Professional Documents
Culture Documents
PRIVIND IMOBILUL
SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27 ET 8
INSCRIS IN CF 153417-C1-U1 ORADEA NR TOP 4029/26/27
INTOCMIT
ec. Cosmin Petru TENT
nr. leg. 16597
ORADEA 2013
RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL
Stimate beneficiar
Referitor la evaluarea proprietii imobiliare situate n Oradea, str Cerbului nr 7 bl C
17 ap 27 et 8, va comunicam urmatoarele:
- proprietatea evaluat reprezinta un spatiu de locuit de tip apartament de doua camere, cu
o suprafata utila de 52 mp, inscris in CF 153417-C1-U1 Oradea nr top 4029/26/27
- cldirea care adpostete imobilul in cauza este un bloc de locuinte cu regim de inaltime
P+8, amplasata in zona mediana periferica a mun Oradea, in str Cerbului nr 7, strada
perpendiculara pe cal Clujului, pe malul stang al Crisului Repede, vecinatatile fiind constituite
din blocuri de locuinta. Cladirea are o vechime de aproximativ 18 ani. Parterul cladirii este
ocupat de spatii comerciale, iar partea superioara cuprinde spatii de locuit.
- evaluarea a fost solicitat pentru estimarea valorii de pia a proprietii imobiliare n
vederea vanzarii in cadrul procedurii de reorganizare a SC SCOUT SRL
- obiectul evalurii, descris n continuare n prezentul raport, se extinde asupra
apartamentului de locuit cu teren aferent n suprafa de 12 mp, apartament care are o
suprafata determinata, inscrisa in CF dupa cum urmeaza: :
- suprafaa util:
52,00 mp
RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL
Aceast estimare are in vedere caracteristicile intrinseci ale proprietatii, amplasarea, etc.
Datele prezentate, analiza, concluziile i opinia evaluatorului sunt n limita ipotezelor
considerate, conditiilor specifice i nu sunt influentate de nici un alt factor. Ele sunt corecte i
adevrate n limita informatiilor existente n documente i constatate cu ocazia inspectarii
proprietatii i a analizei pietei imobiliare din municipiul Oradea.
Raportul a fost pregtit pe baza standardelor, recomandrilor i metodologiei de lucru
recomandate de ctre UNEVAR (Uniunea Nationala a Evaluatorilor din Romania).
Cu deosebita stima
ec.Tent Cosmin Petru
RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL
INTRODUCERE
RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL
CURSURI ABSOLVITE:
-
RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL
RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL
b. Conditii limitative
orice proportie din valoarea totala estimata in cadrul acestui raport intre teren
si constructie este aplicata numai pentru utilizarea luata in considerare. Valorile separate
pentru teren si pentru constructii nu au voie sa fie utilizate in alte evaluari si daca sunt
utilizate nu sunt valabile
posesia acestui raport sau a unei copii nu da dreptul de a-l face public
continutul acestui raport atat in totalitate cat si in parte nu va fi difuzat in
public, prin publicitate, stiri sau medii de informare, fara aprobarea prealabil scrisa a
evaluatorului
evaluatorul presupune ca cel ce citeste sau utilizeaza prezentul raport de
evaluare are la dispozitie copii ale planurilor si ale contractelor ce au ca subiect proprietatea
datele, informatiile si continutul acestui raport sunt confidentiale, ele nu vor
putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor putea fi transmise sau utilizate decat in
scopul specificat in lucrare
evaluatorul prin natura muncii sale nu este obligat sa ofere consultanta sau sa
depuna marturie in instanta, in afara cazului in care a fost convenita scris si prealabil
estimarile facute pentru valoarea prezenta sunt bazate pe conditiile actuale
ale pietei, pe factorii anticipati ai cererii pe termen scurt si o economie stabila in continuare;
prin urmare aceste previziuni se pot schimba functie de conditiile viitoare
toate elementele de previziune privind exploatarea viitoare a proprietii
imobiliare au la baz condiiile cererii i ofertei existente n momentul elaborrii raportului de
evaluare; aceste previziuni pot suferi modificri n funcie de condiiile viitoare ale mediului
economico-social
la dispozitia evaluatorului a fost pus un CF din 2012 si totodata mentionez ca
nu am beneficiat de nici un fel de schita releve sau cad
RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL
6. Moneda raportului
Moneda raportului de evaluare este RON echivalent EUR, la cursul de schimb al BNR
la data raportului de evaluare.
7. Modalitati de plata
Valorile prezentate ca opinii in prezentul raport de evaluare, reprezinta valoarea justa a
activului imobiliar, evaluata si considerata a fi platita integral, fara conditii de plata deosebita
(rate, leasing).
8. Inspectia proprietatii
Inspectia imobilului a fost efectuata la data de 18 martie 2013, in prezenta
proprietarului, iar valorile estimate in raport sunt valabile la aceasta data.
