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Avaliao
li d
de Imveis
i Urbanos
b
Mtodo Comparativo
Pesquisa de de Mercado - identificao de atributos influenciantes que podem
ser expressos de forma quantitativa (area, frente do terreno) ou qualitativa
( d
(padrao
construtivo,
t ti
ttopografia).
fi )
As caractersticas do bem em avaliao e do prprio mercado onde est inserido,
a forma
f
como transacionado
t
i
d e o ti
tipo e volume
l
d
de iinformao
f
di
disponvel,
l
determinam a aplicabilidade de cada um dos mtodos para se estimar o valor
de mercado. Quando baseados em informaes de um mercado aberto (oferta e
procura) destaca-se
destaca se o mtodo comparativo,
comparativo o qual pode ser considerado como
mtodo eletivo quando houver nmero suficiente de elementos para compor uma
amostra representativa.
O objetivo final obter um valor medio
Com o p
passar dos anos dificuldade em obter amostra
representativa de imveis similares. Processo de corrigir ou
homogeneizar os dados
com expresses lgicas matemticas, geralmente empricas, a fim de ajust-los e
torn-los semelhantes ao avaliando e obter valor medio
A cidades
As
id d cresceram e se diversificaram
di
ifi
- a necessidade
id d de
d
empregar simultaneamente vrios fatores de ajustes - se
empricos - probabilidade de erro no resultado.
resultado
Acesso aos computadores pessoais (segunda metade da
dcada de oitenta) e o advento de pacotes estatsticos, em
particular aqueles de Regresso Linear que empregam o
mtodo dos Mnimos Quadrados - uma nova ferramenta de
clculo do valor de bens. As tcnicas de regresso mltipla os
prprios referenciais se "auto-corrigem"
"auto corrigem" entre si e constituem um
modelo.
Mtodos
d para id
identificar
ifi
o valor
l de
d um b
bem
Identifica o valor de
mercado do bem por meio
de tratamento tcnico
dos atributos dos
elementos
comparveis
comparveis,
constituintes da amostra.
Definies - Parte 1
3.43 tratamento de dados: Aplicao de operaes que
expressem, em termos relativos, as diferenas de atributos entre
os dados de mercado e os do bem avaliando
3.24 homogeneizao: Tratamento dos preos observados,
mediante a aplicao de transformaes matemticas que
expressem, em termos relativos, as diferenas entre os atributos
dos dados de mercado e os do bem avaliando
3 26 inferncia estatstica: Parte da cincia estatstica que
3.26
permite extrair concluses sobre a populao a partir de amostra
6
MTODO COMPARATIVO
TRATAMENTO CIENTFICO
REGIONAIS
RECONHECIDAS, REVISADOS EM
PERODOS MXIMOS DE DOIS ANOS,
E ESPECIFICAR A REGIO PARA A
QUAL SO APLICVEIS.
ALTERNATIVAMENTE, PODEM SER
ADOTADOS FATORES MEDIDOS NO
MERCADO, DESDE QUE O ESTUDO
DE MERCADO ESPECFICO QUE
LHES DEU ORIGEM SEJA ANEXADO
AO LAUDO DE AVALIAO.
