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DIREITO REAIS
Os Direitos Reais esto taxativamente consagrados no Cdigo Civil, menos o direito de
habitao peridica time-sharing.
Os Direitos Reais so muito importantes. Os Direitos das Coisas um ramo do direito que se
preocupa com os meios ou os meios de acesso aos bens, como os utiliza.
a) Teoria Clssica: o direito real consiste num poder directo e imediato sobre uma coisa,
enquanto o direito de crdito se traduz no simples poder de exigir de outrem uma dada
prestao
II-
d) Teorias Eclcticas ou Mistas (Posio Dominante): para esta teoria o direito real tem 2
lados: o lado interno (este consiste no poder directo e imediato sobre a coisa); e o lado externo
(aqui o direito real traduz-se na obrigao passiva universal, ou seja, traduz-se no poder de
excluir terceiros da ingerncia dos bens do seu prprio titular ); podemos ento concluir que
esta teoria junta um bocado dos dois mundos, da logicamente ela ser apelidada de Teoria
Mista;
CRITICA DA TEORIA PERSONALISTA E DA TEORIA ECLTICA (defendida pelo o professor
Henrique Mesquita)
As Obrigaes so vistas como relaes de cooperao (e portanto necessariamente
intersubjectivas, visto que so relaes de cooperao entre ambas as partes) e os Direitos Reais vistos
como relaes de domnio ou soberania sobre a coisa res .
O Dever Geral de Absteno uma consequncia ou corolrio do domnio.
A posio do Professor Henrique Mesquita sobre esta matria que: O facto de se ser titular
de direitos reais, tambm se titular de deveres reais.
A)
B)
C)
D)
Quanto ao objecto:
Os direitos reais, bem como os negcios com eficcia real tem de
incidir sobre coisas individualizadas (sobre coisas certas e
determinadas). No possvel, como nas obrigaes, indicar o seu
objecto pela simples referncia a um gnero. Por outro lado, qualquer
direito real, no poder abranger mais do que uma coisa( o poder que
a) Direito de sequela: consiste no poder que tem o titular do direito real de fazer
valer o seu direito sobre a coisa onde quer que ela se encontre. Ex: se A, locatrio
ou comodatrio de certa coisa, a alienar abusivamente, pode o proprietrio
reivindic-la do terceiro adquirente, enquanto se no consumar o prazo da
usucapio.
Excepo: a faculdade de seguimento no existe quando falte o registo do direito,
naqueles casos em que a lei faa depender desta formalidade a eficcia do direito em
relao a terceiros que adquiram sobre a coisa um direito incompatvel.
Ex: A adquiriu sobre um prdio de B um direito de usufruto que no registou.
Posteriormente B vende o mesmo prdio a C, sem ressalvar o direito anteriormente
constitudo. A perde neste caso o direito de sequela.
b)
Direito de preferncia: alguns autores limitam o direito de preferncia ao
campo das garantias reais. Este principio significaria apenas que o credor com garantia
real tem, em relao ao valor da coisa objecto da garantia, o direito de ser pago com
preferncia no s sobre os credores comuns(art. 604, n2), como ainda sobre qualquer
outro credor que sobre a mesma coisa tenha obtido, em momento posterior um novo
direito real de garantia( art. 686)
Mas o principio da preferncia pode aplicar-se tambm aos restantes direitos reais susceptveis de
constituio por via negocial. Se a mesma coisa for objecto, em momentos sucessivos, de negcios
diregidos constituio de direitos reais incompatveis, prevalece o direito que primeiro se tenha
constituido.
Esta regra pode fundamentar-se no artigo 408, n1, e na natureza absoluta dos direitos reais.
Por fora daquele preceito, a constituio ou transferncia de direitos reais sobre coisa
determinada d-se por mero efeito do contrato.
Ora, constituido o direito real por mero efeito do contrato, a sua eficcia absoluta confere lhe
automaticamente preferencia sobre qualquer outro direito real imcompativel de que a coisa venha a ser
objecto sem concurso da vontade do titular daquele primeiro direito.
Alguns autores contestam que possa falar se aqui em direito de prefer~encia porque, constituido
ou transmitido um direito sobre certa coisa por via consensual, no pode o sujeito que consentiu na sua
constituio ou transmisso fazer surgir validamente sobre a mesma coisa um direito imcompatvel( se A
vende a B um prdio, no pode posteriormente atribuir o mesmo direito a C, uma vez que o perdeu por
mero efeito daquele contrato de venda). No pode, pois, surgir aqui um conflito entre 2 direitos, mas
apenas entre um direito e um no direito.
A verdade, porm, que mencionada a regra da constituio ou da transferencia consensual no
impede que possa surgir um conflito entre 2 ou mais pretensos adquirentes de direitos reais
imcompatveis sobre a mesma coisa e este conflito resolve- se precisamente conferindo prevalencia
situao do 1 adquirente.
Na verdade, de preferncia s deve falar-se em relao aos dtos reais de garantia . Nos Dtos Reais
de Gozo deve falar-se de Prevalncia .
Podem incidir vrios dtos reais da garantia sobre a mesma coisa, todos vlidos e eficazes; sobre a
mesma coisa no podem incidir simultaneamente 2 dos direitos Reais de Gozo incompatveis ou
conflituantes: um deles prevalece.
f)
h) Frutos (art.212)
O cdigo civil define fruto de uma coisa o que ela produz periodicamente,
sem prejuzo da sua substncia e classifica os frutos em:
- Naturais aqueles que provm directamente da coisa
O cdigo civil considera benfeitorias todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a
coisa. As benfeitorias podem ser:
- Necessrias: as que tem por fim evitar a perda, destruio ou deteriorao da coisa.
- teis: as que, no sendo indispensveis para a sua conservao, lhe aumentam,
todavia, o valor.
- Volupturias: as que, no sendo indispensveis para a sua conservao nem lhe
aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante.
