I

rea Tributaria

Contenido

GLOSARIO TRIBUTARIO
INDICADORES TRIBUTARIOS

I-1
I-7
I-12
I-15
I-18
I-21
I-23
I-25
I-25
I-26

La entrega de arras, garantas y adelantos: qu

implicancias tributarias se producen en el IGV?
Ficha Tcnica
Autores : Dr. Mario Alva Matteucci(*)
Elard Valer Becerra
Ttulo : La entrega de arras, garantas y adelantos:
qu implicancias tributarias se producen
en el IGV?
Fuente : Actualidad Empresarial N 262 - Primera
Quincena de Setiembre 2012

1. Introduccin
En la venta de bienes muebles, la primera
venta de los inmuebles o en el caso de los
contratos de construccin, resulta comn
que para poder asegurar la venta de los
bienes o procurar que se ejecute el contrato, el comprador o adquirente cumpla
con la entrega de montos de dinero al
vendedor o al constructor, como una
especie de seal para que la operacin
se lleve a cabo, la cual puede revestir
distintos nombres como arras, depsitos,
garantas, entre otros.
En el caso de la entrega de las arras, la
norma reglamentaria estableca que solo
se afectaban al pago del IGV cuando sean
arras de retractacin y el monto pagado
por este concepto supere el 15% del
valor de venta del bien o del valor total
de la construccin. En el caso de arras de
confirmacin, la obligacin tributaria del
IGV se generaba por cualquier monto.
A raz de la modificatoria realizada a la
Ley del IGV por el Decreto Legislativo
N 1116, se ha incorporado un prrafo
al literal a) del artculo 3 de la Ley del
(*) Catedrtico de Derecho Tributario de la Universidad Nacional Mayor
de San Marcos.
Director general de la Academia Internacional de Derecho Tributario
- AIDET.

N 262

Primera Quincena - Setiembre 2012

IGV, en el cual se precisa que se considera venta las arras, depsitos o garantas
que superen el lmite establecido en el
Reglamento.
Finalmente, la norma reglamentaria
(modificada por el Decreto Supremo N
161-2012-EF) ha determinado que en el
caso de las arras, depsitos o garantas, la
obligacin tributaria del IGV nace cuando
estos superen el 3% del valor total de la
venta del bien, del valor de la prestacin
o utilizacin de servicios, o tambin del
valor total de la construccin, segn
corresponda.
El motivo del presente informe es abordar
el tema de la entrega de las arras, depsitos o garantas y analizar las implicancias
tributarias que se generan de manera
especfica en la venta de inmuebles,
sobre todo en la primera venta de los
inmuebles efectuada por el constructor
de los mismos.

2. Las arras: origen y concepto

Acerca del origen de las ARRAS es pertinente citar a DE LA PUENTE Y LAVALLE,
quien seala lo siguiente: se dice que
el origen de las arras debe buscarse
en las costumbres de los comerciantes
pnicos, encontrndose tambin en la
venta griega, de donde pas a Roma.
Otro autor, FREUND indica que las
arras tiene un origen semtico, aunque coincide que la institucin lleg a
Roma a travs de Grecia. En el Derecho
Romano clsico y en el Bajo Imperio
Ia entrega de objetos o de dinero, al
momento de celebrarse un contrato
consensual se consider solo como
medio de prueba de que el contrato

haba quedado perfeccionado, teniendo

as el carcter de arras confirmatorias,
pero a partir de una constitucin de
Justiniano del ao 528 se ha credo un
reconocimiento de la facultad de retractacin con la prdida de las arras o con su
restitucin in duplum, con lo cual surge
el concepto de las arras penitenciales1.

Informes
Informe Tributarios
Tributario

La entrega de arras, garantas y adelantos: qu implicancias tributarias se

producen en el IGV?
Nacimiento de la obligacin tributaria del Impuesto General a las Ventas y del
Impuesto a la Renta en el caso de la primera venta de inmuebles gravados
hecha por el constructor
actualidad y aplicaResumen del modificado artculo 85 de la LIR
cin prctica
Nueva estructura de infracciones relacionadas a CdP
Costo computable y costos posteriores
Nos Preg. y Contestamos Tributos municipales
Se puede deducir como costo computable el costo de adquisicin de bien
Anlisis Jurisprudencial inmueble cancelado sin utilizar medios de pago? Informe N 006-2012/
SUNAT/2B0000
Jurisprudencia al Da
Tasas municipales
Informe Tributario

De acuerdo a lo sealado por CABANELLAS, las arras son definidas como Lo

que se da en prenda o seguridad del
cumplimiento de un contrato2.
Las arras constituyen una seal entregada
por una de las partes contratantes a la otra
para que quede cierta seguridad que se
celebrar posteriormente un acuerdo de
transferencia, ya sea de bienes muebles o
de inmuebles. Es una especie de prueba
de buena fe que la otra parte contratante
percibe como seguridad en la celebracin
de un determinado acuerdo.
En la doctrina apreciamos que BORDA
manifiesta que la sea representa
un doble papel: por una parte, es
una garanta de la seriedad del acto
y tiene el carcter de un adelanto del
pago del precio; por otra, importa
acordad a los contratantes el derecho
de arrepentirse, perdiendo la sea el
que la ha entregado y devolvindola
doblada el que la ha recibido. Empero
hay un inconveniente en que las partes
atribuyan a la sea tan solo el carcter
de garanta del acto, negando la posibilidad de arrepentimiento3.
1 DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. Estudios del Contrato
Privado. Tomo I. Editorial Cusco editores. Lima, 1983. Pgina 302.
2 CABANELLAS, Guillermo. Diccionario Enciclopdico de Derecho
Usual. Editorial Heliasta. Tomo I. 25 edicin. Pgina 366.
3 BORDA, Guillermo. Manual de Contratos. Editorial Perrot. Buenos
Aires, 1973. Pgina 147.

