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ESTUDIODEVIABILIDADVIVIENDAUNIFAMILIAR
DEHUELLAPEQUEA:UNAEXPERIENCIAEN
INVESTIGACININTERDISCIPLINARIA
VIABILITYOFHIGHDENSITYSOLUTIONSBASEDON
INDIVIDUALHOUSINGUNITS:ANINTERDISCIPLINARY
RESEARCHEXPERIENCE

M.Sc.DanielMorganBall
Catedrtico,EscueladeArquitectura,UniversidaddeCostaRica
djmbcr@hotmail.com

Abstract:
Thispaperinvestigatesthesocial,financial,technicalandculturalviabilityofanewtypeof
social housing project which achieves high density while at the same time providing the
opportunity for some degree of independence provided by the individual home a very
importantaspectinCostaRicanculture.Thestudyexplainstheimportanceoftheconceptin
the context of Costa Rican housing problems and strategies and proposes criteria for its
application.Aculturalviabilitystudydemonstratesthatthistypeofsolutionispreferablefor
potentialresidentsoflowincomehousingprojectswhencomparedtohighdensityprojects
nowbeingintroducedbygovernmenthousinginstitutions.Thestudyalsoindicatesthatthe
urbanizationandconstructioncostofthisnewtypeofsolutionislessthanthatofthehigh
densitysolutionsnowbeingimplemented.
KeyWords:socialhousing,Interdisciplinarity,highdensityhousing,projectviability.

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Resum
Aquesttreballinvestigalaviabilitatsocial,financera,tcnicaiculturald'unnoutipusdeprojecte
d'habitatgesocialquelograaltadensitat,mentrequealmateixtempsdonal'oportunitatduncert
graud'independnciaqueveproporcionadaperlatipologiadecasaindividualunaspectemolt
importantenlaculturadeCostaRica.L'estudiexplicalaimportnciadelconcepteenelcontext
dels problemes i estratgies de l'habitatge de Costa Rica, i proposa els criteris per a la seva
aplicaci.Unestudideviabilitatculturaldemostraqueaquesttipusdesolucispreferiblepera
residents potencials de projectes d'habitatge de baixos ingressos, en comparaci amb projectes
d'alta densitat que estan sent introduts actualment per les institucions encarregades de
l'habitatge.L'estuditambindicaqueelscostosd'urbanitzaciiconstruccid'aquestnoutipusde
solucismenorqueladaquestessolucionsd'altadensitat.
Paraulesclau:habitatgesocial,interdisciplinaritat,habitatgedaltadensitat,viabilitatdeprojecte

Resumen
Este trabajo investiga la viabilidad social, financiera, tcnicay culturalde un nuevo tipo de
proyectodeviviendasocialquealcanzaaltadensidadmientrasquealmismotiempobrinda
laoportunidaddedesarrollodeciertogradodeindependenciaproporcionadoporlavivienda
individual un aspecto muy importante en la cultura costarricense. El estudio explica la
importancia del concepto, en el contexto de la problemtica de vivienda en Costa Rica y
proponecriteriosyestrategiasparasupuestaenprctica.Unestudiodeviabilidadcultural
demuestra que este tipo de solucin es preferible para los residentes potenciales de
proyectos de vivienda de bajos ingresos, en comparacin con proyectos de alta densidad,
queestnsiendointroducidosporlasinstitucionesgubernamentalesenmateriadevivienda.
Elestudiotambinindicaqueelcostodeurbanizacinyconstruccindeestenuevotipode
solucin es menor que el de los proyectos de alta densidad implementados en este
momento.
Palabras clave: vivienda social, interdisciplinariedad, vivienda de alta densidad, viabilidad de
proyectos.

Introduccin
Estedocumentodescribeunainvestigacinrealizadaenelprimersemestrede2013
porun grupode profesoresyestudiantesdela MaestraProfesionaldeVivienday
EquipamientoSocial,delProgramadePostgradoenArquitecturadelaUniversidad
deCostaRica.Participaronenestainvestigacin,ademsdelautor,elarquitectoy
magister en Diseo Urbano Douglas Morales, las arquitectas Cecilia Coronado,
NataliaMorerayMnicaOrdez,lapsiclogaHelgaArroyoyelantroplogoJess
Mndez.
Lainvestigacinsedirigeaevaluarunnuevognerodesolucinparalaviviendade
interssocial,partiendodelasexigenciasdelcontextoactual,queeselresultadode
laimplementacin,desdeelao1986,deunsistemabasadoensubsidiosotorgados
porelEstadoalasfamiliasdebajosingresosparaquepuedanadquirirsolucionesde
vivienda, ya sea en lotes que ya eran de su propiedad o en proyectos urbansticos
construidos por empresas constructoras. Por razones que se explican en otra
investigacin (Morgan: 2001), la puesta en marcha y posterior evolucin de este
sistemaprodujounaseriedeimpactosqueincluyen:
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Altos costos de las soluciones de vivienda. El gradual agotamiento de los

