Guia Regional para Elaboracao Do Manual Do Proprietari - Final

GUIA REGIONAL
PARA ELABORAO
DO MANUAL DO
PROPRIETRIO
Uso, Operao e Manuteno do Imvel
Termo de Garantia
Programa de Manuteno
realizao
GUIA REGIONAL
PARA ELABORAO
DO MANUAL DO
PROPRIETRIO
Termo de Garantia
Guia Regional para Elaborao do Manual do Proprietrio

Termo de Garantia
Ficha tcnica
Realizao
Coopercon-CE - Cooperativa da
Construo Civil do Estado do Cear
Marcos de Vasconcelos Novaes
Presidente
Sinduscon-CE - Sindicato da Indstria da Construo Civil do Cear
Andr Montenegro de Holanda
Presidente
Coordenao Geral
Jos de Paula Barros Neto
Texto Tcnico
Lilian Sarrouf
Reviso
Pollyana Rocha
Empresas Participantes
Novaes Engenharia
J. Simes Engenharia
Construtora Mota Machado
Publicado em Janeiro de 2015
C. Rolim Engenharia
Construtora Manhattan
Dias de Sousa Construes
Construtora Colmeia
BSPar Incorporaes
Construtora Alves Lima
LCR Engenharia
Idibra Construtora e Incorporadora
Rodan Engenharia
Construtora Marquise
Cameron Construtora
Diagonal Engenharia
Signus Construtora
Instituies
Cooperativa da Construo
Civil do Cear - Coopercon
Sindicato da Indstria da Construo Civil do Cear - Sinduscon-CE
Programa de Inovao da Indstria
da Construo Civil do Estado do
Cear - Inovacon.
Instituto Federal do Cear - IFCE
Fundao Ncleo de Tecnologia

do Cear - Nutec
Universidade Federal do Cear - UFC
Centro Universitrio
Christus - Unichristus
Associao Brasileira dos
Escritrios de Arquitetura - Asbea
Apoio
Jos Ramalho
Editorao e
Projeto Grfico
Gadioli Cipolla Branding e Comunicao
Cassiano Gadioli Cipolla
Direo de Criao
Samuel Harami
Direo de Arte e Diagramao
Impresso
Grfica Pouchain Ramos
Tiragem: 200 unidades
GUIA REGIONAL
PARA ELABORAO
DO MANUAL DO
PROPRIETRIO
Uso, Operao e
Manuteno do Imvel
Termo de Garantia
SUMRIO
SUMRIO
Apresentao ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 11
Presidentes ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 12
Apresentao ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 13
1. Introduo -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1.1 Responsabilidades ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1.2 Orientaes para a elaborao do manual ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1.3 Orientaes para a aplicao do manual -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1.4 Definies e conceitos ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1.5 Referncias normativas --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
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2. Termo de garantia ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 25

2.1 Disposies gerais ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 34
2.2 Perda de garantia -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 35
3. Memorial descritivo ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 37
4. Fornecedores ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------4.1 Relao de fornecedores ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------4.2 Relao de projetistas ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------4.3 Servios de utilidade pblica ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
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5. Descrio, cuidados de uso, manuteno e perda de garantia dos sistemas --------------------------------------------------------------------------5.1 Instalaes hidrulicas - gua potvel -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5.1.1 Instalaes hidrulicas - sistema de instalao gua mineral -------------------------------------------------------------------------------------5.2 Instalaes hidrulicas - gua no potvel ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5.3 Geradores de gua quente ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5.4 Banheira de hidromassagem / spa / ofur -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5.5 Instalaes eltricas -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5.6 Circuito Fechado de Televiso - CFTV ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5.7 Telefonia e sistema de interfones -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5.8 Ar-condicionado -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5.9 Churrasqueira, forno de pizza e lareira para uso a carvo -------------------------------------------------------------------------------------------------------5.10 Sistema de atenuao acstica ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5.11 Instalao de gs combustvel --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5.12 Impermeabilizao --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5.13 Esquadrias de madeira -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5.14 Esquadrias de ferro e ao -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5.15 Esquadrias de alumnio ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5.16 Esquadrias de PVC -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5.17 Estruturas/ sistemas de vedaes verticais ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
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Sumrio
5.18 Revestimento de paredes e tetos em argamassa ou gesso e forro de gesso (interno e externo) ---------------------5.19 Revestimento cermico interno ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5.20 Revestimento cermico externo -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5.21 Revestimento em ladrilho hidrulico --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5.22 Revestimento de pedras naturais (mrmore, granito, pedra mineira, mosaico e outros) ---------------------------------------5.23 Rejuntes ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5.24 Tacos, assoalhos e pisos laminados --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5.25 Pinturas, texturas, vernizes (interna e externa) ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5.26 Vidros -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5.27 Piscina, espelho dgua, fontes e chafariz --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5.28 Cobertura -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
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6. Manuteno ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------6.1 Programa de manuteno --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------6.2 Planejamento da manuteno -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------6.3 Verificao do programa de manuteno -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------6.4 Responsabilidades relacionadas manuteno da edificao -----------------------------------------------------------------------------------------------6.5 Registro da realizao da manuteno -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------6.6 Inspees prediais ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
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7. Informaes complementares --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------7.1 Meio ambiente e sustentabilidade ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------7.2 Segurana ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------7.2.1 Recomendaes para situaes de emergncia ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------7.2.2 Segurana do trabalho --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------7.2.3 Segurana patrimonial --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------7.3 Operao dos equipamentos e suas ligaes ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------7.3.1 Pedido de ligaes ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------7.3.2 Modificaes e reformas ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------7.3.3 Decorao ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------7.3.4 Servios de mudana e transporte -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------7.3.5 Aquisio e instalao de equipamentos -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------7.4 Documentao tcnica e legal -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------7.5 Elaborao e entrega do manual -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------7.6 Atualizao do manual ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------7.7 Solicitao de assistncia tcnica -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
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8. Anexo ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 113

Anexo - vida til de projeto de acordo com a norma ABNT NBR 15575-1 ---------------------------------------------------------------------------------- 114
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APRESENTAO
11
PRESIDENTES
Caro leitor,
Em suas mos est o Guia para elaborao do Manual
do Proprietrio, uma grande ferramenta para construtoras e incorporadoras do mercado cearense, que podero elaborar seus prprios manuais com base nas
diretrizes e orientaes contidas nesta publicao.
Organizado em sete captulos e um anexo, o guia apre-
senta as responsabilidades de todos os personagens
Para segurana dos construtores e proprietrios, o

guia traz ainda orientaes sobre os cuidados de uso,
a manuteno e as recomendaes para situaes de
emergncia que possam requerer providncias rpidas
e imediatas, visando segurana pessoal e patrimonial
dos usurios e condomnios.
projetistas, os usurios, proprietrios e sndicos e em-
Ns nos orgulhamos de entregar ao mercado da construo civil cearense esta obra enriquecedora, que
rene diversas orientaes de algumas normas ABNT
NBR que so determinantes para o setor imobilirio.
presas ou profissionais terceirizados administradores do
condomnio. Inclui ainda os direcionamentos a respeito
Cientes da importncia desta publicao, desejamos a

todos uma boa leitura!
Marcos de Vasconcelos Novaes

Presidente da Coopercon-CE
Andr Montenegro de Holanda

Presidente do Sinduscon-CE
envolvidos na construo e manuteno de um empreendimento, como a construtora ou incorporadora, os
12
do Termo de Garantia, e o passo a passo para que princpios bsicos sejam seguidos pelos usurios.
Apresentao
APRESENTAO
Capacitao e qualificao.
Conhecido nacional e internacionalmente, o Inovacon
um programa que existe para qualificar e capacitar profissionais da rea da construo civil. Sendo
o brao tecnolgico da Coopercon-CE, conta com as
parcerias da Universidade Federal do Cear (UFC),
Fundao Ncleo de Tecnologia do Cear (Nutec) e
do Centro Universitrio Christus - Unichristus, alm de
outras instituies de Ensino e Pesquisa.
Alm de oferecer capacitao nas reas de maior interesse da construo civil, como planejamento de curto
prazo, lean construction, BIM, estudo sobre a Norma

de Desempenho, o Inovacon promove aes que contribuem para a competitividade empresarial dos associados, o desenvolvimento sustentvel da sociedade e
o respeito ao meio ambiente.
Dentre as aes, inclui-se a produo de publicaes
como esta, uma ferramenta valiosa para direcionar
as construtoras e incorporadoras na elaborao de
seus manuais, atendendo s normas da Associao
Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT), referentes
construo civil.
Roberto Ribeiro Costa Lima

Presidente do Inovacon
Claudio Regis Teixeira Barreira

Conselheiro
Luprcio Moura Gurjo Pessoa

Conselheiro
13
14
1. INTRODUO
15
1. INTRODUO
Este guia tem a finalidade de orientar as Construtoras e
Incorporadoras na elaborao do Manual do Proprietrio.
informaes dependem da complexidade da edificao

ou dos seus equipamentos.
A elaborao desse guia teve como fatores indutores a reviso das normas ABNT NBR 5674 e ABNT
14037, que apresentam diretrizes para elaborao dos
manuais e do sistema de gesto de manuteno da
edificao e da norma ABNT NBR 15575 que estabelece nveis de desempenho, sugestes de prazos de
garantias, e que destaca a importncia do correto uso
e manuteno do imvel. Somadas a elas, a recm-publicada norma ABNT NBR 16280, que estabelece
os requisitos para os sistemas de gesto de controle
de processos, projetos, execuo e segurana a serem
adotados na execuo de reformas em edificaes,
vem completar o conceito do correto uso do imvel. Essas normas, em suas verses mais atualizadas, bem
como as legislaes vigentes, devem ser seguidas na
elaborao dos manuais.
O captulo 6 apresenta um modelo de Sistema de Gesto de Manuteno atendendo norma ABNT 5674,
que, adaptado a cada empreendimento, dar subsdios
para que os proprietrios e o sndico possam implementar as aes de manuteno necessrias, visando
a preservao do patrimnio.
importante destacar que a evoluo dos produtos, dos

mtodos construtivos, da complexidade dos empreendimentos, das boas prticas de mercado e do perfil dos
consumidores, tambm deve ser considerada para a
elaborao do manual, assim como as caractersticas
locais de onde os empreendimentos esto inseridos.
A abordagem do guia foi concebida da seguinte forma:
O captulo 1 traz os principais conceitos, orientaes
para a elaborao e aplicao do manual. Destaca tambm as responsabilidades de cada um dos envolvidos.
O captulo 2 apresenta o Termo de Garantia, baseado
na norma ABNT NBR 15575, que deve ser entregue ao
cliente quando da aquisio do imvel, estabelecendo
as condies de garantia, e orientando, de forma genrica, sobre o uso, a conservao e a manuteno.
Os captulos 3 a 7 contemplam informaes de contedo para o manual. Importante ressaltar que o contedo deve ser adequado especificidade de cada empreendimento como construdo e seguir as diretrizes
da ABNT NBR 14037. A abordagem e extenso das
16
Recomendamos uma leitura cuidadosa deste documento, bem como das normas citadas como referncia. O cuidado na elaborao do manual fundamental
para transmitir de forma clara e objetiva as orientaes
para o correto uso e manuteno do imvel.
Sugerimos, para tornar o manual mais atrativo e convidativo leitura e utilizao, que este apresente ilustraes,
fotografias e que tenha um projeto grfico que agrade ao
leitor. Podero ser usados tambm recursos como vdeos
que possam complementar as informaes do manual.
Na elaborao deste guia, foram utilizados como fonte
os manuais elaborados pelas seguintes entidades CBIC
(Cmara Brasileira da Indstria da Construo Civil), Sinduscon-SP (Sindicato da Construo Civil de So Paulo)
e Secovi-SP (Sindicato da Habitao de So Paulo).
Nota:
Em alguns itens foram mantidas as referncias s reas
Comuns, por se relacionar de alguma forma com a unidade autnoma e com a responsabilidade do Proprietrio.
1.1 Responsabilidades
Construtores e/ou incorporadores: elaborar o Manual das reas Comuns e Manual do Proprietrio,
atendendo as normas ABNT NBR 14037, ABNT NBR
5674 e ABNT 15575; informar os prazos de garantias;
apresentar sugesto para o sistema de gesto de manuteno; informar como ser realizado o atendimento
ao cliente; e prestar o servio de assistncia tcnica
aos usurios e sndicos de edificaes.
1. Introduo
Projetistas: dispor aos construtores, incorporadores

e demais usurios as informaes necessrias para a
elaborao dos manuais, principalmente informaes
sobre correto uso e manuteno, cargas previstas, cargas mximas admitidas, riscos ao uso e especificar em
projeto a Vida til de Projeto (VUP) de cada sistema da
edificao. Especificar componentes e sistemas em estrita observao aos critrios da norma de desempenho
ABNT NBR 15575, enfatizando neste os requisitos de
durabilidade e manutenibilidade.
Usurio ou Proprietrio:
- No usar a edificao fora das condies previstas
e projetadas; no realizar modificaes na edificao
sem conhecimento e prvia anuncia do construtor e/
ou projetistas; no realizar reformas sem seguir as diretrizes da norma ABNT NBR 16280; seguir o manual de
uso, operao e manuteno da edificao; implantar e
executar o sistema de gesto de manuteno.
- Garantir que as manutenes somente sejam realizadas
pelos indicados no sistema de gesto de manuteno; registrar as manutenes e inspees realizadas; atualizar
o manual nos casos em que ocorram modificaes na unidade; repassar o manual em caso de no ser o usurio da
edificao ou quando houver troca de usurio.
1.2 Orientaes para

a elaborao do manual
O Manual do Proprietrio deve ser elaborado de acordo
com a norma ABNT NBR 14037:2011 Diretrizes para
elaborao de manuais de uso, operao e manuteno das edificaes.

Esta norma estabelece os requisitos mnimos para
elaborao e apresentao dos contedos a serem
includos nos manuais, que devem ser elaborados e
entregues pelo construtor e/ou incorporador aos proprietrios, conforme legislao vigente, devendo obrigatoriamente:
A) Informar aos proprietrios e ao condomnio as caractersticas tcnicas da edificao como construda;
B) Descrever procedimentos recomendveis e obrigatrios para a conservao, uso e manuteno da edificao, bem como para a operao dos equipamentos;
C) Informar e orientar os proprietrios e o condomnio,
em linguagem adequada e de forma didtica, com relao s suas obrigaes, no tocante realizao de atividades de manuteno e conservao, e de condies
de utilizao da edificao;
D) Recomendar aes para prevenir a ocorrncia de
falhas ou acidentes decorrentes de uso inadequado; e
E) Recomendar aes para contribuir para que a edificao atinja a vida til de projeto.
A Tabela 1 da Norma ABNT NBR 14037 recomenda a
estrutura de disposio dos contedos, sugerindo os
temas e captulos, e as subdivises dos itens bsicos
que devem estar contidos no manual, devendo ser
complementada e adaptada conforme a necessidade
especfica do empreendimento.
Tabela 1 - Sugesto de Disposio dos Contedos
Captulo
Subdivises
ndice
1. Apresentao
Introduo
Definies
2. Garantias e assistncia tcnica
Garantias e assistncia tcnica
3. Memorial descritivo
Relao de fornecedores
4. Fornecedores
Relao de projetistas
Servios de utilidade pblica
5. Operao, uso e limpeza
Sistemas hidrossanitrios
Sistemas eletroeletrnicos
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Captulo
Subdivises
Sistema de proteo contra descargas atmosfricas
Sistemas de ar-condicionado, ventilao e calefao
Sistemas de automao
Sistemas de comunicao
Sistemas de incndio
Fundaes e estruturas
5. Operao, uso e limpeza
Vedaes
Revestimentos internos e externos
Pisos
Coberturas
Jardins, paisagismo e reas de lazer
Esquadrias e vidros
Pedidos de ligaes pblicas
Programa de manuteno preventiva
6. Manuteno
Registros
Inspees
7. Informaes complementares
Meio ambiente e sustentabilidade

Segurana
Operao dos equipamentos e suas ligaes
Documentao tcnica e legal
Elaborao e entrega do manual
Atualizao do manual
Nota:
Constar no Manual as seguintes datas relevantes:
Data do protocolo do projeto no rgo competente
Data da aprovao do projeto de execuo
Data do Habite-se ou Auto de Concluso
1.3 Orientaes para

a aplicao do manual
O Termo de Garantia e as orientaes para o correto
uso e manuteno devem ser utilizados desde a con-
cepo do imvel at a sua utilizao pelo proprietrio

e/ ou usurio. Sugere-se a elaborao de uma Minuta
do Manual do Proprietrio, desde a etapa de concepo. Essa minuta ajuda a orientar cada um dos proces-
sos relacionados, bem como na elaborao do manual

definitivo de cada empreendimento/ unidade. A seguir
seguem sugestes para uso destes instrumentos:
18
Nota:
Ao elaborar o Manual, sugere-se que no Captulo Apresentao
do Manual seja feita uma breve descrio do empreendimento
e suas caractersticas mais relevantes, e uma sucinta apresentao da empresa Construtora e da Incorporadora, incluindo contatos para atendimento ao cliente.
Fazer tambm comentrios sobre os itens importantes do manual e incentivar sua leitura e uso.
Na incorporao e venda
O Termo de Garantia, contendo prazos, disposies e
condies de perda de garantia, deve fazer parte da
documentao entregue ao cliente na venda do imvel.
Recomenda-se que este termo seja inserido no Memorial Descritivo do empreendimento. A critrio do incorporador estes documentos podem ser registrados em
cartrio juntamente com o Memorial de Incorporao.
O Termo de Garantia deve ser citado no contrato de compra e venda como um documento integrante e deve ser
entregue ao cliente no ato da assinatura, e estar disponvel nos plantes de venda para consulta dos clientes.
1. Introduo
Deve ser informado ao cliente que o Termo de Garantia

j estipulado desde a aquisio demonstra transparncia na relao contratual.
Na entrega da obra
Unidades autnomas
Deve ser esclarecida ao cliente a importncia do Programa de Manuteno, tanto para as unidades autnomas, como para as reas comuns.
Deve ser elaborado o Manual do Proprietrio especfico para a unidade, abrangendo os itens utilizados na
construo, com as respectivas descries do correto
uso e manutenes.
Na aquisio de materiais,
equipamentos e servios
Nas negociaes com os fornecedores devero ser
negociados prazos de garantia. Estes prazos devem
contemplar tambm um perodo de carncia (prazo do
fornecimento at a concluso da obra).
As informaes sobre vida til, desempenho de componentes e elementos e as condies de uso, devem
ser solicitadas aos fornecedores, assim como a entrega
dos termos de garantias e, quando houver, do manual
de utilizao.
Na construo
A construtora deve verificar se os materiais adquiridos,
equipamentos e servios realizados so capazes de
atender aos requisitos especificados.
Os termos de garantias, notas fiscais, contratos, manuais dos fabricantes de materiais e equipamentos, e
dos prestadores de servios, devem ser guardados, assim como os demais documentos citados no Anexo A da
norma ABNT NBR 14037. Todo este acervo deve ser entregue ao proprietrio ou ao sndico. importante manter uma cpia no arquivo da incorporadora / construtora.
Deve ser entregue o Termo de Garantia Definitivo,

onde constam os prazos de garantia para os materiais
e os sistemas construtivos efetivamente empregados.
Devem ser entregues os termos de garantias e manuais
dos fabricantes, dos equipamentos instalados na unidade.
Os clientes devem ser informados da importncia da
manuteno de sua unidade, bem como de sua responsabilidade proporcional condio de condmino
no cuidado com as reas comuns do imvel.
reas comuns
Deve ser elaborado o Manual das reas Comuns especfico para o empreendimento. Este manual precisa
abranger os itens utilizados na construo com as respectivas descries do correto uso e manutenes.
Deve ser entregue o Termo de Garantias - Definitivo,
onde constam os prazos de garantia para os materiais
e os sistemas construtivos efetivamente empregados.
Devem ser entregues os documentos citados no Anexo A da norma ABNT NBR 14037, e outros especficos
para o empreendimento.
Deve ser entregue o modelo de programa de manuteno preventiva (Sistema de Gesto da Manuteno em
conformidade com a ABNT NBR 5674).
Nota:
importante lembrar que nenhum prazo de garantia pode ser inferior ao do Termo de Garantia entregue na poca da venda.
Nota:
Alm do cuidado na elaborao dos manuais, a construtora e/ou incorporadora deve adotar aes para potencializar sua leitura e
aplicao.
Exemplos de boas prticas que tm sido adotadas:
Tornar o texto visualmente atrativo por meio da diagramao e uso de ilustraes;
Valorizar o documento com uso de capas personalizadas para cada empreendimento;
Entregar com o manual uma cartilha contendo de forma resumida os pontos mais importantes;
Elaborar um vdeo contendo orientaes;
Na entrega do manual, ler juntamente com o proprietrio ou sndico, explicando seu contedo;
Solicitar a assinatura do proprietrio ou sndico no Termo de Recebimento do Manual.
Nota:
recomendvel entregar ao sndico um exemplar do Manual do Proprietrio de uma unidade padro.
19
Ps-entrega
ABNT NBR 16280
O manual deve conter o procedimento que o construtor

e/ou incorporador adotar para o atendimento ao cliente, para orientaes e esclarecimentos de dvidas referentes manuteno, garantias e assistncia tcnica. A
equipe responsvel deve ser treinada e ter conhecimento destes documentos.
Norma da Associao Brasileira de Normas Tcnicas

que estabelece os requisitos para os sistemas de gesto de controle de processos, projetos, execuo e segurana a serem adotados na execuo de reformas
em edificaes.
Os prazos e condies estipulados no Termo de Garantia devem ser respeitados pelos clientes e pelas construtoras e incorporadoras.
Irregularidade, anormalidade, exceo regra.
Auto de concluso
A importncia de estabelecer e implantar o Programa

de Manuteno deve ser reforada junto ao sndico ou
administradora.
Documento pblico expedido pela autoridade compe-
Poder ser includa, no manual, a informao sobre a

cobrana de uma taxa referente visita de avaliao
dos servios, quando esta tiver sido solicitada construtora e/ou incorporadora e for constatado que o servio em questo no se enquadra nas condies de
garantias. importante deixar claro, ainda, que nestes
casos no caber a execuo do servio.
aprovado e em condies de habitabilidade. Tambm
1.4 Definies e conceitos

Com a finalidade de facilitar o entendimento, esclarecemos o significado das nomenclaturas utilizadas:
ABNT NBR 5674

Norma da Associao Brasileira de Normas Tcnicas,
que estabelece os requisitos do sistema de gesto de
manuteno de edificaes.
ABNT NBR 14037

que estabelece os requisitos mnimos para elaborao
e apresentao dos contedos do Manual de Uso, Operao e Manuteno das edificaes, elaborado e entregue pelo construtor e/ou incorporador ao condomnio
por ocasio da entrega do empreendimento.
ABNT NBR 15575

que estabelece e avalia os requisitos e critrios de desempenho que se aplicam s edificaes habitacionais,
como um todo ou de forma isolada, para um ou mais
sistemas especficos.
20
Anomalia
tente municipal, onde se localiza a construo, confirmando a concluso da obra nas condies do projeto
denominado Habite-se.
Cdigo Civil brasileiro

a lei 10406/10 de janeiro de 2002, que regulamenta a
legislao aplicvel s relaes civis em geral, dispon-
do, entre outros assuntos, sobre o Condomnio Edilcio.
Nele so estabelecidas as diretrizes para elaborao

da Conveno de Condomnio, e ali esto tambm con-
templados os aspectos de responsabilidades, uso e administrao das edificaes.
Cdigo de Defesa do Consumidor

a lei 8078/90, que institui o Cdigo de Proteo e
Defesa do Consumidor, definindo os direitos e obriga-
es de consumidores e fornecedores, bem como das

empresas construtoras e/ou incorporadoras.
Durabilidade
a capacidade da edificao ou de seus sistemas
de desempenhar suas funes ao longo do tempo,
e sob condies de uso e manuteno especificadas
no Manual de Uso, Operao e Manuteno. O termo
durabilidade comumente utilizado como qualitativo, para expressar a condio em que a edificao
ou seus sistemas mantm o desempenho requerido,
durante a vida til. A durabilidade de um produto se
extingue quando ele deixa de atender s funes que
lhe foram atribudas, quer seja pela degradao, que
o conduz a um estado insatisfatrio de desempenho,
quer seja por obsolescncia funcional.
1. Introduo
Empresa autorizada pelo fabricante

Organizao ou profissional liberal que exerce funo na
qual so exigidas qualificao e competncia tcnica especfica e que so indicados e treinados pelo fabricante.
Empresa capacitada
Nos termos da ABNT NBR 5674, organizao ou pessoa que tenha recebido capacitao, orientao e responsabilidade de profissional habilitado e que trabalhe
sob responsabilidade de profissional habilitado.
Empresa especializada
Nos termos da ABNT NBR 5674, organizao ou profissional liberal que exerce funo na qual so exigidas
qualificao e competncia tcnica especfica.
Equipe de manuteno local

Nos termos da ABNT NBR 5674, pessoas que realizam servios na edificao, que tenham recebido
orientao e possuam conhecimento de preveno de
riscos e acidentes.
Observao:
O trabalho somente dever ser realizado se estiver
em conformidade com contrato de trabalho e conveno coletiva e em conformidade com a funo
que este desempenha.
Garantia contratual
Perodo de tempo igual ou superior ao prazo de garantia legal, e condies complementares oferecidas
voluntariamente pelo fornecedor (incorporador, construtor ou fabricante) na forma de certificado ou termo
de garantia ou, ainda, contrato no qual constam prazos
e condies complementares garantia legal, para que
o consumidor possa reclamar dos vcios ou defeitos verificados na entrega de seu produto. Este prazo pode
ser diferenciado para cada um dos componentes do
produto, a critrio do fornecedor.
A garantia contratual facultativa, complementar garantia legal, no implicando necessariamente na soma
dos prazos.
Na norma ABNT NBR 15575 so detalhados prazos de
garantia recomendados, usualmente praticados pelo setor
da construo civil, correspondentes ao perodo de tempo
em que elevada a probabilidade de que eventuais vcios
ou defeitos em um sistema, em estado de novo, venham a
se manifestar, decorrentes de anomalias que repercutam

em desempenho inferior quele previsto.
Garantia legal
Perodo de tempo previsto em lei que o comprador
dispe para reclamar do vcio ou defeito verificado na
compra de seu produto durvel.
Lei 4591 de 16 de dezembro de 1964

a lei que dispe sobre as incorporaes imobilirias
e, naquilo que no regrado pelo Cdigo Civil, sobre o
condomnio em edificaes.
Manuteno
Nos termos da ABNT NBR 15575, conjunto de atividades a serem realizadas ao longo da vida til da edificao para conservar ou recuperar a sua capacidade
funcional e de seus sistemas constituintes, e atender as
necessidades e segurana dos seus usurios.
Manuteno rotineira
Nos termos da ABNT NBR 5674, caracteriza-se por um
fluxo constante de servios, padronizados e cclicos,
citando-se, por exemplo, limpeza geral e lavagem de
reas comuns.
Manuteno corretiva
Nos termos da ABNT NBR 5674, caracteriza-se por
servios que demandam ao ou interveno imediata
a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas,
elementos ou componentes das edificaes, ou evitar
graves riscos ou prejuzos pessoais e/ou patrimoniais
aos seus usurios ou proprietrios.
Manuteno preventiva
Nos termos da ABNT NBR 5674, caracteriza-se por servios cuja realizao seja programada com antecedncia, priorizando as solicitaes dos usurios, estimativas da durabilidade esperada dos sistemas, elementos
ou componentes das edificaes em uso, gravidade e
urgncia, e relatrios de verificaes peridicas sobre
o seu estado de degradao.
Profissional habilitado
Pessoa fsica e/ou jurdica, prestadora de servio, legalmente habilitada, com registro vlido em rgos legais
competentes para exerccio da profisso, preveno de
21
respectivos riscos e implicaes de sua atividade nos

demais sistemas do edifcio.
Vcios aparentes
Solidez da construo
So aqueles de fcil constatao detectados quando

da vistoria para recebimento do imvel.
So itens relacionados solidez da edificao e que
Vida til - VU
possam comprometer a sua segurana, neles inclu-
das peas e componentes da estrutura do edifcio, tais
como lajes, pilares, vigas, estruturas de fundao, contenes e arrimos.
Vcios ocultos
So aqueles no detectveis no momento da entrega
do imvel ou que podem surgir durante sua utilizao

regular.
Nos termos da ABNT NBR 15575, vida til o perodo

de tempo em que um edifcio e/ou seus sistemas se
prestam s atividades para as quais foram projetados
e construdos, com atendimento dos nveis de desempenho previstos nas normas tcnicas, considerando a
periodicidade e a correta execuo dos processos de
manuteno especificados no respectivo Manual de
Uso, Operao e Manuteno (a vida til no pode ser
confundida com prazo de garantia legal ou contratual).
Nota:
Interferem na vida til, alm da vida til de projeto, das caractersticas dos materiais e da qualidade da construo como
um todo, o correto uso e operao da edificao e de suas partes, a constncia e efetividade das operaes de limpeza e
manuteno, alteraes climticas e nveis de poluio no local da obra, mudanas no entorno da obra ao longo do tempo
(trnsito de veculos, obras de infraestrutura, expanso urbana etc.). O valor real de tempo de vida til ser uma composio
do valor terico de vida til de projeto devidamente influenciado pelas aes da manuteno, da utilizao, da natureza e da
sua vizinhana. As negligncias no atendimento integral dos programas definidos no Manual de Uso, Operao e Manuteno
da edificao, bem como aes anormais do meio ambiente, iro reduzir o tempo de vida til, podendo este ficar menor que
o prazo terico calculado como vida til de projeto.
1.5 Referncias normativas

As normas tcnicas relacionadas a seguir constituem o
referencial tcnico normativo deste guia.
ABNT NBR 5674:2012 - Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno.
ABNT NBR 14037:2011 - Diretrizes para elaborao

de manuais de uso, operao e manuteno das edificaes - Requisitos para elaborao e apresentao
dos contedos.
ABNT NBR 15575:2013 - Edificaes Habitacionais Desempenho - Parte 1: Requisitos Gerais.

