DERECHO CIVIL III

DERECHOS REALES.
TEMA 1.- EL DERECHO DE PROPIEDAD.
1. LA APROPIACIN PRIVADA.
2. EL PRETENDIDO CARCTER ABSOLUTO DE LA PROPIEDAD.
3. LINEAS MAESTRAS DEL CC: PROPIEDAD Y PROPIEDADES
ESPECIALES.
4. LA CONSIDERACIN PLURALISTA Y EL CONTENIDO DE LA
PROPIEDAD.
5. EL PODER O FACULTAD DE EXCLUSIN.
El CC no tiene un concepto o definicin expresa de lo que es la propiedad
privada. Si bien, admitida la institucin y convertida en pilar bsico del sistema
econmico que establece la CE, la propiedad privada significa ante todo que el
propietario tiene poder de exclusin.
El poder o facultad de exclusin es la capacidad que tiene el propietario de
excluir a cualquier persona del uso y utilizacin de cuanto le pertenece; el propietario
cuenta con las garantas suficientes para ello y, salvo que se den los requisitos de la
expropiacin forzosa, no podr ser privado de sus bienes.
5.1 La facultad de cerrar o cercar las heredades (art. 388 CC)
5.2 Referencia al ius usus inocui. (uso predio ajeno sin dao, uso inocuo).
6. LA FACULTAD DE GOCE
6.1 Goce y disfrute.
Segn la terminologa clsica, la facultad de goce significa que el propietario es,
por principio y salvo que l disponga otra cosa, el nico legitimado para usar, utilizar,
modificar o incluso consumir la cosa que le pertenece.
El goce y disfrute del bien es el verdadero elemento de definidor de las facultades
de dominio, al igual que el propietario tiene facultad para modificar el destino
econmico de la cosa de acuerdo a su propia conveniencia, as como realizar toda suerte
de actos de administracin, incluida la transmisin o la obtencin de frutos o
rendimientos.
No obstante, la facultad de goce y disfrute no supone un yugo para el titular que
le obligue a su uso continuado.
6.2 Atribucin y adquisicin de los frutos
La distinta y plural naturaleza de los bienes objeto de propiedad privada arroja la
necesidad de distinguir entre bienes fructferos y los que no lo son. Pues uno de los
problemas que puede plantearse es a quin le corresponde a atribucin y adquisicin de
los frutos:
- La denominada accesin discreta: segn el art. 354 CC le corresponden al
propietario los frutos naturales, los frutos industriales y los frutos civiles. Esta regla de
apoderamiento de los frutos se conoce como accesin discreta y constituye una mera
derivacin de la facultad de goce y disfrute o ius fruendi.
La accesin discreta se diferencia de la accesin continua, por la cual se obtiene la
propiedad de los bienes que son incorporados a la cosa principal de forma natural o
artificial.
- Percepcin de los frutos: solo es posible cuando han sido objeto de separacin de
la cosa principal que los ha producido. En cuanto a los frutos civiles, estos se
considerarn producidos por das.

- La transmisin ius fruendi: el poseedor de buena fe hace suyos los frutos

percibidos. Esto no contradice la regla general que atribuye los frutos al propietario,
sino que establece que la percepcin de los frutos est englobada dentro de la facultad
de goce. Digamos que una persona tiene una explotacin agrcola en usufructo, la finca
pertenece al nudo propietario, pero los frutos obtenidos pertenecen al usufructuario.
6.3 La extensin del dominio en sentido vertical
El art. 350 CC establece que el propietario de un terreno es dueo de su
superficie y de lo que est debajo, y puede hacer obras, plantaciones y las excavaciones
que le convenga, salvando las servidumbres.
Este precepto est matizado por la jurisprudencia, que establece que la extensin
vertical del dominio no puede llegar hasta el extremo de evitar inmisiones o
intromisiones exclusivas
7. LMITES Y LIMITACIONES AL PODER DE GOCE: UTILIDAD
PBLICA Y UTILIDAD PRIVADA.
Existen numerosos supuestos en los que las facultades de goce y disfrute de las
cosas se ven afectadas por razones de utilidad pblica o utilidad privada. Adems de las
servidumbres, existen otros aspectos, regulados por la legislacin, que inciden sobre la
titularidad dominical (porque el vehculo y el equipo de msica son mos, no puedo por
ello, usarlo a toda potencia a las 3 de la maana).
a) Las relaciones de vecindad.
Ya en Roma se gener la problemtica de las denominadas relaciones de
vecindad, sobre la base de que cualquier propietario no poda generar inmisiones
molestas o perjudiciales para su vecino.
- Insuficiente regulacin en el CC (no recogida sistemtica, sino algunos artculos).
- Caracterizacin legal de servidumbres.
- Planteamiento actual (leyes civiles especiales).
8. LA MEDIANERA.
La medianera, a pesar de ser regulada en sede de servidumbre, no debe ser
catalogada como tal, pues no hay predio dominante y predio sirviente, sino ms bien
una situacin de beneficio comn y simultneo que provoca el nacimiento de ciertos
deberes para sus respectivos propietarios.
9. LA FACULTAD DE DISPOSICIN.
La propiedad supone, entre otras cosas el derecho de disponer una cosa sin ms
limitaciones que las establecidas en las leyes.
- La realizacin de actos dispositivos: la facultad de disposicin comprende la
realizacin de toda suerte de actos jurdicos, culminen o no en la prdida de la
propiedad.
- La disposicin como facultad integrada del derecho subjetivo: la facultad de
disposicin es un componente ms del derecho subjetivo de propiedad que en trminos
econmicos se manifiesta como un valor de cambio en una economa de mercado.
10. LAS PROHIBICIONES DE DISPONER.
La facultad de disponer es la regla general y cotidiana, pero existen algunos
supuestos muy diverso y de naturaleza distinta en los que est se constreida y vetada.
- Prohibiciones legales de disponer: existen algunos supuestos donde es la
propia ley la que establece la prohibicin de disponer de la cosa (prohibicin de
disponer de la cosa hasta transcurridos cinco aos para los herederos del declarado
fallecido, legislacin patrimonio histrico).

- Prohibiciones voluntarias de disponer: el derecho vigente no es muy

partidario de las denominadas prohibiciones voluntarias, ya sean a ttulo gratuito u
oneroso. En cuanto a las de ttulo gratuito destacan las limitaciones de carcter
testamentario (el testador o causante limita que los herederos dispongan de la herencia),
stas son permitidas siempre que no sean perpetuas y no se superen las limitaciones del
art. 781 CC, as como sean fundadas en justa causa o inters legtimo. En cuanto a las
de carcter oneroso, est prohibida su inscripcin en el Registro de la Propiedad, por lo
que no pueden surtir efectos frente a terceros.
- Las denominadas prohibiciones judiciales y administrativas de disponer.
11. LOS LLAMADOS LMITES INTRNSECOS DE LA PROPIEDAD:
ACTOS DE EMULACIN Y ABUSO DEL DERECHO.
Existen una serie de reglas derivadas de la propia conformidad del derecho de
propiedad que exigen al titular un comportamiento segn determinados criterios. El
ordenamiento jurdico exige que el derecho de propiedad sea ejercitado conforme a su
propia funcin y significado, vetando su ejercicio de manera desorbitada o contraria a
los parmetros de conducta socialmente asumidos.
Esta limitacin se lleva a cabo acudiendo a una serie de conceptos jurdicos
indeterminados que se han ido imponiendo doctrinalmente.
- La teora de los actos de emulacin: la cual declaraba contrarias al derecho y
prohibidas aquellas conductas del propietario que, aun ejercitadas en el desarrollo y
ejercicio de la titularidad dominical, no tienen otro fundamento que molestar al vecino.
- El abuso del derecho: es un concepto jurdico indeterminado cuya concrecin
requiere del caso concreto y, por ende, de un atento anlisis jurisprudencial.
o La construccin jurisprudencial del principio: la consolidacin del
abuso del derecho es reciente, posterior a la codificacin. En la segunda mitad del
s. XIX algunos tribunales franceses empiezan a aludir a tal concepto. En Espaa
destaca una Sentencia del TS de 1.944 donde una central elctrica ubicada en San
Adrin del Bess, sufri desperfectos de importancia por una extraccin
desproporcionada de arena del litoral.
o La formulacin legal de la prohibicin del abuso del derecho: el art. 7.2
CC dice de forma expresa que la ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio
antisocial del mismo. De igual manera la LOPJ establece que los jueves y
tribunales deben rechazar fundadamente las peticiones, incidentes y excepciones
que se formulen con manifiesto abuso del derecho. Los presupuestos de aplicacin
son: actuacin u omisin abusiva y consecuencia daosa para un tercero.
o Expansin y retroceso del abuso del derecho: el abuso del derecho
constituye un principio general del Derecho y, por tanto, tiene capacidad
expansiva. La ilegitimidad del abuso del derecho tiene carcter general, si bien no
implica que se use de forma indiscriminada, la jurisprudencia matiza que: debe
usarse con especial cuidado y solo entra en juego en ausencia de legislacin
aplicable.
- La funcin social de la propiedad.
o El reconocimiento constitucional de la propiedad privada delimitada
por la funcin social (art. 33 CE)
o La falta de reconocimiento de la propiedad como derecho fundamental
o La funcin social de la propiedad como concepto jurdico
indeterminado. Se trata de un concepto jurdico indeterminado que pretende
adecuar la titularidad dominical a las exigencias sociales (art. 128.1 CE, la riqueza
del pas y se cual fuere su titularidad est subordinada al inters general).

TEMA 3 LA COPROPIEDAD Y LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

1. COMUNIDAD Y COPROPIEDAD.
El art. 392 CC dice que hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un
derecho pertenece pro indiviso a varias personas. Las situaciones de copropiedad se
regulan en el CC desde la perspectiva que la doctrina denomina comunidad romana.
2. LAS LLAMADAS COMUNIDADES ROMANA Y GERMNICA.
2.1 Las caractersticas diferenciales de la comunidad romana y germnica.
Romana
Cada copropietario tiene una cuota de
participacin que, en general, rige tanto para la
contribucin de gastos como para la formacin de
acuerdos.
Los copropietarios gozan de amplia libertad
para adoptar acuerdos, pudiendo incluso provocar
la extincin de dicha situacin de cotitularidad
La
copropiedad
se
concibe
como
tendencialmente transitoria.
Cada propietario puede realizar, con respecto a
su cuota, los actos de enajenacin que estime
oportunos.
No existe vnculos, ms all que la titularidad
compartida, entre los copropietarios.

Germnica
Inexistencia de cuotas

Imposibilidad de ejercitar la divisin por parte

de los comuneros.
Tendencialmente permanente y estable.
El copropietario, debido a la inexistencia de
cuotas, no puede enajenar su posicin en la
copropiedad.
Existencia de un vnculo personal entre los
copropietarios.

2.2 La relativa intrascendencia de la contraposicin.

2.3La propiedad dividida.
Segn la generalidad de la doctrina, cabra hablar de propiedad dividida cuando
sobre un mismo bien varias personas, en condicin de propietarios, tienen derecho
exclusivo sobre distintos aprovechamientos de aqul (p.ej. en una explotacin agraria,
uno recoge la cosecha y otro los pastos).
3. LA COPROPIEDAD POR CUOTAS.
El art. 393 CC establece que el concurso de partcipes, tanto como en los
beneficios como en las cargas, ser proporcional a sus respectivas cuotas. Se presumirn
iguales mientras no se pruebe lo contrario.
Esta regla es de carcter dispositivo y supletorio. Es decir, pueden existir
situaciones de copropiedad donde existan cuotas desiguales. Acreditada la desigualdad,
mediante cualquier medio de prueba, los beneficios y cargas sern directamente
proporcionales a la cuota respectiva.
4. FACULTADES Y DEBERES DE LOS CONDUEOS RESPECTO DE LA
COSA COMN.
4.1 Uso y disfrute de los bienes comunes.
La regla inicial en relacin con el uso de las cosas es que puede usarse
atendiendo a su destino y naturaleza. Pueden darse dos situaciones:
- Que resulte posible su utilizacin conjunta por parte de los copropietarios (p. ej.
una piscina comunitaria).
- Que no sea posible su uso conjunto. En tal caso, los copropietarios deben de
ponerse de acuerdo para determinar un rgimen de utilizacin.

4.2 Conservacin y defensa en juicio.

Cualquier copropietario est legitimado procesalmente.
4.3 Administracin de la cosa comn.
La regla general es que los acuerdos deben ser adoptados por mayora de los
partcipes. Pero no debe de atenderse al nmero de copropietarios, sino a la cuota de
participacin de cada uno; es decir, se requiere que la suma de las cuotas de los
copropietarios constituya la mayora. El CC prev, ante la eventualidad que un
propietario mayoritario tome acuerdos perjudiciales para el resto, que se pueda dirigir al
juez para que provea lo que corresponda para defender los intereses del resto de
copropietarios.
4.4 Disposicin y alteracin de la cosa comn.
Ninguno de los condueos podr, sin consentimiento de los dems, hacer
alteraciones en la cosa comn, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.
En el caso de alteraciones de la cosa comn, como en la enajenacin de la
misma, rige la absoluta unanimidad de los miembros.
4.5 Contribucin a los gastos comunes.
Se har conforme a la cuota de cada uno de los copropietarios.
5. ENAJENACIN Y DISPOSICIN DE LA CUOTA PRIVATIVA.
Pese a la situacin de copropiedad, cualquiera de los partcipes puede llevar a
cabo la enajenacin, venta o cesin de su propia cuota, cuando lo estime oportuno. No
obstante, el resto de copropietarios tendrn derecho a usar el retracto, es decir, tendrn
un derecho de adquisicin preferente a favor de los restantes copropietarios.
6. LA DIVISIN DE LA COSA COMN.
6.1 La accin de divisin.
Ningn copropietario est obligado a permanecer en la copropiedad, para una
eventual salida, el CC prev la accin de divisin. Esta accin se trata de la facultad a
instar la divisin de la cosa comn, de forma libre por cada copropietario, sin necesidad
de fundarla en justa causa o razones objetivas. Tan solo existen limitaciones a su uso
cuando exista un pacto de indivisin o la cosa sea objetivamente indivisible.
Es de carcter imprescriptible.
6.2 El pacto de indivisin.
Se trata de un pacto en virtud del cual los copropietarios se obligan a mantener la
cosa indivisa. Este pacto debe ser forma temporal, no pudiendo ser indefinido. El art.
400 CC establece un plazo mximo de 10 aos, si bien este plazo es prorrogable por
sucesivos pactos.
No es frecuente su uso, aunque a veces se establece en clusulas testamentarias.
6.3 La objetiva indivisibilidad de la cosa.
Queda vetada la divisin en caso de que la cosa sea objetivamente indivisible, de
forma que al realizar la divisin, la cosa quedara inservible para el uso al que se destina,
o bien pierda su valor.
El CC establece que en caso de cosa indivisible y los condueos no convinieren
en uno se la adjudique indemnizando al resto, se vender y se repartir su precio.
7. LA PRCTICA DE LA DIVISIN.
7.1 Por los interesados.
La divisin la podrn realizar los copropietarios de la forma que estimen
conveniente, si bien han de actuar de forma unnime. Ni siquiera la autorizacin judicial

puede suplir la falta de consentimiento de un condueo; si bien si es hbil cuando se

exista falta de capacidad de obrar de uno de los comuneros.
7.2 Por rbitros o amigables componedores.
El CC prev esta posibilidad, estableciendo que debern formar partes
proporcionales evitando, en cuanto sea posible, los suplementos a metlico.
7.3 Divisin judicial.
Los dos anteriores requieren acuerdo de los copropietarios. En caso de
desacuerdo o en supuestos de imposibilidad por no contar con alguno de los dueos, la
divisin requiere instar el correspondiente proceso judicial (o laudo arbitral).
8. EFECTOS DE LA DIVISIN.
8.1 Entre los comuneros.
El primer y fundamental efecto que produce la divisin es convertir la cuota
indivisa en la correspondiente propiedad singular de cada uno de los comuneros. Dicha
atribucin se produce con efecto retroactivo: se entiende que cada comunero ha posedo
la parte que le ha tocado durante todo el tiempo.
Los copropietarios deben responder por eviccin y saneamiento.
8.2 Respecto de terceros.
Los acreedores o cesionarios podrn concurrir a la divisin y oponerse a que se
verifique sin su consentimiento. No podrn impugnar la divisin consumada, salvo que
existiera fraude o existiera la previa oposicin.
La divisin de la cosa comn no perjudicar a tercero.
9. LA PROPIEDAD HORIZONTAL.
10. ELEMENTOS COMUNES Y ELEMENTOS PRIVATIVOS.
La LPH reconoce la propiedad exclusiva del propietario de cada uno de los
pisos, locales o apartamentos.
De otro lado, corresponde al dueo de cada piso la copropiedad con los dems
dueos de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
10.1 Derechos del propietario sobre las partes privativas.
- Podr realizar obras y modificaciones dentro de sus elementos privativos,
siempre y cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio (dar cuenta al Pte.).
- Puede dividir materialmente su parte privativa, lo cual genera la modificacin de
la cuota de participacin.
- Puede disponer libremente de su derecho de propiedad
10.2 Derechos del propietario sobre las partes o elementos comunes.
Bsicamente tiene derecho a utilizar, conforme a su naturaleza, todos los
elementos del edificio. Pero no podr proceder a su enajenacin.
11. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO.
La obligacin fundamental del propietario radica en contribuir, segn su cuota
de participacin, en los gastos generales originados por el sostenimiento, servicios y
conservacin del inmueble.
Debe observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en las relaciones con
los dems propietarios.
Adems debe permitir que en su propiedad se realicen las reparaciones exigidas
por el conjunto del inmueble.
12. LA CUOTA DE PARTICIPACIN.

