RESOLUCIN

LA LEY REGULARIZACIN Y CONTROL DE LOS

ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

Ing. Alicia B. Gonzlez A.

C.I.V. N 16.742
ASAPROVE N 326
SUDEBAN N P 2.467
Correo: aliciagonzalez0809@gmail.com
2.015

Telfonos: 0414 1774027 0416 8787778

Decreto N 8.588 Gaceta Oficial N 39.799

Artculo N 1.- Se autoriza la creacin de una Empresa del Estado bajo la
forma de Sociedad Annima, denominada Inmobiliaria Nacional, S.A.,
la cual estar adscrita y bajo el control accionario del rgano Superior del
Sistema Nacional de Vivienda y Hbitat.
Artculo N 2.- La Inmobiliaria Nacional, S.A. tendr por objeto social
principal la actividad

inmobiliaria, esto es, la adquisicin, enajenacin,

arrendamiento, comodato y adjudicacin de viviendas en proyecto de ejecucin

o terminados, as como la adjudicacin y contratacin de toda clase de obras,
estudios y proyectos para la construccin y rehabilitacin de viviendas; la
ejecucin de planes, programas y proyectos de desarrollo en vivienda y
hbitat.

Resolucin Nmero 203 del 20 de Noviembre de 2012 del

Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hbitat publicado en
Gaceta Oficial N40.054.

Establecer la Tabla de Valor de Construccin (Bs./m2) por

Tipologas

de

Viviendas

Unifamiliares

Multifamiliares

en

Arrendamiento, que ser utilizada para el clculo del Justo

Valor Establecido en la Ley para la Regularizacin y Control de
los Arrendamientos de Vivienda.

CAPTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
Artculo 1: La presente resolucin tiene por objeto establecer los valores
de la construccin conforme a lo establecido en el artculo 74 de la Ley para
la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a los fines
de su legal aplicacin sobre los clculos de justo valor a ser determinados
por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en el
marco de sus competencias.
Artculo 2: Las normas contenidas en la presente resolucin son de
obligatorio cumplimiento para todas las personas objeto de regulacin y
control por parte de la Ley para la Regularizacin y Control de los
Arrendamientos de Vivienda y se aplicar en todo el territorio nacional.

Artculo 3: DEFINICIONES. A los efectos de la presente resolucin debe

entenderse como:
VIVIENDAS

UNIFAMILIARES:

Aquellas

que

se

sitan

en

parcelas

independientes, que sirve de residencia permanente o temporal, para una sola

familia, pueden ser Aisladas: inmuebles que se encuentran aislados en su
permetro exterior de cualquier otro inmueble; Pareadas: inmuebles contiguos a
otro inmueble colindante; En hilera o en banda: inmuebles contiguos a dos
inmuebles colindantes, quedando el resto de su permetro exterior aislado de
cualquier otro inmueble.
Igualmente se consideran como este tipo de viviendas las arrendadas por porcin
o por partes aun cuando hayan sido diseadas para ser habitadas por una familia,
como los casos de pensiones, habitaciones y casas de vecindad.
VIVIENDAS

MULTIFAMILIARES:

Aquellos

inmuebles

constituidos

por

apartamentos, que albergan varias familias, con servicios y bienes compartidos,

tales como: reas de circulacin, escaleras, ascensores, bajantes de basura,
estacionamientos, acometidas de servicio, reas verdes, sociales y recreativas,
entre otros.

CAPTULO II
DE LA TABLA DE VALORES DE LA CONSTRUCCIN PARA INMUEBLES
ARRENDADOS
Artculo 4: Se aplicar una tabla de Inspeccin para viviendas unifamiliares o
multifamiliares, a los efectos de obtener los puntajes para la determinacin del
Valor de la Construccin, a los fines de aplicar el Valor de Reposicin (VR)
indicado en el artculo 18 del Reglamento de la Ley para la Regularizacin y
Control de los Arrendamientos de Vivienda, de acuerdo a los aspectos
constructivos que consideran su estructura, paredes, techo, piso, instalaciones
sanitarias, instalaciones elctricas, instalaciones mecnicas, agua potable y
servida, puertas, ventanas y cualquier otro detalle que distinga al inmueble, a los
efectos de la valoracin de las obras internas y exteriores realizadas con
posterioridad, el propietario deber demostrarlas mediante documento certificado
por la autoridad municipal competente, conforme a los siguientes criterios:

