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CONTRATOS EN PARTICULAR (Segunda Parte)

COMPRAVENTA - PERMUTA - CESIN DE DERECHOS - ARRENDAMIENTO.


1.- LA COMPRAVENTA.
Antes de Comenzar el estudio de la compraventa y por motivos acadmicos realizaremos un
esquema de los temas a tratar en este contrato:
I.- Regulacin.
II.- Concepto, Art. 1973 del cdigo civil.
III.- caractersticas del contrato de compraventa, estudiaremos 8 caractersticas fundamentales.
IV.- Elementos del contrato de compraventa.
1) Consentimiento.
2) La cosa vendida.
3) El precio.
V.- La capacidad en el contrato de compraventa (incapacidades)
VI.- Modalidades del contrato de compraventa.
VII.- Efectos del contrato de compraventa.
1) Obligaciones del vendedor.
a. Entregar la cosa (diversas situaciones)
b. Obligacin del saneamiento de la eviccin y por vicios redhibitorios
2) Obligaciones del Comprador.
a. Pagar el precio.
b. Recibir la cosa.
VIII.- Pactos accesorios en la compraventa.
1) El pacto comisorio.
2) El pacto de retroventa.
3) El pacto de retracto.
IX.- La rescisin por causa de lesin enorme en la compraventa.
I. REGULACION
La compraventa es un contrato tpico y nominado y por lo tanto reconoce una regulacin en el CC.;
Titulo XXIII, Libro IV, art. 1793 a 1896.
II. CONCEPTO

CONCEPTO LEGAL (Artculo 1973): La compraventa es un contrato en que una de las


partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero; aquella se dice vender y esta
comprar. El dinero que el comprador da por la cosa se llama precio.

CONCEPTO DOCTRINARIO: La compraventa es un contrato en que una de las partes se


obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero.

III. CARACTERSTICAS.
Dentro del contrato de compraventa encontramos las siguientes caractersticas:
1) CONTRATO BILATERAL
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Pues genera obligaciones para ambas partes, una de ellas se obliga a dar una cosa y sanear,
y la otra a pagarla en dinero y recibir la cosa.
2) CONTRATO ONEROSO
Pues reporta utilidad para ambas partes. Desde el punto de vista del comprador es la opcin,
es la alternativa de poder acceder en propiedad a una cosa y desde el punto de vista del
vendedor naturalmente la de transformar esa cosa en dinero que le permita realizar otro tipo
de operaciones generales.
3) POR REGLA GENERAL ES UN CONTRATO CONMUTATIVO, EXCEPCIONALMENTE
PUEDE SER ALEATORIO
Porque a lo que se obliga una parte se estima como equivalente a lo que la otra parte se
obliga, esta caracterstica en definitiva lo que justifica y fundamenta la aplicacin de la lesin
enorme en este contrato de compraventa.
Excepcionalmente, el contrato de compraventa puede ser aleatorio, cuando en definitiva
aparezca que se ha comprado la suerte, como ocurre en los contratos de compraventa de
cosa que no exista pero que se espera que exista.
4) CONTRATO PRINCIPAL
En principio a travs de l, las partes logran satisfacer el inters jurdico econmico
perseguido con su celebracin.
Adems de no requerir de otro contrato para nacer o subsistir en la vida jurdica logrndose
dicho inters jurdico econmico con su celebracin.
5) ES GENERALMENTE, CONSENSUAL, salvo las excepciones legales. (Art. 1801)
Las solemnidades en materia de compraventa son excepcionales y por lo mismo no pueden
aplicarse por analoga y deben interpretarse restrictivamente.
Es solemne el contrato de compraventa de:
bienes races - Servidumbre
Censo
derechos hereditarios
La venta de aprovechamiento de aguas.
6) TTULO TRANSLATICIO DE DOMINIO
Es de aquellos ttulos que por su naturaleza son aptos para transferir el domino, y as
se encuentra reconocido en los artculo 675 y 703 del CC. Ello significa que sirve de
antecedente jurdico y necesario para que opere la transferencia del dominio por
medio de un modo de adquirir que generalmente ser la tradicin.
La compraventa dentro de nuestro ordenamiento slo genera derecho personales, de
forma tal, que por s sola no puede transferir el dominio.
La obligacin que genera la compraventa respecto del vendedor es la de hacer
entrega jurdica de la cosa al comprador lo que realizar mediante la tradicin.
En oportunidades, ni siquiera podr operar como antecedente jurdico a la adquisicin
del dominio, por ejemplo: en la compraventa de cosa ajena, ya que en esa situacin
la adquisicin del dominio operar por prescripcin.

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7) POR REGLA GENERAL ES DE EJECUCIN INSTANTNEA


8) POR REGLA GENERAL ES UN CONTRATO PURO Y SIMPLE
IV. ELEMENTOS.
Dentro de los elementos esenciales encontramos el consentimiento, la cosa y el precio; los
estudiaremos en ese orden:
1) CONSENTIMIENTO
Requisitos del consentimiento:
a) Debe recaer en la cosa y el precio.
b) Debe recaer en la naturaleza del acto que se celebra, esto es, debe ser prestado con la
intencin de vender y de comprar respectivamente, de lo contrario habra un error en la
especie del acto u obstculo (como si una de las partes entendiese compraventa por
ejemplo, y la otra donacin.)
c) Por RG no est revestido de formalidades, salvo excepciones legales.
Observaciones: El acuerdo entonces debe recaer sobre la cosa, el precio y la naturaleza del
contrato, de modo que si falta alguno de estos elementos, el contrato o no produce efecto o
degenera en otro distinto.

Obsta, al acuerdo sobre la cosa el error, que puede recaer o en la identidad de la cosa
especfica o en su sustancia o calidad esencial.

Obsta al acuerdo sobre el precio la circunstancia de que el precio por la que una de las
partes entiende comprar, sea distinto de aquel por la que la otra parte entienda vender.
A propsito del precio, es posible que en un mismo acto o contrato se contengan dos o
ms compraventas distintas, pues el acuerdo sobre el precio debe estar referido a todas
ellas

Obsta al acuerdo sobre la naturaleza del acto o contrato el error, que recae sobre la
especie o acto o contrato que se celebre.

Consentimiento en la venta forzada


Las ventas forzadas son aquellas que se hacen por intermedio de la justicia a virtud de una
resolucin judicial, siempre y cuando sta no constituya una formalidad habilitante.
En las ventas forzadas igualmente se exige consentimiento, sobre la cosa, el precio y la naturaleza
del contrato. En estos casos ser el juez el que acta como representante legal del vendedor y
tradente.
El consentimiento del deudor se entiende que se ha manifestado al momento de contratar con su
acreedor, momento en el cual ha consentido afectar todo sus bienes presentes y futuros al
cumplimiento de sus obligaciones, como consecuencia de derecho garanta general, ese
consentimiento constituira una autorizacin suficiente de su parte para proceder a la venta forzada
para el caso que la deuda no fuese pagada.
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Se critica esta explicacin pues solo justifica las obligaciones contradas voluntariamente.
Otros explican este hecho en la representacin, toda vez es el representante quien concurre con
su voluntad, no siendo necesaria la voluntad del representado.
Solemnidades en la c/v
Las solemnidades son aquella manera especial que debe revestir el consentimiento y que son
impuestas por la ley en consideracin a la naturaleza del acto o contrato para su validez.
En materia de compraventa ellas son excepciones, por tanto, solo operan en los casos que la ley
expresamente lo indica.
1. SOLEMNIDADES LEGALES: Son aquellas impuestas por la ley, y pueden ser
ordinarias o especiales.
Solemnidades ordinarias: son aquellas establecidas por la ley y que afectan a la
compraventa por referirse a cierta clase de bienes.
Ej.
compraventa de bienes races. Compraventa de censo
Compraventa de servidumbre
Compraventa de sucesin hereditaria
Cuando una persona desea vender todo cuanto tiene (art. 1811)
OBSERVACIONES:
A. Algunos autores sostienen que en estricto rigor solo hay 2 casos de
compraventa solemne; la venta de bienes races y la de la sucesin hereditaria,
porque el censo y la servidumbre necesariamente son inmuebles, encontrndose
comprendidos en la compraventa de bienes inmuebles.
B. Con la expresin bienes races, solo se refiere a los inmuebles por naturaleza.
Respecto de los inmuebles por adherencia se reputan muebles,
antes de la separacin para constituir un derecho real a favor de un
tercero distinto del dueo, en consecuencia la venta sera
consensual. (art. 571 con el 1801 inc. 3).
Respecto de los inmuebles por destinacin ellos se reputan
inmuebles si estn destinados al uso, beneficio o cultivo de un
inmueble. Si el dueo los quiere enajenar abandonan esta
finalidad, recuperando por tanto su carcter de mueble, y siendo
por tanto, consensual la compraventa.
C. La solemnidad es la escritura pblica, y no la inscripcin, que es la solemnidad
de la tradicin. Si no hay escritura pblica la compraventa no se perfecciona.
D. La compraventa solemne solo puede probarse con la respectiva escritura
pblica.
E. Para a mayora de la doctrina si la compraventa es solemne y se realiza por
medio de mandatario, el mandato igualmente debe otorgarse por escritura pblica.
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Solemnidades especiales: son aquellas que se establecen en consideracin a


circunstancias especiales de celebracin o por las personas que intervienen. Se
corresponden con las formalidades habilitantes.
Por ejemplo, la venta forzada previo decreto judicial y cumpliendo con las dems
solemnidades legales: pblica subasta, acta de remate, etc.
2. SOLEMNIDADES VOLUNTARIAS (art. 1802): Aquellas que operan por voluntad de las
partes, fuera de los casos en que la ley exija el cumplimiento de una solemnidad, en el
sentido de que las partes acuerden que la compraventa no se entienda perfecta sino a
virtud del cumplimiento de ciertas solemnidades.
Efecto: Cualquiera de las partes puede retractarse mientras no se cumpla con las
solemnidades convenidas o hasta que tenga lugar la entrega de la cosa. Si ella se cumple,
o si la entrega de la cosa ha principiado, ya no es posible retractarse.
LAS ARRAS. (Art. 1803 a 1805)
Las arras, constituyen una cantidad de dinero u otras cosas muebles que se dan, ya en garanta de
la celebracin del contrato o ya en parte del precio y en seal de quedar convenidos.
1. Arras constituidas como una garanta para la celebracin del contrato.
Cada parte podr retractarse de su celebracin.
Si se retracta el que ha entregado las arras, las pierde
Si se retracta el que ha recibido tiene que restituirlas lo dobladas.
Momento de la retractacin: Habr que estar al plazo convenido o fijado por las partes, a
falta del cual, la ley establece un plazo de 2 meses a contar de la convencin para
retractarse.
Ahora bien, independiente de los plazos, sea convencional o legal, no podrn retractarse
si:
El contrato de compraventa de cuya celebracin se trata se ha reducido a
escritura pblica
Ha principiado la entrega de la cosa
2. Arras Prueba o Arras entregadas como parte del precio y en seal de quedar convenidos
En este caso, debe constar por escrito de manera expresa que las arras se entregan como
parte del precio y en seal de quedar convenidos, y el contrato desde ese momento queda
perfecto, si no se estipula por escrito y de manera expresa se entienden dadas en garanta
en la celebracin de la compraventa.
Arras en la compraventa mercantil: se entienden dadas por parte de prueba, salvo
estipulacin en contrario. No permitindose las partes en ningn caso retractarse.
GASTOS DE LA COMPRAVENTA. (Art. 1806)
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Respecto de los gastos que genera la compraventa tambin se requiere consentimiento, pero la ley
suple la falta de acuerdo sealando que por regla general son de cargo del vendedor, salvo
estipulacin contraria.

2) LA COSA VENDIDA
Aspectos previos
La cosa vendida dentro de la compraventa es su el objeto, pero adems es un elemento
esencial del mismo, sin el cual, o no hay compraventa o el contrato es nulo.

La cosa es el objeto de la obligacin de vendedor, de manera que si falta la cosa le faltara


el objeto, y por tanto, no habra obligacin del vendedor.

Si no hay obligacin del vendedor, tampoco hay obligacin del comprador, ya que de
acuerdo a la teora clsica de la causa, la obligacin del comprador carecera de causa.

Requisitos de la cosa
I. Como objeto del contrato de compraventa, en tanto acto jurdico, debe ser Lcito, real,
comerciable, determinado o determinable y debe existir o esperarse que exista.
II. Como elemento esencial de la compraventa debe ser:
1. Comerciable
2. Singular o determinado
3. Real: existir o esperar que exista
4. No debe pertenecer al comprador.
Obs.: se trata de los requisitos generales con particularidades.
1.

Debe ser comerciable

Es un requisito general que debe reunir todo objeto de una declaracin de voluntad.
El art. 1810 seala que pueden venderse todas las cosas corporales e incorporales
cuya enajenacin no est prohibida por la ley, y est prohibida por la ley la enajenacin
de las cosas que no estn en el comercio (art. 1464 n1), por tanto, tambin lo est la
venta de las cosas incomerciables.
2.

Determinada y singular.
A) EN CUANTO A LA DETERMINACIN
Debe ser determinada al menos en cuanto a su gnero (art. 1461) o determinable,
siempre que contenga los datos para su determinacin.
B) EN CUANTO A LA SINGULARIDAD (ART. 1811)

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Slo pueden ser objeto del contrato de compraventa las cosas singulares. No puede
venderse todos los bienes presentes o futuros ya totalmente o una cuota de ellos so
pena de nulidad, establecida en el artculo 1811 y a partir de la cual, entonces se
concluye que no es posible que sea objeto de la compraventa la universalidad
jurdica constituida por la totalidad o una parte del patrimonio de una persona.
Excepcin: venta del derecho real de herencia
Observacin: Es posible que se vendan cada uno los bienes que integran el
patrimonio de una persona siempre que se individualicen, a pesar que constituya la
totalidad del patrimonio, cumpliendo los ss., requisitos:
Que la venta se haga por escritura publica
Que se especifiquen los bienes que se venden
3. Real
Significa que la cosa debe existir (venta de cosa presente) o esperarse que exista
(venta de cosa futura), la venta de cosa futura puede revestir 2 modalidades:
a) VENTA DE COSA FUTURA PROPIAMENTE TAL: Se vende una cosa que no
existe pero se espera que exista.
- Se trata de un contrato condicional, supeditado a la condicin de que la
cosa llegue a existir.
- Es un contrato oneroso conmutativo, pues el precio tambin est
condicionado a la existencia de la cosa.
Observaciones (art. 1814):

Si la cosa dejo de existir al tiempo del contrato no hay compraventa,


porque la cosa no existo o no puede llegar a existir. Si el vendedor esta
de mala fe deber indemnizar los perjuicios al comprador.
Si slo existe parcialmente al tiempo de la compraventa, y esa parte que
falta es considerable el comprador puede optar entre desistirse del
contrato o mantenerlo subsistente abonando el precio a justa tasacin,
con la respectiva indemnizacin si el vendedor estaba de mala fe.
Basta que una de las partes no sepa que exista, y que espera que exista,
para que el contrato sea vlido, aun cuando la otra sepa que no existe en
todo o parte, dando lugar a las reglas del artculo 1814.

b) VENTA DE LA SUERTE: se vende la contingencia incierta de ganancia o


prdida.
- Es un contrato puro y simple pero aleatorio

Es una venta de cosa presente, por ello, aunque no llegue a existir de


todos modos hay objeto y contrato.
Esta modalidad es excepcional, y solo procede si las partes lo estipulan
expresamente o si se desprende de la naturaleza del contrato.

4. La cosa no debe pertenecer al comprador.

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De acuerdo al artculo 1816 la compra de cosa propia no vale, y ello por ausencia de
causa ocasional, es decir, por faltar un motivo determinante en orden a contratar, ya
que nada justifica que una persona compre lo que le pertenece.
Problema:
El inciso 1 del Art. 1816 seala que la compra de cosa propia no vale, el inciso 2
reglamenta a quien pertenecen los frutos y el inciso final seala que por la voluntad
de las partes se puede alterar las reglas precedentes.
El problema se genera porque en el inciso 1 de ste artculo, la sancin a la compra
de cosa propia sera la inexistencia o la nulidad absoluta por falta de causa y en
cualquiera de stos casos, no cabe el saneamiento por ratificacin de las partes,
pero el inciso final del Art. 1816 da a entender que si puede haber saneamiento por
ratificacin de las partes.
Se ha tratado de explicar ste problema recurriendo a la historia fidedigna de la ley y
se ha sealado que en los primeros textos, el inciso 1 era un artculo separado y los
incisos 2 y 3 eran otro artculo, si esto es as, la posibilidad de alterar las reglas
legales slo se entenda referida al tema de los frutos.
Esta explicacin ha sido criticada, sealndose que ya en el proyecto indito de
1855 sta disposicin figuraba cmo un solo artculo, lo que estara demostrando
que la intencin del legislador era que las partes pudiesen modificar no slo el tema
de los frutos, sino que adems la ineficacia de la compra de cosa propia.
Adems se seala que ste tema no es completamente ajeno al cdigo y que es
posible identificar otras situaciones en que la ausencia de un requisito de existencia
que genera nulidad absoluta o inexistencia tambin puede sanearse por ratificacin
de las partes. Esto es lo que ocurre por ejemplo con los Art. 672 y 673 ubicados a
propsito de la tradicin, en los que se permite sanear por ratificacin una tradicin
en que falt la voluntad del tradente y/o la voluntad del adquirente.
Venta de cosa ajena (art. 1815)
Para estar frente a la venta de cosa ajena, se necesita:
1. Que la cosa pertenezca a un tercero, es decir que no pertenezca al vendedor ni al
comprador.
2. Que el vendedor no tenga facultad para representar legal ni convencionalmente al
verdadero dueo.
No se exige mala fe del vendedor.
Situacin en el cdigo civil:
El Art. 1815 seala que la venta de cosa ajena vale, y ello se explica porque la venta
slo es el ttulo, y para que opere la transferencia del dominio, requiere adems de la
tradicin. Por tanto, el vendedor no dueo, est en condiciones de cumplir con su
obligacin, cual es la entrega de la cosa al comprador, dejndolo adems en
posesin de la cosa.
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Efectos de la Venta de Cosa Ajena:


Se pueden examinar desde 3 perspectivas distintas:
1. Desde el punto de vista del comprador
El comprador no adquiere el dominio por aplicacin del principio que nadie puede
transferir ms derechos de los que tiene, pero s va a quedar en calidad de poseedor,
pues tendr la tenencia de la cosa con nimo de seor o dueo. Sin perjuicio de lo
anterior, el comprador puede llegar a adquirir el dominio, por:
Prescripcin adquisitiva: hay posesin, ser necesario que transcurra el
tiempo y que concurran los dems requisitos legales.
Por ratificacin del verdadero dueo: en principio sta venta de cosa ajena
le es inoponible, pero nada obsta a que el verdadero dueo pueda ratificar, la
compraventa en cuya celebracin no intervino. Segn el Art. 1818, se mira al
comprador cmo verdadero dueo desde la fecha de la compraventa.
Que el vendedor adquiera el dominio con posterioridad, segn el Art. 1819
en ste caso se mira al comprador cmo verdadero dueo desde la fecha de
la tradicin.
2. Desde el punto de vista del vendedor
El vendedor ha vendido una cosa que pertenece a un tercero y ste cuenta con la
accin reivindicatoria para dirigirse en contra del comprador, en esa hiptesis si el
verdadero dueo demanda al comprador, se hace exigible la obligacin de
saneamiento de la eviccin que recae sobre el vendedor.
Problema:
Puede el comprador demandar la resolucin del contrato por aplicacin del Art.
1489?
La respuesta va a depender del contenido que se asigne a la obligacin de entregar
que recae sobre el vendedor.
3. Desde el punto de vista del verdadero dueo
El propio artculo 1815 seala que sin perjuicio de los derechos del verdadero
dueo, mientras no se extingan por el transcurso del tiempo, para el verdadero
dueo esa venta de cosa ajena es inoponible (sancin civil que consiste privar
efectos civiles respectos de terceros), este es un caso de inoponibilidad de fondo por
falta de concurrencia de la voluntad del verdadero dueo. El verdadero dueo cuenta
con la accin reivindicatoria para exigir al comprador que le restituya la cosa.
Segn el Art. 1815 el verdadero dueo cuenta con esta accin mientras no se extinga
por el transcurso del tiempo, la prescripcin de la accin reivindicatoria se sujeta a
las reglas de la prescripcin de las acciones propietarias del Art. 2517.
3) EL PRECIO
El precio es el dinero que el comprador da por la cosa.
La obligacin de pagar el precio que pesa sobre el comprador constituye la contraprestacin que
debe realizar el comprador frente a la obligacin del vendedor de hacer entregar material y jurdica
de la cosa.
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Si el comprador no se obliga a pagar el precio a su obligacin le falta el objeto, y si no hay


obligacin del comprador por falta de objeto segn la teora clsica a la obligacin del vendedor le
faltara la causa. Como consecuencia de lo anterior no podra haber compraventa porque no habra
obligaciones para las partes.
Requisitos.
El precio es un elemento de la esencia del contrato de compraventa porque sin l, o el contrato de
compraventa es nulo o degenera en otro distinto. Como tal debe reunir ciertos requisitos o
condiciones:
1. Slo puede consistir en dinero.
2. Debe ser real
3. Debe ser serio.
4. Debe ser determinado.
1.- Consistir en dinero.
Segn el Art. 1893 por definicin el precio es dinero, pero ello no significa que
necesariamente deba pagarse en dinero; basta con que se fije en dinero pero nada obsta a
que se pueda pagar con una cosa distinta del dinero a travs de una dacin en pago.
De pagarse el precio de la compraventa con otra cosa distinta que dinero el contrato deriva
en otro distinto, y podr ser una permuta o una dacin en pago, si la sustitucin del precio,
en este ltimo caso, por una cosa deriva del acuerdo de las partes, y con posterioridad a la
celebracin del contrato de compraventa.
Si el precio se pacta parte en dinero y parte en una cosa distinta del dinero, segn el Art.
1794 hay que distinguir:
a. Si la cosa vale ms que el dinero estamos frente a una permutacin.
b. Si la cosa vale menos que el dinero estamos frente a una compraventa.
Qu ocurre si la cosa vale lo mismo que el dinero?
Opiniones:

La mayora de los autores sealan que es compraventa porque segn el Art.


1794 para que se entienda permutacin la cosa debe valer ms que el dinero y
en este caso ello no ocurre.
Una opinin minoritaria entiende que estamos frente a un contrato innominado
porque el Art. 1794 seala que es permuta si la cosa vale ms que el dinero y
compraventa en caso contrario, es decir si la cosa vale menos que el dinero
pero no regula lo que ocurre si la cosa vale lo mismo que el dinero y por lo
tanto estaramos frente a un contrato innominado.

2. El precio debe ser real.

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Esta condicin dice relacin con la circunstancia que el precio sea efectivamente una
suma de dinero que se pague por la cosa, de forma tal, que el precio simulado o fingido es
irreal, por lo que no cumple este requisito.
3. El precio debe ser serio
El precio debe ser serio, en el sentido que no debe ser irrisorio. El precio que se entrega a
cambio de una cosa, adems de tener que entregarse efectivamente, debe guardar cierta
relacin con el valor de la cosa, lo que no significa atribuir al precio la calidad de justo.
No es necesario que el precio sea justo, la falta de equivalencia entre el valor del dinero y
el valor de la cosa vendida en principio no afecta la validez de la compraventa, sino en
ciertos y determinados casos, que son tratados por el cdigo como lesin enorme.
4. El precio debe ser determinado o determinable
Es decir, debe sealarse en forma precisa lo que el comprador est obligado a pagar por
concepto de precio y por la cosa vendida. Esta determinacin puede hacerse por las partes
o incluso por un tercero, pero en ningn caso la determinacin del precio, puede quedar
entregado al arbitrio de una de las partes.

Determinacin del precio por las partes.


Las partes pueden determinar el precio en el mismo contrato de compraventa o en
un acto posterior. En este ltimo caso es necesario en que el contrato se
contengan las reglas y bases sobre las cuales, las partes estn llamadas a
determinar a posteriori el precio.
Excepcin: compraventa mercantil (artculo 139 del Cdigo de Comercio) Si ha
mediado entrega de la cosa es posible que se perfeccione el contrato de
compraventa mercantil an cuando no haya habido acuerdo ni en la cosa ni en el
precio, caso en el cual, por la entrega queda determinada la cosa y el precio se
presume que lo han aceptado las partes como aqul corriente que tenga la cosa en
plaza el da y el lugar en que se haya celebrado el contrato.

Determinacin del precio por un tercero

En este caso, el mandato al tercero, arranca del propio contrato de compraventa,


contrato que por estas circunstancias adquiere la calidad de condicional, esto es
queda sujeto a la condicin de que el tercero efectivamente realice la
determinacin del precio.
Observacin: la determinacin del precio, no puede quedar en ningn caso al
arbitrio de una de las partes. El fundamento de esta regla se encuentra en que el
consentimiento en la compraventa tambin debe recaer sobre el precio, por lo tanto
si quedare entregado al arbitrio de una de las partes la otra no estara consintiendo
en el precio.
V. CAPACIDAD PARA CELEBRAR LA COMPRAVENTA.
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Una vez analizado su regulacin, concepto, caractersticas y elementos; debemos comentar a


analizar los elementos relacionados con el sujeto en el contrato.
1. Aspectos previos
Desde luego se aplican al contrato de compraventa las normas generales relativas a la capacidad,
segn las cuales, para la celebracin del contrato de compraventa se exige capacidad de ejercicio
(aquella capacidad suficiente para que una persona pueda ejercer por si misma los derechos y
obligaciones.)
En materia de compraventa la regla general, es la capacidad, de forma tal, que toda persona es
capaz de celebrar la compraventa, salvo que la ley declare inhbiles.
A propsito de la compraventa el Art. 1795 hace referencia a dos clases de incapacidades:
1) Incapacidad para celebrar todo contrato: esta es una aplicacin de las reglas generales
de la capacidad en los actos jurdicos.
2) Incapacidades particulares para celebrar el contrato de compraventa: los autores
comentan que se trata de una aplicacin de esas prohibiciones a que se refiere el inciso
final del Art. 1447.
2. Incapacidades especiales en la compraventa
2.1) Incapacidades dobles o relativas a las prohibiciones de comprar y vender
2.1.1. AQUELLA QUE AFECTA A LOS CNYUGES NO SEPARADOS
JUDICIALMENTE (ART. 1796) Es nula la compraventa entre cnyuges no
separados judicialmente. La separacin judicial es una institucin a virtud de una
resolucin judicial y mediando alguna causal legal, se permite a los cnyuges vivir
separadamente, mantenindose no obstante entre ellos y en principios todos los
derechos y obligaciones conyugales, salvo aquellos incompatibles con el estado de
separacin, tales como la fidelidad, la cohabitacin
Fundamento:
El legislador no acepta el contrato de donaciones irrevocables entre cnyuges. El
Art. 1138 inciso 2 seala que las donaciones entre cnyuges siempre se
consideraran como donaciones revocables, si el legislador permitiese la
compraventa entre cnyuges sera muy fcil burlar el Art. 1138 pues bastara con
disfrazar la donacin bajo la forma de una compraventa.
El legislador teme que uno de los cnyuges presione indebidamente al otro para
celebrar el contrato de compraventa a un precio no adecuado.
Si los cnyuges estn casados en un rgimen de sociedad conyugal habra
adems una hiptesis de auto contratacin que el legislador mira con desconfianza.
El legislador teme que los cnyuges puedan coludirse para celebrar el contrato de
compraventa y de esta manera perjudicar a terceros eludiendo la garanta
patrimonial universal.
Sin embargo esta forma de razonar es discutible porque la separacin judicial
puede ser unilateral, bilateral o de comn acuerdo y por culpa, luego solo en la
separacin judicial por culpa es de presumir que no va a haber colusin entre los
cnyuges pero no en las otras clases de separacin, es mas es perfectamente
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posible pensar que los cnyuges podran ponerse de acuerdo solicitar la


separacin judicial y de esta manera quedar habilitados para celebrar el contrato de
compraventa eludiendo la garanta patrimonial universal de los acreedores.
2.1.2. AQUELLA REFERIDA A LA COMPRAVENTA ENTRE EL PADRE Y MADRE E
HIJO SUJETO A PATRIA POTESTAD.
La patria potestad es el conjunto de derechos y obligaciones que la ley
reconoce al padre o a la madre sobre los bienes del hijo no emancipado.
Los bienes que resultan afectados por el ejercicio de la patria potestad
quedan entregados a la teora de los peculios, segn la cual, se distinguen
en el menor a lo menos 3 posibles peculios:
1. peculio adventicio ordinario: el que est compuesto por todos aquellos
bienes que no integren ni el peculio adventicio extraordinario ni el peculio
profesional o industrial. Administrado por padre o madre que ejerce la
patria potestad.
2. peculio adventicio extraordinario: Conformado por herencias, legados al
menor bajo la condicin de que no la administre su padre o madre. O bajo
la condicin de que el menor se emancipe. Administrado por un curado
especial.
3. peculio profesional o industrial: est conformado por todo aquello que el
menor adulto, adquiera con motivo del ejercicio de una profesin, industria,
oficio o trabajo. Administrado por el menor adulto con las limitaciones
legales.
La ley prohbe la compraventa entre el padre o madre y el hijo no emancipado.
Los autores sealan que el padre o la madre pueden celebrar el contrato de
compraventa con el hijo no emancipado cuando este acta en relacin a su peculio
profesional o industrial porque en relacin a este peculio el hijo se mira como
mayor de edad y si se considera mayor de edad se mira como emancipado.
Fundamentos:
El legislador teme que el padre o la madre presione indebidamente al hijo para
celebrar el contrato de compraventa.
El legislador teme que el padre o la madre se ponga de acuerdo con el hijo para
perjudicar a los acreedores eludiendo la garanta patrimonial universal.
El padre o madre que ejerce la patria potestad representa legalmente al hijo no
emancipado, en consecuencia si el padre o madre pudiese celebrar la
compraventa estaramos frente a una hiptesis de auto contratacin que sabemos
el legislador mira con desconfianza.
Sancin en caso de infraccin:
Si estas personas celebran la compraventa esta adolece de un vicio de nulidad
absoluta, hay objeto ilcito porque se ha celebrado un contrato prohibido por las
leyes.
2.1.3) CASO DEL MANDATO

