Gisela von Wobeser

El arrendamiento de inmuebles
urbanos como fuente de ingresos
de los conventos de monjas
de la ciudad de Mxico hacia 1750
p. 153-165
Martnez Lpez-Cano, Mara del Pilar
(coordinadora)

Iglesia, Estado y Economa. Siglos XVI al XIX

Mxico
Universidad Nacional Autnoma de Mxico,
Instituto de Investigaciones Histricas,
Instituto de Investigaciones Dr. Jos Mara Luis
Mora
1995
314 p.
cuadros

Formato: PDF
Publicado: 13 febrero 2015
Disponible en:
http://www.historicas.unam.mx/publicaciones/publicadigital/
libros/iglesia_estado/iee.html
DR 2015. Universidad Nacional Autnoma de Mxico-Instituto de
Investigaciones Histricas. ISBN 978-607-02-5875-6. Prohibida la
reproduccin total o parcial, por cualquier medio, sin autorizacin escrita del
titular de los derechos patrimoniales.

EL ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES URBANOS COMO

FUENTE DE INGRESOS DE LOS CONVENTOS DE MONJAS
DE LA CIUDAD DE MXICO HACIA 1750

GISELAVON WOBESER

La manutencin de un convento de monjas en la poca colonial

implicaba la erogacin de fuertes sumas de dinero. Aparte de los
gastos necesarios para la alimentacin y el vestido de las monjas,
se tena que pagar a las sirvientas y a los dems trabajadores que
laboraban para ellas, as como sostener el edificio conventual y sufragar
el culto.
La situacin financiera de los conventos de la ciudad de Mxico en
el siglo XVIII era muy variable, los haba desde muy ricos, como los de
La Concepcin o los de La Encamacin, hasta muy pobres como
Carmelitas Descalzas y Santa Ins.
La mayora de los conventos tena un fondo inicial, el que se conoca
como bienes de fundacin, que se incrementaba mediante las dotes que
pagaban las monjas al entrar al convento y, en ocasiones, por medio de
donaciones y de legados testamentarios que les dejaban los fieles. El
conjunto de estos ingresos constitua el capital con el que contaba cada
convento. 1
Para poder afrontar los gastos era necesario hacer productivo dicho
capital. Cada uno de los conventos era responsable de su propia economa y, por lo tanto, tena que buscar las mejores estrategias de inversin.
En la poca colonial no existan los bancos y las opciones de inversin
eran reducidas. Adems, haba restricciones de orden moral, a causa
del problema de la usura, que impedan el uso del prstamo (mutuo)
con inters y que limitaban la ganancia a un 5% anua1. 2 Por otro lado,
como la inversin en sectores productivos, como la agricultura, la
minera o el comercio, resultaba inapropiada y demasiado riesgos a, las
1 Josefina Muriel, Conventos de monjas en la Nueva Espaa, Mxico, Editorial
Santiago, 1946.
2 Vase Gisela von Wobeser, "Mecanismos crediticios en la Nueva Espaa. El censo
consignativo", Mexican Studies/Estudios Mexicanos, 5: 1, 1989, p. 1-23.

