Monografia (Apa)

UNIVERSIDAD NACIONAL JOSE FAUSTINO SANCHEZ
CARRION
FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS
REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES Y
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA NOTARIAL
DOCENTE:
MG. MILAN MATTA, BARTOLOME EDUARDO
INTEGRANTES:
DOMNGUEZ CARDENAS, MERLY
LUCHO SAMANAMUD, ADIS
RIOJA BRAVO, EDSON
CURSO:
DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL
CICLO
IX
Huacho
2014
INDICE
REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES Y PRESCRIPCIN ADQUISITIVA NOTARIAL
DEDICATORIA:
El presente trabajo est dedicado al esfuerzo de mis
padres por apoyarme y hacer de m una persona de bien y
colaborar con mi formacin acadmica.
INTRODUCCIN
En febrero del presente ao se public el D. S. 001-2009-VIVIENDA -en adelante "el

Decreto Supremo"-, con el que se han efectuado modificaciones al procedimiento de
prescripcin adquisitiva de dominio de inmuebles en va notarial.
Como sabemos, la prescripcin adquisitiva de dominio de inmuebles fue introducida
como competencia notarial a partir del ao 1999, con la Ley N. 27157; trmite notarial
cuyo procedimiento fue detallado posteriormente a travs del D. S. 008-2000-MTC
(Reglamento de la Ley 27157) y la Ley 27333, normas que en la actualidad cumplen un rol
efectivo para el saneamiento de inmuebles urbanos, ya que se trata de una va rpida para
la obtencin de la declaracin de propiedad. Un procedimiento cuya duracin, en
promedio, es de cuatro meses.
Como mencionamos en el prrafo precedente, a partir de la vigencia de la Ley 27157,
se han emitido diversas normas, tales como el D. S. 008-2000-MTC, en adelante "el
reglamento", la propia Ley N. 2733 , el D. S. 035-2006-VIVIENDA (TUO de la Ley 27157)
y, ltimamente, el D. S. 001-2009-VIVIENDA.
En el presente trabajo, pretendemos analizar las particularidades del trmite, los
alcances de los cambios introducidos y los defectos de tcnica legislativa que muchas
veces pueden provocar confusin, a pesar de las buenas intenciones del legislador.
TITULO I
REGULARIZACION DE EDIFICACIONES
CAPITULO I
FINALIDAD DE LA LEY
La Ley 27157, publicada en el diario oficial el 20 de julio de 1999, aborda la regulacin

de uno de los problemas ms complejos de nuestra realidad social: el saneamiento fsicolegal (o regularizacin) de los predios con vocacin urbana. El "derecho vivo" nos muestra
transferencias informales, independizaciones o acumulaciones irregulares, o por ltimo,
construcciones clandestinas. Con el transcurso del tiempo, y la sucesiva falta de
inscripcin de estos actos, se observa con preocupacin que la informacin registral no
responde a la realidad, por lo que su contenido se vuelve casi en una pieza histrica. En
este tema, el legislador ha captado la esencia del problema, consistente en la discordancia
entre el registro y la realidad, lo que no slo debilita los efectos de la publicidad registral, y
desprestigia el sistema jurdico en su integridad, sino fundamentalmente paraliza el trfico
econmico y el crdito inmobiliario. En buena cuenta, lo que se pretende es volcar la
realidad al registro.
La Ley cuenta con un Reglamento (Dec. Sup. 008-2000-MTC, luego modificado por
los Decs. Sups. 011-2005-VIVIENDA, 013-2005-VIVIENDA, 003-2006-VIVIENDA y 0322006-VIVIENDA), que ha dado lugar al Texto nico Ordenado aprobado por Dec. Sup.
035-2006-VIVIENDA. Previamente, se haba dictado la Ley 27333 (publicado el 30 de julio
de 2000), Complementaria de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial para
Regularizacin de Edificaciones.
El Ttulo Primero de la Ley 27157 1 tiene como propsito la regularizacin de las

edificaciones construidas sin licencia de construccin, conformidad de obra, o que no
cuenten con declaratoria de fbrica, independizacin y/o reglamento interno, de tal forma
que estos actos puedan inscribirse en el registro correspondiente (art. 3 Ley). En la
concepcin del legislador es prioritario que el saneamiento inmobiliario concluya
necesariamente con la inscripcin. Dentro de esta tnica, la Exposicin de Motivos del
Proyecto considera prioritario que: "existan derechos de propiedad saneados y
debidamente inscritos en los Registros de la Propiedad, tanto del terreno como de la
edificacin, de suerte que los titulares de los derechos pueden gozar de todos
los
atributos que la propiedad otorga, esto es, usar, disfrutar, vender, dar en herencia a los
descendientes y especialmente usar su propiedad inmobiliaria como garanta para acceder
al crdito".
No sera equivocado sostener, por tanto, que la regularizacin de la Ley 27157 sea
bsicamente un saneamiento en la historia registral de las fincas, esto es, una
REGULARIZACIN DE LAS INSCRIPCIONES. No se olvide que el Registro defiende y
protege la adquisicin del titular, asegura el trfico jurdico y sirve de base para el crdito
territorial. Sin embargo, en los casos que el registro se aleja de la realidad jurdica, aqul
pierde su utilidad, originndose mltiples conflictos con la posesin que ejercen los
propietarios no inscritos.
1 El Ttulo I de la Ley 27157 NO SUFRE MODIFICACIN ALGUNA con la Ley 29090, de

Habilitaciones Urbanas y Edificaciones, pues sta solo deroga el Ttulo II de la Ley 27157
referida a la licencia de obra y declaratoria de fbrica obtenida por trmite ordinario, y no
en va de regularizacin.
CAPITULO II
MBITOS DE LA REGULARIZACIN DE PREDIOS
1. mbito Material
La ley 27157 contempla los siguientes tipos de regularizacin (mbito material de
aplicacin):
a. En primer lugar, se posibilita regularizar la propiedad de los predios, de forma que los
titulares que solo cuentan con documento privado, o con posesin, tienen la
posibilidad de acudir a un procedimiento notarial breve, a efecto de acceder a la
inscripcin registral. Dentro de esta lnea, el art. 7 de la Ley establece que: "Para la
inscripcin del derecho de propiedad de los departamentos se debe presentar el
formulario registral, acompaado de ttulo de propiedad que puede ser escritura
pblica, minuta, adjudicacin o cualquier otro documento pblico o privado de fecha
cierta que lo pruebe. A falta de ttulo de propiedad, o cuando el terreno est inscrito a
nombre de personas diferentes al vendedor, el poseedor debe mostrar posesin
continua, pacfica y pblica como propietario durante 10 (diez) aos". Idntica
regulacin se encuentra en los arts. 9, 14 y 17 de la Ley. Cuando se trata de predio
no inscrito, entonces el notario podr declarar la propiedad mediante el procedimiento
de formacin de ttulo supletorio (art. 8). El Reglamento ha denominado a esta
modalidad de regularizacin como SANEAMIENTO DE TITULACIN: "Es el trmite
destinado a obtener la titulacin o acreditacin de la propiedad del terreno sobre el
que se levanta la edificacin a regularizar, a fin de hacerla idnea para su acceso al
registro. Comprende los trmites de declaracin de prescripcin adquisitiva de
dominio o formacin de ttulos supletorios" (art. 2.2, definicin de "saneamiento de
titulacin"). Aqu, se incluyen los asuntos no contenciosos de prescripcin adquisitiva y
ttulos supletorios, en los que el notario comprueba hechos y concluye con una
declaracin jurdica que reconoce derechos.
b. En segundo lugar, el objeto de la regularizacin comprende tambin las
construcciones sin licencia municipal, ni conformidad de obra; para lo que basta que el
saneamiento se haga efectivo a travs del informe tcnico de un verificador (art. 25

Ley 27157), conjuntamente con los requisitos adicionales que ha establecido el
Reglamento, y que se analizarn en el acpite correspondiente. En este caso, la
intervencin notarial se encuentra reducida prcticamente a una simple legalizacin de
firmas; por tanto, NO se trata de un procedimiento no-contencioso.
c. En tercer lugar, la Ley permite la regularizacin de los inmuebles que carecen de
reglamento interno e independizacin. Es decir, se facilita la constitucin del rgimen
de propiedad exclusiva y propiedad comn (propiedad horizontal), para lo cual se
reduce el nmero de propietarios (inscritos o no inscritos) que pueden otorgar el
reglamento interno y la independizacin de las fincas registrales. Adems, se evita,
hasta donde sea posible, que esta incertidumbre jurdica deba ser resuelta por el
Poder Judicial, reemplazndolo por el acuerdo de regularizacin previsto en el artculo
6 de la Ley, y artculo 19 y siguientes del Reglamento. En este caso, la funcin
notarial se circunscribe a la verificacin formal de los documentos, por lo que este
tampoco tiene la naturaleza de un procedimiento no contencioso.
d. Por ltimo, la Ley 27333 permite el saneamiento de las dimensiones fsicas del predio,
esto es, del rea, linderos y medidas perimtricas (art. 13). Tambin se trata de un
procedimiento no contencioso, en el cual el notario comprueba hechos y concluye con
una declaracin jurdica que reconoce la modificacin o alteracin de una determinada
situacin jurdica.
El objeto de la regularizacin, y que hemos dividido para fines didcticos en cuatro
tipos, puede presentarse en forma individual o acumulativa. Nos explicamos: si el seor X
ha realizado una construccin clandestina en el inmueble cuya propiedad se encuentra
registrada a su nombre, entonces slo necesitar regularizar la declaratoria de fbrica,
pues su derecho de propiedad no adolece de deficiencia alguna. Por tanto, la
regularizacin se presenta en este caso en forma individual, ya que solamente es de
aplicacin el punto b) antes mencionado (declaracin de fbrica). En cambio, puede ocurrir
que la construccin clandestina albergue un edificio de departamentos, que no solo
carezca de declaratoria de fbrica y reglamento interno, sino, adems, los mencionados
departamentos pueden haber sido transferidos a distintos compradores sin que cuenten
con su derecho de propiedad inscrito. En este caso, la regularizacin es acumulativa

porque el saneamiento inmobiliario comprende los puntos a), b) y, c), es decir, se deber
subsanar la inscripcin de la edificacin, luego el reglamento interno e independizacin de
las unidades inmobiliarias resultantes y, finalmente, se inscribir las transferencias de
dominio a favor de los compradores. La Ley ha sido concebida, pues, como un "traje a la
medida" de los interesados, quienes podrn acogerse a sus normas de acuerdo con el
problema de titulacin que en concreto les afecte.
2. MBITO TEMPORAL
En el caso de construcciones clandestinas o irregulares, la ley estableci
expresamente que el procedimiento de regularizacin de fbrica solo abarca las
edificaciones levantadas antes de la vigencia de la ley (hasta el 20 de julio de 1999), lo
que significa que si la construccin o demolicin se concluy hasta el 20 de julio de 1999,
entonces ser posible la regularizacin en cualquier momento posterior, mientras se
encuentre en vigor la Ley 27157 y sus complementarias (art. 3 Reglamento). Por tanto, la
amnista no tiene plazo de vigencia en cuanto a la fecha de acogimiento, siempre que se
cumpla el supuesto de hecho antes indicado (fecha de culminacin de la construccin).
Sin embargo, qu ocurre con la regularizacin de la propiedad o de las dimensiones
fsicas de los predios (rea, linderos, medidas perimtricas)? En estos casos, el tema es
irrelevante, pues los terrenos sin construir pueden ser objeto de regularizacin de la
propiedad o de las dimensiones fsicas del predio (arts. 5-k, 13 Ley 27333), sin que en
ellos, obviamente, exista ninguna construccin. Siendo as, no hay lmite temporal que
mediatice la aplicacin de la Ley, por lo que estas modalidades de regularizacin podrn
realizarse en forma indefinida y sin restricciones de temporalidad.
Por otro lado, la dcimo cuarta disposicin complementaria de la Ley 27972, Orgnica
de Municipalidades (LOM), modificada por la Ley 28437 (publicada el 28 de diciembre de
2004) estableci una amnista para la construcciones realizadas sin licencia de
construccin o sin habilitacin urbana, llevadas a cabo hasta el 31 de diciembre del 2003,
pero la regularizacin solamente poda realizarse hasta el 31 de diciembre del 2005. Es
bueno indicar que el trmite de regularizacin se entiende concluido con la legalizacin de

