SE EXPANDE LA OFERTA, SE RESTRINGE EL INGRESO PERO

AUMENTAN LOS PRECIOS. LINEAMIENTOS EMPRICOS Y

CONCEPTUALES PARA COMPRENDER LAS PARADOJAS DEL
MERCADO INMOBILIARIO PORTEO
Luis Baer
BECARIO CONICET INSTITUTO DE GEOGRAFA (UBA)

RESUMEN
Varios indicadores socioeconmicos de la Ciudad de Buenos Aires han manifestado en los
ltimos aos una mejora en las condiciones de vida de los porteos. Sin embargo, acceder una
vivienda digna en suelo urbano con buena ubicacin e infraestructura supone actualmente
mayores esfuerzos que antes. El aumento de la brecha entre los ingresos y el precio del los
bienes inmobiliarios es una de las razones que impiden traducir este derecho constitucional en
el mejoramiento concreto de la cuestin habitacional de los porteos. El retraso del ingreso
medido en dlares y el elevado costo del crdito hipotecario son visualizados como los grandes
responsables de este problema. Sin embargo, poco se dice sobre el elevado precio alcanzado
por el suelo y las viviendas, y menos an sobre las causas que vienen impulsando este proceso
de valorizacin inmobiliaria. Se trata de un tema controvertido y de tintes paradjicos. Pues
resulta difcil comprender por qu el valor de las viviendas aument tanto en un contexto de
expansin de la oferta residencial y de restriccin del ingreso medido en dlares.
Consideramos que en la lgica del contexto macroeconmico inaugurado en 2002 y, en relacin
a ello, en la dinmica territorial del mercado del suelo y la vivienda pueden rastrearse algunas
pistas para comprender este aspecto que tan caro le vale al derecho a la ciudad. Esta
hiptesis de trabajo es lo que aqu nos convoca. A continuacin desarrollamos algunos
conceptos y procesamos informacin estadstica para abordarla.

INTRODUCCIN
La revitalizacin de las actividades
econmicas (entre ellas, la de la
construccin), el aumento del empleo
formal y la disminucin de los ndices
de pobreza son algunos de los
indicadores que peridicos, analistas y
organismos de diversa ndole han
utilizado para anunciar el mejoramiento
de las condiciones de vida de los
porteos luego de la crisis de 2001/021.
Este tipo de pronsticos han omitido,
no obstante, al comportamiento del
mercado del suelo y residencial como
variables de anlisis. En otros casos se
lleg a considerar la dinmica de estos
mercados de manera parcial y sesgada,
por ejemplo, al tratar al supuesto
1

En Basualdo (2006) pueden rastrearse las

causas y consecuencias econmicas de la crisis.
Una breve y lcida caracterizacin de algunos de
sus sntomas tambin puede consultarse en
Bleichmar (2002).

boom inmobiliario como un proceso

benfico que (solo) genera empleo,
riqueza y oferta de viviendas, o bien al
sostener que la valorizacin inmobiliaria
favorece (de por si) al conjunto de la
sociedad.
Ponderar las condiciones de vida
obviando las condiciones de acceso
habitacional parece ser un ejercicio
desatinado. Ms an en la Ciudad de
Buenos Aires donde una parte
significativa de los porteos percibe (y
padece) que, a pesar del crecimiento
econmico y del dinamismo de la
construccin y la actividad inmobiliaria
luego de la crisis de 2001/02, el
consumo de vivienda (a travs de la
compra o alquiler) viene presionando
de manera creciente sobre sus
ingresos. Consideramos que no se trata
solo de un problema macroeconmico
relacionado con el tipo de cambio de la

moneda local (que reduce el ingreso en

dlares frente a una mercanca que se
comercializa en esa divisa) o de la
restricciones para acceder al crdito
hipotecario (dada las altas tasas de
inters y de la relacin cuota ingreso
que deja afuera a quienes lo solicitan).
La estrategia que asume en esta
coyuntura el principal actor econmico
que construye ciudad, el sector
inmobiliario privado, tambin refuerza
esta tendencia, ms an cuando el
Estado renuncia a movilizar la renta
que produce la valorizacin inmobiliaria.
Para instrumentar una poltica urbana
que encauce las prcticas del mercado
inmobiliario hacia una ciudad ms justa,
integrada
y
equitativa
deben
comprenderse las causas de la reciente
valorizacin inmobiliaria y su impacto
en el acceso a la vivienda en mbitos
urbanos con buena accesibilidad,
equipamientos e infraestructura. Es
aqu donde haremos especial hincapi.
Para ello indagamos desde un plano
terico-conceptual el modo en que se
articulan el precio del suelo urbano, la
dinmica del sector inmobiliario y la
demanda final de inmuebles. Luego
describimos la evolucin del precio
promedio del suelo2 en el conjunto de
2

En concreto, el precio promedio de oferta de

terrenos en dlares. Esta informacin fue
obtenida de los informes que realizaba el Centro
de Estudios para el Desarrollo Metropolitano
(CEDEM) y que desde el 2005 realiza, mediante
el mismo mtodo de relevamiento y
sistematizacin de datos, la Direccin General de
Sistemas de Informacin Geogrfica (DGSIG)
sobre los precios de lotes ofertados en la ciudad
durante cuatro meses en cada ao (marzo,
junio, septiembre y diciembre). Se trata del
precio de oferta y no del precio comercial o de
compraventa efectiva. Suele estimarse que el
precio de oferta se encuentra entre un 5% y
15% por encima del precio real de transaccin.
El tamao de las muestras presenta una gran
variabilidad.
La
menor
cantidad
de
observaciones se obtuvo en junio de 2002,
precisamente en uno de los momentos ms
lgidos de la crisis cuando se colocaron a la
venta una cantidad reducida de terrenos. A
partir de 2003 el incremento de la oferta
permiti registrar una mayor cantidad de
observaciones. Las muestras utilizadas son:
diciembre de 2001, 1466 observaciones; junio

