Manual ZHFyG

METODOLOGA
Cd.
ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS

Fecha
Y GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO
POR TIPO DE CONSTRUCCIN
TABLA DE CONTENIDO
Pgina
1.
INTRODUCCIN
2.
GLOSARIO DEFINICIONES
3.
NORMAS TCNICAS Y/O RELACIONADAS
4.
GENERALIDADES
5.
RECURSOS
12
5.1
TALENTO HUMANO
12
5.2
INSUMOS
13
6.
DESARROLLO
14
6.1.
ETAPA DE PLANEACION Y PROGRAMACION DE LA ESTUDIO DE ZONAS
14
6.1.1. Evaluacin de recursos humanos y fsicos
14
6.1.2. Programacin de actividades y costos
15
6.2.
16
ETAPA DE EJECUCIN
6.2.1. Determinacin de zonas homogneas fsicas
16
6.2.2. Determinacin de las variables fsicas
16
6.2.3. Determinacin de zonas homogneas geoeconmicas y valores unitarios por tipo de

construccin
45
ETAPA DE APROBACION
57
6.3.1. Realizacin de comits de avalos
57
6.3.2. Concepto favorable
59
6.3.
6.4.
geoeconmicas y valor unitario por tipo de construccin y/o edificaciones
59
TRABAJOS FINALES DE LA ESTUDIO
59
6.4.1. Elaboracin planos definitivos de ZHF, ZHG y variables
59
6.4.2. Asignacin de zonas en la base alfanumrica
61
6.4.3. Grabacin tablas de terreno y construccin
61
6.4.4. Elaboracin de memoria tcnica
61
7. ANEXOS
63
COPIA NO CONTROLADA
6.3.3. Elaboracin de la resolucin de aprobacin del estudio de zonas homogneas fsicas
METODOLOGA
Pg.
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ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y
GEOECONMICAS Y DETERMINACIN DEL VALOR UNITARIO POR TIPO
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DE CONSTRUCCIN
GRUPO INTERNO DE TRABAJO GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
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Dic. de 2010
1
1. INTRODUCCIN
El catastro como portador de datos e informacin del territorio, se convierte en una herramienta
indispensable para la toma de decisiones relacionadas con el ordenamiento del territorio, por lo cual es sin
duda necesario y urgente, estudiar los fenmenos sociales como el crecimiento de la poblacin revisando los
sistemas actuales de organizacin territorial y las tendencias que se tienen en el crecimiento municipal. En
ese orden, el anlisis del uso del suelo, su potencialidad, proteccin del medio ambiente y la preservacin y
aprovechamiento de los recursos naturales, son algunas variables que utilizan actualmente los pases
desarrollados para la organizacin territorial dada su importancia en los procesos de desarrollo sostenible.
En consecuencia podemos pensar en la necesidad de contar con un catastro que se desarrolle de la mano
con el ordenamiento del territorio; donde definir los principios y las modalidades de aplicacin del mismo
representa todo un estudio a particularizar en determinadas reas, pues ste, se vuelve complejo en relacin
a las diferentes caractersticas que presenta el territorio en que es implantado para operar.
La presente metodologa parte de la finalidad de los procesos catastrales, en los que se busca estructurar
un inventario de los componentes fsicos, jurdicos y econmicos de los predios de una regin determinada,
como herramienta bsica para la planeacin, el desarrollo y la toma de decisiones. Este documento tiene su
base en un anlisis de la situacin actual del proceso de Zonas Homogneas urbanas y rurales enmarcados
en la metodologa para la definicin del avalu de zonas homogneas rea urbana de 1985 y la
metodologa para determinacin de avalos rurales de 1987. Su funcionalidad es permitir que todos los
procesos, procedimientos y actividades cumplan con los requerimientos tcnicos establecidos, se cuente
con la definicin de responsabilidades, recursos tcnicos, operativos y se establezcan puntos de control que
permitan medir el desarrollo eficiente de cada actividad.
La estandarizacin de los mtodos definidos conforman la actualizacin de la metodologa para la
elaboracin de Zonas Homogneas Fsicas (ZHF) y Geoeconmicas (ZHG) Urbanas y Rurales as como la
determinacin de los valores unitarios por tipo de construccin, la cual tendr un alcance a nivel nacional lo
que permitir beneficiar a los municipios en la eficiencia de los procesos que vinculen la utilizacin de ZHF y
ZHG.
La presente metodologa tiene como objetivo determinar el mtodo de operacin para la elaboracin de la
Estudio de zonas homogneas fsicas y geoeconmicas y la determinacin de los valores unitarios por tipo
de construccin.
As mismo, se busca que exista un documento completo y actualizado de consulta, que establezca un
mtodo estndar para ejecutar dicho trabajo, en razn de las necesidades que se deriven por parte de los
usuarios finales.
Disear una codificacin, catalogacin o convenciones nicas nacionales de las ZHF-ZHG urbanas y
rurales, de acuerdo con la complejidad de las variables.
Optimizar la produccin de la informacin obtenida en los estudios de ZHF ZHG mediante estndares
tcnicos, para la ejecucin y regularizacin de las actividades propias del proceso.
Implementar un diseo nico para la leyenda cartogrfica de las ZHF ZHG urbanas y rurales a nivel
nacional a travs de la utilizacin de variables visuales y normas cartogrficas.
La presente metodologa est dirigida al personal del Instituto Geogrfico Agustn Codazzi
ENTIDAD CATASTRAL y entidades que bajo cualquier modalidad, se encuentren vinculadas al proceso de
determinacin de Zonas Homogneas Fsicas y Geoeconmicas y determinacin de valores unitarios por
tipo de construccin, como herramienta de apoyo para el cumplimiento de las responsabilidades asignadas
en materia catastral.
COPIA NO CONTROLADA
Dentro de los objetivos especficos se encuentran:
METODOLOGA
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DE CONSTRUCCIN
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1
reas homogneas de
tierras con fines catastrales
Espacios de la superficie terrestre que presentan caractersticas y/o

cualidades similares en cuanto a las condiciones de clima, relieve,
material litolgico superficial o depsitos superficiales y de las
caractersticas internas de los suelos, condiciones que expresan la
capacidad productiva de las tierras; ello se indica mediante un valor
numrico denominado Valor Potencial (VP).
Avalo Catastral
Valor asignado a cada predio por la autoridad catastral en los procesos

de formacin, actualizacin de la formacin y conservacin catastral,
tomando como referencia los valores del mercado inmobiliario, sin que en
ningn caso los supere. El avalo catastral de cada predio se
determinar por la adicin de los avalos parciales practicados
independientemente para el terreno y para las construcciones y/o
edificaciones, si las hubiere.
Avalo Comercial
Determinacin del valor comercial de bienes inmuebles del precio ms

probable por el cual ste se transara en un mercado donde el comprador
y el vendedor actuaran libremente, con el conocimiento de las
condiciones fsicas y jurdicas que afectan el bien. Dec.1420/98. Los
mtodos para la realizacin de avalos se relacionan en la Res.620 de
2008.
Clases de Suelo
Los planes de ordenamiento territorial clasifican el territorio de los

municipios y distritos en suelo urbano, rural y de expansin urbana. Al
interior de estas clases
pueden establecerse las categoras de
suburbano y de proteccin.
Condominios
Agrupacin de inmuebles constituida sobre un varios lotes de terreno,

debidamente reglamentado en reas de propiedad privada y reas de
uso comn de terreno las cuales pueden tener o no construcciones y/o
edificaciones.
Construccin
La unin de materiales adheridos al terreno o en su interior, con carcter

permanente, cuales quiera sean los elementos que estn construidos, los
lugares en que se hayan emplazados y la actividad econmica a que se
destinen, y aun cuando el terreno sobre el que se hallen situados no
pertenezcan al dueo de la construccin.
Construccin Atpica
Construccin que ubicada dentro de un espacio geogrfico con

caractersticas fsicas similares, su calificacin y/o tipo se sale del rango
establecido para las construcciones predominantes.
Construcciones anexos
Construcciones no convencionales en su uso diferente a la habitacional,

industrial, comercial y relacionado en la mayora de los casos con la
actividad agropecuaria.
Estas construcciones estn conformadas por los elementos estructura,
piso, muro y estado de conservacin general y en algunos casos
cubierta. Al calificar diferentes unidades suman puntajes muy similares,
por esta razn es necesario tipificarlas, en virtud de las condiciones
particulares de sus elementos.
La tipificacin consiste en definir en 3 o 4 grupos diferentes con las
posibles condiciones en que se puedan encontrar cada uno de sus usos,
COPIA NO CONTROLADA
2. GLOSARIO DEFINICIONES
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asignando a cada grupo un nmero identificador del tipo (80-60-40-20)

que en ningn momento indica puntaje de calificacin.
Cuerpo de agua
Espacio geogrfico permanentemente cubierto por agua como ros,

lagunas, chucuas, represas, etc.
Destinacin econmica de
los predios
Clasificacin que se da a cada inmueble en su conjunto terreno,

construcciones y/o edificaciones-, en el momento de la identificacin
predial de conformidad con la actividad predominante que en l se
desarrolle.
Edificacin
Reunin de materiales consolidados de carcter permanente, destinada

a proteger contra la intemperie a personas, animales o cosas.
Imagen
Estructura matricial en la cual los elementos son pxeles. Difiere de la

fotografa convencional en las caractersticas geomtricas y
radiomtricas.
Imagen digital
Matriz bidimensional de pxel, asignndosele a cada pxel un nivel de

gris. Representacin grfica de un objeto mediante una matriz regular
que recoge valores de reflectancia que suelen medirse mediante
sensores sensibles a ciertos rangos de longitudes de onda.
Incorporacin de suelos de
expansin al permetro
urbano
Los suelos de expansin urbana se entendern incorporados al

permetro urbano cuando acrediten la calidad de reas urbanizadas,
entendiendo por stas las reas conformadas por los predios que, de
conformidad con las normas urbansticas, hayan culminado la ejecucin
de obras y dotaciones a cargo del urbanizador sobre las zonas de cesin
obligatoria contempladas en la respectiva licencia y hecho entrega de
ellas a satisfaccin de los municipios y distritos, as como de las
empresas pblicas correspondientes, cuando sea del caso, en los
trminos de que tratan el artculo 51 y siguientes del Decreto 564 de
2006, la reglamentacin aplicable a los servicios pblicos y dems
normas que lo adicionen, modifiquen o sustituyan.
Investigacin directa
Informacin recolectada a travs de encuestas aplicadas, mediante la

utilizacin de un formato definido por el ENTIDAD CATASTRAL a
personas expertas del mercado inmobiliario de la zona que se
realiza con
el
fin
de complementar el
avalo
comercial
realizado a los puntos de investigacin. Estas encuestas son apoyo
al proceso valuatorio pero no son en si los determinantes del avalo.
Investigacin indirecta
Consecucin de la informacin del mercado inmobiliario relacionada con

ofertas,
avalos
comerciales,
compraventa
de
inmuebles,
arrendamientos, transacciones inmobiliarias consultadas en entidades
financieras, notarias, lonjas inmobiliarias y avalos realizados por el
ENTIDAD CATASTRAL y autoridades catastrales con el fin de
complementar el avalo comercial realizado a los puntos de
investigacin. Como referente se pueden tener en cuenta los autoavalos
Fotografa area
Imagen del terreno captada desde un avin o cualquier otra nave area
equipada con cmaras fotogrficas especiales para tal fin.
COPIA NO CONTROLADA
ndice de Valoracin Predial Indicador que permite calcular la variacin porcentual promedio de los
predios del pas (con excepcin de Bogot).
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Fotografa digital
Fotografa que puede ser desplegada y manipulada en un computador ya

que es obtenida a partir de la digitalizacin de la misma.
Good will
Valor intangible de un bien inmueble a empresa o negocio en marcha, no

siendo posible independizarlo, identificarlo y valorarlo como un activo
separado. Esta situacin difiere de la que se presenta en otros
intangibles que son identificables y cuantificables, como los nombres, la
prima comercial, las marcas, emblemas, frmulas y el know-how.
Lote
Predios que no han tenido desarrollo constructivo.
Lote urbanizable no
urbanizado
Predios urbanos que no han tenido desarrollo por urbanizacin ni por

construccin y/o edificacin.
Lote Urbanizado no
construido y/o edificado
Predios urbanos que han tenido proceso de desarrollo por urbanizacin

pero no por construccin.
Lote No urbanizable
Predios urbanos que presentan una caracterstica especial que limita su

explotacin econmica por lo cual no pueden ser urbanizados.
Memorias tcnica de la
Estudio de las Zonas
Homogneas
Geoeconmicas y valores
unitarios por tipo de
construccin
Documento que describe el desarrollo y resultados de la Estudio de

Zonas Homogneas Fsicas y Geoeconmicas y valores unitarios por
tipo de construccin, el cual debe contener un resumen de cada una de
las labores y el compendio de los documentos utilizados y resultantes de
la Estudio. Este documento debe tener respaldo en medio digital y
ser archivado en la Direccin Territorial de acuerdo con las Tablas de
Retencin Documental vigentes
Norma de uso del suelo
Indicacin legal sobre la actividad que se puede desarrollar en un

determinado espacio geogrfico con lo planificado y reglamentado por la
respectiva autoridad de la unidad orgnica catastral.
Ortofoto
Fotografa area altamente rectificada, en la que se han eliminado las

distorsiones causadas por las desviaciones respecto a las
especificaciones de toma y las debidas al relieve natural del terreno.
Ortofotomapa
Documento cartogrfico basado en ortofotos, al que se le ha agregado

informacin cartogrfica bsica, tal como cuadrcula, toponimia,
informacin marginal, etc.
Plan de Ordenamiento
Territorial
Instrumento tcnico y normativo para ordenar el territorio municipal o

distrital. Comprende el conjunto de objetivos, directrices, polticas,
estrategias, metas, programas, actuaciones y normas, destinadas a
orientar administrar el desarrollo fsico del territorio y la utilizacin del
suelo.
Planes parciales
Instrumentos por los cuales se desarrollan y complementan las

disposiciones de los planes de ordenamiento territorial para reas
determinadas del suelo urbano o del suelo de expansin urbana, adems
de las que deben desarrollarse mediante unidades de actuacin
urbanstica, macroproyectos u otras operaciones urbanas especiales.
Plano catastral digital

Urbano
Documento cartogrfico georreferenciado que contiene informacin de

permetro urbano, sectores, manzana, predios y edificaciones
COPIA NO CONTROLADA
METODOLOGA
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Plano catastral digital rural
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Documento cartogrfico georeferenciado que contiene lmites

municipales, sectores, veredas y predios. Fuente Resolucion.085. Este
plano debe ser elaborado sobre la cartografa bsica de la ENTIDAD
CATASTRAL.
Plano de Conjunto Rural
Es el documento cartogrfico georeferenciado con demarcacin del

lmite municipal oficial, permetros urbanos, sectores y veredas
catastrales. Este plano debe ser elaborado sobre la cartografa bsica de
la ENTIDAD CATASTRAL.
Planos de variables-cartas
temticas
Planos que describen los elementos fsicos que sirven de insumo para
definir las Zonas Homogneas fsicas presentes en la regin de estudio,
plasmados sobre planos de conjunto.
Porcentaje de negociacin
Rango de negociacin de precio de oferta de una propiedad entre el

comprador y el vendedor.
Predio Representativo
Predio que dentro de la zona de estudio presenta caractersticas muy

semejantes respecto a su entorno
en cuanto a forma, tamao,
destinacin, uso y caractersticas constructivas. Para los predios en
zonas rurales estas caractersticas estn relacionadas a las reas
homogneas de tierra, tamao, uso, reglamentacin uso del suelo y
caractersticas constructivas en algunas zonas especiales.
Para zonas con caractersticas homogneas el porcentaje que se acepta
de diferencia de los predios representativos con su entorno es hasta un
10%.
En zonas con caractersticas heterogneas la muestra definida de puntos
de investigacin debe ser mayor para poder reflejar de mejor manera las
diferentes condiciones valorativas.
Propiedad horizontal
Agrupacin de inmuebles (predios), construidos sobre un lote o terreno,

en uno o varios pisos y que figuran amparados dentro del rgimen de
propiedad horizontal como unidades independientes, segn se hayan
establecido de acuerdo con el plano y reglamento respectivo,
debidamente protocolizado en la Oficina de Registro de Instrumentos
Pblicos (Ley 675 de 2001).
Puntos de Investigacin
econmica
Predios que representan las zonas homogneas fsicas dentro del rea
urbana o rural del municipio seleccionados mediante mtodo de
muestreo establecido, que tienen como objetivo la determinacin de
valores unitarios de terreno y/o construcciones, a los cuales se les realiza
un avalo comercial que es complementado con la investigacin directa e
indirecta de precios en el mercado inmobiliario.
Servicios pblicos bsicos
Se prestan con la finalidad especfica de satisfacer las necesidades

esenciales de las personas. Para efectos de la presente metodologa se
consideran servicios pblicos bsicos: Acueducto, Alcantarillado y
Energa Elctrica.
COPIA NO CONTROLADA
Planos de Conjunto Urbano Documento cartogrfico georeferenciado o no, con delimitacin del
permetro urbano, identificacin de la sectorizacin, de las manzanas
catastrales y de la nomenclatura vial.
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DE CONSTRUCCIN
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Servicio pblico
complementario
Se prestan con la finalidad de aumentar la calidad de vida de las

personas y suplir sus necesidades de bienestar y salubridad. Para
efectos de la presente metodologa se consideran servicios pblicos
complementarios: Telefona, Gas natural, Aseo.
Servicio pblico de
acueducto
Llamado tambin servicio pblico domiciliario de agua potable. Es la

distribucin municipal de agua apta para el consumo humano. El Sistema
de Acueducto del municipio est constituido por la infraestructura
necesaria para el abastecimiento de agua cruda y tratamiento de agua
potable y por las redes matrices y secundarias para la distribucin de la
misma en todo el territorio.
Servicio pblico de
alcantarillado
Recoleccin municipal de residuos, principalmente lquidos, por medio de

tuberas y conductos. Compuesto por el Sistema de Alcantarillado
Sanitario y pluvial de la ciudad, el primero est constituido por la
infraestructura necesaria para la conduccin de aguas residuales,
incluyendo el sistema de tratamiento de aguas servidas de todo el
territorio. El segundo est constituido por la infraestructura necesaria
para el drenaje de aguas.
Servicio de alumbrado
pblico
Est integrado por las fuentes de generacin de energa elctrica, los

sistemas de transmisin que la conducen a la ciudad, los sistemas de
transformacin y distribucin de la misma, las redes asociadas que la
transportan a los puntos de consumo y la infraestructura necesaria para
cumplir con las condiciones tcnicas de suministro de energa elctrica
para la iluminacin de vas pblicas, parques y dems espacios de libre
circulacin, en todo el territorio urbano y de expansin.
Servicio pblico de energa

