FGH Vastgoedbericht 2015

DE KR ACHT VAN
AN DERS KIJKEN

20
JAAR

FGH Vastgoedbericht 2015

DE KRACHT VAN
ANDERS KIJKEN

INHOUD

16
Interview

Mark van Rijmenam

2001
1996

2015
2008

MILESTONES

10

TRENDS

Interview
Peter Savelberg

30

20

32
34

24
38
Interview
Prof. Dr. Dirk Brounen

36

Interview Peter Nieland

VISIE

12

Megatrends en gamechangers

18

Slim, verbonden &duurzaam

22

Locatie, locatie, locatie gaat vervagen

26

De kunst van het verleiden

28 
De vastgoedagenda voor de komende jaren

40
42

VOORWOORD

FGH Vastgoedbericht 2013

FGH Real Estate Report 2013

D u u Rz a a m vo l Do
S u Sta i n a b ly m E Et

OR DE OP ZAKEN
PUTTING AF FAIR S IN OR DER

FGH Vastgoedbericht 2010

FGH Real Estate Report 2010

FGH Vastgoedbericht 2010

FGH Real Estate Report 2010

FGH Vastgoedbericht 2009 | FGH Real Estate Report 2009

FOC U S Op EEn ni EU wE R E a l i t Ei t
FOC U S On a n Ew R Ea lit y

FGH Vastgoedbericht 2007 | FGH Real Estate Report 2007

F G H Va s t g o e d b e r i c h t 2 0 0 8 | F G H R e a l E s t a t e R e p o r t 2 0 0 8

F O C U S O p EEn n i EU w E R E a li t E i t
F O C U S O n a n Ew R Ea li t y

Investeren
in verandering

Vastgoed is beleven

Investing in change

Real estate is about perception

Met het oog

op de stenen
Focussing on bricks and mortar

FGH Vastgoedbericht 2011

FGH Real Estate Report 2011

o En aan D E vRaaG
i nG DE m anD

20 JAAR
TITEL
TITEL
VASTGOEDBERICHT
In twintig jaar kan er veel veranderen. FGH Bank
publiceerde in 1996 het eerste FGH Vastgoedbericht.
Wiekon zich destijds voorstellen hoe snel veranderingen
elkaar vandaag de dag zouden opvolgen? Op alle vlakken
beweegt onze omgeving: politiek, economisch, sociaalmaatschappelijk en technologisch. In deze 20e uitgave
staan we stil bij die verschuivingen en bij de impact ervan
op de vastgoedwereld. Maar we kijken vooral ook vooruit.
Naar hoe de vastgoedsector kan reageren op deze
voortdurende dynamiek. En naar veranderingen die de
sector kan omarmen om daardoor sterker te worden.
Met kennis van zaken en passie voor ons vak bieden
wijduurzame oplossingen voor duurzame relaties.
Wijhebbenalle relevante kennis en specialismen in huis.
Onzekennis stelt ons in staat vooruit te kijken, om nieuwe
perspectieven te ontdekken. Wat we zien aan de horizon
reflecteert in onze visie op commercieel vastgoed.
Vandaaruit maken we de vertaalslag naar de praktijk van
alledag. Niet voor niets zijn wij echte vastgoedspecialisten.
Directie FGH Bank N.V.
Maart 2015

FGH VASTGOEDBERICHT 2015 VOORWOORD

MILESTONES
Eerst zien, dan geloven: een nuchtere kijk op de toekomst leert dat de
basis hetzelfde blijft, en veranderingen alleen in de marge plaatsvinden.
Maar is dat wel echt zo?

EEN KIJK OP 20 JAAR

VERANDERING
Eerste telefoon
draadloos contact
internet

Eerste foto met

telefoon

1997

1996

Oprichting

Oprichting

1999

2000

1998
Dotcomcrisis

Oprichting

Introductie
Bluetooth

Start internet
zoekmachine
Eerste G-20
Oprichting
AEX voor het eerst boven
1000 punten (guldens)

Schaakcomputer Deep Blue verslaat

wereldkampioen Kasparov (foto: P. Morgan/Reuters)

Introductie
iMac door
Apple

Uitrol

Google Maps
Internet omzet
> 1 miljard
Oprichting
9/11 (foto: Ken Tannenbaum / Shutterstock.com)
Oprichting

2002
2001

2004
2003

Mobiel
navigatie
systeem
(Palmtop)

KLM
overgenomen
door AF
Start enqute
bouwfraude

2005

Nokia 1110
meest verkochte
mobiele
telefoon

Oprichting

Oprichting

Eerste particuliere
ruimtevlucht

Introductie iPod
door Apple
Invoering
euro
(chartaal)

Ondanks alles waren het uitstekende

jaren voor de Nederlandse
vastgoedsector. De afgelopen twee
decennia is het aantal bedrijven en
huishoudens sterk toegenomen,
endaardoor ook de vraag naar
gebouwen. De bevolking nam met
1,3miljoen mensen toe. Hetaantal
gezinnen steeg met net ietsmeer dan

een miljoen. En onze beroepsbevolking

telt nu bijna 500.000mensen mr.
Ook zijn we veel meer gaan verdienen
en daarmee namen onze uitgaven
inwinkels en aanvrijetijdsbesteding
flink toe.
Toch hebben we de huisvesting
nietgoed laten aansluiten op de

ruimtevraag. Want ondanks groei in

bestedingen zien we overcapaciteit in
bijna alle sectoren van de vastgoed
markt. Ruim 15% van de kantoorruimte
wordt niet benut. Meer dan 16.000
winkelpanden staan leeg. En bijna elk
bedrijventerrein in Nederland kent lege
fabriekscomplexen of bedrijfshallen.
Ook in het maatschappelijk vastgoed

FGH VASTGOEDBERICHT 2015 MILESTONES

MILESTONES

Introductie eerste
tablet (iPad)

Google Earth/
Streetview

Val Lehman Brothers

Introductie
Begin
kredietcrisis

2007
2006

Oprichting

Start
Arabische
lente

2008
Vastgoedfraude
Oprichting

2009

2010

Oprichting

Oprichting
Introductie iPhone door Apple

Oprichting

Mark Zuckerberg
Time Man of the Year
Dieptepunt
AEX

zien we een groeiende onbenutte

voorraad: lege kerken, lege boerderijen,
lege verzorgingscomplexen.
Hebben we te veel gebouwd? Zijn we
te veel gefixeerd geweest op de korte
termijn? Zeker. Maar vooral heeft de
vastgoedsector de afgelopen twintig
jaar niet doortastend genoeg

ingespeeld op het veranderende

gebruik door bedrijven en
consumenten. Overcapaciteit is niet
alleen een aanbod-gerelateerd
vraagstuk. Het onderstreept vooral
hettrage tempo van de reactie op
veranderingen. En van het tempo
waarin vastgoed kan worden
aangepast aan nieuw gebruik.

Dynamiek komt dus vanuit de

gebruikerszijde van de markt.
Technologie en internet spelen daarin
tegenwoordig een grote rol. Een paar
voorbeelden omdit te illustreren: in
1996 had 10%van de Nederlanders
toegang tot internet, vooral in de
thuisomgeving. Nu is 95% van de
huishoudens op internet aangesloten.

Enqute
woningcorporaties

Overname
Nokia door
Microsoft
Start Eurocrisis

Higgsdeeltje

Facebook naar
de beurs

Alibaba
naar de
beurs

Introductie

2011

2014
2012

2015

2013

Eerste BREEAMcertificaat

Start 3D-printing Grachtenpand

Uitrol slimme energiemeter
in Nederland

Twintig jaar geleden bestond Google

nog niet. Evenmin als Facebook,
bol.com, WhatsApp of Zalando. In
2015 leven en werken we wezenlijk
anders dan toen. De wereld ligt binnen
handbereik. Dat heeft grote gevolgen
voor de locaties waar we willen wonen,
werken, winkelen en recreren.
Maarook voor hoe we de gebouwen

op deze locaties gebruiken. Als we de

afgelopen twintig jaar ets geleerd
hebben, is het dat veranderingen
doorgaans veel sneller gaan en veel
ingrijpender zijn dan we ons kunnen
ofwillen voorstellen.

FGH VASTGOEDBERICHT 2015 MILESTONES

VISIE

10

DE KRACHT VAN
ANDERS KIJKEN
In een wereld die heel snel verandert, merken
we steeds vaker dat oude principes en oude
oplossingen niet langer werken. Neem
leegstand: het is er en het groeit. Maar met
oplossingen uit de oude economie zijn we
niet in staat dit vraagstuk aan te pakken.
We zullen daarom op een heel andere
manierhet vastgoedvraagstuk moeten
benaderen. Dat is heel lastig als oude
gewoonten in de weg zitten. De verandering
isalleen mogelijk als duidelijk is waar de
perspectieven liggen. In een sector
dievoorlopig nog met veel onbenutte
voorraad te kampen heeft, liggen die niet
ineenmarktbrede waardegroei. Het wordt
duszoeken naar individuele mogelijkheden
ineen markt die onder druk staat. Om
dandemarktkansen te vinden, zullen
vastgoedondernemers anders naar vastgoed
moeten kijken.

FGH VASTGOEDBERICHT 2015 VISIE

11

V I S I E M E G AT R E N D S E N G A M E C H A N G E R S

MEGATRENDS EN
GAMECHANGERS
Het komende decennium zullen veranderingen nog sneller gaan. Intussen zal
het aantal vastgoedgebruikers in Nederland niet of nauwelijks meer stijgen
en in sommige sectoren (zoals kantoren en winkels) neemt dat aantal zelfs af.
Natuurlijk is de toekomst altijd onzeker. Door voortdurend de horizon te
verkennen, proberen we die onzekerheid behapbaar te maken.