la ciudad3 y sus 47 barrios desde el

inicio de la crisis en 2001/02 hasta
2006 diferenciando dos subperodos; el
primero, desde finales de 2001 hasta
mediados de 2002, cuando el precio del
suelo cae de manera abrupta; el
segundo, desde mediados de 2002
hasta finales de 2006, cuando
experimenta una notable apreciacin.
En tercer lugar, caracterizamos la
expansin del mercado inmobiliario
desde la reactivacin de la economa en
2003. Por ltimo, planteamos algunos
efectos de su comportamiento reciente
en el acceso a la vivienda.
LA DEMANDA EN LA FORMACIN
DEL PRECIO DEL SUELO URBANO
Los precios del suelo urbano son
seales que manifiestan el tipo de
valoracin social que adquieren los
terrenos de acuerdo a sus atributos. En
el caso de la mercanca suelo urbano,
tales atributos no solo refieren a las
caractersticas intrnsecas de esta
mercanca (tales como tamao y forma
de superficie) sino tambin (y por sobre
todas las cosas) a sus caractersticas
extrnsecas (tales como ubicacin y
usos que all pueden desarrollarse). La
incidencia
de
las
caractersticas
extrnsecas en la determinacin del
precio de un lote es ms que
significativa. Superficies de lotes
idnticas existen por doquier, no ocurre
lo mismo con la ubicacin y el tipo e
intensidad de uso que pueden tolerar.
Esta particularidad del mercado de
suelo urbano determina, por lo menos,
dos cuestiones bsicas a tener en
cuenta. En primer lugar, la inexistencia
de una porcin de suelo igual a otra y,
en segundo trmino, la imposibilidad de
de 2002, 107 obs.; diciembre de 2003, 641 obs.,
junio de 2004, 1013 obs.; junio de 2005, 1347
obs.; septiembre de 2006, 1367 obs.
3
Por ciudad de Buenos Aires nos referimos a la
Ciudad Autnoma de Buenos Aires, es decir a la
porcin central de la Regin Metropolitana de
Buenos Aires que ocupa 200 km2 y concentra
desde hace aproximadamente 60 aos a 3
millones de personas.

que una demanda efectiva por un lote

logre satisfacerse plenamente con la
oferta de otro lote. En este sentido, la
oferta de suelo suele ser tan
heterognea como la cantidad misma
de lotes que se ofrecen en el mercado.
Sin embargo, la preferencia de los
consumidores suele concentrarse en
unos pocos lugares. La estructura
territorial del precio del suelo al interior
de las ciudades est condicionada por
esta ausencia de complementariedad
entre oferta y demanda que asigna
precios elevados donde la demanda es
concentrada y precios ms bajos donde
sta es escasa.
Esta imperfeccin del mercado se debe,
en parte, a que el suelo no se produce
y que, por lo tanto, carece de costos de
produccin. Por ello, el valor que
asume el suelo es ajeno al trabajo y
capital que los propietarios puedan
introducir en l4. La demanda cumple
as un papel fundamental en la
determinacin del precio ante una
oferta que, a corto y mediano plazo, se
mantiene inelstica, especialmente en
ciudades como la de Buenos Aires
donde la disponibilidad de suelo
vacante es relativamente escasa. En
suma, como sostiene Morales (2005:2),
el precio del suelo est determinado
esencialmente por el tirn que ejerza la
competencia entre los demandantes.
Ahora bien, la demanda compite por
suelo, no para su consumo final, sino
por los usos que en trminos
econmicos y normativos soporta.
Sobre el tipo e intensidad de uso que
se espera de la ubicacin de un
terreno, se construyen expectativas de
ganancia
econmica.
Y
tales
expectativas de rentabilidad son
precisamente las que estructuran los

precios del suelo5. Por ello se dice que

la demanda de suelo no es directa, sino
derivada de la actividad que da soporte.
Para cumplir esta funcin, el suelo debe
ser edificado y ah s deben intervenir el
trabajo y capital. La compra de suelo,
su edificacin y posterior venta es
asumida
por
un
promotor
o
desarrollador inmobiliario. Ellos son
quienes ofician de intermediarios entre
el propietario original del suelo y los
usuarios finales de los inmuebles, ellos
son pues la demanda derivada de
suelo.
La importancia que asume la demanda
derivada en la formacin del precio del
suelo nos exige introducir a la actividad
inmobiliaria y de la construccin como
variables de anlisis. Es decir, el
abordaje de los factores que forman el
precio del suelo no puede prescindir de
la lgica con la que intervienen los
promotores inmobiliarios en su rol de
compradores de lotes, constructores y
vendedores de lotes+construccin. Y
vale aqu preguntarnos sobre el origen
de la ganancia que capta este agente
econmico. Surge acaso del desarrollo
inmobiliario, o el suelo utilizado para
construir (luego de descontar los costos
de construccin y el beneficio de las
unidades vendidas) cambia de precio?
Ms adelante se desarrollan algunos
elementos
para
atender
este
interrogante.
Focalicemos, por ltimo, la atencin
sobre el accionar de los propietarios.
Adems de tener la propiedad de una
mercanca que es escasa, nica e
irreproductible, ellos pueden ofrecer (y
retirar) sus lotes del mercado cuando lo
creen conveniente. El suelo es retenido
cuando su precio cae, pero tambin
cuando
se
valoriza
o
existen
expectativas de que ello ocurra.
5

Excluimos de esta apreciacin al suelo

producido por los sistemas de polderizacin y
otras tcnicas de relleno de tierra sobre el
agua. La imposibilidad de producir suelo tambin
nos remite a la idea de escasez fsica del
suelo.

