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Guayaquil Ecuador
2007
AGRADECIMIENTO
Doy gracias a Dios por permitirme alcanzar las metas anheladas en mi
carrera como profesional. A mis papis Vctor Hugo y Mary por sus consejos,
desvelos y por el amor que siempre me han dado para elegir el camino
correcto, a mi hermana Fernanda y a toda mi familia por estar siempre a mi
lado dndome fuerzas para seguir adelante.
AGRADECIMIENTO
Dios siempre ha sido mi gua a seguir. Cada decisin tomada en mi
vida ha sido dada a l. S que en todo momento me acompaa y le
agradezco este nuevo xito que me permite lograr. Dicen que uno tiene lo
que se merece, entonces, he sido bendecida porque cuento con la mejor
familia. Gracias por estar all en cada instante! Reconozco sus sacrificios,
desvelos, apoyo, admiracin. No se apag esta luz!, slo se tom su tiempo
para brillar.
Natalia Hidalgo
AGRADECIMIENTO
Al trmino de esta etapa universitaria, quiero agradecer especialmente
a Dios, por toda su misericordia al darme la sabidura y fortaleza para salir
adelante en todas las etapas de mi vida.
TRIBUNAL DE GRADUACIN
DECLARACIN EXPRESA
NDICE GENERAL
AGRADECIMIENTOS
TRIBUNAL DE GRADUACIN
DECLARACIN EXPRESA
NDICE GENERAL
NDICE DE CUADROS
INTRODUCCIN
Definicin Del Problema.
OBJETIVOS
Objetivos Generales
Objetivos Especficos.
I
IV
V
VI
VIII
9
12
13
13
13
CAPTULO I
ANLISIS ECONMICO DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIN
1.1. Antecedentes
1.1.1. Beneficios Econmicos
1.1.2. Beneficios Sociales
1.2. Aporte del Sector de la Construccin a la Economa
14
16
17
18
CAPTULO II
MARCO LEGAL
2.1. Aspectos Societarios
21
2.1.1. Constitucin de compaas
21
2.1.2. Manera de Constituirse una Compaa Annima
25
2.1.3. Caractersticas de los Socios o Accionistas
28
2.1.4. Regulacin en Caso de Liquidacin
29
2.2. Aspectos Tributarios
34
2.2.1. Impuesto al Valor Agregado
34
2.2.2. Impuesto a la Renta
36
2.2.3. Retencin de Impuestos
40
2.2.3.1.
Retencin del 1%:
40
2.2.3.2.
Retencin del 5%
41
2.2.3.3.
Retencin del 8%
42
2.2.3.4.
Retencin del IVA
43
2.2.4. Impuestos Municipales
47
2.2.4.1
Impuestos a las Utilidades o Plusvala en la Venta
de Inmuebles Urbanos.
47
2.2.5. Tratamiento Fiscal a los Dividendos
50
2.3. Legislacin Municipal
51
2.3.1. Uso del Suelo
51
2.3.2. Registro de Construccin
53
2.3.3. Catastro de Predios Urbanos
57
58
62
2.4.
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
62
63
64
64
65
65
67
69
71
73
73
74
76
78
81
83
83
86
87
92
94
96
102
102
103
106
106
108
109
110
112
113
114
116
NDICE DE CUADROS
Cuadro 3.2.1.a.
Cuadro 3.2.2.a.
Cuadro 3.2.2.b.
Cuadro 3.3.a.
Cuadro 3.3.1.a.
Cuadro 3.3.1.b.
Cuadro 3.3.1.c.
Cuadro 3.3.1.d.
Cuadro 3.3.1.e.
Cuadro 3.4.a.
Cuadro 3.4.b.
Cuadro 3.5.1.a.
Cuadro 3.5.2.1.
Cuadro 4.1.a.
Cuadro 4.1.b.
Cuadro 4.1.c.
Cuadro 4.1.d.
Cuadro 4.2.a.
Cuadro 4.2.b.
Cuadro 4.3.a.
Cuadro 4.3.b.
Cuadro 4.3.c.
Cuadro 4.3.d.
Cuadro 4.4.5.a.
Cuadro 5.4.a.
Cuadro 5.4.b.
Inversiones.
Financiamiento
Tabla de Amortizacin de Prstamo Bancario
Nivel de Precios por Departamento.
Ciudad Coln
Aranda del Ro
Condominio Brisalago
Condominio Acuarela del Ro
Condominio Libertad
Ventas Estimadas 2007
Ventas Estimadas 2008
Costos de Construccin
Beneficios Sociales
Balance General del 2007 (C. Normal)
Balance General del 2008 (C. Normal)
Balance General del 2007 (C. Especial)
Balance General del 2008 (C. Especial)
Estado de Resultados 2007-2008 (C. Normal)
Estado de Resultados 2007-2008 (C. Especial).