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Segn el Art. 2144 el mandatario no puede comprar lo que el mandante le ha


ordenado vender ni vender de lo suyo al mandante lo que este le ha ordenado
comprar a menos que tenga aprobacin expresa del mandante.
Sancin en caso de infraccin: Es la nulidad relativa porque se est omitiendo un
requisito o formalidad que la ley exige para el valor del acto o contrato en
consideracin al estado o calidad de las personas.
2.2) Incapacidades simples o referidas a la prohibicin de comprar o vender.
2.2.1.- INCAPACIDADES PARA VENDER
Establecida en el artculo 1797 que afecta a los administradores de
establecimientos pblicos que no podrn vender parte de alguna de los bienes que
en razn de su cargo administran o cuya enajenacin no est comprendida dentro
de sus facultades administrativas ordinarias.
Los autores sealan que como el legislador no ha distinguido es indiferente si se
trata de bienes pblicos o privados.
Fundamento: Se encuentra en que estos funcionarios son administradores y por lo
tanto tienen facultad de administrar y no de enajenar.
Excepcin: Los administradores pueden enajenar los bienes que administran si
cuentan con la autorizacin de la autoridad competente, en los servicios pblicos
es frecuente que se autorice la enajenacin de ciertos bienes cuando se dan de
baja.
Sancin en caso de infraccin: Los autores sealan que es la nulidad absoluta
porque esta protege el inters pblico y resulta que el Art. 1797 regula la situacin
de un administrador de establecimientos pblicos.
2.2.2.- INCAPACIDADES PARA COMPRAR
Artculo 1798
Afecta al empleado pblico respecto de bienes que se vendan por su ministerio y a
los jueces, abogados y funcionarios del orden judicial, para adquirir los bienes en
cuyo litigio han intervenido y que se vendan precisamente a consecuencia del
mismo litigio, aunque lo sean por pblica subasta.
Fundamento: El legislador teme que el funcionario pblico abuse de su ministerio y
por un afn de lucro aparezca comprando estos bienes en perjuicio del inters
pblico.
Sancin en caso de infraccin: La sancin es la nulidad absoluta, hay objeto ilcito
porque se infringe una norma prohibitiva y adems aparece comprometido el
inters pblico.
Observaciones:
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- El cdigo orgnico de tribunales ha hecho extensiva esta prohibicin a otras


personas como fiscales judiciales, defensores pblicos judiciales, relatores,
receptores y ciertos parientes de estos funcionarios.
- Para que se configure la incapacidad es fundamental que los bienes se vendan a
consecuencia del litigio.
Artculo 1799
Referida a los tutores y curadores, los que no podrn comprar parte alguna de los
bienes de su administracin sino con arreglo a las normas que regulan la
administracin ejercida por ellos, dentro de las cuales est como pilar fundamental
el artculo 412, que precisamente prohbe a los tutores y curadores y a sus
parientes adquirir para s directa o indirectamente bienes que pertenezcan al pupilo
y en general celebrar actos en los que tenga directa o indirectamente inters el
tutor o curador o sus parientes.
Fundamento: Se encuentra en que el tutor o curador es representante legal del
pupilo y si esto es as podemos estar frente a una hiptesis de auto contratacin.
Sancin en caso de infraccin Hay que distinguir:
1. Tratndose de bienes muebles, encontramos dos opiniones:
a) Alessandri, en un principio sealo que la sancin era la nulidad absoluta,
porque el cdigo seala que no es lcito al tutor o curador, y la ilicitud se
sanciona con nulidad absoluta. Pero con posterioridad cambio de opinin y
sealo que la sancin era la nulidad relativa, por cuanto el tutor o curador,
puede comprar estos bienes si cuenta con la autorizacin de los dems
tutores o curadores generales. Por lo tanto, es una norma imperativa, y se
ha omitido un requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor
del acto o contrato en consideracin al estado o calidad de las personas.
b) Pescio, seala que la sancin es la nulidad absoluta, porque el cdigo
seala que no es lcito al tutor o curador comprar estos bienes, y habiendo
ilicitud la sancin es la nulidad absoluta.
2. Tratndose de bienes inmuebles, todos los autores estn contestes en que la
sancin es la nulidad absoluta, porque se est infringiendo una disposicin
prohibitiva. (arts. 10, 1446, 1462) esta sancin es debido a q es objeto ilcito.
Artculo 1800
Seala que los mandatarios, los sndicos, y los albaceas, estn sujetos en lo
relativo a la compraventa de las cosas que han de pasar por sus manos en razn
del ejercicio de sus cargos a lo dispuesto en el artculo 2144 a propsito del
mandato, segn l, cual no podr el mandatario por s o por interpsita persona
comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vender, ni vender lo suyo al
mandante que lo ha ordenado comprar, sino fuere con su autorizacin expresa.
VI. MODALIDADES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
1. ASPECTOS PREVIOS
El contrato de compraventa es susceptible de modalidades conforme a las reglas generales.
Adems es mismo artculo 1807 reconoce que la venta puede celebrarse bajo condicin
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suspensiva o resolutoria, que puede fijarse un plazo tanto para la entrega de la cosa como para el
pago del precio. La compraventa adems, puede tener por objeto dos cosas alternativas.
2. MODALIDADES ESPECIALES DE LA COMPRAVENTA
EL contrato de compraventa es susceptible de modalidades y se rigen en principio por las reglas
generales, sin embargo el cdigo civil reglamenta modalidades especiales que puede estar sujetos
el contrato de compraventa.

Venta al bloque o peso, cuenta o medida (art. 1821 y 1822)

Se vende al bloque, cuando no es necesario pesar, contar o medir para determinar


la cosa vendida o el precio.
Se vende al peso o cuenta o medida cuando es preciso realizar estas operaciones
para determinar ya la cosa vendida, ya el precio.

En estricto rigor, estas operaciones, de cuenta, peso o medida no influyen en el


perfeccionamiento del contrato y slo sirven para establecer reglas en relacin a quin o
de quin sern de cargo los riesgos.
De acuerdo al artculo 1821que establece normas especiales en relacin a la regla general
contenida en el artculo 1550 en materia de riesgos, los riesgos son de cargo el acreedor, y
aqu el acreedor es el comprado.
A pesar de esta determinacin exacta y precisa de la cosa vendida, el riesgo es de cargo
del comprador a sola condicin de que se haya convenido en el precio, en otras palabras,
las operaciones de cuenta o medida estn determinar la cosa vendida en forma precisa.

Venta a prueba o al gusto (art. 1823)


Esta venta a prueba o al gusto viene a constituir una excepcin a la regla que el contrato
de compraventa se perfecciona al producirse acuerdo en la cosa y el precio.
De acuerdo al artculo 1823 si se estipula que se vende a prueba se entiende no haber
contrato mientras el comprador no declara que le agrada la cosa de que se trata. De
manera que de acuerdo a esta regla, el contrato se perfeccionara al momento que el
comprador manifiesta su agrado respecto de la cosa de que se trate.
La venta a prueba o al gusto tiene lugar cuando as se ha convenido por las partes o
cuando se trata de cosa que se acostumbran a vender bajo esta modalidad.

Venta al ensayo.

Se encuentra especialmente regulado en el Cdigo Civil y tiene lugar cuando el comprador


se reserva la facultad de probar la cosa o ensayarla para verificar si rene las condiciones
requeridas.
En realidad viene a constituir una variante de la venta a prueba o al gusto.

Venta sobre muestras.

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Tiene lugar cuando la cosa vendida es determinada en base a una muestra o modelo que
el comprador suministra al vendedor para que la cosa vendida rena precisamente las
condiciones de dicha muestra o modelo.
VII. EFECTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA: En este prrafo trataremos:
1.- Las Obligaciones del Vendedor (Entregar la cosa y la obligaciones de saneamiento), y
2.- Las Obligaciones del Comprador (Pagar el precio y recibir la cosa)
1.- LAS OBLIGACIONES DEL VENDEDOR.
Partiendo por las obligaciones que asumen a virtud del contrato de compraventa de acuerdo al
artculo 1824 las obligaciones del vendedor se reducen a dos: la entrega y tradicin de la cosa y el
saneamiento de la misma.
1.1. OBLIGACIN DE ENTREGAR LA COSA VENDIDA POR EL VENDEDOR
A.- Contenido de esta obligacin
Comprende una entrega jurdica y una entrega material.
i. Entrega jurdica
Contenido: En doctrina los autores no estn de acuerdo en el contenido de
esta entrega.
Opiniones
A) Para algunos consiste en garantizar al comprador una posesin tranquila,
pacifica, til y duradera de la cosa vendida. (Art. 1815)
El art. 1815 al sealar que la venta de cosa ajena vale. Si el vendedor
estuviese obligado a transferir el dominio, el art. 1815 no tendra sentido.
En el derecho romano la obligacin del vendedor se agotaba en garantizar
al comprador una posesin tranquila, pacifica, til y duradera de la cosa
vendida. Y en materia de compraventa don Andrs Bello habra seguido el
derecho romano.
Si dijsemos que la obligacin del vendedor consiste en transferir el
dominio ello implicara sostener que si el vendedor no transfiere el dominio
no habra cumplido con su obligacin, y el comprador podra hacer uso del
mecanismo del art. 1489.
B) Hay autores que sealan que el vendedor se obliga a transferir el dominio (Arts.
1793, 1824, 1837)

El tenor literal del art. 1793 que al definir la compraventa seala que el
vendedor se obliga a dar una cosa, y obligacin de dar es aquella que
tiene por objeto transferir el dominio.
El art. 1824 seala que al referirse a las obligaciones del vendedor habla
de la entrega o tradicin. Y la tradicin es una entrega que implica
transferencia de dominio.
El tenor literal del art. 1837 que al referirse a la obligacin de saneamiento,
seala que consiste en amparar al comprador

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en el dominio. Esto solo se justifica si previamente el vendedor se haba


obligado a transferir el dominio al comprador.
En relacin al art. 1815, resulta obvio que la venta de cosa ajena vale.
Porque en el ciclo adquisitivo del dominio, la venta solo es el ttulo, por s
sola no transfiere el dominio de manera que ese vendedor que vende una
cosa ajena tendr que obtener de algn modo la adquisicin del dominio
antes de la tradicin para poder cumplir con su obligacin.
No existe ninguna disposicin que seale que si el vendedor no ha
transferido el dominio el comprador este privado de hacer uso del
mecanismo del art. 1489.

Forma de hacer la entrega jurdica


El art. 1824 inc. 2 se remite a la reglas del ttulo VI del libro II, es decir a
los arts. 670 y ss. del cdigo. Por lo tanto, hay que distinguir:
(arts. 684, 686)
a) Tratndose de cosas muebles aplicamos el art. 684 y en consecuencia la
tradicin se hace significando una de las partes a la otra que le transfiere
el dominio. Y figurando esta transferencia pro alguno de los medios que
seala esta disposicin.
b) Tratndose de inmuebles aplicamos el art. 686 y entendemos que la
tradicin se hace mediante la inscripcin del ttulo en el registro respectivo
del conservador de bienes races.
Excepcin: en el caso de las servidumbres, q segn el art. 698 solo
requiere de escritura pblica, en la que el tradente manifiesta su voluntad
de constituirlas y el adquirente de aceptarla.
Contra-excepcin: es el caso de las servidumbres de alcantarillados en
predios urbanos que requieren de inscripcin.
c) Tradicin del derecho real de herencia
El cdigo no ha sealado la forma como se hace la tradicin del derecho
real de herencia, y la opinin mayoritaria sigue al profesor Leopoldo
Urrutia, entendiendo q a falta de regla especial, debe aplicarse las reglas
generales en materia de tradicin. Y entender que el estatuto general
corresponde a de los bienes muebles.
d) Tradicin de los derechos personales
Hay que distinguir de acuerdo a la forma de cmo se ha extendido el titulo
i.
Si es nominativo se aplican las normas de la cesin de crditos de
los arts. 1901 y ss.
ii.
Si es a la orden se hace mediante el endoso traslaticio de dominio.

iii.

Si es al portador se hace mediante la simple entrega manual.

ii. Entrega material


Los autores sealan que no es suficiente con que se haga la entrega jurdica, ya que lo
habitual es que el comprador quiera tener fsicamente la cosa para poder ejercer esas
facultades de uso y goce.

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De esta manera si el vendedor no entrega materialmente la cosa al comprador, este podr


demandar la resolucin del contrato.
B.- Oportunidad para hacer la entrega (art. 1826 inc. 1)
Hay que distinguir:
b.1) Al tiempo fijado por las partes:

Si se ha estipulado una condicin suspensiva, debe esperarse el cumplimiento de


la condicin.

Si se ha estipulado un plazo suspensivo debe esperarse el vencimiento del plazo.

b.2) Si no se ha establecido un plazo o una condicin suspensiva el vendedor debe


entregar la cosa inmediatamente, apenas se perfeccione el contrato.
C.- Derecho de retencin
Hay casos en los cuales el vendedor no est obligado a entregar materialmente la cosa, es decir,
puede retenerla y el comprador no podr exigirla.
Casos en que procede:
1.

Si el comprador no ha pagado el precio ni est dispuesto a pagar.


Requisitos
que la cosa no haya sido entregada

2.

que el comprador no haya pagado el precio, o no este llano a pagarlo, o no lo haya


pagado ntegramente.
Que no se haya estipulado un plazo para el pago del precio.

Cuando despus de celebrado el contrato, hubiere disminuido la fortuna del comprador, de


manera tan considerable que el precio peligre, y el vendedor pueda perderla.
En ese caso el vendedor puede retener la cosa aunque no se haya fijado un plazo para la
entrega. Y el comprador solo podr exigir la cosa pagando el precio o asegurando el
precio.

D.- Lugar de la entrega


El cdigo no tiene reglas especiales, por lo tanto, se aplican las reglas generales en materia de
pago.
a) Si las partes sealaron el lugar de la entrega, esta debe hacerse en el lugar sealado en la
convencin.
b) Si las partes nada dijeron hay que distinguir:
i.
Si se trata de una especie o cuerpo cierto la entrega debe hacerse donde exista la
especie o cuerpo cierto al momento de contraerse la obligacin.
ii.
Si se trata de una cosa genrica, la entrega debe hacerse en el domicilio del
deudor.
c) Las reglas precedentes no se alteran en caso de haber cambiado de domicilio cualquiera
de las partes.
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E.- Venta de una misma cosa a dos o ms personas por contratos distintos (art. 1817
relacionar con el art. 684)
El cdigo se encarga de regular cul de los distintos compradores ser preferido por sobre los
otros, y para estos efectos establece un orden de prelacin.
1. Es preferido aquel de los compradores que haya entrado en posesin de la cosa.
2. Si se ha hecho entrega a ambos ser preferido aquel a quien primero se hizo entrega.
3. Si no se ha hecho entrega a ninguno prevalecer el ttulo ms antiguo.
F.- Gastos de la venta y gastos de la entrega
a) Los gastos de la venta son de cargo del vendedor por regla general, a menos que las
partes hayan estipulado otra cosa. Art. 1806
Los autores sealan que el fundamento de esta regla se encuentra en que el vendedor
ha tomado en consideracin estos gastos a la hora de fijar el precio de la cosa.
b) Tratndose de la gastos de la entrega hay que distinguir:

i.
ii.

Los gastos hechos para poner la cosa a disposicin del comprador y hasta el
momento de la entrega son de cargo del vendedor.
Pero los gastos hechos despus de entregada la cosa son de cargo del
comprador.
Con todo, las partes pueden alterar estas reglas. (Art. 1825)

Qu comprende la entrega de la cosa?


El art. 1828 da una regla muy escueta, el vendedor debe entregar lo que reza el contrato. A partir
de estos lo autores sealan que la entrega comprende:
1. La cosa vendida
2. Los frutos que deben pertenecer al comprador (art.1816)
a) Los frutos naturales pendientes al tiempo de la venta
b) Los frutos naturales y civiles que produzca la cosa con posterioridad a la venta.
c) Las partes pueden alterar las reglas precedentes.
Los autores comentan que esta regla del art. 1816 es excepcional, ya que la regla general
es que los frutos pertenezcan al dueo, y en estos casos el comprador an no es el dueo,
porque no ha tenido lugar la tradicin.
3. Los accesorios de la cosa
a) Esto es aplicacin del principio lo accesorio sigue la suerte de lo principal.
b) En el cdigo a propsito de la compraventa no hay una regla que de manera expresa
seale que la venta de una cosa comprende sus accesorios. Si encontramos
disposiciones aisladas, como el art. 1830 que responde al principio ya enunciado.
G.- Los riesgos en la compraventa

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Segn el art. 1550 y el 1820 el riesgo es de cargo del acreedor. En principio esta misma regla es
aplicable a la compraventa, y por lo tanto, entendemos que el riesgo es de cago del comprador.
Sin embargo en materia de compraventa la teora de los riesgos presenta algunas particularidades.
Excepciones:
1. La compraventa sujeta a condicin suspensiva . En este caso si la prdida fortuita de la
cosa vendida se produce pendiente la condicin, dicha prdida debe soportarla el
vendedor. En este caso se extinguen ambas obligaciones, producida la prdida de la cosa,
pendiente la condicin se extingue la obligacin del vendedor y del comprador: y si el
comprador no est obligado a nada, por lo tanto los riesgos lo soporta el vendedor.
Si pendiente la condicin se produce una prdida parcial o deterioro de la cosa, se
mantiene la regla general, en el sentido de que el comprador debe soportar esa prdida
parcial o deterioro, en el estado que se encuentra, porque l se beneficia de los accesorios
y frutos y es lgico que cargue deterioros parcial, naturalmente hablamos de deterioros
fortuitos, porque de lo contrario el vendedor responder.
2. Compraventa a cuenta, peso o medida.
Compraventa en block: En este caso el riesgo solo es de cargo del comprador
desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio.

Compraventa de peso, cuenta o medida propiamente tal: En este caso el riesgo


solo ser de cargo del comprador despus que las partes hayan ajustado el precio
y hayan realizado esas operaciones de pesar, contar o medir.

3. Compraventa al gusto. El riesgo corre por cuenta del comprador slo a partir de que ste
haya expresado su agrado por la cosa.
H.- La entrega en la compraventa de predios rsticos (arts. 1831 a 1836)
H.1. Concepto de predio rustico
El cdigo no lo define, y existen dos criterios para determinar cundo un predio es rustico.

Criterio administrativo o con respecto a la ubicacin: Predio rustico es aquel que se


encuentra fuera de los limites urbanos de acuerdo al respectivo plan regulador.
Criterio de la finalidad o destinacin: Predio rstico es aquel que se ha destinado a
actividades agrcolas, ganaderas u otras afines, independientemente de su ubicacin.

H.2. Formas en que puede venderse un predio rustico (art. 1831 inc.1)
H.2.1. Venta de acuerdo a la cabida o superficie
Se vende a la cabida, cuando lo relevante es la superficie del predio, y as se expresa en el
contrato.
El art. 1831 inc. 2 da a entender que constituye la regla general, pero en realidad es excepcional.
De manera que para que se entienda que la venta es en relacin a la cabida hay que cumplir los
siguientes requisitos:
i.
Que en el contrato se indique la cabida.
ii.
Que sea un elemento determinante en el contrato.
iii.
Que el precio dependa de la cabida o superficie del predio rustico.

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iv.

Que las partes no hayan sealado que les es indiferente la mayor o menor
cabida del predio rustico. (que las partes no hayan renunciado a las acciones
que derivan de la diferencia de la cabida real y la declarada)

Hiptesis que pueden presentarse


1. Que la cabida declarada sea idntica a la cabida real.
Por ejemplo el contrato seala que se venden 100 mt 2 y el predio efectivamente tiene 100
mt2. Esta hiptesis, no genera ningn problema.
2. Que la cabida real sea mayor que la cabida declarada. En este caso hay que distinguir:
a) Si la cabida real no es mucho mayor que la cabida declarada .
Se entiende que no es mucho mayor cuando el precio del sobrante no excede de la
decima parte de la cabida real.
Por ejemplo, el contrato dice que el predio tiene 100 mt 2 y al medir, resulta que el
predio tiene 105 mt2, lo que quiere decir que la cabida real es mayor que la cabida
declarada, eso hace que nos quede un sobrante de 5 mt 2. El predio tiene un valor de
100.000.000, por lo que cada mt 2 vale 1.000.000, por lo tanto, los 5 mt 2 valen
5.000.000. Como el precio del sobrante no excede de la decima parte de la cabida
declarada, la cabida sobrante no es mucho mayor.
En este caso el comprador debe aumentar proporcionalmente el precio.
b) La cabida real es mucho mayor que la cabida declarada.
Se entiende que es mucho mayor cuando el precio del sobrante excede de la decima
parte de la cabida declarada.
Por ejemplo, tenemos una cabida declarada de 100 mt 2, a un valor de 100.000.000, y
una cabida real de 120 mt2. Por lo tanto tenemos un sobrante de 20 mt 2, y que hace q
sea un sobrante de 20.000.000 que al compararlo con la cabida declarada es mayor,
ya que 20.000.000 es ms que 10.000.000.
El efecto surge en este caso es un efecto optativo para el comprador:
- quien puede escoger entre aumentar proporcionalmente el precio o,
- desistirse del contrato con indemnizacin de perjuicios.
3. La cabida real es menor que la cabida declarada.
En este caso hay que subdistinguir:
i. Si la cabida real no es mucho menor que la cabida declarada, se entiende que la cabida
real no es mucho menor cuando el precio de la cabida que falta no excede de la
dcima parte de la cabida declarada.
Por ejemplo, la cabida declarada son 100 mt2 a un valor de
100.000.000, y la cabida real es de 95 mt 2, el precio de lo que falta son 5.000.000.
Esto lo debo comparar con la decima parte del precio de la cabida declarada, y debo
ver si excede o no, y en este caso no lo excede, ya que la decima parte serian
10.000.000 y este es menor.

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Para saber si es o no mucho menor hay que calcular el precio de lo que falta, como
faltan 5 mt2, el precio de lo que falta son 5.000.000 que debemos comparar con la
decima parte del precio de la cabida declarada. En nuestro ejemplo con 10.000.000
de pesos. Como el precio de lo que falta no excede a la decima parte, del precio de la
cabida declarada, lo que falta no es mucho menor.
Efecto: El vendedor debe sufrir una disminucin proporcional del precio. El cdigo
plantea como alternativa, que el vendedor complete la cabida, pero en la prctica esto
es poco probable. De manera que se entiende que la regla es la disminucin
proporcional del precio.
ii. La cabida real es mucho menor que la cabida declarada
Se entiende que es mucho menor cuando el precio de lo que falta excede de la
dcima parte de la cabida declarada.
Por ejemplo, 100 mt2 es la cabida declarada a un valor de 100.000.000 y la cabida
real son 80 mt2. Faltan 20 mt2, y por lo tanto, el precio de lo que falta son 20.000.000
que debo comparar con la cabida declarada. En este caso el precio de lo que falta
excede de la dcima parte de la cabida declarada, por lo tanto la cabida real es
mucho menor que la cabida declarada.
Efectos: en este caso surge un derecho optativo para el comprador quien puede
elegir entre:
o Aceptar una disminucin proporcional del precio
o Desistirse del contrato con indemnizacin de
perjuicios.
H.2.2. Venta Ad corpus o como cuerpo cierto
La venta se hace ad corpus o como cuerpo cierto, cuando la cabida no se expresa dentro del
contrato o slo se indica como un dato ilustrativo.
Observacin:

En ambas compraventas se indican los deslindes es una mencin que debe


requerirse para la inscripcin del ttulo, en base al cual el conservador practica la
inscripcin.
Lo que sucede que la venta segn la cabida, indefectiblemente las partes
manifiestan su voluntad de que lo que se vende es una superficie determinada, en
cambio lo que determina la venta ad corpus es que no se vende una superficie
determinada, sino que un inmueble dentro de todo lo que comprende sus
deslindes.

No caigan en la tentacin, de que en la venta ad corpus no est obligado a


entregar todo lo que reza el contrato. Lo que sucede es que segn la cabida deben
entregar los metros cuadrados o la superficie vendida, en cambio, en la venta ad
corpus debe entregarse todo el inmueble comprendido dentro de sus deslindes,
cualquiera que sea su superficie.

Cuando se venden ad corpus se renuncian a las acciones que derivan de las diferencias de
superficies.

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Esto no tiene aplicacin prctica: quin tiene inters una superficie, la hace medir con antelacin y
esa medicin segn la firma topogrfica. Mantiene vigencia prctica la venta ad corpus cuando sea
difcil determinar la superficie o un precio que se fije por metros cuadrados.
Esta venta puede presentar dos formas:
i.
ii.

Si se vende sin sealamiento de deslindes, en este caso el comprador o el


vendedor no tienen derecho a pedir rebaja o aumento del precio, si hubiese alguna
diferencia de cabida.
Si se vende con sealamiento de deslindes, el vendedor est obligado a entregar
todo lo que se comprenda dentro de los deslindes, y si ello no fuese posible o no
se le exigiere, se procede como en el mismo caso en que la cabida real es menor
a la cabida declarada. Por lo tanto, habr que examinar si lo que falta excede o no
de una decima parte de lo que se comprende dentro de los deslindes, y de esa
manera determinar qu derechos tienen comprador o vendedor.

Problema
Puede venderse un predio rustico sin sealamiento de deslindes?
a) Algunos autores como Meza Barros y Pescio, sealan q no es posible porque
el art. 78 n 4 del reglamento del registro conservatorio de bienes races,
seala que la inscripcin debe contener el nombre y deslindes del fundo y el
art. 82 inc. 1 del mismo reglamento seala que toda omisin de alguna de las
menciones legales, solo podr llenarse por escritura pblica.
b) La mayora de los autores entiende que si puede haber venta sin sealamiento
de deslindes, porque la exigencia del art. 78 es para la inscripcin, o sea, para
la tradicin, pero la compraventa solo es el ttulo. En consecuencia puede
haber una venta sin sealamiento de deslindes y para los efectos de la
inscripcin, puede otorgarse una escritura complementaria, con tal que conste
por escritura pblica.
Prescripcin.
El art. 1834 establece una prescripcin de corto tiempo. Un ao contado desde la entrega,
este el plazo de prescripcin de las siguientes acciones:
a) Accin del vendedor para que el comprador aumente proporcionalmente el precio.
b) Accin del comprador para que el vendedor complete la cabida.
c) Accin del comprador para que el vendedor rebaje proporcionalmente el precio.
d) Accin del comprador para desistirse del contrato.
Regla especial
El art. 1835 seala que las reglas especiales de los arts. 1832 y 1833 se aplican a
cualquier todo o conjunto de efectos o mercaderas. Por ejemplo si se venden 100 cabezas
de ganado en un milln de pesos y faltan o sobran cabezas de ganado.
Problema
Qu ocurre si estamos frente a la venta de un predio urbano y lo que se entrega es
diverso de lo que reza el contrato?
Art. 1834, 1832, 1833:
Segn el art. 1834 las acciones dadas en los dos artculos
precedentes, prescriben en un ao.
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Los dos arts. precedentes son los arts. 1832 y 1832 y ambos hablan de
predios, sin distinguir entre urbanos y rsticos.
Lo anterior podra hacernos pensar que estas dos disposiciones
tambin son aplicables a los predios urbanos, porque si el legislador no
ha distinguido no cabe al intrprete distinguir.
Sin embargo, esta forma de razonar no es correcta, porque de acuerdo
al art. 1831 es la venta de predios rsticos la que puede hacerse en
relacin a la cabida o como especie o cuerpo cierto. Y adems, como
estas disposiciones estn ubicadas a propsito de la obligacin de
entrega, debe entenderse que solo resultan aplicables a los predios
rsticos.
Tratndose de los predios urbanos, si no hay concordancia entre lo
que se entrega y lo que reza el contrato, cabe hacer uso del
mecanismo del art. 1489.
Observacin
Segn el art. 1836 las acciones sealadas precedentemente se entendern que se
conceden sin perjuicio de la accin rescisoria por causa de lesin enorme que procediere
en su caso. Esto es si la diferencia entre el precio del inmueble y el precio que se paga o
se recibe excede de los lmites permitidos por el legislador, llegando a constituir lesin
enorme.
I. Situacin del vendedor que no cumple con su obligacin de entregar la cosa
Se hace aplicable el art. 1489.
En consecuencia, el comprador podr demandar:
1. El cumplimiento del contrato con indemnizacin de perjuicios.
2. La resolucin del contrato con indemnizacin de perjuicios.
3. Segn un sector de la doctrina, solo la indemnizacin de perjuicios.
4. Si se haba hecho la entrega jurdica y falta hacer la entrega material, el comprador puede
ejercer la accin reivindicatoria.
El artculo 1826, seala que, frente al incumplimiento o retardo en el cumplimiento de su obligacin
de entregar del vendedor por su hecho o culpa otorga al comprador la facultad de perseverar en el
contrato o desistirse de l, y en ambos casos con indemnizacin de perjuicios. Pero para que el
comprador pueda hacer uso de cualquiera de estos derechos alternativos deber haber pagado el
precio o estar pronto a pagarlo o encontrarse pendiente el plazo estipulado para su pago.
Observacin: El artculo 1826 en este sentido, a propsito del incumplimiento de la obligacin de
entregar, contiene una combinacin entre el artculo 1489 y 1552 que establecen la condicin
resolutoria tcita y la excepcin de contrato no cumplido respectivamente.
1.2. OBLIGACIN DE SANEAMIENTO.
A.

Aspectos previos

La obligacin de entregar importa hacer poseedor al comprador, y esta posesin debe permitir al
comprador usar y gozar de la cosa tranquila y tilmente.

La posesin no ser tranquila, cuando terceros hagan valer derechos sobre la cosa
vendida. Se trata por ende, de turbaciones de derecho y no de hecho.
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B.

La posesin ser intil cuando la cosa adolece de defectos que hacen que sea
inadecuada para el objeto que se tuvo a la vista al tiempo de contratar.

Concepto

La obligacin de saneamiento es aquella que recae sobre el vendedor, y que consiste en amparar
al comprador en el dominio y posesin pacifica de la cosa vendida y de responder de los vicios
ocultos llamados vicios redhibitorios.
C.

Objetivos

1.- Amparar al comprador en el dominio y posesin pacifica de la cosa vendida (Saneamiento de la


eviccin)
2.- Responder los defectos ocultos, llamados vicios redhibitorios (saneamiento de los vicios
redhibitorios u ocultos.)

D.

Caractersticas

1.- Esta obligacin es de la naturaleza del contrato de compraventa, ya que si las partes nada
dicen, se entiende incorporada sin necesidad de una clausula especial. Pero las partes fcilmente
pueden excluirlas sin que con ello se afecte la eficacia del contrato y sin que degenere en un
contrato diferente.
2.- Se trata de una obligacin eventual, porque solo se hace exigible si se producen determinados
acontecimientos.
Esta obligacin de saneamiento se inserta dentro de las obligaciones de garantas que derivan del
contrato de compraventa, como contrato oneroso.

E.
i.

Obligacin de saneamiento de la eviccin.


Concepto

Es aquella obligacin de garanta que pesa sobre el vendedor y que tiene por objeto amparar al
comprador en la posesin tranquila de cosa vendida, frente a turbaciones de derecho que ejerzan
terceros.
Observaciones:
1.- Las turbaciones de derecho importan el ejercicio por parte de terceros de acciones
judiciales mediante las cuales pretende derechos sobre la cosa.
2.- Las turbaciones de hecho, en cambio, son aquellos actos de terceros que importan
perturbacin de la tenencia material que el comprador tiene de la cosa vendida.
3.- El saneamiento de la eviccin slo tiene por objeto amparar al comprador frente a
turbaciones de derecho, de forma tal si el comprador es privado de todo o parte de la cosa
por hechos materiales, no hay eviccin; si en cambio, el comprador es privado todo o parte
de la cosa, como consecuencia de una accin ejercida por el tercero a virtud de la cual, se
le reconoce un derecho sobre la cosa, hay lugar a la eviccin.