En este sentido, suele decirse que el valor del

suelo est determinado por el mejor y mximo
uso. En esta direccin, Martim Smolka (1981)
sostiene que el precio de cierto terreno
corresponde, por regla general, al diferencial de
las ventajas proporcionadas por su uso sobre los
dems.

Mediante esta prctica los propietarios

suelen participar de un proceso de
valorizacin
inmobiliaria
que
es
independiente al esfuerzo que puedan
destinar a sus terrenos. La expectativa
sobre un aumento del precio del suelo
en el futuro es la principal motivacin
que tienen para retenerlo. En efecto, se
espera que el monto de la valorizacin
supere
ampliamente
los
costos
inmediatos asociados a la retencin del
suelo en desuso, hecho que sucede
especialmente cuando el impuesto
inmobiliario es dbil6. Existe algo de
profeca auto-cumplida inherente a
esta lgica de comportamiento; pues al
contraer la oferta de terrenos en el
mercado, la retencin de suelo puede
fomentar (an ms) el incremento del
precio
del
suelo.
La
prctica
especulativa que induce la retencin
puede agregarse as a los dems
factores que motorizan la valorizacin
del suelo. En este sentido, el
comportamiento de los propietarios
puede
homologarse
al
de
la
competencia monoplica (Trivelli, 2006
y Sabatini, 2000).
LA DOBLE CONTRACCIN.
CRISIS EN EL PRECIO Y
DEMANDA DE SUELO

LA
LA

A finales de 2001, la gran depresin de

la economa argentina afect de
manera notable al mercado inmobiliario
porteo. Las compraventas y el precio
de los inmuebles cayeron de manera
abrupta, entre ellos el del suelo. En
junio de 2002, quizs en el momento
ms profundo de la crisis econmica, su
precio se haba desplomado a un
promedio de U$S 214 el m2, un 62%
menos del que registraba seis meses
antes cuando promediaba U$S 558 el

Esto ocurre especialmente cuando el impuesto

inmobiliario presenta una base imponible
subvaluada con respecto al valor de mercado del
suelo y tambin cuando la progresividad de las
alcuotas sobre los terrenos baldos son
insignificantes.

m2. Cmo puede desencadenarse

semejante cada del precio del suelo?
Las sucesivas crisis econmicas y los
procesos inflacionarios que castigaron
al pas a lo largo de su historia
fomentaron ciertos hbitos en el
mercado inmobiliario formal de la
ciudad. El empleo del dlar como
referente para la cotizacin de los
bienes
inmobiliarios
y
el
uso
patrimonialista de la propiedad como
reserva de valor frente a las crisis
econmicas y financieras son quizs las
ms importantes.
A principios de 2002, luego de una
dcada de paridad cambiaria entre el
peso y el dlar, la moneda local se
devala. De esta manera, el poder de
compra de los bienes que cotizan en
dlares (como los inmuebles y los
artculos de importacin) se contrae de
manera automtica. Vimos que el
precio del suelo en dlares haba cado
abruptamente en el primer semestre de
2002. Pues bien, con el precio del suelo
en pesos no ocurri lo mismo. Por el
contrario, ste haba aumentado
alrededor de un 50% durante el mismo
perodo (FIG.1). Esto se explica porque
la disminucin del precio del suelo en
dlares (casi tres veces menos) no
haba sido tan significativa como el
aumento del costo de la moneda
estadounidense (casi cuatro veces
ms).
Pero otros factores se agregaran a la
devaluacin del peso para contraer la
demanda de bienes inmuebles. En
diciembre de 2001 una gran masa de
ahorros haba quedado acorralada en
los bancos. El fenmeno se dio a
conocer como corralito e impidi que
ms de un milln de ahorristas retiraran
el dinero depositado previamente en los
bancos oficiales. Asimismo, esta falta
de liquidez en el mercado fue
complementada con otro caudal de
dinero que haba sido colocado por

grandes
ahorristas
extranjeros7.

en

bancos

Difcil era proyectar en este escenario

un negocio inmobiliario. La contraccin
de la demanda final de inmuebles
colocaba
a
la
expectativa
de
rentabilidad, derivada de la compra de
suelo y venta de suelo+construccin,
en un marco de incertidumbre. En otras
palabras, la disminucin de la demanda
final de productos inmobiliarios se
trasladaba a la demanda derivada de
suelo restringiendo su poder de
compra. Existe informacin estadstica
que ampara este supuesto. El flujo de
oferta de suelo en junio de 2002 fue
mnimo (ver nota al pi 2) y la cantidad
de superficie solicitada para construir
nunca haba registrado un nivel tan
bajo desde 1935 (FIG.2).
DESDE LA CRISIS HACIA LA
REACTIVACIN DEL MERCADO
INMOBILIARIO
Poco tiempo transcurrira para que el
precio del suelo aumentara a un ritmo
insospechado. Ya a mediados de
septiembre de 2005, con un promedio
de U$S 690 el m2, supera el valor
registrado antes de la crisis, y un ao
despus
experimenta
el
mayor
incremento interanual para alcanzar en
septiembre de 2006 U$S 1014 el m2. En
todo el perodo el precio del suelo
aument en promedio un 375%.
7

La Asociacin de Bancos de la Argentina (ABA)

calcula que el monto de dinero afectado por el
corralito fue de ms de 66 mil millones de
pesos-dlares. Por su parte, la fuga de
capitales hacia el exterior ascendi a casi
16.000 millones pesos-dlares durante el 2001,
segn el informe elaborado por la Comisin
Especial Investigadora de Fuga de Divisas de la
Cmara de Diputados. El corralito fue el
instrumento que dise e implement el
entonces ministro de economa, Juan Domingo
Cavallo, con el objetivo de frenar la fuga de
capitales y el vaciamiento de los plazos fijos. Se
calcul que para el 2001 los ahorristas (no
acorralados) lograron extraer de los bancos un
monto aproximado de 29.000 millones de
pesos/dlares (Pgina12, Suplemento Cash,
03/12/06).