ABNT NBR 16280:2014 - Reforma em edificaes Sistema de gesto de reformas - Requisitos.
Nota:
As Normas Tcnicas podem sofrer atualizaes. Na elaborao deste guia, foram consideradas as normas em sua verso
mais atualizada:
ABNT NBR 14037:2011
ABNT NBR 5674:2012
ABNT NBR 15575:2013
ABNT NBR 16280:2014
Nota:
As leis do fora obrigatria s normas tcnicas ou estabelecem consequncias para o seu descumprimento.
22
1. Introduo
23
24
2. TERMO DE GARANTIA
25
2. TERMO DE GARANTIA
Ao assinar o contrato de venda e compra do imvel,
ser entregue o Termo de Garantia - Aquisio, contendo as informaes disponveis na ocasio, com relao
aos Prazos de Garantia Contratual e Manutenes Preventivas necessrias para os sistemas.
Os prazos constantes do Termo de Garantia Aquisi-
O Termo de Garantia Definitivo, no qual sero considerados os materiais e os sistemas construtivos efetivamente empregados e onde constaro os prazos
de garantia a partir da concluso do imvel (Auto de
Concluso ou documento similar), dever ser entregue no ato do recebimento da edificao. O Termo de
Garantia Definitivo deve contemplar os principais itens
das unidades autnomas e das reas comuns, variando com a caracterstica individual de cada empreendimento, com base no seu Memorial Descritivo.
tia, no implicando soma aos prazos de garantia legal.
o e do Termo de Garantia Definitivo foram indicados
em conformidade com a norma tcnica ABNT NBR
15575. Assim sendo, os prazos referidos em tais documentos correspondem aos prazos totais de garan-
Os prazos de garantia de materiais, equipamentos e

servios dos sistemas tm validade a partir da data do
Auto de Concluso do Imvel.
A seguir apresentamos duas tabelas com recomendaes de prazos de garantia contratual, podendo
ser utilizadas de acordo com a data de protocolo do
projeto do empreendimento para aprovao nos rgos competentes.
Tabela A: Recomendao de prazos de garantia para edifcios que tiveram seus projetos de construo protocolados
nos rgos competentes, posteriormente validade da norma ABNT NBR 15575 - (19/07/2013)
Sistemas,
elementos,
componentes
e instalaes
26
Prazos de Garantia Contratual recomendados pela norma ABNT NBR 15575, para edifcios habitacionais que tiveram seus projetos de construo protocolados para aprovao nos rgos competentes posteriormente sua vigncia - (19/07/2013). (*)
1 ano
2 anos
3 anos
5 anos
Fundaes, estrutura principal, estruturas perifricas,

contenes e arrimos.
Segurana e
estabilidade global
Estanqueidade de fundaes e contenes
Paredes de vedao, estruturas auxiliares, estruturas

de cobertura, estrutura das
escadarias internas ou externas, guarda-corpos, muros de
divisa e telhados.
Segurana
e integridade
Equipamentos industrializados (aquecedores de

passagem ou acumulao,
motobombas, filtros, interfone, automao de portes,
elevadores e outros).
Sistemas de dados e voz,
telefonia, vdeo e televiso.
Instalao
Equipamentos
Sistema de proteo
contra descargas atmosfricas, sistema de combate
a incndio, pressurizao
das escadas, iluminao
de emergncia, sistema de
segurana patrimonial.
Instalao
Equipamentos
2. Termo de garantia
Sistemas,
elementos,
componentes
e instalaes
Porta corta-fogo
Dobradias e molas
Instalaes eltricas, tomadas / interruptores / disjuntores / fios / cabos / eletrodutos

/ caixas e quadros
Equipamentos
1 ano
2 anos
3 anos
Instalao
Instalaes hidrulicas e
gs - colunas de gua fria,
colunas de gua quente,
tubos de queda de esgoto,
colunas de gs
Instalaes hidrulicas e gs
coletores / ramais / louas /
caixas de descarga / bancadas/ metais sanitrios / sifes
/ ligaes flexveis / vlvulas /
registros / ralos / tanques
Integridade e
Estanqueidade
Equipamentos
Instalao
Impermeabilizao
Estanqueidade
Esquadrias de madeira
Empenamento
Descolamento
Fixao
Esquadrias de ao
Fixao
Oxidao
Esquadrias de
alumnio e de PVC
Partes mveis (inclusive recolhedores de

palhetas, motores e
conjuntos eltricos de
acionamento)
Fechaduras e ferragens
em geral
Funcionamento
Acabamento
Borrachas, escovas,
articulaes, fechos
e roldanas
Perfis de alumnio,
fixadores e revestimentos em painel
de alumnio
Revestimentos de paredes,
pisos e tetos internos e externos em argamassa / gesso
liso / componentes de gesso
acartonado
Fissuras
Estanqueidade de
fachadas e pisos
molhveis
Revestimentos de paredes,
pisos e tetos em azulejo /
cermica / pastilhas
Revestimentos
soltos, gretados,
desgaste excessivo
Estanqueidade de
fachadas e pisos
molhveis
Revestimentos de paredes, pisos e teto em pedras naturais

(mrmore, granito e outros).
Revestimentos
soltos, gretados,
desgaste excessivo
Estanqueidade de
fachadas e pisos
molhveis
Piso cimentado, piso acabado

em concreto, contrapiso
Destacamentos,
fissuras, desgaste
excessivo
Estanqueidade de
pisos molhveis
Revestimentos especiais
(frmica, plsticos, txteis,
pisos elevados, materiais
compostos de alumnio)
Aderncia
Pisos de madeira - tacos,

assoalhos e decks
5 anos
Integridade de
portas e batentes
M aderncia
do revestimento
e dos componentes
do sistema
Empenamento,
trincas na madeira e
destacamento
27
Sistemas,
elementos,
componentes
e instalaes
Forros de gesso
Fissuras por acomodao dos elementos

estruturais e de
vedao
Forros de madeira
Empenamento,
trincas na madeira e
destacamento
1 ano
Pintura/ verniz
(interna/externa)
2 anos
3 anos
5 anos
Empolamento, descascamento, esfarelamento, alterao de

cor ou deteriorao
de acabamento
Selantes, componentes de
juntas e rejuntamentos
Aderncia
Vidros
Fixao
(*) Prazos de Garantia Contratual recomendados com base na vida til indicada no Anexo I.
Nota:
Recomenda-se que quaisquer falhas perceptveis visualmente, como riscos, lascas, trincas em vidros, entre outros, sejam
explicitadas no momento da entrega.
Tabela B: Prazos de Garantia Contratual
Prazos de Garantia sugeridos para edifcios em construo, ou que tiveram seus projetos
de construo protocolados para aprovao nos rgos competentes anteriormente
vigncia da norma ABNT NBR 15575 - (19/7/2013)
Sistemas,
elementos,
componentes
e instalaes
Equipamentos
industrializados
28
No ato da
entrega
Especificado pelo
fabricante
(*)
6 meses
1 ano
Aquecedor
individual
Desempenho do equipamento
Problemas
com a
instalao
Geradores
de gua
quente
Problemas
com a
instalao
Banheira
de hidromassagem
/ SPA
Casco, motobomba e
acabamento
dos dispositivos
Problemas
com a
instalao
Instalaes
de interfone
Problemas
com a
instalao
Ar-condicionado
individual
ou central
Problemas
na infraestrutura e
tubulao,
exceto equipamentos e
dispositivos
2 anos
3 anos
5 anos
Sistemas,
elementos,
componentes
e instalaes
Equipamentos
industrializados
No ato da
entrega
Especificado pelo
fabricante
(*)
6 meses
1 ano
Exausto
mecnica
Problemas
com a
instalao
Antena
Coletiva
Problemas
com a infraestrutura,
prumadas,
cabos e fios
Circuito
fechado
de TV
Problemas
com a
instalao
Elevadores
Problemas
com a
instalao
Motobomba/ filtro (recirculadores

de gua)
Problemas
com a
instalao
Automao
de portes
Problemas
com a
instalao
Sistemas
de proteo
contra
descargas
atmosfricas
Desempenho dos
equipamentos
Problemas
com a
instalao
Sistema de
combate a
incndio
Porta corta-fogo
Regulagem
de dobradias e
maanetas
2 anos
3 anos
5 anos
Problemas
com a
integridade
do material
(portas e
batentes)
Desempenho de
dobradias
e molas
Pressurizao das
escadas
Problemas
com a
instalao
Grupo
gerador
Problemas
com a
instalao
Sauna
mida
Problemas
com a
instalao
Sauna seca
Problemas
com a
instalao
Iluminao
de emergncia
Problemas
com a
instalao
Sistema de
segurana
Problemas
com a
instalao
29
Sistemas,
elementos,
componentes
e instalaes
Sistemas de
Automao
Instalaes
eltricas
Tomadas /
Interruptores /
Disjuntores
No ato da
entrega
Instalaes
hidrulicas
- colunas de
gua fria,
colunas de
gua quente e tubos
de queda
de esgoto
Instalaes
hidrulicas
- coletores
Instalaes
hidrulicas
louas/
caixa de
descarga/
bancadas
30
6 meses
1 ano
Dados informtica
Problemas
prumadas,
cabos e fios
Voz telefonia
Problemas
prumadas,
cabos e fios
Vdeo televiso
Problemas
prumadas,
cabos e fios
Material
Espelhos
danificados
ou mal
colocados
2 anos
3 anos
5 anos
Desempenho do
material e
isolamento
trmico
Servios
Problemas
com a
instalao
Material
Instalaes
eltricas
Fios, cabos
e tubulao
Especificado pelo
fabricante
(*)
Desempenho do
material e
isolamento
trmico
Servio
Problemas
com a
instalao
Material
Servio
Desempenho do
material
Material
Desempenho do
material
Servio
Material
Servio
Danos
causados
devido a
movimentao ou
acomodaco da
estrutura
Problemas
com a
instalao
Quebrados,
trincados,
riscados,
manchados
ou entupidos
Desempenho do
material
Problemas
com a instalao
Sistemas,
elementos,
componentes
e instalaes
Instalaes
hidrulicas
metais
sanitrios/
sifes/
flexveis/
vlvulas/
ralos
No ato da
entrega
Material
Quebrados,
trincados,
riscados,
manchados
ou entupidos
6 meses
1 ano
2 anos
Desempenho do
material
Problemas
nas vedaes
das junes
Sistema de
impermeabilizao
Impermeabilizao
Esquadrias de Ferro
Lascadas,
trincadas,
riscadas ou
manchadas
Empenamento ou
descolamento
Amassadas,
riscadas ou
manchadas
M fixao,
oxidao
ou mau
desempenho
do material
Borrachas,
escovas,
articulaes,
fechos e
roldanas
Esquadrias
de alumnio
Perfis de
alumnio,
fixadores e
revestimentos em
painel de
alumnio
Partes
mveis
(inclusive
recolhedores
de palhetas,
motores e
conjuntos
eltricos de
acionamento
5 anos
Problemas
com a
vedao
Servio
Esquadrias de madeira
3 anos
Desempenho do
material
Servio
Material
Instalaes
de gs
Especificado pelo
fabricante
(*)
Problemas
com a
instalao
ou desempenho do
material
Amassadas,
riscadas ou
manchadas
Problemas
com a integridade do
material
Problemas com
vedao e
funcionamento
31
Sistemas,
elementos,
componentes
e instalaes
No ato da
entrega
Especificado pelo
fabricante
(*)
6 meses
1 ano
2 anos
Infiltrao
decorrente
do mau
desempenho do
revestimento externo
da fachada
(ex: fissuras
que possam
vir a gerar
infiltrao)
Paredes
externas/
fachada
M aderncia do
revestimento e dos
componentes do
sistema
Argamassa/
gesso liso/
componentes
de gesso
acartonado
(Dry-Wall)
32
5 anos
Fissuras
perceptveis a uma
distncia
superior a
1 metro
Paredes
e tetos
internos
Revestimentos de
paredes/
piso e teto
3 anos
Azulejo/
cermica/
pastilha
Quebrados,
trincados,
riscados,
manchados,
ou com
tonalidade
diferente
Falhas no
caimento
ou nivelamento
inadequado
nos pisos
Soltos,
gretados ou
desgaste
excessivo
que no por
mau uso
Pedras
naturais
(mrmore,
granito e
outros)
Quebrados,
trincados,
riscados ou
falhas no
polimento
(quando especificado)
Falhas no
caimento
ou nivelamento
inadequado
nos pisos
Soltas ou
desgaste
excessivo
que no por
mau uso
Rejuntamento
Falhas ou
manchas
Falhas na
aderncia
Pisos de
madeira DECK
Lascados,
trincados,
riscados,
manchados
ou mal
fixados
Empenamento,
trincas na
madeira e
destacamento
Piso
cimentado,
piso acabado em
concreto,
contrapiso
Superfcies
irregulares
Revestimentos
especiais
(frmica,
pisos
elevados,
materiais
compostos
de alumnio)
Quebrados,
trincados,
riscados,
manchados
ou com
tonalidade
diferente
Falhas no
caimento
ou nivelamento
inadequado
Destacamento
M aderncia ou
desgaste
excessivo
que no por
mau uso
Sistemas,
elementos,
componentes
e instalaes
Forros
Pintura/
verniz
(interna/
externa)
Vidros
Quadras
Poliesportivas
No ato da
entrega
Especificado pelo
fabricante
(*)
1 ano
Gesso
Quebrados,
trincados
ou manchados
Fissuras por
acomodao dos
elementos
estruturais e
de vedao
Madeira
Lascados
ou mal
fixados
Empenamento,
trincas na
madeira e
destacamento
Sujeira ou
mau acabamento
Empolamento,
descascamento,
esfarelamento, alterao de
cor ou deteriorao de
acabamento
Quebrados,
trincados
ou riscados
M fixao
Pisos
flutuantes
e de base
asfltica
Sujeira e
mau acabamento
Pintura do
piso de
concreto
polido
Sujeira e
mau acabamento
2 anos
3 anos
5 anos
Desempenho do
sistema
Empolamento,
descascamento, esfarelamento,
alterao de
cor ou deteriorao de
acabamento
Pisos em
grama
Vegetao
Alambrados, equipamentos e
luminrias
Desempenho do
equipamento
Jardins
Problemas
com a
instalao
Vegetao
Desempenho dos
equipamentos
Playground
Piscina
6 meses
Revestimentos
quebrados,
trincados,
riscados,
rasgados,
manchados
ou com
tonalidade
diferente
Desempenho dos
equipamentos
Problemas
com a
instalao
Revestimentos
soltos,
gretados ou
desgaste
excessivo
que no por
mau uso
33
Sistemas,
elementos,
componentes
e instalaes
No ato da
entrega
Especificado pelo
fabricante
(*)
6 meses
Solidez / Segurana da
Edificao
1 ano
2 anos
3 anos
5 anos
Problemas
em peas
estruturais
(lajes, vigas, pilares,
estruturas
de fundao, contenes e
arrimos em
vedaes
(paredes de
alvenaria,
Dry-Wall e
painis prmoldados)
que possam
comprometer a solidez
e segurana da
edificao
(*) Entende-se por desempenho de equipamentos e materiais sua capacidade em atender os requisitos especificados em projetos, sendo o
prazo de garantia o constante dos contratos ou manuais especficos de cada material ou equipamento entregues, ou 6 meses (o que for maior).
2.1 Disposies gerais

A construtora e/ou incorporadora dever entregar o
Manual do Proprietrio a todos os adquirentes das unidades autnomas;
Ao sndico, dever ser entregue o Manual das reas
Comuns em conformidade com a ABNT NBR 14037;
A construtora e/ou incorporadora dever fornecer todas
as caractersticas (ex.: carga mxima, tenso etc.), informaes, jogo de plantas e especificaes das unidades
autnomas, das reas comuns e dos equipamentos;
A construtora e/ou incorporadora dever entregar sugesto ou modelo de programa de manuteno, e sugesto ou modelo de lista de verificao do programa
de manuteno do edifcio, conforme ABNT NBR 5674
e ABNT NBR 14037;
Alguns sistemas da edificao possuem normas especficas que descrevem as manutenes necessrias.
Estas completam e no invalidam as informaes descritas neste manual e vice-versa;
A construtora e/ou incorporadora dever entregar todos os documentos sob sua responsabilidade descritos
no anexo A da norma ABNT NBR 14037;
34
A construtora e/ou incorporadora dever prestar o

Servio de Atendimento ao Cliente para orientaes e
esclarecimentos de dvidas referentes manuteno
e garantia;
A construtora e/ou incorporadora dever prestar, dentro do prazo legal, o servio de Assistncia Tcnica;
O condomnio e o proprietrio, ao constatarem anormalidade (anomalia), devem entrar em contato com
a Assistncia Tcnica da construtora/ incorporadora,
para que efetue a verificao e, quando aplicvel, tome
as providncias necessrias;
Constatando-se, em visita de avaliao dos servios
solicitados, que esses servios no esto enquadrados
nas condies da garantia, poder ser cobrada uma
taxa de visita;
No caso de alterao do sndico ou responsvel legal
pelo edifcio, este dever transmitir as orientaes sobre o adequado uso, manuteno e garantia das reas
comuns ao seu substituto e entregar formalmente os
documentos e manuais correspondentes;
No caso de revenda ou locao, o proprietrio dever
transmitir as orientaes sobre o adequado uso, manuteno e garantia do seu imvel ao novo condmino, entregando a ele os documentos e manuais correspondentes;
O proprietrio responsvel pela manuteno de

sua unidade e corresponsvel pela manuteno do
conjunto da edificao, conforme estabelecido nas
Normas Tcnicas brasileiras, no Manual do Proprietrio e no Manual das reas Comuns, obrigando-se
a permitir o acesso do profissional destacado pela
construtora e/ou incorporadora, sob pena de perda
de garantia;
O proprietrio da unidade autnoma se obriga a efetuar a manuteno do imvel, conforme as orientaes
constantes no Termo de Garantia, bem como no Manual do Proprietrio, sob pena de perda de garantia;
O condomnio responsvel pela execuo e o sndico, pela implantao e gesto do Programa de Manuteno de acordo com a ABNT NBR 5674 - Manuteno de edificaes - Requisitos para o sistema de
gesto de manuteno;
O condomnio deve cumprir as Normas Tcnicas brasileiras, legislaes e normas das concessionrias, e
deve ficar atento para as alteraes que estes instrumentos possam sofrer ao longo do tempo;
As caractersticas operacionais de cada edifcio devero estar contidas no manual especfico do empreendimento, conforme planejado, construdo e entregue;
A contagem dos prazos de garantia iniciada a partir
do auto de concluso da edificao (Habite-se) ou da
entrega da obra, o que primeiro ocorrer, e no se somam aos prazos legais de garantia;
Os prazos de garantia constituem garantia contratual,
concedida facultativamente pelo fornecedor, mas, se
concedida, dever ser por termo escrito, padronizado,
devendo esclarecer, de maneira adequada, em que
consiste, bem como as condies e a forma em que
pode ser exercida.
2.2 Perda de garantia

Caso haja reforma ou alterao que comprometa o
desempenho de algum sistema das reas comuns, ou
que altere o resultado previsto em projeto para o edifcio, reas comuns e autnomas;
Caso haja mau uso ou quando no forem tomados os

cuidados de uso;
Caso seja realizada limpeza inadequada;
Caso no seja implantado e executado de forma eficiente o Programa de Manuteno de acordo com a
ABNT NBR 5674 Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno, ou caso
no seja apresentada a efetiva realizao das aes
descritas no plano;
Caso no sejam respeitados os limites admissveis de
sobrecarga nas instalaes e na estrutura, informados
no manual de uso e operao do edifcio;
Caso os proprietrios no permitam o acesso do profissional destacado pela construtora e/ou incorporadora s dependncias de suas unidades ou s reas comuns, quando for o caso de proceder vistoria tcnica
ou os servios de assistncia tcnica;
Caso sejam executadas reforma, alterao ou descaracterizaes dos sistemas na unidade autnoma ou
nas reas comuns;
Caso sejam identificadas irregularidades em eventual
vistoria tcnica, e as providncias sugeridas no tenham
sido tomadas por parte do proprietrio ou do condomnio;
Caso seja realizada substituio de qualquer parte
do sistema com uso de peas, componentes que no
possuam caracterstica de desempenho equivalente ao
original entregue pela incorporadora/ construtora;
Se, durante o prazo de vigncia da garantia no for
observado o que dispem o Manual do Proprietrio,
Manual das reas Comuns e a ABNT NBR 5674, no
que diz respeito manuteno correta para edificaes
em uso ou no;
Se, nos termos do artigo 393 do Cdigo Civil, ocorrer
qualquer caso fortuito, ou de fora maior, que impossibilite a manuteno da garantia concedida;
Falta de comprovao da realizao de manuteno
eventualmente estabelecida, conforme previsto na norma ABNT NBR 5674;
Nota: Demais fatores que possam acarretar a perda de garantia esto descritos nas orientaes de uso e manuteno do
imvel para os sistemas especficos.
Nota: Situaes no cobertas pela garantia: peas que apresentem desgaste natural pelo tempo ou uso.
35
36
3. MEMORIAL DESCRITIVO
37
3. MEMORIAL DESCRITIVO
O manual deve apresentar uma descrio escrita e
ilustrativa da edificao em As Built (como construda), tanto para as reas de uso privativo, quanto para
as reas de uso comum. As informaes devem se
ater, no mnimo, abrangncia dessas respectivas
reas e contemplar:
A) Cargas estruturais mximas admissveis nas estruturas e vedaes;
B) Cargas mximas nos circuitos eltricos admissveis;
G) Relao dos componentes utilizados para acabamentos (por exemplo, revestimentos cermicos, tintas, metais, ferragens, esquadrias, vidros, etc.) com as
suas especificaes;
H) Sugesto ou modelo do programa de manuteno;
D) Descrio dos sistemas e, quando aplicvel, dos

elementos e equipamentos;
I) Vazes mximas e mnimas, potncia ou outros parmetros previstos em projetos para os sistemas que recebero componentes instalados por conta do cliente,
por exemplo, sistemas hidrulicos de gua fria e gua
quente, aquecedores, iluminao etc.;
E) Desenhos esquemticos, com dimenses cotadas,

que representem a posio das instalaes e dos quadros eltricos;
A abordagem e a extenso das informaes vo

depender da complexidade da edificao ou dos
seus equipamentos.
C) Sistemas equipotencializados, seu detalhamento e

componentes;
38
F) Informaes sobre aspectos relevantes ao proprietrio e ao condomnio, como propriedades especiais

previstas em projeto e sistema construtivo empregado;
3. Memorial descritivo
39
40
4. FORNECEDORES
41
4. FORNECEDORES
4.1 Relao de fornecedores
O manual dever conter a indicao dos fornecedores
em geral e os dados para contato, atualizados poca
da entrega do empreendimento.
4.2 Relao de projetistas

O manual dever conter a indicao dos responsveis
pela elaborao dos projetos e os dados para contato,
atualizados poca da entrega do empreendimento.
4.3 Servios de utilidade pblica

O manual dever conter a indicao das concessionrias com os respectivos contatos atualizados poca
da entrega do empreendimento.
42
4. Fornecedores
43
44
5. DESCRIO, CUIDADOS DE
USO, MANUTENO E PERDA
DE GARANTIA DOS SISTEMAS
45
5. DESCRIO, CUIDADOS DE
USO, MANUTENO E PERDA
DE GARANTIA DOS SISTEMAS
Nota:
A seguir apresentamos sugesto de texto dos sistemas mais utilizados. Na elaborao do manual deve ser dada especial
ateno para sua adequao s especificidades de cada empreendimento.
Para que possa utilizar o seu imvel de forma correta,

garantindo o desempenho e estendendo ao mximo a
sua vida til, descrevemos de forma genrica os principais sistemas que o compem, por meio das informaes e orientaes a seguir:
Descrio construtiva do sistema;
Orientao quanto aos cuidados de uso;
Procedimentos de manuteno;
Prazos de garantia;
Fatores que acarretam a perda da garantia.
5.1 Instalaes hidrulicas gua potvel

Descrio do Sistema
Conjunto de tubos, conexes, vlvulas, reservatrios,
medidores, eletromecnicos, peas de utilizao, equi-
pamentos e outros componentes destinados a conduzir
principais que trazem a gua do reservatrio superior;
Ramais de distribuio de gua: alimentadores dos

diversos pontos, nos cmodos apropriados.
Registros de presso: vlvulas de pequeno porte, ins-
taladas em subramais ou em pontos de utilizao, destinados regulagem da vazo de gua, ou fechamento;

Registros de gaveta ou de esfera: vlvulas de fecho
para a instalao hidrulica predial, destinadas interrupo eventual de passagem de gua para reparos na
rede ou ramais.
gua fria
Origem do sistema: o sistema de instalaes de
gua fria se origina no ponto de abastecimento da empresa concessionria dos servios pblicos de fornecimento de gua potvel;
gua fria potvel da fonte de abastecimento aos pontos
Medio de consumo: passando pelo hidrmetro do
dendo ser direto, quando a gua provm diretamente
quando houver legislao pertinente, por meio da medi-
de utilizao, mantendo o padro de potabilidade, po-
cavalete, onde medido o consumo total do edifcio e,
da fonte de abastecimento, ou indireto, quando a gua
o individualizada para as unidades autnomas;
provm de um reservatrio da edificao.

