As 7 Regras Fundamentais para Lucrar com Imveis | Empiricus Rese...

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Seu contedo definitivo para entender o setor imobilirio:

As 7 Regras Fundamentais
para Lucrar com Imveis

Descubra o que todos os investimentos bem-sucedidos tm em comum

E comece a ganhar o DOBRO da mdia no aluguel
Caro leitor,
hora de aproveitar para comprar ou esperar os preos carem? At onde podem cair?
Vender meu imvel hoje seria um bom negcio? Ou devo esperar uma valorizao?
Dvidas to opostas quanto atuais. Prova de que vivemos um momento de incertezas no
setor imobilirio.
A partir de hoje, voc vai saber o que importa nos investimentos imobilirios e como lucrar
muito acima da mdia.
Incertezas e dvidas sero coisa do seu passado.
Veja por que algumas pessoas lucram o DOBRO da mdia com aluguis.

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Saiba qual o conceito utilizado pelas pessoas que realmente ganham dinheiro com imveis.
E como voc pode comear a aplicar isso desde j.
Esclarea suas dvidas e saiba qual o imvel ideal para voc investir ou como torn-lo mais
rentvel.
Voc vai conhecer As 7 Regras Fundamentais para Lucrar com Imveis e como tirar
proveito de cada uma delas.
Comprar um imvel sem levar em considerao detalhes importantes pode fazer com que
voc perca dinheiro.
O mesmo raciocnio vale se voc est pensando em vender. Tome decises apenas com total
segurana e informao precisa. No arrisque seu patrimnio.
Por outro lado, com a devida assistncia, temos assinantes conseguindo praticamente o
dobro de rendimentos com aluguis. Obtendo 9% enquanto a mdia em So Paulo 5,4%.
Muitas pessoas acreditam que a compra de imvel (ou imveis) trar tranquilidade financeira,
renda extra, aposentadoria ou elevar seu padro de vida.
Mas feito de maneira incorreta, o investimento pode gerar justamente o oposto do esperado.
O momento oportuno. Muitas pessoas sem informao esto apavoradas com boatos e
fazendo verdadeiras loucuras.
Alm disso, o estoque das incorporadoras est elevado, conforme grfico abaixo:

Fonte: Secovi SP

Construtoras com um grande nmero de imveis disponveis para venda, precisando fazer
caixa urgente. Esse o momento de sair comprando?
Podemos tirar proveito disso. Mas cuidado.
Um erro muito comum cometido pela maioria das pessoas:
avaliar apenas o preo do imvel.
No faa o que eles esto fazendo. Faa melhor.
inegvel que excesso de oferta benfico aos compradores.
Mas, antes de sair visitando os luxuosos e fantasiosos stands de vendas das incorporadoras
em busca de pechinchas, reflita: qual a finalidade da compra?
Caso voc queira sair do aluguel ou adquirir um local maior para sua famlia, voc encontrar

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respostas hoje.
Caso voc queria adquirir um ou mais imveis para fazer renda ou diversificar seus
investimentos, voc tambm encontrar respostas.
Seja para moradia ou investimento, voc precisa estar munido de algo fundamental para que
o sonho no vire um pesadelo.
Antes de sair tomando decises de compra ou venda de imveis, entenda do assunto.
Qual a razo por trs dessa quantidade elevada de estoque?
As vendas fceis de anos anteriores fizeram as construtoras realizar projetos inadequados? A
renda do brasileiro caiu? Os preos dispararam?
Recentemente, assisti em uma propaganda de banco a seguinte indagao: Se agora todo
mundo est comprando casas, para quem que eles vo vender?
Essa preocupao vlida: excesso de oferta derrubaria os preos de qualquer produto.
Inclusive dos imveis.
Mas isso que est ocorrendo hoje no Brasil?
Dados do ltimo Censo do conta de um dficit de quase 7 milhes de moradias no Pas.
Para fins de comparao, o programa federal Minha Casa Minha Vida havia entregado cerca
de 1,7 milho de residncias em 2014, quando completou 5 anos.
evidente que no vivemos um caso de excesso de imveis. Ocorre que muitas vezes a
oferta no est bem localizada ou foca outra faixa de renda.
Quando vivamos o boom imobilirio, isso no se mostrava relevante. Vendia-se qualquer
coisa, em qualquer lugar, por qualquer preo.
Hoje a situao mudou. preciso saber exatamente o que estamos fazendo.
Taxas, condomnios onerosos, inadimplncia, impostos, dificuldade de alugar (vacncia
elevada) so alguns dos problemas que derrubam o seu lucro.
Poucas pessoas se arriscam a investir em aes, ttulos pblicos ou debntures sem a devida
orientao de profissionais. Por que com imveis deveria ser
diferente?
Ganhar dinheiro no setor imobilirio exige tanto ou mais conhecimento do que qualquer outra
forma de investimento.
Sair comprando o primeiro apartamento com preo atrativo que voc encontrar pode se
mostrar um pssimo negcio a mdio e longo prazo.
Se voc tem imveis para investimento ou pretende adquirir um, existe um assunto que j
deve ter deixado voc preocupado:

Bolha Imobiliria
Vivemos uma bolha no Brasil?
Esse tema comeou a ganhar destaque praticamente na mesma poca em que os preos dos
imveis atingiram altas histricas.
Uma forma de medir a relevncia que as pessoas atribuem a um determinado assunto medir
a quantidade de buscas na internet.
Veja no grfico que, no incio de 2014, o tema atingiu seu pico em ferramentas de busca.
Aps esse perodo, veio perdendo fora:

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Fonte: google trends

Mas essa tendncia pode ser replicada para fora do mundo virtual?
De fato, houve um arrefecimento das preocupaes acerca de um estouro de bolha imobiliria
no Brasil.
Mas em algum momento essa possibilidade de estouro foi realmente verdadeira?
Alguns pontos nos levam a crer que no corremos riscos de que algo do tipo ocorra.
Veja as quatro razes pelas quais descartamos qualquer possibilidade de estouro de bolha
imobiliria no Brasil:
a) Crdito e alavancagem
A relao crdito imobilirio sobre PIB no Brasil est na casa dos 8% percentual baixo para
ser classificado como excessivo.
Na bolha americana, por exemplo, essa relao bateu 80%. Atualmente est em 68%.
E o percentual brasileiro tambm mais baixo do que em muitos pases: 20% no Chile, 38%
na Alemanha, 23% na Itlia, 64% na Holanda, 37% na Grcia, 58% na
Espanha e por a vai.
b) Ineficincia da informao
O mercado de imveis altamente ineficiente em termos de informao.
No h cotao em tempo real. No h uma bolsa para as pessoas negociarem imveis como
no mercado de aes.
E, por incrvel que parea, neste momento isto uma vantagem de duas formas.
Em primeiro lugar, qualquer reduo de preo no fica to bvia e no desperta o incmodo
sentimento de ver o ativo desvalorizar.
A menos que voc esteja ativamente buscando vender seu imvel.
Assim, diminui o efeito da influncia social, mais conhecido como efeito manada, em que o
fato de um preo cair faz com que as outras pessoas vendam
tambm, levando para uma queda ainda maior.
Em segundo lugar, por no haver cotao em tempo real, as pessoas colocam seus imveis
venda pelo preo que acham justo e esperam meses para que esse
preo seja atingido.
Um exemplo disso ocorre no prdio em que moro. H um apartamento sendo ofertado fora de
preo de mercado, que continua venda por mais de 18 meses sem
sucesso.
O fato de o dono no precisar do dinheiro, associado ao fato de no ter uma cotao em
tempo real, faz com que o proprietrio do imvel fique confortvel
em esperar.
Agora imagine ficar 18 meses com a oferta de venda na bolsa? Altamente improvvel. Voc
ajustaria seu preo em poucos dias.
c) Influncia social
O modo com que a sociedade brasileira encara o investimento em imveis uma influncia

