El Metodo Mandelblatt

EL MERCADO INMOBILIARIO
...DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL TASADOR
Miguel Camacaro Prez, M.Sc.
ANTECENDENTES BBLICOS:
LA TIERRA
9Gnesis: Orgenes del mundo y

de la humanidad.
9Creacin y Cada Primer relato
de la creacin.
9...Dijo Dios: Acumlense las
aguas
de
por
debajo
del
firmamento en un solo conjunto y
djese ver lo seco, as fue y llam
Dios a lo seco Tierra .... Sera el
Tercer da.
ANTECENDENTES BBLICOS:
LA TORRE DE BABEL
... Al desplazarse la humanidad
desde oriente hallaron una vega
en el pas de Senaar y all se
establecieron.
Entonces,
se
dijeron uno al otro Ea, vamos a
fabricar ladrillos y a cocerlos al
fuego. As el ladrillo les serva de
piedra y el betn de argamasa.
Despus dijeron Ea, vamos a
edificarnos una ciudad y una torre
con la cspide en los cielos, y
hagmonos famosos por si nos
desperdigamos por toda la haz de
la tierra....
TIERRA
En un sentido econmico, uno

de los principales factores de
produccin, usualmente un bien
material econmico que es
suplido
por
la
naturaleza
(sentido fsico) sin la ayuda del
hombre.
En un sentido legal, la parte
slida de la superficie de la
tierra, en distincin del agua,
sujeta a posesin y todo lo
anexo a ella.
CARACTERSTICAS
DE LA TIERRA
FSICAS
ECONMICAS
Inamovilidad
Escasez Relativa
Durabilidad
Fijeza en la inversin.
Diversidad
localizacin.

de
Vida infinita
TERRENO
Perteneciente o relativo a la
tierra
Se clasifican en lotes y parcelas
Su uso y rentabilidad estn
sujetos a leyes y/u ordenanzas
de cada Pas, Estado o
Municipio.
Considerar
el
entorno econmico donde se
localizan.
BIENHECHURAS
Cualquier mejora ms o menos permanente

incorporada a la tierra por el hombre, que
no puede ser retirado sin destruccin,
fractura o dao.
Fundamentalmente estn
por los bienes inmuebles.
representadas
BIENES INMUEBLES
Aquellos elementos que no pueden
transportarse de un lugar a otro y
los
que
se
adhieren
permanentemente a ellos.
Es la cosa fsica, tangible
puede verse o tocarse, junto
todas las adiciones en, sobre y
el suelo.
que
con
bajo
Las leyes locales dentro de cada

Estado o Pas establecen las bases
para su diferenciacin.
CARACTERSTICAS DE LOS
BIENES INMUEBLES
Requieren tiempo para su ejecucin.
La transformacin a otro uso es costosa.
Estn sujetos a la prdida de su valor por
obsolescencia funcional, fsica y econmica.
Tienen vida finita.
CARACTERSTICAS DE LOS
BIENES INMUEBLES
Localizacin (espacial)
localizacin (temporal)
localizacin (de nicho)
Tamao
del
activo
(grandes
inversiones - dimensiones fsicas)
De all que son heterogneos
indivisibles.
10
DNDE SE COMERCIALIZAN
LOS BIENES INMUEBLES?
En el mercado inmobiliario
Vendedor
Comprador
Comercializador
Promotor
Constructor
EL TASADOR
Registrador
Ente financiero
11
9 Componentes
9 Bienes llevados
al mercado (tipologa).
9 Personas interesadas
en la compra.
9 Personas interesadas
en la venta.
12
9 Factores que diferencian los inmuebles de
otros productos de mercado:
9 Gran vida til.
9 Fijacin espacial.
9 Alto costo de las unidades.
9 Fuerte Intervencin gubernamental.
13
9 La perfeccin de un mercado significa:
9Los bienes son idnticos.
9La entrada en el mercado es libre.
9Las
personas
perfecta.
tienen
informacin
9Las acciones individuales no afectan