Estructura
Infraestructura

Supraestructura

(Fundaciones)

Estructura Portante

Concreto Armado

Tipo

Concreto Armado

Paredes (cerramientos) y revestimiento

Interno

Techo (Cubierta)

Pisos (pavimento)

Tipo

Tipo

Losa (Pesada)

Acabados
3

Mrmol

Empotrada

Tipo

Acero

Madera

Porcelana

Empotrada

No Empotrada

Empotrada

Sistema Hidroneumtico

Madera

Madera

Tabeln

Granito

Cermica

No Empotrada

Tubera

No Empotrada

Bomba Directa

Aluminio

Aluminio

No aplica

Cermica

Hierro

Hierro

Liviana

Arcilla

Primera

Cobre

Vidrio

Vidrio

Zapata

Ladrillo Truncado

Liso

Losa Corrida

Prefabricado

Texturizado

Liso

Machones

No aplica

Texturizado

Tnel

Friso

Revestimiento

Segunda

Hierro Galvanizado

No aplica

Tercera

PVC (plstico)

Piedra

Teja

Lmina Metlica

No aplica

Tablilla de Arcilla

Tablilla de Arcilla

Cermica

Cermica

No aplica

Pantalla

Pintura

Pintura
Caucho

Caucho
1

Cielo Raso
1

No aplica

Tubera

Cemento

Lavamano y W.C.

Piedra

Aporticado

Tuberas y Tanques

Machihembrado

Sistema Estructural

Carpintera de Madera, Metlica (herrera) y plstica

Concreto Armado

Friso

Material

Instalaciones Mecnica y Especiales

Aguas Servidas

Revestimiento

Instalaciones Elctricas

Aguas Blancas

Bloque

Madera

Equipos (Sanitarios)

Bloque

Sistema Constructivo

Instalaciones Sanitarias

Drywall (yeso)

Metlica

Pilote

Tradicional

Instalaciones

Externo

Drywall (yeso)

No aplica

Tipo

Artefactos

Tanque

Hierro Fundido

PVC (Plstico)

Sistema de Cloacas
Red de Cloacas

Pozo Sptico

Distribucin de gua

Tubera

Suministro de Gas

Metlica

Directo

Cable solo

Bombona

Interruptor

Otras Instalaciones

Madera

Primera

Baera

Concreto

Plstico

Segunda

Jacuzzi

PVC (plstico)

Tomacorriente

Tercera

Bidet

Sin Tanque

Madera

No Aplica

Plstico

Calentador

No aplica

Ventanas

Ascensores

Tipo
Panormica
No Panormica

Tipo
2

Panormica

No Panormica

Inyeccin

Maciza

Primera

Entamborada

Presurizacin

Segunda

Sistema de Seguridad

Tercera

Calidad

Calidad
4

Sistema de Telfono

Segunda

Gas

Subterrneo

Sistema de Intercomunicadores

Tercera

Elctrico

Areo

No Aplica

Otros
Closets

Tamao del Patio

Escalera

Estacionamiento

Muro de Contencin
Concreto Armado

Stano

Sub-Tipologa de Vivienda

Obras Exteriores

Otros Espacios

Ascensores

10

Pequeo

Madera

Si

Si

Si

Aislada

10

Parque Infantil

Sala de Fiesta

Nmero

Mediano

Metlica

No

No

No

Pareada

Piscina

Conserjera o Servicio

Grande

10

Granito

Obra Limpia

12

N de Puestos

N de Stanos

Obras Posterior realizada (% hasta)

Si

No

Pareada Cont./modif.

