EXITone

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La valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico quale leva di

sviluppo del territorio Il caso Regione Siciliana
Patrimonio immobiliare pubblico: ieri svantaggio, oggi risorsa
Ezio Bigotti, Presidente EXITone SpA, curatore del volume

Forum PA Roma, 13 maggio 2009

Rev. 00
COPYRIGHT STI SpA 2004

INDICE

INTRODUZIONE

DIMENSIONI DEL PROGETTO

PROGETTI DI VALORIZZAZIONE IN ESSERE

PRESENTAZIONE DEL LIBRO

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2009

INTRODUZIONE

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2009

Introduzione

LItalia sta attraversando una fase di congiuntura economica, con il rapporto debito pubblico/pil pi alto dEuropa, si
trova a destinare oltre 70 miliardi di euro allanno per far fronte al pagamento degli interessi sul debito pubblico.
Come si evince da unanalisi specialistica sugli asset immobiliari pubblici il patrimonio in grado di generare reddito,
cosiddetto fruttifero, ammonta a 675 miliardi di euro a valore di mercato ed ha un rendimento dell1%, a fronte di
costi di gestione del 2%1.
Tale indicatore chiaro sintomo di gestione statica e infruttuosa dei beni immobili pubblici che, nellattuale
congiuntura, rappresentano la vera e propria ricchezza economico-finanziaria per il Paese da utilizzare quale leva
strategica per innescare circoli virtuosi di sviluppo territoriale e locale.
In questo contesto gli enti proprietari, costituiti, per due terzi, da regioni, province e comuni, assumono un ruolo e
una responsabilit importante, dal momento che hanno la facolt di promuovere le condizioni necessarie allo
sviluppo e allapplicazione di processi di ottimizzazione e valorizzazione del proprio patrimonio immobiliare,
innescando circoli virtuosi di sviluppo territoriale e locale.
La valorizzazione dei beni immobili pubblici rappresenta un tema di interesse prioritario per le istituzioni italiane
quali, ad esempio, MEF, CDP, Agenzia del Demanio e per il sistema delle autonomie locali.
Oggi, si alla ricerca di processi e metodi pi efficienti e di metodologie organizzative pi efficaci.
In questo contesto, la testimonianza del progetto avviato dalla Regione Siciliana ha l'obiettivo di fornire un
contributo concreto al sistema paese sul tema della valorizzazione degli immobili pubblici.

1 Fondazione

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Magna Carta 2007

2009

Introduzione patrimonio immobiliare pubblico, risorsa strategica

La visione dei beni immobili pubblici, cambia radicalmente e assume una connotazione ben pi ampia di quella che li
considera sola fonte di finanza inespressa.
La missione dei nuovi modelli di governance deve fondarsi su una visione del patrimonio immobiliare pubblico
quale risorsa strategica per supportare la crescita e lammodernamento dellintero sistema pubblico e devessere
tesa a:
1. acquisire la progressiva e puntuale conoscenza del patrimonio immobiliare stesso, allo scopo di definirne le
politiche di valorizzazione;
2. perseguire la massima redditivit degli immobili, mediante interventi di restauro, conversione, locazione,
dismissione;
3. razionalizzare il processo di gestione del patrimonio immobiliare ed i relativi costi di esercizio, comprese quelle
di approvvigionamento e manutenzione.

IMMOBILI PUBBLICI

voce di bilancio

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2009

fonte di finanza inespressa

risorsa strategica per lo sviluppo

e lammodernamento dellintero
sistema pubblico

DIMENSIONI DEL PROGETTO

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2009

Dimensioni del progetto la conoscenza

Il punto di partenza nellambito di un processo di valorizzazione immobiliare costituito dalla definizione di un percorso di conoscenza del
patrimonio pubblico. Tale conoscenza stata acquisita e approfondita mediante unintensa attivit di censimento informatizzato e lutilizzo
di una metodologia operativa interamente standardizzata (procedure, strumenti, istruzioni operative).
I risultati delle attivit di censimento informatizzato dei beni immobili indicati dalla Regione, in termini di beni censiti e relativa
documentazione prodotta, rappresentano la best practice nazionale e si sostanziano con:

2.135 Fabbricati censiti per una superficie di 6,7 milioni di mq

1.979 Terreni e Boschi censiti per una superficie di 2.837 milioni di mq (283.7 ha)

Documentazione prodotta

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n 29.600 elaborati grafici per la categoria Fabbricati

n 4.800 Ortofoto rielaborate per la categoria Terreni e
Boschi
2009

Dati rilevati

n 14,6 milioni di dati per la categoria Fabbricati

n 55.000 dati per la categoria Terreni e Boschi

Dimensioni del progetto il sistema informativo

Sono stati impiegati oltre 400 tecnici siciliani sul campo (architetti, ingegneri, geometri e agronomi) ed altri 50 tecnici di altre regioni per
le attivit di verifica e collaudo.
I dati raccolti sono confluiti nel data base centrale consultabile via Web mediante SigmaPi Web, assicurando la gestione flessibile ed
efficiente delle informazioni grafiche, alfanumeriche, documentali e la loro immediata visualizzazione in formato digitale. Sia il sistema
informativo sia i dati e documenti digitali ivi residenti sono stati consegnati ed installati presso i server forniti dalla Regione Siciliana
presso lAssessorato al Bilancio.

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PROGETTI DI VALORIZZAZIONE IN ESSERE

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2009

Progetti di valorizzazione in essere

A seguito delle attivit di conoscenza e di interpretazione dei dati immobiliari raccolti, sono stati messi a punto i seguenti
progetti innovativi per la valorizzazione dei beni immobiliari regionali:

FIPRS Primo Fondo Immobiliare compartecipato direttamente dall'ente pubblico in qualit di quotista di maggioranza
relativa - l'iniziativa, che permette alla Regione di influenzare significativamente le politiche di valorizzazione degli immobili
e di partecipare direttamente ai risultati economici delle valorizzazioni attuate.
Il Fondo ha ottenuto il prestigioso riconoscimento Premio Best Practice Patrimoni 2007, per il settore Valorizzazione dei
Patrimoni Immobiliari e Urbani, conferito da Forum PA e Terotec alla Regione Siciliana in partnership con il gruppoSTI.

SERD (Sicilia Energia Rinnovabile Distribuita) - progetto che valorizza in chiave energetica i beni inalienabili della Regione
Siciliana con la creazione della piattaforma di impianti di produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili pi' importante
dEuropa e che ha ottenuto, nel corso della presente edizione del ForumPA, l'importante riconoscimento "Premio Sfide" copromosso nel 2009 dal Dipartimento per lo Sviluppo delle Economie Territoriali della PCM, Formez, SDA-Bocconi, UPI,
Legaautonomie e Andigel e da FORUM PA.

FISS - progetto per l'istituzione di un fondo immobiliare destinato allo sviluppo dei beni inutilizzati/sottoutilizzati per la
loro riqualificazione ad usi produttivi, turistici, commerciali e conseguente creazione del valore per la regione e la
collettivit.

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Progetti di valorizzazione in essere la definizione dei piani di valorizzazione

Sulla base dei dati resi disponibili dalle attivit di censimento sono stati elaborati i Piani di Valorizzazione e alienazione

I DATI

LANALISI

Il patrimonio censito al 15/05/2008

Gli assi e le linee individuate dal
DPEF 2008-2012 della Regione
Siciliana (approvato 14/11/2007)
Piano di gestione dinamica del Patrimonio
residenziale IACP e Housing Sociale

I RISULTATI

Analisi critica risultati del censimento

Clusterizzazione del
patrimonio

Individuazione delle
potenzialit del patrimonio

Definizione del contesto di riferimento

Piano di valorizzazione
delle Aree inquinate
Piano di dismissione dei beni
non strategici attuato per tipologia dei beni
Piano di valorizzazione del Patrimonio
culturale e dei Borghi Rurali

Esigenze del territorio e

potenzialit del mercato

Fonti di finanziamento

Individuazione di scenari di
valorizzazione per singolo asse
tematico

Piano di valorizzazione
del Demanio Marittimo
Piano di riorganizzazione degli spazi degli
Uffici e Sedi Regionali centrali e periferici
Piano di riassetto e ammodernamento del
Patrimonio ospedaliero

Verifica della sostenibilit degli scenari

Attribuzione dei differenti

cluster individuati ai diversi

scenari di valorizzazione e
sviluppo
Analisi economico finanziarie
condotte attraverso un
modello di simulazione
applicato agli scenari di
valorizzazione

Azioni puntuali per la verifica

di fattibilit degli scenari
delineati

Analisi fattibilit tecnica ed

economico finanziaria

Il DPEF 2009-2013, approvato dallARS il 7 ottobre 2008 conferma e ripropone i contenuti

dei Piani di Valorizzazione definiti
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PRESENTAZIONE DEL LIBRO

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Il libro

I CONTENUTI

Il libro descrive lampio progetto di valorizzazione dei beni immobili condotto in affiancamento alla Regione
Siciliana.
Attraverso il volume, si intende offrire un contributo concreto e metodologico nella direzione della
valorizzazione dei patrimoni immobiliari e territoriali pubblici, esponendone gli strumenti e le linee guida
operative, i risultati gi ottenuti e gli esempi concreti di future valorizzazioni; diffondendo tale esperienza
come buona pratica di riferimento per lintero sistema delle pubbliche amministrazioni italiane.