Es de vital importancia pues determinar la participacin en las cargas y

beneficios atribuibles a cada uno de los copropietarios. La cuota deber ser tenida en
cuenta en la adopcin de acuerdos de la Junta de propietarios.
12.1 Fijacin en el ttulo constitutivo e inmodificabilidad de la cuota.
- La cuota queda fijada en el ttulo constitutivo de la propiedad.
- Las cuotas sern tendencialmente inmodificables.
- La alteracin de las cuotas solo podr variarse por acuerdo unnime.
12.2 Posibilidad de impugnacin de la cuota injusta.
Para fijar la cuota se tomar como base la superficie til de cada piso o local en
relacin con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situacin y el
uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos
comunes.
12.3 Fijacin de la cuota en centsimas.
13. RGIMEN BSICO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
13.1 La Junta de propietarios.
Es el rgano colegiado, de carcter asambleario, de gobierno de la comunidad.
Entres sus funciones est: nombrar Presidente, Secretario y/o Administrador, Aprobar
los estados de cuentas, la ejecucin de obras, los estatutos
Los acuerdos se tomarn por unanimidad (acuerdos que afecten al ttulo
constitutivo de la propiedad o los Estatutos), mayora de 3/5, por simple mayora, o por
mayora de 1/3.
13.2 El Presidente de la comunidad.
13.3 El Secretario.
13.4 El Administrador.

TEMA 4. LA POSESIN Y LOS DERECHOS REALES.

1. LA ELASTICIDAD DEL DOMINIO Y LOS DERECHOS REALES:
CONCEPTO Y CLASIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES.
Una de las caractersticas ms importante del dominio es su elasticidad, esto es,
la posibilidad de que el propietario utilice todas las facultades que el ordenamiento
jurdico le proporciona sobre los bienes que le pertenecen, o que, por el contrario, utilice
parte de su podero, permitiendo al mismo tiempo que otras personas ejerciten ciertas
facultades parciales.
La expresin elasticidad del dominio resalta tanto la posibilidad de que sobre
una misma cosa existan diversos derechos reales, como que la propiedad tiene una
virtualidad o potencialidad absorbente. Esto segundo permite afirmar que la propiedad
es el derecho real por excelencia.
1.1 Aproximacin al concepto de derecho real.
El origen de la expresin proviene del sistema jurdico romano, donde se
denominaba iura en re (derecho sobre la cosa) a ciertas facultades que poda ejercitar
sobre los bienes la persona titular de ellos.
1.2 Caracterizacin general de los derechos reales.
La caracterstica ms importante del derecho real es el seoro. Este puede ser:
- total: si una persona ejercita todas las facultades inherentes a la dominacin de la cosa.

- parcial: diversas personas ejercitan de forma simultnea y compatible esas facultades.

La coexistencia de una pluralidad de derechos reales sobre una misma cosa
obliga a distinguir entre la propiedad (derecho real pleno) y los dems derechos reales
que el propietario atribuye o est obligado a reconocer a otras personas (derechos reales
limitados)
1.3 Clasificacin de los derechos reales limitados.
- Derechos reales de goce: usufructo, uso, habitacin, servidumbre y superficie.
- Derechos reales de garanta: prenda e hipoteca.
- Derechos reales de adquisicin: tanteo, retracto y derecho de opcin.
2. TITULARIDAD JURDICO REAL Y POSESIN.
La titularidad jurdico real consiste en un poder directo e inmediato sobre la
cosa, poder que puede plasmarse en facultades sobre las dos formas: que exista
posesin, o sin que sta exista. Por tanto, no todo derecho real conlleva a que exista
posesin de la cosa objeto del derecho real.
2.1 La generalidad del fenmeno posesorio: la posesin como hecho y como
derecho.
Aunque coloquialmente se identifique la posesin con la propiedad,
jurdicamente no es exacto. Poseer significa tener una cosa y es la tenencia material la
nota ms caracterstica de la posesin; aunque, no obstante, la legislacin reconoce
supuestos en los que se reconoce la cualidad de poseedor a personas que, materialmente,
no poseen la cosa.
Los diversos supuestos de posesin van desde la tenencia material de una cosa
(ius possesionis) hasta el puro derecho a poseer (ius possidendi).
3. PERFIL HISTRICO Y FORMULACIONES DE LA POSESIN.
Existen mltiples y variadas situaciones posesorias. El seoro puede asentarse
tanto en la posesin de hecho (ius possesionis) o posesin de derecho (ius possidendi).
4. NATURALEZA DE LA POSESIN Y FUNDAMENTO DE LA
PROTECCIN POSESORIA.
Existe un debate doctrinal sobre la naturaleza de la posesin, si debe
considerarse de hecho o de derecho. Se puede considerar dominante que afirma que la
posesin constituye un derecho real.
5. CLASES DE POSESIN.
5.1 Posesin civil y posesin natural: la posesin en concepto de dueo.
Posesin natural es la tenencia de una cosa o disfrute de un derecho por una
persona. Posesin civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intencin de haber
la cosa o derechos como suyos (art. 430 CC).
La doctrina mayoritaria afirma que esa distincin, la intencin de tener la cosa
como suya, debe identificarse con tener la cosa en concepto de dueo.
Ambos tipos de posesin estn protegidas por los interdictos, si bien, se puede
identificar la posesin natural con la posesin interdictal, y la civil con la ad
usucapionem.
5.2 Posesin en concepto de titular y no titular.
El art. 432 CC establece que la posesin puede tenerse en uno de dos conceptos:
o en el de dueo, o en el de tenedor de la cosa para conservarlo o disfrutarlo,
perteneciendo el dominio a otra persona.

5.3 La posesin en nombre propio o en nombre ajeno: el denominado servidor

de la posesin.
La posesin se ejerce en las cosas o en los derechos por la misma persona que
los tiene y los disfrute, o bien por otra en su nombre (art. 431 CC).
5.4 Posesin mediata e inmediata.
El CC no contiene referencia expresa a esta distincin. Si bien, la doctrina
considera poseedor inmediato a quien goza de hecho de la cosa; y poseedor mediato
quien deja de tener la posesin efectiva y material de ella.
La posesin mediata admite graduaciones, mientras la inmediata no admite
graduacin.
5.5 Posesin injusta o viciosa.
El art. 441 CC prohbe que se adquiera la posesin violentamente, mientras
exista un poseedor que se oponga a ello. El que se crea con derecho (ius possidendi)
debe solicitar el auxilio de la Autoridad competente. El art. 444 CC dice que los actos
ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa o con
violencia, no afectan a la posesin.
5.6 Posesin de buena y mala fe.
La posesin de buena fe es importante en relacin con los siguientes aspectos:
1. Respecto a la posible y eventual usucapin.
2. Atendiendo a la especial funcin legitimadora de la posesin de los bienes
muebles adquirida de buena fe.
3. El rgimen jurdico establecido respecto de la liquidacin del estado posesorio.
La buena o mala fe es un concepto abstracto. Para que exista buena fe el poseedor
ha de tener creencia de legitimidad posesoria y, simultneamente, ignorancia de
ilegitimidad.
No obstante, la buena fe se presume.
5.7 La tolerancia posesoria y la posesin precaria.
Segn el art. 444 CC los actos meramente tolerados no afectan a la posesin. Esto
puede entenderse en dos sentidos:
1. En el sentido de quien lleva a cabo los actos de tolerancia, no llega a ser el
verdadero poseedor, sino un simple detentador.
2. O entenderse que el verdadero poseedor admite la posesin de hecho de otra
persona, tolerando la realizacin de actos posesorios.
Esta situacin es conocida como posesin precaria. En dichos casos es innegable
que el poseedor precario es el verdadero poseedor, aunque solo sea de hecho, sin ttulo.
La posesin del precarista no puede ser calificada de mala fe, si bien no tienen el
derecho de retencin, segn la jurisprudencia del TS.

TEMA 5. DINAMICA DE LA POSESIN.

1. SUJETOS DE LA POSESIN.
1.1 Las reglas de la capacidad.
Los menores e incapacitados pueden adquirir la posesin de las cosas, pero
necesitan de la asistencia de sus representantes legtimos para que los derechos de la
posesin nazcan a su favor (art. 443 CC).
El art. 38 CC prev que las personas jurdicas pueden adquirir y poseer bienes de
todas clases.
1.2 La coposesin.

El art. 445 CC establece que la posesin, como hecho, no puede reconocerse en

dos personalidades distintas, salvo en los casos de indivisin. Por tanto, la nica
posibilidad de coposesin es en los casos de indivisin.
2. ADQUISICIN DE LA POSESIN.
La posesin se adquiere por la ocupacin material de la cosa o derecho posedo,
o por el hecho de quedar estos sujetos a la accin de nuestra voluntad, o por los actos
propios y formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho (art. 438 CC).
2.1 La ocupacin material.
En cuanto a las dos frmulas de obtencin de la posesin, previstas en el art. 438
CC (ocupacin material y sujecin a la voluntad del poseedor), ambas tienen un alcance
similar: el poseedor puede llegar a serlo con independencia de que en su posesin haya
intervenido o no el anterior poseedor.
2.2 La transmisin de la posesin.
El art. 438 CC establece que la posesin se puede adquirir por los actos propios
y formalidades legales establecidas. Es decir, hace alusin a los mecanismos de traspaso
posesorio. Entre tales medios destaca la tradicin, basada en la entrega de la cosa con
nimo de transmitir la propiedad.
2.3 La transmisin por ministerio de la ley: la llamada posesin civilista.
El art. 440 CC recoge la denominada posesin civilista. La posesin de los
bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupcin y desde el
momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a adirse la herencia.
3. ADQUISICIN POR SI Y POR REPRESENTANTE.
Segn el art. 439 CC se puede adquirir la posesin por la misma persona que va
a disfrutarla, por su representante legal, por su mandatorio y por un tercero sin mandato;
pero en este ltimo caso no tendr validez hasta que sea verificada por la persona en
cuyo nombre se ejecuta el acto posesorio.
3.1 La representacin en la adquisicin de la posesin.
3.2 La adquisicin de la posesin por el gestor sin mandato.
4. LA CONTINUACIN DE LA POSESIN: LAS PRESUNCIONES
POSESORIAS.
Adquirida la posesin, su mera existencia, despliega importantes efectos a favor
del poseedor, entre ellos la de favorecer la continuidad de la posesin, mediante una
serie de presunciones, generalmente, iuris tantum.
4.1 Presuncin de buena fe.
Segn el art. 434 CC la buena fe en la posesin se presume siempre. Al que
afirme que una posesin es de mala fe le corresponde probarlo. Esta prueba de mala fe
requiere acreditacin que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente o que
se acredite que no realiza la posesin con un ttulo justo.
4.2 Presuncin de continuidad posesoria.
El art. 436 CC establece que la posesin se sigue disfrutando en el mismo
concepto en que se adquiri, mientras no se pruebe lo contrario. (Ejemplo: arrendador
que compra el inmueble)
4.3 Presuncin de titularidad o de legitimidad posesoria.
El poseedor en concepto de dueo tiene a su favor la presuncin legal de que
posee con justo ttulo, y no se puede obligar a exhibirlo (art. 448 CC).
4.4 Presuncin de posesin accesoria de bienes muebles.

El art. 449 CC establece que la posesin de una cosa raz presupone la posesin
de los muebles y objetos que estn dentro de ella, mientras no se acredite que deben ser
excluidos.
4.5 Presuncin de posesin intermedia.
El art. 459 CC presupone que el poseedor actual que acredite que en una poca
anterior fue poseedor, se presume que tambin lo fue en toda la etapa intermedia.
5. LA PRDIDA DE LA POSESIN.
Art. 460 CC: El poseedor puede perder la posesin:
1. Por abandono de la cosa.
2. Por cesin hecha a otro por ttulo oneroso o gratuito.
3. Por destruccin o prdida total de la cosa, o por quedar fuera del comercio.
4. Por posesin de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva
posesin hubiera durado ms de un ao.
5.1 El abandono de la cosa.
Consiste en la dejacin de poder fsica que el poseedor detenta sobre la cosa.
5.2 La cesin hecha a otro por ttulo oneroso o gratuito.
El poseedor cede su ttulo a otra persona. El poseedor puede dejar de serlo o
pasar a ser poseedor mediato.
5.3 La destruccin o prdida total de la cosa.
La prdida de la cosa, sea cual fuere la posesin, determina la perdicin de la
misma. Lo normal es que la destruccin sea involuntaria, pero puede acaecer de forma
voluntaria. En cuanto a las cosas muebles, no se entiende perdida mientras se halle en
paradero desconocido (art. 461 CC).
5.4 La posesin ajena: el despojo posesorio.
Si la posesin ajena dura ms de un ao, se produce el traslado posesorio hacia
el despojante. El despojado, puede recuperar su posesin, en el plazo anterior al ao,
mediante la accin interdictal, pues no puede usar sus propios medios o la violencia.

TEMA 6. EFECTOS DE LA POSESIN.

1. EFECTOS DE LA POSESIN EN GENERAL.
1.1 El goce y disfrute de la cosa.
El efecto fundamental y ms ostensible de la posesin es el goce y disfrute de la
cosa. Hay que diferenciar si la cosa es fructfera o no. Pues en el primer caso, adems el
poseedor hace suyos los frutos percibidos.
1.2 Las presunciones favorables al poseedor.
1.3 Otros efectos.
2. LA LIQUIDACIN DEL ESTADO POSESORIO.
2.1 Nocin general.
Se habla de liquidacin del estado posesorio para referirse a las reglas que rigen
la necesaria composicin de intereses que conlleva todo cambio de poseedor.
2.2 El criterio de la buena o mala fe.
Es el criterio fundamental para regular tal cuestin. No obstante, la buena fe se
presumir, salvo prueba en contrario.
2.3 El rgimen de los frutos.
Se establece el siguiente criterio, segn exista buena o mala fe del poseedor
claudicante, en favor del poseedor legtimo.

POSEEDOR DE BUENA FE
Hace suyo los frutos percibidos
Respecto de las cosechas pendientes
corresponde una cuota proporcional.

le

POSEEDOR DE MALA FE
Debe abonar todos los frutos recibidos
Incluso el valor de los frutos que hubiera podido
recibir el poseedor legtimo.

2.4 Los gastos.

A. Gastos necesarios: deben abonarse a todo poseedor claudicante, ya sea de buena
o mala fe. Si bien, el poseedor de buena fe tiene derecho de retencin.
B. Gastos tiles o mejoras: son los que conllevan un incremento del valor de la cosa
POSEEDOR DE BUENA FE
Se le deben abonar y cuenta con derecho de
retencin.

POSEEDOR DE MALA FE
La doctrina mayoritaria considera que no
deben serle abonados.

C. Gastos suntuarios: gastos de lujo o de puro recreo.

POSEEDOR DE BUENA FE
No son abonables. Si bien se permite al poseedor
claudicante llevarse las cosas aadidas, si no
sufre deterioro la cosa principal. O bien que el
sucesor se quede con lo accesorio pagando el
precio que tena en su da.

POSEEDOR DE MALA FE
No son abonables. Si bien se permite al
poseedor claudicante llevarse las cosas
aadidas, si no sufre deterioro la cosa
principal. O bien que el sucesor se quede con
lo accesorio pagando el precio que tiene en la
actualidad.

2.5 La responsabilidad del poseedor por deterioro o prdida de la cosa.

El poseedor de buena fe no responder por la prdida o deterioro, salvo que se
demuestre que ha actuado con dolo.
El poseedor de mala fe responder, en todo caso, incluso con fuerza mayor,
cuando haya demorado la entrega de la cosa.
2.6 El prorrateo de las cargas.
Las cargas se prorratearan entre los dos poseedores de forma proporcional al
tiempo de su posesin.
2.7 La virtualidad de las reglas del CC sobre la liquidacin del estado posesorio
Aplicabilidad general y carcter dispositivo.
3. LA EFICACIA LEGITIMADORA DE LA POSESIN DE BIENES
MUEBLES: LA ADQUISICIN A NON DOMINIO.
3.1 Planteamiento del tema.
La posesin tiene mayor repercusin en las cosas muebles que las inmuebles.
3.2 El art. 85 Cdigo de Comercio.
La compra de mercaderas en almacenes o tiendas abiertas al pblico causar
prescripcin de derecho a favor del comprador respecto de las mercaderas adquiridas,
quedando a salvo, en su caso, los derechos del propietario de los objetos vendidos para
ejercitar las acciones civiles o criminales que puedan corresponder.
3.3 El art. 464 CC: la equivalencia entre posesin y ttulo.
La posesin de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale a ttulo. Sin
embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella
ilegalmente, podr reivindicarla de quien la posea.
- Tesis romanista: entiende que solo es justo ttulo a efectos de usucapin.
- Tesis germanista: consagra la adquisicin al poseedor de buena fe, salvo los
supuestos de prdida, hurto o robo (teora dominante).
- Jurisprudencia establece como requisitos:
o Posesin efectiva
o Buena fe.
o Trasmisin del bien mediante un negocio vlido.
4. LA PROTECCIN DE LA POSESIN.

TEMA 7. LA ADQUISICIN DE LOS DERECHOS REALES: LA TRADICIN.

