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DEMANDA Y NECESIDADES DE
VIVIENDA
Documento tcnico y metodolgico

Comisin de Vivienda del Estado de Guanajuato

DEMANDA Y NECESIDADES DE
VIVIENDA
Documento tcnico y metodolgico

Javier Tun
Lilia Lpez

Guanajuato, Gto.
Mayo, 2011

DIRECTORIO
Adrin Pea Miranda
DIRECTOR GENERAL DE LA COMISIN DE VIVIENDA DEL ESTADO DE GUANAJUATO
apenam@guanajuato.gob.mx
Edgar Hugo Dorsey Del ngel
DIRECTOR GENERAL DE PLANEACIN Y PROYECTOS ESTRATGICOS
ehdorsey@guanajuato.gob.mx
Juan Carlos Ojeda Contreras
COORDINADOR DEL SISTEMA ESTATAL DE INFORMACIN E INDICADORES DE SUELO Y VIVIENDA
jojedac@guanajuato.gob.mx
Javier Tun Chim
JEFE DE DEPARTAMENTO DEL OBSERVATORIO DE VIVIENDA
javtun@guanajuato.gob.mx

2011 COVEG
Conjunto Administrativo Pozuelos Vialidad 1 s/n
C.P. 36000 Guanajuato, Gto.
Tel: (473) 735-3803, 735-3800 y 01 800 7 10 54 65
Web: http://www.guanajuato.gob.mx/coveg/

Demanda y necesidades de vivienda

Javier Tun
Lilia Lpez
Las necesidades de vivienda estn determinadas principalmente por factores
demogrficos y los rezagos acumulados. Es decir, por los nuevos hogares que se van
conformando y que necesitan vivienda, as como por el dficit en el inventario
habitacional, representado por los hogares que no cuentan con una vivienda adecuada.
La demanda de vivienda no necesariamente es sinnimo de necesidades, puesto
que se relaciona con la capacidad de pago o de acceso a la vivienda por parte de la
poblacin necesitada, por lo que suelen utilizarse trminos ms especficos cono
demanda potencial, demanda efectiva o demanda real. Estas dos ltimas pueden
considerarse lo mismo y se refiere al sector de la poblacin necesitada que puede acceder
a una vivienda. La demanda potencial hace referencia al conjunto de poblacin con
necesidades de vivienda, pero eso no significa que puedan acceder a una.
El primer tema que abordaremos es la conceptualizacin y forma de clculo de las
necesidades de vivienda, ya que como mencionan Garza y Schteingart la forma en que se
mida la cantidad de viviendas necesarias es lo que determina las polticas, estrategias,
plazos y recursos necesarios para tratar de solucionar el problema (1978: 14).
Una de las formas ms utilizadas para estimar las necesidades la divide en: rezago
y nuevas necesidades. En el primer caso, se trata del nmero de viviendas necesarias en
un momento dado, generalmente al momento de los levantamientos censales; tambin se
le conoce como dficit habitacional. En el caso de las nuevas necesidades, estas se
determinan por las nuevas familias que se van generando a lo largo del tiempo y por el
deterioro de las viviendas existentes, por tanto, suelen estimarse para perodos de tiempo
generalmente anuales; cuando las nuevas necesidades no se satisfacen de forma
adecuada, pasan a formar parte del rezago habitacional.

Figura 1. Composicin de las necesidades habitacionales

2010

2014

2019

Rezago

Nuevas necesidades

Nmero de viviendas necesarias en un

momento dado, para que cada familia
cuente con una vivienda adecuada
Cuantitativo (viviendas nuevas)
Cualitativo (mejoramiento)

Nmero de viviendas necesarias a lo

largo del tiempo, producto de formacin
de nuevos hogares, migracin, etc.
Cuantitativo (viviendas nuevas)
Cualitativo (mejoramiento)

Necesidades habitacionales
Nmero de viviendas necesarias en un perodo, compuestas por el
rezago y las nuevas necesidades.

Fuente: Elaboracin propia

De acuerdo a la normatividad vigente, la vivienda digna y decorosa o vivienda

adecuada es un derecho fundamental, estipulado desde la Constitucin Poltica, hasta la
ley federal y estatal de vivienda. Por tanto, las necesidades deben considerarse no slo en
trminos cuantitativos, sino tambin cualitativos, es decir, es necesario considerar tanto
en nmero de viviendas nuevas necesarias, as como el nmero de viviendas que
necesitan mejorarse para ser consideradas adecuadas.
La estimacin de las necesidades habitacionales, normalmente se realiza para un
perodo dado, que en muchos casos est relacionado con el perodo administrativo de un
gobierno (trienios, sexenios) o con un plan a largo plazo (visin 2030, por ejemplo). En
todo caso, frecuentemente tiene que ver con un programa sectorial de vivienda.

