#vastgoedgeld

14.00 uur
14.15

14.45
15.15
15.45
16.15
16.45
17.15

Middagvoorzitter Thomas Heijdendaal,

Finance Ideas
Casper van Grieken, CBRE Capital
Advisors
Jan Jaap Meindersma, Rabobank
International
Erik Steinmaier, ABN Amro
Pauze
Huib Boissevain, Annexum
Charles Bloema, IBUS
Netwerkborrel

NIEUWE KAPITAALSTROMEN
Casper van Grieken
14 april 2015

CAPITAL ADVISORS

INTERNATIONAAL KAPITAAL BELEGT ACTIEF IN NL

Source: PropertyNL

TOENEMENDE KAPITAALSTROMEN NAAR EUROPA

2014

Source: CBRE

WAAROM EUROPA?
Transparant
Beschikbaarheid van core
producten (direct en indirect)
Groeiende vastgoedmarkt,
relatief hoge rendementen
Liquide markt
Betrouwbaar rechtssysteem
Euro
Source: CBRE

TOP-5 BELEGGINGSMARKTEN IN EUROPA

Nederland staat met een investeringsvolume van 9.9mrd in 2014 op de

5e plek

Nederland heeft, vergeleken met deze top 5, een relatief lage

werkloosheid (4%) en een lage staatschuld (69% van BBP)
Beleggingsvolume
( mrd)

BBP
(% groei)

Inflatie
(%)

Werkloosheid
(%, ILO-definitie)

Staatsschuld
(% BBP)*

Verenigd Koninkrijk

77.1

3.0

1.5

6.2

91.1

Duitsland

39.8

1.5

1.0

5.0

77.3

Frankrijk

23.1

0.4

0.6

10.3

96.6

Zweden

14.5

1.9

-0.2

7.9

40.4

9.9

0.8

1.1

6.9

69.6

Nederland

Source: CBRE

AANTREKKELIJKE EUROPESE STEDEN

PRIME

London
Parijs

Grote Duitse
steden
Grote steden in Nederland,
Frankrijk en de Nordics
Spanje | Portugal | Itali
HOGERE GROEI POTENTIES
Source: CBRE EMEA Investor Intentions Survey 2015

WAAR KOMT KAPITAAL VANDAAN?

Source: CBRE

VASTGOED EXPOSURE VAN KAPITAAL

Grote hoeveelheid kapitaal, maar tot op heden lage allocatie naar vastgoed

8%

Vastgoed Allocatie

7%

VS

Hong Kong

6%

5%

VK

Taiwan

4%
3% Singapore
Zuid-Korea*
2%

Europa
Japan

Maleisi

1%

China

0%
0

2.000

4.000

6.000

8.000

(in(in
US$
mrd)
Assets Under Management
bn
US$)

Source: CBRE Global Research

10.000

12.000

APPETITE VOOR VASTGOED BELEGGINGEN VAN

AZIATISCHE BELEGGERS GROEIT

US$130 mrd

US$205 mrd

200

US$ mrd

150

100

50

Andere
Taiwan
Zuid-Korea
Japan

Source: CBRE Global Research

China

DRIE VAN DE TOP 10 AZIATISCHE

PENSIOENFONDSEN INVESTEERT IN VASTGOED
-

400

US$ mrd
800

GPIF, Japan
4% allocatie naar vastgoed

NPS, Korea
NSSF, China
CPF, Singapore
EPF, Malaysia

2.5%

Local Government Officials, Japan

PFA, Japan
Future Fund, Australia
National Public Service, Japan

Emloyees' Provident, India

Source: CBRE Global Research

5.3%

1.200

WAT IS INTERESSANT VOOR BELEGGERS?

Core / income producing, met name Europese en Aziatische beleggers.
Voor product met een 5% dividend yield lijkt vraag oneindig
Echter, Amerikaanse beleggers kijken in toenemende mate ook naar core
Aanbod van juiste core product is echter schaars
Toenemende interesse om meer risico te nemen
Vraag naar value-add en opportunistische strategien neemt toe, voorheen
voornamelijk Amerikaanse investeerders nu ook steeds meer Europees
kapitaal

RISICO STRATEGIEN IN VASTGOED

BESCHRIJVING

KENMERKEN

TYPE INVESTEERDERS

Core

Stabiele, hoge
huurinkomsten (direct)
Relatief lage mogelijke
waardegroei (indirect)

Lange termijn
Laag risico
Lage leverage
Hoog dividend

Pensioenfondsen /
verzekeraars (Aziatische
partijen)