Descrio de alguns elementos:
Pontos de gua: pontos que alimentam os lavatrios,

os vasos sanitrios, os chuveiros, as pias, os tanques e
as mquinas de lavar;
46
Prumada de gua: so constitudas por tubulaes
Reservao: do hidrmetro segue para um ou mais

reservatrios no edifcio, que podero ser inferiores,
superiores ou os dois;
Bombas de recalque: do reservatrio (um ou mais)

inferior, a gua bombeada para o reservatrio su-
5. Descrio, cuidados de uso, manuteno e perda de garantia dos sistemas
perior, caso exista, ou pressurizada diretamente para
gua quente
beamento controlado por um sistema eletromecnico;
Origem: os sistemas de instalaes de gua quente

se originam no equipamento de aquecimento da gua,
at o ponto de mistura e fornecimento;
abastecer os pontos de consumo de gua fria. O bom Distribuio: as tubulaes seguem para o barrilete
quando provm do reservatrio superior, ou diretamen-
os andares, quando se denominam prumadas de gua
Distribuio: sua distribuio feita da mesma forma

que a da gua fria. Essas tubulaes (embutidas ou
no) recebem uma proteo trmica, quando necessrio, para minimizar a perda de calor;
prumadas sofrem derivaes dotadas de registros de
Identificao: quando aparentes, devero ser identificadas conforme a ABNT NBR 6493.
te aos andares, quando provm do sistema de pressurizao. Aps o barrilete, as tubulaes alimentam
fria ascendentes ou descendentes. Nas unidades, as
manobra, aps os quais passaro a ser chamados de

ramais de distribuio de gua, que alimentam os di-
Normas Tcnicas
pias, etc. Em algumas instalaes, conforme projeto,
ser possvel efetuar a medio de consumo individual
ABNT NBR 5626, ABNT NBR 6493, ABNT NBR 7198,

ABNT NBR 15884-1, ABNT NBR 15884-2, ABNT NBR
15884-3, ABNT NBR 15575-6 e ABNT NBR 15939-2.
por unidade privativa;
Cuidados de Uso
Sistema de reduo de presso: so instalados
Equipamentos
versos pontos, tais como: vasos sanitrios, chuveiros,
componentes redutores de presso quando a presso

de entrada da concessionria ou da prumada de gua
fria for superior ao especificado em projeto;
Subsistemas de apoio:
Sistema de extravaso: conjunto de componentes destinado a escoar o eventual excesso de gua
de reservatrios nos quais foi superado o nvel de

transbordamento;
Sistema de aviso: tubulao de extravaso destinada a conduzir parte do excesso de gua para um
local visvel, servindo de aviso de falha no sistema

de reserva do edifcio;
Sistema de limpeza dos reservatrios: utilizado

para o esvaziamento dos reservatrios para limpeza ou manuteno.
Sistema de pressurizao de gua

- Sistema destinado a garantir a alimentao de
gua fria, com presso mnima estabelecida em
No obstruir o ladro ou tubulaes do sistema de aviso;

No puxar as bombas submersas pelo cabo de fora,
a fim de no desconect-lo do motor;
No apertar em demasia os registros, torneiras, misturadores;
Durante a instalao de filtros, torneiras, chuveiros,
atentar-se ao excesso de aperto nas conexes, a fim
de evitar danos aos componentes;
Nos sistemas com previso de instalao de componentes por conta do cliente (exemplo: chuveiros, duchas higinicas, aquecedores), devero seguir as caractersticas definidas no manual de uso e operao,
para garantir o desempenho do sistema, os quais devem definir com clareza todas as caractersticas dos
equipamentos, incluindo vazo mxima e mnima prevista em projetos;
No efetuar alteraes na regulagem das vlvulas redutoras de presso;
- Identificao: os componentes do sistema de gua
No caso de existncia de sistema de pressurizao de

gua, os equipamentos devero estar regulados para
manter a parametrizao da presso e no comprometer os demais componentes do sistema;
dos conforme a ABNT NBR 6493.
Manter o registro fechado aps a utilizao da ducha higinica;
projeto, nos pontos mais crticos do edifcio, quando necessrio;
fria (ex.: tubulao, registros) devero ser identifica-
47
No deslocar o sifo sob as pias, lavatrios e tanques a fim de evitar vazamentos;
NBR 5674 e normas especficas do sistema, quando houver;
Manuteno preventiva
Somente utilizar peas originais ou com desempenho de caractersticas comprovadamente equivalente;
Esse sistema da edificao necessita de um plano de manuteno especfico, que atenda s recomendaes dos fabricantes, diretivas da ABNT
Periodicidade
Atividade
Responsvel
A cada 1 semana
Verificar o nvel dos reservatrios, o funcionamento das torneiras de boia e a chave de boia para controle de nvel
A cada 15 dias
Utilizar e limpar as bombas em sistema de rodzio, por meio

da chave de alternncia no painel eltrico (quando o quadro
eltrico no realizar a reverso automtica);
A cada 1 ms
Verificar a estanqueidade e a presso especificada para a

vlvula redutora de presso das colunas de gua potvel
Verificar funcionalidade do extravasor (ladro) dos reservatrios, evitando entupimentos por incrustaes ou sujeiras
Verificar mecanismos internos da caixa acoplada
Verifique a estanqueidade dos registros de gaveta
Abrir e fechar completamente os registros dos subsolos e

cobertura (barrilete), de modo a evitar emperramentos e mantendo-os em condies de manobra
Limpar e verificar a regulagem dos mecanismos de descarga
Efetuar manuteno nas bombas de recalque de gua potvel,
Limpar os aeradores (bicos removveis) das torneiras;
Verificar o sistema de pressurizao de gua, a regulagem

da presso, reaperto dos componentes e parametrizao dos
sistemas eltricos e eletrnicos e, caso haja necessidade,
realizar ajustes e reparos.
A cada 6 meses (ou quando

ocorrerem indcios de contaminao ou problemas no
fornecimento de gua potvel
da rede pblica)
Limpar os reservatrios e fornecer atestado de potabilidade;

Obs.: Isolar as tubulaes da vlvula redutora de
presso durante a limpeza dos reservatrios superiores,
quando existentes;
A cada 6 meses ou conforme

orientaes do fabricante
Limpar os filtros e efetuar reviso nas vlvulas redutoras de

presso conforme orientaes do fabricante;
Verificar a estanqueidade da vlvula de descarga, torneira

automtica e torneira eletrnica.
Verificar as tubulaes de gua potvel para detectar obstrues, perda de estanqueidade e sua fixao, recuperar sua
integridade onde necessrio.

/ Empresa capacitada
Verificar, e se necessrio, substituir os vedantes (courinhos)

das torneiras, misturadores e registros de presso para garantir a vedao e evitar vazamentos;

Verificar o funcionamento do sistema de aquecimento individual

e efetuar limpeza e regulagem, conforme legislao vigente.
Empresa capacitada
A cada 6 meses
A cada 1 ano
48
Manter os registros gerais, das reas molhadas, fechados quando da ausncia do imvel por longos perodos.
Perda de Garantia
Todas as condies descritas no item 2.2 deste manual,
acrescidas de:
Danos decorrentes de limpeza inadequada (produtos
qumicos, solventes, abrasivos do tipo saponceo, palha de ao, esponja dupla face) em acabamentos dos
componentes nos metais sanitrios;
componentes destinados a conduzir gua fria mineral da

fonte de abastecimento aos pontos de utilizao, mantendo o padro de potabilidade, que provm diretamente
da fonte para um reservatrio instalado na edificao.
Obs: Este sistema de inteira responsabilidade do fornecedor, incluindo a a execuo da instalao predial
que ir atender cada unidade habitacional.
Danos decorrentes de objetos estranhos no interior

do equipamento ou nas tubulaes que prejudiquem ou
impossibilitem o seu funcionamento;
O sistema de abastecimento composto por duas empresas; uma fornece a gua e entrega no condomnio,
a outra, sua parceira, executa as obras do sistema na
edificao e se responsabiliza pela manuteno.
Danos decorrentes de quedas acidentais, mau uso,

manuseio inadequado, instalaes de equipamentos
inadequados ao sistema;
Origem do Sistema: o sistema de instalaes de

gua mineral se origina no ponto de abastecimento (a
fonte de gua mineral) e conjunto de dutos.
Danos decorrentes por impacto ou perfuraes em tubulaes (aparentes, embutidas ou revestidas);

Uso incorreto dos equipamentos;
Manobras indevidas, com relao a registros, vlvulas
e bombas;
Reparos em equipamentos por pessoas no autorizadas pelo Servio de Assistncia Tcnica;
Se constatada aplicao ou uso de peas no originais ou inadequadas, ou adaptao de peas adicionais sem autorizao prvia do fabricante;
Se constatada falta de limpeza nos aeradores, provocando acmulo de resduos nos mesmos;
Se constatada falta de troca dos vedantes (courinhos)
das torneiras;
Se constatado nos sistemas hidrulicos presses alteradas por desregulagem da vlvula redutora de presso ou sistema de pressurizao e temperaturas alteradas nos geradores de calor, aquecedores, entre outros,
discordantes das estabelecidas em projeto.
Situaes no cobertas pela garantia:

Peas que apresentem desgaste natural pelo tempo
ou uso.
5.1.1 instalaes hidrulicas Sistema de instalao de gua mineral

Descrio do Sistema
Conjunto de tubos, reservatrios, medidores eletromecnicos, peas de utilizao, equipamentos e outros
Medio de consumo: atravs de equipamentos eletromecnicos.

Reservao: a gua armazenada em um tanque
de ao inox fabricado em chapa 316 hermeticamente
fechado com controle de sensores digitais. Equipamentos e outros componentes conduzem a gua mineral do reservatrio localizado no topo da edificao
aos pontos de utilizao, mantendo o padro de qualidade e potabilidade.
Distribuio: A gua transportada em um tanque em
ao inoxidvel (caminho tanque), e bombeada at um
segundo tanque em ao inoxidvel, que fica na cobertura da edificao. A partir da, por gravidade, distribuda
para os pontos contratados que possuem um aparelho
que ir gelar ou aquecer esta gua de acordo com a preferncia do cliente nos pontos de consumo.
Normas Tcnicas
ABNT NBR 7198, ABNT NBR 5626, ABNT NBR 8009 e
ABNT NBR 6666.
Cuidados de Uso
Quando optar pelo aparelho que, alm de gelar, poder aquecer a gua, desligar o aparelho no caso de
ausncias prolongadas.
O processo de abastecimento totalmente automatizado sem contato com quaisquer agentes que venham
a mudar as caractersticas da gua. O sistema como um
todo foi aprovado pelo Inmetro e a responsabilidade da
gua que ser consumida inteiramente do fornecedor.
49
Manuteno preventiva
dos fornecedores, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas especficas do sistema, quando houver;
Esse sistema da edificao necessita de um plano de
Somente utilizar peas originais ou com desempenho

de caractersticas comprovadamente equivalente;
manuteno especfico, que atenda as recomendaes

Periodicidade
Atividade
Responsvel
A cada 30 dias
Verificao da estanqueidade do sistema
A cada 6 meses
Higienizao do reservatrio em ao inox localizado no topo

da edificao.
Empresa Especializada
Perda de Garantia
acrescidas de:
A assistncia tcnica inteiramente responsabilidade
do fornecedor, portanto a interveno de terceiros no
sistema far com que haja a perda de garantia.

ou uso.
5.2 Instalaes hidrulicas gua no potvel
Identificao: quando aparentes, essas tubulaes

devero estar de acordo com a ABNT NBR 6493.
gua servida
Origem: gua coletada em grelhas, extravasores ou
ralos de subsolos, conforme normalizao vigente;
Distribuio: dos ramais de coleta so encaminhadas para as redes de esgoto ou pluviais, conforme normalizao vigente;
devero ser conforme a ABNT NBR 6493.
Descrio do Sistema
guas pluviais e drenagem
Conjunto de tubos, reservatrios, peas de utilizao,

equipamentos e outros componentes destinados a conduzir guas no potveis dos pontos de captao da
edificao ao ponto destinado pela concessionria de
servio pblico ou ponto de tratamento.
Origem: ramais de tubulao destinados a coletar as

guas de chuva, tais como ralos de floreiras, canaletas,
calhas, etc., e seguem para os ramais de coleta;
Esgoto
Origem: as instalaes de esgoto se originam nos
pontos que coletam os despejos lquidos dos lavatrios, vasos sanitrios, ralos secos, ralos sifonados, pias
de cozinha ou qualquer ponto previsto em norma, e seguem para os ramais de coleta;
Distribuio: dos ramais de coleta, o esgoto segue
para as colunas de esgoto atravs dos andares at
os coletores, que sero conectados rede pblica de
esgotos. No caso dos pavimentos que esto abaixo
do nvel da rede pblica de esgoto, os coletores co50
nectam-se a um reservatrio, de onde um sistema eletromecnico far o bombeamento dos efluentes at a

rede pblica;
Distribuio: os ramais conduzem a gua da chuva at as tubulaes de prumadas de guas pluviais,

que as transportam atravs dos andares, chegando
aos coletores, que, por sua vez, levaro at o sistema
pblico de coleta. Caso necessrio, poder haver um
sistema eletromecnico que bombeia a gua de chuva
para o sistema pblico de coleta. Podem ainda fazer
parte deste sistema as instalaes de drenagem, que
se destinam a conduzir as guas do lenol fretico que
estiverem em contato com a edificao de um determinado pavimento para baixo;
devero estar de acordo com a ABNT NBR 6493.
gua de reuso
Origem: pontos de captao, especficos e previstos em projeto, que seguem para os ramais de coleta
e tratamento;
Distribuio: seguem para os ramais de coleta
e tratamento;
Banheiros, cozinhas e reas de servio sem utilizao

por longos perodos, podem desencadear mau cheiro,
em funo da ausncia de gua nas bacias sanitrias
sifonadas e sifes. Para eliminar esse problema, basta
adicionar uma pequena quantidade de gua.
Equipamentos

devero estar de acordo com a ABNT NBR 6493;
No retirar elementos de apoio (mo francesa, coluna

do tanque, etc.), podendo sua falta ocasionar quebra
ou queda da pea ou bancada;
Observao: o reuso da gua para fins no potveis

dever ocorrer aps seu tratamento, obedecendo legislao vigente, de parmetros de qualidade de gua
para usos restritivos no potveis e realizados por tcnico ou empresa especializada.
No usar esponja do lado abrasivo, palha de ao e

produtos que causam atritos na limpeza de metais sanitrios, ralos das pias e lavatrios, louas e cubas de
ao inox em pias, dando preferncia ao uso de gua e
sabo neutro e pano macio;
Rede coletora de gordura

(caso previsto no projeto)
No sobrecarregar as louas sobre a bancada;
Origem: pontos de captao, especficos e previstos

em projeto;
Distribuio: a gordura acumulada dever ser retirada manualmente em pontos especficos e destinados a
este fim, e os fluidos seguem para os ramais de coleta
e tratamento;
devero ser conforme a ABNT NBR 6493.
Normas Tcnicas
ABNT NBR 14486, ABNT NBR 10569, ABNT NBR
10570, ABNT NBR 15857, ABNT NBR 10281, ABNT
NBR 15575-6 e ABNT NBR 9649 e ABNT NBR 12207.
Cuidados de Uso
Tubulao
No lanar objetos nas bacias sanitrias e ralos, pois
podero entupir o sistema;
No subir ou se apoiar nas louas e bancadas, pois podem se soltar ou quebrar, causando ferimentos graves;
No utilizar a ducha higinica como mangueira para
limpeza do banheiro;
No puxar as bombas submersas pelo cabo de fora,
para evitar desconect-lo do motor;
No apertar em demasia registros, torneiras, misturadores, etc;
Durante a instalao de filtros, torneiras e chuveiros,
atentar-se ao excesso de aperto nas conexes, a fim de
evitar danos aos componentes;
A falta de uso prolongado dos mecanismos de descarga pode acarretar em ressecamento de alguns componentes e acmulo de sujeira, causando vazamentos ou
mau funcionamento. Caso esses problemas sejam detectados, no mexer nas peas e acionar a assistncia
tcnica do fabricante.
Manuteno preventiva
Nunca despejar gordura ou resduo slido nos ralos

de pias ou lavatrios;

manuteno especfico, que atenda s recomendaes
dos fabricantes e s diretivas da ABNT NBR 5674 e
normas especficas do sistema, quando houver;
No deixar de usar a grelha de proteo que acompanha a cuba das pias de cozinha;

No utilizar para eventual desobstruo do esgoto

hastes, gua quente, cidos ou similares;
Manter os registros das reas molhadas fechados, no

caso de longos perodos de ausncia na utilizao.
51
Periodicidade
Atividade
Responsvel
A cada 1 ms ou cada uma semana

em pocas de chuvas intensas;
Verificar e limpar os ralos e grelhas das guas pluviais e calhas
A cada 3 meses (ou quando for

detectada alguma obstruo)
Limpar os reservatrios de gua no potvel e

realizar eventual manuteno do revestimento impermevel;
Abrir e fechar completamente os registros dos subsolos e cobertura (barrilete), evitando emperramento e
mantendo-os em condies de manobra;
Limpar e verificar a regulagem dos mecanismos de

descarga
Efetuar manuteno nas bombas de recalque de

esgoto, guas pluviais e drenagem
Verificar se as bombas submersas (esgoto e guas

pluviais / drenagem) no esto encostadas no fundo
do reservatrio ou em contato com depsito de
resduos ou solo no fundo do reservatrio, de modo a
evitar obstruo ou danos nas bombas e consequentes inundaes ou contaminaes.
Em caso afirmativo, contratar empresa especializada para limpar o reservatrio e regular a altura
de posicionamento da bomba atravs da corda de
sustentao.
Equipe de manuteno local/

Verificar as tubulaes de captao de gua do jardim para detectar a presena de razes que possam
destruir ou entupir as tubulaes;
Empresa capacitada / Empresa especializada
Verificar a estanqueidade da vlvula de descarga,

torneira automtica e torneira eletrnica;
Verificar as tubulaes de gua servida, para detectar

obstrues, perda de estanqueidade, e fixao,
reconstituindo sua integridade onde necessrio.
Empresa capacitada / Empresa especializada
A cada 6 meses
A cada 6 meses nas pocas de estiagem e semanalmente nas pocas

de chuvas intensas
A cada 1 ano
Perda de Garantia
acrescidas de:
Danos decorrentes de limpeza inadequada (produtos
qumicos, solventes, abrasivos do tipo saponceo, palha de ao, esponja dupla face) em acabamentos dos
componentes nos metais sanitrios;
Danos decorrentes de objetos estranhos no interior do
equipamento ou nas tubulaes, que prejudiquem ou
impossibilitem o seu funcionamento;
Danos decorrentes de quedas acidentais, mau uso,
manuseio inadequado, instalao incorreta e erros de
especificao em partes integrantes das instalaes;
Danos decorrentes de impacto ou perfuraes em tubulaes (aparentes, embutidas ou revestidas);
Instalao de equipamentos ou componentes inadequados em locais onde a gua considerada no potvel, que ocasionem o mau funcionamento do produto;
52
Instalao ou uso incorreto dos equipamentos;

Manobras indevidas com relao a registros, vlvulas
e bombas;
Reparos em equipamentos executados por pessoas
no autorizadas pelo Servio de Assistncia Tcnica;
Se constatada a retirada dos elementos de apoio
(mo francesa, coluna do tanque, etc.) provocando a
queda ou quebra da pea ou bancada;
Se constatada aplicao ou uso de peas no originais ou inadequadas, ou adaptao de peas adicionais sem autorizao prvia do fabricante;
Se constatado entupimento por quaisquer objetos jogados nos vasos sanitrios e ralos, tais como: absorventes
higinicos, folhas de papel, cotonetes, cabelos etc.

Peas que apresentem desgaste natural, pelo uso regular, tais como vedantes, gaxetas, anis de vedao,
guarnies, cunhas, mecanismos de vedao.
5.3 Geradores de gua quente
Observar se todas as aberturas destinadas ventila-
Descrio do sistema
No permitir estocagem de qualquer tipo de material
Equipamento destinado a prover com gua quente toda

a rede hidrulica projetada para este fim. Utiliza como
combustvel gs (GLP ou natural), leo ou eletricidade.
No operar o equipamento com os registros de gua
A gua quente gerada nesse equipamento fica acumulada em reservatrio isotrmico, sendo levada normalmente aos andares por intermdio de eletrobombas ou
gravidade, quando houver condies.
Quando utilizar aquecedor de passagem (individualizado), este fornecer gua quente a unidade habitacional
ou comercial na qual estiver instalado e a distribuio
nos pontos ser realizada por gravidade. A gua na
temperatura natural transportada verticalmente pelos
dutos de gua potvel e a presso decorrente deste
transporte ser responsvel pela distribuio de gua
quente aps passar pelo aquecedor.
Normas Tcnicas
ABNT NBR 7198, ABNT NBR 16057, ABNT NBR 15575-1,
ABNT NBR 5899, ABNT NBR 8130 e ABNT NBR 10540.
Cuidados de Uso
o do ambiente mantm-se desobstrudas;
dentro do ambiente exclusivo para os equipamentos;

fechados;
Ao perceber vazamento de gs no ambiente, acionar
o registro de corte de gs do equipamento e informar a

empresa de manuteno;
Caso os queimadores apaguem sozinhos, verificar se

h corrente de ar intensa no ambiente;
No lavar a parte externa do equipamento com gua

ou com qualquer outro produto, sob risco de provocar
danos nos seus instrumentos;
No obstruir as sadas das chamins.
Manuteno preventiva
dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas

especficas do sistema, quando houver.
No obstruir a entrada do ambiente destinado instalao do equipamento;

de caractersticas comprovadamente equivalente.
Periodicidade
Atividade
Responsvel
Diariamente
Verificar as condies das instalaes para detectar a existncia de vazamentos de gua ou gs
A cada 2 meses
Limpar e regular os sistemas de queimadores e filtros de

gua, conforme instrues dos fabricantes
Empresa capacitada
A cada 1 ano
Verificar sua integridade e reconstituir o funcionamento do

sistema de lavagem interna dos depsitos de gua quente
Empresa capacitada
Perda de Garantia
acrescidas de:
Execuo dos servios de manuteno para os quais
no foram contratados profissionais ou empresas especializadas, nem emitidos certificados;
Utilizar gua considerada no potvel ou que contenha impurezas e substncias estranhas que ocasionem
o mau funcionamento do equipamento;
Utilizar o sistema sem que as presses de servio estejam devidamente reguladas de acordo com os parmetros do fabricante.

ou uso.
53
5.4 Banheira de
hidromassagem / spa / ofur
Descrio do sistema
Equipamento apropriado para banho de imerso, dotado de um sistema motobomba que succiona e pressuriza a gua, devolvendo-a em forma de jato submerso
para o seu interior. O equipamento pode tambm possuir aquecedor.
Normas Tcnicas
ABNT NBR 15423
Cuidados de uso
No acionar a bomba e o aquecedor antes que o nvel
da gua fique acima dos dispositivos de hidromassagem. Se a bomba e o aquecedor funcionarem sem gua,
podem sofrer danos irreparveis e causar incndio;
Banhos prolongados, com temperatura acima dos
40C, no so recomendados;
Nunca usar palha de ao, esponja abrasiva, ps ou

produtos de limpeza abrasivos, cidos ou custicos;
No permitir que crianas utilizem a banheira / SPA /
ofur desacompanhadas ou sem a superviso permanente de um adulto;
No caso de necessidade de reparos, contratar empresa especializada;
O ofur de madeira dever ter uma ateno especial
quanto aos cuidados para condio de permanncia
com ou sem uso, conforme indicado pelo fornecedor,
por exemplo, esvaziamento, permanncia de gua e
demais condies;
Proteger o equipamento quando exposto ao sol, de
acordo com a recomendao do fabricante;
Manuteno preventiva
No obstruir as sadas dos jatos de gua;

especficas do sistema, quando houver;
Recomenda-se ateno ao se aproximar dos dispositivos de suco, de modo a evitar acidentes;

No obstruir a ventilao do motor;
Periodicidade
Atividade
Responsvel
A cada 1 ms
Fazer teste de funcionamento

conforme instrues do fornecedor
A cada 2 meses
Limpeza dos dispositivos que impossibilitem

a entrada de resduos na tubulao
A cada 1 ano
Refazer o rejuntamento das bordas

com silicone especfico ou mastique

Perda da garantia

acrescidas de:

ou uso.
Acionar o funcionamento sem o devido volume de

gua indicado.
54
Usar detergente neutro para limpar a superfcie da

banheira;
5.5 Instalaes eltricas

Descrio do Sistema
o sistema destinado a distribuir a energia eltrica de
forma segura e controlada em uma edificao, conforme projeto especfico elaborado dentro de padres
descritos em normas tcnicas brasileiras (ABNT) e
analisado por concessionria local.
Normas Tcnicas
ABNT NBR 5349, ABNT NBR 5368, ABNT NBR 8120 e
ABNT NBR 13534.
Cuidados de Uso
Quadros luz e fora
No alterar as especificaes dos disjuntores (diferencial, principal ou secundrios) localizados nos
quadros de distribuio das edificaes, pois estes
esto dimensionados em conformidade com a capacidade dos circuitos e aderentes s normas brasileiras e possuem a funo de proteger os circuitos de
sobrecarga eltrica. Os quadros devero possuir esquema identificando os circuitos e suas respectivas
correntes suportadas (amperagem);
No abrir furos nas proximidades dos quadros de
distribuio;
Utilizar somente equipamentos com resistncias
blindadas, pois os quadros possuem interruptor DR
(Diferencial Residual), que tm funo de medir as
correntes que entram e saem do circuito eltrico e,
havendo eventual fuga de corrente, como no caso de
choque eltrico, o componente automaticamente se
desliga. Sua funo principal proteger as pessoas
que utilizam a energia eltrica;
Em caso de sobrecarga momentnea, o disjuntor
do circuito atingido se desligar automaticamente.
Neste caso, deve-se religar o componente. Caso
volte a desligar, significa sobrecarga contnua ou
curto em algum aparelho ou no prprio circuito, o
que torna necessrio solicitar anlise de profissional habilitado;
No ligar aparelhos diretamente nos quadros.
Circuitos, tomadas e iluminao.