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Esta obligacin se traduce en el deber del vendedor de defender en juicio al comprador y


eventualmente para el caso de que el vendedor no logre evitar la eviccin, en la obligacin de
indemnizarle los daos.
ii.

Reglamentacin Arts. 1837 a 1856.

iii.

Rubros que comprende


Amparar al comprador cuando terceros reclaman algn derecho real sobre la cosa.

iv.

Indemnizar al comprador si la cosa vendida es evicta.

Naturaleza jurdica

La obligacin de defensa judicial es una obligacin de hacer y como tal indivisible.


Como la obligacin de defensa es invisible puede intentarse en contra de cualquiera de
los herederos del vendedor.

La obligacin de indemnizar es una obligacin de dar y por lo tanto, divisible.


Como la obligacin de indemnizar es divisible cada uno de los herederos del vendedor
slo es obligado por su cuota o parte.

v. Concepto de eviccin
Es la privacin que experimenta el comprador del todo o parte de la cosa comprada en virtud de
una sentencia judicial por causa anterior a la venta.

vi.

Requisitos de la eviccin
1. Que se haga efectiva la privacin total o parcial de la cosa.
2. Que se haga efectiva a virtud de una sentencia judicial.
3. Que reconozca por causa una anterior al contrato (fundamento del tercero que
pretenda el reconocimiento de ese derecho).
1. ES NECESARIO QUE EL COMPRADOR SE PRIVADO TOTAL O PARCIAL DE LA
COSA.

La privacin ser total, si el derecho que pretende el tercero de la cosa lo sea sobre
toda ella, como por ejemplo, su derecho de dominio que har valer a travs del
ejercicio de la accin reivindicatoria.
La privacin ser parcial, cuando el derecho que el tercero pretenda sobre la cosa
se refiera a derechos limitativos del derecho de dominio, de que es titular el
comprador: una servidumbre, usufructo.

2. SENTENCIA JUDICIAL.
La eviccin supone la existencia de un juicio que debe culminar con la dictacin de una
sentencia, que prive total o parcialmente al comprador de la cosa comprada. Este
elemento, genera las siguientes consecuencias:

i.

Los reclamos extrajudiciales no hacen exigibles la obligacin de


saneamiento de la eviccin.

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ii.

El abandono voluntario que haga el comprador en manos de un tercero,


ya sea del todo o parte de la cosa, no hace exigible la obligacin de
saneamiento.

iii.

Solo las turbaciones de derecho hacen exigible la obligacin de


saneamiento, porque de las turbaciones de hecho se hace cargo el
propio comprador.

Problema
El art. 1856 que regula la prescripcin de la obligacin de saneamiento en su inc. 2,
seala que el plazo se cuenta desde la sentencia de eviccin, y si esta no ha llegado a
pronunciarse desde la restitucin de la cosa. Si sealamos que la sentencia judicial es
un elemento de esta obligacin. Cmo se explica que el inc. 2 del art. 1856 plantee la
posibilidad que la sentencia no se haya dictado?
R.: Los autores sealan para resolver esta contradiccin que la referencia al caso en
que no se dicta la sentencia de eviccin, se refiere al caso en que el vendedor citado de
eviccin comparece al juicio y se allana. En este caso, de todas formas debe dictarse
sentencia, pero esta ser declarando la eviccin y no obstante ello, como el vendedor
se ha allanado el plazo se cuenta desde la restitucin.
3. CAUSA ANTERIOR A LA CELEBRACIN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.
La exigencia relativa a una causa anterior al contrato, se encuentra contenida en el
artculo 1843, y contiene una excepcin cual es la voluntad de las partes.
Por causa anterior al contrato vamos entender aqul hecho o situacin que sirve de
fundamento jurdico a la pretensin de derecho que hace valer el tercero sobre la cosa
vendida.
vii. Citacin de eviccin.
Requisitos para que se haga exigible esta obligacin

i.

Que el comprador se vea expuesto a perder la cosa comprada en razn de existir


una demanda judicial interpuesta en su contra por un tercero.

ii.

Que el comprador cite de eviccin a su vendedor, es decir, que ponga en su


conocimiento la demanda que se le ha notificado. Este requisito es fundamental
porque si el comprador omite citar de eviccin al comprador, este no responder
en caso de eviccin.

Oportunidad para citar de eviccin: dentro del trmino de emplazamiento, antes de contestar la
demanda.
Quienes pueden ser citados de eviccin: al vendedor, y a quienes este hubiese podido citar si
hubiere permanecido en posesin de la cosa.
Naturaleza jurdica de esta gestin:
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a)
b)

Algunos autores sealan que es un juicio especial, porque est reglamentada


en el libro III del CPC a propsito de los juicios especiales.
Otros sealan que se trata de una cuestin incidental, o sea, de una cuestin
accesoria al juicio principal, y sealan que no puede sostenerse que sea un
juicio especial solo a partir de su ubicacin de procedimiento civil, ya que, el
derecho legal de retencin tambin est reglamentado en el libro III y resulta
que indiscutidamente se trata de un incidente.

Forma. Artculo 584.CPC


1.
Podr solicitarla slo el comprador, debiendo acompaar a su solicitud los antecedentes
que la hagan admisible, antes de la contestacin de la demanda.
Como el comprador puede citar a eviccin, no slo a su vendedor sino que a cualquiera de los
anteriores en forma indefinida, los antecedentes podrn referirse no slo al contrato de
compraventa respectivamente sino aquellos anteriores que est siendo citado a la eviccin.
Se requiere acreditar la calidad de vendedor objeto de eviccin para poder citarle al juicio.
2.
Concedida por el tribunal la citacin a eviccin, el juicio se paraliza por el trmino de 10
das ms el aumento de la tabla de emplazamiento.
3.
Practicada la notificacin al vendedor, dispone ste del trmino de emplazamiento para
contestar la demanda.
4.

Actitudes del vendedor:


A) No comparece
En este caso, vencido el trmino para contestar, el juicio continuar y el vendedor citado a
eviccin se har responsable de la eviccin para el caso que sta se produzca, salvo que
se haya acogido la demanda del tercero por no haber opuesto el comprador excepciones
personales suyas, como la prescripcin adquisitiva, esto es, excepciones que solo el
comprador poda oponer.
B) Comparece
Se defienda: Se sigue el juicio con l como demandado, asumiendo el comprador la calidad
de tercero coadyuvante, esto es reconociendo el comprador un inters procesal
convergente con el demandado y vendedor.

Si la demanda es rechaza, slo su obligacin ha cumplido. rechaza la accin


reivindicatoria, por lo tanto, la cosa no es evicta, y consecuentemente el vendedor
no est obligado a indemnizar al comprador, a menos que la demanda fuese
imputable ha hecho o culpa del vendedor. Art. 1855

Si la demanda es acogida se produce la eviccin y deber indemnizar salvo que la


demanda se haya acogido por no haber opuesto el comprador alguna excepcin
personal suya.

Que no se defienda; se allana


En este caso, el vendedor advierte que la demanda tiene fundamento y considera intil
defenderse.
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Frente a este allanamiento el comprador puede asumir dos actitudes:

i.

Acepta el allanamiento. En este caso la cosa es evicta, y el vendedor tendr que


indemnizar al comprador.

ii.

El comprador no acepta el allanamiento. En este caso, el juicio se sigue entre el


tercero demandante y el comprador demandado. Si el tercero gana el juicio y la
cosa es evicta, el vendedor tendr que indemnizar al comprador con excepcin de
los siguientes rubros:
Los frutos percibidos durante la secuela del juicio
Las costas judiciales en que hubiere incurrido el comprador
defendindose. (Art. 1845)

viii. Obligacin de indemnizar.


Cuando el vendedor no cumple con su obligacin de defensa o habiendo cumplido, no logra evitar
que la eviccin se produzca esta obligacin de defensa inicial se transforma en la obligacin de
indemnizar al comprador por la eviccin producida.
Cuando cumpli con su obligacin, no est obligado a reparar los daos al comprador la
interposicin de la demanda en su contra, sino en cuanto dicha demanda fuere imputable a su
hecho o culpa.
INDEMNIZACIONES.
Esta obligacin de indemnizar a que se transforma la obligacin de defensa judicial adquiere
diferente alcance y dimensin dependiendo si la eviccin es total o parcial.
SI LA EVICCIN ES TOTAL.
Por ejemplo: cuando el tercero a travs de una accin reivindicatoria reconozca la calidad
de propietario de la cosa y sea entonces reivindicada de manos del comprador, la
obligacin de indemnizar del vendedor comprende:
1.
La restitucin del precio a que el comprador se vio obligado a pagar a virtud del
contrato.
Ahora bien, si la cosa vale menos por deterioros de que el comprador se ha aprovechado,
entonces, el vendedor tendr derecho a la rebaja del precio.
2.
El pago de las costas, solo en cuanto el comprador las haya pagado. Por ejemplo:
los gastos de notara, gastos de inscripcin que pueden llegar a ser cuantioso en relacin
al previo de venta del inmueble.
3.
El pago de los frutos.
Se refiere aquellos que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueo segn las
reglas de las prestaciones mutuas, particularmente si es considerado poseedor de mala fe,
no debe aquellos posteriores, el vendedor, a su allanamiento a la eviccin y percibidos
durante el juicio, por el comprador que se empeo en continuarlo.
4.
El pago de las costas del juicio que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y
con motivo de la demanda intentada por el tercero. Nuevamente se excluyen de estas
cosas aquellas causadas con posterioridad al allanamiento que el vendedor hizo de la
eviccin. Si el vendedor se ha allanado a la demanda no es obligado al pago de las costas
que haya sufrido el comprador en razn de su decisin de continuar el juicio.
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5.
Pago del aumento del valor de la cosa.
La indemnizacin puede llegar a comprender el pago al comprador del aumento del valor
de la cosa, si el aumento del valor de la cosa, se produjo estando ella en poder del
comprador por causas naturales o por el mero transcurso del tiempo.
El vendedor de buena fe es obligado al pago de este aumento hasta la cuarta parte del
precio.
El vendedor de mala fe es obligado al pago del total del aumento. Si el aumento del valor
de la cosa que ha sufrido, estando en el poder del comprador se ha debido a mejoras 4, el
vendedor de buena fe es obligado a rembolsar al comprador aquellas mejoras necesarias
y tiles que haya hecho el comprador y que no hayan sido abonadas por el tercero que
obtuvo sentencia favorable.
El vendedor de mala fe es obligado a reembolsar al comprador todas las mejoras
necesarias, tiles y voluptuarias que no hayan sido abonadas por el tercero.
SI LA EVICCIN ES PARCIAL.
Naturalmente que el alcance y dimensin va depender de la magnitud de la eviccin:
1. Si la eviccin es de tal magnitud que hara presumir que el comprador no habra
comprado:
En este caso, el comprador tiene derecho por una parte a la rescisin del contrato.
Si ejerce este derecho, el comprador debe restituir al vendedor la parte de la cosa vendida
no evicta, considerndose como poseedor de buena fe al comprador.
Por su parte, el vendedor frente la rescisin del contrato que ha optado el comprador, debe
restituir el precio y abonar los frutos que el comprador se vio obligado a pagar por la parte
evicta.
Si el comprador no opta por la rescisin del contrato, tendr lugar el saneamiento de la
eviccin, caso en el cual el comprador mantendr la parte de la cosa no evicta y se
aplicarn las reglas de eviccin ya vista.
2. Si la magnitud de la eviccin no es tal, que hara presumir que el comprador no hubiese
comprado
Se aplican las reglas de eviccin sobre la parte evicta. En ese caso, entonces nuevamente
el comprador retiene para si de la parte cosa no evicta y respecto de la parte no evicta se
aplican las reglas de saneamiento ya vistas.
ix. Extincin de la accin de saneamiento de la eviccin.
1. Renuncia.
2. Prescripcin.
3. Casos en que la ley as lo dispone.
1. Renuncia.
Cesa la obligacin de restituir el precio si el comprador compro la cosa a sabiendas de que era
ajena o si al comprarla tomo sobre s expresamente el riesgo de eviccin especificndolo.
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Reglas de la renuncia
a) Si el vendedor conoce la causa de eviccin es un vendedor de mala fe, de manera
que el pacto en que se exime al comprador es nulo.
b) Si el vendedor no conoce la causa de eviccin, es un vendedor de buena fe, pero
de todas formas el vendedor debe restituir el precio.
Porque de lo contrario habra un enriquecimiento injustificado.
2. Prescripcin.
A. Tratndose de la obligacin del vendedor de defender al comprador, esta es
imprescriptible, en el sentido que en cualquier momento en que un tercero reclame derecho
sobre la cosa comprada, el comprador podr hacer exigible esta obligacin, y el vendedor
citado de eviccin debe defender al comprador. Lo que ocurre es que mientras el comprador
no sea demandado, esta obligacin no es exigible.
B. Tratndose de la obligacin de indemnizar, esta es prescriptible , pero hay que distinguir:
i. La regla general es que el plazo es de 4 aos contados desde la fecha de la
sentencia de eviccin o desde la restitucin si esta no hubiere llega a
pronunciar.
ii. Tratndose de la restitucin del precio, prescribo de acuerdo a las reglas
generales, 5 aos.
Si el comprador ha sufrido otros perjuicios y quieren que sean indemnizados, en qu plazo
prescribe la accin indemnizatoria?

Algunos autores sealan que prescriben de acuerdo a las reglas generales.


Otros autores que sealan que prescribe en 4 aos porque es una accin accesoria, y
en consecuencia prescribe junto con la accin indemnizatoria para reclamar los
perjuicios sealados por la ley.

3. Por disposicin de la ley.


a) Casos de extincin total:
i.

Si el comprador y el tercero demandante decidieren someterse al juicio de


rbitros sin el consentimiento del vendedor, y los rbitros fallaren contra el
comprador.

ii.

Si el comprador por culpa suya ha perdido la posesin de la cosa y como


consecuencia de ello se sigui la eviccin. Por ejemplo: cuando el tercero
adquiere la posesin de la cosa y luego se hace dueo por prescripcin.

iii.

Si el comprador omite citar de eviccin al vendedor.

iv.

Si el comprador cita de eviccin al vendedor, este no comparece y el


comprador omite oponer una excepcin personal suya y como consecuencia
de ello, se sigue la eviccin.

b) Casos de extincin parcial:

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i.

Tratndose de las ventas forzadas. En este caso el vendedor solo est


obligado a reembolsar el precio que haya producido la venta, pero la
indemnizacin no cubre los dems rubros.

ii.

Si el comprador cita de eviccin al vendedor, este comparece, se allana y el


comprador rechaza el allanamiento. Si se produce la eviccin el vendedor
debe indemnizar con excepcin de las costas judiciales en que haya incurrido
el comprador defendindose y los frutos percibidos durante la secuela del
juicio.

F.- Saneamiento por vicios redhibitorios.


i. Aspectos previos
A virtud de ella, el vendedor puede ser obligado a responder por los defectos ocultos de la cosa, a
virtud de haber incumplido su obligacin derivada del contrato de compraventa consistente en la de
procurar al comprador la posesin til de la cosa vendida.
ii.
Concepto de vicios redhibitorios
El Cdigo no los define.
Son aquellos de que adolece la cosa comprada al momento del contrato, que ignorado por el
comprador hace que dicha cosa no pueda ser usada conforme a su naturaleza, o bien, si lo
permite, solo presta un servicio imperfecto
Son aquellos que hacen que la cosa sea intil o que aminoran su utilidad habida consideracin a
los servicios a que naturalmente est llamada a cumplir la cosa.
iii.

Concepto de accin redhibitoria

Es aquella, de que goza el comprador destinada a obtener que el contrato de compraventa se


rescinda o deje sin efecto, o que se rebaje proporcionalmente el precio de la cosa, precisamente
por vicios ocultos que presenta sta, cualquiera sea su naturaleza: mueble o inmueble.
iv.
Requisitos de los vicios redhibitorios
1. COETNEO A LA VENTA
Dice relacin con que el vicio o defecto debe existir o haber existido al tiempo del contrato.
Para estos efectos, basta que el vicio o defecto haya existido en germen al tiempo del
contrato, an cuando, se haya manifestado con posterioridad
2. GRAVES
Dice relacin con la necesidad de que a virtud de estos defectos o vicios, la cosa no sirva
para su uso natural o slo sirva imperfectamente, de forma tal que haga presumir que el
comprador conocindolos no hubiese comprado la cosa o lo hubiese hecho a menor
precio.
3. OCULTOS.
Es preciso que el vicio o defecto no haya sido manifestado por el vendedor, ni ignorando
por el comprador sin su grave negligencia o que el comprador no haya podido fcilmente
advertirlo en razn de su profesin u oficio.

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OBS.: Nada impide a las partes, otorgar o conferir el carcter de redhibitorio, aquellos
vicios o defectos que naturalmente no renan estas condiciones.
v.

Efectos de los vicios redhibitorios.

La ley concede 3 acciones al comprador.


a) Accin redhibitoria: es aquella que tiene por objeto que se declare la resolucin del
contrato de compraventa. En consecuencia, en cuanto a su naturaleza jurdica, es una
accin resolutoria.
b) Accin quatiminoris: es aquella que tiene por objeto obtener una disminucin el precio. En
este caso el contrato de compraventa subsiste, solo que el comprador deber pagar un
menor precio, o si lo haba pagado ntegramente, podr solicitar la restitucin del exceso.
c) Accin indemnizatoria: solo procede cuando el vendedor conoca los vicios y no los
declaro, o si por su profesin u oficio deba conocerlos. Con todo no procede la accin
indemnizatoria, si el vendedor no conoca los vicios y tambin si no deba conocerlos, en
razn de su profesin u oficio.
vi.

Casos de excepcin.

En casos excepcionales, cuando los vicios o defectos no renan la calidad necesaria de


gravedad, slo podr pedir rebaja proporcional del precio, limitndose en este caso por
parte del comprador los derechos que emanan de la accin redhibitoria; pero si el
vendedor conoca de los vicios o deba conocer de ellos en razn de su profesin u oficio
debe adems indemnizacin de perjuicios, evento en el cual entonces los derechos del
acreedor y que derivan de la accin redhibitoria no se restringen o se constrien, sino que
se amplan a la indemnizacin de perjuicios.

Si la cosa perece despus de perfeccionado el contrato, an cuando haya perecido en


poder del comprador y por su hecho o culpa no pierde por ello, el derecho el comprador ha
obtener la rebaja proporcional del precio que derive de un vicio o defecto redhibitorio, pero
naturalmente que, producido el perecimiento de la cosa, no puede el comprador obtener el
contrato se rescinda.

Si la cosa ha perecido por un defecto inherente a ella, nuevamente nace la opcin del
acreedor, ya en orden a pedir la rescisin del contrato o la rebaja proporcional del precio en
ambos casos de indemnizacin siempre que el vendedor este de mala fe en razn de su
profesin u oficio.

Si el objeto vendido consta de varias cosas, slo habr lugar a la accin redhibitoria por la
cosa viciosa y no por el conjunto, salvo que aparezca que no se habra comprado esa
cosa, sin el conjunto.

vii. Extincin de la obligacin por vicios redhibitorios.


1. LA RENUNCIA.
Siendo la obligacin de saneamiento una obligacin de la naturaleza del contrato, las partes
pueden excluirla, pero para que este pacto de irresponsabilidad sea valido el vendedor debe
estar de buena fe, es decir, debe ignorar la existencia de los vicios. Solo en tal caso, el
vendedor quedara liberado de responsabilidad.
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Se entiende que est de mala fe si conoca de los vicios o deba conocer de ellos en razn de
su profesin u oficio y no los dio a conocer al comprador.
Si se ha renunciado a la accin redhibitoria y el vendedor conoca de sus vicios o deba
conocer, deber no obstante sanear estos vicios, pero slo de aquellos que tuvo conocimiento
el vendedor, y que dio noticia al comprador.
2. PRESCRIPCIN.
a) Accin redhibitoria

i.
ii.

Si se trata de una cosa mueble el plazo es de 6 meses.


Tratndose de un inmueble, el plazo es de 1 ao.

Sin perjuicio de reglas especiales, que establece los artculo 18 y 19 ley general de urbanismo
y construccin por vicios en la construccin, accin que prescribe al trmino de 5 aos.
Observaciones

El cdigo seala que estos plazos pueden ampliarse o restringirse por disposiciones
especiales, o por la voluntad de las partes, esto es excepcional, ya que lo normal, es
que sea la ley la que establezca los plazos de prescripcin.

Estos plazos se cuentan desde la entrega real. Se entiende por entrega real la
entrega fsica, porque solo a partir de ese momento el comprador estar en
condiciones de darse cuenta de la existencia de estos vicios.

Estos plazos de prescripcin son muy breves, es por esta razn, que el art. 1867
seala que prescrita la accin redhibitoria todava podr reclamarse la accin
quantiminoris y la accin indemnizatoria.
b) Accin quantiminoris:
a) Tratndose de bienes muebles prescribe en 18 meses.
b) Tratndose de inmuebles prescribe en 1 ao.
El plazo se cuenta desde la entrega real.
Observaciones
Puede ser que se compre una cosa para mandarla a un lugar distante, en ese caso la accin
quantiminoris prescribe en 1 ao contados desde la entrega al consignatario, ms el trmino
de emplazamiento. Con todo, esta regla solo se aplicar si el comprador en el tiempo
intermedio entre el contrato y el envo, ha podido ignorar el vicio de la cosa sin negligencia de
su parte.
c) Accin indemnizatoria
La ley no seala un plazo especial de prescripcin, y en doctrina encontramos 2 opiniones:

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1. Algunos autores sealan que a falta de norma especial se aplican las normas
generales en materia de prescripcin.
2. Otros sealan que la accin indemnizatoria prescribe junto con la accin a que
accede.
Argumentan sealando que el art. 1867 al referirse a la accin indemnizatoria seala
segn las reglas precedentes, y dentro de esas reglas precedentes esta el art. 1866
que establece el plazo de prescripcin de la accin redhibitoria.
3. VENTA FORZADA: La regla general, es que la obligacin de saneamiento de los vicios
redhibitorios no procede en las ventas forzadas, a menos que el vendedor no haya podido
desconocer la existencia del vicio y no lo haya declarado al comprador. (Se produce la
extincin en los mismos trminos del seneamiento de la eviccin 1865)
4. Si la cosa vendida se compone de varias cosas, por ejemplo se vende ganado, solo
procede la accin redhibitoria en relacin a la cosa viciosa y no respecto de las dems cosas,
menos que sea de presumir que no se hubiese comprado el conjunto sin la cosa viciosa.
2.- LAS OBLIGACIONES DEL COMPRADOR.
2.1. OBLIGACIN DE PAGAR EL PRECIO
En lo que se refiere a la obligacin de pagar el precio, sabemos que es una obligacin de la
esencia, debe cumplirse en dinero, y est integrada dentro del concepto de compraventa.
A. Concepto de precio
Es el dinero que el comprador da por la cosa vendida. Art. 1893.
B. Lugar y momento del pago (art. 1872)
El cumplimiento de esta obligacin se rige por las reglas generales relativas al pago.
i. Debe estarse primeramente al lugar estipulado por las partes. ii. A falta de estipulacin
debe cumplirse en el lugar que deba efectuarse la entrega de la cosa.
A partir de esto se entiende que si las partes nada han dicho en relacin al momento en que
se debe pagar el precio, pero estipularon un plazo para la entrega de la cosa,
automticamente ese mismo plazo rige para el pago del precio.
El art. 1872 plantea que el precio debe pagarse al momento de la entrega, es decir, ambas
obligaciones deben cumplirse simultneamente, pero Cul de ellas debe cumplirse
primero?
Los autores sealan que primero debe cumplirse con la obligacin de entregar la cosa, por
las siguientes razones:
a) El cdigo al definir la compraventa en el art. 1793, parte sealando que una de las
partes se entrega a dar una cosa. Esta redaccin no sera accidental, sino que la
intencin del legislador es que primero se cumpla con esta obligacin del vendedor
de entregar la cosa.

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b) A propsito de la obligacin de entregar la cosa el art. 1826 seala que el vendedor


debe entregar la cosa inmediatamente despus de perfeccionado el contrato, es
decir, no se le concede ni el ms mnimo tiempo de espera. En cambio, tratndose
de la obligacin del comprador de pagar el precio, no existe una regla similar.
C. Retencin del precio
El comprador puede excusarse de pagar el precio si fue turbado en la posesin de la cosa o
si prueba que existe en su contra una accin real de la cual el vendedor no le ha dado
noticia, antes del perfeccionamiento del contrato.
En ese caso puede hacerse autorizar por el juez para depositar el precio hasta que el
vendedor haga cesar la turbacin o afiance las resultas del juicio. En este caso el
comprador puede solicitar al juez que sea designado el mismo como depositario, con las
responsabilidades que ello implica.
Naturaleza jurdica de este deposito
1. Algunos autores sealan que se trata del pago.
2. La mayora sostiene que no puede tratarse del pago porque no hay ninguna
disposicin que as lo establezca, por el contrario, este depsito tiene por objeto
suspender el pago como un mecanismo de proteccin para el comprador.
D. Acciones que nacen para el vendedor en caso de no pagarse el precio
Segn el art. 1873 si el comprador ha sido constituido en mora, el vendedor puede exigir:
1. El precio, o sea, ejercer la accin de cumplimiento ms la indemnizacin de
perjuicios.
2. La resolucin, es decir, ejercer la accin resolutoria ms la indemnizacin de
perjuicios.
Como el art. 1873 exige constitucin en mora el vendedor tiene que haber entregado la
cosa, estar llano a entregarla, tener una condicin suspensiva pendiente o un plazo
suspensivo pendiente.
Fuera de estos casos, si el vendedor no ha entregado la cosa, el comprador no estar
constituido en mora. Ello en virtud de la excepcin de contrato no cumplido.
E. Efectos de la resolucin por no pago del precio
En principio hay que aplicar las reglas generales, con las modificaciones que establece la
ley a propsito de la compraventa. Para estos efectos hay que distinguir lo que ocurre entre
las partes, de lo que ocurre respecto de terceros.
1. Efectos entre las partes
a) Derechos del vendedor
i.

Derecho a que se le restituya la cosa

ii. Si se hubieren estipulado arras, tiene derecho a retenerlas o a exigirlas


dobladas.

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iii. Tiene derecho a que se le restituyan los frutos, ya sea, todos los frutos si
ninguna parte del precio se hubiere pagado o en el caso de pago parcial en
proporcin a la parte no pagada.
iv. Tiene derecho a que se le abonen los deterioros que hubiere
experimentado la cosa. Y para esos efectos el comprador ser considerado
como poseedor de mala fe, a menos, que pruebe haber sufrido una
disminucin en su fortuna sin culpa de su parte, de manera que le haya
sido imposible cumplir lo pactado.
v. Tiene derecho a que se le indemnicen los perjuicios que pudo haber sufrido
con ocasin del incumplimiento.
b) Derechos del comprador
i.

Tiene derecho a que se le restituya la parte del precio que hubiere pagado
en caso de haber existido un pago parcial.

ii. Tiene derecho a que se le abonen las mejoras que hubiere hecho sobre la
cosa, pero para estos efectos ser considerado como un poseedor de mala
fe, a menos que pruebe que ha sufrido una disminucin en su fortuna sin
culpa de su parte, de manera que le ha sido imposible cumplir con los
prometido. En este caso el poseedor de mala fe tiene derecho a las
mejoras necesarias y a las voluptuarias siempre que no daen las cosas.
2. Efectos respecto de terceros
El art. 1876 inc. 1 se remite a las reglas generales de los arts. 1490 y 1491.

1.

Si se trata de una cosa mueble la resolucin solo afecta a los terceros de mala fe,
es decir, los que conocan la existencia de la condicin resolutoria.

2.

Si se trata de un inmueble la resolucin solo afecta a terceros, cuando la condicin


resolutoria constaba en el ttulo respectivo inscrito u otorgado por escritura pblica.

Observacin
El inc. 2 del art. 1876 seala que si en la escritura de venta se deja constancia que el
precio se ha pagado ntegramente no se admitir prueba alguna en contrario, salvo la
nulidad o la falsificacin de la escritura, y solo en virtud de esta prueba habr accin contra
terceros poseedores.
Problema
Si en la escritura de venta se seala que el precio se pago ntegramente, pero en realidad
ello no ocurri. Puede el vendedor demandar la resolucin del contrato por no haberse
pagado el precio?
1. Si la cosa se encuentra en poder del comprador
a) Alessandri sostiene que el vendedor no puede demandar la resolucin porque
el art. 1876 inc. 2 exige la prueba de la nulidad o falsificacin de la escritura, y
al no distinguir entre las partes y terceros se entiende que esa exigencia es
aplicable a todos.

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b) Meza Barros y Pescio, sealan que el vendedor si puede demandar la


resolucin de la compraventa por no pago del precio.
Argumentos

El tenor literal del art. 1876 inc. 2 que se refiere a la exigencia de la


prueba de la nulidad o falsificacin de la escritura para que haya
accin en contra de terceros. Si la accin se dirige en contra del
comprador no es aplicable dicha exigencia.

Es razonable que si se trata de afectar a terceros la ley exija que se


pruebe la nulidad o falsificacin de la escritura, porque los terceros
solo conocen la voluntad declarada y que consta en la escritura de
venta, pero las partes conocen la realidad tal cual es, por lo tanto, si
saben que no se ha pagado el precio resulta ser excesivo que se
exija la prueba de la nulidad o falsificacin de la escritura.
2. Si el comprador ha enajenado la cosa: En este caso el vendedor va a ejercer la
accin en contra del tercero e indiscutidamente no puede demandar la resolucin
por no pago del precio, sino que va a tener que alegar la nulidad o la falsificacin
de la escritura.
F. Pacto de reserva de dominio
Se trata de una clusula que se incorpora al contrato de compraventa, en cuya virtud las
partes estipulan que el vendedor se reserva el dominio no obstante procederse a la
tradicin hasta que el comprador pague el precio, o hasta que se cumpla una condicin.
En el derecho comparado, esta clusula es bastante habitual ya que opera como una
verdadera garanta para el vendedor, quien sabe que seguir siendo el dueo aunque haya
operado la tradicin mientras el comprador no pague el total del precio.
El problema en nuestro pas es que existen dos disposiciones contradictorias art. 680 inc. 2
ubicado a propsito de la tradicin y art. 1874 ubicado a propsito de la compraventa.
1. El art. 680 inc. 2 reconoce plena eficacia a este pacto. El efecto aparece como una
excepcin a la regla general segn la cual verificada la entrega por el vendedor se
transfiere el dominio aunque no se haya pagado el precio, a menos que las partes
hayan estipulado este pacto de reserva del dominio.
2. El art. 1874 seala que el nico efecto que produce este pacto es la demanda
alternativa sealada en el artculo anterior, esto es, que si el comprador ha sido
constituido en mora el vendedor podr demandar el cumplimiento o la resolucin
del contrato y en ambos casos con indemnizacin de perjuicios.
Los autores sealan que a partir del tenor literal del art. 1874 se desprende que esta
disposicin no reconoce eficacia al pacto de reserva del dominio. Es decir, no obstante
haberse estipulado el vendedor deja de ser el dueo al momento de verificarse la tradicin.
Razones
a) Si el vendedor fuese el dueo contara con la accin reivindicatoria, pero el art,
1874 no menciona a esta accin, lo que permite afirmar que el vendedor ya no
es el dueo.
b) El art. 1873 es muy similar al art. 1489 con la diferencia que en el art. 1873 se
exige que el comprador este constituido en mora.