Flujo de Efectivo 2007 (C. Normal).
Flujo de Efectivo 2008 (C Normal)
Flujo de Efectivo 2007 (C Especial).
Flujo de Efectivo 2008 (C Especial)
ndices Financieros
Conciliacin Tributaria 2007
Conciliacin Tributaria 2008
73
74
75
77
78
79
80
80
81
82
82
85
86
88
89
90
91
95
95
98
99
100
101
108
119
120
INTRODUCCION
10
La inversin en infraestructura se ha
11
Entre las principales obras que se han construido en los ltimos 7 aos en
Guayaquil tenemos:
Malecn 2000
Malecn del Salado
Distribuidor de Trfico de La Puntilla
Aeropuerto Jos Joaqun de Olmedo
Registro Civil
Reconstruccin del Terminal Terrestre
Estaciones de la Metrova
Autopista Marginal Pascuales
Urbanizaciones Va a Salinas
Urbanizaciones Va a Samborondn
Parques Recreacionales
Regeneraciones urbanas
12
es una de las
13
OBJETIVOS
Objetivos Generales
Objetivos Especficos.
14
CAPITULO I
ANLISIS ECONMICO DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCIN
1.1
Antecedentes
Generalmente cuando se habla de la construccin, el tema gira casi
15
16
1.1.1.
Beneficios Econmicos
17
1.1.2.
Beneficios Sociales
18
1.2.
19
sd: semidefinitivo
p: provisional
pr: previsin
Fuente: Banco Central del Ecuador
Elaborado por: Las Autoras
20
decrecimiento en su produccin del orden del 24.9% (el PIB total decreci en
6.3% en ese ao). Posteriormente, entre los aos 2000 al 2006, el PIB de la
construccin registr una significativa recuperacin como consecuencia
principalmente de:
21
CAPITULO II
MARCO LEGAL
2.1.
2.1.1.
Aspectos Societarios
Constitucin de compaas
22
23
La
constitucin
de
toda
compaa
annima
debe
hacerse,
24
La Superintendencia de
25
a. Constitucin simultnea
Escritura de fundacin:
Cuando se trata de una constitucin simultnea, o en un solo acto,
sta se produce mediante la escritura de fundacin, que debe ser otorgada
por los accionistas fundadores de la compaa. La escritura debe contener el
contrato constitutivo y el estatuto por el que se regir la compaa y, en
especial, lo siguiente:
26
Denominacin y duracin;
Domicilio de la compaa;
27
b. Constitucin sucesiva
Escritura de promocin
En el caso de una constitucin sucesiva o por suscripcin pblica, el
primer paso que deben dar los iniciadores o promotores de la compaa es
suscribir la escritura de promocin. Esta escritura debe contener el convenio
de llevar adelante esta promocin, el estatuto que ha de regir a la compaa
y, en especial, lo siguiente: (153 LC)
Domicilio de la compaa.
28
29
jurdicas
30
Socio 1
45%
Compaa Extranjera
Socio 2
30%
Compaa Nacional
Socio 3
25%
Persona Natural
Inicio de la liquidacin:
El proceso de liquidacin se inicia con la inscripcin de los siguientes
instrumentos: (377 LC)
31
vez
que
el
liquidador
inscriba
el
nombramiento,
los
32
33
2.- Para efectuar los pagos a los acreedores, aplicar las normas
sobre prelacin de crditos. El honorario del liquidador nombrado por el
Superintendente
de
Compaas
los
gastos
efectuados
por
la
En remate;
34
35
2.2
Aspectos Tributarios
36
naturaleza
corporal,
en
todas
sus
etapas
de comercializacin, y al
se
efecte
ttulo
gratuito,
incluido
el
arrendamiento
mercantil,
bajo
todas
sus
modalidades; y,
37
38
c. (Reformado por el Art. 1 del Dcto. 2712, R.O. 600, 19-VI-2002) Los
contribuyentes dedicados a actividades de exportacin por todos los pagos
que efecten a sus proveedores de cualquier bien o producto exportable,
incluso aquellos de origen agropecuario siempre que dichos valores
constituyan renta gravada para quien los perciba.
39
40
Las
y explotacin de hidrocarburos
estarn sujetas al impuesto mnimo del veinte y cinco por ciento (25%) sobre
su base imponible salvo que por la modalidad contractual estn sujetas a las
tarifas superiores previstas en el Ttulo Cuarto de esta Ley.
41
2.2.3.1.
42
2.2.3.2.
