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CAPTULO I
EL PROBLEMA
1.1 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
En Venezuela el arrendamiento de viviendas esta regularizado por dos
disposiciones de carcter general, Ley y Reglamento para la Regularizacin
y Control de los Arrendamientos de Viviendas, publicada en Gaceta Oficial N
39.783 de fecha 12 de noviembre del ao 2011, la cual fue producto de la
labor legislativa de la Asamblea Nacional, en cumplimiento del mandato
constitucional que obliga a Estado a ser el garante de los Derechos
Fundamentales, en este caso a la existencia humana.
sustentar el precio del alquiler; precio ste que era fijado por el propietario
de acuerdo a sus intereses y no al costo real o un valor razonable de los
alquileres hoy da cuentan con todo un amplio marco legislativo que debe ser
ampliamente conocida por los beneficiarios quienes no poseen una vivienda
propia y digna.
Especificar
las
competencias
de
la
Superintendencia
Nacional
de
de
la
naturaleza
temporal
del
contrato
de
CAPTULO II
MARCO TERICO
la
prrroga
legal
correspondiente,
se
convierten
Que el contrato sea verbal entre las partes, y se conozca de su inicio porque
el arrendatario tiene como prueba el recibo del alquiler del primer mes
Que se haya vencido el lapso de duracin a trmino fijo del contrato, tambin
se haya vencido el lapso de prrroga legal y el propietario haya continuado
cobrando el alquiler. En este caso el contrato pas a ser un contrato de
tiempo determinado a un contrato de tiempo indeterminado, lo cual
constituira la tcita reconduccin del contrato.
tanto
la
posibilidad
de
que
los
contratos
sean
determinados
indeterminados.
2.3.2 La Pretensin
Ahora bien, dadas la prestaciones que se establecen para las partes
en el contrato de arrendamiento, cuando una de las partes incumple con su
obligacin, la otra parte, puede acudir a los rganos jurisdiccionales para
ejercer la accin correspondiente al incumplimiento, apoyado en el derecho
de accin que le otorga la Constitucin de la Repblica Bolivariana de
Venezuela en su Artculo 26 que expresa en su primer aparte Toda persona
tiene derecho de acceso a los rganos de administracin de justicia para
hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos; a la
tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisin
correspondiente. Es aqu donde se entra a revisar las teoras en cuanto a
las pretensiones judiciales en materia inquilinaria circunscribindose al
mbito temporal del contrato de arrendamiento.
a) Desalojo
b) Cumplimiento
c) Resolucin
d) Reintegro de sobre alquileres
e) Reintegro de depsito en garanta
f) Ejecucin de garantas
g) Prrroga Legal
h) Preferencia Ofertiva
i) Retracto Legal Arrendaticio
j) Cualquier otra derivada de una relacin arrendaticia sobre inmuebles
urbanos o suburbanos.
jurdica entre las partes, la cual debe materializarse para evitar la dispersin
legal en la que se encuentra la mayora de las personas hoy da. En su
artculo 16, dispone la creacin de la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, como el rgano rector que regir, supervisar y
conciliar todo lo relacionado con el alquiler de los inmuebles para vivienda,
teniendo entre sus atribuciones (Artculo 20):
infiere sus
elementos:
a) La obligacin de hacer gozar una cosa mueble o inmueble;
b) Un cierto tiempo, respecto del cual se asume esa obligacin lo cual no
implica que haya de ser por un tiempo determinado, pero se excluye
que sea perpetuo y
c) Un precio, que puede ser fijado en dinero o en especie conforme a la
convencin y/o a la ley.
Es por ello que el desarrollo del tema se apunta en tan importantes
conceptos debidamente regulados tanto en las normas de derecho comn y
en la ley especial dentro de los lineamientos pautados en la Ley Procesal.
2.3.5
El lapso para ejercer el retracto legal por parte del arrendatario, ser
de ciento ochenta (180) das hbiles, contados a partir de la fecha exacta de
la celebracin de la negociacin. Este mismo derecho a favor del
arrendatario, se encontraba consagrado en la Ley de 1999, con la diferencia
de que el lapso para que el mismo fuese ejercido, era de cuarenta (40) das
calendario.
de
Cuatrocientas
Veinte
Unidades
Tributarias
(420
U.T.),
prctica
contratantes.
La
Ley
de
arrendamiento
obliga
que
el
emite el acto.
Nombre del rgano que emite el acto.
Lugar y fecha donde el acto es dictado.
Nombre de la persona u rgano a quien va dirigido.
Expresin sucinta de los hechos, de las razones que hubieren sido
Artculo 21.
Artculo 49.
Artculo 115.
Artculo 32.
Artculo 1.579.
Artculo 1.593.
Artculo 1.600.
Artculo 1.614.
Artculo 1.615
Artculo 1.616.
Artculo 40.
Artculo 41.
Artculo 338.
Artculo 881.
Artculo 7.
