Las anotaciones preventivas y

bloqueo registral Es el asiento

provisional que se hace en los
Registros Pblicos para asegurar el
cumplimiento de los fallos judiciales
o la eficacia de cualquier derecho
real que an no puede ser inscrito
en forma definitiva.

DERECHO
NOTARIAL Y
REGISTRAL
ANOTACIONES PREVENTIVAS Y
BLOQUEO REGISTRAL
Marco Romero Aliaga
Marvin Avila Rupay

INTRODUCCION

En el concepto de Ramn Mara Roca Sastre, anotacin preventiva es el asiento principal,

provisional y en general positivo, que se practica en los libros de inscripciones y que tiene por
objeto asegurar las resultas de un juicio, garantizar un derecho perfecto, pero no consumado, o
preparar un asiento definitivo. Las anotaciones preventivas estn previstas en el Captulo III
del Reglamento General de Los Registros Pblicos, el mismo que en su Art. 64 las define como
asientos provisionales y transitorios que tiene como finalidad reservar la prioridad y advertir
la existencia de una eventual causa de modificacin del acto o derecho inscrito.
El hecho de que exista una anotacin preventiva no impide extender otros asientos en la partida
registral, salvo que el contenido mismo de la anotacin preventiva o la disposicin legal que la
regula expresamente establezca lo contrario. Como veremos con ms detalle en el desarrollo de
esta sesin, interesante es que inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada con la
anotacin preventiva, surtir sus efectos desde la fecha del asiento de presentacin, no del
ttulo que contiene el acto o derecho, sino del asiento de presentacin de la anotacin

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I. ANOTACIONES PREVENTIVAS Y BLOQUEO REGISTRAL

1.1. ANOTACIONES PREVENTIVAS

1.1.1. CONCEPTO:

Las anotaciones preventivas son asientos provisionales y transitorios que tiene por finalidad
reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificacin del acto o
derecho inscrito.

1.1.1.1. CLASES DE ANOTACIONES PREVENTIVAS

1. Las demandas y dems medidas cautelares

2. Las resoluciones judiciales que no den mrito a una inscripcin definitiva
3. Los ttulos cuya inscripcin no puede efectuarse por no estar inscrito el derecho de
donde emane.
4. Los ttulos cuya inscripcin no pueda realizarse por que adolecen de defecto
subsanable.
5. Los ttulos que en cualquier otro caso deben anotarse conforme a disposiciones
especiales.

Las anotaciones preventivas a que se refieren los numerales 3 y 4 proceden nicamente en el

Registro de Propiedad Inmueble y respecto de los actos sealados en los numerales 1 al 6 del
Art. 2919 del Cdigo Civil.

Dicha anotacin se extiende a solicitud de parte luego de formulada la correspondiente

observacin y tiene una vigencia de un ao, contado a partir de la fecha del asiento de
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presentacin. Vencido dicho plazo caduca de pleno derecho. En estos supuestos, al extender la
anotacin preventiva, el Registrador deber consignar expresa y claramente dicho carcter, el
defecto que motiva su extensin, el plazo de caducidad, la indicacin de que vencido el mismo
la anotacin no surtir ningn efecto y cualquier otra precisin que impida que los terceros
sean inducidos a error.

1.1.2.2. EFECTOS DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS

La existencia de una anotacin preventiva no determina la imposibilidad de 296 publicitados

en la partida registral, salvo que el contenido mismo de la anotacin preventiva o la disposicin
normativa que la regula establezca expresamente lo contrario.

1.1.2.3. CLASES DE CANCELACIN

La cancelacin de las anotaciones preventivas podr ser de carcter: TOTAL O PARCIAL.

La cancelacin total de las anotaciones preventivas se extiende:

a) Cuando se extingue totalmente el bien, la persona jurdica o el derecho inscrito.

b) Cuando se declara la nulidad del ttulo en cuya virtud se hayan extendido.
c) Cuando se declara la nulidad de la anotacin preventiva por falta de alguno de los
requisitos esenciales establecidos en el Reglamento correspondiente, sin perjuicio de
los supuestos de rectificacin de asientos previstos en el Reglamento General de los
Registros Pblicos.
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d) Cuando se haya producido la Caducidad de la anotacin preventiva por mandato de la

Ley o por el transcurso del tiempo previsto en ella;
e) Cuando por disposiciones especiales se establezcan otros supuestos de cancelacin
distintos a los previstos en los literales precedentes.

