Professional Documents
Culture Documents
Ciudad y Territorio
Instrumentos a travs de los cuales se regula el USO, OCUPACIN Y APROVECHAMIENTO DEL SUELO.
PLAN DE ORDENAMIENTO
TERRITORIAL
COMPONENTES
VIGENCIA Y CONTENIDOS
NORMAS
General
Largo plazo
Para todo el Territorio
Municipal
Urbano
Generales y
Complementarias
Rural
Generales y
Complementarias
Programa de Ejecucin:
Estructurales
COMPONENTE URBANO
Conservacin
Desarrollo
Renovacin urbana
Mejoramiento
integral
Consolidacin
Asignacin de Tratamientos
COMPONENTE URBANO
USOS DE SUELO
COMPONENTE URBANO
COMERCIO 3,50
1468,43 1 * cada 50 m2
EQUIPAMIENTO
VECINAL_PARQUE
PBLICO
AREA
4820
VIA
SEMIPEATONAL
380
0,0
0,0
32697,98
380
4,4
1672
0,0
4,17
6972,2
Asignacin de Tratamientos
Generalidades
mbito de aplicacin?
URBANO
EXPANSIN
EXPANSIN
MEJORAMIENTO
RENOVACIN
COMPONENTE URBANO
2
1
Conservacin ambiental
Consolidacin
Conservacin histrica
Renovacin Urbana
Mejoramiento Integral
Desarrollo
EXPANSIN
EXPANSIN
TRATAMIENTOS URBANSTICOS
COMPONENTE URBANO
CONSOLIDACION
RENOVACIN
INTEGRACIN
INMOBILIARIA
DESARROLLO
CONSERVACIN
MEJORAMIENTO
INTEGRAL
REAJUSTE DE
TIERRAS
COMPENSACIN
DERECHOS TRANSFERIBLES DE
CONSTRUCCIN Y DESARROLLO
ZONAS RECEPTORAS
ZONAS
GENERADORAS
PLUSVALA
EMISIN DE TTULOS DE DERECHOS ADICIONALES
FONDO DE COMPENSACIN
ZONAS
GENERADORAS Y
RECEPTORA
ZONAS RECEPTORAS
ZONAS GENERADORAS
TIPO DE
SUELO
CONSOLIDACION
MEJORAMIENTO
INTEGRAL
RENOVACIN
URBANA
CONSERVACIN
DESARROLLO
URBANO
POR RAZONES
HISTRICAS
POR RAZONES
AMBIENTALES
SUELO
OCUPADO
POR OCUPAR
CONSERVACIN POR
RAZONES AMBIENTALES
EXPANSIN
DESARROLLO
Normas volumtricas:
reas mnimas de lote
Alturas
Aislamientos
Antejardines
Retrocesos
Stanos y semistanos
Rampas
Escaleras
Estacionamientos
LICENCIA URBANSTICA
SUELO URBANO
COMPONENTE URBANO
TRATAMIENTO DE CONSOLIDACION
COMPONENTE URBANO
CONSOLIDACION
INTEGRACIN
INMOBILIARIA
RENOVACIN
DESARROLLO
CONSERVACIN
MEJORAMIENTO
INTEGRAL
REAJUSTE DE
TIERRAS
COOPERACIN ENTRE PARTCIPES
COMPENSACIN
DERECHOS TRANSFERIBLES DE
CONSTRUCCIN Y DESARROLLO
ZONAS RECEPTORAS
ZONAS
GENERADORAS
PLUSVALA
TTULOS DE DERECHOS
ADICIONALES
FONDO DE
COMPENSACIN
ZONAS
GENERADORAS Y
RECEPTORA
ZONAS GENERADORAS
ZONAS RECEPTORAS
SUELO URBANO
COMPONENTE URBANO
COMPONENTE URBANO
CONSOLIDACION
INTEGRACIN
INMOBILIARIA
RENOVACIN
DESARROLLO
CONSERVACIN
MEJORAMIENTO
INTEGRAL
REAJUSTE DE
TIERRAS
COOPERACIN ENTRE PARTCIPES
COMPENSACIN
DERECHOS TRANSFERIBLES DE
CONSTRUCCIN Y DESARROLLO
ZONAS RECEPTORAS
ZONAS
GENERADORAS
PLUSVALA
TTULOS DE DERECHOS
ADICIONALES
FONDO DE
COMPENSACIN
ZONAS
GENERADORAS Y
RECEPTORA
ZONAS GENERADORAS
