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MANUAL DE CONVIVENCIA CONJUNTO RESIDENCIAL LA FUENTE-LA

FELICIDAD
El presente Manual de Convivencia har parte integrante del Reglamento de
Propiedad Horizontal, y sus normas sern de obligatorio cumplimiento para todos
los copropietarios, residentes en el Conjunto a cualquier ttulo, visitantes y
empleados y/o contratistas del conjunto.
INTRODUCCION
El propsito de este Manual es expresar en forma clara y sencilla las normas de
convivencia que deben aplicar en el Conjunto. Las normas aqu descritas deben ser
de conocimiento de todos, y seguidas de una manera constructiva y armnica.
La convivencia es la accin de convivir, convivir es vivir en compaa de otro u
otros de forma armnica, entendiendo que cada uno tiene un espacio que merece
ser respetado, y que la dignidad humana estar por encima de cualquier otro
inters.
El Rgimen de Propiedad Horizontal, ley 675 de 2001, en su artculo 2, hace
referencia sobre la convivencia pacfica y solidaridad social: los reglamentos de

propiedad horizontal debern propender al establecimiento de relaciones pacficas

de cooperacin y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores .

El artculo 3, de la misma Ley seala: El respeto de la dignidad humana, debe

inspirar las actuaciones de los integrantes de los rganos de administracin de la

copropiedad, as como la de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y
obligaciones derivados de la Ley
Las actuaciones de la Asamblea General de Propietarios o del Consejo de
Administracin tendientes a la imposicin de sanciones por el incumplimiento a las
disposiciones de ste Manual de Convivencia o del Reglamento de Propiedad
Horizontal garantizan el debido proceso, el derecho de defensa, de contradiccin y
de impugnacin.
Este Manual de Convivencia, condensa las normas elementales a que debe
someterse cualquier comunidad o sociedad organizada. Es necesario entender que
nuestras acciones tienen que ver con las de los dems y que por tanto es
imperioso que ajustemos nuestra conducta a unas normas generales que
contribuyan al fortalecimiento de las relaciones de vecindad, basados en el
respeto, la tolerancia, la amistad y la solidaridad, como una forma para construir la
sociedad que queremos.

TITULO I
EL CONJUNTO RESIDENCIAL LA FUENTE-LA FELICIDAD ACOGE LOS
SIGUIENTES PRINCIPOS Y REGLAS DE CONVIVENCIA
A) PRINCIPIOS GENERALES PARA LA CONVIVENCIA
1.

El respeto a la Dignidad Humana.

2.

La convivencia pacfica y la solidaridad social.

3.

El respeto al medio ambiente, a la naturaleza y al entorno.

4.

La honestidad, tolerancia y equidad.

5.

El reconocimiento, acatamiento y el respeto por la Autoridad.

6.

La garanta del Debido Proceso.

B) REGLAS BSICAS QUE DEBEMOS APRENDER PARA LA CONVIVENCIA

SOCIAL
1)

No Agredir al Otro. Esta es la Base de todo modelo de convivencia social.

2)

Discutir y defender nuestro punto de vista sin maltratar u ofender al otro.

3)

Expresar nuestros puntos de vista, pero tambin escuchar el de los otros,

as habr reconocimiento mutuo.

4)

Reconocer que los dems son diferentes y pueden ser nuestro complemento
o nuestro opositor, pero no nuestro enemigo.

5)

Aprender a Comunicarnos. Esta es la Base de la autoafirmacin personal y

grupal.

6)

Reconocer que el medio bsico del reconocimiento es la conversacin.

7)

Recordar que una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir.

8)

Aprender a interactuar. Esta es la Base de los modelos de relacin social.

9)

Lograr la decisin de grupo a travs de la concertacin.

10)

Debemos buscar la participacin directa o indirecta de todos a los que va a

comprometer la decisin.

11)

Debemos aprender a cuidarnos y a cuidar nuestro entorno. Esta es la Base

de la autoestima y el respeto.

12)

Debemos rechazar los actos violentos contra nosotros mismos y los dems.

13)

No hacer justicia por mano propia.

14)

Debemos preservar y hacer buen uso de los recursos naturales.

15)

Y por ltimo, comprender que nuestros saberes y conocimientos son tan

vlidos e importantes como los de los otros.
TTITULO II
CAPITULO I

DERECHOS, OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES DE LOS PROPIETARIOS

DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LA FUENTE-LA FELICIDAD
DERECHOS
ARTCULO 1. Los derechos y las obligaciones de los Propietarios son todos los
Consagrados en las normas Legales y Constitucionales vigentes, en las
disposiciones enunciadas en el Reglamento de Propiedad Horizontal del
CONJUNTO RESIDENCIAL LA FUENTE-LA FELICIDAD y en el presente Manual de
Convivencia.
ARTCULO 2. Cada propietario tendr sobre su unidad privada un derecho de
dominio exclusivo regulado por las normas generales del Cdigo Civil y leyes
complementarias, y por las especiales que consagra el Rgimen de Propiedad
Horizontal, Ley 675 de 2001, aceptando las restricciones que este impone expresa
y tcitamente.
ARTCULO 3. De conformidad con el Reglamento de Propiedad Horizontal y el
presente Manual de Convivencia, los copropietarios tendrn sobre los bienes de
uso comn derecho a:
a)

Servirse de los bienes comunes siempre que lo haga segn la naturaleza y

destino ordinario de los mismos y sin perjuicio del uso legtimo de los dems
propietarios y usuarios.

b)

Disfrutar de los bienes de uso comn aprobados por la Asamblea o el Consejo

de Administracin.

c)

Solicitar de la Administracin cualquiera de los servicios que esta deba prestar

de acuerdo con lo estatuido por la Asamblea, el Consejo de Administracin y
este Reglamento.

d)

Participar en las deliberaciones de la Asamblea General de Copropietarios con

voz y voto.

e)

Elegir y ser elegido miembro del Consejo de Administracin o del Comit de

Convivencia, siempre y cuando se encuentre a paz y salvo por todo concepto
y no tener quejas por convivencia.

f)

Ejecutar por su cuenta las obras y actos urgentes que exija la conservacin y
reparacin de los bienes comunes del conjunto cuando no lo haga
oportunamente el administrador, y exigir el reintegro de lo que le corresponda
a los dems propietarios en los gastos comprobados.

g)

Solicitar al Administrador la expedicin de un Paz y Salvo cuando se realice el

cambio o transferencia de tenedor o propietario de un bien privado.

h)

Examinar los libros de contabilidad del conjunto, siempre y cuando lo solicite

en los plazos y trminos previstos en la Ley.

i)

Participar en las diversas actividades que organice la administracin y las

dems que como ciudadano le confiere la Constitucin y la Ley.

j)

Ser informado con la debida anticipacin sobre las nuevas disposiciones

adoptadas por el Consejo de Administracin y/o la Administracin, que
tengan que ver con derechos, deberes, obligaciones y/o prohibiciones para
los Copropietarios y residentes.
OBLIGACIONES

ARTCULO 4. Dar estricto cumplimiento al Reglamento de Propiedad Horizontal,

al Manual de Convivencia y a las decisiones adoptadas por los rganos de la
Administracin.
ARTCULO 5. Pagar puntualmente las cuotas de Administracin aprobadas por la
Asamblea General de Propietarios.
ARTCULO 6. El retardo en el cumplimiento del pago de las expensas o cuotas de
administracin causar intereses de mora equivalentes a una y media veces el
inters bancario corriente, certificado por la Superintendencia financiera. Lo
anterior de conformidad con el artculo 50 del Reglamento de Propiedad Horizontal.

ARTCULO 7. Mantener asegurada su unidad privada contra riesgo de incendio y

terremoto por un valor que permita su reconstruccin, y pagar las primas del
seguro correspondiente. Art. 55 del Reglamento de Propiedad Horizontal
ARTCULO 8. Asistir a las Asambleas de Propietarios. En caso de no poder asistir
justificar su ausencia y hacerse representar preferiblemente por otro Propietario
mediante poder escrito dirigido a la administracin, el cual ser vlido para la
reunin que lo motiv, de lo contrario ser sancionado con multa.
ARTCULO 9. La permanencia en la Asamblea debe ser hasta el final, por tal
motivo se llamar a lista al terminar la reunin y se tomar como inasistencia el
retiro de la reunin antes de haber concluido, esto para evitar traumatismos
administrativos al no poder decidir sobre todos los asuntos requeridos por falta de
qurum. Concordante con el artculo 40, numeral 12, del Reglamento de Propiedad
Horizontal.
ARTCULO 10. Para mayor transparencia, agilidad y comodidad para los
asistentes durante el desarrollo de las Asambleas, el Administrador establecer
frmulas y reglas que faciliten estos procesos.
ARTCULO 11. Por cada apartamento podr intervenir una sola persona y se
contabilizara un solo voto, independientemente de cuantos sean los condueos del
inmueble, esto para garantizar la participacin de todos los propietarios que
deseen intervenir. Lo anterior de conformidad con lo sealado en los Pargrafos
Primero y Tercero del artculo 58 del Reglamento de Propiedad Horizontal.
ARTCULO 12. La inasistencia a las Asambleas Ordinarias o Extraordinarias ser
sancionada por el administrador con multa equivalente a Una (1) cuota de
administracin en el momento de la Asamblea, por cuanto abstenerse de participar
en la Asamblea de Copropietarios puede ocasionar perjuicios para toda la
comunidad por falta qurum a la hora de tomar decisiones para el buen desarrollo
de la administracin.
ARTCULO 13. En caso de alquiler el propietario del apartamento deber
entregarlo encortinado o por lo menos con velos, y con calentador instalado, esto
con el fin de evitar el mal aspecto de las fachadas cuando se colocan cortinas
improvisadas con sbanas multicolores y sin las medidas adecuadas, y evitar que
los arrendatarios instalen duchas elctricas, lo cual por razones tcnicas y de
seguridad est prohibido de manera expresa. Concordante con los numerales 7, 16
y 18 del artculo 41 del Reglamento de Propiedad Horizontal.
ARTCULO 14. El incumplimiento a las normas del Manual de Convivencia por
parte del arrendatario ser causal para exigir al propietario la cancelacin del
contrato de arrendamiento.