Jardn

Gimnasio

En vivienda

Sin retiro

Cancha Deportiva

Maletero

10%

No aplica

Caseta de Seguridad

20%

30%

Capacidad

16

Caseta de Basura

6 Personas

20

10

10

No aplica

4 Personas

24

No aplica

30

Ascensor de Servicio

>30

Si

No

Rodapie

Cocina Integrada a sala recibo

N de Bao

Puerta y Ventana

Puertas del Closet

Gabinete de Cocina

Fregadero de Cocina

Despensa de Cocina

Cermica en Bao

Madera

Si

Romanilla

Romanilla

Si

Metlico

Si

Cermica

No

Sencilla

Sencilla

No

Plstico

No

Vinyl

No aplica

>2

No aplica

No

En Obras Exteriores

Batea en Lavadero

10%

20%

30%

Iluminacin y Ventilacin en Bao

de Vivienda

Vestier en Dormitorio

Si

Granito

Si

No

Plstico

No

No aplica

Cermica en Cocina

Bao Dormitorio
Si

Si

No

N de Habitaciones de la
vivienda

rea de la Vivienda
(m2)

Si

1
0

Balcn en Vivienda

Calentador en Vivienda

Calidad Diseo Espacial

Imagen de la
Edificacin

N de Vivienda en Edificacin

rea de Superficie de la Parcela (m2)

Obras internas a Vivienda posteriores

Obras Exteriores a vivienda posteriores

Hasta 30

1-250

Puerta Principal de Seguridad (Sist. Multibarras)

Rejas en rea perimetral y pasillo de acceso

Sencillo

Sencillo

Hasta 40

251-600

Cambio de Ventanas Panormicas

Techo en Entrada al Edificio

Generoso

10

Atractiva

10

Hasta 60

601-900

Toldo en Ventana y Balcn

Pasajismo en Jardn (matas y rboles)

Hasta 80

901-1.250

Rejas Metlicas en puerta principal y en ventanas

Depsito de Materiales

>80

1.251-3.000

Jgo de gabin. cocina fijo (sin artef. De coc. Y nev)

Cancha Deportiva

Hasta 180

No aplica

>3.000

10

Ampliacin

Pared de linderos

Hasta 300

Puertas en Duchas

Ampliacin

>300

10

Otro (especifique)

Caseta de Control o vigilancia

Otro (especifique)

Otro (especifique)

Otro (especifique)

Otro (especifique)

No aplica

0 No aplica

Hasta 60

Si

Si

Hasta 80

No

No

Hasta 100

Hasta 120

Hasta 150

>5

10

Pobre

Pobre

Iluminacin
Natural

Artificial

Ventilacin

Bao de Servicio

No

Primera

No aplica
N de Pisos de la edificacin
(hasta)

Extraccin

Tipo

Puertas

Natural

Artificial

Artculo 5: Realizada la inspeccin conforme al artculo anterior y obtenida

la puntuacin correspondiente, para todos los procedimientos de clculo del
justo valor de inmuebles en arrendamiento, regulados y controlados por la
Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, debern regirse
por las Tablas que a continuacin se exponen:

VIVIENDAS MULTIFAMILIARES - SEGN CANTIDAD DE PISOS

SISTEMA APORTICADO - Sin stano y con ascensor(es)
Puntuacin de la
Inspeccin
Ms de 444

Hasta 4
7.050

entre 390 y 444

entre 279 y 389
entre 222 y 278
entre 112 y 221
entre 57 y 111
Menos de 57

6.340
5.630
4.920
4.210
3.890
3.560

VALOR DE LA CONSTRUCCIN (Bs./m2)

De 5 a 8 De 9 a 12 De 13 a 16 De 17 a 20 De 21 a 30 Ms de 30
7.350
7.500
7.650
7.950
8.100
7.200
6.470
5.750
5.030
4.300
3.970
3.640

6.610
5.870
5.130
4.390
4.050
3.710

6.750
6.000
5.240
4.480
4.130
3.790

6.880
6.110
5.340
4.570
4.220
3.870

7.150
6.350
5.550
4.750
4.380
4.020

7.290
6.470
5.650
4.840
4.470
4.090

VIVIENDAS MULTIFAMILIARES - SEGN CANTIDAD DE PISOS

SISTEMA TNEL - Sin stano y con ascensor(es)
Puntuacin de la
Inspeccin
Ms de 444
entre 390 y 444
entre 279 y 389
entre 222 y 278
entre 112 y 221
entre 57 y 111
Menos de 57

