Inspeo Predial

Mecanizao

Check-Up predial
Como evitar acidentes
Ferramenta da manuteno
Normas tcnicas
Leis

Realizao

Patrocnio

Inspeo Predial
MECANIZAO

Check-Up

Como evitar acidentes

Ferramenta da manuteno

Normas tcnicas
Leis

2015

 Coordenao: Eduardo Jos Santos Figueiredo

Vanessa Pacola Francisco

Autores: Eduardo Jos Santos Figueiredo

Gerson Viana da Silva

Jos Carlos Paulino
Sergio Levin
Vanessa Pacola Francisco
Revisores: Antnio Carlos Dolacio

Vanessa Pacola Francisco

Colaboradores: Marli Lanza Kalil

Jos Luiz de Moura Raimundo

Silvio Romero Bezerra de Melo
George Gadotti

Inspeo Predial: Mecanizao uma publicao tcnica da Cmara de Inspeo

Predial do IBAPE/SP, com patrocnio do CAU SP Conselho de Arquitetura e Urbanismo
de So Paulo.

Realizao:

Patrocnio:

QUEM SOMOS
O INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAES E PERCIAS DE ENGENHARIA DE SO
PAULO IBAPE/SP, filiado ao IBAPE, Entidade Federativa Nacional, o rgo de classe
formado por Engenheiros, Arquitetos e Empresas habilitadas que atuam na rea das
AVALIAES, VISTORIA, INSPEES PREDIAIS E PERCIAS DE ENGENHARIA no Estado de So Paulo, fundado em 15 de janeiro de 1979.
Trata-se de entidade sem fins lucrativos, com o objetivo de congregar tais profissionais e promover o avano tcnico das reas de interesse. Para tanto, realiza intercmbio,
difuso de informaes e desenvolvimento tcnico. O IBAPE/SP promove, ainda, cursos
de formao bsica e avanada, congressos, ciclos de estudos, simpsios, conferncias, reunies, seminrios, painis de debates e outros eventos. Desenvolve, atravs de
suas Cmaras Tcnicas, livros, cartilhas, artigos, normas, estudos, termos de referncia
e outros documentos tcnicos para o aprimoramento profissional de seus associados e
avano nas reas de interesse.
O IBAPE/SP organizado por sua Diretoria Executiva e Cmaras Tcnicas, quais sejam: Cmara de Avaliaes, Cmara de Percias, Cmara de Inspeo Predial e Cmara
Ambiental.

DIRETORIA EXECUTIVA Binio 2014/2015

Presidente Eng Flvia Zoga Andreatta Pujadas
Vice-Presidente Arq. Cirlene Mendes da Silva
Diretor Tcnico Eng Antnio Carlos Dolacio
Diretor Cultural Eng Jos Ricardo Pinto
Diretora de Eventos Eng Andrea Cristina Kluppel Munhoz Soares
Diretor Financeiro Eng Caio Luiz Avancine
Diretora de Relao com Associados Eng Marli Lanza Kalil
Diretor de Relaes Institucionais Eng Luiz Henrique Cappellano
Diretor Administrativo Eng Eduardo Rottmann
Coordenadores das Cmaras Tcnicas Binio 2014/2015
Cmara de Percias Eng Octavio Galvo Neto
Cmara de Avaliaes Arq. Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira
Cmara de Inspeo Predial Arq. Vanessa Pacola
Cmaras Ambiental Eng Bruno Moraes Nerici
Consultor das Cmaras Tcnicas Eng Paulo Grandiski