firmas del formulario; por tanto, es perfectamente posible que se presenten al Registro,
solicitudes de inscripcin de fbricas realizadas de acuerdo con la amnista prevista en la
LOM, aun despus del 31 de diciembre del 2005 (14 disposicin complementaria de la
LOM, modificada por la Ley 28437). Por tanto la fecha relevante no es aquella de la
inscripcin del ttulo, o de la solicitud de inscripcin, sino la de legalizacin notarial del
formulario. Esta interpretacin fue ratificada por la Directiva N 012-2003-SUNARP/ SN, de
la Superintendencia de Registros Pblicos 2. Siendo as, una vez transcurrido el 31 de
diciembre del 2005, sin contar con la certificacin notarial en el formulario de
regularizacin, entonces ya no ser posible acogerse a la amnista de la LOM, pero s a la
regularizacin de la LRE, siempre que la construccin hubiese sido concluida hasta el 20
de julio de 1999.
Otro sistema de regularizacin fue otorgado por la Ordenanza N 740 de la
Municipalidad Metropolitana de Lima, por la cual, los propietarios de edificaciones
ubicados en la Provincia de Lima, que hayan ejecutado obras sin licencia, o sin
declaratoria de fbrica, terminadas durante el perodo del 21 de julio de 1999 hasta el 30
de abril de 2004 (art. 1), podan acogerse a la regularizacin con fecha tope del 01 de
febrero de 2006 (art. 3). La norma no funcion por varios motivos: a) el trmite municipal
es burocrtico y, en la prctica, implica la revisin urbanstica de la obra, b) este
mecanismo de regularizacin se superpuso en el tiempo con el previsto en la LOM, y ante
la opcin de utilizar uno u otro, se emple mayormente este ltimo, c) hubo poco tiempo
entre la puesta en vigor de la ordenanza y el plazo mximo para acogerse a la
regularizacin (01 febrero 2006).
CAPITULO III
2 Art 5.1 de la directiva: "Para efectos regstrales, las edificaciones construidas o demolidas desde el 21 de
julio de 1999 hasta el 31 de diciembre de 2002 (lase: 31 de diciembre del 2003) sin licencia de obra,
respecto de las cuales se cuente con el respectivo formulario registral (FOR) llenado y suscrito con fecha
cierta mxima hasta el 30 de junio de 2003 (lase: 30 de diciembre del 2005), se encuentran comprendidas
dentro de los alcances de la dcimo cuarta disposicin complementaria de la Ley Orgnica de
Municipalidades". La modificacin de las fechas debe entenderse producida en virtud de la Ley 28437.
10
PROCEDIMIENTO NOTARIAL DE RECTIFICACIN DE REA, LINDEROS Y/O MEDIDAS

PERIMTRICAS
Este procedimiento notarial tiene dos modalidades: La primera, cuando el rea

(cabida) real del predio sea igual o inferior de la registrada en la partida, en cuyo caso no
existe posibilidad terica de afectacin a los terceros colindantes, por lo que, en todo caso,
llama la atencin que sea necesario acudir a un procedimiento con solicitud, testigos, acta
de presencia, notificacin de colindantes, evaluacin de pruebas, etc. La segunda, cuando
la cabida o rea real sea superior a la cabida inscrita, para lo que se necesita obtener la
certificacin registral de que la mayor rea no se superpone con otra registrada.
En uno y otro caso, la causa de este procedimiento es el error en la medicin del
predio con relacin al ttulo de propiedad, lo que produce una discrepancia entre la
realidad material y el ttulo adquisitivo. Por el contrario, no corresponde su aplicacin
cuando se trata de invasiones de colindantes o de la propiedad pblica, inmatriculaciones
encubiertas u ocupacin de vas pblicas.
La Ley 27157 y su Reglamento solamente contemplaron la regularizacin de la
propiedad, edificaciones y reglamento interno. Empero, la Ley 27333 introdujo un nuevo
tipo de regularizacin, respecto de los errores o inexactitudes en las dimensiones fsicas
de los predios (rea, linderos y medidas perimtricas). La norma no seala un
procedimiento especfico y se remite indistintamente al Cdigo Procesal Civil y al
Reglamento de la Ley 27157 (art. 13.1-b Ley 27333). Qu normas de uno y otro cuerpo
normativo regulan este procedimiento? La cuestin se salva, en nuestra opinin, con el
siguiente excursus interpretativo:
-
El art. 1 de la Ley 27333 -posterior que la Ley 27157, y de mayor jerarqua que el
Reglamento, establece que todos los procedimientos de regularizacin se rigen por
la Ley 27157, la Ley 27333, el Reglamento de la Ley 27157, y subsidiariamente, por
la Ley del Notariado y Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos. En
tal sentido, una interpretacin sistemtica de los arts. 1 y 13.1 de la Ley 27333
obliga a sostener que el procedimiento de regularizacin (saneamiento) de rea,
11
linderos y medidas perimtricas se regula por este complejo normativo. Por tanto, la
referencia que se hace en el 13-b de la Ley 27333 respecto de que : "este
procedimiento se tramita de conformidad con lo establecido en el Reglamento de la
Ley 27157", debe entenderse en cuanto esa normativa reglamentaria no haya sido
modificada por la Ley 27333 -posterior en el tiempo y de mayor jerarqua-, y en
cuanto no altere la Ley matriz 27157 -de mayor jerarqua.
-
Ahora bien, cul de los mltiples procedimientos previstos el Reglamento de la Ley

27157 sirve para regular el procedimiento de regularizacin de rea, linderos y
medidas perimtricas? De acuerdo con el mismo art. 13.1-b de la Ley 27333, se trata
de un asunto no contencioso de competencia notarial, por lo cual la referencia se
vincula directamente con los asuntos no contenciosos de titulacin (art. 5-b
Reglamento); y cules son estos? Pues, los trmites de prescripcin adquisitiva y
de ttulos supletorios (art. 35 Reglamento), segn sea el caso, esto es, se trate de
predios inscritos o no-inscritos. Sin embargo, la diferencia entre uno y otro
procedimiento es poco significativa: "La declaracin notarial de formacin de ttulos
supletorios para solicitar la primera inscripcin de dominio a que se refiere el artculo
22 de la Ley N 27157 se sujetar al mismo procedimiento establecido en el artculo
precedente (para prescripcin adquisitiva), en cuanto sea aplicable" (art. 6.1 Ley
27333).
Queda la duda sobre la remisin que hace el art. 13.1-b) de la Ley 27333 respecto
del procedimiento notarial, que se rige "segn los procedimientos a que se refieren
los artculos 504 y siguientes del Cdigo Procesal Civil, en lo que sea aplicable". En
nuestro criterio, esta remisin es simplemente analgica en la prelacin de fuentes
normativas prevista en el art. 1 de la Ley 27333 (interpretacin lgica); por tanto, el
Cdigo Procesal Civil solo podr ser aplicable luego de la Ley 27157, Ley 27333,
Reglamento de la Ley 27157, Ley del Notariado y Ley de Competencia Notarial de
Asuntos No Contenciosos. En suma, la referencia del Cdigo adjetivo se explica
cmo aplicacin por va de analoga -realmente, de escasa aplicacin prctica-, o
como remisin a otra norma de la Ley 27333 (art. 5-b); pero, en cualquiera de los dos
casos, la relacin de fuentes privilegiada es la del art. 1 de la Ley 27333.
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El procedimiento se inicia mediante peticin escrita de los interesados o sus

representantes, en el que se seale nombre, identificacin y direccin de estos, el motivo
de la solicitud (rectificacin de rea, linderos y medidas perimtricas), la narracin de los
hechos y circunstancias que sirven de sustento al derecho invocado, y finalmente, el
fundamento legal expreso o cita normativa (art. 3 Ley 26662).
El notario competente es aquel de la provincia en la cual se encuentra ubicado el
inmueble (art. 5 Ley 27333).
La solicitud deber contener todos los requisitos y recaudos legales exigidos por el art.
39 del Reglamento:
a) Indicar el tiempo de posesin del solicitante y de sus causantes (art. 505-1 CPC,
aplicable por el art. 5-b Ley 27333), as como la fecha y forma de adquisicin del
bien.
b) Se indicar el nombre y direccin de los propietarios u ocupantes de los predios
colindantes, a efectos de ser notificados (art. 39-d y 40-c Reglamento; art. 5-d
Ley 27333, que ha precisado que la notificacin se realizar a los colindantes
cuyas direcciones sean conocidas).
c) Se describir el bien con la mayor exactitud posible, para lo cual se acompaan
los planos de ubicacin y perimtricos, as como la descripcin de las
edificaciones si las hubiese, suscrito por ingeniero o arquitecto colegiado (art.
505-2 CPC, aplicable por el art. 5-b de la Ley. 27333). No es necesario que los
planos sean visados por la autoridad municipal, ya que en el mbito de la Ley de
Regularizacin
de
Edificaciones
la
verificacin
del
terreno
de
las
construcciones que sobre l se hayan levantado corresponde exclusivamente al

verificador (art. 2.1, in fine, Ley 27333). Sin embargo, los planos deben
encontrarse delimitados con el sistema de coordenadas UTM, en vista de la
modificatoria introducida por el Decreto Supremo N 001-2009-VIVIENDA.
d) Certificacin municipal o administrativa sobre la persona que figura como
propietaria o poseedora del bien (art. 505-2 CPC, aplicable por virtud del art. 5-b
Ley 27333; art. 39-e Reglamento). Puede reemplazarse por la constancia del
13
contribuyente obligado al pago del impuesto predial, pues la finalidad es la

misma.
e) Copia literal de los asientos del registro pblico con una antigedad no menor de
diez aos (art. 505-3 CPC, aplicable por el art. 5-b Ley 27333; art. 39-f
Reglamento). En nuestra opinin, tambin cabe la rectificacin de rea de
predios no inscritos, pues la correccin se produce en el ttulo de propiedad, y
subsidiariamente en el registro. Por tanto, en tal caso, se requiere certificado
registral negativo de inmatriculacin, aunque en la prctica se le denomina
"certificado de bsqueda catastral" (art. 505-3 CPC, aplicable por el art. 5-b Ley
27333; art. 39-f Reglamento).
f) Si el rea real (que es materia de rectificacin) es SUPERIOR al rea registrada,
entonces este trmite ser procedente siempre que se adjunte una certificacin
registral referida a que no hay superposicin con otras reas registradas.
Evidentemente, si la rectificacin o determinacin de rea versa sobre un predio
no-inscrito, entonces no ser necesario este requisito, pues bastar el certificado
negativo de inmatriculacin, el cual presupone que no existe superposicin con
reas registradas.
g) Se ofrecer necesariamente como prueba la declaracin testimonial de no
menos de tres ni ms de seis personas, mayores de veinticinco aos. La Ley
27333 ha precisado que estas testimoniales NO IMPLICAN una declaracin
directa ante el notario, sino, simplemente, una manifestacin escrita que se
realiza en la propia solicitud, la que debe venir firmada por los testigos (art. 5-b).
La declaracin de estos versa sobre el conocimiento que tengan de la persona
del solicitante y de la posesin que ejerce.
Una vez iniciado el procedimiento notarial, el notario deber solicitar se extienda la
correspondiente anotacin preventiva siempre que el predio se encuentre registrado (art.
36, primer prrafo, Reglamento; art. 5-c Ley 27333).
En el caso que el notario omita o prescinda solicitar la anotacin preventiva, ello no
anular ni afectar el trmite posterior, en tanto la anotacin constituye una medida
14
cautelar, provisional y variable que no prejuzga el sentido del pronunciamiento definitivo

que se dicte; siendo ello as, no cabe entenderla obligatoria para la continuacin del
procedimiento. Sin embargo, de producirse dicha omisin, el notario podra ser
responsable por el eventual perjuicio que se ocasione al solicitante, en tanto se ha
incumplido una obligacin legal (art. 4 Ley 26662, segundo prrafo).
La anotacin preventiva, cuando procede, requiere de los siguientes documentos (art.
105 RIRP):
-
Oficio del notario que contenga la solicitud de la anotacin.