elctrica
Transporte de energa elctrica desde las redes regionales de

transmisin hasta el domicilio del usuario final, incluida su conexin y
medicin. Est integrado por las fuentes de generacin, los sistemas de
transmisin que la conducen a la ciudad, los sistemas de transformacin
y distribucin de la misma, las redes asociadas que la transportan hasta
el usuario final y la infraestructura necesaria para cumplir con las
condiciones tcnicas de su suministro en todo el territorio urbano y de
expansin.
Servicio pblico de gas

domiciliario
Conjunto de actividades ordenadas a la distribucin de gas combustible,

por tubera u otro medio, desde un sitio de acopio de grandes volmenes
o desde un gasoducto central hasta la instalacin de un consumidor final,
incluyendo su conexin y medicin. Est conformado por las fuentes
naturales que proporcionan el gas, los gasoductos que lo transportan a la
ciudad, las estaciones urbanas de recibo y las redes matrices y
secundarias para la distribucin del mismo en todo el territorio urbano y
de expansin.
Servicio pblico de
telecomunicaciones
Conjunto de sistemas, redes y equipos que aseguran la comunicacin y

transmisin de seales (voz, imgenes, datos) con el fin de establecer
una comunicacin entre dos personas o dos equipos, localizados a
distancia. Est integrado por la fuente de generacin, los sistemas de
distribucin y redes asociadas que conducen la seal hasta el usuario
final y la infraestructura necesaria para cumplir con las condiciones
tcnicas de su suministro en todo el territorio urbano y de expansin. Se
incluyen en esta categora el telfono, Internet, Televisin por cable.
COPIA NO CONTROLADA
METODOLOGA
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DE CONSTRUCCIN
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Sin vas
Espacio geogrfico de uso pblico o privado que carece de stas.
Suelo de expansin urbana
Est constituido por la porcin del territorio municipal destinada a la

expansin urbana, que se habilitar para el uso urbano durante la
vigencia del Plan de Ordenamiento, segn lo determinen los Programas
de Ejecucin.
La determinacin de este suelo se ajustar a las
previsiones de crecimiento de la ciudad y a la posibilidad de dotacin con
infraestructura para el sistema vial, de transporte, de servicios pblicos
domiciliarios, reas libres, y parques y equipamiento colectivo de inters
pblico o social. Dentro de la categora de suelo de expansin podrn
incluirse reas de desarrollo concertado, a travs de procesos que
definan la conveniencia y las condiciones para su desarrollo mediante su
adecuacin y habilitacin urbanstica a cargo de sus propietarios, pero
cuyo desarrollo estar condicionado a la adecuacin previa de las reas
programadas.
Suelo de proteccin
reas de terreno que por sus caractersticas geogrficas, paisajsticas o

ambientales o por formar parte de las zonas de utilidad pblica, para la
ubicacin de infraestructuras, para la provisin de servicios pblicos
domiciliarios o de las reas de amenaza y riesgos no mitigable para la
localizacin de asentamientos humanos, tiene restricciones en su uso.
Suelo Urbano
Constituyen el suelo urbano, las reas del territorio distrital o municipal

destinadas a usos urbanos por el Plan de Ordenamiento, que cuenten
con infraestructura vial y redes primarias de energa, acueducto y
alcantarillado, posibilitndose su urbanizacin y edificacin, segn sea el
caso. Podrn pertenecer a esta categora aquellas zonas con procesos
de urbanizacin incompletos, comprendidos en reas consolidadas con
edificacin, que se definan como reas de mejoramiento integral en los
Planes de ordenamiento territorial.
Suelo rural
Constituyen esta clase los terrenos no aptos para el uso urbano, por
razones de oportunidad, o por su destinacin a usos agrcolas,
ganaderos, forestales, de explotacin de recursos naturales y actividades
anlogas.
Suelo suburbano
Constituyen esta categora las reas ubicadas dentro del suelo rural, en
las que se mezclan los usos del suelo y las formas de vida del campo y la
ciudad, diferentes a las clasificadas como reas de expansin urbana,
que pueden ser objeto de desarrollo con restricciones de uso, de
intensidad y de densidad, garantizando el autoabastecimiento en
servicios pblicos domiciliarios, de conformidad con lo establecido en la
Ley 99 de 1993 y en la Ley 142 de 1994.
Tabla por tipo de

Construcciones
Documento que relaciona los valores unitarios por metro cuadrado

asociados a los puntos de calificacin de construcciones en la cual se
agrupan tipos de stas que presentan condiciones y caractersticas
similares en cuanto a su valor, obtenido de la investigacin del mercado
inmobiliario. Esta se obtiene a travs de la aplicacin de un modelo de
regresin.
Tabla de Terrenos
Documento que relaciona los valores unitarios (metro cuadrado o

hectrea para terreno) resultantes de la investigacin directa e indirecta
obtenida del mercado inmobiliario para determinar cada una de las zonas
homogneas geoeconmicas.
COPIA NO CONTROLADA
METODOLOGA
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DE CONSTRUCCIN
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Dic. de 2010
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Terreno atpico
Terreno ubicado dentro de un espacio geogrfico que por sus

caractersticas fsicas difiere de los dems que conforman dicho espacio.
Tipificacin de las
construcciones
Clasificacin de las construcciones de acuerdo a ciertas caractersticas

observables
y
cuantificables
que
reflejan
las
condiciones
socioeconmicas (ingresos y cultura) de los habitantes de las viviendas.
Topografa
Caractersticas naturales relacionadas con el relieve que permitan o

dificulten el desarrollo de las construcciones, dentro de esta variable
deben considerarse factores tales como zonas anegadizas o inundables,
las discontinuidades fsicas tales como taludes, caos y ros, altura por
encima de la cota de servicios, reas potenciales de derrumbe, por
inclinacin o presencia de drenajes superficiales.
Uso actual del suelo
Actividad que se desarrolla en un determinado espacio geogrfico en el

momento de la elaboracin de la Estudio de zonas homogneas fsicas.
Uso de las construcciones

y/o edificaciones
Actividad que se desarrolla en una unidad de construccin
Valor artstico
Valor intangible de un bien inmueble de inters artstico, que haya sido

declarado como tal por la autoridad competente.
Valor histrico
Valor intangible de un bien inmueble de inters histrico, paleontolgico,

arqueolgico, etnogrfico, que haya sido declarado como tal por la
autoridad competente.
Va
Espacio geogrfico de uso pblico o privado, abierta al pblico, destinada

al trnsito de vehculos, personas y animales.
Va Pavimentada
Espacio geogrfico de uso pblico o privado con cualquier tipo de

cubrimiento diferente a tierra sobre su superficie, que facilite el transito o
desplazamiento de vehculos. El cubrimiento puede ser: Asfalto,
concreto, adoqun, empedrado, en madera.
Vas peatonales
Espacio geogrfico de uso pblico o privado diseado exclusivamente

para el desplazamiento de las personas.
Va sin Pavimentar
Espacio geogrfico de uso pblico o privado abierta sobre tierra sin

ningn tipo de cubrimiento.
Zona Anegadiza
Espacio geogrfico que por sus caractersticas fsicas de suelo tiene un

nivel fretico alto, presentando inundaciones frecuentes.
Zona Homognea
Espacio geogrfico que tiene una composicin uniforme de sus

elementos en su superficie.
Zonas Homogneas Fsicas Espacios geogrficos con caractersticas similares en cuanto a vas,
topografa, servicios, uso actual del suelo, norma de uso del suelo,
tipificacin de las construcciones y/o edificaciones, reas homogneas
de tierra, aguas u otras variables que permitan diferenciar estas reas de
las adyacentes.
Zonas Homogneas
Geoeconmicas
Espacios geogrficos determinados por Zonas Homogneas Fsicas con

valores unitarios similares en cuanto a su precio, segn las condiciones
del mercado inmobiliario.
COPIA NO CONTROLADA
METODOLOGA
METODOLOGA
Pg.
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Fecha
DE CONSTRUCCIN
Zona Inundable
Versin
Dic. de 2010
1
Espacio geogrfico susceptible de inundacin en tiempo de invierno.
3. NORMAS TCNICAS Y/O RELACIONADAS

Ley 388 de Julio 18 de 1997. Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan
otras disposiciones.
Ley 14 de 1983. Normas sobre catastro, impuesto predial e impuesto de renta y complementarios.
Decreto 1420 de 1998. Por el cual se reglamentan parcialmente el artculo 37 de la Ley 9 de 1989, el
artculo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artculos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la
Ley 388 de 1997 y, el artculo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalos..
Decreto 3496 de 1983 Por la cual se fortalecen los fiscos de las entidades territoriales y se dictan otras
disposiciones.
Decreto 1301 de 1940. Reglamentario de Ley 65 de1939. De la organizacin del catastro nacional.
Resolucin 620 de 2008 Por la cual se establecen los Avalos ordenados dentro del marco de la ley 388
de 1997
Resolucin 2555 de 1988. Formacin, actualizacin de la formacin y conservacin del catastro nacional
y las que la modifiquen.
4. GENERALIDADES
La metodologa para elaboracin de la Estudio de zonas homogneas fsicas y geoeconmicas y la
determinacin de los valores unitarios por tipo de construccin contempla la ejecucin de las etapas y
actividades que se resumen en la Tabla 1 y que se desarrollan en el punto 6 del presente documento.
Tabla 1
Etapas para la realizacin de la Estudio de zonas
homogneas
Actividades
Determinacin del recurso humano requerido

Evaluacin de recursos humanos y
fsicos
Estimacin de los recursos fsicos requeridos
Alistamiento de informacin
Programacin de actividades y costos
Definicin del plan de trabajo y estimacin de duracin de

cada actividad.
COPIA NO CONTROLADA
Planeacin y programacin de la Estudio

de
zonas
Etapa
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Etapa
Dic. de 2010
1
Actividades
Determinacin de zonas homogneas
fsicas
Recorrido general del rea de estudio

Elaboracin de planos de variables fsicas
Determinacin de variables fsicas urbanas:
a. Topografa
b. Vas
c. Servicios
d. Norma de uso del suelo
e. Uso actual del suelo
f. Tipificacin de las construcciones
g. Otras variables que por sus caractersticas deben
tenerse en cuenta
Determinacin de las variables fsicas
Determinacin de variables fsicas rurales

a. reas homogneas de tierras
b. Norma de uso del suelo
c. Uso actual del suelo
d. Influencia de las vas
e. Disponibilidad de aguas superficiales permanentes
f. Otras variables que por sus caractersticas deben tener
en cuenta
Diseo y elaboracin
preliminares
de
zonas
homogneas
fsicas
de
zonas
homogneas
fsicas
Ejecucin
Urbanas
Rurales
Verificacin y
preliminares
ajuste
Urbanas
Rurales
Determinacin de puntos de investigacin
Definicin de la muestra
Avalos de punto de investigacin y obtencin de informacin
del mercado inmobiliario
Avalo comercial por punto de investigacin
Elaboracin del plano de mercado inmobiliario
Consolidacin, procesamiento y anlisis de la informacin
Procesamiento de la informacin
Liquidacin de los avalos de prueba
Determinacin de valores unitarios comerciales para terreno y
construccin
Elaboracin del plano de zonas homogneas geoeconmicas
Verificacin de la Estudio de zonas geoeconmicas
COPIA NO CONTROLADA
Determinacin de zonas homogneas

geoeconmicas y valores unitarios por
tipo de construccin
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Aprobacin
Etapa
Versin
Dic. de 2010
1
Actividades
Realizacin del comit de avalos
Validacin de la Estudio
Concepto favorable
Elaboracin de la resolucin de aprobacin de la Estudio de ZHFG y valor unitario por tipo de construccin
Trabajos finales de la
Estudio
Elaboracin planos definitivos de ZHF, ZHG y variables

Asignacin de zonas en la base alfanumrica
Grabacin de tablas de terreno y construccin
Elaboracin de memoria tcnica
Para dar inicio a las actividades de la Estudio de Zonas Homogneas en municipios con menos de
4.000 predios se debe tener el reconocimiento predial en un 100%. Para municipios con ms de 4.000
predios, el avance del reconocimiento predial debe ser significativo de acuerdo a la complejidad del
municipio (topografa, rea, acceso, orden pblico, densificacin de predios, norma de uso).
En virtud que la variable reas homogneas de tierra son elaboradas por la Subdireccin de Agrologa,
stas no son susceptibles de modificacin por parte de los funcionarios ejecutores de la Estudio. En
caso de encontrar supuestas inconformidades, stas debern ser informadas directamente a la
Subdireccin de Agrologa. Antes de su utilizacin; debe verificarse la versin vigente de los estudios.
Es importante tener en cuenta que los estudios de suelo para la elaboracin de las reas homogneas
de tierra estn a escala pequea 1:100000 y la definicin de las reas homogneas se realiza a escala
grande 1:25000
En casos especiales que se requiera disponer de la Estudio de reas homogneas de tierra a una escala
1:10000, la Direccin Territorial debe indicar y solicitar con la debida oportunidad el ajuste de la Estudio
a dicha escala.
La destinacin econmica de los predios es la clasificacin que se da a cada inmueble en su conjunto,

terreno, construcciones y/o edificaciones, en el momento de la identificacin predial, de conformidad con
la actividad predominante en rea que en l se desarrolle. En la determinacin del destino econmico de
los predios se debe considerar la siguiente clasificacin:
B. Industrial: Predios en los cuales se desarrollan actividades de elaboracin y transformacin de

materias primas.
C. Comercial: Predios destinados al intercambio de bienes y/o prestacin de servicios con el fin de
satisfacer las necesidades de una colectividad.
D. Agropecuario: Predios con destinacin agrcola y pecuaria.
E. Minero: Predios destinados a la extraccin y explotacin de minerales.
COPIA NO CONTROLADA
A. Habitacional: Predios destinados a la vivienda. Se incluyen dentro de esta clase los parqueaderos,
garajes y depsitos contenidos en el reglamento de propiedad horizontal, ligados a este destino.
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1
F. Cultural: Predios destinados al desarrollo de actividades artsticas y/o intelectuales. Tales como:
bibliotecas, museos, hemerotecas, entre otros.
G. Recreacional: Predios dedicados al desarrollo y/o a la prctica de actividades de esparcimiento y
entretenimiento.
H. Salubridad: Predios destinados a prestacin de servicios mdicos tales como: clnicas, hospitales,
sanatorios y puestos de salud.
I.
Institucional: Predios destinados a la administracin y prestacin de servicios de la Estado y que no

sean clasificables en los dems literales, tales como: Alcaldas, Gobernaciones, Registraduras,
crceles, instalaciones militares y policiales, entre otros.
J. Educativo: Predios destinados al desarrollo de actividades acadmicas.

K. Religioso: Predios destinados a la prctica del culto religioso exclusivamente
L.
Agrcola: Predios destinados exclusivamente a la siembra y aprovechamiento de especies vegetales,

exceptuando los predios con destinacin forestal.
M. Pecuario: Predios destinados a la cra, beneficio y aprovechamiento de especies animales.

N. Agroindustrial: Predios destinados a la actividad que implica cultivo y su transformacin en los
sectores agrcola, pecuario y forestal.
O. Forestal: Predios destinados al cultivo, conservacin o explotacin de especies bosques maderables
y no maderables.
P. Uso Pblico: Predios cuyo dominio pertenece al Estado y su uso es abierto a la comunidad, tales
como: calles, plazas, puentes, caminos, plazoletas, zonas verdes, entre otros.
Q. Lote urbanizable no urbanizado: Predios urbanos que no han tenido desarrollo por urbanizacin ni
por construccin y/o edificacin.
R. Lote Urbanizado no construido y/o edificado: Predios urbanos que han tenido proceso de desarrollo
por urbanizacin pero no por construccin.
S. Lote No urbanizable: Predios urbanos que presentan una caracterstica especial que limita su
explotacin econmica por lo cual no pueden ser urbanizados.
T.
Servicios Especiales: Predios cuya actividad genera alto impacto ambiental y/o social. Estos son:
Centro de Almacenamiento de Combustible, Cementerios, Embalses, Rellenos Sanitarios y Lagunas
de Oxidacin
5. RECURSOS
5.1 TALENTO HUMANO
Servidores pblicos competentes con base en la educacin, formacin, habilidades y experiencia
apropiadas, de acuerdo con lo establecido en el Manual de Funciones y Competencias y contratistas con la
capacidad de ejecutar el objeto del contrato, que hayan demostrado la idoneidad y experiencia que
garanticen la efectiva prestacin del servicio.
Director Territorial: Responsable de la Estudio y aprobacin de zonas homogneas geoeconmicas y

determinacin de los valores unitarios por tipo de construccin
Profesional con funciones de abogado: Encargado de apoyar en conceptos jurdicos y elaboracin del
acto administrativo para la aprobacin de la Estudio de zonas
Comit Territorial de Avalos: Conformado mnimo por el Director territorial, Profesionales con funciones
de abogado, Jefe de Formacin y Actualizacin, Jefe de Conservacin, Investigador de Mercado y
representante de la Oficina Delegada cuando aplique. Este Comit evala el desarrollo y resultados del
COPIA NO CONTROLADA
Se requiere la conformacin del siguiente grupo de trabajo:
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
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Dic. de 2010
1
estudio, propone la adopcin de valores catastrales. Este comit contar eventualmente con la
participacin de la Subdireccin de Catastro.
Subdireccin de catastro: Emite concepto tcnico Favorable sobre la viabilidad de la Estudio y los
valores unitarios propuestos de terreno y construccin.
Profesional ejecutor de la Estudio de zonas: Profesional de Planta o por Contrato encargado de realizar
el estudio, memoria y presentar sus resultados. La Subdireccin de Catastro avala la designacin de
este profesional.
Profesional revisor de la Estudio de zonas: Funcionario de planta de la ENTIDAD CATASTRAL,

asignado por la Subdireccin de Catastro, encargado de la revisin (terreno y oficina), elaboracin de
informes de revisin de la Estudio de zonas y presentacin ante el comit junto con el profesional
ejecutor del resultado de la Estudio de zonas.
Profesionales de apoyo: Profesionales de planta o contrato que apoyan la ejecucin de la Estudio

de Zonas cuando se requiera en labores de anlisis de POT, investigacin econmica, sistemas y SIG.
La participacin de estos profesionales en el estudio es avalada por la Subdireccin de Catastro.
Auxiliar: Funcionario de planta o contrato con el conocimiento bsico para apoyar la ejecucin de
la Estudio.
Conductor: Encargado del desplazamiento a terreno de la Equipo ejecutor de la Estudio de zonas
5.2 INSUMOS
Informacin primaria:
Plan de Ordenamiento Territorial (acuerdo y cartografa en formato digital y anlogo) y Planes
parciales que lo hayan modificado.
Informacin de mercado inmobiliaria obtenida del banco de datos de avalos y otras fuentes.
Planos suministrados por las oficinas de planeacin y/o empresas de servicios pblicos con el
trazado de redes.
Acuerdo, decreto y/o acta de diligencia de deslindes, donde se describan los lmites municipales.
Informacin secundaria:
Plano de conjunto en formato digital o anlogo, del rea de estudio debidamente georreferenciado y
actualizado.
Fotografas areas de contacto recientes.
Estudio vigente de zonas homogneas con tablas de valores unitarios para terreno y construccin.
reas Homogneas de Tierra
Carta Predial Catastral
Estadsticas catastrales actualizadas.
Equipo de Computo
Cmara fotogrfica digital
Software especializado (ArcGis)
Vehculo
DMC Dispositivos Mviles de Captura con GPS y cmara fotogrfica.
COPIA NO CONTROLADA
5.3. EQUIPOS
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
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1
6. DESARROLLO
6.1. ETAPA DE PLANEACION Y PROGRAMACION DE LA ESTUDIO DE
ZONAS
La programacin de un proceso implica la estimacin de los recursos humanos, fsicos y econmicos para
llevar a cabo la ejecucin de una actividad especfica, a su vez esto implica la determinacin de tiempos y
rendimientos de las mismas.
Es en sta etapa en donde la Direccin Territorial luego de analizar los recursos con que cuenta, debe
solicitar lo requerido a las diferentes dependencias de la ENTIDAD CATASTRAL.
6.1.1. Evaluacin de recursos humanos y fsicos
1. Determinacin del recurso humano requerido
Con base en las caractersticas y condiciones del municipio y el nmero de predios, la Direccin
Territorial determina el recurso humano requerido para realizar el estudio: Director Territorial, profesional
con funciones de abogado, comit territorial de avalos, Subdireccin de Catastro, profesional ejecutor
de la Estudio de zonas, profesional revisor de la Estudio de zonas, profesionales de apoyo, auxiliar,
conductor, etc..
Para el estudio de Zonas Fsicas y Geoeconmicas (Oficina y Terreno) se establece el tiempo mximo
estimado para realizar el estudio, como se muestra en la Tabla 2:
Tabla 2
Tiempo mximo estimado para la realizacin de la Estudio de zonas
homogneas
MUNICIPIOS / Nmero de predios
Tiempo mximo estimado de la Estudio*
Municipios menores de 20.000 predios
Entre 2 semanas y 2 meses
Municipios Entre 20.001 y 60.000
Entre 2 meses y 4 meses
**Municipios mayores a 60.000
De 4 a 6 meses
Corresponde desde el momento de la asignacin del trabajo hasta la entrega de resultados incluida
la memoria preliminar.
** Para ciudades capitales se debe programar los profesionales de apoyo necesarios para la
ejecucin de la Estudio previa aprobacin de la Subdireccin de Catastro
2. Estimacin de los recursos fsicos requeridos