154

IGLESIA, ESTADO Y ECONOMA

monjas tuvieron que recurrir a la inversin rentista. Esta ltima les

brindaba dos opciones: el sector financiero y el inmobiliario. 3
En el campo de las finanzas los conventos realizaron prstamos de
dinero, que se canalizaban a los particulares, a la Real Hacienda, a
instituciones religiosas y a corporaciones civiles. Dichos prstamos
se llevaban a cabo mediante censos consignativos o por medio de
depsitos irregulares y producan rditos del 5% anual, sobre el capital.
Dentro del sector inmobiliario invirtieron principalmente en el arrendamiento de casas habitacin y de accesorias para viviendas y para
comercios.
La proporcin en la que los conventos intervenan en el arrendamiento de bienes races, en la inversin mediante censos consignativos
yen la inversin mediante depsitos irregulares, variaba en cada caso.
Por ejemplo, hacia mediados del siglo XVIII, el convento de La Encamacin tena invertido el 60.20/0 de su capital en bienes races, el 20.60/0 en
prstamos mediante censo consignativo y el 190/0 en prstamos mediante depsito irregular, mientras que San Jos de Gracia tena invertido el
52.80/0 en bienes races, el 24.8 % en censos consignativos y el 22.30/0 en
depsitos irregulares. En general, predominaba la inversin en bienes
races, la cual en la misma poca en conjunto comprenda casi el 70%
del total (vase el cuadro 1).
Debido a su importancia y al hecho de que existen estudios previos
sobre las inversiones en el sector financiero, este trabajo nicamente
comprender las inversiones de los conventos en el sector inmobiliario. 4
La finalidad principal de los conventos al elegir el arrendamiento
como mecanismo de inversin fue la seguridad. El capital estaba respaldado por los mismos inmuebles y, aunque siempre exista el riesgo
de que se disminuyera por alguna circunstancia adversa, era difcil que
se perdiera del todo. Aun ante catstrofes naturales, como una inundacin o un temblor, se salvaguardaba el terreno y algo de material de
construccin. Las dems opciones de inversin eran ms riesgosas, en
3 Vase Gisela von Wobeser, El crdito eclesistico en la Nueva Espaa. Siglo XVIIl,
Mxico, UNAM, Instituto de Investigaciones Histricas-Coordinacin de Humanidades,
1994, captulo 4; Asuncin Lavrin, "El convento de Santa Clara de Quertaro. La administracin de sus propiedades en el siglo XVII", Historia Mexicana, 25: 1 Uulio-septiembre
1975), p. 76-117; Asuncin Lavrin, "The Role of the Nunneries in the Economy of New
Spain in the Eighteenth Century", Hispanic American Historical Review, 46: 4 (noviembre
1966), p. 371-393, Y Amold Bauer, "The Church in the Economy of Spanish America:
Censos and Depsitos in the Eighteenth and Nineteenth Centuries", Hispanic American
Historical Review, 63: 4 (1983), p. 707-733.
4 Los principales conventos de la ciudad de Mxico en el siglo XVIII eran: La Encarnacin, La Concepcin, Jess Mara, San Jernimo, Regina Coeli, Carmelitas Descalzas,
Santa Ins, San Lorenzo, Balvanera y San Jos de Gracia.

'.

Cuadro 1
INVERSIONES DE CONVENTOS DE MONJAS DE LA CIUDAD DE MXICO 1750-1751

Convento

Censos consignativos

Bienes races

Principales

Rditos
anuales

Totales

Depsitos irregulares

Valor de la
propiedad

Rentas
anuales

Encamacin
Concepcin
Jess Mara
San Jernimo
San Jos de Gracia
Balvanera
San Lorenzo 2
Regina Coeli
Carmelitas Descalzas
Santa Ins

600000 1
511 580 2
493760 3
521 320
246579
341 620
278480
184300
288020
114200

30000
25579
24688
26066
12328
17081
13924
9215
14401
5710

60.2
59.3
67.0
85.1
52.8
80.3
67.6
55.2
86.9
81.8

205632
10281
7856
157 135
5934
1186804
3 176
63520
5791
115830
41034
2051
2979
59580
70480
3524
Censos y Depos.
1265
25300

20.6
18.2
16.1
10.3
24.8
9.6
14.4
21.1

Totales

3579859

178992

69.6

857 191

42857

15.3

Principales

Rditos
anuales

%
I

Principales Rditos
anuales

189400
193029
124 100
27500
104 160
42425
73530
78820
43 100

9470
9651
6205
1 375
5208
2 121
3676
3941
2 155

19.0
22.3
16.8
4.4
22.3 :
9.9
17.81
23.6 !

876064

43802

14.91 5313 114 265653

18.1

995032
861 744
736540
612340
466569
425079
411 590
333600
13.0 I 331 120
139500
1

49751
43087
36827
30617
23328
21253
20579
16680
16556
6975

1
2

3
4

Estos datos provienen de Asuncin Lavrin, La. riqueza de los conventos de monjas en Nueva Espaa, p. 120.
Este dato conesponde a 1744, ibidem, p. 118:

Ibdem.
Ibdem.

FUENTE: AGNM, Bienes Nacionales, lego 161, exp. 1.

