ABREU, Marlon A. De. Diferenciando o Espaço e Produzindo Cidades

Universidade Estadual Paulista Jlio de Mesquita Filho
Campus de Presidente Prudente Faculdade de Cincias e Tecnologia

Programa de Ps-Graduao em Geografia
Diferenciando o espao e produzindo cidades: lgicas

e agentes da produo do espao urbano em Ribeiro
Preto/SP e Londrina/PR.
Marlon Altavini de Abreu
Setembro de 2014
Universidade Estadual Paulista Jlio de Mesquita Filho

Campus de Presidente Prudente Faculdade de Cincias e Tecnologia
Programa de Ps-Graduao em Geografia
Marlon Altavini de Abreu

Diferenciando o espao e produzindo cidades: lgicas e agentes da
produo do espao urbano em Ribeiro Preto/SP e Londrina/PR.
Dissertao de Mestrado apresentada ao Programa de

Ps-Graduao em Geografia da Universidade Estadual
Paulista Jlio de Mesquita Filho FCT/UNESP
campus de Presidente Prudente SP, sob orientao do
Prof Dr. Everaldo Santos Melazzo e financiamento da
Fundao de Amparo Pesquisa do Estado de So
Paulo FAPESP, como requisito parcial para obteno
do ttulo de Mestre em Geografia.
Setembro de 2014
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Resumo
Trabalhando com dados de anncios imobilirios do perodo 1995 a
2010, alm de outras diversas fontes de informao, esta pesquisa coloca em
uma perspectiva comparada as caractersticas dos mercados imobilirios de
duas cidades mdias. Busca-se, apreender processos que sejam comuns entre
elas e outros, particulares a cada uma, procurando compreender alguns dos
traos contemporneos de sua produo e das condies de seu consumo.
Atendo-se s dinmicas histricas de sua formao espacial, considera,
no amplo processo de reproduo das relaes capitalistas, um cenrio de
mudanas dos contedos econmicos, sociais e polticos, que se entrelaam e
se combinam morfologia destas cidades. Se de um lado observamos a
redefinio das lgicas de produo do espao urbano em geral e das cidades
em particular, confrontando caractersticas tais como a continuidade dos
tecidos urbanos e amplificando as dinmicas de diferenciao interna da
cidade, de outro, sob a particularidade da produo imobiliria, observamos
redefinies das estratgias de atuao dos agentes e da extenso do poder
aplicado suas prticas ao produzir e se apropriar das cidades.
Neste sentido os objetivos desta dissertao de mestrado debate o
modo como os agentes, particularizados por aqueles integrados atravs das
diferentes instncias de valorizao do capital imobilirio, pactuam, em um
engajamento seletivo dos negcios e da produo imobiliria, para a
constituio de uma morfologia cada vez mais desigual, segregada e dispersa
das cidades.
PALAVRAS-CHAVES: cidades mdias, produo do espao urbano, mercado
imobilirio.
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Abstract
Working with data of real estate ads from 1995 to 2010, among several
other sources of information, this research puts in a comparative perspective
the characteristics of real estate markets of two medium-sized cities. Looking up
to apprehend processes that are common between them and others, particular
to each one, looking for comprehend some of the contemporaneous traces of
their production and of their conditions of consumption.
Being guided by the historical dynamics of their spatial formation, it
considers, in the wide process of reproduction of capitalists relations, an
scenery of changing in the economic, social and political contents, that
intertwine and combine to those cities morphology. If in one side we watch the
redefinition of logical of urban space production generally and the cities
particularly, confronting characteristics such as the continuity of urban tissues
and amplifying the dynamics of inner differentiation of the city, in the other side,
under the particularity of real state production, we watch redefinitions of
strategies of agents performance and the extension of the power applied to
their practical in producing and appropriating of the cities.
In this sense, the objectives of this dissertation debate the way the
agents, particularized by those who are integrated through the different
instances of valuation of real state capital, pact in a selective engagement of
business and real state production to the formation of a morphology
increasingly unequal, segregated and dispersed of the cities.
KEY WORDS: Medium-Sized cities, Urban Space Production, Real Estate

Market.
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minha famlia e Halita
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Agradecimentos
Gostaria de dedicar algumas linhas neste trabalho para registrar minha
gratido aos amigos e pessoas importantes que colaboraram para que toda
essa caminhada no se tornasse um fardo pesado demais.
Agradeo Irene, Audir, Melina, Carol, Pablo, Joo H. e Joo Pedro,
minha famlia, pelo irrestrito apoio e enorme carinho durante todo esse perodo.
Agradeo ao Dcio, a Vanda e a Nayana, pessoas maravilhosas que me
acolheram e me fizeram sentir-se mais um membro da famlia. E tambm,
Halita, pela pacincia, pelo companheirismo, pelos sorrisos e por escutar as
minhas piadas sem graa.
Ao Everaldo, orientador, mas que ao longo dessa trajetria se tornou um
amigo e parceiro deste trabalho. Carminha e ao Marcio, que gentilmente
aceitaram participar do exame de qualificao e contriburam muito para a
concluso deste trabalho.
Agradeo ao Wagner e a Edna pela amizade e, tambm, a toda famlia
Amorim, pela receptividade e ateno que fizeram dos meus momentos de
trabalho de campo mais leves e confortveis.
O talo e a J, meus compadres e amigos presentes em todo instante,
seja com as chatices do talo, seja com a alegria demasiada da J.
Ao Thiago, Marcela e Andr que no ajudaram em nada diretamente
nesse trabalho, mas so meus amigos e merecem ser lembrados. Ao Dino,
Sanches e Srgio melhores companheiros de viagem. Cinthia, Isa e ao
Gabriel amigos de longa data que mesmo com todos os desvios da vida
permaneceram prximos e presentes. Aos amigos do CEMESPP e do
GAsPERR pelos debates, ideias, dados digitados e cafs. Tambm, agradeo
a trupe do mercado imobilirio, Aline, Bruno e Danilo com quem pude debater,
aprender e construir uma bonita amizade. Raquel e o Cato, amigos que
surgiram das boas coisas que a universidade pode proporcionar.
Agradeo a Fundao de Amparo Pesquisa do Estado de So Paulo
(FAPESP) pela bolsa de estudo que me permitiu realizar esta pesquisa em
excelentes condies.
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Sumrio
INTRODUO............................................................................................................................ 15
A ESTRUTURA DA DISSERTAO .....................................................................................................18
NOTAS METODOLGICAS ................................................................................................................20
CAPTULO 1................................................................................................................................26
REESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE LONDRINA E RIBEIRO PRETO ........26
1.1 A CIDADE COMO EMPREENDIMENTO: NOTAS SOBRE A FORMAO HISTRICA DAS CIDADES DE
RIBEIRO PRETO/ SP E LONDRINA/PR............................................................................................28
1.2 TRANSFORMAES E PERMANNCIAS NA ESTRUTURAO URBANA E DAS CIDADES DE LONDRINA E
RIBEIRO PRETO ...........................................................................................................................35
1.3. A EXPANSO TERRITORIAL URBANA..........................................................................................40
1.4. NEGCIOS IMOBILIRIOS E OS NOVOS VETORES DE EXPANSO URBANA DAS CIDADES DE RIBEIRO
PRETO E LONDRINA .......................................................................................................................48
CAPTULO 2................................................................................................................................61
AS IMBRICAES ENTRE AS LGICAS FINANCEIRAS E O CAPITAL IMOBILIRIO. .........61
2.1. OS FUNDAMENTOS DA DINMICA IMOBILIRIA: AGENTES, ESCALAS E PROCESSOS........................63
2.2. A TRAJETRIA DOS AGENTES E DA PRODUO IMOBILIRIA NAS CIDADES DE RIBEIRO PRETO E
LONDRINA. ....................................................................................................................................75
2.3. A DINMICA DA PRODUO HABITACIONAL E ESTRUTURAO DAS CIDADES.................................82
CAPTULO 3..............................................................................................................................113
O MERCADO IMOBILIRIO EM RIBEIRO PRETO E LONDRINA........................................ 113
3.1. O MERCADO IMOBILIRIO EM RIBEIRO PRETO........................................................................118
3.2. O MERCADO IMOBILIRIO EM LONDRINA..................................................................................135
CONCLUSES .........................................................................................................................156
BIBLIOGRAFIA ..............................................................................................................................163
10 | P g i n a
Lista de Mapas
Mapa 1. Ribeiro Preto. Municpio e rea de expanso urbana. 2010. ....................... 31
Mapa 2. Londrina. Municpio e rea de expanso urbana. 2010 ................................. 33
Mapa 3. Evoluo urbana. Londrina. 1930 - 2009....................................................... 45
Mapa 4. Ribeiro Preto. Evoluo urbana. 1930-2009. ............................................... 46
Mapa 5.Ribeiro Preto. Eixo de valorizao imobiliria. .............................................. 49
Mapa 6. Londrina. Eixo de valorizao imobiliria. ..................................................... 55
Mapa 7. Ribeiro Preto. Localizao dos empreendimentos construdos pelo programa
Minha Casa Minha Vida segundo a faixa de renda 2012. ........................................... 87
Mapa 8. Londrina. Localizao dos empreendimentos construdos pelo programa
Minha Casa Minha Vida segundo a faixa de renda. 2012. .......................................... 91
Mapa 9. Ribeiro Preto. Total de apartamentos ofertados. 1995 a 2010 .................... 97
Mapa 10. Ribeiro Preto. Casas ofertadas 1995 a 2010. ............................................ 99
Mapa 11. Ribeiro Preto. Total de terrenos ofertados. 1995 a 2010 ......................... 101
Mapa 12. Londrina. Total de apartamentos ofertados. 1995 a 2000. ........................ 104
Mapa 13. Londrina. Total de apartamentos ofertados. 2006 a 2010. ........................ 105
Mapa 14. Londrina. Total de casas ofertadas. 1995 a 2000. ..................................... 107
Mapa 15. Londrina. Total de casas ofertadas. 2006 a 2010. ..................................... 108
Mapa 16. Londrina. Total de terrenos Ofertados. Londrina. 1995 a 2000.................. 110
Mapa 17. Londrina. Total de terrenos Ofertados. 2006 a 2010. ................................ 111
Mapa 18. Ribeiro Preto. Chefes de famlia com rendimento at 2 salrios mnimos.
2000 e 2010. ............................................................................................................. 121
Mapa 19. Ribeiro Preto. Chefes de famlia com rendimento superior a 20 salrios
mnimos. 2000 e 2010 .............................................................................................. 122
Mapa 20. Ribeiro Preto. Subsetores com preo mdio do m superior a mdia da
cidade em m. Casas. 1995. ..................................................................................... 127
cidade em m. Casas. 2000. ..................................................................................... 128
cidade em m. Casas. 2010. ..................................................................................... 129
cidade em m. Terrenos. 1995. ................................................................................. 132
11 | P g i n a
Mapa 26. Londrina. Chefes de Famlia com Rendimento at 2 salrios mnimos. 2000
e 2010. ..................................................................................................................... 137
Mapa 27. Londrina. Chefes de famlia com rendimento superior a 20 salrios mnimos.
2000 a 2010. ............................................................................................................. 138
Mapa 28. Bairros com preo mdio do m superior a mdia da cidade em m. Casas.
Londrina. 1995 .......................................................................................................... 144
Mapa 29. Londrina. Bairros com preo mdio do m superior a mdia da cidade em
m. Casas. 2000. ...................................................................................................... 145
Mapa 30. Londrina. Bairros com preo mdio do m superior a mdia da cidade em m.
Casas. 2006. ............................................................................................................ 146
Mapa 31. Londrina. Bairros com preo mdio do m superior a mdia da cidade em
m. Casas. 2010 ....................................................................................................... 147
Terrenos. 1995 ......................................................................................................... 151
Terrenos. 2000. ........................................................................................................ 152
Terrenos. 2006. ........................................................................................................ 153
Terrenos. 2010. ........................................................................................................ 154
Lista de Fotos
Foto 1. Ribeiro Preto. Vista area do setor sudeste. 2013 ............................ 50
Foto 2.Avenida Professor Joo Fisa. Ribeiro Preto. 2013 ............................ 52
Foto 3. Edifcios em construo na Gleba Palhano. Londrina. 2013. ............... 54
Foto 4. Vistas da Gleba Palhano atravs do Lago Igap. Londrina. 2012 ....... 54
Lista de Grficos
Grfico 1. Ribeiro Preto e Londrina. Total de financiamentos imobilirios.
Dados deflacionados. 2000 a 2013. ................................................................. 69
12 | P g i n a
Grfico 2. Ribeiro Preto. Variao dos preos mdios de apartamentos em m.

1995 a 2010. .................................................................................................. 125
Grfico 3. Ribeiro Preto. Variao dos preos mdios de casas em m. 1995 a
2010. .............................................................................................................. 126
Grfico 4. Ribeiro Preto. Variao dos preos mdios de terrenos em m. 1995
a 2010. ........................................................................................................... 131
Grfico 5. Londrina. Variao dos preos mdios de apartamentos em m. 1995
a 2010. ........................................................................................................... 141
Grfico 6. Londrina. Variao dos preos mdios de casas em m. 1995 a
2010. .............................................................................................................. 142
Grfico 7 Londrina. Variao dos preos mdios de terrenos em m. 1995 a
2010. .............................................................................................................. 149
Lista de Quadros
Quadro 1. Taxa de urbanizao das cidades de Ribeiro Preto e Londrina.
1980 a 2010. .................................................................................................... 40
Quadro 2. Ribeiro Preto. Evoluo da populao residente. 1980 a 2010 ..... 41
Quadro 3. Londrina. Evoluo da populao residente. 1980 a 2010 .............. 41
Quadro 4. Ribeiro Preto e Londrina. Evoluo dos empreendimentos voltados
aos segmentos de alta renda. 2000 at 2010. ................................................. 83
Quadro 5. Ribeiro Preto. 2012. Imveis destinados s famlias de 0 a 3
salrios mnimos. ............................................................................................. 88
Quadro 6.Ribeiro Preto. Imveis destinados s famlias de 3 a 5 salrios
mnimos. Faixa 2. 2012. ................................................................................... 89
Quadro 7. Imveis destinados s famlias de 3 a 10 salrios mnimos. Ribeiro
Preto. Faixa 3. 2012. ........................................................................................ 90
Quadro 8. Imveis destinados s famlias de 0 a 3 salrios mnimos. Londrina.
2012. ................................................................................................................ 92
Quadro 9. Londrina. Imveis destinados s famlias de 3 a 10 salrios mnimos.
Faixa 2. 2012.................................................................................................... 93
Quadro 10. Londrina. Imveis ofertadas famlias de 3 a 10 salrios mnimos.
Faixa 3. 2012.................................................................................................... 94
13 | P g i n a
Quadro 11. Ribeiro Preto. Nmero total de anncios coletados por ano. 1995,
2000 e 2010. .................................................................................................... 95
Quadro 12. Londrina. Nmero total de anncios coletados por ano. 1995, 2000,
2006 e 2010. .................................................................................................. 102
Quadro 13. Ribeiro Preto. ndices de anlise do preo do m. Apartamentos.
1995 a 2010 ................................................................................................... 124
Quadro 14. Ribeiro Preto. ndices de anlise do preo do m. Casas. 1995 a
2010. .............................................................................................................. 125
Quadro 15. Ribeiro Preto ndices de anlise do preo do m. Terrenos. 1995 a
2010. .............................................................................................................. 131
Quadro 16. Londrina. ndices de anlise do preo do m. Apartamentos. 1995 a
2010 ............................................................................................................... 140
Quadro 17. Londrina. ndices de variao do preo do m. Casas. 1995 a 2010.
....................................................................................................................... 142
Quadro 18. Londrina. ndices de variao do preo do m. Terrenos. 1995 a
2010. .............................................................................................................. 149
14 | P g i n a
Introduo
15 | P g i n a
16 | P g i n a
O perodo de redao desta dissertao de mestrado foi fortemente

marcado pelas questes e desafios evidenciados durante as manifestaes
populares de junho de 2013. Longe de causar um grande estranhamento sobre
a real condio das cidades no Brasil, estas mobilizaes populares fizeram
emergir a necessidade de aprofundar a discusso sobre as lgicas que
orientam a produo do espao urbano e ampliar sua compreenso em direo
ao modo como estas vm se aprofundando na atualidade.
Ermnia Maricato (2013) e Maria Encarnao Beltro Sposito (2013)
argumentam nesta direo, reconhecendo nas bases deste processo a disputa
pelo acesso e pelo direito cidade, que toma as particularidades de seu
momento histrico e faz emergir a contradio entre o avano das condies
econmicas e espacial de diferentes segmentos sociais. Nem toda melhoria
das condies de vida so alcanadas e acessveis apenas por meio de
maiores salrios ou pela reduo da concentrao de renda, isto porque, a
mesma lgica que promove a melhoria das condies econmicas das famlias
vem acompanhada, no perodo atual, da precarizao de suas condies
espaciais no interior das cidades brasileiras.
O presente trabalho reconhece na contemporaneidade destas relaes
um cenrio de grandes possibilidades para uma reflexo ampla, que seja capaz
de pensar a realidade das cidades no presente e, sobretudo, que permita
pensar em como a cidade pode ser e como deve ser construda, visto que, a
cidade que existe hoje injusta e possui muitos problemas para grande parcela
da sociedade.
Os objetivos desta dissertao de mestrado dialogam, portanto, com
estas preocupaes, trazendo ao debate o modo como os agentes urbanos,
particularizados por aqueles integrados atravs das diferentes instncias de
valorizao do capital imobilirio, pactuam, em um engajamento seletivo dos
negcios e da produo imobiliria, para a constituio de uma morfologia cada
vez mais desigual, segregada e dispersa das cidades.
Nossa discusso toma como referncia as cidades de Ribeiro Preto/SP
e Londrina/PR, duas cidades mdias, sendo a primeira localizada no interior do
Estado de So Paulo e a segunda localizada no norte do Estado do Paran, e
que passam, no presente, por acentuadas transformaes em suas estruturas
internas, conferindo um peso significativo trajetria dos agentes imobilirios e
17 | P g i n a
da produo imobiliria em sua explicao. A dissertao procura, assim, fazer

emergir deste debate um conjunto questes que sero abordados ao longo dos
captulos que procedem a esta introduo, entre as quais poderamos,
antecipadamente, destacar algumas especficas, tais como: de que modo a
produo imobiliria integra-se s lgicas de estruturao e reestruturao
destas cidades? Quais os tipos de produtos imobilirios a partir dos quais
possvel compreender melhor tais processos? Quais empresas atuam nestas
cidades e quais suas lgicas de atuao? Ademais, focalizando os agentes
imobilirios, como pensar sua posio frente aos novos ditames econmicos?
As empresas de capital local participam em que intensidade do processo de
financeirizao da economia, em um momento to especfico como este de
expanso dos financiamentos? H maior concorrncia entre empresas locais e
empresas de atuao nacional? De que modo as transformaes do mercado
imobilirio impactam estas cidades no que tange a ampliao ou reduo das
desigualdades socioespaciais?
Em relao a tais questes, que se constituem em uma ampla agenda
de trabalho, importante destacar o esforo coletivo, construdo no mbito da
Rede de Pesquisadores sobre Cidades Mdias, que busca aprofundar este
debate atravs da anlise das dinmicas imobilirias em diferentes cidades
mdias, pertencentes ou no a uma mesma formao socioespacial. No
conjunto destes esforos gostaramos de ressaltar os trabalhos de Amorim
(2011; 2012) Alcntara (2013) Batela (2013) e Coimbra (2013) que permitem
aprofundar o dialogo dentro desta temtica e colaboram para a constituio de
um plano analtico melhor demarcado, atravs dos procedimentos de anlise j
acumulados, o debate em torno das fontes de dados, as premissas construdas
para anlise comparativa etc.
A Estrutura da dissertao
O primeiro captulo situa a discusso das lgicas de produo e

estruturao das cidades de Ribeiro Preto e Londrina. Atendo-se s
dinmicas histricas de sua formao espacial, considera, no amplo processo
de reproduo das relaes capitalistas, um cenrio de mudanas dos
18 | P g i n a
contedos econmicos, sociais e polticos, que se entrelaam e se combinam

morfologia destas cidades. Neste sentido, procura caracterizar, mesmo que
no exaustivamente, a redefinio das lgicas de produo do espao urbano
em geral e das cidades em particular, confrontando caractersticas tais como a
continuidade dos tecidos urbanos e a amplificao das dinmicas de
diferenciao interna da cidade.
Desdobram-se deste debate as bases para a compreenso da dimenso
alada pela dinmica imobiliria contempornea no conjunto dos processos
que conferem sentido estruturao urbana, destacando a criao de novas
formas de se produzir e se apropriar do espao. Esta anlise enfatiza s
recentes estratgia e os novos produtos imobilirios que passam a integrar-se
uma estrutura cada vez mais dispersa das cidades, atravs dos seletivos
vetores de expanso territorial, das mudanas de localizao dos diferentes
grupos
sociais,
dos
diferentes
produtos
imobilirios
que
segmentam
seletivamente o mercado habitacional e de terrenos e, tambm, pela formao

de novas centralidades no interior das cidades.
O segundo captulo, identificados os processos e os agentes (ainda de
maneira genrica), procura debater as imbricaes entre o financiamento
imobilirio e as lgicas de valorizao financeiras em seus desdobramentos
recentes nas trajetrias dos agentes e da produo imobiliria. Sua discusso
transita atravs do debate a respeito das mudanas e das formas de
organizao de capitais locais, tradicionalmente associados a prticas
mercantis-rentistas, que passam a concorrer, no perodo atual, com novos
agentes, que atuam em escala nacional e que esto inseridos (com mais ou
menos intensidade) em um circuito financeiro de valorizao do capital.
Neste sentido, o captulo avana na discusso do perfil e dos negcios
das empresas de capital local, valorizando suas estratgias e produtos
imobilirios, assim como reconhecendo, mas tambm relativizando o peso e a
importncia das novas prticas econmicas e espaciais concernentes ao setor
imobilirio. Busca-se, com isso, estabelecer um limiar analtico capaz de
permitir que sejam percebidos os mecanismos atravs dos quais estes agentes
integram-se s formas gerais de valorizao do capital, assim como, concorrem
concretamente com outras empresas pelo acesso terra urbana, mercadoria
cada vez mais estratgica e singular no que se refere a seu controle.
19 | P g i n a
Por fim, o terceiro captulo posiciona-se em conjunto s ideias debatidas

nos
captulos
anteriores,
retomando-as,
porm,
sob
enfoque
das
caractersticas mais fundamentais do funcionamento do mercado imobilirio.

Deste modo, busca constituir um aparato analtico capaz de estabelecer a
articulao entre as dinmicas de estruturao das cidades e a da produo
imobilirio, retratando-as atravs da dinmica dos preos imobilirios
praticados nestas cidades, em suas dimenses temporal e espacial.
Ao final destes captulos, alguns apontamentos conclusivos so
esboados procurando oferecer uma reflexo que sintetize a discusso
efetuada e que seja capaz de lanar perspectivas para a ampliao e
aprofundamento do debate, assim como, pontuar, as questes que ficam
abertas.
Notas metodolgicas.
As fontes de dados utilizadas
As fontes de dados utilizadas para esta pesquisa abrangem em sua

diversidade fontes oficiais e aquelas que foram utilizadas atravs dos anncios
presentes nos jornais de maior circulao nas cidades estudadas.
As fontes de dados oficiais so aquelas disponibilizadas pelo Instituto
Brasileiro de Geografia e Estatstica (IBGE), pela Fundao Sistema Estadual
de Anlise de Dados do Estado de So Paulo (SEADE) e pelo Instituto
Paranaense de Desenvolvimento Econmico e Social (IPARDES) em sua
maioria oriundos dos Censos Demogrficos de 1991, 2000 e 2010.
Alm delas, foram utilizados os dados do Ministrio da Cidade referentes
ao Programa Minha Casa Minha Vida para estas cidades1, considerando o
nmero de empreendimentos financiados at o ano de 2012, a faixa de renda a
que se destina (0 a 3 salrios mnimos, 3 a 10 salrios mnimos e mais de 10
Os dados do programa Minha Casa Minha Vida integram-se pesquisa Trajetrias do

mercado imobilirio nas cidades de Marlia e Presidente Prudente SP, 1995 2012. A produo
imobiliria do PMCMV, seus agentes e a diferenciao e desigualdades socioespaciais intraurbanas, financiada pelo CNPq, coordenada por Everaldo Santos Melazzo e da qual o autor
colaborador.
20 | P g i n a
salrios mnimos), a construtora-incorporadora responsvel pela obra e a sua

localizao.
Por fim, ainda foram utilizados os dados disponveis pelo Banco
Central do Brasil sobre os financiamentos imobilirios entre os anos de 2000 e
2013. Tais dados foram obtidos atravs da plataforma ESTBAN2.
Em relao aos dados para anlise do mercado imobilirio foi
construda uma base de dados atravs dos anncios de ofertas presentes nos
classificados de jornal de maior circulao de cada um destas cidades. Em
Ribeiro Preto e Londrina, foram compilados os anncios dos anos de 1995,
2000, 20063 e 2010 nos meses de outubro e dezembro.
Para Ribeiro Preto foram extradas informaes do jornal A
Cidade, totalizando 25454 anncios entre apartamentos, casas e terrenos. J
para Londrina, foram extradas informaes do Jornal Folha de Londrina,
totalizando 26610 anncios entre apartamentos, casas e terrenos. A descrio
da sistemtica de anlise dos dados ser pormenorizada no item subsequente.
Discusso das fontes e da sistemtica de organizao dos dados do

mercado imobilirio.
Adotando um critrio comum de classificao, a partir do trabalho

de digitao de cada um dos anncios de ofertas de venda, contidos nos
diferentes jornais, foram selecionadas algumas variveis postas como
fundamentais anlise. Tais variveis foram tabuladas no software Excel de
forma que cada linha representa um anuncio diferente e cada coluna uma
varivel especifica.
A seletividade presente na coleta destes materiais priorizou as
informaes correspondentes s questes fundamentais Quando? O que?
Aonde? Qual uso? Por quem ofertado? E a que preo? - ou seja,
caractersticas prprias dos imveis que tornam evidentes a localizao por
bairros, o tipo de imvel comercializado (casa, apartamento ou terreno), seu
2
Disponvel em: <http://www4.bcb.gov.br/fis/cosif/estban.asp>. Acesso 25 de jun. 2014.
Para Ribeiro Preto no h registro do ano de 2006 em virtude da ausncia de jornais deste
ano nos arquivos pblicos, bibliotecas e na prpria sede do Jornais A Cidade.
21 | P g i n a
uso (comercial ou residencial), sua rea total e rea edificada, a imobiliria

anunciante, o nmero de dormitrios e o preo de oferta.
De maneiras diferenciadas estas variveis so acionadas na
anlise, tendo em vista o objetivo de elaborar um cenrio analtico que auxilia
a discusso dos processos identificados, em conjunto com as demais
informaes, tais como os dados censitrios e da produo imobiliria de
alguns agentes selecionados, por exemplo. A Cabe, neste momento, um
detalhamento mais apurado de cada uma destas variveis.
Dia, Ms e Ano. So variveis referentes srie histrica
adotada. Em nossa pesquisa os anos escolhidos so os anos de 1995,

2000, 2006 e 2010. (ver o mercado nestes anos). Os meses de escolha
para coleta foram os de Outubro e Dezembro. E os dias escolhidos
foram os domingos de cada ms.
anncios
Bairro e Zona. As variveis relativas localizao dos