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Si esto es as, significa que el vendedor ya cumpli con su obligacin de dar, lo que
equivale sostener que ya transfiri el dominio. No obstante la existencia de este pacto.
Como se soluciona esta contradiccin: La jurisprudencia ha sealado que cabe aplicar el
principio de especialidad. En este sentido, el art. 1874 seria especial frente al art. 680. En
efecto el art. 680 est ubicado a propsito de la tradicin, de manera que ser de aplicacin
general cuando se invoque cualquier ttulo traslaticio de dominio, como la donacin, el
mutuo, el cuasiusufructo y el aporte en dominio a una sociedad. Pero si el ttulo es la
compraventa aplicamos el art. 1874.
Critica a esta solucin
Los autores sealan que no es posible aplicar el principio de especialidad, porque si se
observa el art. 680 este se refiere al vendedor, cosa vendida y precio, por lo tanto, solo
resulta aplicable a la compraventa. Frente a esto se afirma que habra que hacer una
interpretacin derogatoria. Es decir, frente a dos normas contradictorias que tienen la
misma jerarqua, el mismo grado de especialidad y que fueron dictadas en el mismo
momento, se derogan recprocamente. En consecuencia, se configura un vaco legal, hay
que proceder a integrar, pero el problema es que existen dos principios contradictorios en
este caso y que resultan aplicables, que son, la autonoma privada y la libre circulacin de
los bienes. De esta manera, el problema aun no ha podido ser resuelto.
2.2. RECIBIR LA COSA
Manifestacin o expresin de aquella obligacin general que asiste a todo acreedor en
orden a recibir el pago. En este caso, la obligacin de dar integrada dentro de la
compraventa, donde el comprador es el acreedor.
En lo que se refiere a la obligacin de recibir la cosa, ella consiste fundamentalmente en
hacerse cargo de ella, tomando posesin de la misma, como obligacin correlativa a la
obligacin del vendedor de entregar al comprador la posesin til y tranquila de la cosa
La forma que el comprador toma posesin de la cosa vendida depender naturalmente de
su naturaleza y de acuerdo a las reglas de adquisicin, conservacin y prdida de la
posesin.
Efectos de la mora del comprador de recibir la cosa:
Segn el art. 1827 si el comprador se constituye en mora de recibir:
Debe indemnizar al comprador de los gastos en que este haya incurrido.
El vendedor queda descargado de la obligacin de cuidar la cosa y solo ser
responsable de dolo o culpa grave.
Sin perjuicio de lo anterior, junto con la mora del comprador de recibir la cosa, el vendedor
podr pedir: o el cumplimiento o la resolucin del contrato y en ambos casos con la
indemnizacin correspondiente, de suerte que la obligacin de tomar la posesin de la cosa
vendida por parte del comprador es una obligacin que deriva del contrato y que su
incumplimiento produce el efecto anlogo y previsto en el artculo 1489, y que a propsito
de la compraventa est establecido en el ya citado artculo 1827.
VIII. PACTOS ACCESORIOS EN LA COMPRAVENTA.

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La compraventa como contrato patrimonial es susceptible de modalidades de acuerdo a las reglas


generales a virtud de las cuales las partes pueden introducir en la compraventa los elementos
accidentales que convengan.
A propsito de la compraventa, el Cdigo Civil reglamenta 3 pactos accesorios:
1.
El pacto comisorio.
2.
El pacto de retroventa.
3.
El pacto de retracto.
1. PACTO COMISORIO.
A. CONCEPTO
Es la condicin resolutoria expresamente convenida por las partes de no pagarse el precio
convenido.
B. REGULACION
Artculos 1877 y siguientes del CC, a propsito de la obligacin de pagar el precio dentro
de la compraventa.
C. CLASIFICACION
A. Pacto comisorio simple
B. Pacto comisorio calificado.
Observacin: Aunque en la generalidad de los autores admite este tipo de pactos dentro de
la compraventa y a propsito de una obligacin distinta de pagar el precio, y an fuera de
la compraventa a virtud del principio de la autonoma de la voluntad, no es menos cierto,
que dicha aplicabilidad general trae ms de alguna discusin doctrinal, particularmente y
especialmente a propsito de la aplicabilidad del artculo 1879 a los pactos comisorios
calificados que se convengan en otros contratos distintos de la compraventa, incluso dentro
de esta pero apropsito de una obligacin distinta de la de pagar el precio.
2. EL PACTO DE RETROVENTA.
A. REGLAMENTACIN
Arts. 1881 a 1885
B. CONCEPTO
Es aquel en el que el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida,
reembolsando al comprador una suma de dinero que se estipula o a falta de estipulacin,
el precio que se haya pagado por la cosa.
Comentarios
Los autores sealan que debiera llamarse pacto de retro compra, porque lo determinante
segn el art. 1881 es la facultad de recobrar la cosa vendida.
C. NATURALEZA JURDICA
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En doctrina encontramos diversas opiniones:


a.
Para algunos se trata de una promesa de compraventa en la que el
comprador asume el rol de promitente vendedor y el vendedor asume el rol de
promitente comprador.
Esta teora ha sido criticada porque si fuese una promesa, debiera cumplir con
todos los requisitos del art. 1554, y resulta que el cdigo no exige tales requisitos.
b.
Otros sealan que se trata de una obligacin ms que asume el
comprador, tener que restituir la cosa al vendedor si este desea recobrarla.
c.
La mayora de los autores seala que se trata de una condicin resolutoria.
En este caso las partes han acordado que si el vendedor decide recobrar la cosa,
se cumple la condicin resolutoria, y por esa razn queda sin efecto el contrato de
compraventa primitivo. En consecuencia se trata de una condicin resolutoria
ordinaria cuyo cumplimiento depende de la voluntad del vendedor.
Argumentos
i.
El tenor literal del art. 1881 que al referirse a este pacto seala que lo
fundamental es que el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida,
y por lo tanto, no se trata de celebrar otro contrato, ni de adquirirla en virtud de otro
contrato.
ii.
El tenor literal del art. 1882 que al reglamentar los efectos de este pacto
respecto de terceros, se remite a los arts. 1490 y 1491 que a su turno reglamentan
la resolucin respecto de terceros.
Observacin:
El pacto de retroventa importa la condicin resolutoria. El hecho futuro e incierto del cual
depende la resolucin del contrato de compraventa es la opcin ejercida por el vendedor
en orden a recobrar la cosa vendida. Desde este punto de vista, se trata de una condicin
meramente potestativa pues consiste en un hecho voluntario del propio vendedor, a la luz
del art 1478 pudiese resultar dudosa su legalidad.
La diferencia a aquellas condiciones que se refiere el art 1478 que son las que depende de
la mera y sola voluntad de la persona que se obliga radica quizs en la circunstancia de
que algn inters puede resultar no solo para el vendedor si no para el comprador el hecho
de hacer efectiva esta facultad de recobrar la cosa vendida si se considera que el vendedor
en el ejercicio de este derecho debe a lo menos restituir el precio pagado o la suma
estipulada.
D. UTILIDAD DE ESTE PACTO
1.
Es un medio eficaz para que una persona pueda hacerse de dinero sin
desprenderse definitivamente de una cosa.
2.
Opera como caucin, ya que si el vendedor necesita dinero vende un bien y lo
sujeta a un pacto de retroventa, el comprador tiene la seguridad de que va a obtener la
suma estipulada de manera que si ello no ocurre tiene el dominio de la cosa vendida.
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E. INCONVENIENTES DE ESTE PACTO


Puede prestarse para la usura.
Por ejemplo, si la suma que fijan las partes para que proceda la recuperacin de la cosa es
muy superior que se pag.
F. REQUISITOS
1.
Debe celebrarse en el mismo contrato de compraventa.
El cdigo no lo dice expresamente, pero se desprende del art. 1881 al sealar que
el vendedor se reserva la facultad de recuperar la cosa vendida. De manera que si
se pacta con posterioridad estaramos frente a una promesa de compraventa.
2.
El vendedor debe reservarse la facultad de recobrar la cosa vendida, y
simultneamente el comprador debe obligarse a restituir la cosa si el vendedor
llega a ejercer su derecho.
3.
Debe fijarse un plazo para que el vendedor ejerza su derecho. Si las partes
nada dicen el art. 1885 seala un plazo mximo de 4 aos contados desde la fecha
del contrato.
G. FACULTADES PARA EJERCER LA ACCIN QUE NACE DEL PACTO DE
RETROVENTA
1.
El vendedor debe ejercer su derecho judicialmente, si el comprador se
resiste a restituir voluntariamente la cosa.
2.
Para estos efectos el vendedor debe hacer una presentacin al tribunal
acompaando la suma de dinero estipulada, y a falta de estipulacin el precio de la
cosa.
3.
La resolucin que dicte el tribunal frente a esta presentacin debe ser
notificada al comprador de acuerdo con las reglas generales.
4.
El vendedor debe ejercer su facultad de forma oportuna dentro del plazo de
4 aos, o en el plazo inferior estipulado al efecto
5.
El comprador tiene derecho a que se le d noticia anticipada del ejercicio
de este derecho por parte del vendedor.
Este plazo no ser inferior a 15 das tratndose de cosas muebles ni de 6 meses
tratndose de inmuebles.
6.
Estas reglas se modifican si la cosa produce frutos de tiempo en tiempo y a
consecuencia de trabajos o inversiones preparatorios caso en el cual la entrega
tendr lugar despus de percibidos dichos frutos, en los dems casos el comprador
tendr derecho a los frutos hasta la restitucin.
H. EFECTOS DE ESTE PACTO
Efecto propio del contrato de retroventa es que se recobre la cosa vendida por el
vendedor, reembolsando al comprador la cosa estipulada o el precio de venta segn sea el
caso previo ejercicio de la facultad frente al comprador.
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43

1.
Si el vendedor no ejerce su derecho oportunamente, o en las condiciones
sealadas, se entiende que falla la condicin resolutoria, por lo tanto, se consolida el
derecho del comprador.
2.
Si el vendedor ejercita oportunamente su derecho. Se entiende que se cumple la
condicin resolutoria y en consecuencia hay que distinguir:
a)

Situacin entre las partes:


i.
El vendedor tiene derecho a que el comprador le restituya la cosa
con sus accesiones naturales.
ii.
El vendedor tiene derecho a que el comprador le indemnice los
deterioros que ha experimentado la cosa por hecho o culpa del comprador.
iii.
El vendedor est obligado a abonar las expensas necesarias.
Tratndose de las tiles y las voluptuarias solo estar obligado a
reembolsarlas si se hubieren hecho con su consentimiento.
Cabe tener presente que el comprador ya recibi la suma estipulada, o en
su defecto el precio, cuando el vendedor ejerci su derecho, ya que al
hacer la presentacin al tribunal, debi acompaar esa suma o bien el
precio a falta de estipulacin.

b)
Efectos respecto de terceros: Segn el art. 1882 son aplicables los arts.
1490 y 1491.
Observaciones
1.
El derecho que nace del pacto de retroventa es intransferible, pero
es transmisible.
2.
Si la cosa es fructfera y solo rinde frutos de tiempo en tiempo y a
consecuencia de trabajos e inversiones preparatorios no podr pedirse la
restitucin, sino despus de la prxima percepcin de frutos.
La facultad del vendedor de recobrar la cosa vendida es:
A. Transmisible a sus herederos, de consuno si lo hacen dentro del plazo y
cumpliendo los requisitos legales. B. Intransferible.
3. PACTO DE RETRACTO
A. CONCEPTO
Es aquel en que las partes acuerdan que se resolver el contrato de compraventa si en un
plazo determinado aparece un nuevo comprador que ofrezca al comprador condiciones
ms ventajosas que el comprador primitivo en cuanto al precio.
Observaciones
i.
Es de la esencia de este pacto que las partes sealen que la venta se
resolver si con posterioridad a su celebracin aparece otro comprador que mejore
el precio. En consecuencia no se trata de una retractacin de la oferta, porque
este pacto opera cuando la compraventa ya se ha perfeccionado.

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ii.
El nuevo comprador que mejore el precio deber hacerlo en el pazo que
fijaren las partes, el cual no podr exceder de 1 ao
B. REGULACION
Art 1886 y siguientes y se refieren a otros pactos accesorios.
C. EFECTOS DE ESTE PACTO
i.
ii.
iii.

Si aparece un mejor postor la ley permite al comprador primitivo igualar la


mejor oferta.
Si dentro de ese plazo el comprador hubiese enajenado la cosa el derecho
a guardar la cosa pertenece al tercero adquirente.
Si no se iguala la oferta, se resuelve la condicin y se resuelve la
compraventa, aplicndose las mismas reglas que en el pacto de retroventa.

Observaciones:
1.
Tanto respecto de las partes como en relacin a los terceros este pacto de
retracto produce los mismos efectos que el pacto de retroventa dentro de los
cuales se incluye las prestaciones mutuas que debe tener lugar y reguladas a
propsito del sealado pacto de retroventa.
2.
La simulacin de que haya otra persona puede terminar con la nulidad por
vicio de consentimiento ya que cay en un error que hizo que pagar un precio
mayor del que deba haber pagado.
IX. LA RESCICION POR CAUSA DE LESIN ENORME EN LA COMPRAVENTA
1. ASPECTOS PREVIOS
No est consagrada como una sancin de la ineficacia de los actos jurdicos que tenga aplicacin
general en nuestro Ordenamiento Jurdico.
En nuestro ordenamiento es doblemente especial porque solo tiene lugar en los casos en que la
ley especficamente la contempla y porque no significa lo mismo para esos casos. Sin perjuicio de
lo anterior, siempre descansa en una misma idea, la falta de equivalencia de las prestaciones
reciprocas de las partes.
En el derecho alemn es una sancin general por ineficacia de los actos jurdicos y tiene lugar
cuando una de las partes aprovechndose de la ignorancia, del estado de necesidad, de la falta de
educacin etc., de la otra parte obtenga prestaciones notoriamente ms beneficiosas para ella a
que las que podra obtener en condiciones normales.
As entendida la lesin enorme se funda ella en el principio de la buena fe contractual que se aplica
durante todo el ITER contractual desde las tratativas preliminares hasta incluso con posterioridad al
cumplimiento del contrato.
2. REGULACION EN LA COMPRAVENTA
Art. 1888 y siguientes del Cdigo Civil.
3. CONCEPTO DE LESIN
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Es el perjuicio econmico que experimenta una de las partes en un contrato oneroso conmutativo
como consecuencia de la desproporcin existente entre sus prestaciones.
Cabe tener presente, que no toda desproporcin entre las prestaciones de las partes autoriza al
derecho a intervenir. Es por esta razn que el ordenamiento solo reacciona cuando la lesin es
enorme, es decir, cuando esa desproporcin excede de los lmites permitidos por el legislador.
4. REQUISITOS PARA QUE OPERE LA LESION EN LA COMPRAVENTA
1. Que la venta sea susceptible de recisin por causa de lesin de enorme.
i.
ii.

Solo procede en la venta de bienes races


No procede:
a)
En la venta de bienes muebles
b)
En la ventas forzadas hechos por la autoridad de la justicia
c)
En la venta de las minas

2. Que la lesin sea enorme.


Segn el art. 1889 la lesin es enorme:
i. Si el que sufre lesin enorme es el vendedor.
Se entiende que sufre lesin enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad
del justo precio.
Por ejemplo, justo precio 50 millones de pesos, precio que recibe 20 millones de
pesos.
ii. Tratndose del comprador
Se entiende que sufre lesin enorme cuando el justo precio es inferior a la mitad del
precio que paga. En otras palabras, si el precio que paga excede del doble del justo
precio.
Por ejemplo, Justo precio 50 millones de pesos, precio que paga 120 millones de
pesos.
Observacin: El justo precio se mide al tiempo del contrato y lo determina finalmente el
juez de acuerdo a las pruebas que se le presenten.
3. Que la cosa no haya perecido en poder del comprador
Si no es posible restituir la cosa no puede proceder la rescisin por causa de lesin enorme,
pues habra un enriquecimiento injustificado.
4. Que el comprador no haya enajenado la cosa.
Esta es una excepcin a las reglas generales en materia de nulidad, ya que por regla general
la nulidad judicialmente declarada da accin reivindicatoria contra todos los terceros
poseedores sin importar si estn de buena o de mala fe, pero en este caso, no hay accin
reivindicatoria contra terceros poseedores.
Excepcionalmente va a haber accin cuando el comprador ha enajenado la cosa, y ello ocurre
si el comprador enajeno la cosa a un mayor precio que aquel que hubiere pagado. En tal caso,
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se puede perseguir al comprador pero solo por el exceso hasta concurrencia el justo precio con
deduccin de una decima parte.
Por ejemplo, justo precio 50 millones de pesos, vendedor recibe 20 millones de pesos, hay
lesin enorme. Si el comprador enajena la cosa por 40 millones de pesos, hay un exceso de 20
millones de pesos que el vendedor puede perseguir, pero la ley establece un lmite para que el
vendedor pueda perseguir el exceso que es el justo precio deducido en un decima parte. En
nuestro ejemplo el lmite es de 45 millones de pesos. Si el comprador ha vendido la cosa en
120 millones de pesos e, el exceso es de 100 millones, pero en este caso el vendedor no
puede perseguir los 100 millones porque excede el lmite establecido por el legislador. De
manera que solo podr perseguir los 45 millones de pesos.
5. Que la accin no se encuentre prescrita.
- El plazo es de 4 aos desde la fecha del contrato.
- No se suspende y corre en consecuencia contra toda clase de persona.
- La lesin produce la nulidad relativa pero no es renunciable, la alegaran aquellos en
cuyo beneficio la han establecido las leyes.
5. EFECTOS DE LA RECISIN POR CAUSA DE LESIN ENORME
I. Efectos entre las partes
1. El comprador debe restituir la cosa con sus frutos al vendedor.
2. El vendedor debe restituir el precio con sus intereses al comprador.
Cabe tener presente que tanto frutos como intereses, solo se deben desde la notificacin
de la demanda de recisin por causa de lesin enorme.
Se diferencia de la nulidad ya que ella produce efecto retroactivo aqu los frutos se deben
desde la notificacin de la demanda.
Art. 1890 inc. 2.
Observacin
El vendedor no puede demandar que se le indemnicen los deterioros que hubiere
experimentado la cosa a menos que el comprador se hubiere aprovechado de ellos.
II. Efectos respecto de terceros
Art. 1893 inc. 2
No hay recisin de la cosa por causa de lesin enorme.
En principio no hay terceros cuando se demanda la recisin por causa de lesin enorme,
ya que uno de los requisitos para que proceda la accin rescisoria es que el comprador no
haya enajenado la cosa.
Sin embargo, puede ocurrir que el comprador haya constituido algn derecho real sobre la
cosa vendida, y en este caso si va a haber terceros, que van a ser los titulares de esos
derechos reales. En tal caso, el art. 1895 seala que el comprador debe purificar la cosa de
toda hipoteca o gravmenes que haya constituido sobre la cosa.
La ley no seala la forma en que debe purificarla, y habra que entender que hay que
examinar cada caso, por ejemplo si se trata de una hipoteca el comprador deber cumplir
la obligacin principal para que se extinga la hipoteca.
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6. DERECHOS DEL DEMANDADO


En virtud del principio de la conservacin de los contratos, no obstante que se haya declarado la
recisin por causa de lesin enorme, el demandado tiene el derecho de hacer subsistir el contrato,
restableciendo el equilibrio entre las prestaciones de las partes.
1. Si el lesionado es el vendedor el comprador puede consentir en la nulidad o completar el
justo precio con deduccin de una dcima parte.
Por ejemplo, justo precio 50 millones de pesos, vendedor recibe 20 millones de pesos, se
declara la nulidad del contrato.
El comprador demandado puede consentir en la nulidad o hacer subsistir el contrato
completando lo que falte hasta alcanzar el justo precio pero con deduccin de una dcima
parte.
Es decir, al justo precio se le deduce una dcima parte, quedan 45 millones de pesos.
Como el comprador pago 20 millones de pesos, debe pagar la diferencia, o sea, 25
millones de pesos para hacer subsistir el contrato.
2. Si el lesionado es el comprador, el vendedor demandado puede hacer subsistir el
contrato restituyendo el exceso por sobre el justo precio, aumentado en una decima parte.
Por ejemplo, justo precio 50 millones de pesos, comprador pago 120 millones de pesos,
comprador sufri lesin enorme. El vendedor demandado puede consentir en la recisin o
puede hacer subsistir el contrato, restituyendo el exceso de precio por sobre el justo precio
aumentado en una decima parte. Es decir lo primero que hay q hacer es tomar el justo
precio y aumentarlo en una decima parte 5 millones, total 55 millones de pesos, y luego se
calcula el exceso, es decir a las 120 millones se le restan los 55 millones de manera que el
vendedor solo debe restituir 65 millones de pesos.
Observaciones
1. El art. 1889 inc. 2 seala que el justo precio se refiere al tiempo del contrato.
Se entiende que se refiere a la fecha del contrato de compraventa, pero cabe recordar que
se preventa un problema si previamente se ha celebrado un contrato de promesa, porque
en la promesa tambin se fija un precio de compraventa.
Con todo se ha entendido que se refiere a la fecha del contrato de compraventa, porque es
este contrato el susceptible de recisin por causa de lesin enorme, y que adems porque
existe una ley especial a propsito de los predios que se venden como consecuencia de un
loteo, en la que se seala que el justo precio es el vigente a la fecha del contrato de
promesa. En consecuencia, en todos los dems casos habr que estar a la fecha del
contrato de compraventa.
2. La determinacin del justo precio es una cuestin de hecho, de manera que son
aplicables todos los medios de prueba, y los jueces de la instancia son soberanos para
determinarlo.
El medio de prueba ms utilizado es la prueba pericial, pero tambin es til acompaar el
avalo fiscal, valerse de la prueba de testigos para que estos sealen en qu estado se
encontraba el inmueble a la fecha del contrato. Y tambin se puede recurrir a otras
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escrituras de compraventas celebradas en la misma fecha y relativas a inmuebles de


similares caractersticas, como ocurre con los departamentos de un edificio.
3. El justo precio es objetivo, es decir, no se considera el valor de afeccin.
4. El justo precio debe acreditarse al interior del proceso.
7. EXTINCIN DE LA ACCIN RESCISORIA POR LESIN ENORME
1. Si la cosa se ha destruido en poder del comprador
2. Si el comprador ha enajenado la cosa.
3. Por prescripcin, el plazo es de 4 aos contados desde la fecha del contrato.
Observaciones
1. Esta es una prescripcin de corto tiempo, y por lo tanto, no se suspende.
2. La accin rescisoria por lesin enorme es irrenunciable. Art. 1892.
3. La accin rescisoria por lesin enorme es transferible
Problema
El plazo de prescripcin Desde cundo se cuenta en el caso del art. 1893 inc. 2? Este el caso en
que el comprador ha enajenado la cosa a un plazo superior al que el pago, y el vendedor reclama
el exceso.
La prescripcin se cuenta desde la fecha del contrato, pero ac nos encontramos dos contratos.
La CA de Santiago ha sealado que el plazo se cuenta desde la fecha del segundo contrato, es
decir cuando el comprador enajena la cosa a un tercero, porque de sostenerse lo contrario se dara
el absurdo que ambas acciones expiraran el mismo da.
2.- LA PERMUTA. Art 1897 y ss.
I. CONCEPTO: La permuta es un contrato por el cual las partes se obligan recprocamente a dar
una especie o cuerpo cierto por otro.
II. GENERALIDADES: Art. 1897. La permutacin o cambio es un contrato en que las partes se
obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro.
La definicin que da este artculo, no es exacta porque no se refiere a todos los casos en los que
existe permuta, al no incluir dentro del concepto a aquel contrato por el cual se entrega una cosa a
cambio de otra y dinero, cuando la cosa vale ms que el dinero.
El contrato de permuta se rige en principio y por regla general por las reglas generales de la CV, de
forma tal que se inserta al igual que en la CV dentro de los contratos consensuales y al igual que la
CV hace excepcin a este consensualismo el caso que se entregue una cosa que corresponda a
un bien raz, a derechos hereditarios, caso en los cuales se exige al igual que en la CV escritura
pblica.
Dada la particularidad que presenta la permuta en relacin a la CV, se entiende que cada parte es
vendedor respecto de la cosa que da en cumplimiento a la permuta, asumiendo en consecuencia
todas las obligaciones que dicha calidad conlleva a lo menos respecto de la cosa que da.

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Tambin en relacin a la particularidad de la permuta en relacin a la CV, el justo precio de la cosa


que se da, se mira como el precio que paga por lo que recibe a cambio. En otras palabras, el justo
precio de la cosa que se da corresponde al valor de la cosa que se recibe a cambio.
En lo dems la permuta queda regida por las normas de la CV habindose jurisprudencialmente
resuelto que a ella igualmente se le aplica por ejemplo las normas relativas a la lesin enorme.
3.- LA CESIN DE DERECHOS.
1.- Generalidades.
Tanto los derechos reales como los personales, exceptundose solamente los personalsimos,
pueden ser objeto de enajenaciones o transferencias. La cesin de los derechos reales sigue las
reglas de todos los contratos, con excepcin del derecho real de herencia, para el cual el CC. ha
establecido normas especiales. Tratndose de los derechos personales, la ley tambin ha
dispuesto normas particulares en los arts. 1901 a 1908, bajo el epgrafe De los crditos
personales. Los arts. 1909 y 1910 regulan la cesin del derecho real de herencia, mientras que los
arts. 1911 a 1914 se refieren a los derechos litigiosos.
2.- Clases de crditos y formas de cederlos.
Tanto en el art. 1901 como en el ttulo de este prrafo, se habla de cesin de crditos personales,
lo que en verdad es una redundancia, porque "crdito" es sinnimo de derecho personal.
Si bien todos los derechos personales o crditos pueden cederse, excepto los personalsimos, no
todos pueden cederse de la misma forma. Para determinar la manera de transferirlos, hay que
distinguir entre crditos nominativos, a la orden y al portador.

Son crditos NOMINATIVOS aquellos que slo deben pagarse a una determinada persona,
como el crdito del vendedor en contra del comprador para reclamar el precio de la
compraventa.

Son crditos A LA ORDEN aquellos que contienen, antes del nombre de la persona a quien
deben pagarse, la expresin a la orden: cheques, letras de cambio, pagars en los que
no se ha tarjado la mencionada expresin o que se han girado, aceptado o suscrito "a la
orden".

Son crditos AL PORTADOR aquellos que no contienen el nombre de la persona a quien


deben ser pagados, y que en consecuencia pueden ser cobrados por cualquiera persona
que se presente con ellos. Llevan usualmente la expresin al portador: cheques en los
que no se elimin dichas palabras, billetes de banco, bonos, etc.