Rezago
El rezago o dficit habitacional, es la diferencia entre el nmero de viviendas adecuadas y
el nmero de familias, de tal manera que cada hogar cuente con una vivienda adecuada.
Se compone de dos dimensiones: la necesidad de viviendas nuevas (cuantitativo) y de
viviendas que necesitan mejoramiento (cualitativo).
Es as como primero se calcula el nmero de hogares que no cuentan con una
vivienda y por tanto es necesario construir, o bien la vivienda que ocupan no cumple con
las caractersticas mnimas de habitabilidad y por tanto es necesario sustituir con una
nueva. En un segundo momento, se calcula el nmero de hogares que a pesar de contar
con una vivienda, esta no cumple con todos los requerimientos y por tanto necesita
mejoramiento, reparacin, ampliacin, etc., es decir, que esa misma vivienda necesita una
intervencin para considerarse adecuada.
Para realizar el clculo utilizamos como referencia tanto la propuesta de la CONAVI
como la de diversos investigadores (Kunz, Coulomb y Schteingart, principalmente) que
tienen una larga trayectoria en estos temas. Nuestras fuentes de datos son el Censo de
Poblacin y Vivienda 2010, del cual utilizamos los microdatos de la muestra censal, as
como los microdatos de la Encuesta Nacional de Ingreso-Gasto de los Hogares 2010 y los
microdatos del segundo trimestre de la Encuesta Nacional de Ocupacin y Empleo.

Rezago cuantitativo
Un cambio introducido en el censo de 2010 es el concepto de hogar censal que a
diferencia del concepto de hogar utilizado en los censos anteriores, se refiere al grupo
de personas que ocupan una vivienda, sin importar que tengan arreglos econmicos por
separado. Por tanto, para el 2010 existen tantos hogares censales como el nmero de
viviendas. A diferencia de los clculos del rezago hechos a partir de censos anteriores,
ahora no existen hogares extra, o al menos es ms difcil distinguirlos de las
extensiones familiares.

Las diferencias entre estos conceptos se mencionan brevemente. Un hogar se

refiere al grupo de personas que viven en una vivienda y comparten un gasto, que en
trminos internacionales se le llama unidad de gasto (spending units); cuando existen dos
o ms unidades de gasto en una vivienda, se le llama hogar extra al segundo, tercero,
etc. puesto que son claramente hogares distintos; las extensiones familiares comparten
el mismo gasto pero son familias distintas a la nuclear, que por razones econmicas
principalmente, no se pueden independizar; finalmente, el hogar censal omite estas
distinciones y agrupa a todas las personas que comparten una vivienda.
Debido a la falta de consenso en cmo abordar estos cambios, nicamente se
calcula como rezago cuantitativo a aquellas viviendas que necesitan reemplazarse.
Entonces, el rezago cuantitativo o por vivienda nueva bsicamente estima la
reposicin de la vivienda por el estado en el que se encuentra o porque no cumple con las
condiciones mnimas para considerarse habitable. Dentro de esta categora se encuentran
las llamadas viviendas inadecuadas que abarcan cuartos de azotea, viviendas mviles,
refugios y locales. Este indicador se obtuvo de los Tabulados bsicos del Censo de
Poblacin y Vivienda 2010.
Otro componente del rezago por vivienda nueva la conforman las viviendas
construidas con materiales no durables; se consideran materiales no durables cuando sus
muros son de material de desecho, lmina de cartn, metlica, de asbesto, carrizo,
bamb, palma, embarro o bajareque. Esta variable se construye a partir de los Microdatos
de la muestra censal.
El ltimo componente de rezago por vivienda nueva es la categora de reposicin
de vivienda por trmino de vida til. Se considera que la vivienda necesita reposicin
cuando ha sobrepasado los 50 aos de edad. Este dato no fue captado por el Censo de
Poblacin y Vivienda 2010. La edad de las viviendas se capta en el proyecto de la ENIGH.
Del hecho que estamos basando nuestros clculos de indicadores principalmente en los
datos del Censo de poblacin y vivienda, se hace un ajuste para el indicador de la
antigedad de las viviendas. Para obtener el nmero de viviendas que necesitan
reponerse, se obtiene el porcentaje de viviendas que tienen ms de 50 aos de edad de la
ENIGH, a continuacin, se calcula este mismo porcentaje en los Microdatos. Es importante
notar que la ENIGH slo tiene representatividad estatal, por lo cual, el porcentaje
obtenido es asumido a nivel municipal para poder hacer tabulados municipales.
En suma, el rezago cuantitativo se compone de las viviendas inadecuadas, ms las
construidas con materiales no durables en paredes, ms las que han superado su vida til.
Esto, para lograr el escenario ideal de que cada familia cuente con una vivienda exclusiva1.