Een manier om die toekomst toch alvast in beeld te brengen,

is door te focussen op megatrends. FGHBank ziet de
volgende megatrends die ongetwijfeld gevolgen zullen
hebben voor het gebruik van vastgoed:
Groei van de wereldbevolking leidt tot grotere
afzetmarkten en een groeiende middenklasse in
opkomende economien, maar ook tot verschuiving van
het groeipotentieel. Europa en Nederland krijgen met
ontgroening en vergrijzing te maken. Dat heeft gevolgen
voor toekomstige productiviteit.
Urbanisatie is een trend die wereldwijd en ook in Europa
en Nederland doorzet. De trek van vooral jongeren naar de
stad biedt stedelijke gebieden een goed groeipotentieel,
maar ook uitdagingen om de groei van de bevolking op
tevangen. Urbanisatie leidt hoe dan ook tot meer kansen
voor steden en minder kansen voor het platteland. Voor
kleinere plaatsen is dit dus een bedreiging. Wl kan er
(later) een tegentrend ontstaan, als de nadelen van de stad
te groot worden.
Ontgroening, vergrijzing en urbanisatie leiden tot een
verschuiving in de omvang van vastgoedgebruik n in de

12

vraag naar locaties en gebouwen. Hierdoor groeit de kloof

tussen kansrijke en minder kansrijke gebieden.
Grondstofschaarste ontstaat door de groeiende
bevolking en de opkomst van nieuwe economien.
Hetveiligstellen van toegang tot grondstoffen vraagt om
nieuwe inzichten en hergebruik van bestaande
bouwmaterialen.
Maatschappelijke verantwoordelijkheid wordt
leidend: de nieuwe norm van ondernemen is gebaseerd op
principes van maatschappelijk verantwoord ondernemen.
De waarde van kennis als productiemiddel groeit.
Kenniswordt internationaler. Bedrijven die onderdeel
worden van(kennis)netwerken vergroten hun toegang
tot kennis. Toegang tot productiemiddelen waaronder
kennis is essentieel in een snel veranderende omgeving.
Empowerment: een zelfstandige, flexibele en zelf
bewuste arbeidsomgeving, met kortere dienstverbanden.
Het gevolg is een steeds grotere druk (en internationale
concurrentie) voor bedrijven om echte talenten aan te
trekken en te behouden.

NIEUW INDUSTRIEEL TIJDPERK

INTERNET
OF THINGS

SLIM

ROBOTICA

3D-PRINTING

VERBONDEN

BIG DATA

NANO

DUURZAAM

FGH VASTGOEDBERICHT 2015 VISIE

13

V I S I E M E G AT R E N D S E N G A M E C H A N G E R S

Megatrends hebben een belangrijk voordeel: je kunt erop

anticiperen. Dat geldt net voor gamechangers:
ontwikkelingen die economien en samenlevingen snel en
volledig veranderen. De grootste risicos n de beste kansen
voor vastgoedondernemers liggen op dit vlak. Risicos,
omdatinnovatie ontwrichtende gevolgen kan hebben.
Kijkbijvoorbeeld naar de gevolgen van internet voor het
gebruik van kantoorruimte en winkels. Verschillende
branches verdwijnen hierdoor of staan sterk onder druk.
Datgeldt niet alleen voor reisbureaus en videotheken.
Ookveel bankkantoren en politiebureaus verdwijnen,
omdatde dienstverlening anders wordt ingevuld. Op
sommige fronten gaan de ontwikkelingen zo snel, dat een
exponentile groei zichtbaar is. Een paar voorbeelden:

Op megatrends kun

jeanticiperen. Op
gamechangers niet.

INTERNET OF
THINGS AND
SERVICES
Meten wordt weten en internet speelt daarbij een
grote rol. Door the internet of things and
services (onderling via internet verbonden
apparaten) ontstaan nieuwe vormen van informatie
die veel meer, beter en nauwkeuriger inzicht geven
in prestaties. Ok in de prestaties van vastgoed.

3D-PRINTING
De snelheid waarmee 3D-printing
ontwikkelt, is lastig te bepalen. Wel wordt
vooral in de industrie en medische wereld nu
al volop ingezet op de mogelijkheden ervan.
Er ontstaat een nieuwe kijk op industrile
processen: meer gericht op de eindgebruiker
en eenvoudiger op lokaal niveau in te zetten.
Een doorbraak van de 3D-printer in de
Nederlandse huiskamer wordt op de heel
korte termijn niet voorzien. Maar deze
technologie kan uiteindelijk wel grote
effecten hebben opproductie en product
ontwikkeling, endus op verdienmodellen
van veel bedrijven.

14

ROBOTICA
Door ontwikkelingen in de robotica kunnen op
termijn grote delen van het huidige arbeidsproces
vervangen worden door technologie. Volgens
onderzoek van Oxford University kan bijna de
helftvan de traditionele banen in de westerse
economien hierdoor verdwijnen. Deloitte heeft
dit vorig jaar voor Nederland doorgerekend en
schat dat twee tot drie miljoen bestaande banen
op termijn kunnen verdwijnen. Hierbij is overigens
niet berekend hoeveel nieuwe banen kunnen
ontstaan.

BIG DATA
Big data: een modeterm? Misschien.
Feit is wel dat er een exponentile groei
is in de beschikbaarheid en opslag van
digitale data. Binnen tien jaar zijn we
(na kilo-, mega-, giga- en terabyte)

volledig gewend aan begrippen als

peta-, exa- en zettabytes. Al deze data
bieden ons steeds meer inzicht en
mogelijk ook voorspellende waarden.

NANOTECHNOLOGIE
Door nanotechnologie worden
stoffen tot minimale delen terug
gebracht. Een nanometer is n
miljardste deel van een meter. Doordat
op deze schaal de eigenschappen van

stoffen veranderen, ontstaan

nieuwetoepassingsmogelijkheden.
Toepassingen die ook in de bouw
enhet vastgoed gebruikt zullen
worden.

FGH VASTGOEDBERICHT 2015 VISIE

15

I N T E R V I E W M A R K VA N R I J M E N A M

B ENT U AL
KLAAR VOOR
HET TIJDPERK
VAN BIG DATA?

16

Mark van Rijmenam,

Founder Datafloq
We zijn nog maar net
begonnen met het ontdekken
van de vele nieuwe kansen die
big data biedt. Wie enorme
databronnen combineert
enanalyseert, heeft een
schatin handen, vindt Mark
van Rijmenam. Ook de
vastgoedsector kan zich
volgens hem verheugen in veel
kennis en inzicht. Bijvoorbeeld
op het gebied van de markt,
de huurders, de omgeving en
de prestaties van een pand.
Deconcurrent is dit al aan
hetontdekken. En u?

Bekijk de video voor

het interview.

Scan de QR-code
of ga naar www.fghbank.nl

FGH VASTGOEDBERICHT 2015 INTERVIEW

17

VISIE SLIM, VERBONDEN &DUURZAAM

DUITSLAND:
INDUSTRIE 4.0
Het Duitse industriebeleid zet met Industrie
4.0 in op het bedienen van de eindgebruiker:
de consument. Industrie 4.0 gaat uit van een
nieuwe, vierde industrile revolutie: een totaal
nieuwe kijk, gebaseerd op netwerkorganisaties
en realtime informatiestromen. In de kern een
combinatie van the internet of things, big data
en robotica. Dit genereert productie en zorgt
voor een groeiende ruimtevraag.

SLIM, VERBONDEN
&DUURZAAM
Wat hebben al deze ontwikkelingen te bieden voor
vastgoedondernemers? Dat zij meer inzicht kunnen hebben
in de prestaties van hun vastgoed. De eindgebruiker wordt in
staat gesteld optimaal te ondernemen in vastgoed, of tegen
zo laag mogelijke verbruikskosten gebruik te maken van
ruimte. Gebouwen worden slim, delen informatie via
internet en zijn duurzaam in gebruik: slim, verbonden &
duurzaam. Dat mag een utopie lijken, maar er zijn al
voldoende voorbeelden die dit ideaal dichterbij brengen.
18

20

GOOGLE
KOOPT NEST
Begin 2014 kocht Google het bedrijf
Nest voor (naar verluidt) $ 3,2 miljard.
Nest ontwikkelt intelligente thermo
staten, bijvoorbeeld voor woningen.
Zotreedt Google dus de wereld van
domotica binnen en zet het bedrijf in op
intelligent omgaan met informatie uit
vastgoed. Die informatie biedt geheel
nieuwe mogelijkheden om een beter
rendement uit vastgoed te halen.

RETAIL 24/7
Informatiestromen zijn van groot belang voor
investeringsbeslissingen in het vastgoed. In de retailsector
wordt dat erg duidelijk. Bedrijven investeren in systemen
omhet consumentengedrag te monitoren. Zowel in de
winkel zelf als in de winkelgebieden. Nieuwe technologie
maakt het mogelijk om bijvoorbeeld via wifi en cameras
inzicht te krijgen in het realtime passantengedrag.
Handmatige tellingen met tijdsvertraging maken plaats
voorgeautomatiseerde systemen die nog nauwkeuriger in
staat zijn inzicht te geven in wat er zich in winkelgebieden
afspeelt. Bedrijven kunnen hier op termijn ook betere
beslissingen door nemen. Bijvoorbeeld als patronen
vanpassantenstromen gecombineerd worden met
weersvoorspellingen. Winkelgebieden die investeerders
enretailers realtime inzicht verschaffen, kunnen beter
gemanaged worden. Op grond daarvan zal het voor retailers
interessanter worden om juist voor deze winkelgebieden
tekiezen.

