O atraso na entrega do imvel e suas

consequncias jurdicas
O dano moral na compra de imveis na planta em caso de atraso na entrega do
bem.
Salvar 7 comentrios Imprimir Reportar
Publicado por Alexandre Cruz - 6 horas atrs

15
O presente estudo visa abordar as consequncias jurdicas decorrentes do atraso na entrega do imvel,
com o objetivo de auxiliar os consumidores na busca pelos seus direitos.
Como cedio, o grande sonho do brasileiro a casa prpria. E no poderia ser diferente. A casa prpria
lar, um lugar para ser chamado de seu, no qual possvel estabelecer a moradia, cuidar da famlia e
dos filhos, receber os amigos. Mas no s isso. A casa prpria significa tambm riqueza, sendo, inclusive,
um smbolo de status social, apoiado principalmente pela propaganda das sociedades capitalistas.
Ocorre, no entanto, que muitas vezes o sonho da casa prpria passa a se tornar um pesadelo. Isso
porque o atraso na entrega dos imveis, infelizmente, j se tornou um problema crnico. Conforme dados
do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relaes de Consumo (IBEDEC), 95% das obras no Brasil
so entregues com atraso, o que muitos danos causa aos consumidores, tanto na esfera moral como de
cunho patrimonial.
Dito isso, o presente estudo visa abordar as consequncias jurdicas decorrentes do atraso na entrega do
imvel, com o objetivo de auxiliar os consumidores na busca pelos seus direitos.
Para tanto, abordaremos temas como a aplicabilidade do Cdigo de Defesa do Consumidor, a
abusividade da Clusula de Tolerncia e os danos sofridos pelos consumidores.
Ab initio, cumpre-nos esclarecer que o contrato de compra e venda de imvel um contrato de adeso,
ou seja, um contrato cujas clusulas so aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas
unilateralmente pelo fornecedor, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente
seu contedo, mas to somente aceitar.
Nas palavras de Silvio Rodrigues:
A idia de contrato de adeso surge em oposio de contrato paritrio. No conceito clssico de
contrato, admite-se uma fase em que se procede ao debate das clusulas da avena e na qual as partes,
colocadas em p de igualdade, discutem os termos do negcio. a chamada fase de puntuao, onde as
divergncias so eliminadas atravs da transigncia dos contraentes. A este tipo de negcio d-se o
nome de contrato paritrio, pois supe-se a igualdade entre os interessados. No contrato de adeso, a
fase inicial de debates e transigncia fica eliminada, pois uma das partes impe outra, como um todo,
o instrumento inteiro do negcio, que esta, em geral, no pode recusar. (RODRIGUES, Silvio. Direito Civil.
24. Ed. So Paulo: Saraiva, 1996, vol. III, p. 45). (Grifos nossos)
No mesmo sentido, Orlando Gomes:
Contrato de adeso o negcio jurdico no qual a participao de um dos sujeitos sucede pela aceitao
em bloco de uma srie de clusulas formuladas antecipadamente, de modo geral e abstrato, pela outra
parte, para constituir o contedo normativo e obrigacional de futuras relaes concretas. (GOMES,
Orlando. Contrato de adeso. So Paulo: RT, 1972. P. 3).
Como bem afirmou Maria Helena Diniz:

Os contratos por adeso constituem uma oposio idia de contrato paritrio, por inexistir a liberdade
de conveno, visto que excluem a possibilidade de qualquer debate e transigncia entre as partes, uma
vez que um dos contratantes se limita a aceitar as clusulas e condies previamente redigidas e
impressas pelo outro, aderindo a uma situao contratual j definida em todos os seus termos. (DINIZ,
Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. 6 ed. So Paulo: Saraiva, 1989. Vol III, p.71). (Grifos
nossos)
Como vimos, trata-se de uma modalidade de contrato extremamente desfavorvel a uma das partes, a
saber, o adquirente. A nica opo que lhe dada a de aceitar o contrato nos termos em que for
imposto, sob pena de qualquer discordncia contra ele inviabilizar a negociao do imvel.
Assim que, buscando assegurar o equilbrio contratual, deve-se aplicar o Cdigo de Defesa do
Consumidor, em face da situao de vulnerabilidade do consumidor no bojo da citada relao.
Dessa feita, a relao deve ser vista sob a tica do atendimento das necessidades e da proteo dos
interesses econmicos do consumidor, em decorrncia do reconhecimento de sua vulnerabilidade, tendo
como finalidade o alcance do equilbrio da relao consumerista.