Retencin del 5%
43
2.2.3.3.
Retencin del 8%
44
NOTA IMPORTANTES:
1. Todos los pagos no contemplados en los porcentajes especficos de
retencin, sealados en esta resolucin, estn sujetos a la retencin del 1%,
salvo lo previsto en normas especiales.
paguen
acrediten
al
exterior,
directamente,
mediante
2.2.3.4.
45
46
Art. 131.- (Reformado por el Art. 3 del Decreto 875, R.O. 182, 2-X2003).- Declaracin del impuesto.
Las personas naturales, las sociedades y las empresas del sector
pblico que habitualmente efecten transferencias de bienes o presten
servicios gravados con tarifa 12% del Impuesto al Valor Agregado y aquellos
que realicen compras por las que deban efectuar la retencin en la fuente del
Impuesto al Valor Agregado, estn obligados a presentar una declaracin
mensual de las operaciones gravadas con este tributo, realizadas en el mes
inmediato anterior y a liquidar y pagar el Impuesto al Valor Agregado
causado, en la forma y dentro de los plazos que establece el presente
Reglamento.
47
48
2.2.4.1
Inmuebles Urbanos.
49
el dueo del predio que obtiene una utilidad real por la venta del
inmueble;
50
el cinco por ciento de las utilidades por cada ao a partir del segundo
desde la adquisicin del inmueble hasta la venta. En ningn caso se
pagar el impuesto una vez transcurridos veinte aos; y,
51
Art. 9.- (Reformado por el Art. 10 de la Ley 2005-20, R.O. 148, 18-XI2005).
Exenciones.- Para fines de la determinacin y liquidacin del impuesto a
la renta, estn exonerados exclusivamente los siguientes ingresos:
52
2.3
Legislacin Municipal
53
54
2.3.2.
Registro de Construccin
Requisitos:
55
56
57
58
2.3.3.
59
Pueden
someterse
al
rgimen
de
propiedad
horizontal
las
60
Requisitos
61
62
63
2.4
Aspectos Financieros
64
2.4.2.
65
2.4.3.
La
Constructora
debe
emitir
una
carta
indicando
las
2.4.4
Levantamiento de Hipotecas
66
2.5
Aspectos Laborales
a.
Destajo
Art. 16.- Contratos por obra cierta, por tarea y a destajo.- El contrato
67
b.
Por Horas
Art. 17.- Contratos eventuales, ocasionales, de temporada y por horas.-
c.
Anuales
Art. 14.- Estabilidad mnima y excepciones.- Establcese un ao como
tiempo mnimo de duracin, de todo contrato por tiempo fijo o por tiempo
indefinido, que celebren los trabajadores con empresas o empleadores en
68
2.5.2.
69
Requisitos
a. Presentar el formulario que entrega el IESS para la obtencin
del nmero patronal, adjuntando los documentos respectivos para
cada tipo de empresa:
b. Compaas Limitadas y Sociedades Annimas:
c. Copia simple de la escritura de constitucin.
d. Copias de los nombramientos de Presidente y Gerente
debidamente inscritos en el Registro Mercantil.
e. Copia del RUC.
f. Copia de la cdula de identidad del representante legal.
g. Copia de los contratos de trabajo debidamente legalizados en
el Ministerio de Trabajo.
h. Copia del ltimo pago de agua, luz o telfono.
Copia de la Resolucin de la Superintendencia de Compaas.
70
2.5.3.
Art. 97.- Participacin de trabajadores en utilidades de la empresa.El empleador o empresa reconocer en beneficio de sus trabajadores el
quince por ciento (15%) de las utilidades lquidas. Este porcentaje se
distribuir as:
71
72
CAPITULO III
PROYECTO DE INVERSIN INMOBILIARIA
3.1.
Descripcin de la actividad
73
Socio 1
45%
Compaa Extranjera
Socio 2
30%
Compaa Nacional
Socio 3
25%
Persona Natural
74
3.2.
3.2.1.
Inversin.
La EMPRESA CONSTRUCTORA S.A. ha decidido realizar inversin a
Cuadro 3.2.1.a
Inversiones.
75
3.2.2.
Financiamiento.
La inversin total del proyecto propuesto asciende a $967.133 dlares
Financiamiento
76
Cuadro 3.2.2.b
77
3.3.
78
Cuadro 3.3.a
Nuestra poltica de venta es: 30% del valor financiado a 6 meses sin
intereses y, 70% con carta de crdito bancario liquidable contra inscripcin de
escritura.
79
Cuadro 3.3.1.a
Ciudad Coln
Promotora:
Ubicacin:
Ciudad Coln
Norte de la ciudad de Guayaquil.