Verificar a carga dos aparelhos a serem instalados, a
fim de evitar sobrecarga da capacidade do circuito que
alimenta a tomada, e garantir o seu funcionamento nas
condies especificadas pelos fabricantes e previstas
no projeto da edificao;
No utilizar benjamins (dispositivos que possibilitam a ligao de vrios aparelhos em uma tomada) ou extenses
com vrias tomadas, pois elas provocam sobrecargas;
Utilizar proteo individual como, por exemplo, estabilizadores e filtros de linha em equipamentos mais sensveis, como computadores, home theater, central de
telefone, etc.;
As instalaes de equipamentos, luminria ou similares devero ser executadas por empresa capacitada,
observando-se aterramento, tenso (voltagem), bitola
e qualidade dos fios, alm de isolamentos, tomadas e
plugues a serem empregados;
No ligar aparelhos de voltagem diferente das especificadas nas tomadas;
Manutenes devem ser executadas com os circuitos
desenergizados (disjuntores desligados) e por profissional
habilitado ou capacitado, dependendo da complexidade;
Sempre que for executada manuteno nas instalaes, como troca de lmpadas, limpeza e reapertos dos
componentes, desligar os disjuntores correspondentes.
Informaes adicionais
Em caso de incndio, desligue o disjuntor geral do
quadro de distribuio;
Quando instaladas nas escadarias, as minuterias ou
interruptores com sensores de presena nunca devem
ser travadas aps o seu acionamento, pois podem
queimar quando mantidas acesas por muito tempo;
S instalar lmpadas compatveis com a tenso do
projeto (no caso dos circuitos de 110 volts, utilizar preferencialmente lmpadas de 127 volts, a fim de prolongar sua vida til);
No colocar lquidos ao contato dos componentes eltricos do sistema;
Os cabos alimentadores, que saem dos painis de
medio e vo at os diversos quadros eltricos, no
podero possuir derivao de suprimento de energia;
55
Em caso de pane ou qualquer ocorrncia na subestao (caso haja na edificao), dever ser contatada a
concessionria imediatamente;
S permitir o acesso s dependncias do centro
de medio de energia a profissionais habilitados ou
agentes credenciados da companhia concessionria de
energia eltrica;
muito prxima. So necessrias, portanto, limpezas ou

pinturas constantes neste local;
Luminrias utilizadas em reas descobertas ou externas com umidade excessiva podem ter seu tempo de
vida diminudo, necessitando de manutenes frequentes, como, por exemplo, vedaes e isolamentos;
Somente profissionais habilitados devero ter acesso

s instalaes, equipamentos e reas tcnicas de eletricidade, evitando curto-circuito, choque, risco vida, etc.;
Desligar o disjuntor correspondente ou, se for o caso,

o quadro geral, para efetuar troca de lmpadas, reapertos e limpeza;
No utilizar o local do centro de medio como depsito nem armazenar produtos inflamveis que possam
gerar risco de incndio;
Evite contato com gua nas instalaes eltricas.
No pendurar objetos nas instalaes aparentes;

Efetuar limpeza nas partes externas das instalaes

eltricas (espelho, tampas de quadros, etc.) somente
com pano seco;
A iluminao indireta feita com lmpadas tende a
manchar a superfcie do forro de gesso, caso esteja
Manuteno preventiva

Periodicidade
Atividade
Responsvel
A cada 2 meses
Testar o disjuntor tipo DR apertando o boto localizado no prprio aparelho. Ao apertar o boto, a energia ser interrompida.
Caso isso no ocorra, trocar o DR
Empresa de manuteno local

/ empresa capacitada
Rever o estado de isolamento das emendas de fios e, no caso de

problemas, providenciar as correes
A cada 1 ano
Verificar e, se necessrio, reapertar as conexes do quadro

de distribuio
Verificar o estado dos contatos eltricos. Caso possua desgaste,
substitua as peas (tomadas, interruptores, ponto de luz e outros)
Reapertar todas as conexes (tomadas, interruptores, ponto de luz,
quadro de distribuio e outros)
Perda de Garantia
acrescidas de:
Se evidenciada qualquer mudana no sistema de instalao que altere suas caractersticas originais;
Empresa capacitada
/ empresa especializada
ou outros equipamentos eltricos sem blindagem, os

quais ocasionem o desarme dos disjuntores;
Se evidenciada sobrecarga nos circuitos, por causa
da ligao de vrios equipamentos no mesmo circuito;
Se evidenciada a no utilizao de proteo individual
para equipamentos sensveis;
tros de capacidade diferente, especialmente de maior
Se no forem tomados os cuidados de uso ou no

forem realizadas as manutenes necessrias.
amperagem;
Se evidenciado o uso de eletrodomsticos que no

ou uso.
Se evidenciada a substituio de disjuntores por ou-
atendam normalizao vigente (antigos), chuveiros

56
5.6 Circuito Fechado

de Televiso - CFTV
Descrio do Sistema
Componente do sistema de segurana, para vigilncia,
monitoramento e acompanhamento de ocorrncias em
determinados locais das reas comuns, mas que de
modo isolado no garante a segurana patrimonial do
edifcio ou do condomnio.
Normas Tcnicas
ABNT NBR 5410 e ABNT NBR 14565.
Cuidados de Uso
No caso de ampliao do sistema, no utilizar vrios
equipamentos em um mesmo circuito (benjamins, etc.);
Recomenda-se o uso de nobreak ou fonte auxiliar, a
fim de evitar descontinuidade do sistema em caso de
interrupo do fornecimento de energia;
Manter os equipamentos limpos e desimpedidos no

campo de captao de imagens;
Evitar queda, superaquecimento, contato com umidade e manuseio inadequado dos equipamentos;
Seguir as recomendaes do fabricante;
Atender legislao vigente com relao ao uso e
conservao de imagens captadas pelo sistema.
Manuteno preventiva
manuteno especfico que atenda s recomendaes
dos fabricantes e as diretrizes da ABNT NBR 5674 e
Periodicidade
Atividade
Responsvel
A cada 1 ms
Verificar o funcionamento conforme instrues do fornecedor

A cada 6 meses
Vistoria completa no sistema instalado e realizao de manutenes
Perda de Garantia
acrescidas de:
Em caso de acidentes, uso inapropriado ou abusivo
dos equipamentos e reparos efetuados por pessoas ou
Em caso do no atendimento s especificaes do

manual do fabricante dos equipamentos;
Se for evidenciada sobrecarga nos circuitos devido
ligao de vrios equipamentos no mesmo circuito;
Se no forem tomados os cuidados de uso ou no for
feita a manuteno necessria.
empresas no especializadas;
Alteraes no sistema, infraestrutura, posicionamento

ou uso.
e equipamentos originalmente instalados;
57
5.7 Telefonia e
sistema de interfones
Descrio do Sistema
Telefonia - Sistema de telecomunicao por voz, que
compartilha nmeros de linhas externas com concessionrias para a realizao de chamadas de voz externas;
Sistema de interfones - Sistema que conecta os telefones internos, por meio de uma central, sem acesso s
concessionrias.
Normas Tcnicas
Evitar queda, superaquecimento, contato com umidade e manuseio inadequado dos equipamentos;
Seguir as recomendaes do fabricante.
Manuteno preventiva
Cuidados de Uso

No caso de ampliao do sistema, no utilizar vrios

equipamentos em um mesmo circuito;

Periodicidade
Atividade
Responsvel
A cada 1 ms
Verificar o funcionamento conforme instrues do fornecedor

A cada 6 meses
Vistoria completa no sistema instalado

e realizao de manutenes
Perda de Garantia
acrescidas de:
Em caso de acidentes, uso inapropriado ou abusivo
dos equipamentos e reparos efetuados por pessoas ou
Em caso do no atendimento s especificaes do

manual do fabricante dos equipamentos;
Se for evidenciada sobrecarga nos circuitos devido
ligao de vrios equipamentos no mesmo circuito;
feita a manuteno necessria.
empresas no especializadas;
Alteraes no sistema, infraestrutura, posicionamento

ou uso.
e equipamentos originalmente instalados;

58
Recomenda-se o uso de nobreak ou fonte auxiliar, a

fim de evitar descontinuidade do sistema em caso de
interrupo do fornecimento de energia;
5.8 Ar-condicionado
Para fixao e instalao dos componentes, conside-
Descrio do Sistema
cionamentos indicados em projeto.
Sistema de condicionamento de ar do ambiente para

alterar a temperatura e proporcionar conforto trmico.
O sistema pode ser individualizado ou central.
Normas Tcnicas
rar as caractersticas do local a ser instalado e os posi-
Manuteno preventiva
Para manuteno, tomar cuidados especficos com a
segurana e a sade das pessoas que iro realizar as
atividades. Desligar o fornecimento geral de energia

16401-3, ABNT NBR 11215, ABNT NBR 10080, ABNT
NBR 15627-1 e ABNT NBR 15627-2.
do sistema;
Este sistema da edificao necessita de um plano de

Cuidados de Uso
No caso de equipamentos no fornecidos pela construtora, estes devem ser adquiridos e instalados de
acordo com as caractersticas do projeto;
No efetuar furaes em lajes, vigas, pilares e paredes estruturais para a passagem de infraestrutura;
Realizar a manuteno recomendada pelo fabricante

em atendimento legislao vigente.
Periodicidade
Atividade
Responsvel
A cada 1 semana
Ligar o sistema
A cada 1 ms ou menos, caso

necessrio
Realizar limpeza dos componentes e filtros, mesmo em perodo de no utilizao
Realizar a manuteno dos ventiladores e do gerador (quando houver) que compem os sistemas de exausto
Verificar todos os componentes do sistema e, caso detecte-se

qualquer anomalia, providenciar os reparos necessrios
A cada 1 ms
Perda de Garantia
Todas as condies descritas no item 2.2 deste manual.

ou uso.
59
5.9 Churrasqueira, forno

de pizza e lareira para
uso a carvo
Descrio do Sistema
Gavetas de cinzas, caso existam, devem ser esvaziadas

e limpas aps a utilizao. Devem, ainda, ser armazenadas de cabea para baixo, para evitar o acmulo de gua;
Churrasqueira e forno de pizza: ambiente tecnicamente preparado e composto por elementos refratrios e
adequados ao preparo de alimentos assados.
No utilizar produtos derivados de petrleo (gasolina,

querosene, leo diesel, solventes) para o acendimento;
Lareira: Ambiente tecnicamente preparado e composto

por elementos refratrios e adequados ao aquecimento
do ambiente.
Utilizar proteo mecnica frontal contra projeo de

fagulhas nas lareiras;
Normas Tcnicas
No existe ABNT NBR especfica.
Cuidados de Uso
Na primeira utilizao do sistema dever ser realizado
um pr-aquecimento controlado, levando em considerao as especificaes do fabricante;
Os revestimentos refratrios no devero ser lavados,
a fim de evitar o desprendimento e a fissura das peas;
Limpar os ambientes ao trmino do uso;

Acionar o damper, abrindo-o totalmente, antes de iniciar o acendimento.
Manuteno preventiva
dos fabricantes, diretrizes da ABNT NBR 5674 e normas
especficas do sistema, quando houver.
Periodicidade
Atividade
Responsvel
A cada 1 semana
Fazer limpeza geral
A cada 6 meses
Verificar os revestimentos, tijolos refratrios

e, havendo necessidade, providenciar reparos.

Perda de Garantia

acrescidas de:

ou uso.
Utilizao incompatvel com o uso especificado;

No atendimento s prescries de cuidados de uso.
60
Evitar choques trmicos em peas e revestimentos, pois

podero ocasionar desprendimento e fissura das peas;
Descrio do Sistema
Na instalao de pisos, estes devero possuir um espaamento mnimo de 5 mm das paredes, o qual poder ser coberto pelo rodap instalado no mnimo 5 mm
acima do piso. Este espao contribui para que no haja
propagao de vibraes e rudos entre piso e paredes;
o sistema destinado a atenuar os rudos externos e

internos das edificaes, que deve atender a normalizao e legislao vigente.
A instalao de componentes nos sistemas da edificao

deve ser analisada levando em considerao sua implicao no desempenho acstico da unidade e do edifcio;
5.10 Sistema de
atenuao acstica
Normas Tcnicas
ABNT NBR 12179.
Cuidados de Uso
Na instalao de grupo gerador com carenagem, com
tratamento acstico, no ser necessrio o tratamento
acstico do ambiente onde ele estar instalado. Caso
contrrio devero ser instalados abafadores de rudo na
tomada de ar e na descarga de ar fabricados para este
fim, assim como dever ser instalada porta acstica.
O contrapiso acstico em hiptese alguma pode ser

retirado, cortado ou danificado para fazer instalaes
de qualquer outro sistema da edificao. Caso haja
necessidade de alterao, faz-la seguindo todas as
normas vigentes;
Alteraes de layout interno das unidades influenciam
diretamente no desempenho acstico do mesmo espao, dos ambientes contguos, das demais unidades ou
reas da edificao;
No caso de instalao de piso de madeira, no utilizar parafusos para no interferir no tratamento acstico do ambiente;
Alteraes nos componentes das vedaes verticais e horizontais devero prever aes que garantam, no mnimo,
a manuteno dos requisitos do sistema original e de todas
as implicaes dos demais ambientes da edificao;
A instalao de piso flutuante deve ser realizada conforme norma especfica. Deve, tambm, possuir tratamento acstico;

A instalao e o uso de piso frio, em reas entregues

no contrapiso, devem atender normalizao especfica do produto;
As alteraes realizadas na unidade devero ser programadas e documentadas, observando as manutenes necessrias que podero interferir no desempenho do sistema acstico.
Nota:
O uso incorreto poder comprometer o desempenho acstico da unidade e das demais unidades e reas da edificao.
Manuteno Preventiva
dos fabricantes, diretrizes da ABNT NBR 5674 e normas especficas do sistema, quando houver.
Perda de Garantia
acrescidas de:
Instalao de produtos ou sistema em desacordo com
as normas vigentes;
Alterao de layout da edificao;

Alterao dos revestimentos entregues pela construtora/ incorporadora;
Rudos provenientes de outros ambientes da edificao, que alterem as caractersticas originais e no
atendam os cuidados de uso descritos acima;
Instalao de revestimentos que prejudiquem o desempenho acstico da unidade.

ou uso.
61
5.11 Instalao de gs combustvel

Descrio do Sistema
o conjunto de tubulaes e equipamentos, aparentes
ou embutidos, destinados ao transporte, disposio e/

ou controle de fluxo de gs em uma edificao, con-
forme projeto especfico elaborado de acordo com as

normas tcnicas brasileiras da ABNT e diretivas das
concessionrias.
Normas Tcnicas
11707, ABNT NBR 11708, ABNT NBR 8460, ABNT NBR
NBR 13419, ABNT NBR 8866, ABNT NBR 8613, ABNT
Para execuo de qualquer servio de manuteno ou

instalao de equipamentos a gs, contrate empresas
especializadas ou profissionais habilitados pela concessionria. Utilize materiais (flexveis, conexes etc.)
adequados e de acordo com as respectivas normas.
Solicitar a liberao do gs somente aps a instalao
dos equipamentos;
Espaos tcnicos
Nunca bloqueie os ambientes onde se situam os aparelhos a gs ou medidores, mantenha a ventilao permanente e evite o acmulo de gs, que pode provocar
exploso;
NBR 8614, ABNT NBR 8473, ABNT NBR 8469, ABNT
No utilize o local como depsito. No armazene produtos inflamveis, pois podem gerar risco de incndio.
Manuteno Preventiva
NBR 14955, ABNT NBR 14909, ABNT NBR 14177,

15526 e ABNT NBR 15575-1.
Cuidados de Uso
Tubulao e componentes
No pendurar objetos em qualquer parte das instalaes aparentes;
Sempre que no houver utilizao constante ou em
caso de ausncia superior a 3 dias do imvel, manter

os registros fechados;

dos fabricantes, diretrizes da ABNT NBR 5674 e normas especficas do sistema, quando houver;
Verificar o funcionamento, limpeza e regulagem dos
equipamentos de acordo com as recomendaes dos
fabricantes, da concessionria e legislao vigente;
Nunca efetue teste em equipamento, tubulao ou
Perda de Garantia
outro material inflamvel ou emissor de chamas. re-

acrescidas de:
medidor de gs utilizando fsforo, isqueiros ou qualquer

comendado o uso de espuma, de sabo ou detergente;
Em caso de vazamentos de gs que no possam ser
eliminados com o fechamento de um registro de gs,

chamar a concessionria. No acione interruptores ou
equipamentos eltricos, ou celulares. Abra portas e janelas e abandone o local;
Ler com ateno os manuais que acompanham os

equipamentos a gs;
Se constatada a instalao inadequada de equipamentos diferentes dos especificados no projeto. Exemplo: instalar o sistema de acumulao no lugar do sistema de passagem e vice-versa;
Se constatado uso incorreto dos equipamentos;
Se constatada que a presso utilizada est fora da
especificada no projeto;
Se no forem realizadas as manutenes necessrias.
Verificar o prazo de validade da mangueira de liga-
do necessrio;

ou uso.
o da tubulao ao eletrodomstico e trocar, quan-
62
No deve haver contato de substncias corrosivas

como cido, soda custica, gua sanitria com as
tubulaes;
5.12 Impermeabilizao
Descrio do Sistema
o conjunto de operaes e tcnicas construtivas cuja
finalidade proteger as construes contra a ao deletria de fludos ou vapores e da umidade em reas
molhadas.
As reas molhveis no so estanques e, portanto, o
critrio de estanqueidade no aplicvel.
Normas Tcnicas
ABNT NBR 9685, ABNT NBR 9686, ABNT NBR 9687
NBR 15352, ABNT NBR 15414, ABNT NBR 8521,
ABNT NBR 9574 e ABNT NBR 9952.
Cuidados de Uso
Limpar os pisos dos subsolos no modo lavagem a
seco. Somente em casos imprescindveis a lavagem com
gua poder ser realizada e desde que, imediatamente
aps sua execuo, seja realizada a secagem com uso
de rodos e com descarte da gua nos extravasores;
No alterar o paisagismo com plantas que possuam
razes agressivas, que possam danificar a impermeabilizao ou obstruir os drenos de escoamentos;
Nas jardineiras dever ser mantido o nvel de terra
em, no mnimo, 10 cm abaixo da borda para evitar infiltraes;
No permitir a fixao de antenas, postes de iluminao ou outros equipamentos, por meio de fixao com
buchas, parafusos, pregos ou chumbadores sobre lajes
impermeabilizadas. recomendado o uso de base de
concreto sobre a camada de proteo da impermeabilizao, sem a necessidade de remoo ou causa de
danos. Para qualquer tipo de instalao de equipamento sobre superfcie impermeabilizada, o servio dever
ser realizado por meio de empresa especializada em

impermeabilizao, com o devido registro das obras,
conforme descrito na ABNT NBR 5674;
Manter ralos, grelhas e extravasores nas reas descobertas sempre limpos;
Lavar os reservatrios somente com produtos qumicos adequados e recomendados, conforme o tipo de
impermeabilizao adotado;
Manter o reservatrio vazio somente durante o tempo
necessrio para sua limpeza;
No utilizar mquinas de alta presso, produtos que
contenham cidos ou ferramentas como esptula, escova de ao ou qualquer tipo de material pontiagudo.
recomendvel que a lavagem seja feita por empresa
especializada com o devido registro do servio, conforme a ABNT NBR 5674;
Tomar os devidos cuidados com o uso de ferramentas,
como picaretas e enxades, nos servios de plantio e
manuteno dos jardins, a fim de evitar danos camada de proteo mecnica existente;
No introduzir objetos de qualquer espcie nas juntas
de dilatao.
Manuteno preventiva
Utilizar somente componentes originais ou com desempenho de caractersticas comprovadamente equivalente;
No caso de danos impermeabilizao, no executar
reparos com materiais e sistemas diferentes ao aplicado originalmente, pois a incompatibilidade poder comprometer o desempenho do sistema;
No caso de danos impermeabilizao, efetuar reparo com empresa especializada.
63
Periodicidade
A cada 1 ano
Atividade
Responsvel
Verificar a integridade e reconstituir os rejuntamentos internos

e externos dos pisos, paredes, peitoris, soleiras, ralos, peas
sanitrias, bordas de banheiras, chamins, grelhas de ventilao e de outros elementos
Empresa capacitada/ empresa especializada
Inspecionar a camada drenante do jardim. Caso haja obstruo na tubulao e entupimento dos ralos ou grelas, efetuar
a limpeza
Verificar a integridade dos sistemas de impermeabilizao e

reconstituir a proteo mecnica, os sinais de infiltrao ou as
falhas da impermeabilizao exposta. Verificar presena de
carbonatao ou fungos.
Perda de Garantia
Cuidados de Uso
Evitar fechamentos abruptos das esquadrias decorrentes de aes de intempries;
Reparo e/ou manuteno executados por empresas
As esquadrias devem correr suavemente, no devendo ser foradas;
Danos ao sistema decorrentes de instalao de equi-
As ferragens devem ser manuseadas com cuidado,

evitando a aplicao de fora excessiva;
Produtos e equipamentos inadequados para limpeza
Recomenda-se manter as portas permanentemente

fechadas, para evitar danos decorrentes de impactos;
acrescidas de:
no especializadas;
pamentos ou reformas em geral;
dos reservatrios ou regies que possuam tratamento

impermeabilizante;
Danos causados por perfurao das reas impermeabilizadas.

ou uso.
Evitar o uso de material cortante ou perfurante na limpeza de arestas ou cantos;
5.13 Esquadrias de madeira
Os trilhos inferiores das esquadrias e orifcios de drenagem devem ser frequentemente higienizados, a fim de
manter o perfeito funcionamento dos seus componentes;
Descrio do Sistema
Componente construtivo, de madeira, cuja funo principal permitir ou impedir a passagem de pessoas, ani-
mais, objetos, iluminao e ventilao entre espaos
As esquadrias no foram dimensionadas para receber

aparelhos esportivos ou equipamentos que causem esforos adicionais;
Evitar a colocao ou fixao de objetos nas esquadrias.
ou ambientes.
Manuteno preventiva
As esquadrias tambm abrangem corrimos, guarda-

-corpos, batentes e outros elementos arquitetnicos.
Normas Tcnicas
ABNT NBR 10821-1, ABNT NBR 10821-2 e ABNT NBR
10821-3.
64
A limpeza das esquadrias e de seus componentes

deve ser realizada com pano levemente umedecido.
Todo e qualquer excesso deve ser retirado com pano
seco. Em hiptese nenhuma devero ser usados detergentes que contenham saponceos, esponjas de ao
de qualquer espcie ou material abrasivo;
Utilizar somente componentes originais ou com desempenho de caractersticas comprovadamente equivalente.
Periodicidade
Atividade
Responsvel
No caso de esquadrias envernizadas, recomenda-se um

tratamento com verniz
A cada 1 ano
Verificar falhas de vedao, fixao das esquadrias, guarda-corpos e reconstituir sua integridade, onde for necessrio
Efetuar limpeza geral das esquadrias, incluindo os drenos.
Reapertar parafusos aparentes e regular freio e lubrificao
Empresa capacitada
Verificar a vedao e fixao dos vidros

A cada 2 anos
A cada 3 anos
Nos casos das esquadrias enceradas aconselhvel o tratamento de todas as partes
Empresa capacitada
Nos casos de esquadrias pintadas, refazer a pintura com

tinta adequada
No caso de esquadrias envernizadas, recomenda-se, alm

do tratamento anual, efetuar a raspagem total e reaplicao
do verniz
Perda de Garantia
acrescidas de:
Se forem instaladas cortinas, persianas, ar-condicionado ou qualquer aparelho diretamente na estrutura
das esquadrias;
Se for feita mudana na instalao, acabamento (especialmente pintura), entre outras modificaes na esquadria, que altere suas caractersticas originais;
Se for feito corte do encabeamento (reforo da folha)
da porta;
Danos por impactos fortes;

ou uso.
5.14 Esquadrias de ferro e ao

Descrio do Sistema
Componente construtivo, cuja funo principal permitir ou impedir a passagem de pessoas, animais, objetos,
iluminao e ventilao entre espaos ou ambientes.
As esquadrias tambm abrangem corrimo, guarda-corpo, batentes, gradis, alapes, painis de fachada
e outros elementos arquitetnicos.
Normas Tcnicas
ABNT NBR 6214, ABNT NBR 10821-1, ABNT NBR
10821-2 e ABNT NBR 10821-3.
Cuidados de Uso
evitando aplicao de fora excessiva;
fechadas, evitando danos decorrentes de impacto;
deve ser feita com detergente neutro e esponja macia.
Retirar todo e qualquer excesso com pano seco. Em
hiptese nenhuma devero ser usados detergentes
contendo saponceos, esponjas de ao de qualquer
espcie, materiais alcalinos, cidos ou qualquer outro
material abrasivo;
Evitar o uso de material cortante ou perfurante na limpeza de arestas ou cantos;
Os trilhos inferiores das esquadrias e dos orifcios de
drenagem devem ser frequentemente limpos para garantir o perfeito funcionamento dos seus componentes;
65

Adotar procedimentos de segurana para uso, opera-
Evitar a colocao ou fixao de objetos nas esquadrias;
Manuteno preventiva
Evitar o uso de vaselina, removedor, thinner ou qualquer outro produto derivado do petrleo, pois, alm de
ressecar plsticos e borrachas, implicam na perda de
sua funo de vedao;
Este sistema da edificao necessita de um plano
Evitar a remoo das borrachas ou massas de vedao;

Reapertar parafusos aparentes, regular freio e fazer
lubrificao (quando aplicvel);
balho em altura, conforme legislao vigente.
de manuteno especfico, que atenda s recomenda-
es dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e

Utilizar somente componentes originais ou com
desempenho de caractersticas comprovadamente

equivalente.
Periodicidade
Atividade
Responsvel
A cada 6 meses
Verificar as esquadrias para identificao de pontos de oxidao e, se necessrio, fazer reparos necessrios
Empresa capacitada
Verificar e, se necessrio, executar servios com as mesmas

especificaes da pintura original
Empresa capacitada
Verificar vedao e fixao dos vidros
Empresa capacitada
A cada 1 ano
Perda de Garantia
acrescidas de:
Se forem instalados, apoiados ou fixados quaisquer
objetos diretamente na estrutura das esquadrias ou que
nelas possam interferir;
Se for feita qualquer mudana na instalao ou acabamento na esquadria, que altere suas caractersticas originais;
Se houver danos por colises.

ou uso.
5.15 Esquadrias de alumnio
66
o e manuteno, principalmente quando houver tra-
mais, objetos, iluminao e ventilao entre espaos

ou ambientes.
As esquadrias tambm abrangem corrimo, guarda-corpo, batentes, gradis, alapes, painis de fachada
e outros elementos arquitetnicos.
Normas Tcnicas
10821-3 e ABNT NBR 13756.
Cuidados de Uso
Descrio do Sistema

Componente construtivo de alumnio, cuja funo principal permitir ou impedir a passagem de pessoas, ani-


seco. Em hiptese nenhuma devero ser usados detergentes que contenham saponceos, esponjas de ao
Evitar o uso de material cortante ou perfurante na
limpeza de arestas ou cantos, para garantir o perfeito
funcionamento dos seus componentes;
Quando a janela possuir persiana de enrolar, a limpeza
externa deve ser feita conforme orientao do fabricante.
Manuteno preventiva