ZONAS RECEPTORAS
SUELO URBANO
COMPONENTE URBANO
COMPONENTE URBANO
CONSOLIDACION
RENOVACIN
INTEGRACIN
INMOBILIARIA
COOPERACIN
ENTRE PARTCIPES
DERECHOS DE
CONSTRUCCIN Y
DESARROLLO
ZONAS RECEPTORAS
DESARROLLO
CONSERVACIN
MEJORAMIENTO
INTEGRAL
REAJUSTE DE
TIERRAS
COMPENSACIN
ZONAS
GENERADORAS
PLUSVALA
TTULOS DE DERECHOS
ADICIONALES
FONDO DE
COMPENSACIN
ZONAS
GENERADORAS Y
RECEPTORA
ZONAS
GENERADORAS
ZONAS RECEPTORAS
SUELO URBANO
COMPONENTE URBANO
COMPONENTE URBANO
CONSOLIDACION
INTEGRACIN
INMOBILIARIA
RENOVACIN
DESARROLLO
CONSERVACIN
REAJUSTE DE
TIERRAS
COOPERACIN ENTRE PARTCIPES
ZONAS RECEPTORAS
COMPENSACIN
DERECHOS DE
CONSTRUCCIN Y
DESARROLLO
ZONAS GENERADORAS
PLUSVALA
TTULOS DE DERECHOS
ADICIONALES
FONDO DE
COMPENSACIN
ZONAS
GENERADORAS Y
RECEPTORA
ZONAS GENERADORAS
ZONAS GENERADORAS
(Decreto 879 de 1998, art. 20 - Ley 388 de 1997, art 13 - Decreto 4065 de 2007, art 7)
SUELO URBANO
COMPONENTE URBANO
Norma de usos y
requerimientos
ndices bsicos de
edificabilidad
Cesiones obligatorias
Secciones viales
Normas volumtricas:
reas mnimas de lote
ndices de ocupacin
Alturas
Aislamientos
Antejardines
Retrocesos
Stanos y semistanos
Rampas
Escaleras
Estacionamientos
CONDICIONES PARA
ADELANTAR ACTUACIONES
DE URBANIZACIN SIN
PLAN PARCIAL
(Dec 4065 de 2008, art 4)
LICENCIA URBANSTICA
LICENCIA URBANSTICA
SUELO DE EXPANSIN
TRATAMIENTO DE DESARROLLO
COMPONENTE URBANO
CONSOLIDACION
RENOVACIN
INTEGRACIN
INMOBILIARIA
DESARROLLO
REAJUSTE DE
TIERRAS
COOPERACIN
ENTRE PARTCIPES
DERECHOS DE
CONSTRUCCIN Y
DESARROLLO
ZONAS RECEPTORAS
PLUSVALA
TTULOS DE DERECHOS
ADICIONALES
FONDO DE
COMPENSACIN
ZONAS
GENERADORAS Y
RECEPTORA
CONSERVACIN
ZONAS
GENERADORAS
ZONAS RECEPTORAS
MEJORAMIENTO
INTEGRAL
Mayor
Edificabilidad
COMPENSACIN
GENERADORAS
Norma
Anterior
Norma Actual
INSTITUCIONAL
Residencial
Institucional
Comercial
Servicios
Industria
SUELO RURAL
Agrcola
Ganadero
Forestal
Explotacin de recursos
naturales
Residencial : Vivienda
campesina, campestre
Institucional
Comercial
Servicios
Industria
SUELO DE PROTECCIN
Zonas de
Conservacin
Zonas de
Preservacin
Zonas de
Restauracin
Zonas de usos
sostenible
PROTECCIN
RURAL
SUBURBANO
URBANO
EXPANSIN
EXPANSIN
RURAL
1
2
3
4
5
COMPONENTE URBANO
(Ejemplos)
(Ejemplos)
COMPONENTE URBANO
COMERCIO
C1
SERVICIOS
S1
C2
S2
C3
S3
INDUSTRIA
RESIDENCIAL
INSTITUCIONAL
CLASIFICACIN DE USOS
AL VEHCULO
DE COMIDA
PERSONALES
(Ejemplos)
COMPONENTE URBANO
SERVICIOS
SERVICIOS
PERSONALES
GENERALES (S-3)
Son los
establecimientos S-3
destinados a la
venta de
servicios
personales con
S-3
cubrimiento a
nivel de
vecindario,
barrio y urbano.