Para llevar a cabo el estudio, los requerimientos mnimos de recursos fsicos corresponden a un vehculo
que facilite el traslado al municipio, un equipo de cmputo o acceso al mismo, con los programas
especficos que permitan realizar anlisis digital de coberturas.
Diagnostico Preliminar: En esta actividad se realiza la primera aproximacin de los parmetros generales
del proyecto, es preciso determinar el tipo de proceso, si es de formacin catastral o actualizacin de la
formacin catastral, urbano y/o rural, fecha lmite de entrega de producto final, esquema general de
organizacin del proyecto y poblacin predial proyectada.
Se debe diligenciar el formato vigente de alistamiento para estudio zonas homogneas fsicas y
geoeconmicas el cual deber contener la informacin mnima existente para iniciar el estudio. Este
formato hace parte de la memoria de la Estudio.
A partir de este documento se debe llevar un archivo, en el que reposar toda la informacin a lo largo
del proceso, por cada municipio objeto de la Estudio.
COPIA NO CONTROLADA
3. Alistamiento de informacin
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
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Dic. de 2010
1
Previo al recorrido debe haber unificacin de criterios, para definir condiciones y parmetros generales
en la realizacin de la Estudio segn las condiciones particulares que caractericen el rea de estudio.
Dicho alistamiento es responsabilidad de la Direccin Territorial en cabeza del profesional responsable
del rea de Formacin y Actualizacin de la formacin catastral
6.1.2. Programacin de actividades y costos
1. Definicin del plan de trabajo y estimacin de tiempo de duracin de cada actividad
Las actividades mnimas a desarrollar en el estudio se presentan en la Tabla 3, las cuales debern hacer
parte del plan de trabajo definido para la elaboracin de la Estudio, con la asignacin de fechas de
ejecucin. Este plan de trabajo deber revisarse permanentemente, para asegurar su cumplimiento y en
caso de requerirse, se debern llevar un adecuado control de cambios, con indicacin de las acciones
necesarias para su cumplimiento.
La planeacin deber quedar registrada en el formato vigente de Planeacin estudio de zonas fsicas y
geoeconmicas.
URBANO
RURAL
ACTIVIDADES
Elaboracin de Variables
Diseo Plano de Zonas Fsicas
Determinacin de puntos de investigacin
Investigacin del mercado Inmobiliario
Procesamiento estadstico de la Informacin
Determinacin valores unitarios comerciales de terreno

y construccin preliminares
Avalos de prueba (sensibilizacin)
Ajustes y diseo de Zonas Geoeconmicas
Diseo de Tablas con valores unitarios comerciales por

tipo de construccin
Grabacin de tablas de terreno y construccin
Grabacin de Zonas
Generacin de Inconsistencias
Liquidacin de Avalos a valores comerciales
Anlisis Estadstico (Incrementos/Decrementos)
Elaboracin memoria de la Estudio (Planos y Documentos

finales)
Presentacin y sustentacin de la Estudio (Informe) ante

el revisor de la Estudio.
Ajustes de la Estudio y memorias
Presentacin y sustentacin de la Estudio (Informe) ante

Comit de avalos.
Ajustes Finales de la Estudio y memorias
Socializacin de la Estudio ante autoridades municipales

y gremios
COPIA NO CONTROLADA
Tabla 3
Actividades de planeacin
METODOLOGA
Pg.
Cd.
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DE CONSTRUCCIN
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Dic. de 2010
1
6.2. ETAPA DE EJECUCIN

6.2.1. Determinacin de zonas homogneas fsicas

Se disean las rutas de recorrido al municipio, teniendo en cuenta las condiciones fsicas y
caractersticas del mismo. Ej: Topografa, accidentes naturales, vas, etc.
Se corrobora y confronta la informacin recopilada en el alistamiento cuando se realiza el recorrido del
rea de estudio, identificando cambios relevantes.
Como resultado de este recorrido, se obtiene el plano de conjunto base y sus ajustes correspondientes.
6.2.2. Determinacin de las variables fsicas

1. Elaboracin de planos de variables fsicas
El plano base sobre el cual se definen las variables de zonas homogneas fsicas es el plano catastral
digital urbano, producto de un levantamiento topogrfico, restitucin u ortoimgenes o el plano catastral
digital rural, producto de restitucin u ortoimgenes y espaciomapas, elaborados por el ENTIDAD
CATASTRAL los cuales deben estar debidamente actualizados.
Determinacin de variables fsicas urbanas
Las variables fsicas representan las caractersticas y condiciones de la zona en estudio que permiten o
dificultan el desarrollo de las construcciones y de los terrenos y que inciden en su valoracin econmica.
Estas son:
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
Topografa
Vas
Servicios
Tipificacin de las construcciones
Otras Variables que por sus caractersticas deben tenerse en cuenta.
a. Topografa
La determinacin de la pendiente se puede hacer por medicin directa de terreno, fotointerpretacin
apoyndose en la cobertura de curvas de nivel del mapa digital. En los municipios que presentan
cambios bruscos se recomienda medir la pendiente sobre las curvas de nivel.
Dentro de estos rangos de pendientes se deben considerar y delimitar factores tales como zonas
anegadizas o inundables, las discontinuidades fsicas tales como taludes, caos y ros.
Los mtodos para efectuar la delimitacin son los siguientes:
Contando con un plano fotogramtrico, teniendo en cuenta las cotas y la distancia entre curvas
de nivel, se logra hacer en oficina una separacin preliminar de zonas de pendiente para los
rangos ya descritos. De la misma manera se pueden definir zonas anegadizas y de posibles
deslizamientos. Se habla de preliminar puesto que deber hacerse posteriormente la verificacin
en terreno.
Mediante la interpretacin de fotografas areas, se puede realizar en oficina una zonificacin de

carcter preliminar y determinacin de accidentes naturales. Una vez restituidos al plano de
conjunto, se hace verificacin en terreno.
COPIA NO CONTROLADA
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1
Para las verificaciones en terreno deben utilizarse un nivel manual u otros instrumentos de medicin
disponibles.
El resultado del anlisis y determinacin de esta variable se elabora sobre el plano de conjunto y
representa las condiciones del terreno. Hace parte del plano la leyenda explicativa con la descripcin
de las caractersticas de las zonas que contiene.
Figura 2. Plano Variable Topografa
COPIA NO CONTROLADA
Figura 1. Variable fsica topografa
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
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Dic. de 2010
1
b. Vas
Se refiere a la existencia y calidad de las vas, analizada a nivel de zona. A esta condicin se asocia
la existencia de otras obras de ingeniera, la instalacin de redes de servicios pblicos, etc. Su
clasificacin se ilustra en las Figuras 3 a 6:
Zonas con vas pavimentadas (Incluye cualquier tipo de material consolidado sobre el terreno ej.
Adoqun, empedrado, madera, entre otras)
Figura 3. Variable Vas- Clasificacin Zonas con Vas pavimentadas

Zonas con vas sin pavimentar
Figura 4. Variable Vas- Clasificacin Zonas con Vas sin pavimentar
COPIA NO CONTROLADA
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1
Zonas con vas peatonales
Figura 5. Variable Vas- Clasificacin Zonas con Vas peatonales

Zonas sin vas
Figura 6. Variable Vas- Clasificacin Zonas sin vas

Para efectuar la delimitacin de la variable vas:
Se puede tomar como fuente la informacin existente en la oficina de Obras Pblicas o

Planeacin de los municipios.
En oficina, haciendo fotointerpretacin o fotoidentificacin sobre fotografas areas, se

zonifica de manera preliminar, definiendo la influencia de cada una de ellas.
Mediante recorrido detallado en terreno, se verifica y ajusta lo determinado preliminarmente

y se define la influencia para cada tipo.
Posteriormente se debe verificar en terreno y se mapifica en el plano de conjunto.
En casos donde exista ms de un tipo de va y que no sea posible mapear, se define el tipo
que presente mayor porcentaje.
COPIA NO CONTROLADA
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1
Se obtiene un plano con clasificacin de las vas y zonificacin segn la influencia que tenga
cada una de ellas (Ver Figura 7).
Figura 7. Plano variable vas
Esta variable se delimita teniendo en cuenta la existencia de infraestructura, frecuencia y cantidad de

servicios pblicos, con que cuenta un determinado sector.
Los servicios bsicos que deben ser suministrados por el municipio son: Acueducto, Energa
Elctrica y Alcantarillado. Existen otros servicios, tales como el telfono, alumbrado pblico, gas,
etc., que se extienden para el mejor vivir de la poblacin, pero que no son elementales para la
supervivencia y condiciones de salubridad e higiene mnimas.
Su clasificacin se ilustra en las figuras 8 a 11.
COPIA NO CONTROLADA
c. Servicios
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
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Dic. de 2010
1
Zona con servicios bsicos

Se califica en aquellos sectores que cuentan con la prestacin de los tres servicios bsicos
(acueducto, energa y alcantarillado), que cuente con la infraestructura para garantizar la
prestacin del servicio.
Figura 8. Variable Servicios- Clasificacin Zona con servicios bsicos

Zona con servicios bsicos incompletos.
Aquella que carece de por lo menos uno de los servicios bsicos. La existencia de otro tipo de
servicios no mejora la condicin en cuanto a servicios bsicos.
Figura 9. Variable Servicios- Clasificacin Zona con servicios bsicos incompletos
COPIA NO CONTROLADA
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1
Zona con servicios bsicos ms complementarios

Sectores que adems de contar con acueducto, energa y alcantarillado, poseen la prestacin de
uno, o ms servicios adicionales tales como: telfono, gas, alumbrado pblico, alcantarillado de
aguas lluvias, etc.
Figura 10. Variable Servicios- Clasificacin Zona con servicios bsicos ms complementarios
Zona sin servicios
Figura 11. Variable Servicios- Clasificacin Zona sin servicios
La delimitacin de esta variable se realiza con base en dos fuentes de informacin principalmente:
De oficina, debe recolectarse informacin acerca del cubrimiento de redes de servicios en las
Empresas Municipales y en los mapas contenidos en el plan de ordenamiento territorial. Con
base en estos planos se determinan zonas de acuerdo a las definiciones dadas. Se requiere
hacer verificacin y ajustes a la delimitacin en terreno.
COPIA NO CONTROLADA
Corresponde a las reas dentro del permetro urbano (cabecera y corregimientos) donde no
existen servicios pblicos bsicos.
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
En terreno directamente se debe determinar la existencia de los servicios observando la

existencia de registros de acueducto, las tapas del alcantarillado, los postes de distribucin de
energa elctrica, etc.; constatando con los habitantes del sector el funcionamiento. Se
determinan zonas, mapificando en el plano de conjunto.
Figura 12. Plano variable servicios pblicos

d. Norma de uso del suelo
La norma de uso del suelo es la indicacin legal sobre la actividad que se puede desarrollar en un
determinado espacio geogrfico de conformidad con lo planificado y reglamentado por la respectiva
autoridad de la unidad orgnica catastral.
COPIA NO CONTROLADA
Versin
Dic. de 2010
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1
A partir de la necesidad de registrar con claridad la regulacin, transformacin y ocupacin del

territorio en los estudios de Zonas Homogneas Fsicas, se determina la variable normativa
proveniente de los Planes de Ordenamiento Territorial.
Para su elaboracin, se debe consultar el plan de ordenamiento territorial vigente del municipio y
tomar lo concerniente al catastro en lo que respecta a la clasificacin de los usos del suelo (reas de
actividad).
Aunque la clasificacin se toma a nivel general se deben tener en cuenta aspectos que puedan
incidir en los valores unitarios de terreno tales como zonas de riesgo, zonas de proteccin, de
conservacin, ambientales que no hacen parte de la clasificacin de usos del suelo y que pueden
estar descritos en otras subclasificaciones existentes en los POT.
Estos aspectos se deben representar a una escala que permita identificarlos detalladamente.
Se debe consultar tanto el texto como el mapa elaborado que contenga el POT. Es importante tener
en cuenta que tiene prioridad el texto sobre el mapa. Si se encuentran diferencias significativas se
debe consultar con la autoridad competente.
El plano de la variable se construye con base en la informacin recolectada.
La norma de uso debe representarse en la escala en que se encuentre la prediacin.
e. Uso actual del suelo
Es la actividad que se desarrolla en un determinado espacio geogrfico, en el momento de la
elaboracin de la Estudio de zonas homogneas fsicas.
Corresponde a la utilizacin que se le da al suelo y se observa en el momento de la
Estudio.
Para el desarrollo de esta variable el profesional con el apoyo del material necesario (planos de
conjunto, manzanas y fotografas areas o imgenes) debe realizar en campo las siguientes
actividades:
Determinar para cada manzana el destino econmico de los predios a partir de un plano digital o
anlogo, de acuerdo con la clasificacin del numeral 4. En caso de existir destinos diferentes a
los establecidos y que ameriten su inclusin en el estudio, se debe obtener previo concepto
favorable por parte de la subdireccin de catastro para su inclusin y codificacin.
Verificar sobre el plano mencionado anteriormente los diferentes usos de las construcciones,
reas, forma, diseos y localizacin as como la altura de las unidades de construccin.
Identificar y marcar la predominancia de cada uno de estos, teniendo en cuenta las
condiciones de la Entorno. Cuando un predio sea representativo dentro del Municipio, es
necesario realizar el anlisis para la creacin de una nueva delimitacin del uso exclusivo para
este predio. Las caractersticas constructivas y de lotes en reas, formas, diseos, y
localizacin sirven para separar las muestras de puntos representativos contenidos en los
polgonos de zonas
Delimitar y ajustar las diferentes zonas de la manzana apoyndose en la norma de uso del
suelo, rea, forma y profundidad de los predios.
Es necesario tener en cuenta la Unidad Mnima de Mapeo

Una vez definido el uso del suelo para cada manzana y considerando el entorno global del
municipio, se unen las lneas para construir las zonas de diferente uso con la convencin asociada a
cada uno de ellos.
El resultado final es el mapa de uso actual de suelo (Figura 13) de acuerdo con la siguiente
clasificacin:
COPIA NO CONTROLADA
Pg.
Cd.
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DE CONSTRUCCIN
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Dic. de 2010
1
Comercial: Es aquel espacio geogrfico dedicado a la venta de mercancas (almacenes, centros

comerciales, aeropuerto, etc.) y de servicios (oficinas, hoteles, restaurantes, bancos, consultorios,
etc.). Se incluyen corredores comerciales en barrios residenciales.
Residencial: Es aquel espacio geogrfico dedicado a la vivienda, de tipo unifamiliar o multifamiliar.
Industrial: Es aquel espacio geogrfico dedicado a la transformacin de materia prima en

mercancas y a la reparacin de maquinaria y equipos, con las caractersticas propias de una
industria (Altura mayor de 2.50 mts, columnas, vigas perimetrales, cerchas, existencia puente gras,
Luces mayores de 6 mts). Incluye zonas de almacenamiento y zonas francas portuarias y
aeroportuarias.
Institucional. Es aquel espacio geogrfico dedicado a la administracin y prestacin de servicios

de la Estado (hospitales, colegios, alcalda, canchas deportivas, etc.) y que no se encuentra
clasificado en otros usos.
Lotes. Es aquel espacio geogrfico no construido que puede contar o no con algn tipo de obra de
urbanismo. Dentro de esta clasificacin se incluirn los cuerpos de agua, los cuales se consideran
como lotes no urbanizables.
Figura 13. Plano Variable Uso del Suelo
COPIA NO CONTROLADA
METODOLOGA
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1
Una zona de uso del suelo ser objeto de delimitacin siempre y cuando se registre en varios
predios de una manzana, al mximo debe evitarse delimitar usos para un solo predio, excepto
cuando sean muy representativos especialmente en su rea.
Para escalas hasta 1:5000, con las cuales se trabaja municipios pequeos se deben considerar
predios como la Iglesia, la Alcalda, el banco, entre otros, como zonas, ya que aunque son predios
aislados, por su representatividad y funcionalidad marcan una diferencia en el municipio.
Por el contrario en municipios que se trabajan con escala de 1:10000, no es significativo tomar todos
estos predios, salvo cuando estos se encuentren muy juntos formando una gran zona.
Para efectuar la delimitacin, debe tenerse en cuenta que los predios deben dividirse cuando sea
estrictamente necesario. En todo caso se consultarn las cartas catastrales para definir lmites de
zonas de uso.
Tipificacin de las construcciones
Se refiere a la zonificacin del municipio de acuerdo con las clasificaciones de los inmuebles segn
su actividad residencial, comercial e industrial.
Los inmuebles de uso residencial son tipificados de acuerdo a los materiales de construccin, las
caractersticas arquitectnicas y su uso, lo que se refleja en el puntaje de calificacin de las
edificaciones.
Los inmuebles con los usos comerciales e industriales son tipificados segn las caractersticas
especiales de su actividad econmica, la tipificacin se define respecto a sus caractersticas
arquitectnicas, intensidad de la actividad econmica, infraestructura necesaria para llevarla a cabo,
las caractersticas socioeconmicas y uso.
RESIDENCIAL
Los inmuebles de uso residencial son tipificados de acuerdo a la calificacin de la construccin,
como resultado de la actividad de reconocimiento predial.
La tipificacin se determin agrupando en rangos los puntajes de calificacin de acuerdo con la
relacin dada en la Tabla 4.
Tabla 4.
Rango de puntaje por tipo de construccin
TIPO
1
2
3
4
5
6
RANGO DE PUNTAJE
1 - 10
11 - 28
29 - 46
47 - 64
65 - 82
83 100
Tipo 1 (puntaje 1 - 10)

