Orçamento

INSTITUTO EVANDROBRASIL
Noes de Oramento e Planejamento de Obras
NOES DE ORAMENTO E PLANEJAMENTO DE OBRAS

O desenvolvimento sustentvel indispensvel para garantir a qualidade de vida das
geraes futuras. A sustentabilidade geralmente analisada atravs de trs aspectos
bsicos: econmico, social e ambiental, os quais devem ser buscados de forma coerente. A
questo da sustentabilidade na construo vincula-se sustentabilidade em geral, incluindo
os problemas de degradao dos entornos naturais, mudana do clima e efeito estufa
(Gauzin-Mller, 2002). Na conferncia Rio-92 foi estabelecido que o desenvolvimento
sustentvel deve ser baseado em trs princpios (Gauzin-Mller, 2002; ONU, 1992):
Avaliao do ciclo de vida (ACV) dos materiais em sua totalidade;
Desenvolvimento do uso de matrias-primas e energias renovveis;
Reduo das quantidades de materiais e energia utilizados na extrao e
explorao de recursos naturais, e a reciclagem ou destinao final dos
resduos.
A construo um dos setores que mais pode contribuir para a sustentabilidade,
pois grande consumidor de recursos naturais e de energia para a fabricao de materiais e
para operao e manuteno das edificaes, sendo tambm grande gerador de resduos de
construo e demolio (RCD), ao longo do seu ciclo de vida (a construo responsvel
por cerca de 40% dos materiais retirados da natureza e 40% de todos os resduos gerados
pela sociedade). A importncia social e econmica igualmente significativa, atravs da
participao no PIB e na gerao de emprego e renda, por exemplo. Assim, essencial
envolver a indstria da construo na busca pelo desenvolvimento sustentvel, atravs do
desenvolvimento de projetos e construes com caractersticas sustentveis.
Em termos econmicos, as empresas do setor sofreram transformaes significativas
nos ltimos 20 anos (perodo ps-BNH), incluindo reduo de tamanho das empresas e das
barreiras entrada no setor, com forte incremento na competitividade e conseqente
reduo de margens de lucro. Dificuldades de financiamento da produo e a prtica
reiterada de taxas de juros elevadas tambm provocaram mudanas no setor. A anlise do
comportamento atual, tanto no segmento de construes encomendadas (made to order),
quando no segmento de incorporao imobiliria (pre-sales housing market) indica um
elevado nvel de competitividade, com a existncia de preos de mercado definidos para os
produtos convencionais1. Neste sentido, a sustentabilidade econmica do setor e, mais
especificamente, das empresas, est vinculada ao lanamento de produtos adequados s
exigncias do mercado. Como reao a esta nova realidade, a maioria das empresas buscou
ampliar a eficincia, atravs de aes de gerenciamento da construo (otimizao de
processos, implantao de programas de qualidade, certificao e terceirizao de grande
parte das atividades necessrias produo) e adoo de algumas alternativas tecnolgicas
(tais como gesso acartonado e alvenaria estrutural). Estas estratgias visam reduo de
custos, orientando o foco do gerenciamento para o cliente interno. Outro caminho, pouco
explorado pelas empresas, a ampliao do valor do produto, atravs de uma atuao mais
consistente na fase de concepo do produto (privilegiando o cliente externo/usurio
atravs da considerao dos seus requisitos). Essa abordagem est de acordo com a
tendncia de ampliar o foco sobre os requisitos dos usurios, que tem vnculos com a teoria
1
Produtos convencionais na construo civil so apartamentos, residncias, condomnios etc.
da Construo Enxuta (Koskela, 2000) e com a viso de desempenho da edificao (ABNT,

2008; Foliente, 2005).
Entre as novas exigncias a serem enfrentadas pelos profissionais do setor esto o
atendimento aos requisitos dos usurios de classes mdia e baixa (mass customization) e a
busca por reduo do impacto ambiental2, incluindo a considerao dos efeitos do uso das
edificaes (custos, resduos e desempenho em geral ao longo do ciclo de vida). Nesse
sentido, o planejamento geral e o controle de custos so muito importantes, e novas tcnicas
tm sido empregadas, tais como avaliao do ciclo de vida (ACV), certificao ambiental
(LEED) e aplicativos na rea de Tecnologia da Informao e Comunicao (TIC).
CARACTERSTICAS DE CONSTRUO CIVIL

O setor tem algumas caractersticas especficas, que influenciam os custos e o
planejamento das obras. Os movimentos da virada do sculo3 em busca de sustentabilidade
na construo esto alterando significativamente alguns destes elementos. As principais
caractersticas esto relacionadas na Tabela 1, a seguir.
Tabela 1 Caractersticas da construo civil
ATUAL
(CONSTRUO TRADICIONAL)
Indstria conservadora inovao lenta

Empresas economicamente fracas empresas
pequenas e sem fora poltica, de baixa tecnologia
e pequena inteligncia competitiva, com baixo
lucro (5%) e pequena tempo de atuao (<20
anos)
Fbrica mvel depende do local e temporria
(no justifica a mecanizao)
Produo sujeita s intempries (incerteza) e de
baixa qualidade
Alto nvel de acidentes (condies de trabalho
improvisadas)
Baixa preciso / alto nvel de perdas (recursos
humanos, materiais, financeiros)
Mo de obra pouco qualificada (ambiente sujo e
perigoso, trabalho cansativo e temporrio)
Projeto complexo, fragmentado, confuso, sem
memria difuso de responsabilidades,
improvisao em obra
FUTURO
(CONSTRUO SUSTENTVEL)
Indstria inovadora, flexvel, baseada em

conhecimento - aberta a novas tecnologias e novos
modelos de negcio economicamente sustentvel
Construo sustentvel reduo de perdas,
reciclagem, reaproveitamento
Industrializao e automao mecanizao/
produo em fbrica/uso de TIC:
- componentes leves 2d e 3d vem prontos e so
montados no local com equipamentos adequados construo mais previsvel diminui riscos;
- a diminuio de perdas diminui os custos e
permite melhores salrios.
Sustentabilidade econmica, boas condies de
trabalho e continuidade do trabalho: atrao de
pessoas mais competentes e preparadas
Produto nico (projeto no se reproduz e no

aprende com os erros)
Projeto baseado em conhecimento integrado e

colaborativo, parte da informao disponvel, usa
TIC (BIM, simulao, extranets, xdCAD)
Usurio no participa do projeto, no caso de

incorporao Projeto tem foco no usurio:
edificao acessvel, adequada s necessidades,
flexvel (adaptvel ao longo do CV Open
Buildings), saudvel, segura, confortvel
Projeto considera o CV materiais de menor

manuteno/adaptveis ao ambiente,
reaproveitamento de gua, reduo do consumo e
gerao de energia (Protocolo de Kyoto), pensa na
2
3
Construo sustentvel
Em meados dos anos 60 e ao longo dos anos 70, 80, 90 e, da primeira dcada do ano 2000 at os dias atuais.
Projeto no considera ciclo de vida da edificao

custos e recursos (materiais, energia, gua) para
uso, manuteno e demolio representam mais
do que na construo
Falta de comprometimento social
despreocupao com as conseqncias sociais,
urbanas e ambientais
Focada na construo de unidades novas
empreendimentos estanques, de curto prazo
Produto caro e de baixa qualidade: alto dficit
habitacional / alto nvel de inadequao
demolio/desconstruo
Construo sustentvel:
- renovao predial preserva a memria urbana e
otimiza ambiente construdo
- revitalizao urbana recupera reas degradadas aumento de densidade em reas j urbanizadas
preserva reas verdes/rurais
- oferece solues para todos
O PROCESSO DE DESENVOLVIMENTO DE UM EMPREENDIMENTO

IMOBILIRIO
O processo de desenvolvimento do produto imobilirio pode ser definido como o
conjunto de atividades necessrias para o projeto de um produto, da identificao de uma
oportunidade de mercado at a entrega do produto ao cliente final (Tzortzopoulos et al.,
1998). Pode-se entender que o projeto de um empreendimento imobilirio visa
compatibilizar as necessidades e requisitos do cliente final4 com as condies existentes (de
mercado, oramentrias, legais, impacto ambiental, uso do solo e outras). Ocorrem
imprecises neste processo, devido s diferenas entre as vises dos usurios e dos
projetistas. No caso da incorporao, em geral no h contato direto entre eles, adotando-se
um perfil estimado de comprador, o que dificulta a tarefa.
O projeto composto por um conjunto de documentos, formalizados
em desenhos e texto, que descreve a obra, permitindo a contratao e a
execuo. Pela complexidade e quantidade de informao envolvida, e
tambm pela tradicional fragmentao (existem diversos projetistas,
cada um responsvel por uma parte do projeto), em geral o projeto
dividido em documentos grficos 5 e documentos escritos6.
O setor que envolve as atividades de arquitetura, engenharia e construo (AEC)

um domnio multidisciplinar no qual a colaborao entre os participantes de fundamental
importncia. A caracterstica multidisciplinar do projeto requer que diferentes reas do
conhecimento sejam representadas na equipe de projeto e o modo como os projetistas
interagem crucial para o desempenho do processo, especialmente em relao ao modo
como esses agentes se comunicam e tomam decises em conjunto. Desta forma, as decises
devem ser tomadas considerando a interdependncia entre as diversas reas, visando
adotar solues que satisfaam a todos. Em projetos envolvendo grande complexidade,
impreciso e incerteza, ainda mais importante que as decises sejam interdependentes.
Entretanto, o projeto de edificaes geralmente realizado de forma seqencial. Nesse caso,
falta interao entre os profissionais envolvidos.
O projeto define uma significativa parte dos custos, dos consumos de energia e gua
e da gerao de resduos que ocorrem ao longo do ciclo de vida da edificao, com influncia
mais forte nas fases iniciais do projeto (Figura 1). Assim, percebe-se que maior esforo deve
ser dedicado nas fases de planejamento e estudos preliminares, pois eventuais falhas
dificilmente podem ser corrigidas posteriormente.
Cliente final o comprador.

Plantas arquitetnicas, estruturais, hidro-sanitarias, eltricas, lgicas e outras.
6
Oramento, memoriais, especificaes tcnicas, cronograma, contratos etc.
5
Figura 1 Relacionamento entre custo e possibilidade de influncia no

processo de projeto
Essa no uma tarefa fcil,
contudo. H pouco tempo e recursos
destinados ao incio do projeto.
Kowaltowski et al. (2006) argumentam
que as alteraes tecnolgicas, sociais e
econmicas que ocorreram nos ltimos
anos incrementaram a complexidade do
projeto, especialmente na questo
ambiental, com os clientes apresentando
a necessidade de ambientes sustentveis:
confortveis, saudveis, produtivos e
com
eficincia
energtica.
Outro
elemento que amplia a complexidade do projeto a considerao do ciclo de vida, fator
importante para a considerao dos efeitos da construo sobre o ambiente.
O gerenciamento do processo de projeto e, mais especificamente, da informao
gerada, fundamental. Um dos aspectos a ressaltar a importncia da coordenao de
projetos. Segundo Rodriguez (2005), a coordenao favorece o desenvolvimento dos
projetos e a execuo da obra. Essa atividade beneficiada com o uso de Noes de
Oramento e Planejamento de Obras e ferramentas especficas para gerenciar o grande
nmero de atividades e informaes inerentes aos projetos. As solues que tem sido
propostas envolvem as Tecnologias de Informao e Comunicao (TIC), atravs de
extranets de projeto, sistemas de apoio deciso, aplicativos com inteligncia artificial e
sistemas para Building Information Modelling (BIM).
Por fim, importante referir que h um crescente esforo para projetar e construir
edificaes com menor impacto ambiental, conhecidas como green buildings ou
construes sustentveis. A sustentabilidade total no possvel nas condies tecnolgicas
atuais, porm as solues de projeto podem ser analisadas buscando a reduo do impacto
ambiental. Existem vrios sistemas que auxiliam a medir o grau de sustentabilidade de
materiais e tcnicas construtivas, inclusive com a certificao dos empreendimentos, tais
como BREEAM, BEPAC e LEED. No Brasil, o LEED (Leadership in Energy and
Environmental Design) o sistema com maior utilizao, com dezenas de
empreendimentos candidatos e dois j certificados. H um esforo para adaptar o LEED
para as condies do pas, visando uma avaliao mais adequada.
PLANEJAMENTO
O planejamento da construo consiste na organizao para a execuo, e inclui o
oramento e a programao da obra. O oramento contribui para a compreenso das
questes econmicas e a programao relacionada com a distribuio das atividades no
tempo.
Em funo da variabilidade do setor, importante realizar o planejamento do
empreendimento em nveis de detalhamento diferentes, considerando horizontes de longo,
mdio e curto prazos.
Caractersticas dos Planejamentos

Longo
prazo
O planejamento de longo prazo mais geral, com baixo grau de detalhamento,

considerando as grandes definies, tais como emprego de mo de obra prpria ou
terceirizada, nvel de mecanizao, organizao do canteiro de obra, prazo de
entrega, forma de contratao7, e relacionamento com o cliente.
Plano
inicial
Tem pequeno nvel de detalhamento, em geral indicando macro-itens, tais como

fundaes, estrutura, alvenaria e assim por diante. Em uma obra de dois a trs
anos, o plano da obra definido em semestres, por exemplo. Esse nvel utilizado
para a compreenso da obra e tomada de decises de nvel organizacional 8.
Plano
mdio
Trabalha-se com atividades ou servios a serem executados nos 4 a 6 meses

seguintes. Nesse nvel de planejamento a ateno est voltada para a remoo de
empecilhos produo, atravs da identificao com antecedncia da necessidade de
compra de materiais ou contratao de empreiteiros (lookahead planning).
Curto
prazo
Este planejamento visa execuo propriamente dita. Desenvolve uma programao

para um horizonte de 4 a 6 semanas, detalhando as atividades a serem executadas.
Nesse caso, j h a garantia do fornecimento de materiais e mo de obra, bem como
o conhecimento do ritmo normal da obra.
Adota-se a idia de produo protegida contra os efeitos da incerteza (shielding

production), ou seja, as atividades programadas tm grande chance de ocorrerem.
comum medir a qualidade desse plano atravs da medio do Percentual de Planos
Concludos (PPC), com a identificao das causas das falhas. Desta forma o planejamento
das prximas atividades poder ser aprimorado.
ORAMENTO
H uma relao prxima entre o prazo de execuo e o custo da obra, em funo das
limitaes dos clientes. Os recursos disponveis mensalmente podem definir um prazo
mnimo para a obra. Por outro lado, o prazo da obra implica em alguns custos fixos
mensais, tais como aluguis de equipamentos e mo de obra envolvida na organizao9.
Desta forma, importante examinar os condicionantes gerais, desenvolvendo um
plano geral, o qual posteriormente ser detalhado. Existem vrios tipos de oramento, tais
como oramentos paramtricos, pela NBR 12721, discriminados e operacionais. O
oramento deve ser formalizado, constituindo-se ento em documento fundamental para o
gerenciamento da obra.
Na viso tradicional, um oramento uma previso10 do custo ou do preo de uma
obra. O custo total da obra o valor correspondente soma de todos os gastos necessrios
para sua execuo. O preo igual ao custo acrescido da margem de lucro, ou seja, C + L =
P. Em diversos segmentos da construo civil, h um nmero de elevados concorrentes (por
exemplo, na produo de habitao vertical ou na rea de manuteno industrial) e se diz
que o preo dado pelo mercado, ou seja, o cliente ou comprador pesquisa preos
previamente e negocia a contratao com base nesta informao. Neste caso, a empresa
precisa gerenciar seus custos para manter a possibilidade de lucro. Assim, P C = L. De
7
Preo de custo ou empreitada