Actualidad Empresarial

I-1

Informe Tributario

Conforme a la revisin de la doctrina nacional observamos que ALDEA seala lo

siguiente En trminos generales, arra
significa lo que se da en seal, manifestacin, garanta o prueba,
usualmente una cantidad de dinero
u otro bien (mueble o inmueble), que
una de las partes entrega a la otra
como testimonio del acuerdo contractual. Con el devenir del tiempo las arras
pasaron a convertirse en institucin
de aseguramiento de derechos, al ser
considerado como aquello que se da
en prenda o garanta de un contrato4.

3. Depsito y garanta
Con la reciente incorporacin de estos
trminos dentro de las definiciones de
venta, servicios y contratos de construccin, mediante el Decreto Legislativo N
1116 es preciso dar una explicacin sobre
lo que implican tales supuestos.
Para empezar, el trmino DEPSITO,
en su sentido comn y ordinario del
mbito civil, constituye un contrato
nominado que se encuentra regulado en
nuestro Cdigo Civil en el artculo 1814,
en el que una de las partes se obliga a
custodiar el bien o bienes de la otra parte
y a devolverlo cuando lo solicite.
De manera obvia, indicamos que este
no es el sentido que el legislador adopta
al ubicar este trmino dentro de la Ley
del IGV, sino busca incluir una prctica
comn dentro de los usos comerciales
de nuestra nacin al darle al trmino
depsito el significado de la conducta,
por la cual, al pactar un negocio, ya sea
de venta, servicios o de construccin, se
busca asegurar la realizacin de la prestacin, abonando de forma anticipada una
parte del precio o monto de la operacin
mediante un depsito en una cuenta de
una entidad financiera, a nombre de su
proveedor o prestador. Como vemos, bajo
este contexto difiere ostensiblemente en
su acepcin general.
Por otra parte, el trmino GARANTA
tampoco se debe entender, en su sentido
ordinario, como un medio que respalde o
asegure el pago o rembolso de un crdito
o prstamo otorgado, como lo seran
las garantas reales (hipotecas, garantas
mobiliarias) o las garantas personales
(fianzas), sino que se da a entender
que bajo este trmino se busca que el
contribuyente comprenda que cuando
efecta operaciones comerciales y celebre
contratos en los que comnmente se estipula una clusula de garanta la que,
bsicamente, consiste en la cancelacin
de un monto dinerario que tenga como
funcin garantizar el cumplimiento de
la prestacin pero que por lo general
4 ALDEA CORREA, Vldik. Las arras de retractacin en el Derecho
Civil Peruano. Artculo publicado en la revista Cathedra, Revista editada por los estudiantes de la Facultad de Derecho de la Universidad
Nacional Mayor de San Marcos. Nmero 11, Ao VII. Lima 2005.

I-2

Instituto Pacfico

termina integrando parte del precio del

servicio o venta.

artculos 1477 al 1479 de la siguiente

manera:

Aunado a esto, encontramos que el

Decreto Supremo N 161-2012-EF, que
modifica el Reglamento de la Ley del IGV,
complementando la reforma hecha a la
Ley del IGV, establece una modificacin
en el numeral 3 del artculo 3 de dicha
norma, que determina que los pagos recibidos anticipadamente a la entrega del
bien o puesta a disposicin del mismo,
dan lugar al nacimiento de la obligacin
tributaria. Y seala que para el caso de
las arras, depsito o garanta, estas deben
superar el 3% del monto total de la venta
para el nacimiento de la obligacin de
pagar el IGV.

El artculo 1477 seala el concepto

al mencionar que la entrega de arras
confirmatorias importa la conclusin del
contrato. En caso de cumplimiento, quien
recibi las arras las devolver o las imputar sobre su crdito, segn la naturaleza
de la prestacin.

Entonces, tanto el depsito como la

garanta reciben un tratamiento diferenciado, estipulndose el requisito
de que dichas sumas deben superar
un lmite establecido en el reglamento
para que se aplique el gravamen, sin
embargo, estas sumas, en la prctica,
renen las caractersticas de lo que
conocemos como adelantos en el
argot comercial y que tienen como
funcin garantizar el cumplimiento de
lo pactado para ambas partes.
Se valora la intencin de buscar acercar
la redaccin normativa a una mejor
comprensin del contribuyente, pues en
muchas ocasiones, previas a la modificacin, el contribuyente se encontraba en
la duda de considerar si dichos montos
generaban o no la configuracin del
hecho imponible.

4. Clases de arras: confirmatorias

y de retractacin
Las arras pueden ser de dos tipos:
a) Las arras confirmatorias
b) Las arras de retractacin
Segn parte de la doctrina tambin pueden ser arras penales en la medida que
existan previamente las arras confirmatorias, ello implica que necesariamente las
arras penales constituiran una subespecie
de las arras confirmatorias.
4.1. Las arras confirmatorias
La entrega de arras confirmatorias tiene
la idea de ser una seal o prueba de
seriedad que de todos modos se d la
celebracin del contrato, sin otorgar el
derecho de desistirse de l. En caso que
se ratifique la celebracin del contrato y
el mismo se cumpla, la parte que recibi
las arras puede optar por: a) devolverlas
o b) en todo caso imputarlas como parte
del precio del pago, ello obviamente
de acuerdo a la propia naturaleza del
contrato.
Las arras confirmatorias estn reguladas
en el Cdigo Civil peruano desde los

