A T&T desenvolve, comercializa e presta suporte a software de diversas reas: gesto comercial,

gesto de condomnios, contratos de arrendamentos, gesto associativa tal como informao

disponvel no nosso site. Dentro das solues que temos, no mbito da conferncia, os programas
para gesto de arrendamentos so realmente os que se enquadram no tema. Em termos de
funcionalidades, os 5 programas so iguais tendo apenas a diferena de os profissionais
permitirem a faturao dos servios de mediao. Temos os nossos programas com 2 tipos de
licena: com ou sem licena anual. Os programas de licena anual so solues, cuja licena de
utilizao de 365 dias aps a data do registo (no mesmo equipamento). No final desse perodo, o
programa fica em modo de consulta at ser feito novo licenciamento. O licenciamento autorizado
aps pagamento da licena. Os programas, da T&T, de licena anual tm associado um servio
gratuito:
- Suporte tcnico, disponvel atravs de diversos meios: telefone, e-mail, suporte direto ou atravs
da rea de cliente online;
- Acesso automtico a todas as atualizaes, sejam elas fruto de alteraes fiscais e legais
obrigatrias, sejam de novas funcionalidades introduzidas nos produtos e que visam o aumento
do potencial da aplicao.

Informaes
22 772 42 34

NOVO REGIME DO
ARRENDAMENTO URBANO

ORADORES

Manteigas Martins

Maria Olinda
Garcia

A. Raposo Subtil

NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO

6 NOVEMBRO DE 2012
HOTEL SOFITEL

Aplicvel
aos
contratos
habitacionais
celebrados no domnio do RAU e no
habitacionais celebrados depois da entrada
em vigor do DL 257/95.
3 - O prazo de renovao dos contratos de
durao limitada (a termo ou prazo) passa a ser
de 2 anos, enquanto que na redaco anterior
era de 3 ou 5 anos conforme se tratasse de
arrendamentos
habitacionais
ou
no
habitacionais, isto se outro prazo superior no
tivesse sido previsto.

4 a) Nos contratos habitacionais sem durao

limitada, abrangidos por este artigo, mantm-se
a impossibilidade de denncia injustificada, em
relao aqueles em que o inquilino tenha idade
igual ou superior a 65 anos ou deficincia com
grau comprovado de incapacidade superior a
60%.
b) Em acaso de denncia para habitao ou para
obras, a indemnizao a pagar ao inquilino de
um ano calculada de acordo com as alneas a)
e b) do n 2 do art 35 (1/15 do valor do locado.

Aplicvel aos contratos habitacionais celebrados antes

da entrada em vigor do RAU e no habitacionais
celebrados antes da entrada em vigor do DL 257/95.
3- Apesar da denncia injustificada prevista na alnea c) do
art 1101 do C.C. passar a poder a ser efectuada com a
antecedncia de 2 anos, nos arrendamentos abrangidos
por este artigo, nas situaes em que a mesma
possvel para os arrendamentos no habitacionais
(trespasse, locao de estabelecimento ou cesso do
arrendamento para profisso liberal ou sendo a inquilina
uma sociedade a haver transmisso de mais de 50% do
capital) mantm-se a antecedncia de 5 anos para a
denncia.
Nota: Foi includa como razo para a denncia a cesso do
arrendamento para o exerccio de profisso liberal.

4- Em caso de denncia do contrato de

arrendamento para a realizao de obras de
remodelao ou restauro profundos que
obriguem desocupao do locado, para
inquilinos com idade superior a 65 anos ou
portadores de deficincia com grau de
incapacidade superior a 60% e, na falta de
acordo entre as partes, o senhorio obrigado
a garantir o realojamento do inquilino, em
condies anlogas s que este j detinha,
quer quanto ao local, quer quanto ao valor da
renda e encargos.

Mantm o principio de que se o inquilino denunciar o

contrato de arrendamento no mbito do processo de
actualizao da renda ou quando o mesmo cesse por
aplicao do n 3 do art. 28 (trespasse, locao de
estabelecimento,
cedncia
de
posio
nos
arrendamentos por exerccio de profisso liberal ou
cedncia de posies sociais superior a 50%, a denncia
confere ao inquilino o direito a ser compensado pelas
obras licitamente feitas no arrendado nos termos
aplicveis s benfeitorias realizadas por possuidor de
boa f, independentemente do estipulado no contrato de
arrendamento.

Nota: A denncia pelo inquilino no mbito do processo

de actualizao da renda, s pode ser exercida na
resposta comunicao do senhorio destinada a
actualizar a renda (alnea d) do n 3 do art. 31 e
alnea d) do n 3 do art. 51).

I ARRENDAMENTOS HABITACIONAIS (ART 30 A 36)

1 - Inicia-se com a comunicao do senhorio ao

arrendatrio, contendo os seguintes elementos:
O valor da renda e o tipo e durao do contrato
propostos;
O valor do locado, avaliado nos termos do CIMI,
acompanhado de cpia da caderneta predial urbana.
2 - Na resposta, em 30 dias, o inquilino pode:
a) Aceitar o valor da renda proposta pelo senhorio;
b) Opor-se ao valor proposto pelo senhorio, contrapropondo um valor diferente, sendo que na falta de
contraproposta se considera que oferece o valor da
renda em vigor;

c) Em qualquer caso, pronunciar-se sobre o tipo

e durao do contrato propostos pelo senhorio;
d) Denunciar o contrato de arrendamento, sendo
que, neste caso, a denncia opera decorridos
2 meses sobre a recepo da comunicao
pelo senhorio e o inquilino deve entregar o
arrendado no prazo de 1 ms aps a produo
dos efeitos da denncia;
Nota: efectuada a denncia, nos termos desta
alnea, o inquilino tem direito a ser
indemnizado pelas obras licitamente feitas no
arrendado, nos termos do art. 29.

e) Se quiser retirar efeitos do rendimento do

seu agregado familiar, da idade ou da
eventual incapacidade, deve o inquilino fazlo
nesta
resposta,
indicando,
designadamente, que o RABC do seu
agregado inferior a 5 retribuies mnimas
nacionais anuais, que tem idade igual ou
superior a 65 anos ou que tem deficincia
com grau comprovado de incapacidade
superior a 60%.

3a) Se o arrendatrio no responder considerase que aceita a proposta do senhorio e a nova

renda devida no 1 dia do segundo ms
seguinte ao do termo do prazo para a
resposta e o contrato ter o tipo e o prazo
propostos pelo senhorio;
b) Se o inquilino aceitar a proposta do senhorio
tudo se passa como descrito na alnea
anterior, sendo que, na falta de acordo acerca
do tipo ou da durao do contrato, este se
considera celebrado por prazo certo, por 5
anos.

c) Caso o arrendatrio, opondo-se a proposta

do senhorio, faa contra proposta quanto
renda e ao tipo e durao do contrato e o
senhorio, em 30 dias, nada diga, ou a aceite
expressamente, o contrato fica submetido ao
NRAU no 1 dia do 2 ms seguinte ao da
resposta do senhorio ou ao termo do prazo
para a mesma previsto.
d) De referir que na falta de acordo quanto ao
tipo e prazo do contrato, este se considera
celebrado por prazo certo, por 5 anos.

4 Se no aceitar a contraproposta, o senhorio

pode:
a)Denunciar
o
contrato,
pagando
ao
arrendatrio
uma
indemnizao
correspondente a 5 anos da renda que
resultar do valor mdio da proposta do
senhorio e contra proposta do inquilino;
b)Actualizar a renda, atravs da aplicao de
um valor anual correspondente a 1/15 do
valor patrimonial do imvel arrendado,
determinado nos termos do CIMI, sendo que,
nestas circunstncias, o contrato considera-se
celebrado, com prazo certo, por 5 anos;

5 Se o senhorio denunciar o contrato h que

considerar o seguinte:
a) Se a contra proposta do inquilino no divergir
da proposta do senhorio em mais de 10% ou
20%, a indemnizao ser, respectivamente,
elevada para o dobro ou em mais 50%,
b) A denncia produz efeitos no prazo de 6
meses sobre a comunicao e o inquilino
deve entregar o arrendado no ms seguinte
ao da produo dos efeitos da denncia,
devendo a indemnizao ser paga no
momento da entrega do locado.

c) A produo dos efeitos da denncia eleva-se

para um ano se o arrendatrio tiver a seu cargo
filho ou enteado menor da idade ou, tendo
idade inferior a 26 anos, frequente o 11 ano ou
12 ano de escolaridade ou estabelecimento de
ensino mdio ou superior;
d) No perodo compreendido entre a
comunicao da denncia e a produo dos
respectivos efeitos, mantm-se a renda antiga
ou a renda proposta pelo inquilino, conforme a
que for mais elevada.

Se o inquilino invocar um RABC inferior a 5

Salrios Mnimos Nacionais Anuais e no
houver acordo entre inquilino e senhorio, o
contrato s fica submetido ao NRAU 5 anos
aps a recepo da comunicao ao inquilino
em que invocado este rendimento.
Durante esses 5 anos a renda pode ser
actualizada nos termos seguintes:
Para os inquilinos com um RABC igual ou
superior a 1.500 euros mensais, a renda
corresponder a um mximo de 25% do seu
rendimento;

 Para os inquilinos com um RABC entre

500,00 e 1.500 euros mensais, a renda
corresponder a um mximo de 17% do seu
rendimento.
Para os inquilinos com um RABC inferior a
500,00
euros
mensais,
a
renda
corresponder a um mximo de 10% do seu
rendimento.

Notas:
A renda assim apurada mantm-se durante os
5 anos a menos que seja inferior que
resultaria da actualizao anual da renda em
vigor, caso em que esta a aplicvel;
A renda devida no 1 dia do 2 ms seguinte
ao da recepo da comunicao contendo o
respectivo valor;
Todos os anos o inquilino tem obrigao de
fazer prova do rendimento, no ms em que o
invocou, sob pena de no poder prevalecer-se
dessa circunstncia;

 Terminados os 5 anos o senhorio pode

promover a transio do contrato para o
NRAU, no podendo agora o inquilino invocar
o seu rendimento, sendo que, na falta de
acordo, o mesmo considera-se celebrado por
um prazo certo de 2 anos e com um valor
mximo de renda anual correspondente a
1/15 do valor do locado determinado nos
termos do CIMI;

a) Verificando-se uma destas circunstncias, o

contrato s fica submetido ao NRAU
mediante acordo entre inquilino e senhorio,
aplicando-se nesta sede o regime geral;
b) Na falta de acordo, se o inquilino no invocar
RABC inferior a 5 RMNA, o contrato mantm
o mesmo regime e a renda actualizada para
um valor anual mximo correspondente a
1/15 do valor do locado determinado nos
termos do CIMI;

c) Se o inquilino invocar RABC inferior a 5

RMNA igual ou superior a 1.500 euros, o valor
mximo da renda corresponder a 25% do
rendimento, sendo que se o RABC se situar
entre 500 e 1.500 euros, o valor mximo
da renda ser de 17% do rendimento e,
finalmente, se o rendimento for inferior a
500,00, o valor mximo da renda ser de
10%.

d) Passados os 5 anos, mesmo para os

inquilinos que tenham invocado um RABC
inferior a 5 RMNA, o valor mximo da renda
anual passa a ser de 1/15 do valor do locado
determinada nos termos do CIMI, podendo,
nestas circunstncias, o inquilino ter direito a
subsdio de renda, em termos a definir em
diploma prprio.