suelosurbanizadosourbanizablesprodujounaumentoenelpreciodeeste
recursocadavezmsescasoyloscostosdeconstruccinhansufridoalzas
desproporcionadasrelativasalainflacinexperimentadaennuestropas.
Expansinirracionaldelamanchaurbana,productodelafaltadeestrategia
de ubicacin de los proyectos y un modelo en que predomina la vivienda
unifamiliarconstruidaenreasperifricasdelaszonasurbanas.
Segregacinsocialexacerbadaporlaconcentracindegrandesproyectosde
viviendadeinterssocialenalgunossectoresespecficosdelaciudad.
Limitaciones en la oportunidades para los residentes de los proyectos de
vivienda, en razn de su ubicacin en zonas donde no existen buenos
servicios institucionales y culturales, ni oportunidades de empleo,
imponiendoaltoscostosdetrasladoparapoderparticiparenlosbeneficios
queofrecelaciudad.
Enlosltimoscincoaos,enalgunamedida,enrespuestaalaescasezdeterrenos
paraproyectosdeurbanizacintradicional,elEstadohaalentadolaconstruccinde
edificiosdeviviendamultifamiliares.Sinembargo,elaltocostodeloscomponentes
estructurales de estos proyectos ha elevado an ms el costo de la solucin de
vivienda. Ms importante, estas soluciones atentan contra los patrones de vida
cotidiana de sus beneficiarios, ya que imponen estilos de vida y relaciones con los
vecinosajenosasuexperiencia.
Elpropsitodeestainvestigacinesdeterminarlaviabilidadurbanstica,econmica,
cultural y tcnica de un nuevo gnero de solucin que produce los beneficios
urbansticos de la alta densidad, pero con los costos ms reducidos. A la vez,
mantiene algunas caractersticas de la urbanizacin tradicional. Todas las unidades
deviviendaestnconectadasdirectamentealsuelo,sinusodecorredoresinternos
ni gradas compartidas. El gnero se denomina huella pequea en razn del
reducidotamaodecadalote.Cadasolucindeviviendadedospisosocupasolo
entre25y30metroscuadradosdeterreno,yaqueelreadepatiodecadacasase
reduceaunpequeopatiodeluz.Enestascondiciones,elespaciopblicosevuelve
especialmente importante en la vida cotidiana, por lo que el porcentaje de sitio
dedicadoaespaciosdecirculacinyreasdeencuentroesrelativamentemayorque
enlasurbanizacionestradicionales.Laimportanciadeestasreaspblicashaceque
eldiseodesitiodeestosproyectosseadeparticularrelevancia.
Con el uso de este gnero de solucin, la huella de cada solucin de vivienda es
entre la tercera y cuarta parte de la huella por solucin en las urbanizaciones
tradicionales con lotes mnimos de 120 metros cuadrados. Esta alta densidad hace
factible ubicar estos proyectos en sitios relativamente cntricos dentro del
entramado urbano existente, ya que el costo del terreno se distribuye entre una
mayorcantidaddeunidadesdevivienda.
Laimplementacindeunapolticainstitucionaldeviviendabasadaenestegnero,
sin embargo, genera algunas preguntas, las cuales deben ser contestadas
satisfactoriamenteparalaestrategiaseaviable:

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Culessitiosespecficosofrecenlasmejorescondicionesparaestetipode
proyecto, si entre nuestras intenciones se incluye la de mitigar la
segregacinsocial?
Cules sitios especficos ofrecen las mejores condiciones tcnicas para la
construccindeproyectosderelativamentealtadensidad?
Cules caractersticas de las familias y cules necesidades especficas
necesitantomarseencuentaeneldiseodelosproyectos?
Las soluciones pueden construirse a un costo que permite su adquisicin
porfamiliasdebajosingresosdentrodelsistemavigentedesubsidios?
Culesladensidadsocialmenteviableparaestetipodeproyecto?
Cunto cuesta la infraestructura urbana asociada con este tipo de
proyecto?
Para responder a estas preguntas, el equipo investigador estructur un programa
compuestaporunconjuntodeinvestigacionesrelacionadasconestostemas.

Estructuradelainvestigacin
La investigacin est estructurada alrededor de una serie de preguntas directrices.
Cadapreguntagenerauninformecomoproducto.Laspreguntasgeneratricesylos
informescorrespondientesseilustranenelCuadro1.Parahacerusoeficientedelos
investigadores, en algunos casos se asignaron responsabilidades especficas a sub
grupos del equipo, de acuerdo con su disciplina profesional. Las investigaciones e
informes de carcter ms tcnico fueron realizadas por las profesionales en
arquitectura, mientras que las investigaciones de carcter ms social y cultural
fueronencargadasalosprofesionalesencienciassociales.
Algunasinvestigacionesfueronabordadasporelequipoentero.Elestudiosobrelos
criterios de ubicacin y seleccin de sitios para los proyectos fue realizado por el
grupo entero, con el propsito de incluirla una amplitud de criterios ambientales,
culturales,institucionales,socioeconmicosytcnicos.