ARTCULO 15. Los propietarios deben mantener informada a la Administracin

acerca de su direccin y cualquier modificacin en el uso, goce y disposicin de su
vivienda y el nombre del nuevo propietario, residente, o arrendatario.
ARTCULO 16. El propietario o morador que se ausente dejando deshabitada su
vivienda por ms de tres das, deber avisar por escrito a la administracin,
dejando un nmero telefnico para el caso de una emergencia.
ARTCULO 17. La Administracin le har entrega a cada Propietario de un Manual
de Convivencia, sea en medio escrito, magntico o digital y se dejar constancia
escrita del recibo del mismo. Para el caso de los arrendatarios cada propietario se
har responsable de la entrega del Manual, ya sea directamente o a travs de la
agencia de arrendamientos o quien haga sus veces.
ARTCULO 18. En caso de reuniones en los apartamentos, despus de las 10:00
p.m., cualquier sonido emitido debe ser solo audible al interior de su vivienda para
no perturbar a los vecinos.
ARTCULO 19. Tener especial cuidado de no hacer ruido sobre los pisos, con
acciones como el taconeo, saltos, descarga o deslizamiento de objetos, escndalos,
gritos etc., a altas horas de la noche o la madrugada.
ARTCULO 20. Los electrodomsticos deben ser utilizados razonablemente as
sea durante el da, recuerde que los espacios entre las viviendas son mnimos y se
siente el ruido estrepitoso. As mismo, se debe controlar el volumen o sonido de
los aparatos acsticos tales como equipos de sonido, radios, televisores, teatros en
casa o instrumentos musicales, aparatos de limpieza, o cualquier aparato que
perturbe la tranquilidad de los residentes, en especial los vecinos aledaos de la
vivienda.
ARTCULO 21. Permitir la entrada a su Unidad de dominio privado al
administrador o al personal autorizado por este, encargado de proyectar,
inspeccionar o realizar trabajos en beneficio de los bienes comunes o de los dems
bienes privados. Concordante con el numeral 4, del artculo 40, del Reglamento de
Propiedad Horizontal.
ARTCULO 22. Comunicar al Administrador todo caso de enfermedad infecciosa
y desinfectar su bien de dominio privado conforme las exigencias de las
autoridades de higiene. Concordante con el numeral 8 del artculo 40 del
Reglamento de Propiedad Horizontal. Bajo ninguna circunstancia deben eliminarse
las rejillas instaladas en cocina y lavandera para ventilacin.
ARTCULO 23. No se deben realizar modificaciones sin la aprobacin de GAS

Natural, ni se deben eliminar las rejillas instaladas en cocina y lavandera para

ventilacin. Los menores no deben manipular registros de gas o gasodomsticos.
ARTCULO 25. Debe realizarse la revisin, calibracin y mantenimiento
preventivo de las instalaciones de GAS, dentro de los trminos indicados. Las
conexiones en caso de mantenimiento deben ser ejecutadas por una firma idnea
avalada por GAS NATURAL
ARTCULO 26. Debe evitarse excesiva agua para el lavado de baos y cocina. El
propietario o tenedor est obligado a hacer la reparacin inmediata de los daos
que se produzcan en su vivienda y que puedan ocasionar dao o perjuicio a sus
vecinos, en caso de ocurrencia debe repararlos o indemnizarlo.
PROHIBICIONES U OBLIGACIONES DE NO HACER. ART 41, RPH
Todas las prohibiciones aqu plasmadas son las contenidas en el artculo 41 del
RPH.
ARTCULO 27. Por razones tcnicas y de seguridad est prohibido a los
propietarios y/o tenedores de las viviendas instalar duchas elctricas. (Falta grave.)
ARTCULO 28. Las unidades de la Copropiedad se destinarn nica y
exclusivamente para vivienda familiar, por lo tanto no podrn enajenarse o
destinarse para usos distintos a los autorizados por el Reglamento de Propiedad
Horizontal y el Manual de Convivencia, o usos prohibidos por la Ley o las
Autoridades. (Falta grave)
ARTCULO 29. No podrn celebrarse contratos de arriendo con personas de
mala conducta, la cual ser calificada por el Consejo de Administracin.
(Entindase conductas contrarias a la moral y a las sanas costumbres.)
Concordante con el N. 1 y 14 literal a) del RPH (Falta grave)
ARTCULO 29. Est prohibido arrojar basuras, telas, materiales duros o
insolubles, arena, tierra, y en general todo elemento que pueda obstruir caeras
de lavamanos, lavaplatos, sifones o conductos, sanitarios ni al ducto o patio
interior. Adems del mal aspecto y de atentar contra el medio ambiente, ocasiona
la proliferacin de plagas y riesgos de inundacin al tapar los sifones. En el evento
de ocurrir algn dao por trasgresin de esta disposicin, el infractor responder
de todo perjuicio que cause y corrern por su cuenta los gastos que demanden
dichas reparaciones. (Falta Grave)
ARTCULO 30. Est prohibido arrojar basuras u objetos por las ventanas, a los
bienes comunes o a los bienes privados, adems de mal aspecto puede causar
accidentes a los transentes. (Falta grave)

ARTCULO 31. No se podrn colgar o sacudir prendas, tapetes, u otros

elementos en las ventanas, estas conductas son antiestticas y van en detrimento
de la buena imagen de la copropiedad. ( Falta grave).
ARTCULO 32. No se podrn colocar avisos, afiches o carteles en las ventanas,
puertas de acceso, exceptuando cuando el apartamento se est promocionando
para alquiler o venta. En todo caso, el Consejo de Administracin podr
reglamentar el tamao y las caractersticas de dichos avisos o letreros. (Falta
Leve).
ARTCULO 33. Los Copropietarios debern abstenerse de efectuar modificaciones
internas de ndole estructural a la vivienda privada no contempladas en los planos
y que puedan afectar la seguridad, solidez y sanidad del conjunto, de hacerlo dar
lugar a la responsabilidad civil que se derive de tales actos y podr ser demandado
por quienes se sientan directamente afectados por las reformas o por el
representante legal del Conjunto Residencial. (Falta Grave).
ARTCULO 34. No se podr variar en alguna forma las fachadas del conjunto,
quedando prohibidas cambiar el tipo de ventanas o vidrios o aumentar o disminuir
el nmero de aquellos. Medidas Administrativas o Policivas. (Falta grave).
ARTCULO 35. No se podr instalar mquinas o equipos susceptibles de causar
dao en las instalaciones o molestar a los vecinos, como antenas de radio, radio
aficionado o radar toda vez que estas interfieren las comunicaciones de las
unidades de dominio privado. Numeral 8, Art. 41 del Reglamento de Propiedad
Horizontal. Falta Grave. Multa y accin judicial o policiva si no cesa la perturbacin.
ARTCULO 36. Impedir o dificultar la conservacin y reparacin de bienes
comunes. N. 4 art. 41 RPH. Falta Grave. Multa y accin judicial o policiva si no cesa
la perturbacin.
ARTCULO 37. Est prohibido almacenar o conservar en las viviendas privadas,
en las zonas comunes o en los parqueaderos del conjunto residencial, sustancias
hmedas, infectas, insalubres, corrosivas o sustancias explosivas, plvora o
inflamables que pongan en riesgo la seguridad de los propietarios. (Falta grave)
Multa y el retiro de los materiales por parte de la administracin.
ARTCULO 38. Por seguridad, se prohbe colocar materos en puntos fijos,
corredores y ventanas, puede ocasionar accidentes, y en caso de evacuacin
dificulta la salida rpida. Falta Leve. Amonestacin. Si no cesa la perturbacin
Multa.