Hasta 4
6.700
6.020
5.350
4.670
4.000
3.700
3.380

De 5 a 8
6.840
6.150
5.460
4.780
4.090
3.770
3.460

VALOR DE LA CONSTRUCCIN (Bs./m2)

De 9 a 12 De 13 a 16 De 17 a 20 De 21 a 30
6.980
7.130
7.270
7.550
6.280
6.410
6.540
6.790
5.580
5.700
5.800
6.030
4.870
4.980
5.070
5.270
4.170
4.260
4.340
4.510
3.850
3.920
4.010
4.160
3.520
3.600
3.680
3.820

Ms de 30
7.700
6.930
6.150
5.370
4.600
4.250
3.890

VIVIENDAS MULTIFAMILIARES - SEGN CANTIDAD DE PISOS

SISTEMA APORTICADO - con stano(s) y con ascensor(es)
Puntuacin de la
Inspeccin
Ms de 444
entre 390 y 444
entre 279 y 389
entre 222 y 278
entre 112 y 221
entre 57 y 111
Menos de 57

Hasta 4
7.330
6.600
5.860
5.120
4.380
4.040
3.700

De 5 a 8
7.490
6.740
5.980
5.230
4.470
4.130
3.780

VALOR DE LA CONSTRUCCIN (Bs./m2)

De 9 a 12 De 13 a 16 De 17 a 20 De 21 a 30
7.650
7.800
7.960
8.270
6.880
7.020
7.160
7.440
6.110
6.230
6.360
6.610
5.340
5.440
5.550
5.770
4.570
4.660
4.750
4.940
4.210
4.300
4.390
4.560
3.870
3.940
4.020
4.180

Ms de 30
8.430
7.580
6.730
5.880
5.030
4.640
4.260

VIVIENDAS MULTIFAMILIARES - SEGN CANTIDAD DE PISOS

SISTEMA TNEL - Con stano(s) y con ascensor(es)
Puntuacin de la
Inspeccin
Ms de 444
entre 390 y 444
entre 279 y 389
entre 222 y 278
entre 112 y 221
entre 57 y 111
Menos de 57

Hasta 4
6.960
6.270
5.570
4.860
4.160
3.840
3.520

De 5 a 8
7.120
6.400
5.680
4.970
4.250
3.920
3.590

VALOR DE LA CONSTRUCCIN (Bs./m2)

De 9 a 12 De 13 a 16 De 17 a 20 De 21 a 30
7.270
7.410
7.560
7.860
6.540
6.670
6.800
7.070
5.800
5.920
6.040
6.280
5.070
5.170
5.270
5.480
4.340
4.430
4.510
4.690
4.000
4.090
4.170
4.330
3.680
3.740
3.820
3.970

Ms de 30
8.010
7.200
6.390
5.590
4.780
4.410
4.050

VIVIENDAS MULTIFAMILIARES - PLANTA BAJA MS 4 PISOS

Sin stano y sin ascensor
Puntuacin de la
Inspeccin
Ms de 444
entre 390 y 444
entre 279 y 389
entre 222 y 278
entre 112 y 221
entre 57 y 111
Menos de 57

VALOR DE LA CONSTRUCCIN (Bs./m2)

SISTEMA APORTICADO
SISTEMA TNEL
6.700
6.360
6.030
5.720
5.350
5.080
4.680
4.440
4.000
3.800
3.690
3.510
3.380
3.210

VIVIENDAS UNIFAMILIARES
Puntuacin de la
Inspeccin
Ms de 473
entre 445 y 472
entre 390 y 444
entre 362 y 389
entre 307 y 361
entre 279 y 306
entre 223 y 278
entre 195 y 222
entre 140 y 194
entre 112 y 139
entre 57 y 111
entre 29 y 56
Menos de 29

VALOR DE LA CONSTRUCCIN (Bs./m2)