Classificao dos direitos reais:
Direitos reais limitados de Gozo
Conferem ao titular, sobre a coisa, um direito de uso e fruio ex: servido predial (art.1543),
usufruto (art. 1439 ), uso e habitao e o direito de superfcie (art.1524) e direito real de habitao
peridica Dec. Lei 275/95 de 5 de Agosto.
Os Direitos Reais de gozo so oponveis a terceiro e assentam numa relao com o proprietrio
enquanto os Direitos Reais pessoais no so oponveis a terceiros
Direitos reais limitados de Garantia
Conferem ao credor o direito de se pagar custa do valor de certos bens, com preferncia sobre os
demais credores do devedor ex: hipoteca (art.686), penhor (art. 686), privilgios creditrios
mobilirios especiais(art.738) e imobilirios (art.743 e 744), direito de reteno (art.754) e
consignao de rendimentos (art. 656).
Os direitos reais limitados de garantia so taxativos s existem aqueles que a lei prev.
Direitos Reais Limitados de Aquisio
Conferem ao respectivo titular a faculdade de adquirir, em certos termos, um direito real de gozo
sobre uma coisa. So, direitos que garantem, atravs da atribuio de um poder actual, a aquisio futura
de outro direito real.
A figura mais importante de direitos reais de aquisio o direito real de preferncia, que pode
resultar directamente da lei (art. 1117, 1380, 1409, 1499c, 1501d, 1523 , 1535, 1555 e 2130), ou
ter como fonte um negcio jurdico, nos termos do art. 421
1) Diferencias Tendenciais:
- Direitos de crdito, extinguem-se pelo uso; os direitos reais no se extinguem pelo uso,
salvo os direitos reais de aquisio;
- Direitos de crdito, traduzem uma relao de curta durao dinmica, tendo por objecto
bens de consumo; os direitos reais traduzem numa relao esttica, duradoura, tendo por objecto
bens duradouros. Contudo os direitos de crdito podem ter longa durao (por exemplo o
arrendamento) e os direitos reais podem traduzir uma relao dinmica ( por exemplo os direitos
reais de garantia ) e podem incidir sobre bens consumveis.
Em suma:
Outras Diferenas entre Direitos Reais e Direitos Obrigacionais
- Nas obrigaes vigora o princpio da liberdade contratual 405 CC
- Nos Direitos Reais vigora o princpio da taxatividade ou numerus clausus- 1306 CC
- Os Direitos Reais incidem sobre coisas certas e determinadas
- As obrigaes podem incidir sobre coisas indeterminadas uma obrigao pode ter como objecto
uma coisa futura
- Um Direito Real, ao contrrio de um Dto. Obrigacional, no pode ter por objecto mais do que
uma coisa (principio da especialidade) (principio da unicidade do objecto Henrique Mesquita)
- Pela prescrio extinguem-se as obrigaes instituto privativo dos Direitos Obrigacionais
- Usucapio instituto privativo dos Direitos Reais permite adquirir Direitos Reais pelo uso
- Os Direitos. Reais correspondem ao interesse na preservao do patrimnio
- Os Direitos Obrigacionais destinam-se transaco ou mobilidade dos bens
Importante ter noo de:
Prescrio o instituto pelo qual o Direito de Crdito se extingue por no ser exercido durante
certo tempo tem que ser invocado pelo devedor
Usucapio instituto pelo qual um Direito Real pode ser adquirido pelo seu uso durante um certo
lapso de tempo
Caducidade instituto pelo qual um Direito Real se extingue por no ser exercido durante certo
prazo no tem de ser invocado automtico
No Uso instituto pelo qual um direito se extingue por no ser usado durante certo tempo
parecido com a prescrio, mas com regime jurdico diferente
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c) Princpio da Publicidade;
Tendo os direitos reais eficcia absoluta, convm que todos os interessados possam
conhecer da sua existncia e, para esse efeito, subordina-se a respectiva constituio a um sistema
de publicidade que os torne facilmente reconhecveis a qualquer pessoa.
Esse sistema consiste, quanto aos imveis, na inscrio em registo pblico, dos actos
que afectem a sua situao jurdica.
Na nossa lei, a regra da publicidade est consagrada apenas para as coisas imveis e
consiste em fazer depender de inscrio no registo predial a eficcia em relao a terceiros dos
actos que afectem a sua situao jurdica.
O cdigo do registo predial proclama, no seu art.1, que o registo predial tem
essencialmente por fim dar publicidade aos direitos inerentes s coisas imveis.
Em relao situao jurdica das coisas mveis no h regras gerais de publicidade:
em casos restritos se protege a boa f de terceiros.
- Mveis: exige-se a traditio para a constituio do dto real Considera-se o possuidor de coisa
mvel o proprietrio ( Sistema de Posse Vale Ttulo);
O objectivo principal deste Sistema de Posse Vale Ttulo: consiste em proteger o 3 adquirente a
non domino de Boa F; s reflexamente se satisfazem as exigncias de publicidade.
- Sistema Portugus: - Imveis: em regra, o registo no o obrigatrio nem constitutivo de
direitos, mera condio de eficcia face a terceiros.
- Mveis: no h regras gerais de publicidade; no vigora o Sistema Vale Ttulo ; apenas em
casos restritos se protege a Boa F de terceiros (artigo 1281 n2; 1301; 892 n2 segunda parte);
d) Princpio da Incidncia dos Direitos Reais sobre a Totalidade da Coisa que constitui o
respectivo objecto;
Os dtos Reais, abrangem em regra a, totalidade da coisa sobre que incidem.
Por exemplo: A vende a B um prdio urbano composto de uma moradia ( janelas ; portas ; etc ) na
qual est instalada uma antena parablica. O dto de propriedade de B abrange a totalidade da coisa
incluindo portanto as partes integrantes e componentes enquanto ligados materialmente a ela.
Se uma coisa autnoma for incorporada noutra como seu elemento constitutivo, passa a ser
abrangida pelo direito que incide sobre essa outra coisa.
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Tendo em conta a natureza jurdica do Direito do Locatrio \ Arrendatrio, tem sido discutida a
questo se o arrendatrio titular de um Direito Real.
