UNIVERSIDAD RICARDO PALMA

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO

CURSO: DISEO URBANO I
Docente: Arq. Hctor Villa Garca

Grupo 4

CONCEPTOS BSICOS:
Parte II
1. CONCEPTOS BSICOS SOBRE LOS QUE SE SUSTENTA EL
URBANO:

PROCESO EDIFICATORIO

a) Densidad
Sobre el concento de densidad, uno de las ms importantes en el urbanismo, conviene hacer una serie
de consideraciones generales:
La densidad se refiere al nmero de personas o viviendas que se asientan en un terreno dado. La
densidad no tiene necesariamente relacin con el grado de habitabilidad.
Por ejemplo:

Un sector residencial de alta categora y en viviendas individuales (unifamiliares) en lotes

grandes tiene alto grado de habitabilidad en baja densidad.

Un barrio marginal (invasin) tiene la misma baja densidad pero con un bajo ndice de
habitabilidad.

Un sector de vivienda en altura adecuadamente planificada, presenta un alto grado de

habitabilidad dentro de una alta densidad.

Una zona central urbana superpoblada presenta una alta densidad con un bajo ndice de
habitabilidad.

La densidad si tiene relacin directa con la economa urbana:

Las bajas densidades representan una mayor ocupacin de tierra para un pequeo nmero de
viviendas, conlleva un mayor costo en vas y obras de infraestructura por vivienda.
Las altas densidades, aunque normalmente traen un mayor porcentaje de vas y por consiguiente de
obras de infraestructura en obras tradicionales, significan un costo menor por vivienda.
El aumento de densidad resulta conveniente por dos razones importantes:
Lograr una mejor ocupacin del suelo urbano, trae como consecuencia una reduccin considerable en
la extensin de la ciudad.
Se considera necesario para bajar los costos de urbanizacin (sufragados por los propietarios de las
viviendas).
b) Definiciones:

Densidad bruta, en la relacin entre la poblacin de un rea determinada y la superficie de

dicha rea. Se expresa en habitantes por hectrea (hab/Ha).

Densidad neta, es la que incluye solamente el suelo residencial y no el destinado a otros usos
(vas, equipamiento, etc.). Es ms que una operacin mecnica ya que hay que delimitar el
rea residencia, esta sujeta a errores de interpretacin.

En un contexto de planeamiento de usos del suelo y de controles, la DENSIDAD es una medida de la

capacidad demogrfica supuesta del suelo urbano.
Suelo
Ya hemos visto en su condicin de atributos, que el suelo es el soporte de todas las actividades que
se cumplen en la ciudad. El suelo urbano es la tierra rstica y/o eriaza acondicionada para el desarrollo
de actividades urbanas.

Utilizacin del suelo: son cuatro los tipos de utilizacin del suelo:

1. Suelo privado, superficie urbana de utilizacin residencial, comercial o industrial. Comprende los
lotes y edificaciones.
2. Suelo pblico, superficie urbana destinada a la circulacin de personas y vehculos. Comprende
calles, pasos peatonales y espacio libre.
3. Suelo semipblico, superficie urbana de utilizacin colectiva. Comprende espacios libres, campos
de juego, escuelas, etc.
4. Suelo semiprivado, superficie urbana de utilizacin compartida por un grupo de personas en
rgimen de condominio.

Sub divisin del suelo:

La subdivisin del suelo con fines urbanos se expresa en funciones de:

1. Lote: superficie de suelo con lmites fijos y acceso a la va pblica.

2. Manzana: parte de suelo que contiene uno o ms lotes, rodeada y servida por vas pblicas de
circulacin.
3. Agrupacin de lotes: grupo de lotes configurando un espacio o patio comn semiprivado, que
sirve de acceso y para otras actividades comunes de los ocupantes.
4. Condominio: Si bien constituye una FORMA DE PROPIEDAD, tambin acta como elemento de
subdivisin. Es el sistema de propiedad individual de una vivienda en un conjunto multifamiliar.
Cada individuo es propietario de su vivienda, tiene escritura de propiedad e intereses
proporcionales en las reas comunes y en el suelo del lote.
c) Qu necesita el suelo para poder ser edificado?
Estar habilitado como terreno urbano fsica y legalmente. Sea este de propiedad pblica o privada.
d) Zonificacin
Es un instrumento de la Planificacin, que implementa al Plan de Uso del Suelo mediante la divisin de
la ciudad en zonas (reas / distritos) y la implantacin de regulaciones que controlen el uso del suelo y
la localizacin, volumen, altura, forma, uso, densidad y edificacin de las construcciones, de cada
zona.
Son objetivos de la Zonificacin:

Obtener el uso de suelo ms apropiado

Prevenir la densificacin
Conservar el valor del suelo y las edificaciones
Prevenir la indebida concentracin de poblacin.
Reducir los riesgos de incendio y otros peligros naturales.
Ayudar econmicamente en la implementacin de infraestructura vial, de servicios y de
equipamiento comunitario.
Mantener e incrementar las amenidades de la ciudad.
Dar efectos a las polticas y propuestas del Plan Urbano.