(loteamento/bairro/zonas)
permitem
uma
caracterizao
criteriosa do predomnio dos tipos de imveis com maior ocorrncia em

cada uma das reas da cidade, enquadrando, no conjunto das
informaes
compiladas,
espacializao das ofertas.
possibilidades
diversas
de
anlise
Paralelamente, as espacializaes por
zonas urbanas permitem uma caracterizao mais generalizada das

ofertas, expondo, contudo, um movimento de concentrao zonal dos
tipos de imveis, importante s anlises comparativas intra-urbanas,
visto que torna possvel identificar eixos de valorizao do mercado,
evidenciando similaridades ou diferenas entre as estratgias de
valorizao desigual empregadas em diferentes reas das cidades.
Estas informaes, associadas a uma base cartogrfica adequada, que
contenha as subdivises dos bairros ou zonas urbanas, possibilitam a
elaborao do mapeamento a disposio do mercado em suas
estratgias de seletividade dos vetores de expanso imobiliria, dos
nichos de mercado e a demonstrao, por exemplo, da predominncia
da verticalizao em determinadas reas e da horizontalizao, em
outras. Como ser visto adiante, porm, alguns limites quanto s
22 | P g i n a
unidades
espaciais
de
anlise
compareceram,
principalmente
considerando as diferenas entre as duas cidades analisadas.
Tipo e Uso. As variveis relativas ao tipo de imvel
(terreno, casa ou apartamento), nmero de cmodos e/ou dormitrios e

ao uso a que se destina o imvel anunciado (residencial, comercial ou
misto) evidencia como se encontra a composio das ofertas, e
demonstra a consolidao e a estrutura do mercado em determinadas
reas da cidade, em detrimento de outras.
Metragem. As variveis relativas metragem/rea do
imvel ofertado envolvem trs aspectos que, apesar de semelhantes, j

que intencionam evidenciar o tamanho em m do imvel ofertado,
apresentam algumas distines no que tange especificidade desta
metragem, exigindo um maior detalhamento dos anncios compilados.
A varivel rea do terreno est vinculada a metragem total em
metros quadrados do lote anunciado. A varivel rea construda est
normalmente atrelada aos anncios de casas e apartamentos e diz
respeito a metragem total em metros quadrados da rea edificada no
lote. Por fim, a rea til diz respeito s informaes especficas aos
apartamentos e residncias em loteamentos fechados e, diferentemente
da rea construda, considera o papel do condomnio, ou seja, dos
equipamentos de lazer, esportivos e espaos comunais existentes.
Imobiliria
anunciante.
Com
relao
aos
agentes
anunciantes do mercado imobilirio, o primeiro aspecto a enfatizar o

de que h uma pluralidade de agentes atuando distintamente, seja com
relao s prticas, estratgias ou ao marketing e publicidade adotados.
Diferem tambm com relao sua organizao profissional e
empresarial: os loteadores, as imobilirias, as construtoras, as
incorporadoras, os corretores particulares e demais formas de atuao,
nas quais, por exemplo, pode-se verificar uma mesma empresa
assumindo duas ou mais funes, trabalhando individualmente ou em
parceria com outras empresas. Entretanto, no mbito dos classificados
23 | P g i n a
imobilirios, predominam as ofertas centralizadas pelas imobilirias, e

em anncios particulares.
Preo do imvel. A varivel preo do imvel completa o
banco de dados em seu conjunto e oferece a base relacional com as

demais variveis, principalmente aquelas referentes metragem do
imvel. Entretanto, inspira alguns cuidados para que sejam evitadas
distores quando relacionadas entre si. Todos os preos por m foram
deflacionados, utilizando a correo dos valores segundo a inflao
calculada pelo ndice Geral de Preos - Disponibilidade Interna (IGP-DI),
da Fundao Getlio Vargas, tomando-se por ano base o ltimo ano
levantado na pesquisa, ou seja, o ano de 20104.
Este procedimento visa corrigir os preos do passado para
podermos compar-los aos preos atuais, j que a taxa de inflao da
economia brasileira, mesmo apresentando estabilidade em patamares
baixos a partir do ano de 1995 corri os preos. Sem essa correo,
compar-los seria impossvel, pois, variavelmente, dado o ndice da
inflao, eles sempre aumentam. Assim, se pode discernir aumentos de
preo decorrentes do processo inflacionrio daqueles decorrentes de
outros fatores, principalmente aqueles relacionados a alteraes de
localizaes relativas, posio/situao urbana, mudanas relativas na
rea/bairro e/ou mesmo mudanas nos prprios imveis.
Pesquisa de campo e entrevistas realizadas.
No total foram realizados oito trabalhos de campos nas cidades

estudadas, sendo trs na cidade de Londrina e cinco trabalhos de campo na
cidade de Ribeiro Preto. Cada um destes trabalhos de campo foi orientado a
4
O IGP-DI, um dos ndices utilziados para avaliar a evoluo geral de preos na economia, cria
uma medida da inflao nacional, sendo composto pelo ndice de Preos ao Consumidor (IPC peso de 30%), ndice de Preos no Atacado (IPA - peso de 60%) e ndice Nacional de
Construo Civil (INCC - peso de 10%). O perodo de coleta de preos para o ndice o ms
cheio,
ou
seja,
do
primeiro
ao
ltimo
dia
do
ms.
Fonte:
http://www.igf.com.br/aprende/glossario/glo_Resp.aspx?id=1602). Para extrair o ndice base
para o calculo do m utilizamos a calculadora do cidado, ferramenta disponibilizada no site do
Banco
Central,
no
seguinte
endereo:
Disponvel
em:
<htts://www3.bcb.gov.br/CALCIDADAO/publico/corrigirPelaSelic.do?method=corrigirPelaSelic>.
Acesso em: 05 jan. 2012.
24 | P g i n a
partir das necessidades especificas de cada cidade com relao coleta de

material emprico, reconhecimento dos diferentes elementos da estrutura
urbana, tais como, eixos de valorizao imobiliria, setores de localizao de
empreendimentos habitacionais populares, os centros histricos, comerciais e
de servios mais tradicionais, as reas comerciais e grandes espaos para o
consumo como os shopping centers etc.
Alm disso, em cada uma destas cidades foi efetuado um amplo
conjunto de entrevista com diferentes agentes, tais como; corretores
imobilirios, diretores de empresas locais, empresrios do ramo imobilirio e
representantes do poder pblico. As abordagens utilizadas nestas entrevistas
foram variadas, sendo por vezes orientadas por um roteiro bem estruturado de
questes e por vezes consistiram em conversas informais possveis atravs da
visita aos stands de venda. No total foram realizadas 15 entrevistas, sendo 11
entrevistas na cidade de Londrina e cinco entrevistas na cidade de Ribeiro
Preto.
Por fim, antes de adentrar na dissertao em si, espera-se que o leitor

possa compartilhar com o autor da certeza sobre o quo relevante hoje a
busca por desvendar os mecanismos e estratgias que fazem atuar diferentes
agentes sobre as cidades brasileiras, aqui consideradas a partir de duas
apenas, mas de cujo conhecimento possvel extrair alguns ensinamentos
sobre as demais.
25 | P g i n a
Vista da rea central da cidade de Londrina a partir da Gleba Palhano. Foto do autor. 2013
Captulo 1
Reestruturao urbana e das
cidades de Londrina e Ribeiro Preto
26 | P g i n a
27 | P g i n a
1.1 A cidade como empreendimento: notas sobre a formao histrica

das cidades de Ribeiro Preto/ SP e Londrina/PR.
As cidades de Ribeiro Preto e Londrina tm sua evoluo urbana
diretamente associada aos desdobramentos do complexo cafeeiro que se
estendeu por todo estado de So Paulo e entre o norte do Paran. Sposito
(2004) situa as relaes engendradas pela economia cafeeira como
determinao fundamental na composio de uma formao socioespacial,
especificamente, a partir das dinmicas que passam a integrar o territrio
economia capitalista.
Trata-se de um momento histrico peculiar em que foram estabelecidos
os elementos prvios para que no Brasil fossem construdas as condies
necessrias para a transio de uma sociedade escravista e eminentemente
rural para outra, estruturada em relaes sociais calcadas, notadamente, nas
economias urbana e industrial (CANO, 2011, p. 212).
Os
desdobramentos
oriundos
deste
momento
consubstanciam
determinaes diversas, as quais, quando pensadas em sua extenso em

conjunto com a dinmica urbana, tal como aludidas por Cano (2011) referindose ao Estado de So Paulo, acarretaram: na transformao nas relaes de
trabalho (passagem do trabalho escravo ao salrio assalariado); na ampliao
da produo e da dinmica do emprego na indstria; na maior oferta de
servios bancrios e urbanos; no desenvolvimento do sistema de transporte no
Estado de So Paulo; na fundao de novas cidades.
Estas determinaes situavam, no amplo processo de desenvolvimento
das relaes capitalistas, uma nova conformao territorial marcada no
apenas na diviso campo-cidade, mas tambm pela constituio de uma
incipiente diviso territorial do trabalho entre cidades inseridas na expanso
cafeeira no final do sculo XIX e incio do sculo XX.
No se tratava de cidades que eram fundadas, apenas, para

dar apoio ocupao rural, mas ncleos urbanos que
apoiavam a expanso ferroviria, em que se localizava a rede
bancria em constituio, em que apoiava a eletrificao que
se implantava em que o comrcio atacadista e varejista
ampliava o vigor, tendo em vista uma estrutura fundiria que
28 | P g i n a
era constituda por grandes, mas tambm por mdias e

pequenas propriedades. (SPOSITO, 2004, p. 174).
Ademais, a este conjunto de transformaes, inclumos o papel da

comercializao de terras que se estabelece no conjunto de uma incipiente
rede de cidades. Reis Filho (1997) destaca, em meio constituio das
atividades da cafeicultura no Estado de So Paulo, que a apropriao de terras
e sua viabilizao econmica para revenda no Estado de So Paulo atrelou-se
a um grande empreendimento empresarial, motivo mesmo da prpria
fundao de novas cidades.
A este respeito, notrio para este autor o movimento de aquisio de
terras, sua transformao em terras agricultveis ou urbanas e a dotao das
reas pertencentes a grandes empresrios de infraestrutura de transporte
referente ferrovia. Evidencia-se um movimento de produo da riqueza,
associado propriedade da terra e no apenas a produo do caf, isto
porque, em muitos casos, o sistema de transporte foi implantado antes de ter o
que transportar (REIS FILHO, 1997, p. 146).
deste conjunto de dinmicas que partimos para compreenso das
cidades de Ribeiro Preto e Londrina, j que delas possvel estabelecer
correlaes analticas necessrias para compreenso das relaes sociais e
econmicas que redefiniram lgicas de produo do espao, sobrepondo-se s
formas anteriores, tal como no caso de Ribeiro Preto, que advm de um
perodo anterior a constituio destas lgicas, ou mesmo, Londrina que
fundada e assume ritmos e formas j daquele empreendimento empresarial
em sua constituio inicial. Cano (2011) ao debater a atividade cafeeira
capitalista no Estado de So Paulo - e aqui estendemos ao norte do Paran reconhece uma precoce urbanizao dela orientada a partir da imprescindvel
base urbana como suporte s bases tcnicas e econmicas do caf.
A cidade de Ribeiro Preto (Mapa 1)5 est localizada na poro oeste
do Estado de So Paulo. Sua fundao data do ano de 1856 e elevado
categoria de vila no ano de 1871.
O mapa 1 apresenta a delimitao municipal da cidade de Ribeiro Preto que conta com
650,955 Km de extenso, alm disso, circunscreve o eixo de ruas e a rea de expanso
urbana extrado da Lei complementar de Parcelamento, uso e ocupao do solo n 2157, de 8
de janeiro de 2007 e que est atualmente em processo de reviso por meio da Lei do Plano
29 | P g i n a
O momento histrico ao qual est circunscrita sua fundao implica em

particularidades significativas no trato da evoluo desta cidade, j que tm em
suas lgicas de constituio as marcas de uma contraposio entre em dois
perodos distintos, em que a regio de Ribeiro Preto se constitua na principal
via de acesso s minas de ouro no Estado de Gois6 e um segundo marcado
pela acentuao da dinmica econmica capitalista, orientada pelo complexo
de atividades oriundas da economia cafeeira, sendo este ltimo o divisor-deguas e o ponto de partida para a constituio de seu processo urbano.
A atividade cafeeira estabelecida efetivamente no municpio durante a
dcada de 1880, substituindo antigas pastagens de gado e a agricultura de
subsistncia (LOPES, 2009). Sua consolidao associa-se a chegada da
estrada de ferro Mogiana em 1883, tornando-se a principal regio produtora de
caf no Brasil. O dinamismo econmico resultado da atividade cafeeira
perdurar at o final da dcada de 1920.
O crescimento populacional e a decorrente expanso do tecido urbano
ocorreram simultaneamente s dinmicas econmicas destacadas. Figueira
(2013) ressalta que no perodo compreendido pelo final do sculo XIX e as
duas primeiras dcadas do sculo XX, h grande ampliao dos servios
urbanos, assim como mudanas na estrutura urbana atravs da abertura de
novas vias, construo de praas, obras de drenagem, saneamento etc.
Diretor ainda em verso preliminar. Apresenta ainda a situao do municpio em relao

cidade de So Paulo, capital do Estado.
6
Lopes (2009) destaca a constituio da cidade de Ribeiro Preto associada doao no ano
de 1846 de Glebas Igreja Catlica como mediada e orientada pelas famlias Dias Campos e
Reis Arajo, com a finalidade de comprovao e legitimao da posse da propriedade da terra.
Que seja, a necessidade de regularizar a propriedade privada encontra-se na base e constituise em motivo para aquele empreendimento urbano.
30 | P g i n a
Mapa 1. Ribeiro Preto. Municpio e rea de expanso urbana. 2010.
31 | P g i n a
A cidade de Londrina (mapa 2)7 est localizada no norte do Estado do

Paran, e tm sua origem associada ao projeto empreendido pela Companhia
de Terras Norte do Paran (CTNP)8 que loteou a rea durante as dcadas de
1920 e 1930. Fundada em 1929 e elevada a categoria de municpio em 1934
na hierarquia administrativa do Paran, sua constituio, crescimento e
desenvolvimento urbano integravam-se a este processo de loteamento do norte
do Paran aliado dinmica da economia cafeeira.
A condio de ncleo urbano estratgico ao suporte dos negcios de
incorporao e comercializao fundiria consubstancia o movimento inicial de
constituio da cidade de Londrina, tal como aponta Razende (1984). Neste
sentido, localizam-se nela os primeiros servios de atendimento bsico s
demandas rurais que ali passavam a se constituir.
A conexo constituda a partir do ano de 1935 com a rede ferroviria do
Estado de So Paulo implicaram em transformaes acentuadas na dinmica
econmica local, sobrepujando a pequena produo mercantil e dos negcios
com as terras em funo do cultivo do caf, que se consolidar efetivamente a
partir da dcada de 1940.
O perodo compreendido pelas dcadas de 1940 e 1950 situa um
momento de grandes transformaes polticas e econmicas, acarretadas pela
nacionalizao da CTNP, que d lugar a Companhia de Melhoramentos Norte
do Paran (AMORIM, 2011). Alm disso, foi este o momento de maior
dinamismo da economia cafeeira, tal como apontado por Fresca (2002),
articulando um conjunto outro de atividades complementares que acarretaram
no aprofundamento e intensificao dos fluxos migratrios e da diversificao
das atividades econmica da cidade.
O mapa 2 apresenta, tal como em Ribeiro Preto, a extenso municipal de Londrina, que
totaliza 1.635,075 Km , alm disso, representa seu eixo de ruas e a rea de expanso urbana
municipal segundo a Lei n 11.661/2012. Outro elemento destacado sua situao em relao
capital Estadual, a cidade de Curitiba.
8
A CTNP uma empresa de capital ingls que passa a exercer grande influncia e dispor de
vantagens na compra de terras no norte paranaense em virtude das presses britnicas, via
setor bancrio, junto ao governo brasileiro que eram seus credores. Sua insero no Norte do
Paran resulta na fundao de inmeros municpios, fundados como suporte economia
cafeeira. Na dcada de 1940 foi nacionalizada e passa a ser chama de Companhia de
Melhoramentos do Norte do Paran. Para um maior detalhamento desta temtica ver Amorim
(2011); Ribeiro (2006) e Razende (1984).
32 | P g i n a
Mapa 2. Londrina. Municpio e rea de expanso urbana. 2010
33 | P g i n a
O dinamismo econmico, neste perodo, desdobra-se na ampliao do

nmero de pessoas vivendo na cidade de Londrina, resultando em uma
pequena
produo
imobiliria
com
aprovao
de
loteamentos
empreendimentos verticais localizados na zona central da cidade. (FRESCA,

2002). Este perodo, demarcado entre sua fundao at a dcada de 1950,
encontra-se consubstanciado junto a prticas sociais e lgicas de produo do
espao urbano atreladas s atividades econmicas prprias da produo
cafeeira.
Se a economia cafeeira perdurou at finais da dcada de 1920 em
Ribeiro Preto como principal atividade, esta se mantm at a dcada de
1950 em Londrina. Entretanto, apesar da permanncia dos vnculos
econmicos em Londrina e a insero de novas atividades econmicas em
Ribeiro Preto, as transformaes gestadas no interior deste perodo
acarretaram em profundas mudanas em relao ao perodo anterior.
O declnio da atividade cafeeira associa-se de modo amplo s
transformaes em processo no Brasil que, nestas duas cidades, integram-se,
mesmo que no simultaneamente, s mudanas significativas no que se
referem s suas relaes mais gerais, desenvolvidas em articulao escala
da rede urbana, e tambm quelas cujas lgicas passam a integrar-se escala
local e a direcionar o processo de expanso destas cidades.
34 | P g i n a
1.2 Transformaes e permanncias na estruturao urbana e das

cidades de Londrina e Ribeiro Preto.
Seja em Ribeiro Preto, seja em Londrina o processo de urbanizao

iniciado pelo complexo de atividades oriundas da economia do caf ganha
novo contorno aps a segunda metade do sculo XX. Correndo o risco de
generalizar processos, ou mesmo, torna-los superficiais atrelamos este
momento a um conjunto de determinaes que tem como pano de fundo o
conjunto de novas relaes sociais e econmicas integrados s lgicas da
industrializao9.
Essa nova base econmica ultrapassa o nvel regional, para

situar-se na escala do pas; por isso, a partir da, uma
urbanizao cada vez mais envolvente e mais presente no
territrio d-se com o crescimento demogrfico sustentado em
cidades mdias e maiores, includas, naturalmente, as capitais
de estados. (SANTOS, 2002).
A referncia em Milton Santos permite delinear algumas particularidades

deste novo momento. Tomando como recorte temporal o perodo posterior aos
anos de 1940 e 1950 o autor situa a amplitude das novas relaes que passam
a integrar o territrio brasileiro, atravs de dinmicas que esto presentes na
escala nacional acarretando, por sua vez, em um crescimento demogrfico
amparado por cidades de diferentes portes, que d sustentao e amplifica as
dinmicas nelas apoiadas.
Porm, no apenas presente na evoluo demogrfica, mas tambm,
este novo perodo acarretou na modificao da base produtiva e da dinmica
do emprego, tal como indicado por Cano (2011) pensando a realidade paulista,
no perodo compreendido entre as dcadas de 1940 e 1960, integrando os
O termo industrializao por ns assumido em concordncia definio de Santos (2002, p.

30) que o compreende de modo amplo, no restrito atividades industriais, mas sim como
processo social complexo que tanto inclui a formao de um mercado nacional, quanto os
esforos de equipamentos no territrio para torna-lo integrado, como expanso do consumo em
formas diversas, o que impulsiona a vida de relaes em formas diversas e ativa o prprio
processo de urbanizao.
35 | P g i n a
setores de bens de capital, consumo durvel e a constituio de uma

agricultura mais moderna10.
Uma agricultura mais moderna e dinmica, juntamente com

uma estrutura industrial mais completa e moderna, promove,
como se sabe, melhor interdependncia estrutural tcnica e
econmica e, portanto, ocupacional entre os setores primrios,
secundrios e tercirios, dinamizando, assim, um processo de
urbanizao. (CANO, 2011, p. 159)
Tomando como suporte os estudos de Fresca (2002; 2007) para a

cidade de Londrina e Figueira (2013) para a cidade de Ribeiro Preto,
complementamos este conjunto de determinaes aludidas atravs de seus
desdobramentos espaciais no interior destas cidades, na medida em que este
momento resguarda similitudes no que tange os processos de transformao
das reas centrais e a constituio de novos bairros.
Em Ribeiro Preto, de modo contrrio, houve reestruturao da base
econmica do municpio, com pesos mais acentuados do setor industrial e do
setor de servio11, acarretando na constituio de uma setorizao funcional
das atividades de comercio e servios no centro da cidade12. (CHIARETTI,
2013; FIGUEIRA, 2013)
Em Londrina a permanncia da cultura cafeeira13 conduziu o dinamismo
econmico da cidade, porm integrando-se crescente ampliao dos servios
urbanos14. Na rea central desta cidade passa-se a localizar e integrar
10
Estas ideias esto contidas em Cano (2011) e referem-se fundamentalmente aos processos
que passam a integrar o conjunto do territrio nacional, porm com maior expresso no Estado
de So Paulo.
11
Tomando como referncia os dados do IBGE a autora a evoluo do emprego na cidade

entre as dcadas de 1940 e 1950 obteve um crescimento de 12,6% e entre as dcadas de
1950 e 1960 este nmero aumentou para 14,7%.
12
Esta setorizao dada por trs eixos distintos com funes urbanas especficas, em
ateno aos diferentes segmentos de renda, so eles, a Praa XV de novembro, a estao
Mogiana e o bairro Higienpolis.
13
Fresca (2002) destacar que na dcada de 1950 a cidade de Londrina apresentou os

maiores nveis de produo do pas.
14
O peso destas atividades associa-se no apenas ao comercio na rea central, mas tambm,
a servios mdicos, de transporte, dada a fundao do aeroporto local dentre outros (FRESCA
2002).
36 | P g i n a
importantes servios voltados produo agrcola, alm de concentrar servios

bancrios e comerciais.
Ademais, o denominado centro destas cidades passou a apresentar a
um incipiente processo de verticalizao que, nestas duas cidades,
representado pela produo de edifcios comerciais e habitacionais. Estas
dinmicas j eram percebidas de maneira bastante visvel seja em Ribeiro
Preto (FIGUEIRA, 2013) seja em Londrina (CASARIL, 2010) durante a dcada
de 1950. Outra dinmica percebida foi a constituio de novos loteamentos que
extrapolaram o setor delimitado pela rea central. Estes loteamentos no
assumiram um vetor exclusivo, em ambas as cidades direcionaram-se para
diferentes setores, entretanto, denotando uma diferenciao bem definida em
relao aos segmentos de renda aos quais eram destinados.
O movimento de redefinio das estruturas espaciais que passa a
constituir-se nestas cidades durante as dcadas de 1940 e 1950, ser
reforado durante as dcadas de 1960 a 1980, neste ltimo perodo conferiu-se
maior importncia s dinmicas de expanso territorial das cidades e aos
produtos e agentes imobilirios que passariam a atuar nelas.
Alm disso, no arco destas transformaes, nas cidades de Londrina e
Ribeiro Preto, este um perodo compreende importantes alteraes no
perfil das atividades econmicas ligadas agroindstria. Em Londrina substituise a produo do caf pela produo de soja e trigo. Em Ribeiro Preto se d a
constituio da produo de cana-de-acar15.
A transformao da estrutura produtiva, com a modernizao das
culturas da cana-de-acar, da soja e do trigo, impuseram uma acentuada
mecanizao, quimificao e introduo de espcies melhoradas (CANO,
2011). Tais transformaes modernizadoras impactam de modo incisivo os
nveis de produtividade agrcola e a dependncia da produo bens
industriais e por servios especializados, providas cada vez mais nas cidades.
Alm disso, acarretaram na reduo drstica dos postos de trabalho,
acelerando as correntes migratrias em direo aos ncleos urbanos e
acarretando todo tipo de carncias, noo indicada por Cano (2011), pensando
15
Esta configurao dada em virtude da crise do petrleo e a criao do Prolcool, a regio

voltou a se destacar e reconquistou sua importncia econmica nacionalmente. este o
perodo que confere a cidade a adjetivao de Califrnia brasileira (CHIARETTI, 2013).
37 | P g i n a
o contexto nacional de deslocamento espacial da produo industrial e

agrcola.
As polticas de desconcentrao industrial, com ou sem a

criao de Distritos industriais, mesmo quando bem-sucedidas,
desconcentraram no apenas indstrias, mas tambm doses
crescentes de carncias sociais, que no caso brasileiro,
acompanham inevitavelmente a classe trabalhadora: a
favelizao, a carncia da escola, do posto mdico, da
segurana, do transporte coletivo, enfim, todos os problemas
que hoje esto presentes no apenas na RMSP, mas em todas
as cidades de porte mdio que receberam o impacto da
industrializao. (CANO, 2011, p. 172).
Paralelamente ao avano dos indicadores demogrficos nestas cidades

ocorre, durante as dcadas de 1970 e 1980, a ampliao e a acentuao das
periferias urbanas e da habitao informal com surgimento de ncleos de
favelas.
A cidade de Ribeiro Preto entre as dcadas de 1970 e 1980 apresenta
um padro de evoluo territorial disperso, que se acentua durante a dcada
de 1990, marcado por uma ocupao incipiente do setor sul, nas proximidades
do anel virio e limite no permetro urbano16, ao passo que os setores norte e
oeste so tomados por habitaes de interesse social vinculadas s aes da
Companhia Habitacional de Ribeiro Preto (COHAB-RP) e do Banco Nacional
de Habitao (BNH).
Em Londrina criada na dcada de 1960 a Companhia de Habitao
de Londrina (COHAB-LD). Sua atuao efetiva entre as dcadas de 1970 e
1990 (FRESCA, 2002) atravs da produo de conjuntos habitacionais. Esta
produo assumir a partir da dcada de 1980 um importante papel nos
processos de expanso do tecido urbano, atravs da produo habitacional em
descontnuo malha urbana j consolidada, separada, portanto, por grandes
vazios urbanos.
Este momento, quando pensado comparativamente a partir dos
processos de estruturao destas duas cidades, demarcaram algumas
16
Os primeiros bairros produzidos neste perodo, no setor sul da cidade, so o Jardim Canad,
Ribeirnea e City Ribeiro, localizados hoje nas proximidades do Ribeiro Shopping (1981) e
do Novo Shopping (1999).
38 | P g i n a
particularidades significativas que diferenciaram grau e a intensidade em que

estas mudanas passavam a acontecer.
Em Ribeiro Preto, este perodo passou a oferecer alguns indcios de
uma transformao estrutural nas lgicas de localizao e produo espacial.
A evoluo histrica deste processo permeada, tal como indicado por
Figueira (2013), por um movimento mais amplo, expressando a tendncia de
ruptura em relao a processos anteriormente consolidados, responsveis pela
estruturao da cidade. Os indcios expressos neste momento para a
constituio de uma reestruturao da cidade de Ribeiro Preto tm em suas
feies a ruptura de lgicas de localizao habitacional, associados a um
processo de verticalizao e de localizao residencial das camadas sociais de
maiores rendimentos, iniciado na primeira metade da dcada de 1980 17.
Ademais, a dcada de 1980 sinaliza para a conformao de novos eixos
comerciais, constituindo um momento de disperso das atividades comerciais
do centro, assumindo neste perodo uma dimenso relevante.
Estas transformaes resultaram no deslocamento progressivo das
atividades comerciais para diferentes avenidas, tal como as atividades
bancrias que se deslocam no final da dcada de 1990 para a Avenida
Presidente Vargas, ou mesmo, a construo do Ribeiro Shopping, inaugurado
no ano de 1981, nas proximidades do anel virio ao sul. (FIGUEIRA 2013).
Em Londrina estas transformaes integraram-se a um processo que
reforou as lgicas de estruturao do espao, atravs da consolidao de um
padro de ocupao residencial e comercializao nas mediaes da rea
central. A este respeito possvel reportar os estudos de Tws (2010), Oura
(2006) e Santos (2011) que debatem os momentos da produo de
empreendimentos verticais, atrelando-os aos processos de estruturao da
cidade. Os autores destacam a importncia do perodo compreendido pela
dcada de 1980 em que h intensificao da dinmica de produo vertical
voltada ao uso residencial na rea central que se consolida durante a dcada
de 1990.
Alm disso, ocorreu neste perodo, ainda, o reforo das atividades
comerciais na rea central em Londrina, que exerceu forte centralidade, sem
17
O processo de verticalizao da rea central de Ribeiro Preto est associada, sobretudo,

aos bairros Higienpolis e Jardim Sumar.
39 | P g i n a
uma competio efetiva com outros espaos at o final da dcada de 1980.

