28/2/2015

AvaluosdeViviendasUnifamiliares

SOCIEDADDEINGENIERIADETASACIONDEVENEZUELA(SOITAVE)

METODOLOGIAVALUATORIA:
BELAVALUODEEDIFICACIONESUNIFAMILIARES
ENELCASODE
REFERENCIALESINCOMPLETOS

AplicacionesdelaMetodologa
deAproximacinalMercadoyCostos.
Utilizacindelas
OrdenanzasdeZonificacinUrbana
comoelementoauxiliarparacompletar
losDatosReferenciales.

por:Ing.RobertoPiolPuppio
CIV:32.290
SOITAVE:260
|::
U1.0MARCOTEORICO
B1.1ConceptodelaMetodologadelMercado:
lMtododelMercadoconsisteenlaobtencindelVALORdeun
E
inmueble,medianteelBPreciodeSustitucinosea,buscarelValor
delInmueble,aproximndoloalPreciodeVentadeUInmueblesSimilares
enelvecindario.
ltrminoUInmueblesSimilares,eslaclavedelaaplicacindel
E
mtodo.
SonejemplosdeInmueblesSimilares:

Losapartamentosdeigualreaydistribucindeun

edificio(losqueestnunodebajodelotro).
Lasparcelasdeterrenodelamismasuperficieytopografa

deunaurbanizacin.
Lascasapareadasdeigualarquitecturadeunconjunto

residencial.
Losgalponesdeigualescaractersticasdeuncomplejo

industrial.
Comosepodrobservar,todoslosinmueblesanteriormente

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listadossonUInmueblesSimilaresentressinembargoenlavidareal
esmuydifcilocasiimposiblequecuandoaunTasadorselecontrate
elavalodeunapartamento,localiceenlaOficinaSubalternade
RegistroPblicoreferencialescorrespondientesalmismoedificioy
hastaelmismopiso.
oreso,esqueesimportantequeeltasadorentiendala
P
importanciadelaobtencindelosreferencialesapropiadosqueaunque
noseansimilarespuedanserB"Similables".
nestepuntoentraladefinicindeUInmueblesSustitutos
E
Semejantes.
osInmueblesSustitutosSemejantes,existengraciasaquela
L
competenciadelmercadoinmobiliarioexigequeBtodaslaspropiedades
similarestenganaproximadamenteelmismovalor.
|::
Deallparteelhechoqueaunqueesimposiblequeexistandos

inmuebles"exactamenteiguales"ymuydifcilencontrarsuficientes
referencialesdeInmueblesSimilares,elTasadortengaquerecurrira

labsquedadeInmueblesSustitutosSimilares,loscualessibien
puedensersustitudosporelinmuebleobjetodelavalo,difierenen
caractersticasfsicasodeubicacinoambas,yelTasadorse
obligaraentonces,aBcorregirlasosea"HOMOLOGARLAS"afinde
forzarlasaqueseasemejenalinmuebleaseravaluado.

B1.2DefinicindelMtododeAproximacinalMercado:
lMtododeAproximacinalMercado(MarketingApproach),se
E
basaenelprincipiodelasustitucinyconsisteenlaCantidadde
Dineroestimada,enqueunvendedorcederaunbienauncomprador
actuandoamboslibrementeysinpresionesexternas,teniendoambosun
conocimientodelmercadoexistenteenesesectoryparaesemomento.

U2.0LAINVESTIGACIONREGISTRAL
B2.1LasOficinasSubalternasdeRegistroPblico
alegislacinvenezolana,ascomoladelamayoradelos
L
pasesesobligatoriolaexistenciadeOficinasdeRegistro,dondeun
funcionariopblicodafedelaposesindeunbienyquedaarchivado
afinquetengavalidezanteterceraspersonas.
nVenezuela,cadaMunicipioAutnomotieneodeberatenerpor
E
lomenos,unaOficinaSubalternadeRegistroPblicodondequedan
registradastodaslostraspasosdelaspropiedadesenlajurisdiccin
respectiva.
nlacapitaldecadaEstadoexisteunaOficinaPrincipalde
E
RegistroPblico,dondesearchivaunacopiaoduplicadodetodoslos
actosdelasoficinassubalternas.
demsdelasOficinasdeRegistroPblico,existenlasNotaras
A
dondeelfuncionario(Notario),certificalaautenticidaddelafirma
delaspersonasqueocurrenacualquieracto.
adiferenciafundamentalentrelasOficinasdeRegistroPblico
L
ylasNotaras,residenenelhechoenquesololasOficinasde
Registrodanfepblicadeltraspasoopropiedaddeunbien,yaque
esosorganismostienenodeberantenerensusarchivos,elorigende
lapropiedaddelmismomientras,queenlasNotarasslose
certificalaautenticidaddelaspersonasqueconcurrenaelactoyno
laautenticidaddelactoens.