S-3
NIVEL DE
IMPACTO
REQUERIMIENTO
Desde 60 m2 de rea construida
ALTO
MEDIO
BAJO
(Ejemplos)
COMPONENTE URBANO
USO
NIVEL DE
IMPACTO
TIPO DE
IMPACTO
FSICO y
URBANSTICO
AMBIENTAL
I1
AMBIENTAL
FSICO y
URBANSTICO
I3
SOCIAL
FSICO y
URBANSTICO
S1
ALTO
REQUERIMIENTO
Localizacin
Accesibilidad y va paralela
ALTO
BAJO
Control de emisiones
Control de vertimientos
COMPONENTE URBANO
ZONAS DE ASIGNACIN DE
USOS
Con el propsito de asignar
en el territorio las CLASES y
GRUPOS de usos del suelo,
as como los niveles de
impacto como referente de
localizacin, se determinan
las zonas de usos, utilizando
como insumo las REAS
MORFOLOGICAS
HOMOGNEAS
COMPONENTE URBANO
COMPLEMENTARIO
Uso que no se
opone al
principal,
concuerda con su
potencialidad y lo
complementa.
CONDICIONADO RESTRINGIDO
PROHIBIDO
Uso incompatible
con el uso
principal de una
zona, con los
objetivos de
conservacin y de
planificacin
territorial, que
implica graves
riesgos de tipo
ecolgico y/o
social.
1
2
3
4
5
COMPONENTE URBANO
(Ejemplos)
DTS
FORMULACIN
SEGUIMIENTO Y EVALUACIN
DIAGNSTICO
(Ejemplos)
(Ejemplos)
DIAGNSTICO
Trabajo de oficina
BASE
CARTOGRFICA
BASE DE DATOS
DESTINOS IGAC
Trabajo de campo
LICENCIAS DE
URBANISMO Y
CONSTRUCCIN
SOLICITUDES DE
USOS DEL SUELO
BASE DE DATOS DE
HACIENDA
DIAGNSTICO
(Ejemplos)
NEVADO
MARMATO
CERVANTES_URIBE
PARTE_FUNDADORES
CAMPOAMOR
PARTE_SAN JOAQUIN
PARTE_CENTRO
-500
500
1000
ACONDICIONADO
1500
2000
DISEADO
2500
(Ejemplos)
MODELO DE
OCUPACIN
PROPUESTO
SECTORES
HOMOGNEOS DE
USOS
BASE
CARTOGRFICA
FORMULACIN
complementarios
condicionados
FORMULACIN
(Ejemplos)
3. QU SE INCORPORA EN EL POT.
GESTIN URBANA
La construccin de la
ciudad como creacin
colectiva entre el estado y
los particulares, implica
una justa distribucin de
responsabilidades (cargas)
y
participacin
en
utilidades (beneficios).
COMPONENTE URBANO
CONSOLIDACION
RENOVACIN
INTEGRACIN
INMOBILIARIA
DESARROLLO
CONSERVACIN
MEJORAMIENTO
INTEGRAL
REAJUSTE DE
TIERRAS
COMPENSACIN
DERECHOS TRANSFERIBLES DE
CONSTRUCCIN Y DESARROLLO
ZONAS RECEPTORAS
ZONAS
GENERADORAS
PLUSVALA
EMISIN DE TTULOS DE DERECHOS ADICIONALES
FONDO DE COMPENSACIN
ZONAS
GENERADORAS Y
RECEPTORA
ZONAS RECEPTORAS
ZONAS GENERADORAS
INSTRUMENTOS DE GESTIN
1. Reparto equitativo de cargas y beneficios
2. Declaratoria de desarrollo y construccin prioritaria
3. Declaratoria de utilidad pblica
4. Bancos inmobiliarios
INSTRUMENTOS DE FINANCIACIN
1. Participacin en plusvala
2. Derechos adicionales de construccin y desarrollo
3. Valorizacin
INSTRUMENTOS DE GESTIN
1. Declaratoria de desarrollo y construccin prioritaria
2. Declaratoria de utilidad pblica
3. Bancos inmobiliarios
4. Reparto equitativo de cargas y beneficios
INSTRUMENTOS DE FINANCIACIN
1. Participacin en plusvala
2. Derechos adicionales de construccin y desarrollo
3. Valorizacin
INSTRUMENTOS DE GESTIN
1. DECLARATORIA DE DESARROLLO Y CONSTRUCCIN PRIORITARIA
Garantizar que los inmuebles subutilizados cumplan su funcin social y atiendan los objetivos de la
poltica de desarrollo urbano establecida en el POT.