1. LA ADQUISICIN DE LOS DERECHOS REALES.
Un problema bsico es determinar cmo se llega a ostentar la titularidad
jurdico-real de los bienes. A nuestro sistema jurdico le importa que la
adquisicin/transmisin de derechos reales encuentre fundamento en un hecho, acto o
negocio causal, el cual sea suficiente para producir el nacimiento del derecho.
2. LOS MODOS DE ADQUIRIR EN GENERAL: EXGESIS DEL ART. 609
CC.
Art. 609 CC. Establece que la propiedad se adquiere por la ocupacin. La
propiedad y los dems derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley,
por donacin, por sucesin testada e intestada y por consecuencia de ciertos contratos
mediante la tradicin. Puede tambin adquirirse por medio de la prescripcin.
2.1 Los contratos de finalidad traslativa y la tradicin.
El CC requiere que exista tradicin respecto de ciertos contratos. Lo que pone de
manifiesto que existen contratos que tienen como fin transmitir derechos reales, lo cual
permite diferenciar entre contratos de finalidad traslativa y los que carecen de ella.
Los contratos de finalidad traslativa requieren que, adems, se produzca la
tradicin. La tradicin es la entrega o puesta en disposicin del bien en favor del titular.
2.2 La donacin, en particular.
La donacin es de naturaleza contractual y finalidad traslativa, no necesita de
tradicin o entrega para la celebracin del mismo, aunque si es requisito necesario para
su perfeccin.
2.3 La sucesin mortis causa.
2.4 El origen legal de ciertos derechos reales.
El origen de ciertos derechos se encuentra algunas veces en la propia ley:
usufructo, servidumbre, hipoteca
2.5 La usucapin.
La usucapin es motivo de adquisicin de la propiedad como de los dems
derechos reales.
2.6 La ocupacin.
2.7 La accesin.
3. ADQUISICIN ORIGINARIA Y DERIVATIVA DE LOS DERECHOS
REALES: LA TEORA DEL TTULO Y EL MODO.
3.1 Adquisicin originaria.
Es cuando la titularidad dominical se obtiene con independencia del derecho del
titular anterior. Bien porque nace (tesoro) o se consigue sin estar fundamentada en el
derecho del titular anterior (usucapin)
3.2 Adquisicin derivativa.
Se produce cuando el titular cede o transmite su derecho real a otra persona. El
anterior titular puede transmitir ntegramente su propio derecho, o transferirlo
parcialmente. Conforme al art. 609 CC la transmisin convencional requiere de dos
elementos:
- Existencia de contrato de finalidad traslativa.
- La tradicin o entrega de la cosa.
3.3 La teora del ttulo y el modo.
Con esta denominacin se hace referencia a la formalizacin conceptual de los
requisitos de la traditio romana. La caracterstica fundamental del sistema espaol en la

transmisin derivativa de los derechos reales se fundamenta en que ha de existir un

ttulo causal o habilitante (justa causa) as como la existencia de traditio o entrega de la
cosa (modo).
4. LA TRADICIN.
4.1 Concepto y efecto fundamental.
La tradicin significa la entrega de la cosa o de la posesin de la cosa sobre la
que recae el derecho real que es trasmitido. La entrega ha de tener pretensin traslativa.
Su efecto fundamental es transmitir de una persona a otra la propiedad o derecho
real sobre una cosa. As, mientras no haya tradicin, no habr tenido lugar el traspaso de
propiedad, el pretendido adquiriente solo tendr derecho a reclamar que el transmitente
ejercite un acto que le proporcione la propiedad (u otro derecho real) sobre la cosa.
4.2 Las clases o formas de la tradicin.
La transmisin manual se entiende como el paradigma de la tradicin, si bien
sta no es aplicable en numerosas ocasiones (p. ej. venta de un piso).
El CC regula las diversas formas de tradicin, dentro de la compraventa.
4.3 La tradicin real: material y simblica.
Art. 1462.1 CC: se entender entregada la cosa vendida, cuando se ponga en
poder y posesin del comprador.
- Materialmente: existe una entrega manual y efectiva (me llevo el pantaln de la
tienda), o cuando el adquiriente ejercita de facto e inmediato los poderes propios de la
propiedad (u otro derecho real) (me quedo en el piso que he comprado).
- De forma simblica: sin haber entrega manual, el transmitente realiza un acto
que de forma inequvoca demuestra su intencin de transmitir el derecho real (entrega
las llaves del piso)
4.4 La tradicin instrumental.
Se llama as porque se genera en virtud del otorgamiento de escritura pblica.
Art. 1462.2 CC: cuando se haga la venta mediante escritura pblica, el otorgamiento
de sta equivaldr a la entrega de la cosa objeto del contrato. El otorgamiento de
escritura equivale a la tradicin o entrega.
4.5 Otras formas de tradicin.
- Traditio brevi manu: el transmitente no necesita entrega la cosa porque ya est
en poder del adquiriente (compra de un piso por el arrendatario).
- Constitutum possessorium: el transmitente sigue poseyendo la cosa pero en
virtud de otro ttulo (p. ej. el propietario pasa a ser arrendatario, porque vende la casa
con la clusula de vivir en ella en rgimen de alquiler).
- El simple acuerdo traslativo: traditio ficta. Solo se aplica a los bienes muebles.
- La cuasitradicin o tradicin de derechos. Para los bienes incorporales (derechos
de autor) donde se aplica las reglas generales sobre la tradicin instrumental y
simblica.

TEMA 8. OCUPACIN, ACCESIN Y USUCAPIN.

1. CONCEPTO Y BIENES SUSCEPTIBLES DE OCUPACIN.
1.1 Concepto y requisitos.
La ocupacin es la forma ms primaria e intuitiva de adquirir la propiedad.
Consiste en apoderarse de algo que nadie tiene bajo su dominio y que puede ser objeto
de libre apropiacin. El art. 610 CC establece que se adquieren por ocupacin los

bienes apropiables por su naturaleza que carecen de dueo, como los animales objeto
de caza y pesca, el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas. Requisitos:
- Aprehensin material de la cosa: este requisito es puesto en duda por algunos
autores, que dicen que la ocupacin no debe identificarse con la aprehensin material.
En tal sentido, debe entenderse que la ocupacin se da, no solo cuando existe
aprehensin material, sino cuando se realice cualquier acto que predique la titularidad
dominical de una cosa (p.ej. decir pblicamente que se ha encontrado una estatua y se la
ha apropiado).
- nimo de apropiacin dominical: no se requiere capacidad de obrar (los
menores pueden ocupar), aunque si es necesario que el ocupante tenga voluntad y
consciencia de la apropiacin.
- La carencia de dueo: este es un elemento fundamental. La inexistencia de
dueo puede ser por causas diversas: nunca lo ha tenido, han sido abandonada, o existe
afloramiento (tesoro oculto).
1.2 La exclusin de los bienes inmuebles del mbito de la ocupacin.
Ley de Mostrencos y Ley de Patrimonio 33/2.003. La primera antiguamente y la
segunda en la actualidad atribuyen los inmuebles sin dueo o abandonados directamente
al Estado, por lo que los bienes inmuebles no pueden ser objeto de ocupacin, ya
faltara un elemento fundamental: la carencia de dueo.
1.3 Otros bienes excluidos de la ocupacin.
- Valores, dinero y bienes muebles constituidos en depsito.
- Buques y aeronaves abandonados o perdidos.
2. LAS COSAS PERDIDAS: EL HALLAZGO.
Las cosas abandonadas pueden legalmente ocuparse. Por el contrario, no son
susceptibles de ocupacin las cosas perdidas, ni las abandonadas de forma necesaria e
involuntaria (p.ej. un vehculo averiado en la cuneta).
2.1 El rgimen del CC.
El CC (arts. 615 y 616) regula el hallazgo, esto es, encontrar una cosa mueble
que no merece la calificacin de tesoro.
La primera idea a resaltar es que el hallador est obligado a consignar la cosa
perdida en dependencias municipales. De no hacerlo puede ser sancionado, incluso en
va penal (hurto o apropiacin indebida). Una vez consignada las facultades otorgadas al
hallador son distintas, segn aparezca el propietario o no:
- Recompensa o premio: si la cosa supera el valor de 12.02 (2.000 ptas.) se
restituye y el propietario debe abonar una cantidad equivalente al 5% (vigsima parte),
salvo que se hubiese ofrecido cantidad mayor.
- Atribucin de la cosa: si el propietario no aparece en el plazo de dos aos, o si
apareciendo no reclama la cosa, el hallador tiene derecho a quedarse con la cosa, o el
precio obtenido en subasta pblica, en su caso.
2.2 Los hallazgos regulados por leyes especiales.
Las leyes establecen ciertos supuestos especiales donde no es posible la
ocupacin, atribuyendo la propiedad directamente al Estado, p.ej. las mercancas
arrojadas en el mar en caso de naufragio.
3. EL TESORO OCULTO.
3.1 Concepto y regulacin del CC.
El art. 352 CC dice se entiende por tesoro oculto, para los efectos de la ley, el
depsito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legtima
pertenencia no conste. Caractersticas:

- Carcter mobiliario y valioso de los bienes ocultos.

- Depsito oculto e ignorado: que impiden saber quin es su dueo actual, aunque
se sepa quin fue el que lo ocult.
- Falta de legtimo dueo.
3.2 Reglas de atribucin.
Segn el art. 351 CC:
1. El tesoro pertenece al dueo del terreno donde se hallare.
2. Sin embargo, si quien lo descubre lo hace por casualidad y no es el dueo del
terreno, la mitad ser del descubridor.
3.3 Primaca de los intereses generales: legislacin del Patrimonio histrico.
Si los efectos descubiertos fueran interesantes para las Ciencias o las Artes,
podr el Estado adquirirlos por su justo precio, que se distribuir en conformidad a lo
declarado (art. 351 CC).
4. REFERENCIA A LA CAZA Y PESCA.
5. ANIMALES ESCAPADOS.
Los animales fieros solo se poseen mientras se hallen en nuestro poder; los
domesticados o amansados se asimilan a los mansos o domsticos si conservan la
costumbre de volver a casa del poseedor (animus revertendi) (art. 465 CC).
El rgimen jurdico de los animales domsticos es el mismo que el de las
restantes cosas muebles, con las siguientes salvedades:
- El art 612 CC atribuye al propietario de un enjambre de abejas el derecho a
perseguirlo en fundo ajeno durante dos das, indemnizando por los daos causados. Si
pasa el plazo el propietario del fundo ajeno puede ocuparlo o retenerlo.
- El art. 612.3 CC establece que el propietario de los animales amansados podr
reclamarlo en el plazo de veinte das; pasado ese plazo pertenece a quien los haya
cogido y conservado.
- El art. 613 CC establece que las palomas, conejos y peces que pasen de un
criadero a otro, sern propiedad del nuevo dueo, salvo que hayan sido atrados por
algn artificio o fraude.
6. LA ACCESIN.
Art. 353 CC: la propiedad de los bienes da derecho por accesin a todo lo que
ellos producen o se les une o incorpora, natural o artificialmente. La accesin
constituye un modo de adquirir la propiedad de las cosas accesorias.
6.1 Accesin de inmueble a inmueble.
- Aluvin: incremento de terrenos ribereos por depsitos fluviales.
- Avulsin: avenida de aguas extraordinarias que separan un trozo de terreno y lo
depositan en otra finca.
- Mutacin de cauce.
- Formacin de isla.
6.2 Accesin de mueble a inmueble.
Art. 358 CC: lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos y las mejoras
o reparaciones hechas en ellos pertenecen al dueo de los mismos con sujecin a lo que
se dispone en los artculos siguientes. El art. 359 CC prev una presuncin iuris tantum
al establecer que todas las obras, siembras y plantaciones se presumen hechas por el
propietario y a su costa.
- Suelo propio y materiales ajenos: el propietario debe abonar al titular de los
materiales el valor, y si hubiera actuado de mala fe, debe, adems, de indemnizar por
daos y perjuicios.

- Materiales propios y suelo ajeno: el CC reacciona con dureza contra el

incorporante. Si ha actuado de mala fe, pierde los materiales sin derecho a
indemnizacin; si acta de buena fe, el propietario del suelo puede quedarse los
materiales pagando los gastos necesarios, o bien, situar al incorporante en situacin de
comprador o arrendatario del suelo.
- Suelo ajeno y materiales ajenos: es un supuesto raro en la prctica que se regula
en el art. 365 CC, estableciendo una responsabilidad subsidiaria del dueo del terreno.
6.3 La accesin invertida o construccin extralimitada.
A) La construccin extralimitada y la inversin de las reglas de accesin.
El TS ha establecido jurisprudencialmente que en aquellos casos en los que el
constructor de buena fe que construye principalmente en parcela propia, pero invade
parcialmente una parcela ajena, no puede ser de aplicacin el art. 361 CC. En estos
casos, no se puede establecer que el edificio constituya accesin; la jurisprudencia dice
que, en estos casos, lo principal sera el edificio y lo accesorio el suelo, dando lugar a lo
que la doctrina denomina accesin invertida.
B) Requisitos de la accesin invertida segn la jurisprudencia del TS.
1. Que el edificio est construido principalmente en suelo del constructor y
parcialmente en suelo ajeno. Tampoco cabra la accesin invertida si el propietario del
terreno ajeno se opone a la construccin en el momento inicial.
2. Que las dos partes del suelo y el edificio formen un todo indivisible.
3. Que el edificio en su conjunto tenga un valor superior al suelo invadido.
4. Que haya buena fe por parte del constructor. La buena fe se presume, por lo que
habra que demostrar que actu de mala fe.
5. Inexistencia de relaciones contractuales entre constructor y el dueo del terreno
invadido.
C) Efectos de la accesin invertida: el pago del terreno invadido.
El constructor deber pagar al dueo el terreno invadido y todos los daos y
perjuicios.
6.4 Accesin de mueble a mueble.
- Unin: dos cosas muebles de distintos dueos se unen y forman una sola. La
principal ser la de mayor valor, y si valen igual, la de mayor volumen.
- Mezcla o confusin: las cosas se confunden al unirse y no pueden separables. Se
establece en este caso una copropiedad ordinaria.
- Especificacin: una persona mediante su trabajo modifica o transforma una cosa
(p.ej. crear una estatua de un trozo de mrmol). Si acta de buena fe, el dueo del
material podr quedarse con la obra indemnizando por el trabajo o viceversa; si la obra
tiene mayor valor, se quedar indemnizando por el material. Si acta de mala fe, el
dueo del material se queda con la obra sin indemnizar.
7. LA USUCAPIN: IDEAS GENERALES.
7.1 Prescripcin y usucapin.
Prescripcin y usucapin tienen campos de aplicacin muy diferentes:
- La prescripcin entra en juego respecto toda clase de derechos.
- La usucapin, por el contrario, tiene un campo de aplicacin ms limitado: su
juego queda reducido a la propiedad y algunos derechos reales.
7.2 La usucapin como prescripcin adquisitiva y modo originario de adquirir.
En el CC no se menciona expresamente el trmino usucapin, se habla de
prescripcin adquisitiva. En trminos generales, la usucapin es un modo originario de
adquirir la propiedad y otros derechos reales basada en el hecho posesorio.
7.3 Fundamento de la usucapin.

La existencia de la usucapin es una opcin legislativa: el legislador considera

oportuno que, bajo ciertos requisitos, se convierta en propietario quien inicialmente no
lo es. Su fundamento est en el principio de seguridad y en consideraciones de orden
pblico: no se puede generar una incertidumbre indefinida sobre la propiedad de los
bienes.
La doctrina considera que el fundamento de la usucapin es la necesidad de
establecer normas seguras sobre la titularidad de los derechos, requeridas por el orden
pblico.
7.4 Clases de usucapin: ordinaria y extraordinaria.
El sistema positivo distingue entre usucapin ordinaria y extraordinaria. En la
primera se establecen plazos ms cortos de prescripcin, si bien es necesario que exista
buena fe y justo ttulo. Para la usucapin extraordinaria los plazos son ms largos, si
bien, no es preciso acreditar buena fe y justo ttulo.
7.5 Capacidad para usucapir.
El CC no exige particular alguna para usucapir. No obstante, los menores e
incapacitados pueden iniciar el proceso prescriptivo, pero para consolidar el derecho
necesitan de la asistencia de sus representantes.
7.6 La prescripcin del comunero.
La prescripcin ganada por un comunero es aprovechada por el resto.
7.7 La eficacia general de la prescripcin ganada.
7.8 El mbito objetivo de la usucapin.
Son susceptibles de prescripcin todas las cosas que estn en el comercio de
los hombres (art. 1.936 CC). El art. 539 CC prev que la servidumbre se constituya
mediante usucapin.
Son susceptibles de usucapin todos los derechos reales, con la excepcin de los
derechos de crdito.
8. POSESIN Y TRANSCURSO DEL TIEMPO COMO REQUISITOS
GENERALES.
El art. 1.941 CC exige que la usucapin sea en concepto de dueo, pblica,
pacfica y no interrumpida.
- Posesin en concepto de dueo: solo si acta en concepto de dueo puede servir
como ttulo para adquirir el dominio; si el poseedor acta por mera tolerancia del dueo
de la cosa, sus actos posesorios son irrelevantes a efectos de usucapin.
- Posesin pblica: la actividad debe acreditarse mediante la realizacin de actos
posesorios que manifieste ante los dems la creencia de que el usucapiente est
ejercitando facultades que le competen. Si acta de forma oculta o clandestina su
posesin es irrelevante a efectos de usucapin.
- Posesin pacfica: la adquisicin de la posesin no puede ser llevada a cabo de
forma violenta. La posesin pacfica se debe prolongar durante todo el plazo de la
usucapin, si existe discusin o debate, judicial o no, sobre la propiedad se pierde el
carcter de pacfico.
- Posesin ininterrumpida: cualquier acto que interrumpa la posesin, interrumpir
el plazo de usucapin, el cual volver a computar de nuevo.
9. LOS ESPECIALES REQUISITOS DE LA USUCAPIN ORDINARIA.
Art. 1.940 CC: para la prescripcin ordinaria del dominio y dems derechos
reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo ttulo por el tiempo determinado
por la ley. A los requisitos del art. 1.941 se une la buena fe y el justo ttulo.
9.1 Buena fe.

La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien

recibi la cosa era dueo de ella y poda transmitir su dominio (art. 1.950 CC). El art.
433 CC dice se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su ttulo o modo de
adquirir exista vicio que lo impida.
El poseedor de buena fe ha de tener creencia de legitimidad posesoria, y
simultneamente, ignorancia de ilegitimidad posesoria.
No obstante, hay que establecer que la buena fe se presume, es una presuncin
iuris tantum que acepta prueba en contrario, segn el art. 434 CC.
9.2 Justo ttulo.
El ttulo para la prescripcin ha de ser verdadero y vlido (art. 1.953 CC). El
justo ttulo debe probarse, no se presume nunca (art. 1.954 CC); esto parece colisionar
con la presuncin legal del art. 448 CC que establece que la posesin se presume con
justo ttulo.
La jurisprudencia ha matizado que, a efectos de usucapin, ser justos ttulos los
ttulos vlidos, incluso si por algn motivo de anulabilidad, rescisin, revocacin o
resolucin, no originan el derecho de propiedad de forma automtica. Sin embargo, no
se podr entender como justo ttulo aquellos que sean nulos de pleno derecho.
10. LOS PLAZOS POSESORIOS.
10.1 En la usucapin ordinaria.
Bienes muebles: 3 aos.
Bienes inmuebles: 10 aos. Si el perjudicado reside en el extranjero 20 aos.
10.2 En la usucapin extraordinaria.
Bienes muebles: 6 aos.
Bienes inmuebles: 30 aos.
10.3 Cmputo de plazos.
El art. 1.960 CC establece las siguientes reglas.
A) Adicin de periodos posesorios: el poseedor actual puede completar el perodo
uniendo al suyo el del causante (p.ej. plazo del heredero ms el del causante).
B) Presuncin de continuidad posesoria: el poseedor actual que lo fue en una
poca anterior, se entiende como poseedor durante el periodo intermedio.
C) Cmputo de plazo: el da en que comienza a contar se tiene por entero, el
ltimo da debe cumplirse en su totalidad. Se utiliza el cmputo civil o continuo,
contando los das inhbiles. Si el plazo es anual, el da final ser el anterior al da del
plazo (si comienza el 15 de enero, el plazo anual expira a las 24 horas del da 14 de
enero del ao siguiente).
11. RENUNCIA DE LA USUCAPIN.
Las personas con capacidad para enajenar pueden renunciar la prescripcin
ganada, pero no al derecho a prescribir para lo sucesivo (art. 1.935 CC). La renuncia
puede ser expresa o tcita, siempre que no lo haga en perjuicio de un tercero.