B2.2LaOrganizacindelaInformacinenlosRegistros

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ainformacinquerequiereelTasadorparaefectuarelavalose
L
encuentradebidamentearchivadoenlaOficinaSubalternadeRegistro
Pblico.PoresoesimportantequeelTasadorsepabuscaresta
informacindelamaneramasrpidaysegura.
odoslosActosquesellevanacaboenlaOficinadeRegistro,
T
estnreflejadosenelBLibrodeIndice.ExisteunLibroIndicepara
cadaTrimestredecadaao(LosActosdelosRegistrosporLeyse
archivanportrimestres).
asoperacionesdecompraventa,hipotecas,permutas,dacionesen
L
pagoetc.,seregistranenelBProtocoloPrimero,queesuna
subdivisinenlosarchivosdelaOficinadeRegistrocontempladaen
laLeyrespectiva.Porlotanto,elprimerpasodeuntasador
consisteensolicitaralosfuncionarioselILibroIndicedelltimo
Trimestreencursooelltimodisponible,paracomenzarlabsqueda
delosinmueblesreferenciales.
nlosLibrosIndice,seencuentrananotadoslossiguientes
E
datos:NombredelosOcurrentes,TipodeOperacinefectuada,Clasede
bien,CantidadoMontodelaOperacin,DireccinoMunicipiodelbien
yDatosdelTomoyNmerodeDocumentodondefueregistrado
(archivado)laoperacin.Estainformacinestarchivadamasomenos
alfabticamentedeacuerdoalapellidodelosocurrentes,porlotanto
cadaoperacinaparecerporlomenosdosvecesasentadaenelLibro
deIndice(Enelapellidodelcompradoryenelapellidodelvendedor
oraznsocial).
navezlocalizadosenelLibroIndicelasoperacionesque
U
Icreamosqueseansimilares,yaqueelIndicenoinformadetallescomo
rea,linderosetc.,solicitamosellibrodondeestregistradoel
correspondientedocumentoyahorastenemoslainformacincompleta
delmismoypodemosdeducirsielinmueblereferencialesSimilaro
SustitutoSemejantedelbienobjetodelavalo.

B2.3LaSeleccindelosReferenciales
alcomosedijoarriba,elMtododelMercadoconsisteenla
T
ubicacindeInmueblesSimilaresoSustitutosSemejantesdeinmueble
alquevamosaavaluar.Porlotantoesimportantetomarencuentala
validezdelainformacinqueserecaudaenlaOficinadeRegistroo
Notaraafindearrojarresultadoscoherentes.
odeberntomarseencuentareferenciales:
N

Cuandolaoperacinsehagaentremiembrosdeunamisma

familia,yaqueunaoperacindeestetipo,lamayorade
loscasosesuntraspasosimblicoyelmontoacordadoes
simplementeparacumplirunrequisitodeLey.
CuandoelRegistradornoacepteelmontoacordadoenel

documentoyfijesegnsucriteriounmontomayor,sobreel
culsefijarnlos"DerechosdeRegistro".Enestecaso,
sielRegistrador,quesesuponequesealapersona
conocedoradelasoperacionesdesujurisdiccin,nocre
enesemonto,menosloharelTasadorquesebasaenla
buenafedelosmontosasentadosenlibrosyquepor
definicindeberanserlosrealesyaquesetratadeun
documentopblico.
Cuandolossociosdeunaempresaaportenacapital,

traspasen,vendanocomprenalapropiaempresa.Igualque
encasodeoperacionesentrefamiliares,podratratarsede
operacionessimblicas.
Cuandoeneldocumentofaltendatostanimportantescomo

linderos,ubicacinetc.
Cuandoelpreciounitariodeuninmuebleseadistorsionado

conrespectoaotrosdelamismazona.
CuandosetratedeventasdederechosopartesdeunBien

Inmueble.

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U3.0AVALUOSDEINMUEBLESCOMPUESTOSPORTERRENOYCONSTRUCCION
3.1Hastaestemomentosehaenfocadoelavalodeunasolavariable,
esdecir,todoslasestimacioneshanversadoenladeterminacinde
PrecioUnitariodeTerrenooPrecioUnitariodeApartamentosu
OficinasoLocalesComercialesenPropiedadHorizontal.
3.2Cuandosetratadeavaluarunacasaquintadondenoesposible
determinarelvalorglobaldeterrenoyconstruccin,comoserael
casodelavalodeunapartamentoenPropiedadHorizontal,es
indispensablepoderdiferenciarelterrenodelaconstruccinafinde
avaluarlosporseparado.
3.3Paralatasacindelterrenoseaplicaelmtododelmercado,para
avaluarlaconstruccinseaplicaelmtododeloscostos.
3.4Secomplicaelpanoramacuandonoesposibleobtenerreferenciales
desolounelemento,comoseranReferencialesdeTerrenossin

Construccinporejemplo,entonceshayqueestudiarlasfuentesde
informacinparaverlaposibilidaddeobtenerladataque
necesitamos,aunqueseademaneraindirecta.