El artculo 1478 precisa qu es lo que

se entiende por arras penales. En dicho
artculo se menciona que si la parte que
hubiese entregado las arras no cumple la
obligacin por causa imputable a ella, la
otra parte puede dejar sin efecto el contrato conservando las arras. Si quien no
cumpli es la parte que las ha recibido,
la otra puede dejar sin efecto el contrato
y exigir el doble de las arras.
Finalmente, el texto del artculo 1479
recoge las normas aplicables a la indemnizacin.
Este dispositivo considera que si la parte
que no ha incumplido la obligacin
prefiere demandar la ejecucin o la resolucin del contrato, la indemnizacin
de daos y perjuicios se regula por las
normas generales.
4.2. Las arras de retractacin
Su entrega otorga la facultad de ejercer
el derecho de desistirse del negocio que
est contenido en un contrato, tanto para
la parte que cumpli con entregarla como
para la contraparte que las recibi.
Finalmente, cuando la parte fiel al contrato tiene el derecho de apropiarse de las
arras confirmatorias o cuando la incumplidora las tiene que devolver dobladas,
estas adquieren una naturaleza de arras
penales, advirtiendo que es una subespecie de las confirmatorias.
Las arras de retractacin estn reguladas en
el Cdigo Civil peruano desde los artculos
1480 al 1483 de la siguiente manera:
El artculo 1480 regula los alcances y
derecho de retractacin.
Este dispositivo precisa que la entrega de
las arras de retractacin solo es vlida en
los contratos preparatorios y concede a
las partes el derecho de retractarse de
ellos.
El texto del artculo 1481 consigna los
efectos de la retractacin.
Dentro de los efectos se menciona que si
se retracta la parte que entrega las arras,
las pierde en provecho del otro contratante. Por el contrario, si se retracta quien recibe las arras, debe devolverlas dobladas
al tiempo de ejercitar el derecho.
El artculo 1482 considera la posibilidad
de la renuncia al derecho de retractacin,
al mencionar que la parte que recibe
las arras puede renunciar al derecho de
retractacin.
N 262

Primera Quincena - Setiembre 2012

rea Tributaria
Finalmente, el texto del artculo 1483
regula el destino de las arras por contrato
definitivo. All se precisa que si se celebra
el contrato definitivo, quien recibe las
arras las devolver de inmediato o las
imputar sobre su crdito, segn la naturaleza de la prestacin.

5. La utilidad de las arras en los

contratos de compraventa de
inmuebles
La entrega de arras de retractacin solo
es vlida en los contratos preparatorios
y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos, tal como lo establece el
artculo 1480 del Cdigo Civil de 1984.
Para que existan las arras de retractacin
es necesario que exista un contrato
preparatorio, el cual es un compromiso
que asumen las partes para celebrar en
el futuro un contrato definitivo. Se debe
sealar que el plazo del compromiso de
contratar no ser mayor de un ao y
cualquier exceso se reducir a este lmite.
As, si lo que se busca es asegurar la transferencia de un inmueble se entregarn
las arras como una seal que el contrato
definitivo se realizar. Al tratarse de arras
de retractacin existe la posibilidad que
la parte que las entreg se retracte de la
decisin de adquirir el inmueble, por lo
que se le penaliza perdiendo las arras a
favor de la persona que est vendiendo.
Si por el contrario, es la parte que recibe
las arras quien ya no desea transferir el
inmueble tendr como penalidad la devolucin del doble de las arras entregadas
como seal.
En el caso de las arras de confirmacin,
lo que se aprecia es que las partes tiene
la intencin de formalizar un acuerdo de
transferencia de bienes inmuebles y por
ello se entregan las arras, de este modo, el
vendedor asume que existe un compromiso mayor que si se tratara de las arras de
retractacin. Este tipo de contrato permite
asegurar la adquisicin del inmueble.

6. Las implicancias tributarias de

la entrega de arras, depsitos
o garantas en el IGV
6.1. Las operaciones en las cuales
puede existir la entrega de arras
Al revisar el artculo 1 del TUO de la Ley
del IGV, aprobado por Decreto Supremo
N 055-99-EF y normas modificatorias,
se observa que entre otras operaciones
gravadas con dicho tributo se encuentran
a) la venta de bienes muebles; b) la primera venta de los inmuebles efectuado
por el constructor; y c) los contratos de
construccin que son celebrados entre dos
partes contratantes. Estas operaciones, al
estar gravadas con el IGV, toman como referencia una determinada base imponible
sobre la cual se aplica la tasa del 18%.
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Primera Quincena - Setiembre 2012

6.2. La base imponible que se utiliza

para el clculo del IGV, sealada
por ley
As, en el caso de la venta de bienes
muebles, se toma como referencia a
efectos del clculo del IGV al valor de
venta de los bienes, ello conforme lo
determina el literal a) del artculo 13 de
la Ley del IGV.
En el caso de la primera venta de inmuebles efectuado por el constructor
de los mismos, se considera como base
imponible el ingreso percibido en la
venta de inmuebles, con exclusin del
correspondiente al valor del terreno5, de
conformidad con lo establecido por el
literal d) del artculo 13 de la Ley del IGV.
Finalmente, en esta seleccin de tres supuestos gravados con el IGV encontramos
a los contratos de construccin, respecto de los cuales se considera como base
imponible el valor de la construccin, tal
como lo determina el literal c) del artculo
13 de la Ley del IGV.
Segn se observa en estas tres operaciones, la propia norma que aprueba el IGV
determina los elementos que se toman
como referencia en la base imponible,
es decir, se estara cumpliendo dos principios: a) el principio de legalidad, ya que
se est aprobando el IGV con una ley y b)
el principio de reserva de ley, ya que
los elementos distintivos del IGV como el
sujeto activo, el sujeto pasivo, la tasa y la
alcuota son aprobados tambin por ley.
6.3. La entrega de arras, depsitos o
garantas y su influencia en la determinacin de la base imponible
del IGV
Al revisar el Reglamento de la Ley del
IGV, observamos que en el artculo 3 se
establecen ciertas reglas aplicables con
relacin al nacimiento de la obligacin tributaria, dentro de las cuales se incluyen:
operaciones de ventas de bienes muebles,
primera venta de inmuebles efectuado
por el constructor y los contratos de
construccin. Las reglas se detallarn a
continuacin:
6.3.1. En el caso de la venta de bienes
muebles
Regla hasta el 28 de agosto de 2012
El numeral 3 del artculo 3 del Reglamento de la Ley del IGV precisaba reglas
aplicables al nacimiento de la obligacin
en caso de pagos parciales. Puntualmente, determin que en el caso de la venta
de bienes muebles, los pagos recibidos
anticipadamente a la entrega del bien o
5 Sobre este tema recomendamos revisar un trabajo titulado La
exclusin del valor del terreno en la primera venta de inmuebles
efectuado por el constructor Conoce la manera correcta de efectuarla
para efectos del IGV? ALVA MATTEUCCI, Mario. Dicho trabajo fue publicado en la revista Actualidad Empresarial, N 215, correspondiente
a la segunda quincena de setiembre de 2010. Pgina I-4. Tambin
puede ser consultado en la siguiente direccin web: http://blog.pucp.
edu.pe/?amount=0&blogid=2163&query=terreno