1. A passagem para o RNAU inicia-se pela

comunicao do senhorio ao arrendatrio,

indicando o valor da renda, o tipo e durao do
contrato e ainda o valor do locado determinado
nos termos do CIMI, acompanhado de cpia da
caderneta predial;
2. O inquilino, em 30 dias, pode:
a) Aceitar a proposta do senhorio;
b) Opor-se a ela, contra-propondo novo valor e ou
pronunciando-se sobre o tipo e durao do
contrato;

c)Denunciar o contrato de arrendamento,

produzindo a denncia efeitos no prazo de 2
meses a contar da recepo pelo senhorio
da comunicao, devendo o arrendatrio
desocupar o locado em 30 dias;
d)

Se o inquilino quiser retirar consequncias

do facto de se tratar de uma micro entidade e
de
que
no
locado
funciona
um
estabelecimento comercial aberto ao pblico,
dever, tambm, faz-lo na resposta
iniciativa do senhorio, devendo juntar
documento comprovativo desses factos.

3.
a) Se o arrendatrio no responder, considerase que aceita a proposta do senhorio e a
nova renda devida no 1 dia de 2 ms
seguinte ao do termo do prazo para a
resposta e o contrato ter o tipo e o prazo
propostos pelo senhorio;
b) Se o inquilino aceitar a proposta do senhorio
tudo se passa como descrito na alnea
anterior, sendo que, na falta de acordo
acerca do tipo ou da durao do contrato,
este se considera celebrado por prazo certo,
por 5 anos.

d) Caso o arrendatrio, opondo-se proposta

do senhorio, faa contra proposta quanto
renda e ao tipo de contrato e durao do
contrato e o senhorio, em 30 dias, nada diga,
ou a aceite expressamente, o contrato fica
submetido a NRAU no 1 dia do 2 ms
seguinte ao da resposta do senhorio ou ao
termo do prazo previsto para a mesma.
e) De referir que na falta de acordo quanto ao
tipo e prazo do contrato, este se considera
celebrado por prazo certo, por 5 anos.

4 Se no aceitar a contraproposta, o senhorio

pode:
a) Denunciar
o
contrato,
pagando
ao
arrendatrio
uma
indemnizao
correspondente a 5 anos da renda que
resultar do valor mdio da proposta do
senhorio e contraproposta do inquilino;
b) Actualizar a renda, atravs da aplicao de
um valor anual correspondente a 1/15 do
valor patrimonial do imvel arrendado
determinado nos termos do CIMI, sendo que,
nestas circunstncias, o contrato considerase celebrado, com prazo certo, por 5 anos;

5 Se o senhorio denunciar o contrato h que

considerar o seguinte:
a) Se a contra proposta do inquilino no divergir da
proposta do senhorio em mais de 10% ou 20%, a
indemnizao ser, respectivamente, elevada
para o dobro ou em mais 50%,
b) A denncia produz efeitos no prazo de 6 meses
sobre a comunicao e o inquilino deve entregar o
arrendado no ms seguinte ao da produo dos
efeitos da denncia, devendo a indemnizao ser
paga no momento da entrega do locado.
c) No perodo compreendido entre a comunicao da
denncia e a produo dos respectivos efeitos,
mantm-se a renda antiga ou a renda proposta
pelo inquilino, conforme a que for mais elevada.

Micro entidade: Empresa titulada por pessoa

individual ou coletiva que no ultrapasse 2
dos seguintes limites:
Total do balano: 500.000,00
Volume de negcio: 500.000,00
Nmero mdio de empregados durante o
exerccio:5

1. Se o arrendatrio invocar e provar que uma

micro entidade e que no locado existe um
estabelecimento aberto ao pblico, a menos
que haja acordo entre as partes, o contrato s
submetido ao NRAU passados 5 anos a
contar receo pelo senhorio daquela
invocao;
2. Durante 5 anos o valor da renda atualizado
para um valor anual mximo correspondente a
1/15 do valor patrimonial do imvel locado,
determinado nos termos do CIMI, sendo a
renda devida no 1 dia do 2 ms posterior
quele em que o mesmo foi comunicado ao
inquilino;

3. Durante esses 5 anos, o inquilino deve, no ms

correspondente quele em que foi invocada
essa qualidade, fazer prova de que ela se
mantm;
4. Passados os 5 anos, o senhorio pode promover
a transio para o RNAU, no podendo, agora,
o inquilino invocar que se trata de uma micro
entidade, seguindo-se a tramitao normal que
rege essa transio, sendo que, na falta de
acordo quanto ao tipo ou durao do contrato, o
mesmo considera-se celebrado por prazo certo,
por 2 anos.

1.
b) Clarifica que a unio de facto s permite a
transmisso se tiver durado, pelo menos, 2 anos e
se o unido de facto tiver residncia no locado h
mais de 1 ano.
c) Limita a transmisso para ascendentes em 1 grau;
e) A redao proposta para esta alnea, ao retirar a
expresso maior de idade para filho deficiente
alm de no trazer nada de novo, pois o filho menor
de idade j se encontrava abrangido pela alnea d),
pode levar, face redao do n 2, a interpretao
de que um filho menor de idade sem deficincia
prefere na transmisso a um filho com deficincia.

3. O direito transmisso no se verifica se o

titular desse direito tiver outra casa, prpria ou
arrendada, na rea dos concelhos de Lisboa ou
do Porto e seus limtrofes, ou no respectivo
concelho quanto ao resto do pas, data da
morte do arrendatrio.
5. Quando se transmite para ascendente com
idade inferior a 65 anos data da morte do
arrendatrio, o contrato fica submetido ao
NRAU, aplicando-se, na falta de acordo entre as
partes, o disposto para os contratos de prazo
certo, por 2 anos.

6. Caso a posio do arrendatrio se transmita

para filho ou enteado no deficiente, o
contrato fica submetido ao NRAU na data em
que o mesmo adquirir a maioridade ou, caso
frequente o 11 ou 12 ano de escolaridade
ou estabelecimento de ensino mdio ou
superior, na data em que perfizer 26 anos,
sendo que, na falta de acordo entre as
partes, o contrato passa a contrato a prazo
por 2 anos.

1. Limita a transmisso s situaes em que o falecido

arrendatrio era primitivo arrendatrio e clarifica que s h
transmisso se o sucessor trabalhar efetivamente no
estabelecimento.
Nota: Nada clarifica quanto s vrias questes que a redao
deste artigo sempre levantou, designadamente, como
compatibilizar o direito aqui previsto com a necessidade de
autorizao para a cedncia a terceiro no inquilino; outra
situao de duvidosa soluo consiste na existncia de
herdeiro legitimrio, herdeiro do estabelecimento, e
sucessor que h mais de 3 anos explore o estabelecimento
com o de cujus e, portanto, com direito transmisso do
arrendamento.
Alis, , tambm, de significado equvoco o termo sucessor.

Escritrio de Advogados Manteigas Martins

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Maria Olinda Garcia

Clarifica, de uma vez, que o senhorio, para resolver o contrato de

arrendamento por mora no pagamento das rendas, pode, em
alternativa, faz-lo judicialmente, atravs da aco declarativa de
condenao,

ou

extrajudicialmente

por

comunicao

contraparte, nos termos dos artigos 1083 e 1084.

Por outro lado, inova no sentido de, se o locatrio, proposta a
aco, fizer caducar o direito resoluo mediante o pagamento
da renda ou aluguer acrescido de 50% at contestao, s o
pode fazer uma nica vez, a exemplo, alis, do que se dispes no
n 3 do artigo 1084 para a resoluo extrajudicial.

ART 1055
A alterao a este artigo consiste apenas em dar
autonomia ao prazo inicial do contrato e s renovaes,
para efeitos de determinao do prazo para a oposio
renovao; ou seja, para este efeito o prazo para a
oposio renovao determinado em funo do prazo
desta e no do prazo do contrato inicial.

ART 1069
Inova no sentido da exigncia da forma escrita para todos
os contratos de arrendamento urbano, independentemente
da sua durao, sendo que a redao alterada no exige a
forma escrita para os contratos de durao igual ou inferior
a seis meses.

ART1072
Cria uma nova causa justificativa para o no uso do
locado pelo arrendatrio, por mais de um ano qual seja a
de a ausncia se dever prestao de apoios
continuados a pessoas com deficincia com grau de
incapacidade superior a 60%, incluindo familiares.

ART 1083
2 - A redaco em vigor para este nmero tem merecido interpretaes
divergentes tanto na doutrina como na jurisprudncia, entendendo uns
que os incumprimentos vertidos nas vrias alneas justificam a
resoluo do contrato, independentemente da respectiva gravidade e
consequncias, enquanto outros entendem precisamente o contrrio.
Ora, da alterao das alneas a) e c), ao retirar na primeira o
qualificativo da violao como reiterado e grave e na segunda ao
acrescentar que o uso do prdio para fim diverso daquele a que se
destina fundamento de resoluo, ainda que a alterao do uso no
implique mais desgaste ou desvalorizao para o prdio, permite a
concluso de que o legislador se ter inclinado para a necessidade de o
senhorio ter, em qualquer caso, para justificar a resoluo, de invocar e
provar a gravidade e consequncias de incumprimento.

3 Situao objetiva de incumprimento grave por parte do

inquilino e que justifica a resoluo do contrato de
arrendamento , na redao anterior, a mora superior a trs;
ora, a alterao vem reduzir este prazo para dois meses.

4- A redao introduzida neste nmero cria um novo

fundamento de resoluo do contrato de arrendamento e
que consiste em o arrendatrio se constituir em mora
superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de
quatro vezes seguidas ou interpoladas (ou seja, pelo
menos 5 vezes) durante 12 meses.
Este fundamento alm de ser objetivo, ou seja, no
valorado pela gravidade ou consequncias, no permite
ao inquilino fazer reverter a resoluo, ou seja, no lhe
permite, mesmo pagando as rendas em mora acrescidas
de 50%, considerar sem efeito resoluo operada.

5-

alterao,

visa

possibilitar

resoluo

pelo

arrendatrio, no s quando a no realizao de obras pelo

senhorio comprometa a habitabilidade do locado (anterior
redaco) mas tambm quando tal actuao comprometa o
uso do locado para o fim previsto no contrato.

ART 1084
2- A resoluo com base no novo fundamento criado pelo
n 4 do art 1083 pode ser efectuada por comunicao
contraparte.
3- A alterao constante deste nmero reduz de trs meses
para um ms o prazo de que o inquilino, a quem foi
resolvido o contrato por mora no pagamento da renda,
dispe para poder considerar sem efeito a resoluo,
atravs do pagamento das rendas em mora acrescidas de
50%.