(FRESCA, 2007)
Os processos que passaram a integrar o perodo posterior dcada de
1980 nestas duas cidades compreendem um momento de acentuao das
tendncias j em curso nas dcadas anteriores e conforma nova dinmica da
produo da cidade, rearticulando prticas espaciais atravs da produo e
ressignificao dos espaos internos da cidade.
1.3. A Expanso territorial urbana.
O conjunto de anlises apresentadas at o momento buscou indicar
algumas tendncias associadas s formas e aos processos que conduziram
estruturao urbana e das cidades de Ribeiro Preto e Londrina.
Neste sentido, notria a evoluo do indicador relativo taxa de
urbanizao dos respectivos municpios nas ltimas dcadas do sculo XX,
mantendo-se nos dias atuais com percentuais elevados, tal como indicado no
Quadro 1.
Quadro 1. Taxa de urbanizao das cidades de Ribeiro Preto e Londrina.

1980 a 2010.
Taxa de Urbanizao
1980
1991
2000
2010
Estado de So Paulo
88,64
92,72
93,41
95,94
Ribeiro Preto
96,81
97,74
99,57
99,72
Estado do Paran
58,62
73,36
81,41
85,33
Londrina
88,48
94
96,94
97,4
Fonte: Fundao SEADE e IPARDES.

Organizao: Marlon Altavini de Abreu
A elevao das taxas de urbanizao nestas cidades, referentes a razo

entre o nmero de habitantes que residem nas reas urbanas e o nmero de
pessoas que vivem nas reas rurais, significativa e nas duas cidades
apresenta uma variao positiva crescente e sempre acima das taxas
apresentadas para o Estado.
Complementarmente a estes dados possvel verificar a evoluo dos
da populao residente nestas duas cidades. Quadro 2 e 3
40 | P g i n a
Quadro 2. Ribeiro Preto. Evoluo da populao residente. 1980 a 2010

Ano
1980
1991
2000
2010
Populao
Urbana
306.837
424.311
502.002
602.061
Populao residente
Populao
%
Rural
96,8
10.081
97,7
9.831
99,6
2.160
99,7
1.713
Total
3,2
2,3
0,4
0,3
316.918
434.142
504.162
603.774
Fonte: Fundao SEADE.

Na cidade de Ribeiro Preto destaca-se a dinmica demogrfica

constituda a partir da dcada de 1980, que chega aos anos de 2010 com uma
elevao de aproximadamente 48% de pessoas residentes. Ademais, chama
ateno a relao contraposta entre a populao residente em reas rurais e
urbanas j na dcada de 1980, quando a populao urbana era de 96,8%
chegando ao ano de 2010 com 99,7 %.
Quadro 3. Londrina. Evoluo da populao residente. 1980 a 2010

Ano
1980
1991
2000
2010
Populao
Urbana
266.940
376.676
433.369
493.457
Populao residente
Populao
Rural
88,5
34.771
96,6
23.424
96,9
13.696
97,7
13.181
%
Total
12,5
3,4
3,1
2,3
301.711
390.100
447.065
506.701
Fonte: LONDRINA, 2011 (a partir dos dados dos Censos Demogrficos do IBGE, da Contagem da
Populao 2006 e do IPARDES).
O conjunto de dados indicados associados evoluo da populao

residente em Londrina permite identificar a tendncia de elevao do nmero
de pessoas vivendo na rea urbana do municpio, apresentando uma evoluo
significativa principalmente entre as dcadas das de 1980 e 1991 quando os
valores percentuais referentes ao total da populao residente chegam a quase
30% de diferena entre uma dcada e outra. Comparada somente populao
urbana, esta evoluo ultrapassa os 40%.
Ademais significativo o avano da relao entre a populao residente
nas reas urbanas e rurais que salta de um percentual de 88,5 % de pessoas
vivendo na cidade no ano de 1980 para um total de 97,7% no ano de 2010.
41 | P g i n a
Com os dados apresentados, associando-os s dinmicas observadas

nos itens anteriores, podemos constatar um movimento permanente de
transformao associado tanto s dinmicas econmicas quanto s dinmicas
demogrficas e, conseguinte, espaciais.
A este momento convm chamar ateno a produo cada vez mais
seletiva18 e diferenciada dos espaos de residncia e consumo destas cidades.
Seja com a produo de espaos residenciais fechados ou mesmo a
construo de conjuntos habitacionais. Ademais, este momento demarca a
criao de novos eixos comerciais especializados ou no e de shopping
centers (SPOSITO, 2004).
Em
Ribeiro
Preto,
Figueira
(2013)
destaca
conjunto
de
transformaes urbanas em curso durante as ltimas dcadas do sculo XX e

incio do sculo XXI. Estas transformaes conduzem a expanso territorial da
cidade, marcadamente acentuada pelas novas formas de habitat urbano, como
condomnios fechados e edifcios de alto padro. Ademais, sinaliza para o
carter processual constitudo em Ribeiro Preto durante as dcadas de 1980
e 1990 com a extenso dos servios s reas fora do centro comercial
tradicional/histrico, emergindo assim novas centralidades em avenidas, tal
como Avenida Presidente Vargas ou mesmo pelo Ribeiro Shopping e pelo
Novo Shopping.
Em Fresca (2002) a discusso em torno da expanso urbana na cidade
de Londrina encontra forte correlao com este movimento associado
constituio de novos eixos de expanso imobiliria e de alocao dos
servios. Para esta autora os momentos de expanso urbana, circunscritos ao
perodo de 1987 a 2000, encontram-se diretamente associados tendncia de
periferizao da cidade, seja pela construo de novos conjuntos habitacionais
e loteamentos fechados, ou mesmo na consolidao de novas centralidades
com a construo do Shopping Center Catua no incio dos anos de1990 e a
consequente ocupao que seu deu no vetor sudoeste da cidade.
18
Seletividade espacial aqui considerada como a ao intencional e estratgica dos capitais

imobilirios na escolha criteriosa e, portanto, rentvel economicamente de localizaes e
tipologias de seus empreendimentos. Advm desta compreenso o debate presente em
Correia (2007), que discute a seletividade espacial como pratica espacial demarcada por
objetivos, conflitos e interesses entre agentes sociais posto reafirmao das dinmicas de
diferenciao socioespacial.
42 | P g i n a
As anlises destas transformaes devem, assim, integrar-se a um

conjunto mais amplo de preocupaes, tal como apresentado por Sposito
(2004), que reconhece na necessidade de se considerar a evoluo e gnese,
nunca linear, dos processos de produo do espao, como um limiar analtico
para compreenso das mudanas que se estabelecem nos contedos
econmicos, sociais e polticos do espao.
Esse conjunto de mudanas degradao do centro principal,
implantao de novos espaos de consumo - no substitui,
completamente, a lgica que orientava a estruturao das
cidades no perodo anterior, uma lgica de expanso urbana
contnua, com estrutura do tipo centro-periferia, com
emergncia de subcentros etc. Ao contrrio, a nova lgica
sobrepe-se s anteriores, com elas se articula, de forma
muitas vezes contraditria, gerando uma dinmica de
estruturao muito mais complexa. (SPOSITO, 2004, P. 234).
Deste modo, ao tratar das cidades de Ribeiro Preto e Londrina

necessrio considerar como eixo central a tendncia crescente periferizao
da cidade durante o sculo XX, reconhecendo-a como resultado de
determinaes ancoradas num conjunto de mudanas estruturais que passam
a integrar-se a lgicas tambm presentes em outros pontos da rede urbana
brasileira.
Estas determinaes so sinalizadas por Sposito (2004) que as concebe
a partir de trs nveis.
Ganho de importncia das polticas de planejamento durante o sculo
XX. Com a separao territorial das atividades e usos urbanos
funes urbanas. Ocasionando maior circulao e consequente
extenso do tecido urbano.
O ganho de importncia das aes despendidas pelos promotores
imobilirios e os interesses fundirios, atravs da implantao de
novos loteamentos e pelo contnuo lanamento de novos produtos
imobilirios e das novas formas de atingir novos consumidores e/ou
estimular novas demandas queles que j haviam consumido outros
produtos imobilirios anteriormente. (SPOSITO, 2004, p. 294)
Por fim, destacado o papel das inovaes tcnicas que oferecem
suporte para estas transformaes tais como a popularizao do
automvel, atuando como um elemento importante para a extenso
dos tecidos urbanos.
43 | P g i n a
Estas determinaes implicam na redefinio extensa da estrutura das

cidades, sendo, como indicado por Catalo (2013), a disperso dos tecidos
urbanos uma das transformaes mais marcantes e desafiadoras do perodo
atual, na medida em que a produo de novos espaos e edificaes, bem
como a refuncionalizao de outros implicam na extenso dos tecidos urbanos
e na completa redefinio das lgicas locacionais. (SPOSITO, 2009).
Tomando como referncia estas questes destacamos no Mapa 3 a
evoluo deste movimento, indicando os diferentes perodos de ocupao em
diversas reas de Londrina. Chama ateno neste conjunto de transformaes
a quebra de padro de estruturao da cidade marcado pela continuidade do
tecido urbano, perdurando at o incio da dcada de 1970.
Os perodos posteriores, assinalados no mapa pelos tons alaranjado e
amarelo, revelam uma contraposio bastante ntida em relao aos perodos
anteriores dcada de 1970. Destaca-se a partir da uma lgica de
estruturao espacial marcada pela descontinuidade do tecido urbano, tal
como indicado anteriormente.
44 | P g i n a
Mapa 3. Londrina. Expanso territorial urbana. 1930 - 2009.
Fonte: Tws (2010, p. 86).

Em Ribeiro Preto, de modo semelhante, estes processos integram-se
a um movimento gradual de ressignificao dos contedos da periferia e a
criao de novas centralidades. Estas transformaes so percebidas ainda na
dcada de 1970 em um incipiente processo de ampliao das diferenas nos
espaos internos da cidade a partir da produo de bairros voltados aos
segmentos de rendas mais elevadas, construdos em descontnuo zona
central.
O Mapa 4 destaca a evoluo urbana da cidade Ribeiro Preto. Chama
ateno o avano acentuado da malha parcelada e a dimenso deste processo
de expanso territorial. possvel, atravs da anlise do mapa, identificar a
acentuada expanso do tecido urbano durante a segunda metade da dcada
de 1970 chegando at 1996, representada pelo tom alaranjado.
45 | P g i n a
Mapa 4. Ribeiro Preto. Expanso territorial urbana. 1930-2009.
46 | P g i n a
Este conjunto de dinmicas caracteriza uma constituio emblemtica

na evoluo histrica da cidade de Ribeiro Preto e Londrina, que aparenta
assumir uma complexificao gradual da estrutura urbana e a tendncia
crescente fragmentao socioespacial, visto que, a acentuao dos
processos segregatrios atenua as possibilidades de convivncia entre as
diferenas. (SPOSITO, 2004, p. 305).
A constituio de novas centralidades por meio da implantao de
shopping centers, centros empresariais ou de negcios passam a integrar
algumas contradies associadas a posio hierrquica das diferentes reas
no interior das cidades. A este respeito dedicaremos o item subsequente a
esta caracterizao, com a finalidade de exemplificar estes processos, dos
setores de expanso e valorizao imobiliria de cada uma destas cidades.
Para tanto sero analisados dois fragmentos dos espaos destas
cidades, sendo analisado em Ribeiro Preto o setor Sul-Sudeste e em
Londrina o setor Sul-Sudoeste referente ao bairro Gleba Palhano. A anlise
particularizada
destes
setores
visa
identificar
exemplificar
estas
transformaes, de modo pormenorizado, pontuando e identificado as

principais caractersticas de sua produo seletiva e consumo.
47 | P g i n a
1.4. Negcios imobilirios e os novos vetores de expanso urbana das

cidades de Ribeiro Preto e Londrina.
O exemplo privilegiado para anlise da cidade de Ribeiro Preto o da

constituio do setor Sul-Sudeste, compreendido por importantes bairros, tais
como Jardim Canad, Jardim Botnico e City Ribeiro, representando o
principal eixo de expanso e valorizao imobilirio da cidade (Mapa 5).
A constituio deste setor denota um momento particular no processo
histrico de reestruturao da cidade de Ribeiro Preto, caracterizado pela
velocidade e intensidade que a produo de novos empreendimentos
habitacionais verticais e horizontais voltados aos segmentos de mdia e alta
renda assume a partir do incio dos anos 1990.
Trata-se de uma rea em que as caractersticas arquitetnicas e
urbansticas no se reproduzem no conjunto da cidade, expressando
afastamento e acentuao das diferenas sociais e econmicas em seu
interior.
48 | P g i n a
Mapa 5.Ribeiro Preto. Eixo de valorizao imobiliria.
49 | P g i n a
O alinhamento, planejado e projetado em eixo, dos prdios da

Avenida Professor Joo Fisa19 (Foto 1), contrastando com seu entorno,
marcado por condomnios fechados horizontais, demarca um movimento de
contnua transformao dos espaos internos da cidade, resultado de um
conjunto imbricado de aes, articuladas por interesses, sobretudo, imobilirios
e fundirios que passam a guiar o processo de expanso urbana na cidade de
Ribeiro Preto a partir do incio dos anos 2000.
Foto 1. Ribeiro Preto. Vista area do setor sudeste. 2013
Fonte: www.skyscrapercity.comshowthread. Acesso 2/12/2013
Esta ocupao recente conduz-nos a um processo anterior, iniciado

ainda na dcada de 1980, correspondente s disputas e aquisies das
propriedades rurais localizadas em suas adjacncias por agentes imobilirios
locais. Ademais, sua expanso atrela-se a um conjunto de investimentos
pblicos articuladas a especficas medidas urbansticas com a finalidade de
constituir de uma rea atrativa para volumosos investimentos imobilirios e
19
A Avenida Professor Joo Fisa resulta do parcelamento da Gleba Santa ngela,

propriedade das irms ursulinas, pertencentes a uma ordem religiosa local, cujo interesse no
perodo era negociar a rea em troca da construo de um colgio. As negociaes foram
efetuadas com o Grupo GDU em meados da dcada de 1990, que adquiriu a rea e assumiu o
compromisso de construo do colgio, hoje localizado na Avenida Presidente Vargas.
50 | P g i n a
comerciais e de servios. Para tanto, foram construdas amplas avenidas

arborizadas, reas de esporte e lazer, sistema de segurana, espaos livres
ajardinados etc.
A presena do poder pblico neste momento essencial, GOMES
(2013) ao destacar o processo de constituio deste setor debate o peculiar
encaminhamento poltico conduzido pelo poder pblico local, marcado pelo
descompasso entre o Plano Diretor Municipal, que estabelecia o setor como
rea de expanso urbana e a ausncia de instrumentos da poltica urbana,
capazes de estabelecer parmetros adequados para as formas de usos e
ocupao do solo. Neste sentido, a produo e ocupao do setor sudeste
ofereceu
inovaes
urbansticas
em
Ribeiro
Preto
que
acentuam
significativamente os processos de apropriao privada da cidade, reduzindo

os espaos de uso pblico e privatizando os espaos de uso coletivo. Alm
disso, o citado autor destaca que a legislao urbanstica de Ribeiro Preto
reconhece a figura dos condomnios fechados Lei Municipal 3.346/77
contrariando o disposto na lei federal Lei n 6,766/79 - e ainda, a partir da Lei
municipal 2.157/07, estabelece critrios especficos para as reas de uso
coletivo, mesmo sendo uma figura jurdica inexistente. (Gomes, 2013, p. 103)
Chama a ateno nesta dinmica de intensas transformaes dos usos
do solo rurais para urbanos as estratgias desencadeadas por agentes
econmicos locais, que passam a acumular neste momento, um estoque de
terras, que posteriormente culminaria nos processos que hoje ganham forma.
(GOMES, 2013).
Gomes (2013) destaca a peculiaridade deste processo de expanso,
associando-o s estratgias desenvolvidas por agente imobilirios locais para a
consolidao deste setor como principal eixo de expanso imobiliria da
cidade. Estas estratgias referem-se a fuso de interesses entre quatro grupos
imobilirios locais: Habiarte Barc, Copema, Stfani Nogueira e Conspace, que
redundou na criao do Grupo de Desenvolvimento Urbano GDU
Incorporao e construo. (GOMES, 2013, p. 111).
O resultado desta unio estratgia culminou no projeto de verticalizao
da Avenida Professor Joo Fisa e na construo do bairro de alto padro
Jardim Botnico, que correspondem atualmente a um setor de grande
dinamismo no que tange a produo imobiliria local.
51 | P g i n a
Foto 2. Avenida Professor Joo Fisa. Ribeiro Preto. 2013
Fonte: Foto do autor. 2013
Garrefa (2010), destaca no conjunto deste processo a importncia

associada construo do Ribeiro Shopping como um importante vetor para
expanso urbana para a zona Sul. Inaugurado no ano de 1981 o Ribeiro
Shopping localiza-se em posio estratgica, a quatro quilmetros do centro da
cidade, s margens da Avenida Presidente Vargas e situado a menos de um
quilmetro do anel virio. Neste sentido, o Ribeiro Shopping passar a
conformara uma nova dinmica para este vetor da cidade, principalmente aps
sua quarta expanso no ano de 1999.
A partir da assistiu-se transferncia gradual do setor

bancrio situado junto ao centro para o eixo da Avenida
Presidente Vargas. Na esteira do Shopping, diversos
empreendimentos comerciais sofisticados tomaram corpo
naquela via. Houve ainda a abertura da extenso da Avenida
Joo Fisa que se tornou um eixo habitacional verticalizado se
52 | P g i n a
estendendo at o anel virio configurado como um setor de

habitao verticalizada e comrcios com as faixas adjacentes
tomadas predominantemente por condomnios fechados.
(GARREFA, 2010, p.5)
A expanso, a partir dos anos de 1980, oferta de servios em direo a

zona Sul da cidade ocorre em comum expanso do nmero de condomnios
e empreendimentos verticais. A partir da segunda metade da dcada de 1990
ocorrem, ainda, transformaes e investimentos significativos direcionados
implantao de bairros de luxo, condomnios e casas de alto padro e elevadas
torres residenciais.
Neste perodo, do total de condomnios e loteamentos
aprovados em Ribeiro Preto, cerca de 70% foram implantados
na zona sul, contra, aproximadamente, 20% da zona leste e
10% das zonas norte e oeste. A expanso, seguindo o eixo da
Avenida Presidente Vargas at o distrito de Bonfim Paulista, foi
acompanhada da implantao de inmeros condomnios
fechados de casas de mdia e alto padro e dezenas de
condomnios verticais. (GOMES, 2013, p. 103).
Estes condomnios, muitas vezes, extrapolaram os limites do permetro

urbano, alocando-se em distncias acentuadas, demarcando assim um
contraste exemplar que este novo momento assume em relao aos anteriores.
Ademais, situa em sua constituio o ganho de importncia cada vez maior das
incorporadoras e construtoras locais que passam a atuar de maneira decisiva
na produo e permanente inovao/manuteno destas prticas, acirrando as
diferenas entre os espaos internos da cidade com novos produtos
imobilirios.
Em Londrina, por sua vez, a expanso territorial urbana na margem Sul
do Lago Igap tambm exemplifica as lgicas de produo e reproduo
espacial, assim como, os agentes na produo imobiliria recente20.
A impresso imediata, retratada na expressividade/grandiosidade da
forma dos edifcios em complemento a paisagem do Lago do Igap e ao seu
entorno, a de uma rea diferenciada (Fotos 3). Esta conformao demonstra
20
A margem Sul do Lago do Igap, compreendido pelos bairros Gleba Palhano e Guanabara,
representa o principal eixo de expanso imobiliria na cidade de Londrina para os segmentos
de mdia e alta renda. Trata-se de uma rea de grande valorizao imobiliria, caracterizada
por empreendimentos verticais para a moradia.
53 | P g i n a
um setor da cidade privilegiado, seja pela sofisticao dos prdios, ou beleza

do parque, as vias amplas e pavimentadas que quando associadas s gruas e
aos edifcios ainda em construo expressam um inconcluso processo de
ocupao, demarcando uma rea de intenso dinamismo no que se refere ao
setor da construo civil e tambm ao segmento dos capitais especializados da
produo das cidades (Foto 4). Retomar os eventos e agentes em sua forma e
expresso conduz-nos a diferentes etapas da evoluo territorial da cidade de
Londrina.
Foto 3. Vistas da Gleba Palhano atravs do Lago Igap. Londrina. 2012
Fonte: Arquivo pessoal do autor. 2013
Foto 4. Edifcios em construo na Gleba Palhano. Londrina. 2013.
Fonte: Arquivo pessoal do autor. 2013
A incorporao deste setor como eixo privilegiado ao processo de

expanso territorial da cidade de Londrina demarca a segunda metade da
dcada de 199021, neste perodo que se realiza seu parcelamento do solo,
modificando seus usos, substituindo chcaras por prdios, dotando a rea de
21
vlido ressaltar que a Gleba Palhano tem sua origem na fazenda Palhano, de propriedade
dos irmos Palhano com 1.200 alqueires. A aquisio desta propriedade demarca ainda os
perodos das expedies conduzidas a Londrina para delimitao das terras. Sua extenso
compreendia desde o Jaguariava (Norte Velho) at o limite do Rio Pirap alm da margem
esquerda do Tibagi. Somente aps a morte de seu antigo proprietrio que os 750 alqueires da
fazenda foram parcelado numa rea que extende-se de um ponto no distrito Esprito Santo at
a margem direita do Igap (Ribeiro Cambzinho), abrangendo ainda a Viao Velha, os
espaos onde hoje est localizado o Catua Shopping e a Universidade Estadual de Londrina.
54 | P g i n a
infraestruturas necessrias a sua ocupao. Estas transformaes respondem

em sua lgica de realizao a um conjunto de medidas estratgicas
respaldadas, pela lei municipal n 7.484 de 1998, que substitui e intensifica o
coeficiente de aproveitamento do solo para este setor expresso anteriormente
pela
lei
3.706
de
1984,
mantendo,
porm
caracterstica
de
constituir/incentivar s zonas perifricas os usos para verticalizao, para

aliviar a densidade do centro.
A presena do poder pblico explicita quando dirigimos a ateno a
um movimento de valorizao/diferenciao da zona Sul de Londrina em
relao ao conjunto da cidade.
Trata-se de um processo fundado em aes
pontuais que visam o privilegiar este setor da cidade. Como exemplo destes
privilgios podemos tomar a prpria construo do Lago Igap que em sua
idealizao pretendia estabelecer um espao de uso e acesso a uma parcela
especifica da populao. As obras iniciadas no final da dcada de 1957,
autorizadas pelo prefeito Antnio Fernando Sobrinho previa a formao de um
clube nutico na cidade, elemento com destinao para um segmento
especfico de sociedade.
Ademais, poderamos destacar outros diferentes momentos da poltica
urbana da cidade de Londrina. Seguindo as indicaes expressas pelas leis de
zoneamento de 1963 Lei n 788/63 que introduziu os critrios de coeficiente de
aproveitamento do solo, alm de estabelecer os limites para a densidade
demogrfica das zonas residenciais, ou mesmo as polticas de Habitao
Social, responsveis na dcada de 1970 pela ocupao da zona Norte de
Londrina por conjuntos habitacionais.
Portanto, compreendemos o processo de ocupao da Gleba Palhano
(Mapa 6) em um movimento que atende por uma continuidade da lgica de
segmentao do espao intra-urbano, ou mesmo conforme aponto Silva (2006)
de fragmentao da cidade, que combina em sua efetivao capitais privados e
poder pblico local.
Mapa 6. Londrina. rea de valorizao imobiliria.
55 | P g i n a
56 | P g i n a
Destas transformaes, destacamos o corte estabelecido na dcada de

1990, que acentua esta diferenciao interna. A transposio do Lago Igap,
pela Avenida Maring, consiste num destes momentos de valorizao da rea,
garantindo o acesso Avenida Madre Lenida Milito, importante via de
circulao que d acesso ao Shopping Center Catua, implantado no ano de
1990.
Neste sentido, so duas as referncias importantes compreenso das
aes estratgicas que se materializam neste setor: a primeira delas
compreendem as obras de infraestrutura (obras de saneamento e virias,
atravs da construo de avenidas e vias que conectavam este setor s reas
de urbanizao j consolidadas TOWS, 2010) que executadas pela prefeitura
municipal, a partir da presso das incorporadoras e construtoras, que
adquiriram as terras em perodos anteriores e passavam a reivindicar
infraestrutura ao seu entorno.
A garantia de fluidez ao trnsito entonava como principal demanda das
construtoras e incorporadoras s terras previamente adquiridas. Conforme
destaca Paula (2006), tratou-se de uma estratgia muito bem articulada entre
estes agentes, que se utilizavam da figura falaciosa dos congestionamentos
para assegurar a realizao da obra com recursos pblicos.
Outro ponto importante ao qual fazemos referncia para a consolidao
do padro de ocupao no lado Sul do Lago Igap a construo do shopping
Center Catuai, durante os anos de 1988 e 1990 pela construtora Khouri Ltda.,
sua rea construda abrange aproximadamente 80.000 m2, alm de pouco
mais de 20.000 m destinados a implantao do hipermercado Carrefour. A
grandiosidade do empreendimento para os padres do perodo impacta de
maneira decisiva a cidade de Londrina seja pelo carter seu carter de servios
ou pelo modo que sua localizao, distante dos ncleos de maior densidade,
implica na transformao dos usos do solo rural para urbano.
Com o acesso facilitado pela Rodovia PR-445 e BR-369 que liga todo
o norte do Paran com o Estado de So Paulo, o empreendimento colabora
para a integrao efetiva desta rea como principal eixo de expanso
imobiliria, sendo um ncleo de atrao de empreendimentos imobilirios
sofisticados como condomnios residenciais horizontais de alto e mdio
57 | P g i n a
padro22. Em sntese possvel destacar que a ocupao da zona SulSudoeste de Londrina constri-se por uma somatria de fatores que
(...) condicionaram o desenvolvimento a zona sul/ sudoeste de