Gerncia da empresa
9
Mestres, tcnicos, engenheiros ou arquitetos responsveis pela execuo
10
Estimativa de custo
8
qualquer forma, o oramento deve ser executado antes do incio da obra, possibilitando o
estudo ou planejamento prvios, e tambm til para o controle da atividade.
DOCUMENTOS RELACIONADOS COM OBRA
A correta organizao e utilizao dos documentos em obras fundamental para o
sucesso na construo civil.
Existe uma quantidade muito grande de informaes a serem registradas, e no
possvel atingir a qualidade do produto sem que haja rgido controle destas informaes.
Ademais, os interessados em cada documento so profissionais distintos (Arquitetos e
Engenheiros, mestres de obras, fiscais das prefeituras e da CAIXA11, fornecedores de
materiais, empreiteiros e contratantes, entre outros).
PROJETO
O resultado do projeto de edificaes um conjunto de documentos, em desenhos e
texto, que descreve a obra, permitindo a contratao e a execuo. Em um sentido amplo, o
projeto inclui todos os documentos necessrios para comunicar a idia e desenvolver o
produto. Por conta da complexidade e da quantidade de informao envolvida, e tambm
pela tradicional fragmentao12, em geral o projeto dividido em especialidades e em
documentos grficos13 e documentos escritos14. Em alguns casos, so desenvolvidas vrias
verses do mesmo documento para atender a diferentes pblicos, como o caso do
memorial descritivo, adaptado para registro da incorporao, propaganda para venda,
financiamento, aprovao perante rgos pblicos, construo e fiscalizao, etc. Em um
sentido amplo, o projeto inclui todos os documentos indicados a seguir.
O projeto a etapa inicial e uma das mais importantes fases no ciclo de vida de um
empreendimento. O projeto de edificaes uma tarefa complexa. Por sua natureza, o
projeto pode ser visto como um processo no qual problemas e solues emergem
simultaneamente. Ele requer a identificao e ponderao de diferentes necessidades,
requisitos e desejos dos usurios, os quais devem ser adequadamente traduzidos para a
linguagem da construo e confrontados com as solues viveis (em termos de materiais e
tcnicas disponveis, prazos e custos suportveis), para ento serem incorporados ao
projeto. As etapas do projeto podem ser sintetizadas como (ver Figura 1):
Planejamento e concepo: a etapa que rene as informaes necessrias
concepo da edificao inclui o levantamento de dados iniciais, a definio do
programa de necessidades e a anlise de viabilidade; o programa de necessidades
(briefing) consiste na definio/captura dos requisitos do cliente/usurio e em geral
desenvolvido em contatos diretos do arquiteto com o cliente;
Estudo Preliminar: a configurao inicial da soluo arquitetnica proposta,
considerando os elementos principais do programa de necessidades;
Desenvolvimento do projeto: o Anteprojeto: a configurao final da
soluo proposta, considerando todos os elementos do programa, mas com pouco
detalhamento, em escala reduzida; o Projeto Bsico - rene os elementos
necessrios contratao. Tem algum detalhamento, suficiente para o entendimento
11
Banco estatal brasileiro, antiga Caixa Econmica Federal

O termo fragmentao diz respeito ao fato de haverem diversos profissionais envolvidos
13
Como visto anteriormente documentos grficos so plantas arquitetnicas, estruturais, hidro-sanitrias, etc
14
Estes tambm j foram visto anteriormente so oramentos, memoriais, especificaes tcnicas etc
12
da obra. J envolve os projetos eltricos, hidrulicos, estruturais, detalhes de

esquadrias, paisagismo, etc.;
Projeto Legal
Contm os elementos necessrios aprovao pelos rgos pblicos,

gerando licenas para construir e efetuar ligaes provisrias dos
servios pblicos;
Projetos
Complementares
Projetos das diversas especialidades, tais como estruturas, instalaes

hidro-sanitrias,
eltricas,
telefnicas,
paisagismo,
fachadas,
climatizao artificial e outros;
Projeto Executivo
Contm todos os elementos necessrios para a construo, incluindo os

projetos complementares;
Planejamento
fsico-financeiro
Planejamento visando execuo. Pode indicar a necessidade de

alteraes no projeto, em funo de restries de tempo ou volume de
recursos disponveis;
Projeto
como-construdo
Tambm conhecido como "as built", trata-se do projeto realmente

executado, com todas as alteraes que tenham sido feitas at a
finalizao da construo.
Figura 2 Processo de desenvolvimento de um empreendimento imobilirio
Em vrios momentos h anlise econmica, atravs de uma das tcnicas de oramento.

ORAMENTO
Existem vrios tipos de oramento, e o padro escolhido depende da finalidade da
estimativa e da disponibilidade de dados. Se h interesse em obter uma estimativa rpida
ou baseada apenas na concepo inicial da obra ou em um anteprojeto, o tipo mais indicado
o paramtrico. Para as incorporaes em condomnio, a lei exige o registro de
informaes, em cartrio, seguindo um procedimento padronizado, de acordo com a norma
NBR 12721 (ABNT, 1999). O oramento discriminado mais preciso, mas exige uma
quantidade bem maior de informaes. s vezes, durante o desenvolvimento do projeto,
interessante realizar a estimativa de forma cuidadosa ao menos nas partes que j foram
definidas. Para as demais, pode-se aplicar estimativas baseadas em percentuais mdios de
obras anteriores. Por exemplo, se existe o projeto arquitetnico, com as definies de
dimenses e acabamentos, mas ainda no esto disponveis os projetos eltricos,
hidrulicos ou estruturais, os valores correspondentes podem ser estimados utilizando os
percentuais que estas parcelas geralmente atingem para obras do mesmo tipo. Por fim,
tendo em vista a construo sustentvel, adquire importncia a anlise dos custos no ciclo
de vida.
Oramento paramtrico
um oramento aproximado, adequado s verificaes iniciais, como estudos de
viabilidade ou consultas rpidas de clientes. Se os projetos no esto disponveis, o custo da
8
obra pode ser determinado por rea ou volume construdo. Os valores unitrios so obtidos
de obras anteriores ou de organismos que calculam indicadores.
Por exemplo, o CUB (Custo Unitrio Bsico), definido pela NBR 12721 e calculado
pelo Sindicato da Indstria da Construo Civil de cada estado um indicador do custo
unitrio de construo (ABNT, 2006). Outros exemplos so o SINAPI (CAIXA), os
indicadores da Fundao Getlio Vargas e os custos mdios publicados por editoras
especializadas. O oramento paramtrico serve como estimativa do custo total.
Este valor estimativo, e indicado para a anlise inicial de viabilidade, ou seja,
permite ao proprietrio ou interessado a verificao da ordem de grandeza, adequao ao
seu oramento, enfim, se deve ou no prosseguir na anlise, j que provavelmente as etapas
seguintes necessitaro de dispndios financeiros15.
Oramento para registro da incorporao em condomnio (NBR 12721)
A NBR 12721/200616, que substituiu a NBR 12721/1999 e a NB 140/1965, define os
critrios para oramentos de obras em condomnio. Emprega o CUB para determinar o
custo da obra, atravs de ponderaes, de acordo com as caractersticas do prdio. A
finalidade do mtodo proposto na norma o detalhamento do prdio para o registro em
cartrio, garantindo a condminos e construtores um parmetro de controle para a obra a
ser executada, e facilitando a discusso de eventuais alteraes que possam ocorrer durante
a obra. Este tipo de oramento, bem como a discriminao dos componentes (memoriais)
ser discutido em detalhe adiante (ABNT, 1965, 1999, 2006; Hischfeld, 1991).
Oramento discriminado
O oramento discriminado ou detalhado aquele composto por uma relao
extensiva dos servios ou atividades a serem executados na obra. Os preos unitrios de
cada um destes servios so obtidos por composies de custos, as quais so, basicamente,
"frmulas" empricas de preos, relacionando as quantidades e custos unitrios dos
materiais, dos equipamentos e da mo-de-obra necessrios para executar uma unidade do
servio considerado. As quantidades de servios a serem executados so medidas nos
projetos.
Em geral os oramentos discriminados so subdividos em servios, ou grupos de
servios, facilitando a determinao dos custos parciais. De acordo com a finalidade a que
se destina, o oramento ser mais ou menos detalhado. A preciso varia, mas no se pode
falar em oramento exato, ou correto: existem muitas variveis, detalhes e problemas que
provocam erros, e nenhum oramento est livre de incertezas, embora os erros possam ser
reduzidos, atravs do trabalho cuidadoso e da considerao de detalhes (Faillace, 1988;
Parga, 1995). Contudo, sabe-se que a construo civil um setor sujeito a um elevado grau
de variabilidade, o qual recomenda a adoo de tcnicas de gerenciamento e controle
eficazes.
Os oramentos so executados, muitas vezes, com base em composies de custos
genricas, obtidas em tabelas ou livros ou cadastradas no software adquirido.
Mesmo que sejam embasadas na observao da realidade em dado local e momento,
no sero perfeitamente ajustadas a uma empresa, em particular. O ajuste necessrio deve
ser realizado atravs da apropriao de custos, que a verificao in loco dos custos efetivos
de execuo dos servios, com a medio dos materiais e equipamentos empregados e dos
tempos dedicados pelos operrios a cada tarefa.
15
Confeco de anteprojeto, taxas, novos oramentos

Trata da avaliao de custos unitrios e preparo de oramentos de construo para incorporao de
edifcio em condomnio
16
Por fim, a diviso de servios nos oramentos discriminados deve seguir um padro
claro e objetivo, facilitando a execuo e conferncia dos resultados. Para isto, deve ser
adotada, pela empresa ou profissional, uma nica discriminao oramentria, que uma
relao padronizada de todos os servios que podem ocorrer em uma obra.
Os oramentos mais precisos exigem que o conjunto de dados do projeto esteja
desenvolvido (projetos arquitetnicos, hidrulicos, eltricos, estruturais, especificaes
tcnicas, etc.). Com estes elementos, os profissionais preparam listas das quantidades de
servios a serem executados, medidos das plantas de acordo com critrios especficos
(relacionados diretamente com a composio que calcula o custo unitrio).
Existem vrias abordagens, como se percebe nos trabalhos de Botelho (1984),
Faillace (1988), Hirschfeld (1977) e Parga (1995). Os oramentos discriminados tambm
sero discutidos a parte, adiante.
DISCRIMINAO ORAMENTRIA
A discriminao oramentria (DO) de uma obra consiste na relao dos servios ou
atividades a serem executados. As discriminaes oramentrias padronizadas so listagens
que relacionam todos os servios a serem executados em uma obra. Em geral, so extensas e
prevem todos os elementos normais. As DO17 padronizadas servem como check-lists18,
evitando o esquecimento de algum item. Em cada oramento, contudo, o oramentista19
deve analisar quais os servios que devem participar da lista final, verificando as
especificidades da obra em anlise, com eventuais servios extraordinrios, que ainda no
participavam de sua DO.
As Discriminaes Oramentrias devem ser organizadas da mesma forma que as
Especificaes Tcnicas. Os servios listados devem ser codificados e agrupados de acordo
com critrios lgicos20. As listagens preparadas por Faillace (1988, p.29-50), por Parga
(1995, p.16-26) e aquela constante da NBR 12721 (ABNT, 1999, Anexo D, p.43-46) so bons
exemplos de discriminaes oramentrias, com variados graus de detalhamento.
De qualquer forma, no se recomenda a adoo de uma DO qualquer, mas sim a
montagem de uma relao prpria, com anlise e seleo criteriosas dos servios que a
devem compor, adequados para o tipo de obra correntemente orado. Uma discriminao
extensa demais ("completa") cansativa para o uso dirio. Uma alternativa relacionar em
uma lista principal os servios usados cotidianamente, separando os demais em uma
listagem auxiliar.
Alm disto, outros servios, de detalhamento maior, exigem relaes especiais, como
o caso das instalaes hidrulicas, eltricas e telefnicas. Podem ser adotadas relaes
padronizadas de servios ou de materiais dos fabricantes, eliminando grande parte do
trabalho repetitivo de enumerar itens. um tipo especial de discriminao oramentria.
EDIFICAES TECNICAS
As especificaes tcnicas (ET) descrevem, de forma precisa, completa e ordenada,
os materiais e os procedimentos de execuo a serem adotados na construo. Por exemplo,
a forma de execuo da cermica de piso: tipo de cermica, a marca, tamanho, cor, forma de
assentamento, trao da argamassa e junta. Tm como finalidade complementar a parte
grfica do projeto. So muito importantes, pois a quantidade de informaes a serem
gerenciadas ao longo de uma obra facilmente provoca confuso, esquecimento ou
17
Discriminaes Oramentrias
Chevar, observar os detalhes e as seqencias dos acontecimentos e fatos.
19
Profissional de oramento
20
De acordo com o tipo de servio apresentado, a seqncia de execuo e os materiais empregados.
18
10
modificao de critrios, ainda mais se existem vrios profissionais envolvidos. A definio

clara da qualidade, tipo e marca dos materiais fundamental, assim como a forma de
execuo dos servios. As partes que compem as ET21 so: generalidades22, materiais de
construo23 e discriminao dos servios (baseado em Faillace, 1988):
Tipos - existem variaes nas ET, conforme a finalidade. O texto pode ser mais
ou menos detalhado, conforme seja destinado a obras de empreitada, por
administrao ou executadas pelo prprio dono. Alguns organismos possuem
especificaes padronizadas, tais como o Banco do Brasil ou grandes empresas
do ramo industrial. Consistem de um texto completo e geral, que descreve a
maioria dos servios possveis, sendo complementados por servios ou materiais
especficos da obra em questo.
Redao das ET - existem alguns princpios de redao, visando a clareza e

objetividade. Naturalmente, o texto deve ser bem escrito, em lngua portuguesa
correta, papel de tamanho normalizado (A4), formatado e sem rasuras.
Eventualmente poder ser necessria a traduo para outra lngua (ingls,
espanhol), o que deve ser feito com muito cuidado, por causa do vocabulrio
tcnico. A numerao e classificao dos servios e materiais deve ser clara e
bem determinada, para no provocar confuses. E, as exigncias so as normais
para qualquer texto tcnico.
Partes das ET - generalidades, materiais de construo, discriminao de servios.