Copia legalizada de la solicitud del interesado en el que insta el procedimiento
de prescripcin adquisitiva.
Copia legalizada de los planos de ubicacin y localizacin, y de distribucin.
Una vez presentada la solicitud autorizada por letrado (art. 14 Ley 26662, art. 39
Reglamento), y acompaada por los documentos antes mencionados, el notario
emplazar fundamentalmente a los propietarios u ocupantes de los predios colindantes, y
a toda otra persona que el interesado indique en su solicitud (art. 40 Reglamento; art. 5-d
Ley 27333).
Si se trata de predios no registrados, y segn la modificatoria introducida por el
Decreto
Supremo
001-2009-VIVIENDA,
el
notario
deber
notificar
la
Superintendencia Nacional de Bienes Estatales, o a los Gobiernos Regionales con

competencia para administrar bienes estatales, pues existe el principio por el cual todos
los bienes sin dueo corresponden a la Nacin (doctrina del dominio eminente).
La notificacin personal se realiza mediante oficio del notario dirigido al emplazado, y
se acompaa copia de la solicitud y anexos (modificatoria introducida por Decreto
Supremo N 001-2009-VIVIENDA).
El oficio del notario deber seguir las formalidades propias del derecho notarial,
conforme la previsin de las cartas notariales, aplicable en forma subsidiaria, y aunque no
exista el registro cronolgico para este efecto, sin embargo, sera conveniente imponer
esa seguridad adicional que dotara de fecha cierta incontrastable a la diligencia (art. 1 de
15
la Ley 27333, en el cual se establece que el procedimiento se regula por las Leyes 27157
y 27333, y subsidiariamente por las Leyes de Competencia Notarial de Asuntos No
Contenciosos y del Notariado, eliminndose la remisin al Cdigo Procesal Civil 3). Sin
embargo, el Decreto Supremo N 001-2009-VIVIENDA ha repetido textualmente el ltimo
prrafo del art. 40 del reglamento, por el cual se remite la regulacin de las notificaciones
al Cdigo Procesal Civil; olvidando que ese prrafo se encontraba derogado por efecto del
art. 1 de la Ley 27333. En tal sentido, debe considerarse que se trata de una simple
errata legislativa que ha reproducido el texto formal de una norma, pero no el texto
vigente. Por tanto, la notificacin y circunstancias del diligenciamiento se rigen por la
legislacin notarial, y no por la procesal 4.
Por lo dems, las formalidades de la actuacin notarial, y el principio de diligencia que
lo preside, hace que las notificaciones cuenten con iguales, o mayores, garantas de
fehaciencia y seguridad que las reguladas por el orden procesal.
Las notificaciones personales debern realizarse solamente cuando las direcciones de
los destinatarios sean conocidas, salvo de los colindantes, que se reputa imperativa por la
importancia que tiene dotarles de audiencia (art. 5, inciso d, Ley 27333); en caso
contrario, y si no se trata de colindantes, entonces deber efectuarse la notificacin por
edicto. Sin embargo, esta modalidad se reputa excepcional y solo debe aplicarse cuando
no haya posibilidad alguna de ubicar al sujeto, lo que en la actualidad es poco usual en
atencin a las consultas de RENIEC, RUC, telfonos, entre otros. El notario es un
profesional del derecho que realiza una actividad jurdica, lo cual le impone actuar con la
mayor diligencia. Por tanto, no basta que el interesado manifieste "desconocer el domicilio
de una de las partes" para que el notario disponga la notificacin por edicto, ya que su
3 En el sentido, debe entenderse derogado el segundo prrafo del artculo 40 del Reglamento: "Las
notificaciones se regirn supletoriamente por las normas establecidas para ellas en el Cdigo Procesal Civil".
4 Incurre en ese espejismo GALVEZ ALIAGA, Ivn Leonardo ("Prescripcin adquisitiva de dominio de
inmuebles en la va notarial". En VVAA. Manual de actualizacin civil y procesal civil, Gaceta Jurdica, Lima
2010, p. 342), cuando seala que las notificaciones del procedimiento notarial se rige "bajo las formalidades
que exige el Cdigo Procesal Civil, incluyndose la posibilidad de notificacin por ceduln, de ser el caso";
pues el art. Io de la Ley 27333 descarta la remisin al Cdigo Procesal Civil.
16
deber de diligencia, especialmente severo por las condiciones de su ejercicio profesional,

le exige agotar los medios racionales que le permitan ubicar algn lugar de notificacin.
El procedimiento notarial no solo prev notificaciones personales, o mediante
edictos cuando fuese el caso, sino tambin publicaciones genricas dirigidas en
forma indeterminada a cualquier tercero con algn inters. En estos avisos debe
indicarse el nombre del notario y la direccin de su oficio (art. 13 Ley 26662, ah. 5 inciso
c Ley 27333), lo cual constituye un mecanismo de facilitacin para que los terceros
interesados puedan oponerse a la prosecucin del trmite. El aviso deber contener
informacin complementaria para que cumpla su finalidad: nombre del destinatario,
nombre del solicitante, materia o razn de la citacin y lugar del predio materia de la
solicitud. En caso contrario, existe un serio riesgo de que se impugne fundadamente la
declaracin notarial por afectacin al debido proceso, ya que el citado aviso no habra
cumplido sus fines.
Las publicaciones deben efectuarse en el diario oficial y en otro de circulacin
nacional, por tres veces con intervalos de tres das entre cada una de ellas.
Por ltimo, se exige que el notario fije carteles en los lugares ms visibles de la
edificacin cuyo saneamiento se solicita (art. 5, inciso d, Ley 27333). Esta garanta
adicional de notificacin por carteles no est prevista en el proceso judicial sobre la misma
materia, pero tal vez se justifique por la caracterstica sumaria del trmite notarial. Sin
embargo, su efectividad es muy discutible.
Luego del emplazamiento personal o por edictos, segn fuese el caso, y de las
notificaciones genricas por publicacin, el notario deber constituirse en el inmueble
objeto del saneamiento, extendiendo un acta de presencia en la que har constar la
descripcin y caractersticas del inmueble, y tomar la manifestacin de los ocupantes de
los predios colindantes (art. 41 Reglamento, art. 5 inciso e - Ley 27333). En virtud a lo
dispuesto por esta Ley, no se necesita que la declaracin de testigos se tome durante la
17
faccin del acta de presencia, pues basta la manifestacin escrita que hagan los testigos
en la solicitud5.
El aspecto medular del procedimiento se centra en la llamada acta de presencia, la
misma que se inspira en los principios de inmediacin y concentracin. Es decir, el notario
ser necesariamente quien realice in situ la verificacin, no pudiendo delegar esta funcin
en persona o funcionario alguno (inmediacin). En esa misma diligencia se llevar a cabo
la actuacin de algunos medios probatorios destinados a la acreditacin del derecho del
solicitante, lo que incluye una inspeccin al predio, y la toma de manifestaciones y
declaraciones de los colindantes.
En la diligencia mencionada, el notario proceder a describir el inmueble y sus
caractersticas, con lo cual apreciar y evaluar la posesin de la que goza el solicitante
sobre la integridad del predio materia de la rectificacin. La misma finalidad cumple la
toma de dicho de los poseedores o propietarios colindantes.
El Reglamento no indica el momento en que el notario debe redactar el acta; siendo
que en estos casos la doctrina admite que la redaccin pueda: "hacerse en el lugar en que
se desarrolla el hecho (en cuyo caso el notario dar lectura del texto redactado a los
presentes, invitndolos a firmar) o posteriormente en el estudio notarial con arreglo a las
notas tomadas sobre el terreno y con referencia expresa a ellas 6. Sin embargo, ser
recomendable que la redaccin del acta se realice en el mismo lugar de los hechos -sea a
manuscrito o por medio informtico- a fin que la narracin guarde mayor fidelidad, sin
perjuicio de la ventaja que significa la firma de algunos o de todos los participantes en la
diligencia.
5 Ntese que la declaracin de los testigos no se hace ante notario, sino que viene realizada ya en la
solicitud que presenta el interesado. Por tanto, no se trata de las conocidas "actas de referencia", ya que
stas son declaraciones que una persona efecta ante el notario, de motu propio o ante el interrogatorio del
oficial pblico. Dems est decir que por la seriedad y correccin del acto notarial hubiera sido preferible que
se imponga las actas de referencia. Sin embargo, nada impide que el notario las exija como parte del deber
de diligencia que inspira su actuacin.
6 VILA LVAREZ, Pedro. Derecho Notarial, Bosch Casa Editorial, Barcelona 1990, p. 133.
18
La oposicin es el derecho de cualquier interesado para poner fin al procedimiento

notarial no contencioso sin pronunciamiento sobre el fondo del asunto, siempre que se
refiera al mismo predio materia del trmite. En virtud al ejercicio del derecho de oposicin,
la cuestin ventilada en sede notarial se traslada al conocimiento del rgano jurisdiccional.
Segn el artculo 41.2 del Reglamento, el notario slo poda declarar la regularizacin
transcurrido el trmino de 30 das contados desde la ltima publicacin. Actualmente el
plazo es de veinticinco das tiles en virtud del art. 5, inciso e, de la Ley 27333, siendo
sta una norma posterior y de mayor jerarqua que ha derogado a la anterior.
En cualquier caso, en algn momento existi la duda referida a si vencido dicho
trmino, caduca automticamente el derecho de oposicin, aun cuando la declaracin
notarial no se hubiese producido todava. Sin embargo, el art. 43.1 del Reglamento ha
despejado cualquier interrogante, pues ha establecido que la oposicin puede realizarse
aun despus del vencimiento del plazo, siempre que el notario no hubiese realizado la
respectiva declaracin: "Hasta el momento de emitirse el acta notarial que ponga fin al
procedimiento, cualquier persona podr formular oposicin (...)".
La oposicin debe formularse mediante escrito presentado al oficio notarial, quien
deber suspender inmediatamente el trmite en el estado en que se encuentre, y aun
cuando hubiese transcurrido los 25 das siguientes a la ltima publicacin. Ante esta
situacin, el notario deber comunicar este hecho al solicitante, al Colegio de Notarios y a
la oficina registral correspondiente mediante oficio.
La oposicin no requiere motivacin alguna, en tanto el notario carece de competencia
para calificar los fundamentos que se pudieran esgrimir al respecto. En este sentido, se ha
realizado una mejora respecto del tratamiento que estableca la Ley 27157, y que obligaba
a la remisin del expediente al Poder Judicial, pues ahora simplemente se comunicar la
conclusin del procedimiento (art. 5-g Ley 27333). En tal caso, el interesado tendr su
derecho expedito para recurrir a la justicia cuando lo crea por conveniente.
Dentro de esta misma lnea de ideas, debe entenderse derogadas las disposiciones
que regulaban las consecuencias de la remisin del expediente al Poder Judicial. As, se
19
deca que, una vez concluido el proceso judicial y agotadas todas las instancias, el juez
notificar al notario con la resolucin que pone fin al proceso, para que ste prosiga segn
el sentido de la misma (art. 43.3 Reglamento). Esta norma, hoy, no tiene aplicacin.
El notario debe formarse la conviccin favorable respecto de la rectificacin de rea,
linderos y/o medidas perimtricas; y en tal sentido al tratarse de una estimacin o juicio, el
notario deber valorar los medios probatorios en forma conjunta, utilizando su apreciacin
razonada (art. 197 del CPC, por analoga). Aqu la labor notarial se asemeja a la del juez,
pues realiza un juicio jurdico, por el cual aprecia una situacin de hecho, la misma que
debe estar comprobada dentro de los mrgenes de racionalidad y probabilidad -nunca,
con certeza absoluta-, y luego subsume el hecho dentro de una norma jurdica, la cual
aplica al caso concreto.
Por lo tanto, la actuacin notarial EN ESTE CASO no implica el ejercicio de fe pblica,
pues no estamos en presencia de la comprobacin de un hecho que le consta al notario
por medio de sus sentidos, sino ante una apreciacin o juicio.
Siendo ello as, y al no existir fe pblica de por medio, si el notario se equivoca o yerra
en su juicio, no podr cometer delito contra la fe pblica, pero s podr ser objeto de
responsabilidad civil si es que actu con culpa. Esa misma situacin es la que ocurre con
los juicios que realizan los magistrados al momento de dictar sentencias, pues en estos
casos nunca hay delito contra la fe pblica (por no existir comprobacin de un hecho a
travs de los sentidos), pero s puede haber prevaricacin, que es un DELITO DISTINTO y
que protege otro bien jurdico.
El art. 12 de la Ley 26662 establece una presuncin juris tantum de legitimidad del
acto notarial (errneamente llamada de "presuncin de autenticidad"), por lo que el
documento notarial slo puede ser objeto de rectificacin o nulidad en la va judicial. No se
ha establecido un plazo preclusivo para impugnar judicialmente la rectificacin de rea,
por lo que debe suponerse que el dominus puede en cualquier momento cuestionar la
declaracin notarial a travs de un proceso de nulidad del procedimiento, reivindicatoria,
prescripcin adquisitiva de dominio, reconocimiento de accesin o deslinde.
20
Por otro lado, tambin es procedente la accin de nulidad del procedimiento notarial,
especficamente por haberse incumplido alguna de las formalidades esenciales, sea del
proceso notarial no contencioso, o de la emisin del instrumento pblico. As ocurre por
ejemplo si se incumple las notificaciones requeridas por ley o si el acta de declaracin se
documenta con anterioridad al plazo de oposicin.
El acta de comprobacin de hechos y declaracin de derechos debe incorporarse al
registro de asuntos no contenciosos, en atencin a la naturaleza jurdica del trmite
notarial de rectificacin de rea. El Reglamento ha recogido este criterio: "el acta notarial y
todos sus antecedentes, sern incorporados al Registro Notarial de Asuntos No
Contenciosos, del cual se podr expedir todos los traslados instrumentales previstos por la
ley del notariado" (art. 41.3).
A pesar de la claridad de la norma reglamentaria, la Ley 27333 complic sin ninguna
necesidad el tema a travs del artculo 5-f) de dicha ley. En efecto, este precepto ratifica
que la declaracin se incorpora al registro de asuntos no contenciosos; sin embargo, el
documento que alberga la rectificacin de rea, podr ser alternativamente una escritura
pblica, un acta, e incluso la certificacin que consigne el notario en el propio formulario
registral (FOR)7. Esta norma es aplicable a la rectificacin de rea.
Si se trata de escritura, entonces no se elevar a forma pblica una minuta, sino la
solicitud de rectificacin de rea. En tal supuesto, se insertarn los avisos, el acta de
presencia, y adems instrumentos que el notario o el solicitante consideren necesarios.
Por su parte, en caso que el notario no opte por la elevacin a escritura pblica, entonces
proceder a declarar la rectificacin de rea mediante acta, con la subsiguiente
protocolizacin del expediente en el registro o protocolo de asuntos no contenciosos (art.
5-f, in fine, Ley 27333; art. 41.3 Reglamento).
7 La posibilidad de inscribir un derecho en mrito de una certificacin notarial sobre el hecho jurdico, pero
sin que se constate ese hecho, resulta francamente ABSURDA. Debe ser el nico caso en que el registro no
exige la prueba del suceso jurdico que produce la constitucin o modificacin del derecho, en este caso la
declaracin de rectificacin de rea, sino un acto notarial intermedio: la certificacin de que el suceso ha
ocurrido. Eso es tan inslito como que no se inscriba un contrato de compraventa, sino la certificacin del
notario respecto a que dicho contrato se ha celebrado.
21
Segn la modificatoria introducida por el Decreto Supremo N 001-2009-VIVIENDA, el

