LFG CIVIL Aula 22 Prof.

Pablo Stolze Intensivo I 26/06/2009

5.

O QUE POSSE PRECRIA?

Segundo a doutrina de Clvis Bevilqua, a concesso da posse precria numa posse de

favor lcita.
A concesso da posse precria, a posse a ttulo de favor lcita, a exemplo do que se d
no comodato. Eu lhe emprestei meu apartamento. Essa uma posse precria, concedida a ttulo
de favor. A qualquer tempo, posso exigir meu apartamento de volta. A idia que Bevilqua
transmite que a transmisso da posse precria, aquela a ttulo de favor, lcita.
O grande problema que d quando a pessoa que est gozando a posse a ttulo de favor
chamada a devolver a coisa. Quando isso acontece e ele no devolve, resistindo ao proprietrio,
nesse momento surge o chamado vcio da precariedade. Voc possui meu apartamento,
precariamente, a ttulo de favor, por dez, quinze, vinte anos. Voc no vai usucapir porque no
tem animus domini. Um dia eu lhe notifico para desocupar o apartamento. No momento em que
voc, possuidor a ttulo precrio afronta a mim, que sou proprietrio, negando a devoluo da
coisa, surge uma posse injusta pelo vcio da precariedade.
Os alunos costumam perguntar: a posse precria lcita ou ilcita? Conceder a posse
precria absolutamente possvel, a posse a ttulo de favor. O problema quando o proprietrio
reclama a coisa de volta e o possuidor se recusa a devolver. Nesse momento, surge o vcio da
precariedade e a posse, a partir dali, se torna injusta.
No momento em que exige-se a coisa de volta, e o possuidor resiste, a posse passa a ser
injusta pelo vcio da precariedade.
No momento em que o possuidor a ttulo precrio diz que no devolve, ele afronta o
proprietrio, nesse momento, a posse passa a ser injusta. A doutrina tem um nome para essa
situao em que o possuidor afronta o proprietrio e passa a atuar como se fosse dono. H uma
expresso para isso.
OBS.: Denomina interverso da posse, conforme vemos no Enunciado 237, da III
Jornada, a situao em que o possuidor afronta o antigo proprietrio como se fosse dono. a
chamada interverso da posse.
Enunciado 237, III Jornada Art. 1.203: cabvel a modificao
do ttulo da posse interversio possessionis na hiptese em que o
at ento possuidor direto demonstrar ato exterior e inequvoco de
oposio ao antigo possuidor indireto, tendo por efeito a
caracterizao do animus domini.
Ento, a situao em que o possuidor afronta o proprietrio, negando-se a restitu-la e
passando a atuar como se fosse dono, chama-se interverso da posse.
OBS.: Ver no material de apoio, resumo sobre propriedade mobiliria, que um tema
conceitual. leitura de Cdigo. No deixem de ler porque isso faz parte para a preparao para
concurso.

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6.

CLASSIFICAO DA POSSE
um tema simples e de fcil compreenso.
6.1.

Quanto ao MODO DE EXERCCIO, a posse pode ser (art. 1.197):

DIRETA
INDIRETA
Art. 1.197. A posse direta, de pessoa que tem a coisa em
seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real,
no anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o
possuidor direto defender a sua posse contra o indireto.
Todo mundo conhece isso. Possuidor direto quem est em contato com a coisa,
imprimindo-lhe destinao econmica a ela (inquilino), j o indireto est afastado da coisa
(locador). O inquilino tem posse direta. O locador tem posse indireta. como se as posses
fossem paralelas. O direto tem contato com a coisa, o indireto, no tem contato com a coisa.
E ambos podem defender a sua posse, inclusive um contra o outro. Se o dono do
apartamento onde voc mora, estiver perturbando voc, embaraando a sua posse, voc tem
medidas possessrias contra ele.
OBS.: Denominasse composse, nos termos do art. 1.199, a situao em que, duas ou
mais pessoas exercem posse sobre coisa indivisvel.
A composse uma 'irm', do condomnio. Ocorre quando duas ou mais pessoas so
possuidoras diretas da mesma coisa. Trs filhos herdeiros que exercem posse sobre a mesma
fazenda deixada pelo pai.
Art. 1.199. Se duas ou mais pessoas possurem coisa
indivisa, poder cada uma exercer sobre ela atos possessrios,
contanto que no excluam os dos outros compossuidores.
Esse conceito da composse tem cado em concurso.
6.2.

Quanto EXISTNCIA DE VCIO, a posse pode ser (art. 1.200):

JUSTA
INJUSTA
Art. 1.200. justa a posse que no for violenta, clandestina ou
precria.
Com isso, como se a lei dissesse, contrario sensu, injusta a posse que for violenta,
clandestina ou precria.
Precria - Quanto precria, j falei: A injustia da posse precria surge quando o
possuidor se recusa a devolver a coisa (interverso da posse).
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Clandestina - Quanto posse clandestina, se eu chegar a me esconder no quintal da sua

casa, esperei por quinze dias e quando voc saiu de viagem, eu entrei na sua casa, troquei a
fechadura e passei a exercer a posse. Essa posse, nasceu da clandestinidade. uma posse injusta,
aquela que deriva da clandestinidade.
Violenta No exemplo da posse clandestina, eu entrei em seu quintal e fiquei escondido
por trs semanas. Durante esse tempo, eu exerci posse? No. Ainda no. Esperei voc sair, entrei
na casa troquei a fechadura, disse que no devolveria e, a partir da, passei a exercer posse
injusta nascida da clandestinidade.
Imagine que minha fazenda houvesse sido invadida em 10 de outubro. Eu posso defender
a posse da minha fazenda, utilizando-me de meios proporcionais com minha prpria fora? a
chamada legtima defesa ou desforo incontinenti. No dia 10, minha fazenda invadida e eu
lutei, durante 5 dias houve violncia e acabei expulso da fazenda. Nos cinco dias houve atos de
violncia. Eu saio e recorro ao Judicirio. A partir do momento em que acaba ao momento de
violncia, ele passa a exercer uma posse injusta derivada da violncia. O que o aluno erra? Ele
acha que o invasor j era possuidor desde o dia em que invadiu, em 10/10. No. Enquanto os atos
de violncia esto se desencadeando, no h posse.
A partir do dia 15/10, em que o invasor passa a exercer posse injusta, derivada da
violncia, eu s tenho o prazo de ano e dia para ingressar com ao possessria. O proprietrio
esbulhado tem ano e dia para entrar com a ao possessria. Esse o prazo que a lei processual
utiliza para diferenciando posse velha e posse nova permitir ou no a concesso de liminar.
Se eu, que sou proprietrio, vtima, ingressar com ao possessria dentro do prazo de
ano e dia, eu vou ter direito de pedir, na forma da lei processual civil, uma liminar em retaliao
de posse ou em qualquer outro interdito possessrio. Esse prazo de ano e dia para efeito de
concesso, ou no, da medida liminar na possessria. Se passar o prazo de ano e dia, voc ainda
tem direito ao interdito possessrio. Eu tenho direito ao possessria, mas no terei mais
direito ao pedido de liminar. Isso porque, se passa o prazo de ano e dia, como se a posse do
invasor j estivesse velha, de maneira que, no mximo eu posso pedir uma antecipao de tutela,
mas no uma medida liminar.
importante frisar, na anlise da posse injusta, que o prazo de ano e dia, nos termos
da lei processual, condiciona apenas o pleito liminar; passado este prazo, embora ainda exista
direito possessria, liminar no caber mais, mas possvel antecipao dos efeitos da
tutela.
6.3.