Debe responder a las polticas y al modelo de desarrollo establecido en el POT y aplica sobre los
predios en los cuales sea identificada una utilidad publica o inters general para garantizar la oferta
de vivienda o el desarrollo de infraestructura
CONSIDERACIONES POT
Estar contenida en el programa de ejecucin o en el contenido del POT.
La declaratoria se podr hacer para los terrenos localizados en suelo de expansin; los terrenos
urbanizables no urbanizados sin construir, localizados en suelo urbano y los terrenos o inmuebles
urbanizados sin construir, localizados en suelo urbano.
MECANISMOS
Permiten la movilizacin de terrenos y cumplir funcin social de la propiedad
Enajenacin forzosa.
Expropiacin administrativa
ENAJENACIN FORZOSA
Habr lugar a la iniciacin del proceso de iniciacin
del proceso de enajenacin forzosa en pblica
subasta por incumplimiento a la funcin social de
la propiedad .
EXPROPIACIN ADMINISTRATIVA
Existen motivos de utilidad pblica para expropiar
por va administrativa cuando se presente el
incumplimiento de la funcin social de la
propiedad por parte del adquirente en pblica
subasta de los terrenos e inmuebles objeto del
procedimiento de desarrollo y construccin
prioritaria.
INSTRUMENTOS DE GESTIN
2. DECLARATORIA DE UTILIDAD PBLICA
Garantiza que los terrenos necesarios para infraestructura urbana y desarrollo de VIS, no sean
destinados a fines diferentes a los priorizados en el POT.
CONSIDERACIONES POT
Determinar en el POT, la utilidad pblica de acuerdo a los destinos sealados. Ley 388 de 1997. Art. 58
Toda adquisicin o expropiacin de inmuebles se efectuar de conformidad con los objetivos y
usos del suelo establecidos en los POT:
MECANISMOS
Garantizar la adquisicin de terrenos y construccin de obra pblica.
Enajenacin voluntaria;
Expropiacin judicial y
Expropiacin administrativa.
Fondo de compensacin para pago de cargas urbansticas
INSTRUMENTOS DE GESTIN
3. BANCOS INMOBILIARIOS. Ley 388 de 1997 Art. 118
Derecho de preferencia
3. BANCOS INMOBILIARIOS
CONSIDERACIONES POT
Cuando ingresen al patrimonio de estos bancos terrenos ejidales, estos debern destinarse en
forma prioritaria a programas de VIS, ya sea utilizndolos de manera directa, o mediante la
inversin en dichos programas de los recursos financieros obtenidos con otro tipo de operaciones
sobre los mismos
Establecer a favor de los bancos de tierra el DERECHO DE PREFERENCIA en la enajenacin de los
inmuebles que segn el POT aparezcan ubicados en zonas destinadas a vivienda VIS, Servicios
Pblico (SSPP), Sistema Vial, zonas a reubicar por riesgos.
DERECHO DE PREFERENCIA
Los propietarios que tengan la intencin de enajenar sus inmuebles debern, por una sola vez,
ofrecerlos en primer lugar a los bancos de tierras. Mientras no exista banco de tierras, el derecho de
preferencia lo ejercer la entidad territorial, por conducto del alcalde.
Este mecanismo permite a la administracin ser informada y participar en la compra de inmuebles
que fueron identificados por su inters para el logro del modelo de ocupacin planteado en el POT.
INSTRUMENTOS DE GESTIN
4. REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS
UNIDADES DE ACTUACIN
Reajuste de tierras
Integracin inmobiliaria
Cooperacin entre participes
UNIDADES DE ACTUACIN
Mecanismo que viabiliza las actuaciones de urbanizacin y construccin y corresponde al rea
conformada por uno varios inmuebles. Ley 388 de 1997. Art. 39
Su objeto es promover la gestin asociada entre propietarios de terrenos que permita desarrollar el
rea como una unidad de planeacin, priorizando los elementos de estructura urbana y el reparto de
cargas y beneficios, promoviendo el uso racional del suelo
Los POT deben establecer las reas que deban
desarrollarse a travs de unidades de
actuacin tanto en suelo urbano como en suelo
de expansin determinando los criterios y
procedimientos para su caracterizacin,
delimitacin y aprobacin posterior.