As esquadrias modernas so fabricadas com acessrios articulveis (braos, fechos e dobradias) e
deslizantes (roldanas e rolamentos) de nylon, que no
exigem qualquer tipo de lubrificao, pois as partes mveis, os eixos e pinos so envolvidos por uma camada
deste material especial, autolubrificante, de grande resistncia ao atrito e s intempries;
Aplicar anualmente selante no contorno das esquadrias para evitar infiltraes;

Periodicidade
Atividade
Responsvel
A cada ms
Efetuar limpeza geral das esquadrias e seus componentes
Reapertar os parafusos aparentes de fechos, fechaduras ou

puxadores e roldanas
Empresa capacitada
Verificar nas janelas Maxim-air a necessidade de regular o

freio. Para isso, abrir a janela at um ponto intermedirio
( 30), no qual ela deve permanecer parada e oferecer certa
resistncia a movimento espontneo. Se necessria, a regulagem dever ser feita somente por pessoa especializada, para
no colocar em risco a segurana do usurio e de terceiros

Verificar a presena de fissuras, falhas na vedao e fixao

nos caixilhos e reconstituir sua integridade onde for necessrio.
Empresa capacitada
A cada 1 ano ou
sempre que necessrio
A cada 1 ano
Perda de Garantia
acrescidas de:
Se forem instaladas cortinas ou quaisquer aparelhos,
tais como persianas e ar-condicionado, diretamente na
estrutura das esquadrias, ou que nelas possam interferir;
Se for feita qualquer mudana na esquadria, na sua
forma de instalao, na modificao de seu acabamen-
to (especialmente pintura) que altere suas caractersticas originais;

Se houver dano por pane no sistema eletroeletrnico,
motores e fiao da esquadria, causado por sobrecarga
de tenso.

ou uso.
67
5.16 Esquadrias de PVC
gentes que contenham saponceos, esponjas de ao

Descrio do Sistema
Evitar o uso de material cortante ou perfurante na

limpeza de arestas ou cantos, para garantir o perfeito
funcionamento dos seus componentes;
Componente construtivo de PVC cuja funo principal

permitir ou impedir a passagem de pessoas, animais,
objetos, iluminao e ventilao entre espaos ou ambientes.
As esquadrias tambm abrangem corrimo, guardacorpo, batentes, gradis, alapes, painis de fachada e
outros elementos arquitetnicos.
Normas Tcnicas
ABNT NBR 10821 - Esquadrias Externas para Edificaes

Quando a janela possuir persiana de enrolar, a limpeza
externa deve ser feita conforme orientao do fabricante.
Manuteno preventiva


As esquadrias modernas so fabricadas com acessrios articulveis (braos, fechos e dobradias) e

deslizantes (roldanas e rolamentos) de nylon, que no
exigem qualquer tipo de lubrificao, pois as partes mveis, os eixos e pinos so envolvidos por uma camada
deste material especial, autolubrificante, de grande resistncia ao atrito e s intempries;
Cuidados de Uso

seco. Em hiptese nenhuma devero ser usados deter-
Aplicar anualmente selante no contorno das esquadrias para evitar infiltraes;
Periodicidade
Atividade
Responsvel
A cada ms
Efetuar limpeza geral das esquadrias e seus componentes
Reapertar os parafusos aparentes de fechos, fechaduras ou

puxadores e roldanas
Empresa capacitada
Verificar nas janelas Maxim-air a necessidade de regular o

freio. Para isso, abrir a janela at um ponto intermedirio
( 30), no qual ela deve permanecer parada e oferecer certa
resistncia a movimento espontneo. Se necessria, a regulagem dever ser feita somente por pessoa especializada, para
no colocar em risco a segurana do usurio e de terceiros

Verificar a presena de fissuras, falhas na vedao e fixao

nos caixilhos e reconstituir sua integridade onde for necessrio.
Empresa capacitada
A cada 1 ano ou
sempre que necessrio
A cada 1 ano
68

Perda de Garantia
acrescidas de:
Se forem instaladas cortinas ou quaisquer aparelhos,
tais como persianas e ar-condicionado, diretamente na
estrutura das esquadrias, ou que nelas possam interferir;
Se for feita qualquer mudana na esquadria, na sua
forma de instalao, na modificao de seu acabamento (especialmente pintura) que altere suas caractersticas originais;
Se houver dano por pane no sistema eletroeletrnico,
motores e fiao da esquadria, causado por sobrecarga
de tenso.

ou uso.
5.17 Estruturas/sistemas
de vedaes verticais
Descrio do Sistema
Estrutura:
Componentes da edificao constitudos por elementos
que visam garantir a estabilidade e segurana da construo, que deve ser projetada e executada dentro das
normas brasileiras. Durante sua execuo, os materiais
e componentes so submetidos a controle tecnolgico,
garantindo a conformidade com o projeto.
Caso a estrutura seja em concreto protendido deve
obedecer norma ABNT NBR 6118:2014 Projeto de
estruturas de concreto.
Sistemas de vedaes verticais:

Sistemas que possuem a finalidade de vedao da edificao, podendo conter as tubulaes das instalaes,
podendo ser construdas em placas de gesso macias
ou alveolares ou em concreto pr-moldado.
Sistemas usualmente utilizados em habitaes sociais so aprovados pelo sinat - Sistema Nacional de Avaliaes
Tcnicas do PBQP-H Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade no Habitat
Sistemas construtivos em paredes de concreto armado moldado no local
So sistemas onde a principal caracterstica a moldagem in loco dos elementos construtivos, particularmente as paredes.
Sistemas construtivos integrados por painis pr-moldados para emprego como paredes de edificios habitacionais
So sistemas constitudos por painis de concreto moldados fora do local das habitaes e podem ser estruturais ou no
Normas Tcnicas
15270-2, ABNT NBR 15270-3, ABNT NBR 15575-4,

15812-2, ABNT NBR 15961-1, ABNT NBR 15961-2,
ABNT NBR 6118, ABNT: TB02: 002-40-009, TB02: 00240-010 e TB02: 002-40-014.
Cuidados de Uso
No retirar, alterar seo ou efetuar furos de passagens de dutos ou tubulaes em quaisquer elementos
estruturais para evitar danos solidez e segurana
da edificao;
No sobrecarregar as estruturas e paredes alm dos

limites previstos em projeto, sob o risco de gerar fissuras ou comprometimento dos elementos estruturais
e de vedao, como, por exemplo, troca de uso dos
ambientes e colocao de ornamentos decorativos com
carga excessiva;
No caso de elementos estruturais protendidos, deve-se tomar cuidados com sobrecargas superiores as
indicadas em projeto e manter as reas molhadas, impermeabilizadas sobre as reas protendidas em pleno
funcionamento para evitar corroses.
Antes de perfurar as vedaes, consultar projetos e
detalhamentos contidos no Manual do Proprietrio e/ou
Manual das reas Comuns, evitando, deste modo, a perfurao de tubulaes de gua, energia eltrica ou gs;
69
Para melhor fixao de peas ou acessrios, usar

apenas parafusos com buchas especiais;

Caso haja elemento de vedao para efeito esttico

das paredes de conteno no subsolo, este no dever sofrer impacto. Havendo, dever ser efetuado o
reparo necessrio.
No caso de manuteno de paredes de vedao em

gesso alveolar devem-se ter cuidados para utilizar o
mesmo tipo de gesso utilizado originalmente, um tipo
para reas secas e outro para reas molhadas.
Em vedaes em paredes de gesso alveolares ou

macias, devem-se tomar cuidados com sobrecargas,
alm das previstas em armadores de rede previamente
colocados durante a construo. As portas devem ter
fixadores que as mantenham abertas para no haver
impactos que venham a danificar as portas. Caso haja
necessidade de instalar novos armadores de rede, entrar em contato com a construtora para indicar um profissional habilitado.

acrescidas de:
Se forem retirados ou alterados quaisquer elementos
estruturais, como pilares, vigas, painis, lajes, alvenarias estruturais ou de fechamento, conforme Memorial
Descritivo de cada empreendimento;
Se forem retirados ou alterados quaisquer elementos
de vedao com relao ao projeto original;
As placas de contorno das portas devem ser macias

para melhorarem o desempenho
quanto a um eventual choque que uma porta possa provocar.
Se forem identificadas sobrecargas alm dos limites normais de utilizao previstos nas estruturas ou vedaes.
No caso de elementos estruturais protendidos, devem-se tomar cuidados com sobrecargas superiores s
indicadas em projeto e manter as reas molhadas, impermeabilizadas sobre as reas protendidas em pleno
funcionamento, para evitar corroses.

ou uso.
Manuteno Preventiva
5.18 Revestimento de paredes

e tetos em argamassa ou
gesso e forro de gesso
(interno e externo)
Descrio do Sistema
Revestimento em argamassa / gesso
Procure manter os ambientes bem ventilados. Nos

perodos de inverno ou de chuva, pode ocorrer o surgimento de mofo nas paredes, decorrente de condensao de gua por deficincia de ventilao, principalmente em ambientes fechados (armrios, atrs de
cortinas e forros de banheiro);
Revestimentos utilizados para regularizar/uniformizar a

superfcie e auxiliar na proteo contra a ao direta de
agentes agressivos dos elementos de vedao/estruturais, servindo de base para receber outros acabamentos
ou pintura.
Combata o mofo com produto qumico especfico e que

no danifique os componentes do sistema de vedao;
Acabamento utilizado como elemento decorativo ou

para ocultar tubulaes, peas estruturais, etc. Permite
alocar os pontos de luz dos ambientes e atender aos
mais variados projetos de iluminao.
As reas internas e a fachada da edificao devem

ser pintadas conforme programa de gesto de manuteno do condomnio, a fim de evitar envelhecimento,
perda de brilho, descascamento e eventuais fissuras
que possam causar infiltraes. Realizar tratamento
das fissuras para evitar infiltraes futuras;
70
Perda de Garantia
Forros de gesso
Normas Tcnicas
12775, ABNT NBR 15758-1, ABNT NBR 15758-2, ABNT
NBR 15758-3 e ABNT NBR 15846.
Nunca molhar o forro de gesso, pois o contato com a
Cuidados de Uso
Para fixao de mveis, acessrios ou equipamentos,
utilizar parafusos e buchas apropriadas e evitar impacto nos revestimentos que possam causar danos ou prejuzo ao desempenho do sistema;
No caso de forros de gesso, no fixar suportes para
pendurar vasos, televisores ou qualquer outro objeto,
pois no esto dimensionados para suportar peso.
Para fixao de luminrias, verificar recomendaes e
restries quanto ao peso;
Evitar o choque causado por batida de portas;
No lavar as paredes e tetos;
Limpar os revestimentos somente com produtos apropriados, que atendam os requisitos definidos pela construtora/ incorporadora;
Periodicidade
gua faz com que o gesso se decomponha;
Evitar impacto no forro de gesso que possa danific-lo;

Manter os ambientes bem ventilados, evitando o aparecimento de bolor ou mofo.
Manuteno preventiva

Atividade
Responsvel
Repintar os forros dos banheiros e reas midas
Empresa capacitada
Verificar a calafetao e fixao de rufos, para-raios, antenas,

esquadrias, elementos decorativos etc.
Empresa capacitada
A cada 2 anos
Revisar a pintura das reas secas e, se necessrio, repint-las evitando o envelhecimento, a perda de brilho, o descascamento e eventuais fissuras
Empresa capacitada
A cada 3 anos
Repintar paredes e tetos das reas secas
Empresa capacitada
A cada 1 ano
Perda de Garantia
acrescidas de:
Impacto em desacordo com a ABNT NBR 15575, que
ocasione danos no revestimento;
Se mantiver ambiente sem ventilao, conforme cuidados de uso, o que poder ocasionar, entre outros problemas, o surgimento de fungo ou bolor;
Danos causados por furos ou aberturas de vos intencionais para instalao em geral;
Danos causados por fixao de objetos;

ou uso.
71
5.19 Revestimento
cermico interno
pontiagudas, esponjas ou palhas de ao, esptulas metlicas, objetos cortantes ou perfurantes na limpeza, pois
podem danificar o sistema de revestimento;
Descrio do Sistema
Azulejo/cermica/porcelanato/pastilha
Limpar os revestimentos somente com produtos apropriados (no utilize removedores do tipo limpa forno,
por exemplo);
Revestimento habitualmente utilizado em reas molhveis ou molhadas, que protege as superfcies, alm de
sua funo decorativa.
No arrastar mveis, equipamentos ou materiais pesados, para que no haja desgaste excessivo ou provoque
danos superfcie do revestimento;
Normas Tcnicas
Evitar a queda de objetos pesados ou pontiagudos, que

podem danificar o esmalte dos revestimentos;
ABNT NBR 13816, ABNT NBR 13817, ABNT NBR 13818

e ABNT NBR 9817.
Cuidados de Uso
Antes de perfurar qualquer pea, consultar os projetos
de instalaes entregues ao condomnio, a fim de evitar
perfuraes acidentais em tubulaes e camadas impermeabilizadas;
utilizar parafusos e buchas apropriadas e evitar impacto
nos revestimentos, que possam causar danos ou prejuzo ao desempenho do sistema;
No utilizar mquina de alta presso de gua, vassouras de piaava, escovas com cerdas duras, peas
Periodicidade
A cada 1 ano
A cada 3 anos
Na limpeza tomar cuidado com encontro de paredes e

tetos em gesso ou outro tipo de revestimento;
Manuteno preventiva
Em reas molhadas ou molhveis, manter o ambiente
ventilado para evitar surgimento de fungo ou bolor.
Atividade
Responsvel
Verificar e, se necessrio, efetuar as manutenes e manter a

estanqueidade do sistema
Empresa capacitada
Verificar sua integridade e reconstituir os rejuntamentos internos e externos dos pisos, paredes, peitoris, soleiras, ralos,
peas sanitrias, bordas de banheiras, chamins, grelhas de
ventilao e outros elementos
Empresa capacitada
recomendada a lavagem das paredes externas, por exemplo,

terraos ou sacadas, para retirar o acmulo de sujeira, fuligem,
fungos e sua proliferao. Utilizar sabo neutro para lavagem
Empresa capacitada
Perda de Garantia
acrescidas de:
Utilizao de equipamentos, produtos ou uso do revestimento em desacordo com os especificados acima;
Impacto em desacordo com o descrito na ABNT NBR
15575, que ocasione danos no revestimento;
72
Somente lavar reas denominadas molhadas;
Danos causados por furos para instalao de peas

em geral;
Uso de mquinas de alta presso nas superfcies;
Desgaste excessivo ou danos superfcie do revestimento causados por movimentao de mveis, equipamentos ou materiais pesados;

ou uso.
5.20 Revestimento
cermico externo
Descrio do Sistema
Azulejo/cermica/porcelanato/pastilha
Revestimento utilizado em fachadas, muros, jardineiras e pisos, que protege as superfcies, alm de sua
funo decorativa.
Normas Tcnicas
13818 e ABNT NBR 9817.
Cuidados de Uso
Antes de perfurar qualquer pea, consultar os projetos de instalaes entregues ao condomnio, a fim de
evitar perfuraes acidentais em tubulaes e camadas
impermeabilizadas;
utilizar parafusos e buchas apropriadas e evitar impacto nos revestimentos que possam causar danos ou prejuzos ao desempenho do sistema;
pontiagudas, esponjas ou palhas de ao, esptulas
metlicas, objetos cortantes ou perfurantes na limpeza,
pois podem danificar o sistema de revestimento;
Periodicidade
A cada 1 ano
A cada 3 anos
por exemplo), que atendam os requisitos definidos pela
construtora/ incorporadora;
O contato dos revestimentos em porcelanato com graxas, leo, massa de vidro, tinta, vasos de planta, cidos
(frutas, vinho, vinagres), produtos de limpeza que contenham substncias cidas ou abrasivas poder causar
danos superfcie;
Atentar para no danificar o revestimento durante a
instalao de telas de proteo, grades ou equipamentos e vedar os furos com silicone, mastique ou produto
com desempenho equivalente, para evitar infiltrao;
Evitar a queda de objetos pesados ou pontiagudos,
que possam danificar o esmalte dos revestimentos;
No arrastar mveis, equipamentos ou materiais pesados, para que no haja desgaste excessivo ou danos
superfcie do revestimento;
Somente lavar reas denominadas molhadas.
Manuteno preventiva
Atividade
Responsvel
Verificar a calafetao, fixao, oxidao e estado geral de rufos,

para-raios, antenas, esquadrias, elementos decorativos etc.
Empresa capacitada
Verificar sua integridade e reconstituir os rejuntamentos dos

pisos, paredes, peitoris, soleiras, ralos, chamins, grelhas de
ventilao e outros elementos
Empresa capacitada
Em fachada recomendada a lavagem e verificao dos elementos, por exemplo, rejuntes e mastique e, se necessrio,
solicitar inspeo.
Empresa capacitada
Perda de garantia
acrescidas de:
Impacto em desacordo com definido na ABNT NBR
Danos causados por furos intencionais para instalao de peas em geral;

Desgaste excessivo ou danos superfcie do revestimento causados por movimentao de mveis, equipamentos ou materiais pesados.

ou uso.
73
5.21 Revestimento em
ladrilho hidrulico
Revestimento utilizado em caladas, rampas e pas-
seios pblicos, que protege as superfcies tornando-as

antiderrapantes, alm de sua funo decorativa.
Somente lavar reas denominadas molhadas conforme a ABNT NBR 15575.
Normas Tcnicas
Manuteno preventiva
ABNT NBR 9457.
No utilizar mquina de alta presso de gua, vas-

Descrio do Sistema
Cuidados de Uso
souras de piaava, escovas com cerdas duras, peas
Periodicidade
Atividade
Responsvel
A cada 1 ano
Verificar sua integridade e reconstituir os rejuntamentos internos e externos dos pisos
Empresa capacitada
Perda de Garantia
acrescidas de:
Impacto em desacordo com definido na ABNT NBR
15575, que ocasione danos no revestimento.

ou uso.
5.22 Revestimento de pedras

naturais (mrmore,
granito, pedra mineira,
mosaico e outros)
Descrio do Sistema
Revestimentos com funo decorativa e preparo especfico para serem utilizados em pisos e paredes, interna
ou externamente, com fixao por processo normatizado.
74

So utilizadas tambm em elementos arquitetnicos e de

proteo como soleiras e peitoris. Por serem extradas
de jazidas naturais, notam-se diferenas de tonalidade e
desenho como caractersticas naturais e aceitas nestes
tipos de revestimentos, que podem ou no receber acabamento ou tratamento especfico. Caractersticas como
dureza, composio mineralgica, porosidade e absoro
de gua so especficas para cada tipo de pedra.
Normas Tcnicas
ABNT NBR 15846.
Cuidados de Uso
Antes de perfurar qualquer pea, consultar os projetos de instalaes entregues ao condomnio, a fim de
evitar perfuraes acidentais em tubulaes e camadas
impermeabilizadas;
utilizar parafusos e buchas apropriadas e evitar impacto nos revestimentos que possam causar danos ou prejuzo ao desempenho do sistema;
O contato dos revestimentos com graxas, leo, massa
gres), sabonetes, produtos de limpeza (gua sanitria,
Limpar os revestimentos somente com produtos apro-
de vidro, tinta, vasos de planta, cidos (frutas e vinacloro, etc.) poder causar danos superfcie;
priados (no utilize removedores do tipo limpa forno,
Para a recolocao de peas, utilizar a argamassa es-
a camada impermeabilizante, quando houver;
pecfica para cada tipo de revestimento e no danificar
No danificar o revestimento durante a instalao de
A calafetao em peas de metal e louas (ex.: vlvu-
furos com silicone, mastique ou produto com desempe-
No utilizar massa de vidro, para evitar manchas;
telas de proteo, grades ou equipamentos e vedar os

nho equivalente para evitar infiltrao;
No arrastar mveis, equipamentos ou materiais pe-
sados, para que no haja desgaste excessivo ou provoque danos superfcie do revestimento;
la de lavatrio) deve ser feita com material apropriado.

No remover suporte, ou partes dele, dos revestimentos em pedras fixadas em elementos metlicos. Em
caso de manuteno ou troca, contatar uma empresa

especializada;
Utilizar enceradeira industrial com escova apropriada
Somente lavar reas denominadas molhadas, confor-
Nos procedimentos de limpeza diria de pedras po-
Manuteno preventiva
para a superfcie a ser limpa;
lidas, remover primeiro o p ou partculas slidas nos

tampos de pias e balces. Nos pisos e escadarias, a
remoo dever ser feita com vassoura de pelo, sem

aplicar presso excessiva para evitar riscos e desgas-
tes em revestimento ou rejuntes devido ao atrito e, em
me a ABNT NBR 15575.

dos fabricantes, diretrizes da ABNT NBR 5674 e normas especficas do sistema, quando houver;
seguida, aplicar um pano levemente umedecido com
Utilizar somente componentes originais ou com de-
gua, respeitando soluo diluda em produto qumico,
sempenho de caractersticas comprovadamente equi-
conforme especificao;
valente;
O contato de alguns tipos de pedras com lquidos po-
Em reas molhadas ou molhveis, manter o ambien-
dem causar manchas;
te ventilado, para evitar surgimento de fungo ou bolor;
Revestimento em pedras naturais rsticas poder
Sempre que agentes causadores de manchas (caf,
caractersticas geomtricas. Se necessrio, remover os
sobre a superfcie, limpar imediatamente para evitar
acumular lquidos em pontos isolados, em funo das
leo comestvel, refrigerantes, alimentos etc.) carem
acmulos com uso de rodo;
a penetrao do fluido no revestimento e consequen-
Sempre que possvel, utilizar capachos ou tapetes
tes manchas.
nas entradas para evitar o volume de partculas slidas

sobre o piso;
75
Periodicidade
A cada 1 ms
A cada 1 ano
A cada 3 anos
Atividade
Responsvel
No caso de peas polidas (ex.: pisos, bancadas de granito

etc.), verificar e, se necessrio, encerar
Nas reas de circulao intensa, o enceramento deve acontecer

com periodicidade inferior, a fim de manter uma camada protetora
Verificar a calafetao de rufos, fixao de para-raios, antenas, elementos decorativos etc.
Empresa capacitada
Verificar a integridade e reconstituir, onde necessrio, os rejuntamentos internos e externos, respeitando a recomendao
do projeto original ou conforme especificao de especialista.
Atentar para as juntas de dilatao, que devem ser preenchidas com mastique e nunca com argamassa para rejuntamento
Empresa capacitada
Na fachada, efetuar a lavagem e verificao dos elementos

constituintes, rejuntes, mastique entre outros, e, se necessrio, solicitar inspeo.
Empresa capacitada
Perda de Garantia
Normas Tcnicas

acrescidas de:
ABNT NBR 14992
Manchas e perda do polimento por contato ou uso de

produtos inadequados;
Danos causados por transporte ou arrastamento de
materiais ou objetos;
Danos causados por utilizao de equipamentos em
desacordo com o especificado;
feita a manuteno necessria;
Impacto em desacordo com o definido na ABNT NBR
Danos causados por furos para instalao de peas
em geral.

ou uso.
5.23 Rejuntes
Descrio do Sistema
Tratamento dado s juntas de assentamento dos materiais cermicos e pedras naturais para garantir a estanqueidade e o acabamento final dos sistemas de revestimentos de pisos e paredes, assim como absorver
pequenas deformaes.
76
Cuidados de Uso
por exemplo), que atendam aos requisitos definidos
pela construtora/ incorporadora;
No arrastar mveis, equipamentos ou materiais pesados, para que no haja desgaste excessivo ou danos
superfcie do rejunte.
Manuteno preventiva
Em reas molhadas ou molhveis, manter o ambiente
ventilado para evitar surgimento de fungo ou bolor.
Periodicidade
Atividade
Responsvel
A cada 1 ano
Verificar sua integridade e reconstituir os rejuntamentos internos e externos dos pisos, paredes, peitoris, soleiras, ralos,
peas sanitrias, bordas de banheiras, chamins, grelhas de
ventilao e outros elementos, onde houver.

Perda de Garantia
No caso de instalao de piso de madeira, no usar
ambiente;
acrescidas de:
Utilizao de equipamentos, produtos ou uso do rejunte em desacordo com os especificados acima;
Danos causados por furos intencionais para instalao de peas em geral;
parafusos para no interferir no tratamento acstico do

As reas revestidas em madeira no devero ser molhadas;
Se derrubar ou aplicar algum tipo de lquido no revestimento, limpar imediatamente com pano seco;
Limpar os revestimentos somente com produtos apro-
Impacto em desacordo com o definido na ABNT NBR
priados que atendam os requisitos e as caractersticas
15575 e que ocasione danos no revestimento e rejuntes.
do revestimento;
No arrastar mveis, equipamentos ou materiais pe-
superfcie do revestimento;
ou uso.
5.24 Tacos, assoalhos

e pisos laminados
Descrio do Sistema
Revestimentos de madeira utilizados para acabamento
em pisos. Por ser um produto natural, pode apresentar

diferenas de tonalidades em suas peas, sofrer varia-
sados, para que no haja desgaste excessivo ou danos

Sempre que possvel, utilizar capachos ou tapetes
nas entradas para evitar o volume de partculas slidas
sobre o piso;
O contato dos revestimentos com graxas, leo, massa

de vidro, tinta, vasos de planta podero acarretar danos
superfcie;
Utilizar protetores de feltros e/ou mantas de borrachas

nos ps dos mveis;
o na dimenso das peas em funo da mudana de
No submeter o piso a cargas puntiformes (pontuais),
te, podem aparecer fissuras nas juntas de calafetao.
pois podero danificar o piso.
umidade e luminosidade do ambiente e, eventualmen-
como salto alto, quedas de elementos pontiagudos etc.,
As reas revestidas sob tapetes, mveis etc., sofrero
Manuteno preventiva
diferena na colorao do revestimento.
Normas Tcnicas
13753 e ABNT NBR 7190.
Este sistema da edificao necessita de um plano

de manuteno especfico, que atenda s recomendaes dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e
Utilizar proteo (ex: cortinas nas janelas) para evitar
Utilizar somente componentes originais ou com

desempenho de caractersticas comprovadamente
equivalente;
nar fissuras, trincas ou outros danos ao revestimento;
A limpeza dever ser feita com pano levemente umedecido e conforme procedimento especfico.
Cuidados de Uso
a incidncia direta de raios solares, que podero ocasio-
77
Periodicidade
Atividade
Responsvel
A cada 1 ano
Verificar e, se necessrio, refazer a calafetao das juntas.