El funcionario competente proceder a citar a la otra parte, para
que comparezca acompaada de abogado de su confianza a
exponer sus alegatos y defensas en audiencia conciliatoria que se
llevar a cabo en un plazo que no podr ser menor a diez (10)
das hbiles ni mayor de quince (15) das hbiles, contado a partir
del da siguiente al de su citacin. Si dicha arte manifestare no
tener abogado, o no compareciere dentro del plazo antes indicado,
el funcionario actuante deber extender la correspondiente
citacin a la Defensora especializada en materia de proteccin del
derecho a la vivienda y suspender el curso del procedimiento
hasta la comparecencia del Defensor designado, oportunidad en el
cual fiar la fecha de la audiencia conciliatoria, notificando
debidamente a todos los interesados. Si la parte interesada o el
sujeto de proteccin y dems notificados, de ser el caso, no
comparecieren a la audiencia conciliatoria, se declarar desierto el
acto, debindose fijar una nueva oportunidad dentro de los diez
(10) das hbiles siguientes a ste. Si, una vez fijada la nueva
oportunidad para la celebracin de la audiencia, se verificare la
incomparecencia de alguna de las partes, el operador de justicia
proceder a dictar su decisin. Todas las actuaciones sern
recogidas en un acta, que al efecto formarn parte integrante del
expediente. La inasistencia de la solicitante o el solicitante a la
ltima audiencia fijada, o cualquiera de sus sesiones, se
considerar como desistimiento de su pedimento, dando fin al
proceso. La audiencia conciliatoria se celebrar en presencia de
todos los interesados y ser presidida por las funcionarias o los
funcionarios designados a tal efecto. De ser necesario, podr
prolongarse, suspenderse o fraccionarse la audiencia cuantas
veces sea requerida para lograr la solucin del conflicto, sin que el
plazo total, contado a partir de la primera audiencia, exceda de
veinte (20) das hbiles. En todo caso, el funcionario actuante
dejar constancia de todas las situaciones, actuaciones y
Artculo 11.
Queda prohibido expresamente dictar medidas cautelares de
secuestro sobre inmuebles destinados a vivienda, incluyendo la de
los trabajadores y trabajadoras residenciales, pensiones o
habitaciones que se constituyan en el hogar de personas y
familias
Artculo 16.
Las funciones administrativas en materia de arrendamiento de
vivienda son de la competencia exclusiva del Poder Ejecutivo
Nacional. Se crea la Superintendencia Nacional de Arrendamiento
de Vivienda, la cual forma parte de la estructura del Ministerio del
Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hbitat;
correspondindole ejercer la rectora en la materia objeto de
regulacin en la presente ley.
Artculo 17.
El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de
vivienda y hbitat, a travs de la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, crear un sistema de coordinacin
nacional en la materia; con instancias de representacin en todas
las entidades federales de la Repblica, con el objeto de
garantizar el cumplimiento de las disposiciones contenidas en la
presente ley; coordinar la aplicacin en los Municipios de la
poltica referente a la materia arrendaticia, con criterios de
equidad, justicia y contenidos de inters social, de conformidad
con lo establecido en la Constitucin de la Repblica; as como
promover la participacin popular en la planificacin; ejecucin y
control de la gestin pblica en esta materia.
Artculo 27.
La competencia judicial en el rea Metropolitana de Caracas
corresponde a los tribunales superiores en lo civil y contencioso
administrativo, en lo relativo a la impugnacin de los actos
administrativos emanados de la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda y en el resto del pas, la competencia
corresponde a los juzgados de municipio o los de igual
competencia en la localidad de que se trate; en cuyo caso, a tales
juzgados del interior de la Repblica se les atribuye la
competencia especial contencioso administrativo en materia
inquilinaria. El conocimiento de los dems procedimientos
jurisdiccionales, a que se refiere esta ley, en materia de
arrendamiento y subarrendamiento, ser competencia de la
Jurisdiccin Civil Ordinaria.
Artculo 46.
Los arrendatarios y arrendatarias tienen derecho a que se elabore
un contrato escrito, segn acuerdo voluntario entre las partes; el
mismo deber ser pblico, a tal efecto las notaras pblicas y los
registros con funciones notariales debern exonerar de todo
gravamen estas actuaciones. Los arrendadores que hagan caso
omiso de lo dispuesto en el presente artculo, sern objeto de
sancin conforme lo dispone la presente Ley.
Artculo 51.
Los contratos de arrendamiento tendrn una duracin mnima de
un ao, los cuales podrn ser renovados por preferencia del
arrendatario o arrendataria. Pudiendo el arrendatario o
arrendataria manifestar antes de la culminacin del lapso, su
voluntad de no continuar con el contrato sin perjuicio de tener que
pagar indemnizaciones o cnones restantes.
Artculo 55.
Artculo 90.
El derecho de preferencia arrendaticia, establecido en el artculo
88 de la presente ley, ser potestativo para el arrendatario o
arrendataria y de obligatorio cumplimiento para el arrendador; a tal
efecto, el arrendatario o arrendatario que no desee disfrutar de
ste derecho, deber manifestar su voluntad al arrendador
mediante documento autentico con por lo menos 30 das antes del
vencimiento del contrato, el cual deber presentar ante la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
Artculo 91.
Artculo 74.
A los efectos de poder determinar las causas justificadas para la
falta de pago del canon, establecido en el numeral primero del
Artculo 91
de la Ley para la Regularizacin y Control de los
Arrendamientos de vivienda se considerarn las siguientes:
CAPTULO III
MARCO METODOLGICO
3.1 NIVEL DE INVESTIGACIN