U4.0ELAVALUODELACONSTRUCCION
B4.1.0ELVALORDEREPOSICION.CONCEPTOSBASICOS
4.1.1ParaelestudiodelValordeReposicinoCostodeReposicin
hayquetomarencuentaqueNINGUNcompradormedianamenteinformado
pagarmsporunapropiedaddeloquelecostaraconstruir(dentro
deunlapsodetiempoprudente)unapropiedadsimilarquereunalas
mismascondicionesquelaqueseofreceenventa.
4.1.2Viendoelproblemadeestamanera,sededucequenuestro
compradortienedosalternativasparasatisfacersunecesidad:
a)Adquirirlapropiedadqueseofreceenventa.

b)

Construirunaedificacinsimilarquecumplaconlas
mismascondicionesquelapropiedadofrecida.
4.1.3Porsupuesto,seobservarqueexisteunadiferenciaenelvalor
delaalternativaa)ydelaalternativab)adquirirunapropiedadya
existenteesmucho"masbarato"queconstruiraloscostosactuales
tantodematerial,manodeobra(sueldosysalarios)einteresesde
financiamiento.
4.1.4SehablaraentoncesdeBDEPRECIACIONcomounfactor(f)que
allanaladiferenciaentrelaalternativa(b)(Construiruna
edificacinnueva)ylaalternativa(a)(Comprarunaedificacin
vieja).ClaroestqueestanoeselconceptoclsicodeDepreciacin
pero,nosayudaraentenderelconceptodeBValordeReposicin,
fundamentodeestaexposicin.
4.1.5Expresandodeunamaneraanalgicaloantesexpuestospodemos
decirque:
VALORACTUALIZADO=VALORDEREPOSICIONXFACTORDEDEPRECIACION
[VA=VR*f]

|::
B4.2.0DETERMINACIONDELVALORDEREPOSICION.BASESDEDATOSDECOSTOS
DECONSTRUCCION
4.2.1Ladeterminacindecuantocuestaconstruirunaedificacinno

esfcil,paraellosolamenteexistenlassiguientesalternativas:

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)
a
IndicesOficialesdeOrganismosPblicossobreelPrecio
UnitariodeConstruccin.
b)

TipologasdeConstruccinemitidasporFUNDACONSTRUCCION.
c)AnlisisdePreciosUnitarios.

4.2.2LaobtencindeestosIndicesOficiales,esquizslafuentede
informacinmenosconfiableyaqueresultacasiimposibleestandarizar
laconstruccin,esdecirnuncaserunaconstruccinexactamente
igualalaotrayademselcostodelosmaterialesdeconstrucciny
delapropiamanodeobravaradereginenreginenelpasadems
elcostodelfletegeneralmentenoseexpresaparaprediosruraleslos
cualesseencuentranlamayoradelasvecesensitiosdistantesde
lasciudadesysincarreteraspavimentadas.Elmismorazonamientose
puedehacerparaelEstudiodeTipologasdeConstruccin,dondesolo
setomanencuentaunosfactoresconstructivosylasmejoras,
bienhechurasuotrostiposdeconstruccindebernconsiderarsepor
separado.
4.2.3ElanlisisdePreciosUnitariosesquizselinstrumentoms
confiableparaladeterminacindelValordeReposicin.Elanlisis
consisteendesglosarentres(3)grandesgruposMATERIALES,EQUIPOSY
MANODEOBRA,aunqueparalosefectosdeavalosdeEdificacionese
instalacionesAgropecuarias,agregaremosungrupooCostoadicional
queseraelFLETE,reducirlosalaunidadyalresultadoagregarle
losGASTOSDEADMINISTRACION,lasUTILIDADESysifuesenecesarioel
FINANCIAMIENTO,cosaquenosetomarencuentaenestaexposicin.
4.2.4LomsimportantedeunAnlisisdePreciosUnitariosesfijar
elRENDIMIENTOdelaobra,osealacantidaddeobraqueseejecutar
enunda.Esteparmetroeselmsimportanteyaquetodoslos
trminosgravitarnentornoaesteconceptoyaquesedefinecomo
UNIDADparacadagrupoUelCostodivididoentreelRendimiento.
4.2.5Hayquesercuidadososenladeterminacindelfactorque
comprendelasprestacionesSociales,Antigedad,Cesanta,Vacaciones,
Feriadosetc.,estedatodependeenVenezuelageneralmentedel
ContratocolectivoqueFirmalaFederacindeTrabajadoresdela
ConstruccinylaCmaradeIndustriadelaConstruccinyseexpresa
comounporcentajequedebeincrementaralValorUnitariodelaMano
deObra.
4.2.6LASBASESDEDATOSDECOSTOSDECONSTRUCCION
4.2.6.1Existenvariasempresasespecializadasenelpasquese