156

IGLESIA, ESTADO Y ECONOMA

los prstamos, por ejemplo, haba casos en los que se perda todo el
capital. 5
Otra ventaja que brindaba el arrendamiento era que las propiedades
casi siempre estaban en la misma ciudad, lo que facilitaba su administracin. Por otra parte, era comn que los conventos recibieran casas
en donacin o que las obtuvieran en concursos de acreedores. Finalmente, aunque el arrendamiento poda implicar problemas --cuando
los arrendatarios no cumplan con el pago de las rentas, cuando maltrataban las casas o cuando stas se deterioraban por efectos del tiempo
o por causas externas, como inundaciones o incendios-, stos solan
ser menores que los que se tenan que afrontar en otro tipo de inversin. 6
Las propiedades que arrendaban los conventos eran de diferentes
tipos y reflejaban la variedad de construcciones que caracterizaba a la
arquitectura novohispana. A grandes rasgos se pueden distinguir tres
tipos diferentes: las casas solas, las casas de vecindad y las accesorias.
Las caSlS solas incluan una o dos viviendas y las haba de diferentes
caractersticas, desde pequeas y modestas hasta las grandes casonas
que, por su lujo y esplendor, eran consideradas como palacios. 7
Las grandes casonas estaban destinadas a las familias de la elite y
albergaban, adems de los miembros de la familia principal, a numerosos familiares, allegados, amigos, hurfanos, as como sirvientes, "arrimados", trabajadores y empleados, esto ltimo cuando el negocio se
encontraba en la misma casa. Las casas de este tipo contaban con
acabados de lujo, comodidades y tenan servicios como cuartos de bao,
pila de agua y drenaje.
Una casa que perteneca al convento de Jess Mara, situada frente
5 Por ejemplo, el destacado jurista Nuo Nez de Villavicencio opina en 1766 "... el
medio ms til y de mayor indemnidad, dictado por la experiencia es convertir el dinero,
en comprar fundos urbanos ... ", en Gisela von Wobeser, "Alternativas de inversin para el
Tribunal de la Inquisicin en 1766", en Leonor Ludlow y Jorge Silva Riquer (compiladores), Los negocios y las ganancias. De la colonia al Mxico moderno, Mxico, Instituto de
Investigaciones Doctor Jos Mara Luis Mora-UNAM, Instituto de Investigaciones Histricas, 1993, p. 93.
6 Las inversiones en renglones productivos (minera, agricultura, comercio), as.
como en el sector financiero eran ms riesgosas que la inversin en el sector inmobiliario,
y era frecuente que quienes invertan en aquellas actividades perdieran todo su capital y
que no pudieran cumplir con los compromisos adquiridos.
7 Para la vivienda en la ciudad de Mxico, consltese: Manuel Toussaint, Arte colonial en Mxico, Mxico, UNAM, 1983, y Elena Horz, La vivienda media de la ciudad de
Mxico. poca colonial, Mxico, Tesis de la Facultad de Filosofa y Letras, UNAM, 1980,
y Josefina Muriel, "La habitacin plurifamiliar en la ciudad de Mxico", en La ciudad y
el campo en la historia de Mxico. Memoria de la VII Reunin de Historiadores Mexicanos y Norteamericanos, Mxico, UNAM, Instituto de Investigaciones Histricas, 1992,
p.267-283.

EL ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES URBANOS COMO FUENTE DE INGRESOS

157

aJa iglesia de Balvanera, inclua una vivienda principal con cochera,

tres viviendas ms modestas que la primera y dos accesorias, una
situada en la esquina (vase el cuadro 2).
Cuadro 2
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS PERTENECIENTES A UNA VECINDAD DEL
CONVENTO DE JESS MARA,

Tipo de vivienda
Vivienda principal
Cochera que sirve
de accesoria
Sala
Cuarto
Covacha
Vivienda
Sala y recmara
Cuarto
Cuarto
AcceSOlia
Entresuelo con
puerta a la calle

Localizacin

1751 *

Arrendatario

planta alta
planta baja

Lucas Medina
Francisco del Valle

patio
patio
?
planta alta del
segundo patio
segundo patio
segundo patio
segundo patio
planta baja
entresuelo

Francisco Vello
Nicols Prez
Joseph Surez
Francisco Montes

Total

Toms Garrido
Ana Vergara
Maria
Pablo de Espinoza
Maria de Cabrera

Renta anual
(en pesos)

264
30
30

24
6
84
48
24
30

60
60
660

* La vecindad estaba ubicada en la calle de la Acequia Real.

FUENTE: AGNM, Bienes Nacionales, lego 161, exp. 1, [38-39.