Textos relacionados

Uso fraudulento de identidade e dano moral

Qual o preo da traio?

Danos morais no Brasil

Infidelidade conjugal e indenizao por danos morais

Dano moral pessoa jurdica de direito pblico

Neste sentido, o seguinte julgado:
"APELAO CVEL N 2.0000.00.488347-2/000 - 17.11.2005 BELO HORIZONTE RESPONSABILIDADE CIVIL
- INDENIZAO - DANOS MORAIS E MATERIAIS - COMPRA E VENDA - BEM IMVEL - VCIO DE QUALIDADE RESPONSABILIDADE SUBJETIVA - CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. - A venda de imveis configura
uma relao de consumo, haja vista a empresa vendedora figurar como fornecedora, por se inferir
perfeitamente nos ditames do art. 3, 1 do Cdigo de Defesa do Consumidor. - O
art. 18 do CDC estabelece a responsabilidade solidria dos fornecedores de produtos de consumo
durveis ou no durveis pelos vcios de qualidade que os tornem imprprios ou inadequados ao
consumo ou lhes diminua o valor, restando configurada a responsabilidade da vendedora, ainda que no
seja a construtora do imvel, pelos defeitos construtivos, em razo da solidariedade. - A
responsabilidade por vcios de qualidade, tal como a do presente caso, no se confunde com a
responsabilidade objetiva por fato do produto, envolvendo a apurao da culpa do fornecedor. Assim,
para configurao da responsabilidade civil, faz-se imprescindvel a comprovao da existncia de: a)
ato ou omisso antijurdico (culpa ou dolo), b) dano e c) nexo de causalidade entre ato ou omisso e
dano". (TJMG - Apelao Cvel N 2.0000.00.488347-2/000 - 13 Cmara Cvel - Rel. Desembargadora
Hilda Teixeira da Costa - j.17.11.2005). (Grifos nossos)
O Cdigo de Defesa do Consumidor tem o claro propsito de dispor sobre a funo social do contrato no
mbito das relaes de massa, procedendo a uma profunda interveno no domnio econmico e na
regulamentao positiva do direito contratual.
Assim, os contratos imobilirios relativos construo e comercializao de prdios habitacionais,
quando ajustados entre profissionais do ramo e pessoas fsicas que perseguem a satisfao de sua
necessidade de moradia, retratam genuna operao de consumo, so evidentemente alcanados pela
proteo especial do CDC.
A propsito, sobre o tema, vejamos:

EMENTA: APELAO - COMPRA E VENDA DE IMVEL - CDC - PRAZO DE ENTREGA - INOBSERVNCIA - BOA
F - MULTA POSSIBILIDADE- DANOS MORAIS CONFIGURADOS - MINORAAO - IMPOSSIBILIDADE RAZOABILIDADE E PROPORCINALIDADE - HONORRIOS ADVOCATCIOS - A presente relao jurdica
regulada pelo Cdigo de Defesa do Consumidor, uma vez que se trata de contrato de adeso, atravs do
qual o autor, na qualidade de consumidor, aceita uma situao contratual definida de forma prvia e
unilateral pela empresa r, presumindo-se no ausncia de alterao substancialmente de contedo.
Assim, a relao deve ser vista sob a tica do atendimento das necessidades e da proteo dos
interesses econmicos do consumidor, em decorrncia do reconhecimento de sua vulnerabilidade, tendo
como finalidade o alcance do equilbrio da relao consumerista. - No caso, urge ressaltar ser fato
incontroverso a ocorrncia de atraso na entrega do imvel objeto do contrato entabulado entre os
litigantes. A construtora no entregou o imvel na data aprazada, no tendo apresentado nenhum
motivo relevante para justificar a demora, razo por que deve responder pelos nus decorrentes da
desdia, o que faz solidificar sua responsabilidade pelo descumprimento do contrato. - Comungo do
entendimento versado pelo julgador de primeiro grau que, utilizando do instituto da equidade, consignou
que a multa imposta em caso de inadimplemento do contrato por parte do promitente comprador deve
ser tambm imposta em caso de descumprimento do negcio jurdico por parte da promitente
vendedora. - A casa prpria, como todos sabem, um sonho buscado pela maioria da populao
brasileira de baixa renda. Outrossim, tenho que a atitude perpetrada pela apelada causou abalos
psquicos ao autor, ora apelado. No caso, entendo que a situao ocorrida no pode ser enquadrada
como mero aborrecimento ou dissabor. - " preciso inquietarmo-nos com os sentimentos que fazem agir
os assuntos de direito, proteger os que esto de boa-f, castigar os que agem por malcia, m-f,
perseguir a fraude e mesmo o pensamento fraudulento. O dever de no fazer mal injustamente aos
outros o fundamento do princpio da responsabilidade civil; o dever de se no enriquecer custa dos
outros, a fonte da ao do enriquecimento sem causa" (Georges Ripert, in "A Regra Moral nas
Obrigaes Civis"). APELAO CVEL N 1.0024.10.292669-8/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - 1
APELANTE: MARCOS ANTONIO RABELO MOREIRA - 2 APELANTE: MRV ENGENHARIA PARTICIPACOES S/A 1 APELANTE: MARCOS ANTONIO RABELO MOREIRA - 2 APELANTE: MRV ENGENHARIA PARTICIPACOES
S/A (Grifos nossos)
Temos, pois, que manso e pacfico o entendimento da doutrina e da jurisprudncia no sentido de que,
nos contratos de compra e venda de imvel, incide o Cdigo de Defesa do Consumidor, sendo nulas de
pleno direito as clusulas abusivas que gerem obrigaes consideradas inquas.
Dentre as vrias clusulas abusivas do contrato citado, destacamos a chamada Clusula de Tolerncia,
segundo a qual a construtora pode atrasar a entrega da obra em at 180 (cento e oitenta) dias sem que
nada lhe acontea.
Ora pois, consoante j fartamente demonstrado, o diploma legal aplicvel ao caso em tela o Cdigo de
Defesa do Consumidor, o qual regido pelos princpios da boa-f objetiva, da transparncia, da
confiana, do equilbrio contratual, da proteo contra clusulas abusivas, da reviso de clusula ou do
contrato do consumo, dentre outros. Em assim sendo, a nosso ver, no h que se falar na legalidade da
Clusula de Tolerncia, uma vez que, a existncia de clusula que beneficia uma das partes em prejuzo
da outra no pode prevalecer, tampouco ser confirmada pelo Judicirio, que tem a atribuio de ajustar
as desigualdades existentes no contrato.
Sem dvida alguma, a Clusula de Tolerncia fere de morte o princpio do equilbrio contratual, uma vez
que o consumidor no goza de semelhante prerrogativa para o caso de atraso no pagamento das
parcelas a que se comprometeu.
Ressalte-se, por oportuno, que a lei deve proteger as expectativas legtimas dos consumidores, oriundas
das informaes veiculadas pelos fornecedores. Trata-se da aplicao do princpio da transparncia,
previsto no artigo 31, tendo como base o artigo 6, III, impondo ao fornecedor que a oferta e
apresentao de produtos ou servios deve assegurar ao consumidor informaes corretas, claras,
precisas e ostensivas sobre suas principais caractersticas, dentre as quais, a data prevista para a
entrega do imvel.

