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M50100-02/10
Dic. de 2010
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TABLA DE CONTENIDO
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1.
INTRODUCCIN ....................................................................................................................................... 1
2.
3.
4.
GENERALIDADES.................................................................................................................................... 9
5.
RECURSOS .............................................................................................................................................12
5.1
5.2
INSUMOS .................................................................................................................................................13
6.
DESARROLLO ........................................................................................................................................14
6.1.
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6.4.
METODOLOGA
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1. INTRODUCCIN
El catastro como portador de datos e informacin del territorio, se convierte en una herramienta
indispensable para la toma de decisiones relacionadas con el ordenamiento del territorio, por lo cual es sin
duda necesario y urgente, estudiar los fenmenos sociales como el crecimiento de la poblacin revisando los
sistemas actuales de organizacin territorial y las tendencias que se tienen en el crecimiento municipal. En
ese orden, el anlisis del uso del suelo, su potencialidad, proteccin del medio ambiente y la preservacin y
aprovechamiento de los recursos naturales, son algunas variables que utilizan actualmente los pases
desarrollados para la organizacin territorial dada su importancia en los procesos de desarrollo sostenible.
En consecuencia podemos pensar en la necesidad de contar con un catastro que se desarrolle de la mano
con el ordenamiento del territorio; donde definir los principios y las modalidades de aplicacin del mismo
representa todo un estudio a particularizar en determinadas reas, pues ste, se vuelve complejo en relacin
a las diferentes caractersticas que presenta el territorio en que es implantado para operar.
La presente metodologa parte de la finalidad de los procesos catastrales, en los que se busca estructurar
un inventario de los componentes fsicos, jurdicos y econmicos de los predios de una regin determinada,
como herramienta bsica para la planeacin, el desarrollo y la toma de decisiones. Este documento tiene su
base en un anlisis de la situacin actual del proceso de Zonas Homogneas urbanas y rurales enmarcados
en la metodologa para la definicin del avalu de zonas homogneas rea urbana de 1985 y la
metodologa para determinacin de avalos rurales de 1987. Su funcionalidad es permitir que todos los
procesos, procedimientos y actividades cumplan con los requerimientos tcnicos establecidos, se cuente
con la definicin de responsabilidades, recursos tcnicos, operativos y se establezcan puntos de control que
permitan medir el desarrollo eficiente de cada actividad.
La estandarizacin de los mtodos definidos conforman la actualizacin de la metodologa para la
elaboracin de Zonas Homogneas Fsicas (ZHF) y Geoeconmicas (ZHG) Urbanas y Rurales as como la
determinacin de los valores unitarios por tipo de construccin, la cual tendr un alcance a nivel nacional lo
que permitir beneficiar a los municipios en la eficiencia de los procesos que vinculen la utilizacin de ZHF y
ZHG.
La presente metodologa tiene como objetivo determinar el mtodo de operacin para la elaboracin del
estudio de zonas homogneas fsicas y geoeconmicas y la determinacin de los valores unitarios por tipo
de construccin.
As mismo, se busca que exista un documento completo y actualizado de consulta, que establezca un
mtodo estndar para ejecutar dicho trabajo, en razn de las necesidades que se deriven por parte de los
usuarios finales.
Disear una codificacin, catalogacin o convenciones nicas nacionales de las ZHF-ZHG urbanas y
rurales, de acuerdo con la complejidad de las variables.
Optimizar la produccin de la informacin obtenida en los estudios de ZHF ZHG mediante estndares
tcnicos, para la ejecucin y regularizacin de las actividades propias del proceso.
Implementar un diseo nico para la leyenda cartogrfica de las ZHF ZHG urbanas y rurales a nivel
nacional a travs de la utilizacin de variables visuales y normas cartogrficas.
La presente metodologa est dirigida al personal del Instituto Geogrfico Agustn Codazzi IGAC y
entidades que bajo cualquier modalidad, se encuentren vinculadas al proceso de determinacin de Zonas
Homogneas Fsicas y Geoeconmicas y determinacin de valores unitarios por tipo de construccin, como
herramienta de apoyo para el cumplimiento de las responsabilidades asignadas en materia catastral.
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reas homogneas de
tierras con fines catastrales
Avalo Catastral
Avalo Comercial
Clases de Suelo
Condominios
Construccin
Construccin Atpica
Construcciones anexos
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2. GLOSARIO DEFINICIONES
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Destinacin econmica de
los predios
Edificacin
Imagen
Imagen digital
Incorporacin de suelos de
expansin al permetro
urbano
Investigacin directa
Investigacin indirecta
Fotografa area
Imagen del terreno captada desde un avin o cualquier otra nave area
equipada con cmaras fotogrficas especiales para tal fin.
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ndice de Valoracin Predial Indicador que permite calcular la variacin porcentual promedio de los
predios del pas (con excepcin de Bogot).
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Fotografa digital
Good will
Lote
Lote urbanizable no
urbanizado
Lote Urbanizado no
construido y/o edificado
Lote No urbanizable
Ortofoto
Ortofotomapa
Plan de Ordenamiento
Territorial
Planes parciales
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Planos de variables-cartas
temticas
Planos que describen los elementos fsicos que sirven de insumo para
definir las Zonas Homogneas fsicas presentes en la regin de estudio,
plasmados sobre planos de conjunto.
Porcentaje de negociacin
Predio Representativo
Propiedad horizontal
Puntos de Investigacin
econmica
Predios que representan las zonas homogneas fsicas dentro del rea
urbana o rural del municipio seleccionados mediante mtodo de
muestreo establecido, que tienen como objetivo la determinacin de
valores unitarios de terreno y/o construcciones, a los cuales se les realiza
un avalo comercial que es complementado con la investigacin directa e
indirecta de precios en el mercado inmobiliario.
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Planos de Conjunto Urbano Documento cartogrfico georreferenciado o no, con delimitacin del
permetro urbano, identificacin de la sectorizacin, de las manzanas
catastrales y de la nomenclatura vial.
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Servicio pblico
complementario
Servicio pblico de
acueducto
Servicio pblico de
alcantarillado
Servicio de alumbrado
pblico
Servicio pblico de
telecomunicaciones
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Sin vas
Suelo de proteccin
Suelo Urbano
Suelo rural
Constituyen esta clase los terrenos no aptos para el uso urbano, por
razones de oportunidad, o por su destinacin a usos agrcolas,
ganaderos, forestales, de explotacin de recursos naturales y actividades
anlogas.
Suelo suburbano
Constituyen esta categora las reas ubicadas dentro del suelo rural, en
las que se mezclan los usos del suelo y las formas de vida del campo y la
ciudad, diferentes a las clasificadas como reas de expansin urbana,
que pueden ser objeto de desarrollo con restricciones de uso, de
intensidad y de densidad, garantizando el autoabastecimiento en
servicios pblicos domiciliarios, de conformidad con lo establecido en la
Ley 99 de 1993 y en la Ley 142 de 1994.
Tabla de Terrenos
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Terreno atpico
Tipificacin de las
construcciones
Topografa
Valor artstico
Valor histrico
Va
Va Pavimentada
Vas peatonales
Va sin Pavimentar
Zona Anegadiza
Zona Homognea
Zonas Homogneas Fsicas Espacios geogrficos con caractersticas similares en cuanto a vas,
topografa, servicios, uso actual del suelo, norma de uso del suelo,
tipificacin de las construcciones y/o edificaciones, reas homogneas
de tierra, aguas u otras variables que permitan diferenciar estas reas de
las adyacentes.
Zonas Homogneas
Geoeconmicas
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Zona Inundable
Alistamiento de informacin
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Etapa
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Etapa
Actividades
Determinacin de zonas homogneas
fsicas
de
zonas
homogneas
fsicas
de
zonas
homogneas
fsicas
Ejecucin
Urbanas
Rurales
Verificacin y
preliminares
ajuste
Urbanas
Rurales
Determinacin de puntos de investigacin
Definicin de la muestra
Avalos de punto de investigacin y obtencin de informacin
del mercado inmobiliario
Avalo comercial por punto de investigacin
Elaboracin del plano de mercado inmobiliario
Consolidacin, procesamiento y anlisis de la informacin
Procesamiento de la informacin
Liquidacin de los avalos de prueba
Determinacin de valores unitarios comerciales para terreno y
construccin
Elaboracin del plano de zonas homogneas geoeconmicas
Verificacin del estudio de zonas geoeconmicas
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Aprobacin
Etapa
Actividades
Realizacin del comit de avalos
Concepto favorable
Para dar inicio a las actividades del estudio de Zonas Homogneas en municipios con menos de 4.000
predios se debe tener el reconocimiento predial en un 100%. Para municipios con ms de 4.000 predios,
el avance del reconocimiento predial debe ser significativo de acuerdo a la complejidad del municipio
(topografa, rea, acceso, orden pblico, densificacin de predios, norma de uso).
En virtud que la variable reas homogneas de tierra son elaboradas por la Subdireccin de Agrologa,
stas no son susceptibles de modificacin por parte de los funcionarios ejecutores del estudio. En caso
de encontrar supuestas inconformidades, stas debern ser informadas directamente a la Subdireccin
de Agrologa. Antes de su utilizacin; debe verificarse la versin vigente de los estudios.
Es importante tener en cuenta que los estudios de suelo para la elaboracin de las reas homogneas
de tierra estn a escala pequea 1:100000 y la definicin de las reas homogneas se realiza a escala
grande 1:25000
En casos especiales que se requiera disponer del estudio de reas homogneas de tierra a una escala
1:10000, la Direccin Territorial debe indicar y solicitar con la debida oportunidad el ajuste del estudio a
dicha escala.
