INFORME DE AVALU

CASA UNIFAMILIAR EN AV. PASEO LIBERTADOR, MUNICIPIO SAN

FERNANDO, ESTADO APURE.

NDICE
CERTIFICADO DE IMPARCIALIDAD
SNTESIS DE LA VALORACIN
1. TIPO DE AVALU
2. SOLICITANTE
3. PROPIETARIO
4. UBICACIN
5. PROFESIONAL TASADOR
6. ASPECTO LEGALES DE LA PROPIEDAD
7. CARACTERSTICA DE LA PROPIEDAD
8. CONSTRUCCIONES
9. METODOLOGA UTILIZADA PARA EL AVALU DEL INMUEBLE.
10.

VALOR DEL INMUEBLE.

11.

CONCLUSIN

ANEXOS

CERTIFICACIN DE IMPARCIALIDAD.
El tasador abajo firmante certifica:
1. Que el informe de avalu, es producto de mtodos esencialmente
objetivos, cientficos y universalmente admitidos como justos, sin que
haya influido en mi trabajo ningn factor, intencin o sentimiento
personal que pudiese alterar en lo mas mnimo tanto los datos o
hiptesis de mi trabajo, como el resultado obtenido al aplicar dichos
mtodos.
2. Que no tengo ningn inters, ni directo, ni indirecto con la propiedad
tasada en cualquier posible operacin comercial, ni me liga con el
propietario ningn tipo de parentesco o afinidad.
3. Que mis servicios fueron solicitados nica y exclusivamente en mi
carcter de profesional tasador, consciente de de mis deberes y
responsabilidades.
4. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para
realizar los clculos contenidos en este informe son ciertos hasta donde
alcanza la buena fe del tasador y que no se ha exagerado ni omitido
conscientemente ningn dato importante que pueda influir en el
resultado de este avalu.
5. Que el presente avalu no se juzga la propiedad legal
escritos.

de los bienes

SNTESIS DE LA VALORACIN.
a) Tipo De Avalu: Casa unifamiliar en el Paseo Libertador, Sector Centro,
San Fernando de Apure.
b) Solicitante: Sr. Morillo Alfredo Ramn.
c) Propietario: Sr. Morillo Alfredo Ramn.
d) Ubicacin: Casa N S/N, Av. Paseo Libertador, entre Calle Colombia y
Calle Aramendi, Parroquia san Fernando, Estado Apure.
e) Fecha: San Fernando 18-05-2015.
f) Tcnico Tasador. ARQ. EDDYS RICO
g) Valor

DESCRIPCIN

REA (m2)

PRECIO
UNITARIO(BsF/m2
)

PRECIO
TOTAL(BsF/m2)

CASA
UNIFAMILIAR

221.67

15105.53

3.348.443,62

TOTAL

3.348.443,62

SAN FERNANDO; 18 DE MAYO DEL 2015.

Sres. Caja de Ahorro del Ministerio Pblico
Su Despacho.

1. Tipo De Avalu: Casa unifamiliar en el Paseo Libertador, Sector Centro,

San Fernando de Apure.
2. Solicitante: Sr. Morillo Alfredo Ramn.
3. Propietario: Sr. Morillo Alfredo Ramn.
4. Ubicacin: Casa N S/N, Av. Paseo Libertador, entre Calle Colombia y
Calle Aramendi, Parroquia san Fernando, Estado Apure.
5. Tcnico Tasador: ARQ. EDDYS RICO.
6. Aspectos Generales de la Propiedad.

6.1 TENENCIA DEL INMUEBLE

El inmueble presenta documento de propiedad inscrito en la Oficina de
Registro Publico del Municipio San Fernando, del Estado Apure. En San
Fernando, 20 de Enero 2005. Bajo el numero 27 Folio 176 del tomo Cuarto.
(Ver documento de propiedad anexo).