Quanto ao ELEMENTO PSICOLGICO, pode ser (arts. 1.201 a 1.203):

DE BOA-F
DE M-F
Arnoldo Wald lembra que a teoria que estudamos aqui a psicolgica. Ao analisar se a
posse de boa ou de m-f, voc analisa o elemento psicolgico do que exerce a posse.
Art. 1.201. de boa-f a posse, se o possuidor ignora o
vcio, ou o obstculo que impede a aquisio da coisa.

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Ento, eu recebi do meu tio uma fazenda, recebi o ttulo, o formal da partilha, etc. S que
eu no sabia que meu tio havia falsificado o ttulo. Eu sou um possuidor de boa-f porque ignoro
o vcio que inquina a minha posse. Nesse caso, voc pode at dizer que a posse continua injusta
porque ela veio por herana, mas eu estava de boa-f, porque de nada sabia. Eu no sabia que
meu ttulo era falso.
Pargrafo nico. O possuidor com justo ttulo tem por si a
presuno de boa-f, salvo prova em contrrio, ou quando a lei
expressamente no admite esta presuno.
O possuidor que tenha um justo ttulo, um documento, pode ter em seu favor presuno
de boa-f, como nesse exemplo que eu dei: Eu recebo do meu tio uma fazenda por herana,
recebi o ttulo, o formal da partilha, mas no sabia que meu tio havia falsificado o ttulo,
esbulhava a fazenda de um terceiro. Eu sou possuidor de boa-f, porque ignoro o vcio que
inquina a minha posse. Nesse caso, voc pode at dizer que posse at injusta, porque veio dessa
herana, mas eu estava de boa-f, j que no sabia que meu ttulo estava viciado. E essa situao
se enquadra no caput do art. 1.201. O pargrafo nico, por sua vez, diz que quem tem um justo
ttulo pode ter em seu favor a presuno de boa-f, com o no exemplo que eu dei. Eu tenho um
documento, um justo ttulo e, portanto, a presuno de boa-f.
Agora quero que vocs voltem no tempo para lembrar daquele exemplo que eu dei, do Sr.
Pedro, que foi em meu gabinete e me apresentou uma folhinha de caderno rasgada e suja como
sendo a escritura. Uma pessoa humilde, inocente, que retira de um saquinho plstico, uma folha
de caderno, tem um justo ttulo? Isso valeria como justo ttulo? A doutrina clssica diria que no,
que o justo ttulo tem que ser um documento que observe alguma formalidade, s que o direito
civil mudou. O princpio da funo social obriga o juiz hoje a aceitar, como justo ttulo, um
simples documento de caderno rasgado apresentado a ele porque isso homenageia a quem
imprime destinao econmica coisa.
A doutrina mais moderna, consoante vemos nos Enunciados 302 e 303 da IV Jornada,
tem flexibilizado a noo de justo ttulo, na perspectiva do princpio da funo social.
O Enunciado 303, para mim, dos mais importantes:
Enunciado 303 Art.1.201. Considera-se justo ttulo para
presuno relativa da boa-f do possuidor o justo motivo que lhe
autoriza a aquisio derivada da posse, esteja ou no
materializado em instrumento pblico ou particular. Compreenso
na perspectiva da funo social da posse.
Ento, aquele documento humilde e roto a mim apresentado, poderia firmar em favor
dele, seu Pedro, presuno de boa-f, porque voc analisa a presuno de boa-f como justo
motivo, independentemente de ser formalizado por escritura pblica ou particular, na perspectiva
da funo social da posse.
A posse de m-f se d, na forma do art. 1.202, quando o possuidor tem conhecimento
do vcio da sua posse.
Art. 1.202. A posse de boa-f s perde este carter no caso
e desde o momento em que as circunstncias faam presumir que o
possuidor no ignora que possui indevidamente.

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Ento, naquele momento em que fica demonstrado que o possuidor tem conhecimento do
vcio que inquina a sua posse, ele passa a ser um possuidor de m-f. H um referencial muito
usado pela jurisprudncia para firmar a m-f (no absoluto): a citao. No momento em que o
possuidor citado na reivindicatria, passa a ter conhecimento da perspectiva do vcio. Ento, a
partir da ele, em tese, pode estar laborando de m-f. critrio relativo.
Vocs tm que ler o cdigo. Quando eu fiz prova para delegado, e fui bem, eu lembro que
li muita lei. O examinador cobra a lei. H artigos na parte de real que leitura da lei. Na apostila
eu fiz a relao de alguns deles. Por exemplo:
Quanto aos modos de aquisio e perda da posse, fazer a leitura dos artigos 1.204,
1.205 e 1.223.
Art. 1.204. Adquire-se a posse desde o momento em que se
torna possvel o exerccio, em nome prprio, de qualquer dos
poderes inerentes propriedade.
Art. 1.205. A posse pode ser adquirida:
I - pela prpria pessoa que a pretende ou por seu
representante;
II - por terceiro sem mandato, dependendo de ratificao.
Art. 1.223. Perde-se a posse quando cessa, embora contra
a vontade do possuidor, o poder sobre o bem, ao qual se refere o
art. 1.196.
Dica: Se voc seguir esses conselhos que eu dou, esse caderno vai ajudar vocs. Voc no
vai conseguir fichar colees, ento tem que fazer leitura estratgica. H pontos em que basta a
leitura da lei porque os autores muitas vezes s fazem isso, reproduzem a lei.
7.

OS PRINCIPAIS EFEITOS DA POSSE

Chamo a ateno que alguns efeitos da posse no integram a nossa grade como o caso
dos interditos possessrios.
7.1.

Efeitos da posse quanto percepo de frutos e produtos (arts. 1.214 a 1.216)

Qual a diferena entre fruto e produto?