1
2
MECANISMOS
Permiten el reparto de cargas y beneficios
Reajuste de tierras
Integracin inmobiliaria
Cooperacin entre participes
3
4
UNIDADES DE ACTUACIN
REAJUSTE DE TIERRAS
Consiste en englobar diversos lotes de terreno
para luego subdividirlos en forma ms adecuada y
dotarlos de obras de infraestructura urbana.
INTEGRACIN INMOBILIARIA
Consiste en reunir o englobar distintos inmuebles
para subdividirlos y desarrollarlos.
ADQUISICION SUELOS
ESTRATEGICOS
Destinacin %
recaudo predial
FINANCIACION DE
INFRAESTRUCTURA
Reparto Cargas
y Beneficios
FONDO PARA
DESARROLLO
URBANO
Ttulos valores
INSTRUMENTOS DE FINANCIACIN
1. PARTICIPACION EN PLUSVALA
Las acciones urbansticas que regulan la utilizacin del suelo y del espacio areo urbano
incrementando su aprovechamiento, generan beneficios que dan derechos a las entidades
pblicas a participar en las plusvalas resultantes de dichas acciones.
Mayor
Edificabilidad
Norma Anterior
Norma Actual
$ 100.000/m2
$ 300.000/m2
INSTRUMENTOS DE FINANCIACIN
1. PARTICIPACION EN PLUSVALA
INSTRUMENTOS DE FINANCIACIN
1. PARTICIPACION EN PLUSVALA
Cambio clasificacin de suelo:
Ejm: cambio de suelo rural a potencial
urbanizacin para vivienda
Nueva Infraestructura:
Ejm: Va conexin regional
multimodal de transporte
estacin
NORMA USOS
14.307,00
19.314,45
21.460,50
C$
C$
C$
2.500.000
48.286.125.000
48.286.125.000
COSTOS
DIRECTOS
VALOR POR M DE CONSTRUCCION VIVIENDA
TOTAL COSTOS DIRECTOS
TOTAL COSTOS INDIRECTOS
TOTAL COSTOS DE CONSTRUCCION
UTILIDAD Y LOTE
UTILIDAD
LOTE
C$
C$
C$
C$
C$
C$
C$
1.000.000
21.460.500.000
8.077.732.200
29.538.232.200
18.747.892.800
7.242.918.750
11.504.974.050
C$
804.150
C$
C$
C$
C$
29.538.232.200
18.747.892.800
7.242.918.750
11.504.974.050
AO 2012
RESIDENCIAL
AO 2013
COMERCIAL
M2 DE SUELO
$800.000=
M2 DE SUELO
$5350.000=
DIFERENCIA EN
CADA M2 DE
SUELO
$4550.000=
HECHO
GENERADOR
DE PLUSVALA
DESTINACIN
DE PLUSVALA
POTENCIAL DE DESARROLLO
AREA UTIL LOTE
AREA VENDIBLE
AREA CONSTRUIDA TOTAL VIVENDA
14.307,00
15.022,00
21.461,00
ANALISIS DE COSTOS
VENTAS
VALOR VENTA CADA M VENDIBLE VIVIENDA
VALOR TOTAL VENTA VIVIENDA
TOTAL VENTAS
C$
C$
C$
9.000.000
135.198.000.000
135.198.000.000
COSTOS
DIRECTOS
VALOR POR M DE CONSTRUCCION COMERCIO
TOTAL COSTOS DIRECTOS
TOTAL COSTOS INDIRECTOS
TOTAL COSTOS DE CONSTRUCCION
UTILIDAD Y LOTE
UTILIDAD
LOTE
C$
C$
C$
C$
C$
C$
C$
1.100.000
23.607.100.000
14.631.454.190
38.238.554.190
96.959.445.810
20.279.700.000
76.679.745.810
C$
5.359.596
C$
C$
C$
C$
38.238.554.190
96.959.445.810
20.279.700.000
76.679.745.810
INSTRUMENTOS DE FINANCIACIN
2. DERECHOS ADICIONALES DE CONSTRUCCIN Y DESARROLLO
La finalidad del instrumento es administrar los derechos adicionales de construccin y desarrollo
para la obtencin de recursos que posibilite la financiacin de las acciones y operaciones prioritarias
establecidas en el POT.
CONSIDERACIONES POT
IC
Adicional
1.5
IC: 2.5
IC
IC
Bsico:
Bsico:
1.0
1.0