Sin Stano
Con Stano
6.910
7.050
6.470
6.600
6.030
6.150
5.590
5.700
5.150
5.250
4.710
4.800
4.270
4.350
3.820
3.900
3.380
3.450
2.960
3.020
2.540
2.590
2.200
2.240
1.860
1.900

Artculo 6: En los casos en que los arrendatarios o arrendatarias

adquieren la propiedad de un inmueble conforme a los valores y mtodos
establecidos en la presente Resolucin y la Ley que rige la materia de los
arrendamientos de vivienda, pretendan venderlo estn obligados a
hacerlo bajo los mismos mtodos de clculo en caso de contravencin, el
nuevo comprador podr demandar el cobro en bolvares por la diferencia
del monto que corresponde al clculo de justo precio para la fecha en la
que se haya realizada la venta.
Artculo 7: Los valores aqu especificados estarn vigentes hasta el 31
de diciembre de 2013.
Artculo 8: Es responsable de la correcta aplicacin de esta Resolucin
la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda.

Paso a Paso del Proceso de Fijacin del Canon de Arrendamiento

SUNAVI
1. Pueden interponer la solicitud de revisin de alquileres ante la Sunavi tanto
el inquilino como el propietario de todo espacio en alquiler destinado a
vivienda: casa, apartamento o habitacin. Se hace presentando un escrito
que contenga la identificacin del interesado, la direccin, las razones, los
datos del inmueble y la firma. La Superintendencia tambin puede actuar
de oficio.
2.

Si la solicitud contiene los elementos necesarios, la Sunavi tiene un total

de veinte das para emitir la decisin. Incluye los tres primeros das para
que la otra parte responda. En los siguientes nueve das, se realiza la
inspeccin del inmueble y el avalo.

3. La inspeccin. Se realiza a partir de una tabla con 256 tems, publicada este
mircoles 21 de noviembre por el Ministerio de Vivienda y Hbitat. sta evala
los elementos de la vivienda, como estructura, paredes, pisos, ventanas,
puertas, altura del edificio, obras interiores y exteriores.
4. El avalo del inmueble. Lo realiza el funcionario de la Sunavi. Cada
elemento tomado en cuenta en la inspeccin tiene un puntaje, cuya sumatoria
remitir a las tablas del valor de construccin por metro cuadrado, expresado
en bolvares. En total son 236 valores de construccin distribuidos en seis
tablas.
5. Una vez establecido el canon por la Sunavi, la revisin slo puede pedirse
transcurrido un ao.
Tomemos como ejemplo un inmueble de cien metros cuadrados ubicado en un
edificio de diez pisos, en Caracas, construido hace veinte aos bajo un sistema
aporticado. Con ascensor y sin stano.

1. Supongamos que ese inmueble obtuvo la mxima calificacin en la

inspeccin:
444 puntos. Esto le da un valor de 7 mil 350 bolvares por metro cuadrado de
todo el edificio, de acuerdo a la tabla fijada por el Ministerio.
2. Si este edificio tiene un rea total de construccin de 5 mil metros
cuadrados (este dato est contenido en el documento de condominio), lo cual
incluye la reas comunes, el terreno, etc., quiere decir que construir este
inmueble hoy costara 36 millones 750 mil bolvares.(subrayado del ponente)
5.000 m2 X 7.350 Bs.= 36.750.000

3. Ahora se debe precisar el Valor de Reposicin del apartamento

alquilado. Para ello necesitamos tener el rea vendible del inmueble.
Esto tambin est contenido en el documento de condominio y se
refiere a los apartamentos en su conjunto: lo que en efecto se puede
vender. El rea vendible de este ejemplo es de 4.300 metros cuadrados.
36.750.000 Bs. / 4.300 metros cuadrados = 8.547 bolvares.
Esta cifra la multiplicamos por el metraje del apartamento para obtener
su VR.
8.547 bolvares X 100 metros cuadrados = 854.700 bolvares. Esto
costara hacer hoy el mismo apartamento. Es decir, si fuera un
apartamento nuevo, ste sera su costo.