Tutti i temi che trovano espressione nel presente volume prendono forma da unattenta analisi di contesto
della Regione Siciliana, la cui competitivit appare oggi essenzialmente incentrata su tre dimensioni
territoriali: i sistemi urbani, i sistemi produttivi locali e le aree rurali.

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Il libro

Capitolo 1

IL CONTESTO DI RIFERIMENTO: NORMATIVA E FINANZA PUBBLICA CONVERGENTE

Il testo si apre proprio con un focus, al capitolo 1, sui sistemi urbani e sulle aree rurali, giacch in questi
due contesti si concentra il patrimonio immobiliare pubblico della Sicilia, oggetto delle attivit
descritte in questopera.
Come corollario delle analisi di contesto, il capitolo presenta le misure specifiche, in materia di
sviluppo urbano, definite dalla Regione Siciliana nel Programma Operativo Regionale FSER 2007-2013
(POR Sicilia) e dettagliate nel corso della trattazione. Vengono inoltre richiamate le iniziative pianificate
dalla Regione, sempre nello stesso documento, in relazione al tema energia, in considerazione del
fatto che lEnte ha individuato, quale obiettivo prioritario, la valorizzazione dei beni appartenenti alla
categoria terreni e boschi, in unottica di ammodernamento del sistema energetico regionale,
attraverso la realizzazione di un unico ed importante cluster di impianti, distribuiti sul territorio
siciliano, di produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili .

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Il libro

Capitolo 2

STRUMENTI A SUPPORTO DELLA VALORIZZAZIONE IMMOBILIARE E TERRITORIALE

CONOSCERE PER VALORIZZARE: DATO, INTERPRETAZIONE, CONOSCENZA; LA GRADUALIT DEL PROCESSO
Il capitolo 2 analizza le attivit di acquisizione, interpretazione e analisi propedeutica dei dati
immobiliari, intrinseche ed estrinseche, condotte con lausilio di diversi strumenti informatici e con
lapporto specialistico sia di esperti di marketing territoriale, per gli aspetti generali e di integrazione
dei singoli assi, sia di esperti settoriali per ciascun asse di valorizzazione e sottostanti componenti
finanziari. Come illustrato nel testo, i metodi utilizzati hanno richiesto il supporto di tecnologie
informatiche che permettessero di relativizzare il singolo bene e analizzarlo mettendolo in rapporto
con una serie di informazioni di carattere differente e tipologia fortemente eterogenea.
In particolare, le due tecnologie utilizzate, Database Informatizzato del Censimento e Software GIS
(Geographic Information Systems) hanno reso possibile il confronto di dati immobiliari relativi al
singolo bene con dati territoriali (di natura tecnica, socio-economica, amministrativa, giuridica) relativi
al contesto regionale. In tal modo, stato possibile raggiungere lobiettivo ultimo del censimento
informatizzato, individuato con la L.R. 17/2004 e consistente nella definizione di un quadro
informatizzato puntuale e dettagliato, dal punto di vista quantitativo, dellinquadramento geografico e,
dal punto di vista qualitativo, di tutte le informazioni disponibili, raccolte per accorpare e unificare i
beni in categorie e tipologie omogenee, favorendo una classificazione del patrimonio basata sulla
natura del bene e sulla sua destinazione duso, anche sotto il profilo del contesto economicoterritoriale.

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Il libro

Capitolo 3

CONVERGENZA DI SVILUPPO REGIONALE: TANTI PROCESSI, UNUNICA REGIA

Nel capitolo 3 viene illustrata la convergenza con altri strumenti regionali, con particolare riguardo al
progetto TE.S.I., una nuova metodologia che consente lintegrazione di tutte le informazioni disponibili
sul territorio gi acquisite dalle pubbliche amministrazioni regionali, provinciali e comunali,
permettendone la condivisione tra soggetti diversi. TE.S.I., che nasce nel 2005 con il progetto SITIR
(Sistema Informativo Territoriale Integrato Regionale), rappresenta il punto di arrivo di uno sforzo
finalizzato alla massima sinergia dei progetti in corso, o in via di definizione, nellambito dei Sistemi
Informativi Territoriali.