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Elaboracin de la resolucin de aprobacin del estudio de ZHFG y valor unitario por tipo de construccin
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F. Cultural: Predios destinados al desarrollo de actividades artsticas y/o intelectuales. Tales como:
bibliotecas, museos, hemerotecas, entre otros.
G. Recreacional: Predios dedicados al desarrollo y/o a la prctica de actividades de esparcimiento y
entretenimiento.
H. Salubridad: Predios destinados a prestacin de servicios mdicos tales como: clnicas, hospitales,
sanatorios y puestos de salud.
I.
Profesional con funciones de abogado: Encargado de apoyar en conceptos jurdicos y elaboracin del
acto administrativo para la aprobacin del estudio de zonas
Comit Territorial de Avalos: Conformado mnimo por el Director territorial, Profesionales con funciones
de abogado, Jefe de Formacin y Actualizacin, Jefe de Conservacin, Investigador de Mercado y
representante de la Oficina Delegada cuando aplique. Este Comit evala el desarrollo y resultados del
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estudio, propone la adopcin de valores catastrales. Este comit contar eventualmente con la
participacin de la Subdireccin de Catastro.
Subdireccin de catastro: Emite concepto tcnico Favorable sobre la viabilidad del estudio y los valores
unitarios propuestos de terreno y construccin.
Profesional ejecutor del estudio de zonas: Profesional de Planta o por Contrato encargado de realizar el
estudio, memoria y presentar sus resultados. La Subdireccin de Catastro avala la designacin de este
profesional.
Profesional revisor del estudio de zonas: Funcionario de planta del IGAC, asignado por la Subdireccin
de Catastro, encargado de la revisin (terreno y oficina), elaboracin de informes de revisin del estudio
de zonas y presentacin ante el comit junto con el profesional ejecutor del resultado del estudio de
zonas.
Profesionales de apoyo: Profesionales de planta o contrato que apoyan la ejecucin del estudio de
Zonas cuando se requiera en labores de anlisis de POT, investigacin econmica, sistemas y SIG. La
participacin de estos profesionales en el estudio es avalada por la Subdireccin de Catastro.
Auxiliar: Funcionario de planta o contrato con el conocimiento bsico para apoyar la ejecucin del
estudio.
Conductor: Encargado del desplazamiento a terreno del equipo ejecutor del estudio de zonas
5.2 INSUMOS
Informacin primaria:
Plan de Ordenamiento Territorial (acuerdo y cartografa en formato digital y anlogo) y Planes
parciales que lo hayan modificado.
Informacin de mercado inmobiliaria obtenida del banco de datos de avalos y otras fuentes.
Planos suministrados por las oficinas de planeacin y/o empresas de servicios pblicos con el
trazado de redes.
Acuerdo, decreto y/o acta de diligencia de deslindes, donde se describan los lmites municipales.
Informacin secundaria:
-
Plano de conjunto en formato digital o anlogo, del rea de estudio debidamente georreferenciado y
actualizado.
Estudio vigente de zonas homogneas con tablas de valores unitarios para terreno y construccin.
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5.3. EQUIPOS
Equipo de Computo
Cmara fotogrfica digital
Software especializado (ArcGis)
Vehculo
DMC Dispositivos Mviles de Captura con GPS y cmara fotogrfica.
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6. DESARROLLO
6.1. ETAPA DE PLANEACION Y PROGRAMACION DEL ESTUDIO DE ZONAS
La programacin de un proceso implica la estimacin de los recursos humanos, fsicos y econmicos para
llevar a cabo la ejecucin de una actividad especfica, a su vez esto implica la determinacin de tiempos y
rendimientos de las mismas.
Es en sta etapa en donde la Direccin Territorial luego de analizar los recursos con que cuenta, debe
solicitar lo requerido a las diferentes dependencias del IGAC.
6.1.1. Evaluacin de recursos humanos y fsicos
1. Determinacin del recurso humano requerido
Con base en las caractersticas y condiciones del municipio y el nmero de predios, la Direccin
Territorial determina el recurso humano requerido para realizar el estudio: Director Territorial, profesional
con funciones de abogado, comit territorial de avalos, Subdireccin de Catastro, profesional ejecutor
del estudio de zonas, profesional revisor del estudio de zonas, profesionales de apoyo, auxiliar,
conductor, etc..
Para el estudio de Zonas Fsicas y Geoeconmicas (Oficina y Terreno) se establece el tiempo mximo
estimado para realizar el estudio, como se muestra en la Tabla 2:
Tabla 2
Tiempo mximo estimado para la realizacin del estudio de zonas homogneas
MUNICIPIOS / Nmero de predios
De 4 a 6 meses
Corresponde desde el momento de la asignacin del trabajo hasta la entrega de resultados incluida
la memoria preliminar.
** Para ciudades capitales se debe programar los profesionales de apoyo necesarios para la
ejecucin del estudio previa aprobacin de la Subdireccin de Catastro
Diagnostico Preliminar: En esta actividad se realiza la primera aproximacin de los parmetros generales
del proyecto, es preciso determinar el tipo de proceso, si es de formacin catastral o actualizacin de la
formacin catastral, urbano y/o rural, fecha lmite de entrega de producto final, esquema general de
organizacin del proyecto y poblacin predial proyectada.
Se debe diligenciar el formato vigente de alistamiento para estudio zonas homogneas fsicas y
geoeconmicas el cual deber contener la informacin mnima existente para iniciar el estudio. Este
formato hace parte de la memoria del estudio.
A partir de este documento se debe llevar un archivo, en el que reposar toda la informacin a lo largo
del proceso, por cada municipio objeto del estudio.
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3. Alistamiento de informacin
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Previo al recorrido debe haber unificacin de criterios, para definir condiciones y parmetros generales
en la realizacin del estudio segn las condiciones particulares que caractericen el rea de estudio.
Dicho alistamiento es responsabilidad de la Direccin Territorial en cabeza del profesional responsable
del rea de Formacin y Actualizacin de la formacin catastral
6.1.2. Programacin de actividades y costos
1. Definicin del plan de trabajo y estimacin de tiempo de duracin de cada actividad
Las actividades mnimas a desarrollar en el estudio se presentan en la Tabla 3, las cuales debern hacer
parte del plan de trabajo definido para la elaboracin del estudio, con la asignacin de fechas de
ejecucin. Este plan de trabajo deber revisarse permanentemente, para asegurar su cumplimiento y en
caso de requerirse, se debern llevar un adecuado control de cambios, con indicacin de las acciones
necesarias para su cumplimiento.
La planeacin deber quedar registrada en el formato vigente de Planeacin estudio de zonas fsicas y
geoeconmicas.
ACTIVIDADES
Recorrido general del rea de estudio
URBANO
X
RURAL
X
Elaboracin de Variables
Grabacin de Zonas
Generacin de Inconsistencias
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Actividades de planeacin
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Topografa
Vas
Servicios
Norma de uso del suelo
Uso actual del suelo
Tipificacin de las construcciones
Otras Variables que por sus caractersticas deben tenerse en cuenta.
a. Topografa
La determinacin de la pendiente se puede hacer por medicin directa de terreno, fotointerpretacin
apoyndose en la cobertura de curvas de nivel del mapa digital. En los municipios que presentan
cambios bruscos se recomienda medir la pendiente sobre las curvas de nivel.
Dentro de estos rangos de pendientes se deben considerar y delimitar factores tales como zonas
anegadizas o inundables, las discontinuidades fsicas tales como taludes, caos y ros.
Los mtodos para efectuar la delimitacin son los siguientes:
-
Contando con un plano fotogramtrico, teniendo en cuenta las cotas y la distancia entre curvas
de nivel, se logra hacer en oficina una separacin preliminar de zonas de pendiente para los
rangos ya descritos. De la misma manera se pueden definir zonas anegadizas y de posibles
deslizamientos. Se habla de preliminar puesto que deber hacerse posteriormente la verificacin
en terreno.
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Para las verificaciones en terreno deben utilizarse un nivel manual u otros instrumentos de medicin
disponibles.
El resultado del anlisis y determinacin de esta variable se elabora sobre el plano de conjunto y
representa las condiciones del terreno. Hace parte del plano la leyenda explicativa con la descripcin
de las caractersticas de las zonas que contiene.
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b. Vas
Se refiere a la existencia y calidad de las vas, analizada a nivel de zona. A esta condicin se asocia
la existencia de otras obras de ingeniera, la instalacin de redes de servicios pblicos, etc. Su
clasificacin se ilustra en las Figuras 3 a 6:
-
Zonas con vas pavimentadas (Incluye cualquier tipo de material consolidado sobre el terreno ej.
Adoqun, empedrado, madera, entre otras)
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En casos donde exista ms de un tipo de va y que no sea posible mapear, se define el tipo
que presente mayor porcentaje.
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Se obtiene un plano con clasificacin de las vas y zonificacin segn la influencia que tenga
cada una de ellas (Ver Figura 7).
c.
Servicios
Esta variable se delimita teniendo en cuenta la existencia de infraestructura, frecuencia y cantidad de
servicios pblicos, con que cuenta un determinado sector.
Los servicios bsicos que deben ser suministrados por el municipio son: Acueducto, Energa
Elctrica y Alcantarillado. Existen otros servicios, tales como el telfono, alumbrado pblico, gas,
etc., que se extienden para el mejor vivir de la poblacin, pero que no son elementales para la
supervivencia y condiciones de salubridad e higiene mnimas.
Su clasificacin se ilustra en las figuras 8 a 11.
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Aquella que carece de por lo menos uno de los servicios bsicos. La existencia de otro tipo de
servicios no mejora la condicin en cuanto a servicios bsicos.