La crisis econmica de 2001/02 haba

reforzado una idiosincrasia que percibe
a la inversin en ladrillos como la
mejor estrategia para enfrentar la
depreciacin de la moneda local, la
inexistencia de alternativas de inversin
y el descrdito del sistema bancario.
Pero claro, en el escenario econmicofinanciero de 2002 existan grandes
restricciones para invertir en ladrillos.
Cules fueron entonces los atractivos
que motorizaron la recuperacin del
mercado de suelo en la Ciudad de
Buenos Aires?
Las crisis no solo empeoran las
condiciones de vida de la mayora,
tambin pueden sentar condiciones
favorables para realizar negocios. Esto
ltimo ocurri con los actores
capitalizados del mercado inmobiliario
que
visualizaron
una
atractiva
oportunidad en la gran cada que haba
experimentado el precio del suelo en
dlares. Estando el suelo tan barato el
olfato
especulativo
comenz
a
manifestarse, especialmente en las
zonas de alta renta (comercial y
residencial) donde se registraron las
mayores depreciaciones (FIG 3). El
barrio que aglomera la mayora de los
comercios y servicios de la ciudad (San
Nicols)
experiment
la
mayor
depreciacin del suelo (-84%). El eje
norte de la ciudad (Recoleta, Palermo,
Nez y Villa Ortzar) tambin fue
testigo de una fuerte depreciacin del
suelo. Por lo general, se trata de
barrios residenciales de categora en
cuyas avenidas principales se generan
importantes rentas comerciales.
Otro elemento favorable que dej la
crisis para proyectar un negocio
inmobiliario fueron los bajos costos de
construccin. De manera similar a la
cada del precio del suelo, el costo de la
construccin se desbarranc en esos
seis meses ms de un 50%. Frente a la
apreciacin del dlar, el costo de mano
de obra y de materiales de construccin
mantuvo en 2002 el mismo valor en

pesos que haba tenido antes de la

devaluacin8.
Por ltimo, las bajas tasas de inters
que ofrecan los bancos domsticos y
extranjeros incentivaron a grandes
inversores, a quienes haban logrado
conservar sus ahorros y a los que
recuperaron el dinero que estaba en el
corralito a buscar fuentes alternativas
de inversin y ahorro. Se trata de otro
factor que orient parte de los recursos
financieros
disponibles
hacia
el
desarrollo inmobiliario y la compra final
de inmuebles. Los fondos lquidos
provinieron de quienes estaban en
condiciones
de
aprovechar
rentabilidades que superaban la tasa de
ganancia media de la economa y, en
los casos ms conservadores, de
quienes encontraron en los ladrillos la
mejor garanta de reserva de valor.
Como bien lo sintetiza Krakowiac
(2005), la combinacin entre esas
tasas de rentabilidad y la seguridad que
implica una inversin inmobiliaria
gener una oportunidad difcil de
igualar en otras actividades.
Estos
tres
factores
fueron
determinantes para la reactivacin del
mercado inmobiliario. El bajo costo de
los factores de produccin (suelo, mano
de obra y materiales de construccin) y
del costo de oportunidad (tasa de
inters
negativa
y
escasez
de
alternativas de inversin) alimentaron
las expectativas de rentabilidad con la
compra de suelo para venta de
suelo+edificacin y el uso de la
vivienda como reserva de valor.
Pero cul fue el uso ms rentable
destinado al suelo urbano que comenz
a movilizarse a partir de 2003? Qu
tipo de proyectos inmobiliarios fueron
ideados para desarrollar en estos
terrenos? Qu tipo de demanda se
8

El bajo precio de los materiales de

construccin se mantuvo por la necesidad de
liberar stock para cubrir deudas y costos
operativos mnimos.

esperaba
atender
desarrollos?

con

estos

QU, CUNTO Y DNDE? UNA

CARACTERIZACIN
DE
LOS
NUEVOS EMPRENDIMIENTOS
La
pregunta
por
la
cantidad,
composicin interna y localizacin de la
superficie autorizada para construir9
nos permite tener una idea sobre el
suelo por el cual compite la demanda
derivada y las expectativas que tienen
los desarrolladores inmobiliarios en
cuanto al tipo de demanda final que
esperan
satisfacer
con
sus
emprendimientos.
La
demanda
de
suelo
habra
aumentado considerablemente en los
ltimos aos. Mientras en 2002 se
autorizaron solo 297.867 m2 para
construir, en 2006 este valor ascendi a
3.103.450 m2, es decir, ms de diez
veces (FIG.2). Se podra considerar la
adopcin de estos aos de referencia
como sesgada. En primer lugar, porque
2002 fue un ao atpico, recordemos
que desde 1935 nunca se haba
autorizado tan poca superficie para
construir como en ese ao. En segundo
lugar, porque 2006 tambin fue un ao
excepcional, pues desde 1978 no se
haban autorizado tantos m2 para
construir.
Ahora bien, como estas cantidades
refieren a la construccin total poco nos
dicen sobre los usos a los que se volc
el sector inmobiliario. En este sentido,
podemos advertir una preferencia
creciente por el uso residencial. En el
ao 2002 el 72% de la superficie
solicitada para construir fue destinada a
este uso; cuatro aos ms tarde dicha
9