notario deber dejar constancia en el instrumento de haber cumplido con las notificaciones
respectivas, adems de evaluar las pruebas y los actuados y declarar la rectificacin los
medios probatorios en forma conjunta, utilizando su apreciacin razonada (art. 197 del
CPC, por analoga). Aqu la labor notarial se asemeja a la del juez, pues realiza un juicio
jurdico, por el cual aprecia una situacin de hecho, la misma que debe estar comprobada
dentro de los mrgenes de racionalidad y probabilidad -nunca, con certeza absoluta-, y
luego subsume el hecho dentro de una norma jurdica, la cual aplica al caso concreto.
notario deber dejar constancia en el instrumento de haber cumplido con las notificaciones
respectivas, adems de evaluar las pruebas y los actuados y declarar la rectificacin de
rea a favor del solicitante. Salvo la cuestin de las notificaciones era evidente que el
notario estaba obligado, siempre, antes y ahora a exponer los fundamentos por los cuales
estima fundada la peticin del solicitante.
Sin embargo, la norma no es superflua, pues con ella se termina la prctica notarial
anterior, sin duda anmala, de extender una escritura pblica con la declaracin del
solicitante, insertar los actuados, y nada ms. Es decir, el notario pretenda liberarse de
responsabilidad mediante el fcil expediente de "no declarar ni comprobar nada en la
escritura", lo cual motiv la tacha justificada de algunos registradores frente a un acto
inocuo que no poda acceder al registro.
En los procedimientos no contenciosos, el notario debe evaluar la prueba y declarar
los derechos; en caso contrario, su actuacin es superflua. Lamentablemente, la escasa
doctrina notarial peruana se preocupa ms en buscar las frmulas para inmunizarse frente
a la responsabilidad (vase el tristemente clebre art. 55 in fine de la Ley del Notariado),
antes que asumir el contenido social del notariado.
Sobre esta modificatoria, respecto de la certificacin del cumplimiento de las
formalidades de la notificacin en el ttulo notarial, se ha dicho que:
22
"a nuestro entender la redaccin de dicho prrafo dara lugar a que el

registrador verifique que el notario precise que ha cumplido con las formalidades del
emplazamiento solamente respecto de los bienes estatales, inscritos o no. Acaso los
bienes privados no merecen igual tratamiento? Somos del criterio que en todos los
casos el notario deber dejar constancia de haber cumplido con las formalidades del
emplazamiento"8
Estamos de acuerdo con esta opinin; y adems proponemos que se interprete que el
registrador debe exigir se inserte en el instrumento notarial, o se le presente copias
certificadas, del oficio de notificacin y su diligenciamiento. La certificacin del notario
debe realizarse exhibiendo el trmite, y no ocultndolo.
Por ltimo, para efectos del registro no solo puede utilizarse el traslado de la escritura
pblica o acta, sino adems el formulario registral en donde el notario certifica la
rectificacin de rea, conforme lo seala expresamente la Ley 27157 (En tal sentido:
Acuerdo adoptado en el 50 Pleno del Tribunal Registral realizado los das 3, 4 y 5 de
agosto de 2009).
8 GALVEZ ALIAGA, Ivn Leonardo. "Prescripcin adquisitiva de dominio de inmuebles en la va notarial". En

VVAA. Manual de actualizacin civil y procesal civil, Gaceta Jurdica, Lima 2010, pp. 354-355.
23
TITULO II
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA NOTARIAL
1. ANTECEDENTES
La Ley N. 27157 fue emitida con la finalidad de regularizar las edificaciones,
declaratorias de fbrica, independizaciones y reglamentos internos, que por diferentes
razones no haban logrado ingresar al Registro Pblico, principalmente por no haber
obtenido la licencia de construccin y/o el certificado de conformidad de obra, que se
exiga por parte de las municipalidades. Se trataba entonces de edificaciones nuevas,
modificaciones, remodelaciones o ampliaciones de fbrica realizadas de manera informal
y, por lo tanto, sin un control respecto de la seguridad de la obra o del cumplimiento de los
parmetros urbansticos y edificatorios, que deben respetarse en estos casos.
La Ley 27157 es una Ley de excepcin, de las que surgen cada cierto tiempo como
una manera de regularizar la informalidad en la que crece el campo inmobiliario,
especficamente en el mbito de predios urbanos; para que, de esta manera, puedan
acceder a los beneficios que otorga la formalidad, como pueden ser el acceso al crdito o
la revalorizacin de las propiedades, al contar con el saneamiento correspondiente. Dicha
24
norma estableci mecanismos no municipales para la regularizacin, mediante la

utilizacin de formularios regstrales, informes tcnicos de verificacin y planos elaborados
por verificadores, que podan ser ingenieros civiles o arquitectos, para lo cual se cre un
registro de verificadores; asimismo, se otorgaron facultades al notario para la certificacin
de estos documentos.
En el artculo 7 de la Ley 27157 se incorpor la denominacin de la "regularizacin de
edificaciones sin contar con ttulo de propiedad", con la sola posesin por diez aos de
manera pacfica, pblica, continua y como propietario, con lo que recogi, de esta manera,
lo contemplado en el artculo 950, primer prrafo, del Cdigo Civil. Sin embargo, la Ley
27157 no regul el procedimiento concreto en la va notarial para obtener el ttulo de
propiedad a travs de la prescripcin. Para ello se emiti el Decreto Supremo 008-2000MTC y la Ley 27333, donde se precisaron los alcances del procedimiento notarial de
prescripcin adquisitiva de dominio.
CAPITULO I
FUNCIN NOTARIAL - ALCANCES DE LA COMPETENCIA DEL NOTARIO
1. RESPECTO DE LA CONDICIN DEL NOTARIO

La Ley 27333 estableci que el trmite se efectuara bajo los alcances de la Ley
26662; es decir, como asunto no contencioso. Esta ltima norma seala, en el artculo 3,
que "[...] solo podrn intervenir en procesos no contenciosos, los notarios que posean
ttulo de abogado".
Recordemos que no todos los notarios son abogados, ya que anteriormente no era un
requisito para ejercer la funcin notarial tener ttulo de abogado; esto recin se exige
desde el ao 1992, a partir de la entrada en vigencia del Dec. Ley 26002.
25
En concordancia con lo anteriormente sealado, el artculo 6, del reglamento de la Ley

27157, tambin exige la condicin de abogado del notario que efectuar el procedimiento
de prescripcin adquisitiva.
2. COMPETENCIA TERRITORIAL
El notario competente es el de la provincia donde est ubicado el inmueble (artculo 5,
Ley 27333), sin perjuicio de la localizacin distrital de su despacho (artculo 4, Decreto del
Notariado, Dec. Leg. N. 1049). El distrito donde est ubicada la oficina del notario es
asignado de acuerdo con el puntaje alcanzado en determinado concurso de mritos; de
manera tal que si el notario fue nombrado para el distrito del Cercado de Lima, no podr
abrir su oficina fuera de los lmites de dicho distrito.
Esto no implica que el notario se circunscriba dentro de su funcin a dar fe de actos y
contratos producidos dentro del distrito donde se ubica su oficina. Como sabemos, existen
normas especficas que regulan el tema del mbito territorial de competencia del notario;
as, por ejemplo, en el caso de la sucesin intestada rige como criterio para establecer esa
competencia, el ltimo domicilio del causante. Consecuentemente, en estos casos ser
competente el notario de la provincia del ltimo domicilio del causante.
En la prescripcin adquisitiva de dominio, la competencia provincial permite que un
notario del distrito de Carabayllo pueda efectuar el procedimiento de prescripcin de un
inmueble ubicado en el distrito de San Bartolo, o que un notario que tiene su despacho en
el distrito de Ate pueda efectuar la prescripcin de un inmueble ubicado en San Isidro.
No estar permitido, entonces, que un notario de Lima pretenda efectuar la
prescripcin de un inmueble ubicado en el departamento de Puno.
CAPITULO II
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE INMUEBLES EN VA NOTARIAL
26
1. REGULARIZACIN DE LA PROPIEDAD MEDIANTE PRESCRIPCIN ADQUISITIVA

DE DOMINIO EN VA NOTARIAL
La prescripcin adquisitiva en va notarial resulta procedente, segn la ley, solo en los
casos en que el interesado carece de ttulo adquisitivo (es decir, cuenta con la posesin a
su favor), o cuando tiene el mencionado ttulo, pero su transmitente es el titular con
derecho inscrito (art. 7, 9, 14 y 17 Ley 27157, de Regularizacin de Edificaciones). El
Reglamento (Dec. Sup. N. 035-2006-VIVIENDA) agrega que: "procede tramitar
notarialmente la prescripcin adquisitiva de dominio, cuando el interesado acredita
posesin continua, pacfica y pblica del inmueble por ms de diez (10) aos (...)".
Una vez ms estamos en presencia de una norma que contiene los errores tpicos de
la legislacin de emergencia, ya que la intervencin notarial se da, tericamente, en dos
hiptesis: a) cuando se trate del solo poseedor, o b) cuando el transmitente no es titular
del derecho inscrito, por lo cual quedara fuera de su mbito las situaciones en las cuales
el vendedor no quiere otorgar el ttulo de propiedad al comprador, y ste, en lugar de un
proceso de otorgamiento de escritura pblica, se decide por solicitar que se declare la
prescripcin adquisitiva. Por qu no podra hacerlo? Habra que preguntarle a los autores
de la ley.
Sin embargo, y a pesar del texto de la citada norma legal, sta deber interpretarse a
la luz de la Constitucin de 1993, pues el notario no puede dilucidar los derechos cuando
media un conflicto de intereses, ya que en tal caso estamos ante el ejercicio de la funcin
jurisdiccional.
El notario es un profesional privado que ejerce una funcin pblica, y a quien se le ha
atribuido por ley el conocimiento de algunos asuntos no contenciosos, entre ellos la
declaracin de prescripcin adquisitiva. Sin embargo, queda la duda respecto a si
cualquier solicitud de usucapin califica como no-contenciosa, y si para ello solo basta que
los emplazados no se opongan.
2. EN RELACIN CON EL INMUEBLE A PRESCRIBIR
27
No est permitida la prescripcin adquisitiva sobre inmuebles rsticos o eriazos, sino

solamente de inmuebles urbanos.
Recordemos que el cambio de uso de un inmueble rstico a urbano est determinado
por la implementacin de obras, tales como pistas, veredas, instalacin de energa
elctrica, agua y alcantarillado. Se trata del cambio de un tipo de vida dedicada, tal vez, al
cultivo de productos de pan llevar, por un tipo de vida propio de una urbe, con las
necesidades que ello implica por la mayor concentracin de poblacin. Dicho cambio de
uso es lo que se denomina "habilitacin urbana".
Como sabemos, en el proceso de habilitacin urbana, a pedido de parte 9, existen dos
etapas: la aprobacin del proyecto por la municipalidad y la recepcin de obras. En
ambas, la municipalidad emite una Resolucin, que puede inscribirse en el Registro
Pblico. Sin embargo, este cambio de la condicin de un inmueble rstico en urbano no
siempre se realiza de manera ordenada, puesto que es recurrente la informalidad en el
proceso de habilitacin; es por ello que existen muchos inmuebles que, sin contar con
autorizacin municipal alguna, va tienen fsicamente la condicin de urbanos.
En la prescripcin adquisitiva en va notarial, el inmueble debe ser "urbano" o estar
ubicado en "rea urbana"; en el primer caso se trata de aquellos inmuebles que ya
cuentan con la recepcin de obras o, por los menos, con el proyecto de habilitacin urbana
inscrito. En el segundo caso, se trata de inmuebles que no cuentan con proyecto de
habilitacin urbana aprobada y tampoco con la recepcin de obras correspondiente, pero
que en los hechos ya cuenta con los servicios bsicos para ser considerado urbano.
En el campo registral se dieron diferentes interpretaciones al respecto y se entendi,
en un primer momento, que deba existir por lo menos el proyecto de habilitacin urbana
inscrito (segn lo regulado por el artculo 4 del Reglamento), para poder acogerse a la
9 Como excepcin. Id Ley N 29090 (Ley de regulacin de habilitaciones urbanas y de
edificaciones) publicada en el diario oficial El Peruano el 25 de septiembre del 2005,
introdujo en su artculo 24 la posibilidad que las Municipalidades Distritales y Provinciales
declaren la habilitacin de oficio sobre predios registralmente calificados como rsticos
que se encuentren ubicados en zonas urbanas consolidadas, con edificaciones y servicios
pblicos.
28
regularizacin de edificaciones y, por consiguiente, a la prescripcin adquisitiva como