A Tese da Natureza Real do Direito do Arrendatrio fundamenta-se em duas normas: artigo 1057; e
o artigo 1037 n2 (se pode defender a posse, um direito real);
A maioria da Doutrina no defende esta Teoria da Natureza Real do Direito do Arrendatrio, por
dois argumentos:
1 Argumento: o artigo 1057, pode ser explicado no domnio do Direito das Obrigaes, trata-se
cesso imperativa do Direito Contratual imposta por Lei.
2 Argumento: o artigo 1037 n2, justifica esta tese, porque existe prova que se trata de um direito
real, porque se no existisse um direito real no existiria o artigo 1057 do Cdigo Civil;
Outros argumentos a favor desta no defesa da Teoria da Natureza Real do Direito do
Arrendatrio: a prpria insero sistemtica da regulamentao legal de locao \ arrendamento (artigo
1022, o prprio conceito de locao aponta para um conceito obrigacionista).
Para efeitos de expropriao faz-se a distino entre titulares de direitos reais e arrendatrios,
temos por exemplo: o artigo 796 n1.
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A POSSE
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Uma pessoa, que o possuidor, exercer a sua actividade sobre uma coisa corprea, de modo a
dela retirar as suas vantagens que por sua natureza ela possa proporcionar;
Essa mesma pessoa est em condies de excluir qualquer outra desse aproveitamento.
Na primeira situao, o controlo material aparece como um Direito Subjectivo ou como o contedo
de um ou mais Direitos Subjectivos. No segundo caso esse controlo um facto jurdico.
2. Gnese Histrica
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Caso Portugus
A teoria portuguesa da posse era completamente imprecisa, os elementos de mais interesse
referiam-se tutela do detentor.
Com o Cdigo de Seabra operam-se simplificaes radicais no sistema possessrio, de que se
destacam a postura objectiva que tendia a evitar a autonomizao do animus.
Apesar da orientao do Visconde Seabra, a doutrina subsequente, tal como Guilherme Moreira
optaria por uma concepo subjectivista da posse. Com o Cdigo actual de 1966 consagram-se esquemas
que mais no so do que uma transposio incompleta de elementos italianos no que toca posse, que na
opinio do Professor Doutor Antnio Menezes Cordeiro, descaracterizam o instituto. O Prof. Mesquita
Cordeiro e o Prof. Oliveira Ascenso adoptam a teoria objectivista, concepo tambm adoptada pelo
legislador no art. 1251 C.C., contra eles est a restante doutrina que entende mais coerente a teoria
subjectivista, porque mais exigente nos elementos da posse e por tanto menos susceptvel de falhar.
3 Classificaes da Posse
Espcies de Posse; a Posse Causal e a Posse Formal
O Artigo 1258 do Cdigo Civil sob a epgrafe espcies de posse (ou caracteres da posse formal),
indica assim quatro classificaes de posse : Titulada e No Titulada, de Boa e M F, Pacfica ou
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4. Vicissitudes da Posse
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1. Traditio longa manu. Nesta, o acordo translactivo opera distncia sem que as partes cheguem
2.
3.
a bulir na coisa.
Traditio ficta. No h sequer contacto distante com a coisa.
Traditio brevi manu. Aqui o detentor (que tem a coisa em seu poder) passa a possuidor atravs
de acordo com o anterior possuidor.
I.4. O Constituto Possessrio (tem 2 modalidades conf. n.1 e n.2 do art. 1264)
O constituto possessrio o modo de aquisio da posse que opera quando o cedente, aps a
transferncia, se mantenha no controlo material da coisa, como possuidor em nome do adquirente.
O constituto posessorium de certa forma o oposto da traditio brevi manu, em que o detentor passa
a possuidor; naquele, o possuidor passa a detentor.
O Cdigo Civil refere-o no art. 1263, c) explicando o seu funcionamento no art. 1264.
O constituto possessrio apenas uma forma de tradio simblica, ou seja, de entrega da coisa
sem modificao no controlo material e unicamente atravs de simbologia humana.
(n.1, art. 1264 quando o titular da posse formal ou do direito real transmitem o seu direito mas
mantm-se na deteno da coisa, por ex. A proprietrio vende a B, mas continua a deter a coisa para
usufrui-la)
(n.2, art. 1264 quando funciona o nimos porque no h corpus, ou seja na situao de A vender
a B algo que est na posse de C)
I.5 A Sucesso na Posse
A sucesso na posse exprime o fenmeno pelo qual, havendo sucesso por morte a posse continua
na esfera do sucessor. O art. 1255 estabelece esta regra explicando que opera mesmo que no haja
apreenso material da coisa.
A sucesso na posse um fenmeno de sucesso prprio sensu e no uma mera transmisso. Tudo
opera como se, constituda uma situao possessria, esta permanecesse esttica, havendo apenas, uma
modificao no seu sujeito,
Particularidades do regime da Sucesso da Posse:
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II A Perda da Posse
II.1 O abandono
a cessao voluntria do controlo possessrio sobre a coisa. especialmente referido no art.
1267, a) C. C..
de certo modo o inverso do apossamento.
Relevncia: depois dele, o apossamento levado a cabo por um terceiro j no esbulho. Ele faz
cessar a responsabilidade e os encargos respeitantes ao possuidor de m f e terceiro sem prejuzo da
aplicao prpria das regras da responsabilidade civil.
A posse, sendo fonte de encargos, no pode manter-se contra a vontade do titular que no queira
conservar o controlo material.
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II.4 A Cedncia
A cedncia referida no art. 1267/1, c), traduz a perda, para o cedente da sua posse.
Pode ser material ou simblica.
No depende de quaisquer regras de validade e opera com a mera entrega da coisa ou com a
concretizao das operaes na tradio simblica.
5. Efeitos da Posse
I. A Publicidade
Aco de preveno;
Aco de manuteno;
Aco de restituio provisria de posse;
Embargos de terceiro.
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Aco directa;
Legtima defesa
6. Concluso
A Posse um instituto muito antigo mas que mantm as caractersticas iniciais.