Sin embargo no siempre todos los espacios de una casa sola eran
ocupados por la misma familia y sus allegados, sino que era frecuente
-debido al gran tamao de muchas casas- que hubiera reas desocupadas y que stas estuvieran arrendadas a otros inquilinos, con la
finalidad de aumentar la renta que se obtena del inmueble.
El segundo tipo de inmueble eran las casas de vecindad, que comprendan varias viviendas independientes, as como cuartos habitacionales.
En una misma vecindad sola haber viviendas de diferente tamao
y calidad, destinadas a inquilinos de diversas posibilidades econmicas.
Por ejemplo, una vecindad, ubicada en la calle de la Acequia Real,
que era propiedad del convento de Jess Mara, inclua una vivienda
principal, una vivienda secundaria, una vivienda situada en el entresuelo (con acceso a la calle), una vivienda muy sencilla consistente en una
sala y una recmara, tres cuartos independientes entre s, una accesoria,
una cochera y una covacha (vase el cuadro 3).

158

IGLESIA, ESTADO Y ECONOMA

Cuadro 3
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS PERTENECIENTES A CASONA DEL
CONVENTO DE JESS MARA,

Tipo de vivienda
"Casa principal" con
cochera
Accesoria en esquina
Vivienda principal con
caballeriza
"Casa entresolada"
Vivienda entresuelo
Accesoria

1751 *

Arrendatario

Localizacin

Renta anual
(en pesos)

Planta alta

Joseph Romero Blanco

600

planta baja
planta alta

Antonio Maria
Andrs Camargo

180
132

entresuelo
entresuelo
planta baja

J oseph Cano Seco

Maria Domnguez
Maria de la Concepcin

96
72
36
116

Total
* La casona se ubicaba frente a la iglesia de Balvanera.
FUENTE:

AGNM, Bienes Nacionales, lego 161, exp. 1, f. 41-42.

Las accesorias eran el tercer tipo de inmueble que se arrendaba.

stas, salvo casos excepcionales, no eran construcciones por s solas,
sino que formaban parte de algn edificio, por ejemplo, de una casa
sola, de una casa de vecindad o de un edificio pblico, pero tenan un
acceso independiente desde la calle y, generalmente, no estaban comunicadas con el edificio principal. Los mismos conventos contaban con
accesorias en sus muros exteriores. Las accesorias se construan para
arrendarse y proporcionar un ingreso extra a los dueos del inmueble,
salvo en el caso de los comerciantes o los panaderos, que las utilizaban
para sus propios negocios. Podan servir como comercios, talleres
artesanales, viviendas, o como todo a la vez. 8
Hacia mediados del siglo XVIII, Jess Mara y San Jernimo arrendaban 32 y 30 propiedades, respectivamente. Sus propiedades valan,
en conjunto, un poco ms de medio milln de pesos, lo que implicaba
la posibilidad de obtener rentas de alrededor de 26 000 pesos al ao.
(vase el cuadro 4).
Regina Coeli posea 28 inmuebles, un nmero casi equivalente al de
los anteriores, pero sus ingresos eran muy inferiores, porque las propiedades eran menos valiosas, ya que en conjunto slo valan 183 300 pesos.
Mientras en Jess Mara y en San Jernimo cada propiedad vala, en
8 Tambin se lleg a llamar accesorias a construcciones que eran independientes, pero
que tenan las principales caracteristicas de las accesorias comunes.

tT1

Cuadro 4

t'""

ARRENDAMIENTO DE PROPIEDADES HABITACIONALES POR PARTE

tT1

DE CONVENTOS DE MONJAS HACIA MEDIADOS DEL SIGLO XVIII

Nombre

Ao

Nmero de
propiedades

Valor
(en pesos)

Renta anual que

deban producir
(en pesos)

Valor promedio
por propiedad
(en pesos)

5875
17081
26066
26765
9215
14401
12 129

29375
13 139
17377
16728
6582
18001

\::1
tT1

Santa Ins
Balvanera
San Jernimo
Jess Maria
Regina Coeli
Canneli tas Descalzas
San Jos de Gracia

1748
1751 ?
1750
1751
1750
1751
1749

4
26
30
32
28
16
?

[117500]
341 620
[521 320]
[535300]
[184300]
288020
246579

tT1
t:Il
t'""
tT1

(J)

e
::o
t:Il

(J)
()

FUENTE:

AGNM, Bienes Nacionales, lego 161, exp. 1, f. 36, 54-58, 67-68, 107-109, 149-156, 160-162.