6.2 REA DEL TERRENO SEGN DOCUMENTO DE CONDOMINIO

221.67 m2. Segn documento inscrito en la Oficina de Registro Publico del
Municipio San Fernando, del Estado Apure. En San Fernando, 20 de Enero
2005. Bajo el numero 27 Folio 1076 del tomo Cuarto.
6.3 MEDIDAS Y LINDEROS.
Los linderos generales del inmueble segn reposa en el documento estn
expresados por los siguientes coordenadas geogrficas y distancias:
P1 (N 872.914,55; E 668.724,93)
6.8 m P2 (N 872.915,08; E
668.731,71) 24.73 m
P3 (N 872.918,14; E 668.756,25) 6.55 m P4
(N 872.911,65; 668.757,17) 31.53 m P5 (N 872.906,87; E 668.726,00)
7.75 m P1(N 872.914,55; E 668.724,93) .

7. CARACTERSTICAS DE LA PROPIEDAD
7.1 FORMA TOPOGRFICA DEL TERRENO
Forma de polgono regular ubicado en manzana.
7.2 SERVICIOS
La zona cuenta con servicios pblicos tales como: Energa Elctrica,
(CORPOELEC) Telfono e Internet (CANTV), Instalaciones Sanitarias
(HIDROLLANOS), Aseo Urbano Domiciliario.

7.3 VIALIDAD
El acceso al inmueble se puede realizar a travs del Paseo Libertador. La
vialidad presenta buenas condiciones, con deficiencias en tramos de las
aceras.

7.4 CARACTERSTICAS DE LA ZONA

Comercial, con presencias de Residencias en ambos lados de la Avenida.
Ubicada en el centro de la ciudad compuestas por viviendas unifamiliares,
multifamiliares y galpones industriales. La vivienda se encuentra ubicada en la
avenida Paseo Libertador, siendo este el sector mas importante de la ciudad en
materia de comercio, a si mismo; sirve de acceso a todas las urbanizaciones
que se encuentran ubicadas en el sur de la ciudad y todas los espacios
pblicos y privados. Aledao al inmueble podemos encontrar la plaza alma
llanera, el hospital Pablo Acosta Ortiz, gasolineras, liceos, villa deportiva, paseo
libertador, clubes, restaurantes, entidades bancarias, universidades y
tribunales.

8. CONSTRUCCIONES
Las caractersticas constructivas del inmueble son las siguientes:
Sistema Estructural: Sistema aporticado. Techo interno: Termolosa. Piso:
pavimento de concreto acabados rsticos. Paredes: en bloques de arcilla,

revestidas en ejecucin con frisos acabados lisos. Puertas: en hierro rea

interna y externa de la vivienda. Instalaciones elctricas: En construccin con
la presencia Tomacorrientes e interruptores distribuidos en todos los
ambientes. Empotradas en su mayora en todas las reas con tablero principal.
Piezas sanitarias: sin presencia. Agua potable: Suministro
directo de
HIDROLLANOS. Aguas Servidas: Conectadas al colector de la zona. Otros:
escalera para comunicar ampliacin de planta alta. Pintura: En ejecucin.
DISTRIBUCIN: Una Sala Comedor, Una Sala de Cocina, Un lavadero, Una Sala
de Bao, entrada independiente y Seis (06) Habitaciones.
REA: 221.67 M2.

METODOLOGA UTILIZADA PARA EL AVALU DEL INMUEBLE

Para obtener el valor actual del inmueble objeto de avalu, se utilizaron los
mtodos de mercado, para avaluar el terreno y el mtodo de los costos para lo
referente a la construccin, haciendo uso del valor de reposicin.

El Mtodo de Aproximacin al Mercado (Marketing Approach), se basa en el

principio de la sustitucin y consiste en la Cantidad de Dinero estimada, en
que un
vendedor cedera
un bien a
un comprador actuando ambos
libremente y sin presiones externas, teniendo ambos un conocimiento del
mercado existente en ese sector y para ese momento.

El Mtodo de costo se basa en realizar un clculo del valor de la vivienda como

si se fuese a construir en los actuales momentos y luego realizar una
depreciacin por los aos de vida.