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Il libro

Capitolo 4

METODOLOGIA DI ANALISI DEI DATI DI CENSIMENTO: IL PROCESSO DI ANALISI PROPEDEUTICA DEI BENI
CENSITI E GEOREFERENZIATI.
I capitoli 4 e 5 proseguono lapprofondendo esposto al capitolo 2; in particolare, il capitolo 4 presenta
il processo di analisi propedeutica dei beni censiti e georeferenziati, in vista della definizione puntuale
di cluster di beni da inserire nei Piani di valorizzazione

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Il libro

Capitolo 5

I PIANI DI VALORIZZAZIONE
PIANO DI VALORIZZAZIONE ENERGETICA E AMBIENTALE (TERRENI E BOSCHI)
Benefici Attesi

Proventi derivanti da locazione o eventuale dismissione di aree industriali;

Proventi derivanti da valorizzazione in senso turistico culturale del patrimonio minerario;

Proventi da conferimento di beni immobili in strumenti di finanza immobiliare.

Attese sociali

Impatto rilevante per la collettivit in termini di eco sostenibilit delle iniziative ed attenzione alle tematiche
ambientali.

PIANO DI VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO STORICO E CONSOLIDAMENTO DEL RUOLO DELLA REGIONE
SICILIANA QUALE BARICENTRO CULTURALE DELLAREA MEDITERRANEA
Benefici Attesi

Anagrafe dei beni culturali

Valorizzazione in senso turistico;

Valorizzazione dei Borghi Rurali;

Ottimizzazione della gestione.

Attese sociali

Recupero piena fruizione ed integrazione nel tessuto sociale dei beni vincolati;

Insediamento di nuove attivit economiche e miglioramento dellimmagine della Regione.

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Il libro

Capitolo 5

PIANO DI VALORIZZAZIONE E OTTIMIZZAZIONE DEL PATRIMONIO DISPONIBILE

a)

Riorganizzazione degli spazi degli uffici e delle sedi regionali centrali e periferiche;

Benefici Attesi

Risparmi derivanti dalluso di spazi liberati;

Proventi derivanti da eventuali dismissione o messa a reddito di spazi liberati;

Risparmi economici.
Attese sociali

Benefici dellimmagine della Regione verso la cittadinanza legato a logiche di risparmio e di efficienza
nellutilizzo delle risorse pubbliche, crescita del prestigio della Regione a livello provinciale con la creazione di
centri unici nei capoluoghi di provincia.
b)

Riassetto e rimodernamento del patrimonio ospedaliero;

Benefici Attesi

Razionalizzazione degli spazi utilizzati per lerogazione dellassistenza sanitaria, funzionale alla predisposizione
dei programmi di intervento destinati a migliorare lofferta sanitaria in ambito regionale, prendendo in
considerazione i diversi aspetti caratterizzanti le strutture ad uso assistenziale.
Attese sociali

Rimodernamento del sistema stesso, di ottimizzazione dei costi, con conseguente impatto positivo per tutta la
collettivit.

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Capitolo 5
c)

Gestione dinamica del patrimonio residenziale IACP e Housing Sociale.

Benefici Attesi

Proventi derivanti da dismissioni;

Proventi derivanti da conferimento di beni immobili in strumenti di finanza immobiliare.

Attese sociali

Interventi di riqualificazione urbana;

Riduzione del disagio abitativo;

Accesso agevolato allacquisto degli alloggi dagli aventi diritto.

PIANO DI VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO DISPONIBILE: DISMISSIONE DEI BENI NON STRATEGICI
Benefici Attesi

A breve termine (12-18 mesi dallavvio): introiti derivanti dallincameramento del prezzo iniziale da
cartolarizzazione dalle prime aste e vendite dirette;

A medio termine (entro 5 anni dallavvio): introiti derivanti dallincameramento del prezzo differito da
cartolarizzazione, da proventi del Fondo;

A lungo termine (entro 10 anni dallavvio): introiti derivanti dallincameramento dei proventi del Fondo.
Attese sociali

Catalizzazione di investimenti per riconversione immobiliare ed urbanistica;

Recupero e valorizzazione di aree urbane;

Insediamento di nuove attivit economiche.