Perda de Garantia
acrescidas de:
Se houver incidncia direta de raios solares por no
utilizao de proteo (cortina, persiana), ao ponto de
causar danos ou alterao da superfcie;
Se houver contato com umidade ou produtos que causem manchas no naturais superfcie;
Se no for aplicado o acabamento de forma adequada;
prolongada ao sol, utilizando cortinas nas janelas;

Para limpeza e remoo de poeira, manchas ou sujeiras, utilizar espanadores, flanelas secas ou levemente
umedecidas com gua e sabo neutro. Tomar cuidado
para no exercer presso demais na superfcie;
Em caso de contato com substncias que provoquem manchas, limpar imediatamente com gua e
sabo neutro;
Evitar atrito, riscos ou pancadas nas superfcies pin-
Se for utilizado no acabamento produto para clareamento.
tadas, pois podem acarretar remoo da tinta, man-
chas ou trincas;
Manter os ambientes bem ventilados, evitando o apa-
ou uso.
recimento de bolor ou mofo.
5.25 Pinturas, texturas,

vernizes (interna e externa)
Descrio do sistema
Acabamento final que visa proporcionar proteo das
superfcies ou efeito esttico.
Normas Tcnicas
Manuteno preventiva
A limpeza dever ser feita com uso de pano levemente
mido e conforme procedimento especfico;
Cuidados de uso
Em caso de necessidade de retoque, deve-se repintar
No utilizar produtos qumicos na limpeza, principal-
todo o pano da parede (trecho de quina a quina ou de
mente produtos cidos ou custicos;

Em caso de necessidade de limpeza, jamais utilizar
78
Nas reas internas com pintura, evitar a exposio
friso a friso), para evitar diferenas de tonalidade entre

a tinta velha e a nova numa mesma parede;
esponjas speras, buchas, palha de ao, lixas e mqui-
Repintar as reas e elementos com as mesmas espe-
nas com jato de presso;
cificaes da pintura original.
Periodicidade
Atividade
Responsvel
A cada ano
As reas externas devem ter sua pintura revisada e,

se necessrio, repintada, evitando assim o envelhecimento,
a perda de brilho, o descascamento e que eventuais fissuras
possam causar infiltraes

A cada 2 anos
Revisar a pintura das reas secas e, se necessrio,

repint-las, evitando assim o envelhecimento, a perda
de brilho, o descascamento e eventuais fissuras
Empresa capacitada
A cada 3 anos
Repintar paredes e tetos das reas secas.
Empresa capacitada
Perda da garantia
No abrir janelas ou portas empurrando a parte de

vidro. Utilizar os puxadores e fechos;

ou uso.
Para limpeza, utilizar somente gua e sabo neutro.

No utilizar materiais abrasivos, por exemplo, palha de
ao, esptula metlica ou escovas com cerdas duras.
Usar somente pano ou esponja macia;
5.26 Vidros
No caso de trocas, trocar por vidro de mesma caracterstica (cor, espessura, tamanho etc.);
Descrio do sistema
Sistema de vedao com vidros utilizado em esquadrias, divisrias ou painis internos e externos, forros,
coberturas, parapeitos, fachadas e outros, com a finalidade de proteger os ambientes de intempries, permitindo, ao mesmo tempo, a passagem de luz.
Evitar infiltrao de gua na caixa de molas das portas

de vidro temperado e, no caso de limpeza dos pisos,
proteger as caixas para que no haja infiltraes;
Evitar esforos em desacordo com o uso especfico
da superfcie.
Normas Tcnicas
Manuteno preventiva

ABNT NBR9494, ABNT NBR 9493, ABNT NBR 16023,
ABNT NBR 7334, ABNT NBR 9497, ABNT ABNT NBR
9498, ABNT NBR 9501, ABNT NBR 9502, ABNT NBR 9503,

Cuidados de uso
A limpeza dever ser feita com uso de pano levemente

umedecido e aderente s especificaes de cuidados
de uso;
Os vidros possuem espessura compatvel com a resistncia necessria para o seu uso normal. Por essa
razo, evitar qualquer tipo de impacto na sua superfcie
ou nos caixilhos;
Em casos de quebra ou trinca, trocar imediatamente,

para evitar acidentes.
Periodicidade
Atividade
Responsvel
A cada 1 ano
Nos conjuntos que possuam vidros temperados, efetuar inspeo do funcionamento do sistema de molas e dobradias e
verificar a necessidade de lubrificao
Verificar o desempenho das vedaes e fixaes dos vidros

nos caixilhos.

/ empresa capacitada.
79
Perda da garantia
acrescidas de:
Se no forem utilizados para a finalidade estipulada.

ou uso.
5.27 Piscina, espelho

dgua, fontes e chafariz
Descrio do Sistema
Reservatrio de gua, dotado de sistemas de tratamento e circulao de gua e iluminao, quando previsto
em projeto.
Normas Tcnicas
10819, ABNT NBR 11238 e ABNT NBR 11239.
Nunca usar palha de ao, esponja ou produtos de limpeza abrasivos, cidos ou custicos;
Manter os ambientes com sinalizao de advertncias de riscos, protees e equipamentos de segurana necessrios;
No caso de piscinas cobertas, dever ser mantida a
exausto do ambiente, a fim de evitar ataque qumico
aos demais sistemas da edificao.
Manuteno Preventiva
manuteno especfico, que preveja as recomendaes
dos fabricantes e atenda s diretrizes da ABNT NBR
5674 e normas especficas do sistema, quando houver;
Perda da garantia
Cuidados de Uso
Manter o volume e nvel de gua dos reservatrios,

conforme previsto em projeto;

ou uso.
No utilizar as piscinas com leos no corpo (bronzeadores), pois podem ficar impregnados nas paredes e
bordas e alterar a qualidade da gua;
5.28 Cobertura
Verificar e manter o PH da gua, de modo a evitar

surgimento de algas, fungos e bactrias;
Para evitar o desperdcio com a troca de gua, manter
o adequado tratamento;
No utilizar produtos qumicos que possam causar
manchas no revestimento, no rejuntamento e danificar
tubulaes e equipamentos;
No jogar resduos ou partculas que possam danificar ou entupir o sistema;
No obstruir a ventilao do motor;
No obstruir as sadas dos jatos de gua;
No obstruir as entradas de ar;
80
De modo a evitar acidentes, recomenda-se ateno

ao se aproximarem dos dispositivos de suco;
Descrio do Sistema
Conjunto de elementos/componentes com a funo de
assegurar estanqueidade s guas pluviais e salubridade, proteger os demais sistemas da edificao habitacional ou elementos e componentes da deteriorao
por agentes naturais, e contribuir positivamente para o
conforto termoacstico da edificao habitacional, incluindo os componentes: telhas, peas complementares, calhas, trelias, rufos, forros etc.
Normas Tcnicas
13858-2, ABNT NBR 15253, ABNT NBR 8039, ABNT
NBR 14331, ABNT NBR 14513, ABNT NBR 14514 e
ABNT NBR 15575-5.
Cuidados de Uso
Manuteno Preventiva
Os trabalhos em altura demandam cuidados especiais

de segurana;

manuteno especfico que atenda s recomendaes
Somente pessoas treinadas tecnicamente e sob segurana devero transitar sobre a cobertura.
Periodicidade
Atividade
Responsvel
A cada 6 meses
Verificar a integridade das calhas, condutores, telhas e protetores trmicos e, se necessrio, efetuar limpeza e reparos,
para garantir a funcionalidade do sistema, quando necessrio.
Em pocas de chuvas fortes, recomendada a inspeo das
calhas e condutores semanalmente.
Empresa capacitada
A cada 1 ano
Verificar a integridade estrutural dos componentes, vedaes,

fixaes, e reconstituir e tratar onde necessrio.
Empresa capacitada
Perda da garantia

ou uso.
81
82
6. MANUTENO
83
6. MANUTENO
6.1 Programa de manuteno
Um imvel planejado e construdo para atender a
seus usurios por muitos anos. Isso exige realizar a
manuteno do imvel e de seus vrios componentes,
considerando que estes, conforme suas naturezas,
possuem caractersticas diferenciadas e exigem diferentes tipos, prazos e formas de manuteno. A manuteno, no entanto, no deve ser realizada de modo
improvisado e casual: deve ser entendida como um servio tcnico e realizada por empresas capacitadas ou
especializadas ou, ainda, equipe de manuteno local,
conforme a complexidade.
O manual definitivo da incorporadora/ construtora deve
apresentar o modelo de programa de manuteno, cuja
elaborao e implementao atenda ABNT NBR 5674.
Para que a manuteno obtenha os resultados esperados de conservao e crie condies para que seja
atingida a vida til do imvel, necessria a implantao
de um sistema de gesto de manuteno que contemple
o planejamento de atividades e recursos, bem como a
execuo de cada um deles de acordo com as especificidades de cada empreendimento. A manuteno deve
ser iniciada to logo inicie o uso da edificao. No caso
de unidades privativas, mesmo que estejam desocupadas, deve ser implantado o Programa de Manuteno.
Os critrios para elaborao do sistema de gesto de
manuteno devem estar baseados nas normas ABNT
NBR 5674 e ABNT NBR 14037.
Constitui condio da garantia do imvel a correta manuteno da unidade e das reas comuns do condomnio. Nos termos da ABNT NBR 5674 e ABNT NBR
15575, o proprietrio responsvel pela manuteno
de sua unidade e corresponsvel pela realizao e custeio da manuteno das reas comuns.
O programa consiste na determinao das atividades
essenciais de manuteno, sua periodicidade, os responsveis pela execuo e os recursos necessrios.
Cabe ao proprietrio (para as unidades) e ao sndico
(para as reas comuns) atualizar o respectivo programa, podendo contratar uma empresa ou profissional
especializado para auxiliar na elaborao e gerenciamento do projeto, conforme ABNT NBR 14037 e ABNT
NBR 5674.
O programa de manuteno vem atender tambm ao
artigo 1348 inciso V do Cdigo Civil, que define a competncia do sndico em diligenciar a conservao e a
guarda das partes comuns e zelar pela prestao dos
servios que interessam aos condminos.
A contratao de empresas especializadas, de profissionais qualificados e o treinamento adequado da
equipe de manuteno para a execuo dos servios
so de extrema importncia. Recomenda-se tambm a
utilizao de materiais de boa qualidade na construo,
preferencialmente seguindo suas especificaes. No
caso de peas de reposio de equipamentos, utilizar
artigos originais.
Nota:
O proprietrio responsvel pela manuteno de sua unidade e corresponsvel pela realizao e custeio da manuteno
das reas comuns.
O sndico responsvel pela realizao da manuteno das reas comuns.
Nota:
A correta manuteno, bem como os cuidados de uso, visam garantir tambm as condies de conforto e sade dos usurios.
84
6. Manuteno
Nota:
Ao realizar a manuteno tomar os cuidados necessrios para garantir a segurana dos usurios da edificao.
Cuidar tambm para que no haja riscos para o entorno do edifcio, incluindo vizinhos e vias de acesso.
6.2 Planejamento da manuteno

Todos os servios de manuteno devem ser definidos
em perodos de curto, mdio e longo prazo, em consonncia com o programa de manuteno e de maneira a:
Coordenar os servios de manuteno para reduzir a
necessidade de sucessivas intervenes;
Minimizar a interferncia dos servios de manuteno
no uso da edificao e a interferncia dos usurios sobre a execuo dos servios de manuteno;
de documentos, a reserva de recursos para servios

de manuteno no planejada, a reposio de equipamentos ou sistemas aps o trmino de sua vida til e os
servios especficos. Por exemplo, quando h limpeza
de fachada, o consumo de gua e energia maior.
Modelo para a elaborao do

programa de manuteno preventiva
Otimizar o aproveitamento de recursos humanos, financeiros e equipamentos.
Este modelo no restritivo para a elaborao do

programa de manuteno preventiva de uma edificao hipottica.
O Planejamento da Gesto das Manutenes deve abranger a previso oramentria anual, os meios de controle
A elaborao deste modelo teve como base o anexo

A da norma ABNT NBR 5674.
Periodicidade
Sistema
Atividade
Responsvel
A cada 1
dia (vero)
Jardins
Regar preferencialmente no incio da manh

ou no fim da tarde, inclusive as folhas
Equipe de
manuteno local
Diariamente
Piso em blocos de
concreto intertravados
Utilizar vassoura com cerdas

para realizar a limpeza diria
Equipe de
manuteno local
Diariamente
Geradores de
gua quente
Verificar as condies das instalaes para detectar

existncia de vazamentos de gua ou gs
Equipe de
manuteno local
Diariamente
Sistema de Combate
a Incndio
Verificar se a Rota de Fuga se encontra desobstruda.
Equipe de
manuteno Local
A cada 2
dias (inverno)
Jardins
Regar preferencialmente no incio

da manh ou no fim da tarde
Equipe de
manuteno local
Jardins
Verificar o funcionamento dos dispositivos de irrigao

Verificar se existe vazamento no sistema de irrigao
Equipe de
manuteno local
Ar condicionado
Ligar o sistema
Equipe de
manuteno local
Churrasqueira, forno
uso a carvo
Fazer limpeza geral
Equipe de
manuteno local
Grupo gerador
Verificar, aps o uso do equipamento, o nvel de leo

combustvel e se h obstruo nas entradas e nas
sadas de ventilao
Equipe de manuteno
local / empresa capacitada
Verificar funcionamento do Sistema de Alarme
Equipe de
manuteno Local
Verificar integridade dos extintores e se encontra em local

determinado dos extintores. Verificar o prazo de validade,
quando necessrio providenciar a troca ou recarga
Equipe de
manuteno Local
A cada 1
semana
Sistema de Combate
a Incndio
85
Periodicidade
A cada 1
semana
A cada 1
semana, em
perodo de
no utilizao
Atividade
Responsvel
Sistema de Combate
a Incndio
Sistema
Verificar estado das sinalizaes
Equipe de
Manuteno Local
Iluminao de
emergncia - grupo
gerador
Verificar o led de funcionamento e carga
Equipe de manuteno
Instalaes hidrulicas gua potvel
Verificar o nvel dos reservatrios, o funcionamento

das torneiras de boia e a chave de boia para
controle de nvel
Equipe de
manuteno local
Instalaes hidrulicas - sistema de

combate a incndio
Verificar o nvel dos reservatrios e o funcionamento

das torneiras de boia e a chave de boia para
controle do nvel
Equipe de
manuteno local
Sauna seca
Fazer limpeza geral
Equipe de
manuteno local
Sauna mida
Fazer a drenagem de gua no equipamento

(escoar a gua abrindo a torneira ou tampo)
Equipe de
manuteno local
Sistema de aquecimento solar
Renovar a gua acumulada
Equipe de manuteno
Instalaes hidrulicas - gua potvel
Utilizar e limpar as bombas em sistema de rodzio, por

meio da chave de alternncia no painel eltrico (quando
o quadro eltrico no realizar a reverso automtica)
Equipe de
manuteno local

do sistema durante 15 minutos
Equipe de
manuteno local
Verificar o nvel de combustvel do

reservatrio e, se necessrio, complementar
Equipe de
manuteno local
Efetuar teste de funcionamento dos sistemas,

Equipe de manuteno
Grupo gerador
A cada 15
dias
Iluminao de
emergncia - baterias
comuns
Iluminao de emergncia - sistema centralizado com baterias
recarregveis
A cada 1 ms
86
Efetuar teste de funcionamento dos

sistemas conforme instrues do fornecedor
Equipe de
manuteno local
Iluminao de
emergncia - grupo
gerador

do sistema por 15 minutos
Empresa capacitada/
empresa especializada
Verificar a estanqueidade e a presso especificada

para a vlvula redutora de presso das colunas
de gua potvel
Equipe de
manuteno local
Banheira de hidromassagem/ SPA/

Ofur

Equipe de
manuteno local
Iluminao de emergncia - conjunto de

blocos autnomos e
mdulos
Fazer teste de funcionamento do sistema por 1 hora
Empresa capacitada/
Sistema de proteo
contra descargas
atmosfricas - SPDA
Verificar o status dos dispositivos de proteo contra

surtos (DPS), que, em caso de acionamento, desarmam
para a proteo das instalaes, sem que haja descontinuidade. necessrio acionamento manual, de modo a
garantir a proteo no caso de novo incidente
Equipe de
manuteno local
Iluminao de emergncia - grupo gerador
Efetuar as manutenes previstas

no Sistema de Grupo Gerador
Esquadrias
de Alumnio
Efetuar limpeza geral das esquadrias

e seus componentes
Equipe de
manuteno local
6. Manuteno
Periodicidade
Sistema
Atividade
Responsvel
Esquadrias de PVC
Efetuar limpeza geral das esquadrias

e seus componentes
Equipe de
manuteno local
Portas corta-fogo
Verificar visualmente o fechamento das portas e, se

necessrio, solicitar reparo
Equipe de
manuteno local
Realizar a manuteno dos ventiladores

e do gerador (quando houver) que compem
os sistemas de exausto
Verificar todos os componentes do sistema e,

caso seja detectada qualquer anomalia,
providenciar reparos necessrios
Equipe de
manuteno local
Sistemas de exausto
mecnica
Realizar a manuteno dos ventiladores

e do gerador (quando houver) que compem
os sistemas de exausto
Telefonia e sistema de
interfones
Verificar o funcionamento conforme

instrues do fornecedor
Equipe de manuteno
Sauna seca
Regular e verificar a calibragem do termostato

conforme recomendao do fabricante
Empresa capacitada/
Quando o sistema operar com dois ventiladores,

alternar a operao de ambos atravs de chave
comutadora, para que no haja desgaste ou emperramento de motores parados por muito tempo
Equipe de
manuteno local
Realizar a manuteno dos ventiladores e do

gerador (quando houver) que suporta os sistemas
de pressurizao da escada, a fim de garantir
seu perfeito funcionamento
Circuito fechado de
televiso CFTV
Verificar o funcionamento, conforme instrues do

fornecedor
Equipe de manuteno
Sauna mida
Regular e verificar a calibragem do termostato, conforme recomendao do fabricante
Empresa capacitada/
Piso elevado externo
Efetuar a limpeza do piso apenas com gua e sabo

neutro (no utilizar detergentes)
Equipe de
manuteno local
rea de recreao
infantil
Sistema
Verificar a integridade dos brinquedos e se as peas

de encaixe e/ou parafusadas, correntes e dispositivos
de fixao esto em bom estado, com os parafusos de
Atividade
fixao
bem apertados e em funcionamento
Equipe de manuteno
Responsvel
Verificar a estanqueidade do sistema
Equipe de
manuteno local
Acionar a bomba de incndio por meio do dreno da tubulao ou da botoeira ao lado do hidrante. Devem ser
observadas as orientaes da companhia de seguros
do edifcio ou do projeto especfico de instalaes
Equipe de
manuteno local

instalao de
gua mineral
Verificar a estanqueidade do sistema
Equipe de
manuteno local

irrigao automtica
Verificar a eficincia dos aspersores

e horrios de funcionamento
Equipe de
manuteno local
Escoar a gua do sistema por meio de seu

dreno para evitar acmulo de sedimentos
Equipe de manuteno
Executar a manuteno do jardim
Equipe de manuteno local / jardineiro qualificado
Efetuar a manuteno das jardineiras de apartamentos,

cobertura e nos jardins do trreo
Equipe de manuteno
local/ jardineiro qualificado
Ar-condicionado
Sistema de pressurizao de escada
A cada 1 ms
Periodicidade

combate a incndio
Jardins
87
Periodicidade
Sistema
Atividade
Responsvel
Revestimento de
pedras naturais (mrmore, granito, pedra
mineira, mosaico e
outros)
No caso de peas polidas (ex.: pisos, bancadas de

granito etc.), verificar, e se necessrio, encerar
Equipe de
manuteno local
Nas reas de circulao intensa o enceramento deve

acontecer com periodicidade inferior para manter uma
camada protetora
Equipe de
manuteno local
Revisar o piso e recompor o rejuntamento com areia

fina ou p de pedra, conforme orientaes do fabricante/ fornecedor
Equipe de manuteno
Revisar o piso e substituir peas soltas, trincadas ou

quebradas, sempre que necessrio
Equipe de manuteno
Remover ervas daninhas e/ou grama das juntas do piso,

caso venham a crescer
Equipe de manuteno
Realizar limpeza pontual do piso
Equipe de manuteno
A cada 1 ms
Piso em blocos de
A cada 1
ms ou cada
uma semana
em pocas
de chuvas
intensas
Instalaes hidrulicas - gua no

potvel
Verificar e limpar os ralos e grelhas

das guas pluviais e calhas
Equipe de
manuteno local
A cada 1 ms
ou menos,
caso necessrio
Ar-condicionado
Realizar limpeza dos componentes e filtros,

mesmo em perodo de no utilizao
Equipe de
manuteno local
A cada 45
dias ou
sempre que a
altura atingir
5 cm
Jardins
Cortar a grama
Equipe de manuteno
local/jardineiro qualificado
Geradores de gua
quente
Limpar e regular os sistemas de queimadores

e filtros de gua, conforme instrues dos fabricantes
Empresa capacitada
Iluminao de
comuns
Verificar o nvel da gua destilada dos eletrlitos das

baterias. Se necessrio, complete at 1,5 (um e meio)
centmetro acima das placas
Equipe de manuteno
Iluminao de
seladas
Verificar o led de carga de baterias
Equipe de
manuteno local
Iluminao de emergncia - sistema centralizado com baterias

recarregveis
Verificar se os fusveis esto bem fixados

ou queimados e, se necessrio, efetuar reparos
Equipe de manuteno
Infraestrutura para
prtica recreativa
Executar a manuteno do jardim prximo quadra,

para evitar problemas de drenagem. No permitir que
as razes das plantas infiltrem sob o piso da quadra
Equipe de
manuteno local
Efetuar ajustes nos apoios de placas e substituio de

calos evitando folgas entre as placas de piso elevado e
a perda do conforto antropodinmico
Equipe de manuteno
Verificar e, se necessrio,
efetuar manuteno do catalizador
Equipe de manuteno
Limpar a cabine/carenagem
Equipe de
manuteno local
Aplicar leo lubrificante nas dobradias e maanetas

para garantir o seu perfeito funcionamento
Equipe de
manuteno local
Verificar abertura e o fechamento a 45. Se for necessrio fazer regulagem, chamar empresa especializada.
Equipe de
manuteno local
A cada 2
meses
A cada 3
meses
Grupo gerador
Portas corta-fogo
88
6. Manuteno
Periodicidade
Sistema
Atividade
Responsvel
Instalaes Hidrulicas - Sistema de

Tratamento de gua
por filtragem
Trocar o elemento filtrante

Cabon Black por perda de vazo
Equipe de
manuteno local
Trocar o Deionizador por aumento da condutividade
Equipe de
manuteno local
Banheira de hidromassagem SPA/

Ofur
Limpeza dos dispositivos que impossibilitem

a entrada de resduos na tubulao
Equipe de
manuteno local
Lavar a superfcie de vidro das placas coletoras
Equipe de manuteno
Esquadrias de alumnio
/ Esquadrias de PVC
Efetuar limpeza geral das

esquadrias e seus componentes
Equipe de
manuteno local
Piso elevado interno
Regular o nivelamento das placas e,

se necessrio, providenciar ajustes
Equipe de
manuteno local
A cada 3
meses (ou
quando for
detectada
alguma obstruo)
Instalaes hidrulicas - gua no

potvel
Limpar os reservatrios de gua no potvel e realizar

eventual manuteno do revestimento impermevel
Equipe de
manuteno local
A cada 4
meses
Sistema de combate a
incndio mangueiras
e mangotinhos
Desconectar e desenrolar as mangueiras de incndio

para uma inspeo visual. Tornar a enrolar ou dobrar
de forma que se acomodem sem vincos ou tores,
reconectando-as ao registro
Equipe de
manuteno local
Instalaes eltricas
Testar o disjuntor tipo DR apertando o boto localizado

no prprio aparelho. Ao apertar o boto, a energia ser
interrompida. Caso isso no ocorra, trocar o DR
Equipe de manuteno
Cobertura
Verificar a integridade das calhas, condutores, telhas e

protetores trmicos e, se necessrio, efetuar limpeza e
reparos, para garantir a funcionalidade do sistema, quando necessrio. Em pocas de chuvas fortes, recomendada a inspeo das calhas e condutores semanalmente.
Empresa capacitada/
Verificar funcionalidade do extravasor (ladro)

dos reservatrios, evitando entupimentos por
incrustaes ou sujeiras
Equipe de
manuteno local
Verificar mecanismos internos da caixa acoplada
Equipe de
manuteno local
Verificar a estanqueidade dos registros de gaveta
Equipe de
manuteno local
Abrir e fechar completamente os registros dos subsolos

e cobertura (barrilete) para evitar emperramentos e
mantendo-os em condies de manobra
Equipe de
manuteno local
Limpar e verificar a regulagem

dos mecanismos de descarga
Equipe de
manuteno local
Efetuar manuteno nas bombas

de recalque de gua potvel
Limpar os aeradores (bicos removveis) das torneiras
Equipe de
manuteno local
Verificar o sistema de pressurizao de gua,

a regulagem da presso, reaperto dos componentes
e parametrizao dos sistemas eltricos e eletrnicos
e, caso haja necessidade, realizar ajustes
e reparos necessrios
A cada 3
meses
A cada 6
meses
89
Periodicidade
A cada 6
meses
Sistema
Atividade
Responsvel

instalao de gua
mineral
Higienizao do reservatrio em ao inox localizado no

topo da edificao
Instalaes Hidrulicas - Sistema de

Tratamento de gua
por filtragem
Trocar o filtro do registro por perda de vazo
Equipe de
manuteno local

e cobertura (barrilete), evitando emperramentos e mantendo-os em condies de manobra
Equipe de
manuteno local
Limpar e verificar a regulagem dos mecanismos de

descarga
Equipe de
manuteno local
Efetuar manuteno nas bombas de recalque de esgoto, guas pluviais e drenagem
Verificar a estanqueidade dos registros de gaveta
Equipe de
manuteno local

e cobertura (barrilete), evitando emperramentos e mantendo-os em condies de manobra
Equipe de
manuteno local
Efetuar manuteno nas bombas de incndio
Iluminao de
comuns
Aps o 3 ano de instalao, testar o sistema, desligando o disjuntor e deixando ocorrer o corte por mnimo de
tenso, a fim de verificar se o tempo de autonomia
satisfatrio
Empresa capacitada/
Circuito fechado de
televiso CFTV
Vistoria completa no sistema instalado e realizao de

manutenes
Revisar o sistema de piso elevado e, caso haja necessidade, providenciar reparos, inclusive na espessura das
juntas entre as placas, de modo a mant-las uniformes
Verificar a limpeza do espao existente entre a laje, piso

elevado e ralos
Churrasqueira, forno
uso a carvo
Verificar os revestimentos, tijolos refratrios e, havendo

necessidade, providenciar reparos necessrios
Equipe de manuteno
local/ empresa capacitada
Portas corta-fogo
Verificar as portas e, se necessrio, realizar regulagens

e ajustes necessrios
Empresa capacitada/
Esquadrias de ferro
e ao
Verificar as esquadrias, para identificao de pontos de

oxidao e, se necessrio, realizar reparos necessrios
Empresa capacitada/
Piso em blocos de
Realizar lavagem geral do piso anualmente ou quando

necessrio
Equipe de manuteno
Cerca Eltrica
Verificar a integridade dos componentes eltricos e fios
Empresa capacitada/
Antena Coletiva
Verificar a integridade dos componentes eltricos e fios
Empresa capacitada/
Efetuar drenagem total do sistema
Equipe de manuteno
Instalaes hidrulicas gua no

potvel

combate a incndio
A cada 6
meses
90
6. Manuteno
Periodicidade
Sistema
Atividade
Responsvel
A cada 6
meses (ou
quando
ocorrerem indcios de contaminao ou
problemas no
fornecimento
de gua potvel da rede
pblica)
Limpar os reservatrios e fornecer atestado de potabilidade