Las viviendas que pertenecen a este grupo estn construidas sin planeacin alguna y
generalmente con materiales de desecho tanto en las paredes como en los techos, construido o
acondicionado para alojamiento, aunque no rena las condiciones sanitarias indispensables.
Generalmente carecen de algn servicio pblico bsico y/o estn ubicadas en zonas marginales
no urbanizadas ni urbanizables, siendo de invasin y con escasez de vas de comunicacin y
transporte urbano.
COPIA NO CONTROLADA
f.
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1
Figura 14. Tipificacin de las construcciones- Residencial Tipo 1

COPIA NO CONTROLADA
Las viviendas que pertenecen a este grupo estn construidas con o sin planeacin y
generalmente con materiales como madera, prefabricado, ladrillo o bloque, cubiertas en zinc o
teja de barro y con acabados sencillos, pueden disponer de algunos servicios pblicos bsicos,
estn situados por lo general en la periferia y disponen de algunas vas pblicas sin pavimentar y
escasos medios de transporte.
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1

Las viviendas que pertenecen a este grupo generalmente estn constituidas por edificaciones
tcnicamente planeadas con fachada calificada de regular a buena, estructura en concreto,
muros de ladrillo o bloque revocados, estucados y pintados, cubiertas de placa de concreto o
teja en asbesto cemento; baos y cocinas calificados como medianos enchapados.
COPIA NO CONTROLADA
tcnicamente planeadas, con fachadas calificadas como regular, con muros de ladrillo o bloque,
cubiertas de placa de concreto o teja en asbesto cemento. Generalmente cuentan con servicios
pblicos bsicos, poseen vas de comunicacin pavimentadas y medio de transporte urbano.
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1
Generalmente estn conectados con todos los servicios pblicos cuentan con vas pavimentadas
y facilidad de transporte.

totalmente terminadas y tcnicamente planeadas con fachada calificada como buena as como
sus acabados, estructura en concreto. Generalmente cuentan con muros de ladrillo o bloque,
cubiertas de placa de concreto o con materiales de buena calidad; baos y cocinas calificados
como buenos y tamao entre mediano y grande.
COPIA NO CONTROLADA
Cuentan con todos los servicios pblicos bsicos y complementarios, con grandes zonas verdes,
sociales y de recreacin, parqueaderos y buenas vas de acceso.
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1
Tipo 6 (puntaje 83 100)

con grandes reas, amplios jardines o apartamentos lujosos, paredes de bloque o ladrillo,
cubiertas de placa de concreto o con materiales de excelente calidad y cuentan con los servicios
pblicos bsicos y complementarios.
Estas viviendas estn ubicadas en sectores exclusivos y disfrutan de amplias zonas verdes,
sociales y de recreacin, parqueaderos y excelentes vas de acceso.

Debe tenerse en cuenta que cada Tipo corresponde a un rango de puntaje y por lo tanto las
edificaciones dentro de cada uno de ellos no sern estrictamente iguales.
Es comn encontrar dentro de una zona similar en puntajes, de manera puntual una
construccin con caractersticas diferentes. Ejemplo, dentro de una zona del tipo 2 (11 a 28) se
encuentra una vivienda con 75 puntos. En este caso se asigna a la zona el tipo predominante
(2), incluyendo este predio y aquellos que superen el rango, a los cuales se les denomina
Atpicos.
COMERCIAL
De acuerdo con su cobertura territorial y para efectos de establecer sus caractersticas
generales e impacto y definir criterios de manejo, se distinguen tres tipos de comercio as:
Barrial, Sectorial y Especializado.
Barrial
Corresponde a la venta de bienes y servicios de consumo domstico requeridos por la
comunidad de residentes en barrios. Presenta dos modalidades principales de desarrollo: en
reas o espacios de edificaciones residenciales que fueron destinadas al uso comercial sin
adecuaciones fsicas importantes, ni de la Espacio mismo, ni del resto de la vivienda que se
mantiene como tal; en establecimientos situados en edificaciones multifamiliares, en manzanas o
en locales comerciales de las urbanizaciones.
Generalmente presenta las siguientes caractersticas, entre otras:
Venta de artculos y comestibles de primera necesidad, tales como tiendas de barrio,

fruteras, panaderas, expendio de carnes, salsamentara, bebidas no alcohlicas y similares.
COPIA NO CONTROLADA
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1
Abastecimiento mediante vehculos pequeos o medianos que no requieren zonas

especializadas para cargue y descargue ni vas de acceso de gran magnitud.
Los usuarios acceden a pie por lo general y su permanencia en el establecimiento suele ser
corta.
No requiere servicios de infraestructura especiales ni adicionales a los previstos para una
zona residencial.
Figura 21. Tipificacin de las construcciones- Comercial Barrial

Sectorial
Corresponde al destinado a la venta de productos y/o servicios ubicados en un sector
consolidado o en proceso de consolidacin.
Generalmente presenta las siguientes caractersticas, entre otras:
Presencia de supermercados, servicios bancarios, de salud y educativos entre otros.
Puede presentar adecuaciones especiales para exhibiciones, bodegaje y parqueo.
Figura 22. Tipificacin de las construcciones Comercial - Sectorial
COPIA NO CONTROLADA
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1
Figura 23. Tipificacin de las construcciones- Comercial-Sectorial

Especializado
Comprende al destinado a la venta de productos y/o servicios que genera afluencia masiva de
personas. Sus construcciones han sido planeadas para ese propsito.
Incluye gran diversidad de usos comerciales y/o servicios tales como centros Comerciales,
almacenes de grandes superficies, centros recreacionales que ofrecen mltiples servicios.
Figura 24. Tipificacin de las construcciones - Comercial-Especializado
COPIA NO CONTROLADA
Requiere de zonas de estacionamiento para empleados y usuarios que acceden generalmente

en vehculo y tiene una permanencia media o prolongada en los establecimientos.
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1
Figura 25. Tipificacin de las construcciones- Comercial-Especializado

INDUSTRIAL
La industria se divide en tres tipos, de acuerdo con el impacto ambiental y urbanstico,
dimensin, configuracin y destinacin que genera la actividad industrial, as como su
funcionalidad:
Industria Liviana
Industria Mediana
Industria Pesada
Las construcciones dedicadas a la industria y grandes talleres presentan caractersticas
particulares en su estructura y acabados que las diferencian de las dems.
En estas edificaciones el mayor peso de la calificacin recae en la estructura ya que se
convierten en bodegas de diferentes tamaos en las cuales los acabados juegan un papel
secundario.
Presentan cerchas que permiten una gran luz y que pueden soportar los pesos de la cubierta, en
la industria Mediana o Pesada se encuentran puente gras que requieren de una estructura
pesada y cerchas de bastante resistencia. Presentndose tambin una nueva variable que es la
altura; que en muchas bodegas es bastante grande.
Industria Liviana
Es aquella industria considerada compatible con otros usos en razn de su bajo impacto
ambiental y urbanstico.
Se ubica en espacios que forman parte de edificaciones comerciales o de vivienda unifamiliar o
en locales o bodegas independientes.
Presenta las siguientes caractersticas principales:
No requiere estructuras especializadas, ni grandes alturas debido a que no maneja pesos y

volmenes considerables. Se encuentran por lo general cerchas livianas y luces hasta de 10
m entre columnas.
Manufactura artesanal de productos, generalmente manual o con equipos caseros.
COPIA NO CONTROLADA
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1
Figura 26. Tipificacin de las construcciones- Industrial Industria Liviana

Industria Mediana
Es aquella industria que se ubica en bodegas o edificaciones especializadas dentro de zonas y
complejos industriales con restricciones de localizacin debido a su magnitud y alto impacto
urbanstico.
Estructuras especializadas, reas considerables y generalmente con doble altura. Se

encuentran luces entre 10 y 20 mts entre columnas y cerchas medianas.
Manufactura, produccin o transformacin de productos, mediante tcnicas, equipos y

laboratorios especializados, que pueden requerir formas especficas de prestacin de
servicios pblicos e infraestructura de los mismos.
Abastecimiento de materias primas y transporte de productos terminados mediante

vehculos medianos o pesados, por lo cual requiere zonas de cargue y descargue y un
sistema vial adecuado.
Generacin de empleo masivo y mano de obra especializada, por lo cual requiere zonas de
estacionamiento para trabajadores y posibilidad de acceso por transporte pblico.
Fomenta la aparicin de establecimientos a usos comerciales complementarios de la

industria, como los puntos de venta, restaurantes, establecimientos bancarios, etc.
COPIA NO CONTROLADA
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1
Figura 27. Tipificacin de las construcciones- Industrial Industria Mediana

Industria Pesada
Es aquella industria que tiene restricciones de localizacin debido a su alto impacto ambiental, a
su magnitud considerable y a su alto impacto urbanstico.
Estructuras especializadas, grandes reas y con doble altura. Se encuentran luces mayores
de 20 m entre columnas y cerchas pesadas. Los acabados juegan un papel secundario,
generalmente se encuentran puentes gras.
Requiere para su funcionamiento, adems de edificaciones especializadas, elementos o equipos

para el control de contaminacin por ruido, olores, vapores o efluentes lquidos, as como un
espacio pblico con caractersticas especiales que permita la accesibilidad de vehculos pesados
y prevea franjas de control ambiental o de aislamiento apropiadas.
Para el desarrollo de esta variable tomando como base el plano de uso actual del suelo, se
deben tipificar las construcciones de acuerdo con la clasificacin establecida, definiendo
polgonos que las agrupan. Esta labor requiere la verificacin en campo as como el apoyo de
los resultados del Reconocimiento predial.
COPIA NO CONTROLADA
Requiere formas especficas de prestacin de servicios pblicos e infraestructura de los mismos,

tanto para el funcionamiento de la actividad industrial, como para el control de los efluentes
contaminantes que produce. Debido a su alto impacto se trata de un uso compatible en las
zonas industriales y prohibidas en las dems reas de actividad y zonas.
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1
Figura 28. Tipificacin de las construcciones- Industrial Industria Pesada

g. Otras Variables que por sus caractersticas deben tenerse en cuenta:
Es posible tener en cuenta otras variables de acuerdo a condiciones especiales y/o que inciden en la
determinacin de los valores unitarios del terreno, generando un mapa especifico para esta variable:
Riesgos geolgicos representativos, amenazas naturales que inciden en la zona, reportadas por
autoridades competentes.
Determinacin de variables fsicas rurales
Las variables fsicas representan las caractersticas y condiciones de la zona en estudio que permiten o
dificulten la explotacin agropecuaria. Estas son:
a.
b.
c.
d.
e.
f.
reas Homogneas de Tierra

Influencia de las Vas
Disponibilidad de aguas superficiales permanentes
Otras Variables que por sus caractersticas deben tenerse en cuenta.
a. reas homogneas de tierra (AHT)

Esta variable est definida como espacios de la superficie terrestre que clasifican el suelo rural de
acuerdo a su aptitud agrologica, basados en sus propiedades fsicas, qumicas, climatolgicas y
topogrficas. Las AHT son elaboradas a partir de una metodologa de caracterizacin de tierras para
catastro, en pro de elaborar los avalos rurales de forma masiva, con un nivel de precisin
aceptable, efectuando un estudio generalmente a escala 1:25.000, determinando as espacios de la
superficie terrestre, que presentan caractersticas y/o cualidades similares en cuanto a unidades
climticas, relieve, material litolgico o depsitos superficiales y de suelos, que expresan la
capacidad productiva de las tierras.
COPIA NO CONTROLADA
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1
Esta variable conjuntamente con la Norma de uso del suelo se constituyen en las fundamentales
para la determinacin de las zonas homogneas fsicas rurales.
b. Norma de uso del suelo
La norma de uso del suelo es la indicacin legal sobre la actividad que se puede desarrollar en un
determinado espacio geogrfico de conformidad con lo planificado y reglamentado por la respectiva
autoridad de la unidad orgnica catastral.
A partir de la necesidad de registrar con claridad la regulacin, transformacin y ocupacin del
territorio en los estudios de Zonas Homogneas Fsicas, se determina la variable normativa
proveniente de los Planes de Ordenamiento Territorial.
Para su elaboracin, se debe consultar el plan de ordenamiento territorial POT vigente del
municipio y tomar lo concerniente al catastro en lo que respecta a la clasificacin de los usos del
suelo (reas de actividad).
Aunque la clasificacin se toma a nivel general se deben tener en cuenta aspectos que puedan
incidir en los valores unitarios de terreno tales como zonas de riesgo, zonas de proteccin, de
conservacin, ambientales que no hacen parte de la clasificacin de usos del suelo y que pueden
estar descritos en otras subclasificaciones existentes en los POT.
Estos aspectos se deben representar a una escala que permita identificarlos detalladamente.
Se debe consultar tanto el texto como el mapa elaborado que contenga el POT. Es importante tener
en cuenta que tiene prioridad el texto sobre el mapa. Si se encuentran diferencias significativas se
debe consultar con la autoridad competente.
El plano de la variable se construye con base en la informacin recolectada. La variable norma de
uso debe representarse digitalmente en la escala en que se encuentre la prediacin.
c. Uso actual del suelo
Es la actividad que se desarrolla en un determinado espacio geogrfico, en el momento de la
elaboracin de la Estudio de zonas homogneas fsicas.
Corresponde a la utilizacin que se le da al suelo y se observa en el momento de la
Estudio. La forma de determinar la zonificacin por el uso actual del suelo es:
Contando con fotografas de contacto de reciente toma, se hace la delimitacin de diferentes

cultivos, clasificando posteriormente zonas segn las definiciones dadas. Se hace verificacin en
campo y se restituye a la carta general.
En terreno, haciendo recorrido por zonas, se determinan zonas por tipos de uso y cobertura.
CODIGO
1
2
3
4
5
6
USO
Edificios
Otras construcciones
Parques Naturales
Cultivos de carcter permanente
Tierras de labor irrigadas
Tierras de labor no irrigadas
COPIA NO CONTROLADA
Tabla 5.
Cdigos por tipos de uso en zona rural
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
CODIGO
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
Versin
Dic. de 2010
1
USO
Tierras con maleza
Tierras improductivas
Pastos naturales
Pastos artificiales
Pastos naturales mejorados
Bosques
Selvas vrgenes
Cuerpos de Agua
Condiciones especiales
Mixto
Cdigo 1. Edificios
Comprende la agrupacin de edificaciones de tipo habitacional, industrial, comercial e
institucional que no estn consideradas dentro del plan de ordenamiento territorial como parte de
la zona urbana ej. Caseros, zonas industriales, universidades.
Cdigo 2. Otras construcciones
Comprende construcciones de otro tipo diferente a edificios por su tamao o actividad ej,
represas, aeropuertos, centrales hidroelctricas, estadios, plazas de toros, bases militares.
Cdigo 3. Parques Naturales
Son reas naturales definidas y delimitadas oficialmente poco transformadas por la explotacin u
ocupacin humana que, en razn a la belleza de sus paisajes, la representatividad de sus
ecosistemas o la singularidad de su flora, de su fauna o de sus formaciones geomorfolgicas,
poseen unos valores ecolgicos, estticos, educativos y cientficos cuya conservacin merece
una atencin preferente.
Cdigo 4. Cultivos de carcter permanente
Aquellos cultivos tales como caf, palma africana, palma africana, palma de coco, caucho,
ctricos, arboles maderables, aguacate, guayabo, mango, manzano, pera, durazno, uva, noli,
fique, cacao y cualquier otro cultivo que exija un periodo superior a tres aos entre su siembre y
su cosecha, o cuyo periodo de produccin se prolongue por mas de cinco aos.
Cdigo 5. Tierras de labor irrigadas
Aquellas tierras que para su produccin cuentan con aplicacin de agua, que de suyo falta para
el desarrollo del cultivo, mediante la utilizacin de un sistema de irrEntidad Catastralin.
Aquellas tierras que carecen de un sistema de irrEntidad Catastralin y que para su produccin
dependen exclusivamente del agua lluvia ciada sobre ellas.
Cdigo 7. Tierras con maleza
Aquellas tierras en donde predominen las plantaciones espontaneas de arbustos que
obstaculizan la utilizacin econmica del suelo.
COPIA NO CONTROLADA
Cdigo 6. Tierras de labor no irrigadas
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1
Cdigo 8. Tierras improductivas

Aquellas reas que por sus condiciones topogrficas, climatolgicas y que en general por las
caractersticas fsicas o qumicas de sus suelos no puedan ser explotadas.
Cdigo 9. Pastos naturales
Conjuntos de herbceos forrajeros producidos espontneamente por el suelo.
Cdigo 10. Pastos artificiales
Conjunto de cultivos herbceos forrajeros no producidos espontneamente.
Cdigo 11. Pastos naturales mejorados
Pastos naturales sometidos a prcticas tcnicas de uso y manejo
Cdigo 12. Bosques
Conjunto de plantaciones naturales o de cultivos de arboles de igual o distinta naturaleza que
estn en explotacin o pueden ser explotados.
Cdigo 13. Selvas vrgenes
Terrenos extensos, incultos y abundantemente poblados con vegetacin arbrea y nativa.
Cdigo 14. Cuerpos de Agua
Comprende aquellas reas cubiertas de agua con carcter permanente que pueden ser de
origen natural o artificial.
Cdigo 15. Condiciones especiales
Comprende aquellas edificaciones que por sus caractersticas especiales por actividad son
diferentes a las anteriores ej. Condominios, parcelaciones, parques recreacionales.
Cdigo 16. Mixto
Al clasificar usos mixtos, se agrupan mximo 2 tipos de uso que son de difcil separacin por la
escala de mapeo, considrelos como, una unidad miscelnea pero destaque el uso dominante
designndolo con un nmero fraccionario en que el numerador sea el elemento dominante. Ej. Si
la unidad miscelnea est formada por bosques y tierras con maleza con dominio del primero,
debe designarse 12 / 7.
Las zonas de uso se delimitan hasta donde se extienda un determinado cultivo o con base en
accidentes naturales o artificiales.
A cada zona se asigna un cdigo en el plano y su descripcin se hace en la leyenda del plano
(Figura 29).
COPIA NO CONTROLADA
Al hacer la delimitacin de usos se generaliza por el elemento dominante en la zona, de tal manera
que pueden quedar incluidos otros que no sean representativos.
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1
Figura 29. Plano de zona urbana con leyenda

d. Influencia de las vas
Esta variable se determina mediante el reconocimiento y clasificacin de las vas y la demarcacin y
categorizacin de las zonas de influencia de cada una de las mismas.
Para la clasificacin de esta variable, se consideran las vas como medio de acceso y recurso para
la explotacin agropecuaria.
Dentro de la Estudio de zonas homogneas fsicas, debe tenerse en cuenta que la existencia o no
de vas, el tipo de va y el estado en que se encuentren, facilitan el acceso a los predios y el
transporte de los productos agropecuarios para su comercializacin.
La zona de influencia se determina de acuerdo a las condiciones propias del lugar en estudio,
teniendo en cuenta los accidentes geogrficos (topografa, drenajes, etc.) que limitan su extensin y
la densidad de la malla vial.
En el anlisis, se clasifican segn su categora y definiendo zonas de influencia de las mismas, con
base en la siguiente relacin:
Clasificacin de vas rurales
Tabla 6. Cdigos
tipo de vas
Cdigo
Descripcin
Vas buenas
Vas regulares
Equivalencia clasificacin cartografa

bsica
Pavimentada, dos o ms vas
Tipo va
1
Sin pavimentar, dos o ms vas
Pavimentadas, va angosta
Sin pavimentar, va angosta
COPIA NO CONTROLADA
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Cdigo
Descripcin
Vas malas
Sin vas
Equivalencia clasificacin cartografa

bsica
Transitable en tiempo seco
Carreteable
slo
para
medianos
Camino real o de herradura
vehculos
Versin
Dic. de 2010
1
Tipo va
5
6
7
Sendero
Sin vas
Cdigo 1. Zonas de vas buenas