Fruto uma utilidade que a coisa periodicamente gera. O fruto renovvel. Voc vai
extraindo o fruto e a coisa principal vai renovando ele: cacau. O cacau um fruto natural. O
aluguel um fruto? Sim. um fruto civil, vai sendo gerado de forma renovvel.
Produto no se renova. Quando voc extrai o produto, a coisa principal vai acabando.
Exemplo: pedras de uma pedreira.
Eu recebi uma fazenda de cacau a ttulo de herana e estou exercendo poderes de
proprietrio e possuidor h dois anos. Dois anos depois, sou citado em uma ao reivindicatria.
O terceiro prova que tem direito sobre a coisa. Durante esses dois anos, eu atuei de boa-f,
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imaginando que a coisa fosse minha. Os frutos percebidos nesse caso, so incorporados ao meu
patrimnio? Ou serei compelido a indenizar o verdadeiro proprietrio? Aquele cacau que est no
p da rvore, no dia da citao, ter que ser devolvido ou meu? E mais: os frutos que deveriam
ter sido colhidos e no foram (frutos percipiendos), caram do p, de quem so? Tudo isso, e
muito mais, est respondido nos artigos 1214 a 1216 ( o tipo de matria que, antes da prova,
voc faz leitura do Cdigo. 99% dentro dessa temtica esto no Cdigo Civil):
Art. 1.214. O possuidor de boa-f tem direito, enquanto ela
durar, aos frutos percebidos.
Ento, tudo aquilo que eu colhi nos dois anos, em que atuei de boa-f, em que no sabia
que a coisa poderia no ser minha, meu.
Pargrafo nico. Os frutos pendentes ao tempo em que
cessar a boa-f devem ser restitudos, depois de deduzidas as
despesas da produo e custeio; devem ser tambm restitudos os
frutos colhidos com antecipao.
Ento, os frutos pendentes (os que esto para ser colhidos, o bezerrinho na barriga da
vaca, etc.), como cacau que est no p, eu devolvo, mas serei indenizado pelo adubo que
coloquei na rvore, por exemplo. Os frutos colhidos antes da poca e esto no armazm, terei
que devolver.
E os frutos percipiendos, aqueles que deveriam ter sido colhidos, no foram, e caram do
p? A lei no diz nada, de forma que quanto a eles, o possuidor de boa-f no ter que indenizar .
E se o possuidor estiver de m-f? A a coisa muda:
Art. 1.216. O possuidor de m-f responde por todos os
frutos colhidos e percebidos, bem como pelos que, por culpa sua,
deixou de perceber, desde o momento em que se constituiu de mf; tem direito s despesas da produo e custeio.
Vejam que possuidor de m-f est ferrado, lascado porque aquele que sabia que no
poderia possuir a coisa, vai ter que devolver (ou indenizar) todos os frutos que colheu, os que
percebeu, bem como os que por sua culpa deixou de perceber (os percipiendos) e os pendentes
tambm. A lei no tem piedade do possuidor de m-f porque responde por tudo, claro, tendo o
direito a ser indenizado das despesas que teve para evitar o enriquecimento sem causa.
Para voc responder a essa pergunta na hora da prova: Qual a consequncia da
percepo dos frutos, interessa saber se est de boa ou de m-f? Lgico, porque o de boa-f tem
um tratamento prprio, enquanto que o de m-f est lascado.
Os arts. 1.214 a 1.216 no falam nada de produto. O cdigo diz que o possuidor de boa-f
tem direito aos frutos (!) colhidos e percebidos, devendo devolver os pendentes. O cdigo
tambm diz que o possuidor de m-f responde por todos os frutos (!) que houver colhido e
percebido, bem como aqueles que por sua culpa deixou de perceber. Em nenhum momento esses
preceitos jurdicos especiais, ao tratar de frutos, falou de produtos. E a? E se na prova, em vez
de uma questo com fruto, vier uma questo com produto? Muito cuidado! Porque uma das
questes mais delicadas da parte de reais. Se o aluno responde como se fosse fruto, vai tomar
zero. importante que voc diga ao examinador: essa questo no envolve frutos, porque pedras
de uma pedreira so produtos. Ento, que tratamento jurdico voc d aos produtos que foram
extrados de boa-f por dois anos? Voc vai responder assim:
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Existem duas correntes na doutrina que tentam responder a essa pergunta: a primeira,
partindo de uma interpretao literal do art. 1.232, considerando que o produto esgota a coisa
principal, conclui que o verdadeiro proprietrio tem o direito de ser indenizado.
Para essa primeira corrente, no interessa se voc foi possuidor de boa-f. Voc extraiu
produtos e no h disposio no Cdigo Civil, na parte de reais, que regule isso. Se voc, de boaf ou no, extraiu produto, todo ele pertence ao proprietrio uma vez que, extrado o produto, a
coisa principal vai acabando, de forma que, para essa primeira corrente, se voc, possuidor,
mesmo de boa-f, na falta de norma especial ou de preceito jurdico especial, o produto que voc
extrair no pertence a voc, pertence ao proprietrio. Voc, ento, ter que indeniz-lo. o que
diz o art. 1.232:
Art. 1.232. Os frutos e mais produtos da coisa pertencem,
ainda quando separados, ao seu proprietrio, salvo se, por
preceito jurdico especial, couberem a outrem.
Ora, existem preceitos jurdicos especiais para os frutos (arts. 1214 e 1216), mas no
existem preceitos especiais para os produtos. Ento, para essa primeira corrente, o produto
pertence ao verdadeiro proprietrio. Eu no sigo essa primeira corrente. Ns devemos
homenagear a boa-f e o que faz a segunda corrente. Eu fui encontrar referncia a essa segunda
corrente no livro Direito das Coisas (dcada de 50/60), do prprio Bevilqua, que elaborou o
Cdigo de 1916, que tem norma muito semelhante a essa.
Uma segunda corrente, capitaneada por Bevilqua, homenageando a boa-f, admite,
por aplicao analgica dos arts. 1214 e 1216, que o possuidor de boa-f tenha direito aos
produtos extrados at o dia em que toma conhecimento do vcio da sua posse.
7.2.

Responsabilidade pela perda ou deteriorao da coisa (arts. 1.217 a 1.218)

Durante esse tempo em que eu possua a fazenda, imagine que a casa foi danificada ou o
pasto foi queimado. O legtimo proprietrio reivindica a devoluo da fazenda. Eu, que fui
possuidor por dois anos e causei dano coisa, deverei indenizar o proprietrio? isso que
respondem os arts. 1.217 e 1.218.
Art. 1.217. O possuidor de boa-f no responde pela perda
ou deteriorao da coisa, a que no der causa.
Nos termos do art. 1.217, o possuidor de boa-f apenas responsvel pela perda ou
deteriorao da coisa, se atuar com dolo ou culpa (responsabilidade subjetiva).
A doutrina, quando l esse artigo, diz que o possuidor de boa-f no responde pela perda
ou deteriorao da coisa a que no der causa. Esse possuidor de boa-f somente responde pelo
dano quando ele deu causa ao dano e dar causa atuar com dolo ou culpa. Imagine que na
fazenda houvesse uma rea de terra valiosa e eu danifiquei o imvel. Eu, possuidor de boa-f, s
indenizarei se atuei com dolo ou culpa, ou seja, subjetivamente. J o possuidor de m-f est
ferrado:
Art. 1.218. O possuidor de m-f responde pela perda, ou
deteriorao da coisa, ainda que acidentais, salvo se provar que
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de igual modo se teriam dado, estando ela na posse do

reivindicante.
Enquanto a regra para o possuidor de boa-f a sua responsabilidade ser subjetiva, a
regra, para o de m-f a responsabilidade objetiva. A lei no tem piedade do possuidor de mf e lhe confere responsabilidade objetiva (responde pela deteriorao, ainda que acidental), a
no ser que prove que o dano sobreviria ainda que a coisa tivesse sido devolvida ao reivindicante
(um raio, por exemplo).
7.3.

Indenizao pelas benfeitorias (arts. 1.219 a 1.220)