PREFCIOS

Em sequncia s obras sobre Inspeo Predial, a Cmara

Tcnica do IBAPE/SP lana mais este exemplar que auxilia
gestores prediais e profissionais da rea.
O IBAPE/SP estuda o tema h mais de 10 anos, e esta
publicao soma com as j existentes na coletnea A sade dos edifcios. O primeiro exemplar relacionado ao
tema da Inspeo Predial, como check-up da edificao,
traz os conceitos e a metodologia para a realizao do trabalho. O segundo exemplar aborda a Inspeo Predial e a
manuteno peridica no sistema de preveno e combate a incndios, e o terceiro explora os itens do sistema de
acessibilidade, importante para o usurio e sua segurana
no uso da edificao.
Agora, a Cmara de Inspeo Predial apresenta a quarta publicao desta coletnea com o tema Mecanizao.
Chama a ateno para a inspeo e manuteno dos componentes de mecanizao nas edificaes, que garantem funcionamento adequado, menor desgaste, menor consumo de
energia, reduz paralisaes no programadas, dentre outros.
Tambm apresenta a Inspeo Predial como matria multidisciplinar. Instalaes mecnicas e eltricas necessitam
de profissional engenheiro habilitado, especialista, que deve
compor a equipe deste trabalho nas edificaes.
Parabns aos colegas que colaboraram com mais esta
publicao do IBAPE/SP. Parabns Cmara de Inspeo
Predial pelo incansvel trabalho de disseminar o conhecimento tcnico para a sociedade.

Enga Civil
Flvia Zoga
Andreatta Pujadas
Presidente do IBAPE/SP
Binio 2014/2015

O Conselho de Arquitetura e Urbanismo de So Paulo

CAU/SP tem a satisfao de colaborar com a produo desta
publicao, organizada pelo IBAPE/SP, que vem contribuir
para o aperfeioamento e desenvolvimento de nossos profissionais tcnicos.
O tema abordado possibilitar avanarmos no conhecimento de importantes pontos de atuao profissional dos arquitetos e urbanistas.
Com a recente edio de normas relacionadas execuo de obras pela ABNT, ampliou-se a importncia do papel
de profissionais habilitados nesses campos de atuao, demonstrando a necessria capacitao para a execuo dos
servios.
Portanto, nosso CAU/SP, que congrega mais de 50.000
profissionais registrados e atuantes no estado de So Paulo,
contribui, assim, para a ampliao do conhecimento de nossos colegas, levando sociedade especializada esta importante contribuio do IBAPE/SP.

Arq. Gilberto Silva

Domingues de
Oliveira Belleza,
Presidente do CAU/SP,
Gesto 2015/2017

SUMRIO

1. INTRODUO................................................................................................................................. 9

2. A INSPEO PREDIAL E A IMPORTNCIA DA VERIFICAO DAS

CONDIES DE MECANIZAO PREDIAL................................................................... 11

3. CONCEITOS ................................................................................................................................. 13

4.
SISTEMAS Caractersticas tcnicas............................................................... 14
4.1 Sistema Elevador.......................................................................................................... 14
4.2 Sistema Grupo Motor Gerador (GMG)................................................................ 15
4.3 Sistema Ambiente Climatizado.............................................................................. 17
4.4 Sistema Rede de Distribuio de Gs................................................................ 19
4.5 Sistema Ventilao e Exausto Forada............................................................ 21

5. INTEGRAO DOS SISTEMAS............................................................................................ 24

5.1 Componente Motor Eltrico ................................................................................... 24
5.2 Componente Bomba Hidrulica ........................................................................... 25

6. GESTO E DOCUMENTAO.............................................................................................. 27

7. BIBLIOGRAFIA............................................................................................................................. 29