ARTCULO 39. Sostener en los muros medianeros y techos cargas y pesos

excesivos, introducir maderos o hacer huecos de cavidad en los mismos, y en
general ejecutar cualquier obra que atente contra la solidez de la edificacin o
contra el derecho de los dems. Medidas Administrativas o Policivas falta grave Multa
ARTCULO 40. Instalar rejas de seguridad en las ventanas diferentes al diseo
uniforme indicado por la administracin provisional o el Consejo de Administracin.
Literal B N. 9 ART. 41 RPH. Falta Grave.
ARTCULO 41. No se podr jugar, montar en bicicletas, karts, patines y dems
elementos similares en las zonas de parqueo. En caso de accidente, al infractor a
un tercero o a los vehculos, los padres y/o acudientes del menor respondern por
los daos que se lleguen a presentar. Adicionalmente el guarda retendr los
elementos utilizados en dichas conductas. Para su devolucin el menor y sus
padres o acudientes debern asistir a una charla pedaggica sobre convivencia, o
pagar la multa. Literal B N. 6, Art. 41 RPH. Sancin (Amonestacin, o Decomiso si
no atiende la observacin inmediatamente.
ARTCULO 42. Est prohibida la modalidad de
apartamentos por das u horas. Falta Grave.

arrendamiento

de

los

CAPITULO II
ASEO, USO Y CONSERVACIN DE LAS REAS COMUNES
ARTCULO 43. Los bienes de uso comn debern ser utilizados segn su
naturaleza y destino ordinario con el cuidado y decoro necesarios.
ARTCULO 44. Los propietarios
integridad y conservacin de los
diligencia y cuidado, respondern
derechos. La culpa leve conforme

y/o usuarios estn obligados a velar por la

bienes y reas comunes con el mximo de
hasta por la culpa leve en el ejercicio de sus
al Artculo 63 del cdigo civil: es la falta de

aquella diligencia que los hombres emplean ordinariamente en los

negocios propios.

ARTCULO 45. Todo residente se har responsable por los daos que cause l o
sus invitados a los bienes comunes; estos daos sern valorados y facturados por
la Administracin al residente, previa notificacin por escrito. En cualquier
circunstancia, el residente al autorizar el ingreso de un visitante es responsable del
comportamiento de su visita, la cual deber someterse al presente Manual de
Convivencia.

ARTCULO 46. El mantenimiento de las zonas comunes est dentro de las

funciones de la Administracin, existiendo el compromiso y la responsabilidad de
todo residente de no arrojar basuras en dichas reas.
ARTCULO 47. Las reas comunes de los Edificios, como, escaleras, pasillos y
ascensores no podrn ser utilizados como zonas de esparcimiento, juego o
recreacin, ingerir alcohol o fumar, escuchar msica a alto volumen, o cualquier
acto que pueda perturbar la tranquilidad y sosiego de los residentes.
ARTCULO 48. Las basuras deben ser clasificadas e introducirse en bolsas
separadas de conformidad con las Directivas de la Administracin Distrital y dems
normas sobre reciclaje y proteccin del medio ambiente y llevarse al depsito de
basuras.
ARTCULO 49. Las zonas comunes y zonas de circulacin, pasillos, saln
comunal, ascensores, parqueaderos, y dems reas comunes deben permanecer
libres y despejadas para el cmodo desplazamiento de las personas, evitar riesgo
de accidentes y facilitar la salida rpida en caso de evacuacin.
CAPITULO III
REPARACIONES LOCATIVAS
ARTCULO 50. Los trabajos en las unidades privadas han de realizarse en das
hbiles dentro de los horarios permitidos. El propietario o residente tiene la
obligacin de informar a la administracin con al menos un (1) da de antelacin
sobre la necesidad de realizar las obras al interior de la unidad privada, respetar
los horarios establecidos para las mismas, autorizar expresamente a los
trabajadores que realizaran la obra identificndolo plenamente y dar a conocer a
los mismos las obligaciones y los horarios establecidos para tal fin, as como la
normatividad para el manejo de escombros, aseo de las zonas comunes y uso de
ascensores.
ARTCULO 51. El horario para adelantar reparaciones locativas ser de las 8:00
A.M a las 5:00 P.M., de lunes a viernes en das hbiles, y los sbados 8:00 a 1:00
p.m. El propietario del bien deber hacerse cargo del adecuado depsito de los
escombros de acuerdo a la normatividad de la ciudad. El propietario y/o contratista
es responsable de utilizar la debida proteccin para evitar el dao a zonas
comunes, al igual que de su limpieza.
ARTCULO 52. Los Propietarios debern abstenerse de efectuar modificaciones
internas de ndole estructural a la vivienda privada no contempladas en los planos
y que puedan afectar la seguridad, solidez y sanidad del conjunto. Tampoco se
podrn realizar modificaciones a la fachada exterior del Edificio, incluyendo las

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ventanas, de hacerlo dar lugar a la responsabilidad civil que se derive de tales

actos y podr ser demandado por quienes se sientan directamente afectados por
las reformas o por el representante legal del Conjunto Residencial.
CAPITULO IV
SOBRE LA TENENCIA DE ANIMALES DOMSTICOS
ARTCULO 53. La tenencia de animales domsticos estar regulada por el
presente Manual de Convivencia, en concordancia con las normas de los Cdigos
Nacional y Distrital de Polica. La falta de higiene correspondiente a excrementos
de perros, gatos, aves de corral y otros animales en reas comunes, ladridos y
ruidos exagerados que interrumpan la tranquilidad y seguridad de los residentes
sern objeto de sanciones por parte de la administracin. (Falta grave).
ARTCULO 54. Los propietarios de animales domsticos se hacen responsables
de todo dao o lesin que estos llegaren a causar y deben llevar o movilizar su
mascota con las medidas preventivas y de seguridad establecidas por las
autoridades competentes.
ARTCULO 55. Quien tenga mascota debe registrarla en la administracin,
existiendo el compromiso de aportar anualmente el correspondiente certificado de
vacunas.
ARTCULO 56. Se prohbe la tenencia de mascotas que no sean comnmente
consideradas como animales domsticos o de aquellos que en alguna medida
puedan poner en peligro la integridad de los residentes o visitantes.
ARTCULO 57. Los dueos y/o tenedores de animales domsticos y mascotas
deben recoger y depositar en los lugares y recipientes de basura, los excrementos
que se produzcan durante su desplazamiento por las reas comunes. Las mascotas
no podrn dejarse en zonas comunes bajo ninguna circunstancia.
ARTCULO 58. En ningn caso los animales domsticos o mascotas podrn
realizar sus necesidades fisiolgicas en las zonas comunes. En caso de registrarse
algn incidente de esta clase, el dueo o tenedor se hace responsable y deber
limpiar y lavar la zona afectada. (Ley 746 de 2002).
CAPITULO V
ENTRADA Y SALIDA DE TRASTEOS
ARTCULO 59. Sin excepcin todo propietario y/o arrendatario para poder
realizar la mudanza deber estar a paz y salvo por todo concepto con la

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Administracin, tanto cuotas ordinarias como extraordinarias, parqueaderos y

multas.
ARTCULO 60. Todo trasteo, tanto entrada como salida, deber comunicarse por
escrito a la Administracin con antelacin de tres (3) das hbiles y depositar
previamente una suma equivalente a 1/3 salario mnimo legal mensual vigente,
con el cual se garantizar la reparacin de los daos que legaran a presentarse,
ocasionados por el trasteo, a los bienes y reas comunes, depsito que ser
devuelto una vez se realice la revisin por parte del Administrador, y se constate
que no hubo daos que requieran alguna reparacin. No se permite el ingreso de
vehculos pesados o camiones de mudanzas.
ARTCULO 61. El empleado de portera para permitir la entrada o salida del
trasteo exigir el correspondiente de paz y salvo y depsito expedido por la
Administracin, y solo se podr realizar en el horario establecido de 8:00 a.m. a
5:00 pm., de lunes a sbado. Los domingos y festivos no se permitirn trasteos y
mudanzas.
CAPITULO VI
DE LA SEGURIDAD INTERNA DE LOS RESIDENTES Y LA COPROPIEDAD
ARTCULO 62. Por seguridad los nios pequeos deben ir acompaados siempre
de sus padres o personas responsables.
ARTCULO 63. Queda prohibida la entrada de vehculos de servicio pblico como
taxis o colectivos a la copropiedad, excepto en caso de personas con total
limitacin para su desplazamiento.
ARTCULO 64. Queda expresamente prohibido el ingreso a la copropiedad para el
personal que se dedique a ventas ambulantes.
ARTCULO 65. El ingreso de servicios a domicilio se autoriza siempre y cuando
utilicen la entrada peatonal, se anuncie previamente indicando el sitio de donde
viene y sea autorizado por el responsable que solicit el servicio. Se podr solicitar
que el empleado del servicio a domicilio deje un documento en portera. Si no
presenta un documento no ser autorizado su ingreso y el residente deber bajar a
la portera a recibir su domicilio.
ARTCULO 66. En vacaciones o ausencias prolongadas, los propietarios o
residentes debern informar a la administracin dicho evento, con el fin de
establecer el control de acceso al apartamento.