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Figura 10. Variable Servicios- Clasificacin Zona con servicios bsicos ms complementarios
-
La delimitacin de esta variable se realiza con base en dos fuentes de informacin principalmente:
-
De oficina, debe recolectarse informacin acerca del cubrimiento de redes de servicios en las
Empresas Municipales y en los mapas contenidos en el plan de ordenamiento territorial. Con
base en estos planos se determinan zonas de acuerdo a las definiciones dadas. Se requiere
hacer verificacin y ajustes a la delimitacin en terreno.
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Corresponde a las reas dentro del permetro urbano (cabecera y corregimientos) donde no
existen servicios pblicos bsicos.
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Verificar sobre el plano mencionado anteriormente los diferentes usos de las construcciones,
reas, forma, diseos y localizacin as como la altura de las unidades de construccin.
Identificar y marcar la predominancia de cada uno de estos, teniendo en cuenta las
condiciones del entorno. Cuando un predio sea representativo dentro del Municipio, es
necesario realizar el anlisis para la creacin de una nueva delimitacin del uso exclusivo para
este predio. Las caractersticas constructivas y de lotes en reas, formas, diseos, y
localizacin sirven para separar las muestras de puntos representativos contenidos en los
polgonos de zonas
Delimitar y ajustar las diferentes zonas de la manzana apoyndose en la norma de uso del
suelo, rea, forma y profundidad de los predios.
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Lotes. Es aquel espacio geogrfico no construido que puede contar o no con algn tipo de obra de
urbanismo. Dentro de esta clasificacin se incluirn los cuerpos de agua, los cuales se consideran
como lotes no urbanizables.
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Una zona de uso del suelo ser objeto de delimitacin siempre y cuando se registre en varios
predios de una manzana, al mximo debe evitarse delimitar usos para un solo predio, excepto
cuando sean muy representativos especialmente en su rea.
Para escalas hasta 1:5000, con las cuales se trabaja municipios pequeos se deben considerar
predios como la Iglesia, la Alcalda, el banco, entre otros, como zonas, ya que aunque son predios
aislados, por su representatividad y funcionalidad marcan una diferencia en el municipio.
Por el contrario en municipios que se trabajan con escala de 1:10000, no es significativo tomar todos
estos predios, salvo cuando estos se encuentren muy juntos formando una gran zona.
Para efectuar la delimitacin, debe tenerse en cuenta que los predios deben dividirse cuando sea
estrictamente necesario. En todo caso se consultarn las cartas catastrales para definir lmites de
zonas de uso.
f.
RESIDENCIAL
Los inmuebles de uso residencial son tipificados de acuerdo a la calificacin de la construccin,
como resultado de la actividad de reconocimiento predial.
La tipificacin se determin agrupando en rangos los puntajes de calificacin de acuerdo con la
relacin dada en la Tabla 4.
Tabla 4.
Rango de puntaje por tipo de construccin
RANGO DE PUNTAJE
1 - 10
11 - 28
29 - 46
47 - 64
65 - 82
83 100
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TIPO
1
2
3
4
5
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Las viviendas que pertenecen a este grupo estn construidas con o sin planeacin y
generalmente con materiales como madera, prefabricado, ladrillo o bloque, cubiertas en zinc o
teja de barro y con acabados sencillos, pueden disponer de algunos servicios pblicos bsicos,
estn situados por lo general en la periferia y disponen de algunas vas pblicas sin pavimentar y
escasos medios de transporte.
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Las viviendas que pertenecen a este grupo generalmente estn constituidas por edificaciones
tcnicamente planeadas, con fachadas calificadas como regular, con muros de ladrillo o bloque,
cubiertas de placa de concreto o teja en asbesto cemento. Generalmente cuentan con servicios
pblicos bsicos, poseen vas de comunicacin pavimentadas y medio de transporte urbano.
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Generalmente estn conectados con todos los servicios pblicos cuentan con vas pavimentadas
y facilidad de transporte.
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Cuentan con todos los servicios pblicos bsicos y complementarios, con grandes zonas verdes,
sociales y de recreacin, parqueaderos y buenas vas de acceso.
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COMERCIAL
De acuerdo con su cobertura territorial y para efectos de establecer sus caractersticas
generales e impacto y definir criterios de manejo, se distinguen tres tipos de comercio as:
Barrial, Sectorial y Especializado.
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Barrial
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INDUSTRIAL
La industria se divide en tres tipos, de acuerdo con el impacto ambiental y urbanstico,
dimensin, configuracin y destinacin que genera la actividad industrial, as como su
funcionalidad:
Industria Liviana
Industria Mediana
Industria Pesada
Las construcciones dedicadas a la industria y grandes talleres presentan caractersticas
particulares en su estructura y acabados que las diferencian de las dems.
En estas edificaciones el mayor peso de la calificacin recae en la estructura ya que se
convierten en bodegas de diferentes tamaos en las cuales los acabados juegan un papel
secundario.
Presentan cerchas que permiten una gran luz y que pueden soportar los pesos de la cubierta, en
la industria Mediana o Pesada se encuentran puente gras que requieren de una estructura
pesada y cerchas de bastante resistencia. Presentndose tambin una nueva variable que es la
altura; que en muchas bodegas es bastante grande.
Industria Liviana
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Es aquella industria considerada compatible con otros usos en razn de su bajo impacto
ambiental y urbanstico.
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Generacin de empleo masivo y mano de obra especializada, por lo cual requiere zonas de
estacionamiento para trabajadores y posibilidad de acceso por transporte pblico.
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Estructuras especializadas, grandes reas y con doble altura. Se encuentran luces mayores
de 20 m entre columnas y cerchas pesadas. Los acabados juegan un papel secundario,
generalmente se encuentran puentes gras.
Para el desarrollo de esta variable tomando como base el plano de uso actual del suelo, se
deben tipificar las construcciones de acuerdo con la clasificacin establecida, definiendo
polgonos que las agrupan. Esta labor requiere la verificacin en campo as como el apoyo de
los resultados del Reconocimiento predial.
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Esta variable conjuntamente con la Norma de uso del suelo se constituyen en las fundamentales
para la determinacin de las zonas homogneas fsicas rurales.
b. Norma de uso del suelo
La norma de uso del suelo es la indicacin legal sobre la actividad que se puede desarrollar en un
determinado espacio geogrfico de conformidad con lo planificado y reglamentado por la respectiva
autoridad de la unidad orgnica catastral.
A partir de la necesidad de registrar con claridad la regulacin, transformacin y ocupacin del
territorio en los estudios de Zonas Homogneas Fsicas, se determina la variable normativa
proveniente de los Planes de Ordenamiento Territorial.
Para su elaboracin, se debe consultar el plan de ordenamiento territorial POT vigente del
municipio y tomar lo concerniente al catastro en lo que respecta a la clasificacin de los usos del
suelo (reas de actividad).
Aunque la clasificacin se toma a nivel general se deben tener en cuenta aspectos que puedan
incidir en los valores unitarios de terreno tales como zonas de riesgo, zonas de proteccin, de
conservacin, ambientales que no hacen parte de la clasificacin de usos del suelo y que pueden
estar descritos en otras subclasificaciones existentes en los POT.
Estos aspectos se deben representar a una escala que permita identificarlos detalladamente.
Se debe consultar tanto el texto como el mapa elaborado que contenga el POT. Es importante tener
en cuenta que tiene prioridad el texto sobre el mapa. Si se encuentran diferencias significativas se
debe consultar con la autoridad competente.
El plano de la variable se construye con base en la informacin recolectada. La variable norma de
uso debe representarse digitalmente en la escala en que se encuentre la prediacin.
c.
En terreno, haciendo recorrido por zonas, se determinan zonas por tipos de uso y cobertura.
CODIGO
1
2
3
4
5
6
PLANEACIN DESARROLLO ORGANIZACIONAL
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Tabla 5.
Cdigos por tipos de uso en zona rural
USO
Edificios
Otras construcciones
Parques Naturales
Cultivos de carcter permanente
Tierras de labor irrigadas
Tierras de labor no irrigadas
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CODIGO
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
USO
Tierras con maleza
Tierras improductivas
Pastos naturales
Pastos artificiales
Pastos naturales mejorados
Bosques
Selvas vrgenes
Cuerpos de Agua
Condiciones especiales
Mixto
Cdigo 1. Edificios
Comprende la agrupacin de edificaciones de tipo habitacional, industrial, comercial e
institucional que no estn consideradas dentro del plan de ordenamiento territorial como parte de
la zona urbana ej. Caseros, zonas industriales, universidades.
Cdigo 2. Otras construcciones
Comprende construcciones de otro tipo diferente a edificios por su tamao o actividad ej,
represas, aeropuertos, centrales hidroelctricas, estadios, plazas de toros, bases militares.
Cdigo 3. Parques Naturales
Son reas naturales definidas y delimitadas oficialmente poco transformadas por la explotacin u
ocupacin humana que, en razn a la belleza de sus paisajes, la representatividad de sus
ecosistemas o la singularidad de su flora, de su fauna o de sus formaciones geomorfolgicas,
poseen unos valores ecolgicos, estticos, educativos y cientficos cuya conservacin merece
una atencin preferente.
Cdigo 4. Cultivos de carcter permanente
Aquellos cultivos tales como caf, palma africana, palma africana, palma de coco, caucho,
ctricos, arboles maderables, aguacate, guayabo, mango, manzano, pera, durazno, uva, noli,
fique, cacao y cualquier otro cultivo que exija un periodo superior a tres aos entre su siembre y
su cosecha, o cuyo periodo de produccin se prolongue por mas de cinco aos.
Cdigo 5. Tierras de labor irrigadas
Aquellas tierras que para su produccin cuentan con aplicacin de agua, que de suyo falta para
el desarrollo del cultivo, mediante la utilizacin de un sistema de irrigacin.