4- A exemplo do que sucede na resoluo exercida

judicialmente (art 1048, n 1) tambm aqui, na resoluo
extrajudicial, a faculdade de um inquilino faz-la reverter s
pode ser exercida uma vez.

ART 1087
Dentro da lgica das alteraes, aqui o prazo para a
desocupao do locado na sequncia da resoluo baixa
de trs meses para um ms.

ART 1094
3- O art 1094, ao determinar que os contratos de
arrendamento urbano possam ser celebrados por prazo certo ou
por durao indeterminada, na redao anterior do n 3 dizia
que, no silncio das partes quanto ao tipo de contrato, o mesmo
se considera celebrado por durao indeterminada.
Ora, a alterao a este nmero vai no sentido de, no silncio das
partes, o contrato se considerar celebrado por prazo certo pelo
perodo de dois anos.

ART 1095
2- Os contratos de prazo certo, na redaco anterior,
podiam ser celebrados por prazo no inferior a cinco anos
nem superior a 30 anos.
A alterao introduzida para este nmero elimina o limite
mnimo de durao, mantendo, apenas, o limite mximo.
3- face eliminao do limite mnimo dos contratos de
prazo certo, deixa de se justificar o regime especial para os
contratos para habitao no permanente ou para fins
especiais transitrios, pelo que o n 3 do art 1095 foi
revogado.

ART. 1096
1- Altera o regime supletivo de renovao dos contratos,
determinando que o prazo de renovao tem durao igual
do contrato, quando, antes o prazo da renovao era de trs
anos.
2-Por seu turno, o regime supletivo dos contratos celebrados
por prazo no superior a 30 dias vai no sentido da respectiva
caducidade no final do prazo.

ART 1097
Acaba o prazo de um ano para o senhorio se opor
renovao passando a :
240 dias, quando o prazo inicial ou a renovao em
curso for superior a seis anos;
120 dias, quando o prazo inicial do contrato ou
renovao em curso for superior a 1 ano e inferior a 6
anos;
60 dias, quando o prazo inicial do contrato ou renovao
em curso for superior a 6 meses e inferior a 1 ano;
1/3 do prazo da durao inicial do contrato ou da
renovao em curso se for inferior a 6 meses.

ART 1098
Acaba o prazo genrico de 120 dias para o arrendatrio se
opor renovao do contrato, devendo faz-lo com:
- 120 dias, se o prazo inicial do contrato ou renovao em
curso for superior a seis anos;
- 90 dias, se o prazo inicial do contrato ou renovao em
curso for superior a 1 ano e inferior a 6 anos;
- 60 dias, se o prazo inicial do contrato ou renovao em
curso for superior a 6 meses e inferior a 1 ano;
- 1/3 do prazo quando a durao do contrato ou da
renovao em curso for inferior a 6 meses.

3- A alterao vai no sentido de , decorrido um tero do

prazo inicial ou da renovao (antes eram 6 meses), o
inquilino poder denunci-lo com 120 ou 60 dias de
antecedncia conforme o prazo de contrato ou da
renovao em curso seja superior ou inferior a um ano.
4- Este nmero inova no sentido de, se o senhorio impedir
a renovao automtica do contrato, o arrendatrio poder
denunci-lo a todo o tempo, com 30 dias de antecedncia.

ART 1100
1. No regime anterior, o inquilino de contrato de durao
indeterminada podia denunci-lo a qualquer tempo
desde que o fizesse com 120 dias de antecedncia. As
alteraes a este artigo vo no sentido de a denncia,
pelo inquilino, s poder ocorrer aps 6 meses de
durao efectiva do contrato, sendo que o prazo para a
denuncia se mantm em 120 dias se data da
comunicao o contrato tiver uma durao efectiva de
um ano ou mais e passa para 60 dias se a essa data o
contrato tiver uma durao efectiva inferior a 1 ano.

2. Inova no sentido de, caso o senhorio denuncie o

contrato nos termos da alnea c) dos art 1101, o
inquilino poder denunci-lo, sem qualquer justificao,
desde que o faa com 30 dias de antecedncia.

Nota: A redao deste nmero contm uma evidente

incorreo tcnica ao referir a oposio renovao
quando deveria dizer denncia.

ART 1101
c) A denncia injustificada, pelo senhorio, nos contratos
de durao indeterminada, na redaco anterior, devia ser
efectuada com 5 anos de antecedncia.
A alterao introduzida vai no sentido de reduzir o prazo de
denncia de 5 para 2 anos.

ART 1102
Este artigo rege os termos e condies para o exerccio da
denncia, pelo senhorio, do contrato para sua habitao e
de descendentes em 1 grau, sendo que as alteraes
levadas a efeito consistem no seguinte:
-

qualidade

de

proprietrio,

comproprietrio

ou

usufruturio, como condio para o exerccio da denncia,

passa de 5 anos para 2 anos;

- A circunstncia de ter casa arrendada na rea dos

concelhos de Lisboa e Porto e seus limtrofes ou no
respectivo concelho quanto ao resto do pas deixa de ser
impeditiva do exerccio da denncia.
- O senhorio que seja titular de vrios imveis arrendados
passa a poder escolher aquele cujo contrato pretende
denunciar, independentemente de ser o mais recente.

ART 1102
Este artigo rege o processo para o exerccio da denncia
justificada, seja para habitao prpria, seja para a
realizao de obras que obriguem desocupao do
locado, consistindo as alteraes no seguinte:
- A denncia deixa de ser efetuada com recurso ao
Tribunal, passando a ser feita por comunicao ao
arrendatrio da qual conste o fundamento da denncia;

- Quando a denncia for para a realizao de obra de

remodelao ou restauro profundos a comunicao deve
ser acompanhada de declarao do municpio que ateste
que foi iniciado procedimento de controlo prvio da
operao urbanstica a efetuar no locado e termo de
responsabilidade do tcnico autor do projeto legalmente
habilitado que declare que a operao urbanstica obriga
desocupao do mesmo. Ou,

Tratando-se da operao urbanstica isenta de controlo

prvio, a comunicao deve ser acompanhada do
descritivo da operao e, bem assim, das razes que
obrigam desocupao do locado.
- Tratando-se de operao urbanstica sujeita a controlo
prvio,

denncia

comunicao

deve

acompanhada

ser

confirmada

do

mediante

comprovativo

do

deferimento ou de que no foi rejeitada, no caso de

comunicao prvia.

No caso de denncia para habitao prpria ou de

descendentes em 1 grau, o senhorio ou o descendente

devem dar ao local a utilizao invocada no prazo de 3
meses (este prazo era de 6 meses na redao anterior).

- Em caso de denncia para realizao de obras o

senhorio obrigado a, em alternativa:

a) Pagar uma indemnizao correspondente a um ano de

renda;
b) Garantir o realojamento do arrendatrio no mesmo
concelho, em condies anlogas s que este detinha,
quer quanto ao local, quer quanto ao valor da renda e
encargos.

Caso no haja acordo entre as partes, no prazo de 30 dias

contados da comunicao do senhorio, este paga ao
inquilino, no momento da entrega do locado, o valor
correspondente a um ano de renda, exceto se o inquilino
tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficincia com
grau de incapacidade superior a 60%, situao em que o
senhorio deve garantir o realojamento do arrendatrio em
condies anlogas s que detinha, quer quanto ao local
quer quanto renda e encargos (n 4 do art. 28). Isto
relativamente a contratos habitacionais anteriores ao RAU.

- Salvo motivo que lhe no seja imputvel, se o senhorio

no destinar o prdio a habitao no prazo de 3 meses
aps a denncia, ou nele se se no mantiver durante dois
anos, ou, ainda, no iniciar a obra no prazo de 6 meses
sobre a entrega para este efeito, fica obrigado a pagar ao
inquilino uma indemnizao correspondente a 10 anos de
renda.

- Tratando-se de denncia para realizao de obras, deve ser

comunicada ao inquilino com, pelo menos, seis meses de
antecedncia, no podendo nos casos em que a operao
urbanstica esteja sujeita a controlo prvio, ocorrer antes da
comunicao do diferimento do pedido, no caso de
licenciamento ou da rejeio, no caso da comunicao prvia.
Nestas situaes, se j tiverem decorridos os seis meses a
desocupao dever ocorrer no prazo de 15 dias sobre a
comunicao.

- Baixa de 5 para 2 anos o perodo de durao efectiva do

contrato que permite ao senhorio proceder denuncia
justificada.
Nota: A regulamentao relativa ao exerccio da
denuncia do contrato de arrendamento, para demolio ou
realizao de obras de remodelao ou restauro
profundos, consta do Decreto-Lei

157/2006

de 8 de Agosto, com as alteraes que lhes foram

introduzidas pela Lei n 30/2012, de 14 de Agosto

ART 1106
4-Inova no sentido de no permitir a transmisso, caso o
titular do direito tenha casa prpria ou arrendada, na rea
dos concelhos de Lisboa ou Porto e seus limtrofes, ou no
respectivo concelho quanto ao resto do pas, a data da
morte do arrendatrio.

ART 1110
Nos contratos de arrendamento no habitacionais as regras
relativas durao, denncia e oposio renovao
so e continuam a ser livremente estabelecidas pelas
partes, sendo que, na falta de estipulao, o contrato passa
a considerar-se celebrado pelo prazo de cinco anos, sendo
que na redaco anterior se considerava celebrado por dez
anos.

Escritrio de Advogados Manteigas Martins

Rua Marqus de Fronteira, n. 4 C, 3. Esq.
1070-295 Lisboa
Telefone: (+351) 21 154 64 50 Fax: (+351) 21 385 87 18

 O Dec-Lei N 157/2006, de 8 de Agosto,

veio,
na
matria
sobre
que,
fundamentalmente, dispe a denncia ou
suspenso do contrato de arrendamento por
motivo de obras, revogar a Lei N 2088, de 3
de Junho de 1957, matria que foi regulada
por esta lei durante quase cinquenta anos.

O DL N 157/2006, mesmo com as

alteraes introduzidas pelo D.L. N
306/2009, de 23 de Outubro, trouxe, ainda,
maiores condicionamentos possibilidade
de denncia ou suspenso dos contratos de
arrendamento antigos, os vinculisticos, para
efeitos de denncia para demolio ou
realizao de obras de remodelao ou
restauro profundos.

Com as alteraes introduzidas a este

diploma legal pela Lei n 30/2012, de 14 de
Agosto inverte-se, totalmente, o paradigma,
ou seja, a denncia para demolio ou
realizao de obras de remodelao ou
restauro profundos, nos contratos antigos,
antes,
substancialmente
de
extrema
dificuldade, passa a poder efectuar-se quase
sem restries, sendo que, formalmente, a
sua concretizao efectuada por mera
comunicao extrajudicial, em substituio do
processo judicial anterior.

Sobre esta matria o que se dispe no D.L

N 157/2006, com as alteraes introduzidas
pela Lei n 30/2012, visa regulamentar o que
sobre a mesma dispem os artigos 1101 e
1103 do Cdigo Civil, apresentando-se,
cremos, como a alterao mais significativa
ao Regime de Arrendamento Urbano.