Sendo assim, a publicidade considerada pelo Cdigo de Defesa do Consumidoruma promessa negocial,
carreando para o fornecedor a incumbncia de conceber o produto tal qual anunciado, inclusive no que
diz respeito aos prazos, sob pena de incorrer no disposto no art. 35 do aludido diploma legal, onde se l:
Art. 35. Se o fornecedor de produtos ou servios recusar cumprimento oferta, apresentao ou
publicidade, o consumidor poder, alternativamente e sua livre escolha:
I - exigir o cumprimento forado da obrigao, nos termos da oferta, apresentao ou publicidade;
II - aceitar outro produto ou prestao de servio equivalente;
III - rescindir o contrato, com direito restituio de quantia eventualmente antecipada, monetariamente
atualizada, e a perdas e danos.
A propsito do tema, confira-se o seguinte entendimento jurisprudencial:
APELAO CVEL - AO DE RESOLUO CONTRATUAL C/C COBRANA - ILEGITIMIDADE ATIVA - ANLISE
DO DIREITO MATERIAL - ART. 269, I DO CPC- DANO MORAL REFLEXO - POSSIBILIDADE. 1- As hipteses de
extino do processo sem resoluo do mrito, neste caso, ferem do princpio da inafastabilidade da
prestao jurisdicional (direito de ao) e o prprio conceito de processo que pressupe uma anlise de
mrito a ser realizada pelo juzo ao prestar a tutela. 2. A apreciao do Judicirio confirmar ou negar a
existncia do direito lesado ou ameaado. 3. Pedidos de resciso contratual e restituio de valores
pagos julgados improcedentes quanto segunda e quarta apeladas. DANOS MORAIS. 4. As esposas
dos contratantes sofreram o mesmo dano suportado pelos contratantes, s que de forma indireta, o que
denominado dano moral reflexo ou por ricochete. 5. Indiscutvel que todos os danos narrados acima se
encaixam e se estendem s esposas dos contratantes, que pela convivncia familiar e apoio mtuo
exigido em qualquer relacionamento, viveram s mesmas expectativas e frustraes que os seus
cnjuges, devendo ser indenizadas pelos danos morais sofridos de maneira reflexa. 6. Recurso
parcialmente provido.
V. V. P. - No figurando como parte no contrato, no h que se falar em legitimidade para pleitear sua
resciso ou a restituio das importncias pagas.
- O adiamento injustificado na entrega da obra motiva a resciso do contrato, por inadimplncia
contratual, com direito devoluo das prestaes pagas.
- A informao veiculada pelo fornecedor cria uma expectativa que influencia, de forma decisiva, o
consumidor a concluir o contrato.
- Configura propaganda enganosa por parte da construtora que contrata com a compradora a data de
outubro/2014 para entrega das obras e, posteriormente, divulga que o fim das obras somente se dar
em julho/2015.
- Os desgastes emocionais sofridos em decorrncia do atraso na entrega do imvel ultrapass aram os
dissabores decorrentes de um mero inadimplemento contratual, devendo a construtora ser
responsabilizada pelos danos morais causados. Contudo, o ato ilcito da construtora abrange tosomente as partes contratantes. (Des. Alexandre Santiago) (Apelao Cvel 1.0024.13.095166-8/001,
Relator (a): Des.(a) Alexandre Santiago, 11 CMARA CVEL, julgamento em 27/08/2014, publicao da
sumula em 02/09/2014) (Grifos nossos)
APELAO CVEL - RESCISO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - CONSTRUTORA PROPAGANDA ENGANOSA - PRAZO DE ENTREGA DA OBRA ADIADO - RESTITUIO DA QUANTIA J PAGA.
- A informao veiculada pelo fornecedor cria uma expectativa que influencia, de forma decisiva, o
consumidor a concluir o contrato.