En ningn momento se habla de vivienda propia, puesto que la solucin a las necesidades de vivienda no
necesariamente es a travs de la propiedad, sino del disfrute de una vivienda adecuada; que tambin puede
darse en las viviendas en arrendamiento, aunque garantizando una seguridad en la tenencia.

Por tanto, la frmula para el clculo del rezago cuantitativo en la siguiente:

Dnde:
RCT es el rezago cuantitativo,
VI es la vivienda inadecuada,
VC es la vivienda caduca (mayor de 50 aos de antigedad), y
MND es la vivienda construida con materiales no durables.

Rezago cualitativo
El que las familias cuenten con una vivienda exclusiva no es suficiente, puesto que el
derecho que estipula la legislacin es a una vivienda adecuada, lo cual significa que debe
cumplir con funciones no slo de resguardo, sino de habitabilidad expresada en espacios
suficientes para el desarrollo de las actividades cotidianas y la garanta de proteccin y
seguridad, recordando el antecedente a la vivienda adecuada, que es el de un techo
digno. El rezago cualitativo o por mejoramiento, como su nombre lo indica no necesita la
reposicin de la vivienda. Se compone de viviendas con hacinamiento y viviendas con
deterioro.
El primer paso es la estimacin de aquellas viviendas que no cuentan con los
espacios suficientes para satisfacer las necesidades de sus ocupantes. Esta condicin se
conoce como hacinamiento, y est determinada por el cociente entre el nmero de
cuartos o dormitorios y el nmero de ocupantes, cuando este cociente es superior al
umbral adoptado, se considera que en la vivienda existe hacinamiento y por tanto es
necesario ampliar el tamao de la misma. El umbral adoptado en este documento, es de
ms de 2.5 personas por cuarto, lo que significa que una vivienda necesita ampliarse
cuando cuenta con un solo cuarto y tres o ms ocupantes, dos cuartos y seis o ms
ocupantes y as sucesivamente. Este indicador se calcula a partir de los Microdatos.
Adems de los espacios suficientes, la vivienda debe cumplir las funciones de
proteccin, cosificadas en materiales de construccin durables. Cuando carecen de este
aspecto en su forma adecuada, la vivienda necesita mejoramiento a travs de
reparaciones y/o consolidacin, o como hemos estipulado en las paredes, una sustitucin
total de la vivienda. Es as como consideramos que las viviendas con materiales no
durables en paredes necesitan sustitucin, pero aun teniendo paredes durables, si los
techos no comparten esta condicin, entonces necesitan mejorarse. As pues, se
consideran viviendas deterioradas, aquellas que presenten las siguientes condiciones en
techos: material de desecho, lmina de cartn, lmina metlica, lmina de asbesto, palma
o paja y madera o tejamanil.
A pesar de que existen otros aspectos que pudieran ser considerados dentro del
anlisis de vivienda adecuada, como la seguridad en la tenencia, los servicios bsicos, la
exposicin a riesgos y desastres o la accesibilidad a la ciudad (transporte, equipamiento

urbano, etc.), la posibilidad de contar con series de datos que permiten realizar un
monitoreo es limitada. Por tanto, no atenemos a las variables que muy probablemente
nos permitan actualizar la informacin, aunque como hemos visto incluso los censos
sufren cambios significativos.
La frmula para el clculo del rezago cualitativo en la siguiente:

Dnde:
RCL es el rezago cualitativo,
VH es la vivienda con hacinamiento, y
VD es la vivienda con deterioro.
Por tanto, el rezago total es:
Dnde:
RZT es el rezago total,
RCT es el rezago cuantitativo, y
RCL es el rezago cualitativo.
Figura 4. Esquema del rezago cuantitativo y cualitativo de vivienda