TEMA 9. LOS DERECHOS REALES DE GOCE: EL USUFRUCTO.

1. TIPOLOGIA DE LOS DERECHOS REALES LIMITADOS.
1.1 Caracterizacin general de los derechos reales de goce.
El grupo de los derechos reales de goce comprende los derechos de usufructo,
uso, habitacin, censo, servidumbre y superficie.

Los derechos reales de goce afectan a la facultad de gozar correspondiente al

propietario: contar con el uso y utilizacin de la cosa, disponer de ella en el sentido
material, hacer suyo los frutos
El componente posesorio es un dato inherente a los derechos reales de goce, y
supone una restriccin de la facultad de gozar del titular dominical. Cuanto mayor sea el
contenido del derecho real de goce ms restringida ver el propietario su facultad de
gozar (as en el usufructo quedar anulada, mientras en la servidumbre solo afectada).
Los derechos de goce pueden ser de origen legal o convencional (normalmente,
a cambio de precio). Si se extingue el derecho real de goce el propietario recupera la
facultad de goce que tena restringida (consolidacin en trminos tcnicos).
1.2 Funcin econmica de los derechos reales de garanta.
En el mundo econmico contemporneo la titularidad de los bienes permite
gozar del crdito sin que el propietario deje de gozar de la cosa; basta con que aporten
dichos bienes en garanta al cumplimiento de sus obligaciones. A tal idea responden los
derechos reales de garanta, cuyo paradigma es la hipoteca. Otro derecho real de
garanta es la prenda.
Prenda e hipoteca se distinguen, entre s, por dos notas:
- El carcter o naturaleza del bien sobre el que recaen: la prenda, segn el CC,
queda reservada para los bienes muebles; por el contrario, el objeto propio de la
hipoteca son los bienes inmuebles.
- El desplazamiento posesorio: la prenda requiere que la posesin de la cosa se
transmita al acreedor; mientras que en la hipoteca no se requiere desplazamiento.
1.3 Facultad de disposicin y derechos reales de adquisicin preferente.
La facultad de disposicin permite al propietario enajenar el bien que le
pertenece cuando le venga en gana. No obstante, existen determinados casos en los que,
de forma excepcional, esta facultad de disposicin se ve limitada en favor de otros
intereses protegibles de deben primar sobre la libertad de disposicin.
Los derechos reales de adquisicin preferente son el tanteo, retracto y opcin.
2. EL USUFRUCTO.
2.1 Concepto y caracteres.
El usufructo da derecho a disfrutar de los bienes ajenos con la obligacin de
conservar su forma y sustancia, a no ser que el ttulo de su constitucin o la ley
autoricen otra cosa (art. 467 CC). Por tanto, el usufructo es el derecho real en virtud
del cual una persona puede disfrutar (poseer y obtener los frutos y rendimientos) de una
cosa ajena. Evidentemente es un derecho real limitado.
El usufructo se caracteriza por dos notas fundamentales:
- El carcter temporal: el CC limita la duracin del usufructo:
o 30 aos si se trata de personas jurdicas.
o Si se trata de personas fsicas, el mximo tiempo posible ser la vida de
sta. Los usufructos vitalicios son los ms frecuentes.
- La exigencia de conservacin de la cosa: debido a la temporalidad del usufructo,
en algn momento, el usufructuario deber devolver la cosa al nudo propietario. Por
ello, el CC exige la conservacin de la cosa conforme a su naturaleza.
2.2 Constitucin del usufructo.
El usufructo se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada
en actos entre vivos o en ltima voluntad, y por la prescripcin (art. 468 CC).
A) El usufructo legal del cnyuge viudo: sin duda alguna, el paradigma de los
usufructos legales lo representa el ordenado legalmente en favor del cnyuge viudo.
B) Los usufructos de origen voluntario: deben distinguirse entre:

i. Usufructos voluntarios constituidos inter vivos, que pueden realizarse a

travs de cualquier acto o contrato, ya sea a ttulo oneroso o gratuito; ya sea
transmitiendo la posesin y reservando la nuda propiedad, o bien al contrario
(caso relativamente frecuente)
ii. Usufructos testamentarios. El testador ordena la sucesin de forma que
se atribuya a alguna persona el goce y disfrute de un bien, cuya nuda
propiedad recae sobre otra. Es indiferente que se realice mediante testamento
o legado.
C) La constitucin del usufructo mediante usucapin: requiere que el usucapiente,
reuniendo los requisitos generales, posea el bien a ttulo de usufructo durante el tiempo
necesario para la usucapin, ya sea ordinaria o extraordinaria.
D) El contenido del usufructo conforme al ttulo constitutivo: tiene una
extraordinaria importancia determinar cul es el ttulo constitutivo del usufructo. El art.
467 CC dice: el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligacin
de conservar su forma y sustancia, a no ser que el ttulo de su constitucin o la ley
autoricen otra cosa; el art. 470 CC dice que: los derechos y obligaciones del
usufructuario sern los que determine el ttulo constitutivo del usufructo; en su defecto,
o por insuficiencia de ste, se observarn las disposiciones contenidas en las dos
secciones siguientes.
2.3 Sujetos del usufructo.
Podr constituirse el usufructo en todo o parte de los frutos de la cosa, a favor
de una o varias personas simultneamente o sucesivamente, y en todo caso desde o
hasta cierto da, puramente o bajo condicin. Tambin puede constituirse sobre un
derecho, siempre que no sea personalsimo o intrasmisible (art. 469 CC).
Generalmente, la posicin de usufructuario y de nudo propietario la ocupan
personas singularmente consideradas. Sin embargo, es posible que tengan la condicin
de usufructuarios varias personas, y que la titularidad compartida se realice de forma
simultnea o sucesiva. Tambin pueden ser usufructuarias las personas jurdicas.
A) Reglas de capacidad: el propietario debe tener libre disponibilidad y facultad de
disposicin. El usufructuario deber tener capacidad suficiente en relacin con el acto o
contrato que sirva de ttulo constitutivo.
B) Usufructos simultneos: para su constitucin se exige que todas las personas
estn vivas. En caso de ser vitalicio, no se extinguir hasta el fallecimiento de la ltima
de ellas.
C) Usufructos sucesivos: son generalmente testamentarios (dejo el usufructo a mi
hija, y si ella faltase a mi nieto). La doctrina dice que el usufructo sucesivo deber darse
entre personas vivas, y en extremo, si no han nacido an, hasta el segundo grado de
parentesco. En caso contrario, perderan al carcter temporal.
2.4 Objeto del usufructo.
El objeto sobre el que puede recaer el usufructo puede ser variopinto y diverso, y
puede recaer tanto sobre las cosas como sobre los derechos. Puede recaer sobre cosas
muebles e inmuebles. Puede recaer sobre la totalidad de la cosa o sobre parte de ella.
Limites: las cosas objeto de usufructo, deben ser susceptibles de apropiacin,
transmisibles y no estar fuera del comercio. No se puede constituir sobre derechos
personalsimos e intrasmisibles.
A) Usufructo de derechos: el usufructo puede consistir tanto en el goce y disfrute de
una cosa como un derecho, es decir, puede consistir en percibir una pensin o renta
peridica, unos intereses, una participacin en una explotacin industrial o mercantil

B) Usufructo de un patrimonio: puede recaer sobre un patrimonio en sentido

estricto, para ello el CC regula la responsabilidad del usufructuario en relacin al pago
de las deudas que exija la administracin del patrimonio.
3. CONTENIDO DEL USUFRUCTO SEGN EL CC.
3.1 Obligaciones previas del usufructuario.
3.2 Las obligaciones de inventario y fianza.
3.3 Usufructuarios eximidos de las obligacin de fianza.
3.4 La dispensa.
El CC establece la obligacin del usufructuario de prestar fianza y hacer
inventario, antes de tomar posesin de las cosas (art. 491). Si bien, en la prctica esta
cuestin no suele ocurrir, pues el art. 492 CC establece ciertas excepciones legales (al
vendedor con reserva, de padres a hijos, entre cnyuges), as como el art. 493 CC
permite dispensar estas obligaciones cuando de ello no se perjudique a nadie.
4. LA CONSERVACIN DE LA FORMA Y SUSTANCIA.
El usufructo es una situacin transitoria, el usufructuario ostenta el goce y
disfrute de la cosa de forma temporal, por ello resulta obvio que deba garantizar al nudo
propietario que cuando le restituya la cosa est en perfecto estado. Es por ello que el CC
impone al usufructuario la obligacin de conservar la forma y sustancia de la cosa
objeto de usufructo. El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la
obligacin de conservar su forma y sustancia (Art. 467 CC).
4.1 Obligaciones del usufructuario respecto de la conservacin de las cosas
usufructuadas.
A) Diligente conservacin de las cosas usufructuadas: el usufructuario deber
cuidar las cosas dadas en usufructo como un buen padre de familia. El mal uso no
constituye causa de extincin, pero si puede pedir que se le entregue la cosa obligndole
a pagar al usufructuario el producto lquido de la misma, despus de deducir los gastos.
B) Imposicin de los gastos dimanantes de las reparaciones ordinarias: el
usufructuario est obligado a hacer las reparaciones ordinarias que la cosa necesite para
su uso y que sean indispensables para su conservacin.
C) Avisar al propietario de la necesidad de realizar reparaciones extraordinarias.
D) El abono de las cargas y los tributos.
E) Comunicar cualquier perturbacin de la nuda propiedad: deber comunicar
cualquier acto que pueda lesionar los derechos de propiedad y responder, si no lo
hiciere, de los daos y perjuicios como si hubieran sido ocasionados por su culpa.
4.2 Obligaciones del nudo propietario relativas a la conservacin de los bienes
objeto de usufructo.
A) El abono del coste de las reparaciones extraordinarias.
B) El pago de los tributos e impuestos que le competan: como son los tributos que
se devengan con cargo al capital.
4.3 El cuasiusufructo o usufructo de las cosas consumibles
Aunque resulte paradjico, el CC permite el usufructo de las cosas consumibles.
Por ello, se denomina cuasiusufructo.
El art. 482 CC establece que si el usufructo recae sobre cosas que no pueden
usarse sin consumirlas, tendr derecho el usufructuario a servirse de ellas con la
obligacin de pagar el importe estimado; cuando no se hubiesen estimado, tendr
derecho a restituirlas en igual cantidad y calidad, o pagar su precio corriente al tiempo
de cesar el usufructo.
4.4 El usufructo de las cosas deteriorables.

Dice el art. 481 CC que si el usufructo recae sobre cosas que sin consumirlas se
deterioran poco a poco por el uso, el usufructuario tendr derecho a servirse de ellas
emplendolas segn su destino, y no estar obligado a restituirlas, sino en el estado en
que se encuentran, pero con la obligacin de indemnizar al propietario del deterioro que
hubiese sufrido la cosa por su dolo o negligencia.
4.5 El usufructo con facultad de disposicin.
Aunque no est regulado en el CC, el usufructo con facultad de disposicin es
muy frecuente en la prctica. Se establece la facultad de disposicin del usufructuario
para poder enajenar la totalidad o parte del bien objeto de usufructo
Como bien dice el art. 470 CC, los derechos y obligaciones del usufructuario
dependen del ttulo constitutivo. Es por ello que la doctrina admite el usufructo con
facultad de disposicin, aunque parezca en discordancia con el deber de conservacin
de la forma y sustancia de la cosa.
5. DERECHOS Y FACULTADES DEL USUFRUCTUARIO.
5.1 La posesin, goce y disfrute de la cosa.
La posesin del usufructuario, salvando el derecho de propiedad y los derechos
del enfiteuta, representan el mayor grado de uso y utilizacin posible de las cosas. El
goce y disfrute del usufructuario es tan amplio que, con carcter general, puede
afirmarse que las facultades de goce y disfrute son asimililables a las del propietario.
A) El pleno goce de la cosa: accesiones y servidumbres: el usufructuario tendr
derecho a disfrutar del aumento que reciba la cosa por accesin, de las servidumbres a
su favor, y en general de todos los beneficios inherentes a la misma.
B) La percepcin de los frutos.
C) La realizacin de mejoras: el usufructuario podr realizar en la cosa todas
aquellas mejoras que considere, ya sean tiles o suntuosas, siempre que respete la forma
y sustancia de la cosa.
D) La inexistencia de facultades del usufructuario en relacin con el tesoro oculto y
las minas. En estos casos el usufructuario ser considerado un extrao.
5.2 Supuestos especiales de usufructo en relacin con el disfrute.
5.3 Las facultades de disposicin inherentes al derecho de usufructo.
En nuestro sistema jurdico, el usufructo es un derecho plenamente negociable y
transmisible, pese a su esencial temporalidad.
6. DERECHOS DEL NUDO PROPIETARIO.
Durante la vigencia del usufructo los dos derechos reales coexistentes sobre la
misma cosa funcionan con absoluta independencia, y su respectivo titular podr
disponer de ellos, ya que ambos tienen valor econmico.
Esto parece obvio en cuanto a los derechos del usufructuario, si bien puede
parecer extrao en cuanto a la posicin del nudo propietario, el cual no ostenta la
posesin de la cosa. Si bien, hay que recordar que el usufructo es de carcter temporal y,
por tanto, el propietario volver a tener la posesin. Esa expectativa tambin es
valorable en trminos econmicos, por ello, el nudo propietario podr:
A) Enajenar los bienes sujetos a usufructo.
B) Hipotecar su derecho de nuda propiedad.
C) Hacer obras y mejoras, sin perjuicio para el usufructuario.
7. EXTINCIN DEL USUFRUCTO.
Segn el art. 513 CC: El usufructo se extingue:
1. Por muerte del usufructuario.

2. Por expirar el plazo por que se constituy o cumplirse la condicin resolutoria

consignada en el ttulo constitutivo.
3. Por la reunin del usufructo y la propiedad en la misma persona.
4. Por la renuncia del usufructuario.
5. Por la prdida total de las cosas objeto del usufructo.
6. Por la resolucin del derecho del constituyente.
7. Por prescripcin.
7.1 La prdida de la cosa.
Se pueden diferenciar los siguientes casos:
A) Prdida total de la cosa asegurada: el efecto extintivo. Si la prdida de la cosa es
total, se impone la extincin del usufructo.
B) La prdida parcial: continuidad del usufructo. Si la cosa dada en usufructo se
pierda solo en parte, continuar este derecho en la parte restante.
C) La prdida de la cosa asegurada. Abarca tres supuestos referidos a los bienes
inmuebles. Si el seguro es concertado por ambos (propietario y usufructuario) el
usufructuario tendr derecho a seguir en usufructo en la reedificacin o cobrar los
intereses si no se realiza la edificacin. Si el seguro es a costa del usufructuario
adquirir el precio del siniestro pero con la obligacin de reedificar la finca. Si el seguro
es a costa del propietario, el precio ser para el propietario, pero el usufructuario tendr
derecho a usar el terreno y los materiales.
7.2 La expropiacin del bien objeto de usufructo.
Si la cosa fuese expropiada, el propietario est obligado, o bien a subrogarla con
otra de igual valor y anlogas condiciones, o bien a abonar al usufructuario el inters
legal del importe de la indemnizacin por todo el tiempo que deba durar el usufructo.
7.3 La prescripcin.
La prescripcin extintiva del derecho de usufructo se produce cuando el titular
no ejercita sus derechos en el plazo de 6 aos si son bienes muebles, o 30 aos si se
trata de inmuebles.
Estos plazos pueden ser acortados a 3 y 10 aos respectivamente en los casos de
usucapin ordinaria, es decir si existe buena fe y justo ttulo.
7.4 Efectos de la extincin.
El fundamental efecto de la extincin del usufructo radica en que el
usufructuario o, en su caso, los herederos, deben restituir de forma inmediata la cosa al
nudo propietario. Extinguido el usufructo, el usufructuario carece ya de ius fruendi y,
aunque materialmente posea la cosa, deja de ser poseedor a ttulo de usufructo.
8. LOS DERECHOS DE USO Y HABITACIN.
8.1 La regulacin caracterstica del CC.
Ambos derechos reales tienen carcter personalsimo e intrasmisible y se rigen
supletoriamente por las disposiciones del usufructo.
El derecho real de uso es una especie usufructo limitado. Se circunscribe a los
frutos que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque sta aumente.
El derecho real de habitacin se limita a otorgar al habitacionista la facultad de
ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para s y para las personas de su familia.
Estos derechos no se pueden arrendar, ni traspasar.
8.2 Perspectiva contempornea.
Actualmente la situacin de crisis y el problema de la vivienda familiar en casos
de separacin o divorcio, han hecho revivir estas figuras
La ley 41/2.003 establece un derecho de habitacin de origen legal en favor del
legitimario discapacitado que conviviere con el fallecido.

TEMA 10. OTROS DERECHOS REALES DE GOCE.