Londrina, cujos construtores e incorporadores viram, nas reas
denominadas Guanabara e Palhano, um grande filo do
mercado
imobilirio
com
todo
seu
potencial
de
desenvolvimento vertical: grandes lotes, proximidade ao centro;
vista proporcionada pela topografia; proximidade do Lago Igap
2, proximidade do Shopping Center Catua. Na regio de
chcaras, foram instauradas bem-feitorias, abrindo-se avenidas
e realizando-se infraestruturas numa ao participativa dos
poderes pblicos (PML) e privado (Construtoras e
incorporadoras) (Oura, 2006, pag. 80).
Sob essas caractersticas o quadrante sudoeste diferencia-se das

demais reas da cidade, principalmente ao que tange a oferta de servios e
moradias de mdio e alto padro, como as centrais, seguindo as indicaes de
Santos (2011 pag. 153) que tambm concentram um grande nmero de
edificaes verticais com destinao ao uso residencial e onde, ainda se
praticam altos preos do solo urbano.
Apoiados em ampla bibliografia (Santos (2011); Paula (2006); Fresca
(2002); Oura (2006)), observa-se que o movimento de constituio do setor sul
do Lago Igap, como eixo de expanso imobilirio, resulta de um processo
permanente de diferenciao dos espaos internos na cidade de Londrina.
Constitui-se, portanto, a partir destas vantagens no generalizadas uma razo
monopolista ao acesso do espao. Ao poder pblico atribui-se a capacidade de
normatizao das reas e tambm o papel de indutor/incentivador promoo
imobiliria23.
Alm disso, destacamos o papel do setor imobilirio, por meio
das empresas locais, que se reafirmam em meio a estas transformaes

sustentadas por sua capacidade de atuar sob o ambiente construdo,
22
A incorporao para os condomnios exclusivos corresponde a um direcionamento do

mercado bem sucedido nos primeiros anos de incorporao desta rea. (FRESCA, 2002),
faculdades e outras mais. O primeiro condomnio lanado no mercado em 1990 foi o Terras de
Santana, seguido Royal Golf Resindence, aprovado em 1995, com 179 lotes executado pela
Teixeira e Holzmann. Outro lanamento na mesma linha; Royal Park Residence & Resort, em
agosto de 2001 e o Royal Tennis Residence e Resort, lanado em junho de 2002, e
sucessivamente vieram outros como o Alphaville Londrina. Entretanto, no perodo atual a
produo de condomnios horizontais tem dado lugar aos condomnios verticais.
23
Apesar de bastante relevantes no trataremos neste texto das denncias de benefcio

pessoal do prefeito Antnio Belinati, prefeito cassado em seu mandato por motivos de
desfalque administrativos (cofres pblicos), que tinha todo interesse de levar o
desenvolvimento da cidade em direo s suas propriedades particulares.
58 | P g i n a
antecipando os momentos de valorizao, apropriao e criao das rendas

fundirias e consequentemente da formao dos preos da terra urbana24.
Em Londrina estes processos so bastante visveis, os dois primeiros
postos a forma de ocupao e expanso territorial do municpio e o terceiro
presente prpria constituio do setor imobilirio, nas formas de
comercializao dos imveis e sua implicao no ciclo de reproduo
imobiliria.
Nos dois exemplos abordados possvel a percepo de um complexo
arranjo que associa amplo movimento de reestruturao das cidades interior de
estratgias de participao de capitais imobilirios locais e os novos produtos
imobilirios. Este movimento relevante ao passo que percebemos sua
constituio nas dinmicas aqui destacadas, mas tambm, percebendo-o pela
importncia e presena nestas cidades de grandes incorporadores e
construtoras locais. Neste sentido, a seco subsequente tomar como
referncia a anlise destas empresas, destacando suas estratgias e formas
de organizao.
As transformaes expressas pela constituio de novos eixos, vetores
ou mesmo reas de valorizao imobiliria inscreve sob a trajetria histrica
das cidades Ribeiro Preto e Londrina particularidades associadas ao modo
como a produo imobiliria e o consumo habitacional integram-se aos
momentos de estruturao e reestruturao urbana e das cidades.
Os desdobramentos destas transformaes esto subjacentes ao modo
como a produo imobiliria integram-se s lgicas de estruturao e
reestruturao das cidades e revelam uma sobreposio entre lgicas
econmicas resultantes das estratgias espaciais desempenhadas por agentes
concretos que atuam na produo habitacional e na produo e consolidao
de novos espaos (vetores, eixos e reas) de valorizao imobiliria.
24
Tomamos como referncia as ideias de Smolka (1979) que distingue trs momentos de
valorizao da terra urbana, os quais se definem a cada instante pela atuao especfica deste
agente: 1. A primeira caracterstica condiz aquisio do terreno pelo incorporador e a
decorrente variao inicial do preo do solo em virtude da venda; 2. O segundo momento
resulta das externalidades positivas criadas no entorno do terreno, ou seja, o conjunto de
alteraes no entorno do terreno, resultando num aumento significativo do preo do terreno; 3.
E por fim, a variao resultante das modificaes no ambiente construdo do terreno captadas
no momento 1 em perodos posteriores.
59 | P g i n a
Para tanto o enfoque privilegiado para os captulos seguintes propemse anlise dos agentes imobilirios em atuao nestas cidades, ademais,
busca-se compreender os desdobramentos espaciais decorrentes do modo
como estes agentes integram-se aos circuitos valorizao do capital, assim
como, concorrem concretamente com outras empresas pelo acesso e controle
da terra urbana.
60 | P g i n a
Edifcio em obras no Jardim Botnico. Ribeiro Preto. Foto: Arquivo pessoal do autor deste
trabalho
Captulo 2.
As imbricaes entre as lgicas
financeiras e o capital imobilirio.
61 | P g i n a
62 | P g i n a
2.1. Os fundamentos da dinmica imobiliria: agentes, escalas e

processos.
A mediao entre a dimenso local e os processos gerais que passam a

integrar a dinmica imobiliria recente constitui um desafio analtico vigoroso
que exige reconhecer, com o avano das lgicas financeiras, a redefinio das
expectativas e estratgias desempenhadas por diferentes agentes imobilirios.
Ademais, expe ao debate a necessidade de se qualificar estas
transformaes em conjunto discusso dos significados e sentidos
associados s noes de financiamento imobilirio e financeirizao do setor
imobilirio, integrando seus sentidos s mudanas postas pelo modo como o
capital imobilirio integra-se s formas de reproduo do capital, entremeados
por meio de novos agentes e novos produtos imobilirios, em disputa e
concorrncia com velhas formas mercantis de organizao e reproduo da
cidade.
Esta contraposio, quando pensada em associao ao capital
imobilirio, remete contemporaneidade destas relaes que esto engajadas
em um movimento histrico de crise e profunda reestruturao das formas de
financiamento da produo e do consumo da habitao. (MELO 1990, ROYER
2009).
A perspectiva aberta pelos trabalhos de Melo (1990), Paiva (2007),
Royer (2009) e Capel (2013) inscreve sob o amplo movimento de
desenvolvimento das relaes capitalistas uma posio sempre transitria
assumida pelo capital imobilirio nos circuitos de acumulao financeira. O
paralelo entre os estudos de cada um destes autores permite delinear alguns
pontos capazes de tornar mais clara a historicidades destas relaes,
principalmente quando pensadas atravs da estrutura do financiamento
imobilirio e da trajetria dos agentes imobilirios, em sua escala de atuao e
sua integrao aos movimentos gerais da acumulao capitalista.
Diante disso, convm reconhecer que a produo seja ela pblica ou
privada da habitao e tambm do espao residencial, tal como debate Melo
(1990), pressupe necessariamente a configurao de uma estrutura de
financiamento. Neste sentido, as imbricaes entre capital financeiro e setor
imobilirio no constituem uma relao indita, mas sim particularizada pelos
63 | P g i n a
nveis de intermediao financeira da economia que acompanham o processo

de desenvolvimento capitalista. (CAPEL 2013; PAIVA 2007)
O fato que a natureza dessa imbricao contempornea

entre o capital financeiro e o capital imobilirio, vista sob a tica
de sua complexidade (novos atores, novos instrumentos e
novos mercados) e da centralidade do mercado de
propriedades de imveis na conduo da poltica
macroeconmica, , sem dvida, muito diferente do que se
pode encontrar nas relaes histricas precedentes. (PAIVA,
2007, p. 137).
A forma contempornea em que estas relaes ocorrem resulta da

dissoluo
das
formas
anteriores
calcadas
em
circuitos
financeiros
especializados com proteo estatal (MELO, 1990, p.37) para quela que
nasce
com
mundializao
financeira,
articulando
novos
agentes
institucionais, fundos de penso, companhias de seguros, dentre outros,

garantindo, assim, maior liquidez aos ativos imobilirios e mobilidade do
capital, sendo suficiente para a viabilizao de novos empreendimentos
imobilirios (PAIVA, 2007; ROYER, 2009).
Esta ampliao das relaes entre setor financeiro e imobilirio denota
em sua extenso prticas que passam a articular-se por diferentes escalas
geogrficas, em um movimento orientado pela busca incessante de capitais por
maiores taxas de lucro, dadas as novas possibilidades abertas pelas inovaes
na engenharia financeira e instrumentos institucionais dela oriundos.
Toda la expansin del inmobiliario en las ltimas dcadas se ha

basado en las nuevas posibilidades de financiacon, que son
superiores a las que existieron en el pasado, y que tienen que
ver, adems, con la abundancia de capitales y la bsqueda de
sectores rentables en los que intervir. (CAPEL, 2013, p. 208)
O capital imobilirio, normalmente associado s formas mercantis de

produo do espao urbano, baseado pela coordenao de ciclos autnomos
de diferentes capitais (parcelamento, construo, incorporao, financiamento
etc.), redefine-se atravs das condies constitudas que permitem maior
liquidez sob as bases das quais sero apropriadas as rendas imobilirias,
sejam elas por meio da insero e acesso de novos instrumentos financeiros
ou por grandes investimentos institucionais. (PAIVA, 2007)
64 | P g i n a
No obstante, necessrio salientar que no se trata de um

rompimento definitivo com o conceito de capital mercantil
imobilirio, uma vez que, na maioria das economias em
desenvolvimento, dada a pequena profundidade dos mercados
de capitais, o movimento do capital financeiro imobilirio ainda
substancialmente exguo e, portanto, imprvio na dinmica
macroeconmica. (PAIVA, 2007, p. 140).
Ermnia Maricato (2011) alerta para estas questes afirmando que h

muita especulao sobre a financeirizao da produo residencial no Brasil.
Para esta autora esta condio ainda no existe em essncia.
O financiamento necessrio produo e ao consumo do

imvel da moradia. produo porque se trata da imobilizao
de capital significativa durante longo perodo de tempo, e ao
consumo porque habitao uma mercadoria especial, de alto
preo, que exige crdito para sua compra. Essa condio no
recente no capitalismo. Por financeirizao entendemos a
hegemonia do mercado financeiro e sua condio de criar
capital fictcio a partir do mercado imobilirio. Essa condio
ainda no est presente no Brasil. (Maricato, 2011, p. 66)
A relao justaposta e articulada entre financiamento25 e financeirizao

parece demarcar mais que o meio do caminho, designa uma fenda entre a
lgica de reproduo do capital calcada na produo e aquela arquitetada
pelas necessidades do futuro, ou seja, que transformam em expectativa de
valorizao os resultados futuros do trabalho, acarretando na esperana de
maior rentabilidade dos empreendimentos vis a vis da taxa de juros26.
O setor imobilirio e a construo civil so, no Brasil, historicamente
marcados por feies conservadoras em seus processos de gesto e
modernizao do capital (Paiva, 2007), suas razes ancoradas na fora e
25
Entende-se o financiamento como a disponibilidade de crdito produo e consumo, em

especfico s discusses aqui travadas produo e consumo imobilirio.
26
Tomando a referncia em Chesnais (2005), possvel circunscrever o avano das relaes

financeiras contemporneas como uma configurao especfica do capitalismo que, no
presente, situa-se no centro das estruturas econmicas - empresariais e nacionais - atravs de
mecanismos que permitem a centralizao do capital e o aprofundamento das relaes
mundializada por meio de mercados especializados - mercados de ttulos e mercados de
obrigaes. Esta condio possvel atravs de uma constituio econmica especfica capaz
de garantir, atravs da concentrao e centralizao do capital, maior liquidez aos lucros
industriais no reinvestidos e as rendas no consumidas que tm por encargo valoriza-los sob
a forma de aplicao em ativos financeiros, mantendo-os fora da produo de bens e servios.
(CHESNAIS, 2005, p. 38).
65 | P g i n a
centralizao do capital mercantil, alinhado herana patrimonialista e a

formao socioespacial de cada cidade designam traos constitutivos que
permanecem at os dias de hoje.
Nas cidades de Ribeiro Preto e Londrina o perfil e importncia das
empresas de capital local com maior atuao no setor da construo civil e
incorporao residencial expressam, primeira vista, estas feies. So
empresas arquitetadas por forte estrutura familiar e com arco de atuao
ancorado em suas cidades de origem, com expressiva presena na produo
de obras pblicas e produo de empreendimentos residenciais voltados aos
segmentos de maior renda27.
Deste modo, o entendimento deste processo atribui aos seus
desdobramentos locais circunscritos ao avano dos negcios em direo
produo habitacional - particularidades intrinsecamente associadas ao modo e
a intensidades que cada uma destas empresas insere-se nas lgicas cada vez
mais competitivas, que a partir da segunda metade do sculo XXI vm se
aprofundando no setor imobilirio brasileiro.
As sinergias entre as heranas de capitais tradicionalmente mercantisrentistas e o papel das prticas financeiras integram-se a estas questes mais
gerais, prprias escala de atuao destes agentes (MELAZZO, 2013), e
acentuam, ou tornam mais evidentes, sobreposies e articulaes com
dinmicas e vnculos j consolidados localmente e que continuam a se
reproduzir sem que deixem de integrar-se ao circuito imobilirio que passa a
se estruturar no pas (FIX, 2011).
Esta dinmica alvo de nossa ateno. Para tanto, tomaremos como
exemplo as construtoras e incorporadoras de capital local que atuam nas
cidades de Ribeiro Preto e Londrina, buscando destacar estes processos28
em cidades mdias. Neste sentido, delineia-se um conjunto de preocupaes
27
A caracterizao destas empresas resulta das observaes de campo e das entrevistas

realizadas.
28
As ideias subsequentes tm como principal referncia as informaes obtidas atravs de

entrevistas realizadas nas cidades estudadas. Neste sentido, retoma parte das consideraes
efetuadas por empresrios, agentes da construo civil e incorporao residencial e com
representantes dos sindicatos (SINDUSCON e SECOVI), sobretudo, ao modo como percebem
a conjuntura atual do mercado, assim como as estratgias, possibilidades e limites do perodo
recente.
66 | P g i n a
para a identificao das escalas de sua realizao, que fora das regies
metropolitanas incorporam praticas e ocorrem em intensidades diferentes.
Na cidade de Ribeiro Preto, as empresas de capital local que foram
entrevistadas atuam predominantemente na produo de empreendimentos
habitacionais29, sendo assim, incorporao e produo residencial integram a
centralidade dos negcios de cada uma delas30.
As grandes empresas do setor (Habiarte Barc, Copema e Pereira Alvim)
tem seu arco de atuao na cidade de Ribeiro Preto, sendo a atuao
regional pouco explorada, com destaque construtora Perplan com atuao
nas cidades de Franca, Bebedouro, Mococa e Pirassununga e a construtora
Habiarte com um empreendimento na cidade de Sertozinho.
Alm disso, chama ateno em Ribeiro Preto as recentes parcerias
entre empresas locais e empresas de capital aberto na bolsa de valores
BM&FBOVESPA.
Estas
parcerias
normalmente
esto
articuladas
estrategicamente expanso dos negcios em direo da produo de

produtos imobilirios voltados a diferentes segmentos de renda, tal como, a
Perplan que se integra s empresas Vitta Residencial e a Bild Desenvolvimento
Imobilirio, para produo de empreendimentos voltados a baixa e baixa e
mdia renda.
Na cidade de Londrina as construtoras de capital local que foram
entrevistadas31 atuam em mais de um segmento de mercado, sendo a
incorporao e produo residencial apenas duas das atividades desenvolvidas
por estas empresas.
Esta diversificao no escopo de sua atuao condiz a um trao
estratgico prprio da histria de cada uma destas empresas com fundao
entre as dcadas de 1960 e incio de 1970 do qual a incorporao e a
produo residencial integram-se gradativamente aos negcios de cada uma
29
Na cidade de Ribeiro Preto foram realizadas um total de 4 entrevistas com consultores

imobilirios e diretores de marketing das empresas Copema, Habiarte, WTB e Perplan e a
imobiliria Forte Guimares.
30
Assume uma posio secundria nas empresas WTB a produo de edifcios empresariais.
31
Durante o perodo de realizao desta pesquisa foi realizado um total de 11 entrevistas na

cidade de Londrina com corretores imobilirios das empresas A Yoshii, Yticon, Plaenge, e Raul
Fulgncio, com diretores de marketing e/ou engenheiros das empresas A Yoshii, Plaenge,
Artenge e com o empresrio do ramo imobilirio.
67 | P g i n a
delas. A ttulo de exemplo possvel situar dentro destas caractersticas as

empresas A Yoshii32 e Plaenge33 que tem seu incio associado obras de
empreita. Alm delas, podem ser citadas ainda as empresas Artenge e
Protenge que tm seus negcios vinculados s obras de urbanismo.
Neste sentido, a produo habitacional pensada a partir destas
construtoras, acompanha os avanos e retrocessos associados viabilidade e
estmulos econmicos e institucionais destinados a este setor que ganha, no
momento atual, maior relevncia e destaque para os negcios.
Esta importncia combina o avano da produo residencial na cidade
de Londrina s conexes estreitas com o mercado regional, principalmente nas
cidades do norte do Paran, tais como Maring, Apucarana, Camb,
Arapongas dentre outras34.
Esta atuao confere solidez e proeminncia em suas prticas nos
mercados locais e regional, estendendo-se at mesmo a uma atuao nacional
e internacional, passando a apresentar um papel de destaque ao conjunto de
construtoras do pas Entre os anos de 2012 e 2013 a empresa Plaenge
comps o ranking das 50 maiores construtoras, assumindo o 46 e 37 lugar
respectivamente35, por exemplo.
32
A empresa A.Yoshii Engenharia, fundada em 1965, consiste em uma das principais

construtoras atuando nos segmentos de engenharia e construo incorporao residencial e
obras de empreita na cidade de Londrina. Empresa de capital fechado e estrutura familiar na
composio dos conselhos e diretoria, porm, gerenciada por uma diretoria profissional com
autonomia relativa sobre as decises em torno dos negcios e projetos. No segmento de
construo e incorporao residencial atua nas cidades de Londrina, Maring, Apucarana e
Arapongas. Com empreendimentos exclusivamente verticais e voltados a alta renda. Na cidade
de Londrina seus negcios esto predominantemente localizados na Gleba Palhano.
33
O grupo Plaenge tem origem na cidade de Londrina e fundao no ano de 1970. Apesar da
extenso dos negcios e atuao ampla em diferentes cidades a empresa mantm a estrutura
familiar no gerenciamento e coordenao dos negcios. O grupo Plaenge atua nos segmentos
de empreita, produo habitacional e incorporao imobiliria. Sendo o grupo constitudo pelas
marcas Plaenge, Vanguard Home e Emisa Plaenge. Sendo as duas primeiras voltadas a
produo habitacional e a terceira integrando a produo industrial.
34
Ademais, de modo menos intenso, seus negcios integram, tal como indicado nas entrevistas
realizadas, outros estados e at mesmo outros pases. A ttulo de exemplo figuram as
construtoras Protenge e Plaenge. A primeira com atuao no oeste do estado de So Paulo, na
produo de loteamentos fechados horizontais em Presidente Prudente e Regente Feij. A
segunda com arco de atuao nas cidades de Curitiba, Campo Grande, Cuiab e uma insero
internacional nas cidades de Temuco, Rio Bueno e L Union no Chile.
35
Cmara
Brasileira
da
Industria
da
Construo.
CBIC.
Disponvel
<http://www.cbicdados.com.br/menu/empresas-de-construcao/maiores-empresas-deconstrucao>. Acesso 10. Jan.2014.
em:
68 | P g i n a
Nas duas cidades analisadas a expanso dos negcios assume algumas

particularidades, centradas no avano do crdito imobilirio e na diversidade da
ao destas empresas na produo residencial. Trata-se pois, caractersticas
centrais, que delimitam e diferena a extenso dos negcios e sua associao
s lgicas gerais. Ponto privilegiado de anlise a observao do volume de
financiamentos
imobilirios
realizados/efetuados
nestas
cidades.
Destacaremos no Grfico 1 o volume de emprstimos imobilirios praticados

nestas cidades entre os anos de 2000 e 2013, segundo dados do Banco
Central.
Grfico 1. Ribeiro Preto e Londrina. Total de financiamentos imobilirios.

Dados deflacionados. 2000 a 2013.
R$30.000.000.000,00
R$25.000.000.000,00
R$20.000.000.000,00
R$15.000.000.000,00
R$10.000.000.000,00
R$5.000.000.000,00
R$2000
2002
2004
Ribeiro Preto
2006
2008
2010
2012
2014
Londrina
Fonte: ESTBAN. Org. Marlon Altavini de Abreu
O grfico 1 permite retomar algumas questes j aludidas anteriormente,

reforando-as e apresentando novos elementos discusso. Dividiremos sua
anlise em dois pontos cruciais. O primeiro referente dinmica expressa pela
variao dos valores ao longo dos anos. O formato da curvatura expressa em
sua disposio o carter cclico dos financiamentos, tornando evidente uma
dinmica instvel do mercado e da liquidez necessria, atravs da
disponibilidade de crdito, tanto para a comercializao de imveis usados
como promotor de boas expectativas para imveis novos.
Nas duas cidades o ano de 2008 nos parece emblemtico, na medida
em que consubstancia um ponto de tomada abrupta do crescimento do nmero
69 | P g i n a
de financiamentos imobilirios, denota pois que ambas participam, mesmo que

sob patamares diferentes de um movimento relacionado oferta de crdito
imobilirio conduzido a partir de decises e determinaes colocadas na escala
nacional, pela poltica macroeconmica.
Esta elevao nos leva ao segundo ponto pensado a partir destes
patamares assumidos por estes valores, que permitem estabelecer algumas
correlaes com as dinmicas urbanas prprias a cada um destas cidades e
principalmente em seu impacto na dinmica imobiliria de cada uma delas e de
seus respectivos agentes. Parece-nos conveniente, pensa-las atravs da fala
extrada da entrevista de um dos empresrios do ramo imobilirio na cidade de
Ribeiro Preto, proprietrio de uma importante mobiliria local.
Falando agora do mercado imobilirio de hoje nos temos aqui

muita oferta de imveis muitos compradores e muito crdito.
Ns somos correspondentes bancrios de 6 instituies onde
fazemos o prprio financiamento e operao bancria aqui
dentro mesmo, e se bobear eu te arranjo um juros mais baixo
que a caixa, como ns temos todos os bancos que aderem a
minha casa, a gente faz um jogo entre eles, por exemplo com
um cliente que ns tivemos onde o Santander queria ganhar
esse cliente ento por meio do nosso contato a gente
conseguiu um taxa de juros baixo com o Santander pois
queriam esse cliente, esse nosso jogo propicia a isso. Ento
tem credito, hoje a gente tem oferta de imveis, j passei por
umas fases nesses 27 anos onde eu tinha cliente e no tinha
imvel, j passei por fases onde tinha imveis e no tinha
cliente j passei por fases que no havia nenhum nem imveis
nem cliente, por fase onde havia o imvel havia o cliente, mas
no havia o crdito, hoje vivo uma fase onde h imvel existe o
cliente e existe muito crdito36. (Empresrio do ramo imobilirio
da cidade de Ribeiro Preto).
Deste modo, o crdito imobilirio apresenta-se como uma particularidade

conjuntural, que integra o avano dos negcios imobilirios viabilizando as
formas de produo imobiliria e constituindo um maior potencial de
crescimento do setor. Deste modo, a estrutura de financiamento constituda
integra de forma abrangente as possibilidades dirigidas aos agentes locais, na
medida em que estes passam a participar e demandar, tal como percebido no
grfico, volumes cada vez mais elevados de crdito.
36
Entrevista realizado por Everaldo Santos Melazzo e Eda Maria Goes no mbito do projeto
Lgicas econmicas e prticas espaciais contemporneas: cidades mdias e consumo. Cedida
ao autor. Fevereiro de 2014.
70 | P g i n a
O que parece fundamental na compreenso desses processos, quando

pensados sob a perspectiva das cidades mdias, relativizar estes novos
patamares em que o ambiente urbano construdo em conjunto a dinmicas
econmicas que acarretam na extenso cada vez mais acentuada dos tecidos
urbanos, acirrando dinmicas de diferenciao interna, historicamente
constitudas e que permitem a manuteno de relaes capitalistas fortemente
ancoradas nas elites econmicas rentistas.
A discusso posta sob estes limiares atribui maior complexidade e realce
ao modo como estes capitais de origem local integram-se a lgicas cada vez
mais financeirizadas como estratgia para extrao do excedente e sua
imobilizao nas cidades (MELAZZO, 2013). Pensada de maneira ampla, sem
o enfoque nas cidades mdias, esta relao bem situada por Cano (2011),
que destaca o peso do atraso das relaes associadas a estes capitais de base
mercantil, mesmo que para sua sobrevivncia estes capitais assumam traos
modernos.
Ainda assim, um capital que adquiriu uma face moderna e

isso muito importante, pois, ao ingressar em dado
compartimento novo ou segmento moderno, ser coagido pelo
processo de concorrncia a transformar parte de suas relaes
com o ambiente que o cerca. Ser obrigado a ter outro tipo de
relacionamento com seus trabalhadores, ou seja, alterar as
relaes de trabalho, mudar suas relaes de encadeamento
intersetorial, com fornecedores e clientes etc. (CANO, 2011, p.
189).
Pensando a realidade das cidades estudadas parece ntido que esta

nova orientao mercadolgica das empresas locais no perde, ou mesmo
rompe, alguns traos anteriores, que lhes garantem na extenso de seus
negcios, uma participao nos mercados calcadas na importncia associada
ao controle local do acesso propriedade fundiria. Neste sentido, os negcios
por elas desenvolvidos permanecem ancorados escala local, sendo seu
campo de atuao, portanto, restrito.
Tomaremos como exemplo o caso das empresas Habiarte37 e A Yoshii,
com atuao nas cidades de Ribeiro Preto e Londrina, respectivamente.
37
Na edio de janeiro do ano de 2012 a reportagem da revista Construo Mercado Quero

ser Mdia faz referncia s estratgias demarcadas pela construtora frente s novas
dinmicas dos negcios empreendidas no perodo atual.
71 | P g i n a
Chama ateno nestas empresas o posicionamento estratgico, planejado e o