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ARTCULO 67. Por seguridad y sentido de pertenencia con el CONJUNTO, los

propietarios y/o residentes debern informar a la administracin o portera la
presencia de personas extraas o en actitudes sospechosas.
ARTCULO 68. No se permite la modalidad de arrendamiento de los
apartamentos por das u horas.
ARTCULO 69. Las personas que pueden entrar libremente a cualquier hora son
los propietarios o tenedores de las unidades privadas, de acuerdo con el registro
de propietarios y/o tenedores que se lleva en la Administracin, el cual debe ser
notificado al personal que atiende la portera.
ARTCULO 70. Todo paquete que salga del conjunto en poder de una persona
diferente al propietario o tenedor de unidad privada, debe ser autorizado por el
propietario y/o tenedor de la unidad visitada. Los hijos de los propietarios o
residentes no podrn sacar ningn elemento como equipos y electrodomsticos sin
autorizacin de sus padres.
ARTCULO 71. Las empleadas de servicio no podrn salir con paquetes sin ser
autorizadas por los propietarios y/o residentes, y pueden ser requisadas a la salida
(bolsos y paquetes).
ARTCULO 72. El personal de servicio de los apartamentos no puede permanecer
en las reas comunes, portera, ni en la zona peatonal de acceso a los Edificios en
reunin a ninguna hora.
ARTCULO 73. El irrespeto tanto de obra como de palabra, y desacatamiento a
las rdenes del personal de vigilancia y portera en razn de su labor ser
considerado como (Falta Grave).
CAPTULO VII
DE LA PORTERA Y ACCESO A LOS EDIFICIOS
ARTCULO 74. El servicio de portera es prestado por una firma de vigilancia
privada, las veinticuatro (24) horas del da, los siete (7) das de la semana.
Cualquier queja con respecto a este servicio debe ser dirigida a la Administracin.
ARTCULO 75. La portera es un sitio de acceso restringido, destinado solo para
el vigilante. Los guardas deben aplicar en el trato con los habitantes del Conjunto
y sus visitantes, reglas de educacin, amabilidad y respeto.
ARTCULO 76. En la portera se recibir la correspondencia y encomiendas de
tamao pequeo, las de gran tamao debern ser recibidas directamente por el

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propietario o residente.
ARTCULO 77. Por ningn motivo les est permitido leer o dejar leer a terceros la
correspondencia, revistas o peridicos que hubiesen sido dejados para los
Residentes, ya que esto se considera como violacin de correspondencia, as como
mantener estricto cuidado con la entrega de la correspondencia, de modo que no
se presenten prdidas o entregas equivocadas a otros Residentes.
ARTCULO 78. Toda persona que llegue a la copropiedad debe ser identificada
plenamente y no podr ingresar hasta tanto no haya sido autorizado su ingreso
por el propietario o residente a donde se dirige. En todo caso la autorizacin de
ingreso debe darla un adulto.
ARTCULO 79. Para los funcionarios de servicios pblicos o autoridades
jurisdiccionales que lleguen a la copropiedad, el portero deber exigir la
identificacin respectiva y confirmar su veracidad antes de permitir el acceso al
conjunto.
ARTCULO 80. Las visitas que reciba el personal de servicio domstico de las
unidades privadas no puede permanecer en el rea de portera ni en las reas
comunes, sus visitas sern atendidas en el apartamento donde trabajan si el
propietario lo autoriza, en caso contrario sern atendidas fuera del Conjunto
ARTCULO 81. Las puertas de acceso a los Edificios debern permanecer
cerradas en todo momento. La portera bajo ninguna excusa debe permanecer
sola. Los guardas deben aplicar todas las medidas de seguridad y de vigilancia
permanente en el conjunto para asegurar la tranquilidad de sus moradores.
Pargrafo Las puertas de acceso al Conjunto y a los Edificios, cuentan con
dispositivos electrnicos y los residentes deben ingresar utilizando la tarjeta
magntica que les haya sido entregada. A los visitantes se les prestar una tarjeta
exclusiva para visitantes una vez autorizado su ingreso por parte del propietario o
residente la cual debe ser devuelta a la salida.
ARTCULO 82. El empleado de portera cuenta con autorizacin amplia y
suficiente para llamar la atencin a toda persona que ejerza alguna actividad no
permitida o expresamente prohibida en el presente Manual de Convivencia.
ARTCULO 83. El empleado de Portera deber dar aviso inmediato a la
Administracin de todo dao, anomala o irregularidad de la cual tenga
conocimiento en el ejercicio de sus funciones.

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ARTCULO 84. El citfono slo puede ser manipulado por el Portero. Estos
aparatos no son para llamadas personales sino para llamadas exclusivas de inters
de los copropietarios por lo tanto las comunicaciones deben ser breves.
ARTCULO 85. Para el retiro de un bien privado por parte de terceros, los
residentes deben entregar autorizacin escrita en portera.
ARTCULO 86. El personal de vigilancia y portera, no podr suministrar
informacin de propietarios, tenedores o usuarios mientras no sean autorizados, y
por ningn motivo el portero podr ensear apartamentos para venta o arriendo.
ARTCULO 87. No est permitido guardar en la portera, armas, joyas, y en
general todo tipo de bienes de propietarios o usuarios, y si ello ocurriese ser bajo
la responsabilidad del propietario o usuario de la unidad privada.
ARTCULO 88. Los porteros deben conservar buena imagen, aseo y orden en la
portera. El bao y la cocineta para su uso deben mantenerse en condiciones
higinicas ptimas, el desaseo en estas zonas se considerar como una falta a las
labores bsicas de sus funciones.
ARTCULO 89. La cocineta de la portera est destinada exclusivamente para que
los vigilantes y empleados del Conjunto calienten sus alimentos. Por lo tanto, est
prohibido su uso a los residentes del conjunto.
ARTCULO 90. El personal de portera y vigilancia deber aportar todo lo que
este a su alcance para cumplir y hacer cumplir las normas contenidas en el
Reglamento de propiedad Horizontal y en el presente Manual de Convivencia.
CAPITULO VIII
PARQUEADEROS ART. 8 RPH
El Conjunto Residencial La Fuente cuenta con 68 parqueaderos comunales, 10
parqueaderos de Visitantes y 2 para Discapacitados.
Los parqueaderos comunales segn lo aprobado por la Asamblea General Ordinaria
del 10 de marzo del 2012, sern asignados por medio de sorteo, y por periodos de
seis meses, periodo de tiempo que puede ser modificado por el Consejo de
Administracin de llegar a considerar su conveniencia y mayor favorabilidad para
todos los potenciales beneficiarios.
ARTCULO 91. El procedimiento para la realizacin del sorteo de asignacin de
parqueaderos lo establecer el Consejo de Administracin.

15

ARTCULO 92. Para participar en el sorteo el solicitante deber estar a Paz y

Salvo con el pago de la administracin, cumplir con el reglamento de propiedad
horizontal, el Manual de Convivencia y en general mantener una buena
convivencia, y presentar los documentos requeridos por la administracin como
son:

Fotocopia de la tarjeta de propiedad a nombre del solicitante.

Cdula de ciudadana.

SOAT.

Estar registrado en la Base de Datos de la Administracin.

Foto del vehculo.

ARTCULO 93. Las personas que soliciten asignacin de parqueadero Azul
debern demostrar documentalmente su condicin para ser beneficiario de este
especial parqueadero.
ARTCULO 94. La asignacin de parqueaderos se har en primer lugar a los
solicitantes propietarios residentes en el conjunto, y en segundo lugar a los
arrendatarios de acuerdo a la disponibilidad.
ARTCULO 95. El Valor del uso del parqueadero ser el fijado por la Asamblea
General segn presupuesto aprobado.
ARTCULO 96. Se asignar un solo parqueadero para carro o para moto, pero no
para los dos usos. El beneficiario de asignacin de parqueadero que deje que su
inmueble entre en mora de ms de un mes perder el derecho y se le asignar a
otro solicitante que se encuentre en turno para asignacin.
ARTCULO 97. Los parqueaderos para visitantes, catalogados as en el
reglamento de Propiedad Horizontal, estarn disponibles para las visitas de sus
familiares o amigos desde las 9:00 AM hasta las 8:00 PM. El consejo de
Administracin analizar la conveniencia segn la demanda de uso, de asignar en
las noches algunos parqueaderos de visitantes a residentes solicitantes.
ARTCULO 99. El uso del parqueadero de visitantes tendr cobro despus de tres
horas de uso. La tarifa y forma de control ser reglamentada por el Consejo de
Administracin.
ARTCULO 99. El vehculo de visita que haya permanecido en el parqueadero las
tres horas y que ingrese por segunda vez a la copropiedad en el mismo da, ya no
tendr el beneficio de las tres horas y deber pagar el uso del parqueadero.
ARTCULO 100. Los vehculos deben quedar debidamente cerrados y con su
respectiva seguridad. De igual forma las motocicletas con sus candados
respectivos.