FGH VASTGOEDBERICHT 2015 VISIE

19

I N T E R V I E W P E T E R S AV E L B E R G

Peter Savelberg,
zelfstandig ondernemer
en urban-innovator
Alles wordt anders. Het wordt
de eeuw van Azi. Van
duurzaamheid. Van delen.
Vande battle of the cities.
Peter Savelberg legt uit hoe de
wereld er over tien jaar uitziet.
Ook vertelt hij welke gevolgen
de veranderingen zullen
hebben voor de gebouwde
omgeving en de vastgoed
markt. Hoe kunnen we tussen
de flinke bedreigingen ook de
kansen zien? En wat is er nodig
om diete benutten?

Bekijk de video voor

het interview.

Scan de QR-code
of ga naar www.fghbank.nl

20

W E HEBBEN
CONCEPTEN NODIG
DIE PASSEN BIJ DE
NIEUWE, DIGITALE
WERELD.

FGH VASTGOEDBERICHT 2015 INTERVIEW

21

V I S I E L O C AT I E , L O C AT I E , L O C AT I E G A AT V E R VA G E N

LOCATIE

TRANSFORMATIE EN
NIEUWBOUW

VEROUDERING

TOEKOMSTBESTENDIG
VASTGOED

GEBRUIKER

OBJECT
EXPLOITATIEAFHANKELIJK

LOCATIE, LOCATIE,
LOCATIE GAAT VERVAGEN
Wat betekenen recente ontwikkelingen voor vastgoedondernemers?
Zij investeren in vastgoed om een gezond rendement te behalen. Daarvoor
is inzicht nodig in de waarde van het vastgoed. Niet alleen in de waarde
van vandaag, maar ook in die op de lange termijn.
Als het om de waarde van vastgoed gaat, hanteert men in
devastgoedsector vaak de slogan locatie, locatie, locatie.
Volgens FGH Bank doet dit veel te weinig recht aan de
gebruiker van het vastgoed. De waarde van vastgoed
wordtuiteindelijk bepaald door hoe en hoeveel het gebruikt
wordt. Alleen maar uitgaan van de locatie past bij een
pushbenadering. Het vertrekpunt is dan de aanbodzijde van
de markt. Maar die tijd is voorbij. Vastgoedgebruikers van nu
zoeken naar dienstverleners die hun huisvestingswens zo

22

goed mogelijk kunnen invullen. En dat is precies een

tegenovergestelde benadering. Een benadering waarin
gedacht wordt vanuit de gebruiker van het vastgoed, de
vraagzijde. De gebruiker van vandaag wil zoveel mogelijk
inzicht in het vastgoed en het gebruik ervan, tegen zo laag
mogelijke kosten. Daar liggen kansen voor vastgoed
ondernemers, maar het inspelen daarop is minder eenvoudig
dan het lijkt. De waarde van het vastgoed ligt volgens
FGHBank in de combinatie van de locatie, het specifieke

object en de gebruikersvraag op de langere termijn. De

(toekomst)waarde van vastgoed is daarmee afhankelijk van
deze combinatie van factoren. Daarvoor heeft FGH Bank een
denkkader ontwikkeld, dat hiernaast schematisch is
weergegeven.
Toekomstbestendig vastgoed: gewild maar specifiek
In de voor vastgoed meest stabiele situatie vormen locatie,
object en gebruik een eenheid. In zon geval is het vastgoed
toekomstbestendig. Het voldoet nu n op langere termijn
aan een ruimtevraag, zodat er zekerheid is over rendement
en inkomsten. Toekomstbestendig vastgoed biedt
investeerders waardeperspectief, zodat investeringen over
een lange periode kunnen worden afgeschreven. Dit geldt
echter maar voor een select deel van de Nederlandse
vastgoedvoorraad. Dit soort vastgoed is beperkt voorradig,
omdat de omstandigheden niet of nauwelijks reproduceer
baar zijn. Daardoor heeft dit deel van de vastgoedvoorraad
minder last van overaanbod in de markt. Kortom:
decombinatie van het vastgoed en de locatie genereert
eenconstante vraag uit de markt. Hierdoor is nu en op
termijnsprake van gunstige beleggings- en financierings
mogelijkheden.
Exploitatie-afhankelijk: veel vastgoed,
onderscheidend vermogen door ondernemerschap
In de praktijk leidt overaanbod steeds vaker tot waardedruk.
Gebouwen die hier last van hebben, zijn minder uniek dan
we ooit veronderstelden. De concurrentie is hoog, de keus
voor de gebruiker enorm. De gebouw- en locatiekenmerken
zijn simpelweg niet uniek. De waarde en het rendement op
de investering zijn zo direct afhankelijk van het gebruik, en
bij verhuur van het onderliggende huurcontract. Hierdoor
ontstaat volatiliteit in het waardeperspectief, omdat het
aanbod aan vergelijkbare panden groter is dan het gebruik.
Investeren in deze objecten is wel mogelijk, maar de
belegger zal veel meer dan in het verleden rekening moeten
houden met afschrijven. De investering en financiering
moeten daarbij afgestemd zijn op de uitgangspunten en
kenmerken van het huurcontract.
Transformatie en nieuwbouw: waardepotentieel,
mitsafgestemd op gebruik
Anders is het als de markt niet kan voldoen aan de (latente)
vraag. Waar gebruikers een voorkeur hebben voor locaties
met onvoldoende aanbod, ontstaat ruimte om dit aanbod in
gebouwvorm te bieden. Dat kan door nieuwbouw, maar
herontwikkeling of transformatie van bestaande gebouwen
heeft de voorkeur. Door toevoeging van nieuwbouw of
transformatie van oude gebouwen die nieuwe gebruikers
vraag faciliteren, wordt waarde toegevoegd. De

In de meest stabiele situatie

vormen locatie, object en
gebruik een eenheid.
mogelijkheden hiertoe worden echter steeds kleiner.
Wantop heel veel plaatsen is voldoende (passend) aanbod
voorhanden. De investering in nieuwbouw of transformatie
is alleen rendabel als deze over een langere termijn kan
worden terugverdiend. Het toevoegen van nieuwe
gebouwen is volgens FGH Bank dan ook alleen kansrijk
voorsegmenten waar nog groei te verwachten is en op
locaties die voor de langere termijn zekerheid bieden. Die
toekomstbestendig zijn, dus.
Het alternatief is dat nieuwbouw zich veel meer gaat
richtenop tijdelijke bouw. Daarbij moet de hoogte van de
investering en de restwaarde in verhouding staan tot de
commercile levensduur. Bovendien moet er in dat geval
binnen de bestaansperiode voldoende op deze gebouwen
worden afgeschreven. De sector is hiertoe beter in staat als
bij einde levensduur de bouwstoffen opnieuw te gebruiken
zijn. Dat vergroot de restwaarde van het gebouw en er
ontstaat dan ruimte voor de principes van een circulaire
economie.
Veroudering: einde commercile levensduur voor
groeiend deel commercieel vastgoedmarkt
Veel gebouwen die leeg staan (of waarvoor leegstand dreigt
bij einde contract) missen een toekomstige gebruiker. En
hebben dus een eindige commercile levensduur. Ligt gebruik
vanuit een andere sector niet voor de hand, en zal verbetering
van het pand vermoedelijk geen nieuwe gebruiker opleveren,
dan is verdere veroudering onvermijdelijk. Sloop van deze
gebouwen zal alleen plaatsvinden als een alternatief
onmogelijk is en de kosten lager zijn dan de (toekomstige)
lasten van leegstand. Daarnaast zullen eigenaren in staat
moeten zijn financieel voldoende af te schrijven. FGHBank
verwacht dat een groeiend deel van de bestaande
vastgoedvoorraad hiermee te maken zal krijgen. Teneerste
omdat het totale vastgoedgebruik minder wordt, vooral in
de sectoren kantoren en winkels. En ten tweede omdat
huisvestingsvoorkeuren van gebruikers veranderen.
Deconsequenties hiervan zijn meer dan alleeneen
individueel probleem voor de vastgoedeigenaar ofde
financier. De aanpak van leegstand is een collectieve opgave,
zowel in het wettelijk instrumentarium, de ruimtelijke regie
als de financile opgave.

FGH VASTGOEDBERICHT 2015 VISIE

23

I N T E R V I E W P R O F. D R . D I R K B R O U N E N

V OOR HET BEPALEN VAN

WAARDE IS EEN NIEUWE
GRONDSLAG NODIG.

24

Dirk Brounen, hoogleraar

vastgoedeconomie TIAS
School for Business and
Society
De vastgoedmarkt moet op
dieet. Want het gebruik van
vastgoed verandert ingrijpend.
En het aanbod zal op die
slinkende vraag moeten
aansluiten. Dus is het nodig
om vierkante meters kwijt te
raken. Is dat slecht nieuws?
Nee, zegt Dirk Brounen. We
kunnen er namelijk fitter en
beter uitkomen. Maar wat is
daarvoor nodig? En hoe
pakken we dat aan?

Bekijk de video voor

het interview.

Scan de QR-code
of ga naar www.fghbank.nl

FGH VASTGOEDBERICHT 2015 INTERVIEW

25

V I S I E D E K U N S T VA N H E T V E R L E I D E N

DE KUNST VAN HET

VERLEIDEN
Wachten op betere tijden is altijd een optie. Maar FGH Bank
verwacht de komende tien jaar geen structurele groei in het
gebruik van vastgoed. Zeker niet in kwetsbare sectoren als
kantoren of winkels. Generiek waardeherstel en waardegroei
op lange termijn zijn daardoor niet vanzelfsprekend. We
moeten dus afscheid nemen van verouderde en kansloze
gebouwen op locaties waar de vraag verdwijnt.
Dit wil zeker niet zeggen dat investeren in vastgoed zinloos
is. Want tegelijkertijd kan op bestaande locaties met
eenlangetermijngebruikersvraag genvesteerd worden
inrenovatie, transformatie of als er geen geschikte
gebouwen zijn nieuwbouw. Logisch is dat gebieden
metbevolkingsgroei een gunstiger perspectief hebben
dankrimpregios. Maar zelfs in stedelijke groeigebieden
isdeuitbreidingsvraag naar vastgoed niet onbegrensd.
FGH Bank verwacht dat vastgoedeigenaren steeds meer
genoodzaakt worden om aan te sluiten op wat de gebruiker
nodig heeft of zal hebben. En om dat aanbod op een
uitnodigende manier te presenteren. Deze ontwikkeling zal

26

gepaard gaan met een hogere kwaliteit van het vastgoed.