mecanismo de saneamiento de la propiedad. Este criterio ya fue superado a partir de la
Resolucin 368-2001-ORLC/TR, que estableci la forma de acreditacin de la calidad de
urbano de un bien, a travs del certificado de parmetros urbansticos y edificatorios, ya
que este constituye documento fehaciente porque, como seala uno de los considerandos
de la resolucin, dicho documento "solamente cabe expedirse respecto de terrenos
urbanos". Posteriormente se dict el D. S. N. 011-2005-VIVIENDA 10, donde se estableci
que la regularizacin comprenda a edificaciones existentes sobre predios urbanos,
terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitacin urbana con construccin
simultnea y predios ubicados en zona urbana. No ser necesario, entonces, que se
encuentre inscrito el proyecto de habilitacin urbana.
Este criterio ya constituye un precedente de observancia obligatoria a partir del ao
2006, en que el XIX Pleno Registral aprob el siguiente texto: "[...] para inscribir la
regularizacin de edificaciones ya existentes sobre un predio ubicado en zona urbana
consolidada, que aparece inscrito como predio rstico en el Registro de Predios, no se
requiere resolucin de alcalda que declare la habilitacin urbana de oficio, siendo
suficiente acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la
municipalidad correspondiente"11.
Otro aspecto a tomar en cuenta, en relacin con el inmueble, es que se puede
prescribir terrenos (artculo 5, inciso k, Ley 27333), y no se requiere regularizar
edificaciones aunque exista en la realidad una fbrica que no obra inscrita en Registros
Pblicos; este criterio tambin constituye un precedente de observancia obligatoria, al
haber sido aprobado en el XII Pleno12.
10 Publicado en el diario oficial El Peruano el 13 de mayo del 2005.
11 Resolucin publicada en el diario oficial El Peruano, el 5 de septiembre de 2006. Criterio
sustentado en las Resoluciones N. 214-2006-SUNARP-TR-L del 5 de abril del 2006, N.* 172-2006SUNARP-TR-L del 23 de marzo de 2006 y N.#266-2006-SUNARP-TR-l del 3 de mayo de 2006.
12 Se trata del dcimo precedente aprobado en el Pleno XII, criterio sustentado en la Resolucin
N." 077-2005-SUNARP-TR-L del 16 de febrero de 2005.
29
Recordemos que la Ley 27157 buscaba regularizar edificaciones y, a propsito de

dicha regularizacin, poda sanearse la propiedad; era lo que se denominaba
"regularizacin con saneamiento''. Con el precedente sealado, por el cual el pleno
registral interpret correctamente los alcances de la Ley 27333, el saneamiento de la
propiedad, a travs de la prescripcin adquisitiva, se ha convertido en un trmite
autnomo, donde ya no se necesita regularizar edificaciones. Estos alcances de la Ley
27333, ya haban sido desarrollados en su momento, de manera acertada, por el Dr.
Gonzales Loli, cuando sealaba: De acuerdo con el Reglamento para realizar el proceso
de prescripcin adquisitiva notarial, se requera que este sea efectuado en el marco de un
proceso de regularizacin de una edificacin [...] este criterio ha sido expresamente
modificado por el inciso k) de la ley complementaria (se refiere a la Ley 27333), que s
permite que el trmite se efecte sobre terrenos urbanos que no cuenten con edificacin,
lo que ineludiblemente desliga el procedimiento de regularizacin de edificaciones del
proceso de prescripcin adquisitiva13. De esta manera, se confirma la posibilidad de
efectuar la prescripcin de inmuebles que ya cuentan con fbrica inscrita, como puede ser
el caso de un departamento, sin necesidad de regularizar alguna modificacin al mismo.
3. TIEMPO Y CALIDAD DE LA POSESIN DEL INMUEBLE
Solamente est permitida la prescripcin cuyo tiempo de posesin sea de diez aos,
descartndose la posibilidad de utilizar la prescripcin corta de cinco aos, con justo ttulo
y buena fe, que regula el segundo prrafo del artculo 950 del Cdigo Civil.
Debe tratarse de una posesin pacfica, es decir, sin perturbaciones ni violencia. La
posesin tambin debe ser pblica, no clandestina; que sea notorio para las personas del
entorno que el solicitante ocupa el inmueble. Respecto de la continuidad, est permitida
por nuestro Cdigo Civil la interrupcin menor a un ao. De otro lado, la restitucin judicial
no afecta la continuidad de la posesin. Con respecto a la posesin como propietario,
13 GONZALES LOLI, Jorge Luis. Algunas consideraciones respecto al procedimiento de
declaracin notarial de prescripcin adquisitiva de propiedad, previsto en la Ley N.
27157 de regularizacin de edificaciones y la Ley N. 27333, complementaria de asuntos
no contenciosos de competencia notarial para la regularizacin de edificaciones. En: Folio
Real. Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial. Ao 1. N. 2. Lima, agosto del ao
2000, p. 87.
30
quiere decir que los dems reconozcan al poseedor como propietario, lo que Diez Picazo
llama "posesin en concepto de dueo" 14, y que, a su vez, el poseedor no reconozca en
otro la propiedad del bien que pretende prescribir; de esta manera queda descartado
entonces que el arrendatario o el guardin de un inmueble puedan prescribir un bien
porque reconocen en otro la propiedad del mismo.
LOS TTULOS SUPLETORIOS
Los ttulos supletorios son el mecanismo que utiliza el propietario de un inmueble NO
INSCRITO que carece de ttulos comprobadores de dominio y, en consecuencia, requiere
de un ttulo documental subsidiario que reemplace lo que no tuvo o lo que tenindolo se le
extravi15. Recurdese que esta figura se encuadra dentro del mbito de la propiedad
inmobiliaria que nunca ha accedido al Registro y, por tanto, no resulta extrao que las
transferencias dominicales sobre este tipo de bienes se hayan realizado clandestinamente,
sin intervencin de notarios, a travs de simples documentos privados o mediante
acuerdos verbales amparados con la posesin. En estas difciles condiciones, resulta
entendible que el propietario del inmueble no cuente con los documentos originales, y ante
la falta de intervencin notarial queda descartada la posibilidad de obtener traslados o
copias autenticadas.
En realidad, la figura de los ttulos supletorios viene a ser un rezago histrico de un
momento en donde el legislador, tambin como ahora, pretendi facilitar la regularizacin
de la propiedad inmobiliaria mediante un mecanismo subsidiario de titulacin. En su
momento (fines del siglo XIX), fue un medio simplificado para obtener un ttulo autntico
de propiedad, sin descuidar las seguridades que tericamente son imprescindibles para
permitir el acceso de una finca al Registro. Cules deben ser esas seguridades? Si el
solicitante carece de ttulo respecto a la propiedad invocada sobre el inmueble no inscrito,
el nico elemento que juega a su favor es la posesin 16. Por ello, el nico plazo posible - a
falta de ttulo - que resulta exigible es el de la prescripcin extraordinaria. El art. 2018 CC
no incurre en error cuando omite sealarlo, sino que el tema se resuelve fcilmente con un
14 DIEZ PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Tomo III, p. 564.
15 RAMREZ CRUZ, Eugenio. Tratado de Derechos Reales, Tomo II, pg. 288.
31
mnimo de lgica y entendiendo que el sistema jurdico es un conjunto armnico, tal y

conforme demostraremos enseguida.
El artculo 1296 del Cdigo de Procedimientos Civiles de 1911, en su versin original,
estableci que el propietario sin ttulos, deba acreditar la posesin por cuarenta aos 17.
Este plazo se redujo a treinta aos en virtud del Decreto Supremo 015-68-JC del 09 de
agosto de 1968. El actual Cdigo Procesal Civil solamente indica que los ttulos
supletorios se solicitan judicialmente en la misma va procedimental correspondiente a la
usucapin (art. 504 CPC). Sin embargo, del texto procesal se pueden extraer dos
premisas fundamentales:
Los ttulos supletorios proceden cuando no existe ttulo, y el propietario slo cuenta a
su favor con la posesin.
Teniendo en cuenta que el solicitante slo puede exhibir la posesin, ser necesario
acreditar el plazo requerido para consumar la usucapin o prescripcin adquisitiva
extraordinaria (larga). Ya en la Exposicin de Motivos del Cdigo de 1911 se indicaba que
el plazo requerido para los ttulos supletorios era de cuarenta aos en virtud a lo dispuesto
por el entonces vigente Cdigo Civil de 1852, reducida luego a treinta aos y actualmente
fijada en diez aos. Resulta evidente que si el solicitante de ttulos supletorios carece de
documentos comprobadores de su dominio, entonces su posesin debe extenderse por
16 "La prueba ordinaria de la propiedad se hace mediante la prueba de la posesin y el transcurso
del tiempo, y esa es a la vez la realidad de la propiedad. La propiedad no tiene ninguna naturaleza
distinta de la de ser una posesin modalizada por el transcurso del tiempo. La propiedad es una
posesin investida formalmente con un ttulo (y tiene por ello vocacin de perpetuidad) (...) La
propiedad no existe en s, lo que existe en s es la posesin como apariencia socialmente
significativa. Por eso la usucapin es algo ms que un medio de prueba de la propiedad: es la
realidad misma da la propiedad ": ALVAREZ CAPEROCHIPI, Jos Antonio. Curso de Derechos
Reales, Editorial Civitas, Madrid 1986, Tomo I, pg. 143.
17 La justificacin del plazo se detalla en la exposicin de motivos de dicho Cdigo: "la

prescripcin no queda consumada en diez o veinte aos, sino cuando se rene, adems
de la posesin, el requisito indispensable del ttulo, y en el caso que consideramos, el
justo ttulo falta, ya sea porque el poseedor nunca lo tuvo, o porque se han perdido los
documentos que podran comprobarlo, siendo este motivo el que obliga a acudir al medio
subsidiario de los ttulos supletorios (...) Por eso ha tenido que llegar a la conclusin de
que slo es ttulo supletorio de propiedad, la posesin de cuarenta aos ".
32
todo el tiempo necesario para perfeccionar la usucapin extraordinaria, la que tratndose

de bienes inmuebles es actualmente de diez aos (artculo 950, primer prrafo, Cdigo
Civil). Por lo tanto, la formacin de ttulos supletorios requiere que el solicitante acredite
una posesin por dicho trmino18.
Por tal razn, deben rechazarse las afirmaciones referidas a que la ley sustantiva o
procesal no ha establecido un plazo posesorio mnimo para solicitar los ttulos supletorios
y, por tanto, las normas reglamentarias pueden establecer el que se les antoje con total
discrecionalidad19. Ello por razn de lo siguiente: El Cdigo Civil s fija el plazo posesorio
requerido en los ttulos supletorios, y ese no es otro que el de diez aos sealado en el
artculo 950. Es cierto que esa norma se refiere a la prescripcin adquisitiva, pero tambin
es evidente que entre sta, en su modalidad de "prescripcin del propietario, y los "ttulos
supletorios" existe una absoluta identidad sustancial. Para llegar a esta conclusin, debe
tenerse en cuenta que el presupuesto requerido por ambas figuras es la posesin
continua, pacfica, pblica y como propietario; pues ante la falta de ttulos (o stos son
insuficientes) del solicitante, debe recurrirse a la posesin como el instrumento tpico de
regularizacin de las titularidades jurdicas dudosas o imperfectas.
18 Sin embargo, en el caso de los predios rurales el solicitante de los ttulos supletorios deber
acreditar una posesin temporal de cinco aos (novena disposicin complementaria Dec. Leg.
653).
19 Un desconocimiento absoluto de la naturaleza de los ttulos supletorios, y de su historia, se