Consoante o modo como for tomada, pode ser um facto ou um direito.
Enquanto controlo material de uma coisa, a posse um facto jurdico.
Dos efeitos jurdicos produzidos destaca-se a permisso de aproveitamento de uma coisa e
determinadas defesas.
Surge como um direito subjectivo.
A posse, enquanto posio tutelada - hoje enquanto direito subjectivo.- dispunha da tutela
interdictal. No se tratava de actiones im rem.
Actualmente a posse um verdadeiro direito real de gozo. Esta a posio perfilhada pelo Prof.
Jos Gonzals e pela Dr Lcia Rodrigues e que eu concordo pelas caractersticas deste instituto,
analisadas neste pequeno trabalho. Porm, para alguma dourtrina, caso do Prof. Dr. Menezes Cordeiro,
embora considere a Posse como um instituto de Direitos Reais analisa-a como um direito de gozo
diferenciado.
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Caractersticas da Posse:
*Artigo 1258 e sgts
1. Posse Titulada \ Posse no Titulada (artigo 1259) ; importante no que diz respeito ao nvel dos
frutos ( artigo 1270 ) ao nvel de encargos com a coisa ( artigo 1272) e Benfeitorias( artigo 1273);
Na Posse Titulada presume-se Boa F. Na Posse No Titulada presume-se que haja de M F.
A Posse diz-se titulada qdo se funda um titulo abstractamente idneo para adquirir o dto em cujos
os termos se possui no sendo relevantes os vcios substanciais e desde que no haja vicio de forma
( regra geral).
P\ex: A vende a B por escrito particular um prdio que lhe pertence; A vende a B por escritura
pblica um prdio de C;
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Em suma:
Posse
Dto. Real provisrio
Exemplo:
A vende a B um terreno e no fazem escritura
B comea a cultivar no terreno e esta situao j se prolonga 15 anos
Ser que A pode voltar a reaver o terreno?
A ordem jurdica tutela essa situao atravs do instituto da posse, porque B agiu de boa-f
B possuidor e no proprietrio
Mas B pode adquirir o estatuto de proprietrio atravs do exerccio prolongado no tempo
( usucapio )
Noo de Posse
Poder que se manifesta quando algum actua por forma correspondente ao exerccio do direito de
propriedade ou de outro direito real art1251 CC
Concepo Objectiva
possuidor todo o individuo que esteja a exercer poderes de facto sobre uma coisa ex:
arrendatrio
Concepo Subjectiva
No basta exercer o poder sobre as coisas
S posse quando o que exerce poder de facto sobre uma coisa, o faz com a inteno de se
comportar como titular do direito real correspondente a esse direito de facto animus possidendi e
corpus
A concepo mais ampla a concepo objectiva
Segundo a concepo objectiva o instituto da posse abrange situaes como a do locatrio,
arrendatrio, depositrio, etc., que no cabem na concepo subjectiva
A nossa lei consagrou a concepo subjectiva art 1251 e 1253 c) CC
Artigo 1037, 2 CC
Artigo 1133 CC
Artigo 1188 CC
Casos em que no so possuidores mas podem socorrer-se da tutela da posse
Tipos de Posse
- Posse formal aquela em que o individuo possuidor, mas no proprietrio ( possuidor puro e
simples )
- Posse causal o individuo possuidor e simultaneamente proprietrio
Artigo 1252 CC em caso de duvida presume-se a posse
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D E ( posse )
O terceiro pode defender a sua posse atravs do embargo de terceiros art 1285 CC e 351
C.Pr.C.
Tem legitimidade para intentar uma aco possessria, o possuidor ( activa ), terceiro ( passiva )
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Direito de superfcie
1. Noo geral de direito de superfcie.
O direito de superfcie tem a sua origem no direito romano. Todavia, no sistema jurdico portugus
este um dos direitos reais mais recentes.
O artigo 1525 do Cdigo Civil, doravante C.C, define o direito de superfcie como a "...faculdade
de construir ou manter, perptua ou temporariamente, uma obra em terreno alheio, ou de nele fazer ou
manter plantaes.".
Contudo, dado que esta noo insuficiente para definir este direito, necessrio ter em
considerao outros preceitos legais:
- Do artigo 1526 do C.C. decorre que o direito de superfcie pode consistir na faculdade de
construir sobre edifcio alheio direito de sobreelevao;
- Do artigo 1528 do C.C. resulta a possibilidade do direito de superfcie ser constitudo atravs da
alienao de obra ou de rvores j existentes, desde que esta se faa separadamente da propriedade do
solo.
A relao jurdica que se constitui com o direito de superfcie envolve, por um lado, o titular desse
direito - superficirio - e, por outro lado, o dono do terreno - proprietrio ou fundeiro.
A obra ou plantao construda ou feita em terreno alheio designada por implante.
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A anlise do artigo 1524 do C.C. permite concluir que o direito de superfcie apresenta duas
modalidades:
- Primeira modalidade:
2.1. Primeira modalidade: faculdade de construir obra ou fazer plantao em terreno alheio.
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O direito de superfcie um direito real de gozo que, quanto sua durao, pode ser temporrio ou
perptuo.
Ao longo da sua vida o direito de superfcie sofre diversas modificaes no seu contedo.
Numa primeira fase, como j foi dito, o direito de superfcie reconhece ao superficirio a faculdade
de fazer o implante em terreno alheio (artigo 1524 do C.C.).
Importa, no entanto, ter em conta que s h direito de superfcie quando o proprietrio do terreno
limita o seu prprio direito mediante a atribuio a outrem do direito de edificar - ius ad aedificandum ou do direito de plantar - ius ad plantandum -com eficcia erga omnes.
O poder concedido pelo fundeiro ao superficirio tem como finalidade a aquisio pelo
superficirio da "propriedade" do implante depois de materializado.
Uma segunda fase inicia-se aps a construo do implante. Aps a execuo total do implante o
superficirio adquire automaticamente - ipso facto - o direito de superfcie.