Los crditos nominativos se transfieren en conformidad a los arts. 1901 a 1908, advirtiendo la
ltima disposicin que los crditos a la orden y al portador se rigen por otras normas. Los crditos
a la orden se transfieren por medio del endoso, que es la orden que el acreedor da al deudor de
efectuar el pago a la persona del endosatario. En cuanto a los crditos al portador, se transfieren
por la sola entrega material del ttulo. Rigen la cesin de los crditos a la orden y al portador, las
normas de la Ley N 18.092, sobre letras de cambio, aplicables tambin a los pagars.
3.- Cesin de crditos nominativos.
3.1. Concepto.
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La cesin de crditos es la convencin por la cual un acreedor cede voluntariamente sus


derechos contra el deudor a un tercero que llega a ser acreedor en lugar de aqul. El
enajenante toma el nombre de cedente, el adquirente del crdito es el cesionario, y el
deudor contra el cual existe el crdito que constituye el objeto del traspaso, se llama
deudor cedido.
3.2. Naturaleza jurdica de la cesin.
Se planteaba en la doctrina si la cesin de crditos era un contrato o la manera de hacer la
tradicin de los derechos personales. Se sostena por algunos que la cesin de derechos
personales no era otra cosa que un contrato de compraventa de cosas incorporales. Tal es
el concepto que de la cesin de derechos tiene el CC. Italiano.
En nuestra legislacin, sin embargo, y as se sostiene unnimemente hoy en da por la
doctrina, la cesin de derechos personales no es un contrato, sino la manera de efectuar la
tradicin de los derechos personales. No es un contrato generador de obligaciones, sino la
manera de cumplir o consumar el contrato, la manera en que se transfiere el dominio sobre
un derecho. Tal naturaleza jurdica concuerda con el concepto precedentemente indicado.
Las razones para sostener lo anterior son las siguientes:
a) El art. 1810 se refiere tanto a la compraventa de cosas corporales como
incorporales, vale decir derechos, cuya enajenacin no est prohibida por la ley.
Los arts. 1901 y siguientes no se refieren por tanto a la compraventa.
b) El art. 1901 distingue entre el acto mismo de la cesin y el ttulo en cuya virtud
se realiza, vale decir, se distingue entre la enajenacin y el antecedente jurdico
que permite realizar la primera. Corrobora lo anterior al art. 1912.
Cabe precisar que el ttulo puede ser gratuito u oneroso, lo que prueba que la
cesin no es un contrato de compraventa de cosas incorporales, pues la cesin
podra tener por ttulo la donacin, por ejemplo.
c) Si se aceptara que la cesin de las cosas incorporales fuera venta, sta sera un
contrato real, ya que el art. 1901 exige la entrega del ttulo, conclusin que
pugnara con todas las normas de la compraventa, y especialmente con el art.
1810, que alude a la venta de cosas incorporales, contrato consensual y no real.
d) El art. 1901 distingue entre ttulo como antecedente jurdico (compraventa o
donacin, por ejemplo) y como instrumento material en que consta el derecho.
e) El art. 1907 alude directamente a la cesin de un crdito a ttulo oneroso.
f) El art. 1901 reproduce prcticamente la regla del art. 699, que se refiere a la
tradicin de los derechos personales (como se indica en una sentencia de agosto
de 1918, de la Corte Suprema, los arts. 699 y 1901 disponen sustancialmente lo
mismo, aunque el primero es ms genrico).
Nuestra jurisprudencia ha ratificado la conclusin anterior, segn queda de
manifiesto en sendos fallos de la Corte Suprema de mayo de 1935, septiembre de
1937 y marzo de 1945, y de la Corte de Concepcin, de mayo de 1941.
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3.3. Forma de perfeccionar la cesin.


a) Personas que intervienen: En toda cesin de crditos, intervienen tres personas:
El cedente: que es el acreedor, titular del derecho personal y que lo transfiere a
otro.
El cesionario: que es la persona que adquiere el derecho cedido y pasa a
ocupar el lugar del acreedor.
El deudor: sujeto pasivo del derecho cedido, que queda obligado en favor del
cesionario. Si en la cesin intervienen tres personas, hay que analizar la
manera como se perfecciona respecto de todos ellos. En la cesin de crditos
hay dos etapas: la primera se desarrolla entre el cedente y el cesionario y
tiende a dejar perfeccionada entre ellos la cesin; la segunda etapa se
desarrolla con el deudor, y tiende a ponerlo en conocimiento de que la persona
del acreedor ha cambiado.
b) Perfeccionamiento de la cesin entre cedente y cesionario.
Puesto que la cesin de crditos es la tradicin de los derechos personales y puesto
que dicho modo de adquirir requiere un ttulo traslaticio de dominio, es necesario que
entre el cedente y el cesionario exista un contrato traslaticio de dominio, que puede ser
de venta, permuta, donacin, etc. En esta fase, para nada interviene el deudor ni los
terceros. La existencia del ttulo es de exclusiva incumbencia del cedente y cesionario
(Corte de Santiago, julio de 1932).
Celebrado el contrato que ha de servir de ttulo traslaticio de dominio, ser necesario
realizar la tradicin del derecho personal; y como sobre este crdito o derecho
personal tiene el cedente un derecho de dominio, ya que segn el art. 583 sobre las
cosas incorporales hay tambin una especie de propiedad, ser este derecho de
dominio sobre el crdito el que el cedente deber transferir al cesionario.
Tratndose de los crditos nominativos, la tradicin se efectuar mediante la
ENTREGA DEL TITULO hecha por el cedente al cesionario, de acuerdo a lo previsto
en los arts. 1901 y 699.
Al efectuarse la tradicin, debe anotarse en el ttulo entregado el traspaso del derecho,
designando al cesionario y bajo la firma del cedente (art. 1903).
En ciertos casos, el crdito cedido no consta en un instrumento que pueda
traspasarse. En tal hiptesis, debe especificarse el crdito en la escritura de cesin,
sirviendo la misma escritura de ttulo que deber entregarse al cesionario. En tal
sentido, un fallo de la Corte de Santiago de 1892 deja en claro que no obsta a la
validez de la cesin la circunstancia de no haber habido entrega material del ttulo por
el cedente al cesionario. Versando la cesin sobre un mero derecho no documentado
(honorarios) ni justipreciado entonces, la tradicin de tal derecho vale si se hace por
escritura pblica y afecta a terceros y al deudor si la cesin se notifica a ste. As las
cosas, al hablar la ley de la entrega del ttulo, no ha querido referirse indudablemente a
su entrega material, pues lo que se transfiere en este caso, mediante la tradicin, no es
una cosa material, el documento mismo en que consta, sino un derecho, una cosa
incorporal, un crdito, que existe con independencia del ttulo, como se deduce con
slo considerar que si se tratara, por ejemplo, de un crdito que no consta por escritura
pblica y sujeto nicamente a la buena fe del deudor, que constar de palabra, no
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podra cederse por no existir ttulo material, o sea, un documento. No slo puede
efectuarse la tradicin de un derecho personal por la entrega material de su ttulo, sino
que tambin, como ocurre con los bienes muebles corporales, puede hacerse de una
manera simblica; por ejemplo, permitiendo o autorizando al cesionario para tener el
crdito cedido por suyo. As sucede cuando por medio de una escritura se traspasa el
crdito que consta de una escritura pblica de mutuo, en que el dueo expresa su
voluntad de transferirlo y el cesionario de acepta tal transferencia, verificndose
entonces la tradicin por ese instrumento de cesin y no por la entrega de la primera
copia del crdito (Corte de Talca, mayo de 1890 y marzo de 1922; Corte de Santiago,
agosto de 1892; Corte Suprema, mayo de 1909 y marzo de 1945).
c) Perfeccionamiento de la cesin respecto del deudor y terceros.
Realizada la entrega real o simblica del ttulo por el cedente al cesionario, queda
perfeccionada la transferencia del dominio del crdito, y radicado ste en manos del
cesionario. Termina con esto la primera etapa de la cesin de crditos. Pero hay otro
que tiene intereses comprometidos, el deudor. Este puede no tener conocimiento del
acto que ha mediado entre el cedente y el cesionario; pero dado que es el quien va a
efectuar el pago, es de absoluta necesidad que se le ponga en conocimiento de la
cesin, y a este propsito responden los arts. 1902 a 1905.
Conforme al art. 1902, para que la cesin produzca efectos respecto del deudor y
terceros, es necesario que se le notifique al primero o la acepte.
La omisin de esta notificacin o aceptacin no invalida la tradicin entre el cedente y
el cesionario, pero respecto del deudor y los terceros, el crdito se reputa subsistir en
manos del cedente, con las consecuencias del art. 1905: el deudor podr pagar al
cedente, y los acreedores del ltimo podrn embargar el crdito.
En todo caso, para que la cesin se perfeccione respecto del deudor y terceros, no es
necesaria la concurrencia copulativa de la notificacin y la aceptacin: basta con una
de ellas. En tal sentido, un fallo de septiembre de 1943, de la Corte Suprema, ratifica
que se trata de condiciones separadas e independientes, de modo que la cesin
produce los efectos ante el deudor y terceros, siempre que se verifique una sola de
ellas, si bien nada repugna a que puedan concurrir ambas.
La notificacin debe hacerse por va judicial, exhibiendo el ttulo, que llevar anotado el
traspaso del derecho con la designacin del cesionario y bajo la firma del cedente
(1903).
En efecto, si bien el CC. no lo seala expresamente, se ha concluido que la notificacin
ha de hacerse a travs de receptor judicial, previa resolucin del tribunal. Inicialmente,
la jurisprudencia concluy que el art. 1902 no exiga que la notificacin se hiciera por
decreto judicial, de manera que bastaba que la cesin llegara a conocimiento del
deudor de un modo fehaciente, como lo era la diligencia estampada por un ministro de
fe, siempre que la notificacin se realizare en la forma prevenida en el art. 1903 (fallos
de la Corte de Santiago, de diciembre de 1864 y abril de 1878). Sin embargo, hoy en
da no es posible sostener lo anterior, considerando las normas del Cdigo de
Procedimiento Civil, concretamente el art. 47, que dispone: La forma de notificacin de
que tratan los artculos precedentes (notificacin personal) se emplear siempre que la
ley disponga que se notifique a alguna persona para la validez de ciertos actos, o
cuando los tribunales lo ordenen expresamente.
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La notificacin de la cesin puede entenderse realizada con la notificacin de la


demanda en que el cesionario persigue el pago del crdito y apareja la escritura de
cesin (Corte de La Serena, septiembre de 1881 y mayo de 1884; Corte de Santiago,
diciembre de 1898; Corte de Valparaso, noviembre de 1919).
Acerca de la exigencia de exhibir el ttulo al deudor, cabe distinguir entre crditos que
constaban documentalmente y los que no estaban en tal condicin. Respecto de los
primeros, debe exhibirse tanto el ttulo en que consta dicho crdito, como la escritura
de cesin. Respecto de los segundos, basta con exhibir la escritura de cesin. As, un
fallo de la Corte de Valparaso, de diciembre de 1925, previene que no produce efectos
contra el deudor la cesin de un crdito personal, cuya notificacin se hace exhibiendo
la escritura de cesin, pero no el ttulo del crdito cedido, y por tanto, debe
considerarse existente el crdito, respecto del deudor, en manos del cedente y no del
cesionario que, por consiguiente, carece de derecho para hacerlo valer en juicio. En el
mismo sentido, la Corte de Valdivia, en una sentencia de octubre de 1935, concluye
que al disponer el art. 1903 que la notificacin de la cesin al deudor se haga con
exhibicin del ttulo, se refiere al ttulo del crdito mismo, fuente de la obligacin o
deuda, mencionado en el art. 1901, y no a la escritura o ttulo en que se hace la cesin,
porque lo que ha querido el legislador al imponer tal requisito, es que el deudor cedido
sepa que tiene un nuevo acreedor subrogado al anterior y que se imponga de este
hecho viendo anotado en ese mismo ttulo el traspaso del derecho de su acreedor al
nuevo a quien aqul designa por su nombre y bajo su firma en dicho ttulo.
Pero lo anterior opera, segn decamos, si el crdito consta documentalmente y en
dicho documento es posible hacer la anotacin del traspaso. Por eso, la Corte de
Chilln, en un fallo de septiembre de 1939, establece que si el ttulo cedido es una
escritura pblica en la cual el acreedor no ha podido hacer anotacin alguna, se
cumple con la exigencia de anotar el traspaso del derecho, si la escritura de cesin
contiene la anotacin del traspaso del derecho con la designacin del cesionario y bajo
la firma del cedente. Con mayor razn, agregamos nosotros, operar lo anterior, si el
crdito cedido no constaba documentalmente. Tambin puede perfeccionarse la
cesin respecto del deudor y terceros, mediante la aceptacin del primero. Esta puede
ser expresa o tcita. El art. 1904 se refiere a esta ltima. Sobre el particular, cabe tener
presente:

Si la aceptacin no consta en el instrumento pblico o privado, sino que se


presta verbalmente, regirn las limitaciones a la prueba de testigos
contempladas en los arts. 1708 y 1709.
Si la aceptacin se da por instrumento privado, eventualmente deber pedirse
en juicio que el deudor lo reconozca o que se mande tener por reconocido,
conforme al art. 346 del CPC.
En cuanto a la fecha del documento privado en que conste la aceptacin:
adquirir ante terceros el carcter de "fecha cierta" conforme a lo dispuesto en
el art. 1703.

Cabe indicar que el deudor no puede oponerse a la cesin: art. 1636, respecto de la
novacin. Aun cuando el deudor no consienta o se oponga a la cesin, queda obligado
para con el cesionario. Estamos ante lo que se denomina delegacin imperfecta. Para
un solo efecto tiene importancia que la cesin haya sido aceptada por el deudor, y es
en materia de compensacin. Si la cesin le ha sido notificada y la ha aceptado sin
reservas, el deudor no puede oponer en compensacin al cesionario, los crditos que
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antes de la cesin hubiera podido oponer al cedente. Pero si al tiempo de la cesin


formula reservas, podr oponer todos los crditos que tenga contra el cedente (art.
1659, 1). Igual ocurre, si no medi aceptacin, es decir, si el deudor fue notificado de
la cesin (art. 1659, 2).
3.4. Efectos de la cesin.
Debemos analizarlos desde dos puntos de vista: primero, en cuanto a los alcances o
extensin de la cesin; en segundo lugar, respecto a la responsabilidad que asume el
cedente con ocasin de la cesin.
a) Alcance o extensin de la cesin.
De conformidad al art. 1906, el crdito pasa al cesionario en las mismas
condiciones que lo tena el cedente. Por excepcin, no pasan al cesionario las
excepciones personales del cedente, en lo que se diferencia la cesin de la
subrogacin, con una salvedad: la nica excepcin personal que pasa al cesionario
es la nulidad relativa (art. 1684).
b) Responsabilidad del cedente: art. 1907.
La cesin tiene que efectuarse en virtud de un ttulo, oneroso o gratuito. Si la
cesin es a ttulo gratuito, el cedente no contrae responsabilidad alguna, ya que se
trata de un acto de mera liberalidad de su parte. Pero si la cesin es a ttulo
oneroso, el cedente responde del saneamiento de la eviccin conforme a las reglas
generales. La obligacin de sanear que tiene el cedente, puede desaparecer o
modificarse por pacto entre las partes.
La regla general es que el cedente slo responde de la existencia del crdito, pero
no de la solvencia del deudor, a menos que as, lo convengan las partes, en cuyo
caso el cedente responde de que el crdito sea pagado.
Si el cedente responde de la solvencia del deudor, se entiende que se trata de la
solvencia al tiempo de la cesin, y no de la solvencia futura, a menos de
estipulacin en contrario, caso en el cual el cedente se constituye en una especie
de fiador del deudor. Pero en este caso, si el deudor cae en insolvencia, el cedente
no responde sino hasta concurrencia de lo que recibi por el crdito, a menos que
se hubiere pactado otra cosa.
4.- Cesin del derecho de herencia.
4.1. Generalidades y presupuestos.
La herencia es un derecho real que comprende la totalidad de los derechos y obligaciones
transmisibles del causante o una parte o cuota de ellos, segn estemos ante un heredero
universal (y que adems sea exclusivo) o ante herederos de cuotas. Se puede decir que es
el patrimonio del causante en manos de sus herederos. Es por tanto un derecho universal,
y al igual que el patrimonio, forma un todo independiente de los elementos que lo
componen. No est formado por los bienes del causante, sino que es un todo abstracto,
independiente de sus componentes.
Cabe destacar que para que pueda haber cesin del derecho de herencia, es necesario,
como presupuesto, que la sucesin est abierta. De acuerdo al art. 955, 1, la sucesin de
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una persona se abre al momento de su muerte, en su ltimo domicilio. Se denomina


delacin de una asignacin hereditaria el actual llamamiento de la ley para aceptarla o
repudiarla.
De no concurrir tal presupuesto bsico, la cesin adolecera de objeto ilcito (art. 1463), y
por ende, sera susceptible de declararse nula. Recordemos que lo anterior tiene una
excepcin, en lo que se refiere a la cuarta de mejoras (art. 1204).
4.2. Formas de efectuar la cesin.
El derecho de herencia puede cederse de dos formas: especificando o no los bienes sobre
los cuales recae el derecho. Los arts. 1909 y 1910 slo se aplican en la segunda hiptesis.
En el primer caso, hay en realidad una verdadera compraventa o permuta, segn
corresponda, que se rigen por las reglas generales. Por tanto, al hacerse la particin, si
resulta que al cesionario no se le adjudica el bien que adquiri especficamente, el cedente
tendr las responsabilidades propias de los contratos mencionados, cuando no se cumple
con la obligacin de entregar. Por lo dems, en un fallo de septiembre de 1988, la Corte
Suprema concluye que antes de la particin de la herencia y la consiguiente adjudicacin
de bienes a los herederos, ninguno de stos puede transferir su cuota en la comunidad
universal refirindola a un bien determinado, porque slo est legitimado para transferir lo
que tiene, es decir, dicha cuota en la universalidad.
En cambio, cuando lo que se cede es una cosa incorporal que se denomina derecho de
herencia, lo que se cede en buenas cuentas es el derecho del heredero a participar en la
distribucin de los bienes del difunto. Ello explica el art. 1909, en cuanto el cedente slo
responde de su calidad de heredero o legatario. Tal como lo reafirman diversos fallos, el
objeto de la cesin del derecho de herencia es una universalidad o la cuota que al cedente
corresponde en el conjunto de bienes que comprenden el haber hereditario; los bienes
individualmente determinados, no son objeto de esa cesin (Corte Suprema, septiembre de
1905, enero de 1912, agosto de 1920, septiembre de 1920, diciembre de 1922, enero de
1940; Corte de Concepcin, noviembre de 1928).
La cesin puede hacerse a TITULO GRATUITO u ONEROSO. En el primer caso, estamos
ante una DONACION que queda por completo sometida a las reglas generales que rigen
tal contrato, en conformidad a las cuales el cedente no tiene ninguna responsabilidad. La
cesin del derecho de herencia propiamente tal, es la cesin a ttulo ONEROSO, nica
regida por los arts. 1909 y 1910.
Cabe precisar que lo que en la cesin del derecho de herencia se cede no es la calidad de
heredero o legatario, puesto que tales calidades dependen de las relaciones de familia, si
la herencia es intestada, o del testamento, si se trata de una herencia testamentaria; lo que
se cede, son las consecuencias patrimoniales que resultan de la calidad de heredero.
A su vez, como en el caso de la cesin de crditos, la cesin del derecho real de herencia
es la tradicin o enajenacin de este mismo derecho, y no el contrato, pues este es el
antecedente en virtud del cual una de las partes se obliga a transferir este derecho a otra,
obligacin que se cumple verificando la cesin. Por eso, la cesin del derecho real de
herencia propiamente tal PUEDE DEFINIRSE como la cesin o transferencia a ttulo
oneroso que el heredero hace del todo o parte de su derecho de herencia a otra persona.
Como indicbamos, la cesin del derecho real de herencia a ttulo oneroso debe tener UN
TITULO que le sirva de antecedente jurdico. Este ttulo o contrato debe constar por
ESCRITURA PUBLICA, de acuerdo a lo dispuesto en el art. 1801.
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4.3. Tradicin del derecho real de herencia.


Se ha debatido si la cesin requiere ser inscrita en el Registro Conservatorio,
especialmente si la herencia sobre la que recae el derecho cedido, est compuesta por
inmuebles. La jurisprudencia y la mayora de la doctrina, estiman que no es necesario
practicar inscripcin para que se entienda verificada la tradicin, sealando para concluir
as dos razones fundamentales:

En el CC., no se encuentra disposicin alguna que exija la inscripcin, y no podra


invocarse para tal efecto el art. 686, porque en l no se menciona el derecho de
herencia, siendo tal norma excepcional y por ende de interpretacin restrictiva;

Para que pueda hacerse la tradicin mediante la inscripcin en el Registro


Conservatorio, es necesario que el ttulo se refiera a inmuebles determinados, lo
que no puede acontecer tratndose de la cesin del derecho real de herencia, que
necesariamente recae sobre bienes indeterminados, es una universalidad jurdica,
independiente de las cosas que la componen. Por ello, la Corte Suprema ha
resuelto que la tradicin del derecho real de herencia no requiere inscripcin,
aunque en la herencia haya inmuebles, y que basta con cualquier acto que
signifique ejercicio del derecho por parte del cesionario, como por ejemplo, que
solicite la posesin efectiva, que provoque el juicio de particin, que participe en la
misma, etc.

En tal sentido, en un fallo de la Corte de Chilln de octubre de 1938, se subraya que es


vlida y eficaz la cesin de derechos hereditarios, efectuada sin inscripcin ni posesin
efectiva previa, por el nico y universal heredero de una herencia que comprende bienes
races. A su vez, en una fallo de la Corte Suprema de enero de 1940, se afirma, en el
mismo sentido: como en la cesin de derechos hereditarios no se enajenan bienes races
determinados que estn en la universalidad de la herencia y que no pertenecen al
vendedor o cedente, no es necesario que se inscriba el ttulo, porque el art. 686 no alude
en forma alguna a la transferencia entre vivos del derecho real de herencia. Ni aun el art.
688 exige la inscripcin de las transmisiones hereditarias, sino en el caso de que los
herederos pretendan disponer de los inmuebles de la herencia, de donde se deduce que
tal inscripcin slo es necesaria cuando se dispone de inmuebles determinados y no
cuando las herencias se transmiten como universalidades jurdicas o los asignatarios
transfieren sus cuotas en la misma universalidad. En consecuencia, no se infringe la ley al
no darse preferencia, en el caso de dos cesiones del mismo derecho de herencia, al
cesionario que ha inscrito su ttulo. A su vez, una sentencia de julio de 1958, de la Corte de
Concepcin, concluye que aunque en la universalidad denominada herencia existan bienes
races, no procede considerarla como un derecho inmueble. Se trata de un derecho
mueble, en todo caso, de un derecho sui generis que, como todos ellos, est regido por las
normas aplicables a los muebles (el principio seguido es que todas las cosas que no son
inmuebles, deben calificarse de muebles). De ah que, an en la hiptesis indicada, la
cesin del derecho de herencia o de derechos hereditarios, no requiera de la inscripcin en
el Registro Conservatorio de Bienes Races. Por consiguiente, vendidos unos mismos
derechos hereditarios, separadamente a dos personas, la circunstancia de que uno de los
cesionarios haya inscrito la cesin no es bice para dar preferencia al otro cesionario, cuyo
ttulo no est inscrito, si logr acreditar, por haber realizado reiteradamente actos de
heredero, que entr en posesin de la herencia con anterioridad a la inscripcin.

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Una sentencia aislada de la Corte de Valparaso, de agosto de 1943, se aparta de la lnea


anterior, resolviendo que cuando existe un solo heredero y el patrimonio comprende bienes
races debe aplicarse el art. 688 y mientras no se verifiquen las inscripciones que ah se
determinan, no puede el heredero disponer en manera alguna de un inmueble, siendo en el
hecho una forma de disposicin el enajenar la totalidad de su patrimonio hereditario que
comprende esos inmuebles de su exclusiva propiedad.
Algunos autores discrepan tambin de la posicin mayoritaria que ha seguido nuestra
jurisprudencia, entre ellos Jos Ramn Gutirrez y Ramn Meza Barros, que exponen al
respecto que hay que seguir las reglas generales en materia de bienes: recuerdan que las
cosas incorporales o derechos tambin se clasifican en muebles o inmuebles (art. 580), y
por tanto, dependiendo de la naturaleza de los bienes sobre los cuales recae o ha de
ejercerse, la herencia ser mueble o inmueble. Agregan que sustraerla de esta
clasificacin general para calificar a la herencia de universalidad jurdica, es metafsica. De
tal forma, si el derecho de herencia recae sobre inmuebles, la tradicin se har por medio
de la competente inscripcin (art. 686); si recae sobre especies muebles, se har en la
forma que indica el art. 684, y si se trata de crditos, con la entrega del ttulo (art. 1901). Se
enfatiza que si la ley no ha establecido una forma especial de efectuar la tradicin del
derecho de herencia, sta deber realizarse de acuerdo con la naturaleza de los bienes
que la integran. Adems, se indica que en la prctica la tesis seguida por nuestra
jurisprudencia importa negar la necesidad de una tradicin para adquirir la herencia, ya que
en nada se parece a la tradicin pedir la posesin efectiva o entablar la accin de particin.
Por otra parte, se crea una solucin de continuidad o vaco en el Registro de Propiedad,
cuestin que repugna al legislador, como aparece de manifiesto en el propio Mensaje del
CC., al encomiar el disponer de un registro completo de toda la propiedad territorial y sus
mutaciones.
Alessandri y Somarriva no comparten estas crticas, y se pliegan a la tesis de la
jurisprudencia mayoritaria, reiterando que la herencia es una universalidad jurdica
independiente de las cosas que la componen.
4.4. Efectos de la cesin del derecho real de herencia.
Estn determinados por el art. 1910. El principio que rige esta materia es el siguiente: el
cesionario debe obtener mediante la cesin el beneficio ntegro que habra obtenido el
heredero, sin que al cedente le sea lcito obtener parte alguna de esos beneficios.
Desde ya, puede el cesionario pedir que se le otorgue la posesin efectiva de la herencia, y
ms adelante solicitar la particin de la misma (art. 1320).
Precisa sobre el particular un fallo de la Corte de Santiago, de mayo de 1930, que debe
rechazarse la doctrina de que la tradicin de los derechos hereditarios se opera cuando el
cesionario es reconocido y aceptado en el carcter de tal por los dems herederos (dicha
doctrina se haba insinuado en un fallo de septiembre de 1905, de la Corte Suprema), por
cuanto el derecho real de herencia, que se tiene sin respecto a determinada persona, no
puede quedar subordinado a la aceptacin o reconocimiento de los otros comuneros o
coherederos.
El cedente que se ha aprovechado en cualquier forma de alguno de los efectos
hereditarios o de sus frutos, est obligado a reembolsar su valor al cesionario, salvo
estipulacin en contrario: art. 1910, 1.
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La utilidad que el heredero estaba llamado a obtener en la herencia del causante se


determina por la fecha del fallecimiento de ste; de ah que si el cedente, despus del
fallecimiento del causante y antes de la cesin, se ha aprovechado de algn bien de la
herencia, deber reembolsar su valor al cesionario.
La cesin del derecho de herencia comprende tambin todo aquello que en virtud del
derecho de acrecer, venga a incrementar la cuota del cedente, salvo estipulacin en
contrario (art. 1910, 3).
Por su parte, el cesionario debe tomar o adquirir el derecho de herencia en toda su
amplitud y cargar tambin con la participacin que le quepa en el pasivo, vale decir, con las
obligaciones y gravmenes que a su cuota hereditaria le corresponda; y si el cedente
hubiere pagado alguna deuda o carga hereditaria, el cesionario deber reembolsarle los
costos necesarios y prudenciales (ntese que la ley no manda reembolsar cualquier costo
o gasto), que hubiere hecho en razn de la herencia (art. 1910, 2).
Con todo, como en nuestro derecho no existe slo la "cesin de deudas", y el art. 1635
seala que la sustitucin de un nuevo deudor a otro no produce novacin si el acreedor no
expresa su voluntad de dar por libre al primer deudor, producindose en este caso lo que
se denomina una delegacin imperfecta, los acreedores hereditarios y testamentarios no
estn obligados a dirigirse contra el cesionario. Pero como en virtud del contrato y
subsecuente cesin que ha mediado entre el cedente y el cesionario, el segundo es el que
est obligado a la deuda, el cedente podr repetir contra el cesionario lo que haya pagado,
a menos que los acreedores se dirijan directamente contra el cesionario, lo que tambin
pueden hacer.
Todo lo dicho respecto a la cesin de un derecho de herencia, es tambin aplicable a la
cesin de un legado, cuando se cede sin especificar los efectos de que se compone.
4.5. Responsabilidad de las partes.
a) Del cedente: vara segn si cedi a ttulo gratuito u oneroso. Si cedi a ttulo gratuito, no
contrae el cedente ninguna responsabilidad. Si cedi a ttulo oneroso, responde slo de su
calidad de heredero o legatario, pero no de la existencia de determinados bienes.
b) Del cesionario: respecto del cedente, el cesionario se hace cargo de la parte del pasivo
en la herencia que al primero corresponda. Ante terceros, como indicbamos, el cedente
sigue siendo responsable de las deudas hereditarias, sin perjuicio de una accin de
reembolso contra el cesionario.
5.- Cesin de derechos litigiosos.
5.1. Generalidades.
Hay dos conceptos que en el Derecho no deben confundirse: las COSAS LITIGIOSAS y
LOS DERECHOS LITIGIOSOS. Cosas litigiosas, segn el art. 1464 del CC. y las
disposiciones del CPC, son de aquellas especies sobre cuya propiedad se litiga, y en cuya
enajenacin hay objeto ilcito si se ha dictado prohibicin de enajenar por el tribunal
competente, prohibicin que debe haberse inscrito, en el caso de los inmuebles, en el
Registro Conservatorio.
Derechos litigiosos, en cambio, son aquellos que son objeto de una controversia judicial.
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Tanto las cosas litigiosas como los derechos litigiosos pueden ser objeto de un acto
jurdico, en las condiciones determinadas por la ley. Hay venta de cosa litigiosa cuando el
contrato recae sobre la cosa corporal misma cuya propiedad se litiga; en cambio, hay
cesin de derechos litigiosos, cuando lo que se cede son LAS PRETENSIONES que se
han sometido por el demandante a la decisin del tribunal: art. 1911 (segn veremos, la
mayora estima que slo el actor puede ceder derechos litigiosos). Se cede EL EVENTO
INCIERTO DE LA LITIS. Se trata de un acto eminentemente aleatorio, porque su objeto es
una contingencia incierta de ganancia o prdida. En otras palabras, lo que se cede es la
posibilidad de ganar o perder el pleito.
5.2. Condiciones que debe reunir un derecho para considerrsele litigioso.
Dos son las condiciones:
a) Que se haya interpuesto una demanda y haya sido notificada judicialmente (art.
1911, 2).
b) Que se litigue sobre la existencia del derecho. Que este derecho est en
discusin. Por eso, se ha resuelto que no es litigioso el derecho que se ejercita en
un juicio ejecutivo para obtener el cumplimiento forzado de una obligacin.
5.3. Quien puede ceder el derecho litigioso.
La mayora de la jurisprudencia y doctrina, estima que slo el demandante puede ceder el
derecho litigioso.
Como se indica en una sentencia de la Corte de Valdivia, de julio de 1930, el contrato
segn el cual el demandado vende los derechos litigiosos sobre los bienes de que est en
posesin y cuyo dominio se encuentra en litigio, no es una cesin de derechos litigiosos
que al demandado pudieran corresponderle, sino de las cosas mismas litigadas. Como
demandado, no puede ceder derechos litigiosos que, por regla general, slo pertenecen al
demandante, conforme se desprende de los arts. 1912 y 1913. El primero de estos
considera indiferente que el derecho lo persiga el cedente o el cesionario, y el que persigue
un derecho es el actor. Por su parte, el art. 1913 dispone que el deudor no ser obligado a
pagar al cesionario sino el valor de lo que ste haya dado por el derecho cedido con los
intereses desde la fecha en que se haya notificado la cesin al deudor, y siendo en todo
juicio el deudor el demandado, carecera de aplicacin el beneficio de retracto que dicha
norma establece en trminos generales si aqul pudiera ceder derechos litigiosos.
Sintetizando, dos seran las razones:

El art. 1912 se refiere al que persigue el derecho, vale decir, al demandante;


El demandado goza del derecho de rescate (art. 1913), de lo que se desprende
que el demandante es el cedente de los derechos litigiosos.

En el mismo sentido, Alessandri seala: Cuando el demandado que tiene la cosa en su


poder, que la posee como dueo, la vende a un tercero, aunque lo que ceda o venda sean
los derechos litigiosos que tenga en ella, la cosa vendida no son esos derechos sino la
cosa misma, porque entonces el objeto directo del contrato no es el evento incierto de la
litis, que es lo que da su fisonoma jurdica a la cesin de derechos litigiosos, sino la cosa
sobre que stos se ejercen. Agrega Alessandri que el demandado podr ceder un derecho
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litigioso, cuando hubiere reconvenido en el juicio, caso en que el deudor de que hablan los
arts. 1913 y 1914 ser el demandante, que ha pasado a ser el demandado en la
reconvencin.
Emilio Rioseco sostiene que el demandado puede ceder sus derechos litigiosos siempre
que concurran dos supuestos:

que se trate de derechos reales litigiosos, pues el demandado no tiene derechos


personales sino deudas, y la cesin de stas no cabe en nuestra legislacin; y
que no exista, impetrada por el actor, una prohibicin o medida precautoria sobre
la especie cuya propiedad se litiga.

5.4. Forma de la cesin.


La ley no ha establecido ninguna forma especial para realizar la cesin de derechos
litigiosos. No cabe aplicar el art. 1901 en cuanto a la entrega del ttulo, pues el evento
incierto de la litis no consta en ttulo alguno. En la prctica, se entiende verificada la cesin
desde que se presenta en el juicio el cesionario, acompaando el instrumento en el que
consta la cesin, que podr ser pblico o privado.
La cesin debe notificarse al deudor o demandado, para que surta efectos en su contra,
como se desprende del art. 1913, 1.
5.5. Ttulo de la cesin.
Tal como se desprende del art. 1912, la cesin de derechos litigiosos puede realizarse a
travs de distintos ttulos, como venta o permuta. Asimismo, el ttulo puede ser oneroso o
gratuito, y en este ltimo caso, el deudor no tiene derecho a rescate.
5.6. Efectos de la cesin.
Debemos distinguir entre los efectos que se producen entre el cedente y el cesionario y los
efectos respecto del deudor o demandado:
a) Entre cedente y cesionario:

El cedente se despoja de los derechos que tena como actor o demandante en el


juicio, en favor del cesionario. En todo caso, como seala el art. 1912, es
indiferente cual de los dos persiga el derecho, una vez efectuada la cesin.