- Configura propaganda enganosa por parte da construtora que contrata com a compradora a data de
agosto de 2014 para entrega das obras e, posteriormente, divulga que o fim das obras somente se dar
em junho de 2015.
- O adiamento injustificado na entrega da obra motiva a resciso do contrato, por inadimplncia
contratual, com direito devoluo das prestaes pagas. (Apelao Cvel 1.0024.12.304923-1/001,
Relator (a): Des.(a) Alexandre Santiago, 11 CMARA CVEL, julgamento em 26/03/2014, publicao da
sumula em 31/03/2014) (Grifos nossos)
Temos, pois, que a jurisprudncia mais moderna trilha no sentido de que o atraso na entrega do imvel
configura propaganda enganosa por parte da construtora, vez que cria uma expectativa que influencia,
de forma decisiva, o consumidor a concluir o contrato.
Vencida essa etapa, discorreremos acerca dos danos sofridos pelos consumidores, em decorrncia do
atraso na entrega do imvel, que podem ser de ordem moral ou material.
Segundo Jorge Bustamante Alsina:
Pode-se definir o dano moral como a leso aos sentimentos que determina dor ou sofrimentos fsicos,
inquietao espiritual, ou agravo s afeies legtimas e, em geral, a toda classe de padecimentos
insuscetveis de apreciao pecuniria. (ALSINA, Jorge Bustamante. Teoria General de La Responsabilidad
Civil. 1993, p. 97).
No mesmo sentido, Carlos Alberto Bittar, para quem os danos morais se traduzem em turbaes de
nimo, em reaes desagradveis, desconfortveis ou constrangedoras, ou outras desse nvel,
produzidas na esfera do lesado. (BITTAR, Carlos Alberto. Reparao Civil por Danos Morais. 1994, p. 31).
De forma sucinta, Silvio Rodrigues afirma que o dano moral nada mais do que a dor, a mgoa, a
tristeza infligida injustamente a outrem. (RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. Responsabilidade Civil. 1989.
Vol. 4, p. 206).
inegvel que o atraso na entrega do imvel causa frustrao, angstia e sofrimento ao consumidor, e,
portanto, danos morais, devendo a construtora indenizar o consumidor que foi lesionado, consoante o
disposto no art. 5, V, X, da CF/88 e nos arts. 186, 187 e 927 do CC/2002.
Nesse sentido, a jurisprudncia de nossos Tribunais:
(TJGO-0082819) DUPLA APELAO CVEL. AO DE RESCISO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIO
DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES DO IMVEL. DANOS
MATERIAIS DEVIDOS. DANO MORAL. I - As partes contratantes devem observar a boa-f objetiva, a qual
consiste no dever de cada parte agir de acordo com os padres mnimos de lealdade, correo, lisura,
tanto na fase pr-contratual, das tratativas, como durante a execuo do contrato e, tambm depois de
executado o pacto. II - Estando previstas no contrato clusulas potestativas, sero consideradas nulas. III
- Devem ser restitudas os valores despendidos pela parte contratante quando da assinatura do contrato,
aplicando-se tambm, a multa de 2% e juros de mora de 1% incidentes no caso de atraso no
cumprimento das obrigaes de cada parte. IV - A clusula que estipula prazo de tolerncia de 180 dias
para entrega da obra abusiva, por ferir o princpio da isonomia, haja vista que o consumidor no goza
de semelhante prerrogativa para o caso de atraso no pagamento das parcelas a que se comprometeu. V
- O atraso na entrega das chaves do imvel configura dano moral, posto que diante da situao de
incerteza por que passou os apelantes supera em muito meros dissabores do dia a dia e pequenos
aborrecimentos do cotidiano, mesmo porque, a questo afeta direito fundamental de moradia, colocando
em risco investimentos e a segurana patrimonial da famlia. 1 APELO PARCIALMENTE PROVIDO. 2
APELO IMPROVIDO. (Apelao Cvel n 430444-09.2011.8.09.0011 (201194304443), 4 Cmara Cvel do
TJGO, Rel. Carlos Escher. J. 31.01.2013, unnime, DJe 15.02.2013). (Grifos nossos)

(TJRJ-173645) 1) RESCISO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE DEVOLUO DE VALORES PAGOS E