A aquisio do direito de superfcie pelo superficirio uma aquisio originria, na medida em
que o implante encarado como res nova.
A natureza jurdica da "propriedade" que o superficirio adquire causa divergncias na
doutrina:
- Prof. Pires de Lima e o Prof. Antunes Varela defendem que o superficirio adquire um verdadeiro
direito de propriedade, designado por propriedade superficiria;
- Prof. Oliveira Ascenso entende que o proprietrio adquire um direito de propriedade limitado;
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O fundeiro tem, caso tal fique convencionado no ttulo constitutivo do direito de superfcie, o
direito ao cnon superficirio (artigo 1530, n1 do C.C.).
O cnon superficirio a prestao a pagar a ttulo de preo pelo superficirio ao fundeiro, em
razo da vantagem patrimonial que o dominus soli lhe confere. Esta prestao pode ser uma prestao
nica ou uma prestao peridica e, na ltima hiptese, pode ainda ser uma prestao perptua ou
temporria. Importa referir que a durao do cnon superficirio no pode exceder o tempo de vigncia
do prprio direito de superfcie.
O cnon superficirio "...sempre em dinheiro." (artigo 1530. n3 do C.C.) e, portanto, uma
excepo ao regime geral das prestaes.
O lugar e o tempo do cumprimento desta obrigao encontram-se regulados no artigo 1531, n1 do
C.C., que remete para os artigos 1505 e 1506 do C.C. Embora estes dois ltimos artigos tenham sido
revogados, o seu regime continua a aplicar-se ao direito de superfcie.
O lugar do cumprimento do cnon superficirio ser:
- O lugar convencionado pelas partes;
- Na falta de conveno, o lugar do domiclio do fundeiro, caso este more no concelho onde se
encontra o implante ou da residncia do superficirio ou se o fundeiro tiver nesse concelho um
representante que tenha tal poder;
- Se no se verificar qualquer destas hipteses, o lugar do domiclio do superficirio.
O tempo do cumprimento do cnon superficirio ser:
- O tempo convencionado pelas partes;
- Na falta de conveno, o fim de cada ano, contado da data de constituio do direito de
superfcie.
Havendo vrios superficirios o regime da obrigao de pagar a prestao o de solidariedade.
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A regra geral sobre a transmisso dos direitos reais de gozo, reiterada no artigo 1534 do C.C.,
permite afirmar que o direito de superfcie transmissvel por acto "inter vivos" e por acto "mortis
causa".
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Aps a extino do direito de superfcie necessrio ter em conta as consequncias que esta
vicissitude acarreta para os demais direitos reais de gozo ou de garantia eventualmente constitudos pelo
superficirio ou pelo fundeiro com base neste.
Os direitos reais de gozo e de garantia constitudos pelo superficirio a favor de terceiros, em
regra, extinguem-se por efeito da extino do direito de superfcie pelo decurso do prazo fixado (artigo
1539, n1 do C.C.).
Afinal, no faria qualquer sentido que os terceiros adquirissem direitos com uma vida superior do
prprio direito de superfcie que legitimou tal aquisio.
Esta segunda extino s no sucede caso o superficirio possa exigir qualquer indemnizao.
Nesta hiptese os direitos do terceiro subsistem, embora tenham uma natureza meramente creditria
(artigo 1539, n2 do C.C.).
Os direitos reais de gozo ou de garantia constitudos pelo fundeiro a favor de terceiros, depois de
extinto o direito de superfcie, "...estendem-se obra e s rvores adquiridas nos termos do artigo 1538
do C.C." (artigo 1540 do C.C.).
Os direitos reais de gozo ou de garantia constitudos a favor de terceiro sobre a superfcie ou sobre
o solo mantm-se caso se verifique a extino de um direito de superfcie perptuo ou extinto antes do
decurso do prazo previsto (artigo 1541 do C.C.).
De notar que, aps o decurso do prazo previsto para a extino do direito de superfcie
prematuramente extinto, os direitos reais mencionados no pargrafo anterior tambm se extinguem.
Propriedade horizontal
NOO:
A noo de propriedade horizontal implica que tudo aquilo que se constri num certo terreno
pertence a um nico proprietrio, que simultaneamente o proprietrio desse mesmo terreno.
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Usucapio
Pode dar-se quando, num prdio com todas as caractersticas necessrias para a propriedade
horizontal, haja sobre ele uma situao de posse.
b.
Deciso judicial
c.
Negcio jurdico
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O condmino no tem 2 direitos, tem um nico direito que possui esta estrutura complexa, ou seja,
o direito do condmino integrado por 2 direitos que se fundem para dar origem a um direito diferente.
Nesta fuso, ambos os direitos perdem algumas das caractersticas que lhe so fundamentais, quando
considerados isoladamente.
Assim:
O direito de propriedade, alm das limitaes normais da propriedade em geral, encontra-se
neste caso tambm limitado por outras limitaes constantes do art, 1422, sendo a principal, a
limitao pelo fim especfico a que a coisa se destina;
Tambm a compropriedade sofre alteraes importantes, visto que se trata de uma
compropriedade forada, no sentido de que, aqui, a regra a impossibilidade de diviso. Alm
disso, os condminos no gozam do direito de preferncia na aquisio.
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Frequentemente, o ttulo constitutivo no identifica quais as partes comuns. Porm, tudo aquilo que
no seja devidamente especificado no ttulo como fraco autnoma, considera-se parte comum e, como
tal, pode ser usado por todos. Existe ainda a possibilidade de consignar, no ttulo constitutivo, a utilizao
exclusiva de uma parte comum por uma fraco autnoma.
As partes comuns encontram-se definidas pelo art.1421 e, nem todas as partes comuns tm a
mesma natureza:
- H partes obrigatoriamente comuns (n1);
- H partes presumidamente comuns (n2).
Face a esta disposio, o ttulo constitutivo que especifica se alguma das partes obrigatoriamente
comuns como inteirando uma fraco autnoma, ser nulo quanto a tal indicao. No entanto, o ttulo
constitutivo pode afectar uma destas partes obrigatoriamente comuns ao uso exclusivo de um titular de
uma fraco autnoma.