REFERENCIAL

VENDEDOR

KATIUSKA
ALMERIDA

JOSE DE LOS
SANTOS PEREZ,
IRIS DE LAS
NIEVE PEREZ,
ROSA DE LA CRUZ
PEREZ, LUMILA
DEL CARMEN
PEREZ Y MARIA
TEREZA PEREZ

COMPRADOR

UBICACIN

PARROQUI
A

REA

MONTO

P.U
BS/M2

TOMO

ZONIA
CHAPARRO

BARRIO LAS
MARIAS II

SAN
FERNANDO

200.00

740,000.0
0

3,700.
00

524

2015

LOHANNY
CASTLLO

CALLE LA MIEL

SAN
FERNANDO

571.70

1,800,000.
00

3,148.
50

528

2015

FECHA

CESAR GUERRERO

NAIROBI
TANGANHYIH
A

PASEO LIBERTADOR
SECTOR
MILAGROSA

SAN
FERNANDO

101.17

280,000.0
0

2,767.
62

601

2015

FRANCISCO VEGA

VEGENZO
MARCANTONI

CALLE 24 DE JULIO

SAN
FERNANDO

193.45

1,450,000.
00

7,495.
48

336

2015

MARIA
ECHENIQUE

ROSA JAJOY

AV. CARABOBO

SAN
FERNANDO

372.44

2,500,000.
00

6,712.
49

111

2015

RAIMOND LUGO

RAIZA
TIRADO

CALLE URDANETA

SAN
FERNANDO

261.50

578,000.0
0

2,210.
33

291

2015

BETTY ROMERO

COLINA
ERNESTO

CALLE PAEZ

SAN
FERNANDO

161.37

750,000.0
0

4,647.
70

155

2015

ELBA VARGAS

JULIO
VARGAS

CALLE GUATEMALA

SAN
FERNANDO

462.05

1,000,000.
00

2,164.
27

166

2015

NOSTATA
BRIGITTE,
ANGELICA
BACALAO,
BIRGITTA
BACALAO,
MIGUEL
BACALAO,BELKIS
BACALAO

NILDA
RODRIGUEZ

CALLE SUCRE

SAN
FERNANDO

392.00

2,000,000.
00

5,102.
04

167

2015

10

YOJANS SOLER

ROYENIS
SANCHEZ

CENTRO VALLE

SAN
FERNANDO

170.00

1,200,000.
00

7,058.
82

184

2015

CALCULO DEL VALOR DE REPOSICIN: se calculo el costo de reposicin

mediante el uso de anlisis de precios unitarios para el caso de la edificacin
ha ser valuada y para los referenciales se uso tabla publicada por el Gobierno
Nacional. Ver Anexo.
CALCULO PARA OBTENER EL VALOR ACTUAL DEL INMUEBLE.
N

AREA
DEL
TERREN
O m2

AREA DE
CONSTRUCCION
m2

200.00

120

FACTOR DE
COORRECCI
ON ROSS
HEIL
0.1723

VALOR DE
REPOSICIO
N Bs/m2

VALOR ACT
DE LA
CONSTRUCCI
ON Bs/m2

VALOR DE LA
CONSTRUCCI
ON Bs

VALOR DEL
TERRENO
Bs

VALOR
DEL
TERREN
O Bs/m2

FACTOR DE
ACTUALIZACI
ON IPC

FACTOR DE
CORRECIO
N DE AREA

VALOR
UNITARIO
CORREGIDO

3380

2797.626

335715.12

404,284.88

2021.42

0.9945825

2010.47333
3

571.70

343.02

0.1723

4920

4072.284

1396874.858

101.17

60.702

0.1723

3380

2797.626

169821.4935

403,125.14

705.13

110,178.51

1089.04

5816.90

4121.23

1,125,279.5
5
1,534,909.0
4

193.45

116.07

0.1723

3380

2797.626

324720.4498

372.44

223.464

0.1222

4920

4318.776

965090.9601

261.50

156.9

0.1723

3380

2797.626

438947.5194

139,052.48

531.75

161.37

96.822

0.7766

3380

755.092

73109.51762

676,890.48

4194.65

462.05

277.23

0.1723

3380

2797.626

775585.856

224,414.14

485.69

392.00

235.2

0.09

4920

4477.2

1053037.44

946,962.56

2415.72

10

170.00

102

0.09

4920

4477.2

456674.4

743,325.60

4372.50

CALCULO PARA OBTENER EL VALOR ACTUAL DEL INMUEBLE

VAC = VR * (1 - FAC. Ross-H)
VALOR PROMEDIO DEL TERRENO: 2566.51 BS/M2.
REA DEL TERRENO: 221.67 M2.
VALOR DEL TERRENO: 568,919.27BS.