16

ARTCULO 101. El propietario o tenedor de un vehculo o motocicleta, ser

responsable de cualquier dao que cause con el mismo, a una persona o a otro
automotor o a un rea comn, y ser reportado por el vigilante al Administrador y
registrado en el libro de novedades del da, para la correspondiente amonestacin
sancin, pago o reparaciones a que hubiere lugar, de ser necesario deber avisar a
las autoridades competentes para dirimir los conflictos que por este motivo se
presenten.
ARTCULO 102. No se permite utilizar los parqueaderos para estacionamiento
indefinido de vehculos averiados, chocados, o indocumentados en el Conjunto,
estos debern ser llevados a los sitios correspondientes por sus dueos o
tenedores, y en caso de no efectuarse, se le dar aviso a las autoridades de
trnsito para que tomen las medidas a que haya lugar.
ARTCULO 103. Los vehculos deben ser parqueados en los sitios asignados, y
con sus respectivas seguridades. Debe evitarse el uso del pito dentro del conjunto
ya que es un factor de contaminacin auditiva.
ARTCULO 104. Los parqueaderos son exclusivamente para el parqueo temporal
de los vehculos, en ellos no estn permitidas labores de lavado, mantenimiento,
reparaciones mecnicas, depsito, zonas de juego o prcticas deportivas. En todo
caso, todo dao, suciedad y dems que sobrevengan por estas acciones sern
corregidas de inmediato por el responsable. Entindase por igual autos y motos.
ARTCULO 105. No se permitir el parqueo de vehculos diferentes al autorizado
en el parqueadero asignado sin previa autorizacin de la persona que ostenta el
derecho de utilizacin.
ARTCULO 106. La velocidad mxima permitida en los parqueaderos es de 10 km
por hora. Los vehculos deben ser parqueados de manera que los gases emanados
por el mismo no ocasionen malestar a los residentes y en el evento de una
emergencia no dificulten la salida de los dems vehculos. (Torre 4)
ARTCULO 107. En caso de dao a un vehculo por imprudencia de un menor, las
sanciones, multas o acciones legales sern responsabilidad de sus padres o de las
personas que hagan sus veces.
ARTCULO 108. Si el dao fuera ocasionado por una persona mayor, esta ser
responsable por s misma, y en caso de no llegar a un amigable acuerdo o
conciliacin el afectado y podr interponer las acciones legales a que hubiere lugar.
ARTCULO 109. No est permitido usar los parqueaderos como depsitos, para
almacenar muebles, enseres, materiales de construccin, materiales inflamables

17

etc, por el grave riesgo que implica al reducir la visibilidad y desorden que
producen.
ARTCULO 110. En los parqueaderos no se podrn lavar los vehculos o realizar
mantenimientos o reparaciones mecnicas. En el evento de que se presenten
fallas mecnicas de un automotor en las reas del Conjunto Residencial, efectu
las reparaciones mnimas y absolutamente necesarias para retirarlo o trasladarlo al
taller correspondiente para una reparacin definitiva. (Falta Leve)
ARTCULO 111. El vigilante no permitir el ingreso de vehculos diferentes al
parqueadero que se le asigno, sin previa autorizacin de la persona que lo utiliza.
ARTCULO 112. Se prohbe montar en moto o vehculos motorizados dentro del
conjunto residencial, slo podrn hacerlo para entrar o salir del mismo y tener en
cuenta que la velocidad mxima permitida en los parqueaderos ha de ser 10 km
por hora.
ARTCULO 113. Si el beneficiario de parqueadero no atiende las observaciones
verbales o escritas del administrador o Consejo de Administracin, perder el
derecho de uso del mismo.
ARTCULO 114. Est prohibido estacionar buses, busetas y en general vehculos
cuyo tamao y peso no est acorde con el uso de vivienda.
ARTCULO 115. Los vehculos deben estacionarse dentro de la demarcacin.
ARTCULO 116. Todos los vehculos con parqueadero asignado ingresaran al
conjunto por medio de la tarjeta de proximidad que se les entregara en cada
sorteo y sern responsables de esta. 25.
La perdida de la tarjeta de
proximidad vehicular tendr un costo de $20.000 Veinte mil pesos. El tenedor de
la tarjeta tendr 5 das calendario para reponerla, si al cabo del 6 da no ha
realizado la reposicin, perder el acceso al parqueadero. Si pasados 10 das
calendario no se ha repuesto la tarjeta perder el uso del parqueadero y ser
asignado a otro usuario y el valor de la tarjeta ser cargado a la cuota de
Administracin del inmueble.
CAPITULO IX
DEL USO DE LOS ASCENSORES
ARTCULO 117. Est prohibido utilizar los ascensores para el transporte de
materiales de construccin. En ningn caso se podr sobrepasar la capacidad

18

indicada en cada uno de ellos, ni en peso total ni en nmero de personas,

exigindose las responsabilidades correspondientes a que hubiera lugar en caso de
uso abusivo de estos ascensores. Quien infrinja esta prohibicin cubrir los gastos
a que hubiere lugar en caso de dao, y adicionalmente se le calificar como falta
grave.
ARTCULO 118. Por seguridad los menores de 12 aos no deben utilizar los
ascensores sin la compaa de personas mayores, de hacerlo cualquier accidente o
dao sufrido por el menor ser de la absoluta responsabilidad de los padres o
tutores del menor.
ARTCULO 119. Se debe tener especial cuidado con los controles de mando,
estos no son para jugar, no se deben retener los ascensores sin justificacin, y
deben permanecer en ptimas condiciones de aseo y conservacin, no se debe
botar basura al piso ni regar lquidos, ensuciar escribir, rayar o romper los
protectores, paredes o espejos. El que les cause dao directa o indirectamente
ser responsable del costo de su reparacin. (Falta Grave)
ARTCULO 120. En ningn caso se podr ocupar el ascensor de forma
permanente o continuada, dejando sin servicio al resto de los vecinos. (Falta
grave).
TTULO III
DE LAS SANCIONES
Es obligacin fundamental para los propietarios y tenedores a cualquier ttulo de
las viviendas privadas el cumplimiento oportuno e integral del Rgimen de
Propiedad Horizontal -ley 675 de 2001, de la adecuacin del Reglamento de
Propiedad Horizontal, del reglamento de Convivencia y de las decisiones adoptadas
por los rganos de la Administracin.
El sistema de sanciones establecido en el presente Manual de Convivencia tiene
por objeto buscar la seguridad y tranquilidad de la comunidad por medio de
normas claras y concretas de los derechos y obligaciones de hacer o no hacer que
como propietarios y residentes nos asisten por vivir en comunidad.
Por lo tanto, la nica finalidad de las sanciones aqu establecidas es la prevencin
y correccin de los actos, omisiones o hechos que perturben la tranquilidad y los
derechos de los dems Propietarios y/o Residentes. Porque el derecho de cada

uno termina donde comienza el derecho del otro.

ARTCULO 121. Objeto de las Sanciones. Prevenir actos o conductas que

atenten contra la tranquilidad y seguridad de los residentes, as como reparar el

19

dao o perturbacin sufrida por la persona en su integridad, tranquilidad o sus

bienes.
ARTCULO 122. CLASES DE SANCIONES:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)

Amonestacin Verbal o escrita, personal o pblica en cartelera.

Multa.
Decomiso.
Restriccin al uso y goce de los bienes de uso comn.
Cobro de Intereses moratorios.
Reparacin de daos causados a terceros o a los bienes comunes.
Sanciones de tipo judicial o policivo.

ARTCULO 123. CRITERIOS PARA LA IMPOSICIN DE LA SANCIN. Se

valorar la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, as como las
circunstancias atenuantes, atendiendo criterios de proporcionalidad y graduacin
de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infraccin, el dao causado y la
reincidencia.
ARTCULO 124. CRITERIOS PARA LA TASACIN DE LAS MULTAS
a) Que sea ejemplarizante.
b) Justa.
c) Proporcionada.
ARTCULO 125. Se amonestar verbalmente por primera vez cuando la falta sea
considerada LEVE. La segunda vez de la comisin de la misma falta la
amonestacin se har por escrito y pblica en la cartelera, recordando al infractor
que una segunda reincidencia constituye falta grave y ser sancionada con multa
y/o la prdida o restriccin de los derechos relacionados con la falta, citando
cuales.
ARTCULO 126. La reincidencia de las conductas consideradas como falta leve se
convertir en falta grave y dar lugar a la aplicacin de multas sucesivas.
ARTCULO 127. Cuando la falta sea considerada GRAVE, se sancionar con multa
la primera vez y si reincide se duplicara el valor de la multa cada vez que reincida.
ARTCULO 128. Se sancionar con Una (1) cuota de administracin vigente al
momento de cometerse la infraccin, cuando la falta sea grave y no est
contemplada para esa falta otra clase de sancin.
ARTCULO 129. De conformidad con el artculo 59, numeral 2 de la Ley 675 de
2001, la reincidencia dar lugar a la aplicacin de multas sucesivas duplicado su