demuestra en este prrafo: "Al respecto, cabe mencionar en primer lugar que, la ley no fija ningn
plazo mnimo de posesin para el trmite de otorgamiento de ttulos supletorios, como s lo hace
para la prescripcin adquisitiva de dominio, tampoco el Cdigo Procesal Civil, al que se remite el
trmite de ambos institutos en la ley, establece un plazo mnimo de posesin como s lo haca el
Cdigo de Procedimientos Civiles derogado": PALACIOS LEN, Nlida. "Aspectos relevantes de la
regularizacin de edificaciones". EN: Temas de Derecho Registral, Tomo V, SUNARP, Lima 2001,
pg. 31.
Este cuestionable criterio se cae por s solo si tenemos en cuenta lo siguiente:
- Los ttulos supletorios tienen exactamente la misma naturaleza que la prescripcin del
propietario" (vase texto principal), con la diferencia de que se carece de ttulos, por lo que
no es necesario establecer un plazo especial distinto al de la usucapin extraordinaria, en
donde tampoco interesan los ttulos.
- El que invoca ttulos supletorios dice ser propietario, por lo que debe acreditar que se ha
producido un modo adquisitivo del dominio a su favor, y ese solo puede ser la usucapin
extraordinaria. En caso contrario, por qu tendramos que reconocerle la condicin de
titular? El Cdigo Procesal Civil no puede regular un tema sustantivo como el plazo de la
usucapin o de los ttulos supletorios
33
a. La confusin reinante entre nuestros autores se debe a que olvidaron estudiar el

substrato subyacente entre la usucapin y los ttulos posesorios, cul es, la
posesin. No obstante, en los ttulos supletorios el solicitante dice ser propietario
sin prueba documental; en la usucapin del poseedor, por el contrario, el solicitante
dice ser un poseedor que ha devenido en propietario. En cualquiera de los casos,
la usucapin sirve para remediar cualquier problema de falta, insuficiencia o
imperfeccin de los ttulos; especficamente en la denominada "prescripcin del
propietario". Es decir, la usucapin sirve para PROBAR EL DERECHO del
propietario, qu es, precisamente, lo que ocurre en el caso de los ttulos
supletorios. Despus de estas autorizadas opiniones, las que podramos seguir
reproduciendo indefinidamente, bien cabe plantear si alguien podr seguir
sosteniendo que la usucapin y los ttulos supletorios son dos cosas distintas. Lo
que necesitamos ms bien, y con urgencia, es eliminar esta intil distincin, y
admitir sin ambages que la usucapin es la institucin jurdica apta para adquirir la
propiedad por posesin y tambin para subsanar las deficiencias e imperfecciones
en los ttulos del ya propietario20.
b. Por tanto, y atendiendo a cuestiones histricas, dogmticas y sistemticas, el plazo
posesorio en los ttulos supletorios es idntico al de la usucapin extraordinaria 21,
esto es, diez aos.
El ttulo supletorio, como proceso judicial o notarial por el cual un propietario solicita se
le reconozca esa condicin jurdica por virtud de la posesin, tiene una identidad con la
20 Es tan cierta la identidad sustancial existente entre ambas figuras que la-jurisprudencia
registral ha admitido, con buen criterio, que la sentencia judicial declarativa de prescripcin
adquisitiva de dominio es ttulo suficiente para la inmatriculacin de una finca. Lo ocurrido en este
caso es que la sentencia de usucapin y la sentencia de ttulos supletorios producen los mismos
efectos (entre ellos, la inmatriculacin) por tratarse de una institucin jurdica unitaria.
21 Con toda razn, se ha considerado que no es posible eliminar de la vida jurdica a la

usucapin, basada en un estado fctico inmemorial, que no teme a la pretensin de
terceros, por cuanto se trata de un instituto que otorga una presuncin indiscutible de
conformidad a derecho: SACCO, Rodolfo y CATERINA, Raffaelle. II Possesso, Giuffr, Miln
2000, pg. 493.
34
llamada "prescripcin del propietario", es decir, aquella figura por la cual un domino resulta
invocando la usucapin.
La prescripcin del propietario no constituye "prueba de la propiedad" (que en todo
caso es la funcin social y econmica del instituto, pero no su consecuencia jurdica), sino
busca que el titular cuente con una nueva causa legal de adquisicin que reafirma y
consolida su posicin jurdica, y que entre otros aspectos beneficiosos, por ejemplo, le
permite inscribir en el registro. Siendo ello as, la usucapin siempre se constituye, incluso
en el caso de la prescripcin del propietario, en un modo de adquisicin del dominio. Ello
no quita, por supuesto, que dicha funcin jurdica permita regularizar situaciones dudosas,
inciertas o defectuosas, y que en esa medida, solo en el mbito sociolgico, la usucapin
permita contar con una prueba decisiva de la propiedad.
La denominada "prescripcin del propietario" es exactamente lo mismo que los ttulos
supletorios del art. 2018 CC, por el cual un sujeto se presenta ante el juez o notario
invocando su calidad de domino, pero como sus ttulos documentales son imperfectos, se
han extraviado o nunca existieron, y entonces exhibe la posesin ad usucapin en por el
plazo legal. La Corte Suprema lo ha establecido en una sentencia: "El propietario de un
bien con ttulo extraviado, perdido o deteriorado, no est obligado a interponer nica y
exclusivamente la pretensin de ttulo supletorio, toda vez que, siendo el fin defender,
cautelar o preservar el derecho de propiedad, el titular del derecho puede hacer uso de
todos los mecanismos que le franquee la Constitucin (sic) y la ley para la obtencin de
dicho fin " (Casacin No. 2750-2003-La Libertad).
En tal medida, los ttulos supletorios tienen sinonimia con la usucapin, pero con la
precisin de que ello se circunscribe a la modalidad de prescripcin del propietario. Siendo
ello as, el notario s puede conocer de la solicitud de formacin de ttulos supletorios, ya
que su naturaleza es no-contenciosa22.
22 Hace poco el Tribunal Registral de Trujillo emiti una resolucin por la cual consider
que la prescripcin adquisitiva y los ttulos supletorios son lo mismo. Esa opinin debe
rechazarse por su generalidad, ya que la identidad solo abarca la hiptesis de
prescripcin del propietario. Adems, mientras la primera puede ser contenciosa o nocontenciosa, de acuerdo a la situacin que la configure; la segunda, por definicin, carece
de conflictividad.
35
La denominada "prescripcin del propietario" es exactamente lo mismo que los ttulos

supletorios del art. 2018 CC, por el cual un sujeto se presenta ante el juez o notario
invocando su calidad de domino, pero como sus ttulos documentales son imperfectos, se
han extraviado o nunca existieron, y entonces exhibe la posesin ad usucapionem por el
plazo legal. La Corte Suprema lo ha establecido en una sentencia: "El propietario de un
bien con ttulo extraviado, perdido o deteriorado, no est obligado a interponer nica y
exclusivamente la pretensin de ttulo supletorio, toda vez que, siendo el fin defender,
cautelar o preservar el derecho de propiedad, el titular del derecho puede hacer uso de
todos los mecanismos que le franquee la Constitucin (sic) y la ley para la obtencin de
dicho fin" (Casacin No. 2750-2003-La Libertad).
5. PROCEDIMIENTO NOTARIAL DE FORMACIN DE TTULO SUPLETORIO

El Registro de la Propiedad Inmueble se cre en nuestro pas mediante Ley del 2 de
enero de 1888 y, a pesar del tiempo transcurrido, an existen extensiones de propiedad
territorial que no han accedido a la vida registral. Por consiguiente, todos los actos de
mutacin jurdico-real sobre dichas fincas se realizan al margen e independientemente de
la publicidad23. Por tal motivo, la inmatriculacin puede definirse como el ingreso de una
finca en el registro, es decir, se trata de la primera inscripcin de un inmueble
determinado, con lo se inaugura su historia registral.
23 Sobre el particular, creemos necesario aclarar un aspecto que muchas veces no es interpretado
correctamente, y est referido a la definicin de predio no-inscrito. As, es comn que en la realidad
sociolgica que muchas fincas INSCRITAS han sido objeto de independizaciones, habilitaciones urbanas,
subdivisiones, o simplemente transferencias dominicales que nunca llegaron al Registro. En tal caso, las
fincas que registralmente forman parte de un rea de mayor extensin YA CONSTAN INSCRITAS, y por tanto,
no se le podr considerar lo contrario. En este punto, se debe tener en consideracin que el Registro de la
Propiedad Inmueble se encuentra organizado en base al FOLIO REAL (artculo 4 RIRP.), es decir, cada predio
da lugar a la apertura de una partida u hoja de inscripcin en forma exclusiva, y en la cual se inscriben todos
los actos que a l corresponda. Este hecho excluye la posibilidad de que puedan abrirse dos partidas para
una finca o para una porcin de ella, por cuanto en ese caso el Registro arrojara una informacin falsa y
engaosa, en tanto los interesados tendran inscripciones diversas y contradictorias sobre un mismo
inmueble, lo cual socavara el fundamento mismo de la institucin registral, cul es, otorgar publicidad y
seguridad jurdica a la contratacin y al trfico. Por esta razn, una vez inmatriculado un inmueble, todos los
actos o contratos relativos a la totalidad o fraccin de dicho predio necesariamente deben inscribirse en la
misma partida registral. En ningn caso, proceder abrir una nueva partida registral aun cuando se tratase
de la porcin menor de un inmueble inscrito con mayor rea.
36
La inmatriculacin se logra mediante distintos procedimientos, establecidos en la ley,

que permiten una primera inscripcin de dominio, esto es, la apertura de una hoja
particular en el registro destinada a la representacin de una finca.
El
artculo
2018
del
Cdigo
Civil
contempla
los
DOS
MECANISMOS
PROCEDIMIENTOS GENERALES de inmatriculacin: los ttulos de propiedad con

antigedad de cinco aos y los ttulos supletorios declarados judicialmente cuando no
existan documentos comprobadores del dominio.
Sin embargo, para facilitar el acceso de los predios al registro, la Ley 27157 ha
establecido TRES mecanismos inmatrculadores, con afn simplificador:
I.
TTULOS SUPLETORIOS CON POSESIN DE CINCO AOS: El propietario

poseedor, sin ttulos, de un predio no inscrito, DEBE ACREDITAR SU ESTADO
POSESORIO POR LO MENOS, DURANTE CINCO AOS (artculo 37, primer
prrafo in fine, Reglamento) a travs del procedimiento no contencioso de
competencia notarial, y cuyo trmite (nico) ser estudiado enseguida.
II.
TTULOS SUPLETORIOS "CON TTULOS": Aplicable al propietario poseedor con

ttulos que no tiene la antigedad exigida por el art. 2018 CC. En este caso, la
presentacin de los ttulos har que no sea necesario comprobar los cinco aos de
posesin (art. 37, segundo prrafo, Reglamento). Tambin requiere del
procedimiento no contencioso de competencia notarial, cuyo trmite (nico) ser
estudiado a continuacin.
III.
DECLARACIN NOTARIAL PARA LA PRIMERA INSCRIPCIN DE DOMINIO: El

notario deber exigir la presentacin de ttulos con una antigedad de, por lo
menos, cinco aos; y que pueden constar en documento privado de fecha cierta, y
no en instrumento pblico (art. 8 Ley 27157, art. 6.2 Ley 27333). En esta hiptesis,
el notario simplemente hace una verificacin formal de los ttulos, SIN QUE SE
TRATE DE UN PROCEDIMIENTO NO CONTENCIOSO.
37
El trmite notarial de formacin de ttulo supletorio (aplicable a los casos a y b) se