domnio de aes que visam situ-las dentro de um modelo de crescimento e
uma posio no mercado aliando o perfil e a intensidade dos lanamentos
imobilirios (empreendimentos verticais de alto padro) e o plano de expanso
e aquisio de novas reas com a capacidade financeira, intercambiadas entre
capital prprio e oriundo de linhas de crditos bancrios, para realizao de
cada empreendimento.
O tamanho alado pelas empresas citadas, projetado atravs destes
parmetros, expe a necessidade de estabelecer um aprofundamento das
relaes entre o financeiro e o imobilirio como artifcio para manuteno e
expanso dos negcios. Ademais, implica em reconhecer as interfaces desta
relao considerando o estoque de terras disponveis, os sentidos e traados
da expanso urbana e a definio da frao de mercado atendida e, sobre
tudo, os sentidos eixos e vetores - do mercado e da cidade
consequentemente.
A seletiva delimitao dos segmentos de renda atendidos e os produtos
imobilirios lanados exercem uma importante interface entre a dinmica
imobiliria local frente s atuais condies de negociao e acesso a linhas de
crdito. Entretanto, o que consideramos fundamental, so a nosso ver, o
acesso, a localizao e o controle da terra urbana que aufere um papel central
na consolidao das incorporadoras em seu planejamento estratgico. A este
respeito utilizamos da fala do diretor financeiro da empresa Habiarte em
entrevista revista Construo & Mercado.
No pretendemos crescer mais do que isso. J chegamos
num tamanho que acreditamos ser adequado para maximizar o
resultado dos investimentos da empresa", afirma o diretor
financeiro. A estratgia agora manter o volume de
lanamentos - cerca de R$ 400 milhes anuais em VGV - pelos
prximos dez anos, e o landbank para isso j est formado.
(CONSTRUO MERCADO, ed. 126. 2012)38
Ao citar o land bank j formado revela-se que o conhecimento

estratgico aliado antecipao da compra dos lotes demonstra-se como
38
Este trecho foi extrado da fala do diretor financeiro da empresa Habiarte em matria da
Revista construo Mercado. Disponvel em: <http://construcaomercado.pini.com.br/negociosincorporacao-construcao/126/quero-ser-media-incorporadoras-e-construtoras-de-medio-porte282600-1.aspx>. Acesso 06 de jan. 2014.
72 | P g i n a
elemento imprescindvel realizao dos negcios para esta empresa e

evidencia uma projeo de rendimentos considerados adequadas e esperadas
para os prximos anos, ponderando a oferta de crdito disponvel, mas,
sobretudo, seguros em virtude do estoque de terrenos estrategicamente
assegurados.
O segundo exemplo situa a transao de venda de 51% do poder
acionrio da empresa Raul Fulgncio Negcios Imobilirios, para o grupo
LPS Brasil39, no ano de 2012, que controla a imobiliria, em uma transao de
R$36,7 milhes.
A empresa Raul Fulgncio Negcios Imobilirios a principal imobiliria
da cidade de Londrina. De acordo com a revista Construo Mercado 40 suas
atividades integram R$ 400 milhes dos R$ 570 milhes referentes ao mercado
de lanamentos de imveis em Londrina durante a estimativa para o ano de
2013.
A aquisio realizada pelo grupo LPS Brasil na segunda metade do ano
de 2012 consiste numa estratgia exercida para consolidao de mercado
iniciada em 2010 e com abrangncia nacional. A aquisio confere ao grupo o
acesso carteira de clientes da empresa, assim como a condio de intervir
nas parcerias constitudas entre a Raul Fulgncio Negcios Imobilirios e as
construtoras parceiras em empreendimentos.
Chama a ateno, portanto, as formas de juno, aquisies e parcerias
constituindo um momento de concentrao de mercado, inserindo-se na cidade
de Londrina por meio da compra da imobiliria local de grande importncia nos
negcios e detentora de importantes acordos entre construtoras, tal como sua
parceria com a empresa A.Yoshii.
Um terceiro exemplo de destacaque diz respeito as estratgias
efetuadas pelo Grupo WTB da cidade de Ribeiro Preto, por meio das
parcerias com empresas e grupos de capital aberto em uma estratgia recente
de diversificao dos negcios.
39
O Grupo LPS consiste no grupo de investidores com comando sob a imobiliria Lopes, maior
imobiliria em atuao no Brasil, presente em mais de 10 Estados.
40
Disponvel em: <http://piniweb.pini.com.br/construcao/mercado-imobiliario/lps-brasil-grupocontrolador-da-lopes-adquire-imobiliaria-do-parana-262463-1.aspx>. Acesso 17 nov. 2013.

73 | P g i n a
O Grupo WTB atua predominantemente no segmento de incorporao e

consultoria imobiliria. A partir do ano de 2008 promove uma reestruturao
empresarial, subdividindo seu campo de atuao em quatro unidades
operacionais
com
objetivos
direcionados
participao
em
empreendimentos a comercializao de novos produtos imobilirios.
grandes
41
Esta mudana de postura, tal como o exemplo da empresa Raul

Fulgncio Negcios Imobilirios, acompanhada do estreitamento dos vnculos
com grandes grupos de atuao nacional e capital aberto
O conhecimentos estratgico do mercado imobilirio da cidade, aliado
constituio do landbank desta empresa, alm da escala de produo por elas
alada, ofereceram as condies para a WTB consolidar-se no mercado
imobilirio de Ribeiro Preto assumindo um papel de destaque no mercado
imobilirio da cidade. At o ano de 2013 a empresa participa da produo de
quatro grandes empreendimentos; Iguatemi Business e Iguatemi Empresarial
(Incorporao: Brookfield), Neo Ribeiro e Trio Ribeiro (Incorporao:
Lindencorp e Rossi).
Os diferentes exemplos apontados demostram que a feio recente dos
acontecimentos incapaz de definir uma forma acabada, frente aos
movimentos processuais destes eventos. A comparao das empresas parece
inadequada, quando pensada na constituio de um padro, ou uma tendncia
(ou mesmo se pensado dentro do perfil das empresas de capital aberto).
Considerando a conjuntura de mercado so evidentes alguns limites insero
destas empresas numa esfera maior de competitividade. A primeira dela a
opo de no abertura de capital na bolsa de valores. Esta opo devida em
funo das exigncias com prazos, escalas de atuao e produtividade das
empresas42.
Existe uma grande presso atribuda s empresas de capital aberto e os
riscos assumidos so grandes. Neste sentido, as empresas permanecem numa
lgica de expanso menos agressiva e estudando detalhadamente os
mercados de cada uma das cidades em que passam a atuar. Diverge, portanto,
41
Informaes obtidas em entrevista realizada com diretora de marketing da empresa WTB

concedida ao autor deste trabalho em novembro de 2013.
42
Estes elementos foram extrados do conjunto de entrevistas realizadas nas cidades

estudadas.
74 | P g i n a
da expanso de empresas de capital aberto que se especializam de modo

rpido, sem um estudo prvio e exaustivo de mercado e esto com isso
passvel a erros de produtos e da localizao.
Sobreposio e articulao de estratgias parecem dinmicas que
melhor expressam o momento atual, tal como indicado por Melazzo (2013),
acarretando, entretanto, o ganho de importncia necessidade de controle da
propriedade da terra e dos sentidos da expanso territorial urbana, em sua
lgica diferencial de valorizao, como mecanismo para manuteno e
sobrevivncia concorrncia.
Estas prticas integradas s formas de controle e acesso da terra
urbana destacam-se com um importante catalizador de parcerias locais entre
empresas, contribuindo para um mercado mais segmentado. Estas questes
esto postas quando pensadas no conjunto das mudanas aqui j assinaladas
configuram um cenrio de ampliao das disputas locacionais no interior
destas cidades, caracterizado pela concorrncia com novos capitais que se
lanam a disputa.
Os rebatimentos destes processos vo ocorrer de modo diferente em
cada uma destas cidades e so elas objeto de nossa ateno no item
subsequente.
2.2. A trajetria dos agentes e da produo imobiliria nas cidades de

Ribeiro Preto e Londrina.
A importncia associada na identificao das transformaes que

revelam distines nos nveis e na complexidade que se integram a dinmica
imobiliria, frente aos novos ditames econmicos, recai diretamente no
entendimento do modo como os agentes imobilirios, em sua diversidade e
diferenas, projetam expectativas, direcionam o perfil de seus negcios e
participam/influenciam na produo do espao urbano.
A trajetria histrica destes processos est sujeita e circunstanciada a
uma lgica de reproduo espacial definida em conjuno aos momentos de
estruturao e reestruturao das cidades (SPOSITO 2004; 2007; 2011). Estes
processos quando pensados em associao s dinmicas da produo e
consumo imobilirios, permitem reconhecer distines nos nveis e na
75 | P g i n a
complexidade que se integram aos diferentes momentos de organizao,

produo e disputa pelos espaos internos da cidade.
Trata-se, pois, de um limiar analtico, j ressaltado por Melazzo (2012;
2013), que situa estas relaes, pensadas a partir das cidades mdias e sua
conjugao com as desigualdades socioespaciais, atravs dos seletivos
vetores de expanso territorial, das mudanas de localizao dos diferentes
grupos
sociais,
dos
diferentes
produtos
imobilirios
que
segmentam
seletivamente o mercado habitacional e de terrenos e, tambm, pela formao

de novas centralidades no interior das cidades.
Ademais, a mudana na maneira de habitar e construir, as novidades
introduzidas na produo, na inovao dos projetos e nas novas formas de
apropriao e comercializao dos produtos imobilirios, tal como debate
Pereira (2004) pensando a realidade metropolitana, revelam um novo patamar
alado pela dinmica imobiliria contempornea. Os contedos processuais
enunciados a estas transformaes, articuladas por meio da noo de
reestruturao integrando-se a dinmicas econmicas e sociais percebidas
como desdobramento de relaes travadas entre processos gerais presentes
nas instncias de valorizao mundializada do capital e sua escala de
realizao, a cidade.
Nossa discusso transita, portanto, por entre a percepo do modo
como a dinmica imobiliria e a produo do espao urbano, integradas
atravs das diferentes instncias de valorizao do capital imobilirio, pactuam,
em um engajamento seletivo dos negcios e da produo imobiliria, para a
constituio de uma morfologia cada vez mais segregada e dispersas das
cidades.
Diante disso, so amplos os questionamentos que se apresentam ao
debate do modo como esto articuladas as escalas geogrficas, os mltiplos
agentes e a dinmica imobiliria recente. Um ponto primeiro posto ao
enfrentamento destas questes reconhecer a ampliao das escalas da
concorrncia entre empresas de diferentes portes. Esta ampliao sugere um
ganho de importncia dos grandes grupos com atuao nacional frente queles
que atuam em escala local.
Fix (2011) ao caracterizar as transformaes recentes no circuito
imobilirio brasileiro, destaca como resultantes dos mecanismos encontrados
76 | P g i n a
pelas empresas de capital aberto, em sua expanso nacional, a constituio de

produtos e empreendimentos cada vez mais segmentados e seletivos. Para
esta autora, trata-se, sobretudo, de uma inveno poltica e econmica auferida
por estes agentes para a criao de um novo mercado. Essa transformao
repercute na fuso de empresas, nas estratgias de venda e, sobretudo, nas
linhas especficas para cada segmento que procuram captar.
Os sentidos associados criao destas fraes de mercado so
desdobramento do modo como a ampliao do circuito imobilirio se configura,
via maior proximidade entre poltica pblica, particularmente aquela relacionada
ao crdito imobilirio de um lado e a produo habitacional de outro, e os tipos
de mercadorias produzidas que refletem de modo incisivo para transformaes
em curso dos capitais locais.
O que para as empresas de capital aberto a constituio de um mercado
segmentado consiste num meio de cumprir com promessas feitas aos
acionistas, para as empresas de capital fechado, estrutura familiar e com os
negcios profundamente arraigados base local, esta nova constituio
conforma novos patamares em que o ambiente construdo reafirma-se como
polarizador da riqueza e rearticulao de elites econmicas rentistas
(MELAZZO, 2013).
Em Ribeiro Preto, a articulao dos agentes locais e a diversificao
do mercado em direo a produo imobiliria mais segmentada. Tomando
como exemplo a empresa Habiarte, destacvel sua parceria com a empresa
PDG Realty S.A. Empreendimentos e Participaes.
A parceria foi constituda para o desenvolvimento em conjunto
de projetos imobilirios residenciais de mdia renda e
comerciais, j iniciando com 4 projetos contratados cujo VGV
pro rata PDG Realty alcana R$ 140 milhes. Desse total,
aproximadamente R$ 100 milhes sero lanados ainda em
200843.
Esta parceria, formada no ano de 2008, alia interesses e demonstra

prticas que se combinam em funo da dificuldade das empresas de capital
aberto em integrar-se a mercados locais, dos quais tm pouca informao, ao
43
Comunicado ao Mercado, publicado em 31 de maro de 2008. Disponvel em

<http://ri.pdg.com.br/conteudo_pt.asp?idioma=0&conta=28&tipo=32637&id=104513>. Acesso
07. dez. 2013.
77 | P g i n a
passo que para as empresas locais, resulta em um meio de maior integrao a

padres construtivos diversos e ao controle do mercado.
Paralelamente, reside em Ribeiro Preto o exemplo da construtora
Perplan, que define novas estratgias de atuao, em direo a outros
segmentos de renda. Para tanto a empresas inicia parcerias com outras, tal
como as empresas Bild Desenvolvimento Imobilirio e Construplam.
(...) a Perplan tem muito conhecimento e recebe muitas ofertas

de investidores, por que o que acontece: a gente estuda a rea
e v o que realmente da pra encaixar na rea, porque no
adianta voc olhar pra uma rea e no perceber um projeto pra
inserir nela. Ento a Perplan, passou a ter muitas propostas
para reas e como a Bild j era conhecida e veio pra Ribeiro a
pouco tempo, foi formada em Ribeiro a pouco tempo, ento o
que aconteceu, a gente se uniu, porque a Perplan entra com a
parte da rea, a Bild entra com toda a estrutura e a
Construplan constri. (Funcionria responsvel pelo setor de
marketing da empresa Perplan44).
A unio destas empresas locais amplia seus horizontes de atuao,

permitindo o avano da produo habitacional destinada a outros segmentos
de renda, tal como apresentado no exemplo da empresa Perplan, que passa a
integrar em seu portflio empreendimentos nesse caso especfico, voltados aos
segmentos sociais de rendimentos mdios ou baixos.
As diferenas percebidas so acentuadas, tal como destacado nos
exemplos, porm, recobrem aes que visam um processo de expanso da
produo imobiliria em direo a diferentes segmentos de renda. Os
rebatimentos e imbricaes destes processos so diversos, compondo uma
ampla gama de questes relativas s polticas de financiamento da produo, a
extenso e influncia das empresas de capital aberto - em sua condio
hegemnica caracterizada por estratgias de diferenciao de gesto e da
propriedade da empresa, sua expanso espacial, seus mtodos construtivos,
de venda e comercializao diferenciados - frente s empresas locais, de
capital fechado com negcios fortemente ancorados em suas cidades sedes e,
no raro, em estruturas familiares de gesto.
Todavia, gostaramos de chamar ateno ao impacto dirigido s lgicas
de reproduo do espao urbano, em especfico para a diversificao da
44
Entrevista concedida ao autor deste trabalho, nov.2013.

78 | P g i n a
produo habitacional que apresenta novos patamares aladas pelo mercado e

que expressam o avano da produo de novos empreendimentos,
associando-se
fortalecendo
as
dinmicas
de
produo
de
novas
centralidades, ao mesmo tempo, que se inscrevem em lgicas, cada vez mais

intensas, de expanso dos tecidos urbanos.
Na cidade de Londrina, chamam a ateno as estratgias utilizadas
pelos grupos A Yoshii e Plaenge que tradicionalmente tm seus negcios
destinados aos segmentos de maiores rendas. Porm, num movimento recente
de expanso dos negcios passam a atuar na produo habitacional para
outros segmentos de renda.
Por seu lado, as empresas Yticon e Vanguard, tambm de Londrina,
expressam em sua constituio um movimento de ampliao dos negcios ao
mesmo tempo em que compe uma estratgia de defesa frente insero de
novos grupos que se pem em disputa na cidade de Londrina. As ltima so
empresas fundadas respectivamente pelos grupos A Yoshii e Plaenge e
atuam predominantemente na produo de empreendimentos verticais voltados
aos pblicos de renda mdia e baixa.
Foi bem na poca que comeou esse boom imobilirio e a

gente sentiu essa oportunidade de trabalhar at com a classe
C tendo um poder econmico um pouco maior, conseguindo
comprar hoje o seu empreendimento, saindo do aluguel e indo
pra casa prpria, ento a gente, claro, acompanhou essa
evoluo da economia. (Diretora de Marketing da empresa A
Yoshii)45
Destas empresas, chama ateno o alcance alado pelo grupo A Yoshii.

Atravs das linhas populares da Yticon a empresa passa a atuar em diferentes
setores da cidade, modificando seu padro de organizao dos canteiros de
obra,
assim
como os materiais utilizados para
realizao
de
seus
empreendimentos e at mesmo produzindo habitaes dentro do programa

Minha Casa Minha Vida.
A gente via que tinha uma oportunidade dentro do mercado pra
trabalhar com esse segmento um pouco abaixo dos imveis da
A Yoshii e a gente tinha uma grande preocupao com a
marca. Hoje quem compra um empreendimento da A Yoshii
45
Entrevista concedida ao autor deste trabalho, jun. 2013.

79 | P g i n a
compra pela qualidade, nosso preo um preo mais elevado

do que um produto mais popular. Quem compra um A Yoshii
no esta comprando apenas a qualidade mas esta comprando
a marca e para a gente desenvolver um produto que fosse,
bom, com qualidade, mas que tivesse um custo reduzido a
gente no conseguiria viabilizar ele com a marca A Yoshii.
Teriam que ser mtodos construtivos diferentes, algumas
coisas diferentes do que a gente consegue, do que a gente
trabalha, com o padro de qualidade que a gente trabalha na A
Yoshii, no que o da Yticon no tenha qualidade to boa
quanto, mas so coisas diferentes, so pblicos diferentes.
Ento a gente pesquisou muito o mercado e sentiu a
necessidade de criar uma nova marca para esse pblico, que
um pblico mais jovem, do primeiro imvel, um pblico que
v comprar, talvez, o nico empreendimento da vida dele46.
(Diretora de Marketing da empresa A Yoshii).
Na cidade de Londrina, ainda, possvel observar o exemplo das

construtoras Artenge e Protenge, com negcios normalmente associados
produo de loteamentos abertos e fechados para os segmentos de renda
mdia. Estas empresas atuaram na produo do conjunto habitacional Vista
Bela, pelo programa Minha Casa Minha Vida, destinado s famlias com renda
entre 0 a 3 salrios mnimos47.
Esses novos patamares, que integram a expanso dos negcios em
direo a diferentes segmentos de renda, exige e ao mesmo tempo
consubstancia-se no aprofundamento das lgicas de controle e acesso da terra
urbana, exigindo das empresas uma articulao de aes que passam a ser
tomadas em decises coordenadas em parcerias. A ttulo de exemplo, convm
lembrar o papel da empresa Raul Fulgncio Negcios Imobilirios, que
assume uma posio estratgica na coordenao destes eventos, atravs de
sua associao com as empresas A Yoshii e Yticon atravs da prospeco de
novas reas atrativas s construtoras, reunindo interesses e protegendo o
mercado da investida de novos grupos.
Londrina um caso atpico, as grandes no tem uma atuao

to grande aqui, passaram fizeram uma coisa ou outra,
exatamente por causa desse nosso trabalho, porque ns temos
construtoras consolidadas, muito boas aqui em Londrina e essa
46
Entrevista concedida ao autor deste trabalho, Jun. 2013.
47
O conjunto Habitacional Vista Bela trata-se de um empreendimento localizado na zona norte

da cidade de Londrina e conta com 2056 habitaes destinadas faixa 1 do programa
Habitacional Minha Casa Minha Vida.
80 | P g i n a
parceria nossa com essas construtoras fez com que

dificultasse um pouco a entrada, no que ns tenhamos criado
uma barreira para entrada, ns no faramos isso nunca, mas
porque o mercado atendido em funo disso. Ns damos
agilidade para as construtoras, elas no precisam se
descapitalizar para comprar um terreno, elas no precisam ter
um departamento s pra ficar prospectando, porque ns
fazemos tudo isso por elas. (Empresrio do ramo imobilirio
entrevistado48)
O papel estratgico da empresa evidente, j que assume uma posio

de destaque no controle e acesso da informao do mercado, vendendo-a
como recurso para prospeco de reas, direcionando os negcios de cada
empresa e consequentemente o prprio mercado.
Explorando mais o exemplo de Londrina pertinente a fala de um
empresrio do ramo imobilirio que entende o momento atual como uma
expanso sem precedentes para o mercado imobilirio, que rompe os padres
da produo local, fortemente ancorada nos empreendimentos destinados a
alta
renda
espacialmente
concentrados,
ampliando
mercado
intensificando o volume da produo em toda a cidade.
(...) na verdade a Palhano tem mais visibilidade em funo das

suas construes que so verticais e ela caminho de todos
vocs, ela esta no centro praticamente, mas a cidade cresce
para todos os lados, se voc for l para os lados dos cinco
conjuntos tem obra l e eu sou capaz de dizer que tem mais
metros quadrados sendo construdos por l do que aqui.
(Empresrio do ramo imobilirio entrevistado49).
A relao que resulta do avano das condies postas produo

imobiliria tomadas aqui pela ampliao do financiamento imobilirio, as
possibilidades de capitao de recursos por intermdio do mercado de capitais
etc. e a ampliao do nmero de empresas e do mercado aberto para
diferentes produtos imobilirios revelam a composio de um cenrio
constitudo por prticas especficas que exigem tanto um conhecimento do
48
Entrevista concedida ao autor deste trabalho em junho de 2012 por Empresrio do ramo
imobilirio e proprietrio de uma importante imobiliria na cidade de Londrina.
49
Entrevista concedida ao autor deste trabalho, jun. 2013.

81 | P g i n a
funcionamento do mercado imobilirio (o que lanar, para quem lanar), mas,

sobretudo, um conhecimento espacial (aonde lanar).
O conhecimento espacial parece constituir a diferente central, quando
pensadas as empresas de capital local e as empresas de capital aberto, j que
garante s primeiras a capacidade de antecipao que confere a condio de
constituir vantagens locacionais especificas e um maior controle terra urbana.
Existe, portanto, mais que uma justaposio entre o volume da produo e sua
distribuio espacial. Existem articulaes fundamentais para o sucesso do
empreendimento tomado aqui pela velocidade das vendas por exemplo. Esta
configurao permite estabelecer algumas caractersticas, que so objeto de
nossa ateno. Para tanto, convm destacar a intensidade e localizao da
produo imobiliria recente. Dedicaremos nossa ateno no item subsequente
a estas dinmicas, diferenciando-as entre a produo voltada alta renda, a
produo voltada mdia e baixa renda ancorada no programa habitacional do
Programa Minha Casa Minha Vida e a evoluo das ofertas imobilirias de
imveis anunciados nos principais jornais de circulao local.
2.3. A dinmica da produo habitacional e estruturao das cidades.
O conjunto de ideias apresentadas at o momento, em torno da

correlao pensada entre expanso e transformao dos negcios imobilirios
e os momentos de estruturao e reestruturao das cidades coloca sobre o
plano analtico as mudanas no estoque imobilirio, em diferentes pontos da
cidade, caracterizada, no perodo atual, pela intensidade e seletividade de
lanamentos dirigidos a diferentes segmentos de renda.
A dinmica da produo habitacional recebe aqui um recorte temporal
bem definido, delimitado pelos investimentos direcionados a obras de
infraestrutura social e urbana construdas pelo Programa de Acelerao do
Crescimento (PAC) aprovado pelo governo federal no ano de 2007 e pelo
programa habitacional Minha Casa Minha Vida, aprovado em 2009.
Por um lado, a partir do PAC observa-se um conjunto de investimentos
bsicos voltados recuperao de reas urbanas degradadas e a urbanizao
de favelas. O programa habitacional Minha Casa Minha Vida, por sua vez
integra o conjunto de modificaes institucionais atreladas produo
82 | P g i n a
habitacional, que impacta de modo decisivo o setor imobilirio e reverbera de

maneira intensa sobre a produo habitacional para os segmentos de rendas
mdias e baixas.
O rebatimento destas transformaes, no conjunto de empresas com
atuao nos setores da construo civil e incorporao residencial nas cidades
de Ribeiro Preto e Londrina, como j destacado, amplia a disputa entre
empresas, consolida fraes de mercado, ou mesmo, estabelecem novas
relaes comerciais e fracionamento do mercado atravs de produtos
imobilirios especficos. No mesmo sentido, produz espacialmente uma nova
ordenao das cidades, tal como j comeamos a esboar anteriormente.
Por outro lado os segmentos de alta renda, reside a feio de um
mercado associado produo de empreendimentos verticais, concentrados
territorialmente e com participao hegemnica das empresas de capital local.
O avano da produo habitacional para esta frao de mercado ser
aqui abordada dentro destas caractersticas. Para tanto, utilizamos as
informaes referentes a evoluo dos lanamentos imobilirios das maiores
empresas em atuao no setor. O perodo considerado diz respeito aos
lanamentos efetuados do ano de 2000 at 2013.
Para cidade de Londrina foram escolhidas as empresas A Yoshii e
Plaenge e para a cidade de Ribeiro Preto foram escolhidas as empresas
Habiarte e Copema.
Quadro 4. Ribeiro Preto e Londrina. Evoluo dos empreendimentos

voltados aos segmentos de alta renda. 2000 at 201050.
Total de empreendimentos verticais entregues
Ano
Ribeiro Preto
Londrina
Habiarte
Copema
A Yoshii
2000 2010
11
12
9
2011
4
8
3
2012
2
3
2
2013
1
6
4
Plaenge
14
2
2
4
Fonte: Informaes extradas dos sites destas empresas.