4. Por eso, debemos sacar el Valor Actual del Inmueble (VAI), es decir,
depreciado.
La frmula contenida en el reglamento es:
VAI = VR X (1 K/100) X Vs X Vg
K: Depreciacin del Inmueble
Vs: Coeficiente de Vulnerabilidad Ssmica
Vs: Coeficiente de Variacin Geogrfica
La depreciacin se determina segn la tabla de Ross-Heideke, usada en todo el
mundo para precisar la depreciacin por los aos de construccin del inmueble y
el estado de conservacin. Est en el reglamento y establece, para un inmueble
construido hace veinte aos y en "buenas" condiciones, una depreciacin de
14,22.

La vulnerabilidad ssmica es el factor asociado a la edad de la construccin y a la

normativa de diseo utilizada en materia de sismoresistencia. Va desde un
inmueble construido antes de 1939, que tendr una Vulnerabilidad Ssmica de
0,6; hasta los que fueron construidos despus de 2011, con una Vs de 1,1.
El coeficiente de variable por ubicacin geogrfica (Vg) es el factor asociado a la
variacin del valor del inmueble por localizacin en una regin.
El Vg es de 1 si est ubicado en Caracas, Miranda y Vargas. En los estados
centrales, el valor es de 0,79. En Occidente, de 0,62; en Zulia, de 0,65; en los
llanos, de 0,62; en Oriente, de 1,03; en el sur, de 0,59; y en la zona insular, de
0,94.
Ambos elementos estn en el reglamento y para nuestro ejemplo se cifran en 1.
Entonces, la frmula quedara as:
VAI = 854.700 Bs. X (1 14,22 / 100) X 1 X 1
VAI = 733.162 bolvares. Este es el valor del inmueble, o sea, el precio en el que
se podra vender a os inquilinos en caso de que el propietario decida ofertarlo.

5. Sobre ese valor, sacamos el canon, dividiendo ese valor del inmueble
entre las doce cuotas del ao y multiplicando por el porcentaje de
rentabilidad anual: 3% si es multiarrendador (ms de tres viviendas en
alquiler) y 5% si es pequeo arrendador.
El monto del alquiler sera entonces: 1.833 bolvares mensuales si es un
multiarrendador

3.055

bolvares

mensuales

si

es

un

pequeo

arrendador. En el caso del multiarrendador, conviene aclarar que si tiene

cuarenta apartamentos en alquiler, su ingreso mensual ascendera a 73
mil 320 bolvares.

Resumen de Aplicacin de las Frmulas Modificaciones a Sugerir

VR= VAC x MCI (art. 19 Reglamento LRCAV)
VR: Valor de Reposicin
VAC: Valor del Costo Actual Referido al rea Bruta de Construccin
(art. 5 Resolucin 203)
MCI: Total de Metros Cuadrados Brutos del Inmueble.
a)Para vivienda Unifamiliar MCI=MCV=ATI.
b)Para vivienda Multifamiliar MCI MCV ATI.
MCV: Total de Metros Cuadrados Vendibles del Inmueble
ATI: rea Tasable del Inmueble

VAI= VR (1-K/100)x Vs x Vg (art. 18 Reglamento LRCAV)

VAI: Valor Actual del Inmueble
K: Porcentaje de Depreciacin (art. 21 Reglamento LRCAV)
Vs: Coeficiente de Vulnerabilidad Ssmica (art. 22 Reglamento LRCAV)
Vg: Coeficiente por Variacin Geogrfica (art. 24 Reglamento LRCAV)-se
repite
VI= (VAI/MCV) x ATI
VI: Valor del Inmueble con Fines de Arrendamiento
MCV: Total de Metros Cuadrados Vendibles del Inmueble
ATI: rea Tasable del inmueble
CA =(VI/12) x %RA (art. 24 Reglamento LRCAV)
CA: Valor del Canon de Arrendamiento (mensual)
VI: Valor del Inmueble con Fines de Arrendamiento
%RA: Porcentaje de Rentabilidad Anual Segn el tipo de
Arrendador (art. 23 Reglamento LRCAV)