A nica limitao livre denncia do contrato de

arrendamento para demolio refere-se aos
contratos de arrendamento para habitao
celebrados antes da entrada em vigor do RAU,
sendo que, em relao a estes contratos, a
denncia para demolio s pode ocorrer caso
se verifique uma das situaes previstas no art
24, ou seja, quando a demolio:
a) Seja ordenada pela Cmara Municipal por a
construo ameaar ruir ou oferecer perigo
para a sade pblica e para a segurana das
pessoas;

b) Seja necessria por fora da degradao do

prdio,a atestar pelo Municpio;
c) Decorra do plano de pormenor de reabilitao
urbana;
d) Seja considerada pelo Municpio a soluo mais
adequada, ou seja necessria execuo de
plano municipal de ordenamento do territrio
ou aprovao de rea de reabilitao urbana.

Este diploma, em concreto, regula, nos termos do art. 1, o

regime aplicvel:
a) denncia do contrato de arrendamento para
demolio ou realizao de obras de remodelao
ou restauro profundos;
b) realizao de obras coercivas;
c) denncia ou suspenso dos contratos de
arrendamento anteriores ao RAU para demolio ou
realizao de obras de remodelao ou restauro
profundos quando o arrendatrio tiver idade igual ou
superior a 65 anos ou deficincia com grau
comprovado de incapacidade superior a 60%;
d) realizao de obras pelo arrendatrio.

Em geral cabe ao senhorio efectuar obras de

conservao, nos termos do art 1074 a 1111 do
Cdigo Civil, bem como da legislao urbanstica,
nomeadamente, do RJUE.(Art 2).
Caso o senhorio as no efectue, o Municpio ou a
entidade gestora da operao de reabilitao
urbana podem intim-lo sua realizao, bem
como proceder sua realizao coerciva, nos
termos dos arts 12 a 22 deste diploma.(Art
3).

So obras de remodelao ou restauro

profundos, as obras, designadamente de
conservao e reconstruo que obriguem,
para a sua realizao, desocupao do
locado. (Art. n 4, n 1).

Complementando o que j se disse a propsito do

disposto no art 1103 do cdigo Civil e no art 28 da
Lei 6/2006, nas situaes em que o inquilino
habitacional com contrato anterior ao RAU, seja pela
idade, seja pela deficincia, pode optar pelo
realojamento, dispe o art 6 deste diploma que se
considera realojamento em condies anlogas, quanto
ao local, a sua localizao na mesma freguesia ou em
freguesia limtrofe e desde que o fogo de substituio se
encontre em estado de conservao igual ou superior
ao do locado e seja adequado s necessidades do
agregado familiar do inquilino, (Art 25, n 1).

O fogo de substituio considera-se adequado s

necessidades do agregado familiar desde que se situe
entre o mnimo e o mximo previstos no Art. 6, n 5, de
acordo com o seguinte quadro:
Composio do
Agregado familiar

Tipo de fogo
(Mnimo)

Tipo de fogo
(Mximo)

T0

T1/2

T1/2

T2/4

T2/3

T3/6

T2/4

T3/6

T3/5

T4/8

T3/6

T4/8

T4/7

T5/9

T4/8

T5/9

9 ou mais

T5/9

T6

No se aplica o regime previsto na alnea b) do art

1101 quando a demolio:
a) Seja ordenada nos termos do n 3 do art 89 do
RJUE ou do art 57 do regime jurdico da
Reabilitao Urbana;
b)
Seja necessria por fora da degradao do
prdio, a atestar pelo Municpio;
c) Decorra de plano de pormenor de reabilitao
urbana.

(Art. 7, n 2)

Todavia, quando a ordem ou necessidade de

demolio previstas nas alneas a) e b) antes
referidas, resultem de aco ou omisso culposa do
proprietrio ou de terceiro, o arrendatrio tem direito
a ser indemnizado pelo responsvel, nos termos
gerais, (Art 7, n 3).
Os termos da denncia de contrato de arrendamento
para demolio ou realizao de obras de
remodelao ou restauro profundos encontram-se
expressos nas consideraes tecidas no mbito do
art 1103 do Cdigo Civil.

A denncia do contrato de arrendamento

para habitao celebrado anteriormente ao
RAU para demolio ou realizao de obras
de remodelao ou restauro profundos, se o
arrendatrio tiver idade igual ou superior a
65 anos ou grau de incapacidade superior a
60%, o senhorio, na falta de acordo,
obrigado a garantir o realojamento do
arrendatrio em condies anlogas s que
j detinha, (Art 25, n 1).

Nestas circunstncias, na comunicao da denncia,

o senhorio deve indicar o local destinado ao
realojamento, bem como a renda que prope e, ainda,
o prazo de que o inquilino dispe para responder que
de 30 dias.(Art 25, n 1)
Neste prazo, o arrendatrio pode optar pela
indemnizao de um ano de rendas ou pelo
realojamento, devendo, neste caso, se for caso disso,
invocar que o rendimento do seu agregado familiar
inferior a 5 salrios mnimos nacionais anuais, sendo
aplicvel o regime da actualizao de rendas do
NRAU, (Art. 25, n 2)

Se o arrendatrio invocar RABC inferior a 5

salrios mnimos nacionais anuais, o
senhorio pode, ainda, em 10 dias, optar pela
suspenso do contrato em substituio da
denncia, quando esta seja destinada
realizao de obras de remodelao ou
restauro profundos, ficando obrigado a
garantir o realojamento do arrendatrio no
perodo da suspenso,(Art 25, n 5).

Na

comunicao em que se opte pela

suspenso, o senhorio deve informar o
arrendatrio:
a)do local e das condies de realojamento
propostos;
b)da data do incio e durao previsvel das
obras;
c)da data para a entrega da chave do local
de realojamento temporrio e para a
desocupao do locado,(Art 25, n 6).

Em caso de realojamento, por motivo de

idade ou de deficincia, deve ser celebrado
novo contrato de arrendamento no prazo de
30 dias, devendo o mesmo ser celebrado
por durao indeterminada, no podendo o
senhorio proceder sua denncia
injustificada e ser-lhe aplicvel o regime de
actualizao de rendas previsto no
NRAU,(Art 25, ns. 8 e 9).

A obrigao de realojamento antes prevista s

existe se o arrendatrio tiver no locado a sua
residncia permanente ou a falta de residncia
seja devida a caso de fora maior ou
doena.(Art. 25, n 12).
O senhorio que opte pela suspenso do
contrato, face a invocao de RABC inferior a 5
salrios mnimos, fica obrigado a garantir o
realojamento do arrendatrio, durante o
perodo da suspenso, em condies anlogas
s que j detinha. (art 26, n 1)

O contrato de arrendamento suspende-se

no momento da desocupao do locado,
devendo o arrendatrio, logo que o
senhorio lhe comunique a concluso das
obras, reocupar o locado no prazo de 3
meses, salvo justo impedimento, sob pena
de
caducidade
do
contrato
de
arrendamento (art 26, n 2 e 3).

Se o arrendatrio no desocupar o locado

aplica-se o regime do BNA, devendo o
requerimento
ser
acompanhado
da
comunicao em que o senhorio opta pela
suspenso e indica ao arrendatrio o local e
as condies do realojamento, a data de
incio e durao previsvel das obras e a
data da entrega da chave do realojamento
temporrio. (art 26, n 4 e 5).

Este diploma legal regulamenta ainda o

Regime das Obras em Prdios arrendados
quando as mesmas sejam da iniciativa do
Municpio ou do arrendatrio.
Finalmente, com a revogao dos Art. 35 a
46, operada pela Lei 30/2012, de 14 de
Agosto, deixou o inquilino de ter a faculdade de
adquirir, mesmo contra a vontade do
proprietrio, o prdio arrendado, quando este
se encontrasse no estado de mau ou pssimo
e o senhorio, notificado para o efeito, no
realizasse as obras necessrias.

Antnio Raposo Subtil

I - VERTENTES E OBJECTIVOS DA REFORMA LEGISLATIVA:

A reforma do regime do arrendamento urbano aprovada pela Lei n 31/2012,

de 14 de Agosto tem como principais objetivos:
a. a alterao ao regime substantivo, vertido no Cdigo Civil:
b. a reviso do sistema de transio dos contratos antigos para o novo regime;
c. A agilizao do procedimento de despejo:
Regime processual:
Mecanismo especial de despejo (BNA)
Procedimento de oposio ao requerimento de despejo (Tribunal)
Ao declarativa de despejo (Tribunal)
Ao executiva de despejo fundada em sentena (Tribunal)
Requerimento avulsos apresentados junto do BNA (reenvio para Tribunal)
d. A melhoria do enquadramento fiscal.

II - MECANISMO DE DESPEJO PROPOSTO:

Com a nova reviso do regime jurdico do arrendamento urbano,

procedeu-se criao de um mecanismo especial de despejo,
sendo que, a sua tramitao tem a seguinte estrutura:
procedimento extrajudicial junto do Balco Nacional do Arrendamento
(Artigos 15 e 15 A); fase judicial por iniciativa/oposio do
arrendatrio (Artigos 15 n 7, 15 F, H, e I) e, de forma autnoma, a
ao de despejo regulada no art. 14 do NRAU.
Com a reviso operada pela Lei n 31/2012, de 14 de Agosto,
paralelamente cessao do contrato pela via judicial (art. 14),
criou-se um procedimento extrajudicial/ especial de despejo (artigo
15 A), destinado s situaes em que, tendo cessado o contrato de
arrendamento (art.15), o arrendatrio no desocupe o locado na
data prevista na lei ou na data prevista por conveno das partes.
Efetivamente, em face da nova redaco dos artigos 14 e 15 do
NRAU e da interpretao do artigo 1048 do CC, considera-se que,
a ao de despejo propriamente dita e o procedimento (extrajudicial)
especial de despejo, constituem meios alternativos disposio do
senhorio.

III - FINALIDADE DO BALCO NACIONAL DO ARRENDAMENTO

(BNA):
[art 15-A do NRAU]
Natureza [art 15-A do NRAU] :
O Balco Nacional do Arrendamento criado, junto da DirecoGeral da
Administrao da Justia, mas no se integra na orgnica judiciria.
Atribuies [art 15-A do NRAU]:
Destina-se a assegurar a tramitao do procedimento
extrajudicial/especial de despejo, no tendo, contudo, qualquer
participao ou interveno na fase judicial.
Direo [art 15-D, 15-E, 15-H do NRAU]:
Ao secretrio do BNA compete a direo do procedimento
extrajudicial de despejo, nomeadamente: a verificao dos
requisitos dos requerimentos de despejo e de oposio, a
notificao ao requerido do requerimento de despejo, a converso
do requerimento de despejo em ttulo de desocupao e a
apresentao distribuio do requerimento aps deduzida
oposio pelo arrendatrio.

mbito territorial [art 15-A do NRAU]:

Tem competncia em todo o territrio

nacional para a tramitao do
procedimento extrajudicial/especial de
despejo.
Da anlise das competncias atribudas ao
secretrio do BNA, verifica-se que a sua
atuao limitada, restringindo-se :
notificao do requerido do requerimento de despejo;
converso do requerimento de despejo em ttulo de
desocupao (caso no haja oposio);
distribuio em Tribunal do requerimento, aps
deduzida oposio pelo arrendatrio.