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social importante.
interessante que o mercado de imveis um dos poucos em que a maioria das pessoas
acredita que nunca vai perder.
Acham que s uma questo de pacincia para se obter a valorizao de seu ativo.
Assim, a crena geral que imveis so investimentos slidos e que nunca desvalorizam. E
este um aspecto importante desse mercado.
O fato de as pessoas acreditarem que este um mercado slido faz com que esse mercado
seja realmente mais slido.
A influncia social no mercado de imveis faz com que a maioria das pessoas no tenha
preocupao com o futuro do ativo.
d) Averso perda e negao da realidade
Detestamos perder num nvel 2,5 vezes maior do que gostamos de ganhar.
Sim, isso j foi medido. Daniel Kanheman, prmio Nobel, constatou que o sentimento negativo
quando perdemos 2,5 vezes maior do que o sentimento positivo
de ganhar.
Evitamos ao mximo reconhecer uma perda. Isso explica algumas carteiras inundadas de
posies perdedoras que ficamos com d de realizar.
Quanto maior for o montante investido, maior ser a resistncia de reconhecer uma perda.
Em outras palavras, os investidores em imveis residenciais tm, na sua maioria, uma enorme
resistncia em reconhecer uma perda relevante.
Ainda mais em um mercado que no tem cotao em tempo real, no h uma tela alertando
um nmero vermelho na sua frente. Voc pode facilmente evitar
reconhecer que est perdendo.
Entra no modo de negao da realidade.
Esses fatores reforam a convico que temos. O risco de uma bolha imobiliria estourar no
Brasil no curto prazo zero.

A Bolha uma iluso

Porm, isso no quer dizer que a curva de preos dos imveis no v apontar para baixo nos
prximos meses.
Adequao de preos no tem nenhuma relao com estouro de bolha. Basta lembrar do que
ocorreu nos EUA em 2008 e as consequncias para toda a economia
mundial. Aquilo foi uma bolha enorme que estourou e pegou (quase) todo mundo de surpresa.
Descartada essa possibilidade catastrfica, o setor imobilirio tem timas oportunidades para
quem souber aproveitar. Voc precisa estar um passo frente
das pessoas comuns.

A nova realidade
O ritmo de crescimento dos preos, atualmente, nem de longe lembra o que ocorreu no Brasil
entre 2009 e 2011:

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Fonte: Banco Central do Brasil

O IVG-R calculado com base nos dados de operaes de emprstimos imobilirios para
pessoas fsicas que tm garantia em imveis ou hipotecas. Os dados so
do Banco Central.
A base do ndice o preo de avaliao de cada imvel calculado pelo banco na hora de
conceder o crdito.
A taxa de crescimento dos preos bateu em 20% ao ano em 2010, mas agora desacelerou.
Isso refora nossa convico de que no h uma bolha, no h um
crescimento exponencial que represente risco para o sistema.
Se voc possuir informaes que tragam vantagem estratgica aos seus investimentos, at
uma queda de preos passa a ser uma tima oportunidade de lucrar.
Enquanto seu vizinho acredita em estouro de bolha no Brasil, voc planeja sua prxima
aquisio para lucrar mais.
Para isso, fundamental contar com a assistncia de algum que domina o assunto.

O Segredo do Sucesso
Por que algumas pessoas ficam milionrias investindo em imveis e outras no saem do lugar
ou at mesmo perdem dinheiro?
O que diferencia aquele investidor que comea com um ou dois imveis e, com os passar dos
anos, constri um imprio?
Podemos afirmar, com certeza, que TODOS os investidores bem-sucedidos tm uma coisa
em comum
E algo que no sai de moda. Algo que funciona no Brasil, nos EUA e at mesmo na
Argentina.
No importa o lugar, a poca, o tipo de imvel ou qualquer outra caracterstica do
investimento. Existe algo que acompanha todas as pessoas que j lucraram
muito e as que esto lucrando neste exato momento:
Informao. Sem informao voc no gera conhecimento. E sem conhecimento voc no
prospera no mercado imobilirio.
Sem informao, voc compra um apartamento para alugar numa regio onde a taxa de
vacncia enorme.
Sem informao, voc investe em um hotel e gera um lucro lquido pfio de 0,1%.
Voc precisa entender do assunto para tirar o mximo de proveito das situaes que se
apresentam.
No existe momento bom ou ruim para quem tem informao. S existem
oportunidades.