Org: Marlon Altavini de Abreu
50
Informaes extradas dos sites das empresas e a partir de entrevistas realizadas com
representantes destas empresas.
83 | P g i n a
Em Ribeiro Preto e Londrina o volume de empreendimentos entregues

indica o contraste entre os ltimos trs anos e os perodos anteriores, a
exemplo, da construtora Habiarte comercializa nos trs ltimos anos um total
de 7 edifcios, nmero idntico ao total entregue nos anos de 2000 e 2005 e
superior aos 4 edifcios entregues entre os anos de 2006 e 2010 51. A
construtora Copema apresenta os nmeros mais elevados, com 17
empreendimentos aprovados no perodo, nmero superior ltima dcada. Em
Londrina, a construtora A Yoshii entre os anos de 2000 e 2010 entregou 9
edifcios, nmero igual ao total de empreendimentos entregues nos anos de
2011, 2012 e 2013. A construtora Plaenge entregou aproximadamente neste
perodo (2000 2010) 14 empreendimentos e entre os anos de 2011 a 2013
um total de 8 empreendimentos.
Alm disso, a construtora A Yoshii no ano de 2014 pretende entregar um
total de 5 novos edifcios. A construtora Plaenge prev entrega de 4 edifcios
para o ano de 2014 e detm atualmente detm 12 edifcios em construo. J
a construtora A Yoshii possui em obras 16 novos edifcios52, ambas com data
limite para entrega o ano de 2016.
Outros elementos que chamam a ateno, alm do volume de
empreendimentos entregues, a tipologia destes empreendimentos, com
predomnio de edifcios, e, tambm, pela localizao destes imveis,
normalmente associados a eixos j consolidados, tal como a rea central
destas cidades e nos vetores de valorizao imobiliria, tal como a Gleba
Palhano em Londrina e a Avenida Professor Joo Fisa,
A produo habitacional para os segmentos de mdia e baixa renda
concentra os volumes de produo mais notveis em nmero de unidades.
Para sua mensurao utilizaremos a relao de unidades habitacionais
produzidas por empresas que produzem e comercializam seus imveis no
interior do programa Minha Casa Minha Vida.
Este recorte nos conduz a trs faixas de renda bem definidas. Sendo a
faixa 1 imveis construdos para atender s famlias sem rendimento at com
renda mdia mensal de 0 a 3 salrios mnimos; a faixa 2 para atender famlias
51
Informaes extradas das entrevistas com corretores imobilirios desta empresa.
52
Estas informaes foram extradas das entrevistas concedidas ao autor por funcionrios
destas construtoras.
84 | P g i n a
com rendimento entre 3 a 5 salrios mnimos; faixa 3 para atende famlias com
rendimento at 10 salrios mnimos53.
Para melhor circunscrever esta produo utilizaremos de informaes
em torno do volume e localizao destes empreendimentos. Para tanto, estas
informaes referem-se s obras iniciadas entre 2009 e dezembro de 201254.
De modo geral o perodo destacado compreende um volume significado
de unidades habitacionais com construo iniciada. Em Ribeiro Preto neste
perodo inicia-se a construo de 10.072 habitaes, trata-se de um volume
considervel, seja pelo curto espao de tempo, seja por sua representatividade
no estoque de imveis desta cidade. Comparado com o total de domiclios
permanente registrados pelo ltimo censo demogrfico do IBGE em 2010,
compreendido por 194.853 domiclios, o total de habitaes produzidos
corresponde percentualmente 5% do estoque. Na cidade de Londrina esta
relao ainda maior, no perodo de 2009 e 2012 so iniciadas a produo de
17.421 unidades habitacionais, este nmero quando pensado em relao aos
dados de domiclios permanentes registrados pelo ltimo censo demogrfico do
IBGE que totalizam 175.660 domiclios, a relao entre eles condiz a quase
10% do estoque de imveis.
O avano do nmero de unidades habitacionais produzidas por
intermdio dos incentivos financeiros do programa habitacional Minha Casa
Minha Vida revelam uma complexa dinmica atrelada s aes de combate ao
dficit habitacional, mas, sobretudo, associada aos interesses econmicas de
empresas construtoras e incorporadoras.
Shimbo (2010), chama ateno a esta relao entre poltica habitacional
e dinmica imobiliria, pensando-as atravs das relaes cada vez mais
estreitas entre capital financeiro e setor imobilirio, consubstancia em um
conjunto de transformaes associada s necessidades das empresas que
passam a abrir capital na bolsa de valores em constituir um ambiente de
investimento seguro, calcado na extensa produo da habitacional
e na
ampliao das escalas de atuao destas empresas, trata-se da constituio

53
Disponvel em: <http://www.caixa.gov.br/habitacao/mcmv/ >. Acesso em 13. Jan. de 2014.
54
Informaes extradas do projeto Trajetrias do mercado imobilirio nas cidades de Marlia e

Presidente Prudente SP, 1995 2012. A produo imobiliria do PMCMV, seus agentes e a
diferenciao e desigualdades socioespaciais intra-urbanas, coordenado pelo professor Dr.
Everaldo Santos Melazzo, cujo autor colaborador.
85 | P g i n a
de uma poltica que favorece e privilegia a produo de uma habitao social

de mercado (SHIMBO, 2010, 194.)
Em Ribeiro Preto e Londrina estas dinmicas podem ser mensuradas
quando pensadas na relao entre estas novas unidades habitacionais e as
empresas que passam a atuar em sua produo, sendo em grande parte
construtoras com atuao nacional ou regional.
Estas informaes esto ordenadas em diferentes tabelas, cada qual
referente a uma faixa especfica. Alm disso, para as duas cidades foram
elaborados mapas com a localizao de cada um dos empreendimentos. Neste
sentido, a anlise que se propem, contempla paralelamente um olhar
integrado entre o volume de produo e a localizao de cada um destes
empreendimentos. Complementarmente, nossas anlises se pautam nas
informaes obtidas e sistematizadas nos trabalhos de campo realizados
nestas cidades.
A localizao destes diferentes empreendimentos esto representadas
para a cidade de Ribeiro Preto atravs do Mapa 7. Neste mapa fora
posicionados o conjunto de empreendimentos, diferenciando-os pelas cores
vermelha para os empreendimentos da Faixa 1, azul para os empreendimentos
da Faixa 2 e Verde para os empreendimentos da faixa 3.
86 | P g i n a
Mapa 7. Ribeiro Preto. Localizao dos empreendimentos construdos

pelo programa Minha Casa Minha Vida segundo a faixa de renda 2012.
87 | P g i n a
Em Ribeiro Preto os empreendimentos da Faixa 1 tem sua localizao

a noroeste da cidade. Estes empreendimentos esto construdos em grande
parte em pontos extremos diferente daqueles que so destinados s Faixas 2 e
3, normalmente situados em reas com a malha urbana melhor consolidada.
Ademais, a partir dos trabalhos de campo realizados na cidade de Ribeiro
Preto, possvel perceber que parte destes empreendimentos das Faixas 2 e 3
encontram-se posicionados em reas prximas avenidas e com maior
acessos reas com infraestrutura de servios e lazer.
Para alm da localizao desigual dos diferentes empreendimentos h
tambm que se considerar o nmero total de unidades habitacionais
produzidas em cada uma destas faixas e as empresas responsveis por essa
produo. O Quadro 6 inicia esta anlise destacando os imveis destinados s
famlias de 0 a 3 salrios mnimos, assim como as empresas envolvidas em
sua construo.
Quadro 5. Ribeiro Preto. 2012. Imveis destinados s famlias de 0 a 3
salrios mnimos.
Empresa
Construtora Leg
Unidades Habitacionais
192
Construtora Croma ltda
448
Protenco - Projetos Tcnicos e Construes ltda.
1016
Total
1656
Fonte: Banco de dados do Programa Minha Casa Minha Vida

Elaborao: Marlon Altavini de Abreu
Os imveis da faixa 1 so os que apresentam menor volume de

unidades habitacionais produzidas em Ribeiro Preto, tal como poderemos
perceber em comparao aos Quadros seguintes. Totaliza 1656 unidades
habitacionais distribudas por 12 empreendimentos, construdos por 3
empresas. Estas empresas construtoras so empresas locais, tradicionalmente
associadas a produo de obras pblicas e conjuntos habitacionais.
Na sequencia, tomando o mesmo ordenamento do quadro anterior, est
o Quadro 6, referindo-se aos empreendimentos destinados s famlias de 3 a 5
salrios mnimos.
88 | P g i n a
Quadro 6.Ribeiro Preto. Imveis destinados s famlias de 3 a 5 salrios

mnimos. Faixa 2. 2012.
Empresa
Habite-se Empreendimentos e Construes Ltda
Unidades
Habitacionais
12
Hm OI Empreendimentos Imobilirios SpeLtda
144
SpeVitta Jardim ZaraLtda
144
Quebec Empreendimentos Imobilirios e Construes Ltda
186
Costallat Ferreira Eng e ConstLtda
189
Sarapo Empreendimentos Imobilirios Ltda
256
Companhia habitacional regional de Ribeirao Preto COHAB

RP
857
Vitta Residencial Speltda
1064
MRV Engenharia e Participacoes S.A
1679
Total
4531

Em Ribeiro Preto os imveis da faixa 2 correspondem a 4531 unidades

habitacionais. Esta a faixa do programa que mais produziu empreendimentos
e tambm aquela que mais articulou empresas para produo. A participao
destas empresas bastante desigual, sendo daquelas que mais se destacam a
MRV Engenharia e Participaes S.A, com a produo de 1679 unidades
habitacionais, a Vitta Residencial Spe Ltda. com 1064 e a Companhia
Habitacional Regional de Ribeiro Preto (COAHAB RP), com 857
unidades habitacionais.
Ademais, as empresas MRV Engenharia e Participaes S.A e Vitta
Residencial Spe Ltda so as nicas empresas com participao em
empreendimentos nas Faixas 2 e 3. Alm disso, o maior nmero de
empreendimentos contrudo e/ou em construo so de responsabilidade da
MRV Engenharia e Participaes S.A correspondendo por mais da metade dos
imveis produzidos, evidenciando a importncia e extenso de seus negcios,
tal como indicado na Quadro 7 referindo-se aos empreendimentos voltados s
famlias com rendimento at 10 salrios mnimos.
89 | P g i n a
Quadro 7. Imveis destinados s famlias de 3 a 10 salrios mnimos.

Ribeiro Preto. Faixa 3. 2012.
Empresa
Mb7 Construtora
103
H.S.F. INC
120
Const. Itaja
192
CyteMagik Empreendimentos ImobiliariosLtda
198
Vitta Res
256
Hm OI Empreendimentos Imobilirios SpeLtda
304
MRV Engenharia e Participaes S.A
1489
Total
2662

Elaborao: Marlon Altavini de Abreu.
Com os dados do Quadro 7, possvel destacar a presena de um

grande nmero de empresas atuando na produo de empreendimentos da
faixa 3 em Ribeiro Preto, totalizando 2662 unidades habitacionais. So
empresas que em sua maioria apresentam um arco de atuao nacional ou
mesmo regional.
Deste modo a cidade de Ribeiro Preto apresenta no conjunto de
unidades habitacionais produzidas entre as trs Faixas um volume superior de
imveis paras as famlias com rendimento de 3 a 5 salrios mnimos, alm
disso, envolve desta produo um conjunto extenso de construtoras que em
sua maioria atua em mais de uma cidade ou mesmo em escala nacional tal
como a MRV Engenharia e Participaes S.A que a construtora com maior
nmero de empreendimentos tanto na Faixa 2 quanto na Faixa 3.
Para a cidade de Londrina a sistemtica de anlise assume um formato
semelhante. O Mapa 8 refere-se a posio dos diferentes empreendimentos
construdos ou em construo diferenciados segundo os segmentos de renda
que se destinam. Para tanto, foram subdivididos em cores distintas cada uma
das faixas de renda, sendo a cor vermelha referente aos imveis destinados
Faixa 1, o azul refere-se a Faixa 2 e o verde referente a Faixa 3.
90 | P g i n a
Mapa 8. Londrina. Localizao dos empreendimentos construdos pelo

programa Minha Casa Minha Vida segundo a faixa de renda. 2012.
91 | P g i n a
Com
as
informaes
do
mapa
possvel
destacar
que
os
empreendimentos de Faixa 1 construdos pelo programam Minha Casa Minha

Vida esto localizados, assim como em Ribeiro Preto, em reas extremas
malha urbana j consolidada. Atravs do trabalho de campo realizado nesta
cidade55, foi possvel constatar que so empreendimentos localizados, em sua
maioria, em descontnuo ao tecido urbano, com pouca ou nenhuma
infraestrutura de servios ou equipamentos coletivos de lazer, educao ou
sade. Alm disso, diferente de Ribeiro Preto os empreendimentos da Faixa 2
e da Faixa 3 apresentam uma distino perceptvel da posio que ocupam no
interior da cidade, sendo os empreendimentos da Faixa 2 localizados em sua
maioria no setor Norte da cidade enquanto os empreendimentos da Faixa 3
localizam-se, em sua maioria, em reas j consolidadas, dispondo de
infraestrutura de transporte e servios.
Com os dados do Quadro 8, sero destacadas nmero de unidades
habitacionais produzidas, assim como as empresas responsveis por sua
realizao por empreendimentos voltados s famlias com rendimento de 0 a 3
salrios mnimos.
Quadro 8. Imveis destinados s famlias de 0 a 3 salrios mnimos.

Londrina. 2012.
Empresa
Bonora & Costa Construtora e Incorporadora

ltda
epp
Sial -Construcoes
Civis ltda
Terra Nova Engenharia ltda
Protenge engenharia de projetos e obras ltda
Artenge Construes Civis ltda
Total
505
540
863
904
945
3757

Elaborao: Marlon Altavini de Abreu.
Em Londrina a produo habitacional voltada a populao de baixa

renda atendida pelo programa Minha Casa Minha Vida produziu at o ano de
2012 o nmero de 3757 unidades habitacionais, ao contrrio de Ribeiro Preto
a Faixa 1 quantitativamente superior s demais Faixa. Alm disso, articula
cinco empresas na produo de empreendimentos horizontais e verticais,
sendo quatro delas de capital local, responsveis por mais de 85% das
55
Junho de 2013
92 | P g i n a
unidades habitacionais produzidas, sendo apenas a empresa de Curitiba Sial

Construes Civis Ltda. externa cidade.
Apesar
de
apresentar
uma
situao
espacial
semelhante
aos
empreendimentos de Faixa 1, os imveis aprovados na Faixa 2, mesmo

localizados em reas extremas dispe de maior proximidade reas j melhor
consolidadas, dispondo de infraestrutura de servios, sade e transporte.
Quadro 9. Londrina. Imveis destinados s famlias de 3 a 10 salrios

Empresa
Terra Nova Engenharia Ltda
Laff Construtora Ltda
Construtora Almanary Empreendimentos e Assessoria Ltda
MRV Engenharia e Participacoes S.A.
Rodobens
Yticon Construo e Incorporao Ltda
Unidades
Habitacionais
55
64
96
632
691
769
Total
2307

Para os segmentos de renda compreendidos pela Faixa 2 do programa

Minha Casa Minha Vida, foram construdas 2307 unidades habitacionais.
Chama ateno neste segmento a participao de empresas locais e empresas
com atuao nacional, tal como a MRV Engenharia e Participaes Ltda. e a
empresa Rodobens. Sendo estas duas com elevado nmero de lanamentos e
alm disso so empresas que atuam tanto nos empreendimentos da Faixa 2
quanto os da Faixa 3. Alm disso, destaca-se a empresa Yticon, do grupo A
Yoshii, com uma participao expressiva no conjunto de imveis lanados,
sendo a empresa com maior nmero de unidades produzidas individualmente.
Os empreendimentos de Faixa 3 apresentam uma melhor localizao
em relao aos empreendimentos da Faixa 1 e Faixa 2, presentes em reas j
consolidadas, dispondo em sua maioria de ampla infraestrutura de transporte,
servios e lazer. Entretanto, sua produo, tal como indicado no Quadro 10, a
menos expressiva em relao s duas faixas anteriores.
93 | P g i n a
Quadro 10. Londrina. Imveis ofertadas famlias de 3 a 10 salrios

Empresa
Yticon Construo e Incorporao Itda
48
MRV Engenharia e Participaes S.A
685
Total
733

Os imveis voltados a Faixa 3 do programa, totalizam 733 unidades

habitacionais, subdivididos entre as empresas MRV Engenharia e participaes
Ltda. - com a absoluta maioria dos imveis lanados - e a empresa Yticon.
De modo geral, possvel destacar que as duas cidades passam por
um momento expressivo da produo imobiliria, que abarca as diferentes
famlias de segmentos de renda distintos e as mais diversas localizaes
acarretando num conjunto significativo de transformaes nos espaos internos
das cidades. Neste sentido, possvel identificar a consolidao de setores
para a localizao de imveis destinados aos segmentos de renda mais
elevados, referentes a empreendimentos verticais, associados reas de
ocupao recente que datam do incios dos anos 2000. Ademais, destacam-se
o peso conferido s incorporadoras locais que detm maior importncia na
produo e oferta destes empreendimentos.
J para a mdia e baixa renda, observamos um padro de localizao
que situa os empreendimentos nas extremidades da cidade, com um volume
de produo elevado, tal como o exemplo dos empreendimentos da Faixa 1 em
Londrina ou os empreendimentos Faixa 1 localizados nos setores Norte de
Ribeiro Preto, relacionados produo a empreendimentos verticais e
grandes bairros horizontais. Nesta produo destaca-se o papel das empresas
de capital aberto e externas cidade, responsveis que so por uma
quantidade significativa dos produtos lanados. Este olhar dirigido para o
conjunto
de
novos
empreendimentos
lanados,
em
suas
diferentes
localizaes, estabelece o carter dinmico do mercado imobilirio em sua

relao com as transformaes na cidade.
94 | P g i n a
Esta constante transformao percebida na estrutura urbana no se d,

portanto, de modo aleatrio, mas atende a tendncias de expanso
historicamente construdas seja pela caracterstica do ambiente construdo no
passado, seja pelas estratgias de construo ou apropriao futura das
rendas, desencadeado seletivamente pelos agentes imobilirios. Deste
conjunto de dados j organizados, referentes a produo habitacional recente,
acrescentamos a evoluo dos imveis ofertados, isto , as informaes
referentes ao estoque imobilirio posto a venda nas cidades estudadas.
Iniciaremos a sequncia de Tabelas, apresentando as informaes
referentes ao volume total de anncios para a cidade de Ribeiro Preto. Estes
dados esto organizados segundo os tipos de imveis, ou seja, apartamentos,
casas e terrenos, atendendo a seus respectivos anos de coleta, 1995, 2000 e
201056. Para a cidade de Ribeiro Preto os dados de ofertas imobilirias
totalizam 25454 ofertas extradas do jornal A Cidade. O Quadro 11 expressa
a evoluo destas ofertas ao longo dos anos de 1995, 2000 e 2010.57
Quadro 11. Ribeiro Preto. Nmero total de anncios coletados por ano.
1995, 2000 e 2010.58
Ano
Apartamentos
Casas
Terrenos
1995
2170
3084
1157
Total
anunciado
6411
2000
1217
1969
648
3843
2010
5873
7537
1790
15200
Fonte: Banco de dados de anncios imobilirios. Ribeiro Preto

Os anncios em sua variao apresentam uma acentuada oscilao

entre os anos de 1995, 2000 e, principalmente, 2010 que apresenta valores
56
Os dados utilizados referem-se aos imveis ofertados nos classificados do jornal Folha de
Londrina. Esta compilao rene todos os imveis ofertados aos domingos nos meses de
outubro e dezembro nos anos de 1995, 2000, 2006 e 2010.
57
O ano de 2006 foi desconsiderado para a cidade de Ribeiro Preto em virtude da ausncia
de exemplares de jornal para este ano nos arquivos consultados.
58
So vrios os fatores que podem estar influenciando, direta ou indiretamente na flutuao do

nmero de ofertas imobilirias, tal como verificado no Quadro 12. Como por exemplo, as
prprias caractersticas da fonte utilizada; o vis sistemtico dos anncios, que em muitos
casos dependem das imobilirias anunciantes etc. Entretanto, tal flutuao encontra respaldo,
tambm, na prpria dinmica do mercado, mais ou menos aquecido ou com maior ou menor
liquidez.
95 | P g i n a
superiores aos demais anos em todos os tipos de imveis, com destaque aos
apartamentos e casas que obtiveram no perodo a maior elevao.
Buscando pormenorizar estes dados foram organizados um conjunto
amplo de mapas para a cidade de Ribeiro Preto dispostos no Mapa 9. Vale
ressaltar que diferente que em Ribeiro Preto as ofertas esto delimitadas
segundo subsetores urbanos. Esta delimitao diz respeito a uma formulao
elaborada pelo poder pblico municipal (Lei do Plano Diretor Municipal, Lei
complementar n 367).
96 | P g i n a
Mapa 9. Ribeiro Preto. Total de apartamentos ofertados. 1995 a 2010
97 | P g i n a
Atravs da anlise dos diferentes mapas possvel no apenas

identificar uma evoluo significativa das ofertas de apartamentos no perodo,
mas tambm possvel destacar a tendncia de deslocamento das ofertas no
sentido do Subsetor Centro aos Subsetores localizados ao Sul.
Esta evoluo em valores percentuais sinaliza para um movimento de
ofertas que no ano de 1995 concentrava 60% dos anncios no Subsetor
Central, sendo que estes valores no ano de 2000 caem para 55% e chegam a
2010 com 20% das ofertas. Apesar de ainda concentrar os maiores indicadores
o deslocamento passagem gradual das ofertas para outros setores evidente.
Para alm do volume de ofertas destacvel a disperso dos
apartamentos nos Subsetores Sul e Leste, principalmente no ano de 2010,
demonstrando uma evoluo significativa deste tipo de produto imobilirio.
O Mapa 10 subsequente apresenta uma organizao semelhante de
mapas, porm, designando a variao das ofertas para as casas ou
residncias familiares.
98 | P g i n a
Mapa 10. Ribeiro Preto. Casas ofertadas 1995 a 2010.
99 | P g i n a
Analisando os mapas possvel observar a constituio de um

movimento significativo entre os anos de 1995, 2000 e 2010 em direo aos
Subsetores localizados a Sul da cidade de Ribeiro Preto. Apresentando uma
concentrao bem definida dos subsetores com o maior nmero de ofertas
compiladas.
Alm disso, observamos a elevao dos patamares referentes aos
bairros com maior concentrao de ofertas, que variam de 85 a 132 anncios
no ano de 2010, nmero contrastante com os anos anteriores em que o
nmero de ofertas atinge em 1995 o total de 18 ofertas e em 2000 alcana 12
ofertas.
Tal como os apartamentos o ano de 2010 apresenta uma significativa
elevao do nmero de ofertas, abrangendo um nmero maior de subsetores,
principalmente aqueles postados ao Sul da cidade. Apresentam, tambm, entre
os mais ofertados, posies distintas aos anos anteriores, demonstrando a
tendncia de movimento das ofertas de casas por entre os subsetores.
100 | P g i n a
Mapa 11. Ribeiro Preto. Total de terrenos ofertados. 1995 a 2010
101 | P g i n a
As ofertas de terrenos, assim como as ofertas de casas e apartamentos

apresentam um tendencial movimento em direo aos Subsetores Sul
localizados na cidade de Ribeiro Preto.
Neste sentido, integra, uma elevao significativa do nmero de ofertas
para o ano de 2010 que chega a 116 anncios para um mesmo subsetor,
enquanto que nos anos de 2000 o subsetor com maior nmero de ofertas
chega a 54 e no ano de 1995 chega a 98 ofertas. Alm disso, pensando-os em
comparao constata-se que o ano de 2010 situa os subsetores de maior
oferta em posio diferente aos anos de 1995 e 2000. Demonstra, portanto um
deslocamento das ofertas para outros subsetores.
Com o conjunto de informaes destacadas possvel identificar uma
dinmica bem demarcada, apresentando uma segmentao e seletividades
das ofertas imobilirias em direo a poucos vetores na cidade. Deste modo,
possvel perceber, atravs do conjunto de mapas que as ofertas imobilirias
apresentam-se em constante deslocamento. Este deslocamento mais
evidente no ano de 2010 delimitando em sua particularidade o movimento
seletivo das ofertas em direo ao setor centro-sul da cidade.
As informaes para a cidade de Londrina constam no Quadro 12. Para
esta cidade, diferente de Ribeiro Preto, os anos compilados abarcam 1995,
2000, 2006 e 2010.
Quadro 12. Londrina. Nmero total de anncios coletados por ano. 1995,
2000, 2006 e 2010.
Ano
Apartamentos
Casas
Terrenos
Total
anunciado
1995
636
568
370
1574
2000
1049
904
375
2328
2006
1280
1789
751
3820
2010
6939
9709
2240
18888
Fonte: Banco de dados de anncios imobilirios. Londrina

possvel vislumbrar o elevado e crescente nmero de informaes

disponveis para o conjunto da cidade de Londrina nos diferentes anos
102 | P g i n a
estudados. No total de dados temos 26610 anncios compilados. Alm disso,

chama ateno, no conjunto de anos, para a expanso significativa do volume
de imveis ofertados no ano de 2010 em comparao aos anos anteriores.
Atrelando a percepo desta elevao em conjunto com a expanso da
produo imobiliria, constatamos que o perodo recente demarca um
momento singular na estrutura do mercado imobilirio desta cidade e dos
processos de estruturao que ele produz sobre a mesma.
Complementarmente, atravs do banco de dados dos anncios
imobilirios, apresentaremos um conjunto de mapas, referentes a quantidade
de ofertas por bairros e por tipo de imveis. Para tanto iniciaremos estas
anlises com a apresentao da variao das ofertas de apartamentos,
seguida das ofertas de casas e por fim pelas ofertas de terrenos.
103 | P g i n a
Mapa 12. Londrina. Total de apartamentos ofertados. 1995 a 2000.
104 | P g i n a
Mapa 13. Londrina. Total de apartamentos ofertados. 2006 a 2010.
105 | P g i n a
Analisando a evoluo das ofertas imobilirias para apartamentos na

cidade de Londrina possvel delinear algumas caractersticas e tendncias
destas ofertas.
A primeira dela diz respeito a importncia e concentrao das ofertas na
zona central da cidade, sendo esta a rea que concentra o maior nmero de
ofertas em todo perodo considerado. Ademais, se de um lado temos a
concentrao na zona central, possvel perceber uma pequena disperso e
baixo volume de ofertas para outros setores da cidade.
No que se refere citada disperso possvel perceber que entre os
anos de 2006 e 2010 amplia-se o volume de apartamentos ofertados na rea
compreendida pela Gleba Palhano e tambm para os setores prximos ao
centro, mesmo que em menor quantidade.
Neste sentido, analisando o conjunto de informaes destacadas nas
mapas, associando-as aos processos de estruturao do espao urbano aqui
destacado, possvel evidenciar uma tendncia de disperso cada vez mais
significativa da produo e da oferta imobiliria. Com as informaes
compiladas possvel perceber que para o ano de 2006 o bairro Centro
concentrava 49% das ofertas de apartamentos para a cidade, enquanto a
Gleba Palhano concentrava 13% das ofertas, j no ano de 2010, o bairro
Centro concentra 40% das ofertas enquanto a Gleba Palhano atinge 20% das
ofertas. Trata-se de uma variao significativa, que se comparada ao restante
da cidade demonstra a especificidade da verticalizao em Londrina, a partir do
ganho de importncia associado ao setor da Gleba Palhano. No ano de 2010
os bairros Centro e Gleba Palhano representavam juntos 60% das ofertas
sendo que, no ano de 1995 apenas o bairro Centro concentrava 61% das
ofertas.
106 | P g i n a
Mapa 14. Londrina. Total de casas ofertadas. 1995 a 2000.
107 | P g i n a
Mapa 15. Londrina. Total de casas ofertadas. 2006 a 2010.
108 | P g i n a
Diferente das ofertas de apartamentos, as ofertas de residncias

unifamiliares apresentam uma maior disperso pela cidade e tambm indicam
concentraes diferentes entre os bairros. Analisadas em cada um dos anos
destacados, esta tendncia diferenciada e bastante significativa indica que no
h predomnio do nmero de ofertas a um dado bairro. Ademais, no h
durante o perodo analisado tendncia expressa ao aumento das amplitudes
dos valores percentuais no perodo.
Chama ateno, em uma primeira leitura, o volume considervel de
imveis ofertados nos bairros mais perifricos, principalmente aqueles nos
extremos sul e norte.
Alm disso, pensando essas dinmicas e comparando os diferentes
perodos possvel perceber a perda de importncia relativa gradual do Centro
no tocante s ofertas e a permanncia do bairro Califrnia que est localizado
no quadrante sudeste da cidade, apresentando em todos os anos os maiores
nmeros de ofertas.
Mesmo com uma disperso espacial superior quela apresentada pelos
apartamentos no se pode desconsiderar a grande heterogeneidade deste bem
imobilirio em suas inmeras caractersticas e
particularidades (rea
construda, qualidade da edificao, nmero de dormitrios etc.) Porm,