1. INTRODUO
fato incontroverso que a incorporao dos sistemas mecanizados s edificaes
incrementou consideravelmente seu uso e ocupao, trazendo mais conforto e segurana aos usurios.
A exemplo desses sistemas, podem ser citados os Elevadores (que viabilizaram a
verticalizao dos projetos e a construo de edifcios altssimos), o Grupo Motor Gerador (que contornou o problema relacionado falta de fornecimento de energia eltrica
pela rede comercial) e a Ventilao e Exausto Forada (que contribuiu para imprimir
maior segurana aos usurios no processo de fuga em caso de incndio).
Trata-se de sistemas especficos e complexos, que requerem uso e manuteno adequados, para que no haja comprometimento em sua vida til, bem como para evitar
falhas e paralisaes no programadas nos sistemas, e gastos excessivos em manutenes corretivas.
importante lembrar que h casos em que uma falha em um sistema de mecanizao, que implique em sua paralisao, pode prejudicar o uso e a ocupao do edifcio
(pelo perodo em que permanecer paralisado) ou, ainda, pr em risco a vida dos ocupantes e usurios, por se tratar de sistemas relacionados a atendimentos emergenciais (ex.:
Grupo Motor Gerador) e a segurana dos usurios (ex.: Ventilao e Exausto Forada).
fundamental, portanto, que sejam conhecidos os principais sistemas de mecanizao disponveis nas edificaes, bem como suas especificidades, seus procedimentos
de manuteno e cuidados necessrios a serem observados.
Considerando a relevncia da funo exercida pelos sistemas mecanizados em uma
edificao, bem como o conceito bsico da atividade da Inspeo Predial, como ferramenta na gesto de uso, operao, manuteno e funcionalidade da edificao (consideradas as exigncias dos usurios), o Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de
Engenharia de So Paulo IBAPE/SP, atravs da sua Cmara de Inspeo Predial, desenvolveu a presente Cartilha, com o fito de dar destaque aos critrios e parmetros
tcnicos a serem observados quando do desenvolvimento dos trabalhos de Inspeo
Predial, especificamente, quanto aos sistemas mecanizados pertinentes a empreendimentos residenciais multifamiliares.
Trata-se de mais uma publicao da coletnea do Instituto (Cartilhas de Inspeo
Predial), voltada no apenas aos profissionais que atuam na rea de percias, mas tambm sociedade em geral, para esclarecer e informar, de forma sucinta e simplificada,
sobre os aspectos a serem observados quando da anlise das condies dos sistemas
mecanizados das edificaes. As informaes compiladas nesta Cartilha sero de grande valia, inclusive, ao gestor da manuteno predial, no tocante ao controle dos sistemas
mecanizados e das previses oramentrias.
ibapeSP

Assim, compreender o uso adequado desses sistemas e seus procedimentos de manuteno (de forma a garantir o uso seguro, evitando falhas e paralisaes no programadas) constitui necessidade imperativa, no s para que se possa atender aos requisitos de desempenho da edificao, mas tambm para evitar e/ou minimizar a ocorrncia
de acidentes, preocupao sempre latente nos trabalhos de Inspeo Predial.

Eng Civil Antnio Carlos Dolacio

Diretor Tcnico do IBAPE/SP
Binio 2014/2015

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Inspeo Predial: Mecanizao

2. INSPEO PREDIAL E A IMPORTNCIA

DA VERIFICAO DAS CONDIES DE
MECANIZAO PREDIAL
A evoluo e inovaes dos sistemas tecnolgicos possibilitaram a melhor habitabilidade e convcio social aos usurios de uma edificao, imprimindo maior conforto e
segurana. Dada a implantao sistemtica e atualizada de equipamentos eletromecnicos, a ocorrncia de riscos (e variveis) nos sistemas tem sido controlada. A correta
inspeo e manuteno dos componentes de mecanizao garantem o seu bom funcionamento, aumento de vida til, menor desgaste, menor consumo, eleva a confiabilidade
de sua atuao, diminui paralisaes no programadas, previne a perda ou reduo de
funo, previne prejuzos parte edificada e a seus usurios, evitando, ainda, paralisaes no programadas e substituio precoce de sistemas ou componentes.
Por essas e por outras razes que se faz to necessrio o conhecimento dos sistemas de mecanizao predial, sem o qual poder restar prejudicada a verificao de tais
componentes quando da realizao da Inspeo Predial.
Conforme disposto tambm no trabalho Inspeo Predial: a Sade dos Edifcios
IBAPE/SP, essa atividade tcnica possui sequncia geral para seu desenvolvimento que
segue, resumidamente:

Principais Etapas para Realizao de uma Inspeo Predial

1 Etapa: Levantamento de dados e documentos da edificao: administrativos,

tcnicos, de manuteno e operao (plano, relatrios, histricos, etc.).

2 Etapa: Entrevista com o gestor ou sndico para averiguao de informaes sobre

o uso da edificao, histrico de reforma e manuteno, dentre outras intervenes

ocorridas.
3 Etapa: Realizao de vistorias na edificao, realizadas com equipe multidisciplinar

ou no, dependendo do tipo de prdio e da complexidade dos sistemas construtivos

existentes.