Aquellas tierras que carecen de un sistema de irrigacin y que para su produccin dependen
exclusivamente del agua lluvia ciada sobre ellas.
Cdigo 7. Tierras con maleza
Aquellas tierras en donde predominen las plantaciones espontaneas de arbustos que
obstaculizan la utilizacin econmica del suelo.
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Las zonas de uso se delimitan hasta donde se extienda un determinado cultivo o con base en
accidentes naturales o artificiales.
A cada zona se asigna un cdigo en el plano y su descripcin se hace en la leyenda del plano
(Figura 29).
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Al hacer la delimitacin de usos se generaliza por el elemento dominante en la zona, de tal manera
que pueden quedar incluidos otros que no sean representativos.
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Cdigo
Descripcin
Vas buenas
Vas regulares
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Pavimentadas, va angosta
4
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Cdigo
Descripcin
Vas malas
Sin vas
vehculos
Tipo va
5
6
7
Sendero
Sin vas
Contando con cartografa actualizada, se resaltan las vas segn las convenciones de la
carta general y la clasificacin establecida. De esta manera se agrupan y se determinan las
zonas por calidad de vas. Este procedimiento requiere verificacin en campo.
Sobre fotografas de contacto de reciente toma, se resaltan las vas de acuerdo a la
clasificacin dada, y se delimitan zonas por clases de vas. Se restituye sobre la carta
general y posteriormente debe hacerse verificacin en campo.
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Se puede optar por uno de los siguientes procedimientos para hacer la clasificacin de las vas
segn su influencia:
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Con base en la cartografa disponible, se resaltan los drenajes, quebradas y ros, lagunas, lagos
y dems fuentes aprovechables de agua. Con base en la densidad de estas fuentes y
analizando la pendiente, se establece en forma preliminar una zonificacin de aguas.
Despus de este proceso se requiere hacer verificacin en terreno de dos aspectos: por un lado,
de la permanencia de estas fuentes durante todo el ao y por otro de la precisin de las lneas
trazadas.
Haciendo uso de fotografas areas o imagenes se pueden localizar las aguas dentro del
municipio tales como: ros, quebradas, lagunas, cinagas, pantanos, corrientes intermitentes,
canales, acequias y otras que en conjunto forman el cuerpo de aguas superficiales permanentes
del territorio.
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f.
00
ZONA
HOMOGENEA
FISICA
No se debe
asignar
OBSERVACIONES
01 a 09
Comercio
10 a 19
Residencial tipo 1
20 a 29
Residencial tipo 2
30 a 39
Residencial tipo 3
40 a 49
Residencial tipo 4
50 a 59
Residencial tipo 5
60 a 69
Residencial tipo 6
70 a 79
Industrial
80 a 89
Institucional
90 a 99
Lotes
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Se consideran Zonas Homogneas Fsicas Preliminares hasta tanto el profesional revisor del estudio de
zonas y el Comit Territorial de Avalos no hayan realizado la revisin y aprobacin del estudio, previo
ajuste por parte del profesional ejecutor del estudio de zonas.
Rurales
A cada zona fsica resultante con caractersticas similares de acuerdo al estudio de variables realizado
se le asigna un cdigo en nmeros arbigos de dos dgitos en orden ascendente desde 01 hasta 99 de
manera consecutiva sin saltos de numeracin. La zona 01 ser la que rene las mejores condiciones
agronmicas de acuerdo con las reas homogneas de tierra, norma de uso del suelo, uso actual del
suelo, influencia de las vas y disponibilidad de aguas superficiales permanentes. Zona 02, la que sigue
en importancia y as sucesivamente. Es importante tener en cuenta colocar en primera instancia las
zonas agronmicas y posteriormente las zonas clasificadas como edificaciones, otras Construcciones y
Condiciones especiales
Cuando en la variable Uso actual del suelo se presenten edificaciones, otras Construcciones y
Condiciones especiales o cuando la norma de uso lo establezca, estas zonas se clasificaran despus
de la ltima zona con caractersticas agronmicas, adicionando otras condiciones que por sus
caractersticas urbanas deben tenerse en cuenta tales como: Servicios, Vas, Tipificacin de las
construcciones, reas comunes.
Urbanas
Con el resultado del plano de zonas homogneas fsicas preliminares, los profesionales ejecutor y
revisor de zonas deben verificar en campo la consistencia de la informacin obtenida y si es el caso
realizar los ajustes necesarios. Deben garantizar que el diseo de zonas homogneas fsicas
preliminares se ajuste con el plano de conjunto, carta catastral y plano catastral digital actualizado.
El plano de zonas homogneas fsicas debe contener su correspondiente cuadro leyenda que describa
las caractersticas por zona respecto a cada variable, para lo cual se utiliza el formato vigente de zonas
homogneas fsicas urbanas.
Rurales
La Direccin Territorial verifica el diseo, desarrollo y resultados del estudio de zonas homogneas
fsicas, para ello se debe tener en cuenta lo siguiente:
-
Lmites intermunicipales: Lmite municipal consistente con el limite oficial, polgono cerrado y con la
correcta convencin corregimientos bien delimitados
Cumplimiento de la normatividad establecida en el POT, reglamentacin de usos del suelo, el
permetro urbano de la cabecera y los corregimientos.
Cumplimiento de las normas y los procedimientos tcnicos vigentes
Evaluacin de la cartografa utilizada, verificar que corresponda a la ms reciente elaborada por el
IGAC.
Estudios de reas homogneas de tierra (rural) en su ltima versin.
Diseo de los estudios de zonas fsicas y elaboracin de variables.
Lneas comunes ZHF coinciden con el conjunto de planos temticos.
Nmero identificador de cada ZHF es arbigo y encerrado en crculo
Verificar que las leyendas cumplan los estndares definidos y sean consistentes con el contenido del
mapa y lo observado en terreno.
Verificar que cada zona sea un polgono.
Verificar las reas geogrficas contra las reas de terreno catastral del estudio, esta ltima no debe
exceder la primera.
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De la verificacin de los estudios se debe generar un informe firmado por el profesional que la efectu y
presentarlo al Director Territorial el cual debe conservarse como antecedente y remitir copia a la
Subdireccin de Catastro, como insumo o informacin para la validacin del comit de avalos.
Cuando se considere necesario, la Subdireccin de Catastro asignar un profesional para realizar la
verificacin del estudio de Zonas Homogneas Fsicas, lo cual no exime la verificacin que debe
efectuar la Direccin Territorial, de lo cual se debe presentar un informe ante la Subdireccin de Catastro
que debe contener como mnimo los aspectos enunciados. Este informe har parte integral del informe
de la validacin final del estudio de Zonas Homogneas Geoeconmicas.
El plano de zonas homogneas fsicas debe contener su correspondiente cuadro leyenda que describa
las caractersticas por zona respecto a cada variable, para lo cual se utiliza el formato vigente de zonas
homogneas fsicas rurales.
En la columna otras variables se pueden incluir aquellas que no estando clasificadas en el cuadro, por
su incidencia en la determinacin del estudio y diseo de las zonas deban ser tenidas en cuenta,
incluyendo entre stas, las que se refieren a situaciones especiales como condominios.
6.2.3. Determinacin de zonas homogneas geoeconmicas y valores unitarios por tipo de construccin
La Ley 14 de 1983 en su Artculo 4. establece que para fines catastrales el avalo de cada predio se
determinar por la adicin de los avalos parciales practicados independientemente para los terrenos y para
las edificaciones en l comprendidas. Los terrenos y las edificaciones, o las fracciones de reas de unos y
de otros, en el caso que no fueren de todo homogneos respecto a sus precios, se clasificarn de acuerdo
con las categoras de precio que defina el Gobierno Nacional en todo el pas.
Con el fin de poder dar cumplimiento a este mandato, se debe aplicar el mtodo valuatorio que permita
conocer el precio del terreno y de las construcciones, obtenindose valores unitarios comerciales por zona
homognea para terreno y por tipo de construccin.
Es necesario investigar las condiciones del mercado inmobiliario para determinar los valores unitarios de los
terrenos y de las construcciones, a nivel comercial, para zonas homogneas partiendo de las zonas
homogneas fsicas previamente establecidas.
Para ello se debe investigar un nmero de predios (terreno y construcciones) que sean representativos de la
poblacin dentro de cada zona homognea fsica definida en cuanto a sus caractersticas y cantidad.
Dentro de una zona homognea geoeconmica, se pueden presentar pequeas diferencias de precio, que
para los efectos del valor unitario de terreno se consideran despreciables.
En aquellas zonas geoeconmicas en donde no existan lotes, la determinacin del precio del terreno se
obtiene de la diferencia del valor total del predio menos el valor de la construccin, donde el valor conocido
es el precio por metro cuadrado de la construccin.
Para poder realizar la investigacin econmica se requiere, que el reconocimiento predial se haya concluido
o tenga un avance significativo.
Investigados los precios por metro cuadrado de construccin, la tcnica que se utiliza para construir y
evaluar los modelos que describen la relacin entre variables y para formular inferencias basadas en stos
es la regresin simple, la cual permite estimar el modelo que explique la mejor correlacin entre las
variables; ya sea lineal, exponencial, logartmico o potencial; agrupando las construcciones de acuerdo con
su uso: residencial unifamiliar, comercial locales, oficinas, industrial y otros que sean necesarios.
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Para el caso de las construcciones se debe hacer investigacin del mercado inmobiliario para cada tipo con
el fin de agrupar aquellas con condiciones similares en valor, para incorporarlas en una tabla de
construcciones que las represente.