'T1

tT1

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tT1

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tT1

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(J)

......
VI

\O

160

IGLESIA, ESTADO Y ECONOMA

promedio, 16 728 Y 17 377 pesos, respectivamente, las de Regina Coeli

valan 6 582 pesos. Regina obtena rentas anuales de alrededor de 9 215
pesos.
Balvanera posea 26 propiedades, que le deban producir 17 081
pesos de rditos anuales, y Carmelitas Descalzas tena 16 propiedades,
que le deban reportar 18001 pesos. Santa Ins slo contaba con cuatro
inmuebles, pero stos eran ms valiosos que los de los dems conventos,
pues valan 29 375 pesos en promedio, lo que permita elevar los
ingresos del convento alrededor de 5 875 pesos al ao (vase el cuadro 4).
El valor de una propiedad dependa de su tamao, de los acabados,
del e5tado de conservacin, de los servicios que tena y de la zona en la
que se ubicaba. Vala ms una casona que una casa de vecindad o una
propiedad ubicada cerca de la plaza mayor que una localizada en las
inmediaciones de los barrios de indios.
La renta que deban producir los inmuebles era fija y se rega por
la moral y la costumbre. En el siglo XVIII se situaba en un 50/0 anual,
sobre el valor de la propiedad. Como los inmuebles solan arrendarse
en forma seccionada, el monto global de la renta se prorrateaba entre
los diferentes inquilinos. Por ejemplo, una casa que posea el convento
de Carmelitas Descalzas, ubicada detrs del convento, en 1751, se valu
en 26 320 pesos. Deba producir 1 316 pesos al ao, cifra que se prorrate entre los inquilinos de las tres viviendas principales y de las tres
accesorias, proporcionalmente a la calidad de cada una de las viviendas.
Lo mismo sucedi con una casa que se encontraba frente a la Portera
del convento de Santa Ins, que tambin perteneca a las Carmelitas
Descalzas y que se compona de dos viviendas altas, una accesoria y tres
cuartos de vecindad. Los 400 pesos que deba captar al ao -su valor
era de 8 000 pesos- se prorrateaban entre los inquilinos de cada una
de las viviendas. 9
La renta global que produca un inmueble variaba de acuerdo con
la densidad con la que se ocupaba una casa. Es decir, si haba viviendas
desocupadas el monto total de la renta percibida era menor al 50/0 y si,
por el contrario, adicionalmente se arrendaban partes de la casa, que
no haban estado previstas en el clculo inicial, la renta superaba ese
porcentaje. 10
El monto de la renta por vivienda se estableca de acuerdo con su
AGN, Bienes Nacionales,leg. 161, exp. 1, f. 107.
Estas cifras se tomaron de una encuesta sobre las mejores opciones de inversin
que existan en 1766, que llev a cabo el Tribunal de b Inquisicin entre varios especialistas en inversiones financieras. Los especialistas coincidieron en que la inversin ms
segura eran los bienes races urbanos, pero asentaron que stos slo producan alrededor
9

1()

EL ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES URBANOS COMO FUENTE DE INGRESOS

161

tamao, los servicios que brindaba y la calidad de sus acabados. Las

"viviendas principales", que eran las mejores y que constaban de sala,
comedor, asistencia, varias recmaras y cocina y que tenan servicios como agua potable, bao, "lugares comunes" (sanitarios), cochera,
cuartos para la servidumbre, azotehuela y lavaderos, costaban anualmente entre 350 y 450 pesos y, en ocasiones, hasta 600 pesos, como en
el caso de una casa sola perteneciente al convento de Jess Mara. 11
Viviendas un poco menos espaciosas y que podan carecer de algn
servicio, como agua potable o instalaciones sanitarias, rentaban anualmente entre 250 y 350 pesos. Las que eran ms modestas tenan menos
habitaciones y las que sin embargo estaban situadas en los altos o en el
entresuelo rentaban entre 100 y 250 pesos.
Las accesorias rentaban menos de 100 pesos. Las pequeas, de un
solo cuarto, se situaban entre 30 y 50 pe~os anuales; las ms espaciosas,
entre 50 y 70, Ylas mejores, entre 70 y 100 pesos. Slo las que constaban
de varios cuartos, y en realidad eran pequeos apartamentos, costaban ms de 100 pesos, o las que estaban situadas en una esquina y se
podan usar como tienda.
Los cuartos de vecindad que no tenan acceso a la calle y que
compartan los servicios con los dems inquilinos de la casa rentaban
entre 25 y 30 pesos al ao. Finalmente, las covachas o cuartuchos
situados debajo de alguna escalera o en cualquier otro rincn de una
casa se llegaron a alquilar por seis pesos al ao. 12
Ahora bien, la renta que los conventos obtenan del arrendamiento
de sus propiedades era una ganancia bruta, en la que no estaban
incluidos los gastos de administracin. 13 Se calcula que estos ltimos comprendan entre 1 y 20/0 anual sobre el valor de la propiedad, por
lo que se estima que la ganancia neta oscilaba entre un tres y un 4%
anual.
Los gastos de administracin eran elevados. En primer trmino
estaba el mantenimiento de las propiedades. El deterioro natural de los
inmuebles, unido a factores externos como inundaciones y temblores y
al mal trato que muchos inquilinos daban a l<=;ls construcciones, hacan
necesarias reparaciones peridicas, que eran costosas, como consta en