Fuente: Elaboracin propia

Nuevas necesidades de vivienda

Las nuevas necesidades de vivienda se refieren a aquellas que se van generando con el
tiempo, y estn determinadas en primera instancia, por las transformaciones que sufren
los principales componentes de la dinmica demogrfica del pas (fecundidad, mortalidad,
migracin) y las consecuencias que stas tienen sobre la estructura por edad de la
poblacin, la formacin de los nuevos hogares y la distribucin territorial del
poblamiento (Coulomb, 2010).
La desaceleracin del crecimiento demogrfico que se ha presentado en los
ltimos aos, no necesariamente va acompaado en la desaceleracin del crecimiento en
el nmero de viviendas. Por el contrario, a partir de los aos setenta la dinmica
demogrfica del pas influye en el ritmo de produccin habitacional y, desde entonces, el
inventario habitacional ha presentado tasas de crecimiento superiores al de la poblacin
(Coulomb, 2010). Esto se debe principalmente a la reduccin progresiva del tamao de los
hogares.
Para determinar las caractersticas de las necesidades habitacionales, es necesario
conocer y comprender la composicin de las familias y hogares de la regin.
Especficamente, se ha observado en los ltimos aos el aumento de la importancia de los
hogares unipersonales y de corresidentes, as como la disminucin en el nmero de hijos
de las mujeres y la divisin de familias producto de separaciones y divorcios, por
mencionar algunos de los fenmenos ms relevantes. Como resultado, se observa una
tendencia hacia la disminucin del nmero de integrantes de las familias y el aumento
acelerado del nmero de nuevas familias u hogares, lo que hace aumentar el nmero de
nuevas viviendas necesarias. Luego entonces, la estimacin del nmero de hogares y/o
familias es bsica para cuantificar las nuevas necesidades habitacionales.
Asimismo, otro fenmeno relacionado con las necesidades de la vivienda a travs
del tiempo, es la vida til del bien. Catalogado como un bien caro que trae de manera
inherente una larga vida til, no hay que perder de vista que ao con ao una parte del
inventario habitacional se vuelve caduca, es decir, que por la antigedad de sus materiales
de construccin dejan de garantizar la funcin bsica de proteccin y es necesario
sustituirla por una nueva. Aqu tambin caben los casos de eventos atpicos que ocasionan
la destruccin de viviendas, como pueden ser terremotos, inundaciones, deslaves, etc.
pero por su dificultad de pronstico no suele incluirse en las estimaciones.
Finalmente, la movilidad de las personas tambin representa un aumento en las
necesidades de vivienda. Cuando los individuos cambian su lugar de residencia,
automticamente necesitan una nueva vivienda, por tanto estimar la cantidad de
personas y mejor an de hogares, que aumentan en un lugar a causa de la movilidad,
ayudar a una mejor estimacin de las necesidades habitacionales. Si bien los individuos
dejan una vivienda en su lugar de origen, frecuentemente esta se mantiene ocupada por
el resto de su familia (parejas, hijos, padres, etc.) y no necesariamente significa una

desocupacin plena de la vivienda, sino una divisin de la familia que provoca un aumento
en la necesidad de vivienda.
Por tanto, las nuevas necesidades se componen principalmente de los siguientes
aspectos:
Formacin de nuevos hogares. Producto de la emancipacin de individuos, la
formacin de parejas o familias y la divisin de hogares preexistentes a causa de
divorcios o separaciones.
Reposicin o adecuacin de vivienda previa. Se refiere a la necesidad de reponer las
viviendas que concluyen su vida til, as como las necesidades de reparacin por
desgaste de los materiales de construccin. Tambin incluye las necesidades de
ampliacin por el aumento de los miembros del hogar.
Movilidad. Se refiere a las necesidades producto de la migracin. Cuando las personas
se mueven de un lugar a otro de forma permanente, lo hacen por motivos de trabajo,
de estudio, familiares, de salud, entre las causas ms importantes.