abstraindo-se de todos estes elementos, a variao do nmero de ofertas (e
mais adiante no seu preo mdio por m) resulta fundamentalmente das
diferentes localizaes e de suas relaes com o entorno em que se situa.
109 | P g i n a
Mapa 16. Londrina. Total de terrenos Ofertados. Londrina. 1995 a 2000.
110 | P g i n a
Mapa 17. Londrina. Total de terrenos Ofertados. 2006 a 2010.
111 | P g i n a
Por fim, a oferta de terrenos mostra-se, assim como a oferta de casas,

bastante dispersa, atingindo com os dados quase a totalidade de bairros
identificados. Entretanto, diferentemente, da oferta de casas estas ofertas
indicam uma maior concentrao do volume ofertado nos diferentes bairros.
Atravs dos valores verificados para toda a cidade nos diferentes anos
possvel verificar uma oscilao significativa da posio de cada bairro quando
pensado em no nmero de ofertas registradas. Deste modo, o ano de 2010 diz
respeito ao ano em que os bairros apresentam o maior nmero de ofertas
chegando a 538 anncios em um mesmo bairro, nos anos anteriores estes
valores correspondem a 126 anncios em 2006, no ano de 2000 so 59
anncios e no ano de 1995 so 39 anncios.
Destaca-se no perodo analisado a importncia associada aos terrenos
localizados na zona sul da cidade, sempre apresentando o maior nmero de
imveis ofertados, acompanhados pela quantidade de ofertas dos bairros
localizados no setor norte que se destaca em relao ao conjunto da cidade.
112 | P g i n a
Lotes a venda no loteamento Tau em Londrina. Foto do autor. 2013.
Captulo 3.
O mercado imobilirio em Ribeiro
Preto e Londrina.
113 | P g i n a
114 | P g i n a
O objetivo do presente captulo destacar as particularidades das

dinmicas imobilirias das cidades de Ribeiro Preto e Londrina. Neste sentido,
considera o conjunto de lgicas e processos at o momento apresentados e
debatidos no que se refere produo e consumo imobilirio, s
desigualdades socioespaciais e s lgicas de estruturao e reestruturao
das cidades.
Iniciaremos, portanto, este captulo retomando as ideias dos anteriores,
considerando a emergncia de novos capitais e produtos imobilirios aliados a
agentes econmicos e suas prticas, cada vez mais demarcadas em seletivos
vetores de expanso territorial e associados mudana na localizao
residencial dos diferentes grupos sociais, que tornam, gradualmente, mais
evidentes o avano e a complexificao dos processos de estruturao e
reestruturao das cidades.
Se de um lado observamos a redefinio das lgicas de produo do
espao urbano em geral e das cidades em particular, confrontando
caractersticas tais como a continuidade dos tecidos urbanos e amplificao
das dinmicas de diferenciao interna da cidade, de outro, sob a
particularidade
da
produo
imobiliria,
observamos
redefinies
das
estratgias de atuao dos agentes e da extenso do poder aplicado em aes

definidas por suas foras econmicas de lidar com as variveis estratgicas do
mercado, em conjunto suas prticas de produzir e se apropriar das cidades.
Estas transformaes sustentam e sujeitam a atuao dos agentes
imobilirios, remontando suas expectativas e interesses atravs da interseco
entre estas mudanas e a forma de organizao de capitais locais
tradicionalmente associados a prticas mercantis-rentistas (CANO 2011) que
passam a concorrer, no perodo atual, com novos agentes, que atuam em
escala nacional e esto inseridos e um circuito financeiro de valorizao do
capital.
Parte desta discusso permeou concretamente nossas ideias e
argumentos frente s dinmicas da produo imobiliria recente. Convm
neste momento, retoma-las em parte, porm sob a nfase de sua dimenso
mais aparente, associada ao mercado imobilirio de cada uma das cidades
analisadas, considerando fatores, agentes e escalas de sua constituio e
115 | P g i n a
associando-o s desigualdades historicamente constitudas em sua articulao

s novas que vem sendo produzidas.
Esta posio estabelece, portanto, em conjunto s intermediaes
escalares, que colaboram na compreenso da posio exercida pelos
diferentes agentes responsveis pela construo da cidade, em dinmicas
econmicas particulares, que se integram s expectativas de rendimentos com
a produo imobiliria e que permitem viabilizar seu consumo.
Capel (2013), situando a compreenso do mercado imobilirio em
estreita relao s atividades da produo residencial atribui sua constituio
s especificidades postas ao modo como diferentes agentes econmicos e
atores sociais integram-se s dinmicas de produo e consumo imobilirio.
Desdobram-se
desta
leitura
alguns
aspectos
relevantes
complementares avaliao e anlise de suas prticas.

A princpio, todo imvel requer necessariamente solo, investimento e
disponibilidade de capitais. So fatores postos s condies objetivas da
produo imobiliria e fundiria como mercadorias com caractersticas que as
diferenciam das demais. Atendo-se, brevemente a estas questes vlido
ressaltar que o imvel produzido e consumido necessariamente na mesma
localizao59. A localizao tomada como elemento irreprodutvel atua na
diferenciao das mercadorias atravs de vantagens e desvantagens
locacionais sendo que cada empreendimento denota uma posio diferenciada
no interior da cidade (infraestrutura urbana, presena de reas verdes, asfalto
etc.) e que influenciam diretamente nos preos dos imveis e na possibilidade
de maiores ou menores margens de lucro. Somam-se, ainda, a grande
durabilidade desta mercadoria, a edificao, que impe sua permanncia no
espao urbano por longos perodos atravs da mudana dos usos do solo, da
densificao de reas etc.
Alm disso, expectativas e exigncias relacionadas ao consumo
habitacional devem ser consideradas em relao tanto aos tipos e localizaes
59
As peculiaridades deste mercado atreladas a natureza da mercadoria, as formas de

negociao, tais como, localizao e durabilidade quando associada ao imvel, ou a
imprescindvel base fundiria e o longo tempo de rotao do capital investido, so trabalhadas
em Topalov (1979), Smolka (1987), Melazzo (1993), Capel (2013) por exemplo, sendo
reconhecidas ainda em vrios outros autores.
116 | P g i n a
dos produtos ofertados quanto s condies de acesso para faz-lo por

intermdio do crdito.
Neste sentido, apoiados na definio de Melazzo (2013), reconhecemos
o mercado imobilirio como lugar econmico da valorizao de capitais
tambm especficos. nele que se realizam transaes de compra e venda de
imveis edificados ou no - e que em sua dinmica evidencia uma
organizao peculiar, ancorada nas formas de reproduo do capital,
demarcadas no tempo e no espao, associadas aos momentos de
transformaes internas da cidade.
Melazzo (2013) aborda estas questes tendo em vista a formao e
consolidao de capitais que se lanam a concorrncia, com fortes imbricaes
com os processos de planejamento e gesto do solo urbano, seja por meio da
legislao
urbanstica,
com
ampliao
dos
permetros
urbanos,
consubstanciando na transformao contnua dos usos do solo agrcola em

urbano ou ainda na permanente presena de grandes vazios urbanos, bem
como na intensiva e permanente comercializao de terrenos.
Mensura-se assim o papel que cumpre o incorporador imobilirio como
agente econmico capaz de modificar e estruturar o espao urbano, operando
sob as bases a partir das quais so geradas as rendas fundirias.
Mais que um agente particular trata-se, portanto, de uma lgica

de produo e uso da cidade. Isto , no processo de sua
valorizao o capital incorporador atua sobre a transformao
dos usos do solo urbano, buscando internalizar sob a forma de
lucros de incorporao, aquela parcela do excedente que seria,
de outra maneira, apropriada pelo proprietrio fundirio.
(MELAZZO, 2013, p. 29).
Tal como sugerido por Smolka (1987) e Abramo (1989) o capital

incorporador aquele responsvel pela coordenao do conjunto de agente
que integra o circuito de produo imobilirio, atravs dele que so
estabelecidas e efetuadas as transaes da compra de terrenos, definidos seus
usos futuros, encomendados seus projetos de engenharia e estudos
arquitetnicos, assim como contratadas os capitais construtores, definidas as
estratgias de vendas e a captao financeira (ABRAMO, 1989, p. 48).
117 | P g i n a
Estas aes, pensadas atravs da complexidade das lgicas de

valorizao do capital integradas quando associadas s lgicas da produo do
espao urbano relacionam-se aos processos de expanso e crescimento das
cidades, assim como, da mudana dos usos do solo, das densidades
populacionais e construtivas e pelos movimentos de valorizao/desvalorizao
de reas pelo mercado (MELAZZO, 2013, p. 29).
A cada momento uma parcela do estoque de imveis

negociada no mercado. As transformaes de compra e
venda atingem, ao mesmo tempo o estoque de imveis
usados e os imveis novos, recm-produzidos, o que vale
tambm para os terrenos, sejam eles recm-incorporados
a usos urbanos, sejam terrenos localizados em reas
centrais e de ocupao mais antiga (MELAZZO, 1993, p.
33).
Temos com isso um arranjo que articula as particularidades da
mercadoria imvel com a variao de oferta e dos preos que concerne de
modo geral a fatores relacionados a tipologia das cidades, sua posio na rede
urbana, o tamanho desta cidade e sua insero dinmicas mais gerais da
economia (CAPEL, 2013, p. 345). Mas tambm em particularidades que tm
sua formao dependente tanto da opinio dos compradores e dos vendedores
sobre as possibilidades futuras de valorizao do imvel, quanto de sua
localizao, que reporta a um padro de ocupao, que no se da
aleatoriamente, mas sim, segundo padres de uso do solo que representam,
em cada momento, o efeito cumulativo de decises, aes de um grande
nmero de agentes individuais e institucionais (MELAZZO, 1993, p. 33).
A dinmica dos preos imobilirio assume aqui uma posio central em
nossa anlise, revelando por suas expectativas de venda, direcionada por
agentes individuais, e estabelecendo atravs de suas trajetrias, patamares e
amplitudes a posio assumida pelos diferentes bairros e setores destas
cidades em relao as lgicas de valorizao imobiliria.
3.1. O mercado imobilirio em Ribeiro Preto.

O ponto de partida para anlise do mercado imobilirio da cidade de
Ribeiro
Preto
retoma
algumas
questes
apontadas
anteriormente,
118 | P g i n a
principalmente quelas referentes s lgicas que orientam o processo de

produo das cidades e suas transformaes recentes que vm assumindo
papel de destaque no modo como os agentes imobilirios passam desenvolver
suas estratgias locacionais, cada vez mais seletivas e o volume e velocidade
da produo imobiliria recente. Buscamos retomar parte destas questes
nesta subcaptulo.
Para isso, utilizaremos como ponto de partida a representao da
distribuio espacial dos chefes de famlia segundo seus rendimentos no
interior dos setores censitrios, pretendemos, assim, melhor situar as anlises
direcionadas da variao dos preos imobilirios, expondo uma delimitao
atual da localizao dos diferentes segmentos de renda no interior da cidade.
Partimos do suposto, j bastante explorado na literatura (VILLAA, 1998;
MELAZZO 1993; 2013 dentre outros) de que h uma forte vinculao entre
renda e preo do imvel.
Neste sentido, sero particularizados em sua anlise os tipos de imveis
ofertados Apartamentos, Casas e Terrenos. O perodo considerado para
anlise considera os anos de 1995, 2000 e 2010.
A elaborao da sistemtica de anlise dos dados orientou-se segundo
um conjunto de procedimentos estatsticos direcionados mensurao das dos
preos mdios, em cada ano, organizados do maior ao menor. Neste sentido,
considera-se a relao dos maiores e menores preos, ou seja, sua amplitude,
como estratgia para evidenciar a intensidade, os patamares e as trajetrias no
interior das cidades.
Esta aplicao toma como referncia a variao dos preos do m dos
diferentes imveis analisados apartamentos, casas e terrenos. Para tanto, o
conjunto de tabelas apresentadas no item subsequente apresentar uma
elaborao dos dados considerando a mdia de preos da cidade segundo o
imvel ofertado, alm disso, destacar as amplitudes entre os maiores e
menores preos e tambm indicar o coeficiente de variao dos preos.
Este ltimo refere-se a uma relao entre o desvio padro e a mdia da
cidade, sua concepo denota a mensurao da variabilidade dos dados em
relao mdia. Quanto menor o coeficiente de variao mais homogneo o
119 | P g i n a
dado, deste modo, acreditamos constituir neste um importante recurso analtico

para cumprir com as finalidades de anlise aqui destacadas60.
Ademais, os mapas e grficos organizados intencionam destacar a
variao dos preos segundo sua posio em relao mdia de preos do m
da cidade por tipo de imvel. Os primeiros foram organizados com a inteno
de evidenciar os bairro/setores e setores com preo superior e inferior mdia
da cidade. Os grficos por sua vez destacam os 10% maiores e menores
preos em todos os anos, buscando tornar clara a variao destes dados no
conjunto da cidade.
Iniciaremos nossa anlise a partir da representao dos chefes de
famlia com rendimentos at 2 salrios mnimos e rendimentos superiores a 20
salrios mnimos, utilizando como referncia os dados do censo demogrfico
do IBGE para os anos de 2000 e 201061. Visamos com isso constituir um
cenrio analtico prvio que possa ser utilizado como suporte para as analises
do mercado imobilirio. Para tanto, as informaes encontra-se organizadas
nos Mapas 18 e 19.
60
Convm destacar que o suporte terico-metodolgicos para construo desta abordagem

tm estreita relao com o curso realizado Tcnicas de anlises do mercado de solos
realizado no ano de 2012 e oferecido pelo Lincoln Institute of Land Policy.
61
vlido destacar que o conjunto de informaes referentes aos rendimentos dos chefes de
famlia esto geocodificadas segundo os setores censitrios estabelecidos pelo IBGE . Estes
setores, localizados na rea urbana de cada cidade, correspondem a medida de 250 a 350
domiclios. Estas informaes so relevantes na medida em que verificamos nas cidades
estudadas a ampliao do nmero de setores censitrios entre os anos de 2000 e 2010,
evidenciando uma maior densidade residencial em algumas reas da cidade. Alm disso, que
setores perifricos , normalmente aqueles com grande extenso territorial conformam reas
ainda pouco ocupadas em relao ao restante da cidade.
120 | P g i n a
Mapa 18. Ribeiro Preto. Chefes de famlia com rendimento at 2

salrios mnimos. 2000 e 2010.
121 | P g i n a
Mapa 19. Ribeiro Preto. Chefes de famlia com rendimento superior a 20

salrios mnimos. 2000 e 2010
122 | P g i n a
O conjunto de mapas oferece a percepo de uma diferena bem

definida entre os dois grupos analisados.
H uma clara delimitao na
localizao dos chefes de famlia com rendimento at 2 salrios mnimos,

localizados nos setores que integram a zona norte da cidade, acentuadamente
nas reas mais perifricas. Alm disso, essas diferenas quando analisadas
em comparao entre os dois perodos, 2000 e 2010, mostra uma tendncia a
continuidade deste arranjo expressando pouca variao. Entretanto, quando
acrescentados os indicadores do percentual de chefes de famlia por setores,
em sua amplitude entre valores mnimos e mximos, perceptvel a reduo
no perodo, demonstrando um menor adensamento populacional e, portanto,
maior disperso dos chefes de famlia pelos setores.
Os chefes de famlia com rendimento superior a 20 salrios mnimos, de
modo contrrio, apresentam no perodo analisado um aumento das amplitudes,
tornando evidente um movimento que desloca espacialmente dos chefes de
famlia da rea central e dos setores a leste, reforando padres de
concentrao significativa nos setores localizados no eixo Sul-Sudeste da
cidade. Este deslocamento entre os chefes de famlia com maior rendimento
de essencial importncia s anlises subsequentes, tal como ficaram evidentes
no deslocamento da oferta de imveis.
Para a anlise do mercado imobilirio convm alertar que a
espacializao das ofertas encontra-se organizadas por Subsetores urbanos,
estes setores referem-se um agrupamento de bairros e loteamentos realizados
pela Prefeitura Municipal de Ribeiro Preto como ferramenta estratgica para o
desenvolvimento de polticas setoriais.
***
Apartamentos
A analise dos preos de oferta dos apartamentos considera em sua
sistemtica de anlise a organizao dos dados segundo a variao da mdia
da cidade, assim como a amplitude dos preos no perodo e o coeficiente de
variao destes preos. Este conjunto de variveis tem sua formulao sob o
objetivo de apresentar a tendncia expressa pela mdia dos preos
123 | P g i n a
imobilirios, ou seja, em sua posio central em relao ao conjunto de preos

coletados para cada um dos subsetores. Alm disso, atravs das medidas de
disperso representadas pela amplitude e pelo coeficiente de variao,
pretendemos delinear as diferenas entre os preos praticados em cada um
dos subsetores da cidade. Com relao as amplitudes estas so extradas da
subtrao dos preos mximos e preos mnimos. J o coeficiente de variao,
trata-se tambm de uma medida de disperso que mensura as disparidades
entre os preos em uma dada amostra, quanto menor for o percentual retratado
mais homogneos sero os dados, no caso do mercado imobilirio, significa
que os preos tendem a ser menos desiguais em seu conjunto.
Com esta anlise apresentamos de modo complementar as informaes
contidas no Quadro 13, que organiza as informaes referentes variao da
mdia do m para apartamentos, a amplitude dos preos imobilirios e o
coeficiente de variao para os anos de 1995, 2000 e 2010.
Quadro 13. Ribeiro Preto. ndices de anlise do preo do m.

Apartamentos. 1995 a 2010
1995
2000
2010
Mdia da Cidade
R$ 2.518,04
R$ 1.588,45
R$ 2.614,81
Amplitude dos Preos
R$ 5.039,19
R$ 2.726,34
R$ 9.175,31
Coeficiente de Variao
37%
36%
31%
Fonte: Banco de dados de anncios imobilirios

A anlise dos dados sugere um movimento de oscilao no perodo

considerado expresso pelo ano de 2000 que descontinuo aos valores em
1995 e 2010. Alm disso, perceptvel a ligeira elevao dos preos entre os
anos de1995 e 2010, que acompanha o aumento representativo de suas
amplitudes para o perodo. Alm disso, com os dados do coeficiente de
variao possvel perceber uma reduo, ou maior homogeneidade, entre o
conjunto dos preos praticados. Estas informaes quando associadas aos
dados do Grfico 2, verificamos de modo mais ntido esta oscilao que
demarcar um movimento de diferenciao e seletividade dos preo e tambm a
presena, no ano de 2010, de novos setores entre os de maior valorizao.
124 | P g i n a
Grfico 2. Ribeiro Preto. Variao dos preos mdios de apartamentos

em m. 1995 a 2010.

Com os dados, verificamos o ganho de importncia do eixo Sul-Sudeste

com destaque aos Subsetores Sul 4, Subsetores Sul 7 e Subsetores Sul 9
compreendidos pela Avenida Professor Joo Fiuza, Bairro Jardim Botnico e
City Ribeiro.
***
Casas.
A evoluo dos ndices presentes no Quadro 14 semelhante quela
percebida nos apartamentos. Neste sentido, h uma elevao pequena dos
valores mdios do preo do m no perodo, alm de uma ligeira variao nos
preos da cidade no ano de 2000. Alm disso, existe uma diferenciao nas
amplitudes, menos acentuada que a percebida nos apartamentos, seguidos de
patamares semelhantes no que se refere ao coeficiente de variao dos
preos.
Quadro 14. Ribeiro Preto. ndices de anlise do preo do m. Casas. 1995

a 2010.
1995
2000
2010
Mdia da Cidade
R$ 1.637,41
R$ 1.299,28
R$ 1884,58
Amplitude dos Preos
R$ 3.268,00
R$ 2.068,77
R$ 4288,53
39%
42%
39%

125 | P g i n a
Paralelamente as informaes presentes no Grfico 3, demonstram o

ganho contnuo de importncia dos bairros localizados no subsetores Sul, em
especial ao Subsetor Sul 7 que apresenta a maior elevao da srie histrica.
Grfico 3. Ribeiro Preto. Variao dos preos mdios de casas em m.
1995 a 2010.

O grfico 3 sugere um constante movimento de deslocamento espacial

das ofertas e refora as informaes j detalhadas pelo Quadro 15 no que
tange as medidas de disperso dos preos de casas no perodo. A importncia
associada a estes Subsetores fica bastante evidente a partir da sequencia de
mapas que compostos pelos Mapas 20, 21 e 22 representando a evoluo dos
Subsetores em relao a mdia da cidade. Deste modo em sua anlise
importante considerar a elevao dos preos no perodo e pensa-los em sua
posio nos diferentes subsetores da cidade.
126 | P g i n a
Mapa 20. Ribeiro Preto. Subsetores com preo mdio do m superior a

mdia da cidade em m. Casas. 1995.
127 | P g i n a

128 | P g i n a

129 | P g i n a
Atravs da interpretao dos mapas, associando-os ao conjunto de

dados j apresentados, possvel estabelecer algumas correlaes entre os
processos espaciais em sua conjuno com a dinmica dos preos do mercado
imobilirio. Neste sentido, destaca-se a trajetria dos preos entre os anos de
1995, 2000 e 2010, em sua relao entre aqueles que apresentam variaes
acima da mdia da cidade e aqueles que esto na mdia ou abaixo dela.
notrio o deslocamento dos preos do m entre diferentes subsetores
em vermelho, referentes aos Subsetores com preo acima da mdia de preos
da cidade, em direo ao eixo Sul-Sudeste da cidade, reforando e sendo
reforada pelas caractersticas expressas pela renda dos chefes de famlia a
partir do censo demogrfico, indicando a constituio de um eixo diferenciado
no tocando da cidade, que passa gradualmente a dirigir-se s zonas menos
densamente ocupadas, estendendo-se pela zona de expanso urbana.
Ademais, a ampliao dos patamares mnimos e mximo, acarretando
no aumento das amplitudes entre estes preos evidencia um movimento de
separao contnua e diferenciao dos subsetores a norte e a sul na cidade.
Torna-se cada vez mais paulatina e crecente a separao entre este
setor e os demais subsetores da cidade. Tomando como referncia os anos de
1995 e 2010 para anlise, conseguimos perceber o deslocamento dos preos
de um eixo historicamente consolidado que conecta o centro da cidade a zona
Sul.
***
Terrenos
A variao dos preos de terrenos as que mais chama a ateno no
tocante a sua evoluo desigual no conjunto da cidade. Com os dados do
Quadro 15, podemos identificar que durante o perodo analisado os preos
mdios do m e as amplitudes dos preos apresentaram uma evoluo gradual
e significativa quando pensada no conjunto dos anos.
130 | P g i n a
Alm disso, o coeficiente de variao dos preos evidenciou uma

dinmica marcada pelas desigualdades significativas entre os preos em
relao a mdia da cidade.
Quadro 15. Ribeiro Preto ndices de anlise do preo do m. Terrenos.
1995 a 2010.
1995
2000
2010
Mdia da Cidade
R$179,95
R$ 189, 35
R$ 427, 81
Amplitude dos Preos
R$ 997,55
R$ 1015,60
R$ 2313,45
68%
74%
61%

O Grfico 4 complementa a anlise indicando uma elevao significativa

dos preos mdios da cidades, acompanhados de uma tambm significativa
elevao das amplitudes dos preos e um contnuo deslocamento espacial
destes preos.
Grfico 4. Ribeiro Preto. Variao dos preos mdios de terrenos em m.

1995 a 2010.

Para a concluso de nossa anlise, destacaremos a evoluo dos

Subsetores que apresentaram uma evoluo de preos superior mdia da
cidade.
131 | P g i n a

mdia da cidade em m. Terrenos. 1995.
132 | P g i n a

133 | P g i n a

134 | P g i n a
A sequncia de mapas organizados atravs das informaes dos preos

mdios de terrenos em cada um dos subsetores urbanos apresenta no perodo
uma trajetria espacial bastante dinmica. Observando os bairros que esto com
preos em posio acima da mdia da cidade (bairros em vermelho) possvel
identificar um deslocamento que deixa a rea central e seus entornos, para um
movimento em direo ao eixo sul-sudeste.
Alm disso, so relevantes os patamares que no conjunto do perodo
apontam para uma evoluo e aumento das amplitudes entre os preos mnimos
e mximos, reforando, tal como apresentado anteriormente com os preos
referentes as casas uma tendncia de ampliao das diferenas entre cada um
dos subsetores, mesmo que, os terrenos apresentem-se de modo menos
concentrado do que as casas.
3.2. O mercado imobilirio em Londrina.
O ponto de partida para anlise do mercado imobilirio da cidade de

Londrina retoma a mesma sistemtica de analise desenvolvida para a cidade de
Ribeiro Preto.
Para tanto, foram selecionadas as variveis referentes aos chefes de
famlia com ganho mensal mdio de at 2 salrios mnimos e os chefes de famlia
com ganho mensal mdio superior a 20 salrios mnimos, ou seja, os extremos da
distribuio espacial dos chefes de famlia de acordo com a renda a partir dos
dados
disponibilizados
pelo
IBGE.
Estas
informaes
encontram-se
representadas nos Mapas 26 e 27, organizados a partir dos dados

disponibilizados pelo IBGE, referentes aos censos dos anos de 2000 e 201062.
Alm disso, a anlise do mercado imobilirio ancora-se na base de dados
oriundas dos classificados do jornal Folha de Londrina, jornal de maior circulao
local na cidade.
Para tanto, tomaremos como referncia a evoluo dos preos imobilirios
da cidade de Londrina considerando os anos de 1995, 2000, 2006 e 2010,
particularizando-os segundo o tipo de imvel ofertado. Portanto, a anlise esta
62
Para uma melhor descrio das etapas de pesquisa e organizao dos dados ver: CAMACHO
(2013).
135 | P g i n a
subdividida em trs blocos, o primeiro deles referente aos apartamentos, o

segundo s casas e o terceiro aos terrenos. importante salientar que a
referencia aos preos quando associada aos bairros refere-se s mdias de cada
um dos bairros estudados e quando nos reportamos mdias da cidade refere-se
razo entre a soma de todos os preos de um tipo de imvel divido pelo nmero
de ofertas.
136 | P g i n a
Mapa 26. Londrina. Chefes de Famlia com Rendimento at 2 salrios

mnimos. 2000 e 2010.
137 | P g i n a
Mapa 27. Londrina. Chefes de famlia com rendimento superior a 20 salrios mnimos. 2000 a
2010.
138 | P g i n a
O contraste visual entre os mapas demarca uma primeira impresso do

modo como esto posicionados os diferentes rendimentos na cidade de
Londrina.
Atentos aos chefes de famlia com rendimento at 2 salrios mnimos
verificamos que sua posio permanece basicamente assentada nos extremos
da cidade, principalmente nos setores a norte e a leste. Alm disso, quando
analisados pela variao na amplitude dos chefes de famlia nos diferentes
setores, observamos uma notria reduo, significando uma maior disperso
destes chefes de famlia no interior da cidade e no sua concentrao em
setores especficos.
Por outro lado, direcionando nossa ateno aos chefes de famlia com
rendimento superior a 20 salrios mnimos constatamos a dinmica inversa, ou
seja, os indicadores demonstram aumento das amplitudes no perodo,
evidenciando uma maior concentrao dos chefes de famlia em alguns setores
especficos.
Os
dados
confrontados
com
variao
expressa
pela
representao nos mapas permite uma visualizao ntida desta evoluo e da

concentrao dos chefes de famlia no setor sudoeste da cidade.
vlido reforar o interesse na disposio espacial dos chefes em sua
associao com a dinmica dos preos praticados na cidade de Londrina tal
como destacaremos adiante. Neste sentido as anlises que seguem abordam
esta discusso segundo os tipos de imveis apartamentos, casas e terrenos.
Apartamentos
Para a anlise dos preos imobilirios dos apartamentos utilizaremos

como referncia a variao da mdia da cidade, a amplitude dos preos no
perodo estudado e o coeficiente de variao dos preos. vlido relembrar
aqui que o coeficiente de variao diz respeito razo entre o desvio padro
dos preos divido pela mdia da cidade. Trata-se de uma medida de disperso
que mensura, no caso do mercado imobilirio, as disparidades entre os preos
numa dada amostra. Estas informaes encontram-se expressas no Quadro
16.
Quadro 16. Londrina. ndices de anlise do preo do m. Apartamentos.