1.2. EL BLOQUEO REGISTRAL

En nuestro ordenamiento el riesgo del que comentbamos en la introduccin, se evita a travs

de una eficacia retroactiva de la futura inscripcin, la misma que se computa desde el ingreso
en el registro de una reserva de prioridad acompaado por el documento privado que sustenta
la transferencia (minuta). Este bloqueo se considera una anotacin preventiva de breve
duracin (60 das), siendo que en ese lapso debe formalizarse el documento pblico notarial de
la transferencia o en caso contrario, la anotacin caduca automticamente. De acuerdo con una
de las clasificaciones vistas en el apartado anterior, el bloqueo registral es una tpica anotacin
que publica sin constituir, anunciando un derecho real al que falta la documentacin pblica.

En conclusin, el bloqueo registral es una anotacin preventiva que se realiza en la partida de

inscripcin de un inmueble con la finalidad de asegurar y garantizarla efectividad de un
derecho reconocido, pero todava no consumado, es decir, es una medida precautoria que
asegura la eficacia de un derecho real, que en el momento de la anotacin, no puede ser inscrito
en forma definitiva.

1.2.1. PROCEDIMIENTO:

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Para una anotacin en el Registro, se requiere:

a) Solicitud del Notario que debe ser en el trmino de 24 horas de ingresado el instrumento a su
oficio.
b) Debe acompaarse copia del instrumento pertinente (minuta firmada por los contratantes)
c) El notario est obligado a comunicar a los Registros, previa verificacin de la limpieza de la
partida, es decir que el inmueble a bloquearse no debe tener ningn gravamen (Art. 3 del D.
Ley N 18278) ahora dicho artculo fue sustituido por el D. Ley 20198, modificado por la Ley
N 26481, que suprime la palabra limpieza, quedando solo previa verificacin de la partida lo
que da a entender que puede bloquearse inmuebles
que tienen gravmenes.

1.2.2. DURACIN Y EFECTOS

Trmino del bloqueo:

Ser de 60 das computados a partir del ingreso al Registro del aviso que del notario, ste
puede levantarse antes de dicho trmino.

Efectos del bloqueo:

Son los siguientes:

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a. Durante la vigencia del trmino de 60 das en que se present al diario el oficio notarial,
no podr extenderse ninguna inscripcin que no sea del contrato para el cual se solicit
dicha medida.
b. La existencia del bloqueo no impide la presentacin de ttulos en el diario referentes al
mismo inmueble. Dichos ttulos podrn ser inscritos despus de inscrito el acto o
contrato que ha dado lugar a la anotacin preventiva del bloqueo.
c. La inscripcin solamente podr realizarse cuando no exista incompatibilidad entre el
contrato favorecido con el bloqueo y el ttulo posteriormente presentado. En todo caso,
la prioridad correspondiente al ttulo citado en primer lugar.

Los efectos de la inscripcin del acto o contrato a que se refiere el aviso notarial, se
retrotraern a la fecha y hora del asiento de presentacin del aviso.

El bloqueo caducar automticamente al trmino del plazo establecido en el plazo de 60 das,

sin requerirse de solicitud de parte interesada, asiento registral, resolucin judicial, ni trmite
alguno, para considerar extinguidos sus efectos.

Antes de dicho trmino slo caducar en los siguientes casos:

a. Si se inscribe el acto o contrato material del bloqueo.

b. Si lo solicita el contratante o lo contratantes en cuyo favor se estableci el bloqueo; y.
c. Cuando sea ordenado judicialmente.

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CONCLUSION

El bloqueo registral es una especie de anotacin preventiva que se efecta en la partida o asiento
registral de un bien inmueble, cuya realizacin impide la inscripcin de todo acto o contrato
respecto de ese inmueble cuando sea posterior a la anotacin del bloqueo y durante la vigencia
del mismo; teniendo por finalidad asegurar la efectividad de la inscripcin definitiva del derecho
reconocido pero an no consumado.

La naturaleza de este acto jurdico de carcter registral es la de ser, como se dijo antes, una
anotacin preventiva con calidad de medida precautelara. Esta naturaleza permite al bloqueo
registral hacer efectiva una reserva de prioridad durante determinado tiempo, para la salvaguardar
la

inscripcin

definitiva

de

un

acto

contrato

con

efectos

reales.

Los Objetivos del Bloqueo son la de Asegurar la inscripcin definitiva de un acto o contrato que
contiene un derecho reconocido pero an no consumado; Impedir la inscripcin o anotacin de
cualquier carcter, que se desee efectuar con posterioridad al bloqueo o mientras el mismo se
encuentre vigente; Conceder la reserva de prioridad respecto de los actos o contratos que sean
presentados para su inscripcin con posterioridad; Dar noticia o poner en conocimiento de todos,
en virtud del principio de publicidad, sobre la existencia de un derecho reconocido pero an no
consumado, es decir que se encuentra en proceso de inscripcin definitiva.

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