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4 Etapa: Classificao das deficincias constatadas nas vistorias, por sistema

construtivo, conforme a sua origem.

Essas podem ser classificadas em:
Anomalias construtivas ou endgenas (quando relacionadas aos problemas da
construo ou projeto do prdio);
Anomalias funcionais (quando relacionadas perda de funcionalidade por final de
vida til envelhecimento natural);
Falhas de uso e manuteno (quando relacionadas perda precoce de desempenho
por deficincias no uso e nas atividades de manuteno peridicas).
Todas as deficincias so cadastradas por fotografias que devem constar no Laudo de
Inspeo Predial.
5 Etapa: Classificaes dos problemas (anomalias e falhas), de acordo com grau de

prioridade, conforme estabelecido em norma.

6 Etapa: Elaborao de lista de prioridades tcnicas, conforme a classificao de
prioridade de cada problema constatado. Esta lista ordenada do mais crtico ao
menos crtico.
7 Etapa: Elaborao de recomendaes ou orientaes tcnicas para a soluo dos

problemas constatados. Essas orientaes podem estar relacionadas adequao do

plano de manuteno ou a reparos e reformas para soluo de anomalias.
8 Etapa: Avaliao da qualidade de manuteno, conforme estabelecido em norma.
9 Etapa: Avaliao do Uso da Edificao. Pode ser classificado em regular ou irregular.
Observam-se as condies originais da edificao e seus sistemas construtivos, alm
de limites de utilizao e suas formas.

A Inspeo Predial possibilita atendimento vida til do sistema e de seu desempenho, bem como o uso seguro e democrtico dos espaos nas edificaes. Assegura a
confiabilidade e disponibilidade s instalaes e aos espaos da edificao, evitando,
assim, acidentes, surpresas, imprevistos e situao de pnico, bem como paralisaes
no programadas.

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Inspeo Predial: Mecanizao

3. CONCEITOS
Cada vez mais, as edificaes contam com a implementao de sistemas mecanizados
que auxiliam na movimentao, comunicao, controle de acesso, controle do microclima,
movimentao de gases e fluidos (nas instalaes) e nos sistemas de atendimento emergencial, agregando, assim, maior conforto e segurana aos seus ocupantes e usurios.
Neste estudo, definem-se como mecanizao predial aqueles sistemas adicionais
instalados, a fim de tornar a edificao habitvel, contando com o conforto e segurana
para seus ocupantes e usurios.
A falha no funcionamento do sistema de mecanizao predial leva a perdas financeiras e risco vida. Sero abordados a seguir os sistemas mecnicos mais utilizados em
condomnios residenciais.
Neste estudo, consideram-se como sistemas mecanizados:
Elevador Equipamento de transporte vertical, utilizado nas edificaes para transporte de pessoas ou produtos diversos. So comandados por sistemas eletromecnicos
que respondem aos diversos comandos dos usurios, atravs de seus painis. Os elevadores utilizados em condomnios residenciais so, em sua maioria, tracionados por
conjunto motorredutor com variao de frequncia, acoplado por cabos de ao fixados
no teto da cabina de passageiros.
Grupo Motor Gerador (GMG) Consiste em um motor diesel, gasolina ou etanol
acoplado a um alternador sncrono trifsico, montado sobre uma base comum. refrigerado por meio de circulao forada de gua.
Ambiente climatizado Quando se considera um sistema de climatizao de um empreendimento, importante destacar que no se trata somente de ar-condicionado ou de
refrigerao. Muitos outros sistemas complementam a climatizao, tambm, voltados a
incrementar o conforto, a sade e a segurana dos ocupantes e usurios dos ambientes.
Rede de Distribuio de Gs (GLP ou GN) Consiste no conjunto de tubulaes,
medidores, reguladores, vlvulas e demais componentes, destinados conduo e ao
uso do gs, desde o limite da propriedade at os pontos de utilizao.
Ventilao e exausto forada Dada a necessidade do controle da salubridade e
segurana da edificao, evitando a disperso e garantindo a remoo de gases txicos,
venenosos, fumaa e vapores do interior da edificao. A exemplo, a exausto de cozinhas, sanitrios, ventilao de casas de mquinas e garagens, pressurizao de escadas
de emergncia e controle de fumaa.