Endus met stijgende kosten voor onderhoud en beheer,
terwijl de terugverdientijd juist korter wordt. Daarmee komt
het rendement op vastgoed de komende jaren verder onder
druk te staan. Tenzij eigenaren de inkomsten kunnen doen
stijgen (bijvoorbeeld door meer inzicht in gebouw- of
omgevingsprestaties) of de exploitatiekosten kunnen laten
dalen (bijvoorbeeld door in te spelen op een groter inzicht
inhet gebruik van een gebouw). Daarvoor is innovatie
noodzakelijk.
Innovaties leiden tot nieuwe vormen van vastgoedgebruik.
Denk bijvoorbeeld aan tijdelijke werkconcepten of
pick-uppoints. Ook in de bestaande voorraad zijn mooie
voorbeelden genoeg van nieuwe concepten met een
duidelijke rol voor vastgoed, zoals het Volkshotel in
Amsterdam. Dit voormalige hoofdkantoor van de Volkskrant
is herontwikkeld tot trendy hotel met aanvullende en
ondersteunende diensten. Een vernieuwend concept dat
ondernemerschap en vastgoed combineert. FGH Bank
verwacht dat de trend van urbanisatie verder doorzet,

waardoor steden kunnen blijven groeien. In combinatie met

slimmere oplossingen voor het ruimtegebruik in steden, zal
de noodzaak om hier te blijven investeren alleen maar groter
worden. Ook dit zal de vraag naar vastgoed op deze plekken
vergroten.

nietvanzelfsprekend is, verwacht FGH Bank daarom

datbeleggers en gebruikers gezamenlijk veel meer op
kostenbeheersing gaan sturen. Innovaties en nieuwe
technologie maken dat mogelijk, waardoor ook in een meer
concurrerende markt rendement behaald kan worden.

De grootste winst uit innovatie voor ondernemers is te

behalen in het verbeteren van de exploitatie van het
vastgoed. Meer kennis leidt tot nieuwe inzichten in de
benutting van gebouwen. En wie daar goed mee omgaat,
heeft een voordeel ten opzichte van concurrenten. Dat is
zowel in het belang van de eigenaar als van de huurder.
Weverwachten dan ook dat voor eigenaren het asset-,
property-, en facilitymanagement belangrijker zal worden.
Meer inzicht in gebruik en lagere kosten zullen direct het
rendement kunnen verbeteren. In tijden waar huurgroei

Vastgoedondernemers die een uitnodigend aanbod doen,

bieden onderscheidende kwaliteiten die aansluiten op de
wensen en behoeften van de (potentile) huurder. Bij
toekomstbestendig vastgoed is dat eenvoudiger, omdat
deunieke kenmerken en de locatie van het vastgoed nu en
op langere termijn voorzien in de eisen van gebruikers. De
investering wordt dangedragen door een hoge restwaarde
en lange afschrijvingstermijnen. Kosten zijn zo in de hand te
houden en investeren blijft nu en later een goede en
haalbare optie.
Is een gebouw minder toekomstbestendig, dan is een
investering vaak nog steeds mogelijk. Maar gedurende
deexploitatie zal het risico fors moeten dalen. Dat kan
bijvoorbeeld door meer af te schrijven en meer af te lossen
op vreemd vermogen. Naarmate vastgoedondernemers
gebruikers langer kunnen interesseren (bijvoorbeeld door
langere, opvolgende huurcontracten) ontstaat ook langjarig
perspectief. Dit wordt bereikt door betrokkenheid en
gezamenlijk commitment. Investeren in de relatie met de
eindgebruikers is dus uitermate zinvol.

Verbeteren van de exploitatie

van het vastgoed levert voor
ondernemers de grootste
winst uit innovatie.

FGH VASTGOEDBERICHT 2015 VISIE

27

V I S I E D E VA S T G O E D A G E N D A V O O R D E K O M E N D E J A R E N

DE VASTGOEDAGENDA
VOOR DE KOMENDE JAREN
(Nieuw)bouwsector
In een markt met veel concurrentie gaat het erom door
innovatie betere producten te ontwikkelen die aansluiten op
de behoeften van de gebruiker. We zullen de focus moeten
verleggen van nieuwbouw naar verbouw. Toegevoegde
waarde ligt in slimmer (terug)bouwen. Mr commercieel
vastgoed is in veel gebieden niet nodig. Betere gebouwen
zijn dat wl. Uitbreiding van de voorraad is alleen realistisch
op enkele specifieke locaties waar gebruikswensen nog niet
in gebouwen zijn omgezet (bijvoorbeeld de Zuidas, Schiphol,
Rotterdam CBD) en in de woningbouw in stedelijkegebieden
en regionale groeigemeenten. Nieuwe nichemogelijkheden
liggen er in specifieke (onderdelen van) bedrijfssectoren.
Bijvoorbeeld datacentra, online distributie en stadsdistributie.
Vastgoedontwikkeling
De grootste uitdaging voor vastgoedontwikkelaars zit in het
verleggen van de aandacht. Die moet naar de achterkant van
het proces: daar waar de vraag beweegt. Vervolgens moeten
zij een beslissing nemen: nieuwbouw of transformatie. Bij
die afweging is de langetermijnexploitatie belangrijk. Zoek
naar vernieuwende concepten waarin een uitnodigend
aanbod centraal staat. Het draait om het vinden van een
balans tussen investering, exploitatie en restwaarde, met
daarin een focus op de gebruiker en de belegger.
Vastgoedbeleggers
Vastgoedbeleggen verandert van passief stenenbezit in
actiefvastgoedondernemerschap. Dat betekent voor de
vastgoedbelegger dat hij de pullmarkt moet gaan verkennen.

28

Bij die omslag draait het om de kunst van het verleiden.

Devastgoedbelegger zal via asset-, property- en facility
management de verbinding moeten maken met de
gebruiker. Aan vastgoedbeleggers dus de uitdaging: word
netwerkondernemer, zoek oplossingen om de gebruiker
tetraceren en tevreden te houden. Op lange termijn gaat
hetom de loyaliteit van de gebruiker aan de gebouwen.
Vastgoedfinanciers
De opdracht aan vastgoedfinanciers is samen te vatten in
een paar punten: herken de veranderingen, wees kritisch en
selectief op kansrijk en kansloos vastgoed. Hierbij gaat het
niet om een simpele tweedeling of om een vastomlijnde
toekomstvoorspelling. Maar voor vastgoedfinanciers
geldtwel dat het beoordelen van risicos onderscheidend
wordt inde dienstverlening. Meer risicos leiden tot meer
gedifferentieerde producten, hogere risicokosten en
meerevenwicht in de relatie tussen risico en rendement.
Kwalitatief goed vastgoed kan hierdoor bijvoorbeeld
makkelijker en goedkoper worden gefinancierd dan
risicovolle objecten. Dit zal steeds meer in de aflossing van de
lening tot uiting komen. Financieren van vastgoed is dus nog
steeds rendabel, mits de financier voldoende rekening houdt
met het toekomstperspectief en met de risicos van objecten.
Inde komende twee jaar verwacht FGH Bank meer nieuwe
toetreders. Enerzijds doordat bij banken iets meer ruimte
ontstaat voor nieuwe kredietverlening en het waardeherstel
meer kredietverlening mogelijk maakt. Anderzijds doordat
aan de fundingkant alternatieven (opnieuw) opkomen,
diebanken mogelijk iets meer kredietruimte zullen geven.

De kracht van veranderen

In essentie heeft vastgoed wel degelijk toekomstperspectief.
We zullen blijven wonen, winkelen, werken en onze vrije tijd
besteden in de gebouwde omgeving. Tegelijkertijd zien we
dit gebruik veranderen. Zowel in de hoeveelheid meters als
in hetsoort gebouwen en de locatie ervan. In onze kijk op
vastgoed zullen we daarom vooral het gebruik ervan centraal
moeten stellen. Daarin ligt de kern van de waarde van
vastgoed. Op pandniveau is die focus mogelijk in de relatie
met de huurder; bijvoorbeeld door actief te sturen op het
management van het vastgoed. Op gebiedsniveau is dit door
verspreid eigendom een stuk minder eenvoudig. Maar de
noodzaak is er niet minder om. Investeer daarom samen
metandere belanghebbenden in gebiedsverbetering. Waar
ligt dan het onderscheidend vermogen? In het inzicht dat
hetvastgoed kan opleveren. Daar ligt de basis om de
(exploitatie)kosten voor de huurder te verlagen. Wie daar
onderscheidend in is, is het best in staat de gebruiker voor
langere tijd aan zich te binden.

Bijvoorbeeld in de vorm van nieuwe CMBS-leningen en

debtfunds. Ook zien we op kleine schaal voorbeelden van
crowdfunding bij vastgoedprojecten.
Overheden
Het is aan overheden, tot slot, om de omgevings
veranderingen te herkennen, te omarmen en de impact
ervan op de ruimtelijke ordening onder ogen te zien. Daarbij
is een continue dialoog met alle stakeholders erg zinvol.
Belangrijk uitgangspunt voor deze dialoog is de vraag:
Watkomt er op ons af, en wat is de eventuele match/
mismatch met het huidige publiek-, privaat- en fiscaal
rechtelijk bestel? De overheid zal de vastgoedmarkt meer
moeten zien als eenvan de belangrijkste aanjagers voor
binnenlandse werkgelegenheid en dus voor de Nederlandse
economie. Datmaakt het ook legitiem om wetgevende
oplossingen te zoeken vooral ook omdat huidige
wetgeving voor belemmeringen gaat zorgen. Met nieuwe
oplossingen kanvoorkomen worden dat de overheid grote
kansen voorde Nederlandse economie juist in de weg staat.