Valorile estimate sunt valabile la data precizata in raport si respectiv atata timp cat
conditiile specifice nu sufera modificari de natura sa influenteze opiniile prezentate.
Cu ocazia efectuarii inspectiei, au fost preluate informatii referitoare la proprietatea
evaluata, a fost analizata, s-au realizat descrieri, s-a fotografiat proprietatea.
RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL
9. Riscul evaluarii
Riscul in evaluare apare doar in conditiile modificarii pietei imobiliare.
RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL
10
RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL
11
RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL
Analiza cererii
Pe pietele imobiliare, cererea reprezinta numarul dintr-un anumit tip de proprietate
pentru care se manifesta dorinta pentru cumparare sau inchiriere, la diferite preturi, pe o
anumita piata, intr-un anumit interval de timp.
In cazul proprietatii analizate, luand in considerare tipul definit, analiza cererii are la
baza cererea manifestata pentru apartament cu doua camera in bloc de locuinte, situate in zon
mediana a mun Oradea
Cererea se manifesta mai ales pentru proprietati in zonele linistite ale orasului, zone
rezidentiale, la care accesul sa fie facil, sa fie dotate cu utilitati si sa aiba o stare tehnica buna.
Cererea de proprietati imobiliare este moderata, fiind foarte sensibila la cresterea preturilor si
modalitatile de finantare.
Analiza ofertei
Pe piata imobiliara, oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este
disponibil pentru vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita
perioada de timp, precum si stocul de proprietati existente in faza de proiect. Existenta ofertei
pentru o anumita proprietate la un anumit moment, anumit prt si un anumit loc indica gradul
de raritate a acestui tip de proprietate.
Pe piata romaneasca, raportul cerere/oferta este subunitar. Cauzele ar putea fi costul
ridicat al materialelor de constructie, pretul ridicat al terenului, numarul redus de
amplasamente (teren intravilan neocupat) pe care se poate construi. In aceste conditii se
opteaza pentru reamenajarea unor constructii mai vechi dar care au de multe ori neajunsul ca
sunt neadegvate dimensional cu necesitatile, sau costurile de modernizare sunt foarte ridicate.
A crescut in schimb calitatea spatiilor nou construite si tendinta de a se renunta la
materialele traditionale de constructii, apelandu-se la elemente de constructii mai usoare, mai
ieftine si cu calitati tehnice mai bune.
Echilibrul pietei
In prezent oferta potentiala de proprietati imobiliare este mai mare comparativ cu
cererea existenta pe piata. Proprietatea imobiliara supusa evaluarii este situata in zona
mediana a orasului, aceasta parte a orasului fiind cautata de cumparatorii cu venituri medii,
restrangandu-se astfel segmentul cererii.
Paradoxal, cererea fiind mica, aceasta piata ar trebui considerata o piata a
consumatorilor unde preturile sunt in scadere, insa pentru a beneficia de facilitatile acestei
zone, pentru atingerea satisfactiei dorite, a prestigiului si a dorintei de intimitate, segmentul de
populatie vizat, este dispus sa plateasca pretul cerut, pret similar cu immobile de acelasi fel
dar din zone cotte ca fiind mai bune, mentinandu-se astfel o valoare ridicata a proprietatilor.
12
RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL
13
RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL
2. Valoarea terenului
Descrierea terenului
Date tehnice
Amplasament: zona median-periferica a mun Oradea, zona rezidentiala cu acces la
drum asfaltat
Teren intravilan, conform planului urbanistic general aprobat
Teren construit
Zona echipata cu retele de energie electrica, apa, canalizare si incalzire centrala
Teren favorabil pentru constructii, cu conditii normale de fundare
Teren compatibil cu planul urbanistic al mun Oradea si regulamentele aferente
Suprafata aferenta conform CF 153417-C1-U1 Oradea nr top 4029/26/27, cota teren
12 mp .
Situatia juridica
Proprietar tabular si faptic SC SCOUT SRL, cu titlu de cumparare inch 19518/2008
Drept de ipoteca in fav Unicredit Tiriac Bank SA, DGFP Bihhor
Evaluarea terenului
Cea mai utilizata metoda, atunci cand exista date comparabile, in evaluarea unui
teren liber sau care este considerat liber este metoda comparatiei.
Pentru aplicarea metodei comparatiilor s-a pornit de la informaiile detinute referitor
la ofertele de preturi ale unor proprietati similare d.p.d.v al caracteristicilor amplasamentului.
Aceasta metoda utilizeaza procesul in care estimarea valorii de piata se face prin
analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare si comparand apoi acestea cu cea de
evaluat.