a) generalidades - incluem o objetivo, identificao da obra, regime de execuo
da obra, fiscalizao, recebimento da obra, modificaes de projeto, classificao dos
servios (ordenamento adotado na terceira parte das ET). Havendo caderno de encargos,
este englobar quase todos estes aspectos.
b) especificao dos materiais - pode ser escrito de duas formas: genrica
(aplicvel a qualquer obra) ou especfica (relacionando apenas os materiais a serem usados
na obra em questo). Com o uso de sistemas informatizados, no h dificuldade em usar um
ou outro mtodo, pois o sistema pode emitir o relatrio completo ou apenas dos materiais
que aparecem na lista gerada no oramento.
c) discriminao dos servios - especifica como devem ser executados os
servios, indicando traos de argamassa, mtodo de assentamento, forma de corte de peas,
etc. Tambm podem ser compilados de forma completa ou especfica.
CADERNOS DE ENCARGOS
O Caderno de Encargos (CE) o conjunto de especificaes tcnicas, critrios,
condies e procedimentos estabelecidos pelo contratante para a contratao, execuo,
fiscalizao e controle dos servios e obras. O texto semelhante ao das Especificaes
Tcnicas, mas normalmente o CE24 mais geral, servindo para todas as obras, enquanto que
as ET so particulares. Estando associado ao software de oramentos, permite a emisso de
relatrio apenas das composies em uso para determinada obra, agilizando a comunicao
tcnica com a obra (ou com eventuais fiscais).
21
Especificaes Tcnicas
Objetivo, identificao da obra, regime de execuo da obra, fiscalizao, recebimento da obra, etc.
23
So os insumos utilizados na obra
24
Caderno de Encargos
22
11
MEMORIAL DESCRITIVO
O memorial descritivo outro tipo de resumo das especificaes tcnicas. H
memoriais descritivos para finalidades especficas, tais como venda, propaganda, registro
de imveis ou aprovao de projetos na municipalidade. Deve ser ajustado ao oramento,
seguindo a mesma ordem deste (ordenamento e nome dos servios ou atividades). Um
exemplo de memorial descritivo, do tipo que geralmente acompanha os contratos, est
apresentado no Anexo I.
MANUAL DO PROPRIETRIO
O Manual do Proprietrio est includo nas exigncias da NBR 14037 (ABNT, 1998).
Parte do Manual um resumo das ET, destinado ao usurio final (proprietrio) e indica
como deve ser conservado o imvel, os cuidados de manuteno (por exemplo, das
esquadrias), a posio das tubulaes eltricas e hidrulicas. Com o advento do Cdigo de
Defesa do Consumidor, o Manual do Proprietrio cresceu de importncia, mas desde a
dcada de 60 j existiam construtoras que o adotavam. muito importante que contenha
detalhamentos ou croquis das instalaes eltricas, telefnicas e hidro-sanitrias, evitando
os acidentes comuns em perfuraes s paredes do imvel. Para tanto, basta que se faa
croquis ou tire fotografias das tubulaes antes da execuo dos revestimentos. um
cuidado de custo baixo, mas que evita diversos problemas. O proprietrio deve receber um
conjunto completo dos documentos de obra, ao incio desta, e as respectivas atualizaes, ao
final.
MEMRIA JUSTIFICATIVA DO PROJETO
a descrio do projeto com justificativas para as solues adotadas, sob os aspectos
econmico, tcnico e artstico. So utilizadas em concursos ou percias, por exemplo.
CRONOGRAMA
O cronograma fsico representa a programao temporal da execuo da obra, nos
aspectos fsicos e financeiros.
As diversas etapas de que se compem a edificao so distribudas no prazo de
execuo, definindo-se, ainda que provisoriamente, datas de incio e fim para cada uma. No
mbito da construo civil, existem basicamente dois mtodos de programao fsica de
obras: PERT/CPM (cronograma de rede) e Gantt (cronograma de barras).
Em conjunto, geralmente preparado um cronograma financeiro, definindo a
previso mensal (ou semanal) de dispndios. O conjunto da programao fsica com a
organizao econmica conhecido como cronograma fsico-financeiro. As informaes de
prazo de entrega e contribuio mensal so de importncia vital na construo, seja nos
contratos de empreitada, seja nos de administrao. Os cronogramas sero estudados em
maior detalhe abaixo.
ORAMENTO PARA INCORPORAO (NBR 12.721)
A incorporao imobiliria um dos negcios mais realizados no setor da
construo civil. Tendo em vista a relevncia social e a venda antecipada25, a legislao
prev alguns mecanismos de proteo ao comprador.
Na dcada de 50, com a urbanizao acelerada do pas, em parte provocada pelo
crescimento da indstria, havia uma forte procura por imveis nas reas urbanas. O
25
No lanamento do projeto ou durante a construo
12
nmero de incorporadores e de empreendimentos cresceu rapidamente. Contudo, logo

surgiram os "maus incorporadores", que lanavam empreendimentos, recebiam recursos e
no eram mais encontrados. Em contraposio, profissionais srios eram obrigados a arcar
com as diferenas provocadas pela inflao, pois a legislao no previa o reajustamento de
preos. Alm disso, tambm existiam dificuldades quanto identificao dos direitos e
deveres dos proprietrios e moradores de imveis que dispunham de reas de uso comum.
Esses problemas eram abordados com a mesma legislao26, e provocaram dificuldades de
interpretao, exigindo a edio de legislao apropriada.
A definio legal, constante no art. 28 da Lei 4.591/64, diz que incorporao
imobiliria "a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo,
para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de
unidades autnomas". Em outras palavras, "incorporao imobiliria o contrato pelo
qual empresa de incorporao se compromete a vender, ou vende, frao ideal de terreno
com vinculao unidade autnoma de edificao por construir sob regime condominial,
na forma de projeto de construo que a autoridade administrativa aprovar, e de
memorial que o descreva, e ser arquivado no Registro de Imveis" (a definio de
Cotrin Neto, apud Milhomens e Alves, 1996, p.317). Parte desta legislao foi alterada com a
edio do novo Cdigo Civil brasileiro, mas as questes referentes especificao e ao
oramento so reguladas/detalhadas atravs da NBR 12721 (ABNT, 2006).
A NBR 12721 a Norma Brasileira que define os critrios para a descrio das
unidades e para o oramento na incorporao de edificaes em condomnio. A verso
anterior, NB 140, foi preparada pela ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas), em
obedincia ao disposto nas Leis 4591/64 e 4864/65, sendo atualizada posteriormente em
1992, 1999 e 2006. A norma objetiva padronizar o registro, nos Cartrios de Imveis, das
questes relativas ao custo e s especificaes dos imveis. A finalidade principal a
garantia, para incorporadores, construtores e adquirentes, de que o prdio ser construdo
com determinadas caractersticas, registradas em planilhas prprias, no se exigindo ou
aceitando obra diversa (ABNT, 1965, 1993, 1999, 2006).
DOCUMENTOS PARA O REGISTRO DA INCORPORAO
A negociao das unidades deve ser precedida do arquivamento, no Registro
competente, de uma srie de documentos, tornando clara a incorporao. O art. 32 da Lei
4591/64 indica os documentos a serem arquivados no Cartrio de Registro de Imveis. H
uma lista com diversos documentos. Os documentos ligados NBR 12721 so os seguintes:
e) clculo das reas das edificaes, discriminando alm do global, o das partes comuns, e
indicando cada tipo de unidade a respectiva metragem de rea construda;
g) memorial descritivo das especificaes da obra projetada, segundo modelo a que se refere o
inciso IV do art. 53, desta lei;
h) avaliao do custo global da obra, atualizada data do arquivamento, calculada de acordo com
a norma do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitrios referidos no art. 54, discriminandose tambm o custo de construo de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional
responsvel pela obra;
i) discriminao das fraes ideais de terreno com as unidades autnomas que a elas
correspondero;
l) declarao em que se defina a parcela do preo de que trata o inciso II, do art. 39;
p) declarao, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o nmero de veculos que a garagem
comporta e os locais destinados guarda dos mesmos.
REQUISITOS PARA O ORAMENTO PELA NORMA NBR12721

26
A legislao na poca era o Cdigo Civil de 1917. Em 1963, a Lei 4.591 definiu regras especficas para o
condomnio em edificaes e para incorporaes imobilirias.
13
Do conjunto de documentos relacionado acima, interessa tratar, neste momento, os

itens (e), (g), (h) e (l), os quais so definidos atravs dos critrios da Norma. O principal
elemento o preo do edifcio a ser incorporado e das suas unidades componentes, obtidos
inicialmente atravs de um oramento padronizado. So oito planilhas, chamadas de
"Quadros" e numeradas de I a VIII, que devem ser preenchidas, tendo em vista as
caractersticas do prdio, geralmente antes mesmo de ser concludo o projeto definitivo.
Assim, mesmo em fase de anteprojeto, as dimenses e os acabamentos j devem estar
definidos. Os quadros so os seguintes (ABNT, 2006):
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
Clculo das reas nos pavimentos e da rea global;

Clculo das reas das unidades autnomas;
Avaliao do custo global e unitrio da construo;
A) Avaliao do custo de construo de cada unidade autnoma e clculo do
re-rateio de subrogao;
B) Resumo das reas reais para os atos de registro e escriturao
(condomnio vertical);
B1) Resumo das reas reais para os atos de registro e escriturao
(condomnio horizontal);
Informaes gerais;
Memorial descritivo dos equipamentos;
Memorial descritivo dos acabamentos (dependncias de uso privativo);
Memorial descritivo dos acabamentos (dependncias de uso comum).
O preo da construo deve ser avaliado em dois momentos: antes e depois da

incorporao. Inicialmente, por no existirem projetos completos e detalhados em grau
suficiente, aplica-se uma forma aproximada de oramento, realizada atravs dos Quadros I
a IV da NBR 12721 (ABNT, 2006).
Esta norma criou uma metodologia que permite a obteno dos custos de cada
unidade autnoma a partir de anteprojetos da edificao a ser incorporada. Atravs dela,
tambm so definidos dimenses e detalhes de acabamento das partes de uso comum e de
uso privativo que compe a obra. Os resultados so registrados nos "Quadros", os quais
devem ser arquivados, em conjunto com os projetos aprovados e outros documentos, no
Cartrio de Registro de Imveis. Na prtica, h diferentes interpretaes em cada cartrio,
sendo que alguns exigem apenas os Quadros I e II e um ofcio descrevendo os custos das
edificaes.
Antes da incorporao se iniciar, determina-se o custo global da obra, bem como de
cada unidade autnoma.
Este processo realizado atravs dos "custos unitrios bsicos", elementos
padronizados de custo, calculados mensalmente pelos sindicatos estaduais da construo
civil. Em um segundo momento, aps a incorporao, deve ser realizado um oramento
discriminado de construo, tendo como base composies de custo correntes (publicadas
em livros ou revistas) ou homologadas pelos Sindicatos, o qual deve ser revisado ao menos
semestralmente, segundo os artigos 59 e 60, da Lei 4591/64.
CUSTO UNITRIO BSICO (CUB)
O formato de oramento adotado pela norma simplificado, tendo em vista que no
momento do registro da incorporao o projeto ainda no est completo. O modelo de
oramento proposto na norma consiste de uma forma mais detalhada do oramento
14
paramtrico, usando o CUB27 como elemento fundamental, mas considerando a existncia

de partes do projeto com padres diferentes.
O CUB um indicador do custo de construo, utilizado para a estimativa inicial e
para o reajuste dos valores monetrios calculados nos Quadros da NBR 12721. O CUB
calculado com base em um conjunto de materiais (lotes bsicos), gerado a partir da anlise
de um conjunto de projetos tpicos. A verso inicial considerava 24 tipos de projetos
habitacionais construdos nas grandes cidades brasileiras em 1964. Os lotes de materiais
foram atualizados em 1992, e em 1999 foram includos projetos comerciais, de habitao
popular e de galpo industrial, mantendo ainda os projetos habitacionais originais. A verso
atual, lanada em 2006, considerou um novo conjunto de projetos, com caractersticas
contemporneas, seguindo a prtica atual no mercado imobilirio.
Existem 12 tipos de CUB residenciais, definidos com base em projetos-padro que
consideram o nmero de pavimentos (1, 4, 8 ou 16) e o padro de acabamento (Baixo,
Normal ou Alto). A Norma tambm prev custos para obras populares, comerciais e
industriais.
Tabela 2 Custo Unitrio Bsico Habitacional da Construo Civil - NBR
12721/2006
PROJETOS
Padro de
Acabamento
Cdigo
Custo
R$/m
Residenciais
R 1 (Residencia Unifamiliar)
PP (Prdio Popular)
R 8 (Residencia Multifamiliar)
R 16 (Residencia Multifamiliar)
Baixo
Normal
Alto
Baixo
Normal
Baixo
Normal
Alto
Normal
Alto
R1B
R1N
R1A
PP 4 B
PP 4 N
R8B
R8N
R8A
R 16 N
R 16 A
PIS
RP1Q
744,42
917,25
1.174,34
713,65
891,79
680,86
782,04
978,75
759,68
1.005,18
531,22
739,68
Normal
Alto
Normal
Alto
Normal
Alto
CAL 8 N
CAL 8 A
CSL 8 N
CSL 8 A
CSL 16 N
CSL 16 A
GI
919,67
1.014,45
777,02
891,50
1.045,04
1.194,72
419,14
PIS (Projeto de Interesse Social)

RPQ1 (Residncia Popular)
Comerciais
CAL 8 (Comercial Andar Livres)
CSL 8 (Comercial Salas e Lojas
CSL 16 (Comercial Salas e Lojas)
GI (Galpo Industrial)
Fonte: SINDUSCON-RS/2008 (http://www.sinduscon-rs.com.br/cub/variaveis.php3)
Na verso anterior (NBR 12721/1999), os sindicatos da construo calculavam um

valor mdio, conhecido como CUB ponderado, que ainda bastante empregado para
realizar oramento paramtrico e atualizao de valores em pequenas obras. A verso atual
prev que cada um dos sindicatos pode escolher um dos vrios tipos de CUB como
representativo. A maioria dos sindicatos utiliza o R8-N. Como a nova verso considera um
conjunto bastante diferente de projetos, os lotes de materiais so distintos, e os valores do
CUB calculados pela verso anterior e pela atual no podem ser comparados diretamente.
27
Custo Unitrio Bsico
15
interessante avaliar as oscilaes do CUB ponderado desde os anos 70 at hoje, em

termos reais, conforme apresentado na Figura 3. A curva revela grandes variaes nos
valores do CUB. Estas variaes so provocadas pelas variaes nas condies econmicas
gerais e outros elementos. Existem diversos fatores, mas grande parte das variaes
causada por presses dos oligoplios de cimento, vidro e ao, planos ou programas
habitacionais do governo federal (inclusive nvel de juros praticado), por assinatura ou
trmino de contratos internacionais das grandes construtoras, por aquecimento e
desaquecimento das obras pblicas e pela atratividade da atividade imobiliria em geral.
Verifica-se que, em valores reais, os ltimos anos representam os menores valores da
histria do CUB.
Figura 3 Oscilao dos valores do CUB Ponderado (1970-2008)
NBR12721/1999*
*Fonte dos dados brutos: SINDUSCON/RS

(http://www.sinduscon-rs.com.br)
Valores
atualizados para Agosto de 2008 atravs do IGP-DI
(FGV)
Para analisar com mais

cuidado
o
perodo
recente,
apresenta-se a seguir o grfico do
CUB ponderado apenas no perodo
aps o Plano Real (Figura 4).
Percebe-se que de 1998 a 2005 houve
um decrescimento dos valores reais e
atualmente no h uma tendncia
definida da variao dos valores do
CUB. O CUB baseado nos critrios da verso atual da norma vem sendo calculado desde
fevereiro de 2006. A srie ainda recente e no permite a investigao completa do
comportamento econmico desse ndice. Tomando como exemplo o CUB R16-A (NBR
12721/2006), aparentemente no h dissociao na variao desse e do CUB ponderado
(NBR 12721/1999).
Figura 4 - Oscilao recente dos valores do CUB Ponderado (1994-2008)NBR12721/1999, 2006*
*Fonte dos dados brutos: SINDUSCON/RS
(http://www.sinduscon-rs.com.br) Valores
atualizados para Agosto de 2008 atravs do IGP-DI
(FGV).
rea Equivalente de Construo