Esse terceiro efeito o que mais gera guerra entre os autores. Eu cito dois artigos, mas os
dois seguintes eu quero que voc leia em casa, que so bem simples.
Imaginem: Durante dois anos, exerci posse no imvel, fiz obras, reformas, benfeitorias
necessrias (conservao), teis (para melhorar a situao da coisa) e volupturias (para dar
prazer). Durante dois anos eu fiz isso e agora vou ter que devolver o imvel. Eu tenho direito de
ser indenizado? Os arts. 1219 e 1220 so a matriz da resposta:
Art. 1.219. O possuidor de boa-f tem direito indenizao
das benfeitorias necessrias e teis, bem como, quanto s
volupturias, se no lhe forem pagas, a levant-las (remov-las),
quando o puder sem detrimento da coisa, e poder exercer o
direito de reteno pelo valor das benfeitorias necessrias e teis.
um artigo fcil, mas confuso:
Na forma do artigo 1219, o possuidor de boa-f tem direito de ser indenizado pelas
benfeitorias teis e necessrias, inclusive com direito de reteno.
Se eu, possuidor de boa-f fiz benfeitorias teis ou necessrias tenho o direito de ser
indenizado e tem mais, enquanto voc no me indenizar eu posso alegar, em defesa, direito de
reteno: s devolvo quando voc me pagar. Isso est muito claro. O grande problema diz
respeito s volupturias. Eu, na casa que vou lhe devolver, fiz uma piscina. Quanto s
benfeitorias volupturias, a lei diz o seguinte: Se o proprietrio no quiser indeniz-las, o
possuidor poder, se no for danificar, levar a coisa. Ento, se a piscina daquele tipo de piscina
de fibra, se o proprietrio no quiser indenizar, o possuidor leva a piscina. Esse direito de retirada
chamado pela doutrina de jus tolendi (pegadinha de concurso), que o direito de remover a
coisa.
No que tange s volupturias, se no forem indenizadas ao possuidor de boa-f, poder
ele exercer o direito de remoo (jus tolendi), desde que o faa sem prejuzo coisa principal.
E quando o possuidor for de m-f? Art. 1.220:
Art. 1.220. Ao possuidor de m-f (aquele que sabe do
vcio que inquina sua posse) sero ressarcidas somente as
benfeitorias necessrias; no lhe assiste o direito de reteno pela
importncia destas, nem o de levantar as volupturias.

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Ento, ele s vai ter o direito de ser indenizado das benfeitorias de conservao, ou seja,
necessrias. Se ele fez benfeitorias necessrias tem que devolver a coisa e, pelas vias ordinrias,
reclamar a indenizao porque a lei s d a ele o direito de ser indenizado por benfeitorias
necessrias. Leiam os outros artigos.
Art. 1.221. As benfeitorias compensam-se com os danos, e
s obrigam ao ressarcimento se ao tempo da evico ainda
existirem.
Art. 1.222. O reivindicante, obrigado a indenizar as
benfeitorias ao possuidor de m-f, tem o direito de optar entre o
seu valor atual e o seu custo; ao possuidor de boa-f indenizar
pelo valor atual.
Caso da locao Existe muita tenso entre locador e inquilino no que tange
benfeitoria. Invariavelmente, o inquilino acaba fazendo obras, benfeitorias no apartamento.
Quando voc se deparar com isso, cuidado porque o regramento das benfeitorias no que tange
locao merece um enfoque cuidadoso:
OBS.: No que tange ao contrato de locao, a lei do inquilinato (Lei 8.245/91)
estabelece que o prprio negcio firmado pode conter regras especficas sobre benfeitorias.
Leia o contrato! A prpria lei do inquilinato permite que o contrato regule a questo das
benfeitorias. Art. 35, da Lei do Inquilinato: Salvo disposio contratual em contrrio (e
geralmente tem), as benfeitorias necessrias introduzidas pelo locatrio, ainda que no
autorizadas pelo locador, bem como as teis desde que autorizadas, sero indenizveis e
permitiro o direito de reteno. Mas, em geral, o contrato regula a matria. E tem mais:
OBS.: A Smula 335, do STJ, vai mais alm, ao admitir, inclusive, que o contrato
contenha clusula de renncia indenizao.
Pobre locatrio, pobre inquilino:
STJ Smula n 335 - DJ 07.05.2007 - Contratos de
Locao - Clusula de Renncia Indenizao - Benfeitorias e
Direito de Reteno Nos contratos de locao, vlida a
clusula de renncia indenizao das benfeitorias e ao direito de
reteno.
O STJ entende que o contrato pode dizer: O inquilino renuncia a qualquer verba
indenizatria por benfeitoria que seja feita. De maneira que se uma obra for necessria ao
apartamento, ele deve notificar o locador para que o locador faa ou, explicitamente, assuma o
custo da benfeitoria realizada. o entendimento que prevalece hoje, mas essa jurisprudncia
pode mudar luz dos princpios da funo social e da boa-f objetiva.
(Fim da 1 parte da aula)

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II.

DA PROPRIEDADE
O tema funo social da propriedade saiu da minha grade.

1.

CONCEITO

Trata-se de um direito real complexo, definido no art. 1.228 e compreensivo das

faculdades reais de usar, gozar e fruir, dispor e reivindicar a coisa, segundo a sua funo
social.
O direito de propriedade o direito real da coisa prpria; direito complexo porque rene
uma srie de poderes. Quando o proprietrio rene todos esses poderes, ele tem a chamada
propriedade plena. A propriedade deve ser compreendida na funo social (tema que no
integra a nossa grade). Quem desenvolveu esse tema da funo social foi Lon Duguit. Vocs
vo ver isso quando o professor da cadeira falar. Em um dos seus livros, ele diz que em
determinado momento do Sculo XX, a propriedade deixa de ser um direito absoluto do
proprietrio e passa a ser a funo social de quem detm a riqueza. Ento, hoje, no h como
separar da propriedade, a perspectiva da sua funo social. E voc ver na grade prpria, que
essa funo social delimita o direito de propriedade. O conceito que voc der na prova deve ser
umbilicalmente ligado a essa perspectiva da funo social.
2.

CARACTERSTICAS DO DIREITO DE PROPRIEDADE

A propriedade um direito complexo porque rene um conjunto de poderes: usar, gozar,

dispor, reivindicar.
Alm disso, a doutrina afirma que a propriedade absoluta, no porque eu posso fazer
tudo com ela. A dimenso dessa caracterstica a seguinte: absoluta porque oponvel erga
omnes.
A propriedade perptua. Isso porque a propriedade no se extingue se eu parar de usar
e pode ser passada de gerao em gerao. No se extingue apenas pelo no-uso e pode ser
passada de gerao em gerao.
Alm disso, costuma-se dizer que a propriedade, em regra, exclusiva porque a
propriedade que eu exero em face do meu carro afasta a sua propriedade. Meu carro no pode
ser seu ao mesmo tempo, salvo na hiptese de haver sido convencionado o condomnio. Duas
pessoas, salvo condomnio, no podem ao mesmo tempo ser proprietrias da mesma coisa, por
isso se fala que exclusiva.
A propriedade tambm elstica (pegadinha de concurso). E por qu? Porque pode ser
estendida ou contrada sem perder a sua essncia. A propriedade plena envolve os poderes de
usar, gozar, fruir, dispor e reivindicar a coisa. Eu, como proprietrio pleno poderia,
perfeitamente, constituir um usufruto em favor de algum. Para voc entender reais na coisa
alheia (usufruto, servido, superfcie), voc parte de forma simples da matriz que a
propriedade. Para instituir um usufruto, eu destaco duas qualidades do meu direito de
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propriedade, a faculdade de usar e a faculdade de fruir e confiro a algum que passa a ser
usufruturio. Passo a ser um proprietrio limitado e ele passa a ser usufruturio, com direito real
sobre a coisa alheia que minha. Acabou o usufruto, ela se reconsolida, os poderes que foram
conferidos ao usufruturio, voltam para o proprietrio. O proprietrio pode conferir poderes. Eu,
mediante contrato de usufruto lhe confiro as faculdades de usar e fruir. Findo o usufruto, esses
poderes voltam para mim. Perceberam a elasticidade da propriedade? Ela pode ser estendida ou
contrada sem perder a sua essncia.
3.