Estimacin de nuevas necesidades

Como ya hemos mencionado, para estimar las nuevas necesidades de vivienda es
necesario recurrir a proyecciones. Generalmente las proyecciones se realizan a partir de
datos censales y se calculan para un cierto perodo, que se empata con un programa
sectorial de vivienda que plantea la atencin tanto de las nuevas necesidades como del
rezago de vivienda.
Dentro de la estimacin de nuevas necesidades, se recurri a un modelo
economtrico con las siguientes variables demogrficas: nacimientos, matrimonios,
divorcios, migracin y emancipacin. Al llevar a cabo la estimacin, el modelo resultante
no dio estimaciones adecuadas para las necesidades de vivienda. Es por ello que se
calcularon las necesidades con la proyeccin de hogares.
Las necesidades de vivienda se estimaron para el perodo 2011-2030, y son la
diferencia entre aos de la proyeccin de hogares con una tasa de crecimiento con base
en los aos 2000 y 2010.
(

Dnde:
HOGt es el total de hogares en un ao especfico,
NVt son las nuevas necesidades de vivienda para un ao especfico, y
TCPA es la tasa de crecimiento promedio anual del perodo (2000-2010).

Demanda habitacional
A diferencia de las necesidades habitacionales, la demanda de vivienda no est
determinada solamente por la dinmica demogrfica y los rezagos acumulados. Se califica
a veces de demanda efectiva porque se relaciona con la capacidad de pago de los
necesitados (Coulomb, 2010). Es decir, est relacionada con la oferta de vivienda,
determinada en gran medida por las formas de produccin habitacional y los mecanismos
de financiamiento.
La configuracin del mercado habitacional entonces, tiene al menos tres
componentes importantes:
a) Poblacin necesitada con determinada capacidad de pago (relacionada con el ingreso),
b) Opciones de acceso a vivienda a determinados precios (vivienda nueva o usada,
autoconstruccin y vivienda en renta), y
c) Programas de crditos o subsidios hipotecarios (gubernamentales o de la banca
comercial).
Queda claro que existe un grupo de la poblacin necesitada que no requiere de
financiamientos o subsidios debido a su elevada capacidad de pago. Al mismo tiempo,
tambin existen demandantes sin necesidades habitacionales, pero estn en posibilidad
de adquirir viviendas con fines de inversin, de segundas casas para descanso o
vacaciones, o simplemente porque cuentan con la prestacin laboral y estn en
posibilidad de hacerlo. En todo caso estos pequeos grupos no son objetos centrales de
las polticas de vivienda aunque s de ciertos productores habitacionales.

Figura 5. Desfase entre necesidades y demanda habitacional

Fuente: Elaboracin propia.

10

En referencia a las clases media y baja que integran la gran mayora de la poblacin y por
ende de las necesidades de vivienda, puede realizarse estimaciones de la demanda
efectiva utilizando variables como el nivel de ingreso, que ayuda a determinar su acceso a
cierto tipo de vivienda. En las ltimas dcadas, la poltica de vivienda se ha orientado cada
vez ms a la promocin de financiamiento, sin embargo, ms de 50% de la poblacin no
tiene acceso a las viviendas financiadas con crditos hipotecarios subsidiados o por la
banca comercial (Coulomb, 2010). Como resultado, existen grandes grupos de poblacin
(de escasos recursos) que tienen que satisfacer sus necesidades de vivienda de forma
inadecuada, siendo los medios ms comunes la informalidad y/o la autoconstruccin, que
conllevan un largo proceso de consolidacin (a veces de dcadas), para alcanzar la
condicin de viviendas dignas, decorosas y adecuadas.
Cuando se habla de la problemtica habitacional, generalmente se hace referencia
a un fenmeno complejo, en donde la estimacin de viviendas necesarias es slo uno de
sus componentes. Uno de los hechos que han impedido o al menos obstaculizado que la
problemtica habitacional se resuelva gradualmente, es la discordancia entre las
necesidades y el mercado. En no pocos casos se produce cierto tipo de vivienda que no
responde a las necesidades de la gente, y ms an, a pesar de que cumpla o no con sus
requerimientos, no existen los mecanismos adecuados para que toda la poblacin
necesitada pueda adquirir una vivienda.
La demanda de vivienda no necesariamente se refiere a una vivienda nueva, ni
propia. De hecho existen diferentes submercados de vivienda que responden de manera
diversa a las diversas necesidades de la poblacin. De manera sinttica podemos decir que
la demanda de vivienda puede ser por:
Vivienda completa. Puede ser nueva o de segunda mano; con o sin financiamiento;
subsidiado o de la banca comercial.
Vivienda inicial. Puede ser a travs de un pie de casa o lote con servicios,
generalmente en el mercado formal.
Autoconsumo. Se refiere a la autoconstruccin o autoproduccin de vivienda;
puede ser formal o informal; incluye el mejoramiento de una vivienda ya existente.
Arrendamiento. Se refiere al alquiler de una vivienda a un tercero.
Teniendo en cuenta estas categoras de formas de acceso a vivienda, es posible
configurar un mejor panorama de la demanda efectiva, incorporando variables de tipo
econmico. Puesto que, el acceso a determinado submercado habitacional depende
fuertemente del ingreso de los hogares, de su insercin laboral y de su derechohabiencia
en algunos de los fondos solidarios de vivienda (Garza y Schteingart, 1978; Connolly,
2006a; Pradilla, 1978; Coulomb, 2007 citados en Coulomb, 2010). De esta manera, la
informalidad no puede ser considerada demanda efectiva al no ser objeto de programas
de vivienda, ya sean gubernamentales o de la banca comercial.
As pues, con la configuracin de la demanda habitacional, es posible evaluar la
pertinencia de los programas habitacionales de los organismos gubernamentales, y as