dedicanmediantealgoritmospropiosdecalcularlospreciosunitarios
dediversaspartidasysubpartidasquecomponenunaobraencuestin.
4.2.6.2Estasempresasconsiguencongranprecisinobtenerlos
preciosunitariosperoconladesventajasquesiempreestnreferidos
aCaracasoaGrandesCentrosUrbanos,porlotantonotomanencuenta
loscostosadicionalescausadosporelfleteyelpersonal,talcomo
seexpusoenelpuntoanterior.Porlotantoestosvaloresdebern
sercuidadosamenteanalizadosycorregidosantesdeprocederaarmar
elValordeReposicinresultante.
4.2.7Launindelasdiferentespartidasquecomponenlaobraylos
cmputosmtricosdefinirnelValordeReposicinTotaldelbien,y
elcocientedeestevalorentreelreadeedificacindefinirel
ValorUnitariodeReposicin,queesnuestroobjetivo:
4.2.8LASTIPOLOGIASDECONSTRUCCION
4.2.8.1Solosonaplicablessielinmuebleaavaluarcoincideconuno
delos"tipo"estudiadasendichoinforme.Estosestudiosdan
directamenteelValordeReposicinporM2deConstruccinBrutadonde
seincluyentodosloscostosdirectoseindirectoscausadosenla
obra.
4.2.8.2Silaedificacinatasarnocoincideconalgunadelas
tipologasestudiadasenelinformedeFUNDACONSTRUCCION,sebuscar
lamassimilaryseharnlascorreccionesqueelcasoamerite,por
supuestoseperderprecisinenladeterminacindelvalorobtenidoy
serpreferibleutilizarlosanlisisdepreciosunitariosparala

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obtencindeunvalormaspreciso.Lomismoseaplicaenaquellas
mejoras,bienhechurasyconstruccionesadicionalesquenoaparecen
reflejadasenelinformedeFUNDACONSTRUCCIONoquefueronrealizadas
posterioralaconstruccin.Enestoscasosdeberncalcularse
igualmente,atravsdelosanlisisdepreciosunitarios.

|::
B5.0.0METODOLOGIAPARAELAVALUODEVIVIENDASUNIFAMILIARES
REFERENCIALESENCASODEREFERENCIALESINCOMPLETOS.
U5.1.0CausasdelaexistenciadeReferencialesIncompletosde
ViviendasUnifamiliares
aexistenciadeReferencialesIncompletosparaViviendas
L
Unifamiliaresesmascomnqueloquesecre.Esms,losDocumentos
dePropiedaddeViviendasUnifamiliares,ensugranmayoranotiene
losdatoscompletosynicamentecitanelreadelaparcelade
terrenoyelPreciodeVenta,omitiendodatostanimportantesparael

IngenieroTasadorcomolosonelAreadeConstruccindelaVivienda,
LaEdaddelamisma,elNmerodeHabitacionesetc..
Estosedebe,ensumayora,alascausassiguientes:

a)Cuandounapersonacompraunterrenoyconstruyeuna

casa,lamayoradelasvecesnoregistraelTtulo
Supletoriodelaedificacin,ysilohace,esmuyprobable
queselimiteaundescripcingeneraldelbiensin
especificarrea,tipodeconstruccin,nmeroyfechade
lahabitabilidadopermisodeconstruccinetc.Porlo
consiguiente,cuandoesapersonavendaelterrenoylacasa
sobreelconstrudo,elDocumentodePropiedadsolo
mencionarelreadelaParceladeTerreno,elPreciode
Ventaybrevementemencionarquesobreelterrenohay
construdaunacasa.
b)ElcontroldelasAutoridadesMunicipalessobrela

construccindeCasas,esprcticamentenuloycomola
mayoradelasvecesquienconstruyelaviviendaesparasu
uso,lahabitananenetapadeconstruccin,trayendocomo
consecuenciaquelasupervisindelasAutoridades
Municipalesselimitealaaprobacindelproyectoyel
otorgamientodelpermisodeconstruccinqueporciertola
mayoradelasvecesnocoincideloqueestpermisadocon
lorealmenteconstrudo,yaqueeneltranscursodel
tiempo,losmoradoresvanmodificandolacasadeacuerdoa
susnecesidades,nosiendoraroobservar,anenlos
sectoresmasexclusivosdelasgrandesciudades,
casasquintasqueinvadenlosretiros,techanterrazaso
construyenplantasadicionales.

|::
B5.2DeterminacindelValordelTerrenosinConstruccin
U5.2.1ClasificacindelosInmueblesReferenciales
CuandoenlaUrbanizacin,ZonaoSectoravaluar,fueseposible
laobtencindeReferencialesdeTerrenosSinConstruccin,se
preferirnestos,yaqueatravsdelametodologadelMercado,es
posibleobtenerconbastanteprecisinelValordelmismo.
inembargo,sucedemuycomnmentequeenunaUrbanizacino
S
Sector,noexistenregistradosrecientementereferencialesdeterrenos
sinconstruccin,yaseaporqueelsectorestcompletamente
urbanizadooporotrosmotivos.
nestecasoescuandodebemosrecurriralosReferencialesde
E
CasasqueincluyenTerrenoyConstruccin.
horabien,sienlosDocumentosdePropiedadconsultadosenla
A
OficinaSubalternadelajurisdiccindelaurbanizacinosector,
indcanelreadeterrenoyelreadeconstruccin,elprocedimiento
valuatorioesmssimpleperovamosasuponerparaestaexposicin
quelosDocumentosdelosinmueblesquehemosseleccionadocomolos

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msrepresentativos,sonINCOMPLETOSysolocontienenlainformacin
delreadelterrenoydelPreciodelaVentanicamente.