CALCULO DEL FACTOR DE CORRECCIN DE ROSS HEIL.

ESTADO DE
CONSERVACION

1
2

FACTOR DE
COORRECCION
ROSS HEIL

EDAD

E/V

10

0.17

2.5

0.1723

10

0.17

2.5

0.1723

1.0306130
84
0.9404467
73
0.9927061
26
1.0202408
44
1.0076156
79
0.9813162
3
1.0260123
36
1.0217257
65
0.9848029
41

726.720388
5
1024.18721
9
5774.47352
4204.64207
6
535.799080
8
4116.27697
9
498.326328
8
2468.2042
4306.05433
6

3
4
5
6
7
8
9
10

10

0.17

2.5

0.1723

10

0.17

2.5

0.1723

10

0.17

0.1222

10

0.17

2.5

0.1723

10

0.17

4.5

0.7766

10

0.17

1.5

0.09

10

0.17

1.5

0.09

10

0.17

1.5

0.09

Para aquellos Referenciales que no citan su edad en el Documento de Propiedad, se asumir que tienen
la misma edad que el inmueble a ser avaluado.

VALORES DEL IPC

VALOR
UNITARIO DE
TERRENO +
CONSTRUCCION

VALOR DE
LA
OPERACION

AREA DEL
TERRENO

3,700.00

740,000.00

200.00

1
3,148.50

1,800,000.00
280,000.00
1,450,000.00
2,500,000.00
578,000.00
750,000.00
1,000,000.00
2,000,000.00

7,058.82

1,200,000.00

392.00

9
10

462.05

8
5,102.04

161.37

7
2,164.27

261.50

6
4,647.70

306.78

372.44

5
2,210.33

193.45

4
6,712.49

101.17

3
7,495.48

AO DE
CONSTRUCCION

571.70

2
2,767.62

AREA DE
CONSTRUCCION

170.00

FECHA DE
PROTOCOLIZACION

IPC

826.4

826.4

826.4

826.4

826.4

826.4

826.4

826.4

826.4

826.4

CALCULO DEL VALOR DE CONSTRUCCIN.

El valor de reposicin realizado mediante anlisis de precios de la
edificacin construida es : 2.836.249,06 BS.

En tal sentido calculamos el valor de construccin.

TIPO

REA DE
CONSTRUCCI
N

FACTOR DE
CORRECCIN
ROSS HEIL

VALOR DE
REPOSICI
N Bs/m2

VALOR ACT DE
LA
CONSTRUCCIN
Bs/m2

VALOR DE LA
CONSTRUCCI
N Bs

221.67

0.02

12794.91614

12539.01

2.779.522,34

VALOR TOTAL DE LA CONSTRUCCIN: 2.779.522,34 BS.

CALCULO DEL VALOR TOTAL DEL INMUEBLE
VALOR TOTAL DEL INMUEBLE:
BS. 3.348.443,62 BS.

CONCLUSIN

En razn a los anlisis hechos y a los criterios tcnicos expuestos, se concluye

fijar un valor de mercado de bolvares TRES MILLONES TRECIENTOS
CUARENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y TRES BOLIVARES
CON SESENTA Y DOS CENTIMOS. Al inmueble de referencia.

------------------------------------------Arq.
C.I.V
SOITAVE
SUDEBAN

MEMORIA FOTOGRFICA.

FACHADA PRINCIPAL

DETALLE INTERIORES: SALA POR CONTRUIR

MEMORIA FOTOGRFICA.

FACHADA POSTERIOR

DETALLE INTERIORES: SALA POR CONTRUIR