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Cuadro1.

En otros casos, productos de investigacin elaborados por un subgrupo sirvieron

como insumos para investigaciones de otro subgrupo. Por ejemplo, el informe de
viabilidad cultural sirvi de base para desarrollar algunos criterios para evaluar
propuestasdediseodeunidadesdevivienda.
En el marco de la investigacin, el diseo de sitio de proyectos, aunque fueron
desarrolladosparasitiosespecficos,notuvieronelpropsitodegenerarproductos
quepudieranserconstruidossinoprobarprototiposconelobjetivodedeterminar
lasdensidadesviablesparaestetipodeproyecto.Desdeestaperspectivaeldiseo
fuemsunaactividadinvestigativaquepropositiva.
Lasmetodologasyresultadosdelosdiferentescomponentesdelainvestigacinse
resumenacontinuacin.

Criteriosdeubicacinyseleccindesitiosespecficos
Con el propsito de ser consecuente con los objetivos globales de esta nueva
estrategiadeviviendadeinterssocial,seidentificaronalgunoscriteriosbsicosque
debensatisfacerlossitiosparaproyectosdeviviendaunifamiliardehuellapequea:
Cercanaalcentrourbanoypromoverestrategiasdeciudadcompacta.
Dentro del entramado urbano existente para aprovechar al mximo la
infraestructuraurbanaeinstitucional.
Existencia de infraestructura adecuada para suministrar servicios a
proyectosdealtadensidad.

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Heterogeneidaddeuso.Estecriterioesimportanteyaquelapromocinde
proyectos de inters social en barrios urbansticamente y socialmente
homogneossuelenproducirresistenciadelosvecinosdeestoslugares.
As se identificaron dos zonas amplias en las cercanas del centro de San Jos,
ilustradasenelCuadro2unaalnorteyotraalsurdelcentrodelaciudad.Unavez
que se identificaron los criterios de evaluacin, estos fueron aplicados a sitios
especficosdentrodecadazonaparaidentificarlugaresparticularmenteaptospara
laconstruccindeproyectosdehuellapequea.

Cuadro2.

Lametodologautilizadaparaevaluarubicacionesfueladeevaluacinmulticriterio
(Ramrez:2012).Estametodologaimplicaeldesarrollodeunamatrizparavalorizar
elestadodediversasvariablesqueconstituyencomponentesdeaspectosrelevantes
para la ubicacin de proyectos del tipo previsto. En este caso, la matriz incluye
componentesrelacionadosconlacapacidaddelterrenoparasuplirlasnecesidades
tcnicas de proyectos de alta densidad (disponibilidad de servicios y capacidad de
soporte tcnico), viabilidad tcnica y financiera (condiciones de zonificacin en el
planregulador,tenenciadelapropiedad,costodelterreno,etc.),disponibilidadde
terrenoyconstructibilidad(reasdeterrenodisponible,factorestopogrficos,etc.),
factores ambientales (impactos previstos del proyecto, disposicin de aguas
servidas, proximidad a zonas de riesgo o proteccin, etc.), y factores sociales
(integracin social, interrelacin con el contexto, accesibilidad a empleo y
oportunidadesculturales,eldficitcualitativoycuantitativoenlazona,etc.).Fueron
escogidas16variablesentotal.

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Unavezestablecidaslasvariables,sedefini,paracadavariable,diferentesestados
posibles, en un rango que va de mejor (el ms favorable para el desarrollo del
proyecto)apeor(elmenosfavorable),dndoleunacalificacinentre0y3paracada
estado. Esto permite una evaluacin cuantitativa basada en la sumatoria de los
estadosdecadavariableparacadasitioevaluado.
Aunqueestecomponentedelainvestigacinsedesarrollconelpropsitoprincipal
de identificar los criterios y variables ms apropiados para el uso del instrumento,
una vez definidos estos criterios, variables y estados, la metodologa fue utilizada
para evaluar sitios alternativos dentro de las dos zonas de estudio e identificar a
aquellos con condiciones ms idneas para el desarrollo de proyectos de huella
pequea.AlgunosdeestossitiosestnilustradosenelCuadro3.Posteriormente,en
otrocomponentedelainvestigacin,sedesarrollarondiseosdesitiosencincode
estossitios.

Cuadro3.

Laparticipacindeprofesionalesendiferentesdisciplinaspermitieldesarrollode
una gama amplia de criterios y variables a tomar en cuenta para la ubicacin de
proyectosdeviviendaunifamiliardehuellapequea.Tambinsecomprobquees
posibleutilizartcnicasdeSistemasGeogrficosdeInformacinparacrearmapasde
muchas de las variables e incluso aprovechar informacin disponible en mapas
digitalesexistentesendiferentesinstituciones.