INDENIZAO POR DANOS MATERIAL E MORAL. RELAO DE CONSUMO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.
SENTENA DE PARCIAL PROCEDNCIA. CONFORMISMO DA R. APELO APENAS DOS AUTORES. 2) LUCROS
CESSANTES NO DEMONSTRADOS. AUSNCIA DE PARMETROS PARA SEU ARBITRAMENTO. 3) DANO
MORAL CONFIGURADO. Valor da indenizao fixado de acordo com os parmetros adotados por esta
Cmara, no comportando a majorao pretendida. 4) Devida a devoluo da comisso de corretagem,
em se tratando de resciso de negcio jurdico por culpa do vendedor. Smula 98, TJRJ. 5) Tendo os
autores decado de parte mnima do pedido, deve a r arcar com os nus sucumbenciais. Inteligncia do
art. 21, 1, do CPC. 6) Provimento parcial e liminar do recurso. Aplicao do artigo 557 e 1-A, do CPC.
(Apelao n 0000483-97.2011.8.19.0209, 4 Cmara Cvel do TJRJ, Rel. Paulo Maurcio Pereira. J.
19.06.2012). (Grifos nossos)
(TJRN-0033413) DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. Apelao cvel em ao de resciso contratual
decorrente de atraso injustificado na entrega de obra cuja sentena julgou procedente a pretenso
autoral. Preliminar de intempestividade suscitada pelo recorrido. Rejeio. Mrito. Dever de indenizar
caracterizado ante a ausncia de justificativas por parte da construtora quanto ao flagrante
descumprimento contratual que importou em violao aos direito personalssimos do autor recorrido.
Dano moral evidenciado. Indenizao que deve ser mantida em R$ 10.000,00. Quantum que reflete as
peculiaridades do caso concreto. Pleito recursal objetivando a restituio integral do sinal.
Impossibilidade sob pena de enriquecimento ilcito. Sentena que fixou a restituio em 30% dos valores
pagos durante a vigncia do contrato. Conhecimento e desprovimento do apelo. (Apelao Cvel n
2013.004516-9, 2 Cmara Cvel do TJRN, Rel. Convocado Guilherme Melo Cortez. Unnime, DJe
11.06.2013). (Grifos nossos)
(TJRS-0117253) APELAO CVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISO CONTRATUAL.
INDENIZAO. DANO MATERIAL. DANO MORAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ABUSIVIDADE DA
CLUSULA. CONTESTAO TEMPESTIVA, NA MEDIDA EM QUE OBSERVADO O PRAZO LEGAL. A previso
contratual da tolerncia de 120 dias na entrega da obra no se afigura abusiva. Na verdade uma
clusula padro nos contratos como o da espcie, que trata de empreendimento complexo e sujeito a
situaes involuntrias das mais variadas, ditas de fora maior, que podem levar ao atraso na entrega de
unidades edilcias. O atraso injustificado na entrega de obra de empreendimento gera dano moral
passvel de indenizao, uma vez que a expectativa dos adquirentes foi frustrada. Da mesma maneira, o
no cumprimento do prazo de concluso autoriza o ressarcimento de valores despendidos com aluguel.
AFASTARAM A PRELIMINAR. NEGARAM PROVIMENTO APELAO DA R E DERAM PARCIAL PROVIMENTO
APELAO DO AUTOR. UNNIME. (Apelao Cvel n 70054364260, 20 Cmara Cvel do TJRS, Rel.
Walda Maria Melo Pierro. J. 10.07.2013, DJ 31.07.2013). (Grifos nossos)
(TJSP-0448527) RESCISO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RECURSO CONTRA SENTENA QUE
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE A AO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PEDIDO DE RESCISO DO
CONTRATO FORMULADO PELO COMPRADOR EM RAZO DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL DA
VENDEDORA. MATRIA INCONTROVERSA. DANO MORAL CONFIGURADO. RESSARCIMENTO DEVIDO.
Majorao do quantum indenizatrio fixado para o equivalente a 50 salrios mnimos vigentes poca
do efetivo pagamento. Substitudo os alugueres em prol do autor (decorrente de no ter como utilizar o
bem), por juros compensatrios em carter cumulativo com os moratrios. Sucumbncia integral da r.
Recurso do autor provido em parte para esses fins. (Apelao n 0119771-66.2007.8.26.0053, 8 Cmara
de Direito Privado do TJSP, Rel. Luiz Ambra. J. 30.01.2013, DJe 07.02.2013). (Grifos nossos)
(TJSP-0440797) CONTRATO. AO DE RESCISO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL.
COOPERATIVA. RESCISO. Aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor espcie. Atraso na entrega
das obras decorrente de insuficincia de recursos financeiros. Falta de previso de entrega das unidades.
Inadimplemento absoluto configurado. Devoluo integral, imediata e em parcela nica dos valores
desembolsados. Inexistncia de razo para aplicao do disposto no acordo celebrado entre a
cooperativa e o Ministrio Pblico. Possibilidade de ajuizamento de ao individual. Dano moral
caracterizado. Aquisio da casa prpria frustrada. Hiptese em que no se cuidou de mera dificuldade

