PROCEDIMIENTOS DE VALUACIN DE BIENES MUEBLES E INMUEBLES

Qu es un avalo?
Un avalo tcnico es una opinin desinteresada e imparcial de especialistas sobre el
valor asignable a una propiedad, medido generalmente en unidades monetarias, a
una fecha y bajo ciertas condiciones especficas de uso, para un determinado
interesado y para ser aplicado a un fin en particular.

Los avalos de propiedades pueden dividirse en tres grandes grupos:

1. AVALOS DE BIENES EN USO, que son los que se refieren a las
instalaciones productivas (terrenos, construcciones, maquinaria, etc.) de
fbricas, comercios, servicios (hoteles, escuelas, etc.), o inmuebles de
productos, de los que se quiere conocer su valor actual para fines de: a)
revaluacin, reexpresin de estados financieros y fusiones; b) valores
asegurables; c) crditos bancarios y otros propsitos similares en un escenario
de uso continuado.
2. AVALOS DE BIENES PARA VENTA EN EL MERCADO, que son los que
muestran el valor asignable a un bien de propiedad cualquiera que se pretende
comprar o vender en el mercado, ya sean terrenos, edificios, maquinaria,
muebles, derechos, patentes, etc.
3. AVALOS PARA FINES FISCALES, que son los que muestran el valor
asignable a un bien que servir como base para el pago de Impuestos sobre
Adquisicin de Inmuebles y del Impuesto sobre la Renta.
Partiendo de las obvias diferencias en las definiciones antes mencionadas, el enfoque y
metodologa con los que realizamos los avalos en VICOSA son distintos, tal como a
continuacin se detalla:
1. AVALOS DE BIENES EN USO, INDUSTRIALES, HABITACIONALES Y
COMERCIALES.
Estos avalos son utilizados generalmente por empresas u organizaciones en las
que los activos fijos son parte importante de su patrimonio.
El personal de VICOSA cuenta con amplia experiencia en valuacin de
inmuebles, maquinaria, vehculos, instalaciones y dems activos fijos propios de
las ramas:

AGROINDUSTRIAL

CONSTRUCTORA

MANUFACTURERA

REFRESQUERA

ALIMENTICIA

CONSULTORA

MAQUILADORA

RESTAURANTERA

AUTOMOTRIZ

DULCERA

METALMECNICA

SALUD

AVIACIN

EDITORIAL

MINERA

SERVICIOS

AZUCARERA

ELCTRICA

MOLINERA

SIDERRGICA

BANCARIA

ELECTRNICA

MUEBLERA

TELECOMUNICACIONES

CELULOSA

FARMACETICA

NAVIERA

TEXTIL

CEMENTERA

FORESTAL

PAPELERA

TRANSPORTE

CERMICA

HOTELERA

PESQUERA

VIDRIERA

CINEMATOGRFICA

HULERA

PETROLERA

VINCOLA

COMERCIAL

INMOBILIARIA

PLSTICOS

CONFECCIN

MADERERA

QUMICA

Avalos para Revaluacin, Reexpresin de Estados Financieros,

Control Interno, Fusiones y Escisiones.
La necesidad de realizar este tipo de avalo proviene de las
devaluaciones y las tasas inflacionarias que se presentan en la economa
de nuestro pas, pues el costo de adquisicin original y el valor en libros
registrados en la contabilidad, con el transcurso de los aos dejan de
ser representativos del valor real de los activos. As, para mostrar un
patrimonio realista ante los accionistas y el pblico en general, es
necesario efectuar la revaluacin a precios actuales.
Para llevar a cabo los avalos de reexpresin de estados financieros
seguimos la metodologa universal del mtodo de costos especficos, que
maneja los conceptos de Valor de Reposicin Nuevo, Valor Neto de
Reposicin, Vida til Remanente y Depreciacin del Ejercicio.
Un criterio importante que norma estos avalos es que los activos fijos
se consideran en uso contnuo, en el lugar en que se encuentran, y como
parte de un negocio en marcha.