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Estudiodeviabilidadcultural
La implementacin de esquemas de vivienda de inters social basados en edificios
multifamiliares en Amrica Latina e, incipientemente, en Costa Rica, ha generado
muchas experiencias negativas. Se ha revelado que no es tan fcil que las familias
que provienen de entornos predominados por vivienda individual se adapten a
nuevos patrones de vida social provocados por entornos residenciales que no son
familiaresparaellas.Amenudoestosproyectosprovocanelrechazodelasfamilias
que los habitan y generan problemas sociales. Se anticipaba que las soluciones de
tipo huella pequea, al incorporar muchas de las caractersticas de las
urbanizaciones tradicionales (lotes individuales, conectados directamente a vas de
circulacinenelsuelo,sinnecesidaddegradasocorredorescompartidos)podran
resultar ms compatibles con los estilos de vida de sus eventuales habitantes. El
estudiodeviabilidadculturalsehizo,enprimerainstancia,paradeterminarelnivel
de aceptacin social y cultural que podra tener la vivienda unifamiliar de huella
pequea en comparacin con los proyectos de alta densidad actualmente
implementadoscomoestrategiadeviviendainstitucional.
Sin embargo, el estudio va ms all al tratar de determinar las expectativas y
necesidades de las familias de bajos ingresos que deben tomarse en cuenta en el
diseofsicodelosproyectoseninterssocial.Deestamanera,elestudiotambin
constituye un insumo importante para tomar decisiones de diseo, tanto de las
unidadesdeviviendacomolosconjuntos.Elestudiotambinestilparadeterminar
los tipos de familia para los cuales la vivienda unifamiliar de huella pequea no es
apta.
Elinstrumentoelegidoparagenerarinformacinparaelestudiofueunaencuesta.
En total fueron entrevistadas 102 familias, divididas en cuatro grupos.
Aproximadamente la mitad de los entrevistados son residentes de proyectos de
condominios de alta densidad recientemente construido con financiamiento del
Estadoparafamiliasdebajosingreso.Estapartedelamuestraesimportante,yaque
son familias que han tenido la experiencia de vivir en proyectos de alta densidad.
Fueron entrevistados en sus apartamentos 25 familias del proyecto Los Olivos, un
condominiodeapartamentosenedificiosdecuatropisosubicadoenSanJos,y23
familias residentes de Las Mandarinas, en Desamparados un condominio de entre
dosytrespisosenlaMunicipalidaddeDesamparados.Laotramitaddelamuestra
fue constituida por dos grupos de familias que aspiran participar en proyectos de
vivienda:25familiasresidentesdelasentamientoinformal25deDiciembre,ubicado
enLosCuadrosdeDesamparados,y29familiasmiembrosdeunComitdeVivienda
que aspiran participar en el Programa AhorroBonoCrdito, del Banco Hipotecario
de la Vivienda. Las familias residentes del asentamiento informal fueron
entrevistadas en sus casas, mientras que los miembros del Comit de Vivienda
fueronentrevistadosenunareunindelcomit.Laencuestafueelaboradoporlos
miembros el equipo con formacin en ciencias sociales, pero tanto ellos como las
profesionalesenarquitecturaparticiparonenlasentrevistas.

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Laencuestaestestructuradaparagenerarvariostiposdeinformacin:
Lasituacinactualdeviviendadelosentrevistados.
Lasituacinactualdelbarriodondelosentrevistadosresiden.
Las percepciones y experiencias de las familias con respecto a la vida en
condominio.
Datossobreaspectosrelevantesdelasituacinfamiliardelosentrevistados.
Sus preferencias al comparar proyectos de vivienda unifamiliar de huella
pequeaconproyectosdeviviendamultifamiliardecuatropisos.
La informacin sobre la situacin actual de vivienda y barrio y las percepciones y
experienciasdelasfamiliasconrespectoalavidaencondominiotieneelpropsito
de generar informacin til para el diseo de las unidades de vivienda y los
conjuntosdeviviendaunifamiliardehuellapequea,mientrasquelosdatossobrela
situacinfamiliarfueronutilizadosparadeterminarlaexistenciadefamiliasparalas
cuales el proyecto de huella pequea no sea apto, tomando en cuenta la limitada
capacidaddeestegnerodeviviendaparaalbergarfamiliasgrandes.
Para medir las preferencias de las familias sobre tipos de proyecto, se hizo uso de
imgenes en dibujo de los dos tipos de proyecto, teniendo cuidado de que los
dibujosdeambostiposdeproyectotuvieranelmismogradodedetalleyelmismo
estilodedibujo.Estoeranecesarioenvistadequelasfamiliasnotenanunmarco
de referencia con respecto a los dos tipos de proyectos a comparar. Los dibujos
utilizadoseranvistastridimensionalesdelosconjuntos.Algunosejemplossevenen
el Cuadro 4. Tambin se usaron, en menor grado, planos de los apartamentos y
unidadesdevivienda.