Siendo el ttulo en virtud del cual se efecta la cesin un contrato aleatorio, el


cedente slo cede al cesionario el evento incierto de la litis. El cedente no
garantiza al cesionario el resultado del juicio.

b) Respecto del demandado o deudor:


El ms importante efecto es el derecho de rescate o retracto litigioso, que consiste en la
facultad que tiene el demandado de liberarse de la prestacin a que ha sido condenado a
consecuencia del litigio, pagando al cesionario lo que ste pag al cedente por la cesin,
ms los intereses de esa suma, devengados desde la fecha en que se le haya notificado la
cesin. Para que este derecho pueda ejercitarse por el demandado, es necesario:
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Que el demandado reembolse al cesionario las sumas indicadas, lo que implica


que la cesin debe haberse efectuado a ttulo oneroso; y
Que el deudor lo haga valer en el tiempo sealado en el art. 1914: dentro de 9 das
transcurridos desde la notificacin del decreto en que se manda ejecutar la
sentencia. Se trata de un plazo fatal.
Hay casos sin embargo, en los cuales el demandado no puede ejercitar este
derecho, estando obligado a cumplir la sentencia en su totalidad (art. 1913):
Cuando la cesin se ha hecho por el ministerio de la justicia;
Cuando la cesin se ha efectuado a ttulo gratuito;
Cuando el derecho litigioso va comprendido en la enajenacin de otra cosa, de la
cual el derecho litigioso no es sino una parte o accesin (por ejemplo, si se vende
un predio rstico respecto del cual hay derechos de aprovechamiento de agua en
litigio);
Cuando la cesin se hace a un acreedor en pago de lo que se le debe;
Cuando la cesin se hace a un coheredero o copropietario. Este ltimo caso
responde al principio general del Cdigo, contrario a la indivisin de la propiedad.
Como en este caso la cesin tiende a ponerle fin, no otorga al demandado el
derecho de retracto; y
Cuando la cesin se efecta al que goza de un inmueble como poseedor de buena
fe, usufructuario o arrendatario, cuando el derecho cedido es necesario para el
goce tranquilo y seguro del inmueble.

En general, en todos estos casos, se estima que no hay nimo del cesionario de especular
con la suerte del litigio. En los dems casos en que la ley permite al demandado ejercitar el
derecho de rescate, lo que se pretende a fin de cuentas, es desincentivar la cesin de
derechos litigiosos con objetivos especulativos, evitando as la proliferacin de juicios que
tengan tal origen.
4.- CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Ttulo XXVI libro IV arts. 1915 a 2021
4.1. CONCEPTO: Art. 1915.
El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a
conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un ser vicio, y la otra a pagar por
este goce, obra o servicio un precio determinado.
4.2. FINALIDAD: Del concepto dado deriva la triple finalidad asignada tradicionalmente al contrato
de arrendamiento; 1. Por l se concede el goce de una cosa, 2. Se obtiene la ejecucin de una
obra Y 3. Se presta un servicio.
4.3. PARALELO CON LA COMPRA VENTA: Al igual que la compraventa reconoce elementos
esenciales: 1. El precio, 2. La cosa o servicio y 3. La naturaleza del contrato, adems el
consentimiento debe recaer sobre todos ellos.
Pero a diferencia del contrato de CV, no es un ttulo traslaticio de dominio sino solo un ttulo de
mera tenencia, porque por su naturaleza no es apto para transferir el dominio o constituir otro
derecho real, sino solo procurarse el goce de la cosa, la prestacin de un servicio o la ejecucin de
una obra, solo genera derechos personales.

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Lo que determina la naturaleza del contrato de arrendamiento como ttulo de mera tenencia
tratndose del goce de una cosa es la obligacin que genera por parte del arrendatario de restituir
la cosa.
Observacin: El goce en el contrato de arrendamiento es un derecho personal que incluso puede
conferirlo una persona distinta a titular del derecho de dominio. El arrendador no se desprende de
su derecho de goce que emana de las facultades que otorga el dominio sino que solo lo cede
temporalmente.
Observacin: La venta de cosa ajena vale por un motivo distinto a aquel por el cual el
arrendamiento de cosa ajena vale.
La venta de cosa ajena vale porque el vendedor no asume la obligacin de hacer dueo
al comprador de la cosa vendida sino solo de entregar la posesin legal y material de la
cosa y para ello no necesita ser dueo.
El arrendamiento de cosa ajena vale porque a lo que se obliga el arrendador es a
proporcionar el goce de la cosa objeto del contrato para lo cual no necesita ser dueo.
4.4. CARACTERSTICAS:
4.1. ES UN CONTRATO BILATERAL: Porque genera obligaciones para ambas partes.
La obligacin principal para el arrendador es la de proporcionar el goce de la cosa, ejecutar
la obra o prestar el servicio. Pero adems la de amparar al arrendatario en el goce de la
cosa.
La obligacin principal del arrendatario es la de pagar el precio por ese goce obra o
servicio pero adems la de restituir la cosa y la de cuidarla porque toda obligacin de
restituir implica la obligacin de conservar
4.2. ES UN CONTRATO ONEROSO: Porque presta utilidad para ambas partes.
Para el arrendador la utilidad est representada por el precio que obtiene a cambio del
goce de la cosa, prestacin de servicio o ejecucin de la obra.
Para el arrendatario la utilidad o beneficio est representada precisamente por la
posibilidad de poder gozar de la cosa, obtener el servicio o la ejecucin de la obra que de
otra forma no podra procurarse.
4.3. ES UN CONTRATO CONMUTATIVO: Porque la obligacin de proporcionar el goce de la cosa,
prestar el servicio o ejecutar la obra se mira como equivalente al precio que el arrendatario debe
pagar por dicho goce, prestacin o ejecucin.
4.4. ES UN CONTRATO PRINCIPAL: Porque subsiste por s mismo sin necesidad de otra
convencin.
4.5. ES CONSENSUAL: Por regla general se perfecciona por el solo consentimiento de las partes,
pero excepcionalmente est sujeto a formalidades y muy excepcionalmente a solemnidades.
4.6. ES UN CONTRATO TPICO: Est reglamentado en la ley. Cabe tener presente que se
encuentra reglamentado no solo en el CC sino que adems en leyes especiales, como ocurre con
el arrendamiento de predios urbanos y el arrendamiento de predios rsticos.
4.7. ES UN CONTRATO DE TRACTO SUCESIVO: Ya que las obligaciones van naciendo y
extinguindose sucesivamente en el tiempo.

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4.5. ARRENDAMIENTO DE PRESTACIN DE SERVICIOS.


El arrendamiento que recae sobre prestacin de servicios queda hoy regulado por 2 instituciones
jurdicas distintas.
Si la prestacin de servicios se realiza mediante una relacin de subordinacin y
dependencia en los trminos previstos en el Cdigo del Trabajo, queda completa e
ntegramente regulada por dicho cuerpo legal.
Si por el contrario no estamos frente a una relacin que rena las caractersticas de
laboral, generalmente la prestacin de servicios se realizar vinculada a una relacin
regulada por el mandato.
4.6. EJECUCION DE UNA OBRA.
Art. 1996. Si el artfice suministra la materia para la confeccin de una obra material, el contrato es de venta;
pero no se perfecciona sino por la aprobacin del que orden la obra.
Por consiguiente, el peligro de la cosa no pertenece al que orden la obra sino desde su aprobacin,
salvo que se haya constituido en mora de declarar si la aprueba o no.
Si la materia es suministrada por la persona que encarg la obra, el contrato es de arrendamiento.
Si la materia principal es suministrada por el que ha ordenado la obra, poniendo el artfice lo dems,
el contrato es de arrendamiento; en el caso contrario, de venta.
El arrendamiento de obra se sujeta a las reglas generales del contrato de arrendamiento, sin
perjuicio de las especiales que siguen.

Por su parte la ejecucin de una obra que tambin puede tener por objeto un contrato de
arrendamiento puede derivar dependiendo de quin proporciona los materiales en un contrato de
compraventa, o en un contrato de ejecucin de obra.

En trminos generales si los materiales son proporcionados por quien encarga la obra
pues el cdigo califica de contrato de ejecucin o construccin de obra.
El contrato queda regido por los art 1996 y ss. (Contrato de ejecucin de obra) sin perjuicio
de las normas especiales que se contienen en otros cuerpos legislativos como la ley
general de urbanismo y construccin en lo que se refiere a la responsabilidad del
arquitecto, constructor y calculista en la ejecucin de la obra.

Si en cambio es el artfice el que suministra los materiales hay all una venta.
El contrato queda regido por las normas de la CV sin perjuicio de algunas reglas
especiales contenidas en el cdigo a propsito del contrato de ejecucin de obra.
Ejemplo: el artfice proporciona los materiales que segn el art 1996 no se encuentra
perfeccionada sin la aprobacin de quien la ha encargado.

4.7. ARRENDAMIENTO DE COSAS.


4.7.1. CONCEPTO: Contrato por el cual una de las partes se obliga a conceder el goce de una
cosa y la otra a pagar por este goce un precio determinado.
4.7.2. PARTES: Dos Partes.
Arrendador: es quien se obliga a conceder el goce de una cosa.
Arrendatario: es quien se obliga a pagar un precio determinado.
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Para el cdigo en el arrendamiento de predios urbanos, el arrendatario toma el nombre de


inquilino, y en el arrendamiento de predios rsticos, toma el nombre de colono.
4.7.3. PARALELO CON LA COMPRA VENTA.
SEMEJANZAS
Consensuales
Bilaterales
Onerosos
Conmutativos
Reconocen como elementos esenciales el precio y la cosa
En ambos se procura entregar el goce til y tranquilo de la cosa procurando tambin que
dicho goce til y tranquilo no se vea alterado por turbaciones o vicios que la cosa presente
DIFERENCIA
NATURALEZA JURDICA
Difieren de su naturaleza jurdica que emanan de las obligaciones que de estos derivan.
El contrato de CV es un ttulo traslaticio de dominio porque est llamado por ley a transferir el
dominio, reconocindole la ley esta aptitud legal.
Si el vendedor se obliga a procurar al comprador la posesin legal y material de la cosa vendida, lo
es con la intencin de que el comprador adquiera el dominio de esa cosa y si el comprador recibe
la posesin legal y material de la cosa lo es bajo la intencin de hacerse dueo de ella.
Por el contrario si en el contrato de arrendamiento el arrendador debe procurar el goce til y
tranquilo al arrendatario lo es bajo la intencin de mantener para s el dominio de la cosa, con
todas sus facultades y si el arrendatario se recibe del goce til y tranquilo de la cosa, lo es bajo la
intencin de reconocer dominio ajeno y de restituir la cosa al trmino del contrato, por lo que a este
contrato de arrendamiento se le reconoce la calificacin de ttulo de mera tenencia.
El arrendamiento no es un ttulo traslaticio de dominio porque:
a) El legislador no le otorga esta aptitud
b) Porque la intencin de las partes no es transferir el dominio ni constituir un derecho real. Ni
siquiera es proporcionar la posesin de la cosa sino su goce
DURACIN DEL GOCE
En el contrato de CV se procura al comprador el goce definitivo y perpetuo de la cosa vendida, en
el contrato de arrendamiento en cambio el goce que se procura al arrendatario es temporal desde
el momento que a virtud del contrato de arrendamiento nace la obligacin consustancial a l de
restituir (esencial). Si no se establece esta obligacin o se le exime de esta obligacin el contrato
degenera en uno distinto.
OBSERVACIN: EL ARRENDATARIO PODRA ADQUIRIR EL DOMINIO POR PRESCRIPCIN
ADQUISITIVA? PUEDE EL ARRENDATARIO LLEGAR A ADQUIRIR LA POSESIN DEL BIEN
ARRENDADO?
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Desde el momento que el arrendatario suscribi el contrato de arrendamiento reconoce dominio


ajeno y reconoce que no tiene calidad de dueo. En tanto ese contrato de arrendamiento se
mantenga, sigue reconociendo el arrendatario su falta de calidad de dueo de la cosa.
Salvo que el arrendatario por otra va adquiera la posesin pero para eso el contrato de
arrendamiento siempre le va a impedir legalmente poder actuar como seor o dueo.
Observacin: Art 2510. Podra llegar a ser poseedor siempre que se cumplieran las condiciones
excepcionales que establece el art 2510 regla 3.
Art. 2510. El dominio de cosas comerciales que no ha sido adquirido por la prescripcin ordinaria, puede serlo
por la extraordinaria, bajo las reglas que van a expresarse:
1 Para la prescripcin extraordinaria no es necesario ttulo alguno.
2 Se presume en ella de derecho la buena fe, sin embargo de la falta de un ttulo adquisitivo de dominio.
3 Pero la existencia de un ttulo de mera tenencia har presumir mala fe, y no dar lugar a la prescripcin.

(Precisamente por faltar uno de sus elementos, que es la posesin porque el arrendatario o mero
tenedor siempre est por definicin reconociendo dominio ajeno y no puede actuar respecto de la
cosa como seor o dueo), a menos de concurrir estas dos circunstancias (copulativas):
1 Que el que se pretende dueo no pueda probar que en los ltimos diez aos se haya reconocido
expresa o tcitamente su dominio por el que alega la prescripcin
Esto es imposible, mientras exista el contrato de arrendamiento, es imposible que el
arrendatario pueda probar esta circunstancia)
2 Que el que alega la prescripcin pruebe haber posedo sin violencia, clandestinidad ni
interrupcin por el mismo espacio de tiempo
Existiendo un contrato de arrendamiento, la pretendida posesin no puede sino ser
clandestina, porque el contrato de arrendamiento es un ttulo de mera tenencia)
4.7.4. PARALELO CON EL USUFRUCTO:
Semejanza: A virtud de ambas instituciones se procura a una de las partes el derecho a gozar de la
cosa.
Diferencia:
1. El derecho de usufructo es un derecho real y supone que el propietario o el dueo se haya
desprendido de parte de las facultades que confiere el dominio, particularmente de las facultades
de usar y gozar.
En cambio en el arrendamiento el derecho de goce que adquiere el arrendatario es un
derecho personal que deriva del contrato de arrendamiento y supone que el dueo de la cosa
mantenga para s todas las facultades inherentes al dominio.
2. En el usufructo estamos en presencia del nudo propietario, en cambio en el arrendatario
estamos ante un propietario con todas sus facultades inherentes al dominio.
4.7.5. ELEMENTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
I. Elementos comunes: Debe reunir los requisitos comunes a todo acto jurdico, tanto los de
existencia como los de validez. Esto es, consentimiento y consentimiento libre y espontaneo,
capacidad de las partes, objeto y objeto licito, causa y causa licita.

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II. Elementos particulares del contrato de arrendamiento: Tal como ocurre en la compraventa
en rigor no se trata de elementos distintos sino que de los elementos comunes que presentan
algunas particularidades, estos son consentimiento, cosa y precio.
II. A. CONSENTIMIENTO: El consentimiento debe recaer tanto en la cosa como en el precio que
se paga por el goce de la cosa. As como en la naturaleza jurdica del contrato.
Este consentimiento por regla general no requiere ser revestido de ninguna formalidad.
IMPORTANCIA PRCTICA DE LA ESCRITURACIN: Aun cuando el contrato de arrendamiento no
exija en principio cumplimiento de solemnidades en su manifestacin, existe relevancia prctica en
la escrituracin que se haga de este contrato.
i. En materia probatoria
Facilita la prueba del contrato de arrendamiento, ya que las obligaciones que contengan la
de entregar una cosa que valga ms de 2 UTM deben consignarse por escrito, de lo
contrario no admiten ser probadas por testigos.
ii. Medida de publicidad
Si el contrato de arrendamiento consta por escritura pblica y se inscribe en el CBR es
oponible a terceros adquirentes de la cosa arrendada, haciendo excepcin al principio de
efecto relativo de los contratos.
Segn el Art. 1962 n 2 si el arrendador transfiere su derecho a un tercero en virtud de un
ttulo oneroso, la regla es que ese tercero no est obligado a respetar el arrendamiento, a
menos que el arrendamiento conste por escritura pblica, pues en tal cosa, el tercero
adquirente si tendr que respetar el contrato de arrendamiento.
iii. Merito ejecutivo
Si el contrato se extiende por escritura pblica, se contiene en ella entonces un ttulo
ejecutivo que reuniendo los dems requisitos legales hara admisible el cobro ejecutivo de
dicha obligacin.
Normativa especial
1 De acuerdo al art. 20 de la ley 18101 en el arrendamiento de predios urbanos la escrituracin se
exige como formalidad por va de prueba. Si el arrendamiento no consta por escrito se tendr por
renta la que seale el arrendatario. De manera que es de cargo del arrendador que el contrato
conste por escrito.
2. Segn el art. 5 de DL 993 sobre arrendamiento de predios rsticos, la escrituracin es una
solemnidad del contrato. Esta disposicin exige que el arrendamiento conste por escritura pblica
o privada; y si se trata de escritura privada debe ser autorizada ante 2 testigos.
FORMALIDADES ESPECIALES: El contrato de arrendamiento no deja de ser consensual aun en
aquellos casos en que la ley exige el cumplimiento de ciertas formalidades en consideracin a las
personas que intervienen en l.
Por ello no constituyen solemnidades sino solo formalidades.
1. Tratndose del arrendamiento de bienes races sociales.
Segn el art. 1749 para que el marido pueda dar en arriendo los bienes races sociales por ms de
5 aos si son urbanos y por ms de 8 aos si son rsticos, requiere de la autorizacin de la mujer.
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Si el marido da en arrendamiento bienes races sociales por un plazo superior a los sealados, la
sancin es la inoponibilidad del exceso, si es que no ha actuado con la autorizacin de la mujer.
2. El marido en un rgimen de sociedad conyugal administra los bienes propios de la mujer, y en tal
carcter puede dar en arrendamiento los bienes races propios de ella, pero con los mismo limites,
esto es, 5 aos para los bienes races urbanos y 8 aos para los bienes races rsticos.
3. El tutor o curador tampoco puede dar en arrendamiento los bienes races del pupilo por ms de
5 aos si son urbanos, ni por ms de 8 aos si son rsticos, ni tampoco por el nmero de aos que
falte para que el pupilo cumpla 18 aos.
Para pactar un arrendamiento por un plazo superior requiere de autorizacin judicial.
Observacin: Tratndose de arrendamiento de predios rsticos derechamente es un contrato
solemne
SOLEMNIDADES VOLUNTARIAS: Las partes pueden dar al arrendamiento el carcter de
solemne. Art. 1921
El art. 1921 reconoce plena validez a este acuerdo en cuya virtud las partes estipulan que el
arrendamiento no se repute perfecto mientras no se otorgue escritura. De ah que mientras no se
otorgue la escritura cualquiera de las partes puede retractarse; y esto es lgico porque aun no hay
contrato, pero no ya no es posible retractarse en dos casos:
a) Cuando se otorga la escritura, lo cual es lgico porque se perfecciono el contrato.
b) Cuando se ha procedido a la entrega de la cosa, porque esa entrega es el cumplimiento de la
obligacin del arrendador, lo que supone que hay una obligacin que cumplir, porque de contrario
estaramos frente a un pago de lo no debido.
Si hay obligacin es porque hay contrato de arrendamiento, tcitamente las partes dejaron sin
efecto ese pacto en que acordaron que el arrendamiento se perfeccionara mediante la escritura.
El arrendamiento recobra su carcter de consensual y por lo tanto, se perfecciono cuando las
partes acordaron en la cosa y en el precio.
El art. 1921 adems seala que si hubieren intervenido arras se observara lo dispuesto a propsito
de la compraventa. Esto es, que si la parte que se retracta es la que dio las arras, las pierde, y si la
parte que se retracta es la que dio las arras, deber restituirlas dobladas.
II. B. OBJETO: COSA ARRENDADA: La cosa arrendada constituye el objeto del contrato de
arrendamiento.
1. Debe reunir los requisitos del objeto en todo acto jurdico, es decir, debe ser real, comerciable,
determinado o determinable y licito.
2. No puede ser consumible porque el arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo. Esto
supone que la obligacin del arrendador de conceder el goce de una cosa se prolonga en el
tiempo, lo que es incompatible con una cosa consumible.
3. Pueden darse en arrendamiento bienes muebles o inmuebles, y tambin cosas corporales e
incorporales.
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a) As el art. 791 inc. 1 autoriza el usufructuario a dar en arrendamiento su derecho de


usufructo.
b) El art. 1946 autoriza al arrendatario a sub arrendar, o sea, a dar en arrendamiento su
derecho a gozar de la cosa que nace del contrato de arrendamiento. Pero en el sistema del
cdigo el arrendatario solo tendr esta facultad si expresamente se le ha concedido en el
contrato.
Cosas que no pueden ser objeto de arrendamiento (Arts. 1915, 1916)
a) Las cosas cuyo arrendamiento prohbe la ley.
b) Los derechos personalsimos como los de uso y habitacin.
c) Las cosas consumibles.
ARRENDAMIENTO DE COSA AJENA: Segn el Art. 1916 inc. 2 el arrendamiento de cosas ajena
vale, pero si el verdadero dueo reclama la cosa, el arrendador deber responder en caso de
eviccin.
El fundamento se encuentra en que el arrendador solo se obliga a conceder el goce de una cosa,
no se obliga a transferir el dominio de manera que el derecho de propiedad es ajeno al contrato de
arrendamiento.
III. C. PRECIO:
Al igual que en la CV el precio que se paga en el contrato de arrendamiento por el goce de la cosa
debe ser real y serio.
Adems debe ser determinado, pero podra ser determinable si el contrato fija normas que
contengan datos necesarios para su determinacin.
A diferencia de la CV, el precio puede consistir en dinero, o en frutos naturales de la cosa
arrendada. Y en este ltimo caso una cantidad determinada o una parte alcuota de esos frutos. Es
lo que ocurre en la aparcera o mediera.
Este contrato admite que el precio sea fijado ya sea en una suma alzada (precio nico) por el goce
de la cosa por todo el tiempo que dure el contrato, o mediante sumas peridicas que toman el
nombre de rentas de arrendamiento, cuyos plazos de pago pueden ser libremente convenidos.
En cuanto a la forma de determinar el precio del contrato de arrendamiento, ellas son las mismas
que se prevn para el contrato de CV, de forma tal que podr determinarse el precio por las partes
o por un tercero, no pudiendo quedar esta determinacin al solo arbitrio de una de las partes.
7.6. EFECTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
1.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

OBLIGACION DE CONCEDER EL GOCE DE LA COSA ARRENDADA


En rigor el arrendador solo contrae una gran obligacin, cual es, conceder el goce de una cosa.
Pero esta obligacin es una obligacin muy compleja, de ah que el cdigo la descompone en 3
obligaciones.
1.1. Obligacin de entregar la cosa
1.2. Obligacin de mantener la cosa en estado de servir para el fin con que fue arrendada
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1.3. Obligacin de liberar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la


cosa.
1.1. OBLIGACIN DE ENTREGAR
Es una obligacin de la esencia del contrato de arrendamiento; el arrendador no puede conceder el
goce de una cosa sin hacer entrega de esa cosa.
Las dems obligaciones del arrendador son de la naturaleza, y por lo tanto, pueden ser alteradas
por las estipulaciones de las partes.
Forma de hacer la entrega: El art. 1920 se remite a las formas de hacer la tradicin. Esta remisin
a las reglas de la tradicin no es del todo exacta.

Si la cosa es mueble se realizara por algunas de las formas del art 684.
Si la cosa arrendada es un crdito se cumplir esta obligacin entregando el titulo
respectivo.
Tratndose de inmuebles el cumplimiento de esta obligacin no se efecta mediante la
inscripcin que prev el art 686 sino que mediante la entrega material o poniendo el
inmueble a disposicin del arrendatario o simblicamente entregndole las llaves.

Lugar de la entrega: El cdigo no contiene reglas especiales a propsito del arrendamiento por lo
tanto se aplican las reglas generales en materia de pago:
1)
En el lugar convenido por las partes
2)
A falta de estipulacin hay que distinguir:
a. si se trata de una especie o cuerpo cierto debe hacer en el lugar donde se encontraba la
especie o cuerpo cierto al momento de contraerse la obligacin
b. Tratndose de las dems cosas el pago se hace en el domicilio del deudor.
Cabe recordar que los cambios de domicilio que pudieron haber experimentado, acreedor y deudor
no alteran las reglas precedentes.
Momento en que debe hacerse la entrega: El cdigo no contiene reglas especiales a propsito
del arrendamiento, de manera que aplicamos las reglas generales en materia de pago que son:
Hay que distinguir:
a)

si la obligaciones pura y simple la entrega debe hacerse de inmediato es decir a penas se


ha perfeccionado el contrato.
b)
si la obligacin est sujeta a una condicin suspensiva la entrega debe hacerse una vez
cumplida la condicin
c)
si la obligacin est sujeta a un plazo suspensivo la entrega debe hacerse una vez vencido
el plazo.
Estado en que debe encontrarse la cosa al momento de la entrega: La cosa debe encontrarse
en estado de servir para el objeto con que se ha tomado el arriendo. Como consecuencia de ello
todas las reparaciones que deban hacerse antes de proceder a la entrega de la cosa son de cargo
del arrendador.
Esto es importante porque esta regla varia tratndose de las reparaciones que deben hacerse
durante la vigencia del contrato.
Esta obligacin de entregar la cosa en estado de servir es distinta a aquella que tiene el arrendador
de mantener la cosa en estado de servir.
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70

La 1 se cumple efectuando las reparaciones de la cosa antes de la celebracin del


contrato.
La 2 en cambio se cumple efectuando las reparaciones de la cosa durante la vigencia del
contrato.

El arrendador incumple esta obligacin de entregar la cosa en estado de servir, si la cosa presenta
vicios o defectos que no permiten al arrendatario obtener de ella el adecuado goce a que est
naturalmente destinada.
GARANTA POR LOS VICIOS DE LA COSA
a) Si la cosa arrendada tiene vicios que impidan hacer el uso de ella para el objeto con que ha
sido arrendada, el arrendatario tiene derecho a demandar la terminacin del contrato,
incluso si el vicio es posterior al perfeccionamiento del contrato, con tal que, no sea
imputable al arrendatario.
b) Si la existencia del vicio solo impide parcialmente obtener el goce de la cosa corresponde
al juez decidir, atendiendo las circunstancias si debe terminar el arriendo o solo concederse
una disminucin en el precio.
c) El arrendatario tendr derecho adems a la indemnizacin del dao emergente si la causa
del vicio es anterior al contrato. Y si el vicio era conocido del arrendador o si este deba
conocerlo, el arrendatario puede demandar adems lucro cesante.
d) El arrendatario no tiene derecho a indemnizacin de perjuicios:
i. Si contrato a sabiendas de la existencia del juicio y el arrendador no se oblig a
sanearlo.
ii. Si el arrendatario no tomo conocimiento del vicio por negligencia grave de su
parte.
iii. As expresamente renuncio a la accin de saneamiento por el vicio
especificndolo.
ARRENDAMIENTO DE UNA MISMA COSA A VARIAS PERSONAS
El cdigo regula la situacin que se presenta cuando se da en arrendamiento una misma cosa a
varias personas por contratos distintos, y establece un verdadero orden de prelacin para saber
cul de esos arrendamientos debe preferirse por sobre los dems:
1. Se prefiere al arrendatario a quien se haya hecho entrega de la cosa.
2. Si se ha hecho entrega a ambos ser preferido, aquel a quien se haya hecho entrega
primero.
3. Si no se ha hecho entrega a ninguno prevalecer el titulo ms antiguo.
INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIN DE ENTREGAR
El cdigo reglamenta dos situaciones:
1. En caso de imposibilidad absoluta de entregar la cosa al arrendatario este tendr derecho
a demandar la terminacin del contrato con indemnizacin de perjuicios.
Si el incumplimiento de esta obligacin se ha debido a caso fortuito o fuerza mayor o el
arrendatario conoca de la imposibilidad de entregar la cosa por parte del arrendador
solamente tendr derecho a la terminacin del contrato sin indemnizacin de perjuicios
2. En caso de mora en la entrega de la cosa arrendada.
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71

En este caso, el arrendatario por regla general solo tiene derecho a la


indemnizacin de perjuicios causados por la mora.

Si de ese retardo se disminuyere la utilidad que el contrato reportaba para


el arrendatario, ya sea porque se ha deteriorado la cosa o porque cesaron
las circunstancias que lo motivaron, el arrendatario podr demandar
terminacin del contrato e indemnizacin de perjuicios. Pero no habr
derecho a la indemnizacin si el retardo proviene de caso fortuito o fuerza
mayor.

1.2. OBLIGACIN DE MANTENER EN ESTADO DE SERVIR


Consiste en hacer las reparaciones necesarias, ya que por RG las reparaciones locativas son de
cargo del arrendatario.
Con todo, las partes pueden modificar las reglas precedentes.
Reparaciones necesarias: Son las indispensables para mantener la cosa en estado de servir,
para el objeto con que se arrendo
El cumplimiento de esta obligacin de mantener se refiere a aquellos vicios que
reconozcan como causa un hecho coetneo a la vigencia del contrato.
La obligacin de mantener la cosa en estado de servir pasa por hechos previsibles, por
regla general no se responde de hechos imprevistos.
Estas mejoras son de cargo del arrendador y para estos efectos el arrendatario debe informar al
arrendador cuando sea necesario hacer una de estas reparaciones.
Excepcionalmente son de cargo del arrendatario a expensas del arrendador concurriendo las
siguientes circunstancias:
1. Estas reparaciones necesarias no deben haber sido indispensables por el hecho o culpa
del arrendatario.
Observacin: Si estas reparaciones se deben a culpa del arrendatario, sern de cargo de
l.
2. El arrendatario debe haber dado noticia lo ms pronto posible al arrendador de la
existencia de deterioros que hacen indispensable estas reparaciones necesarias.
3. El arrendador habiendo sido informado por el arrendatario no las efecte oportunamente.
4. Que el arrendatario pruebe la necesidad de estas reparaciones.
Reparaciones locativas: Son aquellas que provienen de deterioros que ordinariamente se
produce por culpa del arrendatario o sus dependientes y que segn la costumbre son de cargo del
arrendatario.
Excepcionalmente, el arrendador estar obligado a las reparaciones locativas si se trata de
deterioros que se han hecho necesarios por caso fortuito o fuerza mayor o si se deben a una mala
calidad de la cosa arrendada.

