LEY 26.

994/14 CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION

LIBRO CUARTO DERECHOS REALES

TTULO VIII. USUFRUCTO
CAPITULO 4. DERECHOS Y DEBERES DEL NUDO PROPIETARIO
Comentario de ELIANA VERNICA BRAIDOT
Fuente: Cdigo Civil y Comercial de la Nacin. Dir: Graciela Medina, Julio C. Rivera. Cord: Mariano Esper.
Editorial La Ley 2014

Bibliografa clsica: PEPE, MARCELO ANTONIO, "Hipoteca sobre inmueble

gravado con usufructo", LA LEY, 2007-F, 1167; VIVES, LUIS M., "Conformidad
del usufructuario con la hipoteca inoponibilidad o renuncia condicionada?",
SJA 25/5/2011.

Art. 2151. Disposicin jurdica y material. El nudo propietario conserva la

disposicin jurdica y material que corresponde a su derecho, pero no debe turbar el uso y goce del usufructuario. Si lo hace, el usufructuario puede exigir el
cese de la turbacin; y, si el usufructo es oneroso, puede optar por una disminucin del precio proporcional a la gravedad de la turbacin.

I. RELACIN CON EL CDIGO CIVIL. FUENTES DEL NUEVO TEXTO

El anterior texto legal estableca en forma expresa en su art. 2916, que el nudo
propietario conservaba el ejercicio de todos los derechos de propiedad compatibles con sus obligaciones. Poda vender el objeto sometido a usufructo, donarlo, gravarlo con hipotecas o servidumbres que tengan efecto despus de
terminado el usufructo y ejercer todas las acciones que pertenezcan al propietario en su calidad de tal.
En la actualidad, si bien no se menciona expresamente ni a manera ejemplificativa como lo haca el Cdigo anterior, se ha establecido una norma genrica
donde la regla es que el nudo propietario conserva la posibilidad de disposicin
jurdica y material sobre el objeto del usufructo, pero con la limitacin de que no
debe turbar el uso y goce del usufructuario, y a su vez este ltimo podr repeler
cualquier turbacin que impida ejercer su derecho contra el nudo propietario.

Fuentes: Proyecto de Cdigo Unificado de 1998, art. 2054.

II. COMENTARIO
1. Derechos del nudo propietario
La regla es que el nudo propietario no puede, sea por actos materiales o jurdicos, alterar el estado de la cosa, siempre que de tales actos no resulte un perjuicio para el usufructuario.
En cuanto a las facultades jurdicas, al mantener el nudo propietario el ius abutendi , conserva el ejercicio de los derechos de propiedad compatible con sus
obligaciones.
Podra enajenar el inmueble, pero no podra enajenar un derecho mayor o ms
amplio que el por s tiene. Tambin podra constituir un derecho real de hipoteca, y en este supuesto parte de la doctrina clsica, sostena al comentar el anterior texto normativo, que sera necesario mencionar que lo que se hipoteca es
la nuda propiedad y que no se puede hipotecar la plena propiedad, sino con la
condicin de que la hipoteca tendr efecto al extinguirse el usufructo (Borda).
Sin embargo, otros autores consideran que el acreedor hipotecario podra, al
hacerse exigible la obligacin, perseguir el inmueble y hacerlo ejecutar en manos de quien se encuentre y desde luego con las cargas reales que soporte. No
habra porqu aclarar si la hipoteca es por la plena propiedad o por la nuda
propiedad, ni entender que est sujeta a condicin. Por otro lado, quien paga la
deuda sin ser deudor, para liberar el inmueble hipotecado, se subroga en los
derechos del acreedor, sea el propietario o el usufructuario.
En este contexto normativo, podr el nudo propietario gravar con derecho real
de hipoteca el objeto del usufructo. Para algunos autores, su alcance depender de la naturaleza del objeto gravado, el que, podr recaer sobre la nuda
propiedad, o la plena propiedad, en este ltimo caso, mediando el consentimiento del usufructuario (Pepe).
Las diferencias en cuanto a los efectos, que se produciran entre la hipoteca de
nuda propiedad y la de plena propiedad es que, en este ltimo supuesto, el
acreedor hipotecario extiende su garanta y su facultad de cobro al todo, al

momento de ejecutar el inmueble. Es decir, ejecuta el inmueble con prescindencia de los derechos del usufructuario.
El nudo propietario tiene las acciones propias del dominio, como las posesorias
y de reivindicacin, y a su vez el usufructuario, podr tambin valerse de las
acciones que correspondan para impedir la turbacin por parte del nudo propietario del ejercicio de su derecho, con la facultad de que si el usufructo es oneroso, puede optar por una disminucin del precio proporcional a la gravedad de
la turbacin.
No puede el nudo propietario hacer actos materiales o jurdicos que puedan
daar el goce o restringir el derecho del usufructuario, por ejemplo cambiar la
forma del objeto, levantar construcciones nuevas.
En referencia a las servidumbres, la regla sera que el nudo propietario no puede gravar con servidumbres el bien sometido al usufructo, salvo que tengan
efecto despus de terminado ste, porque ejercindose aqullas a travs de
actos posesorios se afectara el derecho de uso y goce del usufructuario.
Se interpreta con el presente texto legal, que el nudo propietario puede gravar
el fundo con servidumbres pasivas que tendrn efectos despus de finalizado
el usufructo, salvo conformidad del usufructuario y puede constituir servidumbre
activas, en este caso el usufructuario podr aceptarla expresa o tcitamente
(Mariani de Vidal), haciendo uso de ellas, o rechazarla, en cuyo supuesto ella
comenzar su vigencia luego de cesado el usufructo, pero no puede remitir
servidumbres activas que hayan estado vigentes al momento de la constitucin
del usufructo (Gurfinkel de Wendy).
En cuanto a las facultades materiales, al ser transferida la posesin al usufructuario, no podr ejercer el nudo propietario ningn acto material salvo que tenga el consentimiento del primero. Ser un derecho esencial del nudo propietario, hacer respetar el salva rerum substantia (Gurfinkel de Wendy).
Tendr a su cargo las reparaciones extraordinarias para la conservacin de la
cosa que no estn a cargo del usufructuario, salvo que por culpa de este ltimo, se hubieran hecho necesarias por su negligencia. Tambin estarn a su
cargo las reparaciones producidas por vetustez de la cosa o por caso fortuito.

2. Deberes del nudo propietario

La primera obligacin que tiene el nudo propietario es la de entregar la cosa.
Esta obligacin puede ser postergada en el tiempo si el usufructuario no cumpliera con algunas de sus obligaciones antes de entrar en el uso y goce de la
cosa.
III. JURISPRUDENCIA
Debe confirmarse la cancelacin del usufructo que pesa sobre el inmueble rematado, en tanto la usufructuaria particip en los contratos de mutuo hipotecario celebrados por el nudo propietario, prestando su consentimiento para su
realizacin, lo cual import su autorizacin para que se adelanten los efectos
de la hipoteca establecidos por el art. 2916 del Cd. Civil, y para que se torne
inoponible su derecho real de uso y goce al acreedor hipotecario (CNCom.,
sala E, 7/7/2010, La Ley Online).