Cuadro4.

Lainformacinobtenidapormediodelasencuestasarrojresultadosinteresantes
con respecto a los gustos y necesidades de las familias, expresadas al identificar
aspectospositivosynegativosselasviviendasybarriosquehabitanactualmente,la
relativaimportanciadedelosdiferentesespacioshabitablesquecomponenlacasa,
la importancia de las reas recreativas en el barrio y las razones de sus buenas y
malasexperienciasypercepcionessobreloscondominios(ArroyoyMndez:2013).
Es interesante observar que, al comprar las respuestas de los diferentes grupos
entrevistados, se obtuvieron, en algunos casos, resultados significativamente
diferentes ya que los residentes de proyectos multifamiliares, debido a sus
experiencias, tenan un marco de referencia ms preciso con respecto a muchos
aspectostratadosenlaentrevista.

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Con respecto a las preferencias expresadas entre vivienda de huella pequea y

vivienda multifamiliar, el 88% de los entrevistados expresaron preferencia para
viviendadehuellapequea.Estapreferenciaerageneralizadaenloscuatrogrupos
entrevistados ms de 80% de los residentes de vivienda multifamiliar tambin
expresaron preferencia para vivienda de huella pequea. Al indagar sobre las
razones para su preferencia, los aspectos ms sealados fueron el de no tener
vecinos arriba o abajo y la percepcin de mayor independencia, pertinencia y
privacidad.

EvaluacinyRediseodelasUnidadesHabitacionales
No era el propsito de este trabajo proponer un diseo para las unidades de
viviendadehuellapequea.Losestudiosdeviabilidadtuvieroncomobaseundiseo
desarrolladoporelArq.DouglasMoralescomouncomponentedeunPlanMaestro
para Guarar (Morgan y otros: 2008). Sin embargo, la informacin obtenida del
Estudio de Viabilidad Cultural permiti una evaluacin rigurosa de este diseo,
basada en criterios tcnicos y culturales, para determinar su idoneidad como
solucin de vivienda. Tambin permiti proponer pequeas modificaciones en el
diseoconelfindemejoraralgunosdelosaspectosevaluados.
La metodologa utilizada para evaluar el diseo, al igual que en el caso de la
evaluacin de ubicaciones para los proyectos, fue evaluacin multicriterio. La
evaluacincontemplquincecriterios,entreellosaspectosdendoletcnico,como
la posibilidad de optimizar y abaratar la construccin con una modulacin que
permite reducir desperdicios, la economa y sostenibilidad en el uso de los
materiales y la posibilidad de construir con un bajo costo; aspectos de carcter
funcional,comolaposibilidaddesatisfacerlasnecesidadesbsicasdevivenciadelas
familias,lacapacidaddeldiseodeadaptarsealasnecesidadesdediferentestipos
de familia, el grado de comodidad fsica y psicolgica ofrecido, la capacidad de
ofrecer confort climtica por medios pasivos, el grado de privacidad posible en los
distintosmbitosdelavivienda,laposibilidaddemodificarselacasaposteriorasu
ocupacin, y hasta aspectos culturales, como la percibida calidad esttica de la
vivienda
Aunque la evaluacin fue realizada por las profesionales en arquitectura, el grupo
entero,incluyendolosprofesionalesencienciasociales,participeneldesarrollode
loscriteriosyvariablesutilizadosenelanlisis.
Eneldesarrollodelaevaluacin,sehizoevidentequeeldesempeodeldiseoen
algunos de los criterios de evaluacin dependa de las caractersticas de cada
familia,incluyendoelnmerodefamiliaresylaexistenciaenlafamiliadepersonas
condiscapacidad.ComosepuedeapreciarenelCuadro5,eldesempeoengeneral
essatisfactoriomientraseltamaodelafamilianosupere4personas.Parapoder
satisfacer las necesidades de familias ms grandes, se requieren modificaciones
extensasalavivienda,comolaconstruccindeuntercerpiso,lacualesviablepero
complejaycostosa.Debidoaquelaunidaddeviviendatienedospisos,lanecesaria
adaptacindelaprimeraplantaparaproveerunreadedormirparaunapersona
discapacitadaatentacontraelbuenfuncionamientodelmbitosocialdelavivienda
ubicadaenesteespacio.Laconclusinesquelaseleccindefamiliasparaestetipo
deviviendadebeprivilegiarfamiliasconmenosmiembros.Alavez,enlosconjuntos
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sedebecontemplarlaconstruccindealgunasunidadesdiseadasespecficamente
parafamiliasconmiembrosdiscapacitados.