11

conocer en qu medida el diseo de los programas o productos en el mercado

habitacional responden de forma adecuada a las necesidades reales de la poblacin. Por
un lado, se pueden detectar a los sectores de la poblacin que no son atendidos por los
programas de vivienda, as como tambin es posible identificar el desajuste entre la
produccin de los grandes desarrolladores de vivienda y las necesidades de la poblacin.

Estimacin de la demanda de referencia

La demanda efectiva o de referencia es aquella que se estima como universo de accin
para la COVEG y est determinada por el nivel de ingreso de la poblacin ocupada y su
marginacin del mercado comercial de vivienda. Las variables consideradas para la
estimacin de la demanda efectiva de vivienda fueron:
a)
b)
c)
d)

el nmero total de hogares,

el nmero total de viviendas,
la poblacin total, y
la poblacin econmicamente activa con menos de 4 salarios mnimos mensuales
correspondientes a la zona C.

Todas las variables utilizadas en la estimacin son construidas a partir de los

Microdatos de la muestra censal de 2010. Las variables consideradas para la estimacin
fueron: la poblacin para cada municipio, el nmero total de hogares, el nmero total de
viviendas particulares habitadas y la poblacin econmicamente activa con menos de
cuatro salarios mnimos.
La variable dependiente que es la demanda de vivienda, se compone de dos
partes:
a) la primera parte es la reposicin de vivienda la cual es calculada tomando en
consideracin que la demanda por vivienda es necesaria para un hogar cuando el
lugar donde habita no es adecuado. Dentro de esta categora tambin se incluye la
categora no especificado.
b) la segunda parte de la demanda neta es la demanda de vivienda por hogares, sta
es la resta de los hogares y las viviendas particulares habitadas.
Despus de varios ensayos combinando las variables de tal forma que se obtenga
el mejor modelo, pensando el mejor modelo con estimadores de las variables
independientes significativos, no correlacin ni heteroscedasticidad. Se obtuvo como el
modelo ms aceptable el siguiente:

12

Dnde:
DN es la demanda neta
POB es la poblacin total, y
PEA es la poblacin econmicamente activa con ingresos menores a 4 salarios mnimos.
En la estimacin no interviene la constante porque result no ser significativa en
varios modelos. En el modelo est presente la autocorrelacin y heterocedasticidad, sin
embargo se toma en cuenta con el mtodo de Newey-West que es el adecuado cuando
existen estos dos fenmenos. Si bien es cierto que estos dos problemas no desaparecen,
tambin es cierto que es vlido el modelo porque ahora los tomas en cuenta en tu
estimacin. Los resultados son los siguientes:

Resultado de la estimacin de MCO

Variable
PEA
Poblacin

Estimador
-0.0649
0.0454

Desviacin Estndar
0.01596
0.00477

Estadstico t
-4.0665
9.5198

p-valor
0.0002
0.0000

Para realizar la estimacin de la demanda se necesita conocer las proyecciones de las

variables que resultaron ser significativas en la estimacin, la poblacin econmicamente
activa y la poblacin. La institucin encargada de realizar las proyecciones de los hogares y
poblacin (CONAPO), an no tiene resultados con base en el nuevo censo de 2010
realizado por INEGI. Las nicas proyecciones disponibles hasta el momento de la
estimacin son las elaboradas con base en el conteo de 2005, lo cual, para este momento
se considera informacin sesgada. Por tal motivo, se elaboran proyecciones propias con
base en el censo de 2000 y el censo de 2010 del INEGI.