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En general, el anlisis de regresin simple permite estudiar o describir la influencia o relacin entre dos
variables, una llamada independiente y otra llamada dependiente, en lo sucesivo denotaremos por X a la
variable independiente (puntos) y por Y a la dependiente ($ precio).
Para determinar cul es el modelo de regresin simple que ms se ajusta a una serie de observaciones
2
(precio y puntajes) consideramos el coeficiente de determinacin R que se usa como una medida que
2
muestra la bondad del ajuste de los datos a la recta o curva, ya que a mayor R es menor el error.
El valor del coeficiente de determinacin vara entre cero y uno (0< R2 < 1) en consecuencia un cercano a
la unidad indica que existe un ajuste perfecto y si tiende a cero indica que las variables estn
incorrelacionadas o no existe asociacin entre ellas, por tanto se utilizar aquel modelo de regresin simple
que presente el coeficiente de determinacin ms prximo a la unidad.
La metodologa busca obtener avalos comerciales tanto para las construcciones como para el terreno.
La definicin de los valores catastrales unitarios de terreno y construccin es responsabilidad del comit de
avalos conformado por el Director Territorial, los profesionales con funciones de: Abogado, Jefe de
Formacin-actualizacin, Jefe de Conservacin e Investigador de Mercado.
El profesional que ejecuta el estudio es un experto conocedor de la zona, de las tcnicas valuatorias y
catastrales, y por lo tanto autorizado para determinar precios de la tierra y las construcciones en el territorio
que trabaja de conformidad con las condiciones y caractersticas del mercado inmobiliario.
1. Determinacin de puntos de investigacin
Partiendo de las zonas homogneas fsicas definidas se determina una muestra representativa de
predios para cada zona homognea fsica, para obtener valores unitarios del terreno y de las
construcciones con el fin de definir las zonas geoeconmicas y las tablas por tipo de construccin. La
muestra define la cantidad de puntos de investigacin.
Definicin de la muestra
El funcionario responsable del estudio define los predios a avaluar que conformarn una muestra mnima
de 15 predios ms el 1% del total de los predios de la poblacin sin incluir mejoras que se ubicarn por
toda la ciudad de acuerdo a los parmetros siguientes:
-
Todo el proceso lo efecta el profesional asignado para realizar el estudio con base en los lineamientos
generales presentados, aplicando su conocimiento de la ciudad para ampliar la muestra segn su
criterio, teniendo en cuenta que las cifras dadas inicialmente son el mnimo indispensable y en algunos
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casos puede ser insuficiente. La determinacin del tamao de la muestra debe estar soportada en el
formato vigente de Tamao de la muestra para puntos de investigacin.
2. Avalos de punto de investigacin y obtencin de informacin del mercado inmobiliario
A cada punto de investigacin se le debe realizar avalo comercial y se integra para su anlisis y
procesamiento con la informacin obtenida de la investigacin tanto directa como indirecta del mercado
inmobiliario.
Se debe realizar el avalo mediante inspeccin ocular al punto de investigacin por cualquiera de los
mtodos descritos a continuacin. En ningn caso se aceptan las encuestas como nico soporte al
avalo del punto de investigacin.
Avalo comercial por punto de investigacin:
-
Mtodos de avalo
Para realizar el avalo de cada punto de investigacin se debe aplicar cualquiera de los siguientes
mtodos (Resolucin 620 /2008):
Mtodo de costo de reposicin. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto
de avalo a partir de estimar el costo total de la construccin a precios de hoy, un bien
semejante al del objeto de avalo, y restarle la depreciacin acumulada. Al valor as obtenido se
le debe adicionar el valor correspondiente al terreno.
Mtodo (tcnica) residual. Es el que busca establecer el valor comercial del bien,
normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de
construccin, acorde con la reglamentacin urbanstica vigente y de conformidad con el
mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalo.
Las zonas de ronda de cuerpos de agua (ros, lagunas, cinagas, etc.), se valorarn con un precio
inferior a la zona adyacente que debe estar soportado con la consulta a expertos o la investigacin
de mercado si existe.
Los cuerpos de agua artificiales deben tener una valoracin que debe estar acorde con los costos
incurridos en las adecuaciones realizadas sobre el terreno , tales como movimientos de tierra,
excavaciones, rellenos, impermeabilizaciones, entre otros, teniendo en cuenta el comportamiento del
mercado inmobiliario de la regin.
Para predios bajo rgimen de propiedad horizontal la investigacin a valor comercial se realiza por
reas privadas para lo cual se debe tener en cuenta lo siguiente.
Terreno: Se determinan las zonas fsicas teniendo en cuenta el mtodo tradicional, valga decir
se disean las que resulten del estudio de las variables de acuerdo a sus condiciones y
caractersticas.
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Una vez determinada el valor por rea privada, para dar cumplimiento a la ley se debe distribuir
entre terreno y construccin.
Para ello se debe calcular el valor total de la propiedad horizontal o condominio ya partir cuando
le corresponde al valor total del terreno de stos y cuando a la construccin.
Conforme a lo anterior, paralelo a la investigacin del valor por rea privada se debe efectuar la
investigacin para determinar el valor unitario del terreno, el cual se descontar individualmente
al valor total investigado y el resultante corresponder al valor de la construccin, a partir del
cual se obtendrn los valores unitarios para conforman la respectiva tabla.
Puesto que la metodologa actual y los cdigos de uso de las construcciones determinan que
dentro de stos se incluyen construcciones y/o edificaciones contempladas bajo el rgimen de
propiedad horizontal y no, para evitar inequidades en el avalo se debe realizar investigacin y
tablas independientes para cada rgimen (PH y no PH).
El estudio realizado por cada punto de investigacin y el mtodo seleccionado para obtener el
avalo deben quedar registrados en los formatos vigentes de Relacin de puntos fijados por
investigacin econmica y Tamao de la muestra para puntos de investigacin.
Para cada punto de investigacin se debe dejar registro fotogrfico.
-
Investigacin Indirecta
El ejecutor del estudio debe obtener la informacin correspondiente al mercado inmobiliario con
base en ofertas, avalos comerciales, compraventa de inmuebles, arrendamientos, transacciones
inmobiliarias consultadas en entidades financieras, notarias, lonjas inmobiliarias y avalos realizados
por el IGAC y dems autoridades catastrales con el fin de complementar el avalo comercial
realizado a los puntos de investigacin, relacionando la informacin en el formato vigente de Estudio
estadstico del mercado inmobiliario.
Se deben tomar las fotografas a los predios en oferta en campo o si son consultadas de peridicos,
revistas o internet fotocopia de las mismas o impresin de los reportes.
Investigacin directa
Es necesario que el profesional responsable haya realizado previamente la visita al terreno para
conocer el punto de investigacin objeto de la encuesta, sta debe hacer referencia al propio bien y
debe constatarse que el entrevistado lo conoce tanto en sus aspectos negativos como positivos, si
existen limitantes legales deben hacerse mencin de ellas para que el encuestado lo tenga en
cuenta en la definicin del valor. El profesional debe informar con toda claridad sobre la normatividad
urbanstica del inmueble.
En el caso de terreno sin construir, en desarrollo o condicin similar, se debe informar
encuestado sobre la potencialidad urbanstica y de desarrollo del predio.
al
Estas encuestas son apoyo al proceso valuatorio pero no son en si los determinantes del avalo. El
resultado de la investigacin directa se registra en los formatos vigentes de Investigacin directa de
valores de terreno y construccin y Estimacin precio unitario segn investigacin directa e indirecta.
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Informacin recolectada a travs de encuestas aplicadas, mediante la utilizacin del formato vigente
de Investigacin directa de valores de terreno y construccin a personas expertas del mercado
inmobiliario de la zona que se realiza con el fin de complementar el avalo comercial realizado a los
puntos de investigacin.
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SIMBOLOS
PUNTO DE INVESTIGACION
OFERTAS
COMPRAVENTAS
ENTIDADES CREDITICIAS
AVALUOS IGAC
ARRENDAMIENTOS
HIPOTECAS
Se debe recopilar la informacin directa e indirecta del mercado inmobiliario, estudindola, depurndola
y verificando los datos obtenidos. Si se encuentran diferencias representativas dentro de la informacin
se debe profundizar en la investigacin de los datos que presenten un comportamiento fuera de lo
normal.
En el estudio de las ofertas se debe determinar claramente si dentro de los valores encontrados se estn
incluyendo elementos como valor histrico, artstico, afectivo, factor de negociacin, good will, cultivos,
paisaje natural, maquinarias, mayor valor por utilizacin futura y otros valores intangibles que pueda
presentar un inmueble. Si estos elementos se encuentran se deben descontar, para obtener el valor real
del terreno y la construccin.
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METODOLOGA
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Para predios bajo rgimen de propiedad horizontal (edificios y conjuntos), se debe investigar valor
unitario de rea privada, ste incluye terreno y construcciones si las hay. A partir de este valor unitario
(m2 o hectrea), se determina en primera instancia el valor del terreno y el restante corresponde al valor
de la construccin si la hay.
Procesamiento de la informacin
Informacin ofertas
Imagen documento
Valor Total
Valor
Unitario
rea
Valor Total
Valor
Unitario
Puntaje
rea
Tipo
Terreno
Imagen Predio
Construcciones
Descripcin
Valor Oferta
Origen de la Oferta
Telfono
Direccin
Zona Homognea
Fsica
Nmero predial
Numero de Orden
Tabla 9
La informacin de ofertas se debe recopilar dentro del periodo de ejecucin del estudio de Zonas
Homogneas y se deben adjuntar Imgenes del predio en referencia, las cuales provienen del
proceso reconocimiento predial.