puesta a disposicin del mismo, dan lugar

al nacimiento de la obligacin tributaria,
por el monto percibido. En este caso, no
daba lugar al nacimiento de la obligacin
tributaria, la entrega de dinero en calidad
de arras de retractacin, antes que exista
la obligacin de entregar o transferir la
propiedad del bien, siempre que estas no
superen en conjunto el quince por ciento
(15%) del valor total de venta. En caso
de superar dicho porcentaje, se produca
el nacimiento de la obligacin tributaria
por el importe total entregado.
En el caso de las arras confirmatorias
siempre se encontraban sujetas al pago
del IGV, lo cual equivale a decir que no le
era de aplicacin la regla del 15% antes
indicada.
Regla a partir del 29 de agosto de
2012 en adelante
Con la modificatoria realizada por el Decreto Supremo N 161-2003-EF, se vari
el texto del primer prrafo del numeral 3
del artculo 3 del Reglamento de la Ley
del IGV, consignndose ahora lo siguiente:
En la venta de bienes muebles, los pagos
recibidos anticipadamente a la entrega
del bien o puesta a disposicin del mismo,
dan lugar al nacimiento de la obligacin
tributaria, por el monto percibido. En
este caso, no da lugar al nacimiento de la
obligacin tributaria, la entrega de dinero
en calidad de arras de retractacin,
depsito o garanta antes que exista
la obligacin de entregar o transferir la
propiedad del bien, siempre que estas no
superen en conjunto el tres por ciento
(3%) del valor total de venta. Dicho
porcentaje ser de aplicacin a las arras
confirmatorias.
De superarse el porcentaje mencionado
en el prrafo precedente, se producir el
nacimiento de la obligacin tributaria por
el importe total entregado.
Ntese que por parte del legislador ha
existido una rebaja considerable del
porcentaje para considerar afecta una
operacin con el IGV, si antes era del
orden del 15% ahora es solo con el 3%.
Lo relevante en esta parte es que en
el caso de las arras se ha igualado el
tratamiento tanto para las arras de
retractacin como para las arras confirmatorias, toda vez que en ambos casos
se debe aplicar el porcentaje del 3%
para saber si nace o no la obligacin de
afectar la operacin con el IGV.
6.3.2. En el caso de la prestacin de
servicios
Regla hasta el 28 de agosto de 2012
Se mencionaba que en los casos de
prestacin o utilizacin de servicios, la
obligacin tributaria nace en el primer
momento y por el monto que se percibe.
En los casos de servicios prestados por
Actualidad Empresarial

I-3

Informe Tributario

establecimientos de hospedaje, la obligacin tributaria nacer con la percepcin

del ingreso, inclusive cuando este tenga
la calidad de depsito, garanta, arras o
similares.
Si se observa, en este caso no existe un
mnimo ni mximo respecto a la mencin
de la entrega de arras, por lo que aqu si
estas se entregan por cualquier monto,
existir el nacimiento de la obligacin tributaria del Impuesto General a las Ventas.
Regla a partir del 29 de agosto de
2012 en adelante
Con la modificatoria realizada por el
Decreto Supremo N 161-2012-EF, se
determina que en los casos de prestacin
o utilizacin de servicios la obligacin
tributaria nace en el momento y por el
monto que se percibe. En los casos de
servicios6, la obligacin tributaria nacer
con la percepcin del ingreso, inclusive
cuando este tenga la calidad de arras,
depsito o garanta siempre que estas
superen, de forma conjunta, el tres por
ciento (3%) del valor de prestacin o
utilizacin del servicio.
6.3.3. En la primera venta de inmuebles
Regla hasta el 28 de agosto de 2012
Antes de la modificatoria al Reglamento
de la Ley del IGV en el caso de la primera venta de inmuebles efectuado por el
constructor, se consideraba que nace la
obligacin tributaria en el momento y por
el monto que se percibe, inclusive cuando se le denomina arras de retractacin
siempre que estas superen el quince por
ciento (15%) del valor total del inmueble.
En todos los casos, las arras confirmatorias
se encuentran gravadas con el Impuesto.
Regla a partir del 29 de agosto de
2012 en adelante
A raz de los cambios introducidos al Reglamento de la Ley del IGV, se determina
en el cuarto prrafo del numeral 3 del
artculo 3 del mencionado reglamento
que en la primera venta de inmuebles, se
considerar que nace la obligacin tributaria en el momento y por el monto que
se percibe, inclusive cuando se denomine
arras, depsito o garanta siempre que estas superen, de forma conjunta, el tres por
ciento (3%) del valor total del inmueble.
6.3.4. En cuanto al nacimiento de la
obligacin en el caso de contratos de construccin
Regla hasta el 28 de agosto de 2012
Segn el numeral 4 del artculo 3 del Reglamento de la Ley del IGV se mencionaba
6 Se ha eliminado la mencin nica que la legislacin anterior indicaba
de los establecimientos de hospedaje, limitndose ahora a sealar
de manera genrica a los servicios en general.