IV - PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DA RESPONSABILIDADE DO BNA

A. mbito/Finalidade [art. 15. do NRAU]:
O procedimento especial de despejo o meio para efetivar:

Cessao do contrato por revogao, caducidade do contrato de

arrendamento pelo decurso do prazo e por oposio renovao;

Cessao do contrato de arrendamento por denncia livre pelo senhorio;

Cessao do contrato de arrendamento por denncia para habitao do

senhorio ou filhos ou para obras profundas;

Cessao do contrato de arrendamento por denncia pelo arrendatrio;

Resoluo do contrato de arrendamento por no pagamento de renda por mais

de 2 meses ou por oposio pelo arrendatrio realizao de obras coercivas.

Contudo, de forma totalmente inovadora, a fim de combater a

informalidade, o n 4 do art. 15 do NRAU vem dispor que: o
procedimento extrajudicial/especial de despejo s se aplica
aos contratos de arrendamento em relao aos quais o
senhorio tenha diligenciado pelo seu registo junto da
administrao fiscal e cumprido todas as obrigaes
tributrias relativas aos mesmos.
O procedimento extrajudicial/especial de despejo o meio
adequado para efetivar a cessao do arrendamento,
independentemente do fim a que se destina, quando o
arrendatrio no desocupe o locado na data prevista na lei ou
na data prevista por conveno entre as partes.
Pretende-se atingir o mesmo fim da ao executiva para
entrega de coisa certa (locada) com base nos ttulos
executivos previstos no art 15 do NRAU, na sua redao
inicial.

B. Pedido [15-B n 2 al. e) e g) do NRAU]:

No mbito do procedimento extrajudicial/especial de
despejo, o pedido de pagamento de renda, encargos
ou despesas pode ser deduzido cumulativamente com
o pedido de desocupao do locado. Evita-se, desta
forma, a instaurao em tribunal de duas aes
distintas: uma para efetivar o despejo e outra para
obter o pagamento das rendas em atraso.
O facto de se prever a possibilidade de cumular o pedido
de desocupao com o de pagamento de uma quantia
pecuniria uma vantagem face ao regime atual, que
obriga a apresentao de duas aes executivas
distintas e com tramitao autnoma.

C. Ttulos [art 15 n 2 do NRAU]:

A Lei n. 31/2012 altera a natureza dos ttulos, passando a design-los
com documentos quepodem servir de base ao procedimento ,
e que so os seguintes:
a) Em caso de revogao, o contrato de arrendamento,
acompanhado do acordo previsto no n. 2 do artigo 1082. do
Cdigo Civil;
b) Em caso de caducidade pelo decurso do prazo, no sendo o
contrato renovvel, o contrato escrito donde conste a fixao
desse prazo;
c) Em caso de cessao por oposio renovao, o contrato
de arrendamento acompanhado do comprovativo da comunicao
prevista no artigo 1097. ou no n. 1 do artigo 1098. do Cdigo
Civil;
d) Em caso de denncia por comunicao, o contrato de
arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicao
prevista na alnea c) do artigo 1101. ou no n. 1 do artigo 1103. do
Cdigo Civil;

e) Em caso de resoluo por comunicao, o contrato de

arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicao
prevista no n. 2 do artigo 1084. do Cdigo Civil, bem como,
quando aplicvel, do comprovativo, emitido pela autoridade
competente, da oposio realizao da obra;
f)

Em caso de denncia pelo arrendatrio, nos termos dos n.s 3 e 4

do artigo 1098. do Cdigo Civil, do artigo 34. ou do artigo
53., o comprovativo da comunicao da iniciativa do senhorio e
o documento de resposta do arrendatrio.

Assim, o valor jurdico dos ttulos enunciados no art 15 do NRAU

reduzido, dado que os mesmos deixam de ter natureza de titulo
executivo e, consequentemente, deixam de ser passveis de
execuo imediata, quer via BNA quer em Tribunal.

D. Fases [art 15-B a 15 S do NRAU]:

O procedimento extrajudicial/especial de despejo, comporta essencialmente
cinco fases, a saber:
1. O senhorio apresenta junto do BNA o respetivo requerimento de despejo;
2.
3.

O BNA promove a notificao do arrendatrio;

Se o arrendatrio no deduzir oposio ao pedido de despejo, o BNA

emite o ttulo de desocupao do imvel, podendo o senhorio proceder ao
despejo imediato;
4. Caso o arrendatrio se recuse a proceder entrega voluntria do locado,
ou incumpra o acordo de desocupao firmado com o senhorio, haver
lugar interveno do tribunal com carcter urgente, para a obteno da
autorizao de entrada no seu domicilio (Nota: a interveno do tribunal
para a obteno desta autorizao, limita-se s situaes de desocupao
de imveis objeto de arrendamento para habitao, excluindo os contratos
de arrendamento no habitacionais);
5. Se o arrendatrio deduzir oposio ao pedido de despejo, h lugar a
interveno do juiz, num processo judicial especial e urgente, devendo,
contudo, o arrendatrio prestar cauo no valor das rendas, encargos ou
despesas em atraso, proceder ao pagamento da taxa de justia e, no
decurso do referido processo, efetuar o depsito das rendas vencidas, sob
pena da oposio se considerar como no deduzida.

A tramitao do procedimento extrajudicial/especial de despejo no difere do

regime atualmente previsto para a execuo para entrega de coisa certa
(locada) com base nos ttulos executivos previstos no art. 15 do NRAU,
na sua redao inicial, sendo apenas diferente a entidade competente
para receber o requerimento de despejo, no caso do BNA.
E. Finalidade e Contedo da Notificao [art. 15 D do NRAU]
De acordo com a redao dada ao n1 do art. 15. D do NRAU, aps o BNA
verificar que o requerimento de despejo rene as condies necessrias
para ser aceite, dever notificar por carta registada com aviso de receo
o arrendatrio, para este, no prazo de quinze dias, tomar uma das
seguintes atitudes:
a) Desocupar o locado e, simultaneamente, proceder ao pagamento das
quantias peticionadas pelo requerente;
b) Deduzir oposio pretenso formulada pelo requerente e,
simultaneamente, requerer o diferimento da desocupao do locado,
caso se trate de imvel arrendado para habitao;
c) Requerer apenas o diferimento da desocupao do locado, nos termos do
disposto nos artigos 15 N e 15 O do NRAU, no caso de se tratar de um
arrendamento para fins habitacionais.

Os elementos que deve conter o ato de notificao so os

previstos no n 4 do citado artigo, no podendo deixar de
se fazer referncia s advertncias previstas nas alneas c)
e d), nomeadamente: de que a no desocupao do
locado, a falta de pagamento da quantia peticionada e a
no deduo de oposio dentro do prazo legal,
constituem ttulo para a desocupao do locado e, ainda,
de que nos casos em que so peticionadas quantias em
divida, caso no ocorra a sua liquidao, so devidos juros
de mora desde a data da apresentao do requerimento,
at efetivo e integral pagamento.

F. Autorizao Judicial para entrada imediata no domiclio [Art. 15

L do NRAU]:

Nas situaes em que o arrendatrio no desocupe o domicilio

voluntariamente ou no cumpra o prazo previsto no acordo
celebrado com o senhorio para a sua sada, no tenha sido
deduzida oposio ao requerimento de despejo e estejamos
perante um contrato de arrendamento habitacional, o agente de
execuo, o notrio ou o oficial de justia devem apresentar um
requerimento no tribunal judicial da situao do locado, o qual
tem natureza de urgente, a fim de, no prazo de 5 dias, ser
autorizada a entrada imediata no domicilio.

O Juiz s pode recusar o referido requerimento de autorizao

para entrada no domicilio, quando no tenha sido utilizado o
modelo de requerimento aprovado ou este no esteja
devidamente preenchido, quando no seja anexado ao mesmo
o titulo emitido pelo BNA para a desocupao do locado ou se
demonstre que no foi liquidada a taxa de justia devida e,
ainda, quando as comunicaes e notificaes dirigidas aos
ocupantes no tenham sido efetuadas em conformidade com o
disposto nos artigos 9, 10e 15 D do NRAU.

G. Suspenso do Procedimento [art 15-M do NRAU]:

Encontram-se previstas algumas causas de suspenso do procedimento
extrajudicial/especial de despejo, nomeadamente quando exista ttulo de
arrendamento ou de outro gozo legtimo do prdio, emanado do senhorio,
ou ttulo de subarrendamento ou de cesso da posio contratual,
emanado do arrendatrio.
Tratando-se de arrendamento para habitao, h lugar suspenso das
diligncias executrias, quando se mostre, por atestado mdico que indique
fundamentadamente o prazo durante o qual se deve suspender a
execuo, que a diligncia pe em risco de vida a pessoa que se encontra
no local, por razes de doena aguda.
Nestas situaes, o agente de execuo, o notrio ou o oficial de justia
devem lavrar certido das ocorrncias anexando mesma os documentos
exibidos e advertir a pessoa que se encontra na posse do locado, de que
deve no prazo de dez dias, requerer ao juiz a confirmao da suspenso,
sob pena de prosseguirem as respetivas diligncias para a desocupao,
devendo o juiz decidir sobre tal questo, no prazo de cinco dias, aps
audio do senhorio.

Apresenta um regime igual ao atualmente previsto no art 930-B do CPC, que dispe o
seguinte:
Artigo 930.-B
Suspenso da execuo
1 - A execuo suspende-se nos seguintes casos:
a) (revogada);
b) Se o executado requerer o diferimento da desocupao do local arrendado para
habitao, motivada pela cessao do respetivo contrato, nos termos do artigo 930.-C.
2 - O agente de execuo suspende as diligncias executrias sempre que o detentor
da coisa, que no tenha sido ouvido e convencido na ao declarativa, exibir algum dos
seguintes ttulos, com data anterior ao incio da execuo:
a) Ttulo de arrendamento ou de outro gozo legtimo do prdio, emanado do exequente;
b) Ttulo de subarrendamento ou de cesso da posio contratual, emanado do
executado, e documento comprovativo de haver sido requerida no prazo de 15 dias a
respetiva notificao ao exequente, ou de o exequente ter especialmente autorizado o
subarrendamento ou a cesso, ou de o exequente ter conhecido o subarrendatrio ou
cessionrio como tal.
3 - Tratando-se de arrendamento para habitao, o agente de execuo suspende as
diligncias executrias, quando se mostre, por atestado mdico que indique
fundamentadamente o prazo durante o qual se deve suspender a execuo, que a
diligncia pe em risco de vida a pessoa que se encontra no local, por razes de
doena aguda.