del 3% anual, salvo en el caso de las vecindades en las que se poda obtener hasta un 70,0.
Gisela van Wobesel~ "Altemativas de inversin ... , op. cit., p. 92-93.
11 AGN, Biel1es Nacionales, lego 161, exp. 1, p. 39.
12 AGN, Bienes Naciol1ales, lego 161, exp. 1.
13 Precisamente uno de los argumentos en los que se basaba la Iglesia para autorizar
la obtencin de la renta de un inmueble eran los gastos que ocasionaba el mantenimiento
y administracin de la propiedad al arrendador.

162

IGLESIA, ESTADO Y ECONO~fA

las mltiples rdenes de trabajo y facturas que se han conservado en los

archivos.
Juan Cordero de Girn, quien fuera mayordomo del convento de
Balvanera en 1787, inform que dicho convento haba sufrido muchas
prdidas a causa de las continuas reparaciones y reedificaciones de sus
casas de alquiler debido a "la calamidad de los tiempos y por el mal uso
de los tales bienes suelen en lo general hacer los inquilinos." 14
Por su parte, en 1751, el mayordomo del convento de San Jos de
Gracia solicit 800 pesos para poder llevar a cabo reparaciones en varias
de las casas, cantidad que representaba el 6.59% de los ingresos que
esperaba obtener el convento en un ao. 15
A los gastos de reparacin se aadan los salarios de los administradores -en virtud de que las religiosas no podan atender sus asuntos
directamente- y las erogaciones correspondientes a trmites burocrticos y al pago de impuestos y de asuntos legales.
Las ganancias netas, a su vez, podan verse afectadas por el incumplimiento del pago de la renta, en el que incurran muchos arrendatarios. A pesar de que los conventos eleghn con cuidado a sus
arrendatarios, casi todos tenan casos de rentas incobr~ble-;!;. Esto se
debi a la falta de estabilidad econmica que caracteriz a l sociedad
novohispana, producto de la escasez de circulante, del endeudamiento
generalizado, de las fluctuaciones a las que estaban sujetos los sectores
productivos y de la costumbre que tenan las personas de vivir por
encima de sus posibilidades. Muchos inquilinos abandonaban las casas alquiladas despus de algn tiempo porque no podan pagar las
rentas. 16
La negligencia y la corrupcin de algunos administradores acrecentaron estos problemas. Un impedimento serio era que las monjas no
podan encargarse directamente de la administracin de las fincas
-porque no podan abandonar el convento- y tenan que delegar esta
tarea en administradores o mayordomos que, con frecuencia, eran
irresponsables y corruptos. Malos manejos de este tipo fueron descritos
por Juan Hernando de Garca, en un informe sobre la situacin econmica del convento de San Jos de Gracia, dirigido al obispo de Mxico.
Garca refiri que los mayordomos, mediante sobornos, hacan causa
comn con los inquilinos y los abogados, y ocultaban a las monjas los
inconvenientes que poda tener alguna operacin. Asimismo, llegaban
a apropiarse de una parte del dinero que las monjas les entregaban para
14

15
16

AGN, Bienes Nacionales. lego 145, exp. 47.

AGN, Bienes Nacionales,leg. 161, exp. 1, f. 58.
AGN, Bienes NaciOl1ales, lego 145, exp. 47.