inicia mediante peticin escrita de los interesados o de sus representantes, en el que se
seala nombre, identificacin y direccin de estos, el motivo de la solicitud (ttulo
supletorio), la narracin de los hechos y circunstancias que sirven de sustento al derecho
invocado y, finalmente, el fundamento legal expreso o cita normativa (art. 3 Ley 26662). El
notario competente ser aqul de la provincia donde se encuentra el inmueble (art. 5 Ley
27333). Esta solucin se justifica por la competencia provincial que tiene cada notario, y al
margen de su localizacin distrital.
La solicitud deber ser acompaada de todos los requisitos y recaudos legales
exigidos por el art. 39 del Reglamento:
a) Indicar el tiempo de posesin del solicitante y de sus causantes (art. 505-1 CPC,
aplicable por el art. 5-b Ley 27333), as como la fecha y forma de adquisicin del
bien.
b) Se indicar el nombre y direccin de los causantes del derecho del solicitante, de
los propietarios u ocupantes de los predios colindantes, a efectos de ser
notificados (art. 39-d y 40-c Reglamento; art. 5-d Ley 27333, que ha precisado que
la notificacin se realizar a los colindantes cuyas direcciones sean conocidas).
c) Se describir el bien con la mayor exactitud posible, para lo cual se acompaan
los planos de ubicacin y perimtricos, as como la descripcin de las
edificaciones si las hubiese, suscrito por ingeniero o arquitecto colegiado (art. 5052 CPC, aplicable por el art. 5-b de la Ley 27333). Por su parte, no es necesario
que los planos sean visados por la autoridad municipal, ya que en el mbito de la
Ley de Regularizacin de Edificaciones, la verificacin del terreno y de las
construcciones que sobre l se hayan levantado corresponde exclusivamente al
verificador (art. 2.1, in fine, Ley 27333). Sin embargo, los planos deben
encontrarse delimitados con el sistema de coordenadas UTM, en vista de la
modificatoria introducida por el Decreto Supremo N 001-2009-VIVIENDA.
d) Certificacin municipal o administrativa sobre la persona que figura como
propietaria o poseedora del bien (art. 505-2 CPC, aplicable por virtud del art. 5-b
38
Ley 27333; art. 39-e Reglamento). Puede ser reemplazado por la constancia de
pago del impuesto predial, pues all se indica el mismo dato.
e) Certificado registral negativo de inmatriculacin, aunque en la prctica se le
denomina "certificado de bsqueda catastral" (art. 505-3 CPC, aplicable por el art.
5-b Ley 27333; art. 39-f Reglamento).
f) Se ofrecer necesariamente como prueba la declaracin testimonial de no menos
de tres ni ms de seis personas, mayores de veinticinco aos. La Ley 27333 ha
precisado que estas testimoniales NO IMPLICAN una declaracin directa ante el
notario, sino, simplemente, una manifestacin escrita que se realiza en la propia
solicitud, la que debe venir firmada por los testigos (art. 5-b). La declaracin de
estos versa sobre el conocimiento que tengan de la persona del solicitante y de la
posesin que ejerce.
g) El interesado podr ofrecer cualquier otro medio probatorio que considere
conveniente para acreditar su derecho.
Presentada la solicitud (art. 14 Ley 26662, art. 39 Reglamento), y acompaada por los
documentos antes mencionados, el notario citar a los causantes del derecho adquirido
por el peticionante, as como a los propietarios u ocupantes de los predios colindantes, y a
toda otra persona que el interesado indique en su solicitud (art. 40 Reglamento). La Ley
27333 (art 5-d) aclara que debe notificarse a todos los sujetos que se indican en el art. 40,
a quienes llama "interesados", pero con la condicin de que sus domicilios sean
conocidos. Esa misma regla se aplica a los colindantes. En caso se desconozca el
domicilio de los interesados y/o colindantes, la notificacin se realizar en la va edictal,
sea que se trate de persona natural o jurdica.
notario deber notificar a la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales, o a los
Gobiernos Regionales con competencia para administrar bienes estatales, pues existe el
principio por el cual todos los bienes sin dueo, corresponden a la Nacin (doctrina del
dominio eminente). Sin embargo, aqu el principio se ha entendido errneamente, ya que
este opera sobre los bienes vacantes, y no en los bienes no inscritos, salvo que se
39
pretenda entender que estos ltimos pertenecen necesariamente a la Nacin, lo que es

errneo. Empero, tal medida se explica, desde una perspectiva prctica, pues resulta
conocido el alto nmero de ttulos supletorios que se han tramitado al amparo de esta ley,
y que han afectado especialmente a la propiedad pblica 24.
La notificacin personal se realiza mediante oficio del notario dirigido al emplazado, el
que se acompaa con la copia de la solicitud y los anexos (modificatoria introducida por
Decreto Supremo N 001-2009-VIVIENDA).
El oficio del notario deber seguir las formalidades propias del derecho notarial,
conforme la previsin de las cartas notariales, aplicable en forma analgica, y aunque no
exista el registro cronolgico para este efecto, sin embargo, sera conveniente imponer
esa seguridad adicional que dotara de fecha cierta incontrastable a la diligencia (art. 1 de
la Ley 27333, en el cual se establece que el procedimiento se regula por las Leyes 27157
y 27333, y subsidiariamente por las Leyes de Competencia Notarial de Asuntos No
Contenciosos y del Notariado, eliminndose la remisin directa al Cdigo Procesal Civil 25).
Sin embargo, el Decreto Supremo N 001-2009-VIVIENDA ha repetido textualmente el
ltimo prrafo del art. 40 del reglamento, por el cual se remite la regulacin de las
notificaciones al Cdigo Procesal Civil; olvidando que ese prrafo se encontraba derogado
por efecto del art. 1 de la Ley 27333. En tal sentido, debe considerarse que se trata de
una simple errata legislativa que ha reproducido el texto formal de una norma, pero no el
texto vigente. Por tanto, la notificacin y circunstancias del diligenciamiento se rigen por la
legislacin notarial, y no por la procesal 26.
24 La actuacin notarial, en este punto, ha dejado mucho que desear, y eso justifica sobradamente una de
las novedades de la Ley del Notariado (Decreto Legislativo 1049, de 2008) que impone la actualizacin y
capacitacin jurdica permanente de los notarios.
25 En tal sentido, debe entenderse derogado el segundo prrafo del art. 40 del Reglamento: "Las
notificaciones se regirn supletoriamente por las normas establecidas para ellas en el Cdigo Procesal Civil".
26 incurre en ese espejismo GALVEZ ALIAGA, Ivn Leonardo ("Prescripcin adquisitiva de dominio de
inmuebles en la va notarial". EN: VVAA. Manual de actualizacin civil y procesal civil, Gaceta Jurdica, Lima
2010, p. 342), cuando seala que las notificaciones del procedimiento notarial se rige "bajo las formalidades
que exige el Cdigo Procesal Civil, incluyndose la posibilidad de notificacin por ceduln, de ser el caso";
pues el art. 1 de la Ley 27333 (norma de mayor jerarqua que el reglamento), descarta la remisin al Cdigo
Procesal Civil.
40
En este caso, no se anota la solicitud en el registro, pues el predio carece de

inscripcin.
En cambio, se publicarn avisos por tres veces con intervalos de tres das en el diario
oficial y en otro diario de mayor circulacin del lugar donde se ubique el inmueble. Esta
solucin ha sido reconocida expresamente por la Ley 27333 (art. 5, inciso c).
Adems, se exige que el notario fije carteles en los lugares ms visibles de la
edificacin cuyo saneamiento se solicita (art. 5, inciso d, Ley 27333). Esta garanta
adicional de notificacin por carteles no est prevista en el proceso judicial sobre la misma
materia.
Posteriormente al emplazamiento personal o por edictos, segn fuese el caso, y a las
notificaciones genricas por publicacin, el notario deber constituirse en el inmueble
objeto del saneamiento, extendiendo un acta de presencia en la que har constar la
descripcin y caractersticas del inmueble, la posesin pacfica y pblica ejercida por el
solicitante, y tomar la manifestacin de los ocupantes de los predios colindantes, de ser
posible (art. 41 Reglamento, art. 5-e Ley 27333). En virtud de lo dispuesto por esta ltima
norma, no se necesita que la declaracin de testigos se tome durante la faccin del acta
de presencia, pues basta la manifestacin escrita que hagan los testigos en la solicitud. En
la diligencia mencionada, el notario proceder a describir el inmueble y las caractersticas
de este, con lo cual apreciar y evaluar la posesin pacfica y pblica de la que goza el
solicitante, lo que buscar descartar que se trate de una posesin clandestina u oculta. La
misma finalidad cumple la toma de dicho de los poseedores o propietarios colindantes del
predio objeto de regularizacin.
La oposicin es el derecho de cualquier interesado (siempre que se refiera al mismo
predio) para poner fin al procedimiento notarial no contencioso, sin que se produzca
pronunciamiento sobre el fondo del asunto. En virtud de la oposicin, la cuestin ventilada
en sede notarial deber ser trasladada al rgano jurisdiccional. La oposicin debe
formularse mediante escrito presentado al oficio notarial, quien tendr que suspender
inmediatamente el trmite en el estado en que se encuentre, y aun habiendo transcurrido
los 25 das siguientes a la ltima publicacin, siempre que no se hubiese realizado la
41
declaracin. Ante esta situacin, el notario deber comunicar este hecho al solicitante, al
Colegio de Notarios y a la oficina registral correspondiente mediante oficio.
El notario slo podr emitir pronunciamiento definitivo transcurrido veinticinco das
hbiles desde la fecha de la ltima publicacin sin que se hubiera interpuesto oposicin
(art. 5-e Ley 27333). En tal caso, se declara la prescripcin adquisitiva de dominio a favor
del solicitante, para lo cual se extiende el acta de notoriedad correspondiente, en la que
deber constar la evaluacin de la prueba actuada (art. 41.2 Reglamento). No se regula la
posibilidad de que el notario estime insuficiente la prueba posesoria y, en consecuencia,
pretenda rechazar el petitorio. Se podra pensar que esta situacin no es admisible, ya que
al no haberse formulado oposicin, se habra consolidado la pretensin del solicitante. Sin
embargo, la norma genrica contenida en el artculo 30 del texto reglamentario obliga a
reconocer que el notario puede rechazar el trmite si las comprobaciones que realice le
demuestren la falta del derecho invocado; en tal caso, excepcional dicho sea de paso, NO
PODR EXTENDER el acta o escritura pblica, pues dichos instrumentos no tendran
contenido. Por tal motivo, de rechazarse la solicitud de prescripcin, el notario deber
comunicarlo al interesado, al Colegio de Notarios y al Registro (por analoga con lo que
sucede en los casos de oposicin) mediante un oficio debidamente fundamentado.
Para llegar a la declaracin de notoriedad, el notario debe formarse previamente una
conviccin favorable respecto de la posesin que ejerce el interesado sobre el inmueble, y,
en tal sentido, al tratarse de una estimacin o juicio, el notario deber valorar los medios
probatorios en forma conjunta, utilizando su apreciacin razonada (art. 197 CPC, por
analoga). Aqu, la labor notarial se asemeja a la del juez, pues realiza un juicio jurdico,
por el cual aprecia una situacin de hecho, la misma que debe estar comprobada dentro
de los mrgenes de racionalidad y probabilidad -nunca, con certeza absoluta-, y luego
subsume el hecho dentro de una norma jurdica. Por tanto, la actuacin notarial, EN ESTE
CASO, no implica el ejercicio de fe pblica, pues no estamos en presencia de la
comprobacin de un hecho que le consta al notario por medio de sus sentidos, sino, ante
una apreciacin o juicio.
La declaracin de ttulo supletorio constara en acta, por ser este el instrumento idneo
para la comprobacin de hechos, a diferencia de la escritura pblica, cuya conformacin
42
resulta propia de los actos o negocios jurdicos. El acta de comprobacin de hechos y

declaracin de derechos deber incorporarse al registro de asuntos no contenciosos,
segn lo indica el Reglamento: "el acta notarial y todos sus antecedentes, sern
incorporados al Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos, del cual se podr expedir
todos los traslados instrumentales previstos por la ley del notariado" (art. 41.3). El mismo
artculo permite inferir que el acta de ttulo supletorio conlleva, adems, la protocolizacin
de lo actuado, es decir, la INCORPORACIN del expediente al registro notarial de asuntos
no contenciosos. A pesar de la claridad de la norma reglamentaria, la Ley 27333 complic
la materia sin ninguna necesidad. En efecto, si bien el art. 5-f de dicha ley ratifica que la
declaracin de ttulo supletorio se incorpora al registro de asuntos no contenciosos; sin
embargo,
agrega
que:
el
documento
que
alberga
la
prescripcin
podr
ser
alternativamente una escritura pblica o un acta 27. En el caso de tratarse de la escritura,