EXTINO DO DIREITO DE PROPRIEDADE

Quero que voc leia os seguintes artigos (e, no mximo, uma sinopse jurdica sobre eles),
alm dos que foram tratados em sala de aula (porque aqui impossvel falar de todos):
Quanto extino da propriedade, ler os arts. 1.229 e 1.230 e, quanto perda da
propriedade imobiliria, os artigos 1.275 e 1.276:
Art. 1.229. A propriedade do solo abrange a do espao areo e subsolo
correspondentes, em altura e profundidade teis ao seu exerccio, no podendo
o proprietrio opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma
altura ou profundidade tais, que no tenha ele interesse legtimo em impedi-las.
Art. 1.230. A propriedade do solo no abrange as jazidas, minas e
demais recursos minerais, os potenciais de energia hidrulica, os monumentos
arqueolgicos e outros bens referidos por leis especiais.
Art. 1.275. Alm das causas consideradas neste Cdigo, perde-se a
propriedade:
I - por alienao;
II - pela renncia;
III - por abandono;
IV - por perecimento da coisa;
V - por desapropriao.
Pargrafo nico. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da
propriedade imvel sero subordinados ao registro do ttulo transmissivo ou do
ato renunciativo no Registro de Imveis.
Art. 1.276. O imvel urbano que o proprietrio abandonar, com a
inteno de no mais o conservar em seu patrimnio, e que se no encontrar na
posse de outrem, poder ser arrecadado, como bem vago, e passar, trs anos
depois, propriedade do Municpio ou do Distrito Federal, se se achar nas
respectivas circunscries.
1 O imvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas
circunstncias, poder ser arrecadado, como bem vago, e passar, trs anos
depois, propriedade da Unio, onde quer que ele se localize.
2 Presumir-se- de modo absoluto a inteno a que se refere este
artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietrio de satisfazer os
nus fiscais.

3.

DIREITOS DE VIZINHANA

Aldeniro Rezende escreveu uma grande obra sobre o tema. Outra obra clssica, para o
examinador chorar: Direito de Vizinhana de Santiago Dantas.
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O direito de vizinhana entra na idia de que a propriedade no absoluta no sentido de

que voc pode fazer com ela o que bem entender. Antes, vamos ao art. 1.228, vamos entender a
propriedade como um direito relativo. um direito fundamental, vocacionado funo social
que no lhe confere o direito de abusar do seu direito. Ento, eu introduzo o estudo do direito de
vizinhana, lendo o conceito de direito de propriedade luz do Cdigo Civil Brasileiro:
Art. 1.228. O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e
dispor da coisa, e o direito de reav-la do poder de quem quer que
injustamente a possua ou detenha.
1 O direito de propriedade deve ser exercido em
consonncia com as suas finalidades econmicas e sociais e de
modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido
em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilbrio
ecolgico e o patrimnio histrico e artstico, bem como evitada a
poluio do ar e das guas.
O cdigo, aps conceituar propriedade, traz, no pargrafo primeiro, a delimitao
constitucional imposta pela funo social. E o pargrafo segundo diz:
2 So defesos os atos que no trazem ao proprietrio
qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela
inteno de prejudicar outrem.
A segunda parte deste pargrafo to importante acabou com o pargrafo. Ele trata do
chamado abuso do direito de propriedade. Vimos na aula de responsabilidade civil que quando o
cdigo definiu abuso de direito como regra geral (art.187), o fez objetivamente. Eu falei isso
aqui. Na Parte Geral, o abuso de direito tratado objetivamente porque luz do art. 187 para se
configurar abuso de direito no preciso se provar a inteno que teve o seu titular de prejudicar
outrem. O elemento subjetivo no foi acatado no art. 187. Vem esse pargrafo segundo, que trata
do abuso de direito mais possvel de acontecer, que o de propriedade, e o legislador d um
passo para trs, dizendo: so defesos os atos abusivos ou emulativos ( a mesma coisa) que no
tragam ao proprietrio qualquer comodidade e que sejam animados com a inteno de
prejudicar. Quer dizer, para que eu possa entrar no juizado contra o meu vizinho de cima que
anda pela casa como um centauro cavalgando de tamanco, que ele faz festas at tarde, eu vou ter
que provar que ele teve a inteno de me prejudicar? Isso um retrocesso. No poderia o
legislador, logo para o direito de propriedade, ter exigido a inteno de prejudicar para
configurar o chamado ato emulativo ou abusivo.
Daniel Boulos, um dos maiores especialistas do Pas sobre o tema, diz que ns devemos
interpretar esse pargrafo de acordo com o art. 187 e que esse erro cometido pelo legislador foi
decorrente de uma referencia equivocada do Cdigo da Itlia (art. 833) e que esse pargrafo
acaba dando um passo para trs.
Comparando o 2, do art. 1.228 e o art. 187, da Parte Geral, conclumos ter havido
um retrocesso na medida em que o legislador, ao cuidar do abuso da propriedade (ato
emulativo), exigiu a prova da inteno de prejudicar outrem.
Falando como juiz, se eu for julgar uma causa em que h uma situao em que o
proprietrio se diz vtima do exerccio abusivo da propriedade do seu vizinho, na minha tica,
no ser necessria a prova da inteno porque para mim uma incongruncia, de maneira que
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deveria prevalecer o art. 187, do cdigo que, ao tratar do abuso de direito em geral, no exigiu a
inteno. Na verdade, o que houve foi um equvoco do legislador brasileiro que se valeu de uma
posio do direito italiano que j estava superada. No tem nada pior do que chegar em casa e ter
um vizinho que lhe incomoda. Imagine voc ter que provar que ele cometeu um ato abusivo,
tendo que demonstrar a inteno que ele teve em prejudicar voc. uma prova quase impossvel
de ser feita.
Os demais pargrafos trataremos quando estudarmos usucapio.
Percebam que estamos tratando do direito de vizinhana. No estou cuidando das
limitaes administrativas sobre a coisa. Esse um tema tratado pela Marinela.
3.1.

Conceito de Direito de Vizinhana.

Trata-se do conjunto de regras que disciplina a convivncia harmnica entre vizinhos.

Esse direito de vizinhana decorre da lei. No importa quem seja o dono do imvel. Aqui,
h uma certa caracterstica de obrigao propter rem porque quem for titular do imvel, ter que
respeitar o direito de vizinhana. O elemento teleolgico do direito de vizinhana a harmonia
entre os vizinhos. So direitos e obrigaes que decorrem diretamente da lei. So vrios os
direitos de vizinhana. H dezenas de artigos no Cdigo Civil e vamos aprofundar os mais
possveis e complexos para cair em concurso pblico.
Trataremos em sala de aula das figuras mais polmicas constando no material de apoio
referncia s demais.
So vrias figuras: uso normal da propriedade, rvores limtrofes, passagem forada (isso
cai feito gua), guas, limites, direito de tapagem (cerca-viva), direito de construir (isso cai feito
gua). Vamos tratar dos trs mais importantes
3.2.

Uso Normal da Propriedade

o primeiro direito de vizinhana que vamos estudar.

Conceito: O uso normal da propriedade, nos termos do art. 1.277, o direito de
propriedade deve ser exercido segundo uma funo social, de maneira a no prejudicar o
vizinho.
So poucos artigos aqui. Eu elegi dois para analisar.
Art. 1.277. O proprietrio ou o possuidor de um prdio tem
o direito de fazer cessar as interferncias prejudiciais segurana,
ao sossego e sade dos que o habitam, provocadas pela
utilizao de propriedade vizinha.
Se voc sofre um dano individual porque seu vizinho est prejudicando a sua sade, o seu
sossego, a sua segurana, voc pode adotar medidas judiciais preventivas ou repressivas. E se
esse dano atinge mais de uma pessoa, em tese, pode caber representao junto ao MP.