EL ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES URBANOS COMO FUENTE DE INGRESOS

163

reparar los inmuebles daados y slo llevaban a cabo las composturas

ms urgentes. 17
A pesar de que hacia mediados del siglo XVIII hubo mayor demanda
de viviendas de alquiler que oferta, no todas las viviendas se arrendaban
con facilidad porque era difcil encontrar personas solventes, de buena
reputacin, que pudieran ofrecer las garantas necesarias para la conservacin de los inmuebles.
Por el otro lado, haba viviendas que presentaban algn inconveniente que dificultaba su alquiler; por ejemplo, tenan un precio elevado,
estaban ubicadas en una zona apartada o presentaban algn otro
defecto. 18 Por ejemplo, las Carmelitas Descalzas se quejaban de que no
se alquilaba una de sus propiedades de la calle de Mesones, porque en
ella haba sucedido algn hecho "espantoso" y que no se haba logrado
neutralizar, a pesar de los conjuros que se haban llevado a cabo. 19
Si una vivienda permaneca deshabitada, el capital estaba estril,
con grave perjuicio para los ingresos del respectivo convento. En la
mayora de las relaciones de los conventos se hace referencia a este tipo
de situaciones, as como a prdidas de ingresos debido a la falta de pago.
Estas disminuciones en los ingresos reciban el nombre de "huecos".2o
El convento de Santa Ins calculaba que los huecos, en conjunto,
importaban alrededor de 1010 anual del valor de las propiedades arrendadas, lo que significa que los ingresos se reducan a 40/0 al ao. En 1748
rebajaron 1 175 pesos del total de 5 875 pesos. 21
Para compensar esta prdida, algunos conventos aumentaron el
nmero detnquilinos por casa, lo que produjo una mayor densidad del
espacio habitacional que en pocas anteriores. Esto se debi al aumento
de la demanda de vivienda que se produjo durante el siglo XVIII, en
relacin a la oferta que se mantuvo casi estable. 22
17 AGN, Bienes Nacionales, lego 161, expediente 1, f. 56-57. Vanse, tambin, los
problemas que tena el convento de Balvanera en 1789. AGN, Bienes Nacionales, lego 145,
exp.47.
18 AGN, Bienes Nacionales, lego 145, exp: 47.
19 No se especifica qu pas, pero debe haber sido un problema muy grave, posiblemente un asesinato o prcticas demoniacas. AGN, Bienes Nacionales, leg.161, exp. 1,
f. 109.
20 Por ejemplo, las monjas de Regina Coeli asentaron que, en conjunto, sus propiedades deberan haber redituado 9 215 pesos "... si no tuvieran tantos huecos". AGN, Bienes
Nacionales, lego 161, exp. 1, f. 162.
21 AGN, Bienes Nacionales, lego 161, exp. 1, f. 89.
22 Todos los autores que se han ocupado de los lT:ovimientos demogrficos de la ciudad
de Mxico en el siglo XVIII aceptan un crecimiento significativo y sostenido de la poblacin.
Dicho aumento se debi a la disminucin de la mortandad, as como a la inmigracin de
poblacin proveniente del campo y de las zonas aledaas a la ciudad. Vase, por ejemplo,