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Depois de muitos anos atuando no setor imobilirio, Marcio Fenelon reuniu as principais
regras em um nico trabalho.
Marcio tem mais de 20 anos de experincia na rea financeira. Graduado pela FGV, com
ps-graduao pelo Insper e pela USP, Fenelon se especializou no setor
imobilirio.
Foi por muitos anos executivo de uma grande empresa do setor listada na Bolsa. Por isso,
Marcio possui algo muito valioso: ele analisa todas as informaes
com a tica de investimento.
Muitas pessoas se aventuram a escrever sobre diversos assuntos, mas pouqussimos
possuem trato com o mercado e experincia prtica.
Seu domnio no assunto, somado forma simples e direta de se comunicar com os leitores,
resulta em um contedo de altssima qualidade e de fcil
entendimento.
Fenelon escreve a srie Valor Imobilirio, com newsletter semanais e relatrios mensais.
Veja um comentrio que recebemos recentemente:

Marcio, Excelente artigo! Voc realmente tem o dom de escrever com clareza, preciso
e simplicidade!
Os relatrios de sua srie tm sido de grande aprendizado para mim Muita satisfao
em poder ser um de seus assinantes!
Parabns, obrigado por compartilhar seu talento e conhecimento conosco.
Abrao. Michel D.

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Voc entender os conceitos mais importantes para decidir a melhor forma de investir em
imveis, sejam residncias, escritrios, hotis ou galpes.
Alm de tudo, estamos lanando hoje uma novidade exclusiva: o guia definitivo para
investidores de sucesso.
So sete regras fundamentais que transformam completamente a forma com que os
investidores individuais atuam no mercado de imveis.
Informao que s os grandes investidores, com suas consultorias carssimas, podiam ter
agora, disponvel para voc.
A aplicao dessas regras resulta em lucros maiores, como o caso de um dos nossos leitores
que consegue o dobro do rendimento mdio do aluguel em So
Paulo.
Com mais de 10 mil horas dedicadas ao setor imobilirio, Fenelon reuniu As 7 Regras
Fundamentais para Lucrar com Imveis:
Regra #1: Custo de Ocupao
Regra #2: Inquilino Baixa Renda
Regra #3: Operaes Alavancadas
Regra #4: Leitura de Mercado (ou Deal Flow)
Regra #5: Mtricas de Criao de Valor
Regra #6: Investimento no Exterior
Regra #7: Aproveitando Crises
Cada uma delas com capacidade de fazer voc lucrar mais, alm de escapar das inmeras
pegadinhas do setor.
No se preocupe com termos que possam parecer de difcil entendimento.
Como de praxe em todo o nosso contedo publicado, sempre utilizamos uma linguagem
simples e direta.
Apresentaremos agora para voc um resumo das duas primeiras regras.
Apesar de serem as mais simples, eu garanto que voc compreender as demais com a
mesma facilidade.
Regra #1: Custo de Ocupao
Para o inquilino, no importa quanto dinheiro vai para o proprietrio, via aluguel, e quanto vai
para condomnio, IPTU e outros.
S importa o montante que dever desembolsar. Para ele, o que vale o custo de ocupao
total.
Assim, um aluguel de R$ 2.000 + condomnio de R$ 1.500 igual a um aluguel de R$ 3.000
com condomnio de R$ 500.
Para o inquilino tanto faz. Nos dois casos ele vai pagar R$ 3.500 todo ms.
Mas para voc faz toda a diferena do mundo.
Existem condomnios grandes, bem localizados, em reas perto do transporte pblico, com
todas as facilidades, em que o custo mensal relativamente mais
barato.
Essa uma forma de voc obter uma maior parcela do que ser pago pelo locatrio,
conseguindo assim um lucro mais alto.
No estou falando disso s em teoria.
Temos um assinante usando essa estratgia e ele consegue um lucro de aluguel de 9,0% ao
ano. S para relembrar, a mdia do mercado de So Paulo para

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imveis residenciais 5,4%.

Ele adquiriu um apartamento em um condomnio com vrios prdios, cerca de 300 unidades.
So domiclios pequenos e que atendem muito bem a demanda de
primeira moradia, alm de ser muito bem localizado, perto do metr.
Apesar de ter todas as facilidades possveis (academia, portaria, espao gourmet, etc), o
condomnio ainda barato devido ao nmero de unidades e assim o
locatrio fica com mais dinheiro no final do ms.
Regra #2: Inquilino Baixa Renda
Existe uma quantidade razovel de pessoas que no tm como acessar o mercado imobilirio
para compras. So pessoas com renda familiar de at 2 salrios
mnimos que esto morando na periferia das grandes cidades.
Apesar disso, so lugares com suporte social nas redondezas, como terminal de nibus,
creche, hospital e escola.
E, por isso, essas pessoas topam pagar um valor alto de aluguel. So aluguis na faixa de
R$ 500 a R$ 700.
Elas tm outras fontes de renda informais para conseguir pagar esse tipo de despesa.
O que mais amedronta a populao dessa classe social perder o crdito.
Sem o acesso ao credirio, com nome sujo, a vida dessas pessoas fica muito difcil. Por
isso, so excelentes pagadores.
Um dos nossos assinantes tem um imvel com vrias unidades alugadas rendendo 10,3% ao
ano.
Por que essas pessoas no compram no programa Minha Casa Minha Vida?
Simplesmente porque os projetos nesta faixa de preo no esto to bem localizados. A tal
rede de suporte social est longe.