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4. SISTEMAS Caractersticas tcnicas

4.1. Sistema Elevador

A legislao pertinente exige a manuteno peridica do conjunto e de seus componentes, visando minimizar as condies de risco ao usurio. exigido pelo rgo
governamental que todo elevador esteja sob a responsabilidade de um profissional ou
empresa especializada para atender s exigncias de manuteno de forma adequada.
O RIA (Relatrio de Inspeo Anual) o documento que atesta a adequao do equipamento e deve estar exposto aos interessados.
Destaca-se que, conforme estabelecido pelas Normas Mercosul e ABNT, os usurios devem ser protegidos contra a sua negligncia e descuido inconscientes ao usar o
elevador do modo estabelecido.

CUIDADOS A SEREM OBSERVADOS CABINA

Elevadores possuem inmeros equipamentos eletrnicos que, em contato com a
gua, podero sofrer danos e causar paralisao do equipamento, assim como
ocasionar acidentes;
Mantenha afixada uma placa no interior da cabina, informando o nmero de telefone
da empresa responsvel pela manuteno;
Vidros ou espelhos devem ser protegidos quanto a estilhaamento, por malhas ou
pelculas (em sua composio);
As cabinas devem ser providas de corrimo;
Mantenha afixadas as placas de instruo de uso ou restrio, para casos especficos
do equipamento;
Todos os comandos de acionamento devem ser identificados, inclusive em braile,
com sistema sonoro e visual de indicao do andar;
Na cabina, deve haver forma eficaz de comunicao permanente com o exterior;
A porta da cabina no deve abrir quando em movimento ou entre andares, somente
quando o piso da cabina estiver nivelado ao do andar;
Iluminao e ventilao permanente no interior da cabina;
Verifique periodicamente o funcionamento do alarme, interfone, iluminao e
ventilao;
Observe se o movimento do elevador efetuado sem trepidaes ou paradas
bruscas;

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Inspeo Predial: Mecanizao

A chave de abertura da porta de pavimento deve ficar na posse do responsvel

treinado pelo fabricante.

CuIdAdOs A sErEM ObsErvAdOs POO dO ELEvAdOr

Somente pode ser acessado por tcnico especializado;
Deve ser mantido impermeabilizado e seco;
Deve ser mantido limpo e desimpedido;
Deve ser provido de sistema de iluminao em boas condies.

recomenda-se que crianas com idade inferior a dez anos no

transitem desacompanhadas de adultos.

4.2. sIstEMA GruPO MOtOr GErAdOr (GMG)

Interrompido o fornecimento de energia e paralisados os sistemas que propiciam a
ocupao, evacuao e atendimento de emergncias, os geradores entram em funcionamento para assumir o fornecimento de energia aos sistemas vitais. Os GMGs so
divididos em trs categorias:
GMG de emergncia: Para suprimento de energia por todo tempo em que perdurar
a falta de fornecimento de energia pela rede comercial (podendo sofrer reabastecimentos
de combustvel neste perodo). No admitida adio de carga alm da especificada pelo
projeto. So dimensionados para operar com cargas variveis por um perodo de at 300
h/ano, respeitando-se os intervalos de manuteno determinados pelos fabricantes.
GMG auxiliar: Para acionamento de cargas variveis e diversas, por um perodo de
at 1000 h/ano, respeitando os intervalos de manuteno determinados pelos fabricantes. Indicados para uso em horrio de ponta.
GMG principal: So indicados para instalaes onde no existe rede comercial ou
esta no confivel.
importante destacar que, quando da operao de um Grupo Motor Gerador (GMG),
ele deve funcionar sob o comando e superviso de uma unidade de superviso de corrente alternada (USCA).
IbAPEsP