Relativamente s partes presumidamente comuns, se o ttulo executivo nada disser, presumem-se
comuns. Porm, este ttulo pode identificar qualquer destas partes como parte integrante de uma fraco
autnoma.
No que concerne s partes obrigatoriamente comuns, nenhum dos condminos pode negar-se ao
pagamento dos encargos de conservao e fruio.
No h propriedade horizontal sem que existam partes comuns e fraces autnomas.
O ttulo constitutivo tem ainda que indicar qual o fim que se destina a propriedade horizontal.
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Extino do Condomnio
Como tudo na vida, tambm o regime de propriedade horizontal nasce, desenvolve-se e morre:
Nasce pela criao do seu ttulo constitutivo, nos termos dos art 1417, 1418 e 1419, desenvolve-se
pela actuao dos seus rgos administrativos, a assemblia de condminos (art 1431 a 1434) e o
administrador (art 1435 a 1438) e morre pela sua extino.
A extino pode dar-se por fora de trs circunstncias distintas:
A destruio do edifcio (prevista no art 1428)
Aqui a extino corresponde converso por efeito do desaparecimento do edifcio, do regime de
propriedade horizontal para a compropriedade normal do terreno e dos materiais que tenham subsistido.
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a. A servido um encargo;
b. O encargo recai sobre um prdio;
c. E aproveita exclusivamente a outro prdio;
d. Os donos, de um e outro prdio, tm de ser diferentes.
a) A servido consiste, pois, num encargo. uma limitao, uma restrio, ao direito de
propriedade sobre o prdio onerado.
b) Encargo esse que recai sobre um prdio, tratando-se de uma imposio que, como j se disse,
constitui uma limitao e uma restrio ao gozo efectivo que o respectivo dono pode retirar do prdio
assim onerado, por no poder praticar sobre ele quaisquer actos que prejudiquem o exerccio da servido.
Daqui se conclui, claramente, que a servido se traduz num poder directo e imediato sobre o prdio
serviente, cujo carcter real assim fica claramente vincado pelo legislador em relao figura jurdica
agora em estudo.
A servido predial no , por isso, e como uma anlise descuidada e superficial o poderia fazer
crer, apenas oponvel ao proprietrio do prdio serviente. oponvel, sim, a todos os terceiros
(arrendatrios do prdio, titulares de outras servides, etc.) e to vlida em relao ao primitivo
proprietrio como em relao a todos os futuros adquirentes. Em suma, caracterstica fundamental e
diferenciadora dos direitos reais oponbilidade erga omnes.
Limita-se, porm, neste artigo 1543, o alcance das servides prediais mais importante categoria
de imveis: os prdios, rsticos ou urbanos (artigo 204).
Sob uma breve perspectiva de evoluo histrica da figura das "servides", convir realar, ainda,
nesta nota que ao definir-se "servido predial" como o encargo imposto num prdio se afasta tambm
qualquer ideia de servido imposta a pessoa em proveito de um prdio, como acontecia com as "servides
da gleba" de resto h muito afastadas do nosso Direito.
c) Do lado activo da relao jurdica que se estabelece atravs deste instituto, resulta que, no
sendo um encargo imposto a uma pessoa em proveito de um prdio, no vai ser tambm um encargo
capaz de aproveitar a uma pessoa mas sim a um prdio. Este o encargo imposto num prdio em
proveito exclusivo de outro prdio dever, no entanto, ser interpretado cuidadosamente sob pena de
podermos encarar a figura das "servides prediais" como constitutiva de uma relao entre dois prdios!
Como relao jurdica que a "servido predial" no pode, claro, deixar de ser constitutiva, isso sim, de
uma relao entre pessoas.
Quando na lei se aponta para os prdios o que se quer realar a inerncia da servido aos prdios
(a que ela respeita) e o facto de no ser lcito (pelo menos com carcter real) a imposio de quaisquer
encargos que no se relacionem com as necessidades prprias de outro prdio. Esta caracterstica tem
especial reflexo no principio da inseparabilidade que, como veremos mais frente, a grande regra em
matria de servides prediais, mas que, pode-se adiantar desde j de forma bastante sucinta, nos diz que
as servides no podem separar-se dos prdios a que pertencem activa ou passivamente.
Desta inerncia das servides aos prdios conclui-se, em sntese, que para haver servido predial o
aproveitamento das utilidades de um prdio (o serviente) tem de ser feito por intermdio de outro prdio
(o dominante). Caso esta inerncia no se verifique o que h uma "servido pessoal" e no uma
"servido predial", no qualificvel, por isso, como direito real (1306, n 1, primeira parte) mas,
eventualmente, revestida de eficcia obrigacional, ao abrigo do disposto na 2 parte do n1 do artigo
1306.
Ilustre-se com uma situao j apontada por Mota Pinto:
"Se certa pessoa se obrigar perante outra a permitir-lhe a utilizao do parque existente num prdio
seu para os seus passeios matinais haver uma servido pessoal. Se essa mesma vinculao for assumida
perante o dono de um hotel existente em prdio vizinho, para recreio dos seus hspedes, facultando assim
uma utilidade objectiva adicional na explorao do hotel, j haver uma servido predial."
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3- Vicissitudes
3.1 Constituio
3.1.1 Modalidades dos ttulos constitutivos
O regime de constituio das servides reveste-se de algumas particularidades e de maior
complexidade quando confrontado com o dos demais direitos reais de gozo [...] na verdade, embora o n1
do artigo 1547 se refira a constituio de servides por negcio jurdico (contrato e testamento) e por
usucapio como tpico dos direitos reais de gozo -, logo nele se acrescenta um ttulo constitutivo
especfico da servides: a destinao do pai de famlia. Por outro lado, no n2 do mesmo artigo,
contempla-se a constituio por sentena judicial ou por deciso administrativa, quando no haja
constituio voluntria das servides legais, ou seja, a constituio coactiva.