VISIE OP DE KORTE TERMIJN

K ANTOREN WONINGEN

WINKELS

BEDRIJFSRUIMTEN

HOTELS

OVERIG

BOUWSECTOR

PROJECTONT WIKKELING

VASTGOEDBELEGGERS

VASTGOEDFINANCIERS

Groeiperspectief

Neutraal, toenemende selectiviteit

Krimpperspectief

FGH VASTGOEDBERICHT 2015 VISIE

29

TRENDS

30

ONTWIKKELINGEN
TITEL
TITELDEELMARKT
PER
De omgevingsveranderingen pakken per
vastgoeddeelmarkt anders uit. Hierdoor
ontwikkelen deelmarkten zich ook op
verschillende manieren. Per deelmarkt
staanwe stil bij de belangrijkste trends
enwerpen we een blik vooruit.

FGH VASTGOEDBERICHT 2015 TRENDS

31

TRENDS IN DE KANTORENMARKT

Opname en aanbod van kantoorruimte in m2

6.000.000
5.000.000

HNW

Kredietcrisis

Schaalvergroting/fusies

Opname
7.000.000

ICT-revolutie

Aanbod
8.000.000

Tertiarisering

9.000.000

4.000.000
3.000.000
2.000.000
1.000.000

1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014

Bron: PropertyNL, bewerking FGHBank

TRENDS IN DE
KANTORENMARKT
Nog geen herstel van de vraag
Al ruim een decennium staat er grote druk op de
kantorenmarkt. Die druk is ontstaan door een combinatie
van een te grote kantorenvoorraad, een dalend aantal
kantoorbanen en een dalend gebruik van kantoorruimte per
medewerker. Ook verandert het huisvestingsgedrag van
kantoorgebruikers. De puur functionele kantoorparken
verliezen hierdoor terrein. Gebruikers verplaatsen zich naar
meer binnenstedelijke locaties met een grotere mix van
functies en een goede ov-bereikbaarheid. Gebouwen
worden bovendien aangepast op de moderne voorkeuren
van huurders en medewerkers.
Opvallend is dat de beleggingen in kantoren juist flink
toenemen. Deze trend staat haaks op de ontwikkeling in de
gebruikersvraag. Want de opname van kantoorruimte lag in
2014 weer op een laag niveau. In totaal is er in 2014 slechts
iets meer dan een miljoen m kantoorruimte opgenomen.
Dat is ongeveer vergelijkbaar met 2013. Het aanbod is verder
opgelopen, ondanks een toename van het aantal
kantoortransformaties. We zien een trend waarbij de

32

voorraad wel krimpt, maar dat ondanks deze krimp de

leegstand oploopt. Om weer een beter evenwicht in
dekantorenmarkt te krijgen, moet het tempo van
transformaties en andere onttrekkingen flink verhoogd
worden. Dit in combinatie met een restrictief
nieuwbouwbeleid. Dit kan alleen als de urgentie hiervan
gezamenlijk wordt onderkend en betrokken partijen (privaat
en publiek) bereid zijn hiervoor extra maatregelen te nemen.
Kansrijke kantoren in beeld gebracht
In een markt met te veel aanbod moeten investeerders en
financiers selectief zijn. De ene kantoorlocatie is beter dan de
andere, en dat geldt ook voor kantoorgebouwen. Maar een
goede locatie betekent nog niet dat het kantoor voldoende
kwaliteit heeft. In samenwerking met OfficeRank heeft
FGHBank die verschillen nader uitgewerkt.
20% van de kantoren in Nederland bevindt zich op sterke,
toekomstbestendige locaties met moderne gebouwen die
de huidige gebruikersvraag optimaal bedienen.

12% van de kantoren in Nederland kan door investeringen
in de gebouwkwaliteit (sterk) verbeterd worden. Vanwege

Risicoprofiel Nederlandse kantorenvoorraad

28%
Z WAK

LO C AT I E

20%

GEMIDDELD

40%

STERK

12%
Z WAK

RISICO

STERK EN
STABIEL

STERK

GEBRUIKSSPECIFIEK

INVESTEREN

O B J EC T

Bron: OfficeRank en FGH Bank

de potentile aantrekkingskracht van de locatie op

(nieuwe) gebruikers loont het voor eigenaren om te
investeren in deze gebouwen. Na die kwaliteitsverbetering
behoort dit deel van de voorraad tot de potentile
winnaars in de kantorenmarkt.

28% van de kantoren in Nederland functioneert als
gebouw wel goed, maar ligt op matige tot slechte locaties.
De waarde uit deze gebouwen hangt sterk samen met de
eindgebruiker.
40% van de kantoren ligt op matige tot slechte locaties en
heeft bovendien niet de gebouwkwaliteiten waar
gebruikers tegenwoordig naar op zoek zijn. Het betreft
hier concreet zon 20 miljoen m2, waarvoor geldt dat de
vooruitzichten ongunstig zijn. De gebouwen staan niet per
definitie leeg, maar ze zijn wel kwetsbaar en als ze
eenmaal leeg staan, is wederverhuur erg lastig. Bij deze
gebouwen is er een sterke waardedruk.
Door inzicht in de kwaliteitskenmerken van de kantoren
voorraad, wordt duidelijker waar kansen en risicos voor
investeringen liggen. Ook wordt duidelijker waar er
financieringsmogelijkheden zijn.
Whats next?

Naar verwachting zal de totale behoefte aan kantoor
ruimte het komende decennium kleiner worden.
Dekantoorruimte waar nog wel behoefte aan is, zal
bovendien op een andere manier gebruikt worden. Dat
heeft gevolgen voor vastgoedondernemers. Hun uitdaging
ligt in het laten aansluiten van kantoren op ander gebruik.

Kantoorgebruikers gaan in de (nabije) toekomst scherpere
eisen stellen aan het object. Flexibiliteit, duurzaamheid en
bereikbaarheid worden belangrijker. Kantoren worden

door gebruikers steeds meer vanuit een concept

beoordeeld. Ook de dienstverlening tijdens het gebruik
gaat een rol spelen. Vandaar dat steeds meer elementen
uit de hospitality-industrie verweven raken met
kantoorexploitatie.

Van vastgoedbeleggers wordt steeds meer een actieve
rolverwacht. Een eigen authentieke kijk op de relatie met
dehuurder levert onderscheidend vermogen en kan de
noodzakelijke verbondenheid met de huurder versterken.

De vermoedelijke daling van het aantal kantoorbanen zal
de behoefte aan ruimte langere tijd onder druk zetten.
Hierdoor worden de risicos tussen kansrijke (laag risico)
enkansarme kantoren (hoog risico) steeds duidelijker
zichtbaar en groeit de tweedeling in de markt.

Een gezonde kantorenmarkt kan op termijn alleen
ontstaan door de leegstand terug te dringen. Gebouwen
op locaties die hun kantoorfunctie verliezen zijn niet altijd
te transformeren naar andere functies. Dankzij forse
afboekingen zijn zulke transformaties de komende jaren
financieel wel beter haalbaar.

Ondanks de leegstand blijft nieuwbouw op sommige
locaties zinvol en zelfs noodzakelijk. Dit hangt samen met
de vraag in de kantorenmarkt. Niet alle vraag is vanuit de
huidige kantorenvoorraad in te vullen. Daarbij gaat het
niet (alleen) om kantoren op bestaande toplocaties.
Hetgaat bijvoorbeeld ook om kantoren en bedrijfsmatig
vastgoed op locaties waar kennis en innovatie
samenkomen.

Het versneld terugdringen van de leegstand is een brede
maatschappelijke opgave die verder gaat dan alleen de
kantorensector zelf. De ambitie om dit collectief aan te
pakken is laag en wordt vooral per sector benaderd.

FGH VASTGOEDBERICHT 2015 TRENDS

33

TRENDS IN DE WINKELMARKT

TRENDS IN DE
WINKELMARKT
Leegstand loopt gestaag op
Het Nederlandse consumentenvertrouwen bereikte
gedurende 2014 het niveau van voor de crisis. Ook het
beschikbare inkomen steeg licht. Toch groeiden de totale
winkelbestedingen nauwelijks. Verschillende retailbedrijven
kwamen vorig jaar in het nauw. Andere expandeerden
juistof betraden de markt. Tegelijkertijd won het aandeel
onlinebestedingen opnieuw terrein op fysieke winkels.
Nadenon-foodwinkels focussen ook supermarkten steeds
meer op digitale klantbediening.

ook de leegstand toe. Dat is de keerzijde van de medaille.

Eind 2014 stond 7,5% van het aantal winkels in Nederland
leeg, tegenover 6,9% eind 2013. Dat is gemiddeld ongeveer
100 nieuwe lege winkels per maand. Maar meer leegstand
genereert ook vraag, zo blijkt uit de positieve
vraagontwikkeling. Zeker op locaties waar de huren op
algemeen bereikbaar niveau zijn gekomen, ontstaat nieuw
ondernemerschap.

De opname van winkelruimte kwam vorig jaar met ongeveer

800.000 m iets hoger uit dan in 2013. Het opnamevolume
komt daarmee overeen met ruim 2,5% van het totale
winkelvolume in Nederland. Wederom laat het
opnamepatroon in de winkelmarkt zien dat er veel vraag
naar ruimte bestaat. Dat is opvallend, gezien de gematigde
economische ontwikkelingen. Ondanks meer opname neemt

Dynamiek 2014: 16% van de winkelpanden

veranderde
De winkelmarktdynamiek kan ook uitgedrukt worden in
mutaties van het winkelbestand. Opvallend is dat 16% van
de verkooppunten in Nederland in 2014 is veranderd. Voor
het merendeel omdat het pand van gebruiker is gewisseld
(11%). Voor een deel zijn lege winkels ingevuld (2%) en net
iets vaker zijn winkels in 2014 leeg komen te staan (3%).