U5.2.2MetodologaparalaDeterminacindelValordelTerrenoSin
ConstruccinUtilizandoReferencialesIncompletosdeViviendas
Unifamiliares.
araladeterminacindelValordelTerrenoSINConstruccin,se
P
deberobservarlasiguientemetodologa:
Ba.Sesupondrunvalordereposicinpormetrocuadradode
construccinparatodoslosreferenciales.
Enotraspalabras,sebuscaquetodoslosInmuebles

Referencialesseansimilaresentres.Lanicaformade
constataresto,esatravsdelaINSPECCIONacadaunode
losInmueblesReferencialesseleccionados.Claro,aquse
presentaladificultaddeaccesoalosinmuebles,yaque
lospropietariospondrnrestriccionesalingresode
personasextraasasupropiedad.
|::
TambinseravlidoobtenerunValordeReposicin

diferenteparacadaunodelosinmueblesinspeccionado
estecasoesfrecuenteensectoresdondeexistancasas
construdasendiferentesmateriales,noesraroencontrar
enelinteriordelpaslugaresdondelascasasquintas
estructuralmenteconstrudasenconcretoarmado,semezclan
conantiguascasasdeparedesportantesenladrillos
slidosdearcillaconcubiertasenzincuotromaterial
liviano.Sinembargo,estoafirmaanmaslaimportancia
delaInspeccinIndividualacadainmuebleseleccionado.

Bb.AlvalordereposicinsecorregirporDepreciaciny
ObsolescenciaporelmtododeRossHeidecke,dondeseevaluarla
edadyelestadodeconservacindelosreferenciales.
Aqusereafirmalaimportanciadelainspeccindecada

unodelosreferenciales,yaqueademsdedefinirelvalor
dereposicin,esimportantedeterminarlaEdaddedicha
construccinydefinirsuestadodeconservaciny
mantenimiento.
Loidealseraescogerreferencialesdesimilaredady

estadodeConservacinyMantenimientoquelaVivienda
Unifamiliarobjetodenuestroavalo.
ParaladeterminacindelaEdaddelInmueble,olaedadde

losreferenciales,nosepuedecontarconelDocumentode
Propiedad,yaqueelmismonolocita.Porlotantoel
IngenieroTasadordebeestimarlaEdadAparentedel
Inmueble,osealadeterminacinaproximadadelaedaddel
inmuebleenbasealainspeccindelaconstruccinyla
experienciadelprofesional.
EsprecisamenteenladeterminacindelaEdaddelInmueble

odelosreferencialescuandolabsquedadeinformacinen
lazonadaresultado,yaqueatravsdeentrevistasalos
antiguosvecinosdelsectoroalospropiosocupantesde
losinmueblessepuedeobtenerdichodato.

|::
Bc.Paradeducirelreadeconstruccindelosreferenciales,se
asumirquelosmismosocupanelPorcentajedeConstruccin
correspondientealreadelaparcelasobrelaculfueron
construdos,deacuerdoaloestablecidoenlaOrdenanzade
ZonificacinparalaUrbanizacinoSector.Sinembargo,para
aquellosReferencialesqueindiquenenelDocumentodePropiedadel
readeconstruccin,setomarestacomovlida.

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Esteesquizselpuntomsimportanteydondese

concentrarnloserroresoincertidumbresdelmtodo.Si
nocitaelreadeconstruccinelDocumentodePropiedad
delosReferenciales,loidealseraInspeccionarcadauno
delosInmueblesseleccionadosafindemedirelrea
construdaydeterminarlastipologasdeconstruccin
existentesencadainmueble.
Sinembargo,esmuyraroqueunvecinoohabitantedeuna

casalepermitaalIngenieroTasadorelaccesoasu
viviendaparamedirla,enlamayoradeloscasos,debidoa
diferentesrazones,todasvlidas,comolosondesdela
inseguridadpersonalenquesevive,osimplementeaqueel
vecinonoquiereverinterrumpidasuprivacidad.

Enestoscasosextremos,noquedaotrorecursoqueESTIMAR

deunamaneraindirectala"ProbableArea"queocupala
casaenlaparcelayestosoloesposiblepartiendodela
premisaqueelreadeconstruccindelinmueble
referencialcoincideconelreamximadeconstruccinque
permitelasOrdenanzasMunicipalesdeZonificaciny
UrbanismocorrespondientealSector.
ElfindelasOrdenanzasdeZonificacineselderegular

elUsoqueseledestinaralatierra,ladensidadde
poblacin,lasreasdeubicacinyconstruccin,retirosy
demscaractersticasqueseestablecenparaunazonaenel
PlanoReguladordeZonificacin.
Dependiendodelazonificacinyelusoaqueest