I-4

Instituto Pacfico

que respecto al literal e) del artculo 4 de

la Ley del IGV, la obligacin tributaria nace
en la fecha de emisin del comprobante
de pago por el monto consignado en el
mismo o en la fecha de percepcin del
ingreso por el monto percibido, lo que
ocurra primero, sea este por concepto de
adelanto, de valorizacin peridica, por
avance de obra o los saldos respectivos,
inclusive cuando se les denomine arras.
Tratndose de arras de retractacin, la
obligacin tributaria nace cuando estas
superen el quince por ciento (15%) del
valor total de la construccin.
Regla a partir del 29 de agosto de
2012 en adelante
De conformidad con la modificatoria del
numeral 4 del artculo 3 del Reglamento
de la Ley del IGV, realizada por el Decreto
Supremo N 161-2012-EF, se determina
que respecto al literal e) del artculo 4 de
la Ley del IGV, la obligacin tributaria nace
en la fecha de emisin del comprobante
de pago por el monto consignado en el
mismo o en la fecha de percepcin del
ingreso por el monto percibido, lo que
ocurra primero, sea este por concepto de
adelanto, de valorizacin peridica, por
avance de obra o los saldos respectivos,
inclusive cuando se les denomine arras,
depsito o garanta. Tratndose de arras,
depsito o garanta, la obligacin tributaria nace cuando estas superen, de forma
conjunta, el tres por ciento (3%) del valor
total de la construccin.
Apreciamos que el cambio, al igual que
los casos anteriores, est ligado a la variacin del porcentaje en la determinacin
del nacimiento de la obligacin tributaria,
existiendo una rebaja considerable de
15% al 3%, con lo cual se evitara algunos
mecanismos elusivos que algunos contribuyentes ejecutaban con la finalidad
de evitar el pago del Impuesto General
a las Ventas.
6.3.5. Las arras de retractacin y
las arras confirmatorias y su
papel en el nacimiento de la
obligacin tributaria. Se viola
el principio de reserva de ley?
Situacin existente antes de la modificatoria realizada por el Decreto Legislativo N 1116 y el Decreto Supremo
N 161-2012-EF
Salvo en el caso de las arras entregadas en
los contratos por servicios prestados por
establecimientos de hospedaje, en donde
no se exiga monto mnimo la obligacin
tributaria nace a efectos del IGV cuando
las mismas sean entregadas.
En los casos en los que la entrega de
arras de retractacin supere el quince
por ciento (15%) de los montos que
correspondan al contrato, en la venta
de bienes muebles, la primera venta de

inmuebles efectuada por el constructor y

en los contratos de construccin se aprecia
que la norma reglamentaria determinaba
reglas en las cuales la obligacin tributaria
naca, pero no por el cumplimiento de los
supuestos sealados en la Ley del IGV, sino
que a travs de ciertas precisiones se
determina el nacimiento de la obligacin
tributaria por va reglamentaria.
Ello podra traer como consecuencia
que se estara violando el principio de
reserva de ley, toda vez por una norma
de jerarqua menor que la ley se estn
presentando nuevos supuestos que la
norma no seal.
Lo mismo puede presentarse en el caso
de las arras confirmatorias, ya que en ese
supuesto el reglamento consideraba que
nace la obligacin tributaria por cualquier
monto entregado, habida cuenta que
el deseo de las partes en la entrega de
este tipo de arras es la celebracin del
contrato.
En este mismo sentido, VILLANUEVA
GUTIRREZ manifiesta que Los montos entregados en calidad de arras se
producen en el marco de contratos
preparatorios de compraventa. Por
esta razn, en este caso, la norma
reglamentaria excede la ley, puesto
que est regulando el nacimiento de
la obligacin tributaria para supuestos no comprendidos en el hecho
generador7.
Reiteramos que el incluir supuestos de
afectacin en el Reglamento del IGV distintos a los sealados en la Ley del IGV
puede originar una violacin al principio
de reserva de ley. En este punto coincidimos con lo expresado por VILLANUEVA
GUTIERREZ cuando precisa con respecto
a la norma reglamentaria lo siguiente:
Esta previsin normativa debera estar
en la ley y no en la va reglamentaria.
Se est regulando el nacimiento de la
obligacin tributaria en un supuesto en
el que an no existe el hecho gravado.
Si bien entendemos que el propsito es
evitar prcticas antielusivas de los contribuyentes, eso no significa que deba
prescindirse del principio de reserva
de ley. Por el contrario, el respeto de
dicho principio constituye una mayor
garanta para el contribuyente8.
Situacin posterior a la modificatoria
realizada por el Decreto Legislativo N
1116 y el Decreto Supremo N 1612012-EF
A raz de los cambios realizados a la Ley
del Impuesto General a las Ventas por el
Decreto Legislativo N 1116, se ha incorporado un prrafo al literal a) del artculo
7 VILLANUEVA GUTIERREZ, Walker. Estudio del Impuesto al Valor
Agregado en el Per: Anlisis, Doctrina y Jurisprudencia. Lima:
Universidad ESAN: Tax editor, 2009. Pgina 252.
8 VILLANUEVA GUTIERREZ, Walker. Op. cit. Pginas 259-260.