La informacin estadstica de cunto, qu y

dnde se solicitan permisos de construccin es
registrada por la Direccin General de
Fiscalizacin de Obra y Catastro (DGFOyC). Se
trata de informacin precisa sobre el
comportamiento a corto plazo de la actividad de
la construccin y de los productos que se
ofrecern en el mercado inmobiliario formal.

participacin haba ascendido a un

86%. Al interior del uso residencial
sobresale el incremento absoluto y
relativo de la superficie autorizada para
construir vivienda multifamiliar por
sobre la vivienda unifamiliar. En 2002 la
participacin de este tipo de edificacin
era poco menos del 81%, para el ao
2006 haba superado el 97%. Dicho en
palabras, adems de la prioridad
otorgada al uso residencial, el mercado
inmobiliario proyect sus negocios
hacia
la
construccin
de
multiviviendas. En este sentido,
podramos pensar que la demanda
derivada de suelo volc sus esfuerzos
hacia la compra de lotes que, por
normativa urbana, soportan una mayor
edificabilidad.
Analicemos ahora lo ocurrido con la
composicin de la superficie autorizada
para construir multivivienda. La
DGFOyC
desagrega
los
usos
residenciales segn cuatro categoras;
de menor a mayor, estndar, sencilla,
confortable, lujosa y suntuosa10. El
40% de los m2 permisados para edificar
vivienda multifamiliar entre 2003 y
2006 correspondi a la tipologa
residencial suntuosa11. Esto significa
que el espacio residencial proyectado
para atender a los sectores de altos
ingresos fue mayor que el solicitado
para satisfacer a los estratos medios y
medios-altos (las dos categoras
subsiguientes promedian un 38%). Por
su parte, la superficie residencial
destinada a los sectores de ingresos
medio-bajos, la multivivienda sencilla,
explica un quinto de la superficie
permisada en el mismo perodo.

10

Sobre esta clasificacin vase el informe

publicado por la Direccin General de
Estadsticas y Censos del Gobierno de la Ciudad
(DGEyC) en 2004.
http://www.buenosaires.gov.ar/areas/hacienda/
sis_estadistico/nuevoinforme/Edificacion_2003.p
df
11
Conocida en la jerga de los desarrolladores
como Torres Deluxe, Torres Premium o
Torres country.

Vale destacar que las categoras de

multivivienda
autorizadas
para
construir no han tenido siempre las
mismas relaciones de proporcin. En
efecto, la categora suntuosa fue
incrementando su participacin desde
la dcada pasada: entre 1991 y 2001
fue del 20%, mientras que en el en
perodo de activacin del desarrollo
inmobiliario de la dcada actual alcanz
un 43% (FIG.4). Precisamente lo
contrario de lo ocurrido con las
multiviviendas de menor categora
que, en su conjunto, perdieron peso
relativo en los ltimos 15 aos. Para
ponerlo de nuevo en palabras, el
espacio residencial que en proporcin
deja de autorizarse para sectores
medios y medios-bajos pas autorizarse
para sectores de altos ingresos. Otro
camino para dimensionar el inters
reciente por la construccin de
multiviviendas
suntuosas
es
comparando la cantidad absoluta de la
superficie permisada de esta tipologa
residencial para ambos perodos. De
este modo, puede notarse que en los
ltimos aos se autorizaron ms m2 de
vivienda de alta categora que en los
noventa. En suma, el mercado
residencial se encuentra hoy en da ms
segmentado que antes.
El inters por ampliar la superficie
residencial de mayor categora tambin
se manifiesta en la distribucin
territorial de las autorizaciones para
construir. Entre 2003 y 2005 solamente
5 barrios porteos concentraron el 52%
del espacio residencial habilitado para
edificar. Entre ellos, se destaca Palermo
explicando casi un quinto de la
superficie total permisada en ese
perodo. El patrn territorial de este
fenmeno es evidente. El eje norte, y
en menor medida el eje oeste, son las
reas que el sector inmobiliario escogi
para sus desarrollos inmobiliarios. Esto
muestra una clara preferencia por
construir en zonas de alta renta y bien
conectadas. Las vas de circulacin que
vertebran el eje norte (avenidas Santa
Fe/Cabildo y lnea D del subte) y el

eje oeste (avenida Rivadavia y lnea A

del subte) son asimismo las que mayor
cantidad de comercios y servicios
concentran. En suma, la proximidad a
las
centralidades
lineales
ms
importantes, la conectividad y la
composicin socioeconmica de los
barrios
estaran
orientando
las
preferencias localizacionales de los
promotores inmobiliarios.
Resulta
interesante
comparar
el
comportamiento
territorial
de
la
superficie permisada entre 2003 y 2005
y el precio del suelo que alcanzaron los
barrios porteos en septiembre de 2006
(FIG 5 y 6). El ejercicio permite
distinguir
patrones
similares
de
comportamiento, pues los ejes norte y
oeste se destacan con los mayores
valores en ambas variables de anlisis.
Sin embargo, el eje tradicional de alta
renta contina diferencindose (con
valores mayores a 1050 U$S el m2) del
eje oeste y, por supuesto, del resto de
la ciudad. Cabra pensar si adems de
la ubicacin, el acceso preferencial y la
composicin
socioeconmica
(que
coincide con la calidad de la
infraestructura urbana), la histrica
percepcin colectiva del eje norte como
espacio de distincin contribuye a
consolidar este cluster de valorizacin
del
precio
del
suelo.
Como
contrapartida a esta dinmica, la zona
sur viene siendo la menos requerida
para construir y la que presenta los
precios de suelo ms bajos. En suma, la
edificacin de vivienda para ricos en
unos pocos enclaves urbanos viene
siendo el principal motor de la
construccin. Es oportuno recordar aqu
que la rentabilidad que se espera por lo
que se construye encima de un terreno,
descontada la tasa de inters que
prevalece en la economa en un
momento dado, es el principal
determinante del precio del suelo. Y en
un contexto de escasez de suelo, como
ocurre en los barrios porteos
atractivos para construir, es esperable
que el valor de los lotes ofrecidos en el
mercado manifieste la intensin de los