destinado,variarelvalordelterrenoyaqueelmismoes
directamenteproporcionalalaprovechamientomximodel
inmueble.
Sebuscarquelosreferencialestenganlamisma

zonificacinyusoqueelinmuebleobjetodelavaloafin
decumplirconelpuntoanterior.
DebidoaqueenelDocumentodePropiedaddelreferencial

secitanicamenteelreadelterreno,elAreaMximade
Construccinpermisibleparaesaparceladeterrenose
determinarconelproductodelreadeterrenoyel
PorcentajedeConstruccindefinidoenlasOrdenanzas.
Aconst.=Aterr.*%const.
Sinembargo,puededarseelcasoqueelsectordondese

efectaelavalonoestordenadourbansticamente,es
decirnoexistanOrdenanzasdeZonificacin.Paraeste
caso,seintroduceenelavalootroelementoadicionalde
incertidumbreydependerdelainspeccindelSectorpor
partedelIngenieroTasadordefinirculeselPorcentaje
deConstruccinmascomnoquemasserepitadelsitio
inspeccionado.

Bd.Lamximaincertidumbreposibleenelmtodo,correspondealcaso
quenoseaposibledeterminarporinspeccindirectalasreasreales,
losdiferentestiposdemateriales,lasedadesylosestadosde
conservacinymantenimientodelosreferencialesenestecasose

deberasumirque:
1)ElAreadeConstruccindetodoslosreferenciales

correspondealreamximadeconstruccinpermisible,enbasea
lasuperficiedesuscorrespondientesparcelasdeterreno,
reglamentadasenlasOrdenanzasdeZonificacindela
UrbanizacinoSector.
2)Todoslosreferencialestienenlamismaedadyestadode

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conservacinymantenimientoqueelinmuebleobjetodelinforme
tcnico.

3)EntodoslosreferencialesNOEXISTENbienhechuras,ni

mejoras,niobrasadicionalesdiferentesalreamximade
construccinpermisibleenlasOrdenanzasdeZonificacin
definidasenelpunto(1).
4)ElTipodeConstruccinylaClasedeMaterialesutilizados

enlosreferenciales,sonsimilaresalaConstruccinOriginal
delinmuebleavaluar.

Estamximaincertidumbreocurrelamayoradelasvecesen

elavalodeViviendasUnifamiliares,yaqueesmuycomn
queelIngenieroTasadornopuedaaccederalosinmuebles
referencialesparamedirlos,constatarsuedadydeterminar
suestadodemantenimientoyconservacin.Sinembargo
estainaccesibilidadalosinmueblesnoesexcusaparaque
elprofesionalnoavisteofotografedesdeafueralamayor
partedelosinmueblesreferencialesseleccionadosparael
avalo.EstaInspeccinOcularesunagranayudayfuente
deinformacinparadepurarlosmismos.
Porsupuesto,todaslaspremisasasumidaspuedenserono

ciertas,lomsprobableesquenolosean,yacomoarriba
sedescribilasViviendasUnifamiliaressonlosinmuebles
massuceptiblesaunacontinuamodificacinymejorapor
partedesushabitantes,sinembargoelmtodoaqu
expuestoalseraplicadocontodoelcuidadoyrigurosidad
delcaso,puedeofrecerresultadosbastantesaproximadosa
larealidad.
Debidoaquelametodologaaquexpuesta,combinala

MetodologadeAproximacinalMercadoconlaValoracinde
Costos,esperfectamenteaplicablelascorreccionesy
homologacionescomnmenteaceptadasenelMtododel
MercadocomopodranserCorreccinporSuperficiedela
Parcela,CorreccinporActualizacindeValores,
Correccinporubicacinytodasaquellasquesean
necesariasajuiciodelIngenieroTasador.

U5.3.0MetodologaparalaDeterminacindelValordeLaConstruccin.
5.3.1LadeterminacindelValordelaConstruccinparaViviendas
Unifamiliares,norepresentamayorproblema,yaquesereducirala
determinacindelCostoActualizadodelaConstruccin,partiendodel
ValordeReposicin,laEdadyelEstadodeConservaciny
Mantenimiento,talcomoseexpusoenelprimercuerpodeesta
exposicin.
5.3.2Quizsenelpuntoquemscuidadohayquetener,cuandose
realizaelavalo,eslamedicindelinmueble.Paraladeterminacin
delValordelaConstruccin,esindispensableunexactamedicindel
bien,teniendoespecialcuidadoendefinirlasdiferentestipologas
deconstruccin,silashubiera,yprepararloscroquislomaslimpio
einteligibleposible.

5.3.3ElIngenieroTasador,deberponermuchaatencinenla
determinacindelasbienhechurasymejoras,yaquehaycasosdonde
lasmismascontribuyenenunaaltaproporcinaladeterminacindel
ValordelaConstruccin.Sedefinencomobienhechurasymejoras
comotodosaquellosbienesconstrudosoinstaladosenelinmuebleque
nosepuedanremoverosuremocincausaralaprdidaparcialototal
delmismo,ascomoaquellosbienesquesonconstrudosoadaptados
especialmenteparaeseinmuebleenmparticular,yquesuutilizacin
enotraedificacinnoesposibleporsusdimensiones,caractersticas
oinstalacin.