N 262

Primera Quincena - Setiembre 2012

rea Tributaria
3 de la Ley del IGV, en el cual se precisa
que se considera venta las arras, depsitos
o garantas que superen el lmite establecido en el Reglamento.
En ese mismo sentido, al emitirse el
Decreto Supremo N 161-2012-EF, se ha
modificado el Reglamento de la Ley del
IGV, determinando que en el caso de las
arras, depsitos o garantas, la obligacin
tributaria del IGV nace cuando estos superen el 3% del valor total de la venta del
bien, del valor de la prestacin o utilizacin de servicios, o tambin del valor total
de la construccin, segn corresponda.
Hasta all apreciamos que el sealamiento
de la hiptesis de incidencia est incorporada en la norma con rango de ley, la cual
est supeditada al porcentaje sealado
por el reglamento, situacin distinta a
la mencionada en el acpite anterior
en donde se apreciaba una violacin al
principio de reserva de ley, toda vez que
era la norma reglamentaria la que haba
establecido un supuesto normativo que
en la Ley del impuesto General a las
Ventas no exista.
Es interesante revisar la opinin de
VILLANUEVA GUTIERREZ cuando
precisa que: En la ltima modificacin
del reglamento de la Ley del IGV, se
podra afectar el Principio de Reserva
de Ley, pues el Tribunal Constitucional
dispone que cuando se realice una
delegacin de la ley al reglamento
(como esta regulacin), se debe sealar
parmetros mnimos y mximos, y ello
no se hizo. Se pas de 15% a 3% para
determinar cuando se pagar IGV por
concepto de arras. As se distorsion
la finalidad de la norma, Evitar que
se disfracen los precios de compra en
las arras9.
9 VILLANUEVA GUTIERREZ, Walker. Opinin vertida en un artculo
periodstico titulado Apuntes a los cambios del Reglamento del IGV,
publicado en el Diario Gestin, en su edicin del da viernes 31 de
agosto de 2012, en la pgina 16 - Economa.

7. Se debe emitir comprobante

de pago por la entrega de
arras?
Si bien es cierto que las arras se encuentran respaldadas en un acuerdo por escrito que fuera suscrito por las partes, el cual
puede estar en un documento privado de
respaldo, minuta o una escritura pblica,
ello servir como probanza del hecho
con efectos civiles y/o comerciales. Este
sustento puede servir si la entrega de las
arras es otorgada por una persona natural
sin negocio o empresa a favor de otra persona que no ejerza actividad comercial.
Pero qu sucede si quien recibe las arras es
una empresa que se dedica de manera habitual a la edificacin y posterior venta de
los inmuebles, all existir la obligacin
que esta empresa emita el comprobante
de pago por la percepcin de las arras?
Al revisar el Reglamento de Comprobantes de Pago, aprobado por Resolucin de
Superintendencia N 007-99/SUNAT y
normas modificatorias, se aprecia que en
el artculo 5 se regula la oportunidad de
la entrega de los comprobantes de pago,
precisndose que en los casos de entrega
de depsito, garanta, arras o similares,
cuando impliquen el nacimiento de la
obligacin tributaria para efectos del
impuesto, se deber entregar el comprobante en el momento de la entrega de las
arras y por el monto percibido.

como alega la Administracin Tributaria;

o arras de retractacin, segn lo sealado
por la recurrente.
Al respecto, el Tribunal indica que las arras
de retractacin, llamadas tambin penitenciales o de arrepentimiento, conceden
a las partes de un contrato preparatorio el
derecho de retractarse de este, teniendo
como consecuencia la prdida de dinero u
otros bienes, a favor de la parte contratante
que no se desisti. La entrega de estas arras
no determina per se el nacimiento de la
obligacin tributaria, al no referirse a un
supuesto de afectacin sino a un acuerdo
previo a la ejecucin del contrato definitivo.
Se declara nula e insubsistente la apelada
a efectos de que la Administracin Tributaria acredite mediante una verificacin
realizada en la documentacin de la
recurrente y una muestra representativa
de sus clientes, el tratamiento dado a
las operaciones de arras de retractacin,
incluyendo aquellos casos en los que no
se celebr el contrato definitivo, sea por
causa de la recurrente o por causa de
sus clientes, a fin de poder determinar
claramente si se est frente a un supuesto
gravado con el IGV o no.
Asimismo, se indica que la Administracin
Tributaria debe emitir pronunciamiento
respecto de la situacin de los recibos
que aparecen con la anotacin de endosados y devueltos sin facturar y
por facturar10.

8. RTF emitida sobre el tema de

arras de retractacin

9. Modelo de contrato preparatorio con arras de retractacin

RTF N 0644-3-01 (19.06.01)

La entrega de arras de retractacin no
determina per se el nacimiento de la
obligacin tributaria.

En este punto se presenta un modelo de

contrato preparatorio con arras de retractacin. Cabe indicar que este modelo ha
sido tomado de la siguiente pgina web:
http://www.condominiocampestrelaprovidencia.com/Contrato%20de%20
Arras%20-%20MODELO.pdf

La controversia consiste en determinar si

los montos dinerarios, recibidos por la
recurrente y sustentados en recibos de
caja, constituyen diferimiento de ingresos,

CONTRATO
PREPARATORIO CON ARRAS DE RETRACTACIN
Conste por el presente el Contrato Preparatorio con Arras de Retractacin que celebran, de una parte CONDOMINIOS CAMPESTRES
XXXXXXXXXXX S.A.C., con RUC N xxxxxxxxxxx, debidamente
representada por su Gerente General, xxxxxxxx, identificado con DNI
N 0000000000, segn poderes inscritos en la Partida N 60000482
de los Registros Pblicos de Lima, ambos con domicilio en Calle Pezet
105, departamento 901, distrito de San Isidro, provincia y departamento de Lima, a quien en adelante se le denominar el PROMITENTE
VENDEDOR; y de otra parte (__________________________________),
identificado con DNI N (______________), de nacionalidad peruana,
de ocupacin (_____________), de estado civil (___________), con
domicilio en (___________________________________), distrito de
(____________), provincia y departamento de Lima, a quien en adelante se denominar el PROMITENTE COMPRADOR; en los trminos
contenidos en las clausulas siguientes:

10 Revista Anlisis Tributario. Volumen XVI. N 182. Marzo 2003.

Pgina 35.