1. LAS SERVIDUMBRES: PREDIALES Y PERSONALES.
El art. 530 CC define la servidumbre como un gravamen impuesto sobre un
inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueo. El inmueble a cuyo favor
est constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio
sirviente. Estaramos ante las denominadas servidumbres prediales.
El art. 531 CC dice que tambin pueden establecerse servidumbres en provecho
de una o ms personas, o de una comunidad a quienes no pertenezcan la finca gravada.
En este caso, sern servidumbres personales.
Esta distincin tan solo tiene un valor didctico o pedaggico.
2. CLASIFICACIN DE LAS SERVIDUMBRES.
2.1
Servidumbres legales y voluntarias.
Las servidumbres se pueden tener un origen legal, o bien pueden establecerse
por la voluntad de los dueos.
2.2
Servidumbres positivas y negativas.
Las servidumbres positivas imponen al dueo del predio sirviente la obligacin
de hacer o dejar hacer alguna cosa por s mismo. Las negativas prohben al dueo del
predio sirviente hacer algo que sera lcito si no estuviese constituida la servidumbre.
2.3
Servidumbres continuas y discontinuas.
Son servidumbres continuas aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la
intervencin de ningn hecho del hombre.
Discontinuas son aquellas que se usan en intervalos ms o menos largos y
dependen de actos del hombre.
2.4
Servidumbres aparentes y no aparentes.
Aparentes son las que se anuncian y estn continuamente a la vista por signos
exteriores que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas.
No aparentes son las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia.
3. LAS SERVIDUMBRES LEGALES.
3.1
Servidumbres en materia de aguas.
Se regirn por la ley especial de la materia en cuanto no se halle en el CC.
3.2
Servidumbre de paso.
A. Servidumbre de paso en beneficio de fincas enclavadas: el propietario de
una finca enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino pblico tiene derecho a
exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnizacin. La
servidumbre deber hacerse por el punto menos perjudicial al predio sirviente y, en
cuanto fuera posible, por donde sea menor la distancia. El ancho ser el que baste para
las necesidades del predio dominante.
B. En particular, finca enclavada entre fundos del transmitente. Si adquirida
una finca, quedare enclavada entre otras del transmitente, ste est obligado a dar paso
sin indemnizacin, salvo pacto en contrario.
C. La servidumbre temporal de obras. El dueo de predio ajeno est obligado a
consentir el paso o colocacin de materiales que sean necesarios para realizar obras,
recibiendo la correspondiente indemnizacin.
D. Servidumbre de paso para ganado: las vas pecuarias. Se rigen por las leyes
especiales.
3.3
Referencia a la medianera.

Aunque se regule en sede de servidumbre, la medianera es una situacin especial

de cotitularidad de las paredes, vallas, muros que dividen o separan unas fincas de
otras. Puesto que no existe relacin de servicio entre un predio y su colindante.
3.4
Servidumbre de luces y vista.
El nico caso real y verdadero de servidumbre es el contemplado en el art. 585
CC que establece que no se podr edificar a menos de tres metros de distancia de la
correspondiente linde, cuando existan derecho a tener vistas directas, balcones o
miradores sobre la propiedad colindante.
3.5
Servidumbres de desage.
El CC regula dos: la de vertiente de tejados y la de patio enclavado.
3.6
Servidumbres acsticas.
Reguladas en la Ley del ruido.
4. LAS SERVIDUMBRES VOLUNTARIAS.
La libertad de constitucin de servidumbre.
El art. 594 CC establece que: Todo propietario de una finca puede establecer
en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le
parece, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden pblico.
4.2
Ttulo, contenido y relacin de servicio en las servidumbres voluntarias.
El art. 598 CC dice: El ttulo y, en su caso, la posesin de la servidumbre
adquirida por prescripcin, determinan los derechos del predio dominante y las
obligaciones del sirviente. En su defecto, se regir la servidumbre por las disposiciones
del presente ttulo que le sean aplicables.
4.3
Reglas particulares.
1. En la servidumbre de obras el propietario del fundo dominante correr con los
gastos.
2. En caso de usufructo, ser el nudo propietario el que puede constituir la
servidumbre voluntaria.
3. Si recayera sobre una persona el dominio directo de una finca y a otra el dominio
til, ser necesario el consentimiento de los dos para establecer la servidumbre.
4. En rgimen de copropiedad ser necesario el consentimiento de todos.

4.1

5. CONSTITUCIN POR SIGNO APARENTE O DESTINO DEL PADRE

DE FAMILIA.
La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido
por el propietario de ambas, se considerar, si se enajenare una, como ttulo para que la
servidumbre contine activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la
propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el ttulo de enajenacin, o se haga
desaparecer el signo antes del otorgamiento de la escritura (art. 541 CC).
5.1 Requisitos o presupuestos de la constitucin de servidumbre por signo
aparente.
A. Existencia de signo aparente: situacin objetiva de relacin de servicio entre
fincas. Debe de tratarse de un signo o de una situacin constatable que, externamente
considerada, permite razonablemente concluir que entre dos predios o sectores de una
finca posteriormente dividida existe una relacin de servicio caracterstica de una
servidumbre.
B. Signo establecido y/o mantenido por el propietario.
C. Enajenacin, divisin o segregacin de fincas.
5.2 Actos obstativos a la constitucin de la servidumbre.

Si se dan los requisitos anteriores es ttulo para que la servidumbre contine

activa y pasivamente; y el dueo del predio dominante puede exigir su puesta en
ejercicio, salvo que concurra alguno de estos supuestos:
Que se exprese lo contrario en el ttulo de enajenacin de cualquiera de las
fincas.
Que se haga desaparecer el signo aparente antes del otorgamiento de la
escritura.
6. ADQUISICIN DE LA SERVIDUMBRE MEDIANTE LA USUCAPIN.
6.1 Las servidumbres susceptibles de usucapin: continuas y aparentes.
El CC solo considera susceptibles de usucapin las servidumbres continuas y
aparentes, evidentemente por motivos obvios.
6.2 El cambio normativo habido en el momento codificador.
Es debido a la idea de libertad de predios.
6.3 El plazo veinteal de usucapin.
Segn el art. 537 CC las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en
virtud de ttulo, o por la prescripcin de veinte aos.
Por tanto, se establece una regla especial de usucapin para las servidumbres,
cuyas caractersticas son:
- El plazo especial de 20 aos.
- No es necesario la buena fe y justo ttulo, necesario para la usucapin ordinaria,
simplemente la posesin ad hoc.
- La usucapin solo es viable para las servidumbres continuas y aparentes.
6.4 El cmputo de plazo.
En las positivas ser desde el da en que el dueo del predio dominante, o el que
haya aprovechado la servidumbre hubiera empezado a ejercerla.
En las negativas desde que se hubiera prohibido la ejecucin del acto que sera
lcito sin la constitucin de la servidumbre.
7. NOTAS CARACTERSTICAS DE LAS SERVIDUMBRES PREDIALES.
7.1 Caracteres comunes.
1. La servidumbre es un derecho real limitado que recae sobre cosa ajena, pese a
que el CC resalte su condicin de gravamen.
2. La servidumbre no se presume, sino que debe probarse.
3. Son inseparables de la finca a la que pertenecen.
4. Son tendencialmente perpetuas.
5. Se caracterizan por su indivisibilidad.
7.2 El razonable y correcto ejercicio de la servidumbre.
Las servidumbres deben ejercerse de forma correcta y razonable, atendiendo a su
posible contenido y a los datos de hecho, de tal manera que su ejercicio permita al fundo
dominante obtener el ptimo servicio o utilidad posible, al mismo tiempo que cause el
menor dao o menoscabo al predio sirviente.
8. LAS SERVIDUMBRES PERSONALES.
Las servidumbres personales son aquellas cargas de carcter real que, reuniendo
el resto de caractersticas de las servidumbres, se establecen en provecho de una o ms
personas, o de una comunidad. As planteadas, se caracterizan por la inexistencia de
predio dominante, solo habr un predio sirviente.
El CC solo regula la servidumbre de pastos, si bien pueden establecerse otras
servidumbres personales, como las de uso de balcn, el derecho de palco

11. LA SUPERFICIE
11.1 Introduccin: facultad de accesin y derecho de superficie.
La accesin es el derecho que tiene el propietario del suelo para edificar, plantar o
sembrar. En tal sentido, el CC presume que lo edificado, plantado o sembrado ha sido
realizado por el propietario del suelo.
Sin embargo el CC prev que este derecho de accesin pueda ser objeto de
transmisin y negociacin.
11.2 Nocin y caracteres.
Por tanto, el derecho de superficie es la facultad que tiene una persona para
edificar, plantar o sembrar en suelo ajeno, pudiendo disfrutar de ello, durante un plazo
determinado y por un precio o canon.
El derecho de superficie existir antes de llevar a cabo la accesin, as como
subsistir en caso de siniestro o perecimiento.
Al igual que el usufructo, la superficie es de carcter temporal, si bien cumplen
funciones diversas: el usufructo gira en torno a la conservacin de la cosa, mientras la
superficie tiene por objeto generar riqueza por parte del superficiario.
11.3 Regulacin y clases.
11.4 Los denominados derechos de vuelo y subsuelo.

TEMA 11. LOS DERECHOS REALES DE GARANTA: LA PRENDA.

1. INTRODUCCIN.
1.1 La regulacin en sede contractual.
1.2 Las reglas generales de contenido jurdico-real relativas a la prenda y a la
hipoteca.
1.3 Presupuestos tcnicos de la codificacin en la sistematizacin de los
derechos reales de garanta.
A) La condicin de los bienes objeto de derecho real.
B) La posesin de los bienes gravados.
1.4 La evolucin legislativa posterior al CC: las garantas reales mobiliarias.
2. CARACTERIZACIN GENERAL DE LOS DERECHOS REALES DE
GARANTA.
Aunque existan diferencias entre prenda e hipoteca, hay un rgimen bsico
coincidente para los derechos reales de garanta.
2.1 La amplitud de la obligacin garantizada y la accesoriedad de los derechos
reales de garanta.
Los derechos reales de garanta se constituyen siempre para asegurar el
cumplimiento de una obligacin preexistente. Esta obligacin se denomina obligacin
principal u obligacin asegurada.
Los derechos reales puede asegurar toda clase de obligaciones, ya sean puras o
estn sujetas a condicin suspensiva o resolutoria. La obligacin debe ser evaluada en
trminos econmicos y estar fijada en el momento de la constitucin de la garanta en
un montante pecuniario, o en criterios que delimiten su cuanta.
El hecho que los derechos reales de garanta solo pervivan mientras est vigente
la obligacin principal, constituye la nota de accesoriedad.
2.2 La indivisibilidad de los derechos reales de garanta.
La eficacia y pervivencia temporal de las garantas reales ser efectiva hasta que
no se produzca el total e ntegro cumplimiento de la obligacin garantizada y, en su

caso, de las obligaciones accesorias de ella dimanante. El cumplimiento parcial o la

divisin de la obligacin principal no conllevarn la divisin del derecho real de
garanta. Por tanto, los derechos reales de garanta son indivisibles (supongamos que el
deudor hipotecario ha abonado la mitad de la hipoteca, pues, an as, la obligacin
asegurada sigue siendo la misma que si no hubiese pagado nada).
No obstante, existe una excepcin a la indivisibilidad, que es en el supuesto que
existan varias cosas en prenda o hipoteca y cada una de ellas cubra una porcin
determinada del prstamo.
2.3 La especialidad.
Cuando se habla de especialidad se hace referencia a que el objeto sobre el que
recae la garanta ha de encontrarse especialmente determinado.
2.4 La repersecutoriedad.
Pone de manifiesto las facultades que tiene el acreedor con respecto al bien
gravado. El acreedor no puede pedir la reivindicabilidad de la cosa garantizada, pues
carece de legitimacin para ello; si bien, solo y exclusivamente tiene facultad para
enajenar el bien gravado y preferencia de cobro frente a otros posibles deudores.
3. LAS FACULTADES DE VENTA DEL BIEN GRAVADO Y DE COBRO
PREFERENTE.
Salvo pacto en contrario, los derechos reales de garanta no conceden al acreedor
la facultad de goce y uso de la cosa, la finalidad de estos derechos es garantizar el
cumplimiento de la obligacin asegurada. Lo cual se consigue atribuyendo al acreedor
las facultades de venta coactiva y el derecho preferente de cobro.
3.1 La facultad de instar la venta del bien gravado (o ius distrahendi).
El acreedor puede instar la enajenacin de la cosa objeto de garanta, esto es,
promover su venta en subasta pblica para poder cobrar, de forma preferente, su crdito
con el precio obtenido.
3.2 El ius distrahendi y la prohibicin de pacto comisorio.
El art. 1.859 CC dice: El acreedor no puede apropiarse de las cosas dadas en
prenda o hipoteca, ni disponer de ellas. Se trata de una norma de carcter imperativo
que provoca la ilicitud del pacto comisorio.
El pacto comisorio consiste en la estipulacin convencional de que, en caso de
incumplimiento, la cosa objeto de garanta pasara a ser automticamente propiedad del
acreedor.
Hay que aadir que frecuentemente, en la prctica, se burla esta prohibicin
acudiendo a otras figuras como la venta con pacto de retro. Tambin hay que aclarar que
la prohibicin de pacto comisorio no est reida con la posible dacin en pago.
3.3 El derecho de preferencia en el cobro (o ius praelationis).
El acreedor tiene preferencia de cobro sobre otros posibles acreedores respecto
del precio obtenido en la subasta pblica del bien gravado.
4. LA TITULARIDAD DE LOS BIENES GRAVADOS.
4.1 Capacidad dispositiva y propiedad del constituyente.
El CC establece dos requisitos esenciales con respecto a los bienes gravados:
1. Que pertenezcan en propiedad al deudor pignoraticio o hipotecario.
2. Que estas personas tengan libre disposicin de esos bienes.
4.2 Deudor y constituyente.
Generalmente el que constituye un derecho real de garanta es el deudor del
mismo. Si bien, es posible que una persona constituya una prenda o hipoteca en favor de

un tercero. Ante tal eventualidad, el deudor seguir siendo quien lo fuera en el momento
de constitucin de la garanta y sobre l seguir pesando la obligacin.
5. LA PRENDA.
El derecho real de prenda se constituye mediante la entrega de una cosa mueble,
susceptible de posesin. Art. 1.864 CC pueden darse en prenda todas las cosas
muebles que estn en el comercio, con tal que sean susceptibles de posesin.
5.1 El contrato de prenda.
Adems de los requisitos del art. 1.857 CC1, se necesita el traslado posesorio; es
decir, que se ponga la cosa objeto de garanta en posesin del acreedor, o de un tercero
de comn acuerdo, en su caso.
La entrega de la cosa, determina el nacimiento del derecho real.
5.2 La eficacia frente a terceros: la documentacin pblica del contrato.
La forma de celebracin del contrato es intrascendente inter partes, pues ninguna
de ellas podr debatir acerca de la existencia o no del derecho real de prenda,
apoyndose en la forma contractual seguida.
En cambio, respecto de terceros, si es transcendente la forma contractual, pues el
art. 1.865 CC dice: no surtir efecto la prenda contra tercero si no consta por
instrumento pblico la certeza de la fecha.
5.3 Otras formas de constitucin.
El contrato de prenda tambin se puede constituir mediante usucapin o a travs
de mortis causa.
6. CONTENIDO DE LA GARANTA PIGNORATICIA.
6.1 El deudor pignoraticio como pignorante.
Vigente el derecho real de prenda, la pertenencia de la cosa pignorada determina
que los frutos o productos que pudiera generar son propiedad del deudor. El art. 1.868
CC establece que: si la prenda produce intereses, compensar el acreedor los que
perciba con los que se le deben; y, si no se le deben, o en cuando exceden de los
legtimamente debidos, los imputar al capital.
El art. 1.869 CC es claro al respecto, el deudor sigue siendo dueo de la cosa
dada en prenda mientras no llegue el caso de ser expropiado. En cuando dueo de ella,
le competen los gastos de conservacin de la cosa, para ello el art. 1.867 CC otorga al
acreedor pignoraticio el derecho de abono de los gastos hechos para la conservacin de
la cosa objeto de prenda.
6.2 La pertenencia de la cosa pignorada a tercero: el pignorante no deudor.
Puede ocurrir que la cosa pignorada pertenezca a un tercero, distinto del deudor
pignoraticio. En este caso la eventual ejecucin de la prenda deber realizarse con
citacin del deudor y del dueo de la prenda.
7. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ACREEDOR PIGNORATICIO.
7.1 Las obligaciones del acreedor pignoraticio.
La posesin de garanta del acreedor pignoraticio es una posesin interina, que
debe estar presidida por la idea de escrupulosa conservacin de la cosa ajena. Por tanto,
el acreedor pignoraticio est obligado a:
1

Art. 1.857 CC son requisitos de la prenda e hipoteca:

1. Que se constituyan para asegurar el cumplimiento de una obligacin principal.
2. Que pertenezca en propiedad de quien la hipoteca o entrega en prenda.
3. Que estas personas tengan plena capacidad para enajenarlas o, en su caso, que estn
autorizadas para ello.

1. No usar la cosa, salvo autorizacin del propietario.

2. Conservar la cosa pignorada con la diligencia de un buen padre de familia,
respondiendo de su prdida o deterioro.
3. Si el deudor lleva a cabo el total cumplimiento de la obligacin, el acreedor
pignoraticio tiene el deber de restituir la cosa.
7.2 Los derechos del acreedor pignoraticio.
1. Posesin y derecho de retencin sobre la cosa.
2. Posibilidad de ejercitar acciones reales en defensa de la cosa.
3. Derecho al abono de los gastos de conservacin.
4. Derecho a promover la enajenacin forzosa de la cosa pignorada (ius
distrahendi), en caso de que el deudor no cumpla con la obligacin.
5. Derecho a cobrar de forma preferente, respecto a otros acreedores, en relacin
con el precio obtenido en subasta pblica.
7.3 El derecho de retencin.
Que el acreedor pignoraticio posea la cosa es un requisito de la prenda. La cosa
pignorada debe estar en posesin del acreedor o de una tercera persona. En el primer
caso el acreedor ser poseedor inmediato, mientras en el segundo lo ser mediato.
Adems del derecho de posesin (ius possidendi) el acreedor cuenta con el derecho de
retencin sobra la cosa, hasta que se cumpla la obligacin principal.
Es decir, este derecho de retencin no expira hasta que se abone el crdito, sino
que debe llevarse a cabo el cumplimiento exacto e ntegro de la obligacin garantizada.
7.4 El llamado pignus gordianum.
El CC prev que, en el supuesto de que el deudor contrajera con el acreedor otra
deuda, sin haber satisfecho la primera; el acreedor pignoraticio podr prorrogar la
retencin de la cosa entregada en prenda hasta que se le satisfagan ambos crditos. Si
bien, la jurisprudencia ha matizado que no se le concede preferencia de cobro en
relacin al segundo y sucesivos crditos.
7.5 El ejercicio de las acciones reales.
El CC reconoce al acreedor pignoraticio la facultad para poder ejercitar las
acciones que competan al dueo de la cosa pignorada para poder reclamarlas o
defenderlas ante un tercero.
7.6 El ius distrahendi: la enajenacin de la cosa pignorada.
El acreedor tiene derecho a enajenar coactivamente la cosa pignorada en el
supuesto de que el deudor no haga frente al exacto cumplimiento de la prestacin debida
7.7 El derecho preferente de cobro.
En el supuesto de que la cosa gravada culmine con su enajenacin, el acreedor
pignoraticio tendr derecho preferente de cobro frente a otros acreedores.
8

EXTINCIN DE LA PRENDA.
- Cumplimiento ntegro de la obligacin.
- Condonacin (se presume si el acreedor entrega la cosa al deudor).
TEMA 12. LA HIPOTECA.