Son aquellas zonas que estn comunicadas por vas pavimentadas de primer orden tipo 1 o
destapadas tipo 2, con ramales de otros tipos que comunican con otras zonas. Por lo general
corresponden a las zonas de mayor desarrollo agropecuario de pendientes suaves, cerca a los
centros urbanos.
Cdigo 2. Zonas de vas regulares
Aquellas que presentan vas de tipo 3 y 4. De regular desarrollo agropecuario; por lo general son
zonas de ganadera extensiva o de agricultura de subsistencia. Las pendientes van de inclinadas
a fuertemente inclinadas. Mas alejadas de los centros Urbanos.
Cdigo 3. Zonas de vas malas
Presentan en su mayora vas de tipo 5 en adelante; zonas dedicadas a la agricultura y
ganadera extensiva; zonas de pendiente fuertemente inclinadas y relieve quebrado o
escarpado. Si se presentan zonas con pendientes menores stas, por lo general, estn
erosionadas. Las vas malas se presentan, con mayor frecuencia en zonas m uy alejadas de los
centros urbanos.
Cdigo 4. Zonas sin vas
Carecen de vas de comunicacin importantes y solo se presentan caminos para el trnsito de
personas o animales de carga.
Se puede optar por uno de los siguientes procedimientos para hacer la clasificacin de las vas
segn su influencia:
Contando con cartografa actualizada, se resaltan las vas segn las convenciones de la
carta general y la clasificacin establecida. De esta manera se agrupan y se determinan las
zonas por calidad de vas. Este procedimiento requiere verificacin en campo.
Sobre fotografas de contacto de reciente toma, se resaltan las vas de acuerdo a la
clasificacin dada, y se delimitan zonas por clases de vas. Se restituye sobre la carta
general y posteriormente debe hacerse verificacin en campo.
A cada zona se asigna el cdigo, y su descripcin correspondiente de acuerdo con la tabla 6.

Para hacer la delimitacin de zonas segn tipos de vas, deben tenerse en cuenta elementos
tales como: cambios de pendiente, ros y otros accidentes naturales.
En aquellas zonas o regiones del municipio que por sus condiciones geogrficas la
comunicacin y por ende la comercializacin de productos es por medio fluvial, debe ser tenida
en cuenta como variable para la determinacin de las zonas fsicas, como Influencia de vas
fluviales
COPIA NO CONTROLADA
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1
e. Disponibilidad de aguas superficiales permanentes

En el estudio de esta variable se analiza la existencia de fuentes de aguas superficiales
permanentes y su clasificacin, con el fin de zonificar de acuerdo con la posibilidad de
aprovechamiento para el uso actual que se da al suelo.
Zonas con aguas abundantes
Se consideran aquellas que poseen sistemas de riego bien sea por gravedad o por sistemas
mecnicos, o afiliadas a distritos de riego de manera que disponen de agua en forma permanente
durante todo el ao.
Es comn encontrar esta definicin asociada con pendientes planas o ligeramente planas (rangos a
y b) en las cuales se desarrolla explotacin ganadera intensiva y/o agrcola altamente tecnificadas.
Zonas con aguas suficientes
Son aquellas zonas que poseen fuentes de aguas en forma permanente, bien sean corrientes o
estancadas, pero que debido a limitaciones de pendiente se dificulta su utilizacin para fines de
riego o aprovechamiento ganadero, as como a la exigencia de agua que tengan los cultivos para su
desarrollo.
Tambin pueden considerarse como aguas suficientes las que poseen acueductos rurales.
Zonas con aguas escasas
Son aquellas zonas con pozos o aguas corrientes permanentes o semipermanentes pero con
limitaciones de aprovechamiento a causa de la pendiente de terreno o a causa de la calidad de los
suelos que limitan su uso agrcola o ganadero.
Zonas sin agua
Donde slo hay posibilidades de agua en el invierno zonas de pendientes mayores al 50%, en las
cuales el aprovechamiento se hace imposible.
Con base en la cartografa disponible, se resaltan los drenajes, quebradas y ros, lagunas, lagos
y dems fuentes aprovechables de agua. Con base en la densidad de estas fuentes y
analizando la pendiente, se establece en forma preliminar una zonificacin de aguas.
Despus de este proceso se requiere hacer verificacin en terreno de dos aspectos: por un lado,
de la permanencia de estas fuentes durante todo el ao y por otro de la precisin de las lneas
trazadas.
Haciendo uso de fotografas areas o imagenes se pueden localizar las aguas dentro del
municipio tales como: ros, quebradas, lagunas, cinagas, pantanos, corrientes intermitentes,
canales, acequias y otras que en conjunto forman el cuerpo de aguas superficiales permanentes
del territorio.
Es necesario hacer confrontacin en campo de la zonificacin preliminar y posteriormente

mapificar las zonas.
La pendiente es una variable determinante en la disponibilidad y aprovechamiento del agua para

fines de explotacin agropecuaria, por lo tanto es preponderante para la clasificacin de las zonas.
COPIA NO CONTROLADA
La forma de determinar la zonificacin por disponibilidad de agua es:
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
f.
Versin
Dic. de 2010
1
Otras Variables que por sus caractersticas deben tenerse en cuenta:

Es posible tener en cuenta otras variables de acuerdo a condiciones especiales y/o que inciden en la
determinacin de los valores unitarios del terreno. Generando un mapa especifico para esta
Variable.
Ejemplo: Riesgos geolgicos representativos, amenazas naturales que inciden en la zona,
reportadas por autoridades competentes.
2. Diseo y elaboracin de zonas homogneas fsicas preliminares

Concluido el estudio, anlisis y obtenidas cada una de las variables, se genera el plano de zonas
homogneas fsicas urbanas mediante la superposicin de los planos de las variables y de esta forma se
obtienen una serie de espacios geogrficos, que resultan de esta unin, posteriormente se realiza el
anlisis del plano resultante y se definen las Zonas Homogneas Fsicas Preliminares.
Las zonas homogneas fsicas deben delimitarse y capturarse digitalmente a la escala de la prediacin.
Urbanas
A cada zona fsica resultante con caractersticas similares de acuerdo al estudio de variables realizado
se le asigna un cdigo de dos dgitos, que corresponde a la siguiente numeracin:
Tabla 7.
Cdigos zonas homogneas fsicas urbanas
CODIGO
00
ZONA
HOMOGENEA
FISICA
No se debe
asignar
OBSERVACIONES
Se debe codificar a partir del 01
01 a 09
Comercio
10 a 19
Residencial tipo 1
01 corresponde al de mejores caractersticas en

cuanto al siguiente orden:
Topografa, vas, servicios pblicos, uso actual
del suelo, tipificacin y norma de uso.
10 corresponde a la zona de mejores
caractersticas en el conjunto de sus variables
20 a 29
Residencial tipo 2

30 a 39
Residencial tipo 3

40 a 49
Residencial tipo 4

50 a 59
Residencial tipo 5

60 a 69
Residencial tipo 6

70 a 79
Industrial

80 a 89
Institucional

90 a 99
Lotes

COPIA NO CONTROLADA
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1
Se consideran Zonas Homogneas Fsicas Preliminares hasta tanto el profesional revisor de la Estudio
de zonas y el Comit Territorial de Avalos no hayan realizado la revisin y aprobacin de la Estudio,
previo ajuste por parte del profesional ejecutor de la Estudio de zonas.
Rurales
A cada zona fsica resultante con caractersticas similares de acuerdo al estudio de variables realizado
se le asigna un cdigo en nmeros arbigos de dos dgitos en orden ascendente desde 01 hasta 99 de
manera consecutiva sin saltos de numeracin. La zona 01 ser la que rene las mejores condiciones
agronmicas de acuerdo con las reas homogneas de tierra, norma de uso del suelo, uso actual del
suelo, influencia de las vas y disponibilidad de aguas superficiales permanentes. Zona 02, la que sigue
en importancia y as sucesivamente. Es importante tener en cuenta colocar en primera instancia las
zonas agronmicas y posteriormente las zonas clasificadas como edificaciones, otras Construcciones y
Cuando en la variable Uso actual del suelo se presenten edificaciones, otras Construcciones y
Condiciones especiales o cuando la norma de uso lo establezca, estas zonas se clasificaran despus
de la ltima zona con caractersticas agronmicas, adicionando otras condiciones que por sus
caractersticas urbanas deben tenerse en cuenta tales como: Servicios, Vas, Tipificacin de las
construcciones, reas comunes.
3. Verificacin y ajuste de zonas homogneas fsicas preliminares
Urbanas
Con el resultado del plano de zonas homogneas fsicas preliminares, los profesionales ejecutor y
revisor de zonas deben verificar en campo la consistencia de la informacin obtenida y si es el caso
realizar los ajustes necesarios. Deben garantizar que el diseo de zonas homogneas fsicas
preliminares se ajuste con el plano de conjunto, carta catastral y plano catastral digital actualizado.
El plano de zonas homogneas fsicas debe contener su correspondiente cuadro leyenda que describa
las caractersticas por zona respecto a cada variable, para lo cual se utiliza el formato vigente de zonas
homogneas fsicas urbanas.
Rurales
La Direccin Territorial verifica el diseo, desarrollo y resultados de la Estudio de zonas homogneas
fsicas, para ello se debe tener en cuenta lo siguiente:
-
Lmites intermunicipales: Lmite municipal consistente con el limite oficial, polgono cerrado y con la
correcta convencin corregimientos bien delimitados
Cumplimiento de la normatividad establecida en el POT, reglamentacin de usos del suelo, el
permetro urbano de la cabecera y los corregimientos.
Cumplimiento de las normas y los procedimientos tcnicos vigentes
Evaluacin de la cartografa utilizada, verificar que corresponda a la ms reciente elaborada por el
ENTIDAD CATASTRAL.
Estudios de reas homogneas de tierra (rural) en su ltima versin.
Diseo de los estudios de zonas fsicas y elaboracin de variables.
Lneas comunes ZHF coinciden con el conjunto de planos temticos.
Nmero identificador de cada ZHF es arbigo y encerrado en crculo
Verificar que las leyendas cumplan los estndares definidos y sean consistentes con el contenido del
mapa y lo observado en terreno.
Verificar que cada zona sea un polgono.
Verificar las reas geogrficas contra las reas de terreno catastral de la Estudio, esta ltima no
debe exceder la primera.
COPIA NO CONTROLADA
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1
De la verificacin de los estudios se debe generar un informe firmado por el profesional que la efectu y
presentarlo al Director Territorial el cual debe conservarse como antecedente y remitir copia a la
Subdireccin de Catastro, como insumo o informacin para la validacin del comit de avalos.
Cuando se considere necesario, la Subdireccin de Catastro asignar un profesional para realizar la
verificacin de la Estudio de Zonas Homogneas Fsicas, lo cual no exime la verificacin que
debe efectuar la Direccin Territorial, de lo cual se debe presentar un informe ante la Subdireccin de
Catastro que debe contener como mnimo los aspectos enunciados. Este informe har parte integral del
informe de la validacin final de la Estudio de Zonas Homogneas Geoeconmicas.
El plano de zonas homogneas fsicas debe contener su correspondiente cuadro leyenda que describa
las caractersticas por zona respecto a cada variable, para lo cual se utiliza el formato vigente de zonas
homogneas fsicas rurales.
En la columna otras variables se pueden incluir aquellas que no estando clasificadas en el cuadro, por
su incidencia en la determinacin de la Estudio y diseo de las zonas deban ser tenidas en cuenta,
incluyendo entre stas, las que se refieren a situaciones especiales como condominios.
6.2.3. Determinacin de zonas homogneas geoeconmicas y valores unitarios por tipo de construccin
La Ley 14 de 1983 en su Artculo 4. establece que para fines catastrales el avalo de cada predio se
determinar por la adicin de los avalos parciales practicados independientemente para los terrenos y para
las edificaciones en l comprendidas. Los terrenos y las edificaciones, o las fracciones de reas de unos y
de otros, en el caso que no fueren de todo homogneos respecto a sus precios, se clasificar n de acuerdo
con las categoras de precio que defina el Gobierno Nacional en todo el pas.
Con el fin de poder dar cumplimiento a este mandato, se debe aplicar el mtodo valuatorio que permita
conocer el precio del terreno y de las construcciones, obtenindose valores unitarios comerciales por zona
homognea para terreno y por tipo de construccin.
Es necesario investigar las condiciones del mercado inmobiliario para determinar los valores unitarios de los
terrenos y de las construcciones, a nivel comercial, para zonas homogneas partiendo de las zonas
homogneas fsicas previamente establecidas.
Para ello se debe investigar un nmero de predios (terreno y construcciones) que sean representativos de la
poblacin dentro de cada zona homognea fsica definida en cuanto a sus caractersticas y cantidad.
Dentro de una zona homognea geoeconmica, se pueden presentar pequeas diferencias de precio, que
para los efectos del valor unitario de terreno se consideran despreciables.
En aquellas zonas geoeconmicas en donde no existan lotes, la determinacin del precio del terreno se
obtiene de la diferencia del valor total del predio menos el valor de la construccin, donde el valor conocido
es el precio por metro cuadrado de la construccin.
Para poder realizar la investigacin econmica se requiere, que el reconocimiento predial se haya concluido
o tenga un avance significativo.
Investigados los precios por metro cuadrado de construccin, la tcnica que se utiliza para construir y
evaluar los modelos que describen la relacin entre variables y para formular inferencias basadas en stos
es la regresin simple, la cual permite estimar el modelo que explique la mejor correlacin entre las
variables; ya sea lineal, exponencial, logartmico o potencial; agrupando las construcciones de acuerdo con
su uso: residencial unifamiliar, comercial locales, oficinas, industrial y otros que sean necesarios.
COPIA NO CONTROLADA
Para el caso de las construcciones se debe hacer investigacin del mercado inmobiliario para cada tipo con
el fin de agrupar aquellas con condiciones similares en valor, para incorporarlas en una tabla de
construcciones que las represente.
METODOLOGA
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Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1
En general, el anlisis de regresin simple permite estudiar o describir la influencia o relacin entre dos
variables, una llamada independiente y otra llamada dependiente, en lo sucesivo denotaremos por X a la
variable independiente (puntos) y por Y a la dependiente ($ precio).
Para determinar cul es el modelo de regresin simple que ms se ajusta a una serie de observaciones
2
(precio y puntajes) consideramos el coeficiente de determinacin R que se usa como una medida que
2
muestra la bondad del ajuste de los datos a la recta o curva, ya que a mayor R es menor el error.
El valor del coeficiente de determinacin vara entre cero y uno (0< R2 < 1) en consecuencia un cercano a
la unidad indica que existe un ajuste perfecto y si tiende a cero indica que las variables estn
incorrelacionadas o no existe asociacin entre ellas, por tanto se utilizar aquel modelo de regresin simple
que presente el coeficiente de determinacin ms prximo a la unidad.
La metodologa busca obtener avalos comerciales tanto para las construcciones como para el terreno.
La definicin de los valores catastrales unitarios de terreno y construccin es responsabilidad del comit de
avalos conformado por el Director Territorial, los profesionales con funciones de: Abogado, Jefe de
Formacin-actualizacin, Jefe de Conservacin e Investigador de Mercado.
El profesional que ejecuta el estudio es un experto conocedor de la zona, de las tcnicas valuatorias y
catastrales, y por lo tanto autorizado para determinar precios de la tierra y las construcciones en el territorio
que trabaja de conformidad con las condiciones y caractersticas del mercado inmobiliario.
1. Determinacin de puntos de investigacin
Partiendo de las zonas homogneas fsicas definidas se determina una muestra representativa de
predios para cada zona homognea fsica, para obtener valores unitarios del terreno y de las
construcciones con el fin de definir las zonas geoeconmicas y las tablas por tipo de construccin. La
muestra define la cantidad de puntos de investigacin.
Definicin de la muestra
El funcionario responsable de la Estudio define los predios a avaluar que conformarn una muestra
mnima de 15 predios ms el 1% del total de los predios de la poblacin sin incluir mejoras que se ub
icarn por toda la ciudad de acuerdo a los parmetros siguientes:
Se deben seleccionar muestras independientes para el terreno y las construcciones.