Ontwikkeling opname (in m) en leegstand (in %)

m2
900.000

8%
Opname in m

Leegstand in %
800.000

7%

700.000

6%

600.000

5%

500.000
4%
400.000
3%

300.000

2%

200.000

1%

100.000
0

0
2003

2004

2005

2006

2007

2008

Bron: PropertyNL, Locatus, bewerking FGHBank

34

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Voor 84% van de winkels geldt dat zij in 2014 niet is

gemuteerd. Meestal omdat de gebruiker niet veranderde
(80%) en soms omdat het pand leeg bleef staan (4%).
Ditlaat zien dat de onderliggende dynamiek in het
winkelbestand groter is dan de aanbod- en opnamecijfers
doen vermoeden.
Whats next?

Verschuiving van de allocatie van winkelbestedingen zet
omzetmarges onder druk. Deels is compensatie mogelijk
door economische groei, maar sterke koopkrachtgroei is
voorlopig niet realistisch.

De mutatiegraad van winkels is hoog en gaat per saldo
gepaard met toenemende leegstand op de meeste
winkellocaties in Nederland.

Investeringen zijn nodig om de kwaliteit van de
vastgoedomgeving en de waarde op peil te houden. In
gebieden met een hoge belevingswaarde voor de klant
gelden lange terugverdientijden. Hier lonen investeringen.
Bij veel winkelgebieden met (sterk) teruglopende
bezoekersaantallen is het zeer de vraag of hoge
investeringen voldoende nieuwe bezoekers trekken en
meer huurinkomsten genereren.


Retailers concentreren zich nog meer op sterke
winkelgebieden. Dat doen zij op basis van criteria als
verzorgingsgebied, kwaliteit van het winkelgebied,
enbelevingswaarde. Vastgoedpartijen zien we een
soortgelijke beweging maken, zij het volgend in plaats
vanvooroplopend.

Op centrum- en pandniveau zetten retailers meer
technologie en dataverzameling in. Denk aan realtime
passantentellingen en transacties. Hierdoor kunnen deze
retailers sneller en beter sturen op de bedrijfsvoering en
neemt hun concurrentievermogen toe.

Het versneld terugdringen van de leegstand is een brede
maatschappelijke opgave die verder gaat dan alleen de
winkelsector zelf. De ambitie om dit collectief aan te
pakken verschilt sterk per lokale situatie. En de samenhang
met andere vastgoedsectoren wordt helaas niet gezocht.

Een deel van de oplossing van leegstand ligt in de
prijsvorming. Kansen voor ondernemerschap liggen er
bijvoorbeeld in aanloopstraten. Wel zal de huurprijs in
verhouding moeten staan met het omzetperspectief voor
een onderneming. Dalende huurprijzen maken dit nu
eerder bereikbaar.

De onderliggende dynamiek in het winkelbestand is groter

dan de aanbod- en opnamecijfers doen vermoeden.

2014

Schematische weergave
van de verandering in

Wisseling gebruiker

de winkelmarkt in 2014

11%
Gemuteerd

16%

Ingevulde leegstand

2%
Ontstane leegstand

3%

Winkelvoorraad
eind 2013

Blijft leegstand
Niet
gemuteerd

84%

4%
Dezelfde gebruiker

80%

Bron: Locatus, bewerking FGHBank

FGH VASTGOEDBERICHT 2015 TRENDS

35

INTERVIEW PETER NIELAND

H OE GAAN UW
WINKELPANDEN IN DE
TOEKOMST PRESTEREN?

36

Peter Nieland, directeur

Locatus Nederland
Waar gaan mensen heen
omte winkelen? Hoeveel
winkelpubliek loopt er voorbij
een bepaald pand? Peter
Nieland houdt het allemaal
bij,in de hele Benelux.
Eenkwestie van smart data,
legthij uit. Erg handig voor
retailers. Maar k voor
eigenaren van retailvastgoed.
Aan de hand van indexen
kunnen zij steeds slimmere
beslissingen nemen over
hunvastgoedportefeuille.

Bekijk de video voor

het interview.

Scan de QR-code
of ga naar www.fghbank.nl

FGH VASTGOEDBERICHT 2015 INTERVIEW

37

TRENDS IN DE BEDRIJFSRUIMTEMARKT

TRENDS IN DE
BEDRIJFSRUIMTEMARKT
Nog geen herstel van de opname
In 2014 is 2,7 miljoen m bedrijfsruimte opgenomen.
Hiermee is voor het derde jaar op rij sprake van stabilisatie.
Wel verbetert het perspectief in de gebruikersmarkt, omdat
veel bedrijven zich na herstructurering weer meer richten op
groei. Het producentenvertrouwen trok gedurende 2014
aan. Rabobank voorziet voor 2015 een toename van de
bedrijfsinvesteringen, een stijging van de particuliere
consumptie en een verbetering van de investeringen in
woningen. Na jaren van tegenslag lijkt daarom het
perspectief te verbeteren voor bedrijven die gericht zijn op
de binnenlandse markt. De verwachte (maar bescheiden)
groei van de economie in 2015 zal nog wel grotendeels
gedragen worden door de export. Bedrijfsinvesteringen
zullen zich bovendien richten op procesverbetering.
Uitbreiding van de huisvesting heeft bij veel bedrijven niet
dehoogste prioriteit.

De verhouding tussen aanbod en vraag groeit steeds verder

scheef. Jaarlijks neemt het aanbod van bedrijfsmatig vastgoed
toe, terwijl de ruimtevraag door ondernemers dit niet kan
bijbenen. Een sterke verbetering in deze verhouding is op korte
termijn onrealistisch. Transformatiemogelijkheden zijn beperkt,
omdat bedrijfsgebouwen doorgaans slecht aanwendbaar
zijn voor andere doeleinden. Dit zorgt ervoor dat de leeg
stand van bedrijfsruimte naar verwachting langjarig zal zijn.
Het segment logistiek vastgoed viel in 2014 enigszins terug
met een totaalopname van 500.000 m. In 2013 lag de
opname 10% hoger. De afgelopen tien jaar is het
totaalvolume aan opgenomen logistiek vastgoed verdubbeld
ten opzichte van de periode 1995-2004, terwijl de
ingebruikname van overige bedrijfsruimte stabiliseerde.
Nieuwe gebruikersvraag verandert locatievraag
Het soort gebruik en de wensen van gebruikers veranderen.

Opname en aanbod van bedrijfsruimte in m2

12.000.000
Aanbod

Opname

10.000.000
8.000.000
6.000.000
4.000.000
2.000.000
0
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bron: PropertyNL, bewerking FGH Bank

38

De fysieke verschijningsvorm van terreinen en bedrijven boet

in aan belang doordat veel processen in een digitale
omgeving plaatsvinden. De eisen aan de fysieke ontmoeting
veranderen hierdoor. Een bedrijventerrein wordt steeds meer
een platform voor de verbinding van kennis en productie.
Debehoefte aan kennisdeling en co-creatie vloeit voort uit
de noodzaak om te innoveren. Bedrijven willen blijven zitten
waar horizontale en verticale verbanden en samenwerking
mogelijk is. Om dit te bereiken, zoeken bedrijven steeds
meer de bron van kennis en innovatie op. Dit is sterk het
geval op specifieke campussen, zoals de High Tech Campus
in Eindhoven en het Bio Science Park in Leiden. Maar juist
ook lokaal is er veel behoefte aan sterke bedrijfslocaties die
zijn ingebed in lokale structuren.
Whats next?

Innovatie, samenwerking en toegang tot kennisnetwerken
zijn de belangrijkste voorwaarden voor bedrijven om te
kunnen blijven concurreren. Daarom gaan bedrijven elkaar
steeds meer opzoeken. Dat gebeurt virtueel, maar ook in
de fysieke omgeving.


Schonere productie en technologie maken het mogelijk
dat terreinen (weer) richting de stad/bebouwde kom
opschuiven. Zeker voor kleinere bedrijven sluit dit aan op
de hernieuwde locatievoorkeur voor het stedelijk gebied.

Bedrijventerreinen transformeren tot werk- en
ontmoetingsplaatsen. Het traditionele beeld van een
bedrijventerrein is een planmatig aangelegd gebied waar
bedrijven gevestigd zijn die voor overlast zorgen. Dit beeld
verandert als moderne, innovatieve en schone bedrijven
de ruimte krijgen om terug te keren naar het stedelijk
gebied.

Voor bestaand bedrijfsmatig vastgoed op verouderde en
monofunctionele terreinen komt het waardeperspectief
verder onder druk te staan door wegval van vraag en
structureel overaanbod.

De oplossing van leegstand op bedrijventerreinen kan
worden versneld door het in een bredere context te zien.
De leegstandsaanpak is te gefragmenteerd, waardoor
problemen vooruit worden geschoven.

Na jaren van tegenslag lijkt het perspectief te verbeteren

voorbedrijven die gericht zijn op de binnenlandse markt.