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Questo delicada o volume do som porque, alm de constituir uma limitao

administrativa, tambm regra de vizinhana.
OBS.: Para efeito de aferio do uso da propriedade, abandonada a teoria da procupao, devem prevalecer aspectos de localizao, segundo o zoneamento urbano ( nico,
do art. 1.277).
Caso famoso de Salvador de um clube e um hospital que ficam frente a frente. O clube
fica na frente do hospital. Ensaios do Chiclete Com Banana so feitos ali. Isso impede ou no
impede o uso normal da propriedade? Prevalece quem construiu primeiro? Quem defende isso
a teoria da pr-ocupao. Mas essa teoria foi abandonada. Para dizer que o uso da propriedade
est sendo feito de forma normal, voc analisa o zoneamento urbano, a natureza (bairro
residencial ou no residencial, por exemplo). Para dizer se o uso normal ou no preciso
observar o zoneamento urbano:
Pargrafo
nico.
Probem-se
as
interferncias
considerando-se a natureza da utilizao, a localizao do prdio,
atendidas as normas que distribuem as edificaes em zonas, e os
limites ordinrios de tolerncia dos moradores da vizinhana.
Questo especial de concurso: O que AO DE DANO INFECTO? Dano infecto
o dano iminente. Nunca esquea isso. A ideia de dano iminente. Com essa ao, voc tenta se
resguardar de um dano iminente. Esta ao visa a resguardar o proprietrio de uma probabilidade
de dano nos termos do art. 1280:
Art. 1.280. O proprietrio ou o possuidor tem direito a
exigir do dono do prdio vizinho a demolio, ou a reparao
deste, quando ameace runa, bem como que lhe preste cauo pelo
dano iminente.
Na ao que eu peo que ele me d uma garantia porque o prdio dele vai ruir e danificar
o meu, visando ao resguardo de um dano iminente chamada de ao de dano infecto.
3.3.

Direito de PASSAGEM FORADA

Conceito: A passagem forada, direito de vizinhana, concedida ao dono de prdio

encravado para reclamar do vizinho que lhe d acesso via pblica, nascente ou porto mediante
indenizao (art. 1.285)
bom frisar que direito de vizinhana porque tem muito aluno que no entende assim:
Pablito, passagem forada a mesma coisa que servido, no ? NO! Servido direito
real na coisa alheia. Passagem forada direito de vizinhana. Servido voc constitui, passagem
forada nasce da lei! Ah, mas eu posso ter uma servido de passagem que se presta ao mesmo
servio. Tudo bem, mas no diga que so a mesma coisa. Direito de vizinhana decorre
diretamente da lei, a servido constituda, ou por contrato ou por usucapio...
Imagina que voc tenha o imvel A encravado entre o imvel B, C, e D. A lei, como
direito de vizinhana d ao proprietrio do imvel encravado o direito de exigir do proprietrio
vizinho, que o acesso mais fcil, o direito de passar pelo seu imvel, mediante pagamento de
indenizao.
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Embora servido no integre nossa grade, uma outra diferena que a servido no
pressupe que o imvel esteja encravado. A passagem forada parte da idia geral de que o
imvel est preso, sem sada. outra diferena. Esse proprietrio A tem o direito de reclamar o
direito de seu vizinho B, passagem mediante indenizao.
Art. 1.285. O dono do prdio que no tiver acesso a via pblica,
nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenizao cabal,
constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo ser judicialmente fixado,
se necessrio.
1 Sofrer o constrangimento o vizinho cujo imvel mais natural e
facilmente se prestar passagem.

Nesse caso, se o imvel que mais facilmente se presta a passagem o B, ele que ceder
passagem mediante indenizao.
OBS.: Em caso de alienao, nos termos dos pargrafos 2 e 3, do art. 1.285, o
adquirente (responsvel pelo encravamento) dever ceder a passagem.
2. Se ocorrer alienao parcial do prdio, de modo que uma das
partes perca o acesso a via pblica, nascente ou porto, o proprietrio da outra
deve tolerar a passagem.
3. Aplica-se o disposto no pargrafo antecedente ainda quando,
antes da alienao, existia passagem atravs de imvel vizinho, no estando o
proprietrio deste constrangido, depois, a dar uma outra.

Faclimo. Imagine que o proprietrio A, por vender parte de seu imvel a D, ficou preso
entre B, C e D. Quem vai dar passagem? No caso de ele ter ficado preso por ter vendido parte do
imvel dele, o comprador que d passagem. Mesmo se a passagem for mais rpida por B, no
interessa. Nesse caso, por fora da lei, quem d passagem D, comprador. A colocao que vem
agora a mais importante:
Se a passagem existente inadequada, inspita, ou de difcil trnsito, na perspectiva
da funo social, reconhecido o direito de passagem forada (Enunciado 88, da I Jornada).
No sei se todos concordam, mas a doutrina firme quanto a isso. Se a passagem existe,
mas ruim, eu tenho direito de pedir passagem forada ao meu vizinho porque a passagem que
h no me permite escoar a minha produo.
Enunciado 88 da I Jornada Art. 1.285: O direito de passagem
forada, previsto no art. 1.285 do CC, tambm garantido nos casos em que o
acesso via pblica for insuficiente ou inadequado, consideradas, inclusive, as
necessidades de explorao econmica.

Carvalho Santos, j dizia, considera-se encravado tambm quando a sada insegura ou

impraticvel. Se o acesso , pois, inadequado, voc tem o direito de passagem forada.
3.4.

Direito de CONSTRUIR

o direito que mais causa litgios. Aqui no direito de construir, no h muito de teoria.
Ele vem regulado a partir do art. 1.299. Ler todos os artigos impossvel. Eu fiz uma seleo. Eu
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tenho s duas aulas de reais. Mas o Cdigo Civil a matriz. Voc estuda do cdigo para o livro e
no vice-versa.
Art. 1.299. O proprietrio pode levantar em seu terreno as construes
que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.
Art. 1.300. O proprietrio construir de maneira que o seu prdio no
despeje guas, diretamente, sobre o prdio vizinho.
Art. 1.301. defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terrao ou varanda,
a menos de metro e meio do terreno vizinho.

Todo mundo sabe que no se pode abrir janela, sacada, terrao a menos de 1,5m da linha
divisria do terreno vizinho. Essa a regra geral em termos de distncia para que voc no viole
a privacidade do seu vizinho.
Na zona rural, no se pode edificar a menos de 3m do terreno vizinho.
Janelas com vidros opacos, desde que, preservem a privacidade do vizinho, podem ser
abertas a menos de 1,5m (Smula 120, do STF).
STF Smula n 120 - 13/12/1963 - Smula da Jurisprudncia
Predominante do Supremo Tribunal Federal - Anexo ao Regimento Interno.
Edio: Imprensa Nacional, 1964, p. 73. Parede de Tijolos de Vidro
Translcido - Limites entre Prdios Servido Parede de tijolos de vidro
translcido pode ser levantada a menos de metro e meio do prdio vizinho, no
importando servido sobre ele.

Regra geral probe abrir janela, eirado, varanda a menos de 1,5m. Janelas normais, que
abrem e fecham, no podem ser abertas. E as aberturas para luz e ar? Basculante, por exemplo.
Quem responde isso o pargrafo segundo:
2 As disposies deste artigo no abrangem as aberturas para luz ou
ventilao, no maiores de dez centmetros de largura sobre vinte de
comprimento e construdas a mais de dois metros de altura de cada piso.