Mude sua forma de pensar em imveis

Voc acabou de conhecer dois conceitos fundamentais para obter lucros acima da mdia no
setor imobilirio.
Eles compem um conjunto de sete regras, que, se conhecidas e aplicadas, transformam
completamente a sua forma de investir em imveis.
Voc receber imediatamente o guia As 7 Regras Fundamentais para Lucrar com Imveis.
Ele rene todas as sete regras detalhadas, com exemplos prticos para voc comear a lucrar
mais em seus investimentos imobilirios.
Voc j investe em imveis, mas no est satisfeito com seus rendimentos? Esse guia
perfeito para voc.
Voc no investe ainda, mas quer encontrar uma maneira lucrativa e segura de investir? Esse
guia tambm perfeito para voc.
Conhea as estratgias mais poderosas e saiba exatamente quanto vai ganhar em cada tipo
de investimento.
Voc sabe calcular com exatido a taxa de retorno de um imvel alugado? O que Cap Rate?
E FFO Yield?
Os assinantes da Srie Valor Imobilirio, elaborada por Mrcio Fenelon, sabem exatamente
quanto esperar de um investimento e qual o retorno real do seu
imvel, seja residencial, comercial ou industrial.
Recebem mensalmente um relatrio completo, alm da verso PRO (estendida) da Newsletter
semanal, com informaes exclusivas.

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Conceitos muito importantes, sem complicao. Tudo que voc precisa saber de forma direta.
Veja o que alguns leitores da srie Valor Imobilirio pensam a respeito

Boa Tarde. Este artigo Decifrando os dados para ganhar dinheiro com aluguel escrito
pelo Marcio Fenelon, merece aplausos.
Extremamente bem escrito; posicionado; abrangente em todos aspectos dos segmentos
imobilirios apresentados e principalmente com contedo tcnico/financeiro
atualizadssimo.
Tornei-me Leitor. Marino M.

Ol Marcio Fenelon. Eu raramente deixo meu depoimento ou respondo e-mails, mas

hoje preciso elogiar e agradecer. Adorei seus artigos e a simplicidade que voc explica
coisas muito importantes. Graas ao seu conselho eu ca fora de uma fria para investir
num hotel que me faria perder dinheiro. Seu contedo indispensvel. Camila J.

Voc receber semanalmente a verso PRO da Newsletter, com dicas e informaes

exclusivas.
Receber mensalmente o relatrio completo da srie Valor Imobilirio, indispensvel para
voc lucrar e tomar as decises certas.
Alm disso, quem assinar a partir dessa Carta Convite receber gratuitamente os relatrios
mensais j enviados anteriormente.
So informaes valiosas que ajudaro voc a tomar as melhores decises. Entre os
relatrios que voc ter acesso, esto:
Voando baixo para agarrar oportunidades em imveis
A forma inteligente de usar financiamento imobilirio
Retorno de imvel nos EUA melhor do que no Brasil

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Imveis: como lucrar e no perder com a falta de gua

O ingresso ao mundo dos imveis dar a voc acesso IMEDIATO a:

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Relatrios mensais da Srie Valor Imobilirio
O guia As 7 Regras Fundamentais para Lucrar com Imveis
Os ltimos 6 relatrios mensais publicados

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Alm disso, voc ainda tem a Clusula de Confiana Empiricus que garante a devoluo do
seu dinheiro, caso no goste do produto. Mais detalhes abaixo.
Temos certeza de que a leitura regular da srie Valor Imobilirio vai transformar
completamente seu entendimento sobre imveis.
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goste, pode cancelar a assinatura nos primeiros 30 dias com reembolso do valor pago
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