Seccin Granados, Irrigacin La Esperanza, Distrito de Huaral, provincia

de Huaral y departamento de Lima, el cual se encuentra inscrito en el
Tomo 45 Fojas 390 y continua en la Partida N 60000482 del Registro
de la Propiedad Inmueble de Huaral.
El 34.30% de los derechos y acciones de propiedad de EL PROMITENTE
VENDEDOR corresponden a un rea aproximada de 5,2524 hectreas
del Lote N 91, antes referido, y en dicha rea se viene desarrollando
un proyecto inmobiliario cuyos linderos, medidas perimtricas y dems
caractersticas constan en la Unidad Catastral N 06788, proyecto inmobiliario que para todos los efectos del presente contrato se le denomina
simplemente como EL CONDOMINIO.
LA PROMITENTE COMPRADORA declara conocer que a la fecha se encuentra en trmite la independizacin de la Unidad Catastral N06788
del inmueble de mayor extensin (Unidad Catastral N015267).

ANTECEDENTES:

SEGUNDA.- EL PROMITENTE VENDEDOR ha proyectado efectuar

en EL CONDOMINIO la habilitacin urbana y subdivisin de treinta y
nueve (39) Lotes de acuerdo al Plano de Lotizacin que forma parte
integrante de este contrato, en calidad de Anexo 1. En dicho sentido,
la PROMITENTE COMPRADORA expresa su conformidad con dicho
proyecto de habilitacin urbana y subdivisin de lotes.

PRIMERA.- EL PROMITENTE VENDEDOR es propietario del 34.30%

de los derechos y acciones del Lote N 91, Unidad Catastral N 015267,

OBJETO DEL CONTRATO:

TERCERA.- Por el presente contrato las partes se obligan recprocamente

N 262

Primera Quincena - Setiembre 2012

Actualidad Empresarial

I-5

Informe Tributario

a celebrar en el futuro un contrato de compraventa, en virtud del cual

el PROMITENTE VENDEDOR transferir a favor de la PROMITENTE
COMPRADORA la propiedad del Lote (___), Manzana (___) de existencia futura, cuyas reas, linderos y medidas perimtricas constan en
el Plano de Lotizacin que obra como Anexo 1.
Por su parte, la PROMITENTE COMPRADORA se obliga a pagar al
PROMITENTE VENDEDOR el monto total del precio pactado en la
clusula siguiente, en la forma, oportunidad y lugar convenidos.
PRECIO, FORMA DE PAGO Y ARRAS DE RETRACTACIN:
CUARTA.- El precio del bien materia del contrato de compraventa a
celebrarse en el futuro, ascender a la suma de S/. (______________)
(_____________________________________ con __/100 Nuevos Soles),
que el PROMITENTE COMPRADOR cancelar en la forma y oportunidad que se seala en la clusula quinta siguiente.
QUINTA.- Las partes acuerdan que el PROMITENTE COMPRADOR
pagar el precio establecido en la clusula que antecede de la siguiente
manera:
La suma de S/. (______________) (____________________________
_________ con __/100 Nuevos Soles), bajo la siguiente modalidad:
i) S/.500.00 (Quinientos con 00/100 Nuevos Soles) en efectivo,
suma que el PROMITENTE VENDEDOR declara haber recibido
de manera previa a las suscripcin del presente contrato; y, ii) S/.
(______________) (_____________________________________ con
__/100 Nuevos Soles) mediante cheque de gerencia a nombre del
PROMITENTE VENDEDOR, que entregar el PROMITENTE COMPRADOR a la firma del presente contrato, sin ms constancia de su
recepcin que la firma de las partes al final del este documento.
Dicha suma de dinero es entregada en calidad de arras de retractacin, con sujecin a lo dispuesto por los artculos 1480, 1481,
1482 y 1483 del Cdigo Civil, importe que se imputar al precio
pactado cuando se celebre el contrato definitivo.
El saldo, ascendente a S/. (______________) (_______________
______________________ con __/100 Nuevos Soles), mediante
cheque de gerencia a nombre del PROMITENTE VENDEDOR, que
entregar el PROMITENTE COMPRADOR a la firma del contrato
de compraventa definitivo del inmueble descrito en la clusula
tercera de este contrato.
SEXTA.- Las partes acuerdan que en el caso que el PROMITENTE
COMPRADOR se retracte respecto de su obligacin de celebrar el contrato definitivo, perder, en provecho del PROMITENTE VENDEDOR
la suma de dinero entregada por concepto de arras de retractacin.
Por el contrario, si la mencionada retractacin es de parte del PROMITENTE VENDEDOR, este queda obligado a devolver al PROMITENTE
COMPRADOR nicamente la cantidad entregada en arras, ms los
intereses legales devengados a la fecha en que se realice la devolucin
del dinero entregado.
PLAZO DEL COMPROMISO:
STIMA.- Ambas partes declaran que el plazo del presente compromiso de contratar ser de 60 das calendario, contados a partir de la
fecha de suscripcin de este documento. Al vencimiento, las partes de
comn acuerdo podrn renovar el plazo de duracin de este contrato.
OBLIGACIONES Y DECLARACIONES DE LAS PARTES:
OCTAVA.- Las partes se obligan a celebrar el contrato de compraventa
definitivo dentro del plazo pactado en la clusula stima de este documento. La retractacin de cualquiera de las partes al cumplimiento
de la referida obligacin, facultar a la otra a aplicar los derechos
derivados del pacto de arras que con ese carcter se establece en la
clusula sexta de este documento.
NOVENA.- Las partes convienen que el plazo para la inscripcin de la
independizacin y subdivisin del bien materia de este contrato ser no
mayor a treinta (30) meses, contados a partir de la fecha de suscripcin
de la escritura pblica que formalice la compraventa definitiva del Lote
(___), Manzana (___), descrito en la clusula tercera de este contrato.
DCIMA.- Se deja establecido que, para efectos de este contrato, la
existencia del bien se producir a la inscripcin de la independizacin
y subdivisin del bien materia de este contrato, de acuerdo al Plano
de Lotizacin que figura como Anexo 1.
DCIMO PRIMERA.- Queda establecido, como consecuencia de lo
estipulado en las clusulas anteriores que en caso el bien objeto de
la prestacin a cargo del PROMITENTE VENDEDOR no llegase a
existir en el plazo estipulado por las partes, o no se ajusten al Anexo
1, aquel se obliga a devolver la parte del precio que el PROMITENTE
COMPRADOR hubiere pagado hasta entonces ms los intereses legales
correspondientes.
DCIMO SEGUNDA.- El PROMITENTE VENDEDOR se obliga a
realizar todas las actividades necesarias para que el bien objeto de