Informacin compraventas
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Imagen
Documento
Imagen Predio
Valor Total
rea
Valor Total
Valor
Unitario
Puntaje
rea
Valor Unitario
Terreno
Construcciones
Tipo
Descripcin
Valor Compraventa
Fecha de transaccin
*Origen de la
Compraventa
Direccin
Nmero predial
Numero de Orden
Tabla 10
METODOLOGA
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Versin
Imagen
Documento
Valor Total
Valor
Unitario
rea
Valor Total
rea
Terreno
Imagen
Predio
Construcciones
Tipo
ndice de ajuste
valor comercial
Descripcin predio
Valor Avalo
Fecha avalo
Entidad Crediticia
Direccin
Zona Homognea
Fsica
Nmero predial
Numero de Orden
Tabla 11
Valor Total
Valor
Unitario
rea
Valor Total
Valor
Unitario
rea
Puntaje
Terreno
Imagen predio
Construcciones
Tipo
Valor Actualizado
a la fecha
ndice de ajuste
valor comercial
Descripcin predio
Valor Avalo
catastral Vigente al
momento del
avalo comercial
Valor Avalo
comercial
Fecha avalo
Direccin Predio
Zona Homognea
Fsica
Nmero predial
Numero de Orden
Tabla 12
F12100-01/09.V6
COPIA NO CONTROLADA
Valor Total
Valor
Unitario
rea
Valor Total
Valor
Unitario
Puntaje
rea
Terreno
Imagen predio
Construcciones
Tipo
Valor Actualizado
a la fecha
ndice de ajuste
valor comercial
Descripcin predio
Valor Avalo
catastral Vigente al
momento del avalo
comercial
Valor Avalo
comercial
Fecha avalo
Origen avalo
Direccin Predio
Zona Homognea
Fsica
Nmero predial
Numero de Orden
Tabla 13
METODOLOGA
Pg.
52 de 63
Cd.
M50100-02/10
Fecha
Dic. de 2010
Versin
Informacin arrendamientos
Imagen documento
Valor Total
Valor
Unitario
rea
Valor Total
Valor
Unitario
Puntaje
Tipo
rea
Terreno
Imagen Predio
Construcciones
Tasa de
capitalizacin
Descripcin predio
Avalo catastral
Vigente
Canon
arrendamiento
Fuente de la
Informacin
Direccin
predio
Zona Homognea
Fsica
Nmero predial
Numero de Orden
Tabla 14
Puntos
Valores
Terreno
Construccin
PUNTAJE
FECHA
NOMBRE:
DATOS ENCUESTADO
PROFESION U
TELEFONO:
OFICIO:
Total Predio
OBSERVACIONES
VALOR m2
FIRMA FUNCIONARIO
FIRMA:
Esta informacin deber ser registrada en el formato vigente de Investigacin directa de valores de
terreno y construccin.
-
COPIA NO CONTROLADA
Imagen anexo
Valor actualizado
a la fecha
ndice de ajuste
valor comercial
Valor unitario
catastral Vigente al
momento del avaluo
comercial
Fecha avalo
Valor Total
Valor
Unitario
rea
Tipo
Cdigo de uso
Nmero predial
Numero de Orden
Tabla 16
F12100-01/09.V6
METODOLOGA
Pg.
53 de 63
Cd.
M50100-02/10
Fecha
Dic. de 2010
Versin
Numero de
Orden
Fecha:
Valores
Numero
Predial
Construccin
Cdigo de uso
NOMBRE:
tipo
Total
Area
DATOS ENCUESTADO
PROFESION U
TELEFONO:
OFICIO:
OBSERVACIONES
valor m2
FIRMA:
FIRMA FUNCIONARIO
Nota; Las Zona Fsica a que hace referencia en los cuadros anteriores corresponde a la zona objeto
de estudio.
Una vez depurada la informacin tanto directa como indirecta se procede a su procesamiento con
base en las frmulas de la Tabla 18.
Tabla 18.
Frmulas estadsticas
Formulacin
Xi
X=-------n
(Xi-X)
S= ----------n
CV
S
100
nX
Li = X - K * S
Ls = X + K * S
Observaciones
n: Nmero de datos
Clculo de la Constante K
t
K
Vn
en donde,
t: es el valor ledo en la tabla de
distribucin t para n - 1 grados de
libertad y probabilidad (1-alfa)
igual al 95%. Ver tabla de valores
de K.
n: Nmero de datos
F12100-01/09.V6
COPIA NO CONTROLADA
Valor a calcular
METODOLOGA
Pg.
54 de 63
Cd.
M50100-02/10
Fecha
Dic. de 2010
Versin
FORMULA
VA
VV
F12100-01/09.V6
COPIA NO CONTROLADA
Tabla 19
METODOLOGA
Pg.
55 de 63
Cd.
M50100-02/10
Fecha
Dic. de 2010
Versin
Para el caso de las construcciones se debe hallar el precio por metro cuadrado de los diferentes
tipos identificados.
Una vez reconocidos y calificados los predios de la muestra se inicia la investigacin econmica
tratando de hallar el valor comercial de dichos predios en forma global y los elementos de terreno y
construccin desagregados y por metro cuadrado.
Investigados los precios por metro cuadrado de construccin, se procede a estimar el mejor modelo
de regresin ya sea: - Lineal, - Exponencial, -Logartmica, -Potencial, agrupando las construcciones
de acuerdo con su destino econmico: Residencial-unifamiliar, comercial-locales, oficinas, industrial
y otros que sean necesarios.
La tcnica que se utilizar para construir y evaluar los modelos que describen la relacin entre
variables y para formular las inferencias basadas en dichos modelos se conoce como tcnicas de
regresin.
En general, el anlisis de regresin simple permite estudiar o describir la influencia o relacin entre
dos variables, una llamada independiente o predictora y otra llamada dependiente, en lo sucesivo
denotaremos por X a la variable independiente (puntos) y por Y a la dependiente ($ precio).
Para la construccin de la regresin simple se debe utilizar como mnimo un total de
observaciones, que generalicen el puntaje del universo de construcciones de dicho tipo. Para
modelos de construccin tipo vivienda, comercio; las observaciones deben garantizar
representacin de todos los puntajes existentes en la zona de estudio y la cobertura en todos
estratos socioeconmicos.
15
los
la
los
Para determinar cul es el mtodo de regresin simple que ms se ajusta a una serie de
observaciones (precio y puntajes) consideramos el coeficiente de determinacin R que se usa como
una medida que muestra la bondad del ajuste de los datos a la recta o curva, ya que a mayor R es
menor el error.
El valor del coeficiente de determinacin vara entre cero y uno (0 <= R <= 1 ) en consecuencia un
R cercano a la unidad indica que existe un ajuste perfecto y si tiende a cero indica que las variables
estn incorrelacionadas o no existe asociacin entre ellas, por tanto se utilizar aquel modelo de
regresin simple que presente el coeficiente de determinacin ms prximo a la unidad.
Modelos de regresin
El coeficiente de correlacin y R y R se encuentran formulados en la hoja de clculo del formato
vigente de Clculo de regresin.
Tabla 20
N
N X f(Xi) - ( Xi )
( f(Xi) )
R= ------------------------------------------------------------------N
( N X1
i =1
Coeficiente de determinacin
( X ) ) (N f(X)
i =1
i =1
- ( f(X) )
i =1
Una vez adoptado el modelo de regresin se obtiene las tablas de construccin para cada uno
de los tipos seleccionados.
Se espera que el promedio de las construcciones de la zona determinada este dentro del rango
del tipo, las edificaciones que se alejen del rango y/o tipo se trataran como atpicos, en cuyo
caso si no es posible liquidar su avalo con los valores definidos por tablas de construccin, es
PLANEACIN DESARROLLO ORGANIZACIONAL
F12100-01/09.V6
COPIA NO CONTROLADA
coeficiente de correlacin
METODOLOGA
Pg.
56 de 63
Cd.
M50100-02/10
Fecha
Dic. de 2010
Versin
necesario efectuar un avalo puntual para los casos como: Estadios, Plazas de Toro, pistas de
aterrizaje, entre otros. Para los Centros comerciales se debe crear una tabla de construccin
especial si es posible su estimacin por regresin con todos los cdigos de uso existentes
dentro de esa rea.
5. Liquidacin de los avalos de prueba
Obtenidos los valores unitarios para terrenos y construcciones se deben realizar las pruebas de avalos
comerciales dentro de cada zona homognea geoeconmica para su validacin, al igual que para cada uno
de los tipos de construccin, con un cubrimiento mnimo del 50% de predios objeto del estudio, dentro de los
cuales se pueden incluir los predios fijados como puntos de investigacin. Si se encuentran inconsistencias
se debe realizar una nueva investigacin econmica y las modificaciones a que haya lugar.
Como resultado de lo actuado se deben dejar los registros correspondientes (Registros 1 y 2).
6. Determinacin de valores unitarios comerciales para terreno y construccin
Una vez verificados los avalos de prueba, se determinan los valores unitarios comerciales para terreno
y construccin definiendo las correspondientes tablas, que servirn como insumo para el plano de zonas
homogneas geoeconmicas definitivas.
7. Elaboracin del plano de zonas homogneas geoeconmicas
Determinados los valores unitarios para terrenos, sobre el plano de las zonas homogneas
geoeconmicas preliminares se ajusta y define el diseo, generando el plano definitivo de zonas
homogneas geoeconmicas, sobre lo cual se recalca que estas son aquellos espacios que poseen
igualdad en sus caractersticas fsicas y de precios.
A cada zona geoeconmica resultante se le asigna un cdigo en nmeros arbigos de dos dgitos en orden
ascendente desde 01 hasta 99 de manera consecutiva sin saltos de numeracin. La zona homognea
geoeconmica 01 ser la de mayor valor y as sucesivamente.