A
primeira
etapa
de
oramento
para
incorporaes
baseia-se em ponderaes realizadas
atravs da rea equivalente de
construo. A rea real aquela
medida em planta, seguindo um
critrio
especfico
da
Norma,
enquanto que a rea equivalente obtida levando-se em conta a proporo de custo em
relao ao padro geral da obra.
Em uma primeira etapa, deve ser escolhido o padro de referncia, comparando-se
os parmetros gerais do prdio e seu memorial descritivo com as definies dos padres da
Norma, optando por um dos tipos de CUB.
As reas do prdio que seguem este padro tm rea real igual rea equivalente
(1:1). As reas descobertas ou de padro diferente devem ser corrigidas, gerando reas
16
equivalentes maiores ou menores do que a real. Por exemplo, se uma rea de

estacionamento tem custo de 50% do padro, ento uma vaga de estacionamento de 16m
de rea real ter 8 m de rea equivalente (1: 0,5). Por outro lado, um salo de festas com
padro superior ao padro geral do prdio, por exemplo: com custos 40% maiores do que os
apartamentos, poder ter rea real de 20m e rea equivalente de 28m (1: 1,4). A Figura 5,
a seguir, indica alguns critrios para determinao das reas equivalentes (Ramos, 2002,
p.135).
17
ORAMENTO DISCRIMINADO
Os oramentos discriminados, conhecidos tambm como detalhados, so aqueles
compostos por uma listagem dos servios necessrios para a execuo de uma obra. Em
princpio, s podem ser realizados aps a concluso do projeto, com as discriminaes
tcnicas, memoriais, projetos grficos28 e detalhamentos. Ou seja, quando todas as
definies necessrias j foram efetuadas pelos projetistas. No existem oramentos
"exatos", a rigor, pois a quantidade de informaes a ser gerenciada grande e a construo
civil um setor que tipicamente apresenta variabilidade.
Estes oramentos so os empregados corriqueiramente na construo civil, para a
obteno do custo de execuo, participao em concorrncias pblicas e privadas. So
elementos importantes dos contratos, servindo para dirimir a grande maioria das dvidas
que surgem com relao aos custos.
O oramento discriminado de uma obra a relao dos servios a serem executados,
com as respectivas quantidades e com seus preos. A discriminao oramentria auxilia na
montagem da lista dos itens a serem considerados. As quantidades a serem executadas so
medidas seguindo um determinado conjunto de critrios de medio. Os preos unitrios
so obtidos em publicaes especializadas ou calculados em softwares especficos de acordo
com frmulas prprias (as composies de preos de servios). Nas composies de custos
j esto considerados todos os materiais e equipamentos necessrios, bem como a mo-deobra, com preos que levam em conta transporte, aluguel, leis sociais e outros acrscimos. A
soma dos produtos de cada quantidade por seu preo unitrio correspondente fornece o
custo total direto da obra, basicamente composto pelos custos de canteiro.
Tambm devem ser consideradas outras despesas, relacionadas direta ou
indiretamente com a obra, tais como os custos administrativos ou financeiros. A taxa de
BDI (Benefcios e Despesas Indiretas), busca acrescentar o lucro desejado e considerar
todas as despesas no relacionadas explicitamente no oramento.
Pode-se dizer que a qualidade do oramento discriminado depende de medies
criteriosas, composies de custos adequadas, preos de mercado e um bom sistema
informatizado.
interessante examinar um pequeno exemplo de oramento discriminado, para
comear a entender o que significam seus componentes: uma caixa de drenagem com
dimenses externas de 1x1x1,2m construda em alvenaria de tijolos macios, de espessura
nominal 10cm, com reboco interno, fundo em concreto magro de 5cm, e com grade
composta de barras de ao d=3/4" soldadas. O solo firme (permite a escavao sem
talude), mas a escavao deve ser realizada com escoramento.
A primeira etapa relacionar todos os servios a serem realizados. Em seguida,
deve-se calcular as quantidades a serem executadas e seus custos unitrios (custo para
executar uma unidade de cada servio em questo). Os produtos de quantidades por custos
unitrios fornecem os custos totais parciais. A soma destes o custo total do oramento.
Acrescendo-se o BDI, obtemos o preo total do oramento, ou o preo a ser apresentado ao
cliente.
Assim, para o exemplo apresentado:
1) Medio de quantidades
a.
b.
28
Escavao = 1,2 x 1,2 x 1,2 = 1,728 m

Remoo de solo = 1,2 m
Arquitetnico, estrutural, hidrulico, eltrico etc
18
c.
d.
e.
f.
g.
h.
Compactao do fundo = 1 x 1 = 1m
Fundo em concreto = 1 x 1 x 0,05 = 0,05 m
Alvenaria = (1+1+0,8+0,8) x 1,15 = 4,14 m
Reboco interno = 0,8 x 4 x 1,15 = 3,68 m
Grade = 1 m
Reaterro = 0,528 m
2) Planilha de oramento discriminado

Oramento para execuo de caixa de drenagem em alvenaria, dimenses externas
1x1x1,2m, rebocada internamente, com grelha de ao d=3/4".
#
servio
unidade
quantidade
custo
unitrio
custo
parcial
Movimentao de solo
1.1
Escavao de solo com escoramento
1,728
15,00
25,92
1.2
Apiloamento do fundo
1,00
8,00
8,00
1.3
Remoo de solo
1,20
5,00
6,00
1.4
Reaterro de solo
0,528
10,00
5,28
Fundo de concreto magro
0,05
120,00
6,00
Alvenaria de tijolos macios e=10cm
4,14
22,30
92,32
Revestimento interno reboco misto
3,68
14,00
51,52
Grade de ao, barra d=3/4
1,00
150,00
150,00
Sobtotal
BDI
Total
345,04
50%
172,52
R$ 517,56
ORGANIZAO PARA REALIZAO DE ORAMENTOS

Feita esta introduo, devemos agora examinar mais detalhadamente cada uma das
partes do oramento. No exemplo apresentado, o oramento foi montado seguindo um
roteiro bastante simplificado. Em uma abordagem mais completa, a execuo de um
oramento geralmente composta pelas seguintes etapas:
a) Recebimento do conjunto de documentos e informaes complementares (prazo,
condies de execuo, entre outros);
b) Anlise preliminar dos documentos e busca de esclarecimentos ou detalhes para
elementos sobre os quais h dvidas;
c) Identificao dos itens e discriminao oramentria preliminar dos servios;
d) Quantificao (medio);
e) Lanamento em sistema informatizado e/ou busca das composies;
f) Listagem e cotao de materiais, mo-de-obra e servios sub-empreitados;
g) Lanamento dos custos, anlise de BDI, anlises de prazos e viabilidade; ajustes
finais;
h) Fechamento do oramento, redao das condies da proposta ou minuta do
contrato.
QUANTIFICAO E CRITRIOS DE MEDIO
19
Aps a compilao das relaes de servios a serem executados, necessrio medir

quanto deve ser feito de cada um. A medio em planta simples, para a maioria dos
elementos construtivos. Os critrios para a medio geralmente buscam, ao mximo, a
correspondncia com as medidas reais. Alguns servios, contudo, escapam a este critrio e
so relacionados com a forma tradicional de aquisio dos materiais ou de contratao dos
servios.
Assim, as peas de concreto, os pisos e forros so medidos por sua rea real, por
exemplo. J as esquadrias de madeira so medidas em unidades e as metlicas por rea. As
pinturas e os revestimentos, internos e externos, devem ser medidos de acordo com a rea
das peas a que se adaptam, por rea. Porm, existem casos mais complexos, como as
medies de escavaes e de alvenarias, por exemplo.
As quantidades medidas para as escavaes dependem do tipo de solo e da
tecnologia empregada. Se o solo firme, pode-se utilizar escoramento, e as escavaes
podem ser realizadas com taludes verticais, com pequeno espaamento a mais para as
formas. Se o solo no firme, o tipo de solo indicar a inclinao do talude. No pior caso,
para materiais arenosos, o talude ser de 45, ampliando significativamente a escavao e o
reaterro necessrio.
As alvenarias de tijolos contm inmeros detalhes, tais como os vos deixados para
as esquadrias ou os rasgos para as tubulaes hidrulicas e eltricas. No possvel
simplesmente descontar os vazios, pois estes detalhes implicam em gasto extra de mo-deobra, nos acabamentos. A considerao destes vazios implica em vrias formas de medir as
alvenarias. As duas formas mais comuns so as seguintes:
a) Critrio Pini: descontar 2m em vos maiores que esta rea (por exemplo, em
abertura de 6m, desconta-se 4m). A racionalidade do mtodo est em compensar
o trabalho extra necessrio para executar os arremates no vo, contando uma
quantidade de mo-de-obra equivalente ao trabalho para realizar 2m do mesmo
tipo de alvenaria. O inconveniente que as quantidades de servio medidas em obra
no coincidem com as medidas por este sistema, provocando dificuldades com subempreiteiros, assim como a quantidade de material a ser adquirido, que difere do
que foi orado.
b) Critrio adequado para integrao com planejamento e compras:
descontar exatamente a medida do vo, considerando os servios de arremate na
alvenaria na composio da esquadria ou em uma composio especial (por unidade
ou por permetro de gola), por causa das diferenas nas quantidades de tijolos e
demais materiais. Neste caso, no h problemas nas medies de sub-empreiteiros.
Cada profissional (ou empresa) deve ter critrios bem definidos, padronizados e
conhecidos por todos os envolvidos, inclusive pelos sub-empreiteiros. Os preos e as
quantidades de materiais a serem adquiridos devem estar em sintonia com estes critrios de
medio.
Critrios de medio
So apresentados a seguir alguns critrios de medio. Ressalta-se que a lista
apresentada (Tabela 3) contm critrios genricos, devendo-se verificar, em cada caso, se
correspondem realidade especfica, considerando as caractersticas da obra, das
composies de custos adotadas e da empresa em geral. A regra geral da medio pelas
dimenses reais, conforme projeto, e considerao em separado dos detalhes (tais como
arremates de impermeabilizao nos ralos, por exemplo).
Tabela 3 Critrios de medio
20
atividade
unid
critrio recomendado
1- Servios iniciais
Limpeza de terreno
rea do pavimento trreo da obra, acrescida de uma

faixa de 2m em todo o pavimento
Tapumes
rea exigida no local ou permetro com altura de 3m
Marcao da obra em solo
rea de pavimento trreo da obra
Marcao da obra em laje
rea do pavimento considerado
rea do elemento a ser demolido ou removido
Volume a ser demolido
Volume a ser removido
Demolio ou remoo de pisos,

forros, cobertura e esquadrias
Demolio de alvenaria e
concreto
Remoo de entulho
2. Movimento de solo
Escavao de solo (manual ou
mecnica)
Regularizao de fundo de valas
Reaterro compactado manual

ou mecanicamente
Aterro com material importado
(areia, argila, brita, saibro)
Remoo do solo
m
m
m
Volume real de escavao (considerar apenas as partes

enterradas das peas):
* com escoramento: talude vertical com folga
perifrica de 10cm de cada lado
* sem escoramento: talude varivel de 45 (areia), sem
folga, at 90 (rocha ou solo firme), com folga de 10cm
de cada lado
rea do fundo da vala
Volume de escavao menos volume enterrado da
pea (empolamento considerado na composio)
Volume a ser aterrado (empolamento considerado na
composio)
Volume enterrado do elemento (considerado
empolamento na composio)
3. Fundaes
Instalao do equipamento de
estaqueamento
un
Mobilizao: transporte e instalao do equipamento
Estacas
Comprimento do projeto
Corte de estaca ou arrazamento
un
Quantidade de estacas
Lastro de concreto magro
Considerar a largura efetiva da escavao e esp. De

5cm
Alvenaria de pedra
Volume de projeto
Concreto
Volume do projeto
Formas para fundao
rea lateral das peas de concreto (blocos, sapatas,

vigas)
Armadura para fundao
kg
Considerar quantidades do projeto
Escoramento de pilares
Altura dos pilares
Escoramento de vigas
Comprimento das vigas, descontando os pilares
Escoramento de lajes
rea das lajes, descontando vigas e pilares
Formas de pilares
rea lateral dos pilares
Formas de vigas
rea lateral e inferior das vigas, descontando os

pilares
Formas de lajes
rea das lajes, descontando as vigas e pilares
4. Estrutura
21
Armadura de estrutura
kg
Considerar quantidade do projeto
Volume do projeto
Volume do projeto
Volume que necessita bombeamento
un
Quantidade de peas, de acordo com o tipo (de acordo

com o tipo (de acordo com o catlogo de fabricante ou
por composio especial, se produzido pela prpria
empresa), incluir transporte e montagem;
Alvenaria de tijolos
rea real, descontando os vos (os acabamentos dos

vos devem ser considerados em separado), de acordo
com a espessura e o tipo de alvenaria
Encunhamento
Comprimento, de acordo com a espessura da parede
Divisrias leves
rea real, descontando os vos
Vergas
Conforme o projeto ou pela medida do vo mais 10cm
Concreto moldado in loco:

preparo, lanamento e cura
Concreto usinado: aquisio,
lanamento e cura
Concreto usinado:
bombeamento
Concreto pr-moldado
5. Fechamentos
6. Revestimento
rea real (golas de esquadrias considerados em
separado)
rea real (golas, faixas de menos de um metro e cantos
devem ser considerados separadamente)
Chapisco, emboo e reboco
Azulejos e pastilhas
Peitoris
Cumprimento real
Pisos e contrapisos
rea real
Soleiras
Comprimento real, conforme tipo e largura da pea
Degraus
Comprimento real, conforme tipo e largura da pea,

somando os espelhos
Rodaps
Comprimento real
Forros de PVC ou madeira
rea real (acessrios considerados separadamente)
Forros de gesso
m/m
Area real acrescida de 50% por m de negativo (cada m

de negativo custa aproximadamente 0,5m)
acessrios considerados
7. Cobertura
Estrutura de madeira ou
metlica
rea em projeo (inclinao considerada na

composio)
composio)
Telhamento
Cumeeiras, calhas,
capeamentos, algerozas e dutos
de queda
Comprimento real, conforme o tamanho do elemento