los precios.
El valor del bien es igual al precio que l

alcanza en el mercado.
14
LA IMPERFECCIN DEL
MERCADO INMOBILIARIO
9 Situacin del mercado inmobiliario:
9La falta de informacin es un problema
serio.
9La heterogeneidad de los inmuebles y sus
localizaciones dificultan su comparacin.
9El costo y los gastos son elevados.
9No hay libertad para negociar.
9El
mercado
inmobiliario
competencia imperfecta.
es
de
Gonz
Gonzlez (2006)
15
FACTORES DE MERCADO
Los tres factores que determinan el

valor de un bien inmueble son:
9ubicacin
9ubicacin
9ubicacin
Fuente: PDUL Barquisimeto (2003)
16
CLASIFICACIN DE LOS PRODUCTOS

DEL MERCADO INMOBILIARIO
9Primario
9Pre ventas
9(en planos o en construccin)
9Inmuebles nuevos
9(de reciente construccin)
9Secundarios
9Inmuebles usados
9(reciclados)
17
CLASIFICACIN DE OPERACIONES
EN EL MERCADO INMOBILIARIO
9Compra - venta.
9Alquileres.
9Leasing.
9Permutas.
9Daciones de Pago.
9Aportes de Capital.
18
FUERZAS QUE PARTICIPAN

EN EL MERCADO INMOBILIARIO
9Naturaleza social
9Naturaleza econmica
9Reglas gubernamentales
9Reglas fsicas y naturales
Maia Neto (1999)
19
NATURALEZA SOCIAL
9 Crecimiento o decrecimiento de la poblacin.

9 Modificaciones de la densidad poblacional.
9 Cambios en el tamao de las familias.
9 Distribucin geogrfica de grupos compatibles.
9 Aptitudes a las actividades educacionales y
sociales.
Maia Neto (1999)
20
NATURALEZA ECONMICA
9 Recursos naturales: cantidades, calidades,
localizacin y tasas de agotamiento.
9 Tendencias comerciales e industriales.
9 Tendencias de empleo y niveles de salarios.
9 Disponibilidad de dinero y crdito.
9 Niveles de precio, tasas de inters e impuestos.
9 Todo lo que afecte el poder adquisitivo
Maia Neto (1999)
21
REGLAS GUBERNAMENTALES
9 Leyes de uso y ocupacin del suelo.
9 Equipamientos
municipales.
Urbanos
Ordenanzas
9 Regulaciones de alquiler, medidas de seguridad

nacional, expropiaciones, etc.
9 Programas de vivienda y crditos hipotecarios.
9 Programas monetarios que afecten la libertad
de uso de los inmuebles.
Maia Neto (1999)
22
REGLAS FSICAS Y NATURALES

( REA RURAL - URBANA)
9 Clima y topografa.
9 Fertilidad del suelo.
9 Recursos minerales.
9 Transporte,
escuelas,
iglesias,
deportivos y recreacionales.
parques
9 Control de inundaciones y conservacin del

suelo.
9 Caractersticas del suelo y del subsuelo.
9 Avances tecnolgicos que afectan el uso del
suelo.
Maia Neto (1999)
23
FACTORES QUE INFLUYEN EN LA