4 - Nos casos referidos nos n.os 2 e 3, o agente de execuo lavra

certido das ocorrncias, junta os documentos exibidos e adverte o
detentor, ou a pessoa que se encontra no local, de que a execuo
prossegue, salvo se, no prazo de 10 dias, solicitar ao juiz a
confirmao da suspenso, juntando ao requerimento os
documentos disponveis, dando do facto imediato conhecimento ao
exequente ou ao seu representante.
5 - No prazo de 15 dias, o juiz de execuo, ouvido o exequente,
decide manter a execuo suspensa ou ordena a imediata
prossecuo dos autos.
6 - O exequente pode requerer, sua custa, o exame do doente por
dois mdicos nomeados pelo juiz, decidindo este da suspenso,
segundo a equidade.
H. Diferimento da desocupao [art 15-N e 15-O do NRAU e arts
930-C e D do CPC]:
O arrendatrio pode requerer o diferimento da desocupao do locado,
por razes sociais imperiosas, por um perodo de cinco meses.

 O diferimento de desocupao do locado para fins

habitacionais decidido de acordo com o prudente
arbtrio do tribunal, tendo em considerao as
circunstncias previstas no n 2, s podendo ser
concedido em ltima instncia, quando o arrendatrio
seja portador de deficincia com grau de incapacidade
superior a 60% e/ou tratando-se de resoluo por no
pagamento de rendas, o arrendatrio seja beneficirio do
subsidio de desemprego auferindo um valor igual ou
inferior retribuio mnima mensal garantida ou de
rendimento de reinsero social, cabendo, nesta ltima
situao ao Fundo de Socorro Social do Instituto de
Gesto Financeira da Segurana Social, pagar ao
senhorio as rendas correspondentes ao perodo de
deferimento, ficando esta entidade sub-rogada nos
direitos do senhorio.

Apresenta um regime igual ao atualmente previsto no art

930-C do CPC, que dispe o seguinte:
Artigo 930.-C
Diferimento da desocupao de imvel arrendado para habitao
1 - No caso de imvel arrendado para habitao, dentro do prazo
de oposio execuo, o executado pode requerer o
diferimento da desocupao, por razes sociais imperiosas,
devendo logo oferecer as provas disponveis e indicar as
testemunhas a apresentar, at ao limite de trs.
2 - O diferimento de desocupao do local arrendado para
habitao decidido de acordo com o prudente arbtrio do
tribunal, devendo o Juiz ter em conta as exigncias da boa-f,
a circunstncia e o executado no dispor imediatamente de
outra habitao, o nmero de pessoas que habitam com o
executado, a sua idade, o seu estado de sade e, em geral, a
situao econmica e social das pessoas envolvidas, s
podendo ser concedido desde que se verifique algum dos
seguintes fundamentos:

a) (revogado);
b) Que, tratando-se de resoluo por no pagamento de rendas, a
falta do mesmo se deve a carncia de meios do executado, o que
se presume relativamente ao beneficirio de subsdio de
desemprego, de valor igual ou inferior retribuio mnima mensal
garantida, ou de rendimento social de insero; o diferimento de
desocupao do local arrendado para habitao decidido de
acordo com o prudente arbtrio do tribunal, desde que se alegue
algum dos seguintes fundamentos:
c) Que o executado portador de deficincia com grau comprovado
de incapacidade superior a 60%.
3 - No caso de diferimento, decidido com base na alnea b) do nmero
anterior, cabe ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gesto
Financeira da Segurana Social pagar ao exequente as rendas
correspondentes ao perodo de diferimento, ficando aquele
sub-rogado nos direitos deste.
4. O diferimento de desocupao do local arrendado para habitao
por razes sociais imperiosas no pode ser novamente peticionado
pelo executado ou qualquer elemento do seu agregado familiar que
com ele coabite antes de decorridos cinco anos sobre anterior
deciso favorvel.

I. Desistncia do procedimento [art 15-G do NRAU]:

At deduo da oposio ou, na sua falta, at ao termo do prazo de
oposio, o requerente pode desistir do pedido de despejo.
Prev um regime idntico ao previsto na lei processual para a
desistncia do pedido (arts. 293 n 1 e 295 n 1 do CPC).
J. Deciso [art 15-E do NRAU]:
O secretrio do BNA converte o requerimento de despejo em titulo
para desocupao do locado, quando o requerido no desocupe o
imvel, quando no deduza oposio no respetivo prazo, quando
deduza oposio mas no preste cauo no valor das rendas,
encargos ou despesas em atraso at ao valor mximo correspondente
a seis rendas (exceto se beneficiar do regime do
apoio judicirio) e, ainda, nos casos em que. na pendncia do
procedimento especial de despejo, no efetue o depsito das rendas
que se forem vencendo.
No mbito do regime atual, os ttulos previstos no art 15 do NRAU
tm a natureza de ttulo executivo, o que permite a sua execuo
imediata, sem necessidade de qualquer converso ou interveno
de entidade pblica para efeitos da sua validao.

L. Impugnao do Titulo [art 15-P do NRAU]:

Nos casos em que o BNA tenha procedido emisso de titulo para
desocupao do locado, ou seja, nos casos em que no existiu oposio
ao requerimento de despejo por parte do arrendatrio, com a consequente
distribuio do processo ao juiz, conferida a faculdade ao arrendatrio de
impugnar o titulo para desocupao do locado, em caso de violao das
normas relativas comunicao da cessao do contrato e notificao do
requerimento de despejo.
A referida impugnao dever ser apresentada por meios eletrnicos no
tribunal judicial da situao do locado, no prazo de 10 dias a contar da
deslocao do agente de execuo ou do notrio ao imvel para a sua
desocupao ou do momento em que teve conhecimento da concretizao
da referida diligncia e tem efeito meramente devolutivo, seguindo, com as
necessrias adaptaes, a tramitao do recurso de apelao previsto nos
artigos 692 e seguintes do Cdigo de Processo Civil.
Prev-se um regime semelhante ao da oposio penhora no mbito da ao
executiva, contudo, ser se realar que a alterao proposta, como j se
referiu, procede degradao do valor jurdico dos ttulos previstos no art
15 do NRAU na sua atual redao, permitindo que os mesmos possam vir
a ser objeto de impugnao e impedindo a sua imediata execuo.

V - VERTENTE JUDICIAL DA INICIATIVA / OPOSIO DO

ARRENDATRIO: A. Objeto: [art 15-F e art. 222 n 3 do
CPC]:
Se aps a notificao pelo BNA o arrendatrio deduzir oposio
ao pedido de despejo por no verificao do fundamento
invocado pelo senhorio, h lugar interveno do juiz, num
processo judicial especial e urgente, mas apenas nos casos
em que prestada uma cauo no valor das rendas,
encargos ou despesas em atraso, at ao valor mximo
correspondente a seis rendas, (exceto nos casos em que o
arrendatrio beneficie do regime do apoio judicirio), paga a
taxa de justia e, no decurso do mesmo seja efetuado o
depsito das rendas vincendas.
Nos termos do art. 15. F do NRAU a prestao da referida
cauo ser regulada por Portaria a publicar!

B. Fases [art 15-F, art 15H e 15- I do NRAU]:

O procedimento judicial desenvolve-se do seguinte modo:
1. Deduzida oposio, o secretrio do BNA apresenta os autos distribuio (Tribunal) e
remete ao requerente cpia da oposio;
2. Recebidos os autos, o Juiz pode convidar as partes para, no prazo de 5 dias,
aperfeioarem as peas processuais, ou, no prazo de 10 dias, apresentarem novo
articulado sempre que seja necessrio garantir o contraditrio;
3. No julgando logo procedente alguma exceo dilatria ou nulidade que lhe cumpra
conhecer, ou no decidindo logo do mrito da causa, o juiz ordena a notificao das
partes da data da audincia de julgamento.
4. Havendo lugar a audincia de julgamento, esta realiza-se no prazo de 20 dias, a
contar da distribuio.
5. Finda o julgamento, a sentena, sucintamente fundamentada, logo ditada para a ata.
Prev-se uma tramitao semelhante atualmente prevista para o julgamento da
oposio execuo, prevista nos artigos. 818 e 820 do CPC, embora com prazos
mais reduzidos
De acordo com o n 4 do art. 15 H do NRAU, sempre que seja suscitada qualquer
questo sujeita a deciso judicial, nomeadamente, nos casos em que necessrio
recorrer a autorizao para entrada no domicilio, nos casos de pedido de suspenso
da desocupao do locado e nos casos de impugnao do titulo para desocupao
do locado, os autos devero ser sempre apresentados distribuio (Tribunal).

Por outro lado, de acordo com o disposto no art. 15 L do NRAU, nas

situaes em que o arrendatrio no desocupe o domicilio
voluntariamente ou no cumpra o prazo previsto no acordo
celebrado com o senhorio para a sua sada, no tenha sido
deduzida oposio ao requerimento de despejo e estejamos
perante um contrato de arrendamento habitacional, o agente de
execuo, o notrio ou o funcionrio judicial devem apresentar
um requerimento no tribunal judicial da situao do locado, o qual
tem natureza de urgente, a fim de, no prazo de 10 dias, ser
autorizada a entrada imediata no domicilio.
C. Recurso [art 15-Q do NRAU]

Independentemente do valor da causa e da sucumbncia, da deciso

judicial para desocupao do locado cabe sempre recurso de
apelao, nos termos do art. 691 do CPC, o qual tem sempre efeito
meramente devolutivo.
de realar que no se procede alterao do art 678 do CPC, o
qual prev as decises que admitem recurso, de forma a
contemplar a admissibilidade de recurso da deciso judicial para
desocupao independentemente do valor da causa e da
sucumbncia, o qual dispe o seguinte:

ARTIGO 678
1. O recurso ordinrio s admissvel quando a causa tenha valor superior alada do
tribunal de que se recorre e a deciso impugnada seja desfavorvel ao recorrente
em valor superior a metade da alada desse tribunal, atendendo-se, em caso de
fundada dvida acerca do valor da causa e da sucumbncia, somente ao valor da
causa.
2. Independentemente do valor da causa e da sucumbncia, sempre admissvel
recurso:
a)
b)
c)
3.
a)
b)

Das decises que violem as regras de competncia internacional ou em razo da

matria ou da hierarquia, ou que ofendam o caso julgado;
Das decises respeitantes ao valor da causa ou dos incidentes, com o fundamento
de que o seu valor excede a alada do tribunal de que se recorre;
Das decises proferidas, no domnio da mesma legislao e sobre a mesma questo
fundamental de direito, contra jurisprudncia uniformizada do Supremo Tribunal de
Justia;
Independentemente do valor da causa e da sucumbncia, sempre admissvel
recurso para a Relao:
Nas aes em que se aprecie a validade, a subsistncia ou a cessao de contratos
de arrendamento,
com exceo dos arrendamentos
para habitao no
permanente ou para fins especiais transitrios;
Das decises respeitantes ao valor da causa nos procedimentos cautelares, com o
fundamento de que o seu valor excede a alada do tribunal de que se recorre.