1. CONCEPTO Y CARACTERSTICAS DE LA HIPOTECA.

1.1 La nocin legal contempornea.
Derecho inscrito en el Registro de la Propiedad que otorga la sujecin inmediata
de ciertos bienes inmuebles ajenos que, continuando en posesin de sus dueos, quedan
afectos en garanta al cumplimiento de una obligacin principal y eventualmente a su
venta o adjudicacin en subasta pblica.

1.2 La inscripcin registral como requisito constitutivo.

La inscripcin en el registro tiene naturaleza constitutiva, sin ella la hipoteca no
ha nacido todava en la vida jurdica.
1.3 La hipoteca como derecho de garanta de carcter accesorio.
La hipoteca requiere o presupone la existencia de una obligacin principal, cuyo
cumplimiento asegura y garantiza. Dicha obligacin debe quedar evaluada
econmicamente.
1.4 La hipoteca como derecho real sin desplazamiento posesorio: relaciones
entre el crdito y la hipoteca.
El ejercicio de la accin hipotecaria permite que el acreedor cobre su crdito
enajenando los bienes hipotecados mediante subasta pblica. Si el precio obtenido,
resulta insuficiente para abordar el pago de la obligacin, el acreedor hipotecario
seguir siendo acreedor, pero ya comn, del resto de la deuda.
1.5 La hipoteca como instrumento crediticio.
1.6 Clasificacin de las hipotecas.
Si nacen de la autonoma privada: hipoteca voluntaria. Si es a consecuencia de
una disposicin legal expresa: hipoteca legal.
2. LAS HIPOTECAS VOLUNTARIAS Y LEGALES.
2.1 Nocin general.
Las hipotecas legales son las que encuentran su origen en la propia ley, en la
actualidad representan un papel marginal.
2.2 Supuestos de hipoteca legal.
2.3 Los crditos tributarios.
La LH atribuye a las Administraciones pblicas un derecho preferente de cobro
de las contribuciones o impuestos que graven a los bienes inmuebles.
2.4 Los crditos de los aseguradores.
La LH atribuye preferencia a los crditos del asegurador.
2.5 La naturaleza de los crditos preferentes.
A estos crditos preferentes la doctrina los denomina como hipoteca legal tcita.
2.6 Las hipotecas legales en el mbito familiar.
3. LA CONSTITUCIN DE LA HIPOTECA.
La hipoteca hace nacer un verdadero derecho real. Su nacimiento coincide
exactamente con el momento de la inscripcin del correspondiente ttulo, pues la
inscripcin en el Registro tiene naturaleza constitutiva.
3.1 Planteamiento general: la opcin innovadora del CC.
Adems de los requisitos del art. 1.857 CC es necesario la inscripcin de la
hipoteca en el Registro de la propiedad.
3.2 El carcter constitutivo de la hipoteca en la LEC 1/2.000.
3.3 La constitucin de hipotecas voluntarias.
Como norma general, la hipoteca encuentra su origen en un contrato
instrumentado en escritura pblica. Pero esto no significa que no pueda tener otra va de
origen, es ms un contrato de hipoteca no puede devenir ineficaz por haberse realizado
en documento privado; el acreedor cuenta con el derecho de instar el otorgamiento de
escritura pblica ante la Autoridad judicial.
La legislacin hipotecaria tambin prev que su origen sea testamentario, si el
eventual acreedor manifiesta su aceptacin.
3.4 La constitucin de hipotecas legales.

4. LA OBLIGACIN GARANTIZADA CON LA HIPOTECA, EN

GENERAL.
4.1 El planteamiento tradicional.
La hipoteca podr constituirse en garanta de toda clase de obligaciones, ya sean
puras, ya estn sujetas a condicin suspensiva o resolutoria.
4.2 La flexibilizacin del mercado hipotecario y la modificacin del art. 12 LH.
La ley 41/2.007 modific el mercado y sistema hipotecario, permitiendo la
generalizacin de las hipotecas de mximos, rompiendo con ello la rigidez de los
productos hipotecarios.
5. HIPOTECA DE TRFICO, DE SEGURIDAD Y DE MXIMO.
5.1 Hipoteca de trfico u ordinaria.
La obligacin es cierta y, adems, su cuanta queda determinada en la propia
inscripcin registral. La existencia y condiciones del crdito son directamente
cognoscibles a travs del Registro de la Propiedad.
5.2 Hipoteca de seguridad.
Se da cuando la hipoteca asegura el cumplimiento de una obligacin cuya
cuanta no se halla determinada, de forma segura y concreta, en la inscripcin registral;
o bien de una obligacin cuya existencia en el futuro es incierta o dudosa (p. ej.
obligaciones futuras o sometidas a condicin).
La exacta identificacin del crdito hipotecario no puede deducirse del Registro
de la Propiedad, cuya exactitud quedar circunscrita a la existencia de hipoteca.
5.3 Hipoteca de mximo o hipoteca flotante.
Es un subtipo de la anterior; si bien, registralmente, consta el importe mximo
del crdito asegurado. Esta hipoteca se ha consagrado con la reforma legislativa de la
ley 41/2.007.
6. LOS INTERESES DE LA OBLIGACIN ASEGURADA.
6.1 Introduccin.
La LH parte del presupuesto de que, si la obligacin garantizada produce
intereses remuneratorios, la hipoteca tambin cubre el pago de ellos. En caso de no
existir pacto expreso, entrarn en juego los intereses legales.
6.2 Bienes hipotecados en poder de tercer poseedor.
Llegado el momento de la ejecucin de un bien hipotecado en poder de un
tercero, la hipoteca solo garantizar los intereses de los dos ltimos aos y la parte
vencida de la anualidad corriente, salvo pacto en contrario, que nunca podr pactar un
plazo superior a cinco aos.
6.3 Continuidad de la pertenencia de los bienes al deudor hipotecario.
El acreedor podr repetir contra los bienes hipotecados por el pago de intereses
vencidos.
6.4 Precisiones complementarias.
6.5 Los intereses variables.
6.6 El llamado Euribor hipotecario.
6.7 Los intereses moratorios.
6.8 Las costas y los gastos.
7. REFERENCIA A LAS ESPECIALIDADES HIPOTECARIAS
ATENCIN A LA OBLIGACIN ASEGURADA.

EN

8. EL OBJETO DE LA GARANTA: BIENES SUSCEPTIBLES DE

HIPOTECA.
El art. 106 LH establece que pueden ser objeto de hipoteca: los bienes inmuebles
susceptibles de inscripcin, y los derechos reales enajenables impuestos sobre ellos.
8.1 La hipoteca del derecho de usufructo.
La hipoteca perdurar hasta que se cumpla la obligacin o mientras dure el
derecho de usufructo.
8.2 La hipoteca de la nuda propiedad.
Si el nudo propietario pasa a ser usufructuario, la hipoteca se extender tambin
al usufructo, si no se ha pactado lo contrario.
8.3 La hipoteca de los bienes previamente hipotecados.
Es completamente posible volver a hipotecar un bien hipotecado. En caso de que
un contrato de hipoteca contenga una estipulacin prohibiendo una futura hipoteca, sta
ser nula.
8.4 La subhipoteca.
8.5 La hipoteca del derecho de superficie y otros derechos anlogos.
8.6 La hipoteca de las concesiones administrativas.
8.7 La hipoteca del retracto convencional y de los bienes vendidos con pacto de
retro.
8.8 La hipoteca de los bienes litigiosos.
8.9 La hipoteca de los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas.
8.10 La hipoteca de los pisos y/o locales sometidos al rgimen de propiedad
horizontal.
8.11 La hipoteca del remate.
9. LOS DERECHOS REALES NO HIPOTECABLES.
9.1 Las servidumbres.
Las servidumbres no pueden ser objeto de hipoteca, salvo que se hipoteque el
predio dominante y queden afecto, en tal caso. Esto es lgico, pues la servidumbre no
puede ser enajenada debido a su carcter de inseparabilidad.
9.2 Los usufructos legales.
No pueden ser objeto de hipoteca los usufructos legales, salvo el concedido al
cnyuge viudo.
9.3 Los derechos de uso y habitacin.
No son hipotecables pues son personalsimos.
10. LA EXTENSIN OBJETIVA DE LA HIPOTECA.
Con la expresin extensin de la hipoteca nos referimos a la determinacin
exacta del conjunto de bienes y derechos que quedan afectos a la garanta hipotecaria.
10.1 Extensin natural de la hipoteca.
A. Accesiones naturales. La hipoteca se entiende a las accesiones naturales.
B. Mejoras. Quedan igualmente afectas a la hipoteca.
C. Indemnizaciones. Recibidas por el propietario del inmueble, siempre
que el siniestro o hecho motivador haya tenido lugar despus de la constitucin
de la hipoteca y, tambin las procedentes de la expropiacin por utilidad pblica.
D. Otros aspectos. Se extiende a cualquier servidumbre, por ser
inseparables del dominio. En caso de propiedad horizontal, tambin a la
copropiedad de los elementos comunes. Tambin al exceso de cabida.
10.2 Extensin convencional de la hipoteca.

La hipoteca no se extiende a los bienes muebles, frutos y rentas del bien

hipotecado, salvo pacto en contrario.
10.3 Extensin objetiva de la hipoteca con respecto al tercer poseedor.
En caso de tercer poseedor, la extensin objetiva no ser aplicable con
respecto a las accesiones y mejoras del nuevo propietario.
11. DISTRIBUCIN DE LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA.
La legislacin hipotecaria espaola requiere que en el caso de que la hipoteca
afecte a varias fincas o derechos reales inmobiliarios, se determine desde el momento de
su constitucin hasta donde alcanza la responsabilidad hipotecaria, rechazando
cualquier tipo de responsabilidad solidaria.
11.1 Agrupacin o agregacin de fincas.
La LH excluye de extensin objetiva la agregacin de terrenos o nuevas
edificaciones.
11.2 Divisin o segregacin de fincas.
La responsabilidad hipotecaria se mantiene inclume (indemne), conforme a las
reglas previstas en el ttulo de constitucin, y todas las fincas o unidades registrales
resultantes de la divisin siguen obligadas por la garanta hipotecaria, salvo que el
acreedor hipotecario haya consentido la divisin.
11.3 La cotitularidad del crdito hipotecario.
Si existe cotitularidad, la escritura debe contener si la responsabilidad es
solidaria o mancomunada, y, en caso de ser mancomunada, la cuota de responsabilidad.
11.4 La hipoteca de cuotas indivisas: el art. 217 RH.
11.5 La hipoteca conjunta sobre edificios en rgimen de propiedad horizontal.

TEMA 13. CONTENIDO Y EFECTOS DE LA HIPOTECA.

1. CONTENIDO Y EFECTOS DE LA HIPOTECA.
La constitucin de la hipoteca no priva en absoluto a los sujetos en ella
interesados de la capacidad de disposicin de su posicin jurdica.
1.1 La venta de finca hipotecada.
Los bienes sometidos a hipoteca pueden ser objeto de libre disposicin por su
propietario. El mantenimiento de esta facultad constituye uno de los presupuestos de la
constitucin de la hipoteca, de tal manera que si existiese una clusula que estipulase la
prohibicin de enajenar el inmueble por parte del deudor, sta sera nula. El TS ha
considerado nulas las estipulaciones que limitan la libre disposicin del inmueble por
parte del deudor hipotecario.
En caso de que el deudor hipotecario (con derecho de libre disposicin)
transmita la propiedad de la finca o derecho, el adquiriente tiene dos opciones:
A) La subrogacin del adquiriente: la asuncin liberatoria: en caso de venta de finca
hipotecada, si el vendedor y comprador as lo pactan, el comprador se puede subrogar,
no solo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino tambin en la obligacin
personal con ella garantizada, si el acreedor presta su consentimiento expreso o tcito.
B) La transmisin de la finca: el tercer poseedor: se habla de tercer poseedor cuando
la venta tiene lugar sin que el adquiriente asuma la responsabilidad personal derivada de
la obligacin garantizada. El adquiriente responde nicamente con los bienes
hipotecados en cuanto la posible ejecucin le puede acarrear la prdida de ellos, por el
impago de las amortizaciones hipotecarias devengadas con posterioridad al acto de
adquisicin. El vendedor sigue siendo el deudor de la obligacin de reintegrar el crdito,

el acreedor seguir reclamando al deudor como si la transmisin no se hubiese

realizado. Sin embargo, el verdadero interesado en que no se produzca el impago es el
tercer poseedor, ya que la eventual ejecucin afecta a un bien que ya es suyo.
1.2 La subrogacin hipotecaria a instancia del deudor.
Con la reforma de la Ley 2/1.994, es posible la subrogacin y modificacin de
los prstamos hipotecarios con inters variable. El deudor hipotecario puede subrogar su
hipoteca a otro acreedor, que le ofrezca mejores condiciones. En definitiva se trata de
cambiar de banco.
Con la ley 41/2.007 pasa a ser una mera modificacin de hipoteca y no una
extincin y posterior constitucin de una nueva relacin jurdica.
2. LA FASE DE SEGURIDAD DE LA HIPOTECA: FACULTADES DEL
ACREEDOR HIPOTECARIO.
La hipoteca suele establecerse para garantizar el cumplimiento de obligaciones
duraderas. Durante el tiempo que media entre la constitucin de la hipoteca hasta el
cumplimiento de la obligacin garantizada, la hipoteca otorga al acreedor una serie de
facultades, de carcter preventivo, dirigidas a evitar el perjuicio del crdito hipotecario.
A este plazo se le denomina fase de seguridad, y consiste en que durante la misma, los
derechos y expectativas del acreedor hipotecario quedan asegurados mediante estos
mecanismos:
2.1 La accin de deterioro o devastacin.
Es una medida de seguridad para evitar la depreciacin del inmueble hipotecado
por causas imputables al dueo. Consiste en que si el valor de la finca se deprecia por
dolo o culpa del dueo, el acreedor puede solicitar la intervencin judicial para obligar
al dueo a hacer o dejar de hacer cuanto convenga para mantener inalterable el valor del
inmueble afecto a la hipoteca. Si el propietario hace caso omiso y reitera la conducta, el
juez puede dictar una providencia y poner el inmueble bajo administracin judicial.
Esta accin tiene poca relevancia en la prctica, pues las entidades financieras no
suelen hacer un seguimiento de los bienes hipotecados.
2.2 La subrogacin legal.
Si el propietario del bien hipotecado recibe una indemnizacin por su prdida,
por motivo de un siniestro o expropiacin forzosa, se produce la extensin natural de la
hipoteca. Las indemnizaciones quedarn hipotecadas, tales cantidades quedaran
afectadas al pago del acreedor hipotecario.
Las entidades bancarias suelen estipular a que el banco sea el beneficiario de
tales indemnizaciones para evitar que las aseguradoras o la Admn. pague directamente
al deudor hipotecario.
3. LA CESIN DEL CRDITO HIPOTECARIO.
El acreedor puede ceder en todo o en parte el crdito hipotecario.
3.1 La escritura pblica.
Se considera un requisito imprescindible.
3.2 La inscripcin registral.
La inscripcin de la cesin no es constitutiva, ni un requisito esencial. sta solo
tiene naturaleza declarativa y despliega efectos frente a terceros. Segn la jurisprudencia
del TS la falta de inscripcin no da lugar a la nulidad de la cesin.
3.3 La puesta en conocimiento del deudor.
A partir de la reforma de la ley 41/2.007, ya no es necesario comunicar tal cesin
al deudor.
3.4 Reglas particulares.

La LH establece dos reglas particulares.

4. REFERENCIA LA MERCADO HIPOTECARIO.
5. EL CAMBIO DE RANGO.
El rango de la hipoteca es la situacin, jerarqua o nivel registral que una
determinada hipoteca ocupa en el folio del inmueble. sta es susceptible de ser objeto
de contratos sobre el particular.
5.1 La posposicin de hipoteca.
Al constituir una hipoteca el deudor puede posponer la hipoteca a otra futura, o
lo que tambin se denomina como reserva de rango. Para ello son necesarios los
siguientes requisitos:
1. Que el acreedor que haya de posponer lo consienta.
2. Que se determine la responsabilidad mxima por capital, intereses, costas y
dems conceptos de la hipoteca futura.
3. Que esa hipoteca futura se inscriba dentro del plazo necesariamente convenido.
Requisito sine qua non segn la doctrina.
5.2 La permuta de rango hipotecario.
Pese al silencio que existe en relacin a una eventual permuta de rango
hipotecario en la legislacin vigente. La doctrina considera que este es viable siempre
que exista acuerdo entre las partes implicadas.
6. EJECUCIN DE LA HIPOTECA Y DEUDORES HIPOTECARIOS SIN
RECURSOS.
6.1 La ejecucin de la hipoteca.
En caso de incumplimiento de la obligacin asegurada, es obvio que el acreedor
hipotecario puede instar la ejecucin de la hipoteca. Eso significa promover la
enajenacin de las cosas hipotecadas para cobrar el crdito garantizado.
6.2 La accin real y accin personal del acreedor hipotecario.
6.3 Real Decreto-Ley 6/2.012 de 9 de marzo, de medidas urgentes de proteccin
de deudores hipotecarios sin recurso.
10. PLAZO DE EJERCICIO DE LA ACCIN HIPOTECARIA.
10.1 La prescripcin de la accin hipotecaria.
El plazo de prescripcin de la accin hipotecaria es de 20 aos y comenzar a
computar desde el momento en que puede ser ejercitada, esto es, desde el
incumplimiento de la obligacin garantizada abre la va judicial.
10.2 La caducidad de la hipoteca.
Nada se opone a que se establezca una caducidad convencional de la hipoteca,
de modo que solo durante su vigencia pueda ser ejercitada la accin hipotecaria.
11. EXTINCIN DE LA HIPOTECA.
La hipoteca sigue la misma suerte que la obligacin principal. Sin embargo,
registralmente hablando, puede seguir vigente la hipoteca, pese a la extincin de la
obligacin principal, siendo necesario cancelarla en virtud de escritura.
11.1 Derivada de la extincin de la obligacin asegurada.
Extinguida la obligacin principal se extingue la hipoteca, pero tal efecto se
produce nicamente inter partes, no frente a terceros. Mientras no se cancele
registralmente no tendr efectos frente a los terceros.
11.2 Extincin de la hipoteca pese a la subsistencia de la obligacin asegurada.