COMERCIALIZACIN INMOBILIARIA
9 Localizacin
9 Posicionamiento
9 Aspectos generales de la edificacin
9 Aspectos constructivos.
Maia Neto (1999)
24
LOCALIZACIN
9 Inspeccin del lugar en el da, noche y fines de
semana.
9 Verificacin de
expropiacin.
eventuales
proyectos
de
9 Infraestructura urbana.
9 Vecindad Depreciativa (cementerio - industria).
9 Vecindad
Apreciativa
comerciales, playa).
(parques,
centro
9 Vialidad y accesos.
9 Ordenanzas.
9 Seguridad pblica y Jurdica.
Maia Neto (1999)
25
POSICIONAMIENTO
9
9
9
9
9
9
9
9
9
9
Existencia de invasiones.
rea de inundacin.
rea de afectacin (servidumbres).
Tenencia de la tierra.
Condominios Aspectos legales.
Ubicacin del inmueble en el edificio.
Condiciones de ventilacin e insolacin.
Contaminacin ambiental (snica).
Frente a la va pblica (Bordes viales)
Factor vista (al valle del turbio).
Maia Neto (1999)
26
ASPECTOS GENERALES
DE LA EDIFICACIN
9 reas Netas, vendibles y/o comunes.
9 Calidad y marca.
9 Correspondencia entre publicidad y proyecto
aprobado.
9 Puestos de estacionamiento.
9 Caractersticas de la construccin.
9 Restricciones de reas de construccin.
9 Servicios complementarios (gimnasio piscina
reas deportivas).
9 Equipamientos, sistemas y equipos.
Maia Neto (1999)
27
ASPECTOS CONSTRUCTIVOS
9 Calidad de los materiales empleados.
9 Utilizacin de nuevas tecnologas.
9 Presencia de filtraciones yo fisuras.
9 Estado de conservacin general del inmueble.
9 Condiciones de las instalaciones sanitarias,
elctricas y contra incendios.
9 Depreciacin fsica y funcional.
9 Condiciones generales de los revestimientos y
acabados.
Maia Neto (1999)
28
FUENTES DE INFORMACIN
9 Operaciones de compra / venta oficina
inmobiliaria de registros pblicos.
9 Oficinas de catastro.
9 Instituto Geogrfico de Venezuela- Simn
Bolvar (Datos Geo-referenciados).
9 Universidades (escuelas de Ingenieria /
Arquitectura - Economa).
9 Instituto Nacional de Estadstica - censo
ingresos.
29
9 Bancos De Datos Especializados (Cinpronet/Gl.
Bienes Races/AKROS).
9 Banca Comercial Hipotecaria
9 Avisos Publicitarios Prensa
9 (El Universal - El Impulso).
9 Inmobiliarias, Promotores y Constructores.
9 Franquicias Inmobiliarias(Century, Remax, etc)
9 Portales De Internet
9 (tuavaluo. Com / Porlapuerta.com/tuinmueble.com).
9 Revistas Especializadas
9 (Inmobilia, Habitat, Tu Inmueble)
30
VALOR INMOBILIARIO
Es el precio ms probable que se

podra alcanzar en la transaccin de
un bien inmueble, cuando el
vendedor y el comprador estn bien
informados y conscientes de las
condiciones de compra - venta y de
la utilidad de la propiedad. Camacaro (2006)
31
LA INGENIERA DE TASACIN
Es una especialidad de la
ingeniera que rene un conjunto
amplio de conocimientos en el
rea de la ingeniera y la
arquitectura, as como de otras
ciencias sociales, exactas y de la
naturaleza, con el objetivo de
determinar tcnicamente el valor
de un bien. Dantas (2002)
32
CULES BIENES INMUEBLES

NECESITAN SER TASADOS?
Clasificacin
NBR 14.653-2
de
Descripcin
En cuanto al
uso
Inmuebles
Urbanos
Clasificacin
a)
b)
c)
d)
e)
Residencial.
Comercial.
Industrial.
Institucional.
Mixto.
33

Descripcin
En cuanto al tipo de a)
inmueble, entre otros
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
i)
j)
k)
l)
m)
n)
Clasificacin
Terreno (Parcela o Lote).
Apartamento.
Casa.
Oficina (sola o planta libre).
Local.
Galpn.
Puesto de estacionamiento.
Mixto.
Hoteles y moteles.
Hospitales.
Escuelas y Universidades.
Cines y teatros.
Clubes Recreativos.
Edificios Industriais.
34

Descripcin
En cuanto al
agrupamiento
de inmuebles.
Clasificacin
a) Parcelamiento.
b) Condomnio Residencial (casas).
c) Edificio de apartamentos.
d) Conjunto
habitacional
(casas,
edificios o mixtos).
e) Conjunto de locales comerciales.
f) Edificio comercial.
g) Conjunto de Edificios comerciales.
h) Conjunto
de
unidades
comerciales.
i) Complejo Industrial.
35