Opportunistic /
Value-add

Relatief lage
huurinkomsten (direct)
Hoog mogelijke
waardegroei (indirect)

Korte termijn
Hoog risico
Hoog leverage
Laag dividend

Family offices /
particulieren
partijen)

AANTREKKELIJKE VASTGOED
SECTOREN IN EUROPA
160.000
140.000
120.000
100.000
m 80.000
60.000
40.000
20.000
0
2004 2005 2006 2007
Office

Source: CBRE

2008 2009 2010 2011

Retail

Industrial

2012 2013 2014

Other

AANTREKKELIJKE VASTGOED
SECTOREN IN NEDERLAND
10.000
9.000
8.000
7.000

6.000
m 5.000

4.000
3.000

2.000
1.000
0
2004

2005

2006

Office

Source: CBRE

2007

2008

Retail

2009

2010

Industrial

2011

2012

2013

Residential

2014

HOGE EISEN VAN KAPITAAL VERSCHAFFERS

Expert management

Fees

Alignment of interest

Structuur van beleggingsvehikel

Liquiditeit

Vreemd vermogen strategie

Transparantie & reporting

Seeded portefeuille

Governance: zeggenschap

Sustainability

Source: CBRE

CONCLUSIE
Kapitaalstromen naar Europees vastgoed blijft fors, met name vraag naar core

Value-add en opportunistische strategien zijn weer in staat om kapitaal aan te

trekken
Liquiditeit in de secondaire markt is aanzienlijk toegenomen met belangstelling
in core/core+ strategien
Core/core+ deals worden gesloten tegen een premium ten opzichte van de
NAV, terwijl de discount gap van opportunistic en value-add fondsen kleiner is
geworden
Verwachting is dat yields verder zullen dalen

Veel (nieuw) kapitaal heeft lokale investment / asset manager nodig

VRAGEN?

Casper van Grieken

Senior Director
CBRE Capital Advisors
casper.vangrieken@cbre.com
+31 (0)20 626 26 91

Alternatieve vormen van

krediet voor vastgoed
Seminar Nieuwe
Vastgoedfinanciers

Jan-Jaap Meindersma - Rabobank

Capital Markets

Goed nieuws voor vastgoed?

20

Groeiende belangstelling van

beleggers voor vastgoedschuld
Money raised for European Debt Funds
12
10
8

bn

6
4
2
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
H1
Source: PEI Media Research Analytics

21

Ook kredietnemers zien belang

van alternatieve financiering
Verwachte ontwikkeling tav funding

Bank leningen

Alternatieve
financiering

Kapitaal
markten
0%

25%

Toename

50%

Gelijk

75%

100%

Afname

Allen & Overy, 2014. Onderzoek onder 200 West-Europese bedrijven

22

Kapitaal vindt zijn weg naar de

markt op verschillende manieren
Direct
Type

Omvang (m)

Zekerheid

Omvang EUR markt

(2014)

Bonds

>200m

Geen

262 mrd

US / EU Private
Placements

> 50m

Geen

10 mrd

Mezzanine
financieringen

> 10m

Geen

2 - 5 mrd1

Directe hypothecaire
financieringen

Zeer heterogene
markt

Hypotheek

10 -30 mrd1

Type

Omvang (m)

Zekerheid

Omvang EUR markt

(2014)

Non performing
loans

N/A

Geen

64 mrd

CMBS

> 50m

Hypotheek

3 mrd

Indirect

23

Mezzanine Financiering
Mezzanine een containerbegrip
Schuldlaag tussen hypothecaire financier en eigen

vermogen verstrekker
Typisch de laag tussen 65%-85% van de waarde
Omvat een range aan schuldtitels zoals
Achtergestelde lening

Preferente aandelen

Voordelen voor de klant

Vult financieringsgat waar reguliere kredietverstrekker
ophoudt
Biedt additionele leverage om return op equity te verhogen

24

Financiers en voorwaarden
Financiers voornamelijk internationale spelers
Gespecialiseerde fondsen
Vermogensbeheerders
Private equity / hedge funds
Typische return eisen:
Total return: 7 - 12%

Generieke voorwaarden
Beleggings OG
5-7 jaar
<85% LTV
Omvang > EUR 10m

25

Institutionele hypothecaire
financiering
Vergelijkbaar met bancaire hypothecaire financiering
Gedomineerd door verzekeraars

Hetorogene markt
Looptijd
Vast / variabel
Omvang
Risk appetite - pricing
Type vastgoed
Has to fit into the box!
Sterke groei van aantal aanbieders in NL markt