Se voc for construir aberturinhas para luz e ar, bem pequenas e estiverem a dois metros
do solo, podem ser abertas a menos de 1,5m. Em regra, possvel. E o que dizer da janela (ou
sacada) que nos d viso oblqua? Pode ser aberta a menos de 1,5m? O que a lei probe que
voc abra a janela a pouca distncia se a janela tiver viso total. E se tiver viso oblqua, como
uma janela aberta no telhado (clarabia que fica no teto)? Se a janela no vai dar viso total, mas
vai dar uma viso indireta, mesmo assim pode ser que atente contra a privacidade. Havia uma
smula do STF sobre esse tema. Eu lamento que essa smula foi derrubada.
A Smula 414, do STF, corretamente, proibia tambm abertura que conferisse viso
oblqua.
STF Smula n 414 - DJ de 8/7/1964, p. 2238. Distino entre Viso
Direta e Oblqua na Proibio de Abrir Janela e Fazer Terrao, Eirado, ou
Varanda - Limites entre Prdios - No se distingue a viso direta da oblqua na
proibio de abrir janela, ou fazer terrao, eirado, ou varanda, a menos de
metro e meio do prdio de outrem.

O pargrafo 1, do art. 1.301 derrubou a smula, admitindo a abertura desde que

respeitado o limite de 75cm. Como no uma janela frontal, assim o legislador entendeu:
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1 As janelas cuja viso no incida sobre a linha divisria, bem como
as perpendiculares, no podero ser abertas a menos de setenta e cinco
centmetros.

Concluso, se respeitar essa distncia, pode abrir a janela com viso oblqua.
E se eu perceber que o meu vizinho est realizando uma obra que me prejudicial. Qual a
ao que uso para impedir que ele prossiga? Ao de nunciao de obra nova.
Se a obra j foi concluda, o proprietrio prejudicado deve ajuizar ao demolitria no
prazo decadencial de ano e dia nos termos do art. 1.302.
Durante a realizao da obra, voc pode embargar. Uma vez concluda:
Art. 1.302. O proprietrio pode, no lapso de ano e dia aps
a concluso da obra, exigir que se desfaa janela, sacada, terrao
ou goteira sobre o seu prdio; escoado o prazo, no poder, por
sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente,
nem impedir, ou dificultar, o escoamento das guas da goteira,
com prejuzo para o prdio vizinho.
Se voc perde o prazo, voc se ferrou. Vai ter que respeitar as regras para construir, de
qualquer maneira.
Pargrafo nico. Em se tratando de vos, ou aberturas
para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposio, o vizinho
poder, a todo tempo, levantar a sua edificao, ou contramuro,
ainda que lhes vede a claridade.
No deixem de ler os demais artigos.
4.

MODOS DE AQUISIO DA PROPRIEDADE IMOBILIRIA

Quais so os modos pelos quais voc adquire a propriedade imobiliria. Sobre a

propriedade mobiliria, eu fiz uma apostila para voc no material de apoio.
Fundamentalmente, so modos de aquisio da propriedade:

USUCAPIO.
ACESSO.
REGISTRO.

Usucapio ser visto na prxima aula. Registro, tema que integra a grade de Registro
Pblico aqui do curso. De qualquer maneira, quero fazer algumas consideraes, apesar de no
ser tema nosso.
4.1.

O REGISTRO IMOBILIRIO

O registro imobilirio modo de adquirir propriedade firmando, como regra,

presuno relativa de veracidade, nos termos do art. 1.245.
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Conhece o velho ditado: quem no registra no dono. Isso verdade. Na Alemanha, o

registro pblico tem presuno absoluta de veracidade. Aqui no Brasil no funciona assim. Se eu
vendo meu apartamento a voc, vamos ao tabelionato, lavramos uma escritura de compra e
venda definitiva. Voc dono? No, porque voc no est na Frana onde o contrato j opera
efeitos reais. No Brasil, no. Para que voc seja dono (propriedade imobiliria), no basta o
ttulo. Tem que haver o registro no cartrio de imveis. Nos meus dez anos de magistratura, em
mais de 90 por cento das vezes, o advogado diz: A escritura est aqui. Meu cliente dono. Eu
pego a escritura e viro para ver o verso dela, esperando ver ali o carimbo dizendo: Registrado
no tal ofcio do cartrio de imveis. A voc dono. No basta registrar em ttulos e
documentos. Para efeito de transferncia de propriedade imobiliria, nos seguimos o chamado
sistema romano, em que no basta o ttulo. Tem que ter o registro no RGI.
Por que, ento, a presuno constante do registro de imveis relativa? Eu disse que ela
em regra relativa porque meu apartamento pode constar em uma escritura pbica registrada no
RGI em meu nome. Amanh, Isabel resolve propor uma reivindicatria provando que a dona.
Da, ela pode desconstituir o registro. A presuno, pois, relativa (at prova em contrrio). Isso
est muito claro no art. 1.245:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante
o registro do ttulo translativo no Registro de Imveis.
Nunca se esqueam: Registro forma de aquisio de propriedade, desde que o registro
seja feito no cartrio de imveis.
1 Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o
alienante continua a ser havido como dono do imvel.
Claro. A regra : quem no registra, no dono.
2 Enquanto no se promover, por meio de ao prpria,
a decretao de invalidade do registro, e o respectivo
cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do
imvel.
A presuno constante do registro imobilirio , em regra, relativa porque admite prova
em contrrio.
OBS.: Existe um registro imobilirio que, desde que constitudo de forma regular, firma
presuno absoluta de propriedade: o denominado Registro Torrens, restrito a imveis rurais
(ver arts. 277 a 288, da Lei de Registros Pblicos).
Art. 277. Requerida a inscrio de imvel rural no Registro Torrens, o oficial protocolar
e autuar o requerimento e documentos que o instruirem e verificar se o pedido se acha em
termos de ser despachado.
Art. 278. O requerimento ser instrudo com: I - os documentos comprobatrios do
domnio do requerente; II - a prova de quaisquer atos que modifiquem ou limitem a sua
propriedade; III - o memorial de que constem os encargos do imvel os nomes dos ocupantes,
confrontantes, quaisquer interessados, e a indicao das respectivas residncias; IV - a planta do
imvel, cuja escala poder variar entre os limites: 1:500 m (1-500) e 1:5.000 m (1-5.000).
1 O levantamento da planta obedecer s seguintes regras:
a) empregar-se-o gonimetros ou outros instrumentos de maior preciso;
b) a planta ser orientada segundo o mediano do lugar, determinada a declinao
magntica;
c) fixao dos pontos de referncia necessrios a verificaes ulteriores e de marcos
especiais, ligados a pontos certos e estveis nas sedes das propriedades, de maneira que a planta
possa incorporar-se carta geral cadastral.
2 s plantas sero anexadas o memorial e as cadernetas das operaes de campo,
autenticadas pelo agrimensor.