1995 a 2010
Mdia da Cidade
Amplitude dos Preos
1995
R$ 1325,30
R$ 6788,54
83%
2000
R$ 1232,09
R$ 6917,20
23%
2006
R$ 1279,97
R$ 7428,33
32%
2010
R$ 1634,47
R$ 4714,85
26%

O Quadro 16 indica a variao dos valores mdios dos preos de

apartamentos ofertados que no conjunto da cidade apresentam uma variao
acentuada e no linear, com perodos de reduo dos preos 1995 a 2000
sua ligeira recuperao 2000 e 2006 e uma elevao acentuada que nos
leva ao ano de 2010. Esta variao, entretanto, vem acompanhada de uma
reduo das amplitudes entre os preos mais baixos e os mais elevados e
tambm a uma queda significativa do percentual referente ao coeficiente de
variao. Neste sentido, convm retomar alguns pontos dos quais reforam a
caracterstica de um produto imobilirio que tm, na cidade de Londrina, uma
maior concentrao no Centro e nos bairros circunvizinhos. Ademais, expressa
no presente o ganho de importncia acentuada do bairro denominado como
Gleba Palhano, que mesmo com sua recente origem, com ocupao efetiva a
partir de meados dos anos 2000, passa a fazer frente s reas j consolidadas
no que tange ao volume de produo, percebido neste trabalho, atravs do
aumento das ofertas neste bairro mais significativo pois a produo alta
com estoques baixos e rendas altas.
Buscando uma construo analtica que oferea alguns indcios
explicativos a esta dinmica fazemos destaque para o Grfico 5, que faz
referncias aos preos por bairro (colunas em azul) em relao s mdias
para a cidade (na linha vermelha). Para tanto, optamos para a seleo dos
preos 10% maiores e menores.
140 | P g i n a
Grfico 5. Londrina. Variao dos preos mdios de apartamentos em m.

1995 a 2010.

A complementariedade entre as informaes expressas no Quadro 17 e

o Grfico 5, situa-se no detalhe dos bairros que apresentam as variaes mais
acentuadas no perodo. O destaque para aqueles com variao mais
acentuada (os 10% maiores) sendo possvel perceber que so bairros que at
o ano de 2006 localizam-se nas proximidades das reas historicamente
consolidadas pela produo habitacional. Apenas no ano de 2010 que o
bairro Gleba Palhano passa a integrar o conjunto dos bairros de maior
expresso na cidade.
Ademais, notria a repetio no tempo de alguns bairros entre queles
que apresentam maior valorizao tal como os bairros Petrpolis e Bela Sua
e entre os menos desvalorizados os bairros Cinco Conjuntos e Sabar.
***
Casas
Os procedimentos de anlise utilizados para as casas sero adotados de

modo semelhante aos dos apartamentos. O Quadro 17 organiza as variveis,
mdia da cidade, amplitude dos preos e coeficiente de variao, as quais
daro suporte nossa abordagem.
141 | P g i n a
Quadro 17. Londrina. ndices de variao do preo do m. Casas. 1995 a

2010.
Mdia da Cidade
Amplitude dos Preos
1995
R$ 915,58
R$ 1534,28
89%
2000
R$ 1005,13
R$ 1996,63
35%
2006
R$ 1169,74
R$ 1801,03
61%
2010
R$ 1541,72
R$ 2451,22
47%

Com os dados apresentados verificamos uma tendncia crescente de

aumento dos preos mdios da cidade seguido da elevao significativa das
amplitudes dos preos, que apesar da pequena queda no ano de 2006
mostram-se sempre superiores ao ano de 1995 e um percentual sempre
elevado ao que tange ao coeficiente de variao. Este ltimo oferece, quando
pensado em associao s demais variveis algumas indicaes para a
composio seletiva do mercado, que apesar da reduo em relao ao ano de
1995, apresenta percentuais bastante elevados para os anos de 2006 e 2010.
O Grfico 6, permite, complementarmente, algumas aproximaes aos
dados referentes s amplitudes e a posio dos bairros em relao a mdia da
cidade. Neste sentido, em sua anlise, verificamos a tendncia variao dos
preos no conjunto dos anos.
Grfico 6. Londrina. Variao dos preos mdios de casas em m. 1995 a

2010.

Com os dados chamamos ateno para a dinmica permanente de

diferenciao dos preos percebida no conjunto da cidade, sendo o ano de
2010 aquele com maior diferenciao em relao aos anos anteriores,
142 | P g i n a
apresentando elevados preos entre os 10% mais valorizados e demonstrando

uma segmentao mais acentuada em relao aos 10% menores.
Alm disso, pensando a variao da relao entre os maiores e menores
preos de casas e apartamentos perceptvel a diferena existente entre a
amplitude dos preos percebida, sendo as diferenas entre os preos das
ofertas de apartamentos maiores em relao s casas.
Aliado a estes indicadores, a sequncia de mapas organizados (Mapas
28, 29, 30, 31), colabora a percepo do arranjo espacial destas dinmicas,
permitindo uma melhor mensurao e avaliao dos dados apresentados.
143 | P g i n a
Mapa 28. Bairros com preo mdio do m superior a mdia da cidade em

m. Casas. Londrina. 1995
144 | P g i n a
Mapa 29. Londrina. Bairros com preo mdio do m superior a mdia da

cidade em m. Casas. 2000.
145 | P g i n a

cidade em m. Casas. 2006.
146 | P g i n a

cidade em m. Casas. 2010
147 | P g i n a
Tomando como referncia as informaes dispostas nos mapas

possvel interpreta-las, a princpio, atravs diferenas percebidas na trajetria
espacial dos diferentes bairros em relao a sua posio entre queles com
preos acima da mdia da cidade e aqueles com preos abaixo desta mdia. A
sequncia de mapas em evidncia retrata uma evoluo bastante didtica dos
bairros da cidade que apresentam preos do m de casas superiores mdia
da cidade (bairros em vermelho) e queles que esto na mdia ou abaixo dela
(bairros em amarelo). No perodo considerado - 1995, 2000, 2006 e 2010
possvel perceber um movimento gradual em sentido centro sudeste. Este
movimento, que nos anos de 1995 e 2000 distribua-se de modo menos
concentrado, a partir do ano de 2006 apresenta-se concentrado em um vetor
especfico, sentido reforado no ano de 2010.
Este deslocamento acompanhado de uma diferena bastante
acentuada dos patamares de preos, sempre diferentes para cada um dos
anos que em sua variao, apresentando, alm disso, amplitudes entre os
menores e maiores preos cada vez mais expressivas. Tal como destacado no
Quadro 18 a elevao dos preos mdios no perodo acompanha um
movimento ampliao das diferenas entre os maiores e menores preos.
Considerado este movimento, gostaramos de reportar, atravs da
anlise dos mapas, que, observando a variao mdia dos preos do m em
cada um dos bairros e reconhecendo sua evoluo no tempo e no espao,
possvel identificar que existe uma tendncia de valorizao dos preos
marcadamente associada a um movimente de seletividade espacial, tal como
abordado anteriormente, no primeiro captulo desta dissertao.
Deste modo, o interesse maior para este movimento, que capaz de
tornar seletiva a cidade, tal como percebido nas representaes para o ano de
2010, em 2 setores bem definidos, em 1995 pelo contrrio esta diviso seria
impossvel.
Terrenos
As informaes referentes aos terrenos so aquelas que apresentam

maiores disparidades e as que chamam maior ateno para uma lgica de
atuao dos agentes, seletiva espacialmente e acentuadamente desigual.
148 | P g i n a
Quadro 18. Londrina. ndices de variao do preo do m. Terrenos. 1995

a 2010.
Mdia da Cidade
Amplitude dos Preos
1995
R$ 246,37
R$ 949,99
105%
2000
R$ 154,22
R$ 678,67
71%
2006
R$ 174,26
R$2644,29
120%
2010
R$ 295,12
R$3996,08
87%

Apesar de uma variao pouco expressiva dos preos mdios da cidade

durante o perodo, chama ateno, sobretudo, a amplitude dos preos
praticados na cidade que se aproxima dos apartamentos e o coeficiente de
variao, que durante todo o perodo demonstra a composio de um mercado
onde as disparidades mostram-se estruturais.
O Grfico 7, permite visualizar a acentuada diferena entre os terrenos
comercializados em sua relao com as mdias das cidades e atravs das
diferenas entre os bairros que apresentam os maiores e menores preos.
Grfico 7 Londrina. Variao dos preos mdios de terrenos em m. 1995
a 2010.

No perodo analisado a variao apresentada no conjunto dos anos

entre
os
menores
permanecendo
preos
ofertados
semelhantes,
enquanto,
mostra-se
os
maiores
pouco
expressiva,
preos
ofertados
demonstram um evoluo acentuada, chegando ao ano de 2010 com uma

diferena significativa com relao prpria mdia da cidade.
149 | P g i n a
Assim como feito para as casas, organizamos para os terrenos um

conjunto de mapas, que busca evidenciar a dinmica espacial destes
processos, destacando os preos que se mantm acima das mdias da cidade
em vermelho e aqueles que esto na mdia ou abaixo dela em amarelo.
150 | P g i n a

cidade em m. Terrenos. 1995
151 | P g i n a

cidade em m. Terrenos. 2000.
152 | P g i n a

153 | P g i n a

154 | P g i n a
Os terrenos, tal como as casas, demonstram a todo o momento

trajetrias espaciais bastantes desiguais considerando as diferenas entre os
bairros que apresentam os preos acima da mdia da cidade e aqueles que
apresentam os preos abaixo desta mdia. O contraste entre ele, proposital em
sua elaborao, situa um movimento que tm entre os anos de 1995 e 2006
uma posio marcadamente localizao nos setores Centro Sudoeste, mas a
partir de 2010 apresenta uma maior concentrao nas reas centrais.
Os patamares apresentados entre os preos menores e maiores
apresentam no tempo uma variao que refora uma tendncia de maior
seletividade espacial, onde os menores preos apresentam patamares
semelhantes, tomando, por exemplo, a pequena variao se considerados
apenas os anos de 1995 com R$ 43,32 e 2010 com R$ 40,10. Entretanto,
quando colocados os patamares entre os maiores preos observamos uma
variao acentuada que no ano de 1995 era de R$ 564,94 e chega em 2010
com R$ 1055,25.
Com os patamares apresentados possvel verificar
amplitudes dos preos cada vez mais acentuadas. Ou seja, demarca-se pelo
mercado (pelos preos e tipos de cada produto imobilirio) o lugar de cada um
no interior da cidade.
155 | P g i n a
Concluses
156 | P g i n a
A concluso das atividades de pesquisa permite delinear, atravs dos

resultados alados, algumas consideraes em torno do objetivo geral por ns
estabelecido e dos diferentes mais especficos perseguidos. Ou seja,
compreender o que h de geral e o que h de particular nos mercados
imobilirios destas cidades, debatendo, sua estrutura, seus preos e setores de
maior valorizao, assim como o modo como os agentes imobilirios, frente
aos novos ditames econmicos, projetam expectativas, direcionam o perfil de
seus negcios e participam/influenciam na estruturao do espao urbano nas
cidades de Ribeiro Preto e Londrina.
Um primeiro ponto que gostaramos de apresentar compreende a
simultaneidade em relao aos processos de estruturao e reestruturao das
cidades. Neste sentido, nos valemos das ideias de SPOSITO (2004; 2007;
2011),
que
reconhece
nestas
relaes
tendncia
crescente
de
transformaes dos espaos internos da cidade, atravs de um movimento de

extensa redefinio da morfologia das cidades, reconhecemos a tendncia
crescente disperso dos tecidos urbanos, assim como, a mudana dos locais
e padres de residncia dos diferentes segmentos de renda, induzido por um
movimento amplo de transformaes nas dinmicas de consumo da cidade.
Deste modo, foi objetivo do captulo 1 explicitar e circunscrever estas
dinmicas nas cidades de Ribeiro Preto e Londrina. Para tanto, sendo
possvel estabelecer um primeiro conjunto de concluses:
Em Ribeiro Preto e em Londrina estes processos iniciam-se
ainda na dcada de 1970 e integram-se a um movimento gradual de

ressignificao dos contedos da periferia, a partir da produo de loteamentos
em descontnuo malha urbana, voltados tanto a segmentos de renda menos
elevados a partir das polticas de habitao popular. Com maior fora, a partir
da dcada de 1980 e incio dos anos 2000 constituem-se nestas cidades,
bairros voltados aos segmentos de renda mais elevados, construdos em
descontnuo do tecido urbano j consolidado.
Soma-se a estas caractersticas a constituio de novas
centralidades por meio da implantao de shoppings centers, em Ribeiro

157 | P g i n a
Preto datando a dcada de 1980 e Londrina a dcada de 1990, alm de

centros empresariais ou de negcios. As localizaes de ambos os shopping
centers sero cruciais nos processos de direcionamento dos segmentos de
renda mais elevada e constituio dos setores de valorizao imobiliria.
Nestas duas cidades as dinmicas da produo imobiliria
assumiu, durante a segunda metade dos anos 2000, uma significativa

transformao frente aos perodos anteriores. Acentuando as dinmicas de
diferenciao socioespacial, atravs da produo de setores voltados
exclusivamente para os segmentos de renda mais elevados. A cidade que
antes se estruturava em uma lgica centro-perifrica, passa, neste momento, a
orientar suas lgicas de produo atravs a mudana das formas e locais de
residncia das famlias nas cidades. Estas novas formas de morar associam-se
construo de novos espaos e novos produtos imobilirios combinados aos
ideais de segurana, conforto e a posio social das famlias que habitam
naquele setor.
Nestes setores, figuram
um
tipo
especfico
de
produtos
imobilirios, normalmente associados a edifcios luxuosos e condomnios

fechados. Ademais, so reas com projetos urbanos diferenciados, dispondo
de ampla infraestrutura e oferta de servios.
As analises desenvolvidas no captulo 2, tiveram o objetivo de

aprofundar o debate em torno das transformaes recentes do setor imobilirio.
A sustentao terica para estas anlises transitaram atravs da necessidade
de se debater as imbricaes entre as dinmicas da valorizao financeira do
capital e o financiamento imobilirio, sob o ponto de vista da constituio dos
capitais locais e da recente transformao da trajetria de seus negcios e das
permanncias e redefinies nas estruturas organizacionais das empresas de
capital local, evidenciando fuses e parcerias entre empresas, mudanas nas
tipologias dos empreendimentos produzidos etc.
Deste modo, orientou-se a partir das ideias de Paiva (2007), Melo
(1990), Melazzo (2013) e Capel (2013) a discusso em torno da compreenso
do financiamento e da financeirizao, assim como da discusso do capital
imobilirio como componente fundamental ao circuito de acumulao do
capital, resultante de processos de valorizao que residem nos mecanismos
158 | P g i n a
de apropriao de diversos tipos de renda urbana, oriundas da produo e

comercializao imobiliria. Destas ideias, possvel destacar um segundo
conjunto de concluses:
Nas cidades de Ribeiro Preto e Londrina as empresas de maior
importncia no ramo imobilirio so empresas de capital local. Suas estratgias

de atuao seguem ancoradas em uma base local e regional restritas, focadas
fundamentalmente em seus municpios de origem e seus negcios associamse s obras de empreita e, com maior nfase no perodo atual, produo
habitacional para alta e mdia renda.
Estas empresas passam no perodo atual a participar e orientar a
dimenso estratgica de seus negcios atravs de circuitos econmicos

calcados
na
capacidade
do
financiamento
imobilirio,
ou
seja,
na
disponibilidade de crdito para produzir e consumir a habitao. Neste sentido,

as lgicas que predominam na orientao de seus negcios no so
essencialmente financeirizadas, mas sim constitudas pela disponibilidade de
crdito e uma poltica de financiamento da habitao.
Denota-se nestas cidades a insero no perodo recente de novas
empresas do ramo imobilirio. So empresas com ampla atuao nacional,

com capital aberto na bolsa e com sua produo associada aos segmentos de
mdia renda.
A imbricao entre empresas que participam dos circuitos
econmicos financeiros e estas demarcadas pelo peso histrico de uma

constituio mercantil combinasse atravs das formas de disputa-competio
pelo acesso e controle do espao, atravs da concorrncia e a partir das
fuses ou parcerias.
Modificam-se as formas de concorrncia atravs da participao,
cada vez mais significativa de empresas com atuao em escala nacional, o

que exige um poder de articulao, diversificao e competitividade ainda mais
intensa das empresas locais. Entretanto, apesar do amplo conhecimento de
mercado e dos significativos recursos financeiros das empresas com capital
aberto na bolsa, as empresas locais permanecem slidas na medida em que
159 | P g i n a
detm maior controle da terra urbana e um conhecimento e domnio sobre a

dimenso espacial melhor estruturado.
A constituio de setores geogrficos e segmentos de renda
especficos para a atuao das empresas locais, constituindo eixos de

valorizao imobiliria pontuais, em que estas empresas detm a propriedade
e o controle da terra urbana so produtos destas aes cada vez mais seletivas
e estrategicamente formuladas.
Elevao do volume da produo residencial, sendo esta no
exclusivamente voltada aos segmentos de mais alta renda, mas tambm

atingindo os segmentos de baixa e mdia renda impulsionados pelo programa
habitacional Minha Casa Minha Vida complementam-se do ponto de vista da
abrangncia dos segmentos diferenciados de demanda, mas opem-se
espacialmente na cidade.
Este volume de novos lanamentos tem seus desdobramentos
espaciais atravs da amplificao do estoque imobilirio destas cidades e

tambm pelo aumento das diferenas, evidentes pela seletividade espacial
expressa na localizao destes empreendimentos que passam a concentrar-se
em setores e bairros especficos delimitados segundo o tipo e segmento de
renda a ele endereado. Ou seja, consolida-se nestas cidades fragmentos de
espao marcados por empreendimentos de alto padro, tal como apresentado
nos subsetores Sul-Sudeste em Ribeiro Preto ou na Gleba Palhano em
Londrina, ao mesmo tempo em que h um movimento que consolida e refora
as dinmicas de segregao socioespacial atravs das polticas de moradia.
No capitulo 3 buscamos sintetizar este conjunto de questes

atravs da compreenso do mercado imobilirio em algumas de suas variveis
mais simples, mas mais significativas. Situando a perspectiva aberta por Capel
(2013) que concebe o mercado imobilirio em estreita relao s atividades da
produo
residencial,
estreitamos
debate
realizado
nos
captulos
precedentes, reforando nesta discusso as especificidades especficas do

modo como diferentes agentes econmicos integram-se s dinmicas de
produo e consumo imobilirio, reconhecendo, portanto, o mercado imobilirio
como lugar econmico da valorizao de capitais, tal como apresentado por
Melazzo (2013). nele em que se realizam transaes de compra e venda de
160 | P g i n a
imveis edificados ou no - e que em sua dinmica evidencia uma

organizao peculiar, ancorada nas formas de reproduo do capital,
demarcadas no tempo e no espao, associadas aos momentos de
transformaes internas da cidade e interurbanas.
Neste sentido, e mesmo considerando-se as vrias limitaes
impostas a este tipo de anlise, seus dados e fontes, foram atravs da
organizao dos dados de variao dos preos do metro quadrado dos imveis
apartamentos, casas e terrenos - em conjunto aos processos aqui
destacados que foi possvel pontuar um conjunto final de concluses:
Nestas cidades fica evidente a presena de lgicas de valorizao
diferencial a todo o momento, no conjunto dos anos estudados, demonstrando

assim um mercado claramente unificado e fragmentado. Fragmentado pois
torna seletivo o lugar de cada um, mas, tambm unificado porque determina o
lugar do outro espacialmente. Estas correlaes nas cidades Ribeiro Preto e
Londrina so percebidas com maior clareza atravs do avano gradual das
mdias dos preos do m da cidade, em geral, para todos os tipos de imveis.
A flutuao dos preos mdios indica a existncia de ciclos. Porm, mais
relevante perceber e assinalar nestas duas cidades o avano das amplitudes
dos preos entre o preo do m entre os diferentes tipos de imveis. Neste
ponto parece haver mais similaridades do que singularidades quando se
observa que o crescimento dos preos mdios se d em conjunto ao
crescimento das diferenas de preos dos imveis caros e mais baratos.
O movimento dos preos apresentam curvas semelhantes de
variao dos preos mdios da cidade para todos os tipos de imveis. Sendo
ntido o momento de queda dos preos entre os anos de 1995 at 2000 e sua
gradual evoluo at ano de 2010, demonstrando um carter cclico destas
oscilaes variando entre momentos de baixa e elevao. A este respeito s
similaridades esto bastante presentes.
Por outro lado, quando associamos tais preos a seus patamares
praticados em cada uma destas cidades, mesmo com as similitudes do formato

das curvas de preo, cada cidade apresenta referncias em termos absolutos
distintas. Revela-se, sob uma primeira aproximao, a existncia de lgicas
mais gerais, que integram-se aos mercados imobilirios destas cidades.
161 | P g i n a
Entretanto, as particularidades locais, so ressaltadas na medida em que

possivelmente fatores como a estrutura da propriedade, dinmicas da
urbanizao, componentes demogrficos, tipos de produtos imobilirios
revelam-se como mecanismos de diferenciao dos patamares de preos em
cada uma destas cidades.
Estes patamares, ademais, associados ao movimento de variao
dos preos, quando pensados nas distines entre os preos mximos e os

mnimos, permitem identificar a existncia de uma lgica bem definida e
seletiva da localizao dos preos para apartamentos, casas e terrenos que
apresentam os maiores preos.
O avano dos preos expressa a necessria ateno junto a
relao entre a dinmica da produo imobiliria, associada produo

perifrica da cidade que amplia as diferenas internas e promove a acentuao
das desigualdades, acirrando a disputa pelas melhores localizaes em seu
interior.
Com a perspectiva aberta pela variao dos preos acima e os
preos na mdia ou abaixo dela refora-se, pensados no conjunto dos perodos

estudados, esta dinmica que ratifica constantemente um movimento de
seletividade espacial, conformando setores/eixos destacados do conjunto da
cidade, expressando uma separao acentuada com o restante da cidade.
Compreender as lgicas e agentes da produo do espao urbano,

assim como, enfrentar o debate do inquietante cenrio urbano brasileiro, requer
compreender a natureza desigual das relaes sociais que o configuram, sem
conhecer e intervir nesta lgica da produo das cidades no h como assumir
a agenda que vem das ruas para se produzir uma cidade mais justa, de todos e
para todos. Esta lgica separa e produz desigualdades.
162 | P g i n a
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ABREU, Marlon A. De. Diferenciando o Espaço e Produzindo Cidades

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Universidade Estadual Paulista Jlio de Mesquita Filho

Campus de Presidente Prudente Faculdade de Cincias e Tecnologia

Diferenciando o espao e produzindo cidades: lgicas

Universidade Estadual Paulista Jlio de Mesquita Filho

Marlon Altavini de Abreu

Dissertao de Mestrado apresentada ao Programa de

KEY WORDS: Medium-Sized cities, Urban Space Production, Real Estate

minha famlia e Halita

Grfico 2. Ribeiro Preto. Variao dos preos mdios de apartamentos em m.

O perodo de redao desta dissertao de mestrado foi fortemente

da produo imobiliria em sua explicao. A dissertao procura, assim, fazer

O primeiro captulo situa a discusso das lgicas de produo e

contedos econmicos, sociais e polticos, que se entrelaam e se combinam

seletivamente o mercado habitacional e de terrenos e, tambm, pela formao

Por fim, o terceiro captulo posiciona-se em conjunto s ideias debatidas

caractersticas mais fundamentais do funcionamento do mercado imobilirio.

As fontes de dados utilizadas

As fontes de dados utilizadas para esta pesquisa abrangem em sua

Os dados do programa Minha Casa Minha Vida integram-se pesquisa Trajetrias do

salrios mnimos), a construtora-incorporadora responsvel pela obra e a sua

Discusso das fontes e da sistemtica de organizao dos dados do

Adotando um critrio comum de classificao, a partir do trabalho

Disponvel em: <http://www4.bcb.gov.br/fis/cosif/estban.asp>. Acesso 25 de jun. 2014.

uso (comercial ou residencial), sua rea total e rea edificada, a imobiliria

Dia, Ms e Ano. So variveis referentes srie histrica

adotada. Em nossa pesquisa os anos escolhidos so os anos de 1995,

Bairro e Zona. As variveis relativas localizao dos

criteriosa do predomnio dos tipos de imveis com maior ocorrncia em

espacializao das ofertas.

Paralelamente, as espacializaes por

zonas urbanas permitem uma caracterizao mais generalizada das

considerando as diferenas entre as duas cidades analisadas.

Tipo e Uso. As variveis relativas ao tipo de imvel

(terreno, casa ou apartamento), nmero de cmodos e/ou dormitrios e

Metragem. As variveis relativas metragem/rea do

imvel ofertado envolvem trs aspectos que, apesar de semelhantes, j

anunciantes do mercado imobilirio, o primeiro aspecto a enfatizar o

imobilirios, predominam as ofertas centralizadas pelas imobilirias, e

Preo do imvel. A varivel preo do imvel completa o

banco de dados em seu conjunto e oferece a base relacional com as

Pesquisa de campo e entrevistas realizadas.

No total foram realizados oito trabalhos de campos nas cidades

partir das necessidades especificas de cada cidade com relao coleta de

Por fim, antes de adentrar na dissertao em si, espera-se que o leitor

1.1 A cidade como empreendimento: notas sobre a formao histrica

determinaes diversas, as quais, quando pensadas em sua extenso em

No se tratava de cidades que eram fundadas, apenas, para

era constituda por grandes, mas tambm por mdias e

Ademais, a este conjunto de transformaes, inclumos o papel da

O momento histrico ao qual est circunscrita sua fundao implica em

Diretor ainda em verso preliminar. Apresenta ainda a situao do municpio em relao

Mapa 1. Ribeiro Preto. Municpio e rea de expanso urbana. 2010.

A cidade de Londrina (mapa 2)7 est localizada no norte do Estado do

Mapa 2. Londrina. Municpio e rea de expanso urbana. 2010

O dinamismo econmico, neste perodo, desdobra-se na ampliao do

empreendimentos verticais localizados na zona central da cidade. (FRESCA,

1.2 Transformaes e permanncias na estruturao urbana e das

Seja em Ribeiro Preto, seja em Londrina o processo de urbanizao

Essa nova base econmica ultrapassa o nvel regional, para

A referncia em Milton Santos permite delinear algumas particularidades

O termo industrializao por ns assumido em concordncia definio de Santos (2002, p.

setores de bens de capital, consumo durvel e a constituio de uma

Uma agricultura mais moderna e dinmica, juntamente com