Las zonas homogneas geoeconmica deben delimitarse y capturarse digitalmente a la escala de la
prediacin, para efecto de la liquidacin de los avalos de los terrenos.
El rea de cada zona homognea geoeconmica debe ser definido en el plano y en las memorias.
El plano de zonas homogneas debe contener su correspondiente cuadro leyenda que describa las
caractersticas de cada zona, la cual queda registrada en el formato vigente de Valores zonas
homogneas geoeconmicas.
8. Verificacin del estudio de zonas geoeconmicas
Los profesionales ejecutor y revisor de zonas deben verificar en campo la consistencia de la informacin
obtenida y si es el caso realizar los ajustes necesarios. Deben garantizar que el diseo de zonas
homogneas geoeconmicas se ajuste al plano de conjunto, carta catastral y plano catastral digital
actualizado.
El informe debe contener:
-
F12100-01/09.V6
COPIA NO CONTROLADA
Concluido el estudio por parte del funcionario asignado, la Direccin Territorial, siguiendo las
instrucciones de la Subdireccin de Catastro, asignar al profesional responsable para su verificacin
quien presentar informe a consideracin del Director Territorial, con copia a la Subdireccin de
Catastro, como insumo o informacin para el comit de avalos, en el formato vigente de Informe de
verificacin del estudio de zonas homogneas fsicas y geoeconmicas y determinacin de valores
unitarios de construccin.
METODOLOGA
Pg.
57 de 63
Cd.
M50100-02/10
Fecha
Dic. de 2010
Versin
Limites intermunicipales
Cartografa utilizada
Diseo de los estudios de zonas fsicas y planos de variables
Proceso del estudio econmico, numero de puntos de investigacin , encuestas, soportes y avalos
obtenidos en el mercado inmobiliario y avalos administrativos del IGAC
Estudio estadstico del mercado inmobiliario para determinar valores de terreno y construcciones
Modelo de regresin adoptado para calculo de las ecuaciones
Relacin de los valores de terreno y construcciones resultantes en el estudio
Resumen general de las novedades que muestra este estudio respecto al vigente..
Avalos de prueba
Material fotogrfico de las zonas fsicas y tipos de construcciones caractersticos del municipio.
El instructivo de diligenciamiento.
La relacin de los documentos que deben presentarse al Comit para su verificacin, los cuales
deben estar en su totalidad y son obligatorios para el inicio del comit.
El reporte general del tamao de la muestra de los puntos de investigacin, el cual debe quedar
registrado en el formato vigente.
El protocolo de validacin como tal, para el cual se ha establecido un formato y en el que se muestra
el orden para la validacin de los estudios, de acuerdo a las actividades realizadas segn la
metodologa para la elaboracin de los estudios.
Director Territorial
Profesional con funciones de Jefe de Formacin y Actualizacin Catastral
Profesional con funciones de Jefe de Conservacin
Profesional con funciones de Investigador de Mercado
Profesional con funciones de Abogado
Representante de la Oficina Delegada
Dentro del comit podrn participar funcionarios asignados por la Subdireccin de Catastro y el profesional a
contrato que ejerza funciones de control de calidad de los avalos especiales administrativos. Es importante
precisar que los funcionarios asignados por la Subdireccin de Catastro para participar en la reunin del
comit de avalos, lo harn con funciones de asesora tcnica con voz pero sin voto, por lo cual, las
decisiones que se tomen sern de responsabilidad de la Direccin Territorial.
F12100-01/09.V6
COPIA NO CONTROLADA
En el desarrollo del comit, los funcionarios ejecutor y revisor harn la presentacin en detalle del estudio
realizado y los resultados obtenidos, ante los miembros del mismo que son:
METODOLOGA
Pg.
58 de 63
Cd.
M50100-02/10
Fecha
Dic. de 2010
Versin
Para efectos de la participacin de la Subdireccin de Catastro en los comits, la Direccin Territorial debe
remitir a la Subdireccin de Catastro copia del informe elaborado por el funcionario que verific el estudio.
Validacin del estudio
El comit se desarrollara teniendo en cuenta los siguientes pasos:
1. Presentacin de las zonas homogneas fsicas geoeconmicas
Con base en el informe presentado por el funcionario asignado para la revisin del estudio de zonas,
el ejecutor del estudio presentar al comit el resultado del mismo en sus aspectos fsicos y
geoeconmicos, sobre lo cual, los miembros del comit podrn solicitar las aclaraciones del caso y
requerir ajustes debidamente fundamentados. En lo relacionado con el aspecto econmico se har
en referencia a valores comerciales.
2. Ajustes al estudio
De acuerdo a la magnitud de los ajustes sugeridos por el comit, estos se efectuarn de manera
inmediata y en caso necesario se citar nuevamente a comit en donde se verificar su
cumplimiento y aceptacin de ajustes para dar continuacin con el desarrollo del mismo.
3. Propuesta de valores unitarios para terreno y construccin
Concluida la presentacin el profesional ejecutor del estudio, propondr ante el comit los valores
unitarios para terreno y construccin a adoptar catastralmente, planteando diferentes escenarios, en
virtud del anlisis sobre las variaciones que experimenten comparativamente contra los valores
catastrales vigentes al momento del estudio, los cuales servirn para efecto de la liquidacin de los
avalos catastrales por predio.
4. Aceptacin del estudio por parte del comit
Los integrantes del comit previo anlisis de la presentacin, tomar la decisin sobre el porcentaje
a adoptar catastralmente respecto de los valores comerciales investigados y aprobados, con lo cual,
se conformarn las correspondientes tablas de valores unitarios para terrenos y construcciones.
El porcentaje de adopcin de los valores catastrales debe ser el mismo para el terreno y para la
construccin por zonas del municipio.
Las Direcciones Territoriales deben ceirse estrictamente a los parmetros definidos por la
Subdireccin de Catastro y/o la Direccin General para la adopcin de los valores catastrales.
5. Elaboracin acta del comit
De lo actuado al respecto deber quedar registro en actas debidamente firmadas por cada uno de
los participantes, la cual, har parte integral del expediente a remitir a la subdireccin de catastro
para la obtencin del concepto favorable requerido previamente para la aprobacin del estudio de
zonas homogneas geoeconmicas y determinacin de los valores unitarios por tipo de
construccin.
El acta debe contener los temas descritos en el protocolo de validacin del estudio de zonas
geoeconmicas, adems de la siguiente informacin:
-
COPIA NO CONTROLADA
F12100-01/09.V6
METODOLOGA
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Cd.
M50100-02/10
Fecha
Dic. de 2010
Versin
Posteriormente se debe traspasar las lneas de las zonas homogneas fsicas y geoeconmicas a las cartas
catastrales urbanas y rurales. Para evitar errores en la asignacin de las zonas a cada predio el plano debe
estar capturado digitalmente con la misma base de la cartografa catastral que se trabajo en el
reconocimiento predial. Se realiza una revisin y anlisis del cruce definitivo de zonas vs predios, para
proceder a afinar el trazado de las zonas que garantice la exactitud de la aplicacin., para ello se debe
utilizar el programa diseado para el cargue automtico de las zonas a los predios.
Para los casos de los predios partidos por permetro urbano, el estudio debe contemplar las zonas
homogneas fsicas y geoeconmicas de transicin que garanticen su liquidacin.
PLANEACIN DESARROLLO ORGANIZACIONAL
F12100-01/09.V6
COPIA NO CONTROLADA
Los planos deben contener adems del diseo y trazado de las zonas, la leyenda explicativa con la
descripcin de las zonas que contiene, segn los modelos definidos anteriormente.
METODOLOGA
Pg.
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Cd.
M50100-02/10
Fecha
Dic. de 2010
Versin
COPIA NO CONTROLADA
F12100-01/09.V6
METODOLOGA
Pg.
61 de 63
Cd.
M50100-02/10
Fecha
Dic. de 2010
Versin
INDICE
1. Monografa
2.
ZONA
URBANA
X
X
ZONA
RURAL
X
X
Observaciones
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
COPIA NO CONTROLADA
DOCUMENTACION DE LA MEMORIA
F12100-01/09.V6
METODOLOGA
Pg.
62 de 63
Cd.
M50100-02/10
Fecha
Dic. de 2010
Versin
DOCUMENTACION DE LA MEMORIA
15. Cuadro ordenamiento de datos. Resumen de predios
e informantes
16. Cuadro de Estimacin del precio unitario segn
investigacin directa e indirecta a valores
comerciales
17. Cuadro del Estudio estadstico del mercado
inmobiliario a valores comerciales.
18. Calculo de las zona homogneas geoeconomicas
19. Cuadro de la descripcin de las zonas homogneas
fsicas y geoeconomicas
20. Calculo del valor por metro cuadrado, segn tipo de
construccin, puntajes y precios investigados,
ecuaciones y tablas obtenidas.
21. Anlisis estadstico: Crecimientos, decrecimientos,
segn muestra del 10% del total de predios. Cuadros
avalos de prueba.
22. Planos de Zonas homogneas geoeconomicas
23. Planos de Zonas homogneas fsicas
24. Plano norma de uso del suelo
25. Planos de Uso actual del suelo
26. Planos de Tipificacin de la construccin
27. Planos de las variables servicios, vas y topografa
28. Planos de reas homogneas de tierra
29. Plano de Influencia de Vias y disponibilidad de aguas
30. Otros planos que se deban archivar con el estudio
original: mercado inmobiliario, etc.