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Capitolo 5

PIANO DI VALORIZZAZIONE DEL DEMANIO MARITTIMO

Benefici Attesi

Regolarizzazione delle concessioni sul patrimonio;

Regolarizzazione delle situazioni di abusivismo concessorio e recupero delle indennit;
Riutilizzo / dismissione di beni sdemanializzati;
Ricadute economiche dirette ed indirette a seguito di interventi complessi sul territorio.

Attese sociali

Ricadute in termini di immagine per lAmministrazione;

Valorizzazione e promozione turistica della fascia costiera;
Riqualificazione aree urbane adiacenti a zone marittime (porti) e conseguente incremento della qualit
dei servizi.

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Il libro

Capitolo 6

I PIANI DI VALORIZZAZIONE
ESEMPIO CONCRETO DI VALORIZZAZIONE ENERGETICA

Il SERD (Sicilia Energia Rinnovabile Distribuita) :

progetto che valorizza in chiave energetica i beni inalienabili della Regione Siciliana con la creazione della
piattaforma di impianti di produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili pi' importante dEuropa e che ha
ottenuto, nel corso della presente edizione del ForumPA, l'importante riconoscimento "Premio Sfide" copromosso nel 2009 dal Dipartimento per lo Sviluppo delle Economie Territoriali della PCM, Formez, SDABocconi, UPI, Legaautonomie e Andigel e da FORUM PA.

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Il libro

Capitolo 7
ESEMPIO CONCRETO: HOUSING SOCIALE E GESTIONE DINAMICA DEL PATRIMONIO ERP
Lesperienza maturata nellambito di questo piano ha dato vita ad un nuovo studio di valorizzazione del patrimonio ERP in
chiave "housing sociale" che e' in corso di stesura su un'altra importante realt urbana italiana.
L'oggetto dello studio sar pubblicato nell'ambito della storica collaborazione tra EXITone e il Sole 24 ore.
I principali contenuti delle linee di valorizzazione sono articolati per tipologie di patrimonio :
PATRIMONIO ERP ABITATO E GESTITO IN MODO ORDINARIO
APPLICAZIONE DI SOLUZIONI PER LOTTIMIZZAZIONE GESTIONALE E RIQUALIFICAZIONE IMMOBILIARE
APPLICAZIONE DI SOLUZIONI TECNOLOGICHE PER LA RIQUALIFICAZIONE E IL RISPARMIO ENERGETICO
INDIVIDUAZIONE E APPLICAZIONE DI SOLUZIONI GESTIONALI PER I CONDOMINI MISTI
INDIVIDUAZIONE DI SOLUZIONI GESTIONALI INNOVATIVE PER IL RISPARMIO ENERGETICO

IMMOBILI ERP IN DISUSO O SOTTOUTILIZZATI

TRASFORMAZIONE E RIALLOCAZIONE NEL PATRIMONIO ERP
TRASFORMAZIONE E RIALLOCAZIONE NEL PATRIMONIO DI HOUSING SOCIALE
DISMISSIONE ALLOGGI IN DISUSO

PROGRAMMI INTEGRATI DI PROMOZIONE EDILIZIA RESIDENZIALE

REALIZZAZIONE DI ALLOGGI IN LOCAZIONE PERMANENTE A CANONE CALMIERATO
REALIZZAZIONE DI RESIDENZE TEMPORANEE

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Altre pubblicazioni
Negli anni EXITone (gruppoSTI) anni ha consolidato la sua posizione di driver culturale del settore, con la pubblicazione
di diverse opere edite da Il Sole 24 Ore, alcune delle quali allinterno della collana dedicata dal titolo Management
Immobiliare
2008

La valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico quale leva di sviluppo del territorio. Il caso Regione Siciliana

2007

Il processo di valorizzazione del Real Estate

2006

Real Estate e strumenti innovativi di Engineering Management

2005

Patrimoni pubblici e logiche di sistema - Il caso della Regione Piemonte: dalla conoscenza alle strategie di gestione
integrata e di valorizzazione degli asset

2005

Know-how e professionalit: La distribuzione dei servizi nei sistemi a rete

2004

Il multiservizio tecnologico
L'uso dei vettori energetici nelle strutture sanitarie: analisi e metodologie
operative

2003

Il management patrimoniale
Criteri e modelli per una gestione innovativa dei patrimoni immobiliari

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2009

www.exitone.it

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2009

info@exitone.it

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