(dimetro ou corte)
Esquadrias de madeira
un
Conforme tamanhos e tipos
Esquadrias metlicas ou
plsticas
rea real do vo
Acabamento das golas
Permetro de alvenaria no vo
Ferragens
un
Conforme tipo e marca
Vidros
rea real do vo
8. Esquadrias de vidros
22
9. Pinturas e tratamentos
Pintura em alvenarias
Pintura em esquadrias
Pintura ou tratamento de
estrutura de cobertura
rea real
rea das duas faces (consumo extra de material e
mo-de-obra considerados na composio)
composio)
10. Impermeabilizaes
Impermeabilizao de baldrame
Impermeabilizao de lajes
internas
Impermeabilizao de
coberturas
Comprimento das vigas
rea real das lajes
rea real das lajes, considerando detalhes (ralos,

cantos, etc) em separado
Planilhas para levantamentos

Para execuo das medies, propriamente ditas, conveniente a utilizao de
formulrios adequados, organizando a atividade. Em geral, a seqncia a seguinte:
a) Preenchimento de uma planilha geral (Modelo 1): Neste momento, as dimenses
sero verificadas. Problemas de cotas incorretas ou omitidas devem ser resolvidos,
consultando-se os projetistas, obtendo cpias atualizadas dos projetos ou corrigindo
as diferenas (nesse caso, a dimenso arbitrada deve ser anotada sobre o projeto).
b) Preenchimento de planilhas auxiliares: Algumas medies devem ser realizadas
em formulrios prprios, como as medies de esquadrias, aparelhos sanitrios e
alvenaria. Ainda podem ser preparadas planilhas especiais para levantamentos nos
projetos eltricos, hidrossanitrios e estruturais.
b.1) Esquadrias (Modelo 2): As esquadrias devem ser identificadas por nome ou
cdigo. Em geral, os projetistas preparam um quadro-resumo, includo no
projeto grfico, ou na parte escrita. Neste caso, j esto definidos os tipos, as
dimenses e os acabamentos. Nas pranchas, necessrio apenas contar as
quantidades, identificando a localizao, para o desconto posterior nas
quantidades de alvenaria e revestimentos, por exemplo. Se no foram definidas
previamente, antes da medio as esquadrias devem ser identificadas,
marcando-se na prpria planta o cdigo e as dimenses. Por fim, devem ser
definidas as ferragens e os vidros correspondentes.
b.2) Aparelhos sanitrios: Nesta planilha so identificados os elementos
referentes aos banheiros e cozinhas. So includos espelhos, balces, louas,
metais e acessrios, relacionando-se as quantidades e localizaes, e as
definies de marca, modelo e cor, assim como seus preos, se j existem
definies.
b.3) Alvenaria: As paredes devem ser medidas segundo algum critrio lgico.
Recomenda-se o seguinte: medir primeiro as paredes alinhadas no sentido
vertical (considerando a prancha), de cima para baixo e depois as alinhadas no
sentido horizontal, da esquerda para a direita. Por fim, so medidas as paredes
em diagonal ou curvas. Existindo paredes de vrias espessuras ou tipos de
alvenaria, esta seqncia deve ser realizada vrias vezes, uma vez para cada.
Importante a considerao dos cantos: no devem ser includos duas vezes.
Para tanto, sugere-se a incluso quando da tomada das medidas no sentido
horizontal.
23
c) Planilhas de oramento: Os oramentos podem ser executados manualmente

ou em computador. Para a realizao manual, a planilha deve prever espao
para o lanamento das composies unitrias de custos. Em geral, para
apresentao aos clientes, adota-se um formulrio simplificado, contendo
preos unitrios (Modelo 3) ou no. No caso de lanamento em sistema
informatizado, a planilha no precisa conter todas as informaes, resumindose a um nmero de ordem, descrio dos servios, unidade e quantidade a ser
executada.
Dependendo do sistema, pode ser necessrio lanar o cdigo correspondente ao
servio.
24
25
26
INSUMOS29
29
Materiais, mo-de-obra, equipamentos
27
Por insumos, entendemos todos os elementos necessrios para a construo da obra,

considerados individualmente. A composio dos custos unitrios de cada insumo
necessrio para realizar uma determinada tarefa resulta nas composies unitrias de
custos dos servios. Existem basicamente trs categorias de insumos:
a) materiais (areia, ao, cimento, cermica, esquadrias, etc.);
b) mo-de-obra (serventes, pedreiros, ferreiros, tcnicos, mestres de obra, etc.);
c) equipamentos (betoneiras, furadeiras, vibradores, elevadores e guinchos de obra,
etc.).
A diferenciao evidente, pela grande diferena que pode ser constatada desde j
entre os trs. Sobre a mo-de-obra incidem as chamadas "leis sociais" e o pagamento
realizado semanalmente. Os materiais tm condies de pagamento e entrega bastante
diferenciados entre si e os tributos que incidem so de outra ordem (IPI, ICMS). J os
equipamentos necessrios para a execuo da obra sofrem depreciaes contbeis, servem a
vrias obras e podem ser inclusive alugados.
No existem regras fixas sobre os materiais, pois a diversidade grande, e cada
grupo deve ser tratado separadamente.
As condies de pagamento, entrega e armazenagem so distintas. Ao realizar o
oramento, importante verificar se existem lotes ou quantidades mnimas de aquisio, a
forma como os materiais so adquiridos (por unidade, por m, m ou m, etc), eventuais
prazos de fabricao ou transporte desde a fbrica, disponibilidade em catlogo de cores e
modelos especificados.
Sobre a mo-de-obra incide um amplo e varivel conjunto de tributos, chamado
genericamente de "leis sociais". As alteraes de regras e alquotas so freqentes, e os
percentuais no incidem todos sobre a mesma base de clculo.
Assim, conveniente obter uma relao atualizada, em publicaes especializadas
do ramo. Observe a Tabela 4.
No momento do oramento, necessrio ter a deciso sobre o uso de mo de obra
prpria ou de empreiteiros30, uso de equipamentos prprios ou alugados, tamanho e
posio do canteiro de obras e outros elementos.
A considerao do cronograma da obra (e das demais da empresa) importante. De
qualquer forma, conveniente estimar custos, mesmo que o equipamento seja da empresa,
por causa da depreciao. Pode ser considerado o mesmo custo do aluguel. No devem ser
esquecidos os custos de transporte e instalao.
Tabela 4 - Leis Sociais trabalhadores horistas*
A. Encargos sociais bsicos
Previdencia Social
20,00
Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS)
8,50
Salrio-educao
2,50
Servio Social da Industria (SESI)
1,50
Servio Nacional de Aprendizagem Industrial (SENAI)
1,00
Servio de Apoio a Pequena e Mdia Empresa (SEBRAE)
0,60
30
%acum
Tambm chamados de terceirizados mo-de-obra terceirizada.
28
Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria (INCRA)
0,20
Seguro de acidentes de trabalho (INPS)
3,00
Servio Social da Industria da Construo e do Mobilirio (SECONSI)
1,00
38,30
B. Encargos sociais que recebem as incidncias de A

Repouso semanal e feriados remunerados
22,90
Auxilio-enfermidade
0,79
Licena-paternidade
0,34
13 Salrio
10,57
Dias no trabalhados: chuva, faltas justificadas, acidentes de trabalho,

greves, falta ou atraso de materiais ou servios na obra e outros
4,57
39,17
C. Encargos sociais que no recebem incidncias globais de A

Depsito por despedida injusta
5,91
Aviso prvio indenizado
14,06
Frias indenizadas
13,12
33,09
D. Taxas das reincidncias

Reincidncia de A sobre B
15,00
Reincidncia de A2 sobre C3
1,11
Subtotal
16,12
126,68
E outros**
Vale-transporte
8,00
Refeio mnima
12,00
Refeies
30,00
Seguro de vida e de acidentes em grupo
2,00
Equipamento de proteo individual (EPI)
1,32
Total
53,32
180,00
*Fonte: Adaptado da revista Construo e Mercado (Pini, agosto de 2008). **Arbitrados dependem de
diversos fatores, tais como salrio mdio e custo mdio de transporte.
COMPOSIES UNITRIAS DE CUSTOS DE SERVIOS

As composies unitrias de custos so as "frmulas" de clculo dos custos unitrios
nos oramentos discriminados.
Cada composio consiste das quantidades individuais do grupo de insumos31,
necessrios para a execuo de uma unidade de um servio. Exemplos:
31
Material, mo-de-obra, equipamentos etc.
29
1) Para a execuo de escavao de solo para vigas de fundao, o nico insumo a

mo-de-obra (servente), sendo estimado um consumo de 4 horas para cada m
escavado:
ESCAVAO DE SOLO NORMAL, AT 3m DE PROFUNDIDADE m
Insumo
Nome
Quantidade unitria
Custo unitrio
Custo parcial
Servente
4,00 h
5,60/h
22,40
Total
R$ 22,40
O custo unitrio do servio obtido multiplicando-se a quantidade empregada do

insumo por seu custo respectivo. No caso, o valor da hora de R$ 2,00. Acrescendo-se os
percentuais de Leis Sociais, considerados como 180%, o preo do insumo "Servente" de
R$ 5,60/h e o preo do servio "Escavao" de R$ 22,40/m.
2) A execuo da armadura de uma viga, em ao CA-50 de 12,5mm, envolve os
seguintes insumos, j includas as perdas nas quantidades unitrias:
ARMADURA CA-50, 12,5mm - kg
Insumo
Nome
Quantidade unitria
Custo unitrio
Custo parcial
Ao CA-50, 12,5mm
1,05 kg
3,00/kg
3,15
Arame recozido
0,02 kg
7,00/kg
0,14
Ferreiro
0,10h
8,40/h
0,84
Ajudante de ferreiro
0,10h
5,60/h
0,56
Total
R$ 4,69
Da mesma forma, os percentuais de Leis Sociais esto embutidos nos custos de no

de obra. No necessrio que seja assim, podendo-se calcular em separado, acrescendo-se
como um subtotal. O valor adotado, 180%, ilustrativo, e depende de vrios fatores,
principalmente da legislao vigente na data e nas condies particulares da empresa
(rotatividade, horas extras, ndice de aes trabalhistas, etc.). Para estes dois exemplos, o
valor calculado o custo, vlido genericamente, para obras comuns.
Contudo, em cada caso, devem ser verificados aspectos singulares, tais como: local
da obra (transporte), horrio e condies de trabalho (horas-extras, periculosidade,
insalubridade). Alm disto, devem ser acrescidos os custos no discriminados e o lucro
desejado (BDI).
Obteno das composies
As composies de custos podem ser obtidas de vrias fontes. A melhor forma o
levantamento direto nas prprias obras, verificando-se o consumo de acordo com a
produtividade da mo-de-obra local e nas condies tcnicas em que produz. Porm, pela
quantidade de trabalho envolvido, geralmente de incio as composies so obtidas atravs
de publicaes. A utilizao indiscriminada, porm, perigosa, pois os coeficientes foram
determinados em locais distintos, e no h garantias de que sejam adequados para as
condies de nossas obras. Por exemplo, um livro editado em So Paulo, h trinta anos,
evidentemente deve refletir condies muito diferentes das encontradas hoje, em So
Leopoldo.
30
Outra forma de obteno de composies o clculo direto, para o qual apresentamse dois casos, a seguir.
1) Argamassa para alvenaria (1:2:9) m:
a. materiais - trao em volume, considerando os pesos especficos:
- o volume para cada parcela do trao : 1 m/ (1+2+9) = 0,083333 m
a. 1 cimento (1600 kg/m): 0,83333 x 1600 = 133,3333 kg
a. 2 cal hidratada (1030 kg/m): 0,83333 x 2 x 1030 = 171,6666 kg
a. 3 areia: 0,83333 x 9 = 0,75 m
a. 4 perdas: assume-se perda mdia de 10% nos materiais
b. mo-de-obra: estimada (ou medida na obra) em 10h/m;
c. betoneira: tempo ocupado estimado (ou medido na obra) em 4h;
ARGAMASSA PARA ALVENARIA (1:2:9) m
Insumo
Nome
Quantidade unitria
Custo unitrio
Custo parcial
Cimento
133,3333 kg* 1,10
0,32/kg
46,93
Cal hidratada
171,6667 kg*1,10
0,28/kg
52,87
Areia mdia
0,7500 m3 *1,10
35,00/m
28,88
Betoneira 4.500
litros
0,5000 dia
20,00/dia
(aluguel)
10,00
Servente
10,0000 h
5,60/h
56,00
total - R$
194,68
2) Alvenaria de tijolos furados (6 furos, 10x15x20), 10cm de largura m, para revestir:

a) quantidade de tijolos:
a1) tijolos em um metro quadrado: 1/0,16 x 1/0,21 = 29,762 un;
a2) rea ocupada pelos tijolos: 29,762 x 0,15 x 0,20 = 0,892857 m;
a3) volume de argamassa: (10,892857) x 0,10 = 0,0107 m;
a4) perdas: assume-se perda mdia de 10% nos materiais;
b) mo-de-obra: estimada em 1,6h de pedreiro e 0,8h de servente (estes valores so
tradicionalmente empregados).
ALVENARIA DE TIJOLOS FURADOS (6 furos, 10x15x20), 10 cm de largura
m
Insumo
Nome
Quantidade unitria
Custo unitrio
Custo parcial
29,7620 un*1,10
0,28/un
9,17
1:2:9 0,0107 m3*1,10
194,68/m3
2,29
Tijolos
Argamassa
Pedreiro
1,6000 h
7,80/h
12,48
Servente
0,8000 h
5,60/h
4,48
Total - R$
28,42
31
importante que a montagem da composio seja coerente com o critrio adotado

para a medio de servios, para que se saiba o que est includo e o que no est nos
valores resultantes da composio de custos.
Embora os preos possam ser obtidos de listas, do tipo publicado periodicamente
em revistas ou fornecido por contrato (mediante assinatura), para a execuo da obra
necessrio obter-se as composies de custos, propriamente ditas, para que seja possvel
realizar a aquisio de materiais, contratao da mo-de-obra ou de servios subempreitados e o controle geral da obra.
BENEFCIOS E DESPESAS INDIRETAS
Este elemento tem a funo de complementar o oramento discriminado, incluindo
as verbas que no podem ou que no se deseja que sejam discriminadas. Alguns custos so
de difcil medio, sugerindo a indicao de valores Noes de estimados. Por outro lado, a
empresa pode no ter interesse em expor ao cliente elementos como o lucro pretendido ou
os custos do escritrio. O BDI includo como um percentual, aplicado sobre todos os
preos unitrios do oramento, ou como uma verba geral, includa ao final, ou um misto
destas duas formas.
O BDI inclui uma parcela destinada aos benefcios (B), incluindo lucros e pr-labore
dos diretores da empresa. Tambm podem ser considerados outros benefcios, como
divulgao (obras de clientes importantes ou situadas em locais de grande fluxo de
potenciais clientes) e ampliao do espao de atuao da empresa (novos clientes). Nestes
casos, o resultado efetivo pode ser obtido em outras obras (futuras).
Outra parcela refere-se s despesas indiretas (DI), que so basicamente os custos
administrativos da empresa, tais como o custo da sede em si (juros sobre o capital investido
na compra ou aluguel pago pelo prdio), mobilirio, despesas com energia eltrica, telefone,
segurana, limpeza e manuteno, funcionrios (engenheiros e arquitetos atuando em
projeto e planejamento, tcnicos, estagirios, secretrias, telefonistas, funcionrios dos
setores de pessoal, compras, financeiro, etc.), assessorias (externas - marketing, jurdica,
contbil, etc.), veculos (aquisio, aluguel ou leasing, motorista, seguro, impostos,
manuteno e combustvel) e tributao em geral. Neste caso, os valores praticados
normalmente devem ser investigados (examinando a contabilidade dos ltimos meses, por
exemplo), e distribudos proporcionalmente entre as obras da empresa, de acordo com o
tamanho ou custo total de cada uma.
Embora a sigla tradicional indique apenas as despesas indiretas, o BDI normalmente
inclui tambm despesas diretas (da obra), por convenincia, tais como verbas para a mo de
obra de gesto local, incluindo engenheiro ou arquiteto residente, mestre de obra,
contramestre, almoxarife, vigia e outros, bem como aluguis de equipamentos, terrenos ou
prdios utilizados em apoio ao canteiro de obras e outras despesas vinculadas com a obra
em questo. Deve-se ressaltar que existem razes legais para no incluir os custos diretos
no BDI em concorrncias pblicas, nas quais se exige a discriminao de todos os custos
diretos.
O BDI pode variar em funo das condies de cada empresa e das condies
particulares da obra, devendo-se verificar as caractersticas do local32. Obs: Uma mesma
obra pode justificar valores de BDI distintos conforme a estrutura interna da empresa.
INSTRUMENTOS PARA ANLISE DE CUSTOS NA FASE DE PROJETO
32
oferta de materiais e de mo de obra, tributao, limitaes de acesso ou de horrio de trabalho, distncia