Clasificacin
Descripcin
En
cuanto
agrupamiento
inmuebles.
al
de
a)
Parcelamiento.
b)
Condomnio Residencial (casas).
c)
Edificio de apartamentos.
d)
Conjunto habitacional (casas, edificios o

mixtos).
e)
Conjunto de locales comerciales.
f)
Edificio comercial.
g)
Conjunto de Edificios comerciales.
h)
Conjunto de unidades comerciales.
i)
Complejo Industrial.
36
CMO ESTIMAMOS EL VALOR

INMOBILIARIO?
Tipo
Mtodos
Comparativo del Mercado
Directos
Evolutivo (Comparativo de Costos

de Reproduccin).
Renta
Indirectos
Residual
Involutivo
37
MTODO COMPARATIVO DE DATOS DE

MERCADO NBR 5.676
Aquel que define el valor a travs de la
comparacin con datos de mercado similares en
cuanto a las caractersticas intrnsecas y
extrnsecas. Las caractersticas y los atributos de
los datos investigados que ejercen influencia en la
formacin de los precios y, consecuentemente, en
el
valor,
deben
ser
ponderados
por
homogeneizacin o por inferencia estadstica,
respetados los niveles de rigor definidos en esta
Norma. Es una condicin fundamental para la
aplicacin de este mtodo la existencia de un
conjunto de datos que pueda ser tomado,
estadsticamente, como una muestra del mercado
inmobilario.
38
MTODO COMPARATIVO DE
DATOS DE MERCADO NBR
14.653-1
Identifica el valor de mercado del bien por

medio
del
tratamiento
tcnico
de
los
atributos de los elementos comparables,

que constituyen la muestra.
39
8.2.1.3.2 El levantamiento de datos tiene como
objetivo la obtencin
de una muestra
representativa para explicar el comportamiento del
mercado en el cual el inmueble tasable est
ubicado y constituye la base del proceso de
tasacin. En esta etapa, el ingeniero de tasaciones
investiga el mercado, recolecta datos e
informaciones
confiables
preferentemente
negociaciones
realizadas
y
ofertas,
contemporneas a la fecha de referencia de la
tasacin, con sus principales caractersticas
econmicas, fsicas y de localizacin.
(NBR 14.653-2)
40
CULES TCNICAS SE EMPLEAN PARA

TRATAR LOS DATOS INMOBILIARIOS?
En el tratamiento de los datos pueden ser utilizados, en forma
alterna, y en funcin de la calidad y cantidad de los datos e
informaciones disponibles:
Tratamiento
Comentarios
Factores
Homogeneizacin
por
factores
y
criterios, fundamentados por estudios y
posterior anlisis estadstico de los
resultados homogeneizados.
Cientfico
Tratamiento de evidencias empricas

mediante el uso de la metodologa
cientfica que conlleve a la induccin del
modelo validado para el comportamiento
do mercado.
41
IDENTIFICACIN DE SISTEMAS DE
TRATAMIENTOS DE DATOS
NBR 14.653-2
Regresin
Redes
Lineal
Neuronales
Regresin
Anlisis
Espacial
Envoltorio de Datos
42
NOCIONES DE TASACIN DE INMUEBLES
Los mtodos de tasacin pueden ser divididos en dos

grupos: mtodos directos e indirectos. Los
mtodos directos se fundamentan en la
comparacin de datos de transacciones similares
en el mercado o en la determinacin del costo
reproduccin del bien, mientras que los
indirectos se basan en la renta que el inmueble
puede proporcionar o en su capacidad de
aprovechamiento.
43
En forma esquemtica se tiene:

Mtodos directos
Comparativo de datos de mercado.
Evolutivo (Costo de reproduccin).
Mtodos indirectos
Renta.
Involutivo.
Residual.
44
Ejemplo ilustrativo de la tasacin de una

vivienda unifamiliar
45
MODELO DE MANDELBLAT
Se parte del mtodo del Ing. MILTON JACOB MANDELBLATT
quien cre un modelo matemtico bastante sencillo para obtener el valor de
inmueble. As, partiendo de las relaciones siguientes, se llega a la frmula
propuesta:
a) Vi = Vin - Vcn d
Donde:
Vi : valor del inmueble, en el estado actual.
Vin: valor del inmueble, como nuevo.
Vcn: valor de la construccin, como nueva.
d : factor de depreciacin, obtenido por el Criterio de ROSSHEIDECKE.
MODELO DE MANDELBLAT
b) Vin = (Vct + Vcn ) K
Donde:
Vct
K
: valor de la cuota del terreno correspondiente al inmueble.