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Reparaciones ordinarias: Son aquellas que se hacen necesarias en razn del uso legtimo que
hace el arrendatario de la cosa arrendada y se diferencias de las locativas porque estas derivan del
hecho con culpa del arrendatario en el uso de la cosa, y son de cargo del arrendatario, estos
Mejoras tiles: Son aquellas que aumentan el valor de venta de la cosa.
La regla general, es que el arrendatario no tiene derecho a ser reembolsado por las mejoras tiles
que pudo haber incorporado a la cosa arrendada, solo tiene derecho a ser reembolsado:
i.
ii.

Si el arrendador ha consentido en las mejoras con la condicin de reembolsarlas.


Si el arrendador acepta abonar el valor de los materiales considerndolos
separados.

Fuera de este segundo caso, el arrendatario solo tiene derecho a llevarse los materiales si puede
separarlos sin detrimento de la cosa, y si el arrendador se niega a pagar su valor.
Art. 1936
Mejoras voluptuarias: Consisten en meros adornos, y por definicin pueden separarse sin
detrimento de la cosa; el arrendatario podr retirarlas y llevrselas.
1.3. OBLIGACIN DE LIBRAR AL ARRENDATARIO DE TODA TURBACIN EN EL GOCE
CONTENIDO DE LA OBLIGACIN: El arrendador se obliga a conceder un goce tranquilo y
pacfico de la cosa y a mantenerlo durante la vigencia del contrato.
ANALOGA DE ESTA OBLIGACIN CON LA COMPRAVENTA
1.
En cuanto a la obligacin de entregar, existe tanto en la compraventa como en el
arrendamiento, pero difieren en cuanto a su naturaleza como en el objeto.
2.
En cuanto a la obligacin de mantener la cosa en estado de servir, se contiene en ambos
contratos.
3.
En cuanto a la obligacin de saneamiento de los vicios redhibitoria, ambos se refieren a la
utilidad. En el arrendamiento al goce til, en la Compraventa a la posesin til
4.
Esta obligacin de evitar turbaciones, en el contrato de compraventa alude al saneamiento
de la eviccin. Ambos se refieren a la tranquilidad. En el contrato de arrendamiento a la
tranquilidad en el goce y en la compraventa a la tranquilidad de la posesin.
MBITOS EN QUE SE MANIFIESTA ESTA OBLIGACIN
Esta obligacin es compleja, y por lo tanto, puede descomponerse en distintas obligaciones:
a) EL PROPIO ARRENDADOR NO PUEDE TURBAR AL ARRENDATARIO EN EL GOCE DE LA
COSA.
Esta obligacin comprende varios aspectos:
i. El arrendador no puede mudar la forma de la cosa, ni hacer obras o reparaciones en ella sin el
consentimiento del arrendatario.
Si se trata de reparaciones que no pueden diferirse, el arrendatario deber soportarlas, pero tendr
derecho a una disminucin proporcional del precio.
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Con todo, puede ocurrir que las reparaciones comprendan una parte tan grande de la cosa
arrendada que el resto no parezca suficiente para el objeto con el cual se tomo en arriendo. En tal
caso, el arrendatario puede demandar la terminacin del contrato.
Si la causa de esas reparaciones ya exista al momento de perfeccionarse el contrato, el
arrendatario no lo saba, pero si era conocido del arrendador, o si este deba conocerlas, el
arrendatario tendr derecho adems a la indemnizacin de perjuicios.
Las mismas reglas se aplican si las reparaciones hayan de prolongarse en el tiempo, de manera
que el arrendamiento no pueda subsistir sin grave molestia para el arrendatario.
Esta obligacin de amparar en el goce tranquilo y pacifico de la cosa se representa en 2 mbitos
distintos:
ii. Si el arrendador causa una turbacin al arrendatario en el goce de la cosa, o si esa turbacin
procede de un tercero, a quien el arrendador pueda prohibrselo, el arrendatario tendr derecho a
que se le indemnicen los perjuicios.
b) OPORTUNIDAD DE SANEAR LAS TURBACIONES PRODUCIDAS POR UN TERCERO
En esta materia hay que distinguir:
i.

Si se trata de una turbacin de hecho


Son aquellas que provienen de hechos materiales que no importan pretensin de algn
derecho sobre la cosa arrendada.
El arrendatario debe defenderse por s mismo, y en consecuencia perseguir al tercero para
que le indemnice todo dao.

ii.

Si se trata de una turbacin de derecho


Son aquellas que importan la reclamacin de un derecho sobre la cosa arrendada y que
suponen el ejercicio de una accin judicial.
Si un tercero reclama derecho sobre la cosa, corresponde al arrendador responder, porque
en este caso la turbacin procede de una mala calidad de su derecho.
Observacin: Cabe tener presente, que si un tercero ejerce la accin reivindicatoria, debe
dirigir su accin en contra del arrendador. El arrendatario solo est obligado a sealar el
nombre y domicilio del arrendador, y si no cumple con esta obligacin, deber indemnizar
los perjuicios que se ocasionen al arrendador. (Tener presente art. 700)
Para que el arrendador pueda y est en condiciones de amparar al arrendatario frente a
turbaciones proveniente de terceros, el arrendatario debe dar noticia al arrendador de
estas turbaciones. La omisin o tardanza en esta informacin lo harn responsables de los
perjuicios que se le originen al arrendador.
DERECHOS DEL ARRENDATARIO

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i.

Si la causa del derecho que reclama el tercero es anterior al contrato, el


arrendatario solo puede exigir una disminucin proporcional en el precio para el
tiempo restante.

ii.

Si el arrendatario hubiese sido privado de una parte tan grande de la cosa


arrendada que sea de presumir que sin esa parte no habra contratado, podr
demandar la terminacin del contrato.

iii.

Si la causa del derecho del tercero era conocida del arrendador o deba haberse
sido conocida del arrendador al tiempo del contrato, y no era conocida del
arrendatario, o si conocindola intervino estipulacin especial de saneamiento; el
arrendatario tendr derecho a que se le indemnicen los perjuicios.

iv.

Si la causa del derecho del tercero no era o no deba ser conocida del arrendador,
pero era ignorada por el arrendatario el arrendatario solo tendr derecho a
reclamar dao emergente, excluyndose lucro cesante.

Observacin: condiciones para el ejercicio de esta accin indemnizatoria


a) El conocimiento que debi o deba tener el arrendador de la causa de la turbacin.
b) Que la causa de la perturbacin sea anterior a la celebracin del contrato.
c) Que dicha causa sea ignorada por el arrendatario o conocindola haya intervenido
estipulacin de saneamiento respecto de ella.
2. DERECHO DE RETENCIN DEL ARRENDATARIO
Es posible que el arrendador se vea en la necesidad de indemnizar al arrendatario de los perjuicios
por el incumplimiento de sus obligaciones. Para asegurar el pago de estas indemnizaciones se
establece este derecho de retencin al arrendatario
El art. 1937 concede al arrendatario el derecho a mantener la cosa arrendada en su poder mientras
no se le pague o no se le asegure el pago de las prestaciones a que tiene derecho.
CONCEPTO: Consiste en la facultad que se le otorga al arrendatario para no ser privado de la
cosa arrendada en tanto tales indemnizaciones sean pagadas o que su pago sea al menos
asegurado por parte del arrendador.
Anlogo derecho se le concede al arrendador ante posibles indemnizaciones a que se vea
expuesto el arrendatario a pagar.
CASOS EN QUE SE VE EXPUESTO EL ARRENDADOR A PAGAR AL ARRENDATARIO ALGUNA
INDEMNIZACIN:
a) Cuando el arrendador debe hacer reparaciones en la cosa arrendada, y la causa de esas
reparaciones exista al tiempo del contrato, y era conocida o deba ser conocida del
arrendador.
Si la causa que motiv la reparacin, la transformacin o lo trabajos que est realizando el
arrendador es anterior al contrato y de las cuales el arrendador tuvo conocimiento o debi
tener conocimiento en virtud de su profesin u oficio, a estas acciones de rebaja de renta o
de terminacin de contrato que se le conceden en este caso al arrendatario puede unirse
una accin de indemnizacin de perjuicios. Para garantizar el pago de esta indemnizacin
podr el arrendatario retener la cosa arrendada hasta que no se le pague o se le garantice
el pago de tales indemnizaciones.
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b) Si un tercero ha justificado derecho sobre la cosa, y el arrendador saba o deba saber de


la causa de ese derecho, y era desconocida del arrendatario o conocindola intervino
estipulacin especial de saneamiento.
Las turbaciones de terceros solo pueden ser de derecho, reclamando derechos sobre la
cosa arrendada. Si con motivo de tales acciones el arrendatario ve turbado el goce tendr
derecho a indemnizacin de perjuicios y podr contar con el derecho de retencin. Si esa
turbacin en el goce proviene de hechos involuntarios por parte del arrendador entonces
no estar obligado a indemnizar.
c) Cuando la cosa arrendada se halle en mal estado de manera que no sirve para el fin con
que fue tomada en arriendo. El arrendatario tiene derecho a indemnizacin de perjuicios y
dependiendo de si la causa era o no era conocida del arrendador, la indemnizacin
comprender o no el lucro cesante.
d) Si el arrendatario ha debido hacer mejoras necesarias en los casos que seala la ley y
tiene derecho a que se le reembolsen esas mejoras.
e) Si el arrendatario ha introducido mejoras tiles consentidas por el arrendador con la
condicin de abonarlas.
Caso en que no procede:
Si la causa de terminacin del contrato de arrendamiento es la extincin involuntaria del derecho
del arrendador.
Observacin: Estos derechos de retencin deben ser judicialmente declarados para poder
demandarlos
3.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO


3.1.
3.2.
3.3.
3.4.
3.5.

Pagar la renta de arrendamiento (esencia del contrato)


Usar la cosa segn los trminos y espritu del contrato
Cuidarla como un buen padre de familia
Efectuar las reparaciones locativas (se diferencian de las necesarias)
Restituir la cosa al trmino del arrendamiento (esencia del contrato)

Observacin: La obligacin de pagar la renta y de restituir son las que determinan la naturaleza
jurdica del contrato de arrendamiento y que la diferencia de otros contratos. El contrato de
arrendamiento por la obligacin de restituir constituye un titulo de mera tenencia, que implica por
parte del tenedor de la cosa la obligacin de restituir y el reconocimiento expreso o tcito de
dominio ajeno.
3.1. OBLIGACIN DE PAGAR LA RENTA DE ARRENDAMIENTO
Esta obligacin es de la esencia del contrato de arrendamiento, porque si no existe la obligacin de
pagar el precio, no habra contrato o el contrato degenerara en un contrato diverso, por ejemplo en
un comodato.
Cuando asume el carcter peridico y no de suma alzada toma el nombre de renta de
arrendamiento.
Sabemos que el precio puede determinarse por los mismos medios como se determina en la
compraventa. Sin embargo, el cdigo reglamenta una situacin especial, que se produce cuando
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se ha entregado la cosa y exista discrepancia entre las partes respecto del precio. La solucin que
da el cdigo es que el precio ser fijado por peritos, y los costos se dividirn por partes iguales
entre ambos contratantes.
Art. 1943
Esta situacin es distinta de aquella que se presenta cuando la cosa no ha sido entregada, y existe
discrepancia en torno del precio, porque si la cosa no ha sido entregada y no hay acuerdo en torno
al precio, falta un elemento esencial en el arrendamiento, y por lo tanto, derechamente no hay
contrato.
En cambio, en la hiptesis del art. 1943 si ya hubo entrega de la cosa el arrendador cumpli con su
obligacin, lo que da a entender que hay contrato, y por esa razn el legislador solo se encarga de
regular la forma de fijar el precio.
POCA PARA EL PAGO DE PRECIO
Debe estarse a lo convenido por las partes en el contrato. Si nada han dicho debe estarse a la
costumbre del pas.
Sin embargo el art 1944 establece algunas normas supletorias.
i. Tratndose de predios urbanos el pago se har mensualmente.
ii. Tratndose de predios rsticos, el pago se har anualmente.
iii. Tratndose de cosas muebles, el pago se har una vencido el respectivo periodo. iv.
Si el arrendamiento se hace por una sola suma, el precio se pagara una vez terminado
el contrato.
Observacin: En Chile es costumbre pagar por mensualidades anticipadas (debe primar la
costumbre del pas).
EFECTOS DE LA FALTA DE PAGO EN EL PRECIO
Por aplicacin de las reglas generales, el arrendador puede demandar el cumplimiento o la
terminacin del contrato con indemnizacin de perjuicios.
En materia de arrendamiento el cdigo precisa, que dentro de la indemnizacin se considera
especialmente las rentas que falten hasta la terminacin del contrato. (art. 1945)
En cuanto a su naturaleza jurdica este es un caso de lucro cesante, y el arrendatario puede
eximirse de pagar este lucro cesante proponiendo a otra persona para que asuma el rol de
arrendatario hasta la terminacin del contrato, y prestando al efecto caucin suficiente.
3.2. OBLIGACION DE USAR LA COSA SEGN LOS TRMINOS Y ESPRITU DEL
CONTRATO
En la determinacin del cumplimiento de esta obligacin hay que estar a lo convenido entre las
partes.
Si nada han dicho las partes, debe estarse a la intencin de los contratantes determinada por el
natural destino a que esta llamada a servir la cosa. Ser el juez el llamado a determinar ese
destino y si la cosa fue usada conforme a l.

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Frente al incumplimiento de esta obligacin, es decir si el arrendatario usa la cosa con infraccin a
los trminos convenidos y espritu del contrato podr el arrendador o persistir en el contrato o
solicitar su terminacin y en ambos casos con indemnizacin de perjuicios.
3.3. OBLIGACION DE CUIDAR LA COSA ARRENDADA COMO UN BUEN PADRE
DE FAMILIA
Art. 1547 inc. 1
Segn el art. 44 quien debe actuar como un buen padre de familia es responsable hasta de la
culpa leve. En consecuencia, el art. 1939 esta reiterando la regla general del art. 1547. Segn esta
disposicin, si el contrato tiene por finalidad el beneficio de ambas partes, el deudor responde
hasta de la culpa leve.
Observaciones
a) Si el arrendatario no cumple con esta obligacin, el arrendador tiene derecho a demandar
indemnizacin de perjuicios, e incluso puede demandar la terminacin del contrato en caso
de grave y culpable deterioro.
b) Cabe tener presente que el arrendatario es responsable, no solo de su propia culpa, sino
tambin de la culpa de su familia, huspedes y dependientes.
CESIN DEL ARRENDAMIENTO Y SUB ARRENDAMIENTO.
En el sistema del cdigo, de acuerdo al art. 1946, la facultad de ceder el arriendo es un elemento
accidental del contrato, es decir, para que se entienda incorporado el contrato, se requiere de una
clausula especial.
La ley prohbe al arrendatario subarrendar o ceder el contrato de arrendamiento, para lo cual
necesitar de la autorizacin expresa del arrendador. Si se subarrienda o se cede el contrato bajo
las condiciones ante dichas asume el cesionario o subarrendatario el cumplimiento de esta
obligacin de cuidar la cosa en los mismos trminos en que pesaba sobre el arrendatario.
Ese sistema se repite en la ley sobre arrendamiento de predios rsticos, pero es distinto en la ley
sobre arrendamiento de predios urbanos. En esta, la facultad de ceder el arriendo, o de sub
arrendar, es de la naturaleza del contrato, es decir, se entiende incorporada sin necesidad de
clausula especial a menos que las partes expresamente haya excluido dicha facultad.
Observacin
No hay que confundir cesin del arrendamiento, con sub arrendamiento.
La diferencia se presenta, en que en el sub arrendamiento hay dos contratos simultneamente
vigentes, uno entre arrendador y arrendatario; y un sub contrato entre arrendatario que pasa a ser
subarrendador y un subarrendatario.
En cambio en la cesin del arrendamiento el arrendatario transfiere su posicin jurdica a un
tercero. En consecuencia solo existe un contrato de arrendamiento, solo que la posicin que tena
el arrendatario, pasa a ser ocupada por el cesionario.
3.4. OBLIGACION DE EFECTUAR LAS REPARACIONES LOCATIVAS
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Las reparaciones locativas son aquellas que provienen del uso que el arrendatario ha hecho de la
cosa arrendada pero que se han producido por su hecho o culpa y que no alcanzan a aquellos
deterioros que provengan del uso legtimo y que conforme al contrato haya hecho el arrendatario
de la cosa arrendada.
Si tales deterioros provienen del caso fortuito o de la fuerza mayor o de la mala calidad de la cosa
y exceden de aquellos provenientes del uso legtimo, deber soportarlos el arrendador.
Observacin: No existe un lmite absolutamente definido entre reparaciones necesarias y locativas,
y el art. 1940 se remite a la costumbre.
3.5. OBLIGACIN DE RESTITUIR LA COSA ARRENDADA
El arrendamiento es un ttulo de mera tenencia, por lo tanto, necesariamente tiene una duracin
temporal, de manera que terminado el contrato, el arrendatario debe restituir la cosa al arrendador.
Es por esta razn, que esta obligacin es de la esencia del contrato.
ESTADO EN QUE DEBE RESTITUIRSE LA COSA
El arrendatario debe restituirla en el mismo estado en que le fue entregada, tomando en
consideracin el deterioro ocasionado por el uso y goce legtimo.
Si en el contrato se seala, el estado en que fue entregada la cosa, deber ser restituida en ese
mismo estado, pero si no consta dicho estado la ley presume que fue entregada en regular estado,
salvo prueba en contrario. Se trata de una presuncin leal por lo que admite prueba en contrario.
Del mismo modo la ley presume que los deterioros experimentados por la cosa se deben a culpa
del arrendatario, a menos que se pruebe lo contrario.
Por tanto, al arrendador le corresponder probar el estado en que fue entregada la cosa, si
pretende que lo fue en mejor situacin que la de regular estado de servir; al arrendatario le
corresponder probar que los daos y deterioros que presenta la cosa no se han producido por su
hecho y culpa sino por el uso y goce legtimos.
FORMA DE HACER LA RESTITUCIN
El cdigo no seala una forma de cmo debe hacerse esta restitucin, y solo a propsito del
arrendamiento de bienes races seala que debe restituirse completamente desocupada y
entregndole las llaves al arrendador. A partir de esto los autores entienden que el arrendatario
debe poner la cosa a disposicin del arrendador.
INCUMPLIMIENTO DE ESTA OBLIGACIN DE RESTITUCIN
El arrendatario para que se entienda constituido en mora de restituir es preciso que sea
reconvenido por parte del arrendador an cuando hubiese precedido desahucio. Esta regla
contenida en el art 1949 hace excepcin a la regla general contenida en el art 1551 N2 en virtud
del cual el deudor se entiende constituido en mora cuando debiendo cumplir la obligacin dentro
de un plazo lo ha dejado pasar sin cumplirla.

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Si el arrendatario ha sido constituido en mora, para que deba indemnizar los perjuicios se necesita
de requerimiento judicial, lo que constituye una situacin de excepcin, porque de acuerdo al art.
1551 el requerimiento puede ser contractual o judicial.
Art. 1557 1551
4. DERECHO LEGAL DE RETENCIN DEL ARRENDADOR
El art. 1942 inc. 2 establece este derecho al sealar que el arrendador puede retener los frutos
existentes y las cosas con que el arrendatario haya amoblado, guarnecido o provisto la cosa
arrendada y que le pertenecieren, presumindose que son de su propiedad (del arrendatario).
Casos en que procede
a) Si el arrendatario no ha uso la cosa arrendada de conformidad al tenor o espritu del
contrato, o sea, si no se le ha dado un uso conforme a su naturaleza.
b) Si el arrendatario no ha cuidado de la cosa arrendada como un buen padre de familia.
c) Si el arrendatario ha sido requerido judicialmente para que restituya la cosa y no la ha
restituido.
d) Si se pone trmino al contrato de arrendamiento por culpa del arrendatario.
e) Incumplido su obligacin de pagar el precio.
4.7.7. EXPIRACIN O TERMINACIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Expiracin comn a todo contrato: El contrato de arrendamiento, termina por las mismas causales
que expiran los contratos en general, y sabemos que estos terminan por el cumplimiento de las
obligaciones que estos generan y eventualmente por la expiracin del plazo que se haya
convenido para su vigencia.
Causales propias: Pero por las caractersticas del contrato de arrendamiento, ste reconoce
causales de terminaciones propias que estn establecidas en el art 1950 del CC y son las
siguientes:
1.
2.
3.
4.

Destruccin total de la cosa objeto del mismo contrato


Por el vencimiento del plazo que se haya dispuesto para su vigencia
Por la extincin del derecho del arrendador
Por sentencia judicial.

Sin embargo, los autores comentan que existen otras formas de poner trmino al arrendamiento
como:
1. El desahucio
2. La circunstancia de necesitar el arrendador la cosa para los efectos de hacer
reparaciones
1.

DESTRUCCIN DE LA COSA ARRENDADA

Esto resulta evidente porque si se ha destruido la cosa, el arrendador no puede cumplir con su
obligacin de conceder el goce de la cosa.
Cabe tener presente que la destruccin puede ser total o parcial:
a) Destruccin total: pone trmino al contrato de arrendamiento, y esta destruccin
puede ser fortuita o culpable.
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Si es fortuita no hay responsabilidad para el arrendatario


Si se debe a culpa del arrendatario deber indemnizar los perjuicios que haya sufrido el
arrendador. Y especialmente deber pagar la renta hasta el vencimiento el contrato. Pero
puede eximirse si presenta una persona idnea para que lo sustituya y adems otorga
caucin suficiente.
b) Destruccin parcial: Si la destruccin es parcial le corresponde al juez decidir si
procede la terminacin del contrato o solo una rebaja en el precio en razn de la
magnitud del deterioro.

Para que produzca el efecto de poner trmino al contrato de arrendamiento debe ser total.
Puede ser fortuita o culpable, lo que en definitiva es indiferente ya que no altera el efecto de poner
trmino al contrato de arrendamiento, sin perjuicio de la responsabilidad que pudiere caber al autor
de la destruccin.
Observacin: Frente a una destruccin total el efecto de poner trmino al contrato de
arrendamiento se produce por el solo ministerio de la ley, acreditndose en el procedimiento
respectivo, dicha destruccin total. Si en cambio la destruccin es solo parcial, para que tenga
lugar la terminacin del contrato, as deber solicitarse y el juez declararla.
2.

EXPIRACIN DEL PLAZO ESTIPULADO PARA LA VIGENCIA DEL CONTRATO

Sabemos que el arrendamiento como es un ttulo de mera tenencia, necesariamente debe tener
una duracin determinada. No obstante ello, es posible distinguir dos clases de arrendamiento:
1. Arrendamiento a plazo fijo o determinado
En este caso se ha sealado un da cierto para la expiracin del contrato o bien esa duracin,
viene dada por la naturaleza del servicio a que se destina la cosa o bien viene dada por la
costumbre del lugar.
En cualquiera de estos casos el solo vencimiento del plazo, pone trmino al contrato de pleno
derecho, sin que sea necesario proceder al desahucio.
Es por ello que los contratos de arrendamiento regidos por la ley 18.101 es decir cuando se trata
de BR urbanos si hay un plazo fijo y determinado, al vencimiento de l solo cabe pedir la
restitucin del inmueble, ya que la terminacin del contrato ha tenido lugar por el solo ministerio de
la ley, sin perjuicio, como lo veremos, de la tcita reconduccin.
2. Arrendamiento a plazo indefinido o indeterminado
En este caso no existe un da cierto en el cual termine el contrato de arrendamiento, por lo tanto, el
vencimiento del plazo per se no puede poner trmino al contrato, sino que se requiere que alguna
de las partes manifieste su intencin de ponerle termino, y esto se hace a travs del desahucio.
As por ejemplo tratndose de inmuebles urbanos regidos por la ley 18.101 si el plazo del contrato
de arrendamiento es indeterminado, corresponde efectuar el aviso de trmino de contrato o
desahucio en alguna de las formas que establece el art 3 de dicha ley, y solo vencido el cual,
podr solicitarse la restitucin del inmueble.
3. Situacin intermedia (art. 1953)
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Si para la vigencia del contrato de arrendamiento se ha establecido un plazo que solo es


obligatorio para una de las partes, aquella para quien el plazo no es obligatorio solo podr hacer
cesar el contrato de arrendamiento mediante desahucio. La parte para quien el plazo es obligatorio
deber esperar al vencimiento del plazo para dar por terminado el contrato de arrendamiento.
DESAHUCIO

I.

CONCEPTO DE DESAHUCIO:

Es el aviso anticipado que una de las partes da a la otra de su voluntad de poner trmino al
contrato.
Observaciones
1. El desahucio es un acto jurdico unilateral, ya que no se requiere de la aceptacin de la
contraparte.
2. El desahucio debe darse con una cierta anticipacin, para de esta manera evitar provocar
perjuicios al destinatario del aviso, quien puede haber tomado ciertas medidas pensando
en la continuacin del contrato.

II.

FORMAS DE DESAHUCIO

El art. 548 inc. 1 del CPC, seala que el desahucio puede ser judicial o extrajudicial.
a) Desahucio extrajudicial
Es aquel que tendr lugar sin intervencin de algn tribunal mediante aviso verbal o escrito
que haga en tal sentido una de las partes a la otra.
Segn el art. 548 inc. 2 se sujeta a las reglas generales de la prueba de las obligaciones,
que establece el titulo XXI del libro IV del CC
Este puede ser verbal o escrito. En la prctica, presenta serios inconvenientes:
Si es verbal queda sujeto a las limitaciones a la prueba testimonial. Es decir, si la
cosa vale ms de 2 UTM no podr probarse por testigos.
Si se da por escrito como es un aviso, la escritura privada quedara en poder de la
contraparte, de manera que ser de difcil prueba, debiendo recurrirse a la
diligencia de exhibicin de documentos.
Estos obstculos se pueden subsanar de dos formas:
1) Si el desahucio se enva a travs de una carta certificada notarial. Se encarga a un
notario que enve una carta, pero que adems certifique el contenido.
2) Si el desahucio se enva por medio de un documento electrnico con los trminos de la
ley 19799.
b) Desahucio judicial
Se realiza a travs de una gestin voluntaria que solo tiene por finalidad poner en
conocimiento de la contraparte esta voluntad de poner trmino al contrato.
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Para estos efectos debe presentarse una solicitud y pedirse su notificacin personal o por
cedula.
Tratndose del arrendamiento de predios urbanos, la ley contempla una situacin de excepcin en
los contratos de mes a mes y en los de duracin indefinida. El desahucio puede ser judicial, o
puede hacerse mediante notificacin personal efectuada por un notario.
En estos casos el plazo de desahucio, es de dos meses contados desde la notificacin,
agregndose un mes por cada ao completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble. Con
todo, el plazo no podr exceder de 6 meses.
El arrendatario puede restituir anticipadamente el inmueble, debiendo pagar la renta
exclusivamente, hasta el da de la restitucin.

III.

IRREVOCABILIDAD DEL DESAHUCIO (ART. 1952)

La parte que da el desahucio no puede dejarlo sin efecto por su sola declaracin de voluntad, sino
que requiere del consentimiento de la otra parte.
La razn de ello se debe a que el legislador entiende que una vez recibido el desahucio la parte
que la recibe ha tomado las medidas necesarias previendo la terminacin del contrato, por
ejemplo, ha buscado otro inmueble para arrendar. En consecuencia dejar sin efecto el desahucio,
puede causar perjuicios a la otra parte.

IV.

ANTICIPACIN CON QUE DEBE DARSE EL DESAHUCIO

Depende del periodo que regula los pagos, es decir, si el arrendamiento se ha pactado un pago
semanal la anticipacin ser de una semana, y si los pagos son mensuales, la anticipacin ser de
un mes.
Desde ese momento en que comienza a correr el prximo periodo de pago, comienza a correr el
plazo del desahucio.

V.

CUANDO TERMINA EL CONTRATO

La extincin se produce cuando vence el plazo del desahucio. El plazo de desahucio comienza a
correr al mismo tiempo que el prximo periodo de pago, producindose la terminacin o expiracin
del contrato una vez que termina o expira el plazo de desahucio.
Independientemente de la fecha u oportunidad en que se realice el desahucio el arrendatario es
obligado a pagar la renta de arrendamiento por todo el periodo que falte hasta que el contrato
termine, an cuando restituya la cosa arrendada con anterioridad. Esta regla tambin reconoce
excepciones en normas especiales, por ejemplo el art 6 de la ley 18101, en virtud de la cual
tratndose de inmuebles urbanos el arrendatario es obligado al pago de la renta de arrendamiento
hasta que se efecte la restitucin material del inmueble.
LA TACITA RECONDUCCIN

I.

CONCEPTO
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Es la renovacin del contrato que se produce por el hecho de retener el arrendatario la cosa
arrendada con la aparente aquiescencia del arrendador.

II.

SITUACIN EN EL CC

Regla general, no procede la tacita reconduccin. Terminado el contrato y aunque el arrendatario


retenga la cosa, el arrendador la puede exigir en cualquier momento.
Este efecto de la tcita reconduccin hay que entenderlo como un efecto excepcional, no solo
porque por regla general, la mantencin de la cosa arrendada en poder del arrendatario, con el
beneplcito del arrendador, no produce este efecto, sino tambin porque la ley solo lo reconoce en
el contrato de arrendamiento de bienes races.
Excepcin
Procede la tacita reconduccin si se cumplen los siguientes requisitos:
1. Que se trate de una cosa inmueble.
2. Que el arrendatario retenga la cosa despus de expirado el contrato.
3. Que el arrendatario pague la renta de cualquier periodo posterior a la terminacin del
contrato.
4. Que el arrendador acepte ese pago.
Reunidos estos 4 requisitos el contrato se entender renovado, pero solo por un plazo de 3 meses
si se trata de un predio urbano o por el plazo necesario para utilizar las inversiones hechas y
recoger los frutos pendientes tratndose de un predio rstico.
Vencido este plazo de renovacin podr renovarse nuevamente, en forma indefinida y sucesiva si
se renen en cada renovacin los requisitos antes sealados.
Observacin
Jurdicamente la tcita reconvencin importan la celebracin de un nuevo contrato de
arrendamiento en las mismas condiciones inicialmente convenidas pero por un plazo distinto, por
lo que de no mediar manifestacin de voluntad expresa de la respectiva parte o del tercero segn
sea el caso, se extinguirn las cauciones constituidas para seguridad de las obligaciones derivadas
del primer contrato.
3. EXTINCIN DEL DERECHO DEL ARRENDADOR
Este produce la terminacin del contrato de arrendamiento precisamente debido a que el
arrendador no podr cumplir con su obligacin principal de procurar el uso y goce de la cosa
arrendada al arrendatario.
Causas de extincin del derecho del arrendador
Si bien es cierto, la regla general es que cualquiera sea la causa el contrato termina, se distingue
entre causas involuntarias y causas voluntarias, y esta distincin tiene importancia
fundamentalmente por las indemnizaciones que pueden generarse.
1. Causas involuntarias: Este es el caso en que el arrendador es un usufructuario o si es un
propietario fiduciario.
En este caso el tercero adquirente no est obligado a respetar el arriendo, de manera que
este contrato termina.