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5.3.4ElValorTotaldelaConstruccinresultaradelatotalizacin
delproductodelasdiferentesreasmedidasenelsitioporsus
correspondientesValoresActualizadodeConstruccin,maselValor
ActualizadodelasBienhechurasyMejoras:
V.Const.=Area1*V.Ac.1+Area2*V.Ac.2+V.Bienech.

U5.4.0ValorTotaldelInmueble
5.4.1Siguiendonuestrametodologa,elpasofinalserla

determinacindelValorTotaldelInmuebleelculseconformaporla
SumadelValordelTerrenoyElValordeConstruccin,loscuales
fueronobtendidoenformaseparadaeindependientes:
V.Inm.=V.Terr.+V.Const.

|::
B6.0EjemploIlustrativodelaAplicacindelMtodo.
SeanlossiguientesreferencialescorrespondientesaCasasQuintas
construdasenunadelasmsexclusivaUrbanizacinResidencialdela
ciudaddeCaracas:
||\027\077

VALOR
UNITARIO
VALORDE
TERR.+CONST.
OPERAC.
REF
Bs/M2
Bs.

A
28,979 40,000,000
B
26,301 28,508,275
C
26,844 35,000,000
D
31,029 35,750,000
E
30,721 38,540,000
F
34,918 52,000,000
G
34,806 50,120,000
H
31,006 35,000,000
I
30,280 35,000,000
J
33,605 42,000,000

||\027\080

AREADEL
AREADE
TERRENO CONSTRUC.
M2
M2

1,380.29
?
1,083.94
?
1,303.81
?
1,152.15
?
1,254.53
?
1,489.21
?
1,440.00
?
1,128.83
?
1,155.86
?
1,249.80
?

FECHA
AO
DE
DE
PROTOCOLIZ.
CONST. DD/MMM/AA

91
17Mar95
?
29Abr95
?
25Nov94
?
05Oct94
?
25May94
93
01Jul94
94
13Jul94
?
22Jun94
?
26Dic94
90
02Ago94

I.P.C.
2,911.7
3,029.7
2,580.5
2,474.7
1,855.9
2,151.8
2,151.8
2,023.7
2,671.7
2,264.4

*Nosepudoteneraccesoalosinmueblesyaquelasmayorpartede
lasmismasestncustodiasporvigilantes.
*LaZonificacindelaUrbanizacinesR3ysuPorcentajede
Construccinesdel60%.
*ElinmuebleObjetodelAvalotienelassiguientescaractersticas:
AREADELTERRENO:
CONSTRUCION:
TIPOA:
TIPOB:
EDADDELBIEN:

1,500 M2

CONSERVACION:

BUENA

930 M2
125 M2
12 AOS

*EnlaInspeccinrealizadaalaUrbanizacin,seconstatquetodas
lascasastenanunestadodeconservacinymantenimientobuenoyque
aparentementetodaslasconstruccioneserandelTipo"A",similarala
construccindelInmuebleobjetodelestudio.Nosepudieronapreciar
bienhechurasymejorasysolopudieronfotografiarse4inmuebles
referenciales,yaqueelrestoestabarodeadodealtosmurosqueno
permitanlavisibilidaddelinmueble.

BA)DETERMINACIONDELVALORDELTERRENO:
UANALISISDELOSREFERENCIALES

http://www.rpiol.com/viviendas.htm

10/12

28/2/2015

AvaluosdeViviendasUnifamiliares

||\015\027\077

NRO.
AREADEL
AREADE
FACTOR
VALOR VALORACT
VALORDELA
VALORDEL VALORDEL
FACTOR
TERRENO
CONSTRUC. CORRECCION
REPOSICI
CONST.
CONSTRUC.
TERRENO
TERRENO ACTUALIZ.
M2
M2 ROSSHEI.
Bs/M2
Bs/M2
Bs.
Bs.
Bs/M2 IPC=3029.7

A
1,380.29
828.17
0.0378 56,917.88 54,766.38 45,355,872.92 (5,355,872.92) (3,880.25)
1.0405
B
1,083.94
650.36
0.1422 56,917.88 48,823.02 31,752,539.29 (3,244,264.29) (2,993.03)
1.0000
C
1,303.81
782.29
0.1422 56,917.88 48,823.02 38,193,760.32 (3,193,760.32) (2,449.56)
1.1741
D
1,152.15
691.29
0.1422 56,917.88 48,823.02 33,750,865.50
1,999,134.50
1,735.13
1.2243
E
1,254.53
752.72
0.1422 56,917.88 48,823.02 36,750,063.61
1,789,936.39
1,426.78
1.6325
F
1,489.21
893.53
0.0158 56,917.88 56,018.58 50,054,281.79
1,945,718.21
1,306.54
1.4080
G
1,440.00
864.00
0.0102 56,917.88 56,337.32 48,675,444.48
1,444,555.52
1,003.16
1.4080
H
1,128.83
677.30
0.1422 56,917.88 48,823.02 33,067,831.45
1,932,168.55
1,711.66
1.4971
I
1,155.86
693.52
0.1422 56,917.88 48,823.02 33,859,740.83
1,140,259.17
986.50
1.1340
J
1,249.80
749.88
0.0435 56,917.88 54,441.95 40,824,929.47
1,175,070.53
940.21
1.3380

||\018\027\080
VALORPROMEDIODELTERRENO:(Bs/M2)

1,787.85

AREADELTERRENO:(M2)

1,500.00

VALORDELTERRENO:(Bs.)