20

valor cada vez que reincida, en ningn caso la multa puede pasar de 10 cuotas de
administracin, acumuladas.
ARTCULO 130. Para las faltas graves que den lugar a la prdida o restriccin de
derechos contemplados en el presente Manual de Convivencia, el administrador
informar al Consejo de Administracin, quien aplicando las reglas del debido
proceso analizar el caso y decidir sobre la sancin a aplicar.
ARTCULO 131. La sancin impuesta por el Consejo de Administracin podr ser
recurrida en revisin ante la Asamblea General dentro del mes siguiente a la
imposicin de la sancin, la cual decidir en la siguiente reunin ordinaria u
extraordinaria que se realice; siendo ella el mximo rgano podr ratificar, revocar
o modificar la sancin. No obstante el recurso, la sancin se aplicar hasta tanto
no sea revocada por la Asamblea cuando esta se rena con el curum necesario
para decidir.
ARTCULO 132. La restriccin se har solo al uso y goce de bienes de uso comn
no esenciales. En ningn caso se podr restringir el uso de bienes comunes
esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo.
ARTCULO 133. Cuando las medidas contempladas en el presente Manual no
sean suficientes para garantizar la armona y tranquilidad de los residentes se
acudir a las acciones de tipo policivo, por infracciones que sean remediables a
travs de estas vas y contempladas en el cdigo Nacional de Polica.
PROCEDIMIENTO PARA LA APLICACIN DE SANCIONES.
ARTCULO 134. Ejecucin de las sanciones por incumplimiento de obligaciones
no pecuniarias. Artculo 61. Ley 675/01. El administrador ser el responsable de
hacer efectivas las sanciones impuestas, aun acudiendo a la autoridad policial
competente si fuere el caso.
ARTCULO 135. Cuando ocurran los eventos previstos en el numeral 1 del
artculo 18 ley 675/01, la polica y dems autoridades competentes debern acudir
de manera inmediata al llamado del administrador o de cualquiera de los
copropietarios. (Perturbacin a la tranquilidad, riesgo contra la estabilidad o
seguridad del edificio o afectacin de la salud)
ARTCULO 136. Las actuaciones de la Asamblea General o del Consejo de
Administracin, tendientes a la imposicin de sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias, debern consultar el debido proceso, el derecho de
defensa, contradiccin e impugnacin

21

ARTCULO 137. En caso de infraccin de alguna norma del presente Manual de

Convivencia, el Administrador aplicar la correspondiente sancin, cuando haya
lugar a queja o solicitud de intervencin por parte de los afectados, o de oficio por
el administrador en ejercicio de sus funciones, siguiendo el siguiente
procedimiento:
1. Notificacin. El Administrador requerir por escrito al presunto infractor. El
requerimiento deber contener la descripcin del hecho o conducta perturbadora
objeto de aplicacin de la sancin, la gravedad de la infraccin, el dao causado si
se ha producido y si ha habido reincidencia; se indicar tambin la posible sancin
y el plazo para la respuesta o descargos.
2. El hecho debe ser comprobado por parte de la Administracin mediante la
prctica de cualquier medio probatorio legalmente aceptado.
3. El presunto infractor tendr tres (3) das hbiles para la presentacin de sus
descargos de manera escrita.
4. Con toda la informacin recopilada, el administrador evaluar la respuesta a los
cargos formulados junto con las pruebas, teniendo en cuenta la intencionalidad del
acto, la imprudencia o negligencia, as como las circunstancias atenuantes, y se
atendern los criterios de proporcionalidad y graduacin de las sanciones
contempladas en el presente Manual, de acuerdo con la gravedad de la infraccin,
el dao causado y la reincidencia. Y determinar si hay lugar a sancin, segn est
contemplada en el Manual de Convivencia.
5. Lo anterior sin perjuicio de las funciones del Comit de Convivencia quien en
caso de conflicto entre los residentes o estos y el administrador podr proponer
frmulas de arreglo o conciliacin si las partes lo solicitan.
6. El Consejo de Administracin decidir en primera instancia sobre las sanciones
que tengan que ver con la prdida o restriccin de derechos, y en segunda
instancia los dems casos que sean apelados dentro de los trminos sealados
para ello, informando al infractor mediante comunicacin escrita sobre la decisin.
7. La Asamblea General revisar las sanciones impuestas por el consejo de
Administracin que hayan sido recurridas dentro de los trminos establecidos para
ello, no obstante la sancin se aplicar hasta tanto no sea revocada por dicho
rgano.
8. Los recursos de apelacin en segunda instancia ante el Consejo de
Administracin se interpondrn dentro de los 5 das siguientes a la aplicacin de la
sancin por parte del administrador.

22

9. Los recursos en revisin ante la Asamblea General se interpondrn dentro del

mes siguiente a la imposicin de la Sancin.
10. Los recursos se presentan ante el administrador, y este dar traslado al
Consejo de Administracin para que decida en la siguiente reunin que se lleve a
cabo o lo presente a la siguiente Asamblea segn sea el caso.
ARTCULO 138. Cuando la sancin consista en multa, y no sea cancelada por el
infractor, se le facturar en el prximo periodo junto con las dems deudas que
este tenga para con la Administracin. Si despus de tres facturaciones an
persiste el no pago de dicha sancin, est podr cobrarse por va judicial, esto sin
perjuicio de la prdida del derecho de uso de parqueadero cuando sea beneficiario
del mismo.
ARTCULO 139. La imposicin de toda sancin deber estar suficientemente
motivada, la Administracin ser la responsable de hacer efectivas las sanciones
impuestas, aun acudiendo a la autoridad policial competente si fuere el caso.
ARTCULO 140. Las controversias que se presenten entre el Administrador y los
residentes de la copropiedad sern dirimidos por el Comit de Convivencia.
ARTCULO 141. Si el infractor reincide con falta calificada como grave, la
Administracin queda facultada para interponer una querella policial al propietario
o residente infractor dependiendo de la clase de falta, esto sin perjuicio de la
restriccin de uso de bienes comunes si fuere el caso.
ARTCULO 142. Todas las prohibiciones contempladas en el presente Manual
calificadas como falta GRAVE sern sancionadas con multa, esto sin perjuicio de
las acciones judiciales o policivas a que haya lugar si no cesa inmediatamente la
perturbacin.
ARTCULO 143. Las sanciones sern aplicadas no solo por la realizacin de
conductas consideradas como prohibidas u obligaciones de no hacer, sino a todas
las que de una u otra manera vulnere las disposiciones contempladas en el
presente Manual convivencia como sera el incumplimiento a las obligaciones de
hacer, contenidas en los diferentes captulos de ente Manual.
ARTCULO 144. Multas inmediatas. Las siguientes faltas al Manual de
Convivencia sern objeto de aplicacin de multa inmediata, la cual se incluir en el
siguiente recibo de administracin. Para imponer dichas multas basta con un
medio probatorio simple. Sern consideradas infracciones que dan aplicacin a
multas inmediatas las siguientes:

23

a) Inasistencia a las Asambleas: La inasistencia a cualquier Asamblea General

Ordinaria o Extraordinaria de propietarios conlleva la aplicacin de una
multa inmediata, equivalente a Una (1) de la cuota de Administracin
vigente.
b) Irrupcin a la seguridad y/o a la tranquilidad de los habitantes del Conjunto,
equivalente a Una (1) cuota de Administracin vigente. (Escndalos o
actos de inseguridad)
c) El uso de cualquier rea comn de los edificios, como halls, pasillos,
portera, parqueaderos, como zonas de esparcimiento, juego o recreacin,
etc, en cuanto atentan contra la tranquilidad y seguridad de los habitantes.
Si al primer llamado de atencin por parte del personal de vigilancia no es
corregida la falta y se persiste en ella. Multa equivalente a Una (1) cuota de
Administracin vigente.
ARTCULO 145. Impugnacin de decisiones, se exceptan de la impugnacin las
decisiones por medio de las cuales se impongan sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias. De conformidad con lo preceptuado en el pargrafo
del artculo 49, de la Ley 675 de 2001.
TTULO IV
ORDEN JERRQUICO DE LOS ORGANOS ADMINISTRATIVOS DEL
CONJUNTO RESIDENCIAL LA FUENTE (Art. 56 y 57 RPH)
La Asamblea General
El Consejo de Administracin
El Administrador.
Cada uno de los rganos de administracin tiene las facultades especficas
sealadas en el Reglamento de Propiedad Horizontal, as:
ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS
ARTCULO 146. La Asamblea General de Propietarios es la mxima autoridad del
Conjunto Residencial LA FUENTE, y est integrada por todos los Propietarios. Se
rene como mnimo una vez al ao. Art. 58 - 72 RPH
ARTCULO 147. La Asamblea General se reunir ordinariamente por lo menos
una vez al ao, en la fecha sealada en el reglamento de propiedad horizontal y,
en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada
perodo presupuestal; con el fin de examinar la situacin general de la persona
jurdica, efectuar los nombramientos cuya eleccin le corresponda, considerar y

24

aprobar las cuentas del ltimo ejercicio y presupuesto para el siguiente ao. La
convocatoria la efectuar el administrador, con una antelacin no inferior a quince
(15) das calendario.
ARTCULO 148. La Asamblea General se reunir en forma extraordinaria cuando
las necesidades imprevistas o urgentes del conjunto as lo ameriten, por
convocatoria del Administrador, del Consejo de Administracin, del Revisor Fiscal o
de un nmero plural de propietarios de bienes privados que representen por lo
menos la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.
ARTCULO 149. FUNCIONES DE LA ASAMBLEA ( Art. 71. RPH)
Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de
ingresos y gastos que debern someter a su consideracin el Consejo
Administrativo y el Administrador.
Aprobar el presupuesto anual del conjunto y las cuotas para atender las
expensas ordinarias o extraordinarias, as como incrementar el fondo de
imprevistos, cuando fuere el caso.
Nombrar y remover libremente a los miembros del Comit de Convivencia
para perodos de un ao.
Elegir y remover los miembros del consejo de administracin y, al Revisor
Fiscal para los perodos de un ao.
Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.
Decidir la desafectacin de bienes comunes no esenciales y autorizar su
venta o divisin cuando fuere el caso, y decidir en caso de duda, sobre el
carcter de esencial o no de un bien comn.
Decidir la reconstruccin del edificio o conjunto, de conformidad con lo
previsto en la ley 675/01.
Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo de administracin,
sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones
previstas en el Rgimen de Propiedad Horizontal y en el Reglamento de
propiedad horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho de
defensa consagrado para el caso en el respectivo Reglamento de Propiedad
Horizontal y/o Manual de Convivencia.
Aprobar la disolucin y liquidacin de la persona Jurdica.