Avalos para Seguros.

Por lo que respecta a avalos para otros fines, como es el caso de

seguros, manejamos los Valores Asegurables tanto actuales como de
reposicin nuevos, as como los Valores No Asegurables y las
exclusiones pertinentes de acuerdo con lo que sealen las respectivas
plizas de las compaas aseguradoras.
Avalos para Garanta y Otras Operaciones Bancarias.

En el caso de que el avalo sea para fines de crdito bancario, se

aplican el mtodo de costos especficos junto con los de comparacin
con el mercado y de capitalizacin de rentas, pero, por la naturaleza del
fin del avalo, se manejan dos escenarios, siendo el primero el de uso
continuado, y, el segundo, de realizacin (remate) para el caso en que se
haga efectiva la garanta.
Para estos avalos contamos con el registro ante los Colegios de
Ingenieros Civiles e Ingenieros Mecnicos.
La metodologa general que seguimos en el desarrollo de todos los avalos de
activo fijo en uso, implica las siguientes actividades:

1.

Trabajo de Campo
El trabajo lo iniciamos con el inventario fsico de todos los bienes
directamente en su localizacin a la fecha de la valuacin. Al realizar el
inventario, en las hojas de trabajo hacemos todas las anotaciones
relativas al estado que presentan los bienes desde el punto de vista de
edad, uso, mantenimiento y obsolescencia. Asimismo, clasificamos los
activos por tipos, localizacin, cuenta contable y dems parmetros
pertinentes.
La informacin que normalmente solicitamos al hacer nuestras
valuaciones incluye fechas y costos de adquisicin, descripcin de la
propiedad, datos generales de operacin, planos y diagramas,
testimonios de la propiedad y registros catastrales.
Asimismo, comentamos con el personal encargado del control o manejo
de los activos a valuar lo relativo a su edad, vida til total y su vida
remanente, y otros aspectos pertinentes, tales como la manera de incluir
las obras en proceso, el tratamiento a activos fuera de uso, problemas
ecolgicos, etc.

2.

Trabajo de Gabinete
En gabinete determinamos los valores y los parmetros pertinentes
mediante el mtodo de costos especficos cuando se trata del primer
avalo base.
Para esto, nosotros solicitamos cotizaciones a los distintos proveedores
de materiales, maquinaria y/o equipo, y consultamos las informaciones
sobre precios unitarios aplicables. Todas las cotizaciones que
conseguimos, por escrito o telefnicas, las registramos adecuadamente
para su control. Los clculos y otras consideraciones para la valuacin
quedan registradas en nuestras hojas de campo.

Toda la informacin es procesada electrnicamente para la obtencin

del inventario, en el que los bienes se describen con sus especificaciones
principales y muestran sus respectivos valores. El pas de origen de los
bienes de importacin, el ao de adquisicin, el estado del bien a su
compra y el tipo de activo de que se trata aparecen al final de la
descripcin de cada uno de ellos. Podemos incluir tambin otros datos
como el costo de adquisicin, su valor neto de libros, etc.
Con todo lo anterior, preparamos el Informe del Avalo que se le entrega
al interesado con los resultados de nuestro trabajo y que consta de lo
descrito en el siguiente punto.

3.

Contenido del Informe de Avalo

El contenido normal de los informes de avalo que entregamos como
resultado de nuestras valuaciones generalmente incluye:
- Una carta presentacin.
- Un captulo de observaciones generales sobre la metodologa seguida
en el avalo, las condiciones limitantes y el certificado de valores
respectivo.
- ndice del avalo.
- Sumarios de los bienes por planta, cuenta de mayor, edificio, piso,
departamento, etc.
- El Inventario detallado de los bienes, con la descripcin y los valores
particulares para cada uno de ellos.
- Un croquis con la localizacin de los edificios de que consta la
propiedad valuada.
- Fotografas de la propiedad, cuando es pertinente.