TRATAMENTO DE EVIDNCIAS
EMPRICAS PELO USO DE
METODOLOGIA CIENTFICA
QUE
LEVE INDUO DE MODELO
VALIDADO PARA O
COMPORTAMENTO DO
MERCADO. FORMA E GRAU DAS
INFERNCIA ESTATSTICA
Os dados
O
d d d
da pesquisa
i so
A avaliao determinada
por uma equao do tipo:
R$108,44/m2
Y = b0 + b1 x1 (+
( erro))
Eq
que p
poder ser resultar
na seguinte formulao:
Vu = 74,005
74 005 + 2
2,633
633 x testada
t t d
R$113,50/m2
8
Tratamento cientfico
por anlise de regresso:
procura-se encontrar a
mdia que mais se
aproxima dos dados de
mercado
Resposta:
PROBABILSTICO
- variveis
i i d
de significncia
i ifi i menor, no
iincludas
l d no
modelo;
- imprevisibilidade
i
i ibilid d d
do comportamento h
humano;
- erros de observao ou medidas
12
O Preo
P
do
d imvel
i l
equao
X1,
a es
1 Xn - so as variveis
independentes
1 = coeficiente
fi i t da
d
varivel X1
i - o erro (ou
resduo)
13
EXEMPLO:
O Valor
V l = 10.000
10 000 + 75 x
rea
S REA = 1000 Valor
Se
V l = 10
10.000
000 + 75 x 1000 = R$85
R$85.000,00
000 00
= R$85/m2
R$85/ 2
= R$95/m2
= R$115/m2
INFERNCIA ESTATSTICA
Os dados
O
d d d
da pesquisa
i so
A avaliao determinada
por uma equao do tipo:
R$108,44/m2
Y = b0 + b1 x1 (+
( erro))
Eq
que p
poder ser resultar
na seguinte formulao:
Vu = 74,005
74 005 + 2
2,633
633 x testada
t t d
R$113,50/m2
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yi = 0 + 1xi
x=1
1 =
y
x
0
x
x+1
100
200
300
400
500
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O Preo
P
do
d imvel
i l
equao
X1,
a es
1 Xn - so as variveis
independentes
1 = coeficiente
fi i t da
d
varivel X1
i - o erro (ou
resduo)
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EXEMPLO:
O Valor
V l = 10.000
10 000 + 75 x
rea
S REA = 1000 Valor
Se
V l = 10
10.000
000 + 75 x 1000 = R$85
R$85.000,00
000 00
= R$85/m2
R$85/ 2
= R$95/m2
= R$115/m2
Cdigos alocados
Recomenda-se considerar tantas variveis dicotmicas quantas forem
necessrias para descrever as diferenas qualitativas, em lugar da
utilizao
tili
d
de cdigos
di
alocados,
l
d
especialmente
i l
t quando
d a quantidade
tid d d
de
dados abundante e pode-se preservar os graus de liberdade
necessrios modelagem estatstica, definidos nesta Norma.
A utilizao de cdigos alocados tolerada nos seguintes casos, na
seguinte ordem de prioridade:
23
no mximo, de Grau II de fundamentao.
A Pesquisa
A pesquisa
p squ sa abrange
a rang todo
to o o
processo avaliatrio e no deve
ser confundida com a simples
coleta de dados
24
l
Negativa
N
Correlao
25
Di
Diagramas
de
d Di
Disperso
(2)
No h Correlao
No h Correlao
Linear
26
Dados provenientes de
populaes
l distintas
di ti t
27
d
dentro
d
do
intervalo
da
amostra
(sugerem uma a relao
linear entre X e Y), porm,
imprevisvel alm dele:
RETA ESTIMADA
pode
d ser improvvel
i
l que
a relao continue a ser
linear alm do mbito dos
dados amostrais;
Intervalo
no razovel esperar
que os erros permaneam
constantes
alm
do
campo de observaes.
28
FALSAS INTERPOLAES
GRFICO2
GRAFICO1
UM ELEMENTO
DESLOCA A LINHA
TENDNCIA
CORRETA
x
29
VARIVEIS DUMMIES
Varivel dummy - tambm chamada de
dicotmica ou condicional - aquela que
i di a ocorrncia
indica
i ou no
de
d um evento, ou
presena
ou ausncia de uma condio.
ap
31
Nveis
Nveis de Especificao
Especificao
estabelecida em razo do prazo demandado, dos recursos
d
despendidos,
did
d
da di
disponibilidade
ibilid d d
de d
dados
d d
de mercado
d ed
da
natureza do tratamento a ser empregado.
FUNDAMENTAO
funo do aprofundamento do
trabalho = seleo da metodolog
metodologia
a
(confiabilidade, qualidade e
quantidade dos dados disponveis)
PRECISO
quando for possvel medir o
grau de certeza e o nvel de
g
erro tolervel numa
avaliao.
pelas
l N
Normas atuais
t i laudo
l d d
de
avaliao)
34
III
30%
Grau
II
30%-50%
I
>50%
Y=b 0 +b 1 X 1
Graus de preciso
associados ao
intervalo de confiana
Intervalo
de
previso
p
e so
Intervalo
de
previso
36
g
outras metodologias
37