da sede da empresa, condies climticas, condies polticas e econmicas da regio, etc.
32
Durante o desenvolvimento do projeto, importante examinar o custo de

alternativas, embasando as decises tambm com relao a este elemento. De um ponto de
vista macro, as relaes geomtricas so importantes. Mascaro (1986) estudou esta questo,
apresentando diversas relaes entre forma e custo. Ramos (2002) apresentou parmetros
para a anlise de projetos, baseado em sua experincia na construtora Encol.
Por outro lado, de um ponto de vista, digamos, micro, os projetistas podem ser
auxiliados pelas informaes dos custos dos materiais e servios. A especificao de
acabamentos depende no s de qualidade, adequao funcional, aparncia e durabilidade,
mas tambm do custo. Geralmente existem vrias opes, e o custo pode ser bastante
alterado pela escolha de um ou outro material. necessrio que a informao esteja
disponvel facilmente, para agilizar o processo de deciso. No caso dos projetos em CAD, a
interligao com as rotinas de oramento muito importante. J existem softwares que
propiciam o clculo dos componentes do projeto, bastando para isto que o elemento seja
associado a uma das especificaes e que sejam cadastrados os preos correspondentes. Ao
alterar as dimenses ou os materiais, o impacto no custo final apresentado ao projetista,
que pode analisar criticamente uma modificao tambm nesta dimenso.
ANLISE DE CUSTO BASEADA EM RELAES GEOMTRICAS
Mascar (1985) analisou em detalhe as influncias dos parmetros geomtricos nos
custos de edifcios. Para este autor, o edifcio pode ser visto com um conjunto de planos
horizontais e verticais, contando ainda com espaos de circulao vertical e horizontal e
com a instalao de sistemas prediais. Complementa o custo da edificao uma parcela
referente organizao da execuo (canteiro de obras). Ele observa que h diferenas
significativas de custos entre os planos verticais internos e externos (fachadas) e entre os
horizontais internos e externos (cobertura).
Partindo de um levantamento de custos de diversos prdios, este autor obteve uma
listagem da participao percentual destes macro-itens no custo de uma obra tpica. Em
seguida, reorganizou estes percentuais, agrupando os itens do ponto de vista geomtrico. A
Tabela 5, a seguir, apresenta esta segunda classificao. O resultado obtido consiste em
diversas relaes sobre as caractersticas geomtricas do edifcio e o custo total, de forma
global.
Da anlise da Tabela 5, pode-se perceber que a participao dos elementos
distinta. Os custos de instalaes e canteiro de obra no variam proporcionalmente quando
a rea construda ou a altura so alteradas (so quase fixos). As modificaes ou opes de
projeto (decises) devem levar em conta este aspecto. Por exemplo, os planos horizontais
respondem por cerca de 10% dos custos totais. Se variar apenas a rea construda, a
modificao no se reflete igualmente no custo, pois os elementos correspondentes aos
outros 90% no variaram na mesma razo. Mascar (1985, p.9) calcula que, diminuindo a
superfcie do prdio em 10%, a reduo nos planos horizontais ser de 3%, nos verticais de
2% e praticamente nula nos outros dois itens, totalizando apenas cerca de 5% de reduo de
custos.
Tabela 5 - Composio do custo do edifcio segundo planos horizontais,
verticais e instalaes*
Classificao
* Elementos formando planos
horizontais
* Elementos formando planos
verticais
Composio
- parte horizontal da estrutura e fundaes
- contrapisos
- acabamentos horizontais
- parte vertical da estrutura
- alvenaria e isolamento
- acabamentos verticais
- esquadrias
% do
custo
20.58
2.22
6.99
4.03
8.72
14.49
14.14
% total
parcial
29.79
41.37
33
* Instalaes
- instalaes sanitrias e de incndio

- instalaes de gs
- instalaes eltricas
- elevador
- compactador de lixo
8.22
4.69
5.45
4.79
0.59
23.74
5,09
* Canteiro de obra
*Fonte: Mascar, 1985, p.8.
O estudo das dimenses e forma do prdio pode ser aprimorado com estas
consideraes. O custo da edificao tambm poder ser alterado em funo da forma do
prdio. Mantendo a mesma rea construda, diferentes formas resultam em diferentes reas
de fachada e de cobertura, as quais so mais caras. Mascar estudou a influncia da forma
do prdio atravs de um indicador, chamado de ndice de compacidade (Ic), calculado
como a relao entre o permetro de um crculo de rea igual rea do prdio (Pc) e o
permetro projetado para o prdio, geralmente considerando o pavimento tipo (Pp). Este
ndice calculado pela seguinte relao (Mascar, 1986, p.15): Ic = Pc / Pp * 100%.
Naturalmente o ndice mximo ocorre em prdios de forma circular, indicando
menores custos gerais. Contudo, esta forma tem vrios inconvenientes, como dificuldades
de execuo, complexidade de clculo das estruturas e restries de uso (mobilirio, por
exemplo). Para Ramos (2002, p.148), bons projetos devem atingir ndices de compacidade
entre 65 e 80%.
Mascar (1986) tambm apresentou estudos realizados na Frana, indicando as
variaes de custos que ocorrem quando varia a rea (Figura 6).
CUSTO DE PRODUO POR m

(EM NDICES)
Figura 6 - Variao do custo do metro quadrado construdo em funo da

superfcie do apartamento*
Outro exemplo a influncia da

altura do prdio, apresentado na Figura 7, a
seguir. O formato da figura demonstra que
prdios muito baixos ou muito altos so
antieconmicos. O problema que a faixa
"tima" geralmente defronta-se com os
limites de planos diretores, os quais
priorizam a qualidade global e no o custo.
120
110
100
90
80
70
30
40
50
60
70
80
90
* Fonte: Mascar, 1985, p.10
120
VAD
ELE
115
OR
AD
EV
EL
105
L)
M
SE
110
SUA
OU
(N
OR
Parmetros de referncia
A utilizao da experincia anterior
fundamental. Projetos concludos com sucesso
devem ser estudos, gerando parmetros para
embasar novos estudos. Ageu Ramos, gerente de
125
COM
Figura 7 - Variao do custo de construo

de edifcio de habitao em funo da
altura*
CUSTO DE CONSTRUO POR

UNIDADE DE REA CONSTRUDA
SUPERFCIE CONSTRUIDA
POR APARTAMENTO m
M
CO
100
M
SE
A
EV
EL
EV
EL
R
DO
OR
AD
O
(N
L)
UA
US
95
90
0
10
11
12
13
14
15
16
18
17
NMERO DE ANDARES
* Fonte: Mascar, 1985, p.66
34
projeto da construtora Encol, apresenta um conjunto de parmetros utilizado para verificar

projetos. Por exemplo, para uma estrutura de concreto convencional, as dimenses
esperadas so as seguintes (Tabela 6), considerando cada medida em relao rea total
construda. Estes elementos representam mdias de projetos considerados de boa qualidade
pela empresa, mas deve-se ressaltar que estas medidas foram tomadas com base em
projetos estruturais que seguiam a norma anterior (Ramos, 2002, p.157- 159).
Tabela 6 Parmetros para estruturas de concreto convencionais*
Altura do prdio
< 15 pavimentos
de 15 a 20 pavimentos
> 20 pavimentos
Concreto
12 a 16 cm/m
16 a 20 cm/m
18 a 22 cm/m
Armadura
10 a 14 kg/m
14 a 20 kg/m
17 a 23 kg/m
Formas
1,6 a 2,1 m/m
*Ramos, 2002, p.157-159.
No caso da falta de projetos no momento do oramento ou para permitir a

comparao de alternativas, pode-se considerar estas medidas como estimativas, indicando
este fato explicitamente no oramento. Havendo dimenses para a estrutura, estas devem
ser seguidas, estimando-se de forma aproximada apenas a armadura.
Outra forma de auxlio para um oramento aproximado consiste na considerao da
participao percentual mdia dos grandes itens no custo total, preferencialmente obtidos
em obras similares anteriores. Os percentuais normais podem servir para estimar custos
para etapas de projeto ainda no desenvolvidas ou para verificar outras etapas,
identificando erros ou inconsistncias destes projetos. Uma distribuio razovel a
seguinte (Tabela 7), adequada para prdios de apartamentos residenciais de padro normal,
com 8 a 12 pavimentos.
Tabela 7 - Participao percentual mdia dos servios em um oramento
edificaes de padro normal, de 8 a 12 pavimentos*
#
Item
%
Custos diretos
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
Servios preliminares
Movimento de solo e fundaes
Estrutura
Alvenaria
Impermeabilizaes
Instalaes eltricas e telefnicas
Instalaes hidrulicas, sanitrias, pluviais, de incndio e de gs
Aparelhos sanitrios, louas, metais e acessrios
Pisos e rodaps
Esquadrias, vidros e ferragens
Revestimentos de fachada
Revestimentos internos, inclusive forros
Pintura interna
Pintura externa
Elevador
Cobertura
Servios complementares
Paisagismo
1 1,00
3,50
19,00
7,00
1,40
5,20
9,80
1,80
6,00
7,00
4,80
3,30
2,00
1,50
1,80
0,50
1,00
0,40
Subtotal
77,00
Custos de administrao e indiretos

1
2
3
Taxas e impostos
Equipamentos
Despesas indiretas
0,20
0,80
4,00
35
4
5
6
Gerenciamento
Lucro construo
IR sobre lucro construo
4,50
5,00
8,50
Subtotal
Total
23,00
100,00
EXEMPLO DE UTILIZAO DOS PERCENTUAIS

Caso no existam ainda os projetos de instalaes eltricas ou hidrulicas, pode-se
determinar aproximadamente os valores correspondentes utilizando os dados da Tabela 7,
acima. Por exemplo, se o valor orado (com base nos outros projetos, disponveis) foi de R$
850.000,00, e as instalaes eltricas e telefnicas e as hidro-sanitrias so previstas como
normais, pode-se complementar o oramento da seguinte forma:
a) Define-se a participao: Instalaes eltricas e telefnicas=9,8% e Instalaes hidrosanitrias= 5,2%, somando o equivalente a 15% do prdio;
b) O oramento bsico representa (100% - 15%)= 85%, portanto;
c) As instalaes podem ser estimadas em R$ 98.000,00 e R$ 52.000,00, respectivamente;
d) Conclui-se que o oramento total ser de R$ 1.000.000,00.
A AVALIAO DOS CUSTOS DO CICLO DE VIDA
A avaliao do ciclo de vida (ACV ou life cycle assessment, LCA) uma tcnica
adequada para a avaliao dos materiais e da energia envolvidos no desenvolvimento do
produto, com a medio dos impactos ambientais ao longo da vida til de uma edificao. A
ACV considera explicitamente os impactos que ocorrem ao longo de dcadas e no apenas a
fase de construo. Por exemplo, pensando j na demolio, alguns pases europeus
estabeleceram que os novos prdios pblicos devem ser construdos com estruturas
metlicas ou em madeira, que oferecem maior facilidade de reciclagem do que o concreto.
Tambm comum a opo por materiais e tcnicas mais caros, mas que oferecem maior
durabilidade ou permitem economia de energia. A premissa de que o custo inicial de
construo pode ser maior, mas o custo total ser menor. A idia de avaliar o ciclo de vida
foi ressaltada nas conferncias Rio-92 e Rio+10 (ONU, 1992, 2002).
ACV um processo de avaliao das fronteiras ambientais associadas com um
produto, processo ou atividade, atravs da identificao e quantificao da energia dos
materiais empregados na produo e dos resduos gerados, avaliao do impacto destes
sobre o ambiente, bem como identificao e avaliao de oportunidades para introduo de
melhorias.
Esta anlise considera todo o ciclo do produto, processo ou atividade, incluindo
extrao, processamento de matrias primas, produo, distribuio, operao/uso,
manuteno, reutilizao, reciclagem e disposio final.
A NBR ISO 14040 define ACV como a tcnica para avaliar os aspectos ambientais
potenciais associados com um produto ou servios, atravs do desenvolvimento de um
inventrio de entradas e sadas relevantes, avaliando os impactos ambientais potenciais
associados com estas entradas e sadas, interpretando os resultados das fases de inventrio
e impacto em relao aos objetivos do estudo (ABNT, 2001).
Em geral quatro fases so necessrias para o desenvolvimento da avaliao do ciclo
de vida: planejamento, anlise de inventrio, avaliao do impacto e anlise de
melhoramentos. Estas fases so interativas e podem ser definidas como:
36
Planejamento: define as metas e objetivos da ACV, incluindo os limites da

investigao, incio e fim do estudo;
Anlise de inventrio: busca uma anlise quantitativa das entradas e sadas do
produto ou sistema, isto , avaliao e medies dos gastos em energia, matriasprimas, emisses de gases, guas residuais e resduos slidos;
Avaliao de impacto: avalia como o produto ou sistema afeta o ambiente,
adotando uma abordagem qualitativa e quantitativa para analisar como o consumo
de materiais, energia, gua e as emisses de gases e gerao de resduos slidos e
lquidos afetam o ambiente;
Anlise de melhorias: envolve o estudo de melhorias para reduzir os impactos
associados com o produto ou sistema atravs de uma viso objetiva de todo o ciclo
de vida e da avaliao do impacto que estas mudanas podem provocar no ambiente.
Ao final da ACV, so obtidos parmetros para orientar a escolha de materiais e