Para el terreno se debe tomar una muestra garantizando la representatividad de cada zona
homognea fsica y en lo posible que incluya lotes. En zonas homogneas fsicas adyacentes con
condiciones fsicas similares es necesario aumentar la muestra con predios colindantes que
representen cada zona.
Para construcciones la muestra se selecciona por tipo de construccin existente en el municipio
teniendo en cuenta su representatividad y puntajes de mayor frecuencia garantizando la cobertura
de los puntajes existentes, teniendo en cuenta el uso, residencial para cada estrato, comercio,
oficinas, industria, talleres, etc. de tal manera que se les pueda dar un tratamiento por separado y
que los clculos para obtener las curvas de avalos sean independientes en cada caso, incluyendo
las construcciones no convencionales o anexos.
Para el caso de predios con condiciones y caractersticas especiales (Aeropuertos, centros
comerciales, edificios institucionales, terminales de trasporte, puertos, muelles, entre otros.) se
deber realizar una investigacin independiente.
Una vez seleccionados los predios, se procede a verificar la consistencia con la informacin
obtenida en el reconocimiento predial y base de datos catastrales, as como, calificar las
construcciones existentes utilizando el anexo de ficha predial.
Todo el proceso lo efecta el profesional asignado para realizar el estudio con base en los lineamientos
generales presentados, aplicando su conocimiento de la ciudad para ampliar la muestra segn su
criterio, teniendo en cuenta que las cifras dadas inicialmente son el mnimo indispensable y en algunos
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METODOLOGA
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Fecha
DE CONSTRUCCIN
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Dic. de 2010
1
casos puede ser insuficiente. La determinacin del tamao de la muestra debe estar soportada en el
formato vigente de Tamao de la muestra para puntos de investigacin.
2. Avalos de punto de investigacin y obtencin de informacin del mercado inmobiliario
A cada punto de investigacin se le debe realizar avalo comercial y se integra para su anlisis y
procesamiento con la informacin obtenida de la investigacin tanto directa como indirecta del mercado
inmobiliario.
Se debe realizar el avalo mediante inspeccin ocular al punto de investigacin por cualquiera de los
mtodos descritos a continuacin. En ningn caso se aceptan las encuestas como nico soporte al
avalo del punto de investigacin.
Avalo comercial por punto de investigacin:
-
Mtodos de avalo
Para realizar el avalo de cada punto de investigacin se debe aplicar cualquiera de los siguientes
mtodos (Resolucin 620 /2008):
Mtodo de comparacin o de mercado. Es la tcnica valuatoria que busca establecer el valor

comercial del bien, a partir de la Estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes
semejantes y comparables al del objeto de avalo. Tales ofertas o transacciones debern ser
clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimacin del valor comercial.
Mtodo de capitalizacin de rentas o ingresos. Es la tcnica valuatoria que busca establecer

el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo
bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus caractersticas fsicas, de uso y ubicacin,
trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida
remanente del bien objeto de avalo, con una tasa de capitalizacin o inters.
Mtodo de costo de reposicin. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto
de avalo a partir de estimar el costo total de la construccin a precios de hoy, un bien
semejante al del objeto de avalo, y restarle la depreciacin acumulada. Al valor as obtenido se
le debe adicionar el valor correspondiente al terreno.
Mtodo (tcnica) residual. Es el que busca establecer

el valor comercial del bien,
normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de
construccin, acorde con la reglamentacin urbanstica vigente y de conformidad con el
mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalo.
Las zonas de ronda de cuerpos de agua (ros, lagunas, cinagas, etc.), se valorarn con un precio
inferior a la zona adyacente que debe estar soportado con la consulta a expertos o la investigacin
de mercado si existe.
Los cuerpos de agua artificiales deben tener una valoracin que debe estar acorde con los costos
incurridos en las adecuaciones realizadas sobre el terreno , tales como movimientos de tierra,
excavaciones, rellenos, impermeabilizaciones, entre otros, teniendo en cuenta el comportamiento del
mercado inmobiliario de la regin.
Para predios bajo rgimen de propiedad horizontal la investigacin a valor comercial se realiza por
reas privadas para lo cual se debe tener en cuenta lo siguiente.
Terreno: Se determinan las zonas fsicas teniendo en cuenta el mtodo tradicional, valga decir
se disean las que resulten de la Estudio de las variables de acuerdo a sus condiciones y
caractersticas.
Econmicamente la investigacin se hace por rea privada.
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METODOLOGA
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1
Una vez determinada el valor por rea privada, para dar cumplimiento a la ley se debe distribuir
entre terreno y construccin.
Para ello se debe calcular el valor total de la propiedad horizontal o condominio ya partir cuando
le corresponde al valor total del terreno de stos y cuando a la construccin.
Conforme a lo anterior, paralelo a la investigacin del valor por rea privada se debe efectuar la
investigacin para determinar el valor unitario del terreno, el cual se descontar individualmente
al valor total investigado y el resultante corresponder al valor de la construccin, a partir del
cual se obtendrn los valores unitarios para conforman la respectiva tabla.
Los valores unitarios calculados independientemente para terreno y construccin incluyen lo

concerniente a reas privadas ms la participacin respecto a las reas comunes.
Puesto que la metodologa actual y los cdigos de uso de las construcciones determinan que
dentro de stos se incluyen construcciones y/o edificaciones contempladas bajo el rgimen de
propiedad horizontal y no, para evitar inequidades en el avalo se debe realizar investigacin y
tablas independientes para cada rgimen (PH y no PH).
El estudio realizado por cada punto de investigacin y el mtodo seleccionado para obtener el
avalo deben quedar registrados en los formatos vigentes de Relacin de puntos fijados por
investigacin econmica y Tamao de la muestra para puntos de investigacin.
Para cada punto de investigacin se debe dejar registro fotogrfico.
-
Investigacin Indirecta
El ejecutor de la Estudio debe obtener la informacin correspondiente al mercado inmobiliario
con base en ofertas, avalos comerciales, compraventa de inmuebles, arrendamientos,
transacciones inmobiliarias consultadas en entidades financieras, notarias, lonjas inmobiliarias y
avalos realizados por el ENTIDAD CATASTRAL y dems autoridades catastrales con el fin de
complementar el avalo comercial realizado a los puntos de investigacin, relacionando la
informacin en el formato vigente de Estudio estadstico del mercado inmobiliario.
Se deben tomar las fotografas a los predios en oferta en campo o si son consultadas de peridicos,
revistas o internet fotocopia de las mismas o impresin de los reportes.
Investigacin directa
Informacin recolectada a travs de encuestas aplicadas, mediante la utilizacin del formato vigente
de Investigacin directa de valores de terreno y construccin a personas expertas del mercado
inmobiliario de la zona que se realiza con el fin de complementar el avalo comercial realizado a los
puntos de investigacin.
Es necesario que el profesional responsable haya realizado previamente la visita al terreno para
conocer el punto de investigacin objeto de la encuesta, sta debe hacer referencia al propio bien y
debe constatarse que el entrevistado lo conoce tanto en sus aspectos negativos como positivos, si
existen limitantes legales deben hacerse mencin de ellas para que el encuestado lo tenga en
cuenta en la definicin del valor. El profesional debe informar con toda claridad sobre la normatividad
urbanstica del inmueble.
En el caso de terreno sin construir, en desarrollo o condicin similar, se debe informar
encuestado sobre la potencialidad urbanstica y de desarrollo del predio.
al
Estas encuestas son apoyo al proceso valuatorio pero no son en si los determinantes del avalo. El
resultado de la investigacin directa se registra en los formatos vigentes de Investigacin directa de
valores de terreno y construccin y Estimacin precio unitario segn investigacin directa e indirecta.
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METODOLOGA
Pg.
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Fecha
DE CONSTRUCCIN
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3. Elaboracin del plano de mercado inmobiliario

Los puntos de investigacin y la investigacin directa e indirecta del mercado inmobiliario se deben
ubicar sobre el plano de zonas homogneas fsicas y ste constituye el plano del mercado inmobiliario.
Esta informacin debe estar relacionada en los formatos mencionados en el punto anterior.
Las convenciones a utilizar dentro del plano del mercado inmobiliario son:
Tabla 8. Convenciones
FUENTE DE INFORMACION
SIMBOLOS
PUNTO DE INVESTIGACIN
OFERTAS
COMPRAVENTAS
ENTIDADES CREDITICIAS
AVALUOS ENTIDAD CATASTRAL
AVALUOS OTRAS FUENTES
ARRENDAMIENTOS
HIPOTECAS
A cada smbolo se le debe referenciar el nmero consecutivo que le corresponda
Se debe recopilar la informacin directa e indirecta del mercado inmobiliario, estudindola, depurndola
y verificando los datos obtenidos. Si se encuentran diferencias representativas dentro de la informacin
se debe profundizar en la investigacin de los datos que presenten un comportamiento fuera de lo
normal.
En el estudio de las ofertas se debe determinar claramente si dentro de los valores encontrados se estn
incluyendo elementos como valor histrico, artstico, afectivo, factor de negociacin, good will, cultivos,
paisaje natural, maquinarias, mayor valor por utilizacin futura y otros valores intangibles que pueda
presentar un inmueble. Si estos elementos se encuentran se deben descontar, para obtener el valor real
del terreno y la construccin.
COPIA NO CONTROLADA
4. Consolidacin, procesamiento y anlisis de la informacin
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Dic. de 2010
Versin
Para predios bajo rgimen de propiedad horizontal (edificios y conjuntos), se debe investigar valor
unitario de rea privada, ste incluye terreno y construcciones si las hay. A partir de este valor unitario
(m2 o hectrea), se determina en primera instancia el valor del terreno y el restante corresponde al valor
de la construccin si la hay.
Procesamiento de la informacin
Clculo del valor unitario por punto para terreno

El procesamiento descrito a continuacin tiene por objeto calcular un rango de valores para cada
punto investigado. Dentro de este rango, quien elabora el estudio, adopta el valor unitario, que se
asignar a cada zona homognea geoeconmica y posteriormente se aplicar para liquidar el avalo
del terreno de los predios ubicados en la zona, previo anlisis y determinacin de los mismos por
parte del comit de avalos.
Una vez reconocidos y calificados los predios de la muestra se inicia la investigacin econmica
tratando de hallar el valor comercial de dichos predios en forma global y los elementos de terreno y
construccin desagregados y por metro cuadrado.
Los datos recopilados mediante la investigacin econmica del mercado inmobiliario, se seleccionan
y ordenan segn el caso en la tabla respectiva (Avalos, Investigacin directa e indirecta).
En cuanto al valor del terreno se har para lote y no para casas lotes.
Informacin ofertas
Imagen documento
Valor Total
Valor
Unitario
rea
Valor Total
Valor
Unitario
Puntaje
rea
Tipo
Terreno
Imagen Predio
Construcciones
Descripcin
Valor Oferta
Origen de la Oferta
Telfono
Direccin
Zona Homognea
Fsica
Nmero predial
Numero de Orden
Tabla 9
La informacin de ofertas se debe recopilar dentro del periodo de ejecucin de la Estudio de

Zonas Homogneas y se deben adjuntar Imgenes del predio en referencia, las cuales
provienen del proceso reconocimiento predial.
Informacin compraventas
COPIA NO CONTROLADA
Imagen
Documento
Imagen Predio
Valor Total
rea
Valor Total
Valor
Unitario
Puntaje
rea
Valor Unitario
Terreno
Construcciones
Tipo
ndice de ajuste valor

comercial
Descripcin
Avalo catastral Vigente

al momento de la
compraventa
Valor Compraventa
Fecha de transaccin
*Origen de la
Compraventa
Direccin
Zona Homognea Fsica
Nmero predial
Numero de Orden
Tabla 10
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Dic. de 2010
Versin
La informacin de Compraventas proviene de las notarias o informacin consignada en las

fichas prediales.
Los valores obtenidos de compraventas de aos anteriores se deben ajustar a la fecha de la
investigacin utilizando el ndice de valoracin predial (IVP) Investigado para el municipio,
regin o nacional, el cual debe ser solicitado a la Subdireccin de Catastro y requiere de un
anlisis independiente en el caso que el municipio o la regin no haya sido objeto de dicha
investigacin.
No se deben tener en cuenta compraventas mayores a dos aos de antigedad.
Informacin entidades crediticias
Imagen
Documento
Valor Total
Valor
Unitario
rea
rea
Valor Total
Terreno
Imagen
Predio
Construcciones
Tipo
ndice de ajuste
valor comercial
Descripcin predio
Objeto del crdito
Valor Avalo
Fecha avalo
Entidad Crediticia
Direccin
Zona Homognea
Fsica
Nmero predial
Numero de Orden
Tabla 11
Valor Total
Valor
Unitario
rea
Valor Total
Valor
Unitario
rea
Puntaje
Terreno
Imagen predio
Construcciones
Tipo
Valor Actualizado
a la fecha
ndice de ajuste
valor comercial
Descripcin predio
Tabla 12
Valor Avalo
catastral Vigente al
momento del
avalo comercial
Valor Avalo
comercial
Fecha avalo
Direccin Predio
Zona Homognea
Fsica
Nmero predial
Numero de Orden
Informacin avalos
ENTIDAD CATASTRAL
Informacin avalos otras fuentes
COPIA NO CONTROLADA
Valor Total
Valor
Unitario
rea
Valor Total
Valor
Unitario
Puntaje
rea
Terreno
Imagen predio
Construcciones
Tipo
Valor Actualizado
a la fecha
ndice de ajuste
valor comercial
Descripcin predio
Valor Avalo
momento del avalo
comercial
Valor Avalo
comercial
Fecha avalo
Origen avalo
Direccin Predio
Zona Homognea
Fsica
Nmero predial
Numero de Orden
Tabla 13
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Dic. de 2010
Versin
Informacin arrendamientos
Imagen documento
Valor Total
Valor
Unitario
rea
Valor Total
Valor
Unitario
Puntaje
Tipo
rea
Terreno
Imagen Predio
Construcciones
Tasa de
capitalizacin
Descripcin predio
Avalo catastral
Vigente
Canon
arrendamiento
Fuente de la
Informacin
Direccin
predio
Zona Homognea
Fsica
Nmero predial
Numero de Orden
Tabla 14
Informacin directa de valores de terreno y construccin

Tabla 15
Numero
Predial
Puntos
Valores
Terreno
Construccin
PUNTAJE
FECHA
NOMBRE:
DATOS ENCUESTADO
PROFESION U
TELEFONO:
OFICIO:
Total Predio
OBSERVACIONES
VALOR m2
FIRMA FUNCIONARIO
FIRMA:
Esta informacin deber ser registrada en el formato vigente de Investigacin directa de valores de
terreno y construccin.
Construcciones no convencionales o anexos
Para obtener los valores unitarios por metro cuadrado de los diferentes tipos de construccin se
debe realizar investigacin directa e indirecta apoyndose en encuestas obtenidas de personas
conocedoras del mercado inmobiliario.
Para realizar el avalo es recomendable utilizar para ello el mtodo de reposicin.
La investigacin debe hacerse para cada tipo de construccin existente en la regin
Informacin indirecta para anexos
COPIA NO CONTROLADA
Imagen anexo
Valor actualizado
a la fecha
ndice de ajuste
valor comercial
Valor unitario
momento del avaluo
comercial
Fecha avalo
Valor Total
Valor
Unitario
rea
Tipo
Cdigo de uso
Tabla 16
Nmero predial
Numero de Orden
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1
Informacin directa de valores de anexos

Tabla 17
Numero de
Orden
Fecha:
Valores
Numero
Predial
Construccin
Cdigo de uso
NOMBRE:
tipo
Total
Area
DATOS ENCUESTADO
PROFESION U
TELEFONO:
OFICIO:
OBSERVACIONES
valor m2
FIRMA FUNCIONARIO
FIRMA:
Nota; Las Zona Fsica a que hace referencia en los cuadros anteriores corresponde a la zona objeto
de estudio.
Una vez depurada la informacin tanto directa como indirecta se procede a su procesamiento con
base en las frmulas de la Tabla 18.
Tabla 18. Frmulas
estadsticas
Formulacin
Promedio del Valor investigado (X), Medida

de tendencia central, calculado como la
sumatoria de los valores investigados
dividida por el numero de datos.
Desviacin Estndar (S), medida de
dispersin de los datos respecto al
promedio, calculada como la raz cuadrada
de la sumatoria de la diferencia al cuadrado
de los valores investigados y el promedio
dividida por el nmero de datos.
Coeficiente de Variacin (CV), medida de
dispersin relativa a un conjunto de datos e
indica la variabilidad de los datos, se calcula
como el cociente de la Desviacin Estndar
sobre el Promedio de los Valores
Investigados Multiplicado por la Raz
Cuadrada del Nmero de Puntos
Investigados, y el resultado multiplicado por
cien.
Lmite Inferior: Resulta de restar del
Promedio el valor de la Constante K
multiplicada por la Desviacin Estndar.
Lmite Superior: Resulta de sumar al

Promedio el valor de la Constante K
multiplicada por la Desviacin Estndar.
Xi
X=-------n
(Xi-X)
S= ----------n
CV
100
nX
Li = X - K * S
Ls = X + K * S
Observaciones
n: Nmero de datos
El valor de la desviacin toma

valores desde cero. Cuando es
igual a cero, todos los valores
investigados son iguales y por
ende no hay dispersin. A
medida que el valor de la
desviacin aumenta, indica que
la dispersin es mayor.
El coeficiente de variacin toma

valores desde cero y es
expresado en porcentaje. Un
coeficiente igual a cero, indica
que los datos son iguales.
Clculo de la Constante K
t
K
Vn
en donde,
t: es el valor ledo en la tabla de
distribucin t para n - 1 grados de
libertad y probabilidad (1-alfa)
igual al 95%. Ver tabla de valores
de K.
n: Nmero de datos
COPIA NO CONTROLADA
Valor a calcular
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1
La investigacin econmica se hace sobre una muestra de predios.
Estimacin precio unitario segn investigacin directa e indirecta

Considerando una distribucin normal de los datos investigados, el intervalo de confianza indica
el rango de valores dentro del cual est el precio promedio de la poblacin limitado por un valor
mnimo y uno mximo, que se denominan lmites inferior y superior.
Las frmulas presentadas permiten inferir los valores unitarios de terreno con base en la
investigacin de los puntos tomados, en los cuales se define un intervalo de confianza de 95% y
un error mximo del 5%.
Para los fines de la Estudio de zonas, el mximo valor aceptado para el coeficiente de
variacin, es 10%. Un valor mayor a ste, indica que se requiere reforzar la investigacin,
fijando nuevos puntos o consultando otros informantes.
Este procesamiento garantiza que no se presenten grandes diferencias en los datos de la
poblacin objeto de la Estudio.
Quien elabora el estudio, selecciona un valor para el punto investigado, sin salirse de los lmites
superior e inferior del intervalo de confianza calculado.
Al finalizar este proceso, se habr obtenido el valor unitario de terreno para cada uno de los
puntos de investigacin.
Se debe procesar la informacin de acuerdo con la fuente en el formato vigente de Estimacin
del precio unitario segn investigacin directa e indirecta.
Conformacin de las zonas homogneas geoeconmicas

Sobre el plano de zonas homogneas fsicas se localizan los valores comerciales adoptados y
se disean las zonas homogneas geoeconmicas preliminares mediante trazado, verificando la
influencia sobre la prediacin, el lmite de la zona homognea fsica y agrupando los valores que
cumplan la condicin estadstica que el coeficiente de variacin no supere el 10%, lo que
constituye una zona homognea geoeconmica.
Se numeran consecutivamente las zonas homogneas geoeconmicas en orden ascendente
siendo 1 la de mayor valor comercial y posteriormente catastral.
Determinados los valores unitarios para las zonas homogneas geoeconmicas, se registran en
el formato vigente Clculo de zonas homogneas geoeconmicas.
FORMULA
VA
VV
INCREMENTO VALOR DE LA ZONA

VA V V
-----------VV
Valor comercial adoptado de la Estudio actual
Valor comercial adoptado de la Estudio anterior
Clculo del valor unitario por punto para construcciones