S-au avut in vedere o serie de factori de influenta si anume:
- categoria localitatii si amplasarea terenului in cadrul localitatii
- functiile economico sociale
- pozitia fata de retelele de transport
- echiparea edilitara a zonei
- caracteristicile geotehnice ale terenului
S-a optat pentru aceasta varianta deoarece pretul real al tranzactiilor cu terenuri este
dificil de stabilit de o terta persoana, majoritatea cumparatorilor si a vanzatorilor declarand un
pret modic al tranzactiei din cauza unor considerente subiective si a taxelor percepute.
In cazul de fata s-au selectat oferte de vanzare in zona respectiva, aparute in presa
locala sau propuse de agentiile de intermedieri imobiliare si din baza de date proprie a
14
RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL
evaluatorului, realizata de-a lungul timpului, pe baza tranzactiilor cu terenuri intravilane din
municipiu si judetul Bihor.
Metoda comparatiei directe utilizeaza procesul de lucru in care estimarea valorii de
piata se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare si comparand apoi aceste
proprietati cu cea de evaluat.
Premiza majora a metodei comparatiei directe este aceea ca valoarea de piata a unei
proprietati imobiliare este direct in relatie cu preturile unor proprietati competitie si
comparabile.
Analiza comparativa se axeaza pe asemanarile si diferetele intre proprietati si
tranzactii, care influenteaza valoarea. Acestea ar putea cupride diferentele in drepturile de
proprietate evaluate, motivatia cumparatorilor si a vanzatorilor, conditiile financiare, situatia
pietei la momentul vanzarii, dimensiunile, locatia, caracteristicile fizice si economice, daca
proprietatile produc venituri.
Tehnicile de identificare si cuantificare a conditiilor se clasifica in doua categorii:
- cantitative: analiza pe perechi de date, analiza statistica, analiza grafica, analiza
evolutiei, analiza costurilor, analiza datelor secundare
- calitative: analiza comparatiilor relative, analiza clasamentului, interviuri personale
Tinand cont de tipul proprietatii imobiliare evaluate, la aplicarea metodei
comparatiilor directe asupra proprietatii subiect am utilizat analica comparatiei relative.
Elementele comparatiei de baza sunt:
- drepturile de proprietate transmise corectia se face pentru a reflecta diferentele intre
proprietatile inchiriate cu chiria pietei si cele inchiriate sub sau peste chiria pietei;
- conditiile de finantare corectiile sunt facute pentru situatii in care cumparatorul
obtine din partea vanzatorului o finantare si trebuiesc folosite calcule de echivalenta
cash;
- conditiile de vanzare conditii care reflecta motivatia cumparatorului si a
vanzatorului
- conditiile pietei se refera la modificarile pietei ce au aparut intre momentele diferite
in timp la care s-au realizat tranzactiile;
- localizarea ajustarile se fac atunci cand caracteristicile de amplasare ale propr
comparabile difera fata de cele ale proprietatii evaluate;
- caracteristicile fizice corectiile se refera la diferente intre dimensiunile cladirii,
calitatea constructiilor, stilul architectural, materialele de constructie, varsta, conditia,
utilitatea functionala, dimensiunile terenului, atractivitatea, conditiile de mediu;
- caracteristicile economice ajustarile se refera la attribute ale proprietatii imobiliare
care afecteaza profitul net: cheltuieli de exploatare, calitatea managementului,
structura chiriasilor, nivelul chiriilor, conditiile de inchiriere, data expirarii
contractului de inchiriere, optiunile de reinoire si clauzele de inchiriere.
- utilizarea evaluatorul trebuie sa evidentieze orice diferenta intre utilizarea existenta
sau cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare comparabile si utilizarea
proprietatii evaluate;
- componente non-imobiliare ale valorii cuprind elemente de definire a personalitatii
cladirii, afacerea ce are loc in cladire si alte elemente care nu constituie parti ale
proprietatii imobiliare, dar fac parte din prt.
Desi in majoritatea cazurilor aceste noua elemente acopera toti factorii semnificativi,
se pot considera si alte elemente, cum ar fi: accesul la proprietate, restrictii guvernamentale,
conditii de mediu, dezvoltarea infrastructurii.
15
RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL
16
RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL
Desi in majoritatea cazurilor aceste noua elemente acopera toti factorii semnificativi, se pot
considera si alte elemente, cum ar fi: accesul la proprietate, restrictii guvernamentale, conditii
de mediu, dezvoltarea infrastructurii
V = 132.157 ron respectiv 30.104 euro
la cursul de schimb BNR de 4,39 lei/euro, stabilit pentru 18.03.2013
17
RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL
Capitalizarea directa poate fi aplicata venitului brut potential, venitului brut efectiv,
sau cash flow ului brut. Venitul ales depinde de scopul analizei, de datele disponibile
asupra proprietatii si ale pietei.
Rc = VN / Val
Val = VN / Rc
18
RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL
RAPORT DE EVALUARE
IMOBIL APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27
PROPRIETAR SC SCOUT SRL
ANEXE
1.
2.
3.
4.
5.
20