tcnicas, atravs da comparao da energia consumida ou dos impactos natureza, por
exemplo. ACV uma anlise complexa, e depende das caractersticas locais, pois as
peculiaridades dos processos produtivos e as distncias de transporte influem
significativamente no resultado.
Uma parte importante desta questo a avaliao dos custos no ciclo de vida (CCV,
ou life cycle costs, LCC). Duas alternativas de projeto podem ter impacto distinto ao longo
da vida til da edificao. Uma opo com menor custo inicial (custo de construo) pode
implicar em menor durabilidade e maior custo de manuteno. Por outro lado, algumas
alternativas de custo de construo maior podem resultar em custo de operao menor. Por
exemplo, a adoo de paredes ou vidros duplos aumenta o custo de construo, mas reduz o
consumo de energia eltrica para o condicionamento artificial do ambiente.
Deve-se examinar o impacto que as decises de projeto tero ao longo do ciclo de
vida do imvel. Para tanto, devem ser examinados todos os custos, incluindo os custos de
projeto, construo, operao/uso, manuteno e demolio.
Como os imveis tm uma vida til longa, geralmente de dezenas de anos, os custos
no podem ser simplesmente somados. Os custos de projeto e construo ocorrem em um
perodo de tempo razoavelmente concentrado, enquanto que os custos de operao e
manuteno esto distribudos ao longo de dcadas e os custos de demolio esto
afastados da poca da construo por um perodo de tempo ainda maior. Os custos no
podem ser comparados diretamente em funo da existncia de juros sobre o capital (custo
financeiro ou custo do capital).
Na considerao do custo-tempo do capital (custo financeiro), assume especial
importncia a fixao da taxa de desconto (k), aplicada com a finalidade de tornar os
valores dos fluxos de caixa equivalentes aos valores presentes. A taxa de desconto muitas
vezes referida como taxa mnima de atratividade (TMA), custo de capital, ou custo de
oportunidade, embora estes termos no tenham exatamente o mesmo significado. Os
custos devem ser estimados e distribudos ao longo do CV, formando um fluxo de caixa, o
qual deve ser convertido em um valor que permita a comparao entre alternativas. Em
geral se adota o momento presente como data de referncia, convertendo os fluxos atravs
de tcnicas adequadas, tal como o valor presente lquido (VPL). Os custos no ciclo de vida
podem ser calculados pela seguinte relao:
CCV = CP + CC +S[COPt/(1+k)t] +S[CMt/(1+k)t] + (CD-RU)/(1+k)n
(1),
Onde CP o custo de projeto, CC o custo de construo, COP o custo de

operao, CM o custo de manuteno, CD o custo de demolio, RU a receita com a
venda de componentes reciclados ou reutilizados, k a taxa de desconto (taxa de juros), t
37
o momento no tempo em que cada custo ocorre e n a vida til do imvel. O perodo de
tempo pode ser fixado em meses ou em anos.
PROGRAMAO DE OBRAS
A programao da obra est mais diretamente relacionada com o nvel de
planejamento de curto prazo. A programao de curto prazo (detalhada) necessria por
dois motivos: tcnico e financeiro. importante ordenar corretamente as atividades, para
que seja possvel adquirir, contratar ou alugar os materiais, a mo-de-obra e os
equipamentos necessrios no momento adequado. Realizar estas atividades depois do
momento significa atrasar a obra. Realizar antes significa desperdiar materiais (perdas no
armazenamento), pagar mo-de-obra ou equipamentos ociosos ou ainda empregar recursos
que geralmente no esto disponveis ou que poderiam ser melhor aplicados.
Atualmente, em uma conjuntura nacional de juros elevados, torna-se fundamental
(talvez seja a principal parte de todo o processo) o gerenciamento financeiro do
empreendimento, para compatibilizar os ingressos (receitas) com as despesas, garantindo a
viabilidade financeira da obra. Veja que a empresa no conta, geralmente, com recursos
suficientes para executar a obra, dependendo primordialmente das contribuies do(s)
proprietrio(s). Se houver uma defasagem muito grande33, o empreendimento ser invivel,
porque o custo dos emprstimos bancrios muito superior ao lucro que pode ser obtido,
de regra. Ou seja, determinada obra "poderia ser um bom negcio", mas a empresa no tem
condies de realiz-lo, na prtica, pela falta de capital prprio.
A programao de obras carece de um tratamento to ou mais cuidadoso que o
oramento, pois so necessrios conhecimentos profundos sobre o projeto, recursos
financeiros disponveis, prazos de compra e entrega de materiais, situao do mercado
(fornecedores, macroeconomia do pas), disponibilidade de mo-de-obra (para as diversas
atividades e na quantidade necessria), prazo global para o fim da obra e muitas outras
informaes. preciso conhecer o fluxo de caixa global da empresa, sua programao
futura e seu crdito junto aos fornecedores e instituies financeiras.
A execuo de uma programao criteriosa importante, pois apenas o oramento
no garante a possibilidade de execuo em um determinado prazo ou momento
econmico. O ideal que o processo seja iterativo com o oramento, ou, ao menos, com o
pessoal envolvido na oramentao, pois muitas informaes deste so necessrias e muitas
concluses podem ser retiradas do planejamento, alterando os oramentos. Se o
planejamento for executado apenas depois da contratao da obra, no possibilitar
correes e aprimoramento do oramento, e eventuais falhas sero traduzidas em prejuzos.
Por exemplo, o prazo de execuo pode ser invivel diante das solues tcnicas adotadas,
ou exigir dispndios no previstos (grande quantidade de mo-de-obra, equipamentos
especiais, pagamento de taxas para encomenda de materiais fora dos prazos normais dos
fornecedores, etc.).
O trabalho de programao de obras deve ser realizado inicialmente com base nos
dados decorrentes do oramento discriminado. Busca-se uma distribuio de recursos
humanos e financeiros otimizada, alm da seqncia tcnica necessria para a execuo da
obra. Geralmente os softwares de oramentao no realizam os clculos necessrios para a
programao. Existem basicamente dois mtodos para a programao de obras: PERT-CPM
e Gantt. Para seu emprego, deve-se saber as quantidades totais de cada servio a ser
executado e suas duraes (baseadas principalmente no consumo de mo-de-obra).
33
Chamado de dique financeiro
38
DEFINIO DAS ATIVIDADES E SUA SEQNCIA

A organizao dos servios na programao de curto prazo pode no ser a mesma do
oramento. No oramento, a diviso obedece a critrios especficos, como facilidade de
medio, identificao visual ou discriminao oramentria empregada. Quando se realiza
a programao, precisa-se dividir ou agrupar os servios, de acordo com a forma como
sero executados. Os que sero executados de forma intermitente e simultnea devem ser
divididos (estrutura de concreto, pisos, alvenaria, revestimentos), enquanto que os de
execuo contnua devem ser agrupados (instalaes hidrulicas e eltricas). Assim,
preciso retrabalhar o oramento, adaptando-o para a programao. Aps estas
modificaes, no h mais a diviso em servios, mas em atividades. Em um sistema
informatizado, esta etapa pode ser quase automtica, visto que os servios tm geralmente a
mesma caracterstica em obras semelhantes (por exemplo, as alvenarias sempre sero
divididas em andares ou parcelas menores, nos edifcios). Para o desenvolvimento desta
tarefa, deve-se pensar como a obra ser executada, ou seja, qual ser a seqncia das
atividades.
ETAPAS DO TRABALHO DE PROGRAMAO
Quando a empresa no est informatizada ou no h integrao entre os subsistemas de programao e oramentao, a primeira etapa a preparao de listas ou
relatrios dos servios a serem executados (as quantidades totais oradas) e da mo-deobra (de acordo com as composies). Com estas informaes so calculadas as equipes de
trabalho. A segunda tarefa a preparao de uma tabela de precedncias de servios (ou de
atividades). Neste ponto, j possvel determinar o prazo de execuo da obra, em uma
primeira aproximao, por PERT-CPM ou cronograma de barras. interessante distribuir a
mo-de-obra de forma homognea no tempo, evitando contrataes e dispensas ou
transferncias repetidas. A anlise detalhada permite corrigir eventuais erros nas
precedncias ou acmulos de mo-de-obra localizados. Em geral as categorias mais
presentes so carpinteiros, pedreiros e serventes.
Trata-se de um processo iterativo, com novos ajustes e correes a cada vez. O
resultado final do trabalho um conjunto de tabelas e grficos que descreve o planejamento
das atividades (sua distribuio no tempo).
Os grficos referentes mo-de-obra em geral so semanais, por causa da forma de
pagamento usual. Os grficos referentes a materiais ou equipamentos podem ser mensais
ou tambm semanais. Apenas em casos extremos, de obras especiais (como reformas de
agncias bancrias ou obras em shopping centers) os cronogramas sero dirios.
As duas formas bsicas de realizao dos cronogramas de obras podem ser
realizadas em conjunto ou isoladamente.
Pode-se realizar um cronograma de barras geral, para toda a obra, e detalhar
algumas partes atravs de cronogramas PERT/CPM. No se pode afirmar que uma forma
"mais correta" ou mais precisa que a outra. A qualidade do cronograma depende
fundamentalmente do profissional, que precisa ter bons conhecimentos de obras (em geral)
e da obra em anlise.
Geralmente a primeira questo analisada o volume disponvel de recursos
financeiros por perodo (ms ou semana), quase sempre a limitao principal do cliente.
Neste caso, h duas formas bsicas de cronograma financeiro: gastos mensais homogneos
ou seguindo a regra do trapzio. No primeiro caso, o prazo da obra calculado dividindo o
valor total do oramento pela disponibilidade mensal do cliente. A regra do trapzio indica
que a fase de mobilizao (incio da obra, seja de 1/ do prazo total, a desmobilizao (final
da obra) de 1/6 da obra e a fase de atividade plena seja de do prazo. Neste caso, o gasto
mensal na fase intermediria de 1,333 do valor mdio mensal (cronograma homogneo).
Desta anlise resultam os limites de gastos e o prazo total da obra.
39
DURAES E EQUIPES
Com as quantidades dos servios levantados dos projetos para a execuo do
oramento e com as composies unitrias empregadas na determinao dos custos, podese calcular as quantidades parciais e totais de mo-de-obra necessrias para realizar os
servios. Com as adaptaes, estes se transformam em atividades, carregando consigo estas
informaes de consumo de mo-de-obra.
A definio da durao de cada atividade - que a relao entre a quantidade de
mo-de-obra34 e a quantidade total de homens-hora necessrios - ser feita segundo as
limitaes de gastos e de prazo total.
Naturalmente, em uma obra comum, a quantidade de atividades grande e no se
atinge facilmente um equilbrio entre os diversos fatores. Mesmo em sistemas
informatizados, a quantidade de decises necessrias muito significativa, e ocorrem
diversas iteraes ou tentativas, at se atingir uma boa programao, que contemple as
vrias grandezas envolvidas35.
OTIMIZAO DA PROGRAMAO: TEMPOS, EQUIPES E RECURSOS
FINANCEIROS
Aps a primeira tentativa, na qual se fixam equipes e determina-se o tempo
necessrio para realizao das atividades, a programao passa por uma reviso.
Verifica-se se o prazo total atingido compatvel com as necessidades. Revisa-se as
duraes estipuladas, as folgas consideradas, a seqncia determinada entre atividades, a
vinculao entre estas (nem sempre so rgidas; pode-se criar dificuldades que no existem
na verdade ou que dependem do mtodo de execuo ou de detalhes do projeto).
Tambm deve ser analisado o volume de recursos necessrios para a execuo
conforme a programao prevista. Alm disto, os dispndios mensais devem seguir uma
seqncia lgica de aumento no incio, at atingir um patamar constante, manuteno deste
por algum tempo, e queda no final da obra.
CRONOGRAMA FSICO-FINANCEIRO
O cronograma fsico se refere ao desenvolvimento dos servios na obra, enquanto
que o financeiro prev os gastos mensais. comum adotar um cronograma de Gantt similar
ao modelo abaixo (Figura 8), que trata de uma reforma, com previso de 4 meses de
execuo em cronograma quinzenal.
Figura 8 - Exemplo de cronograma fsico-financeiro tipo Gantt
Construo custos diretos
1
Organizao da produo
parcial
Remoo das instalaes e
cercamento anteriores
Servios complementares,
fechamentos e paisagismo
Grades externas e portes
para estacionamentos h
Calha de chapa
35
Custo
SET
OUT
NOV
DEZ
15d
15d
15d
15d
15d
15d
15d
15d
313
313
313
313
313
313
313
6358
1589
6966
6966
vb
2500,00
313
vb
500,00
500
25431,00
13931,26
1162,13
866,80
Cobertura
Estrutura de madeira e
telhamento telha
cermica
Cobertura de
policarbonato
34
Und
Servios preliminares
1162
867
Numero de funcionrios ou pessoas envolvidos na obra

Recursos humanos e financeiros, tcnicas, relaes com o comrcio
40
galvanizada corte 28cm
Dutos de queda d=100mm
4
1237,50
1200,00
vb
5000,00
634,80
635
12273,56
6137
7901,90
Selador acrlico
8968,20
Pintura acrlica 2 demos
29894,00
Esquadrias, vidros e
ferragens
Janelas e portas-janelas
de madeira com
ferragens
Reviso geral das
esquadrias e substituies
Vidros lisos e=4mm
opacos
Vidros lisos e=4mm
1200
5000
6137
Revestimentos de fachada
Reboco externo
completo
1238
7901
Pintura externa
Subtotal (R$)
94.017,34
4484
813
4484
14947
14947
6.670
9.345
11.267
12.084
14.351
19.744
19.744
Despesas indiretas
vb
2,5%
20
167
234
282
302
359
494
494
Gereanciamento
vb
4%
33
267
374
451
483
574
790
790
7.104
9.952
12.000
12.870
15.284
21.027
21.027
Total
100.128,46
865
Programao com cronograma de barras (Gantt)

A programao realizada pelo mtodo de barras extremamente simples: o
entendimento dos cronogramas imediato.
O acompanhamento em obra fcil. Contudo, a montagem do cronograma no to
simples: o programador precisa conhecer a obra em detalhe. O encadeamento das
atividades deve ser to rigoroso quanto no PERT-CPM, embora a montagem, na prtica,
seja mais simples.
PROGRAMAO COM PERT-CPM
O uso deste mtodo est crescendo, pela disseminao dos conhecimentos e pela
disponibilidade de softwares de apoio, tal como o MS-Project. Ainda assim, geralmente
adotado por profissionais mais experientes e em obras mdias ou grandes, por causa da
complexidade e quantidade de tempo necessrio para montagem.
O Mtodo do Caminho Crtico (Critical Path Method) voltado para as
programaes que envolvem atividades com duraes eminentemente determinsticas.
Neste caso, os tempos de execuo so razoavelmente bem conhecidos. Foi desenvolvido na
empresa francesa Du Pont, para a organizao da fabricao de produtos qumicos, em 1957
(Hirschfeld, 1969).
Quase simultaneamente, o mtodo PERT (Program Evaluation and Review
Technique) foi desenvolvido nos Estados Unidos, em 1958, como uma ferramenta de
gerenciamento da construo do foguete Polaris, misso que tinha grande interesse militar
e que exigiu tcnicas de planejamento especiais em virtude de sua complexidade. Este
mtodo mais apropriado para os casos em que os tempos de execuo das atividades so
pouco conhecidos, envolvendo ento probabilidades de execuo no perodo considerado
(Hirschfeld, 1969).
Os dois mtodos apresentam muitas semelhanas, por isso comum falar-se em
PERT-CPM, como se fosse um mtodo nico. O sistema PERT-CPM de uso genrico,
podendo ser empregado com inmeras finalidades, quando existem variadas atividades e
tempos de execuo. Uma rede deste tipo um modelo lgico-matemtico da obra (Antill e
Woodhead, 1968).
41
DEFINIO DOS ELEMENTOS DA REDE