El procesamiento descrito a continuacin tiene por objeto calcular valores unitarios para cada punto
investigado.
COPIA NO CONTROLADA
Tabla 19
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1
Para el caso de las construcciones se debe hallar el precio por metro cuadrado de los diferentes
tipos identificados.
Una vez reconocidos y calificados los predios de la muestra se inicia la investigacin econmica
tratando de hallar el valor comercial de dichos predios en forma global y los elementos de terreno y
construccin desagregados y por metro cuadrado.
Investigados los precios por metro cuadrado de construccin, se procede a estimar el mejor modelo
de regresin ya sea: - Lineal, - Exponencial, -Logartmica, -Potencial, agrupando las construcciones
de acuerdo con su destino econmico: Residencial-unifamiliar, comercial-locales, oficinas, industrial
y otros que sean necesarios.
La tcnica que se utilizar para construir y evaluar los modelos que describen la relacin entre
variables y para formular las inferencias basadas en dichos modelos se conoce como tcnicas de
regresin.
En general, el anlisis de regresin simple permite estudiar o describir la influencia o relacin entre
dos variables, una llamada independiente o predictora y otra llamada dependiente, en lo sucesivo
denotaremos por X a la variable independiente (puntos) y por Y a la dependiente ($ precio).
Para la construccin de la regresin simple se debe utilizar como mnimo un total de
observaciones, que generalicen el puntaje del universo de construcciones de dicho tipo. Para
modelos de construccin tipo vivienda, comercio; las observaciones deben garantizar
representacin de todos los puntajes existentes en la zona de estudio y la cobertura en todos
estratos socioeconmicos.
15
los
la
los
Para determinar cul es el mtodo de regresin simple que ms se ajusta a una serie de
observaciones (precio y puntajes) consideramos el coeficiente de determinacin R que se usa como
una medida que muestra la bondad del ajuste de los datos a la recta o curva, ya que a mayor R es
menor el error.
El valor del coeficiente de determinacin vara entre cero y uno (0 <= R <= 1 ) en consecuencia un
R cercano a la unidad indica que existe un ajuste perfecto y si tiende a cero indica que las variables
estn incorrelacionadas o no existe asociacin entre ellas, por tanto se utilizar aquel modelo de
regresin simple que presente el coeficiente de determinacin ms prximo a la unidad.
Modelos de regresin
El coeficiente de correlacin y R y R se encuentran formulados en la hoja de clculo del formato
vigente de Clculo de regresin.
Tabla 20
N
N X f(Xi) - ( Xi )
( f(Xi) )
R= ------------------------------------------------------------------coeficiente de correlacin
( N X1
i =1
Coeficiente de determinacin
( X ) ) (N f(X)
i =1
i =1
- ( f(X) )
i =1
Una vez adoptado el modelo de regresin se obtiene las tablas de construccin para cada uno
de los tipos seleccionados.
Se espera que el promedio de las construcciones de la zona determinada este dentro del rango
del tipo, las edificaciones que se alejen del rango y/o tipo se trataran como atpicos, en cuyo
caso si no es posible liquidar su avalo con los valores definidos por tablas de construccin, es
COPIA NO CONTROLADA
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1
necesario efectuar un avalo puntual para los casos como: Estadios, Plazas de Toro, pistas de
aterrizaje, entre otros. Para los Centros comerciales se debe crear una tabla de construccin
especial si es posible su estimacin por regresin con todos los cdigos de uso existentes
dentro de esa rea.
5. Liquidacin de los avalos de prueba
Obtenidos los valores unitarios para terrenos y construcciones se deben realizar las pruebas de avalos
comerciales dentro de cada zona homognea geoeconmica para su validacin, al igual que para cada uno
de los tipos de construccin, con un cubrimiento mnimo del 50% de predios objeto de la Estudio, dentro de
los cuales se pueden incluir los predios fijados como puntos de investigacin. Si se encuentran
inconsistencias se debe realizar una nueva investigacin econmica y las modificaciones a que haya lugar.
Como resultado de lo actuado se deben dejar los registros correspondientes (Registros 1 y 2).
6. Determinacin de valores unitarios comerciales para terreno y construccin
Una vez verificados los avalos de prueba, se determinan los valores unitarios comerciales para terreno
y construccin definiendo las correspondientes tablas, que servirn como insumo para el plano de zonas
homogneas geoeconmicas definitivas.
7. Elaboracin del plano de zonas homogneas geoeconmicas
Determinados los valores unitarios para terrenos, sobre el plano de las zonas homogneas
geoeconmicas preliminares se ajusta y define el diseo, generando el plano definitivo de zonas
homogneas geoeconmicas, sobre lo cual se recalca que estas son aquellos espacios que poseen
igualdad en sus caractersticas fsicas y de precios.
A cada zona geoeconmica resultante se le asigna un cdigo en nmeros arbigos de dos dgitos en orden
ascendente desde 01 hasta 99 de manera consecutiva sin saltos de numeracin. La zona homognea
geoeconmica 01 ser la de mayor valor y as sucesivamente.
Las zonas homogneas geoeconmica deben delimitarse y capturarse digitalmente a la escala de la
prediacin, para efecto de la liquidacin de los avalos de los terrenos.
El rea de cada zona homognea geoeconmica debe ser definido en el plano y en las memorias.
El plano de zonas homogneas debe contener su correspondiente cuadro leyenda que describa las
caractersticas de cada zona, la cual queda registrada en el formato vigente de Valores zonas
homogneas geoeconmicas.
8. Verificacin de la Estudio de zonas geoeconmicas
Los profesionales ejecutor y revisor de zonas deben verificar en campo la consistencia de la informacin
obtenida y si es el caso realizar los ajustes necesarios. Deben garantizar que el diseo de zonas
homogneas geoeconmicas se ajuste al plano de conjunto, carta catastral y plano catastral digital
actualizado.
El informe debe contener:
-
Cumplimiento de la normatividad establecida en el POT, reglamentacin de usos del suelo, el

permetro urbano de la cabecera y los corregimientos, plasmados en planos de conjunto.
COPIA NO CONTROLADA
Concluido el estudio por parte del funcionario asignado, la Direccin Territorial, siguiendo las
instrucciones de la Subdireccin de Catastro, asignar al profesional responsable para su verificacin
quien presentar informe a consideracin del Director Territorial, con copia a la Subdireccin de
Catastro, como insumo o informacin para el comit de avalos, en el formato vigente de Informe de
verificacin de la Estudio de zonas homogneas fsicas y geoeconmicas y determinacin de valores
unitarios de construccin.
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1
Limites intermunicipales
Cartografa utilizada
Diseo de los estudios de zonas fsicas y planos de variables
Proceso de la Estudio econmico, numero de puntos de investigacin , encuestas, soportes y
avalos obtenidos en el mercado inmobiliario y avalos administrativos de la ENTIDAD CATASTRAL
Estudio estadstico del mercado inmobiliario para determinar valores de terreno y construcciones
Modelo de regresin adoptado para calculo de las ecuaciones
Relacin de los valores de terreno y construcciones resultantes en el estudio
Resumen general de las novedades que muestra este estudio respecto al vigente..
Avalos de prueba
Material fotogrfico de las zonas fsicas y tipos de construcciones caractersticos del municipio.
6.3. ETAPA DE APROBACION

6.3.1. Realizacin de comits de avalos
Concluida la verificacin de la Estudio de zonas geoeconmicas, tanto en terreno como en oficina y
efectuadas las correcciones a que haya lugar, se reunir el comit de avalos de la respectiva territorial,
para validar la consistencia de la Estudio y definir los valores que se adoptarn como resultado de la
investigacin econmica para la formacin y actualizacin catastral de los municipios. Para el efecto, se
deber seguir el protocolo de validacin de la Estudio de zonas.
El protocolo de validacin del estudio de zonas homogneas es una herramienta que estandariza la
validacin de la Estudio, buscando la celeridad y objetividad en el desarrollo del Comit de Avalos. Para el
efecto, se cuenta con una hoja Excel que contiene:
-
El instructivo de diligenciamiento.
La relacin de los documentos que deben presentarse al Comit para su verificacin, los cuales
deben estar en su totalidad y son obligatorios para el inicio del comit.
El reporte general del tamao de la muestra de los puntos de investigacin, el cual debe quedar
registrado en el formato vigente.
El protocolo de validacin como tal, para el cual se ha establecido un formato y en el que se muestra
el orden para la validacin de los estudios, de acuerdo a las actividades realizadas segn la
metodologa para la elaboracin de los estudios.
Director Territorial
Profesional con funciones de Jefe de Formacin y Actualizacin Catastral
Profesional con funciones de Jefe de Conservacin
Profesional con funciones de Investigador de Mercado
Profesional con funciones de Abogado
Representante de la Oficina Delegada
Dentro del comit podrn participar funcionarios asignados por la Subdireccin de Catastro y el profesional a
contrato que ejerza funciones de control de calidad de los avalos especiales administrativos. Es importante
precisar que los funcionarios asignados por la Subdireccin de Catastro para participar en la reunin del
comit de avalos, lo harn con funciones de asesora tcnica con voz pero sin voto, por lo cual, las
decisiones que se tomen sern de responsabilidad de la Direccin Territorial.
COPIA NO CONTROLADA
En el desarrollo del comit, los funcionarios ejecutor y revisor harn la presentacin en detalle de la Estudio
realizado y los resultados obtenidos, ante los miembros del mismo que son:
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1
Para efectos de la participacin de la Subdireccin de Catastro en los comits, la Direccin Territorial debe
remitir a la Subdireccin de Catastro copia del informe elaborado por el funcionario que verific el estudio.
Validacin de la Estudio
El comit se desarrollara teniendo en cuenta los siguientes pasos:
1. Presentacin de las zonas homogneas fsicas geoeconmicas
Con base en el informe presentado por el funcionario asignado para la revisin de la Estudio de
zonas, el ejecutor de la Estudio presentar al comit el resultado del mismo en sus aspectos fsicos
y geoeconmicos, sobre lo cual, los miembros del comit podrn solicitar las aclaraciones del caso
y requerir ajustes debidamente fundamentados. En lo relacionado con el aspecto econmico se
har en referencia a valores comerciales.
2. Ajustes al estudio
De acuerdo a la magnitud de los ajustes sugeridos por el comit, estos se efectuarn de manera
inmediata y en caso necesario se citar nuevamente a comit en donde se verificar su
cumplimiento y aceptacin de ajustes para dar continuacin con el desarrollo del mismo.
3. Propuesta de valores unitarios para terreno y construccin
Concluida la presentacin el profesional ejecutor de la Estudio, propondr ante el comit los valores
unitarios para terreno y construccin a adoptar catastralmente, planteando diferentes escenarios, en
virtud del anlisis sobre las variaciones que experimenten comparativamente contra los valores
catastrales vigentes al momento de la Estudio, los cuales servirn para efecto de la liquidacin de
los avalos catastrales por predio.
4. Aceptacin de la Estudio por parte del comit
Los integrantes del comit previo anlisis de la presentacin, tomar la decisin sobre el porcentaje
a adoptar catastralmente respecto de los valores comerciales investigados y aprobados, con lo cual,
se conformarn las correspondientes tablas de valores unitarios para terrenos y construcciones.
El porcentaje de adopcin de los valores catastrales debe ser el mismo para el terreno y para la
construccin por zonas del municipio.
Las Direcciones Territoriales deben ceirse estrictamente a los parmetros definidos por la
Subdireccin de Catastro y/o la Direccin General para la adopcin de los valores catastrales.
5. Elaboracin acta del comit
De lo actuado al respecto deber quedar registro en actas debidamente firmadas por cada uno de
los participantes, la cual, har parte integral de la Expediente a remitir a la subdireccin de
catastro para la obtencin del concepto favorable requerido previamente para la aprobacin de la
Estudio de zonas homogneas geoeconmicas y determinacin de los valores unitarios
por tipo de construccin.
El acta debe contener los temas descritos en el protocolo de validacin de la Estudio de zonas
geoeconmicas, adems de la siguiente informacin:
-
Adopcin o cumplimiento del POT o EOT

Cuadros descriptivos de zonas homogneas fsicas
Cuadro de clculos de zonas geoeconmicas
Valores de terreno vigentes investigado y propuestos
Tablas para avalos de construcciones y anexos (vigentes investigado y propuestos)
Incremento valores de terreno (vigentes vs propuesto)
Incremento valores de construccin (vigentes vs propuesto)
COPIA NO CONTROLADA
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1
- Soportes de la investigacin econmica (Avalos entidades crediticias, compraventas, ofertas,

avalos administrativos) etc.
- Conclusiones y recomendaciones en donde se indique el concepto y apreciaciones de la Direccin
Territorial.
6.3.2. Concepto favorable
Concluido el comit de avalo, la correspondiente Direccin Territorial debe enviar a la Subdireccin de
Catastro el informe de validacin de la Estudio de zonas y el acta del comit en donde se adoptan los
valores unitarios para terreno y construccin como resultado de la Estudio de zonas homogneas fsicas y
geoeconmicas, para consideracin, anlisis y estudio del mismo.
Una vez validado y aceptado el estudio y sus resultados, la Subdireccin de Catastro expedir el concepto
favorable como requisito previo para la aprobacin del mismo mediante resolucin que debe ser generada y
oficializada por la Direccin Territorial correspondiente.
Los documentos que debe enviar la Direccin Territorial para el concepto favorable son copia del informe y
copia del acta del comit de avalos con el registro de firmas de los participantes.
6.3.3. Elaboracin de la resolucin de aprobacin de la Estudio de zonas homogneas fsicas
geoeconmicas y valor unitario por tipo de construccin y/o edificaciones
Una vez hecha la validacin de la Estudio, realizado el comit de avalos y obtenido el concepto favorable
por parte de la Subdireccin de Catastro, el Director Territorial mediante providencia debidamente motivada,
aprueba el estudio de zonas homogneas fsicas geoeconmicas y valor unitario por tipo de construccin y/o
edificaciones.
La resolucin de aprobacin contiene dos partes; una justificativa y otra resolutiva. La justificativa enuncia
los antecedentes y el por qu del proceso; y la resolutiva presenta los valores unitarios para terrenos por tipo
de construccin y/o edificacin a nivel catastral los cuales servirn de base para la determinacin del avalo
catastral de cada uno de los predios que conforman el rea objeto de la Estudio.
Esta resolucin no requiere de notificacin ni publicacin por ser un acto de trmite y la copia de la misma
har parte integral de la memoria del correspondiente estudio, tal como se muestra en el Anexo 1.
6.4. TRABAJOS
ESTUDIO
FINALES
DE
LA
6.4.1. Elaboracin planos definitivos de ZHF, ZHG y variables

Realizados los ajustes en los diseos y trazados de las zonas homogneas fsicas y geoeconmicas,
definidos en el comit de avalos y previos a la obtencin del concepto favorable, la territorial debe generar
los planos definitivos dejando el registro de firmas de elaboracin, revisin y aprobacin de los mismos, en la
plantilla oficial de la ENTIDAD CATASTRAL.
Posteriormente se debe traspasar las lneas de las zonas homogneas fsicas y geoeconmicas a las cartas
catastrales urbanas y rurales. Para evitar errores en la asignacin de las zonas a cada predio el plano debe
estar capturado digitalmente con la misma base de la cartografa catastral que se trabajo en el
reconocimiento predial. Se realiza una revisin y anlisis del cruce definitivo de zonas vs predios, para
proceder a afinar el trazado de las zonas que garantice la exactitud de la aplicacin., para ello se debe
utilizar el programa diseado para el cargue automtico de las zonas a los predios.
Para los casos de los predios partidos por permetro urbano, el estudio debe contemplar las zonas
homogneas fsicas y geoeconmicas de transicin que garanticen su liquidacin.
COPIA NO CONTROLADA
Los planos deben contener adems del diseo y trazado de las zonas, la leyenda explicativa con la
descripcin de las zonas que contiene, segn los modelos definidos anteriormente.
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1
Figura 31. Plano definitivo rural
COPIA NO CONTROLADA
Figura 30. Plano definitivo urbano
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1
6.4.2. Asignacin de zonas en la base alfanumrica

Concluido y aprobado el estudio se debe proceder a asignar las zonas a cada predio en la base de datos
catastral alfanumrica, para efectos de la liquidacin de los avalos; labor que se realiza para la totalidad de
los predios de forma digital, teniendo en cuenta los predios que son afectados por ms de una zona fsica y
geoeconmica, cuyas reas igualmente sern determinadas de manera digital. Esta actividad debe ser
revisada por el responsable o ejecutor de la Estudio de zonas.
6.4.3. Grabacin tablas de terreno y construccin
Aprobado el estudio se debe proceder a la grabacin de las tablas de valores unitarios para terreno y
construccin, revisando que la totalidad de los cdigos de uso de construccin que se hayan identificado en
la actividad de reconocimiento predial en la zona de estudio; estn incluidos en las correspondientes tablas.
6.4.4. Elaboracin de memoria tcnica
Finalizado y aprobado el estudio de zonas homogneas geoeconmicas y determinacin de los valores
unitarios por tipo de construccin, se procede a la elaboracin de la memoria tcnica la cual debe contener
la documentacin y orden debidamente foliados, como se muestra en la tabla 21:
Tabla 21.
Contenido de la memoria tcnica
INDICE
1. Monografa
2.
Resea metodolgica. Aspectos legales y tcnicos

con los cuales se realizo el estudio
3. Copia ordenanza y/o acta diligencia deslindes que
fija los lmites municipales
4. Copia del acuerdo que fija el permetro urbano
5. Resolucin por la cual ordena la formacin o
actualizacin de la formacin del catastro.
6. Acta comit de avalos
7. Concepto favorable de la Estudio de zonas
8. Copia de la resolucin de aprobacin de la Estudio
de zonas homogneas 61eoeconmicas y del valor
de
tipos de construccin.
9. Acta de grabacin
10. Copia de la resolucin de inscripcin y vigencia
catastral
11. Cuadro con la relacin de los puntos seleccionados
para investigacin econmica
12. Encuestas (investigacin
directa) a valores
comerciales
13. Avalos puntos de investigacin a valores
comerciales
14. Fotocopia de los anexos de calificacin de
construcciones de los puntos evaluados con la
memoria del avalo comercial al respaldo.
ZONA
URBANA
X
X
ZONA
RURAL
X
X
Observaciones
Breve resea del municipio en

sus aspectos generales;
incluyendo los aspectos
relevantes del POT en cuanto a
norma uso del suelo.
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Incluye acta del comit de

avalos y concepto favorable de
la Subdireccin de Catastro
COPIA NO CONTROLADA
DOCUMENTACION DE LA MEMORIA
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
DOCUMENTACION DE LA MEMORIA
15. Cuadro ordenamiento de datos. Resumen de predios
e informantes
16. Cuadro de Estimacin del precio unitario segn
investigacin directa e indirecta a valores
comerciales
17. Cuadro del Estudio estadstico del mercado
inmobiliario a valores comerciales.
18. Calculo de las zona homogneas geoeconomicas
19. Cuadro de la descripcin de las zonas homogneas
fsicas y geoeconomicas
20. Calculo del valor por metro cuadrado, segn tipo de
construccin, puntajes y precios investigados,
ecuaciones y tablas obtenidas.
21. Anlisis estadstico: Crecimientos, decrecimientos,
segn muestra del 10% del total de predios. Cuadros
avalos de prueba.
22. Planos de Zonas homogneas geoeconomicas
23. Planos de Zonas homogneas fsicas
24. Plano norma de uso del suelo
25. Planos de Uso actual del suelo
26. Planos de Tipificacin de la construccin
27. Planos de las variables servicios, vas y topografa
28. Planos de reas homogneas de tierra
29. Plano de Influencia de Vias y disponibilidad de aguas
30. Otros planos que se deban archivar con el estudio
original: mercado inmobiliario, etc.
31. Copia del contrato de prestacin de servicios
catastrales
32. Copia del contrato de revisin y/o elaboracin de
nomenclatura
33. Informe de revisin
ZONA
URBANA
X
ZONA
RURAL
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Observaciones
Para las capitales y ciudades

intermedias
X
X
X
X
X
Versin
Dic. de 2010
En caso que se haberse

solicitado su elaboracin
X
La escala a utilizar se determina de acuerdo con la complejidad de la