Succesfactoren toekomstige
bedrijventerreinen

VERBONDEN
Hoogwaardige openbare
ruimten gericht op ontmoeten
Collectieve werkplekken
Betrekken andere sectoren,
FLEXIBEL
Modulaire/aanpasbare
gebouwen
Demontabel, mogelijk op

onderwijs, opleidingen en

AUTHENTIEK
Focus op toegevoegde waarde
Gelijkgestemde bedrijven
Focus op unique selling points
Uitstraling

andere kennisinstellingen

Belevingswaarde

Voorzieningen: horeca,

Schoon

supermarkt, sport

verhuurbare kavels

Parkeren collectief

Snelle aanpasbaarheid

Collectieve opslagvoorziening

Adaptief vermogen

Veiligheid

Gericht op innovatie

FGH VASTGOEDBERICHT 2015 TRENDS

39

TRENDS IN DE WONINGMARKT

Regionale transactie- en

% transacties

% prijs

prijsontwikkelingen (in %)
27,8%

24,2%
7,2%

28,1%

3,0%

22,1%

27,0%
15,2%
44%

18,4%
39,3%

24,1%

27,0%

31,6%

32,1% 41%
24,6%
28,2%
13,3%
22,5%
20,7%
35,8%
23,3% 11,5%
24,6%
23,8%
28,1%

3,8%
5,7%

27,9%
23,2%

16,8%
8,6%

33,1%

6,6%
3,1%

5,3%

23,1%

2,6%

2,4%

2,6%

7,6%
7,1% 5,2% 1,3%
3,2% 3,7%

4,5%
2,1%

4,4%
3,4%
-0,2%
10,2%
2,0%
7,1%
0,8% 1,3%
6,1%
-4,2%
5,5%
2,5%
4,9%
5,0%

29,6%
30,1%

Bron: NVM

-2,9%

-1,4%

17,1%

32,2%

5,0%

2,7%
8,9%

9,6%

0,5%

TRENDS IN DE
WONINGMARKT
Woningmarkt herstelt na vijf jaar krimp
De woningmarkt liet in 2014 duidelijk herstel zien onder
invloed van een licht aantrekkende economie en een
verbeterd consumentenvertrouwen. Het herstel van de
woningmarkt kreeg vooral een impuls door de betere
betaalbaarheid van koopwoningen. Dit is het gevolg van
degedaalde woningprijzen en een lage rente. Vooral
starterszien dit als een goed moment om in te stappen.
Negatieve factoren zijn er ook. Zoals de versobering van
stimuleringsmaatregelen. En het feit dat veel woningen
quahypotheek onder water staan. Bovendien zorgt de
aanscherping van de NIBUD-normen dat kopers minder
kunnen lenen en meer eigen vermogen moeten inbrengen
bij de aankoop van een woning. Die aangescherpte NIBUDnormen beperken het tempo waarin woningprijzen kunnen
stijgen. De verwachting is echter dat de positieve factoren
meer effect zullen hebben dan de negatieve factoren. Het
herstel van de woningmarkt zal dit jaar daarom doorzetten.
Huurmarkt komt in beweging
Door de toegenomen betaalbaarheid van koopwoningen

40

hebben consumenten hun focus vorig jaar iets verlegd van

de huurwoningmarkt naar de koopwoningmarkt. Maar de
interesse in huurwoningen is nog altijd groot. Bijvoorbeeld
onder starters die flexibiliteit zoeken. En bij mensen die
moeite hebben een hypotheek te krijgen. De vraag naar
huurwoningen in stedelijk gebied zal naar verwachting
extratoenemen. Enerzijds door de urbanisatietrend.
Maarook doordat het hogere prijsniveau in grote steden de
betaalbaarheid van koopwoningen voor een grote groep
mensen onder druk zet. Bovendien is het aantal
koopwoningen in de grote steden relatief gezien veel lager
dan in andere gebieden.
Ook op de huurwoningmarkt dreigt een mismatch te
ontstaan tussen de bestaande voorraad en de toekomstige
vraag. Deze mismatch uit zich zowel in het woonconcept als
in de huurprijs.
Onder invloed van trends als individualisering en vergrijzing
ontstaan kleinere huishoudens die vragen om een ander
typewoning. De vergrijzing betekent overigens niet dat er
automatisch een grote behoefte ontstaat aan nieuwe

Krachten op woningverhuurmarkt
Vergrijzing

Concurrentie met levensloop

bestendige nieuwbouw

Urbanisatie

2020
Mismatch bestaande voorraad
met toekomstige vraag

Vrije sector groeit door

krimp gereguleerde sector

Groei aantal
huishoudens

OMVANG
HUURMARKT
2015

Meer focus
op flexibiliteit

levensloopbestendige appartementen in de stad. De

meesteouderen willen simpelweg niet (meer) verhuizen.
Engewone woningen zijn steeds beter geschikt te maken
voor ouderen die minder mobiel zijn en minder kunnen.
Bovendien zullen zorgdomotica de komende jaren nog grote
ontwikkelingen doormaken.
Whats next?

De aanhoudende groei van huishoudens zorgt zowel
opde koop- als op de huurwoningmarkt voor blijvende
behoefte aan (nieuwe) woningen. Door de duidelijke
urbanisatietrend zal er een groter verschil ontstaan tussen
prijzen (zowel huur als koop) en afzetbaarheid.

De koop- en de huurmarkt blijven elkaar sterk
benvloeden. De focus van de consument kan verder
richting huurwoningen verschuiven. Hoe sterk dat
gebeurt, hangt af van de betaalbaarheid van
koopwoningen en van de opkomst van een generatie die
meer waarde hecht aan flexibiliteit dan aan bezit. Voor
beide segmenten geldt dat de beschikbaarheid van het
juiste woonproduct in stedelijk gebied een grote invloed
zal hebben op de omvang van de markt.

Als gevolg van vergrijzing en individualisering ontstaan
ersteeds meer kleinere huishoudens. Deze huishoudens
vragen andere woonproducten. Daarnaast is er steeds
meer aandacht voor de levensloopbestendigheid en de
duurzaamheid van woningen. Door deze ontwikkelingen
dreigt een mismatch te ontstaan tussen de bestaande
woonvoorraad en de toekomstige vraag.

Verhuurdersheffing

Aangescherpte
NIBUD-normen

Het herstel van de

woningmarkt kreeg vooral
een impuls door de betere
betaalbaarheid van
koopwoningen.

De toekomstbestendigheid van studentenhuisvesting
verschilt sterk per studentenstad. In het algemeen is
deaanwezigheid van een universiteit een belangrijke
voorwaarde voor succes. Universiteiten trekken meer
studenten aan dan hogescholen en bovendien zijn
wo-studenten vaker uitwonend dan hbo-studenten.
Binnen de stad is het van belang dat de woonruimte
gunstig gelegen is ten opzichte van het stadscentrum
en(in iets mindere mate) de onderwijsvoorzieningen.
Heeft een gebouw mogelijkheden om bijvoorbeeld
eenheden samen te voegen of voorzieningen toe te
voegen voor bijvoorbeeld jongerenhuisvesting, dan
vergroot dat de toekomstbestendigheid.

FGH VASTGOEDBERICHT 2015 TRENDS

41

T R E N D S I N D E VA S T G O E D B E L E G G I N G S M A R K T

TRENDS IN DE VASTGOED
BELEGGINGSMARKT
Oude tijden herleven?
Investeringen in vastgoed zijn vorig jaar fors gestegen.
Ditisopvallend, omdat het gebruik van vastgoed in veel
deelmarkten onder druk staat en vreemd vermogen nog
steeds relatief beperkt beschikbaar is. Vier redenen voor
dezebelangstelling: een prijscorrectie in de afgelopen zes
jaar, Nederlands vastgoed is in vergelijking met andere
landen relatief goedkoop, er zijn weinig alternatieven op
gewenste rendementen op andere assets, en er is een
duidelijke voorkeur van beleggers voor stabiele
huurinkomsten. Beleggers tonen zich meer bewust van het
exploitatierisico en er ontstaat een duidelijkere relatie tussen
de huurcontracten en het risico van de investering.

beleggingsvolume ligt zelfs weer bijna op het niveau van

2008, het jaar dat de crisis begon. Met bijna 4 miljard
aaninvesteringsvolume komt het grootste deel van de
investeringen voor rekening van de sector kantoren.
Deopvallendste stijger is echter de huurwoningmarkt,
waarvorig jaar voor zon 2,6 miljard aan transacties werd
geregistreerd. Ook in winkels en bedrijfsruimte werd vorig
jaar duidelijk meer genvesteerd.

Alle deelsectoren in het vastgoed droegen vorig jaar bij aan

het hogere beleggingsvolume. In totaal resulteerde dit in een
investeringsvolume van ongeveer 10 miljard. Dit betekent
bijna een verdubbeling ten opzichte van 2013. Het

Buitenlandse beleggers dominant, maar selectief

Kapitaalstromen worden steeds internationaler. Dat zien we
terug in de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt. Sinds
midden jaren negentig groeit het aandeel van buitenlandse
investeerders. Sinds 2008 ligt het percentage van
investeringen door buitenlandse beleggers op bijna 50%. De
laatste twee jaar kwam zelfs rond 70% van de investeringen
voor rekening van internationale beleggers. De helft van de
buitenlandse investeringen in de periode sinds de crisis komt

Beleggingsvolume in commercieel vastgoed in Nederland (in euro)

14.000.000.000
kantoren

woningen

winkels

hotels

bedrijfsruimten

overig vastgoed

12.000.000.000
10.000.000.000
8.000.000.000
6.000.000.000
4.000.000.000
2.000.000.000
0
2007

Bron: PropertyNL

42

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Alle deelsectoren in het

voor rekening van Duitse beleggers. Dat is veel, maar hun
aandeel neemt wel af in vergelijking met de periode
daarvoor. Nieuw kapitaal komt vooral uit de Verenigde
Staten, hetVerenigd Koninkrijk en het Midden-Oosten.

vastgoed droegen vorig

jaar bij aan het hogere
beleggingsvolume.

