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AGROPECUARIAS Y AMBIENTALES
ESCUELA DE
INGENIERA
AGRONEGOCIOS, AVALOS Y CATASTROS
Realizado por:
Ana Vlez
Rosa Chuga
Cristian Guerra
CONTENIDO
Presentacin.................................................................................................................................2
1.
METODOS DE VALORACIN.........................................................................................3
1.1.
Elementos pos-textuales.............................................................................................17
1.1.1.
Bibliografia........................................................................................................................17
PRESENTACIN
El presente trabajo tiene como finalidad dar conocer los mtodos de valoracin ya que
son de vital importancia conocerlos para tener un panorama mucho ms amplio sobre
los avalos y todos los mtodos existentes para realizarlos.
1. METODOS DE VALORACIN
VALUACIONES RURALES
Consideraciones generales
Los inmuebles rurales son un medio apto para la produccin agropecuaria, y su valor,
primordialmente, depende de su capacidad de produccin, en cantidad y calidad.
Por tal motivo, las metodologas comparativas de tasacin rural introducen elementos y
coeficientes de comparacin que exigen tener en cuenta, entre otros aspectos, la
productividad de los campos.
de todas las rentas futuras imputables al bien, descontados los gastos, y aplicando una
tasa de descuento razonable. Es conveniente, de todas formas, atender a factores
comparativos de ubicacin, distancia a centros urbanos, lugares de acopio, silos,
puertos, estaciones de ferrocarril, etc., para obtener valores ms ajustados a mercado.
1) Metodologa comparativa
a) Comparacin directa
Los factores que normalmente dan carcter al valor y que deben ser analizados a los
efectos de la tasacin para establecer sus influencias, pueden ser sintetizados de la
siguiente manera:
Ubicacin
Se refiere a la ubicacin relativa del bien a tasar y de los antecedentes con respecto a
caminos afirmados, accesos o cualquier otro punto de afluencia local de la produccin o
lugar de abastecimiento.
Superficie del campo
Se debe considerar la superficie total del bien a tasar, segn su mensura y la de los
antecedentes en consideracin, de ser factible su obtencin, o en su defecto la que
consta segn ttulo.
Forma
La forma ms conveniente estar de acuerdo al destino productivo y al mejor
aprovechamiento econmico.
Calidad del suelo
Se debern considerar los estudios ms precisos entre las Cartas de Suelos, Atlas o
Informes elaborados por organismos o instituciones especializadas, para realizar la
comparacin entre el bien a tasar y los antecedentes.
Mejoras
Se tasan por costo de reposicin depreciado, Normas TTN 4.x y TTN 14.x.
Fecha de los antecedentes
Por los desajustes que implican los mtodos de actualizacin por ndices de
antecedentes inmobiliarios, se hace recomendable tomar ofertas de antecedentes lo ms
prximos a la fecha de tasacin.
Forma de pago
Se trabajar sobre valores de contado.
Disponibilidad
Se debe tomar en cuenta el estado de ocupacin.
Topografa
Se debe contemplar la configuracin plani - altimtrica de los campos y en particular
atender a la inundabilidad en los casos en que sea necesaria su ponderacin.
Ponderacin de los factores de comparacin y uso de planillas
Los valores se someten a una homogeneizacin, por calidad del suelo, oferta, ubicacin,
superficie, topografa, etc., procedindose al proceso comparativo mediante la
utilizacin de las planillas aprobadas en la Norma TTN 5.x.
El tasador especificar sus argumentos en forma ordenada, de modo tal que el valor
surja como consecuencia lgica de los fundamentos considerados.
b) Mtodo emprico
En zonas caracterizadas por una explotacin nica y/o preponderante, podr aplicarse el
mtodo emprico zonal que contemple las receptividades y/o rendimientos
correspondientes. Este mtodo debe aplicarse nicamente en aquellos casos en que
fuese dificultosa la aplicacin del Mtodo Comparativo de la Norma TTN 3.x.
A partir del conocimiento del valor asignable a un campo en la zona, dado por la
receptibilidad admisible en el mismo, el valor total resultar de multiplicar su superficie
por dicho valor y la cantidad de unidades por hectrea que admite. Cuando se utilice
esta metodologa, se deber adjuntar a la tasacin las fuentes o publicaciones que
sostienen el valor unitario adoptado.
Estimar los flujos de caja futuros, de ingresos y egresos, imputables al bien y aplicar
una tasa de inters bancario para determinar su valor presente.