Cuadro5

La evaluacin tambin permiti adaptaciones en el diseo original. Aunque las

modificaciones sugeridas son pequeas, tienen el resultado de mejorar
significativamente el desempeo del diseo en algunos criterios, sin resultar en
incrementosapreciablesenelcostodeconstruccin.

EvaluacindeCostosdeConstruccindelaUnidadHabitacional
Un aspecto clave en la viabilidad del nuevo gnero de solucin de vivienda de
inters social es su costo de construccin. Uno de los aspectos negativos de los
proyectosmultifamiliares,apartedesufaltadeadecuacinalospatronesdevidade
sus habitantes, es el alto costo de construccin por unidad. Este alto costo es
producto de la necesidad de introducir componentes estructurales de volumen
adecuadoparasoportaralturasdecuatropisosomsylanecesidaddededicarrea
construida para los sistemas de circulacin horizontal y vertical. Las unidades de
vivienda utilizadas tradicionalmente para vivienda de inters social, tpicamente
construidas en una sola planta con elementos prefabricados, tienen un costo de
construccin considerablemente ms bajo. Se anticipaba que las unidades de
vivienda tipo huella pequea tuvieran un costo no tan alto como las unidades en
edificios multifamiliares. Por su construccin en dos plantas, necesitando un
entrepiso,sinembargo,seesperabaqueelcostodeconstruccindelasviviendasde
huella pequea tuviera un costo ms alto que las viviendas prefabricadas que
dominanelmercadodeinterssocial.

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El costo de construccin es un aspecto medular en la viabilidad del gnero

propuesto, ya que un costo excesivamente alto limitara la posibilidad de su
adquisicin para familias de bajos ingresos, an dentro del sistema de subsidios
implementadopormediodelbonofamiliar.Paraestimarconexactitudelcostode
construccindelaunidadhabitacionaldiseadaparaviviendadehuellapequea,se
realiz una memoria de clculo y presupuesto detallado de cada uno de los
componentes de la vivienda. Como el diseo contempla la construccin de las
unidades de vivienda en conjuntos de entre cuatro y ocho unidades, dispuestas
horizontalmente,yelusodeparedescolindantesgruesascompartidas,lamemoria
declculoyelpresupuestofueronrealizadosparaunconjuntodeochoviviendas.
La memoria de clculo se elabor con un desglose de actividades de construccin
basado en la programacin de una secuencia lgica del proceso constructivo. La
memoriapermiteunclculoexactodelacantidaddelosmateriales,manodeobray
los equipos requeridos en el proceso constructivo de cada actividad. Este proceso
permite una gran transparencia y exactitud en el clculo de los costos de
construccin. Los presupuestos se desarrollaron por actividad constructiva, de
acuerdo con el desglose hecho en la memoria de clculo e incluyen los costos de
materiales, mano de obra, equipos y los costos indirectos de la construccin,
incluyendo el costo de los derechos sociales de los trabajadores, los costos de
administracinysupervisindelasobras,gananciaseimprevistos.
El costo estimado de construccin de las unidades de huella pequea se estima,
segnelpresupuestoelaborado,enaproximadamente7,5millonesdecolones.Este
costo es superior en alrededor de 15% al costo de una unidad de vivienda
prefabricada con una misma rea de construccin, pero considerablemente ms
bajaqueelcostodeunapartamentoenunproyectomultifamiliar.

DiseodeSitioyAnlisisdeDensidadesViables
Una pregunta clave para poder evaluar la viabilidad de la vivienda unifamiliar de
huella pequea como una alternativa de solucin habitacional es: cul es la
densidad habitacional socialmente viable para este gnero? Mientras ms alta la
densidad,mayorserelalcancedelobjetivogeneraldelograrunaciudadcompacta.
Elalcancedeunaaltadensidadtambincontribuyeabajarloscostosfinalesdelas
unidades de vivienda al bajar el costo de terreno de cada unidad. Sin embargo,
debemos tener en cuenta que un exceso de densidad puede crear grados de
hacinamientoquedeterioranlascondicionesdehabitabilidaddeunproyecto.
Alconstituirunanuevaalternativaennuestropas,notenemosexperienciaslocales
que podemos estudiar para determinar con algn grado de certeza el rango de
densidadesquepuedeproporcionarcondicionesapropiadasparaloshabitantesde
los proyectos. Se emple, entonces, el diseo de sitio como metodologa para
determinar esta densidad. El diseo de sitio constituye una propuesta de
distribucin de edificios habitacionales y facilidades comunales dentro de un lote.
Envezderealizardiseosdesitiodirigidosaalcanzarunadeterminadadensidad,el
grupo desarroll cinco diseos de sitio con el propsito de crear esquemas
apropiadamente habitables. Con base en estos diseos, entonces, se calculaba la
densidadalcanzadaencadauno,paradeterminarunrangodedensidadviablepara

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este gnero de proyecto. El diseo de sitio, entonces, se us no para gestionar un

proyecto,sinocomounametodologadeinvestigacin.