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Art. 279. O imvel sujeito a hipoteca ou nus real no ser admitido a registro sem
consentimento expresso do credor hipotecrio ou da pessoa em favor de quem se tenha institudo
o nus.
Art. 280. Se o oficial considerar irregular o pedido ou a documentao, poder
conceder o prazo de trinta (30) dias para que o interessado os regularize. Se o requerente no
estiver de acordo com a exigncia do oficial, este suscitar dvida.
Art. 281. Se o oficial considerar em termos o pedido, remet-lo- a juzo para ser
despachado.
Art. 282. O Juiz, distribudo o pedido a um dos cartrios judiciais, se entender que os
documentos justificam a propriedade do requerente, mandar expedir edital que ser afixado no
lugar de costume e publicado uma vez no rgo oficial do Estado e 3 (trs) vezes na imprensa
local, se houver, marcando prazo no menor de 2 (dois) meses, nem maior de 4 (quatro) meses
para que se oferea oposio.
Art. 283. O Juiz ordenar, de ofcio ou a requerimento da parte, que, custa do
peticionrio, se notifiquem do requerimento as pessoas nele indicadas. (Alterado pela L-006.2161974)
Art. 284. Em qualquer hiptese, ser ouvido o rgo do Ministrio Pblico, que poder
impugnar o registro por falta de prova completa do domnio ou preterio de outra formalidade
legal.
Art. 285. Feita a publicao do edital, a pessoa que se julgar com direito sobre o
imvel, no todo ou em parte, poder contestar o pedido no prazo de 15 (quinze) dias.
1 A contestao mencionar o nome e a residncia do ru, far a descrio exata do
imvel e indicar os direitos reclamados e os ttulos em que se fundarem.
2 Se no houver contestao, e se o Ministrio Pblico no impugnar o pedido, o Juiz
ordenar que se inscreva o imvel, que ficar, assim, submetido aos efeitos do Registro Torrens.
Art. 286. Se houver contestao ou impugnao, o procedimento ser ordinrio,
cancelando-se, mediante mandado, a prenotao.
Art. 287. Da sentena que deferir, ou no, o pedido, cabe o recurso de apelao, com
ambos os efeitos.
Art. 288. Transitada em julgado a sentena que deferir o pedido, o oficial inscrever,
na matrcula, o julgado que determinou a submisso do imvel aos efeitos do Registro Torrens,
arquivando em cartrio a documentao autuada.

O Torrens complicadssimo, que exige uma srie de documentos e quando feito de

forma regular, firma presuno absoluta de propriedade da propriedade rural. adotado na
Austrlia e em parte dos EUA. No Brasil, no usual. Eu coloquei na apostila textos de doutrina
sobre o registro.
4.2.

A ACESSO

A acesso tambm uma forma de aquisio de propriedade imobiliria.

A acesso opera a unio fsica de uma coisa outra, aumentando o volume do bem
principal.
Ela se d quando o bem principal aumenta de volume por conta da aderncia de uma
coisa acessria. E a acesso, que modo de adquirir propriedade imobiliria, est regulada no
art. 1.248:
Art. 1.248. A acesso pode dar-se:
I - por formao de ilhas;
II - por aluvio;
III - por avulso;
IV - por abandono de lveo;
V - por plantaes ou construes.
A acesso pode ser:
NATURAL (formao de ilhas, lveo abandonado, aluvio e avulso)
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ARTIFICIAL (plantaes e construes)

Percebam que todas essas formas de acesso, aumentam o volume da coisa principal, por
isso so modos de aquisio.
a)

Formas de Acesso NATURAL

FORMAO DE ILHAS (ART. 1.249)

Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns
ou particulares pertencem aos proprietrios ribeirinhos fronteiros,
observadas as regras seguintes:
I - as que se formarem no meio do rio consideram-se
acrscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de
ambas as margens, na proporo de suas testadas, at a linha que
dividir o lveo em duas partes iguais;
II - as que se formarem entre a referida linha e uma das
margens consideram-se acrscimos aos terrenos ribeirinhos
fronteiros desse mesmo lado;
III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo
brao do rio continuam a pertencer aos proprietrios dos terrenos
custa dos quais se constituram.
Inciso I - O raciocnio simples. H um rio. De um lado o proprietrio A e do outro o
proprietrio B. Se uma linha se formar no meio do rio, considerando a linha que corta o rio ao
meio (rio particular, bvio), pertencer, metade ao proprietrio A e metade ao proprietrio B.
Inciso II Neste caso, considerando os proprietrio B e C, a ilha apareceu na metade
correspondente ao imvel de C. Toda a ilha pertencer a ele. o que diz esse inciso. Pertencer a
ele porque a ilha nasceu no lado correspondente ao imvel dele.
Inciso III Aqui, ao proprietrio C e D. Um em cada margem. Se a ilha nasceu de um
brao do rio que invadiu a propriedade de D, essa ilha pertence a ele. O rio fez um brao no
imvel D fazendo surgir uma ilha. D proprietrio dessa ilha que se formou. Lgico.
LVEO ABANDONADO (ART. 1.252)
Art. 1.252. O lveo abandonado de corrente pertence aos
proprietrios ribeirinhos das duas margens, sem que tenham
indenizao os donos dos terrenos por onde as guas abrirem novo
curso, entendendo-se que os prdios marginais se estendem at o
meio do lveo.
o leito do rio que seca. Imagine duas fazendas. Divisando as duas, h um pequeno rio
que secou. A propriedade de A avana at o meio do rio e a propriedade de B avana at o meio
do rio.
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LFG CIVIL Aula 22 Prof. Pablo Stolze Intensivo I 26/06/2009

ALUVIO (ART. 1.250)

Art. 1.250. Os acrscimos formados, sucessiva e
imperceptivelmente, por depsitos e aterros naturais ao longo das
margens das correntes, ou pelo desvio das guas destas, pertencem
aos donos dos terrenos marginais, sem indenizao.
forma de aquisio que se d de forma lenta, vagarosa. Imagine que o rio traz para a
margem do proprietrio detrito, pedaos de terra, de forma que a margem da fazenda vai
aumentando por aluvio. E o que seria aluvio imprpria?
OBS.: A denominada aluvio imprpria decorre da retrao de guas dormentes, a
exemplo de uma lagoa que comea a secar.
H uma lagoa entre o proprietrio A e o proprietrio B. Com o aquecimento global, essa
lagoa est secando, est tendo seu volume de gua reduzido. O que acontece com a margem da
propriedade de A? Vai aumentando. E o que acontece com a margem da propriedade de B?
Tambm aumenta. Eles esto adquirindo propriedade por meio da retrao da gua dormente. a
chamada aluvio imprpria. A nica diferena entre lago e lagoa o tamanho.
AVULSO (ART. 1.251)
Art. 1.251. Quando, por fora natural violenta, uma poro
de terra se destacar de um prdio e se juntar a outro, o dono deste
adquirir a propriedade do acrscimo, se indenizar o dono do
primeiro ou, sem indenizao, se, em um ano, ningum houver
reclamado.
Diferentemente da aluvio, que lenta, a avulso violenta.
A avulso se d quando uma fora natural destaca uma poro de terra de um imvel
agregando-a a outro.
Uma enxurrada retirou parte da propriedade de A. Esse pedao de terra foi boiando pelo
rio e se agregou propriedade de B, que ficava mais abaixo. B ganhou propriedade por avulso.
O artigo 1.251 contm uma das coisas mais estranhas do Cdigo, porque diz que a
propriedade dessa terra que se desgarrou por uma fora natural violenta s ser adquirida
mediante indenizao. A lei d direito ao proprietrio que teve a terra desgarrada de reclamar
indenizao em um ano. Agora, olha o que diz o pargrafo nico:
Pargrafo nico. Recusando-se ao pagamento de
indenizao, o dono do prdio a que se juntou a poro de terra
dever aquiescer a que se remova a parte acrescida.
Ento, se eu disser que no vou indenizar, esse proprietrio que perdeu a terra pode levla de volta. Se o proprietrio que se beneficiou no quiser indenizar, tem de permitir que o que
perdeu pegue a terra de volta. Pegue a terra de volta? Sabe l Deus como!
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