4.

Actualizacin del Avalo

En fechas posteriores (comnmente cada ao) a solicitud del interesado
incorporamos al avalo base los cambios (altas, bajas y transferencias)
que se van presentando en la propiedad mediante lo que se llama un
Avalo Recurrente o bien mediante la aplicacin de los ndices de
Precios al Consumidor de Mxico (INPC) o de los Pases de Origen
(IPO).

Adems, hacemos las adecuaciones en los valores de reposicin, neto y

la vida til remanente que resultan necesarios por la inflacin y/o
devaluacin de la moneda, por el transcurso del tiempo, por cambios
tecnolgicos y por otros factores que resultan pertinentes.
Todo esto permite que el avalo permanezca actualizado para que su
aplicacin pueda ser contnua.

2. AVALOS DE BIENES PARA VENTA EN EL MERCADO

La principal razn por la que realizamos un avalo comercial, es cuando el
interesado desea realizar una propiedad en el mercado, desea adquirir un bien
que actualmente es propiedad de un tercero o pretende pagar sus impuestos
prediales.
As, los bienes son valuados considerando que van a cambiar de propietario y
que probablemente van a ser cambiados de localizacin o de tipo de uso al que
se destinan.
En una primera instancia la metodologa para un avalo comercial es similar a
la de un avalo de activos fijos, pues implica una inspeccin e inventario de la
propiedad y la consiguiente investigacin de precios y costos de bienes
similares en el mercado.
Esto ltimo implica determinar tanto los precios de mercado de bienes nuevos
iguales o similares como los precios de bienes en condiciones iguales de edad y
uso. En un momento dado, los precios en el mercado son indicadores bsicos
del valor comercial del bien.
Adems, se toman en consideracin los beneficios tangibles especficos que le
van a generar al nuevo propietario, cuando se trata de una propiedad
productiva, y cuando la propiedad es no productiva se analizan los beneficios
intangibles que producir. Esto complementa a los datos del mercado y,
finalmente, es uno de los parmetros que determinan el valor para el
interesado.
El informe de avalo que entregamos al trmino del trabajo de gabinete consta
de las observaciones generales y el certificado de valores, y del inventario
descriptivo con los valores particulares determinados para cada una de las
propiedades valuadas. Si es pertinente entregamos un reporte fotogrfico.
3. AVALOS PARA FINES FISCALES
La principal razn por la que realizamos un avalo para fines fiscales, es
cuando el interesado desea realizar sus pagos de impuestos, escrituracin,
traslado de dominio, etc.
En una primera instancia la metodologa para un avalo para fines fiscales es

similar a la de un avalo de activos fijos, pues implica una inspeccin e

inventario de la propiedad y la consiguiente investigacin de precios y costos de
bienes similares en el mercado.
La diferencia principal estriba en que se aplican los mtodos segn la
normatividad de la Tesorera del DDF y la de otros estados.
Otra de las diferencias es la preparacin de los anexos que actualmente la
Autoridad Fiscal y la Comisin Nacional Bancaria y de Valores exigen que
acompaen a los avalos, como son: referencias de propiedades en venta,
referencias de rentas, fotografas, croquis de ubicacin y hoja para pago de
impuesto.
Los valores van avalados por nuestros registros ante los Colegios de Ingenieros
Civiles e Ingenieros Mecnicos y la Tesorera del DDF.

4. CONCLUSIN
De acuerdo con lo sealado en los prrafos anteriores, la valuacin de una
propiedad cualquiera que sea su naturaleza, requiere ser realizada de acuerdo
con los propsitos que el interesado tiene respecto del uso o disposicin de la
propiedad.
As, en cada caso, nosotros nos esforzamos en conocer primordialmente las
necesidades del interesado y la aplicacin que se le va a dar al avalo. En
ltima instancia, sabemos que sta es la nica manera de proporcionarle
efectivamente el servicio requerido con el grado de calidad que siempre nos ha
caracterizado.