propietarios por captar (o anticipar) la

mayor parte de dinero que los
desarrolladores estaran dispuestos a
ofrecer dado el retorno monetario que
esperan de sus proyectos inmobiliarios.
Estamos aqu ante un argumento vlido
para considerar que el precio de los
productos inmobiliarios (en nuestro
caso de multiviviendas suntuosas)
tiene una influencia importante en la
determinacin del precio de los lotes12.
En este sentido, podra alegarse que los
elevados precios del suelo se explican,
en parte, por los elevados precios de
los inmuebles, y no a la inversa como lo
sostienen algunos analistas (Smolka,
1981). Sin embargo, al aumentar el
precio del suelo tambin se restringen
las posibilidades de expandir el espacio
residencial para la poblacin de
medianos y bajos ingresos.
EXPANSIN
DE
LA
OFERTA
RESIDENCIAL, RESTRICCIN DEL
ACCESO A LA VIVIENDA
En
los
apartados
anteriores
comprobamos
que
el
mercado
inmobiliario decidi ampliar la oferta
residencial para las personas de
mayores ingresos en los barrios
porteos tradicionalmente exclusivos
(hoy ms excluyentes?). De acuerdo
con esta tendencia, es razonable
esperar que las unidades de vivienda ya
construidas (y an por construir) se
ofrezcan en el mercado a un precio
elevado. Esta inquietud nos llev a
realizar una doble comparacin de
precios para un mismo tipo de

12

Deberamos agregar que el precio de los

terrenos no solo es determinado por el precio de
los inmuebles, sino por las condiciones de
produccin
del
espacio
construido
(principalmente por las condiciones que fija la
normativa urbana y la calidad del equipamiento,
los servicios y la infraestructura pblica).

vivienda13: por barrio y en lapsos de

tiempo diferentes. Los barrios se
seleccionaron previendo cubrir la
diversidad socioeconmica existente en
la ciudad. Los momentos elegidos
fueron finales de 2001 y mediados de
2006. Ntese que para el ao de base
el peso an no se haba devaluado, es
decir, la poblacin an perciba sus
ingresos en pesos/dlares. A pesar de
ello, la vivienda haba alcanzado para
julio de 2006 (exceptuando unos pocos
barrios) un precio en dlares mayor al
que presentaba en 2001. Lo paradjico
aqu es que el precio de la vivienda
aument a pesar de que el ingreso
medio constante en dlares haya
disminuido casi tres veces en ese
perodo de tiempo. Para tener una idea
de la restriccin de compra de vivienda
calculamos la cantidad de salarios
medio que eran necesarios en
diciembre de 2001 y julio de 2006 para
comprar
un
departamento
de
caractersticas similares en diferentes
barrios. Luego dividimos este indicador
por doce para estimar la cantidad de
aos/salarios-medio (ASM) requeridos
para el mismo fin. Por ltimo,
estimamos la diferencia de ASM para
comprar este tipo de vivienda en ambos
aos.
Empecemos por Nueva Pompeya. En
este barrio de asiento tradicional de
familias de ingresos bajos y mediosbajos los departamentos todava no
haban sobrepasado el precio que
tenan en diciembre de 2001. Sin
embargo, dada la depreciacin de la
moneda local, en 2006 se necesitaban
aqu 4 ASM ms que a finales de 2001
para comprar una unidad similar
(FIG.7). Puede notarse que esta brecha
se agranda al aumentar la condicin
socioeconmica de los barrios. Es decir,
la variacin absoluta de ASM necesarios
para comprar un departamento entre
2001 y 2006 es ms significativa en los
barrios (o departamentos) ms caros
13

Para estandarizar la unidad de comparacin

elegimos departamentos nuevos de 3 ambientes
con un promedio de 60 m2.

puesto que la valorizacin inmobiliaria

fue en ellos mayor. El caso extremo es
Palermo; all no solo se registraron las
mayores
apreciaciones
de
los
departamentos, tambin lo ha hecho el
precio del suelo en simultneo a la
expansin de la superficie residencial
de alta categora. Inferimos, por lo
tanto, que con un atraso salarial en
dlares tan significativo, los promotores
inmobiliarios orientaron sus desarrollos
hacia los sectores de de ingresos altos,
es decir, hacia los estratos sociales que
no dependen del ingreso mensual para
comprar vivienda. Se trata de una
estrategia predecible en un contexto
donde el crdito hipotecario es
insuficiente para asistir a la demanda
de vivienda que no posee ahorro y
depende de las remuneraciones al
trabajo para acceder a su compra.
Adems de reducirse el poder de
compra de los sectores medios y bajos,
la contraccin del salario con respecto
al valor de los inmuebles y la
insuficiencia de crdito hipotecario
estaran expandiendo la demanda de
alquiler de vivienda para estos estratos
poblacionales. El crecimiento de la
demanda de alquileres parece no ser
correspondido con un aumento similar
de las unidades habitacionales para
este fin. Se estara generando as una
situacin de escasez relativa de
viviendas para alquilar y, por lo tanto,
un aumento del precio de estos bienes.
Este
crculo
perverso
estara
presionando a los sectores medios y
bajos a destinar una mayor parte de
sus ingresos al consumo habitacional.
Por qu aumenta entonces el precio
de los inmuebles en un contexto donde
el poder real de compra de estos bienes
disminuye casi un tercio? Bajo las
condiciones
de
restriccin
presupuestaria y de acceso al crdito
hipotecario, quines compraron (o
compraran) viviendas? Para atender
estos interrogantes vale recordar que
la demanda de bienes inmobiliarios no
solo depende del nivel de los salarios y
de la oferta crediticia, sino tambin de