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a. Contrato;
b. Testamento;
c. Usucapio;
d. Destinao do pai de famlia;
e. Deciso judicial;
f. Acto administrativo.
a) - Contrato
A este propsito dir-se- que o contrato, enquanto ttulo constitutivo de servides prediais, tanto
pode ser a ttulo oneroso como a ttulo gratuito.
Por incidirem sobre bens imveis, nas servides constitudas por contrato tero que se respeitar
todos os preceitos especficos relativos a contratos sobre este tipo de "coisas", nomeadamente, e para
alm, bvio, dos constantes no Cdigo Civil, os constantes do Cdigo de Notariado e no Cdigo de
Registo Predial.
Dir-se-, ainda, que a constituio das servides poder brotar dum contrato exclusiva ou
especialmente destinado sua constituio, como de um contrato principalmente afectado a uma outra
finalidade (por exemplo, a venda de um prdio em que o vendedor reserve, em proveito de outro prdio
que ainda lhe pertena, um direito de servido sobre o prdio alienado).
b) Testamento
Em relao ao testamento, como ttulo constitutivo de servido predial, poderemos dizer que a
servido pode, de facto, nascer de disposio de ltima vontade, se o testador a constituir sobre prdio
pertencente herana, seja a favor de prdio pertencente a terceiro, seja a favor de prdio por ele legado a
terceiro.
Se, porm, o testador apenas impuser ao herdeiro ou legatrio uma obrigao de constituir a
servido a favor de terceiro, j este direito real de gozo no nasce, directamente, do testamento, mas sim
do contrato que, em execuo das disposies testamentrias, vier a ser celebrado.
c) Usucapio
constituio por usucapio, e para alm de uma obrigatria referncia sua inviabilidade quanto
s servides no aparentes (artigo 1548, n1), dir-se- apenas que est sujeita ao regime prescrito para a
usucapio, nos artigos 1287 e seguintes.
d) Destinao do pai de famlia
Disposta no artigo 1549 do Cdigo Civil, a constituio de servides prediais por esta via
constitutiva funda-se, ao fim e ao cabo, na relevncia jurdica atribuda a actos de afectao de utilidades
de um prdio em benefcio de outro prdio praticados pelo proprietrio dos dois, em face da excluso de
possibilidade de constituio da chamada "servido de proprietrio".
J proveniente do Cdigo de 1867 em termos muito semelhantes aos actualmente previstos neste
artigo 1549, diremos que so trs os pressupostos fundamentais para que uma servido se constitua
nestes moldes:
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3.2 Extino
Seguindo o regime geral de transmissibilidade absoluta dos direitos reais, o segundo momento da
vida jurdica do direito de servido predial que nos dever merecer ateno especfica, no dizer de
Carvalho Fernandes, ser o da sua extino.
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Caractersticas:
dentro dos direitos reais de gozo menores, o mais amplo, relativamente aos poderes que
permite ao seu titular, o direito que mais se aproxima do direito de propriedade;
Como direito de gozo, atribui poderes de usar, fruir e administrar;
Tem quatro aspectos fundamentais:
I.
Temporaneidade;
II.
Plenitude de gozo;
III.
Obrigao de presevar a forma e a substncia da coisa;
IV.
Respeito pelo destino econmico da coisa.
I. art. 1443 do C.C.
Traduz o carcter transitrio do direito de usufruto, isto , trata-se de um direito concebido de
forma transitria.
So determinados limites do usufruto:
- a vida do usufruturio;
-30 anos, tratando-se, o usufruturio de pessoa colectiva.
II.
Abrange todas as utilidades que a coisa susceptvel de proporcionar.
Nota: O art. 1446 do C.C. define quais os poderes que integram o direito do usufruturio. Esta
disposio supletiva, isto , s aplicvel na falta de disposio no ttulo constitutivo.
O art. 1445 do C. C. estabelece que, as matrias do art. 1446 e ss do C.C. podem ser objecto de
disposio no ttulo constitutivo, o que no significa que o ttulo constitutivo possa dispr livremente em
sentido contrrio s regras estabelecidas na lei.
Ex:
Uma clasula que retire ao usufruturio, o poder de admnistrar, nula, no tem eficcia real,
porque constituiria uma restrio ao direito, ento tem, quando muito eficcia obrigacional ( art. 1306
do C.C. ).Por outro lado, se se retirasse, no ttulo constitutivo, os poderes de usar, ento, j no teramos
sequer usufruto, mas apenas uma figura parcelar.E por fim, no faria muito sentido, que no ttulo
constitutivo, se viesse conceder, ao titular do usufruto, poderes de destruir a coisa, at porque, findo o
usufruto, obrigao do usufruturio, devolver a coisa, tal como se encontrava. Entende-se que o ttulo
constitutivo, pode alterar o destino econmico da coisa, isto , constituindo um direito de usufruto sobre
uma coisa que tinha um determinado destino econmico se, no ttulo constitutivo, no se vier alterar tal
destino, no poder o usufruturio dar-lhe, posteriormente, destino diferente. Nada impede que o ttulo
constitutivo do usufruto, permita ao usufruturio de vir alterar o destino econmico da coisa. Assim,
pode-se concluir que o destino econmico da coisa, no caracterstica essencial do usufruto, uma vez
que pode ser alterado, mediante autorizao do proprietrio de raiz.
III. arts.1439, 1446, 1468, 1475, 1482 e 1483 do C.C.
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Modalidades:
A - Quanto aos sujeitos:
- Singular;
- Plural: Art. 1441 do C.C.
Usufruto simultneo: estamos perante uma comunho de direitos imagem e semelhana da
comunho do direito de propriedade. uma situao de comunho, onde a universalidade dos benefcios
abrange em concreto cada direito e onde estes ltimos tm de ser repartidos.
Usufruto sucessivo: uma situao em que num determinado ttulo constitutivo se atribui o
direito de usufruto a mais do que uma pessoa, s que de forma diferida em termos de exerccio. Exerce
um quando acabar o exerccio de outro.Aqui, j no d lugar a uma situao de comunho.Esta
modalidade de usufruto s pode surgir por via testamentria ou contratual.