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Tratndose del usufructo el art. 794, seala que el propietario dar al arrendatario el tiempo
necesario para la prxima percepcin de frutos y durante ese plazo, el propietario se
entender sustituido en los derechos del arrendatario.
Responsabilidad del arrendador

Si el arrendador ha contratado en una calidad que hace incierto su derecho a


la cosa arrendada, se entiende que lo ha hecho de buena fe y por lo tanto no
debe indemnizacin por la terminacin anticipada del contrato de
arrendamiento por extincin de su derecho.

Si el arrendador contrat como dueo absoluto de la cosa arrendada, en


circunstancia que su derecho era de incierta duracin deber indemnizacin al
arrendatario por la terminacin anticipada por esta causal, a menos que el
arrendatario haya contratado a sabiendas de la incertidumbre del derecho del
arrendador.

Situacin en caso de expropiacin El cdigo


entrega las siguientes reglas:

i.

Se dar al arrendatario el tiempo necesario para utilizar las labores principadas y


recoger los frutos pendientes.

ii.

Si la causa de la expropiacin fuere de tanta urgencia que no sea posible dar ese
tiempo al arrendatario, o si el arrendamiento se ha estipulado por un cierto nmero
de aos pendientes a la fecha de la expropiacin, y as constare por escritura
pblica, la entidad expropiante deber indemnizar al arrendatario.

iii.

En caso de expropiacin parcial, corresponde al juez determinar si procede la


terminacin del contrato o si solo procede una rebaja en el precio.

2. Causas voluntarias: Este el caso en que el arrendador enajena la cosa arrendada.


La responsabilidad del arrendador frente a la terminacin anticipada del contrato de
arrendamiento por extincin de su derecho por causas que le son imputables depende de
la obligacin que exista o no del sucesor del arrendador en la cosa arrendada de respetar
el arrendamiento.

Si el sucesor del arrendador en la cosa arrendada no est obligado a respetar el


contrato de arrendamiento el arrendador deber indemnizacin al arrendatario por esta
terminacin anticipada, que se traducir en reparar los daos que el arrendatario sufra
con motivo de la terminacin anticipada, dentro de los cuales estn los perjuicios y
daos sufridos por el subarrendatario, cuando el arrendatario haya sido arrendatario
para subarrendar. Para estos efectos el arrendatario directo puede reclamar la
indemnizacin a su propio nombre o cederla al sub arrendatario.
Constituye la regla general y ello es consecuencia del principio del efecto relativo de
los contratos.

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Si el sucesor del arrendador est obligado a respetar el arriendo no tendr derecho el


arrendatario a reclamar perjuicios. Constituye la excepcin ya que la regla general es
que ese sucesor que lo es por actos entre vivos y a ttulo singular le sea inoponible el
contrato celebrado por su antecesor a virtud del efecto relativo de los contratos.
Estas excepciones estn en el art. 1962- Est obligado a respetar el contrato de
arrendamiento:

1.
TODO AQUEL A QUIEN SE TRANSFIERE EL DERECHO DEL ARRENDADOR AL
TTULO GRATUITO.
La expresin transfiere est tomada en un sentido amplsimo, para referirse a todo aquel
que pasa a ser sucesor del arrendador por un ttulo gratuito sea este universal o singular, o
sea, heredero o legatario.
2.
Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a ttulo oneroso, si el
arrendamiento ha sido contrado por escritura pblica; exceptuados los acreedores
hipotecarios;
En esta hiptesis el legislador entiende que si el arrendamiento constaba por escritura
pblica, los terceros podan tener noticia del contrato y de la fecha de su celebracin.
Por tanto, si adquieren la cosa asumen el riesgo de tener que respetar ese contrato.
3.
LOS ACREEDORES HIPOTECARIOS, SI EL ARRENDAMIENTO HA SIDO
OTORGADO POR ESCRITURA PBLICA INSCRITA EN EL REGISTRO DEL
CONSERVADOR ANTES DE LA INSCRIPCIN HIPOTECARIA.
El arrendatario de bienes races podr requerir por s solo la inscripcin de dicha escritura.
Tratndose de los acreedores hipotecarios, para que deban respetar el arriendo es
necesario que el contrato conste por escritura pblica, y que esta se inscriba antes
que la inscripcin hipotecaria en el registro del conservador de bienes races.
El legislador entiende que los acreedores hipotecarios han tomado conocimiento de la
existencia del contrato, por lo tanto, si deciden celebrar el contrato de hipoteca
asumen el riesgo de tener que respetar el arrendamiento.
Observaciones:
Esta excepcin solo se configura cuando el acreedor hipotecario es el adjudicatario de la subasta,
porque si el inmueble se vende en pblica subasta a peticin del acreedor hipotecario, pero se la
adjudica un tercero, solo se configura la 2 excepcin, es decir, el caso de un tercero que adquiere
a ttulo oneroso.
Otras excepciones:
Las situaciones no se agotan en el art 1962 y podemos encontrar otras normas especiales en otros
cuerpos legales.
Por ejemplo en la nueva legislacin de prenda o el art 792 del CC relativo al usufructo.
Seala que el usufructuario es obligado a respetar el contrato de arrendamiento que sobre la cosa
fructuaria haya celebrado el propietario antes de constituir el usufructo, pero en compensacin a
ello, tendr derecho a percibir las correspondientes rentas de arrendamiento.
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CLAUSULA DE NO ENAJENAR LA COSA ARRENDADA


Efectos que la ley confiere a aquella clusula por la cual el arrendador y el arrendatario convienen
o establecen la limitacin del arrendador en orden a enajenar la cosa arrendada.
El art. 1964 niega toda eficacia a esta clausula, y solo confiere al arrendatario el derecho a
permanecer en el arriendo hasta su terminacin natural.
EMBARGO DE LA COSA ARRENDADA
Segn el art. 1965 subsiste el arriendo y los acreedores se sustituirn al arrendador, de manera
que en la prctica una de las partes es reemplazada por un tercero, de ah que algunos autores
hablan de que existe un traspaso legal del contrato que no requiere autorizacin de la contraparte.
Observaciones
1. Mientras la cosa no sea subastada el contrato subsiste y los acreedores ocuparan el lugar
del arrendador.
2. Si la persona que se encuentra en poder de la cosa embargada no es el propietario, por
ejemplo es arrendatario, tiene derecho a continuar gozando de la cosa, pero adquiere la
calidad de depositario y consecuentemente, adquiere las responsabilidades del mismo,
todo ello mientras no se verifique la subasta.
Una vez verificada la subasta, habr que examinar si el tercero esta o no obligado a respetar el
arriendo.
Este produce la terminacin del contrato de arrendamiento precisamente debido a que el
arrendador no podr cumplir con su obligacin principal de procurar el uso y goce de la cosa
arrendada al arrendatario.
4.

POR SENTENCIA JUDICIAL

Ya por motivo de la infraccin o incumplimiento de alguna de las obligaciones que de l deriva ya


por alguna causal de ineficacia del mismo contrato de arrendamiento.
5.
OTRAS CAUSALES DE TERMINACION FUERA DEL 1950
1. INSOLVENCIA DEL ARRENDATARIO
Segn el art. 1968 la insolvencia del arrendatario no pone necesariamente trmino al contrato,
aunque s constituye la regla general. Pero puede ocurrir que los acreedores se sustituyan en la
posicin del arrendatario, otorgando caucin suficiente a satisfaccin del arrendador. Este es un
caso en el que la ley concede la accin oblicua.
2. CASO EN QUE HAY QUE HACER REPARACIONES A LA COSA ARRENDADA
Si el arrendador hace uso de este derecho, habr que examinar la mayor o menor extensin de las
reparaciones para saber, si el contrato subsiste o se termina. Pero en ningn caso podr el
arrendador solicitar la terminacin del contrato argumentando que necesita la cosa para s.

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3. SITUACIN DEL ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES PERTENECIENTES AL HIJO NO


EMANCIPADO, A LAS PERSONAS SUJETAS A TUTELA O CURADURA, A LA
SOCIEDAD CONYUGAL O AL PATRIMONIO PROPIO DE LA MUJER.
En todos estos casos el legislador establece como plazo mximo para la duracin del contrato 5
aos si es urbano, y 8 aos si son rsticos.
Si el padre o madre, tutor o curador o el marido sin contar con las formalidades habilitantes da en
arriendo un bien raz por un plazo superior a lo sealado, el exceso es inoponible.

4.7.8. REGLAS PARTICULARES DE BIENES RACES URBANOS.

REGLAS APLICABLES:
Normas especiales de la ley 18.101
Normas generales a partir de los art 1970 y ss. que se refieren al arrendamiento de
casas almacenes u otros edificios. Naturalmente que en lo no previsto por la ley 18101
Supletoriamente las normas generales sobre el contrato de arrendamient o contenidas
en el CC a las cuales nos hemos referido.
AMBITO DE APLICACIN: La ley 18101, tiene un mbito de aplicacin restringido. (art. 1)
1. contratos de arrendamiento sobre BR urbanos
Bienes races urbanos son aquellos ubicados dentro del radio urbano respectivo
2. Arrendamientos de viviendas situadas fuera del radio urbano aunque incluyan terreno y siempre
que no sea a una superficie superior a 1 hectrea es decir 10.000 metros2.
Excepciones: Casos en que no obstante tratarse de BR urbanos no se aplica esta ley (art. 2)
1.- Predios de cabida superior a una hectrea y que tengan aptitud agrcola, ganadera o
forestal, o estn destinados a ese tipo de explotacin;
2.- Inmuebles fiscales
3.- Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por perodos continuos
o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo;
4.- Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje, y
5.- Estacionamiento de automviles y vehculos: No obstante, los juicios que se originen en
relacin con los contratos a que se refieren los Nos. 3 y 5 de este artculo, se sustanciarn con
arreglo al procedimiento establecido en el Ttulo III de la presente ley.
6.- Las viviendas regidas por la ley N19.281 (leasing habitacional): Observacin: Si bien en
nuestro ordenamiento jurdico se admite la clasificacin entre BR urbanos y rsticos, no hay
definicin general para referirse a uno u otro y cada legislacin en especial determina criterios
distintos para definirlos. El criterio que utiliza la ley 18101 es la de su ubicacin pero con estas
excepciones.
FUNDAMENTO DE ESTA LEY

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La ley 18.101, se inserta histricamente dentro de las legislaciones de arrendamiento que


encontraron su justificacin en una forma de proveer a las personas con menos recursos de una
vivienda para habitacin
Reconoce en esta relacin una vulnerabilidad superior en la persona del arrendatario, con motivo
de lo cual aparecen normas de evidente carcter protector expuestas en su contenido.
1. Frente a la imposibilidad de acreditar un contrato de arrendamiento escrito, se presume por
renta la que declare el arrendatario.
2. Posibilidad de poner trmino al contrato de arrendamiento por no pago de las rentas.
Observacin: Esta posibilidad se limita pues para que ello tenga lugar es necesario que hayan
mediado a lo menos 2 reconvenciones de pago, otorgndosele la posibilidad del arrendatario de
enervar la accin de terminacin de contrato de arrendamiento por no pago de renta mediante la
cancelacin de las adeudadas e incluso mediante la caucin suficiente de que se pagar mediante
un plazo razonable.
3. Irrenunciabilidad de los derechos que esta ley consagra a favor de los arrendatarios.
4. Reajuste legal obligatorio aplicable a todos los pagos que por cualquier ttulo se deban
arrendador y arrendatario y que consiste en la obligacin de efectuarlos reajustados de acuerdo a
la variacin que haya experimentado la UF entre la fecha que debieron efectuarse y aquella en que
efectivamente se hacen.
5. Se entregan facilidades al arrendatario para pagar la renta de arrendamiento ante la negativa del
arrendador de recibirla.

Para efectos de la tcita reconduccin el pago de la renta de arrendamiento produce otros


efectos adicionales o secundarios a los de la simple obligacin de pagar la renta de
arrendamiento.
El hecho de pagar la renta de arrendamiento no solo significa lisa y llanamente cumplir la
obligacin sino que produce otros efectos y dentro de ellos est la tacita reconvencin. Por
ello puede no ser irrelevante el hecho de pagar y recibir la renta de arrendamiento
Ante esta negativa del arrendador de recibir la renta de arrendamiento se le otorga la
posibilidad de consignarla en la tesorera comunal respectiva.
El retiro que de ella haga el arrendador de estas rentas consignadas no importa ni implica
aceptacin de su parte y por lo tanto no produce tcita reconvencin (porque se estn
pagando sin el beneplcito del arrendador)

Observacin: Estas normas de consignaciones especiales son mucho menos onerosas y ms


simples que las reglas generales sobre el pago por consignacin, en que debe hacerse una oferta
en base a una minuta y que esta debe ser revisada por un ministro de fe y all encontramos gastos
importantes.
Incluso es ms se establece una sancin para el arrendador, que sin justificacin alguna se negare
a otorgar el recibo de arriendo. En este caso el recibo que le permitir al arrendatario acreditar el
pago de la renta. Mediante consignacin es la que otorga tesorera, que en este caso manda una
comunicacin al arrendador para que proceda a retirar los fondos.
Una vez iniciado el proceso judicial y encontrndose pendiente algn proceso judicial ya la
consignacin se hace directamente en la cuenta corriente del tribunal.

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La sancin para el arrendador no es solo por negarse a dar el recibo de arrendamiento sino
tambin en virtud de la ltima modificacin, en el caso que el arrendador se niegue
injustificadamente a otorgar el permiso al arrendatario a abandonar el inmueble.
Hoy las normas sobre salvo conducto han sido modificadas. Es otorgado por notario previa
comprobacin de que el arrendatario se encuentra al da en las rentas de arrendamiento y en las
cuentas de servicio. Antes quedaba el salvo conducto a la voluntad del arrendador.
6. Limitacin en lo que se refiere a la garanta que est en condiciones de exigir el arrendador al
arrendatario la que no puede exceder de 1 mes de renta y debe restituirse debidamente
reajustada.
OBLIGACIONES DE LAS PARTES.
Regulacin ley 18101 y supletoriamente Art 1970 y ss.
1. MANTENER EL EDIFICIO EN EL ESTADO EN QUE LO RECIBI.
Efectuar reparaciones locativas.
El arrendatario no responder de los deterioros que provengan:
- Del tiempo
- Del uso legtimo que haga del inmueble arrendado - De aquellos que provengan del caso fortuito
o fuerza mayor - De la mala calidad del inmueble.
2. CONSERVAR EL INMUEBLE
Se refiere a cuidar la integridad interior y aseo del inmueble, reponer cristales y mantener puertas y
ventanas.
Para estos efectos, la ley consagra una presuncin que es simplemente legal y que consiste en
entender, cuando no se haya dejado constancia de ello en el contrato o que no se pruebe lo
contrario, entender que el inmueble se ha recibido en buen estado de conservacin.
CASO DE INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DE MANTENER Y CONSERVAR
Por su parte, el incumplimiento de estas obligaciones la de mantener y conservar, en todos
aquellos casos que los deterioros provengan del hecho o culpa suya, o de su familia o de sus
huspedes, deber indemnizacin al arrendador, y ste podr solicitar la terminacin del contrato
de arrendamiento frente a deterioros calificados y negligencia grave en el cumplimiento de esta
obligacin.
ARRENDAMIENTO CON MOBILIARIO
Cuando el contrato de arrendamiento incluya mobiliario, se entiende de acuerdo a la ley que
ambos arriendos (aquel del inmueble y aquel del mobiliario) lo son por el mismo tiempo. En
cualquier evento, en estos contratos de arrendamiento el arrendador no responder por prdida de
mercaderas salvo que dicha prdida se haya producido por su hecho o culpa.
DESAHUCIO Y LA RESTITUCIN
EL DESAHUCIO

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Es la manifestacin unilateral de una de las parte en orden a poner trmino al contrato de


arrendamiento y que debe darse en la forma prescrita por la ley.
Este desahucio puede ser judicial o extrajudicial, escrito o verbal y normalmente debe darse con
una anticipacin igual a un perodo de pago.
A propsito del contrato de arrendamiento de predios urbanos el desahucio de acuerdo al art 1976
debe darse a lo menos con una anticipacin de un periodo de pago (art 3 de la ley 18101).
Tambin el desahucio slo procede en los contratos celebrados mes a mes, o de duracin
indefinida (de plazo indeterminado).
De acuerdo al art 3 el desahucio solo puede darse judicialmente o mediante notificacin personal
efectuada por notario.
El plazo de desahucio en este caso ser de 2 meses, ms 1 mes por cada ao completo que el
arrendatario haya ocupado el inmueble; no pudiendo exceder este plazo de 6 meses.
El arrendatario en cualquier evento est obligado a pagar la renta del arrendamiento slo hasta
que efecte la restitucin material del inmueble. En todos los dems contratos que no se hayan
celebrado mes a mes o que no sean de duracin indefinida, no cabe el desahucio sino solo la
restitucin del inmueble.
LA RESTITUCIN DEL INMUEBLE
El legislador hace una diferenciacin entre aquellos contratos de plazo no superior a 1 ao y
aquellos cuya vigencia supera un ao:

Cuando el plazo de duracin no es superior a 1 ao, al vencimiento del plazo solo cabe
solicitar la restitucin del inmueble, pero se le otorga un plazo al arrendatario de 2 meses
para llevar a efecto la restitucin, plazo que se cuenta desde la notificacin de la demanda
y que es sin perjuicio de la obligacin del arrendatario de pagar la renta de arrendamiento
hasta la restitucin efectiva del inmueble.

Con vigencia superior a 1 ao, tambin solo cabe la restitucin del inmueble, pero no se le
concede plazo alguno al arrendatario para dicha restitucin, debe restituir inmediatamente,
pero en estos de plazo superior a 1 ao se entiende implcita la facultad del arrendatario de
subarrendar salvo estipulacin expresa en contrario (que se le haya prohibido subarrendar)
Si es as se entiende que el arrendatario podr poner trmino anticipado al contrato de
arrendamiento sin necesidad de pagar la renta de arrendamiento por el tiempo que falte
hasta el vencimiento del contrato, porque el plazo no le es obligatorio.

Si el contrato termina por cualquier causa, el arrendatario est obligado a pagar la renta y los
consumos por servicios comunes hasta la restitucin efectiva del inmueble. De acuerdo al art 6 de
esta ley.
ABANDONO DEL INMUEBLE
El arrendador puede hacerse del inmueble arrendado sin necesidad de iniciar un juicio en contra
del arrendatario cuando ste ha procedido a abandonar el inmueble, y con la sola certificacin de
abandono de un ministro de fe.
Entonces el interesado se presenta al juez mediante un procedimiento voluntario y solicita previa
certificacin del ministro de fe que corresponda, la entrega del inmueble, el tribunal ordena previo a
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resolver certifquese por un ministro de fe la situacin de abandono del inmueble ubicado en tal
parte.
PROCEDIMIENTO: El procedimiento es:
- brevsimo
- verbal
- la notificacin de la demanda se practica en forma personal, pero si el demandado no es habido,
es posible hacerla conforme al art 553 del CPC que permite notificar con el art 44, certificando solo
que el lugar de notificacin corresponde efectivamente al domicilio del demandado.
Art 8 de la ley 18101.
1.
En la demanda debern indicarse los medios de prueba con que intenta hacerse
valer el demandante y si pretende la declaracin de testigos deber incluir la lista de
testigos en la demanda.
2.

La audiencia (nica) es una audiencia de contestacin, conciliacin y prueba. En


los juicios de arrendamiento regidos por la ley 18101, es posible la defensa personal (sin
patrocinio de abogado) en tanto la renta de arrendamiento no supere las 4 UTM.

3.

En la prctica se llega a comparendo y se ratifica la demanda, se contesta la


demanda, se llama a conciliacin a las partes, luego de no producida, se recibe
inmediatamente la causa a prueba y se rinde la prueba.

4.

En lo dems el procedimiento se rige por las reglas generales.

Basta al arrendador acreditar la obligacin cuyo cumplimiento exige a travs de la demanda.


Al demandado (arrendatario) le corresponde acreditar la extincin de la obligacin, ya sea por el
cumplimiento: el pago de arriendo con los recibos, pero tambin puede acreditar que se ha
extinguido la obligacin por alguno de los otros modos de extinguir obligaciones como: caso
fortuito o fuerza mayor, para que no tenga responsabilidad. O que a pesar de haber desplegado la
diligencia debida no ha podido impedir el incumplimiento, pero todo eso lo tiene que acreditar.
Y como en virtud del art 1547 el incumplimiento se presume culpable, debe acreditar que ha
empleado la diligencia debida. (Adems del cumplimiento)
La obligacin de cuidar la cosa arrendada emana del contrato de arrendamiento por lo que basta al
arrendador acreditar la existencia de un contrato de arrendamiento, para dar por establecida la
obligacin entre otras de pagar la renta, de cuidar la cosa arrendada, etc.
Y corresponder al arrendatario acreditar que ha cumplido esa obligacin o que en el cumplimiento
de esa obligacin ha desplegado el cuidado necesario
Cuando se ejerce la accin, sea de desahucio, de terminacin o sea de restitucin del inmueble se
podr agregar a ella la accin de cobro de pesos: sea por renta de arrendamiento, sea por
consumos por servicios comunes, u otras prestaciones a que est obligado el arrendatario.
Una vez demandadas estas prestaciones se entienden demandadas (incluidas) aquellas que se
devenguen durante la tramitacin del juicio.

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Es una excepcin porque generalmente cuando demando el cobro de pesos, es por deudas
existentes al tiempo de la demanda y si durante la secuela del juicio se generan otras deudas,
aunque sean por el mismo concepto, tendr que intentar nuevas acciones para obtener el cobro de
la deuda. En juicio de arrendamiento no ser necesario demandarlo por separado, porque se
entienden ya incluidas dentro de la demanda.
OPONIBILIDAD A LOS SUBARRENDATARIOS
Art 11 de la ley 18101, establece regla relativa a los subarrendatarios.
Seala que para que el juicio o la sentencia sea oponible a los subarrendatarios estos deben
haberse apersonado al juicio, deben haber sido emplazados al juicio.
Para estos efectos como el arrendador no le consta la identidad de los subarrendatarios el ministro
de fe cuando practique la notificacin de la demanda deber requerir al arrendatario una
declaracin jurada acerca de la existencia o no de subarrendatarios.
Cuando la notificacin no se practique en forma personal, tal requerimiento deber hacerse por el
tribunal en la audiencia.
La falta de verdad en esa declaracin por parte del arrendatario es sancionada con una multa de 1
a 60 UF.
Si el arrendatario tiene la posibilidad de enervar la accin de terminacin del contrato de
arrendamiento por no pago de renta, a los subarrendatarios tambin se les concede esta facultad
incluso ms amplia: si los arrendatarios pueden enervar la accin hasta la 2 reconvencin de
pago, los subarrendatarios pueden hacerlo hasta la dictacin de la sentencia. Teniendo derecho a
ser reembolsados de lo pagado al arrendatario. Si esa es la situacin, el arrendatario que habiendo
recibido las rentas de arrendamiento de los subarrendatarios y no pagare la renta de
arrendamiento al arrendador, y con motivo de los cual sean lanzados del inmueble los
subarrendatarios; el arrendatario ser sancionado mediante el pago de una multa sin perjuicio de
la indemnizacin de los daos causados.
CUMPLIMIENTO DE LA SENTENCIA:
Se aplican las reglas generales.
Hay dos posibilidades:
Procedimiento incidental: la ejecucin de la sentencia se solicita ante el mismo
tribunal que la dict dentro del plazo de 1 ao. (art 231 y ss. del CPC)
Si no es posible ello su cumplimiento se exigir mediante el juicio ejecutivo.
Sin embargo, en materia de contrato de arrendamiento de predios urbanos, cuando la sentencia
ordene la entrega del inmueble se proceder conforme al art 595 del CPC, es decir, si la entrega
ordenada en la sentencia judicial no se efecta voluntariamente: se podr solicitar lanzamiento
previa intimacin, que se produce a travs de la notificacin por cdula.
Observacin: Es posible solicitar el lanzamiento sin necesidad de solicitar el cumplimiento
incidental, por expresa disposicin del artculo 13.
4.7.9. ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RSTICOS
REGLAS APLICABLES: DL 993 del ao 1975 y art 1978 y ss. CC
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Se ha dictado un cuerpo legal especial sobre este contrato de arrendamiento de predios rsticos.
(DL).
MBITO DE APLICACIN DEL DL 993: A los contratos de arrendamiento sobre predios rsticos
entendiendo por tales aquellos que tengan aptitud para ser explotados: agrcola, ganadera y
forestalmente. Supone que estos inmuebles rsticos sean explotados por terceros que no son
dueos del mismo.
Adems se aplica a las medieras o aparceras.
MBITO DE APLICACIN LEY 18101: Slo se aplicaba a predios rsticos (fuera del rea urbana)
cuando se trata de inmuebles que incluyen vivienda con una superficie no superior a 1 hectrea. Y
que no se aplica a aquellos inmuebles con aptitud para ser explotados agrcola, ganadera o
forestalmente que no tuviesen vivienda y estuviesen dentro de la zona urbana, lo que concuerda
con el mbito del DL. No hay conflicto de aplicacin.
ELEMENTOS ESENCIALES: El contrato de arrendamiento de predios rsticos es por excepcin
un contrato solemne, exige para su celebracin escritura pblica o instrumento privado otorgado
ante 2 testigos.
Dentro de las obligaciones del arrendador est la de informar y declarar al arrendatario si la renta
que obtiene del inmueble y afecta a 1 categora, la determina sobre la base de renta efectiva con
contabilidad completa o por el contrario se encuentra acogido al rgimen de renta presunta.
La renta de BR estn afectas a 1 categora, pero esas rentas pueden determinarse o se
determinan normalmente en base a contabilidad completa, esa es la regla general dentro de la ley
de impuesto a la renta, pero en este caso cuando las rentas brutas que deriven de la explotacin
de un inmueble agrcola no superen cierta cantidad de dinero: 8 mil UTM ($300 millones al ao)
podrn ser declaradas en base a la renta presunta. O sea aquella que sobre la base del avalo
fiscal presume el legislador.
Y para evitar que el contribuyente pueda burlar esta norma que le impone tributar sobre la base de
renta efectiva si es que sus rentas son superiores a ese monto, el legislador establece reglas que
determinan situaciones de relacin que en la prctica forense se llaman: contaminacin.
MORA EN EL PAGO DE LA RENTA DE ARRENDAMIENTO: Da derecho al arrendador a poner
trmino al contrato de arrendamiento, pero al igual que los contratos de arrendamiento de predios
urbanos debern mediar a lo menos 2 reconvenciones de pago.
Estas reconvenciones de pago son una situacin de excepcin. La regla general es que en un
contrato de arrendamiento comn y corriente el incumplimiento de la obligacin de pagar la renta
de arrendamiento genera inmediatamente la posibilidad del arrendador de poner trmino al
contrato de arrendamiento, sin que medie reconvencin de pago alguna o requerimiento de pago
alguno.
Esta limitacin de poder poner trmino al contrato de arrendamiento por no pago de renta previas
dos reconvenciones de pago, la establece el legislador a propsito del arrendamiento de inmuebles
en general, art 1977 y con ello pasa al contrato de arrendamiento de BR urbanos y rsticos.
Pero aqu el plazo que debe mediar entre la 1 reconvencin y la 2 reconvencin es de 30 das.
Arrendamiento de inmueble: 4 das entre la 1 y 2 reconvencin de pago
Art 1970 y ss. del CC (art 1977)

Arrendamiento de predio urbano: 5 das


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Ley 18101

Arrendamiento de predio rstico: 30 das


DL 993.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES


Arrendador:
Entregar la cosa arrendada. El cumplimiento de esta obligacin queda sujeto a normas especiales,
porque si bien el arrendador est como sucede en los otros arrendamientos obligado a entregar la
cosa, la entrega debe efectuarse en los trminos convenidos en el contrato. Si existe alguna
diferencia entre la cabida declarada y la cabida entregada para el caso que se hubiere arrendado
por cabida y no por especie o cuerpo cierto, tendr lugar lo dispuesto en el art 1978 en cuanto a las
diferencias que se produzcan.
Art. 1978. El arrendador es obligado a entregar el predio rstico en los trminos estipulados. Si la
cabida fuere diferente de la estipulada, habr lugar al aumento o disminucin del precio o renta, o
la rescisin del contrato, segn lo dispuesto en el ttulo De la compraventa.
Arrendatario:
1. Pagar la renta de arrendamiento. El arrendatario no est facultado, ni podr pedir rebaja de
la renta de arrendamiento por deterioros que sobrevengan a la cosecha por casos
fortuitos.
2.

En lo que se refiere a la obligacin de cuidar y usar la cosa como un buen padre de


familia el DL 933 introduce una norma pionera que es la primera norma de carcter
ambiental. Debe proteger y conservar los recursos naturales de los predios y todos los que
sirvan para su explotacin.

3. Restituir el predio al trmino del contrato: si el arriendo inclua ganado, deber restituir con
el inmueble el mismo nmero de cabezas de igual edad o calidad, y si ello no es posible
deber indemnizar los perjuicios mediante el pago de dinero.
4. No est facultado para subarrendar o ceder el contrato salvo autorizacin expresa.
EN MATERIA DE EXPIRACIN DEL CONTRATO.
Hay una norma especial para el caso que no se haya establecido un plazo o termino de vigencia,
caso en el cual el contrato expira conforme a las reglas generales pudiendo cualquiera de ellas
desahuciarlo en los trminos sealados en el art 1985 del CC. Debiendo darse en este caso el
aviso de al menos 1 ao.
Art. 1985. No habiendo tiempo fijo para la duracin del arriendo, deber darse el desahucio con
anticipacin de un ao, para hacerlo cesar.
El ao se entender del modo siguiente: El da del ao en que principi la entrega del fundo al
colono, se mirar como el da inicial de todos los aos sucesivos, y el ao de anticipacin se
contar desde este da inicial, aunque el desahucio se haya dado algn tiempo antes.
Las partes podrn acordar otra regla, si lo juzgaren conveniente.
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EXTINCIN DEL DERECHO DEL ARRENDADOR:


De acuerdo al art 1950 el contrato de arrendamiento en trminos generales termina por la extincin
del derecho del arrendador, salvo los casos sealados en el art 1962 en los que el adquirente es
obligado a respetar el contrato de arrendamiento.
Tratndose de contrato de arrendamiento de predios rsticos regido por el DL 933, el adquirente
siempre es obligado a respetar el contrato de arrendamiento cualquiera sea la causal por la cual
ste haya expirado.
MEDIERA O APARCERA:
Este DL 993 regula esta figura que es un contrato por el cual una de las partes se obliga a aportar
el uso de una determinada superficie de terreno (cedente) y la otra los trabajos necesarios para
realizar cultivos determinados (mediero) en vista a distribuirse los frutos o productos que de ello
provenga, obligndose ambas partes a aportar los elementos necesarios para tal explotacin y a
concurrir a los gastos de produccin dirigiendo en forma conjunta la explotacin y participando de
los riesgos.

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