26

Institutionele hypothecaire
financiering
Generiek voorwaarden:
LTV < 65%
Beleggings OG
Stabiele portefeuille
> EUR 20m
Tarieven in lijn met bancaire spelers, maar lager op langere looptijden

Andersoortige relatie dan met huisbank

Onderhoudsvriendelijke transacties
Symbiose met bancaire financiering?
Vervroegde aflossing
Grootte NL markt:
500-1.000m

27

Samenvatting
Rol van institutionele beleggers als kredietverstrekker van vastgoed

groeit
Direct
Indirect

Vooralsnog zullen institutionele financiers zichtbaar zijn in grotere

vastgoedfinancieringen
In toenemende mate ook kleinere transacties

Met name op gebied van hypothecaire leningen zal rol van institutionele

financiers zichtbaar zijn

Heterogene markt

Aard van institutionele belegger als financier is anders dan die van een

bank

28

Nieuwe geldstromen

Real Estate Clients

Seminar Building business

Erik Steinmaier

Head of Real Estate Advisory

April 2015

Een mooie sector om in te werken.

Met een (on)gelukkige timing.

Principe van anti-cyclisch bankieren

 maar ook spraakmakende onthullingen

, want veel tegenwind in de praktijk

Eurocommerce in grote
problemen

Phanos failliet verklaard

06-04-2012 | Laatst gewijzigd: 23-11-2012 |

3 Reacties

31-05-2012 | Laatst gewijzigd: 01-06-2012 |

2 reacties

Eurocommerce staat op de rand

van een faillissement, schreef De
Telegraaf donderdag 5 april.
Volgens het dagblad vraagt de
projectontwikkelaar vandaag
surseance van betaling of zelfs het
faillissement aan bij de rechtbank
van Zwolle. Zowel Eurocommerce
als de Zwolse rechtbank willen geen
commentaar geven op het bericht.
De ontwikkelaar zou volgens de
krant een schuld hebben van 100
miljoen euro, waarvan 50 miljoen
aan VolkerWessels-oprichter Dik
Wessels voor een
kantoorontwikkeling in Amsterdam

De rechtbank van Utrecht heeft

projectontwikkelaar Phanos uit
Houten woensdag (30 mei) failliet
verklaard. De rechtbank verklaarde
op verzoek van de bewindvoerder zes
bedrijfsonderdelen failliet, waaronder
Phanos NV, de moedermaatschappij
van tientallen BV's.
Om Phanos te redden, was minimaal
15 miljoen euro nodig, geld dat er
volgens bewindvoerder Cees de Jong
nooit is gekomen. Ook een
reddingsplan van de banken heeft
volgens De Jong niet meer gebaat.
. Banken hebben in totaal 350
miljoen euro aan leningen bij Phanos
uitstaan, aldus De Jong.

 en problemen voor de bancaire sector

Is er nog wel ruimte voor banken in

de Nederlandse vastgoedmarkt?

In een markt met weer toenemende (beleggers)interesse..

12
9,8

10
8
6

5,2

6,1
4,5

4,2

5,1

4
2
0
'09
Hoge spread tussen 10-jaars staats en de BAR

'10

'11
'12
Beleggingsvolume (miljard euro)
Uitblinkers van de beurs

'13

'14

met kansen in onverwachte hoek.

Haagse Veste III

verkocht voor
2,6 mln
DEN HAAG Particuliere belegger
Jovi Investments heeft
voor 2,615 mln het
13.000 m2 grote
kantoorgebouw Haagse
Veste III in de
Binckhorst in Den Haag
gekocht van het Duitse
fonds Bavaria
Immobilien. Dit komt
neer op een prijs van
omgerekend 200 per
m2. Het kantoorgebouw
beschikt over 175
parkeerplaatsen,
waarvan 149
parkeerplaatsen zijn
gelegen in de
parkeergarage.

Historie gebouw

In 1996 gekocht door Bavaria Immobilien (nieuw)

Complex op zichtlocatie A12 in Den Haag

Tot 2010 verhuurd aan KPN, daarna grotendeels leeg

Bepalende factoren

Leegstand
(Lokale) marktsituatie
(Algemeen) marktsentiment
Positie koper en verkoper

 maar ook het gevaar van de zich herhalende geschiedenis

Capital structure Deco 2014 Tulip CMBS
Class
A

Amount
170mn

LTV
38.9%

Rating (S&P/DBRS)
AAA/AAA

Pricing (in bps)

98

20mn

43.4%

AAA/AA

120

20mn

48.0%

AA+/Ah

155

D
E

20mn
20mn
250mn

52.6%
57.2%

AA/AI
A/BBB

170
210
116

PPF prays on German open-ended fund

liquidation

Deutsche Bank taps growing debt investor

appetite

Date: 22 Juli 2013

Date: 16 September 2014

De Tsjechische vastgoedbelegger PPF Real Estate heeft

de eerder aangekondigde aankoop van zes
kantoorgebouwen en n winkelcentrum afgerond voor
140 miljoen euro. De verkoper is Axa Real Estate namens
het Duitse fonds Axa Immoselect.