no cumprimento do prazo para entrega da obra. Indenizao devida. Honorrios advocatcios. Reduo
devida. Recurso parcialmente provido. (Apelao n 0170100-67.2009.8.26.0100, 5 Cmara de Direito
Privado do TJSP, Rel. Fabio Podest. J. 16.01.2013, DJe 15.02.2013). (Grifos nossos)
H casos, ainda, em que, alm do dano moral, se verifica o o dano material, aquele que atinge o
patrimnio material da vtima, pode ser financeiramente medido. o caso, por exemplo, do consumidor
que, no tendo recebido o imvel na data prevista, se viu obrigado a alugar um outro imvel. Deve, pois,
a construtora ressarcir o consumidor os valores despendidos com o pagamento de aluguis e taxa de
condomnio durante o perodo em que aguardava a entrega do imvel adquirido.
Nesse sentido, colaciona-se:
APELAO CVEL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL RESIDENCIAL - ATRASO NA ENTREGA DO
BEM - INADIMPLNCIA DA CONSTRUTORA - DANOS MATERIAIS - GASTOS COM ALUGUIS COMPROVADOS
- DANOS MORAIS - CONFIGURAO. I - Incontroverso o descumprimento contratual por parte da
construtora, que no entregou o imvel no prazo convencionado, ultrapassando, inclusive, o limite de
prorrogao entabulado, bem como os danos materiais advindos do inadimplemento contratual (despesa
com aluguel) deve o prejuzo ser ressarcido, independentemente de previso contratual a respeito. II Considerando o entendimento de que o mero descumprimento contratual no gera obrigao de reparar
por danos morais, no se pode olvidar que, uma vez requerida indenizao a esse ttulo, devem ser
analisados os desdobramentos da inadimplncia, a fim de se aferir a existncia (ou no) de leso
honra de um dos contratantes. III - Os danos morais restam comprovados quando se demonstra o
descaso com que a construtora age, violando a boa-f objetiva do contrato, entregando o imvel muito
fora do prazo avenado (...).(TJMG- APELAO CVEL N 1.0145.12.080353-4/001, Rel DES. JOO CANCIO,
DJE 13/09/2013). (Grifos nossos)
EMENTA: APELAO CVEL - CONSTRUTORA - ATRASO NA ENTREGA DE APARTAMENTO - DANOS
MATERIAIS E MORAIS - RECONHECIMENTO. - O atraso exacerbado na entrega de unidade imobiliria
prometida pela construtora, acarreta o reconhecimento de indenizao por danos morais e materiais,
estes ltimos inerentes aos aluguis suportados pelo comprador, ao tempo da inadimplncia da
construtora. (TJMG - Apelao Cvel 1.0145.13.014765-8/001, Relator (a): Des.(a) Luiz Carlos Gomes da
Mata, 13 CMARA CVEL, julgamento em 04/09/2014, publicao da sumula em 12/09/2014). (Grifos
nossos)
EMENTA: APELAO CVEL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL - ATRASO NA ENTREGA DO BEM
- INADIMPLNCIA DA CONSTRUTORA - DANOS MATERIAIS - DESPESA COM ALUGUIS COMPROVADA DANOS MORAIS - CONFIGURAO. Se a construtora no comunica ao autor o momento em que deveria
apresentar a documentao necessria para a realizao do contrato de financiamento associativo junto
ao agente financeiro, mesmo tendo se comprometido, no h falar em culpa do autor no atraso da
assinatura do referido contrato e, conseqentemente, atraso na entrega do imvel. Sendo dois os prazos
previstos no contrato para entrega do imvel, o cumprimento de um deles inviabilizado pela contratada
e o outro mais benfico ao consumidor, aplica-se o outro. Comprovado o descumprimento do contrato de
promessa de compra e venda, em razo do injustificado atraso na entrega do imvel no prazo
estabelecido no contrato, o adquirente do bem tem direito ao ressarcimento de despesas com alugueis
pagos no perodo da mora, independentemente de disposio contratual a respeito. O demasiado atraso
injustificado na entrega do imvel causa elevado estresse emocional, angstia e temor ao adquirente
quanto a possibilidade de no entrega do bem, configurando dano moral. Inexistindo qualquer
circunstncia ftica nos autos que possa ser relevada para se reduzir a condenao, fixada de danos
morais, o caso de se manter o valor fixado na sentena. (TJMG - Apelao Cvel 1.0024.09.7535512/001, Relator (a): Des.(a) Tiago Pinto, 15 CMARA CVEL, julgamento em 04/09/2014, publicao da
sumula em 15/09/2014). (Grifos nossos)
No obstante, deve-se observar, ainda, a incidncia da indenizao por lucros cessantes em caso de
atraso na entrega do imvel, correspondente ao perodo em que ficou privado de usufru-lo ou de
explor-lo economicamente, conforme decises a seguir:

48505238 CIVIL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL. ATRASO NA ENTREGA DA

OBRA. CASO FORTUITO. NO COMPROVAO. LUCROS CESSANTES. OCORRNCIA. COMISSO DE
CORRETAGEM. DEVOLUO. INVERSO DE MULTA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. No havendo
qualquer prova da ocorrncia de caso fortuito para o atraso na entrega do bem, deve a construtora ser
responsabilizada. Este Tribunal de Justia j firmou entendimento no sentido de que o atraso na entrega
de imvel causa lucro cessante ao adquirente, que deixa de auferir lucro com o aluguel ou impedido
de reduzir suas despesas com o pagamento de aluguel de outro imvel para residir, independentemente
de prova da efetiva locao. Inexistindo previso contratual expressa de cobrana de taxa de
corretagem do adquirente do bem, a sua exigncia indevida. A clusula contratual direcionada ao
comprador do imvel no pode ser invertida em desvavor da construtora, por caracterizar, juntamente
com a condenao a lucros cessantes, dupla compensao pecuniria pelo atraso na entrega da
unidade. Recurso parcialmente provido. (TJ-DF; Rec 2012.10.1.005480-9; Ac. 689.072; Terceira Turma
Cvel; Rel. Des. Esdras Neves; DJDFTE 04/07/2013; Pg. 166). (Grifos nossos)
57476099 APELAO CVEL. Ao de obrigao de fazer c/c entrega de imvel. Atraso na entrega de
imvel ato ilcito. Responsabilidade objetiva da construtora. Ausncia de comprovao de culpa
exclusiva de terceiro. Ato ilcito configurado. Dever de indenizar constatado. Danos materiais. Taxas
condominiais devidas at a imisso na posse. Lucros cessantes presumidos pelo atraso na entrega de
imvel precedentes STJ. Dano moral. Ocorrncia. Situao ftica que ultrapassa o mero aborrecimento.
Quantm fixado que bem atende os parmetros do caso em concreto. Manuteno sentena escorreita.
Recurso conhecido e desprovido. (TJ-PR; ApCiv 0898526-4; Maring; Stima Cmara Cvel; Rel. Des.
Antenor Demeterco Junior; DJPR 22/04/2013; Pg. 96). (Grifos nossos)
49150283 APELAO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INDENIZAO. DANO MATERIAL. LUCROS
CESSANTES. ATRASO NA ENTREGA DE IMVEL. CARACTERIZAO. JULGAMENTO ULTRA PETITA. VALOR
DO EFETIVO PREJUZO. JULGAMENTO EXTRA PETITA. PREJUDICIALIDADE EXTERNA. I O atraso na entrega
de imvel pelo perodo de 25 meses fato caracterizador de dano material, que se revela nos lucros
cessantes, a teor do artigo 402 do Cdigo Civil. II Demonstrada a ilegalidade da privao da posse de
imvel, presume-se a ocorrncia de lucros cessantes em favor do seu proprietrio, correspondentes aos
aluguis que deixou de auferir no perodo. Trata-se de situao que, vinda da experincia comum, no
necessita de prova (art. 335 do CPC). Precedentes. III O aluguel fixado como forma de composio dos
lucros cessantes, deve representar o valor do dano sofrido poca do efetivo prejuzo no o valor atual.
Valores corrigidos monetariamente a partir da data do prejuzo, (Smula n 42 do STJ), com incidncia de
juros legais a partir da citao, a teor do artigo 405 do Cdigo Civil. LV Havendo ao judicial em curso
para efeito de compelir os proprietrios originais do imvel objeto da incorporao a assinar a escritura
respectiva, inviabiliza-se o comando judicial neste sentido na presente ao. V Recurso conhecido e
parcialmente provido. (TJ-ES; AC 35060063696; Quarta Cmara Cvel; Rel. Des. Maurlio Almeida de
Abreu; DJES 11/02/2011; Pg. 106) (Grifos nossos)
Ve-se, pois, que a lei, a doutrina e a jurisprudncia so enfticas em relao a esse tema: o atraso na
entrega do imvel conduta considerada como prtica abusiva, dando ensejo indenizao por danos
morais e materiais. Cabe ao consumidor exercer seus direitos, uma vez que, conforme alerta o antigo
brocardo latino, dormientibus non succurrit jus, ou seja, o Direito no socorre aos que dormem.

Referncias
ALSINA, Jorge Bustamante. Teoria General de La Responsabilidad Civil. 1993, p. 97
BITTAR, Carlos Alberto. Reparao Civil por Danos Morais. 1994, p. 31
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. 6 ed. So Paulo: Saraiva, 1989. Vol III, p.71
GOMES, Orlando. Contrato de adeso. So Paulo: RT, 1972. P. 3

RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. Responsabilidade Civil. 1989. Vol. 4, p. 206

_____________. Direito Civil. 24. Ed. So Paulo: Saraiva, 1996, Vol. III, p. 45
Artigo escrito por:
Thomas de Carvalho Silva
Nayana Alcntara de Oliveira Cavalcante