31. Copia del contrato de prestacin de servicios
catastrales
32. Copia del contrato de revisin y/o elaboracin de
nomenclatura
33. Informe de revisin
ZONA
URBANA
X
ZONA
RURAL
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Para las capitales y ciudades
intermedias
X
X
X
X
X
Observaciones
Para la zona rural la escala predominante de todo el pas es de 1:25.000, en algunos municipios se
presentar en escalas 1:50.000 1:100.000, dependiendo del rea de estudio. En caso necesario debido al
detalle e importancia del estudio, se presentarn zonas a escalas ms detalladas
El rea de estudio debe corresponder a la jurisdiccin del municipio segn el lmite municipal oficial,
debidamente demarcado en los planos.
Se debe entregar el resultado del estudio de zonas homogneas fsicas y geoeconmicas y determinacin
de los valores unitarios por tipo de construccin as como la documentacin soporte al rea de Conservacin
de la Direccin Territorial.
A la Subdireccin de Catastro, deber enviarse copia de la memoria en medio digital y los planos en formato
anlogo.
PLANEACIN DESARROLLO ORGANIZACIONAL
F12100-01/09.V6
COPIA NO CONTROLADA
Los planos rurales deben contener la delimitacin correspondiente a sector, vereda, limite municipal y
permetro urbano. La ejecucin y presentacin deber efectuarse en la cartografa bsica del IGAC.
METODOLOGA
Pg.
63 de 63
Cd.
M50100-02/10
Fecha
Dic. de 2010
Versin
7. ANEXOS
Anexo 1.
Anexo 2.
Formatos:
Una vez diligenciados estos formatos, el original har parte de la memoria tcnica y su tiempo de retencin y
disposicin final ser el definido en las Tablas de Retencin Documental.
COPIA NO CONTROLADA
APROB
SUBDIRECCIN DE CATASTRO
Gladys Pinzn Daza
OFICIALIZ
OFICINA ASESORA DE PLANEACIN
Dora Ins Rey Martnez
F12100-01/09.V6
ANEXO 1
EJEMPLO DE RESOLUCIN DE APROBACIN DEL ESTUDIO DE ZONAS
HOMOGNEAS FSICAS Y GEOECONMICAS Y VALOR UNITARIO POR
TIPO DE CONSTRUCCIN
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1 de 5
Fecha
Dic. de 2010
Versin
COPIA NO CONTROLADA
F12100-01/09.V6
ANEXO 1
EJEMPLO DE RESOLUCIN DE APROBACIN DEL ESTUDIO DE ZONAS
HOMOGNEAS FSICAS Y GEOECONMICAS Y VALOR UNITARIO POR
TIPO DE CONSTRUCCIN
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2 de 5
Fecha
Dic. de 2010
Versin
COPIA NO CONTROLADA
F12100-01/09.V6
ANEXO 1
EJEMPLO DE RESOLUCIN DE APROBACIN DEL ESTUDIO DE ZONAS
HOMOGNEAS FSICAS Y GEOECONMICAS Y VALOR UNITARIO POR
TIPO DE CONSTRUCCIN
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3 de 5
Fecha
Dic. de 2010
Versin
COPIA NO CONTROLADA
F12100-01/09.V6
ANEXO 1
EJEMPLO DE RESOLUCIN DE APROBACIN DEL ESTUDIO DE ZONAS
HOMOGNEAS FSICAS Y GEOECONMICAS Y VALOR UNITARIO POR
TIPO DE CONSTRUCCIN
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4 de 5
Fecha
Dic. de 2010
Versin
COPIA NO CONTROLADA
F12100-01/09.V6
ANEXO 1
EJEMPLO DE RESOLUCIN DE APROBACIN DEL ESTUDIO DE ZONAS
HOMOGNEAS FSICAS Y GEOECONMICAS Y VALOR UNITARIO POR
TIPO DE CONSTRUCCIN
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5 de 5
Fecha
Dic. de 2010
Versin
COPIA NO CONTROLADA
F12100-01/09.V6
ANEXO 2
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1 de 5
Fecha
Dic. de 2010
Versin
Descripcin
07
mayor de 7 hasta 14
mayor de 14
Plano entre
Inclinado
Empinado
CUERPOS DE AGUA
Anegadizas
CONVENCIONES
AMARILLO
VERDE
CAF
CONVENCIONES
AZUL
OSCURO
AZUL
CLARO
Inundables
255
255
b. VIAS:
Descripcin
CONVENCIONES
ROJO
AMARILLO
255
255
51
GRIS
204
204
204
VERDE
102
255
102
c. SERVICIOS:
Descripcin **
CONVENCI
ONES
VERDE
102
255
102
GRIS
204
204
204
AMARI
LLO
ROJO
255
255
51
255
F12100-01/09.V6
COPIA NO CONTROLADA
Cdigo
ANEXO 2
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2 de 5
Fecha
Dic. de 2010
Versin
Descripcin**
CONVENCIONES
Residencial
Comercial
Industrial
Institucional
Lotes
AZUL
ROJO
GRIS
AMARILLO
VERDE
Incluir los dems que se encuentren segn las caractersticas del municipio definidas en la
reglamentacin del uso del suelo vigente.
f.
RESIDENCIAL
Tipo
Descripcin
Rango
Puntos
Bajo - bajo
0 - 10
0 10
2
3
Bajo
Medio - bajo
11 - 28
29 - 46
11 - 28
29 - 46
4
5
Medio
Medio - alto
47 - 64
65 - 82
47 - 64
65 - 82
Alto
83 - 100
83 - 100
CONVENCIONES
AZUL
claroclaro
AZUL claro
AZUL Medio claro
AZUL Medio
AZUL Medio oscuro
AZUL oscuro
190
210
255
115
0
178
112
255
255
0
0
92
77
230
168
38
115
COMERCIAL
CONVENCIONES
BARRIAL
SECTORIAL
ESPECIALIZADO
ROJO
CLARO
ROJO
MEDIO
ROJO
OSCURO
168
COPIA NO CONTROLADA
Descripcin
F12100-01/09.V6
ANEXO 2
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3 de 5
Fecha
Dic. de 2010
Versin
INDUSTRIAL
Descripcin
CONVENCIONES
- Industria Liviana
GRIS
CLARO
GRIS
MEDIO
GRIS
OSCURO
- Industria Mediana
- Industria Pesada
130
130
52
52
52
Uso**
01 - 09
Comercial BARRIAL
01 - 09
Comercial SECTORIAL
01 - 09
Comercial
ESPECIALIZADO
10 - 19
Residencial 1
20 - 29
CONVENCIONES
ROJO
CLARO
ROJO
MEDIO
ROJO
OSCURO
AZUL claroclaro
255
127
127
255
168
190
210
255
Residencial 2
AZUL claro
115
178
255
30 - 39
Residencial 3
112
255
40 - 49
Residencial 4
92
230
50 - 59
Residencial 5
77
168
60 - 69
Residencial 6
AZUL Medio
oscuro
AZUL oscuro
38
115
70 - 79
Industria LIVIANA
GRIS CLARO
178
178
178
70 - 79
Industria MEDIANA
GRIS MEDIO
130
130
130
70 - 79
Industria PESADA
52
52
52
80 89
Institucional
GRIS
OSCURO
AMARILLO
255
255
51
90 - 99
Lotes
VERDE
102
255
102
COPIA NO CONTROLADA
Cdigo**
F12100-01/09.V6
ANEXO 2
Pgina
4 de 5
Fecha
Dic. de 2010
Versin
Descripcin
Smbolo
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
17
Clido desrtico
Clido muy seco
Clido seco
Clido hmedo
Clido muy hmedo
Medio muy seco
Medio seco
Medio hmedo
Medio pluvial
Fro seco
Fro hmedo
Fro muy hmedo
Fro pluvial
Muy fro hmedo
Muy fro pluvial
Extremadamente fro
Nival
CD
CM
CS
CH
CU
MM
MS
MH
MP
FS
FH
FU
FP
mFH
mFP
EFP
N
Esta clasificacin debe coincidir con el estudio de reas homogneas de tierras realizado para
el municipio por la Subdireccin de Agrologa.
a. MA DE USO ACTUAL DEL SUELO
b. USO ACTUAL DEL SUELO
Descripcin **
1
2
Edificios
Otras construcciones
Parques,
jardines
y
huertos
Cultivos
de
carcter
permanente
Tierras de labor irrigadas
Tierras de labor no
irrigadas
Tierras con maleza
Tierras improductivas
Pastos naturales
Pastos artificiales
Pastos
naturales
mejorados
Bosques
Selvas vrgenes
Cuerpos de agua
Condiciones especiales
Mixto
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
CONVENCIONES
ROJO
ROSADO
VERDE
CLARO
VERDE
OSCURO
CAF
CAF
CLARO
MORADO
GRIS
0
127
255
0
127
115
65
133
173
84
105
0
13
197
130
128
0
158
0
130
255
115
166
255
130
166
76
0
54
168
0
255
255
92
112
0
0
85
69
0
255
197
0
F12100-01/09.V6
COPIA NO CONTROLADA
Cdigo
ANEXO 2
Pgina
5 de 5
Fecha
Dic. de 2010
Versin
Descripcin
Vas buenas
Vas regulares
Vas malas
Sin vas
Tipo va
1
2
3
4
5
6
7
8
9
56
0
197
168
168
0
0
132
255
DEPARTAMENTO
CDIGO:
AGUAS SUPERFICIALES
PERMANENTES
Descripcin
Zonas con aguas abundantes
Zonas con aguas suficientes
Zonas con aguas escasas
MUNICIPIO:
CDIGO:
TIPO DE AVALO:
Convencin
VALORES RGB
PALETA DE COLORES
ARCGIS
R
115
0
0
178
92
38
255
230
115
COPIA NO CONTROLADA
Equivalencia clasificacin
cartografa bsica
F12100-01/09.V6