Os elementos do grfico so os ns e as setas orientadas, que representam os eventos
e as atividades (operaes), respectivamente. As atividades ligam sempre dois eventos,
chamados de inicial e final. Na Figura 9, apresenta-se o caso mais simples de rede PERTCPM, com dois eventos e uma atividade.
REPRESENTAO DE REDE PERT - CPM
(0) Evento Inicial
(A) atividade
(1) Evento Final
As atividades consomem tempo

ou recursos financeiros, enquanto que
os eventos so "marcos" de incio ou
fim, no tendo estas implicaes. O
custo de execuo das atividades pode
ser empregado no lugar do tempo, se for
mais interessante esta alternativa. O
processamento idntico.
As atividades podem ser executadas em srie ou em paralelo (simultaneamente). No

caso de ocorrncia de atividades paralelas, com tempo distintos, surgem confuses, e devem
ser empregadas as Atividades Fantasmas, como se v na Figura 10, a seguir. O evento
fantasma uma atividade fictcia, destinada a equilibrar a rede, no consumindo recursos.
As atividades condicionantes so elementos que precisam ocorrer para que outras
atividades sejam executadas. Um evento dito "atingido" se foram executadas todas as
atividades que chegam nele. Uma atividade s pode ser executada se o evento inicial for
atingido. Entre dois eventos sucessivos s pode existir uma atividade. No podem existir
ciclos ou circuitos na rede.
Figura 10 Atividade Fantasma (E)
MONTAGEM DE UMA REDE PERT-CPM

O processo pode comear pelo final da
obra ou pelo incio. Os passos necessrios para a
execuo de uma rede so os seguintes:
A
0
D
3
Relacionar as atividades, atribuindo precedncias

e sub-seqncias de execuo;
1. Identificar as que podem ser realizadas
em paralelo;
2. Montar graficamente as relaes;
Quando o estudo da rede realizado manualmente, so necessrias fichas para
registro das informaes de cada atividade, como a apresentada a seguir (Figura 11).
Figura 11 - Quadro para registro dos dados da rede
Obra:
Atividade
Nmero:
Evento
Inicial
Durao
Final
Prevista
Real
Custo
Previsto
Real
Observaes
42
Aps a montagem da rede bsica, pode ser determinado o tempo consumido entre o
incio e o fim da obra. O prazo total consiste na soma das duraes das atividades no
caminho mais desfavorvel, chamado de caminho crtico. As atividades do caminho crtico
so indicadas por uma linha dupla ou mais espessa que as demais.
Os demais caminhos da rede, que tm menores tempos, apresentam folgas de
execuo. Pode existir mais de um caminho crtico. Eventualmente, todos os caminhos
podem ser crticos, ou seja, nenhum apresenta folgas.
Determinadas as folgas, os eventos dos caminhos no-crticos podem receber
variaes em seus incios e/ou finais. O primeiro momento em que uma atividade pode ser
executada chamado de Primeira Data de Incio, Data Mais Cedo ou simplesmente Cedo.
Da mesma forma, o ltimo momento de execuo de uma atividade a Data Mais Tarde,
ltima Data de Fim ou Tarde. A adequada alterao dos momentos de incio e fim de vrias
atividades permite o ajustamento dos recursos consumidos (evitando acmulos indesejados
em determinados momentos).
fcil perceber que no caminho crtico, no qual a folga zero, Cedo e Tarde
coincidem com o incio e final previstos: no h escolha ou intervalo de execuo, apenas
um momento determinado para iniciar e concluir a atividade.
Recorrentemente, a folga pode ser definida como a diferena entre Cedo e Tarde. O
grfico completo da rede indica todas as informaes: nmero do evento, durao das
atividades, cedo e tarde, convenientemente posicionados para evitar confuses (Figura 12).
A numerao dos ns deve ser de forma a que uma atividade saia sempre um n de nmero
inferior, chegando em um n de nmero superior.
MEMORIAL DESCRITIVO
CONDOMNIO RESIDENCIAL ABC
Endereo
Verso - data
1 OBJETIVO: O presente Memorial Descritivo tem por finalidade definir os materiais que sero
usados na construo do CONDOMNIO RESIDENCIAL ABC, a ser construdo em ....
2 PROJETO: O projeto e as especificaes devero ser rigorosamente atendidos. Todos os
materiais devero ser aplicados seguindo as normas tcnicas vigentes e as especificaes dos
fabricantes.
3 DISPOSIO DO PRDIO: Trata-se de um prdio de alvenaria com 6 pavimentos. O pavimento
trreo ser dotado de vagas para estacionamento, hall de entrada, circulao vertical e salo de
festas. Os pavimentos 2, 3, 4 e 5 sero dotados de 5 apartamentos por andar. O 6 pavimento
composto pela cobertura do prdio, fazendo tambm parte deste andar a casa de mquinas do
elevador e o reservatrio superior.
OBS-1: As plantas de decorao interna de cada economia ficam a cargo e custos dos proprietrios.
Em hiptese alguma ser permitido alterar o projeto das partes de uso comum do prdio, internas ou
externas.
OBS-2: No pavimento trreo esto previstas 16 vagas privativas (Boxes 1 a 16).
4 DISPOSIO DOS APARTAMENTOS:
A) Apartamentos n 201, 301, 401, 501, 202, 302, 402, 502, 204, 304, 404, 504
Sero compostos de: hall, estar/jantar, dois dormitrios, banheiros, circulao, cozinha, rea de
servio e sacada.
43
B) Apartamentos n 203, 303, 403, 503

Sero compostos de: hall, estar/jantar, trs dormitrios, dois banheiros, circulao, cozinha, rea de
servio e sacada.
C) Apartamentos n 205, 305, 405, 505
Sero compostos de: hall, estar/jantar, um dormitrio, banheiro, circulao, cozinha, rea de servio
e sacada.
5 SERVIOS PRELIMINARES: Sero executados tapumes, limpeza do terreno, construo de um
galpo de obra para guarda de ferramentas e materiais, ligao de fora provisria e gua.
6 LOCAO: A obra ser marcada rigorosamente de acordo com os projetos e plantas aprovadas
pelos rgos municipais.
7 ESCAVAES: Devem ser executadas conforme projeto.
8 FUNDAES E ESTRUTURA: Sero executadas conforme projeto estrutural.
9 PAREDES: Sero executadas em alvenaria de tijolos vazados, com espessura de 20cm para
paredes externas e entre economias, e 15 cm para as paredes internas, com encunhamento realizado
com tijolo macio onde necessrio.
10 COBERTURA: A cobertura ser realizada com telhas cermicas tipo colonial (ROMANA), sobre
estrutura de madeira assentada sobre a ltima laje. Os vazios de iluminao/ventilao sero
cobertos por telhas de policarbonato. No terrao ser executada uma camada de argamassa de
regularizao e correo de declividade, para dar o necessrio caimento de gua at o ralo, com
impermeabilizante SIKA. Sobre esta camada ser aplicado impermeabilizante betuminoso SIKA em
trs demos cruzadas. Na ltima etapa ser executada proteo mecnica composta por piso
cermico assentado com argamassa industrializada, respeitando uma declividade mnima de 1% para
escoamento das guas at o ralo.
11 REVESTIMENTOS:
11.1 PAREDES: As paredes externas sero chapiscadas com argamassa de cimento e areia regular,
com espessura de 7mm, e recebero reboco desempenado e feltrado (massa nica) de argamassa de
cimento e areia mdia, com espessura final de 20mm.
As paredes internas sero chapiscadas com argamassa de cimento e areia regular, com espessura de
7mm e recebero emboo desempenado de argamassa de cimento e areia mdia, com espessura final
de 20mm. Nos locais onde no for aplicado revestimento de azulejos, o acabamento ser com reboco
feltrado de argamassa de cimento e areia fina.
As paredes dos banheiros, da cozinha e das reas de servio dos apartamentos sero revestidas at o
forro com azulejo INCEPA 25x33. A parede da pia do lavabo do salo de festas ser revestida com
azulejo INCEPA 25x33.
11.2 PISOS:
O piso do hall de entrada ser revestido com GRANITO recortado. O piso do salo de festas ser
revestido com cermica PORTINARI 40x40 Bolzano A. O piso do lavabo receber cermica INCEPA
40x40. O piso das vagas de estacionamento e da entrada do prdio ser em BASALTO SERRADO
41x41. Os pisos dos espaos de circulao do trreo e dos demais pavimentos sero revestidos com
cermica PORTINARI 40x40 Bolzano A. As escadas sero revestidas com GRANITO ornamental.
Os banheiros, as cozinhas, as reas de servio, as sacadas e o terrao recebero cermica INCEPA
33x33 Branco classe PI4. Na sala de estar/jantar e na circulao dos apartamentos ser aplicada
cermica PORTINARI 40x40 Marfim classe PI4. Nos dormitrios ser aplicada forrao TABACOW
AUSTIN 5mm.
Nos locais onde sero aplicados pisos cermicos e carpete, ser executado contrapiso em concreto
desempenado, verificando-se o nvel final adequado ao revestimento previsto. Todas as cermicas
sero assentadas com argamassa colante.
44
11.3 FORROS:
No pavimento terreno os espaos de estacionamento recebero forro em lambris de PVC. No salo de
festas e no lavabo os forros sero chapiscados com argamassa de cimento e areia regular, com
espessura de 7mm e recebero emboo desempenado de argamassa de cimento e areia mdia, e
reboco feltrado de argamassa de cimento e areia fina, com espessura final de 20mm.
Nos apartamentos, os banheiros, as cozinhas, as reas de servio e as sacadas tero forro de gesso
rebaixado. Nos demais locais, os forros sero chapiscados com argamassa de cimento e areia regular,
com espessura de 7mm e recebero emboo desempenado de argamassa de cimento e areia mdia, e
reboco feltrado de argamassa de cimento e areia fina, com espessura final de 20mm.
11.4 SOLEIRAS E PEITORIS: As soleiras das portas de entrada sero revestidas com GRANITO
ornamental. As soleiras internas sero executadas com o material correspondente ao piso do local em
que se encontram. Os peitoris das sacadas sero revestidos com GRANITO ornamental.
11.5 RODAPS Nos dormitrios os rodaps sero de madeira de 2x7 cm em cedrinho encerado.
11.6 RODAFORRO Nos locais onde ser executado forro rebaixado em gesso ser executado
tambm rodaforro em gesso, para arrematar o acabamento dos azulejos com o forro.
12 ESQUADRIAS: A posio, tipo e dimenses segue as definies do projeto arquitetnico.
12.1 Trreo a porta de entrada ser de madeira.
12.2 Nos apartamentos todas as esquadrias sero de madeira. Sero aplicadas esquadrias de
madeira venezianadas com vidro de correr de duas folhas com previso para tela-mosquiteiro nos
dormitrios, porta-janela de correr com duas folhas de vidro na sala de estar/jantar, janela maximar nos banheiros, e conjunto porta com vidro e janela maxim-ar na rea de servio. As portas de
acesso aos apartamentos sero de compensado macio. As portas internas sero de compensado
semi-oco de abrir ou de correr de pinho.
12.3 Ferragens. As esquadrias devem ser entregues com todas as ferragens colocadas. As
fechaduras sero da marca FAMA.
OBS: Os banheiros das sutes dos apartamentos de numerao de final 3 tero ventilao mecnica.
13 VIDROS: Sero aplicados vidros opacos translcidos nos banheiros e transparente nas demais
dependncias, todos em espessura 4mm.
14 PINTURAS: As paredes externas sero pintadas com tinta Ltex ACRLICA marca SUVINIL ou
RENNER em duas demos. As paredes dos espaos de distribuio dos pavimentos sero pintadas
com tinta Ltex PVA TEXTURIZADA marca SUVINIL ou RENNER.
As paredes internas e forros sero pintados com tinta Ltex PVA SUVINIL ou RENNER em duas
demos, com exceo das paredes do lavado no revestidas com azulejos, as quais sero pintadas
com tinta Ltex ACRLICA SUVINIL ou RENNER em duas demos.
Todas as esquadrias sero pintadas com tinta ESMALTE SUVINIL ou RENNER em duas demos.
Antes da aplicao das pinturas, o substrato dever ser limpo e devero ser corrigidas as
imperfeies, seguindo-se a aplicao do fundo selador correspondente em cada caso ao material e
pintura especificada. As cores sero definidas posteriormente.
As estruturas de madeira da cobertura sero protegida com duas demos de CETOL. As estruturas
aparentes sero pintadas com tinta ESMALTE SUVINIL ou RENNER em duas demos.
15 IMPERMEABILIZAO: Nas sacadas e vigas de fundao ser executada impermeabilizao
com hidroasfalto SIKA, em 3 demos cruzadas.
45
16 INSTALAO HIDROSSANITRIA, PLUVIAL E DE GS: As redes de gua fria e quente e de

esgotos sanitrios e pluviais sero executadas de acordo com o projeto correspondente. O material
empregado ser da marca TIGRE.
17 APARELHOS SANITRIOS E METAIS: Nos banheiros sero instaladas bacia convencional
INCEPA Calypso e lavatrio com coluna INCEPA Calypso com torneira MEBER com misturador para
gua quente/fria (linha C43). Na rea de servio ser instalado tanque de loua com coluna INCEPA
de dimenses 53,5x48,5. Os acabamentos dos registros e as demais torneiras sero da marca MEBER
(linha C43).
18 INSTALAES ELTRICAS: Conforme projeto e memorial prprio, obedecendo as normas
tcnicas vigentes e exigncias da AES-SUL.
19 INSTALAES TELEFNICAS E DE TELEVISO: Conforme projeto e memorial prprio
obedecendo s normas tcnicas da Brasil Telecom.
20 INSTALAES DE INCNDIO: Conforme projeto e memorial prprio obedecendo s normas
tcnicas vigentes. A instalao de incndio dever ser aprovada pelo Corpo de Bombeiros local.
21 GRADES, GUARDA-CORPOS E CORRIMOS: O permetro externo do prdio ser fechado com
grades metlicas com 2,2m de altura, com portes nos acessos s vagas de garagem. Nas
distribuies dos pavimentos 2 ao 5 sero colocados guarda-corpos metlicos junto s escadas,
bem como sero colocados corrimos metlicos em nos dois lados da escada.
22 CHURRASQUEIRAS: As churrasqueiras sero revestidas internamente com alvenaria de tijolos
refratrios, com cuidados para isolamento de pilares e vigas de concreto. O acabamento da abertura
ser efetuado com GRANITO ornamental. Os dutos de escoamento de fumaa sero executados
externamente com dutos metlicos.
23 ENTREGA DO PRDIO: O prdio dever ser entregue limpo e livre de entulhos, com todas as
instalaes testadas e em perfeito estado de funcionamento, devidamente vistoriado pela Prefeitura
Municipal, sendo cada unidade Considerada entregue quando for fornecida a respectiva certido de
Habite-se por parte da Prefeitura, com vistoria final pelos proprietrios.
24 ELEMENTOS OMITIDOS E ALTERAES: Eventuais omisses deste Memorial ou alteraes
propostas sobre o disposto acima devero ser dirimidas e resolvidas pelos compradores/condminos.
Local, data.
Profissional, identificao, assinatura
Cliente ou responsvel pela aprovao, assinatura
BIBLIOGRAFIA
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oramento de construo para incorporao de edifcio em condomnio (NBR 12721). Rio de
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ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas). Manual de operao, uso e manuteno das
edificaes Contedo e recomendaes para elaborao e apresentao (NBR 14037). Rio de
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KOSKELA, L. An exploration towards a production theory and its application to construction.
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PARGA, Pedro. Clculo do preo de venda na construo civil. So Paulo: PINI/Rio de Janeiro:
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