Determinar el beneficio B, como la diferencia de los flujos de caja en el perodo
considerado, normalmente un ao, aplicando la tasa de inters bancario elegida. El
Valor Actual Neto de ese beneficio se calcula de acuerdo con la frmula del valor
presente:
norma_18_1 (1K)
Donde:
norma_18_2 (1K)
Procedimiento simplificado:
Una manera sencilla de determinar el valor, cuando se puede contar con datos de
arrendamiento de campos comparables, consiste en aplicar al valor de alquiler del
campo que debe tasarse una tasa de arrendamiento R, si sta es conocida en la zona u
obtenible de publicaciones especializadas.
norma_18_3 (1K)
Donde:
Anexo 1
Caractersticas intrnsecas
Naturaleza del terreno (suelo y subsuelo) o sea caractersticas del perfil edfico.
Topografa.
Superficie.
Forma.
Fuentes de provisin de agua: cantidad, calidad y derechos de riego.
Cultivos existentes.
Aptitud productiva.
Mejoras en construcciones.
Otros factores importantes:
Ubicacin.
Destino actual y posible.
Infraestructura de la explotacin.
Manejo, entendindose como la gestin de explotacin.
Caractersticas extrnsecas
Distancias a centros poblados y mercados.
Distancia a estaciones de carga, elevadores, etc.
Clima de la regin.
Situacin econmico-social de la zona: existencia de bancos, instituciones crediticias,
cooperativas, que puedan indicar el nivel productivo del lugar.
Servidumbres.
Plagas y enfermedades de los animales y de las plantas. Plantas txicas y dainas.
Anexo 2
Descripcin:
T.T.N.: Los Profesionales Tasadores que no pertenecen a la planta del TTN, deben
reemplazar la mencin del Tribunal de Tasaciones de la Nacin, por los siguientes
datos: Profesin, Nombre y Apellido y Matrcula Profesional, como mnimo.
Sala: Sala del TTN en la cual se realiza la valuacin (Exclusivo para el TTN).
Valores unitarios del mercado de granos: Se consignarn los valores en pesos por
quintal de los cultivos dominantes.
Datos del Solicitante: Se consignarn los datos del solicitante, ubicacin y finalidad de
la tasacin.
Indicadores: Valor Arrendamiento anual $/ha cultivo: valor unitario por cultivo
realizado en el lote.
Indicadores: Valor Arrendamiento anual $/ha total: Suma de los valores unitarios por
cultivo, por ao.
Ejemplo 1 (15K)
Anexo 3
Descripcin
T.T.N.: Los Profesionales Tasadores que no pertenecen a la planta del TTN, deben
reemplazar la mencin del Tribunal de Tasaciones de la Nacin, por los siguientes
datos: Profesin, Nombre y Apellido y Matrcula Profesional, como mnimo.
Sala: Sala del TTN en la cual se realiza la valuacin (Exclusivo para el TTN).
Datos del Solicitante: Se consignarn los datos del solicitante, ubicacin y finalidad de
la tasacin.
Precio del animal $/kg: Precio unitario del animal en pie en el mercado de
concentracin zonal.
NDICE DE CONTENIDO
(Times New Roman 14)
ndice de Anexos
NDICE DE ANEXOS
(Times New Roman 14)
(Times New Roman 12)
BIBLIOGRAFA
1. file:///C:/Users/USUARIO/Downloads/Norma%2018.2%20Valuaciones
%20Rurales.html
2. Curso para Avaluadores. Instituto Americano de Ciencias Agrarias; Caracas
Venezuela
3. 0) Coombs, C.M. & Some Views of Mathematical Models and Measurements
Theory - Raiffa, M. Decision Process, Editorial John Wiley and Sons Inc. 1954
4. 1) Kuhn, Thomas La Estructura de las Revoluciones Cientficas,
5. Editorial FCE, Madrid, 1977
6. 2) Lazer, William The Roll of Models In Marketing,
7. Journal of Marketing, April, 1962, Vol. 26
8. 3) Lpez, Cano Mtodo e Hiptesis Cientficas,
9. Editorial Trillas, Mxico, 1982.
10. 4) Popper, Carl Conocimiento Objetivo,
11. Editorial Tecnos, Madrid, 1977.
12. 5) Siegel, J. Estadstica no Paramtrica Aplicada a las
13. Ciencias de la Conducta,
14. Editorial Trillas, Mxico, 1974.