Obs.: Isolar as tubulaes da vlvula redutora de
presso durante a limpeza dos reservatrios superiores,
quando existentes
A cada 6
meses ou
conforme
orientaes
do fabricante
Limpar os filtros e efetuar reviso nas vlvulas redutoras de presso conforme orientaes do fabricante
Instalaes hidrulicas
- gua no potvel
Verificar se as bombas submersas (esgoto e guas pluviais/drenagem) no esto encostadas no fundo do reservatrio ou em contato com depsito de resduos/solo no
fundo do reservatrio, para evitar obstruo ou danos nas
bombas e consequentes inundaes ou contaminaes.
Equipe de
manuteno local
Em caso afirmativo, contratar empresa especializada

para limpar o reservatrio e regular a altura de posicionamento da bomba atravs da corda de sustentao.
Equipe de
manuteno local

torneira automtica e torneira eletrnica
Equipe de
Manuteno local
Verificar as tubulaes de gua potvel para detectar

obstrues, perda de estanqueidade e sua fixao.
Recuperar sua integridade onde for necessrio
Equipe de manuteno
Verificar e, se necessrio, substituir os vedantes

(courinhos) das torneiras, misturadores e registros de
presso para garantir a vedao e evitar vazamentos
Equipe de manuteno
Verificar o funcionamento do sistema de aquecimento individual e afetar limpeza e regulagem, conforme

legislao vigente
Empresa capacitada
A cada 6
meses nas
pocas de
estiagem e
semanalmente nas pocas
de chuvas
intensas
Instalaes hidrulicas gua potvel
Instalaes Hidrulicas Sistema de

Tratamento de gua
por filtragem
A cada 1 ano
Instalaes eltricas
Instalaes hidrulicas gua no

potvel
Trocar a membrana osmose por perda de carga

Trocar o filtro microbiolgico por perda de carga
Equipe de
manuteno local
Rever o estado de isolamento das emendas de fios e,

no caso de problemas, providenciar as correes
Verificar e, se necessrio, reapertar as conexes do

quadro de distribuio
Verificar o estado dos contatos eltricos. Caso possua

desgaste, substitua as peas (tomadas, interruptores e
ponto de luz e outros);
Reapertar todas as conexes (tomadas, interruptores,

ponto de luz, quadro de distribuio e outros)
Empresa Capacitada /
Verificar as tubulaes de captao de gua do jardim

para detectar a presena de razes que possam destruir
ou entupir as tubulaes;
Empresa Capacitada/

torneira automtica e torneira eletrnica;
Equipe de
manuteno local
Verificar as tubulaes de gua servida, para detectar

obstrues, perda de estanqueidade, sua fixao,
reconstituindo sua integridade onde necessria.
Empresa Capacitada
/ Empresa especializada
91
Periodicidade
Sistema
Atividade
Responsvel
Inspecionar sua integridade e reconstituir o sistema de

medio de resistncia conforme legislao vigente
Para estruturas expostas corroso atmosfrica ou que

estejam em regies litorneas, ambientes industriais
com atmosfera agressiva, Inspees completas conforme norma ABNT NBR 5419
Efetuar reviso dos componentes do sistema e, havendo qualquer acmulo de compostos qumicos ou dano,
efetuar os ajustes necessrios.
Empresa Capacitada
/ Empresa Especializada
Verificar a integridade e reconstituir osrejuntamentos internos e externos dos pisos, paredes, peitoris, soleiras,
ralos, peas sanitrias, bordas de banheiras, chamins,
grelhas de ventilao e de outros elementos.
Empresa Capacitada
Inspecionar a camada drenante do jardim. Caso haja

obstruo na tubulao e entupimento dos ralos ou
grelhas, efetuar a limpeza.
Empresa Capacitada
Verificar a integridade dos sistemas de impermeabilizao e reconstituir a proteo mecnica, sinais de infiltrao ou falhas da impermeabilizao exposta. Verificar
presena de carbonatao ou fungos.
Empresa Capacitada
Verificar e, se necessrio, pintar ou executar servios

com as mesmas especificaes da pintura original
Empresa capacitada
Empresa capacitada
No caso de esquadrias envernizadas,

recomenda-se um tratamento com verniz.
Empresa capacitada
Verificar falhas de vedao, fixao das

esquadrias, guarda-corpos e reconstituir
sua integridade onde for necessrio.
Empresa capacitada
Efetuar limpeza geral das esquadrias, incluindo

os drenos. Reapertar parafusos aparentes
e regular freio e lubrificao.
Empresa capacitada
Empresa capacitada
Geradores de
gua quente
Verificar sua integridade e reconstituir o

funcionamento do sistema de lavagem interna
dos depsitos de gua quente e limpeza das
chamins conforme instruo do fabricante
Empresa capacitada
Banheira de
hidromassagem /
SPA / Ofur
Refazer o rejuntamento das bordas

com silicone especfico ou mastique
Equipe de manuteno
local/ Empresa capacitada
Verificar e, se necessrio, efetuar as manutenes de

modo a manter a estanqueidade do sistema;
Empresa capacitada
Verificar sua integridade e reconstituir os rejuntamentos internos e externos dos pisos, paredes, peitoris,
soleiras, ralos, peas sanitrias, bordas de banheiras,
chamins, grelhas de ventilao, e outros elementos.
Empresa capacitada
Verificar a calafetao de rufos, fixao de para-raios,

antenas, elementos decorativos etc
Empresa capacitada
Verificar sua integridade e reconstituir os rejuntamentos

dos pisos, paredes, peitoris, soleiras, ralos, chamins,
grelhas de ventilao, e outros elementos
Empresa capacitada/ Empresa especializada
Sistema de proteo
contra descargas
atmosfricas SPDA
Sistema de
aquecimento solar
Impermeabilizao
Esquadrias
de ferro e ao
A cada 1 ano
Esquadrias
de madeira
Revestimento
cermico interno
Revestimento
cermico externo
92
6. Manuteno
Periodicidade
Sistema
Atividade
Responsvel
Esquadrias de alumnio / Esquadrias

de PVC
Verificar a presena de fissuras, falhas na vedao e

fixao nos caixilhos e reconstituir sua integridade onde
for necessrio.
Empresa capacitada
Repintar os forros dos banheiros e reas midas
Empresa capacitada
As reas externas devem ter sua pintura revisada

e, se necessrio, refeita, evitando assim o envelhecimento, a perda de brilho, o descascamento e que
eventuais fissuras possam causar infiltraes
Equipe de manuteno
Revestimento em
ladrilho hidrulico
Verificar sua integridade e reconstituir os rejuntamentos

internos e externos dos pisos
Empresa capacitada
Cobertura
Verificar a integridade estrutural dos

componentes, vedaes, fixaes,
e reconstituir e tratar onde necessrio.
Empresa capacitada
Rejuntes
Verificar sua integridade e reconstituir os rejuntamentos internos e externos dos pisos, paredes, peitoris,
soleiras, ralos, peas sanitrias, bordas de banheiras,
chamins, grelhas de ventilao, e outros elementos
onde houver.
Equipe de
manuteno local
Vedaes flexveis
Inspecionar e, se necessrio, completar o

rejuntamento convencional (em azulejos, cermicas,
pedras), principalmente na rea do box do chuveiro,
bordas de banheiras
Equipe de
manuteno local
Revestimento de
pedras naturais
(mrmore, granito,
pedra mineira,
mosaico e outros)
Verificar a calafetao de rufos, fixao de

para-raios, antenas, elementos decorativos etc
Empresa capacitada
Revestimento de
pedras naturais
(mrmore, granito,
pedra mineira,
mosaico e outros)
Verificar a integridade e reconstituir, onde necessrio,

os rejuntamentos internos e externos respeitando a recomendao do projeto original ou conforme especificao de especialista. (Atentar para as juntas de dilatao
que devem ser preenchidas com mastique e nunca com
argamassa para rejuntamento)
Empresa capacitada
Nos conjuntos que possuam vidros temperados, efetuar

inspeo do funcionamento do sistema de molas e
dobradias e verificar a necessidade de lubrificao.
Verificar o desempenho das vedaes

e fixaes dos vidros nos caixilhos.
Equipe de manuteno
Pintar os equipamentos esportivos ou quando

a camada de tinta for danificada por uso,
de modo a evitar oxidaes
Equipe de manuteno
local / Empresa capacitada
Pinturas, texturas,
vernizes (interna
e externa)
A cada 1 ano
Vidros
Infraestrutura para
prtica recreativa
rea de
recreao infantil
Deck de madeira
Piso cimentado/ piso

acabado em concreto/
contrapiso
Os brinquedos devem ser cuidados para que as partes

metlicas no oxidem, em havendo oxidao dever ser
tratado.
Brinquedos de madeira devem ser anualmente verificados e, se necessrio, devem tomadas as aes necessrias para recuperao das caractersticas originais
Equipe de manuteno
A camada protetora da madeira (verniz, selante etc)

dever ser revisada e se necessria removida e
refeita de modo a retornar o desempenho
inicialmente planejado para o sistema.
Equipe de manuteno
Verificar a integridade e reconstituir, onde necessrio.
Equipe de manuteno
Verificar as juntas de dilatao e, quando necessrio,

reaplicar mastique ou substituir a junta elastomrica
Equipe de manuteno
93
Periodicidade
A cada 1 ano
A cada 1 ano
ou sempre
que necessrio
A cada 2
anos
Sistema
Atividade
Responsvel
Tacos, assoalhos e
pisos laminados
Verificar e, se necessrio, refazer a calafetao das

juntas
Equipe de manuteno
Cerca eltrica
Verificar a integridade estrutural dos componentes e

fixaes
Empresa capacitada/
Antena coletiva
Verificar a integridade estrutural dos componentes e

fixaes
Empresa capacitada/
Reapertar os parafusos aparentes dos fechos, das

fechaduras ou puxadores e das roldanas;
Empresa capacitada/ Empresa especializada
Verificar nas janelas Maxim-air a necessidade de regular o freio. Para isso, abrir a janela at um ponto intermedirio ( 30), no qual ela deve permanecer parada
e oferecer certa resistncia a movimento espontneo.
Se necessria, a regulagem dever ser feita somente
por pessoa especializada, para no colocar em risco a
segurana do usurio e de terceiros;
Equipe de manuteno
Instalaes eltricas
Reapertar todas as conexes (tomadas, interruptores e

ponto de luz e outros)
Empresa capacitada /
Esquadrias
de madeira
Nos casos das esquadrias enceradas aconselhvel o

tratamento de todas as partes.
Revestimento de
paredes e tetos em
argamassa ou gesso
e forro de gesso
(interno e externo)
Revisar a pintura das reas secas e se necessrio,

repinta-las evitando assim o envelhecimento, a perda
de brilho, o descascamento e eventuais fissuras
Pinturas, texturas,
vernizes (interna
e externa)
Revisar a pintura das reas secas e se necessrio,

repintar, evitando assim o envelhecimento, a perda de
brilho, o descascamento e eventuais fissuras.
Empresa capacitada
Vedaes flexveis
Inspecionar e, se necessrio, completar o rejuntamento

com mastique. Isto importante para evitar o surgimento de manchas e infiltraes
Equipe de
manuteno local
Infraestrutura para
prtica recreativa
Esticar as telas onde for necessrio
Equipe de manuteno
Sistema de proteo
contra descargas
atmosfricas SPDA
Para estruturas destinadas a grandes concentraes

pblicas (hospitais, escolas, teatros, cinemas, estdios
de esporte, pavilhes, centros comerciais, depsitos de
produtos inflamveis e indstrias com reas sob risco
de exploso) - Inspees completas conforme norma
ABNT NBR 5419
Nos casos de esquadrias pintadas, repintar. importante o uso correto de tinta especificada no manual
No caso de esquadrias envernizadas, recomenda-se,

alm do tratamento anual, efetuar a raspagem total e
reaplicao do verniz.
Revestimento
de paredes e tetos em
argamassa ou gesso
e forro de gesso
(interno e externo)
Empresa capacitada
Revestimento
cermico interno
recomendada a lavagem das paredes externas, por

exemplo, terraos ou sacadas, para retirar o acmulo
de sujeira, fuligem, fungos e sua proliferao. Utilizar
sabo neutro para lavagem
Empresa capacitada
Revestimento
cermico externo
Em fachada recomendada a lavagem e verificao

dos elementos, por exemplo, rejuntes, mastique, etc., e
se necessrio, solicitar inspeo
Empresa capacitada
Esquadrias de alumnio / Esquadrias de

PVC
Esquadrias
de madeira
A cada 3
anos
94
6. Manuteno
Periodicidade
Sistema
Atividade
Responsvel
A cada 3
anos
Revestimento de
pedras naturais
(mrmore, granito,
pedra mineira,
mosaico e outros)
Em fachada efetuar a lavagem e verificao

dos elementos constituintes rejuntes, mastique etc,
e, se necessrio, solicitar inspeo
Empresa capacitada
Pinturas, texturas,
vernizes (interna e
externa)
Empresa capacitada
A cada 3
anos ou
quando
necessrio
em funo
do uso
Infraestrutura para
prtica recreativa
Pisos de concreto polido pintado, repintar a superfcie,

em funo do uso da quadra;
Empresa capacitada
/Empresa especializada
A cada 5
anos
Sistema de proteo
contra descargas
atmosfricas SPDA
Para estruturas residenciais, comerciais, administrativas, agrcolas, industriais, exceto reas classificadas
com risco de incndio e exploso - Inspees completas
conforme norma ABNT NBR 5419.
Enviar para ensaio conforme preconiza a NBR 11861
Observao:
Em caso de sinistro, em que as mangueiras tenham
sido utilizadas, ou mesmo sem uso, tenham sido expostas ao calor intenso, estas devero ser enviadas para
ensaio independente do prazo de validade.
Realizar teste hidrosttico nos extintores
A cada 5
anos
incndio mangueiras
e mangotinhos
incndio extintores
6.3 Verificao do
programa de manuteno
Um roteiro lgico de inspeo e verificaes das edificaes;
Verificaes do programa de manuteno ou inspees
Os componentes e equipamentos mais importantes

da edificao;
e suas partes constituintes e so realizadas para orien-
As formas de manifestao esperadas do desgaste

natural da edificao;
so avaliaes peridicas do estado de uma edificao
tar as atividades de manuteno. So fundamentais e
obrigatrias para a gesto de um programa de manuteno, conforme a ABNT NBR 5674.
A definio da periodicidade das verificaes e sua for-
ma de execuo fazem parte da elaborao do programa de manuteno de uma edificao, que deve ser
feita logo aps o auto de concluso da obra, conforme
As solicitaes e reclamaes dos usurios.

Os relatrios das verificaes avaliam eventuais perdas de desempenho e classificam os servios de manuteno conforme o grau de urgncia nas seguintes
categorias:
Servios de urgncia para imediata ateno;
responsabilidades definidas pela ABNT NBR 14037 e
Servios a serem includos em um programa de manuteno.
do Proprietrio e no Manual das reas Comuns, for-
A elaborao de planilhas (check-list) de verificaes

deve seguir modelo feito especialmente para cada edificao, com suas caractersticas e grau de complexidade, com definio de aes, prazos e responsveis,
conforme ABNT NBR 5674 e ABNT NBR 14037.
ABNT NBR 5674. As informaes contidas no Manual

necidos pela construtora e/ou incorporadora, e o programa de manuteno elaborado auxiliam no processo
de elaborao das listas de conferncia padronizadas
(check-list) a serem utilizadas, considerando:
95
As verificaes peridicas permitem que os responsveis pela administrao da edificao percebam

rapidamente pequenas alteraes de desempenho de
materiais e equipamentos, viabilizando seu reparo com
maior rapidez e menor custo, sem contar a melhoria
na qualidade de vida e segurana dos moradores e na
valorizao do empreendimento.
6.4 Responsabilidades
relacionadas manuteno
da edificao
A conveno de condomnio, elaborada de acordo com
as diretrizes do Cdigo Civil Brasileiro (nos seus artigos 1332, 1333 e 1334), estipula as responsabilidades,
direitos e deveres dos condminos, sndico e conselho
consultivo e/ou fiscal. O regimento interno, aprovado
conjuntamente com a conveno na assembleia de
instalao do condomnio, complementa as regras de
utilizao do empreendimento.
Ressalta-se a importncia dos envolvidos em praticar
os atos que lhe so atribudos pela legislao, pela
conveno e pelo regulamento interno.
Relacionamos abaixo algumas responsabilidades referentes manuteno das edificaes, diretamente relacionadas s ABNT NBR 5674, ABNT NBR 14037, ABNT
NBR 15575 e normas especficas de diversos sistemas
que possuem descrio de manutenes necessrias,
alm de outras sugestes:
Incorporadora e/ou construtora

Entregar o Termo de Garantia, Manual do Proprietrio e
Manual das reas Comuns, conforme ABNT NBR 14037;
Entregar as notas fiscais dos equipamentos para o
sndico do condomnio;
Entregar um jogo completo de plantas e especificaes tcnicas do edifcio, conforme ABNT NBR 14037;
Fornecer os documentos relacionados no item 7.4
deste guia;
Prestar esclarecimentos tcnicos sobre materiais e
mtodos construtivos utilizados e equipamentos instalados e entregues ao edifcio;
Providenciar servios de assistncia tcnica dentro do
prazo e condies de garantia;
96
A construtora e/ou incorporadora dever entregar sugesto ou modelo de programa de manuteno e sugesto ou modelo de lista de verificao do programa
de manuteno do edifcio, conforme ABNT NBR 5674
e descrito na ABNT NBR 14037.
Sndico
Administrar os recursos para a realizao da manuteno;
Assegurar que seja estabelecido o modo de comunicao apropriado em todos os nveis da edificao;
Coletar e manter arquivados os documentos relacionados s atividades de manuteno (notas fiscais, contratos, certificados, respectivos registros de sua realizao etc.), durante o prazo de vida til dos sistemas
da edificao;
Contratar e treinar funcionrios para a execuo das
manutenes;
Contratar empresas (capacitadas ou especializadas,
conforme complexidade e riscos) para realizar as manutenes;
Convocar assembleia geral, a fim de aprovar os recursos para a realizao das manutenes;
Efetuar o controle do processo de manuteno;
Elaborar e implantar plano de transio e esclarecimento de dvidas que possam garantir a operacionalidade do empreendimento sem prejuzos por conta da
troca do responsvel legal. Toda a documentao deve
ser formalmente entregue ao sucessor;
Elaborar, implantar e acompanhar o sistema de gesto de manuteno e o planejamento anual das atividades de manuteno;
Encaminhar para prvia anlise do incorporador,
construtor ou projetista ou, na sua falta, de um responsvel tcnico, qualquer alterao nos sistemas estruturais da edificao ou sistemas de vedaes horizontais
e verticais, conforme descrito na ABNT NBR 14037;
Encaminhar para prvia anlise do incorporador,
construtor ou projetista ou, na sua falta, de um responsvel tcnico, consulta sobre limitaes e impedimentos quanto ao uso da edificao ou de seus sistemas
e elementos, instalaes e equipamentos, conforme
descrito na ABNT NBR 14037;
6. Manuteno
Encaminhar para prvia anlise do incorporador, construtor ou projetista, ou na sua falta, de um responsvel
tcnico, toda e qualquer modificao que altere ou comprometa o desempenho do sistema, inclusive da unidade
vizinha, conforme descrito na ABNT NBR 14037;
Fazer cumprir as normas tcnicas pertinentes ao condomnio, bem como normas e leis de segurana e sade dos trabalhadores;
Gerenciar e manter atualizada a documentao, seus
registros e seu fluxo pertinente gesto da manuteno do edifcio;
Gerir as atividades de manuteno, conservao das
reas comuns e equipamentos coletivos do condomnio.
Conselho deliberativo ou fiscal

Acompanhar e sugerir melhorias na gesto do programa de manuteno.
Proprietrio / Usurio
Ao realizar a manuteno em seu imvel, observar e
seguir o estabelecido no Manual do Proprietrio;
Fazer cumprir e prover os recursos para a realizao
das atividades de manuteno, bem como para o programa de gesto da manuteno das reas comuns;
Coletar e armazenar documentao que comprove a
realizao da manuteno da sua unidade;
No caso de revenda ou locao, o proprietrio dever
transmitir as orientaes sobre o adequado uso, manuteno e garantia do seu imvel ao novo condmino, entregando a ele os documentos e manuais correspondentes.
Administradoras
Realizar, total ou parcialmente, as funes administrativas do sndico, conforme condies de contrato entre o
condomnio e a administradora aprovado em assembleia;
Prestar assessoria para a elaborao e implantao
do programa de gesto de manuteno do edifcio.
Registrar as manutenes realizadas e comunicar

administradora e ao sndico;
Comunicar imediatamente ao sndico ou administradora qualquer anomalia ou problema em sistemas e/
ou subsistemas do edifcio, ou seja, qualquer detalhe
funcional do edifcio;
Prestar suporte ao sndico ou administradora para
coleta e arquivamento dos documentos relacionados
s atividades de manuteno (notas fiscais, contratos,
certificados etc.) e dos componentes do controle de registro das manutenes, desde que em conformidade
com contrato de trabalho e conveno coletiva;
Fiscalizar para que as normas de segurana e sade dos trabalhadores sejam rigorosamente cumpridas por todos os funcionrios e/ou terceirizados no
condomnio.

Executar os servios de manuteno, de acordo com
as normas tcnicas, atender ao sistema de gesto de
manuteno do edifcio, desde que tenha recebido
orientao e possua conhecimento de preveno de
riscos e acidentes;
Cumprir as normas vigentes de segurana e sade do
trabalhador;
O trabalho somente dever ser realizado se estiver
em conformidade com contrato de trabalho, conveno
coletiva e com a funo por ele desempenhada.
Empresa capacitada
Realizar os servios de acordo com as normas tcnicas e capacitao ou orientao recebida, conforme a
gesto da manuteno;
Fornecer documentos que comprovem a realizao
dos servios de manuteno, tais como contratos, notas fiscais, garantias, certificados etc.;
Zelador / Gerente Predial
Utilizar materiais, equipamentos e executar os servios em conformidade com normas e legislao, mantendo, no mnimo, o desempenho original do sistema;
Fazer cumprir os regulamentos do edifcio e as determinaes do sndico e da administradora;
Utilizar peas originais na manuteno dos equipamentos;
Coordenar os servios executados pela equipe de manuteno local e das empresas terceirizadas;
Cumprir as normas vigentes de segurana e sade do

trabalhador.
97
Realizar os servios de acordo com as normas tcnicas, projetos, orientaes do Manual do Proprietrio,
Manual das reas Comuns e orientaes do manual do
fabricante do equipamento;
Fornecer documentos que comprovem a realizao
dos servios de manuteno, tais como contratos, notas fiscais, garantias, certificados, etc.;
Utilizar materiais e produtos de qualidade na execuo dos servios, mantendo ou melhorando as condies originais;
Utilizar peas originais na manuteno dos equipamentos;
Fornecer, quando necessrio, documentao de responsabilidade tcnica pela realizao dos servios e
suas implicaes;
Cumprir as normas vigentes de segurana do trabalho.
6.5 Registro de realizao

da manuteno
So considerados registros: notas fiscais, contratos,
laudos, certificados, termos de garantia e demais comprovantes da realizao dos servios ou da capacidade
das empresas ou profissionais para execut-lo.
Devem ser mantidos registros legveis e disponveis
para prover evidncias da efetiva implementao do
programa de manuteno, do planejamento, das inspees e da efetiva realizao das manutenes durante o perodo de vida til dos sistemas construtivos da
edificao, para eventual comprovao em demandas.
Cada registro dever conter:
A) Identificao;
B) Funes dos responsveis pela coleta dos dados
que compem o registro;
C) Estabelecimento da forma e do perodo de arquivamento do registro.
A organizao e a coleta de dados devem ser registradas de forma a indicar os servios de manutenes,
bem como alteraes realizadas.
Modelo de livro de registro de manuteno.