: Coeficiente de mercado, K ser un factor indicador del mercado. Si el
mercado es comprador (K > 1) o si es "vendedor" (k < 1) y, en la
prctica; se deber ubicar entre 0,85 y 1,15; si se trata de inmuebles
residenciales.
c) Vct = r Vin
Donde:
r : relacin porcentual entre el valor de la cuota del terreno y el valor del
inmueble nuevo, obtenido por investigacin de mercado para cada
urbanizacin o regin del Municipio.
MODELO DE MANDELBLATT
d) Vcn = A C
Donde:
A : rea construida del inmueble.
C : costo unitario de la construccin.
Sustituyendo c y d en b, tenemos:
Vin = (r x Vin + A x C) x K
Vin r Vin K = A x C x K
Vin (1 r K) = A x C x K
e) Vin =
ACK
1- r K
Introduciendo e y d en la expresin a, tenemos:
Vi =
AC K
A C d
1 r K
MODELO DE MANDELBLATT
Reduciendo a un comn denominador:

Vi =
A C K A C d (1 r K )
1 r K
Sacando factor comn AC, se tiene, finalmente:
Vi =
A C [K - d (1 - r K) ]
1 rK
que es la frmula conocida como MODELO DE MANDELBLATT.
EJEMPLO PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR LPH I

Vi : Valor del inmueble referido a septiembre de 2006.
A : rea construida = 54,26 m2
C : Costo unitario de la construccin = 735.000,00 Bs./m2
K : Coeficiente de mercado = 1,10
d = Depreciacin fsica obtenida directamente en la Tabla de ROSS-HEIDECKE (Edad
5, Vida 50, Estado 1,5) = 0,0553
r : Cuota del terreno= 15% = 0,15
Sustituyendo en la frmula, tenemos:
54,26 735.000,00 [1,10 0,0553 (1 0,15 1,10 )]

Vi =
(1 0,15 1,10 )
Vi = 50.332.551,22
Vi = 50.500.000,00
(CINCUENTA MILLONES QUINIENTOS MIL BOLVARES)
Ejemplo ilustrativo de la tasacin de una

parcela de terreno comercial.
51
ANALISIS PRELIMINAR DE LA TENDENCIA DE MERCADO
Nmero de Operaciones = veintisis (26)
17
rea de Terreno
Mnima
Mxima
2
(m )
(m2)
218,20
13.385,91
Precio Unitario
Mnimo
Mximo
2
(Bs./m )
(Bs./m2)
27.661,74 468.686,87
150,22
50.000,00
TIPO DE
USO
N
Datos
Residencial
Comercial
1.400,00
255.401,95
Nmero de Ofertas = Catorce (14)
rea de Terreno
Mnima
Mxima
2
(m )
(m2)
600,00
2.700,00
Precio Unitario
Mnimo
Mximo
2
(Bs./m )
(Bs./m2)
114.285,71 500.000,00
200,00
200.000,00 708.333,33
TIPO DE
USO
N Datos
Residencial
Comercial
2.000,00
52
ANALISIS PRELIMINAR DE LAS VARIABLES