Deutsche Bank has this afternoon launched the

250.04m DECO 2014 TULIP CMBS, in the first multiloan securitisation comprised of different sponsors
and the first backed by Netherlands real estate since
the global financial crisis.

De portefeuille omvat 100.000 m2 verhuurbare oppervlakte

met een gemiddeld gewogen resterende huurtermijn van
ongeveer 6,5 jaar.
Het gaat om de kantoren aan de Johan Huizingalaan 400
(12.033 m2) en Karperstraat (8.882 m2) in Amsterdam,
Monchyplein in Den Haag (6.985 m2), Eusebiusbuitensingel
in Arnhem (27.629 m2), Laan van Zuid Hoorn 70 in Rijswijk
(Chelsea-gebouw langs de A4, 8.479 m2) en Hofplein 20 in
Rotterdam (18.878 m2), en winkelcentrum Suydersee in
Dronten (13.927 m2).

The DECO 2014 TULIP CMBS is comprised of two senior

loans the 125.49m Windmolen Loan, secured by three
transactions of sponsor PPF Real Estate Holding, and the
124.5m Orange loan, secured by a joint venture between
Mount Kellett Capital Management and Sectie 5
Management B.V.

The two loans are secured by 20 retail and office

properties, with 291 tenants, in the Netherlands with a
combined market value of 438.85m.

40

 en nog steeds vele uitdagingen

Hoofdwinkelkaart 2012

Hoofdwinkelkaart 2020

Onze visie op de rol van (vastgoed)banken naar de toekomst.

Gewoon
onze balans
gebruiken

Bouwen aan
duurzame
relatie

Gateway
naar capital
markets

Stategisch
sparring
partner zijn

Brede bancaire
dienstverlening

Ontsluiting
netwerk van
de bank

. met (zo veel mogelijk) boter-bij-de-vis

Leningproductie commercieel vastgoedfinancieringen NL in mln (bron: Property NL 2014)
2000
1800
1600
1400
1200
2013

1000

2014H1
800
600
400
200
0
FGH

ING REF

ABN AMRO

NIBC

Syntrus Achmea

Deutsche Hypo

Triodos

Een blijvende schakel in de Nederlandse vastgoedmarkt

Overheid

DANK VOOR UW AANDACHT

VRAGEN?

Annexum

Amsterdam

The Netherlands

Particuliere beleggers
Komen ze ooit nog terug?
14 april 2015

50

51

52

53

54

55

56

THE IBUS COMPANY

Property Investments & Asset Management

Seminar Building Business, 14 april 2015

Charles Bloema, managing director IBUS Asset Management

Is dit een goede investering?

Family Office

.
.
.
. .
..
..
..
..
..

Single Family Office (SFO) of Multi Family Office (MFO)

Omvang
Groei aantal Family Offices
Services:
Cash management
Investment management
Onafhankelijk advies
Successie planning
Tax
Vastgoed projecten
Financiele rapportage
Risk management
Filantropie
Trustee services
Verschillende disciplines onder een dak

Family Office investeringsmodel en karakteristieken

.
.
.
.
.
.
.
.
.
.

Adviseurs zijn ook opleiders en beinvloeders

Minder zorg om volatiliteit
Opportunistisch en minder gediversifieerd
Cash is een belangrijke component in de portefeuille
Sterke voorkeur voor grote mate van transparantie
Interesse in alternatieve investeringen
Wensen contact met manager/ondernemers
Komen vastgoedprojecten bekijken
Gericht op rendement na (performance) fees
Vertrouwen en persoonlijke

Verschillende beleggingsperspectieven ?
wat
doelstelling

institutioneel
pensioen; inflatie plus stijl;
specifieke beleggingssegmenten;
expliciete doelen
hoog

particulier
sparen; pensioen; studie;
vakantiehuis; later

kosten bewust

kosten bewust

groot; veel AuM; grote staf;

schaalvoordelen
meestal lange termijn

standaard beleggingsproducten;
execution only
middellange termijn

klein; geringe staf; weinig schaalvoordelen

extern vs intern
management
organisatiestructuur groot; hierarchisch

n.v.t.