VI ACO DE DESPEJO:
1. mbito [art 14 do NRAU]:
A ao de despejo destina-se a fazer cessar a situao jurdica do arrendamento,
sempre que a lei imponha o recurso via judicial para promover tal cessao, ou
seja, nas situaes no abrangidas pelo mecanismo especial de despejo, o senhorio
deve socorrer-se da ao de despejo.
Da interpretao do art 1048 do CC, parece resultar que o procedimento
extrajudicial/especial de despejo (arts. 1083 ns 3 e 4 e 1084 do NRAU) e a aco
de despejo so meios alternativos ao dispor do senhorio.
Dispe aquele artigo o seguinte:
Artigo 1048.
[]
1. O direito resoluo do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer,
quando for exercido judicialmente, caduca logo que o locatrio, at ao termo
do prazo para a contestao da ao declarativa, pague, deposite ou consigne em
depsito as somas devidas e a indemnizao referida no n. 1 do artigo 1041..

2. O locatrio s pode fazer uso da faculdade referida no nmero anterior

uma nica vez, com referncia a cada contrato.
3. [].
4. Ao direito resoluo do contrato por falta de pagamento da renda ou
aluguer, quando for exercido extrajudicialmente, aplicvel, com as
necessrias adaptaes, o disposto nos n.s 3 e 4 do artigo 1084..

2. Forma [art 14 do NRAU]:

A ao de despejo segue a forma do processo comum declarativo prevista nos
artigos 461 e 462 do Cdigo de Processo Civil.
3. Situaes especiais da tramitao da ao de despejo [art 14 n 3, 4 e 5
do NRAU]:

Na pendncia da ao de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas

ou depositadas, nos termos gerais.

Se as rendas, encargos ou despesas, vencidos por um perodo igual ou

superior a dois meses, no forem pagos ou depositados, o arrendatrio
notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depsito e
ainda da importncia da indemnizao devida, juntando prova aos autos,
sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de
levantamento do depsito, que so contadas a final.

Em caso de incumprimento pelo arrendatrio do disposto no pargrafo

anterior, o senhorio pode requerer o despejo imediato, aplicando-se,
em caso de deferimento do requerimento, com as necessrias
adaptaes, o disposto no n. 6 do artigo 15. e nos artigos 15.-J,
15.-L e 15.-N a 15.-P do NRAU, na redao da proposta de lei.
O contrato de arrendamento, quando acompanhado do comprovativo
de comunicao ao arrendatrio do montante em dvida, ttulo
executivo para a execuo para pagamento de quantia certa
correspondente s rendas, aos encargos ou s despesas que
corram por conta do arrendatrio.
Configura um regime semelhante ao previsto na redao inicial do art
15 n 2 do NRAU, que estabelecia o seguinte: o contrato de
arrendamento ttulo executivo para a ao de pagamento de
renda quando acompanhado do comprovativo de comunicao ao
arrendatrio do montante em divida.

VII REQUERIMENTOS AVULSOS PREVISTOS NA PROPOSTA

Requerimento para autorizao de entrada imediata no locado a apresentar

pelo
Agente de Execuo (art 15-M);
Requerimento de confirmao da suspenso da execuo (art 15-N);
Requerimento de diferimento da desocupao (art 15-O);
Requerimento de Impugnao do ttulo de desocupao (art 15-Q)

VIII. LEGISLAO COMPLEMENTAR PROPOSTA MATRIAS A

REGULAMENTAR POR VIA DE PORTARIA:

Requerimento de Despejo (art. 15-B n 2)

Comunicaes pelo BNA (art.15.-S, n. 2, alnea h);

Modelo e formas de apresentao do requerimento de despejo (art 15 B, n 1);

O recurso aos meios eletrnicos pelo BNA (art. 15.-D);

Requerimento de Oposio ao requerimento de despejo (art. 15 F, n 2);
Valor da Cauo a prestar pelo arrendatrio (art 15-F);
Modelo do requerimento para entrada imediata (art 15-L);
Requerimento de diferimento de desocupao (art.15.-S, n. 2, alnea b).

EM CONCLUSO:

Para o normal funcionamento dos mecanismos / procedimentos

de despejo previstos na Lei 12/2012, o legislador ter de, em
tempo, aprovar / adequar os seguintes diplomas /
regulamentos:

1 - Lei Orgnica do BNA que estabelea o quadro do seu

funcionamento e a afetao de meios (instalaes e quadro
de pessoal);

2 As Portarias mencionadas no captulo anterior e os diplomas

complementares indispensveis ao cumprimento dos
objetivos da reforma legislativa.
Importa realar que, de forma incompreensvel, o legislador
determinou que, no procedimento extrajudicial/especial de
Despejo (BNA), s obrigatria a constituio de advogado
para a deduo da oposio ao requerimento de desejo (art.
15- S, n 3 do NRAU).

ANEXO NORMAS DO CPC

-DISPOSIES APLICVEIS PENHORA DE BENS IMVEIS

(no mbito da execuo para pagamento de quantia certa)

Artigo 838.
Realizao da penhora de coisas imveis
1 - A penhora de coisas imveis realiza-se por comunicao eletrnica do agente de execuo ao
servio de registo competente, a qual vale como pedido de registo, ou com a apresentao naquele
servio de declarao por ele subscrita.
2 - Inscrita a penhora e observado o disposto no n. 5, enviado ou disponibilizado por via
eletrnica, ao agente de execuo, certido dos registos em vigor sobre os prdios penhorados.
3 - Seguidamente, o agente de execuo lavra o auto de penhora e procede afixao, na porta ou
noutro local visvel do imvel penhorado, de um edital, constante de modelo aprovado por
portaria do Ministro da Justia.
4 - O registo provisrio da penhora no obsta a que a execuo prossiga, no se fazendo a
adjudicao dos bens penhorados, a consignao judicial dos seus rendimentos ou a respectiva
venda sem que o registo se haja convertido em definitivo, podendo o juiz da execuo, ponderados
os motivos da provisoriedade, decidir que a execuo no prossiga, se perante ele a questo for
suscitada.
5 - O registo da penhora tem natureza urgente e importa a imediata feitura dos registos
anteriormente requeridos sobre o bem penhorado.

. / .
Artigo 840. Entrega efetiva
1 - Sem prejuzo do disposto nos n.os 1 e 2 do artigo anterior, o depositrio deve tomar
posse efetiva do imvel.
2 - Quando seja oposta alguma resistncia, o agente de execuo pode solicitar
diretamente o auxlio das autoridades policiais.
3 - A requerimento fundamentado do agente de execuo, o juiz determina o auxlio
das autoridades policiais nos casos em que as portas estejam fechadas ou haja receio
justificado de oposio de resistncia arrombando-se aquelas, se necessrio, e lavrando-se
auto da ocorrncia.
4 - Quando a diligncia deva efetuar-se em casa habitada ou numa sua dependncia
fechada, s pode realizar-se entre as 7 e as 21 horas, devendo o agente de execuo
entregar cpia do auto de penhora a quem tiver a disponibilidade do lugar em que a
diligncia se realiza, o qual pode assistir diligncia e fazer-se acompanhar ou substituir
por pessoa da sua confiana que, sem delonga, se apresente no local.
5 - s autoridades policiais que prestem auxlio nos termos deste artigo devida uma
remunerao pelos servios prestados, nos termos de portaria conjunta dos membros do
Governo responsveis pelas reas da administrao interna e da justia, que fixa,
igualmente, as modalidades de auxlio a adotar e os procedimentos de cooperao entre
os servios judiciais e as foras de segurana, nomeadamente quanto s comunicaes a
efetuar preferencialmente por via eletrnica.
6 - A remunerao referida no nmero anterior constitui encargo para os efeitos do
Regulamento das Custas Processuais.

APLICVEIS PENHORA DE BENS IMVEIS

(no mbito da execuo para pagamento de quantia certa)

Artigo 848.
Penhora de coisas mveis no sujeitas a registo
1 - A penhora de coisas mveis no sujeitas a registo realizada com a
efetiva apreenso dos bens e a sua imediata remoo para depsitos,
assumindo o agente de execuo que efetuou a diligncia a qualidade de fiel
depositrio.
2 - Presume-se pertencerem ao executado os bens encontrados em seu
poder, podendo a presuno, feita a penhora, ser ilidida perante o juiz,
mediante prova documental inequvoca do direito de terceiro, sem prejuzo
dos embargos de terceiro.
3 - Quando, para a realizao da penhora, seja necessrio forar a
entrada no domiclio do executado ou de terceiro, bem como quando haja
receio justificado de que tal se verifique, aplica-se o disposto nos n.os 2 a
6 do artigo 840.
4 - O dinheiro, os papis de crdito, as pedras e os metais preciosos que
sejam apreendidos so depositados em instituio de crdito, ordem do
agente de execuo ou, nos casos em que as diligncias de execuo so
realizadas por oficial de justia, da secretaria.

/
Artigo 850.
Obstculos realizao da penhora
1 - Se o executado, ou quem o represente, se recusar a abrir quaisquer
portas ou mveis, ou se a casa estiver deserta e as portas e mveis se
encontrarem fechados, observar-se- o disposto no artigo 840.
2 - O executado ou a pessoa que ocultar alguma coisa com o fim de a
subtrair penhora fica sujeito s sanes correspondentes litigncia de
m f, sem prejuzo da responsabilidade criminal em que possa incorrer.
3 - O agente de execuo que, no ato da penhora, suspeite da sonegao,
insta pela apresentao das coisas ocultadas e adverte a pessoa da
responsabilidade em que incorre com o facto da ocultao.
- DISPOSIES APLICVEIS ENTREGA DE COISA CERTA
(no mbito da execuo para entrega de coisa certa)

Artigo 930.
Entrega da coisa
1 - efetivao da entrega da coisa so subsidiariamente aplicveis, com
as necessrias adaptaes, as disposies referentes realizao da
penhora, procedendo-se s buscas e outras diligncias necessrias, se o
executado no fizer voluntariamente a entrega; a entrega pode ter por objeto
bem do Estado ou de outra pessoa coletiva referida no n. 1 do artigo 823.