164

IGLESIA, ESTADO Y ECONOMA

Particularmente, los sectores populares se conformaban con cualquier tipo de vivienda, con tal de tener un techo. Muchas cocheras se
convirtieron en accesorias y las covachas, situadas debajo de la escalera
o en cualquier otro rincn de la casa, se alquilaron como habitaciones. 23
Asimismo, viviendas que constaban de varios cuartos se seccionaron y
los cuartos se alquilaron por separado. Un ejemplo de este fenmeno lo
constituye una casa de la calle de San Agustn, que perteneca al convento de Regina Coeli. Dicha casa sola alquilarse por 320 pesos al
ao, lo que pareci poco a las monjas. Con el fin de mejorar el ingreSO, alquilaron, a partir de 1750, cada una de las piezas de la casa a
diferentes inquilinos, con lo que la renta aument a 367 pesos, un
incremento de 13% anua1. 24
El mal estado de muchas viviendas, producto de la negligencia de
los administradores y de la dificultad que tenan algunos conventos para
disponer de dinero para las reparaciones, se agrav con la sobreexplotacin de los inmuebles. 25 En las relaciones de propiedades alquiladas
aparecen casas que estaban en mal estado, cuyas rentas eran ms bajas
que las de inmuebles en buen estado, lo que indica que muchos conventos preferan bajar las rentas que arreglar los inmuebles. Como ejemplo
se puede citar una casita "arruinada" que se encontraba en el mercado de San Juan y que el convento de Regina Coeli arrendaba por
36 pesos al ao. 26
a Sherbume Cook y Woodrow Borah, Ensayos sobre historia de la poblacin: Mxico y el
Caribe, v. 1, Mxico, Siglo XXI Editores, 1977, y Alejandro de Humboldt, Ensayo poltico
del Reino de la Nueva Espaa, Juan A. Ortega y Medina editor, Mxico, Editorial Porrua,
1973. Para los movimientos migratorios a la ciudad de Mxico, vase Alejandra Moreno
Toscano y Carlos Aguirre Anaya, "Migrations to Mexico City in the Nineteenth Century.
Research Approaches", Journal of Interamerican Studies and World Affairs, 17: 1 (febrero
de 1975), p. 27-42.
23 Jess Maria alquilaba una covacha y una cochera (corno habitacin) de una casa
situada en la Acequia Real, la primera por seis pesos al ao y la segunda por 30 pesos.
AGN, Bienes Nacionales, lego 161; exp. 1, p. 38.
24 AGN, Bienes Nacionales, lego 161, exp. 1, f. 160. La tendencia hacia la densificacin
del uso del espacio habitacional ha sido sealada por Juan Javier Pescador, para el barrio
de Santa Catarina. El autor menciona que, hacia 1779, la densidad haba llegado a superar
la cifra de cuatro personas por cuarto. De bautizados a fieles difuntos. Familia y mentalidades en una parroquia urbana: Santa Catarina de Mxico, 1568-1820, Mxico, El Colegio
de Mxico, 1992, p. 204.
25 La falta de mantenimiento de las casas llegaba a ser critica cuando las estructuras
estaban en peligro de caerse. El mayordomo de San Jos de Gracia encontr, por ejemplo,
que una de las casas de la calle de Tiburcio tena "un dao gravsimo en la pared principal
de su cab~cera, que es la pared maestra que mantiene sobre s los techos de sta ... " AGN,
Bienes Nacionales, lego 161, exp. 1, f. 55.
26 AGN, Bienes Nacionales, lego 161, exp. 1, f. 160.

EL ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES URBANOS COMO FUENTE DE INGRESOS

165

A lo largo del siglo XVIII, el arrendamiento de propiedades sigui

siendo el medio de inversin predilecto de los conventos que, con el fin
de aumentar sus ingresos, acapararon cada vez ms propiedades.
En 1813, los 20 conventos ms importantes de la ciudad posean en
conjunto 1 001 casas, que valan 9376500 pesos y que aportaban rentas
anuales de alrededor de 468 825 pesos. Pero no slo los conventos de
monjas invirtieron en el arrendamiento de propiedades, tambin los
conventos masculinos, el clero secular, los colegios, los hospitales, la
catedral y la colegiata de Guadalupe participaron en este negocio. En
1813, el 47.8% de todas las casas estaba en manos de instituciones
eclesisticas y slo el 44.60/0 perteneca a civiles. 27
La poblacin civil, obligada a vivir en casas arrendadas, contribuy
as al sostenimiento del clero y tuvo que afrontar los problemas inherentes a tal situacin, como la necesidad de destinar un porcentaje
elevado de los ingresos familiares a la vivienda, las malas condiciones
de muchas casas, la falta de servicios y la molestia de compartir el
espacio habitacional con personas que podan ser indeseables. Por
el otro lado, tambin las personas que tenan casas propias contribuan
al sostenimiento del clero a travs de los mltiples gravmenes que
solan tener impuestos las casas y que generalmente estaban a favor de
alguna institucin eclesistica. Este ltimo tema, sin embargo, es motivo de otro estudio.

27 Estos datos se tomaron del excelente trabajo de Maria Dolores Morales, "Estructura
urbana y distribucin de la propiedad de la ciudad de Mxico en 1813", Ciudad de Mxico:
Ensayo de construccin de una historia, Mxico, SEP-INAH, Departamento de Investigaciones Histricas (Col. Cientfica, Historia, nmero 61), p. 77 Y 78.