Variable
Unidad
Descripcin
Tipo de variable
Uso
Adim.
Si es residencial U=0; Si es
comercial U=1
Explicativa dicotmica
discreta.
rea
m2
Referida al rea tasable de la

parcela de terreno del
inmueble.
Explicativa cuantitativa
continua.
meses
Fecha de ocurrencia del

evento, referida a la
operacin de ms vieja data.
Explicativa cuantitativa- discreta.
Const.
Porcentaje de construccin
segn zonificacin (PDUL)
con base en el rea de terreno
y en borde vial.
Explicativa proxy discreta.
Evento
Adim.
Si es transaccin E=0; Si es
oferta E=1.
Explicativa dicotmica
discreta.
Bs./m2
Precio unitario de las

operaciones (transacciones y
ofertas).
Explicada cuantitativa
continua.
Fecha
Precio
Unitario
53
ESTIMACIN DEL VALOR DEL INMUEBLE
Estimacin del Valor Unitario

Para la determinacin del valor unitario medio de mercado,
se utiliza la siguiente funcin de estimacin:
11,54 + 8,66 x 10 -8 x rea + 0,0057 x Fecha2 + 3,789 66 x 10 -6 x Const2
Pr ecioUnitario = e
A los efectos del clculo del valor unitario de la parcela, en virtud

de que el modelo es intrnsecamente interpolativo, se parte del artificio de estimar
valores individuales de rea de las parcelas que integran la parcela tasable, la
fecha= 12 y Const.=400, por lo que los valores estimados se presentan a
continuacin:
54
ESTIMACIN DEL VALOR DEL INMUEBLE
rea
(m2)
597,60
1.505,61
475,02
881,51
1.341,34
Valor Unitario
(Bs./m2)
424.839,20
500.754,30
420.027,43
440.579,57
481.381,72
Intervalo de Confianza ( 80%)

Mn. (Bs./m2)
Mx. (Bs./m2)
359.590,31
501.927,72
423.868,95
591.585,84
355.157,38
496.746,10
373.803,69
519.284,22
408.490,92
567.279,09
55
Ejemplo ilustrativo para un rpido

Anlisis de Mercado
56
RESUMEN GENERAL DE VENTAS DE APARTAMENTOS

(1ER. CIRCUITO - OFICINA INMOBILIARIA DE REGISTRO PBLICO)
Area Total Promedio
N
Monto Vendido
Ao Trimestre
Operaciones
(Bs.)
(m2)
(Bs./m2)
2004
1er.
194,00
13.084.213.500,00
22.744,53
575.268,71
2004
2do.
213,00
14.018.408.700,00
24.001,75
584.057,77
COMPORTAMIENTO DE VENTAS DE APARTAMENTOS

(1ER. CIRCUITO - OFICINA INMOBILIARIA DE REGISTRO PBLICO)
Trimestre
Area
Mnima
(m2)
1er.
61,71
311,00
20.024,44
1.300.000,00
117,24
580.258,83
2do.
61,71
508,78
21.807,61
1.566.666,67
112,16
567.181,25
Area
Area
P.U.
P.U. Mnimo P.U. Mximo
Mxima
Promedio Promedio
2
2
(Bs./m )
(Bs./m )
2
(m )
(m2)
(Bs./m2)
FUENTE: Ing. Amable Chacn Registro Inmobiliario

Elaboracin: Ing. Miguel Camacaro Prez
57
Piscina
Estacionamiento
Est Visitante
88,00
Oikos,ca
Inmobiliaria
Domus
Aptos, A Verd, A
Dept, Caney
op si 2
92,00
Club House
Club House
Aptos de Lujo, A
Verd,
83,00
Arquitctonica
Arquitctonica
Apto de Lujo
si
178,00
Ingenieria
Damper, ca
damper, ca
Apto de Lujo, Pq
Inftil, S Fsta, C
Vig, Caney,
70,00
Constructora
Rader, C.A.
Trapiche, ca
31 apt, 8 plantas,
S Fsta
93,00
Proemco
Terrahogar
Apto, Conj Cerr,
PV
Club House
Bqto, Av. Vzla entre Av Los

Leones y Call Paramillo
PV
Bao
Habit servicio
Comedor
Sala
Bqto, Av Negro Primero a 200mt

de Plaza Center
Estudio
Jabillo Real
Sala Estar
si
PV
Vestier
Miscelaneas
Habitacin
Promotora
Ubicacin
Cocina
Construtora
Residencias
Sala-Comedor
Area
(m2)
Mercado
maletero
ANALISIS DE LAS OFERTAS DEL MERCADO INMOBILIARIO