Sistema /
subsistema
98
Atividade
Data da
realizao
Responsvel
pela atividade
Prazo
Custos
Documento
comprovante
6. Manuteno
6.6 Inspees prediais
dicamente por profissionais habilitados registrados nos
O programa de manuteno deve conter orientaes

para a realizao da inspeo. recomendvel que o
manual indique a realizao de laudos de inspeo da
manuteno, uso e operao, a serem realizados perio-
devem ser anexados documentao e registros da
conselhos profissionais competentes. Esses laudos

edificao e podero ser solicitados pelo incorporador,
construtor, proprietrio ou condmino e seguir as definies das normas especficas do assunto.
99
100
7. INFORMAES
COMPLEMENTARES
101
7. INFORMAES
COMPLEMENTARES
7.1 Meio ambiente
e sustentabilidade
responsabilidade dos proprietrios e do condomnio
manter as condies especificadas em TAC (Termo de
Ajustamento de Conduta) e no licenciamento pelo rgo ambiental, quando houver. Caso o edifcio tenha
obtido certificao ambiental, o condomnio deve seguir
as orientaes da construtora/ incorporadora para que
o desempenho ambiental esperado durante o uso do
imvel possa ser alcanado.
importante que os responsveis estejam atentos aos
aspectos ambientais e promovam a conscientizao
dos moradores e funcionrios para que colaborem em
aes que tragam benefcios, como:
Uso racional da gua

Verificar mensalmente as contas para analisar o consumo de gua e checar o funcionamento dos medidores
ou existncia de vazamentos. Em caso de oscilaes,
chamar a concessionria para inspeo (essa prtica
tambm deve ser adotada para o uso de gs);
Orientar os moradores e a equipe de manuteno local para aferir mensalmente a existncia de perda de
gua (torneiras pingando, bacias escorrendo, etc.);
Orientar os moradores e a equipe de manuteno local quanto ao uso adequado da gua, evitando o desperdcio. Exemplo: ao limpar as caladas, no utilizar a
gua para varrer.
Uso racional da energia

recomendado o uso adequado de energia, desligando, quando possvel, pontos de iluminao e equipamentos. Lembre-se de no atingir os equipamentos
que permitem o funcionamento do edifcio (ex.: bombas, alarmes, etc.);

Para evitar fuga de corrente eltrica, realizar as manutenes sugeridas, como: rever estado de isolamento
das emendas de fios, reapertar as conexes do quadro
de distribuio e as conexes de tomadas, interruptores
e ponto de luz e, ainda, verificar o estado dos contatos
eltricos, substituindo peas que apresentam desgaste;
recomendado o uso de equipamentos que possuam
bons resultados de eficincia energtica, como o selo
Procel em nveis de eficincia A ou B ou de desempenho semelhante.
Resduos slidos
recomendado implantar um programa de coleta
seletiva no edifcio e destinar os materiais coletados
a instituies que possam recicl-los ou reutiliz-los;
No caso de reforma ou manutenes, que gerem resduos de construo ou demolio, atender legislao especfica.
7.2 Segurana
7.2.1 Recomendaes para
situaes de emergncia
So recomendaes bsicas para situaes que requerem providncias rpidas e imediatas, visando
segurana pessoal e patrimonial dos condminos e
usurios, no momento da entrega do empreendimento.
Ressaltamos a importncia da divulgao das recomendaes de segurana do Corpo de Bombeiros,
concessionrias, fabricantes e prestadores de servios
aos usurios.
Nota:
importante alertar os usurios, proprietrios e ao condomnio sobre os riscos decorrentes da negligncia ou no observao
das situaes de emergncia.
102
Nota:
O edifcio deve estar sinalizado com as indicaes das Rotas de Fuga. Os usurios devem ser informados sobre os procedimentos de evacuao do edifcio.
Incndio
Curto-circuito em instalaes eltricas
Princpio de incndio
No caso de algum curto-circuito, os disjuntores (do quadro de comando) desligam-se automaticamente e consequentemente as partes afetadas pela anormalidade.
Para corrigir, voltar o disjuntor correspondente sua
posio original. Mas, antes, verificar a causa do desligamento do disjuntor. Chamar imediatamente a empresa responsvel pela manuteno das instalaes do
condomnio, por intermdio do zelador/ gerente predial
e/ou administradora.
1. No caso de princpio de incndio, ligar para o Corpo

de Bombeiros e acionar o alarme de incndio. Automaticamente, os membros da brigada de incndio devem
entrar em ao. Dirigir-se s rotas de fuga;
2. Desligar o gs;
3. Desligar as chaves ou disjuntores gerais de energia.
Em situaes extremas, mantenha a calma e siga as
orientaes da brigada de incndio.
Vazamentos de gs
Caso seja verificado vazamento de gs em algum aparelho, como fogo ou aquecedor, fechar imediatamente
os registros de segurana do equipamento e da rea.
Manter os ambientes ventilados, abrir as janelas e
portas, no utilizar nenhum equipamento eltrico nem
acionar qualquer interruptor.
Informar ao zelador/gerente predial e acionar a concessionria competente, fornecedor dos equipamentos ou
Corpo de Bombeiros para as providncias de soluo
do problema.
Vazamento em tubulaes hidrulicas

No caso de algum vazamento em tubulao de gua
quente ou gua fria, a primeira providncia a ser tomada fechar os registros correspondentes. Caso perdure o vazamento, fechar o ramal abastecedor do setor
ou da unidade. Quando necessrio, avisar a equipe de
manuteno local e acionar imediatamente uma empresa especializada.
Entupimento em tubulaes
de esgoto e guas pluviais
No caso de entupimento na rede de coleta de esgoto e
guas pluviais, avisar a equipe de manuteno local e
acionar imediatamente, caso necessrio, uma empresa
especializada em desentupimento.
No caso de curto-circuito em equipamentos ou aparelhos, desarmar manualmente o disjuntor correspondente ou a chave geral.
No caso de ausncia prolongada, como em viagens,
desligar a rede eltrica da unidade.
Interrupo do funcionamento
dos elevadores
No caso de parada sbita do elevador, o funcionrio
do condomnio dever acionar a empresa responsvel
pela manuteno e conservao do elevador ou o Corpo de Bombeiros, quando necessrio.
O nome e telefone da empresa responsvel pelo
atendimento de emergncia devero estar disponveis em local de fcil acesso. Para identificao, informar o endereo do condomnio e/ou elevador que
est com problema.
Se a edificao possuir gerador de energia auxiliar, no
caso de falta de abastecimento eltrico pela concessionria, os elevadores descero gradativamente at
o pavimento de sada da edificao.
Para sua segurana, seguir as instrues da empresa responsvel pela manuteno e conservao dos
elevadores.
Sistema de segurana
No caso de intruso, tentativa de roubo ou assalto, seguir as recomendaes da empresa de segurana especializada, quando houver, ou acionar a polcia.
103
7.2.2. Segurana do trabalho

Tambm obrigatrio o cumprimento das normas de
segurana e sade dos trabalhadores do Ministrio do
Trabalho. Dentre as 36 normas existentes atualmente,
algumas que possuem ampla implicao nos edifcios:
A norma regulamentadora do Ministrio do Trabalho n
7 (NR 7) obriga a realizao do Programa de Controle
Mdico de Sade Ocupacional PCMSO;
Utilizar os ambientes para os fins a que foram destinados, evitando us-los para o armazenamento de materiais inflamveis e outros no autorizados;
Utilizar e zelar pela utilizao adequada dos equipamentos para os fins para os quais foram projetados.
A norma regulamentadora do Ministrio do Trabalho n 9

(NR 9) obriga, em todo condomnio, a realizao do PPRA
(Programa de Preveno de Riscos Ambientais), visando
minimizar eventuais riscos nos locais de trabalho;
7.3 Operao dos equipamentos

e suas ligaes
A norma regulamentadora do Ministrio do Trabalho

n 10 (NR 10), que diz respeito segurana em instalaes e servios em eletricidade, estabelece os requisitos e condies mnimas, objetivando a implementao
de medidas de controle e sistemas preventivos, para
garantir a segurana e a sade dos trabalhadores que,
direta ou indiretamente, interajam em instalaes eltricas e servios com eletricidade;
7.3.1. Pedido de ligaes

n 18 (NR 18), referente s condies e meio ambiente
do trabalho na indstria da construo, deve ser considerada pelo condomnio em relao aos riscos a que
os funcionrios prprios e de empresas especializadas
esto expostos ao exercer suas atividades. No caso de
acidentes de trabalho, o sndico responsabilizado;
n 35 (NR 35), referente a trabalho em altura, tambm
deve ser considerada pelo condomnio em relao aos
riscos a que os funcionrios prprios e de empresas
especializadas esto expostos ao exercer suas atividades. No caso de acidentes de trabalho, o sndico responsabilizado. Portanto, so de extrema importncia os
cuidados com a segurana do trabalho.
As demais normas tambm devem ser analisadas e
atendidas em sua totalidade.
7.2.3. Segurana patrimonial

Recomendaes:
Estabelecer critrios de acesso para visitantes, fornecedores, representantes de rgos oficiais e das
concessionrias;
104
Contratar seguro contra incndio e outros sinistros

(obrigatrio), abrangendo todas as unidades, partes e
objetos comuns;
Dever ser elaborado um planejamento da manuteno, conforme diretrizes da ABNT NBR 5674. No captulo 5, descrevemos uma recomendao sobre as
aes a serem adotadas em diversos sistemas.
O edifcio j entregue com as ligaes definitivas de

gua, gs, telefone e luz.
Os responsveis devem providenciar nas concessionrias os pedidos de ligaes locais individuais de telefone, luz e gs.
Verificar se a sua cidade possui programas especficos
que permitem ao condomnio solicitar taxas reduzidas
de consumo.
7.3.2. Modificaes e reformas

Caso sejam executadas reformas nas reas comuns e
nas unidades, importante que se tomem os seguintes
cuidados:
O edifcio foi construdo a partir de projetos elaborados por empresas especializadas, obedecendo legislao brasileira e s normas tcnicas. A construtora e/
ou incorporadora no assume responsabilidade sobre
mudanas (reformas). Esses procedimentos acarretam
perda da garantia;
Alteraes das caractersticas originais podem afetar
os seus desempenhos estrutural, trmico e acstico
dos sistemas do edifcio, etc. Portanto, devem ser feitas
sob orientao de profissionais/empresas especializadas para tal fim. As alteraes nas reas comuns, incluindo a alterao de elementos na fachada, s podem
ser feitas aps aprovao em assembleia de condomnio, conforme definido na conveno de condomnio;
Consulte sempre um profissional habilitado tecnicamente para avaliar as implicaes nas condies de
estabilidade, segurana, salubridade e conforto, decorrentes de modificaes efetuadas;
As reformas devero seguir as diretrizes das normas da
ABNT referentes aos sistemas que sofrero alteraes;
As reformas somente devero ocorrer em consonncia com a norma ABNT NBR 16280, especfica sobre a
gesto das reformas;
As reformas do edifcio devero atender na ntegra as
definies descritas no regimento interno do condomnio e legislaes que tratam desse assunto;
Aps as reformas, os manuais da edificao devero
ser adequados conforme determina a ABNT NBR 14037.
Nota:
Incumbncias ou encargos em caso de reforma de acordo com a ABNT NBR 16280
Proprietrio de unidade autnoma, quando edificao em condomnio.
1. Antes do incio da obra de reforma
Encaminhar ao responsvel legal da edificao o plano de reforma e as documentaes necessrias que comprovem o atendimento legislao vigente, normalizao e regulamentos para a realizao de reformas.
2. Durante as obras de reforma
Diligenciar para que a reforma seja realizada dentro dos preceitos da segurana e para que atenda a todos os regulamentos.
3. Aps as obras de reforma
Atualizar o contedo do manual do proprietrio (manual de uso, operao e manuteno), nos pontos em que as reformas interfiram conforme os termos da ABNT NBR 14037. No caso de inexistncia deste manual da edificao reformada, as intervenes
que compem a reforma devem ter o manual de uso, operao e manuteno elaborado conforme a ABNT NBR 14037.
7.3.3. Decorao
No momento da decorao, verificar as dimenses
dos ambientes e espaos no projeto de arquitetura,
para que transtornos sejam evitados no que diz respeito aquisio de moblia e/ou equipamentos com
dimenses inadequadas. Atentar, tambm, para a disposio das janelas, dos pontos de luz, das tomadas e
dos interruptores;
Na escolha de revestimentos de paredes, pisos e forros, atentar para que os materiais escolhidos atendam
s caractersticas dos ambientes. Exemplo: papel de
parede em reas molhadas;
Para fixao de acessrios (quadros, armrios, cortinas, saboneteiras, papeleiras, suportes) que necessitem de furao nas paredes, importante tomar os
seguintes cuidados:
A colocao de telas e grades em janelas ou envidraamento da varanda dever respeitar o estabelecido na

conveno e no regulamento interno do condomnio;
- Observar se o local escolhido no passagem

de tubulaes hidrulicas, conforme detalhado nos
projetos de instalaes hidrulicas;
Vedar as furaes para instalao de equipamentos, armrios em paredes de banheiros, cozinha, rea
de servio e terraos e na fixao de telas e grades
em janelas;
- Evitar perfurao na parede prxima ao quadro

de distribuio e nos alinhamentos verticais de interruptores e tomadas, para evitar acidentes com os
fios eltricos;
No encostar o fundo dos armrios nas paredes para

evitar a umidade proveniente da condensao. aconselhvel a colocao de um isolante, como chapa de
isopor, entre o fundo do armrio e a parede;
- Para furao em geral, utilizar, de preferncia, furadeira e parafusos com bucha. Atentar para o tipo
de revestimento, bem como sua espessura, tanto
para parede quanto para teto e piso;
Nos armrios e nos locais sujeitos umidade (sob

as pias), utilizar sempre revestimento impermevel
(tipo melamnico);
- Na instalao de armrios sob as bancadas de

lavatrios e cozinha, deve-se tomar muito cuidado
para que os sifes e ligaes flexveis no sofram
105
impactos, pois as junes podem ser danificadas,

provocando vazamentos;
Na aquisio de moblia, equipamentos e acessrios
7.3.5. Aquisio e instalao

de equipamentos
de decorao, solicitar garantia do fornecedor/fabrican-
Os quadros de luz das dependncias das reas co-
e manuteno;
Ao adquirir qualquer equipamento, verifique primei-
A instalao de luminrias e equipamentos deve ser
ramente a compatibilidade da sua tenso (voltagem)
aterramento, voltagem, bitola, qualidade dos fios, iso-
(voltagem) e potncia dimensionada em projeto para
te, bem como prazo de vida til e orientaes para uso
muns so entregues com o diagrama dos disjuntores;
realizada por profissionais habilitados, observando o
e potncia, que dever ser, no mximo, igual tenso
lamentos, tomadas e plugues adequados.
cada circuito;
7.3.4. Servios de mudana e transporte
Ao adquirir qualquer equipamento solicitar garantia do
A mudana dos ocupantes das unidades autnomas
fornecedor/fabricante, bem como prazo de vida til e
dever contemplar planejamento e atender ao regula-
mento interno do condomnio, respeitar os limites de
espaos e capacidade de cargas por onde sero transportados os mveis e outros objetos (dimenses dos
vos e espaos, escadarias, rampas, portas, passagens, capacidade dos elevadores, etc.).
orientaes para uso e manuteno.

Na instalao de luminrias, solicite ao profissional
habilitado que esteja atento ao total isolamento dos fios;
Para sua orientao, o consumo de energia de seus
equipamentos calculado da seguinte forma:
Consumo KWh por ms = Potncia x quantidade de horas de uso por ms.

Exemplos de equipamentos x potncia
Eletrodomsticos
Potncia
Eletrodomsticos
Potncia
Lmpada incandescente
15 a 200W
Geladeira de uma porta
200W
Lmpada fluorescente
16 a 65W
Forno microondas
700W a 1000W
Televiso
70 a 400W
Lavadora de louas
4000W
Aquecedor de passagem
1500 a 4000W
Lavadora de roupas
500 a 1000W
Ferro eltrico
500 a 1000W
Secadora de roupas
5000W
7.4 Documentao tcnica e legal

A tabela abaixo relaciona os principais documentos
que devem fazer parte da documentao do condomnio. Alguns deles so entregues pela construtora ou
incorporadora. Os demais devem ser providenciados
pelo condomnio.
106
Obs.:
Incumbncia pelo fornecimento inicial pode ser da
construtora, incorporadora ou condomnio;
Incumbncia pela renovao fica a cargo do proprietrio ou condomnio.
Documento
Incumbncia pelo
fornecimento inicial
Incumbncia
pela renovao
Periodicidade da renovao
Manual do proprietrio
Construtora ou incorporadora
Proprietrio
Pelo proprietrio,
quando houver alterao
na fase de uso
Manual das reas comuns
Condomnio
Pelo condomnio.
Quando houver alterao
na fase de uso ou legislao
Certificado de garantia dos

equipamentos instalados
Condomnio
A cada nova aquisio

/ manuteno
Notas fiscais dos

equipamentos
Condomnio
A cada nova aquisio

/ manuteno
Manuais tcnicos de uso,

operao e manuteno dos
equipamentos instalados
Condomnio
A cada nova aquisio

/ manuteno
Auto de concluso (Habite-se)
No h
No h
Alvar de aprovao
e execuo de edificao
No h, desde que inalteradas as condies do edifcio
No h
Alvar de instalao
de elevadores
No h, desde que inalteradas as condies do edifcio
No h
Alvar de funcionamento
de elevadores
Condomnio
No h
Auto de vistoria de corpo

de bombeiros (AVCB)
Condomnio
Verificar legislao
estadual especfica
Projeto
aprovado
No h
No h
Incndio
No h
No h
Projetos aprovados
em concessionrias
No h
No h
Projetos executivos
No h
No h
Especificao, instituio
de condomnio
Condomnio
Importante: a minuta de
responsabilidade do incorporador
No h
No h
Ata da assembleia de
instalao do condomnio
(registrada)
Condomnio
Condomnio
A cada alterao do sndico
Conveno condominial
Condomnio
Condomnio
Quando necessrio
Regimento interno
Condomnio
Condomnio
Quando necessrio
Relao de proprietrios
Condomnio
Condomnio
A cada alterao
Licenas ambientais
Condomnio
Quando necessrio
Termos de ajustamento de
conduta ambientais (TAC)
Condomnio
Quando necessrio
Projetos
legais
107
108
Documento
Incumbncia pelo
Incumbncia
pela renovao
Recibo de pagamento do
IPTU do ltimo ano de obra,
boleto(s) de IPTU(s) a serem
pagos, cpia do processo de
desdobramento do IPTU e
carns IPTU desdobrado
Condomnio
No h
Recibo de pagamento da
concessionria de energia
eltrica (ltimo pagamento)
Condomnio
No h
Recibo de pagamento da
concessionria de gua e
esgoto (ltimo pagamento)
Condomnio
No h
Atestado do start-up do gerador
No h
No h
Certificado de abrangncia
do grupo gerador
Condomnio
Verificar legislao
estadual especfica
Certificado de limpeza, desinfeco e potabilidade dos

reservatrios de gua potvel
Condomnio
A cada seis meses
Declarao de limpeza do
poo de esgoto, poo de
gua servida, caixas de
drenagem e esgoto
Condomnio
A cada ano
Relatrio de vistoria
de entrega de obra
No h
No h
Relao de equipamentos,
mveis, eletrodomsticos,
objetos de decorao
entregues ao condomnio
(quando aplicvel)
No h
No h
Cadastro do condomnio
no sindicato patronal
Condomnio
Condomnio
No h
Atestado de instalao de
gs e instalaes hidrulicas
e outras instalaes prediais
(quando aplicvel)
Condomnio
Verificar legislao especfica
Atestado de
instalaes eltricas
Condomnio
Verificar legislao especfica
Atestado de Sistema
de proteo a descarga
atmosfrica - SPDA
Condomnio
A cada ano
Medio hmica
(com terrmetro calibrado
e aferido pelo Inmetro)
Condomnio
A cada cinco anos para

edificaes residenciais ou
comerciais e trs anos para
edificaes com grandes
concentraes pblicas
Sugesto ou modelo de
No h
No h
Sugesto ou modelo de
lista de verificao do
No h
No h
Livro de atas de
assembleias/ presena
Condomnio
Condomnio
A cada alterao
Livro do conselho consultivo
Condomnio
Condomnio
A cada alterao
Inscrio do edifcio na receita federal (CNPJ)
Condomnio
Condomnio
A cada alterao do sndico
Documento
Incumbncia pelo
Incumbncia
pela renovao
Inscrio do condomnio no ISS
Condomnio
Condomnio
No h
Inscrio do condomnio no
sindicato dos empregados
Condomnio
Condomnio
No h
Aplice de seguro de incndio ou outro sinistro que

cause destruio (obrigatrio)
e outros opcionais
Condomnio
Condomnio
A cada ano
Relao de moradores
Condomnio
Condomnio
A cada alterao
Procuraes
(sndico, proprietrios etc)
Condomnio
Condomnio
A cada alterao
Documentos de registros de
funcionrios do condomnio
de acordo com a CLT
Condomnio
Condomnio
A cada alterao de
funcionrio, quando aplicvel
Cpia dos documentos de

registro dos funcionrios
terceirizados
Condomnio
Condomnio
A cada alterao de
funcionrio, quando aplicvel
Programa de preveno de
riscos ambientais (PPRA)
(conforme NR 09 do MTE)
Condomnio
Condomnio
A cada ano
Programa de controle mdico

de sade ocupacional (PCMSO) (conforme NR 07 do MTE)
Condomnio
Condomnio
A cada ano, quando aplicvel
Atestado de brigada
de incndio
Condomnio
Condomnio
A cada ano
Relatrio de inspeo anual

dos elevadores (RIA)
Condomnio
Condomnio
A cada ano
Contrato de manuteno
de elevadores
Condomnio
Condomnio
Validade do contrato
Contrato de manuteno
de gerador
Condomnio
Condomnio
A cada ano
Contrato do sistema e
instrumentos de preveno e
combate a incndio
Condomnio
Condomnio
A cada ano
Certificado de teste
dos equipamentos de
combate a incndio
Condomnio
Verificar legislao vigente
Livro de ocorrncias
da central de alarmes
Condomnio
Condomnio
A cada ocorrncia
Certificado de desratizao
e desinsetizao
Condomnio
Condomnio
A cada seis meses
Cadastro do condomnio
junto s concessionrias
de servios
Condomnio
No h (desde que inalteradas as condies do edifcio)
Importante:
A periodicidade de renovao e o contedo da prpria tabela devem ser ajustados individualmente, em funo das exigncias
locais de legislaes municipal, estadual ou, ainda, federal em vigor.
Os documentos relacionados devem ser mantidos em local seguro. Seu contedo somente dever ser utilizado para fins de
garantia de funcionalidade do edifcio e comprobatria de atendimento a quesitos legais.
109
1. O sndico responsvel pelo arquivo dos documentos, garantindo a sua entrega a quem o substituir, mediante protocolo discriminando item a item;
orienta quanto preveno de ocorrncia de falha ou

acidentes decorrentes de uso inadequado e contribuies para que a edificao atinja a vida til do projeto,
alm de orientar a elaborao do sistema de gesto de
manuteno do empreendimento.
2. Recomenda-se que o sndico guarde os documentos

legais e fiscais no mnimo por 10 anos; documentos referentes a pessoal, 30 anos; e documentos do programa de manuteno pelo perodo de vida til do sistema
especificado em projetos;
A construtora e/ou incorporadora dever entregar sugesto ou modelo de programa de manuteno preventiva e sugesto ou modelo de lista de verificao do
programa de manuteno do edifcio, conforme ABNT
NBR 5674 e descrito na ABNT NBR 14037.
Observaes
3. Recomenda-se que os documentos comprobatrios

da realizao da manuteno sejam organizados e arquivados de acordo com a norma ABNT NBR 5674, de
modo a evidenciar a realizao das manutenes previstas no programa de manuteno da edificao;
4. Os documentos devem ser guardados para evitar extravios, danos e deteriorao e de maneira que possam
ser prontamente recuperveis, conforme descreve a
ABNT NBR 5674;
5. Os documentos podem ser entregues e/ou manuseados em meio fsico ou eletrnico;
6. No caso de troca de sndico, dever haver a transferncia da documentao do condomnio mediante protocolos discriminados item a item;
7. Os documentos entregues pela construtora e/ou incorporadora podero ser originais, em cpias simples
ou autenticadas, conforme documento especfico;
8. As providncias para a renovao dos documentos,
quando necessrias, so de responsabilidade do sndico.
7.5 Elaborao e
entrega do manual
Ao final da construo, ser entregue ao proprietrio a
verso definitiva do Manual do Proprietrio especfica
para a unidade, que complementa a minuta entregue
inicialmente, e contemplar a indicao das caractersticas tcnicas da edificao, procedimentos recomendados e obrigatrios para conservao, uso e manuteno da unidade/ edifcio. O documento tambm foca a
operao dos equipamentos, as obrigaes no tocante
realizao de atividades de manuteno e conservao e condies de utilizao da edificao, bem como
110
7.6 Atualizao do manual

O manual deve indicar de forma destacada ao proprietrio a obrigatoriedade e a responsabilidade pela atualizao de seu contedo quando da realizao de modificaes na edificao em relao ao originalmente
construdo e documentado no manual original, alm de:
A) expressar que a atualizao deve necessariamente
incluir a reviso e correo de todas as descries tcnicas e projetos da edificao, alm da reviso do manual;
B) informar que a atualizao do manual pode ser feita
na forma de encartes que documentem a reviso de
partes isoladas, identificando, no corpo do manual, os
itens revisados, ou na forma de uma nova estrutura, dependendo da intensidade das modificaes realizadas
na edificao;
C) Informar que a atualizao do manual um servio
tcnico, que deve ser realizado por empresa ou responsvel tcnico;
D) recomendar ao responsvel legal da edificao que
as verses desatualizadas do manual sejam claramente identificadas como fora de utilizao, devendo, porm, ser guardadas como fonte de informaes sobre a
memria tcnica da edificao.
7.7 Solicitao de
assistncia tcnica
A construtora e/ou incorporadora se obriga a prestar,
dentro dos prazos de garantia estabelecidos, o servio
de assistncia tcnica. E deve informar o procedimento
que ser adotado para realizar o atendimento ao clien-
te, incluindo o esclarecimento de dvidas referentes

manuteno, garantia e assistncia tcnica.
Caber ao proprietrio solicitar formalmente a visita de
representante da construtora e/ou incorporadora, sempre que as anomalias se enquadrarem dentre aqueles
integrantes da garantia. Caso seja constatado, na visita
de avaliao dos servios solicitados, que as intervenes necessrias no esto enquadradas nas condies da garantia, poder ser cobrada taxa de visita,
desde que essa informao esteja explcita no manual.
111
112
8. ANEXO
113
8. ANEXO
Anexo - Vida til de
projeto de acordo com a
Norma ABNT NBR 15575-1
segundo a norma ABNT NBR 5674. Os usurios devem

seguir as instrues do Manual de Uso, Operao e Manuteno, as instrues dos fabricantes de equipamentos e recomendaes tcnicas das inspees prediais.
A vida til de projeto definida pelo incorporador e/ou

proprietrio e projetista e expressa previamente.
A vida til de projeto, para edifcios que tiveram seus

projetos protocolados para aprovao nos rgos competentes posteriormente validade da norma ABNT
NBR 15575:2013 - (19/7/2013), no devero ser inferiores aos valores descritos abaixo.
Para se atingir a VUP (Vida til de Projeto), os usurios devem desenvolver os programas de manuteno
Recomendao de prazos de vida til de projeto de

acordo com a norma ABNT NBR 15575-1:
A vida til uma medida temporal da durabilidade de

um edifcio ou de suas partes.
Sistema
VUP* (anos) Mnimo
Estrutura
50
Pisos Internos
13
Vedao vertical externa
40
Vedao vertical interna
20
Cobertura
20
Hidrossanitrios
20
(*) Considerando periodicidade e processos de manuteno segundo a ABNT NBR 5674 e especificados no respectivo Manual de Uso,
Operao e Manuteno entregue ao usurio e elaborado em atendimento ABNT NBR 14037.
(*) O conjunto de normas ABNT NBR 15575 partes 1 a 6 apresentam mais referncias de VUP especficas para sistemas, elementos
e componentes.
114
realizao

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Fundao Ncleo de Tecnologia

Guia Regional para Elaborao do Manual do Proprietrio

2. Termo de garantia ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 25

8. Anexo ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 113

Guia Regional para Elaborao do Manual do Proprietrio

Organizado em sete captulos e um anexo, o guia apre-

senta as responsabilidades de todos os personagens

Para segurana dos construtores e proprietrios, o

projetistas, os usurios, proprietrios e sndicos e em-

presas ou profissionais terceirizados administradores do

condomnio. Inclui ainda os direcionamentos a respeito

Cientes da importncia desta publicao, desejamos a

Marcos de Vasconcelos Novaes

Andr Montenegro de Holanda

envolvidos na construo e manuteno de um empreendimento, como a construtora ou incorporadora, os

prazo, lean construction, BIM, estudo sobre a Norma

Roberto Ribeiro Costa Lima

Claudio Regis Teixeira Barreira

Luprcio Moura Gurjo Pessoa

Guia Regional para Elaborao do Manual do Proprietrio

informaes dependem da complexidade da edificao

importante destacar que a evoluo dos produtos, dos

Projetistas: dispor aos construtores, incorporadores

1.2 Orientaes para

elaborao de manuais de uso, operao e manuteno das edificaes.

Tabela 1 - Sugesto de Disposio dos Contedos

2. Garantias e assistncia tcnica

Garantias e assistncia tcnica

5. Operao, uso e limpeza

Guia Regional para Elaborao do Manual do Proprietrio

5. Operao, uso e limpeza

Meio ambiente e sustentabilidade

1.3 Orientaes para

cepo do imvel at a sua utilizao pelo proprietrio

sos relacionados, bem como na elaborao do manual

Deve ser informado ao cliente que o Termo de Garantia

Deve ser entregue o Termo de Garantia Definitivo,

Guia Regional para Elaborao do Manual do Proprietrio

ABNT NBR 16280

O manual deve conter o procedimento que o construtor

Norma da Associao Brasileira de Normas Tcnicas

Irregularidade, anormalidade, exceo regra.

A importncia de estabelecer e implantar o Programa

Documento pblico expedido pela autoridade compe-

Poder ser includa, no manual, a informao sobre a

aprovado e em condies de habitabilidade. Tambm

1.4 Definies e conceitos

ABNT NBR 5674

ABNT NBR 14037

ABNT NBR 15575

Cdigo Civil brasileiro

legislao aplicvel s relaes civis em geral, dispon-

do, entre outros assuntos, sobre o Condomnio Edilcio.

Nele so estabelecidas as diretrizes para elaborao

templados os aspectos de responsabilidades, uso e administrao das edificaes.

Cdigo de Defesa do Consumidor

es de consumidores e fornecedores, bem como das

Empresa autorizada pelo fabricante

Equipe de manuteno local

se manifestar, decorrentes de anomalias que repercutam

Lei 4591 de 16 de dezembro de 1964