Demanda total acumulada

La demanda total es equiparable al total de las necesidades habitacionales, que est
compuesto por el rezago habitacional y las necesidades futuras por formacin de nuevos
hogares. El rezago que se toma en cuenta es el rezago cuantitativo o de vivienda nueva, y
las nuevas necesidades se elaboran a partir de una proyeccin de nuevos hogares que
implica fenmenos como la formacin de nuevas familias por unin o matrimonio, la
emancipacin de los jvenes de sus hogares, la migracin y la divisin de hogares por
separacin o divorcio, entre los aspectos ms importantes.
La forma de clculo es la siguiente:

Dnde:

13

DTAi es la demanda total acumulada a un ao especfico,

RZ0 es el rezago habitacional por vivienda nueva al ao inicial (2010), y

es la suma de las nuevas necesidades del ao 1 (2011) al ao especfico.

Ao

Rezago

2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020

62,035

Nuevas
necesidades

Demanda total
acumulada

37,616
38,626
39,668
40,738
41,838
42,964
44,122
45,314
46,540
47,796

99,651
138,277
177,945
218,683
260,521
303,485
347,607
392,921
439,461
487,257

Demanda de referencia y no atendible

La Demanda de referencia o emanda efectiva, que resulta de la proyeccin de la poblacin
con necesidades de vivienda que gana hasta 4 VSMM, representa a aquella poblacin que
debiera ser atendida por la COVEG. Asimismo, la demanda de referencia se expresa como
una proporcin de la demanda total, para estimar por descarte, tanto la demanda no
atendible, como la proporcin que esta representa del total.
Para mantener un comportamiento anual normalizado en esta relacin, se parte
de dos supuestos:
a) Ao con ao se cubre la totalidad de nuevas necesidades y slo esa totalidad, por
tanto;
b) El rezago permanece constante en el tiempo.
Entonces, la frmula para el clculo de la proporcin anual es la siguiente:

Dnde:
PDRi es el porcentaje de la demanda de referencia respecto a la demanda total, para un
ao especfico,

14

PDNAi es el porcentaje de la demanda no atendible respecto a la demanda de total, para

un ao especfico,
DRi es la demanda de referencia para un ao especfico,
RZ0 es el rezago habitacional para el ao inicial (2010), y
NNi son las nuevas necesidades para un ao especfico.

Demanda

2011

2012

2013

Demanda no atendible

29,671

29.8%

30,230

30.0%

30,826

30.3%

Demanda de referencia

69,980

70.2%

70,431

70.0%

70,877

69.7%

Demanda total

99,651

100.0%

100,661

100.0%

101,703

100.0%

Demanda por rezago y nuevas necesidades

La demanda de acuerdo a su origen puede ser por rezago o por nuevas necesidades. El
rezago es una estimacin a partir de los datos disponibles para un momento dado, en este
caso para el ao 2010 a partir de los datos censales. Las nuevas necesidades se refieren a
las necesidades futuras de un perodo dado (2011-2030) y se estiman como una
proyeccin anual de nuevos hogares.
Para el clculo de una relacin anual entre de estos dos tipos con la demanda total,
se parte de los mismos supuestos que con la demanda de referencia, a saber:
c) Ao con ao se cubre la totalidad de nuevas necesidades y slo esa totalidad, por
tanto;
d) El rezago permanece constante en el tiempo.
Entonces, la frmula para el clculo de la proporcin anual es la siguiente:

Dnde:
PRZti es el porcentaje del rezago habitacional respecto a la demanda total, para un ao
especfico,
PNNti es el porcentaje de las nuevas necesidades respecto a la demanda de total, para un
ao especfico,
RZt0 es el rezago habitacional para el ao inicial (2010), y
NNti son las nuevas necesidades para un ao especfico.

15

Demanda

2011

2012

2013

Necesidades nuevas

37,616

37.7%

76,242

55.1%

115,910

65.1%

Rezago habitacional

62,035

62.3%

62,035

44.9%

62,035

34.9%

Demanda total

99,651

100.0%

138,277

100.0%

177,945

100.0%

Bibliografa
CEPAL (en lnea), Vivienda, en Alojar para el desarrollo: una tarea para los
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