( APARTAMENTOS)
Terrazas Monte
Bqto, Av Lara via Urb Monte Real 1
Real
Bqto, Av Crispulo Benitez Urb del

1
este
si
si
1 s
85,00
ConsorcioLas
Trinitarias
ConsorcioLas
Trinitarias
Apto, C Tennis,
Psta Trote,
Caney,
PV
PietraSanta
PV
El Trapiche
Bqto,Crr28-A entre call 9 y Av

Morn
PV
TerraCotta
Bqto, Av Hernn Garmendia via

al Ujano
PV
Parque Las
Trinitarias
Bqto, Urb Las Trinitarias
PV
Kamarata
Bqto, Nueva Segovia, Carrera 2

entre call 6 y 7
105,00
Lupar, ca
Lupar, ca
22 apto, 6 pisos
PV
Prisca Plaza
Bqto, Av Concordia, entre

carreras 3 y 4
72,00
Byca
Expansn, ca
10 pisos, 3 apto
por piso
Don Benito
Bqto, Carrera 23 entre calles 9 y

10
50,00
Gomo, ca
Torre, Palacios &

Asociados
8 plantas
FUENTE: Ing. Alexander Torrealba Inmobilia - Promotoras

58
COMPORTAMIENTO DE OFERTAS DE APARTAMENTOS

(ZONA ESTE - PREVENTAS/ VENTAS PRIMARIAS)
Area Mnima
(m2)
Area
Mxima
(m2)
50,00
500,00
P.U. Mnimo P.U. Mximo

(Bs./m2)
(Bs./m2)
Precio Total
Mnimo
(Bs.)
Precio Total
Mximo
(Bs.)
746.268,66 2.400.000,00 60.000.000,00 800.000.000,00
FUENTE: Ing. Alexander Torrealba Inmobilia Promotoras
59
CONTENIDO DE UN INFORME TECNICO DE TASACION O DICTAMEN PERICIAL
INFORMACIN PRELIMINAR
OBJETIVO
SOLICITANTE
EXPEDIENTE
TIPO DE ACCION
PARTE DEMANDADA
PARTE DEMANDANTE
FECHA DEL INFORME TCNICO
60
CONSIDERACIONES DE LOCALIZACIN
DESCRIPCIN
UBICACIN
ZONIFICACIN
ZONA
VIALIDAD
SERVICIOS
USOS
61
CONSIDERACIONES LEGALES
TITULARIDAD
LINDEROS
CONSIDERACIONES INTRINSECAS
REA DE TERRENO Y CONSTRUCCIN
CARACTERSTICAS DE LA CONSTRUCCIN
DISTRIBUCIN DE ESPACIOS
ESTADO DE CONSERVACIN Y MANTENIMIENTO
62
TRATAMIENTO DE LA INFORMACIN
SELECCIN Y NALISIS
CONSIDERACIONES VALORATIVAS
ENFOQUE METODOLGICO
FORMACIN Y JUSTIFICACIN DEL
VALOR
VALOR DEL INMUEBLE
RESULTADOS
63
ANEXOS
CARACTERSTICAS DE LA CONSTRUCCIN
CLCULO DEL VALOR DEL INMUEBLE
DOCUMENTOS LEGALES
CREDENCIALES DE LOS EXPERTOS
64
BIBLIOGRAFA
Abunahman, Srgio (Camacaro, Miguel). 2005. Curso Bsico de Ingeniera Legal y
de Tasaciones. Miguel Camacaro Ediciones. Barquisimeto. Venezuela.
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_______________. Cdigo de Procedimiento Civil de Venezuela. Ediciones libra.
Caracas. Venezuela.
Catal, Jos. La Experticia Judicial. Breves Consideraciones de un Magistrado.
Revista Tcnica Soitave. Abril 2005 N 11(90).
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Garay, Juan (2001). Ley de Alquileres (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios)
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65
Garca, Jos. Experticia y Expertos en Sede Jurisdiccional. Revista Tcnica Soitave.