klein; plat investeringsteam

governance

n.v.t.

tax

complex; gedreven door

regelgeving
standaard fiscale vehicles

simpel; gedreven door beginselen; clientengagement

individueel belasting gedreven

klanten

op afstand; minder betrokken

opleiding

hoog opgeleid; CFA; MBA

passief in fondsen of aktief via online zeer betrokken; veel direct contact
broker
informatie op verjaardagen
ervaring en vertrouwen telt meer

geloof in efficiente
markten
kosten benadering
omvang
tijdshorizon
risico
diversificatie

kudde-gedrag; laat met reageren

family office
bescherming vermogen; groei; inkomen;
niet-financiele doelen; verschillende
dimensies
laag; gevarieerd; geloof dat markten niet
rationeel zijn
meer focus op rendement na fees

lange termijn; soms generatie-overgangs

problematiek
risico beheersing; benchmarking
geen individuele risico maatregelen; let op downside; neiging tot afwijkend
intuitief
beleggingsgedrag
matig - hoog; meestal binnen hoofd spreiding via fondsen
laag - matig; zoeken aktief naar niches en
beleggingscategorieen
alternatieve beleggingscategorieen
beiden
fondsmanager of zelf
meestal extern

IB

Jaap Koelewijn
in NRC 11 april 2015

Ik waardeer de goede zorgen van zowel de AFM als ING, maar ik wil dat zelf
uit kunnen maken. Bescherming kan ook betutteling worden. Beleggen
impliceert per definitie het aanvaarden van risico. Dat geldt voor cocos, maar
ook voor vakantiehuisjes. Daar mag ik wel in beleggen. Ik wil zelf kunnen
kiezen

Toezicht en Regelgeving

DNB
AFM
Interne Accountant
Externe Accountant
Compliance
Integrity
SOX
Solvency 2
CRD4/Basel 3
EMIR
AIFMD
FATCA

Toezicht en Regelgeving
FINANCIELE MARKTEN

EUROPESE REGELGEVING

Wet op het financieel toezicht (Wft)

SEPA

1) Algemeen deel

Solvency II

2) Markttoegang

Basel III/IV

3) Prudentieel toezicht financiele ondernemingen

CRD IV
4) Gedragstoezicht financiele ondernemingen
5) Geragstoezicht financiele markten
6) Bijzondere maatregelen stabiliteit financile stelsel
(interventiewet)

UCITS IV
MIFID II
VVGB richtlijn (Antonveneta)

Wet bijzondere maatregelen financile ondernemingen

EMIR richtlijn
Besluit Gedragstoezicht Financiele ondernemingen (Bgfo)

AIFM richtlijn

Nadere Regeling gedragstoezicht financiele onderneming

(Nrgfo)

Transparantierichtlijn

Besluit melding zeggenschap kapitaalbelang in

uitgevende instellingen

Marktmisbruikrichtlijn

Besluit openbare biedingen

Prospectusrichtlijn

Pensioenwetgeving

BTW richtlijn

Wet op het Consumentenkrediet

PRIPS

Besluit Marktmisbruik Wft

Insurance Mediation Directive

IBUS en Family Offices

.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.

Gedegen informatiememorandum
Studie-reis / bezoek aan projecten
Originele projecten / unieke investeringsmogelijkheden
Toegevoegde waarde
Heldere rapportages
Maatwerk
Fiscale structurering
Persoonlijke dienstverlening
Track record
Direct contact
Raad van Toezicht

IBUS bezoek vastgoedproject en transparantie

Risico en rendement?

.
.
.
.
.
.
.
.
.
.

Rente op laagste punt in 500 jaar

Beursgenoteerd vastgoed op 50% premie

Banken vullen behoeftes niet in

Achtergrond in ondernemen
Vertrouwen
Directe betrokkenheid
alignment of interest
Tussen 5% en 35%
Vastgoed is geen venture capital
Toegevoegde waarde van de projectmanager

GENERAL INFORMATION

IBUS

is

member

of

INREV

(www.inrev.org),

(www.afire.org) and ULI (www.uli.org).

Cooperation with Nyenrode Business University

Contact details:
IBUS Asset Management
Krijgsman 6
P.O. Box 8010
1180 LA Amstelveen
www.ibus.nl
info@ibus.nl

Tel: +31 20-7559000

AFIRE