la distribucin del ingreso14. Existe un

segmento de la poblacin cuyo poder
de compra de bienes que cotizan en
dlares no disminuy. Este sector fue el
que el que concret casi la totalidad de
las transacciones inmobiliarias de los
ltimos aos pagando al contado15. La
liquidez para adquirir estos bienes
inmuebles provino de diversas fuentes,
tales como los recursos financieros
repatriados, el ahorro acorralado en
los bancos que fue liberado16, el capital
que no haba quedado en el corralito
ni haba sido enviado al exterior17 y el
excedente de ganancia de los sectores
productivos favorecidos por el contexto
econmico nacional e internacional
actual.
Esta
masa
de
capital
proveniente del ahorro y de las
actividades productivas ms dinmicas
se utiliz para financiar proyectos
inmobiliarios y tambin para comprar
vivienda como reserva de valor frente a
un sistema bancario que, por la crisis
reciente y las histricas, alcanz su
mximo descrdito. Si agregamos a
esta
coyuntura
la
participacin
creciente de oferentes y consumidores
inmobiliarios extranjeros, tenemos un
marco propicio para reflexionar sobre el
financiamiento del desarrollo y la
compra de lo que algunos no dudaron
en llamar boom inmobiliario: la
expansin
de
la
multivivienda
suntuosa en unos pocos enclaves de la
ciudad.
EN SUMA
14

Otros factores explicativos de la demanda final

de inmuebles son el crecimiento demogrfico y
de la cantidad de hogares.
15
Entre 2003 y 2006, el 96% de las operaciones
se realizaron por fuera del sistema crediticio.
16
El corralito se extingui exactamente el 21 de
agosto de 2005, cuando venci la ltima
reprogramacin. Existe un grupo de ahorristas
que ganaron con el corralito. Son aquellos que
en abril de 2003 adhirieron al llamado Canje 3 y
aceptaron los Boden 2013 como parte de pago.
17
Recordemos que en 2001 se extrajeron de los
plazos fijos de los bancos 29.000 millones de
pesos/dlares mientras que solo salieron del
pas 16.000 millones de pesos/dlares en el
mismo ao.

En el transcurso de este trabajo

comprobamos que el precio del suelo
de la Ciudad de Buenos Aires tuvo un
fuerte aumento luego de la crisis de
2001/02. Vinculamos este proceso de
valorizacin con la dinmica propia de
la economa del pas, pero tambin con
un
singular
comportamiento
del
mercado inmobiliario. La respuesta del
sector inmobiliario luego de la crisis de
2001/02 fue contundente; tal es as que
en 2006 se autoriz la mayor cantidad
de superficie para construir de los
ltimos 27 aos. El uso residencial
protagoniz este boom de la
construccin. Pero a pesar de la
expansin de la oferta residencial
empeoraron las condiciones de acceso
a la vivienda. Ello se explica por la
devaluacin del peso, pero tambin por
el notable aumento del precio de los
bienes inmuebles en un contexto de
ausencia de crdito hipotecario. Esta
coyuntura perjudica a la poblacin que
depende de las remuneraciones al
trabajo para acceder a la vivienda. La
restriccin del poder de compra de
vivienda para estas familias motiv a
los emprendedores inmobiliarios a
volcarse hacia la poblacin con mayor
poder adquisitivo. Esto se manifiesta a
partir del doble sentido de la
concentracin del mercado inmobiliario:
el territorial y el de categora de
vivienda.
La demanda de terrenos para construir
edificios suntuosos ha reforzado el alza
del precio del suelo en ubicaciones
estratgicas. La escasez de lotes en
estos enclaves urbanos y la renta
potencial esperada por los proyectos
inmobiliarios son los componentes
principales de dicha valorizacin.
Bibliografa citada
BASUALDO, Eduardo (2006) Estudios
de historia econmica argentina. Desde
mediados del siglo XX a la actualidad.,
FLACSO-Siglo XXI, Buenos Aires.

10

BLEICHMAR, Silvia (2002) Dolor Pas,

Libros del Zorzal, Buenos Aires.
JARAMILLO, Samuel (2003) Los
fundamentos
econmicos
de
la
`participacin en plusvalas. Texto
preparado para el CIDE, Universidad de
los Andes y el Lincoln Institute of Land
Policy, 2003
MORALES, Carlos. (2005) Algunas
peculiaridades del mercado de suelo
urbano. Texto preparado para el Curso
a Distancia de Mercados de Suelo en
Ciudades Latinoamericanas, marzo de
2005.
SZAJNBERG,
Daniela
y
Christian
CORDARA (2005) La transformacin
de Palermo Nuevo, Pacfico y el eje de
Juan B. Justo Int. Bullrich. Desarrollo
inmobiliario selectivo en la ciudad de
Buenos Aires en, Revista Virtual Caf
de las Ciudades, Ao 4, Nro. 35 Septiembre 2005.
SABATINI, Francisco (2000) Reforma
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Chile: efectos sobre los precios de la
tierra y la segregacin residencial, en:
Revista EURE, Vol. 26, n 77, Santiago
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SMOLKA, Martim (1981) Precio de la
tierra y valorizacin inmobiliaria urbana:
esbozo para una conceptualizacin del
problema en, Revista Interamericana
de planificacin. Vol. XV, Nro. 60,
diciembre de 1981.
TRIVELLI, Pablo (2006) Sobre el
debate acerca de la poltica urbana, la
poltica de suelo y la formacin de los