2 - Tratando-se de coisas mveis a determinar por conta, peso ou medida, o

agente de execuo manda fazer, na sua presena, as operaes
indispensveis e entrega ao exequente a quantidade devida.
3 - Tratando-se de imveis, o agente de execuo investe o exequente na
posse, entregando-lhe os documentos e as chaves, se os houver, e notifica o
executado, os arrendatrios e quaisquer detentores para que respeitem e
reconheam o direito do exequente.
4 - Pertencendo a coisa em compropriedade a outros interessados, o
exequente investido na posse da sua quota-parte.
5 - Efetuada a entrega da coisa, se a deciso que a decretou for revogada ou
se, por qualquer outro motivo, o anterior possuidor recuperar o direito a ela,
pode requerer que se proceda respetiva restituio.
6 - Tratando-se da casa de habitao principal do executado, aplicvel o
disposto nos n.os 3 a 6 do artigo 930.-B, e caso se suscitem srias dificuldades
no realojamento do executado, o agente de execuo comunica
antecipadamente o facto cmara municipal e s entidades assistenciais

/
Artigo 930.-A
Execuo para entrega de coisa imvel arrendada
execuo para entrega de coisa imvel arrendada so aplicveis as disposies
anteriores do presente subttulo, com as alteraes constantes dos artigos 930.-B a
930.-E.
/
Artigo 930.-B
Suspenso da execuo
1 - A execuo suspende-se nos seguintes casos:
a) Se for recebida a oposio execuo, deduzida numa execuo que se funde
em ttulo executivo extrajudicial;

b) Se o executado requerer o diferimento da desocupao do local arrendado

para habitao, motivada pela cessao do respetivo contrato, nos termos do
artigo 930.-C.
2 - O agente de execuo suspende as diligncias executrias sempre que o
detentor da coisa, que no tenha sido ouvido e convencido na aco
declarativa, exibir algum dos seguintes ttulos, com data anterior ao incio da
execuo:
a) Ttulo de arrendamento ou de outro gozo legtimo do prdio, emanado do
exequente;
b) Ttulo de subarrendamento ou de cesso da posio contratual, emanado
do executado, e documento comprovativo de haver sido requerida no prazo de
15 dias a respetiva notificao ao exequente, ou de o exequente ter
especialmente autorizado o subarrendamento ou a cesso, ou de o exequente
ter conhecido o subarrendatrio ou cessionrio como tal.
3 - Tratando-se de arrendamento para habitao, o agente de execuo
suspende as diligncias executrias, quando se mostre, por atestado mdico
que indique fundamentadamente o prazo durante o qual se deve suspender a
execuo, que a diligncia pe em risco de vida a pessoa que se encontra no
local, por razes de doena aguda.

4 - Nos casos referidos nos n.os 2 e 3, o agente de execuo lavra certido das
ocorrncias, junta os documentos exibidos e adverte o detentor, ou a pessoa que se
encontra no local, de que a execuo prossegue, salvo se, no prazo de 10 dias, solicitar
ao juiz a confirmao da suspenso, juntando ao requerimento os documentos
disponveis, dando do facto imediato conhecimento ao exequente ou ao seu
representante.
5 - No prazo de 15 dias, o juiz de execuo, ouvido o exequente, decide manter a
execuo suspensa ou ordena a imediata prossecuo dos autos.
6 - O exequente pode requerer, sua custa, o exame do doente por dois mdicos
nomeados pelo juiz, decidindo este da suspenso, segundo a equidade.
/
Artigo 930.-C
Diferimento da desocupao de imvel arrendado para habitao
1 - No caso de imvel arrendado para habitao, dentro do prazo de oposio
execuo, o executado pode requerer o diferimento da desocupao, por razes sociais
imperiosas, devendo logo oferecer as provas disponveis e indicar as testemunhas a
apresentar, at ao limite de trs.

2 - O diferimento de desocupao do local arrendado para habitao decidido de acordo com o

prudente arbtrio do tribunal, desde que se alegue algum dos seguintes fundamentos:
a) Que a desocupao imediata do local causa ao executado um prejuzo muito superior
vantagem conferida ao exequente;
b) Que, tratando-se de resoluo por no pagamento de rendas, a falta do mesmo se deve a
carncia de meios do executado, o que se presume relativamente ao beneficirio de subsdio de
desemprego ou de rendimento social de insero;
c) Que o executado portador de deficincia com grau comprovado de incapacidade superior a
60%.
3 - No diferimento, decidido com base:
a) Na alnea a) do nmero anterior, pode o executado, a pedido do exequente, ser obrigado a
caucionar as rendas vincendas, sob pena de perda de benefcio;
b) Na alnea b) do nmero anterior, cabe ao Fundo de Socorro Social do Instituto de Gesto
Financeira da Segurana Social indemnizar o exequente pelas rendas no pagas, acrescidas de
juros de mora e ficando sub-rogado nos direitos daquele.

/
Artigo 930.-D
Termos do diferimento da desocupao
1 - A petio de diferimento da desocupao assume carcter de urgncia e
indeferida liminarmente quando:
a) Tiver sido deduzida fora do prazo;
b) O fundamento no se ajustar a algum dos referidos no artigo anterior;
c) For manifestamente improcedente.
2 - Se a petio for recebida, o exequente notificado para contestar, dentro do prazo
de 10 dias, devendo logo oferecer as provas disponveis e indicar as testemunhas a
apresentar, at ao limite de trs.
3 - Na sua deciso, o juiz deve ainda ter em conta as exigncias da boa f, a
circunstncia de o executado no dispor imediatamente de outra habitao, o nmero
de pessoas que habitam com o executado, a sua idade, o seu estado de sade e, em
geral, a situao econmica e social das pessoas envolvidas.
4 - O juiz deve decidir do pedido de diferimento da desocupao por razes sociais no
prazo mximo de 30 dias a contar da sua apresentao, sendo a deciso
oficiosamente comunicada, com a sua fundamentao, ao Fundo de Socorro Social do
Instituto de Gesto Financeira da Segurana Social.
5 - O diferimento no pode exceder o prazo de 10 meses a contar da data do trnsito
em julgado da deciso que o conceder.

ANEXO - QUADRO SINTESE DAS DILIGNCIAS

Penhora de Bens Imveis

Entrega de Bens Imveis

imveis

A penhora de coisas mveis no

efetivao da entrega da

comunicao

sujeitas a registo realizada com

coisa so subsidiariamente

eletrnica do agente de execuo

a efetiva apreenso dos bens e

aplicveis,

ao servio de registo competente, a

necessrias adaptaes, as

qual vale como pedido de registo,

depsitos, assumindo o agente

disposies

ou com a apresentao naquele

de execuo que

efetuou a

realizao da penhora, nos

servio

diligncia a qualidade de fiel

casos em que o executado

depositrio.

no fizer voluntariamente a

[art. 848 n. 1 do CPC: A

entrega.

penhora

realiza-se

Como se realiza

Penhora de Bens Mveis

de

de
por

coisas

declarao

por

ele

subscrita.
[art.

838./1do CPC: 1 - A

sua

imediata remoo para

com

referentes

as

penhora de coisas imveis realiza-

penhora de coisas mveis no [art. 930 do CPC: 1 -

se por comunicao eletrnica do

sujeitas a registo realizada efetivao da entrega da

agente de execuo ao servio de

com a efetiva apreenso dos coisa so subsidiariamente

registo competente, a qual vale

bens e a sua imediata remoo aplicveis,

como pedido de registo, ou com a

para

apresentao naquele servio de

agente de execuo que efetuou disposies

declarao por ele subscrita.]

a diligncia a qualidade de fiel realizao

depsitos,

depositrio.]

assumindo

com

as

o necessrias adaptaes, as
referentes
da

penhora,

procedendo-se s buscas e
outras

diligncias

necessrias, se o executado
no fizer voluntariamente a
entrega]

Nas situaes de despejo

Como proceder em caso de resistncia do executado diligncia

Penhora de Bens Imveis

Penhora de Bens Mveis

Entrega de Bens Imveis

Nas situaes de despejo

da Tratando-se da casa de habitao

Quando requerida a entrega efectiva do

Quando,

imvel penhorado, e seja apresentada

penhora, seja necessrio forar a principal do executado, aplicvel coisa imvel

alguma

entrada no domiclio do

resistncia

por

parte

do

executado, o agente de execuo pode

ou

para

realizao

executado

de terceiro, bem como quando

o disposto nos n.os 3 a 6 do artigo

930.-B,

caso

se

suscitem

execuo para entrega de

aplicveis

arrendada so
os

procedimento

previstos para a penhora de

srias dificuldades no realojamento

solicitar directamente o auxlio das

haja receio justificado de que tal se

bens mveis e imveis, bem

do

executado,

agente

autoridades policiais.

verifique, aplica-se o disposto nos

[art. 840 n 2 do CPC: Quando seja

n.os 2 a 6 do artigo 840.

oposta alguma resistncia, o agente de

[art.

execuo pode solicitar directamente o

para a realizao da penhora, seja assistenciais competentes.

auxlio das autoridades policiais.]

necessrio

execuo

de

comunica

antecipadamente o facto cmara

848 n. 3 CPC: 3 - Quando, municipal

como

os

entrega

entidades alteraes

de

previstos
bens,

para
com

constantes

a
as
dos

artigos 930.-B a

no [art. 930 n 6 do CPC: Tratando- 930.E.

domiclio do executado ou de se da casa de habitao principal
[art 930-A do CPC:
do executado, aplicvel o
terceiro, bem como quando haja
execuo para entrega de coisa
disposto nos n.os 3 a 6 do artigo
receio justificado de que tal se
930.-B,
e caso se suscitem imvel arrendada so aplicveis
verifique, aplica-se o disposto nos
srias dificuldades no realojamento as disposies anteriores do
n.os 2 a 6 do artigo 840. ]
do executado, o agente de presente subttulo, com as
forar

entrada

execuo

comunica alteraes

antecipadamente o facto cmara

municipal

entidades

assistenciais competentes.]

constantes

artigos 930.-B a 930.- E.]

dos

Com proceder quando o imvel est fechado e necessrio recorrer ao arrombamento

Penhora de Bens Imveis

Penhora de Bens Mveis

Entrega de Bens Imveis

Nas situaes em que as portas

Se o executado, ou quem

estejam fechadas ou haja receio

represente, se recusar a abrir

justificado

de

quaisquer portas ou mveis, ou se

requerimento

a casa estiver deserta e as portas

agente

de

e mveis se encontrarem fechados,

execuo, o juiz determina o auxlio

observar-se- o disposto no artigo

das

840.

de

resistncia,

oposio
a

fundamentado

do

autoridades

arrombando-se

policiais
se

[art 850 n 1 do CPC: Se o

necessrio, e lavrando-se auto da

executado, ou quem o represente,

ocorrncia.

se recusar a abrir quaisquer portas

[art.

840

n.

requerimento

aquelas,

do

CPC:

fundamentado

ou mveis, ou se a casa estiver

do

deserta e as portas e mveis se

agente de execuo, o juiz determina encontrarem fechados, observaro auxlio das autoridades policiais nos se- o disposto no artigo 840.]
casos em que as portas estejam
fechadas ou haja receio justificado de
oposio de resistncia arrombandose

aquelas,

se

necessrio,

lavrando-se auto da ocorrncia.]

Nas situaes de despejo

Antnio Raposo Subtil

Obrigado

SESSO DE AUTGRAGOS
NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO
AUTORES

Manteigas Martins

Carla Santos Freire

Carlos Nabais

Jos M. Raimundo

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gesto de condomnios, contratos de arrendamentos, gesto associativa tal como informao
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licena: com ou sem licena anual. Os programas de licena anual so solues, cuja licena de
utilizao de 365 dias aps a data do registo (no mesmo equipamento). No final desse perodo, o
programa fica em modo de consulta at ser feito novo licenciamento. O licenciamento autorizado
aps pagamento da licena. Os programas, da T&T, de licena anual tm associado um servio
gratuito:
- Suporte tcnico, disponvel atravs de diversos meios: telefone, e-mail, suporte direto ou atravs
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obrigatrias, sejam de novas funcionalidades introduzidas nos produtos e que visam o aumento
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Informaes
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PORTO DE HONRA