Abril 2005 N 11(90).
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Inmuebles. Miguel Camacaro Ediciones. Barquisimeto. Venezuela..
Maia, Francisco (Camacaro, Miguel). 2007. Manual Prctico de Experticias y
Peritajes Judiciales. Miguel Camacaro Ediciones. Barquisimeto. Venezuela.
Maia, Francisco (1993) Roteiro Prtico de Pericias e Avaliaes. Editora del Rey. Belo
Horizonte. Brasil.
_______________. Mercado Inmobiliario. Editora del Rey. Belo Horizonte. Brasil.
_______________. Percias Judiciais de Engenharia. Doutrina, Prtica y
Jurisprudencia. Editora del Rey. Belo Horizonte. Brasil.
Ortega L. Manuel (2003). Observaciones a la Ley de Expropiacin. Editora Mobilibros.
Caracas. Venezuela.
66
ES TODO, TERMIN, SE LEY Y

CONFORMEN APLAUDEN....
Hacia la creacin de la Sociedad de Ingeniera Legal de

Venezuela (SOILVEN)
67

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EL MERCADO INMOBILIARIO

...DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL TASADOR

Miguel Camacaro Prez, M.Sc.

9Gnesis: Orgenes del mundo y

En un sentido econmico, uno

Miguel Camacaro Prez, M.Sc.

Miguel Camacaro Prez, M.Sc.

Cualquier mejora ms o menos permanente

Miguel Camacaro Prez, M.Sc.

Las leyes locales dentro de cada

Miguel Camacaro Prez, M.Sc.

Miguel Camacaro Prez, M.Sc.

Miguel Camacaro Prez, M.Sc.

Miguel Camacaro Prez, M.Sc.

9Las acciones individuales no afectan

El valor del bien es igual al precio que l

Miguel Camacaro Prez, M.Sc.

Miguel Camacaro Prez, M.Sc.

Los tres factores que determinan el

Miguel Camacaro Prez, M.Sc.

CLASIFICACIN DE LOS PRODUCTOS

Miguel Camacaro Prez, M.Sc.

FUERZAS QUE PARTICIPAN

Maia Neto (1999)

Miguel Camacaro Prez, M.Sc.

9 Crecimiento o decrecimiento de la poblacin.

Miguel Camacaro Prez, M.Sc.

Maia Neto (1999)

Miguel Camacaro Prez, M.Sc.

9 Regulaciones de alquiler, medidas de seguridad

Miguel Camacaro Prez, M.Sc.

REGLAS FSICAS Y NATURALES

9 Control de inundaciones y conservacin del

FACTORES QUE INFLUYEN EN LA

9 Aspectos generales de la edificacin

Maia Neto (1999)

Miguel Camacaro Prez, M.Sc.

Miguel Camacaro Prez, M.Sc.

Miguel Camacaro Prez, M.Sc.

Miguel Camacaro Prez, M.Sc.

Es el precio ms probable que se

Miguel Camacaro Prez, M.Sc.

CULES BIENES INMUEBLES

Miguel Camacaro Prez, M.Sc.

CULES BIENES INMUEBLES

Miguel Camacaro Prez, M.Sc.

CULES BIENES INMUEBLES

CULES BIENES INMUEBLES

Condomnio Residencial (casas).

Conjunto habitacional (casas, edificios o

Conjunto de locales comerciales.

Conjunto de Edificios comerciales.

Conjunto de unidades comerciales.

Miguel Camacaro Prez, M.Sc.

CMO ESTIMAMOS EL VALOR

Evolutivo (Comparativo de Costos

Miguel Camacaro Prez, M.Sc.

MTODO COMPARATIVO DE DATOS DE

Identifica el valor de mercado del bien por

atributos de los elementos comparables,

Miguel Camacaro Prez, M.Sc.

CULES TCNICAS SE EMPLEAN PARA

Tratamiento de evidencias empricas

Miguel Camacaro Prez, M.Sc.