I-6

Instituto Pacfico

la prestacin a su cargo llegue a tener existencia en el plazo pactado

en la clusula novena de este documento. Esta obligacin incluye la
obtencin de todos los documentos exigidos por ley, tales como la
inscripcin en el Registro de Propiedad Inmueble correspondiente,
de la habilitacin urbana e independizacin de los lotes, de acuerdo
al Plano de Lotizacin que figura como Anexo 1 de este documento.
CARGAS Y GRAVMENES:
DCIMO TERCERA.- El PROMITENTE VENDEDOR declara que
sobre el Lote N 91, Unidad Catastral N 015267, Seccin Granados,
Irrigacin La Esperanza, Distrito de Huaral, provincia de Huaral y departamento de Lima, predio matriz en el que se desarrolla El Condominio
se encuentra inscrito un (1) embargo por la suma de US$9,405.00,
ordenado por la Jueza del 42 Juzgado Especializado en lo Civil de Lima,
Dra. Mara S. Pulache Ayala, mediante Resolucin Judicial de fecha 13
de enero de 2000, sobre medida cautelar el cual consta, inscrito en el
Asiento D00001 de la Partida N 60000482 del Registro de Propiedad
Inmueble de Huaral. Embargo que EL VENDEDOR se obliga a levantar.
GASTOS Y TRIBUTOS DEL CONTRATO:
DCIMO CUARTA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos
que originen la celebracin, formalizacin y ejecucin del presente
contrato sern asumidos por el PROMITENTE COMPRADOR.
DCIMO QUINTA.- El PROMITENTE VENDEDOR declara que no
tiene ninguna obligacin tributaria pendiente de pago respecto del
bien objeto del futuro contrato de compraventa ni respecto de la UC
N06788.
JURISDICCIN:
DCIMO SEXTA.- Cualquier discrepancia que pudiera surgir entre
las partes derivada del presente documento ser resuelta de manera
amigable entre ellos. Sin embargo, si la discrepancia no fuera solucionada de esa forma, las partes sometern la discrepancia a arbitraje
de derecho.
En ese caso, el arbitraje, ser conducido por un Tribunal Arbitral
compuesto por tres (3) miembros. Las partes involucradas tendrn
un plazo de quince (15) das calendario para designar un rbitro que
integrar el tribunal. Si alguna de las partes incumpliera con comunicar
en dicho plazo el nombre del rbitro que le corresponde designar, este
ser nombrado por el Centro de Arbitraje y Conciliacin de la Cmara
de Comercio de Lima. Dentro de los quince (15) das siguientes a la
designacin del ltimo de los rbitros correspondientes, estos dos (2)
rbitros nombrarn al tercero que integrar y presidir al tribunal arbitral. A falta de acuerdo entre aquellos dentro del plazo mencionado, el
tercer rbitro ser designado por el Centro de Arbitraje y Conciliacin
de la Cmara de Comercio de Lima, entre los integrantes de su cuadro
de rbitros. El Tribunal Arbitral tendr su sede en la ciudad de Lima y se
sujetar a las normas arbitrales vigentes en el centro de arbitraje antes
mencionado, en el momento de la instalacin del tribunal arbitral.
El Tribunal Arbitral tendr competencia para fijar las materias controvertidas, las reglas y procedimiento aplicable y dems aspectos que
sean necesarios para el desarrollo del arbitraje. Tanto las resoluciones
como el laudo arbitral sern inapelables, renunciando las partes expresamente a cualquier recurso de impugnacin sobre tales decisiones.
Los gastos del arbitraje sern asumidos por ambas partes por mitades
con total prescindencia de quien resulte desfavorecido con el laudo
final. Cada parte pagar los honorarios de su respectivo abogado. Por
tanto, el Tribunal Arbitral no se pronunciar sobre quien asume las
costas y costos del proceso.
DOMICILIO:
DCIMO STIMA.- Para la validez de todas las comunicaciones y
notificaciones a las partes, con motivo de la ejecucin de este contrato,
ambas sealan como sus respectivos domicilios, los indicados en la
introduccin de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera
de las partes surtir efecto desde la fecha de comunicacin de dicho
cambio a la otra parte, por va notarial.
APLICACIN SUPLETORIA DE LA LEY:
DCIMO OCTAVA: En todo lo no previsto por las partes en el presente
contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Cdigo
Civil y dems del sistema jurdico que resulten aplicables.
En seal de conformidad, las partes suscriben este documento en la ciudad de Lima, a los (__________) das del mes de (__________) de 2011.
_________________________________
Promitente Vendedor
Condominios Campestres
XXXXXXXXXXXX S.A.C.
___________________________
Promitente Comprador
(________________________)
DNI N (____________)

N 262

Primera Quincena - Setiembre 2012