La Zonificacin opera en dos aspectos respecto a la regulacin del suelo urbano:

Por uso del suelo (tipo de actividades permitidas)

Por intensidad de uso del suelo (densidad)

El tipo de Actividades urbanas:

Residenciales
Industriales
Comerciales
Equipamiento comunal
Recreacionales
Vas - circulaciones, etc.
e) En trminos generales se entiende por intensidad de uso de suelo:
La relacin que existe entre la superficie construida dentro de un lote y la superficie del lote.
Esta simple relacin fsica entre dos reas tiene implicaciones en trminos de costo y rentabilidad, de
confort y habitabilidad de los espacios y de aprovechamiento de recursos.
La intensidad de uso para el desarrollo edificatorio se determina aplicando los indicadores de
regulacin algunos de los cuales son los siguientes:
ndice de rea de piso (coeficiente de edificacin); ndice de espacios abiertos (% de rea libre), etc.
Los ndices de Usos del Suelo deben ser interpretados en forma conjunta, de lo contrario pueden
orientar a soluciones errneas sobre el aprovechamiento del terreno.
Por ejemplo: en un terreno existen varias posibilidades de construir viviendas con un mismo
coeficiente de edificacin.
Si consideramos un coef. de edif. = 1 se puede construir.
Un edificio de 10 pisos cubriendo solamente 10% del terreno.
Un edificio de 5 pisos sobre el 20% del terreno.
Un edificio de 2 pisos sobre el 50% del terreno.
Todos ellos arrojan la misma superficie de construccin, sin embargo la mejor opcin estar sujeta a
la aplicacin de los otros ndices (altura, rea libre, rea habitable).
El criterio de zonificacin por requerimientos permite la mezcla de usos del suelo y de
actividades, siempre y cuando stas cumplan con ciertas estipulaciones que permiten que sean
compatibles entre si (ndice de Usos Compatibles).
2. INSTRUMENTOS REGULADORES DEL PROCESO
En las reas urbanas, el desarrollo del entorno fsico es un proceso controlado generalmente por el
gobierno local o municipal a travs de todos o alguno de los siguientes instrumentos normativos.
a) Plan Urbano (P.U).
Plan de conjunto para conducir a largo plazo el crecimiento y desarrollo de la ciudad, poblacin o
regin.
b) Los elementos bsicos del P.U son:

Plan de Uso del Suelo; determina las reas adaptadas a diferentes usos/establece
densidades en funcin de la poblacin o volumen edificable/ delimita las reas reservadas para
esparcimiento, expansin y agricultura / determina la localizacin de los equipamientos
comunitarios / proporciona la base para implantacin de infraestructuras de servicios.

Plan de circulacin o vas: seala la red vial /trnsito/ transporte pblico y privado/
infraestructura de comunicaciones, etc. Es el plan que integra todos los canales de circulacin
de gente y productos, hacia y desde la ciudad.

Reglamento de Habilitaciones Urbanas

Normas que controlan la transformacin de suelo rstico (agrcola o eriazo) en urbano.
Determinan los estndares para las mejoras viales, tipos y formas de habilitacin, tamao y
forma de la lotizacin y aportes o procedimientos de adquisicin y/o apropiacin de suelo
privado para uso pblico y otras necesidades. Se determinan requisitos de presentacin para
gestin administrativa, as como procedimiento y etapas de gestin.

c) Ordenanzas de Zonificacin
Contienen el Plano de Zonificacin General que indica el uso asignado a las diversas partes e la
ciudad y el plan vial primario/la reglamentacin de los estndares para la habilitacin, subdivisin y
ocupacin del suelo urbanizado y por urbanizar.
d) Parmetros Urbansticos y Edificatorios
Documento emitido por la Municipalidad
condiciones tcnicas de diseo para el
vigente al momento de su expedicin, al
entre otros: Usos permitidos, Densidad
Altura, Retiros, N de estacionamientos.

de la jurisdiccin, en el cual se especifican los parmetros y

predio, de acuerdo a la normativa urbanstica y edificatoria
cual se sujeta el proceso de edificacin. En donde se seala
Neta, Coeficiente de Edificacin, Porcentaje de rea Libre,

e) Normas de Edificacin
Conjunto de regulaciones o normas que garantizan unos estndares mnimos de seguridad, higiene,
propiedad y bienestar pblico a travs del control de:
El diseo/construccin/ calidad de los materiales/ uso/localizacin y mantenimiento de todos los
edificios y construcciones realizados en el contexto urbano.
f) Jurisdiccin: Cubre todo el suelo que est dentro de los lmites definidos por las autoridades
municipales, distritales y provinciales.
Se aplican a procesos de construccin/cambios/demolicin/reformas/usos, etc., de cualquier
edificacin realizada en la ciudad.
Como tambin ocurre con la Zonificacin, muchas normas edificatorias necesitan una revisin
peridica y constante, para adaptarse a los nuevos sistemas y materiales constructivos.

FUENTES:
- CHIRINOS, Edda, Uso y Control de la Normatividad Urbana. CAP. Lima.
- Reglamento Nacional de Edificaciones. Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento.
- Elaboracin propia