30% se divide en: 10% para reservar. A la
semana, despus de ver si es apto para sujeto a
crdito se cancela el 20% a 12 meses (alrededor
Forma de Financiamiento:
de $1500 a $1900).
70% se financia con cualquier banco. Por
ejemplo, en 10 aos al 9%, cuotas mensuales
de $800 a $1200.
Elaborado por: Las Autoras
80
Cuadro 3.3.1.b
Aranda del Ro
Constructora:
Ubicacin:
Betcorsa S.A.
Km 1 Va a Samborondn.
30% entrada en el proceso
de
Precio
Elaborado por: Las Autoras
de $750 mensuales.
rea de construccin: 11 departamentos
de 137 m2 cada uno Desde $106.000
81
Cuadro 3.3.1.c
Condominio Brisalago
Ubicacin:
Construye:
Caractersticas de los
Cada
departamento
tiene
dos
departamentos:
Precio:
construccin 174 m2
$153.000
30% pagaderos durante la construccin y
Financiamiento:
Cuadro 3.3.1.d
Constructora:
Ubicacin:
Forma de Financiamiento:
Precio:
Elaborado por: Las Autoras
Viprovi
Frente Sauces 2
30% entrada financiado hasta diciembre
del 2008;
70% con crdito bancario a 15 o 20 aos.
rea de construccin: 106 a 119 m2
$69.000 - $74.000
82
Cuadro 3.3.1.e
Condominio Libertad
Ubicacin:
Promotor:
Precios:
Financiamiento:
3.4.
Proyeccin de Ventas
83
84
3.5.
85
86
Impermeabilizacin: de cubierta.
Cuadro 3.5.1.a
Costos de Construccin
87
Cuadro 3.5.2.1
Beneficios Sociales
88
CAPITULO IV
ANLISIS DE RENTABILIDAD DEL PROYECTO
4.1.
Balance General
El Balance General informa la posicin financiera de una compaa en
89
Cuadro 4.1a
90
Cuadro 4.1b
91
Cuadro 4.1c
92
Cuadro 4.1d
93
94
Normal y el
registrado
el
prstamo
bancario
por
$600.000,
Normal y el
95
4.2.
Estado de Resultados.
96
Cuadro 4.2a
97
Los ingresos, costos y gastos para los dos tipos de contribuyentes van a ser
iguales, no existen cambios debido a su condicin de contribuyentes.
4.3.
Flujo de Efectivo.
98
Estos valores se los retiene cada mes y deben de ser pagados el mes
siguiente.
99
Cuadro 4.3a
100
Cuadro 4.3b
101
Cuadro 4.3c
102
Cuadro 4.3d
103
4.4.
Anlisis de Rentabilidad
El valor Actual Neto VAN es uno de los mtodos bsicos que toma en
cuenta la importancia de los flujos de efectivo en funcin del tiempo. Consiste
en encontrar la diferencia entre el valor actualizado de los flujo de beneficio y
valor, tambin actualizado, de las inversiones y otros egresos de efectivo. La
tasa que se utiliza para descontar los flujos es el rendimiento mnimo
aceptable de la empresa, por debajo del cual los proyectos de inversin no
deben efectuarse. El Valor Actual Neto de una propuesta de inversin se
puede presentar por la siguiente igualdad:
Donde:
I0
Inversin Inicial
R1 a R n
104
105
Rendimiento de la inversin
RF
106
RS = RF + B (RM - RF)
El premio por el riesgo asumido se determina con B (R M - RF) en donde:
B
RM
RF
107
KO = KL + BS (KP - KL)
Donde:
KL
cartera de valores
BS
108
KF
KF
MPAC
109
Cuadro 4.4.5.a
ndices Financieros
110
CAPITULO V
ANALISIS TRIBUTARIO
5.1
Consideraciones Generales.
111
Personas Naturales
Contribuyentes Normal
Contribuyentes Especiales
Las personas Naturales son todas las personas que ejercen algn tipo
de actividad econmica dentro del territorio ecuatoriano.
112
Contribuyente Especial.
113
adquiere
esta
calidad
una
vez
que
ha
recibido
la
respectiva
114
corporal,
en
todas
sus
5.3.
Pago de plusvala
115
Contribuyente Normal:
Contribuyente Especial:
116
Conciliacin Tributaria.
117
118
119
120
Cuadro 5.4.a
121
Cuadro 5.4.b
122
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
CONCLUSIONES
123
124
RECOMENDACIONES
125
126
adicional
de
informacin
de
aquellos
proyectos
que
127
128
BIBLIOGRAFA
www.cconstruccion.net
www.bce.fin.ec
www.sri.gov.ec
www.google.com
129