Al realizar los diseos de sitio, el grupo se impuso ciertos parmetros bsicos que
incluyeron:
Sendas de circulacin entre filas de viviendas suficientemente anchas para
facilitar su uso por vehculos de emergencia, an cuando estas vas podan
serpredominantementepeatonales.
reas de juego de nios con reas equivalentes a las exigidas en la Ley de
UrbanizacionesyFraccionamientos.Estasreasdebenestarenzonasdonde
puedenservigiladasdesdelasunidadesdevivienda.
reasdetertuliaparalosvecinos.
reasdereunininformalparaadolescentesenubicacionesdondeelruido
generadoporestasreasnoperturbaraalosresientesdentrodesuscasas.
Pequeas reas entre las fachadas de las viviendas que pueden ser
personalizadas por los dueos de las casas. Estas reas deben ser una
profundidadsuficienteparaproveerreasparajardinesoparacolocarsillas,
pero insuficiente para alentar su encerramiento y uso como parte de la
casa.
reas de parqueo suficientes para estacionar una cantidad de vehculos
equivalentes a la cuarta parte del nmero de unidades de vivienda en el
proyecto.
La organizacin del proyecto en subconjuntos organizados alrededor de
reasabiertas.
Con estos parmetros, cada miembro del equipo desarroll un diseo de sitio en
unodeloslotesurbanosseleccionadosenlaprimeraetapadeestainvestigacin.En
elCuadro6sepresentaelplanodeunodeestosdiseosdesitio,yenelCuadro7se
presenta algunas vistas generadas en otra propuesta de diseo. Los cinco sitios
presentaban condiciones diferentes de tamao, contorno y condiciones
topogrficas,todosdeterminantesenelnmerodeunidadesposiblesencadalugar.
El rango de reas de huella por vivienda obtenido fue de entre 64 y 80 metros
cuadrados de terreno por unidad, lo que equivale menos de la tercera parte de la
huella por unidad tpica para proyectos de tradicionales vivienda de inters social
construidos en lotes del tamao mnimo exigido por la Ley de Urbanizaciones y
Fraccionamiento. Esta huella resultara en una densidad de entre 500 y 625
habitantesporhectrea.

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Cuadro6.

Cuadro7

AnlisisdelosCostosdelTerrenoyInfraestructura
Loscostosdelterrenodecadaproyectofueronestimadosconbaseenlospreciosen
elmercadocalculadosporlaMunicipalidaddeSanJos,loscualesserealizanpara
fijarlosimpuestosterritoriales.Elcostodeterrenopormetrocuadrado,entonces,
vara segn su ubicacin especfica, y el costo del terreno por unidad de vivienda
dependedecostopormetrocuadradoyladensidadalcanzadaencadaproyecto.En
el caso de los proyectos basados en los diseos de sitio, el costo del terreno por
unidaddeviviendaseestimentreaproximadamente3,8y5,9millonesdecolones
por casa, dependiendo del proyecto. El costo promedio del terreno por unidad de
viviendafuealrededorde5millonesdecolones.Estecostoesaltoencomparacin
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conelcostodelterrenoparacadaloteenproyectosdeviviendaenlaperiferiadela
ciudad, pero se compensa por el menor costo el suministro de infraestructura
urbana en proyectos de huella pequea, los cuales aprovechan, en alto grado,
elementosdeinfraestructuraexistentesenlascallesquecolindanconlosproyectos.
Los costos de infraestructura para cada proyecto fueron estimados con base en
esquemasdediseodelasredesdeservicio,consusrespectivoscomponentes,los
movimientosdetierraylapavimentacinsegneldiseodesitiodecadaproyecto.
Esto permiti una cuantificacin de los metros lineales de tubera o cableado, el
nmerodecajasypozosderegistro,previstasyotroselementos,losmetroscbicos
de movimiento de tierra y los metros cuadrados de aceras y otras reas
pavimentadas,lasreasdezacate,etc.Deacuerdoconestacuantificacinseutiliz
unatablabasadaenunaestimacindecostoscobradosporempresasconstructoras
por unidad lineal, unidad por rea o volumen y unidad por elemento para los
diferentes elementos. Otra vez, los costos de infraestructura por proyecto y por
unidaddeviviendavarandeacuerdoconlascondicionestopogrficasyladistancia
a las redes existentes en cada sitio, as como las caractersticas de cada diseo de
sitio.Elcostomsbajoestimadofuede465.000colonesporunidadhabitacionaly
elmsalto535.000colonesporunidadhabitacional.
EnlatabladelCuadro8sepresentaunresumendeltotaldecostosporunidadde
vivienda,segnelproyecto.Seobservaunrangoquevaentre11,5y14millonesde
colonesporunidad.DeacuerdoconlatabladesubsidiosdelBANHVI,familiascon
ingresosentreunoydosveceselsalariomnimocalificaranparaviviendasconeste
costo,pagandomensualidadesdeentre60.000y80.000.