25

 Otorgar autorizacin al administrador para realizar cualquier erogacin con

cargo al Fondo de Imprevistos de que trata la ley 675 de 2001.
Revisar las decisiones del Consejo de Administracin sobre imposicin de
sanciones, pudiendo confirmarlas, modificarlas o revocarlas
Las dems funciones fijadas en la ley 675 de 2001, los Decretos
reglamentarios de la misma, el Reglamento de Propiedad Horizontal y el
presente Manual de Convivencia.
La Asamblea General podr delegar en el Consejo de Administracin, las
funciones indicadas en el numeral 3 del presente artculo. De conformidad
con el Pargrafo del Artculo 38 del Rgimen de Propiedad horizontal.
EL CONSEJO DE ADMINISTRACIN. Art. 73- 76 RPH
El Consejo De Administracin: es un rgano intermedio entre la asamblea y el
administrador, con funciones de control, direccin e interpretacin. Estar
integrado cinco (5) miembros principales y cinco (5) suplentes personales elegidos
por la Asamblea General, los cuales debern ser Propietarios de unidades privadas.
PARGRAFO PRIMERO art. 73. RPH. No podr ser miembro del Consejo de
Administracin quien no sea Copropietario del Conjunto.
Los miembros del Consejo de Administracin deben ser ejemplo de buenos
ciudadanos por lo que se espera de ellos un comportamiento ejemplar en todas
sus actuaciones y conductas de buena convivencia, por lo mismo no podrn ser
elegidos quienes incumplan las disposiciones del Manual de Convivencia o el
Reglamento de Propiedad Horizontal.
ARTCULO 150. FUNCIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIN. Art. 76
RPH
1. Tomar las determinaciones en orden a que la persona jurdica cumpla sus
fines, de acuerdo con lo previsto en el Reglamento de Propiedad Horizontal.
2. El Consejo de Administracin deber aprobar previamente los actos o
contratos que pretenda celebrar el administrador cuando su cuanta sea
superior a cuatro (4) salarios mnimos legales mensuales.
3. Asistir a las reuniones programadas para conocer la evolucin de la
Administracin, los programas que se deben adelantar, los problemas que se
estn presentando en el conjunto y revisar la ejecucin presupuestal.
4. Llevar a las reuniones las iniciativas e inquietudes que les hayan formulado

26

los copropietarios junto con la posible solucin.

5. Dictar reglamentos de convivencia los cuales sern de obligatorio
cumplimiento para todos los residentes y personal que labore en el
conjunto. Numeral 4. y Pargrafo del art. 76 RPH
6. Seleccionar y Contratar al Administrador de la Copropiedad.
7. Vigilar la Administracin del Conjunto.
8. Proponer a la Asamblea programas viables y sustentados para mejoras o
reparaciones en los bienes comunes.
9. Autorizar al Administrador para la contratacin de empresas o profesionales
cuando se requiera su participacin, sin que ello implique sustituirlo en sus
funciones y responsabilidades.
10. Autorizar al administrador para la convocatoria a las distintas formas de
Asamblea o reuniones extraordinarias.
11. Poner en consideracin de la Asamblea General de propietarios el
presupuesto presentado por el Administrador
12. Examinar y aprobar en primera instancia los informes de ingresos y egresos
que presente el Administrador y las cuentas y balances que se han de
presentar a consideracin de la Asamblea General de Propietarios.
13. Rendir anualmente a la Asamblea un informe de sus actividades.
14. Acompaar y colaborar con el administrador en los requerimientos que se
hagan a los copropietarios o tenedores morosos por el incumplimiento de
sus obligaciones.
15. Ejercer las funciones que le delegue la Asamblea General, cumplir y hacer
cumplir las decisiones de esta.
16. En General ejercer todas aquellas funciones que no estn adscritas a otros
organismos o funcionarios administrativos.
17. Darse su propio Reglamento.
ARTCULO 151. El Consejo de Administracin podr dictar Manuales de
Convivencia que sern de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios y
residentes del conjunto, sin perjuicio de las dems facultades que el Reglamento

27

de Propiedad Horizontal y la Ley le Confieren. PARGRAFO PRIMERO: Art. 76

ARTCULO 152. La inobservancia a las disposiciones de los Manuales de
Convivencia que dicte el consejo de Administracin har responsable al propietario
o residente que los incumpla, de las sanciones no pecuniarias. De conformidad con
el Reglamento de Propiedad Horizontal y la Ley. Pargrafo segundo Art. 76 RPH
EL ADMINISTRADOR ART. 77-80 RPH
ARTCULO 153. El Administrador es el representante legal de la persona jurdica
del conjunto Residencial LA FUENTE. Tiene facultades de: ejecucin, conservacin,
representacin y recaudo, o sea que con ejecucin a las leyes y costumbres
comerciales y civiles, rene en si funciones jurdicas de mandatario, depositario,
gerente, secretario y tesorero, susceptibles de ejercicio personal nico o delegable
parcialmente bajo su responsabilidad, previo consentimiento del Consejo de
Administracin.
ARTCULO 154. Los actos y contratos que celebre el administrador en ejercicio
de su mandato, se radicaran en cabeza del Conjunto Residencial LA FUENTE,
siempre y cuando se ajuste a La ley al Reglamento.
ARTCULO 155. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR ART. 78 RPH. Segn
la Ley 675 de 2001 las siguientes son las funciones bsicas para los
administradores de Propiedad Horizontal:
1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a
su aprobacin el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio
anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes
al nuevo ejercicio anual, incluyendo primas de seguros.
2. Llevar bajo su responsabilidad, los libros de Actas de la Asamblea y de
registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa
al conjunto.
3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes, las Actas de la
Asamblea General y del Consejo de Administracin, preparar y someter a
consideracin del Consejo de Administracin las cuentas anuales, el informe
para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos
y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio
anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecucin presupuestal.
4. Llevar la contabilidad del conjunto.

28

5. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona

jurdica que surgen como consecuencia de la desafectacin de bienes
comunes no esenciales y destinarlos, a los fines autorizados por la
Asamblea General de Propietarios.
6. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administracin,
conservacin y disposicin de los mismos de conformidad con las facultades
y restricciones fijadas en el Reglamento de Propiedad Horizontal.
7. Cobrar y recaudar las cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y
cualquier obligacin de carcter pecuniario a cargo de los propietarios u
ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando
oportunamente el cobro judicial de las mismas.
8. Elevar a escritura pblica y registrar las reformas al Reglamento de
Propiedad Horizontal aprobadas por la Asamblea General de propietarios, e
inscribir ante la entidad los actos relacionados con la existencia y
representacin legal de la persona jurdica.
9. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurdica y conceder
poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.
10. Notificar a los propietarios de bienes privados, las sanciones impuestas en
su contra por la Asamblea General o el Consejo de Administracin, por
incumplimiento de obligaciones.
11. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones
previstas en esta Ley 675 de 2001, en el Reglamento de Propiedad
Horizontal, el presente Manual de Convivencia y en cualquier reglamento
interno expedido por la Asamblea General o el Consejo de Administracin,
una vez se encuentren ejecutoriadas.
12. Expedir paz y salvo de cuentas con la administracin del edificio o conjunto
cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de
dominio particular.
13. Solicitar al Consejo de Administracin autorizacin para celebrar actos o
contratos cuya cuanta sea superior a cuatro (4) salarios mnimos.
14. Las dems funciones previstas en la Ley, el Reglamento de Propiedad
Horizontal, el presente Manual de Convivencia, as como las que defina la
Asamblea General de Propietarios.

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ARTCULO 156. Las personas que voluntariamente deseen apoyar la realizacin

de actividades y/o programas para los habitantes del conjunto lo harn bajo la
coordinacin del Administrador, ya que son funciones propias de la administracin,
y l es el responsable ante la Asamblea, el Consejo de Administracin y los Entes
de Control.