Ex:
Estabeleceu-se um direito de usufruto por termo certo de dez anos, a favor de A, para depois B
exercer tambm por dez anos.A morre ao fim de cinco anos, B comea a exercer o seu direito mais cedo.
Esta questao prende-se com o direito de acrescer.
Prof. Penha Gonalvez
S h direito de acrescer se o proprietrio se limitar a nada dizer,isto , se o ttulo constitutivo nada
diz.
B - Quanto ao objecto:
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Modalidades de constituio:
( art. 1440 do C.C. )
O usufruto pode constituir-se por:
1- contrato
2- testamento
3- usucapio
4- disposio legal
1- a via mais directa e normal de constituio do usufruto. A doutrina costuma dividir em duas
espcies:
a) contrato " per translationem ";
b) contrato " per deductionem ".
A via contratual tanto pode ser onerosa ou gratuita.
a.Traduz a situao em que o proprietrio no transmite a propriedade, mas
constitui o direito de usufruto sobre a coisa a favor de outrm, isto , o
proprietrio onera, o seu direito de propriedade em favor de um direito de
usufruto. Corresponde imagem, em que o proprietrio, constitui a favor de
determinada pessoa um direito de usufruto, a partir da, por mero efeito do
contrato (art. 408 ), essa pessoa adquire a titularidade do direito de usufruto e o
proprietrio assume a obrigao de entregar a coisa para que o usufruturio possa
exercer o seu direito. Mas tambm surgem efeitos obrigacionais, porque quem
transmite adquire a obrigao de entregar a coisa e o outro de a pagar.
b.
a situao inversa, isto , corresponde situao em que o
proprietrio aliena a propriedade, mas conserva para si o direito de usufruto. O
proprietrio transmite o direito de propriedade a outrm e reserva para si o
direito de usufruto, de onde resulta que h a transmisso da propriedade mas no
a obrigao de entregar a coisa, porque ele retm para si o direito de usufruto.
Art. 1464 do C.C.
2- O proprietrio deixa em testamento o usufruto a uma pessoa e a propriedade a outra.
3- Aplicam-se as regras da aquisio de um direito por via da usucapio, tendo como pressuposto a
posse em termos de usufruto. um efeito que pode resultar da posse formal.
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Ex. 1:
B tem o usufruto de um automvel,tem um acidente que destroi o automvel,
o automvel possuia um seguro contra todos os riscos.
O proprietrio prefere a indemnizao, em vez de outro automvel.
O que acontece ao usufruto?
- art.1481 do C.C., o usufruto permanece, mas agora sobre a indemnizao.
- Se o seguro foi feito pelo usufruturio, ou se foi ele que pagou os prmios do mesmo, e o
automvel foi destruido, a indemnizao devida ao proprietrio, mas B, enquanto usufruturio,
continua a usar e a fruir, s que agora da quantia entregue pela companhia de seguros.
- O direito de usufruto deixa de ser um direito real para passar a ser um direito sobre um crdito.
- O usufruturio no pode afectar a quantia recebida, apenas tem direito aos frutos que da
advenham.
- Existe assim uma extino do direito de usufruto sobre o automvel e, mediante disposio de
lei, d-se o nascimento do direito de usufruto sobre a indemnizao.
Ex.2:
Situao de mau uso.
Efectivamente, o usufruturio est obrigado a respeitar a forma, a substncia e o fim econmico da
coisa. O usufruturio que no o faa, s ser sancionado se houver mau uso da sua parte ( art. 1482 do
C.C. ).
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Ex:
O ttulo constitutivo continha uma clasula que retirava ao usufruturio o poder de
administrar.Esta clasula teria eficcia meramente obrigacional e, portanto, no teria eficcia
relativamente a terceiros. Logo, o substituto do usufruturio no estaria obrigado a ela.
Podemos ento dizer que aquele que substitui o usufruturio, s est obrigado s clasulas com
eficcia real, pois estas so eficazes em relao a terceiros.
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Ex:
Uma coisa o usufruto ser sobre o capital ( 10 000 euros a raiz ), outra coisa o usufruto ter
como objecto no os 10 000 euros, mas o direito remunerao dos mesmos, depositados no banco.
Aqui que a doutrina tem reservas em aceitar este usufruto como direito real. A importncia
prtica disto muito reduzida uma vez que o regime destas situaes est todo no Cdigo.
No caso do usufruto de capitais postos a juros no h nada de anormal, porque aqui existem todos
os elementos do direito de usufruto:
- objecto
O capital aplicado.
- os frutos
Os juros.
, no entanto, difcil de aceitar estarmos perante um direito de usufruto, no caso, usufruto de juros
ou rendas, porque normalmente, constitu-se um direito real que arranca de uma relao jurdica
obrigacional. No se pode fazer sair de uma relao jurdica creditria um direito real, uma vez que so
estruturas completamente diferentes.
No h aqui a possibilidade de reunio destes elementos que so fundamentais ao direito de
usufruto.
A autonomia do beneficirio praticamente nula, pois o benefcio depende da relao jurdica
creditria que est na dependncia dos contraentes da mesma.
Outra referncia, o caso do art. 1481 que, de alguma maneira tambm discutvel, que o seguro
de coisa destruda.
Ex: Imaginando uma casa e um rebanho, que estavam cobertas por um seguro, mas que se vem a
destruir. Na sequncia dessa destruio o seguro tem de pagar a indemnizao.
O que a doutrina discute, no caso do usufruturio ter direito a beneficiar de alguma maneira, da
indemnizao do seguro, se h ou no a extino do direito de usufruto e nascimento de um direito de
usufruto novo ou ser a transferncia do mesmo usufruto, agora para outra realidade ou a extino do
usufruto e nascimento de uma relao creditria. Tem que se referir a inerncia - o vnculo indissocivel
entre o direito e a coisa e uma das consequncias da extino do direito real, a extino do direito.
Extino do usufruto
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