La ejecucin de una hipoteca preferente propiamente dicha o de cualquier

derecho preferente determina la cancelacin de la hipoteca. Supongamos que ejecutada
la hipoteca el valor obtenido es de 85.000 , mientras que la obligacin asciende a
95.000 ; en este caso el acreedor podr reclamar los 10.000 restantes, pero a travs
de la va ordinaria, pues la hipoteca se ha extinguido pese a la subsistencia de la
obligacin asegurada.

TEMA 14. LOS DERECHOS REALES DE ADQUISICIN PREFERENTE.

1. CATEGORA SISTEMTICA DE LOS DERECHOS DE ADQUISICIN
PREFERENTE.
Son derechos que tienen, como nota comn, otorgar a su titular la facultad de
adquirir, con preferencia frente a cualquier persona, la propiedad de una determinada
cosa en caso de que su propietario decida enajenarla. Tales derechos son, bsicamente,
el tanteo, el retracto y la opcin.
1.1 Facultad de disposicin y derechos reales de adquisicin preferente.
La facultad de disposicin es una de las notas ms caractersticas de la
propiedad, ya que permite al propietario enajenar sus bienes cuando y como guste,
conforme al principio de libre propiedad. Sin embargo, en determinados casos,
excepcionales, esta facultad de disposicin puede verse coartada, por entender la ley que
deben primar otros intereses sobre el principio de libre disposicin del propietario, o
bien por establecerlo el mismo propietario de forma convencionales.
Por tanto, los derechos reales de adquisicin preferente se perfilan como
supuestos excepcionales que constrien la facultad de disposicin del propietario.
1.2 Origen legal y convencional de los derechos de adquisicin preferente.
El derecho de tanteo y el retracto tienen origen legal. Sin embargo, el derecho de
opcin tiene origen convencional o voluntario.
1.3 Contenido jurdico-real de los derechos de adquisicin preferente.
2. EL TANTEO Y EL RETRACTO.
2.1 Concepto.
Derecho de tanteo: es la facultad de que goza una persona para adquirir
preferentemente una cosa que va a ser enajenada a un tercero, abonando la misma
cantidad y en las mismas condiciones pactadas entre el transmitente y el tercero.
Derecho de retracto: es la facultad de adquisicin preferente, por el que el
titular de un derecho, abonando el tantundem, puede dejar sin efecto la transmisin
realizada a favor de un tercero.
2.2 Identidad de funcin y momento temporal divergente.
El tanteo y el retracto tienen la misma funcin: adquirir el derecho con
preferencia. La diferencia entre ambos derechos est en el momento temporal en el que
se ejercita. Mientras el tanteo se realiza antes de que se produzca la adquisicin, cuando
la enajenacin est proyectada; el retracto se ejercita una vez realizada la enajenacin, el
retrayente se sita en la posicin de la persona que haba adquirido el bien.
2.3 Interdependencia entre el tanteo y el retracto.
Tanteo y retracto son interdependientes pues no tiene sentido el uno sin el otro.
Si se otorga el tanteo sin el derecho de retracto, bastara con realizar la
enajenacin sin que el titular del derecho de adquisicin preferente sea consciente o
falseando la verdadera enajenacin (afirmando un precio superior o condiciones ms
gravosas).

Si se otorga el derecho de retracto sin tanteo, supone a que el titular del derecho
de adquisicin preferente tenga que esperar a que se produzca la enajenacin del bien
para poder ejercitar el derecho.
3. EL RETRACTO EN EL CC: EL RETRACTO LEGAL.
3.1 El llamado retracto legal.
Segn el art. 1.521 CC El retracto legal es el derecho de subrogarse con las
mismas condiciones estipuladas en el contrato, en el lugar del que adquiere una cosa
por compra o dacin en pago. El retrayente deber abonar, adems del precio de
adquisicin, los gastos que sta le ha originado.
El plazo de ejercicio del retracto es de nueve das contados desde la inscripcin
en el Registro de la Propiedad, y, en su defecto, desde que el retrayente tuviera
conocimiento de la venta.
3.2 Retracto de comuneros o copropietarios.
Esta modalidad conlleva a que el resto de copropietarios de una cosa podrn
ejercitar el derecho de retracto, en caso de enajenarse a un extrao una de las partes de
la copropiedad. El requisito necesario es que aparezca un extrao en la copropiedad,
pues si el comunero desea enajenar el bien sobre otro codueo, el resto de
copropietarios no tienen derecho de retracto.
La doctrina afirma que es aplicable tanto a las cosas muebles como inmuebles.
En caso de que sean varios copropietarios los que deseen hacer uso del derecho,
el mismo se realizar a prorrata de la porcin que tengan en la cosa comn.
En caso de conflicto el retracto de comuneros excluye al de colindantes.
3.3 Retracto de colindantes.
Tendrn el derecho de retracto los copropietarios de las tierras colindantes
cuando se trate de la venta de una finca rstica cuya cabida no exceda de una
hectrea (art. 1.523 CC). El CC requiere, adems, que las tierras colindantes puedan
considerarse una unidad fsica, sin que existan entre ellas lindes naturales o
servidumbres aparentes. Deben ser terrenos rsticos, excluyndose los terrenos urbanos;
as como la finca objeto de retracto no puede superar la hectrea.
Si varios colindantes quisieran ejercitar el derecho de retracto, tendr preferencia
el dueo de la tierra con menor cabida, si fueran iguales, tendr preferencia el que
primero lo solicite.
3.4 Retracto de coherederos.
El CC concede a los coherederos el derecho de retracto. Este derecho solo existe
en el caso de que, antes de la particin uno de los herederos venda su derecho.
3.5 Tanteo y retracto enfituticos.
4. OTROS
SUPUESTOS
DE
DERECHOS
DE
ADQUISICIN
PREFERENTE DE ORIGEN LEGAL: LOS RETRACTOS ARRENDATICIOS.
4.1 Tanteo y retracto a favor del arrendatario de fincas rsticas.
4.2 Tanteo y retracto a favor del arrendatario de fincas urbanas.
4.3 Tanteo y retracto a favor del arrendatario de locales de negocio.
4.4 Los derechos de adquisicin preferente en la Ley de Arrendamientos
Urbanos.
5. EL DENOMINADO RETRACTO CONVENCIONAL.
5.1 El retracto convencional.

O tambin denominado venta con pacto de retro, consiste en una modalidad

especial de compraventa que conlleva un pacto complementario en virtud del cual el
vendedor puede recomprar, dentro de un plazo determinado la cosa vendida.
El que recompra adems del precio debe de pagar los gastos del contrato y los
gastos necesarios y tiles hechos en la cosa vendida.
5.2 La funcin de la venta con pacto de retro.
En pocas anteriores se utilizaba esta figura para cubrir operaciones de
prstamo, por lo general usurarios. Hoy en da, es una figura residual, mirada con recelo
por la generalidad de los juristas.
5.3 Rgimen jurdico bsico.
Basta con recordar dos extremos.
1. Si el vendedor no abona el precio de la cosa y los gastos del contrato y los tiles
y necesarios hechos en la cosa vendida, el comprador adquirir la cosa.
2. El plazo mximo de duracin es de 10 aos. En caso de no establecerse plazo se
entender el plazo supletorio de 4 aos.
5.4 El pacto de retroventa como derecho real.
6. EL DERECHO DE OPCION.
6.1 La opcin de compra y la opcin de venta.
En la opcin de compra, el concedente (el dueo de la cosa) otorga un derecho
de preferencia en la adquisicin al optante a cambio de un precio que, en la prctica,
suele conocerse como prima o seal de la opcin.
En la opcin de venta, el eventual adquiriente queda obligado a comprar y es el
propietario el que puede optar entre vender o no vender. En la prctica tiene mucha
menos relevancia.
6.2 La opcin de compra como derecho real.
La opcin de compra es perfectamente lcita y posible. En caso de
incumplimiento de lo pactado, el optante puede demandar al concedente de la opcin.
El problema no reside en el valor contractual, sino en determinar si su
establecimiento puede afectar a terceros.
Respecto a los bienes muebles no puede considerarse derecho real. En cambio,
con los bienes inmuebles, debido a su obligatoriedad de inscripcin en el Registro de la
Propiedad, la cosa es ms discutible.

TEMA 15. EL SISTEMA HIPOTECARIO ESPAOL.

1. INTRODUCCIN: FORMA Y PUBLICIDAD EN LAS RELACIONES
JURDICO-INMOBILIARIAS.
2. DERECHO
HIPOTECARIO
INMOBILIARIO.

DERECHO

REGISTRAL

3. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
3.1 La publicidad registral en general.
Todos los registros tienen una nota comn: publicar un hecho, acto o negocio
jurdico con el objeto de que los mismos puedan ser conocidos por terceros.
3.2 El Registro de la Propiedad en cuanto institucin.

La relevancia del Registro de la Propiedad es particularmente notoria. Tiene por

objeto la inscripcin o anotacin de los actos y contratos relativos al dominio y dems
derechos reales sobre bienes inmuebles.
Es una oficina u organismo pblico que, de forma oficial, publica la situacin
jurdica en que se encuentran los bienes inmuebles y los derechos reales que hayan
inscritos en l.
Toda persona tiene derecho a acceder al contenido del Registro.
Cada una de las oficinas est bajo la salvaguarda de un tcnico en Derecho,
especialmente cualificado y seleccionado por oposicin libre: el Registrador.
3.3 La publicidad formal en el Registro de la Propiedad.
El acceso al contenido, siempre que el consultante tenga inters conocido o
legtimo, a juicio del Registrador, se puede llevar a cabo de la siguiente forma:
1. Exhibicin o consulta directa.
2. Mediante nota simple informativa (carece de valor de documento pblico).
3. Certificacin registral, requiere peticin escrita, tiene valor de documento
pblico, haciendo fe del contenido y generando responsabilidad del Registrador en caso
de omisin, inexactitud o falsedad.
4. SISTEMA DEL FOLIO REAL Y LIBROS REGISTRALES.
4.1 Folio real y Libro de inscripciones.
El Registro de la Propiedad bascula sobre los bienes inmuebles, siendo stos los
protagonistas y no las personas que ostentan los derechos sobre ellos. La razn es que lo
bienes inmuebles perduran ms que sus dueos.
El Registro de la Propiedad no dedica un folio a cada persona, sino a cada finca.
Frente al sistema de folio personal, se opta por el sistema de folio real.
El Libro de Inscripciones es aquel en el que se toma nota de aquellos derechos
reales que, tras el correspondiente anlisis del Registrador, son definitivamente inscritos
4.2 Libros ndices.
Sirven para facilitar la bsqueda. Tales ndices ordenados alfabticamente estn
referidos a fincas y personas. Estos libros tienen un valor auxiliar o instrumental.
4.3 Libro diario.
Se anotan el denominado asiento de presentacin, cuya fecha y hora son
determinantes para determinar la prioridad temporal.
4.4 Libro-registro de entrada.
Es un libro auxiliar al libro diario, y garantiza el funcionamiento regular y el
orden de despacho del Registrador de los documentos presentados.
4.5 Libro de alteraciones en las facultades de administracin y disposicin.
Est especialmente dedicado a la inscripcin de las resoluciones judiciales que
afectan a las facultades de administracin y disposicin (incapacidades, ausencias,
fallecimientos). Tambin se anotan las alteraciones que afectan a las personas
jurdicas (quiebras, convenios) as como las alteraciones que afecten a los bienes
conyugales.
4.6 Otros libros de registro.
Libro de Inventario y el Libro de estadstica.
5. EL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD.
6. LA FINCA REGISTRAL.
6.1 Las fincas propiamente dichas.

Para referirse a los bienes inmuebles, la legislacin hipotecaria suele utilizar el

trmino finca. Es frecuente hablar de finca material para referirse a las fincas rsticas y
urbanas, y distinguirlas de las restantes unidades que la legislacin considera como
fincas. La LH considera tambin como fincas a:
- Los edificios en rgimen de propiedad por pisos cuya construccin est
concluida o, al menos, comenzada.
- Los pisos o locales en rgimen de propiedad horizontal, siempre que conste
previamente en la inscripcin del inmueble la constitucin de dicho rgimen.
6.2 Las fincas especiales.
A. Las fincas discontinuas.
B. El agua.
C. Las concesiones administrativas.
6.3 La descripcin de la finca.
La legislacin hipotecaria contiene una serie de normas que han de ser
respetadas en la descripcin de la finca que ingresa en el Registro. Al menos deber
constar la naturaleza, situacin y linderos, objeto de la inscripcin y su medida
superficial
7. LA INMATRICULACIN DE LA FINCA.
7.1 La inmatriculacin o primera inscripcin del dominio.
Por inmatriculacin se conoce a la primera inscripcin de cada finca en el
Registro de la Propiedad, sta ser de dominio, segn el art. 7 LH.
7.2 La inscripcin de derechos reales sobre fincas no inscritas.
Si una finca no est inscrita no podr acceder al Registro derecho alguno
constituido o recayente sobre ella. Segn la normativa, la inscripcin no es obligatoria,
ni constitutiva, sino que es un acto puramente voluntario. El titular de cualquier derecho
real impuesto sobre finca cuyo dueo no hubiera inscrito su dominio, podr solicitar la
inscripcin de su derecho.
7.3 Los medios de inmatriculacin.
1. Mediante expediente de dominio.
2. Mediante ttulo pblico de su adquisicin.
3. Mediante el certificado al que se refiere el art. 206 LH.
7.4 El expediente de dominio.
Es un proceso judicial seguido ante el Juzgado de 1 Instancia.
7.5 Los ttulos pblicos de adquisicin, complementados en su caso por acto de
notoriedad.
Sin intervencin judicial, son inscritos por el Registrador y comunicados a la
colectividad a travs de los edictos publicados en el tabln de anuncios del
Ayuntamiento.
7.6 La certificacin de domino de entidades pblicas (art. 206 LH).
7.7 La doble inmatriculacin.
Es frecuente el supuesto en el que una finca registral (total o parcialmente)
aparezca registrada en dos o ms folios. Esto supone un grave y complejo problema,
siendo el punto dbil del sistema hipotecario.
En caso de doble inmatriculacin, la concordancia del Registro se podr realizar
conforme a las siguientes reglas:
1. Cuando las fincas o participaciones de fincas inscritas en diferentes folios
pertenezcan a la misma persona, la contradiccin podr salvarse, a solicitud de sta,
mediante el traslado de las posteriores al ms antiguo. Si hubiese terceras personas
afectadas, debern dar consentimiento prestado en escritura pblica.

2. Si afectase a distintas personas, es preciso que exista acuerdo y a solicitud de

ellos, se presentar la conformidad en escritura pblica, procediendo el Registrador a
actuar conforme a lo convenido.
No hay precepto legal que establezca la prevalencia del dominio en la doble
inmatriculacin. La jurisprudencia, bastante compleja al respecto, parece admitir que
prevalece el derecho del tercero hipotecario, y si todos o ninguno lo es, debera
prevalecer la inscripcin ms antigua.
8. MODIFICACIONES DE LA FINCA REGISTRAL.
Se practicarn en el Registro en virtud de escritura pblica en que se describan
las fincas a que afectan, as como las resultantes de cualquiera de dichas operaciones y
las porciones restantes, cuando fuera posible, o, por lo menos, las modificaciones en la
extensin y los linderos de la finca.
8.1 Agrupacin de fincas.
Consiste en reunir dos o ms fincas, ya inscritas, en una nueva, a la que se
adjudicar un nuevo nmero, es decir se la abrir un nuevo folio.
8.2 Divisin de fincas.
Una finca ya inscrita se divide en dos o ms porciones. Cada una de las
divisiones se inscribir como finca nueva en un folio diferente.
8.3 Segregacin de fincas.
Supone separar parte de una finca inscrita para formar una nueva. En trminos
materiales puede coincidir con la divisin, la diferencia est en que la segregacin no
genera el cierre registral de la finca matriz.
8.4 Agregacin de fincas.
Consiste en anexionar a una finca inscrita otras fincas o porciones, sin que la
finca mayor pierda su numeracin registral, ni se cierre el folio a ella correspondiente.
9. ACTOS Y DERECHOS INSCRIBIBLES.
Los actos y contratos celebrados no ingresan de forma ntegra en el Registro,
sino que, presentados los correspondientes ttulos en sentido material ante el
Registrador, ste extrae el contenido jurdico-real en exclusiva y lo incorpora al folio
registral correspondiente al inmueble en cuestin. La inscripcin se refiere a la
titularidad jurdico-real, pero deja constancia simultneamente de cul es la causa que la
fundamenta y el ttulo en virtud del cual ha accedido al Registro.
10. LA INSCRIPCIN DE LOS DERECHOS REALES INMOBILIARIOS
COMO REGLA.
10.1 Los pasajes normativos del art. 2 LH.
Declara inscribibles solo actos y contratos, con referencia expresa a ellos o los
ttulos en que han sido documentados, en cuya virtud se crean o se modifican los
derechos reales propiamente dichos.
Se inscribirn, ante todo:
1. Los ttulos traslativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales
impuestos sobre los mismos.
2. Los ttulos en que se constituyan, transmitan, modifiquen o extingan los
derechos de usufructo, uso, habitacin, enfiteusis, hipoteca, censo, servidumbre y otros
cualesquiera reales.
3. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen bienes inmuebles o derechos
reales.