CAPITULO V
EL REVISOR FISCAL
ARTCULO 157. El conjunto de uso residencial podr contar con Revisor Fiscal, si
as lo decide la Asamblea General de Propietarios. En este caso, el revisor fiscal
podr ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto y ser
elegido por la Asamblea General de Propietarios para un periodo de un ao.
ARTCULO 158. FUNCIONES DEL REVISOR FISCAL
1) Cerciorarse de que las operaciones que se celebren o cumplan por cuenta de la
administracin se ajustan a los estatutos, a las decisiones de la Asamblea Genera y
del Consejo de Administracin.
2) Dar oportuna cuenta por escrito, a la Asamblea en caso de advertir presuntas
irregularidades en los rganos de la Administracin.
4) Velar por que se lleven regularmente la contabilidad y las Actas de las reuniones
de la Asamblea.
5) Inspeccionar asiduamente los bienes de la Comunidad y procurar que se tomen
oportunamente las medidas de conservacin o seguridad de los mismos.
6) Practicar las inspecciones y solicitar los informes que sean necesarios para
establecer un control permanente sobre los estados financieros.
7) Autorizar con su firma cualquier balance que se haga, con su dictamen o
informe correspondiente.
8) Convocar a la Asamblea o al Consejo de Administracin a reuniones
extraordinarias cuando lo juzgue necesario.
9) Cumplir las dems atribuciones que le sealen las leyes o los estatutos y las
que, siendo compatibles con las anteriores, le encomiende la Asamblea General o

30

el Consejo de Administracin.
DE LA SOLUCIN DE CONFLICTOS Art. 94 RPH
ARTCULO 159. Estarn a cargo del Comit de Convivencia, el cual estar
integrado por un nmero mnimo de tres (3) miembros elegidos por la Asamblea
General de Propietarios o por el Consejo de Administracin por delegacin, para un
periodo de un ao.
ARTCULO 160. La funcin principal de este comit es la de actuar como
mediador en las controversias originadas entre los residentes del Conjunto o entre
estos y los rganos de Direccin y Control de la Persona Jurdica.
ARTCULO 161. El Comit de Convivencia podr proponer frmulas de arreglo
tendientes a lograr un acuerdo amistoso entre las personas involucradas en la
controversia, en procura del bienestar de la comunidad; para lo cual debe indagar
sobre los hechos y convocar a las partes en conflicto presentando frmulas de
arreglo para dar una solucin prudente y cordial, a fin de disminuir las tensiones y
desavenencias entre los residentes o entre estos y el Consejo de Administracin o
el Administrador.
ARTCULO 162. El Comit de Convivencia podr mediante programas o espacios
pedaggicos fortalecer las relaciones armnicas entre los residentes fomentando la
solidaridad, y as mejorar la calidad de vida de los habitantes del Conjunto.
ARTCULO 163. El Comit de Convivencia deber presentar informes peridicos
de su actuar al Consejo de Administracin. Este comit no podr imponer
sanciones.
ARTCULO 164. Los miembros del Comit de Convivencia deben ser ejemplo de
buenos ciudadanos por lo que se espera de ellos un comportamiento ejemplar en
todas sus actuaciones y conductas de buena convivencia, por lo mismo no podrn
ser elegidos quienes incumplan las disposiciones del Manual de Convivencia y/o el
Reglamento de Propiedad Horizontal.
En Bogot a los 2 das del mes de marzo de 2013, la Asamblea General de
Propietarios del Conjunto Residencial La Fuente- La Felicidad, aprueba el presente
Manual de Convivencia, el cual regir a partir de la fecha y renueva cualquier otro
documento que existiese para este propsito que le sea contrario.

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PROPUESTAS DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIN A CONSIDERACIN

DE LA ASAMBLE GENERAL.
PRIMERA PROPUESTA.
1. Respetuosamente se somete a consideracin de la Asamblea General facultar al
Consejo de Administracin para recibir y aceptar las renuncias de los miembros del
Consejo de Administracin que habiendo sido elegidos por la Asamblea General
presentaren posteriormente renuncia escrita, o para relevarlos por abandono de
sus cargos.
La anterior, solicitud se hace en razn a las situaciones vividas al interior del
Consejo de Administracin respecto al abandono de los cargos y en otros casos las
renuncias presentadas en forma irrevocable por varios miembros del Consejo, lo
cual le gener incertidumbre en dicho rgano, en el sentido de si poda o no
aceptar tales renuncias o excluir a quienes abandonaron los cargos para los cuales
fueron elegidos, y recomponerse como organizacin para cumplir con los fines de
la persona jurdica, sin extralimitarse en sus funciones.
Y, teniendo en cuenta que sera muy desgastante y oneroso celebrar una
asamblea con el qurum decisorio necesario cada vez que un miembro del Consejo
de Administracin presenta renuncia o abandona el cargo, pues siendo un cargo
adhonorem no se puede obligar a nadie a permanecer en l, pero tampoco dicho
rgano administrativo puede quedar amarrado.
2. Igualmente se somete a consideracin de la Asamblea General que como
sancin para quienes hayan abandonado sus cargos o hayan presentado renuncia
no puedan ser elegidos miembros del Consejo de Administracin durante los tres
periodos o aos siguientes al abandono o renuncia del cargo. Toda vez, que
cuando se acepta un cargo para el cual ha sido elegido, se asume un compromiso

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de responsabilidad.
3. Se sugiere adems, que las personas que se postulen para el Consejo de
Administracin o Comit de Convivencia, sean preferiblemente residentes en el
Conjunto, esto sin desconocer ni mucho menos los derechos de todos los
propietarios, solo que en la prctica quienes no residen en el conjunto, de una
parte terminan abandonando sus cargos y por otra desconocen las problemticas y
necesidades de la comunidad sobre la cual deben tomar decisiones.
SEGUNDA PROPUESTA.
Respetuosamente se somete a consideracin de la Asamblea General, con base en
las facultades contenidas en el pargrafo del artculo 38 del Rgimen de Propiedad
Horizontal delegar en el Consejo de Administracin la eleccin y remocin del
Comit de Convivencia.
En razn a que siendo el Consejo de Administracin el rgano administrativo
encargado de hacer cumplir las decisiones de la Asamblea, y de examinar los
informes que le debe presentar el comit de convivencia sobre sus actuaciones,
esto facilitara la intervencin del consejo ante dicho comit cuando se estime
necesario y no tener que esperar a que se rena la asamblea, ya que en la prctica
la remocin de un miembro se vuelve casi imposible.
La anterior, solicitud se hace por la necesidad sentida durante el periodo que est
terminando, en donde el Consejo se sinti limitado para actuar ante las situaciones
presentadas con el funcionamiento del Comit de Convivencia, el cual tuvo muchos
inconvenientes por falta de reglas claras y por el desconocimiento de sus
funciones, razn por la cual en repetidas oportunidades algunos de sus miembros
solicitaron la intervencin del Consejo de Administracin para dirimir sus conflictos
internos y desacuerdos entre los miembros de dicho Comit.
Para lo cual el Consejo de Administracin se sinti impotente para tomar decisiones
por temor a extralimitarse en sus funciones. Pues en oportunidades, se
presentaron quejas personales utilizando el nombre del comit de convivencia, e
incumpliendo disposiciones contempladas en el Reglamento de Propiedad
Horizontal, llegando a perturbar la administracin, conductas inaceptables y menos
en quienes tienen como funcin principal procurar las relaciones armnicas entre la
comunidad.
Este comportamiento inapropiado desde luego no fue de todos los miembros de
dicho Comit, el cual fue muy proactivo en la realizacin de eventos, los cuales
fueron apoyados por el Consejo y la Administracin.

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Consideraciones para los postulantes al comit de Convivencia Y Consejo de

Administracin.
Vocacin de servicio
Disponibilidad de tiempo.
Actitud Democrtica y conciliadora.
INDICE GENERAL
Introduccin
TITULO I
Principios Y Reglas De Convivencia
a) Principios Generales Para La Convivencia
b) Reglas Bsicas Que Debemos Aprender Para La Convivencia Social
TITULO II
CAPTULO I
Derechos
Obligaciones De Hacer
Prohibiciones U Obligaciones De No Hacer
CAPTULO II
Aseo, Uso Y Conservacin De Las reas Comunes
CAPTULO III
Reparaciones Locativas
CAPTULO IV
Sobre La Tenencia De Animales Domsticos
CAPTULO V

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Entrada Y Salida De Trasteos

CAPTULO VI
De La Seguridad Interna De Los Residentes Y La Copropiedad
CAPTULO VII
De La Portera Y Acceso A Los Edificios
CAPITULO VIII
Parqueaderos
CAPITULO IX
Del Uso De Los Ascensores
TTULO III
De Las Sanciones
Procedimiento Para La Aplicacin De Sanciones.
TTULO IV
Orden Jerrquico De Los rganos Administrativos .
Asamblea General De Propietarios
El Consejo De Administracin.
El Administrador
CAPITULO V
El Revisor Fiscal
CAPITULO VI
De La Solucin De Conflictos

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