Cuadro8.

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Conclusionesgeneralessobrelaviabilidaddeproyectosdeviviendaunifamiliarde
huellapequea
El gnero propuesto unifamiliar de huella pequea goza de mayor
aceptacin cultural como solucin de vivienda en comparacin con los
proyectos de edificios multifamiliares de cuatro pisos, actualmente
promovidos por las instituciones del Estado. Esta preferencia es producida
por las caractersticas de los proyectos de huella pequeas, que son ms
familiares y percibidas como ms congruentes con los patrones de vida
cotidianadelosprospectivosresidentesyporelrechazodenuevostiposde
relacinentrevecinosimpuestosporlosedificiosmultifamiliares.
La vivienda unifamiliar de huella pequea puede resultar apropiada como
solucinparafamiliasdehastacuatromiembros.Familiasconmsdecuatro
miembros pueden adaptarse a las condiciones de estas viviendas pero las
condicionesnosernidealesparaellas.Estosugierequelaimplementacin
deestaestrategiadebeincluircriteriosdeseleccindefamiliasbeneficiarias
queprivilegianlasfamiliasmspequeas.
Debido a la menor edad de sus jefes de familia, mayor ingresos y menor
tamaodefamiliaobservadoenelgrupodeentrevistadosquedeseanoptar
por participar en proyectos AhorroBonoCrdito, este gnero de proyecto
esespecialmenteadecuadoparaesasfamilias.
Con proyectos de vivienda unifamiliar de huella pequea se puede lograr
densidades de entre 500 y 600 habitantes por hectrea, ofreciendo
amenidadesagradablesdeespaciopblico.Sinembargo,laconstruccinde
estos proyectos debe acompaarse de una estrategia municipal para la
provisin de reas externas pero cercanos a los proyectos para recreacin
msactiva.
Sepuedeconstruirproyectosquetienenuncostoporsolucinmsbajoque
apartamentosenedificiosmultifamiliaresdecuatropisos,yelcostofinalde
lassolucionespermitelaparticipacindelamayoradelasfamiliasdebajos
ingresoselegiblesparaelsubsidioestatal.

Conclusiones generales con respecto a la experiencia de trabajo de investigacin

interdisciplinaria
La tcnica de evaluacin multicriterio resulta ser un instrumento
interdisciplinario especialmente adecuado para realizar evaluacin de
soluciones y para tomar decisiones de diseo. Esta metodologa impone
amplituddecriterioyfacilitalaparticipacindediferentesdisciplinas.
El diseo fsico resulta til como mtodo de investigacin. La experiencia
demuestra, incluso, que este mtodo no se limita a profesionales con
formacin en diseo. Profesionales con formacin en ciencias sociales
fueroncapacesdeparticiparplenamenteenestoprocesos.
Result fructfero procurar la participacin del grupo entero en la mayora
deloscomponentesespecficosdelainvestigacin,evitandolasegregacin
de trabajo con base en las disciplinas de los miembros del equipo. Esto es
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especialmente cierto por el hecho que la actividad de investigacin forma

parte de un mdulo acadmico dentro del programa de estudios de la
MaestraProfesionalenViviendayequipamientoSocial.Laparticipacinde
profesionales con formacin tcnica en tareas de ndole social result
formativa para ellos, permitiendo que conocieran a las familias de bajos
ingresoscomoclientesenvezdebeneficiariosabstractos.Alavez,lesdiola
oportunidad de informarse ms directamente para tomar decisiones de
diseo. La participacin de profesionales en ciencias sociales en tareas
tcnicas result formativa para ellos, dndoles una base para poder
entender y respectar criterios tcnicos y permitindoles opinar con mayor
propiedad sobre estos criterios. La experiencia demuestra que las
caractersticas de formacin profesional de los miembros del equipo no
constituy una limitacin tan grande como pudo anticiparse para la
participacinenlasactividadesdeinvestigacindediversondole.

Referenciascitadas:
Morgan Daniel, Informe Final de Investigacin: La Evolucin Poltica de Vivienda en
CostaRicaapartirde1986,2001,EscueladeArquitectura,UniversidaddeCostaRica
Ramrez, Jorge Evelio, Modelo Multicriterio: Arquitectura y Pedagoga en
Revistarquis,2012,Vol.1No.2.,http://revistas.ucr.ac.cr
Arroyo, Helga y Mndez, Jesus, Informe: Viabilidad Cultural de Proyectos de Vivienda
UnifamiliardeHuellaPequea,2013,MaestraProfesionalenViviendayEquipamiento
Social,EscueladeArquitectura,UniversidaddeCostaRica.
Morgan Daniel, Plan Maestro Cuenca Central de Guarar de Heredia, 2008, Maestra
ProfesionalenViviendayEquipamientoSocial,EscueladeArquitectura,Universidadde
CostaRica.

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