Estudio.
Los planos urbanos deben contener la numeracin de manzanas, delimitacin de sectores, permetro urbano
y nomenclatura vial definido segn el acuerdo del concejo municipal.
Para la zona rural la escala predominante de todo el pas es de 1:25.000, en algunos municipios se
presentar en escalas 1:50.000 1:100.000, dependiendo del rea de estudio. En caso necesario debido al
detalle e importancia de la Estudio, se presentarn zonas a escalas ms detalladas
El rea de estudio debe corresponder a la jurisdiccin del municipio segn el lmite municipal oficial,
debidamente demarcado en los planos.
Se
debe entregar el resultado de la Estudio de zonas homogneas fsicas y geoeconmicas y
determinacin de los valores unitarios por tipo de construccin as como la documentacin soporte al rea de
Conservacin de la Direccin Territorial.
A la Subdireccin de Catastro, deber enviarse copia de la memoria en medio digital y los planos en formato
COPIA NO CONTROLADA
Los planos rurales deben contener la delimitacin correspondiente a sector, vereda, limite municipal y
permetro urbano. La ejecucin y presentacin deber efectuarse en la cartografa bsica de la ENTIDAD
CATASTRAL.
METODOLOGA
anlogo.
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1
METODOLOGA
Pg.
Cd.
Fecha
DE CONSTRUCCIN
Versin
Dic. de 2010
1
7. ANEXOS
Anexo 1.
Anexo 2.
Formatos:
Ejemplo de resolucin de aprobacin del estudio de zonas homogneas fsicas y

geoeconmicas y valor unitario por tipo de construccin.
Catlogo de los planos y mapas temticos de la Estudio de zonas homogneas.
F50100-11/10.V1 Planeacin para estudio zonas homogneas fsicas y geoeconmicas
F50100-12/10.V1 Alistamiento para estudio zonas homogneas fsicas y geoeconmicas
F50100-13/10.V2 Zonas homogneas fsicas urbanas
F50100-14/10.V2 Zonas homogneas fsicas rurales
F50100-15/10.V2 Relacin de puntos fijados para investigacin econmica
F50100-16/10.V2 Estudio estadstico del Mercado inmobiliario
F50100-17/10.V1 Investigacin directa de valores de terreno y construccin
F50100-18/10.V1 Estimacin del precio unitario segn investigacin directa e indirecta
F50100-19/10.V2 Clculo de zonas homogneas geoeconmicas
F50100-20/10.V2 Valores zonas homogneas geoeconmicas
F50100-21/10.V1 Informe de verificacin del estudio de zonas homogneas fsicas y
geoeconmicas y determinacin de valores unitarios de construccin.
F50100-22/10.V1 Clculo de regresiones
F50100-23/10.V1 Tamao de la muestra para puntos de investigacin
F50100-24/10.V1 Protocolo de validacin de la Estudio de zonas homogneas
Una vez diligenciados estos formatos, el original har parte de la memoria tcnica y su tiempo de retencin y
disposicin final ser el definido en las Tablas de Retencin Documental.
ELABOR GRUPO INTERNO DE TRABAJO

GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Carlos Ricardo Castillo Cuartas
PREPAR GRUPO INTERNO DE TRABAJO

DESARROLLO ORGANIZACIONAL
Alexandra Yomayuza Cartagena
REVIS GRUPO INTERNO DE TRABAJO

GESTIN Y PROCESOS CATASTRALES
Luis Fernando Sandoval Senz
REVIS GRUPO INTERNO DE TRABAJO

DESARROLLO ORGANIZACIONAL
APROB
SUBDIRECCIN DE CATASTRO
Gladys Pinzn Daza
OFICIALIZ
OFICINA ASESORA DE PLANEACIN
Dora Ins Rey Martnez
COPIA NO CONTROLADA
Martha Patricia Ramrez Surez
ANEXO 1
EJEMPLO DE RESOLUCIN DE APROBACIN DE LA ESTUDIO DE
ZONAS HOMOGNEAS FSICAS Y GEOECONMICAS Y VALOR
UNITARIO POR TIPO DE CONSTRUCCIN
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1 de 5
Fecha
Dic. de 2010
Versin
COPIA NO CONTROLADA
PLANEACIN DESARROLLO ORGANIZACIONAL
F12100-01/09.V6
ANEXO 1
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2 de 5
Fecha
Dic. de 2010
Versin
COPIA NO CONTROLADA
F12100-01/09.V6
ANEXO 1
Pgina
3 de 5
Fecha
Dic. de 2010
Versin
COPIA NO CONTROLADA
F12100-01/09.V6
ANEXO 1
Pgina
4 de 5
Fecha
Dic. de 2010
Versin
COPIA NO CONTROLADA
F12100-01/09.V6
ANEXO 1
Pgina
5 de 5
Fecha
Dic. de 2010
Versin
COPIA NO CONTROLADA
F12100-01/09.V6
ANEXO 2
Pgina
1 de 5
CATLOGO DE LOS PLANOS Y MAPAS TEMTICOS DE LA ESTUDIO

DE ZONAS HOMOGNEAS
Fecha
Dic. de 2010
Versin
UNIDAD MINIMA DE MAPEO

Las delineaciones de mapeo para zonas homogneas de forma alargada debe ser de cinco milmetros
(5mm) de ancho y para unidades circulares u ovaladas, un centmetro (1 cm) de dimetro o eje mayor,
en la escala de publicacin respectivamente, y el rea mnima, debe ser de un centmetro cuadrado
(1 cm2), que en las escalas 1:25.000, 1:50.000 y 1:100.000 equivale a 6.25; 50 y 100 ha.
respectivamente.
CLASIFICACIN DE VARIABLES ZONAS HOMOGNEAS FSICAS URBANAS
Datos que deben aparecer en la leyenda del plano
a. TOPOGRAFA:
Descripcin
Rango pendiente
(%)
Plano entre
Inclinado
Empinado
07
mayor de 7 hasta 14
mayor de 14
CUERPOS DE AGUA
Anegadizas
CONVENCIONES
AMARILLO
VERDE
CAF
CONVENCIONES
AZUL
OSCURO
AZUL
CLARO
Inundables
VALORES RGB PALETA DE COLORES

ARCGIS
R
G
B
255
255
51
102
255
102
133
84
0
ARCGIS
R
G
B
0
0
255
0
255
255
b. VIAS:
Descripcin
CONVENCIONES

ARCGIS
R
G
B
255
0
0
Zonas con vas Pavimentadas
ROJO
Zonas con vas Sin pavimentar
AMARILLO
255
255
51
Zonas con vas Peatonales
GRIS
204
204
204
Zonas Sin vas
VERDE
102
255
102
c. SERVICIOS:
Descripcin **
CONVENCI
ONES
VALORES RGB PALETA DE

COLORES ARCGIS
R
G
B
Zona sin servicios
VERDE
102
255
102
Zona con servicios bsicos incompletos
GRIS
204
204
204
Zona con servicios bsicos completos AMARI

LLO
(agua, luz, alcantarillado)
Zona con servicios
bsicos
y ROJO
complementarios
(agua,
luz,
alcantarillado,
telfono,
alumbrado
pblico, gas, alcantarillado de aguas
lluvias)
255
255
51
255
F12100-01/09.V6
COPIA NO CONTROLADA
Cdigo
ANEXO 2
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2 de 5

DE ZONAS HOMOGNEAS
Fecha
Dic. de 2010
Versin
d. NORMA USO ACTUAL DEL SUELO

Se mantienen los colores definidos en el USO ACTUAL DEL SUELO respetando la
clasificacin de los Planes de Ordenamiento Territorial.
Cuando se presente una variedad de clasificaciones se deben representar sus convenciones
utilizando tramas y colores que permitan diferenciarlas.
e. USO ACTUAL DEL SUELO
Descripcin**
CONVENCIONES
Residencial
Comercial
Industrial
Institucional
Lotes
AZUL
ROJO
GRIS
AMARILLO
VERDE

COLORES ARCGIS
R
G
B
0
255
255
255
0
0
204
204
204
255
255
51
102
255
102
Incluir los dems que se encuentren segn las caractersticas del municipio definidas en la
reglamentacin del uso del suelo vigente.
f.
TIPIFICACIN DE LAS CONSTRUCCIONES
RESIDENCIAL
Tipo
Descripcin
Rango
Puntos
Bajo - bajo
0 - 10
0 10
2
3
Bajo
Medio - bajo
11 - 28
29 - 46
11 - 28
29 - 46
4
5
Medio
Medio - alto
47 - 64
65 - 82
47 - 64
65 - 82
Alto
83 - 100
83 - 100

COLORES ARCGIS
R
G
B
CONVENCIONES
AZUL
claroclaro
AZUL claro
AZUL Medio claro
AZUL Medio
AZUL Medio oscuro
AZUL oscuro
190
210
255
115
0
178
112
255
255
0
0
92
77
230
168
38
115
COMERCIAL
CONVENCIONES
BARRIAL
SECTORIAL
ESPECIALIZADO
ROJO
CLARO
ROJO
MEDIO
ROJO
OSCURO

COLORES ARCGIS
R
G
B
255
127
127
255
168
COPIA NO CONTROLADA
Descripcin
F12100-01/09.V6
ANEXO 2
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3 de 5

DE ZONAS HOMOGNEAS
Fecha
Dic. de 2010
Versin
INDUSTRIAL
Descripcin
CONVENCIONES
- Industria Liviana
GRIS
CLARO
GRIS
MEDIO
GRIS
OSCURO
- Industria Mediana
- Industria Pesada

COLORES ARCGIS
R
G
B
178
178
178
130
130
130
52
52
52
CDIGO IDENTIFICADOR ZONAS HOMOGNEAS FSICAS URBANAS (Cdigo y uso deben

aparecer)
Uso**
CONVENCIONES
01 - 09
Comercial BARRIAL
01 - 09
Comercial SECTORIAL
01 - 09
Comercial
ESPECIALIZADO
10 - 19
Residencial 1
20 - 29
Residencial 2
AZUL claro
30 - 39
Residencial 3
40 - 49
Residencial 4
AZUL Medio claro

AZUL Medio
50 - 59
Residencial 5
60 - 69
ROJO
CLARO
ROJO
MEDIO
ROJO
OSCURO
AZUL claroclaro

COLORES ARCGIS
R
G
B
255
127
127
255
168
190
210
255
115
178
255
112
255
92
230
77
168
Residencial 6
AZUL Medio
oscuro
AZUL oscuro
38
115
70 - 79
Industria LIVIANA
GRIS CLARO
178
178
178
70 - 79
Industria MEDIANA
GRIS MEDIO
130
130
130
70 - 79
Industria PESADA
52
52
52
80 89
Institucional
GRIS
OSCURO
AMARILLO
255
255
51
90 - 99
Lotes
VERDE
102
255
102
COPIA NO CONTROLADA
Cdigo**
F12100-01/09.V6
ANEXO 2
Pgina
4 de 5

DE ZONAS HOMOGNEAS
Fecha
Dic. de 2010
Versin
CLASIFICACIN DE VARIABLES ZONAS HOMOGNEAS FSICAS RURALES

a. REAS HOMOGNEAS DE TIERRA
Clima (Unidades climticas)
Cdigo
Descripcin
Smbolo
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
17
Clido desrtico
Clido muy seco
Clido seco
Clido hmedo
Clido muy hmedo
Medio muy seco
Medio seco
Medio hmedo
Medio pluvial
Fro seco
Fro hmedo
Fro muy hmedo
Fro pluvial
Muy fro hmedo
Muy fro pluvial
Extremadamente fro
Nival
CD
CM
CS
CH
CU
MM
MS
MH
MP
FS
FH
FU
FP
mFH
mFP
EFP
N
Esta clasificacin debe coincidir con el estudio de reas homogneas de tierras realizado para
el municipio por la Subdireccin de Agrologa.
b. USO ACTUAL DEL SUELO
Descripcin **
1
2
Edificios
Otras construcciones
Parques,
huertos
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
jardines
CONVENCIONES
Cultivos
de
carcter
permanente
Tierras de labor irrigadas
Tierras de labor no
irrigadas
Tierras con maleza
Tierras improductivas
Pastos naturales
Pastos artificiales
Pastos
naturales
mejorados
Bosques
Selvas vrgenes
Cuerpos de agua
Mixto
ROJO
ROSADO
VERDE
CLARO
VERDE
OSCURO
168
255
163
0
127
255
0
127
115
65
CAF
CAF
CLARO
133
173
84
105
0
13
MORADO
GRIS
197
130
128
0
158
0
130
255
115
166
255
130
166
76
0
54
168
0
255
255
92
112
0
0
85
69
0
255
197
0
F12100-01/09.V6
COPIA NO CONTROLADA
Cdigo
VALORES RGB PALETA

DE COLORES ARCGIS R
G
B
ANEXO 2
Pgina
5 de 5

DE ZONAS HOMOGNEAS
Fecha
Dic. de 2010
Versin
c. INFLUENCIA DE LAS VAS

Cdigo
Descripcin
Vas buenas
Vas regulares
Vas malas
Sin vas
Pavimentada, dos o ms vas

Sin pavimentar, dos o ms vas
Pavimentadas, va angosta
Sin pavimentar, va angosta
Transitable en tiempo seco
Carreteable slo para vehculos
medianos
Camino real o de herradura
Sendero
Sin vas
Tipo va
1
2
3
4
5
6
CONVENCIONES VALORES RGB PALETA

DE COLORES ARCGIS
R
G
B
255
0
0
168
0
0
255
85
0
255
170
0
170
255
0
85
255
0
7
8
9
56
0
197
168
168
0
0
132
255
d. DISPONIBILIDAD DE AGUAS SUPERFICIALES PERMANENTES
DEPARTAMENTO
CDIGO:
AGUAS SUPERFICIALES
PERMANENTES
Descripcin
Zonas con aguas abundantes
Zonas con aguas suficientes
Zonas con aguas escasas
MUNICIPIO:
CDIGO:
TIPO DE AVALO:
Convencin
VALORES RGB
PALETA DE COLORES
ARCGIS
R
115
0
0
178
92
38
255
230
115
COPIA NO CONTROLADA
Equivalencia clasificacin
cartografa bsica
F12100-01/09.V6

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METODOLOGA

ELABORACIN DE LA ESTUDIO DE ZONAS HOMOGNEAS FSICAS

NORMAS TCNICAS Y/O RELACIONADAS

ETAPA DE PLANEACION Y PROGRAMACION DE LA ESTUDIO DE ZONAS

6.1.1. Evaluacin de recursos humanos y fsicos

6.1.2. Programacin de actividades y costos

6.2.1. Determinacin de zonas homogneas fsicas

6.2.2. Determinacin de las variables fsicas

6.2.3. Determinacin de zonas homogneas geoeconmicas y valores unitarios por tipo de

6.3.1. Realizacin de comits de avalos

6.3.2. Concepto favorable

geoeconmicas y valor unitario por tipo de construccin y/o edificaciones

TRABAJOS FINALES DE LA ESTUDIO

6.4.1. Elaboracin planos definitivos de ZHF, ZHG y variables

6.4.2. Asignacin de zonas en la base alfanumrica

6.4.3. Grabacin tablas de terreno y construccin

6.4.4. Elaboracin de memoria tcnica

6.3.3. Elaboracin de la resolucin de aprobacin del estudio de zonas homogneas fsicas

Dentro de los objetivos especficos se encuentran:

Espacios de la superficie terrestre que presentan caractersticas y/o

Valor asignado a cada predio por la autoridad catastral en los procesos

Determinacin del valor comercial de bienes inmuebles del precio ms

Los planes de ordenamiento territorial clasifican el territorio de los

Agrupacin de inmuebles constituida sobre un varios lotes de terreno,

La unin de materiales adheridos al terreno o en su interior, con carcter

Construccin que ubicada dentro de un espacio geogrfico con

Construcciones no convencionales en su uso diferente a la habitacional,

asignando a cada grupo un nmero identificador del tipo (80-60-40-20)

Espacio geogrfico permanentemente cubierto por agua como ros,

Clasificacin que se da a cada inmueble en su conjunto terreno,

Reunin de materiales consolidados de carcter permanente, destinada

Estructura matricial en la cual los elementos son pxeles. Difiere de la

Matriz bidimensional de pxel, asignndosele a cada pxel un nivel de

Los suelos de expansin urbana se entendern incorporados al

Informacin recolectada a travs de encuestas aplicadas, mediante la

Consecucin de la informacin del mercado inmobiliario relacionada con

Fotografa que puede ser desplegada y manipulada en un computador ya

Valor intangible de un bien inmueble a empresa o negocio en marcha, no

Predios que no han tenido desarrollo constructivo.

Predios urbanos que no han tenido desarrollo por urbanizacin ni por

Predios urbanos que han tenido proceso de desarrollo por urbanizacin

Predios urbanos que presentan una caracterstica especial que limita su

Documento que describe el desarrollo y resultados de la Estudio de

Norma de uso del suelo

Indicacin legal sobre la actividad que se puede desarrollar en un

Fotografa area altamente rectificada, en la que se han eliminado las

Documento cartogrfico basado en ortofotos, al que se le ha agregado

Instrumento tcnico y normativo para ordenar el territorio municipal o

Instrumentos por los cuales se desarrollan y complementan las

Plano catastral digital

Documento cartogrfico georreferenciado que contiene informacin de

Plano catastral digital rural

Documento cartogrfico georeferenciado que contiene lmites

Plano de Conjunto Rural

Es el documento cartogrfico georeferenciado con demarcacin del

Rango de negociacin de precio de oferta de una propiedad entre el

Predio que dentro de la zona de estudio presenta caractersticas muy

Agrupacin de inmuebles (predios), construidos sobre un lote o terreno,

Servicios pblicos bsicos

Se prestan con la finalidad especfica de satisfacer las necesidades

Se prestan con la finalidad de aumentar la calidad de vida de las

Llamado tambin servicio pblico domiciliario de agua potable. Es la

Recoleccin municipal de residuos, principalmente lquidos, por medio de

Est integrado por las fuentes de generacin de energa elctrica, los