no se elevar a forma pblica una minuta, sino la solicitud de ttulo supletorio. En tal
supuesto, se insertarn los avisos, el acta de presencia, y adems instrumentos que el
notario o el solicitante consideren necesarios, a lo cual habr que agregar una declaracin
de propiedad por el notario, y la correspondiente suscripcin del documento por los
solicitantes en seal de conformidad con lo actuado. Por su parte, en caso de que no se
opte por la elevacin a escritura pblica, entonces el notario proceder a realizar la
declaracin mediante acta, que protocoliza el expediente en el registro de asuntos no
contenciosos, (art. 5-f in fine, Ley 27333; art. 41.3 Reglamento).
notario deber dejar constancia en el instrument de haber cumplido con las notificaciones
respectivas, adems de evaluar las pruebas y declarar la propiedad a favor del solicitante
Salvo la cuestin de las notificaciones, era evidente que el notario siempre estaba
obligado, antes y ahora, a exponer los fundamentos por los cuales conclua en la
27 En la primera parte del art. 5-f de la Ley 27333 se dice que al culminar el trmite de prescripcin
adquisitiva, el notario COMPLETAR EL FORMULARIO O ELEVAR A ESCRITURA PBLICA LA SOLICITUD; es
decir, se trata de una alternativa (libre) para que el notario documente la prescripcin adquisitiva. Ahora
bien, qu significa "completar el formulario"? La ltima parte de esta norma dice que: "si se opta por
presentar a los Registros Pblicos solo el formulario registral, el notario archivar los actuados en el registro
notarial de asuntos no contenciosos". Es decir, en esta hiptesis el notario protocoliza los actuados, lo que
implica que estamos en presencia del acta de declaracin notarial y protocolizacin que ya estaba regulada
en el art. 41.3 del Reglamento. Por tanto, la Ley 27333 ha establecido una nueva frmula (adicional a la
anterior) para documentar la prescripcin adquisitiva: la escritura pblica.
43
respectiva declaracin. Sin embargo, la norma no es superflua, pues con ella se termina la
prctica notarial anterior, sin duda anmala, de extender una escritura pblica con la
declaracin del solicitante, insertar los actuados, y nada ms. Es decir, el notario pretenda
liberarse de responsabilidad mediante el fcil expediente de "no declarar ni comprobar
nada en la escritura", lo cual motiv la tacha justificada de algunos registradores frente a
un acto inocuo que no poda acceder al registro.
Por ltimo, para efectos del registro, no solo puede utilizarse el traslado de la escritura
pblica o acta, sino adems el formulario registral en donde el notario certifica la
rectificacin de rea, conforme lo seala expresamente la Ley 27157 (En tal sentido:
Acuerdo adoptado en el 50 Pleno del Tribunal Registral realizado los das 3, 4 y 5 de
agosto de 2009). Ntese la irrelevancia del acuerdo pues se limita a repetir la ley, sin ms.
Una prueba adicional de la inutilidad de los precedentes registrales.
4. PROCEDIMIENTO NOTARIAL
En el procedimiento notarial, de acuerdo con las normas citadas, encontramos las
siguientes etapas: presentacin de la solicitud con los anexos correspondientes;
calificacin de la solicitud por el notario; publicacin de avisos; anotacin preventiva en
Registros Pblicos; notificacin al titular, inmediato transferente, colindantes e interesados;
colocacin de carteles en el inmueble; constatacin notarial del inmueble y extensin de la
escritura pblica. Debemos tomar en cuenta que no existen plazos ni orden de prelacin
en cada una de las etapas dentro del procedimiento de prescripcin. A continuacin,
desarrollaremos brevemente cada una las etapas indicadas.
- En relacin con la solicitud, debemos sealar que tal denominacin no resulta
apropiada (artculo 5, inciso a, Ley 27333), se trata ms bien de una minuta, documento
idneo para generar una escritura pblica, que es el instrumento final que emitir el notario
una vez concluido el procedimiento (artculo 5, inciso f, Ley 27333). En el mbito notarial
se utiliza el trmino solicitud para los casos de extensiones de actas que sern
incorporadas en el protocolo notarial.
44
Esta solicitud, al ser tramitada como asunto no contencioso debe contar con la
autorizacin de abogado (artculo 14, Ley 26662), con la firma del solicitante y, como
mnimo, tres, y como mximo seis testigos, mayores de veinticinco aos, quienes
declararn bajo juramento que conocen al solicitante y especificarn el tiempo que poseen
el inmueble. En aplicacin supletoria del Cdigo Procesal Civil (artculo 229), no pueden
ser testigos los parientes dentro del cuarto grado de consanguinidad o tercero de afinidad,
el cnyuge o concubino del solicitante ni aquel que tiene inters directo o indirecto en el
resultado del procedimiento. Aunque las normas no lo prohban, creemos que no puede
ser testigo en el trmite de prescripcin adquisitiva, el dependiente del notario porque no
sera un testigo idneo y porque afectara la imparcialidad del procedimiento. Deben
acompaarse las copias del documento nacional de identidad de los testigos, para verificar
que cumplan con el requisito de edad mnima que exige la norma.
De conformidad con el artculo 505 del CPC, la solicitud debe contener, adems, el
tiempo de posesin, la fecha y forma de adquisicin, el nombre de la persona que tenga
inscritos derechos sobre el bien, as como el nombre y lugar de notificacin de los
propietarios u ocupantes de los predios colindantes.
A esta solicitud, se debe acompaar el plano perimtrico y de ubicacin visado por la
municipalidad correspondiente, as como la certificacin municipal de quien aparece como
poseedora o propietaria del bien.
Una vez recibida la solicitud, el notario debe verificar que se cumplan los requisitos
antes mencionados; no se ha establecido un plazo para dicha calificacin.
-
En relacin con las publicaciones, deben efectuarse en el diario oficial El

Peruano y en otro de circulacin nacional; son tres publicaciones en cada uno
de ellos, con intervalos de tres das hbiles cada uno.
Las publicaciones deben contener un resumen de la solicitud e indicarse el
nombre y direccin del notario que efecta el trmite.
45
Respecto de la anotacin preventiva de la solicitud, con ello se busca que

cualquier interesado pueda tomar conocimiento del trmite de prescripcin, y
as se pueda salvaguardar derechos de terceros.
La Ley no ha establecido los documentos que deben adjuntarse para la
anotacin preventiva; es por ello que surgieron diferentes criterios entre los
registradores, sobre los requisitos que deba contener el pedido de anotacin
preventiva por parte del notario. Con la finalidad de acabar con tal disparidad de
criterios, se emiti la Resolucin N. 490-2003-SUNARP/SN 28, que seala en el
artculo 5.3 como requisitos: a) El oficio del notario solicitando la anotacin
preventiva, b) Copia certificada de la solicitud, sin incluir los anexos ni medios
probatorios, c) Copia certificada notarialmente de los planos de ubicacin y
localizacin del predio.
En relacin con las notificaciones a la persona de quien deriva el derecho, al

titular registral, colindantes y dems interesados, sobre la admisin a trmite de
la solicitud (artculo 5, inciso d, Ley 27333); esta debe efectuarse bajo las
formalidades que exige el Cdigo Procesal Civil, incluyndose la posibilidad de
notificacin por ceduln, de ser el caso.
Respecto de la colocacin de carteles, la Ley no ha sealado la oportunidad

en que debe efectuarse ni el tiempo que debe permanecer el cartel en el
inmueble, por ello bastar que se acredite haber pegado el cartel en algn
momento del procedimiento. Resulta evidente que dicho cartel debe ser pegado
en el frontis del inmueble, de manera tal que cumpla su funcin de publicidad
respecto de la prescripcin del inmueble.
Otra etapa del procedimiento es la presencia obligatoria del notario en el bien

materia de prescripcin (artculo 5, inciso e, Ley 27333). El notario efectuar, en
dicha oportunidad, la constatacin de la posesin pacfica y pblica del bien, y
extender un acta de presencia que contendr la descripcin y caractersticas
28 Resolucin que aprueba la Directiva N. 013-2003-SUNARP/SN, que uniformiza los

criterios de calificacin registral en asuntos no contenciosos de competencia notarial.
46
del inmueble, as como el resultado de la declaracin de quienes se encuentren

en los predios colindantes. No es obligatorio que declaren todos los
colindantes, sino solo aquellos que estn dispuestos a declarar y que
produzcan conviccin respecto de la solicitud.
Resulta obvio que esta declaracin debe ser a favor de la prescripcin por el
solicitante, y debe tratarse de una declaracin libre, espontnea y voluntaria.
-
En relacin con la extensin de la escritura pblica, esta debe efectuarse

luego de haberse realizado todas las diligencias mencionadas anteriormente y,
de acuerdo con el artculo 5, inciso f), de la Ley 27333, despus de
transcurridos veinticinco das hbiles desde la ltima publicacin de avisos en
el peridico.
La escritura debe contener, como mnimo, los siguientes insertos: la solicitud,
los avisos y el acta de presencia. La norma seala que, adems, pueden
insertarse otros instrumentos que el solicitante o el notario consideren
necesarios, sobre el particular consideramos que podran insertarse las actas
de declaracin de los testigos y de los colindantes.
Esta escritura debe ser firmada por el solicitante, no es necesario que la firmen
los testigos ni los colindantes. Es importante sealar que la Ley 27333, en el
artculo 5, inciso f) seala la posibilidad de completar el formulario registral o
elevar a escritura pblica la solicitud de prescripcin, creemos que lo correcto
es lo segundo por cuanto se trata de declarar la propiedad a travs de un
instrumento y el documento idneo, el instrumento material, sera la escritura
pblica, que brinda las garantas necesarias tales como: fe de la identidad y
capacidad del otorgante, posibilidad de solicitar ms de un traslado del
instrumento, etc. Ventajas con que no cuenta el formulario registral.
Sobre el instrumento a emitirse, existe discusin de si se trata de escritura
pblica o de acta, esto debido a que el reglamento de la Ley 27157, en
diferentes artculos (41.2, 41.3, 42 y 43.1), menciona la palabra "acta" como
instrumento final donde constar la declaracin de propiedad y donde se
47
efectuarn los insertos correspondientes, provocndose una confusin con la

Ley 27333 que alude a una escritura pblica.
Algunos autores utilizan el trmino "acta de notoriedad", para referirse al acta
que forma parte del protocolo notarial y que se caracteriza por el
prevalecimiento de la declaracin del notario, donde califica instrumentos o
realiza diligencias para instrumentalizar el hecho notorio, como en el caso de la
sucesin intestada o la declaracin de propiedad por prescripcin, a diferencia
de la escritura pblica donde el protagonista es el otorgante y donde prevalece
la manifestacin de voluntad de este ltimo29.
En la actualidad, se utilizan ambos instrumentos para formalizar la declaracin de
propiedad por prescripcin, resultando los dos vlidos.
5. OPOSICIN AL TRMITE
Siendo el trmite de prescripcin de naturaleza no contenciosa, de existir alguna
oposicin en cualquier etapa del mismo debe darse por finalizado el procedimiento. Esto
se explica porque la oposicin generara un conflicto entre el solicitante y el opositor al
trmite, acabndose de esta manera el carcter no litigioso.
La finalizacin debe efectuarse por disposicin expresa del artculo 5, inciso g), de la
Ley 27333, como tambin en aplicacin del artculo 6 de la Ley 26662, referido al
consentimiento unnime.
Esta oposicin debe formularse por escrito ante el notario, no es requisito acreditar
inters alguno, tampoco es indispensable adjuntar prueba alguna. Podra oponerse
cualquier persona, porque la Ley no exige ninguna condicin especial para ello. El notario
no califica los fundamentos de la oposicin ni puede poner objecin alguna respecto de la
motivacin del opositor.
29 CORCUERA GARCA, Marco A. "Actas de notoriedad en el Derecho Notarial peruano En

Folio Real. Revista Peruana de Derecho Registral y Notarial. Ao 1. N. 1. Lima, abril del
ao 2000, p. 160.
48
Presentada la oposicin, el notario debe comunicar este hecho al Colegio de Notarios,

al Registro Pblico y al solicitante. La prescripcin adquisitiva es el nico procedimiento
notarial cuya oposicin necesita ser comunicada al Colegio de Notarios y al Registro
Pblico; consideramos que esta es una formalidad innecesaria. S resulta necesaria la
comunicacin al solicitante, por ser el interesado en el trmite de prescripcin y el
directamente perjudicado con la presentacin de la oposicin; en ese sentido, se entiende
que la comunicacin al solicitante es para efectos de que pueda interponer la accin en la
va judicial correspondiente.
Las normas no sealan que el notario deba levantar la anotacin preventiva de
prescripcin que obra inscrita en el registro, solo se limita a indicar que debe comunicar al
Registro Pblico. Sin embargo, el levantamiento podra efectuarse a peticin del solicitante
de la prescripcin para la interposicin de la accin judicial.
A diferencia del procedimiento de sucesin intestada, donde el notario debe remitir el
expediente al juez, en la prescripcin adquisitiva el notario no lo remite, sino finaliza el
procedimiento quedando expedito el derecho del interesado de recurrir a la va judicial
para continuar con la prescripcin.
Respecto del plazo para presentar la oposicin, las normas (artculo 43.1 del
Reglamento y 5, inc. f, de Ley 27333) dan a entender que esta procede, hasta el
momento, de la elaboracin del instrumento pblico (acta o escritura).
6. NORMAS APLICABLES AL PROCEDIMIENTO
Las normas aplicables al procedimiento de prescripcin adquisitiva notarial seran:
-
Ley N. 27157, publicada el 20 de julio de 1999.

D. S. 008-2000-MTC (Reglamento de la Ley N. 27157), publicado el 17 de febrero
del 2000.
Ley N. 27333, publicada el 30 de julio del 2000.
D. S. N. 011-2005-VIVIENDA, publicado el 13 de mayo del 2005.
D. S. N. 003-2006-VIVIENDA (sobre restricciones a la regularizacin de
edificaciones
49
sobre
bienes
integrantes
del
patrimonio
cultural,
zonas
monumentales, centros histricos y sus reas circundantes de proteccin),
50
publicado el 24 de febrero del 2006.

D. S. N. 035-2006-VIVIENDA (TUO de Ley 27157).
D. S. 001-2009-VIVIENDA, publicado el 5 de febrero del 2009.
Decreto Legislativo N. 1049 (Del Notariado), publicado el 5 de marzo del 2009.
Ley N. 26662 (Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos),
publicado el 22 de septiembre del 2006.

Cdigo Civil.
Cdigo Procesal Civil.

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UNIVERSIDAD NACIONAL JOSE FAUSTINO SANCHEZ

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