4. Los ttulos de adquisicin de los bienes inmuebles y derechos reales que

pertenecen al Estado, o las Corporaciones civiles o eclesisticas.
10.2 Crtica del casuismo del precepto.
El objeto del art. 2 LH claramente es inscribir los derechos reales que recaen sobre
los inmuebles, sin embargo la doctrina critica una tcnica reiterativa y poco depurada.
11. LA INSCRIPCIN DE RELACIONES JURDICAS DE NATURALEZA
PERSONAL.
11.1 La inscripcin de los arrendamientos de bienes inmuebles.
Son inscribibles los arrendamientos por un perodo de ms de 6 aos, o aquellos
en los que se haya anticipado la renta de tres o ms, o cuando, sin concurrir los
requisitos anteriores, se hubiese convenido expresamente. El arrendamiento de fincas
rsticas tambin podr acceder al Registro conforme a las normas generales.
11.2 La inscripcin de la opcin de compra.
Es tambin susceptible de inscripcin.
12. LA INSCRIPCIN DE LAS RESOLUCIONES JUDICIALES
RELATIVAS A LA CAPACIDAD DE LAS PERSONAS.
El art. 2 LH prev estas inscripciones. Pero estas inscripciones no son
obligatorias, por lo que, en caso de que una persona adquiera una finca no ser
protegido por el Registro, pese a la falta de inscripcin.

TEMA 16. DINMICA Y EFECTO DE LAS INSCRIPCIONES.

1. PROCEDIMIENTO HIPOTECARIO Y ACCESO DE LOS TTULOS AL
REGISTRO.
1.1 Concepto y naturaleza del procedimiento hipotecario.
El procedimiento hipotecario es el conjunto de acciones, operaciones y
diligencias realizadas, tanto por los interesados, como por el Registrador, a efectos de la
toma de razn del asiento que, en cada caso, corresponda.
Se trata de un verdadero y propio procedimiento, regulado por normas
imperativas, que vinculan tanto a los particulares como al Registrador.
Existe cierto debate doctrinal en cuanto la verdadera naturaleza del
procedimiento hipotecario. Para Lasarte se trata de procedimiento especial, aunque sin
negarle la existencia de ciertos aspectos administrativo.
1.2 El acceso de los ttulos al Registro de la Propiedad.
La regla bsica de acceso al Registro es la exclusin de la oralidad, siendo
necesario que su iniciacin se produzca en virtud de presentacin o aportacin de un
ttulo al Registro (art. 3 LH).
1.3 El carcter pblico de los documentos susceptibles de inscripcin.
Para el acceso al Registro, los ttulos deben reunir, al menos, los siguientes:
1. Ser documentos pblicos.
2. Ser fehacientes respecto de alguna mutacin jurdico-real.
3. Que el ttulo acredite por s mismo la existencia de un acto o derecho susceptible
de inscripcin.
1.4 La admisin excepcional de los documentos privados.
Como norma general, el Registrador no extender asiento de presentacin de los
documentos privados; si bien, existen supuestos, tasados legalmente, que reconocen la
posibilidad de que la presentacin de un documento privado surta efectos registrales.

1.5 La presentacin del ttulo y la peticin de inscripcin.

Con la simple presentacin del ttulo se entiende solicitada, de forma tcita, la
peticin de inscripcin (principio de rogacin).
1.6 El asiento de presentacin.
Es una especie de apunte provisional de la recepcin de un ttulo con alcance
jurdico-real, cuya concisa descripcin se plasma en el Libro diario, indicando la fecha y
hora de ingreso, para poder determinar la prioridad de su presentacin.
La duracin de vigencia del asiento de presentacin es de 60 das.
A. Prioridad en sentido formal.
Determina el orden en el que el Registrador va a despachar y calificar los ttulos.
B. Prioridad en sentido material.
Si los ttulos son compatibles entre s, el primero presentado goza de prioridad.
2. LA FUNCIN CALIFICADORA DEL REGISTRADOR.
2.1 Las materias objeto de calificacin.
Segn el art. 18 LH, la funcin calificadora del Registrador comprender:
- La legalidad de las formas extrnsecas de los documentos.
- La capacidad de los otorgantes.
- La validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras.
La actividad del Registrador se cie a la admisibilidad o inadmisibilidad del
ingreso en el Registro de los derechos contenidos en el ttulo.
2.2 El resultado de la calificacin: faltas subsanables e insubsanables.
En el caso de encontrar anomalas, por los motivos que fuera, la legislacin
determina efectos diferentes si la anomala se constituye como una falta subsanable o
insubsanable.
- En el caso de que se trate de una falta subsanable, el Registrador suspender la
inscripcin y extender anotacin preventiva cuando lo solicite el que present el ttulo.
- En caso se ser insubsanable se denegar la inscripcin sin realizar la anotacin
preventiva.
2.3 El llamado recurso gubernativo.
Es un recurso que podr interponer, ante la Direccin General de los Registros y
el Notariado, la persona a cuyo favor se iba a inscribir el derecho contra la calificacin
negativa del Registrador.
3. LA DINAMICA DE LAS INSCRIPCIONES REGISTRALES.
3.1 La exigencia del tracto sucesivo2.
El sistema hipotecario parte de la base de que los sucesivos propietarios de una
finca han de estar registralmente concatenados, a esta concatenacin se le denomina
tracto sucesivo. Una vez inmatriculada la finca e inscrito el dominio sobre ella, pueden
ya ingresar en el Registro los ttulos referentes a los actos o contratos que recaigan sobre
la finca inscrita que tengan alcance jurdico-real. Ahora bien, las inscripciones sucesivas
han de traer causa necesariamente del titular registral, de la persona que es propietario
de la finca inmatriculada, pues de lo contrario, se estara ante una falta insubsanable.
3.2 La prioridad registral.
La prioridad registral es de vital importancia, pues la persona que figura como
propietario en el registro podra enajenar la finca dos veces. En tal caso, solo se dara
valor a la realizada en primer lugar.
2

Tracto sucesivo: Aquel principio registral por virtud del cual se exige que el historial jurdico de cada
finca figure en el Registro sin solucin de continuidad. Lo recoge el art 20 LH. Consecuencia del mismo
es que no se pueden inscribir ttulos que no hayan sido consentidos por el titular inscrito o anotado

A efectos registrales o hipotecarios, la determinante no es la fecha del acto

jurdico-real realizado, sino la fecha de entrada del ttulo en el Registro.
3.3 Los ttulos incompatibles y el cierre registral.
En relacin a los ttulos incompatibles, la inscripcin del primero de ellos
presupone que los dems no pueden acceder al Registro. Por ello se habla de cierre
registral: el Registro queda cerrado respecto de la presentacin posterior de ttulos que
contradigan otros ya inscritos.
3.4 El rango registral de los ttulos compatibles.
Hay que aclarar que el cierre registral no se da en relacin con aquellos derechos
reales que pueden coexistir de forma plural sobre una misma finca (como pueden ser
varias hipotecas). Por tanto, si pueden coexistir varios derechos reales de forma
simultnea, se plantea el problema de establecer el orden de jerarqua o prelacin entre
ellos. El rango registral es la prioridad o prelacin de los ttulos inscritos en una finca, el
rango vendr dado por la prioridad en la inscripcin.
3.5 Quiebra y reanudacin del tracto sucesivo.
Salvo contadas excepciones, la inscripcin registral no es obligatoria, ni
constitutiva del derecho de propiedad, no los dems derechos reales. Ni siquiera es
obligatorio que las fincas estn inmatriculadas.
Esto puede generar que la dinmica de los derechos reales sobre la finca se
desarrolle extra registralmente, esto es, sin que el Registro existiese. Dicha eventualidad
supone una quiebra del tracto sucesivo: el verdadero propietario de la finca no est
reflejado en el Registro.
El sistema hipotecario procura dotar de procedimientos ad hoc para que quien
desee inscribir pueda hacerlo sin necesidad de recrear registralmente todas las
transmisiones habidas. Los instrumentos que permiten reanudar el tracto sucesivo son:
el acta de notoriedad y el expediente de dominio.
3.6 La vigencia de los asientos: referencia a la caducidad y la cancelacin.
En trminos generales, los asientos registrales una vez efectuados tienen una
vigencia temporal prolongada y, en muchos casos indefinida.
Sin embargo las anotaciones preventivas y un buen nmero de las notas
marginales se caracterizan por su carcter provisional.
La caducidad es un mecanismo que no afecta a las inscripciones, las cuales se
proyectan de manera indefinida, sin embargo, las anotaciones preventivas y las notas
marginales si se caracterizan por su carcter provisional. Sin embargo, la cancelacin es
el acto formal que provoca la prdida de vigencia de valor del asiento respecto del cual
se practica.
4. INSCRIPCION Y ASIENTO REGISTRAL.
4.1 El concepto tcnico de inscripcin.
La inscripcin constituye la especia ms importante de las diversas figuras de
asiento registral. En realidad, todo el sistema registral gira en torno a la inscripcin, que
es la nica anotacin registral tendencialmente permanente.
4.2 Clases de inscripciones y significado de la inscripcin en Derecho espaol.
A. Inscripcin constitutiva.
La inscripcin forma parte del proceso creador del derecho real.
B. Inscripcin obligatoria.
Son impuestas coactivamente por la ley, bajo pena o sancin en caso de
incumplimiento.
C. Inscripcin declarativa.

Tiene por misin fundamental dar cuenta a la colectividad en general de la

existencia de un derecho real, a travs de un asiento registral, al tiempo que otorga a su
titular determinados efectos favorables.
4.3 Los estmulos a la inscripcin: art. 319 LH.
El citado artculo establece que los Jueces y Tribunales, y los Consejos y
Oficinas del Estado no admitirn documentos o ttulos que acrediten derechos reales que
no hayan sido inscritos en el Registro, si el objeto es en perjuicio de un tercero.
4.4 Valor de la inscripcin en relacin con la tradicin.
Hace aos se plante el debate acerca si la inscripcin supla la tradicin.
Actualmente esta postura es rechazada y la existencia del sistema registral no altera las
reglas establecidas en el CC.

5. LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIN, EN GENERAL.

La inscripcin registral produce efectos beneficiosos para quien, adems de
adquirir un derecho real, procura su constancia en el Registro. La inscripcin registral
comporta un reforzamiento del derecho real a favor del titular registral.
5.1 Nocin inicial de la legitimacin registral.
La legitimacin registral consiste en que, como regla general, y salvo prueba en
contrario, la inscripcin refrenda o autentifica al titular registral como verdadero titular
del derecho inscrito. Es una presuncin iuris tantum.
5.2 Nocin inicial de la fe pblica registral.
En determinados supuestos, tratndose de terceros adquirientes que cumplen con
ciertos requisitos, la legislacin hipotecaria eleva los efectos protectores de la
inscripcin, determinando que sta sea impugnable. Concretamente es el caso del
tercero hipotecario, cuya inscripcin registral le convierte en verdadero titular, por
mandato legal.
La presuncin iuris tantum de la legitimacin registral, pasa a ser una verdadera
presuncin iuris et de iure, en el caso del tercero hipotecario.

6. LA LEGITIMACIN REGISTRAL.
6.1 En general: la exactitud del Registro.
Segn el art. 38 LH a todos los efectos legales se presumir que los derechos
reales inscritos en el Registro existen en la forma inscrita.
6.2 La realizacin de actos dispositivos: la presuncin de pertenencia.
Quien figura como titular de un determinado derecho en el Registro, est
legitimado para llevar a cabo las facultades que ese derecho otorga.
6.3 La presuncin posesoria.
Se presume que la persona que tiene atribuida el dominio de la finca, segn el
Registro, est en posesin de los mismos.

7. LA EFICACIA DE LA INSCRIPCIN REGISTRAL RESPECTO DE LA

USUCAPIN.
7.1 La usucapin en favor del titular inscrito (o secundum tabulas).
La prescripcin tabular tiene como efecto facilitar la usucapin a favor del titular
inscrito.
7.2 La usucapin contra tabulas o en contra del titular inscrito.

Cuando la usucapin conseguida extra registralmente pudiera perjudicar la

adquisicin del titular inscrito, es necesario distinguir dos supuestos.
A. Carencia en el titular inscrito de la condicin de tercero hipotecario.
La tensin o conflicto entre usucapiente y el titular inscrito se regirn por las
normas del CC, sin que la inscripcin desempee un papel relevante.
B. Titular registral con condicin de tercero hipotecario.
En este caso la prescripcin del usucapiente es irrelevante; prima la fe pblica
registral sobre la usucapin.
7.3 Las reglas sobre usucapin liberatoria o usucapio libertatis.
7.4 Referencia a la prescripcin extintiva.
8. LA LEGITIMACIN DESDE LA PERSPECTIVA PROCESAL.
Desde el punto de vista procesal, la posicin del titular registral se ve
notoriamente reforzada. El titular inscrito tiene legitimidad procesal.
8.1 Eficacia probatoria de la inscripcin.
8.2 Sobreseimiento de los procedimientos de apremio: la tercera registral.
8.3 Ejercicio del procedimiento sumario regulado en el art. 41 LH.
8.4 El ejercicio del juicio verbal por los titulares de los derechos reales inscritos
conforme a la LEC 2.000
9. LAS RESTRICCIONES DE LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIN.
9.1 La intrascendencia sanatoria inter partes de la inscripcin.
La inscripcin carece de fuerza sanatoria de la posibles adquisiciones o
transmisiones que se hayan podido realizar contra el Derecho imperativo.
9.2 La prueba en contrario: las inexactitudes registrales y su rectificacin.
La inscripcin admite prueba en contrario y, por tanto, en caso de que la
inscripcin contenga alguna inexactitud, es natural que la legislacin ofrezca los
procedimientos oportunos para reiterar la exactitud.
En general la rectificacin deber ser promovida por el titular o, en su caso, por
la persona perjudicada. En caso de cotitularidad, habrn de actuar conjuntamente. En
defecto de actuacin del titular o el perjudicado, ser necesaria la correspondiente
resolucin judicial.

TEMA 17. LA FE PBLICA REGISTRAL.

1. LA PROTECCIN DEL TERCERO: LA FE PBLICA REGISTRAL.
La llamada fe pblica registral tiene por objeto fundamental establecer que el
Registro no es solo exacto, sino tambin ntegro.
El tercero debe ser protegido, en cuanto ha confiado en el Registro, adquiriendo
el bien de quin estaba legtimamente facultado para enajenarlo, segn el Registro.
La fe pblica registral es una presuncin iuris et de iure establecida a favor del
tercero hipotecario.
1.1 La fe pblica registral en sentido positivo.
Segn el art. 34 LH, respecto a terceros, el contenido del Registro debe
presumirse exacto e ntegro; manteniendo en la adquisicin al tercero de buena fe que
adquiere de buena fe.
1.2 La fe pblica registral en sentido negativo.

El art. 32 LH establece que los ttulos de dominio u otros derechos reales no

inscritos en el Registro, no perjudican a tercero.
2. CONCEPTO DE TERCERO HIPOTECARIO.
En atencin al art. 34 LH se podra definir al tercero hipotecario, como al tercero
de buena fe que adquiere a ttulo oneroso algn derecho real de la persona que figura en
el Registro con facultades para enajenarlo.
3. PRESUPUESTOS DE LA CONDICIN DE TERCERO.
3.1 La adquisicin a ttulo oneroso.
El tercero debe haber adquirido mediante contraprestacin.
3.2 La adquisicin de buena fe.
La buena fe no requiere ser particularmente justificada, pues la buena fe se
presume siempre, mientra que no se pruebe que conoca la inexactitud del Registro. Por
tanto, la buena fe es una presuncin iuris tantum.
3.3 La adquisicin del titular registral anterior.
Este requisito es evidente, la adquisicin debe proceder de la persona titular o
con facultades para enajenar segn lo dispuesto en el Registro.
3.4 La inscripcin de su propia adquisicin.
Requisito que impone el art. 34 LH. El tercero debe inscribir en el Registro su
derecho.
4. ALCANCE Y MBITO DE LA FE PBLICA REGISTRAL.
4.1 La eficacia respecto de terceros.
La presuncin iuris et de iure que otorga la fe pblica registral al tercero
hipotecario solo surte efectos frente a terceros y, para nada, juega inter partes. Es decir,
la fe pblica registral no invalida los posibles defectos jurdicos que pudiera contener el
negocio jurdico entre el tercero y en anterior titular inscrito.
4.2 Circunstancias excluidas de la fe pblica registral.
La fe pblica registral se circunscribe a las relaciones jurdico-inmobiliarias que
sean susceptibles de inscripcin registral.
4.3 La ineficacia de la adquisicin del transmitente.
La fe pblica registral garantiza la adquisicin del tercero hipotecario aunque
despus se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el
mismo Registro (art. 34 LH). No obstante, el art. 37 LH establece una serie de
supuestos, que delimitan con mayor precisin el verdadero alcance de la fe pblica
registral.
A. Las acciones rescisorias y resolutorias.
B. La revocacin de donaciones.
C. El ejercicio de los retractos legales.
D. La rescisin por fraude de acreedores.

TEMA 18. LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS Y OTROS ASIENTOS

REGISTRALES.
1. CONCEPTO
Y
CARACTERIZACIN
GENERAL
DE
LAS
ANOTACIONES PREVENTIVAS.
La anotacin preventiva es un asiento registral que no tiene carcter estable o
definitivo, sino que pretende solo asegurar, previndolo, el resultado por ahora incierto
de un derecho que, en su caso, puede llegar a afectar a algn bien o derecho inscrito.
Supongamos que una persona reclama una finca, para evitar que el titular registral
pueda enajenarla, el demandante puede solicitar al Registrador que realice una
anotacin preventiva y as evitar que un eventual adquiriente se convierta en tercero
hipotecario.
2. ENUMERACIN Y CLASIFICACIN DE LAS PRINCIPALES
ANOTACIONES.
3. LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS REPRESENTATIVAS DE OTRO
ASIENTO.
4. LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS EN FUNCIN DE GARANTA.
5. ANOTACIONES PREVENTIVAS DE VALOR NEGATIVO.
6. LOS RESTANTES ASIENTOS REGISTRALES.