Ondanks hogere investeringen door buitenlandse

investeerders, stond Nederland de laatste jaren (met
uitzondering van Amsterdam) niet hoog op de lijst bij
internationale beleggers. Oorzaak is onder meer het gebrek
aan grote deals. Alleen inde kantorenmarkt zien we een
brede internationale interesse. Dit in tegenstelling tot
bijvoorbeeld het segmentwinkels, dat voornamelijk drijft op
binnenlandse investeringen. Bedrijfsruimte vooral logistiek
vastgoed isbij buitenlandse beleggers als investerings
segment in opkomst, evenals huurwoningen. Dit komt mede
door schaalvergroting en de verandering in het huurbeleid
rondom woningen. In overig vastgoed is de rol van beleggers
uit het Midden-Oosten opvallend. Dit komt mede door diverse
investeringen in hotelvastgoed tijdens de laatste jaren.

Gemiddelde interesse
Beperkte interesse

Overig

Veel interesse

Winkels

Kantoren

Herkomst beleggingsvraag sinds 2009

Woningen

Whats next?

Voor 2015 wordt een verdere stijging van de vraag naar
beleggingsvastgoed verwacht. In het kwalitatief betere
deel van de markt kan de waarde zich hierdoor herstellen.
Het waardeperspectief voor de lange termijn blijft echter
voor een substantieel deel van de markt onder druk
staandoor (structureel) overaanbod aan vastgoed.

Buitenlandse beleggers kunnen alleen voor de langere
termijn in Nederlands vastgoed genteresseerd raken als er

Bedrijfsruimte

passende deals zijn. Kunnen die niet in de bestaande

markt worden aangeboden, dan zullen deals op maat
nodig zijn.

Rendementsverbetering kan ontstaan door:
timing: welk vastgoed is underpriced;

selectie binnen deelmarkten: prime versus overige
locaties;

verbetering van de exploitatie: beter
kostenmanagement;
huurdersloyaliteit: lange-termijncashflows.

Actief investeren in de relatie met de huurder door
verbetering van asset-, property- en facilitymanagement is
noodzakelijk om de gebruiker langdurig voor het vastgoed
te blijven interesseren.

Financieringsruimte ontstaat in de komende jaren door:

toetreding van nieuwe (buitenlandse) financiers,
weliswaar binnen acceptabele randvoorwaarden;

nieuwe gestructureerde producten, mits transparant
opgesteld;

terugkomst van de combinatie van beleggingen en
financieringen via CMBS.

Nederland
Duitsland
Verenigde Staten

Midden-Oosten en Azi
Verenigd Koninkrijk
Midden- en Oost-Europa
Frankrijk, Belgi, Luxemburg
Scandinavi
Overig
Bron: PropertyNL, Strabo, bewerking FGH Bank

FGH VASTGOEDBERICHT 2015 TRENDS

43

OVER FGHBANK

OVER
FGHBANK
FGHBank is gespecialiseerd in de financiering van
commercieel vastgoed. Met onder andere vastgoed
analisten, taxateurs, bouwkundigen en risicoanalisten,
beschikt FGH Bank over specialisten op uiteenlopende
vastgoedterreinen. Daarnaast heeft FGH Bank ook
deskundigen op juridisch en fiscaal terrein in huis.
Incombinatie met onze visie op commercieel vastgoed
stelt deze kennis ons in staat om het juiste
financieringsvoorstel te doen. Om welke vastgoed
transactie het ook gaat.
Met het label RNHB Hypotheekbank richt FGHBank zich op
de vastgoedmiddenmarkt, zowel viaintermediairs als via het
directe kanaal.
FGHBank weet met haar ervaring in vastgoed
maatschappelijke en economische ontwikkelingen te
analyseren, en hun impact op de markt voor commercieel
vastgoed in te schatten. Onze bevindingen delen wij graag
met de markt. Bijvoorbeeld via ons jaarlijkse
FGHVastgoedbericht.

HOOFDKANTOOR FGHBANK N.V.

Leidseveer 50
3511 SB Utrecht
Postbus 2244
3500 GE Utrecht
T +31 30 232 39 11

Op 20 januari 2015 is bekend gemaakt dat FGH Bank als

vastgoedexpertisecentrum gentegreerd wordt binnen
Rabobank.
Meer weten over FGHBank?
Neemt u dan contact met ons op.
www.fghbank.nl
info@fgh.nl

44

F +31 30 233 45 72
info@fgh.nl
www.fghbank.nl

REGIOKANTOREN FGHBANK N.V.

Amsterdam

Eindhoven

Rotterdam

Frankfurt

Koningslaan 33

Parklaan 62

Blaak 333

Beethovenstrasse 4

1075 AB Amsterdam

5613 BH Eindhoven

3011 GB Rotterdam

D-60325 Frankfurt am Main

T +31 20 664 41 41

T +31 40 296 08 11

T +31 10 242 01 50

Duitsland

F +31 20 662 03 06

F +31 40 245 18 20

F +31 10 212 14 55

T +49 69 767 579 50

amsterdam@fgh.nl

eindhoven@fgh.nl

rotterdam@fgh.nl

F +49 69 767 579 513

Arnhem

Groningen

Utrecht

Cronjstraat 10

Verlengde Hereweg 173

Museumlaan 7

RNHB HYPOTHEEKBANK

6814 AH Arnhem

9721 AP Groningen

3581 HK Utrecht

Leidseveer 50

T +31 26 442 77 10

T +31 50 311 45 82

T +31 30 232 35 50

3511 SB Utrecht

F +31 26 442 94 48

F +31 50 311 45 63

F +31 30 232 38 06

Postbus 2244

arnhem@fgh.nl

groningen@fgh.nl

utrecht@fgh.nl

3500 GE Utrecht

Den Haag

Maastricht

F +31 30 755 20 20

Nieuwe Uitleg 15

Aldenhofpark 30

info@rnhb.nl

2514 BP Den Haag

6211 LV Maastricht

www.rnhb.nl

T +31 70 304 01 38

T +31 43 350 08 85

F +31 70 385 38 34

F +31 43 325 87 23

denhaag@fgh.nl

maastricht@fgh.nl

frankfurt@fgh.nl

T +31 30 755 20 00

FGH VASTGOEDBERICHT 2015 OVER FGHBANK

45

F G H VA S T G O E D B E R I C H T D I G I TA A L

ONLINE MEER LEZEN?

Bekijkt u dan de uitgebreide online versie van het
FGHVastgoedbericht. Met daarin aanvullende infographics die
umeer inzicht geven in onze visie en de gesignaleerde trends.
Endaarnaast uitgebreide informatie over alle regionale markten.
Inkorte filmpjes schetsen experts bovendien hun visie op de
toekomst van Nederland, de rol van het bedrijfsleven en de
verschuivende functievan vastgoed.
Leest u de digitale versie graag op uw iPad?
Download dan de gratis app van het FGH Vastgoedbericht 2015.

Download
de iPad-App
FGH VGB
in de App Store

46

www.fghbank.nl

COLOFON

FGH Bank N.V. heeft de in dit rapport weer-

TEKST

gegeven informatie met de grootste zorg

FGH Research, drs. Maarten Donkers,

samengesteld, doch staat niet in voor de

drs.Jacob Velleman, Geert Willem van der

juistheid of volledigheid van de verstrekte

Horst MSc, ir. Jo Bronckers

informatie. Hieraan kan dan ook geen enkel

recht worden ontleend. FGH Bank N.V. aan-

FOTOGRAFIE

vaardt geen enkele aansprakelijkheid voor

Portretten: Lex Draijer

eventuele onjuistheden of onvolkomen

Overige beelden: Rob ter Bekke,

heden in de informatie in dit rapport. Het is

Edwin Walvisch, Hollandse Hoogte

de gebruiker van dit rapport niet toegestaan

de inhoud te gebruiken voor commercile

REDACTIE

doeleinden en/of te vermenigvuldigen, door

Schrijf-Schrijf

te sturen, distribueren, verspreiden of tegen

vergoeding beschikbaar te stellen aan

EINDREDACTIE

derden, zonder de uitdrukkelijke schriftelijke

FGH Bank N.V. afdeling Marketing &

toestemming van FGH Bank N.V.

Communicatie, Minke Jonker

De in deze uitgave genoemde Rentprijzen,

CORDINATIE EN PRODUCTIE

(voorraad)cijfers en de aanbod- en opname-

FGH Bank N.V. afdeling Marketing &

cijfers van kantoor-, winkel- en bedrijfsruim-

Communicatie, Monique Derksen

ten zijn deels ontleend aan: ABF Research,

Almanak Winkelvastgoed, Bak, Blauw

ONTWERP

Research, CBRE, CBS, CPB, Cushman &

Volta_thinks_visual

Wakefield, DNB, DTZ Zadelhoff, Dynamis,

EIB, EIM, HBD, IPD Nederland, INREV,
IVBN,Jones Lang LaSalle, Locatus,
NEPROM, NRW, NVB, NVM, Platform31,
PropertyNL, Rabobank, Retailnews,Strabo,
Vastgoedmarkt enThuiswinkel.org.
Deze publicatie is verkrijgbaar bij de afdeling
Marketing & Communicatie van FGH Bank
in Utrecht, info@fgh.nl.
FGH Bank N.V. 2015

OVER DE AUTEUR
Maarten Donkers is als Hoofd
Research verantwoordelijk voor de
onderzoeksactiviteiten van FGH Bank.
Daarnaast is hij als docent verbonden
aan de MRE-opleiding van
deAmsterdam School of Real Estate
(ASRE), aan de post-HBO-opleiding
Vastgoedmanagement van de
HaagseHogeschool. Hij schreef het
boek Vastgoed, markt en ruimte: de
logica van de plek, uitgegeven door
Sdu Uitgevers.

47

HOOFDKANTOOR

Leidseveer 50
3511 SB Utrecht
Postbus 2244
3500 GE Utrecht
T +31 30 232 39 11
F +31 30 233 45 72
info @fgh.nl
www.fghbank.nl