precios de la tierra urbana en el Gran

Santiago, antecedentes tericos y
empricos, Artculo elaborado para el
Curso Fundamentos para el Anlisis de
los mercados de suelo en Amrica
Latina, Lincoln Institute of Land Policy,
Santiago de Chile, noviembre de 2006.
Fuentes documentales
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Suplemento Cash, 03/12/2006.
http://www.pagina12.com.ar/diario/sup
lementos/cash/17-2728-2006-1203.html
Informes y boletines econmicos del
Centro de Estudios de Desarrollo
Econmico Metropolitano (CEDEM),
varios nmeros. www.cedem.gov.ar
Informe de Edificacin de la Ciudad
Autnoma de Buenos Aires de la
Direccin General de Estadstica y
Censos. Ao 2003.
http://www.buenosaires.gov.ar/areas/h
acienda/sis_estadistico/nuevoinforme/E
dificacion_2003.pdf
KRAKOWIAK, Fernando Yo compro, tu
alquilas, ellos especulan, Investigacin
exclusiva sobre el boom inmobiliario,
Diario Pgina12, Suplemento Cash,
21/07/05.
http://www.pagina12.com.ar/diario/sup
lementos/cash/17-2020-2005-0821.html
Publicaciones de la Direccin General
de Sistemas de Informacin Geogrfica
(DGSIG),
http://usig.buenosaires.gov.ar/publicaci
ones.asp

11

FIG. 1
Precio del suelo (dlares y pesos) y del costo del dlar. CBA, 2001-06
$ m2 de suelo
3500

Valor dlar
4,5
4

3000

3,5

2500

2000

2,5

1500

2
1,5

1000

500

0,5

0
dic-01

jun-02

Precio suelo en dlares

jun-03

jun-04

jun-05

Precio suelo en pesos

s ep-06

Valor del dolar

Fuente: Elaboracin con datos del CEDEM, DGSIG y el Banco Central de la Repblica Argentina.

FIG. 2

Fuente: Reporte Inmobiliario

FIG. 3
Los mayores cambios del precio del suelo, 12/0106/02 y 06/0209/06.
Mayores depreciaciones del suelo 01-02
Mayores apreciaciones del suelo 02-06
1. San Nicols
-84,2 % 1. Palermo
714,3 %
2. Nez
-80,8 % 2. Retiro
655,7 %
3. Villa Ortzar
-76,4 % 3. San Nicols
637,1 %
4. Palermo
-76,3 % 4. Nez
622,1 %
5. Flores
-75,3 % 5. Recoleta
608,5 %
6. Recoleta
-74,7 % 6. Floresta
587,5 %
7. Monte Castro
- 74,3 % 7. Flores
513,1 %
Promedio
-63,4 % Promedio
378,5 %
Fuente: Elaboracin propia con datos del CEDEM y DGSyG.

12

FIG. 4
Superficie permisada (m2) de multivivienda por categora. CBA, 1997-2005.
Multiviviendas
Ao
Part Conforta Part
Part
Suntuo
Part.
Sencilla
Lujosa
(%)
ble
(%)
(%)
sa
(%)
2002
53.460
33
69.283
42
13.952
8
27.716
17
2003
188.436
18
434.847
43
73.209
7
324.369
32
2004
187.488
18
372.602
35
101.918
10
405.434
38
2005
317.889
19
361.261
22
142.418
8
854.217
51
2006
535.830
21
570.642
23
283.024
11 1.140.151
45
Tot 91-01 2.957.191 28 3.634.717
34
2.035.662 19 2.106.048
20
Tot 03-06 1.229.643 20 1.739.352
28
600.569
10 2.724.171
43
Fuente: Elaboracin propia con datos de la DGSyG.

FIG. 5
Superficie residencial autorizada (m2) por barrio. CBA, 2003 a 2005

Fuente: Elaboracin propia con datos de la DGSIG

FIG. 6
Distribucin territorial del precio del suelo (U$S). CBA, septiembre de 2006

13

Fuente: Elaboracin propia con datos de la DGSIG

FIG. 7
Precio de departamentos nuevos de 60 m2 con 3 ambientes y
aos/salarios-medio (ASM) necesarios para su compra.
Diciembre 2001
Julio 2006
Variacin
Barrios
ASM dic01-jul06
$ Depto
ASM*
$ Depto
ASM**
Recoleta
84000
5,0
88260
16,3
11,2
Palermo
60000
3,6
82320
15,2
11,6
Caballito
54000
3,3
61080
11,3
8,0
Villa Urquiza
46800
2,8
61860
11,4
8,6
Villa Crespo
46800
2,8
57480
10,6
7,8
Flores
48000
2,9
52440
9,7
6,8
Floresta
42000
2,5
49020
9,0
6,5
La Boca
39000
2,3
39660
7,3
5,0
N. Pompeya
42000
2,5
36180
6,7
4,1
* El salario medio en diciembre de 2001 fue de $/U$S 1384.
** El salario medio en julio de 2006 fue de $1400 equivalente a U$S 452.
Fuente: Elaborado con datos de Reporte inmobiliario en base a transacciones de diversas inmobiliarias.

14