FACTOR
CORREC.
AREA
0.9957
0.9808
0.9925
0.9849
0.9902
0.9996
0.9979
0.9836
0.9851
0.9900

2,681,775.00

CONVICCIONPARATODOSLOSREFERENCIALES:
AREADECONSTRUCCION=AREADELTERRENO*%CONSTRUCCION
%DECONSTRUCCION=60%DELAREADELTERRENOSEGUNORDENANZAS
||\015
UNOTASMETODOLOGICAS:
1)VALORDEREPOSICION:Calculadoparainmueblesdestinados

CasasQuintas.Estructuralmenteconstrudosenconcreto
armado.Cerramientosenparedesdebloque.Incluyelos
costosdeproyecto,honorariosdeinspeccin,construccin,
financiamientoycomisionesporventas.
2)EDAD:Calculadaapartirdelafechadeprotocolizacin

delDocumentodeCondominiorespectivo.
|::
3)ESTADODECONSERVACIONYMANTENIMIENTO:Calculadoen

basealaEdadyestadodeConservacindecadaunodelos
referencialescuyaedadapareceenelDocumentode
Propiedad:
REF

A
F
G
J

EDAD

e/v
v=60

4
2
1
5

ESTADO
CONSERV.

0.07
0.03
0.02
0.08

FACTOR
ROSSH.

1.5
1.5
1.0
1.5

0.0378
0.0158
0.0102
0.0435

ParaaquellosReferencialesquenocitansuedadenel

DocumentodePropiedad,seasumirquetienenlamismaedad
queelinmuebleaseravaluado.
EDAD

e/v
v=60

12

ESTADO
CONSERV.

0.20

FACTOR
ROSSH.

2.0

0.1422

4)FACTORDECORRECCIONDEROSS_HEIDECKE:Calculadoenbase

alatabladeRossHeidecke.
5)VALORACTUALIZADODELACONSTRUCCION:Calculadode

acuerdoalafrmula:

http://www.rpiol.com/viviendas.htm

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28/2/2015

AvaluosdeViviendasUnifamiliares

VAC=VR*(1FAC.RossH)
6)VALORDELTERRENO:Calculadoporladiferenciaentreel

ValordelInmuebleyelValorActualizadodela
Construccin.
7)FACTORDEACTUALIZACION:Calculadoalaplicarleala

IncidenciadelTerrenoelfactordeactualizacinenbasea
losboletinespublicadosporelBancoCentraldeVenezuela
sobreelIndicedePreciosalConsumidordelArea
MetropolitanadeCaracas(I.P.C.)deacuerdoalasiguiente
frmula:
F.C.Ac=IPCABRIL95/IPCreferencial
|::
DondeelIPCcorrespondienteaAbrilde1.995secalculade

acuerdoalIndicepublicadoporelB.C.V.masreciente
(Abril1,995=3,029.7)yelIPCcorrespondienteacada
referencialseestimaparalafechadeprotocolizacindel
DocumentodeCompraventa.
8)FACTORDECORRECCIONPORAREA:Secalculadeacuerdoa

lafrmulasiguiente:
F.C.Ar=[1A(inmueble)/A(referencial)*0.05]+0.05
9)VALORUNITARIOCORREGIDO:CorrespondealaIncidencia

delTerrenocorregidoporreayactualizadadeacuerdoa
lafrmula:
V.U.C.=I.T.*F.C.Ac*F.C.Ar
||\018

BB)DETERMINACIONDELVALORDECONSTRUCCION

TIPO

AREA
FACTOR
VALOR VALORACT
VALORDELA
CONST. CORRECCION REPOSICION
CONST.
CONSTRUC.
M2 ROSSHEI.
Bs/M2
Bs/M2
Bs.

A
930.00
0.1422 56,917.88 48,823.02 45,405,408.60
B
125.00
0.1422 28,000.00 24,017.84
3,002,230.00

VALORTOTALDELACONSTRUCCION:
48,407,638.60

BC)DETERMINACIONDELVALORTOTALDELINMUEBLE:
VALORDELTERRENO:(Bs.)

2,681,775.00

VALORDELACONSTRUCCION:(Bs.)

48,407,638.60

VALORTOTALDELINMUEBLE:(Bs.)

51,089,413.60

Ing.RobertoPiolPuppio
CIV:32.290
SOITAVE:260

http://www.rpiol.com/viviendas.htm

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