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CuIdAdOs A sErEM ObsErvAdOs

A montagem, estabilidade, integridade, o alinhamento e a fixao do conjunto base,
com disposio de bandeja para coleta de resduos;
O crter deve ficar livre para inspeo (limitado a 500 KVA), sem precisar deslocar o GMG;
O maquinrio deve ser enclausurado com tratamento acstico, garantindo ainda
iluminao, ventilao e exausto adequadas;
A base deve estar aterrada, e o radiador, o alternador e o motor devem estar aterrados
base;
Todas as partes girantes (mveis) do GMG devem ser protegidas para segurana
operacional;
O GMG deve ser provido de amortecedores de vibrao fornecidos com a base,
adequados ao peso e rotao nominal do GMG;
A partida do motor deve ser sempre efetuada por meio de motor eltrico de corrente
contnua, com polo negativo aterrado. A parada deve ser realizada atravs de
desenergizao do sistema com o corte de combustvel;
O motor deve contar com dispositivo de interrupo de alimentao de combustvel
para permitir a parada manual do motor, sem que seja alterada a regulagem da rotao
nominal;
Deve haver um dispositivo de controle de rotao atuando no sistema de combustvel,
podendo ser mecnico ou eletrnico;
O escape do motor deve ser constitudo de coletor de descarga e tubo flexvel para
isolamento das vibraes silencioso;
O coletor de escape deve ser dotado de uma barreira, de tal modo a proteger o
operador contra contatos acidentais;
Deve haver a substituio peridica de elementos filtrantes e leos lubrificantes.

tubulaes hidrulicas devem ser eliminadas em ambientes destinados gerao e distribuio de energia.

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IbAPEsP

Inspeo Predial: Mecanizao

4.3. Sistema Ambiente Climatizado

O tema Ambiente Climatizado teve maior abrangncia no final do sculo passado,

quando o Ministrio da Sade, considerando a preocupao com a sade, o bem-estar
e o conforto e segurana dos ocupantes desses ambientes, verificou a ocorrncia de
agravamento da sade inter-relacionada com a qualidade do ar interior. A qualidade do ar
desses ambientes climatizados e sua correlao com os agravos de sade caracterizou
a Sndrome dos Edifcios Doentes.

PARMETROS FSICO-QUMICOS E BIOLGICOS

O ar pode conter, alm de umidade, impurezas tais como aerodispersoides, poeiras,
materiais orgnicos, fumaa e gases dissolvidos. Mesmo com o ar seco, no transporte
atravs do sistema de climatizao, essas impurezas podem se acumular nos cantos vivos e reentrncias, dando condies para a formao de fungos e colnias de bactrias.
Nos sistemas de refrigerao, essa condio potencializada pela condensao nas
serpentinas e no depsito de impurezas nas bandejas. A gua condensada, molhando
as serpentinas, atua como coletora das impurezas contidas no ar, concentrando em meio
mido poeira e material orgnico, dando a formao de fungos e colnias de bactrias.

CUIDADOS A SEREM OBSERVADOS

Sistema
Ar-condicionado
de janela

Caractersticas Tcnicas
um sistema de refrigerao por
expanso direta.

Manuteno
Limpeza de filtros,
serpentinas e bandejas.

Deve ser instalado com pequeno

caimento para fora, a fim de fazer
com que o condensado no caia
dentro do ambiente.

ibapeSP

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Split; Mult Split;

VRV (volume
de refrigerante
varivel)

um sistema de refrigerao por

Manter limpo filtros,

expanso direta, na qual a parte do serpentinas e bandejas.
sistema, compressor, condensador necessrio analisar se
as aberturas de portas e
instalado remotamente fora do
frestas nas janelas ofertam
ambiente climatizado.
adequada renovao do ar
As unidades climatizadoras podem
interior.
ser do tipo externa carenadas
Para os climatizadores
com acabamento em plstico,
instalados no forro,
do tipo cassete tambm com
necessrio o acesso
carenagem, com acabamento em
condizente para a operao
plstico, instalado no forro com
e manuteno.
uma grelha, ou do tipo industrial,
instalado sobre o forro com dutos
de distribuio.
Este sistema necessita de uma
renovao de ar complementar.
Nos sistemas Mult Split e
VRV, vrios climatizadores
so alimentados por um nico
condensador.

Self contained

um sistema de refrigerao
por expanso direta, compacto,
completo com compressor,
evaporador e condensador, todo
carenado, com dutos para a
distribuio de ar refrigerado e
ventilao dos condensadores.

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ibapeSP

Limpeza de filtros,
serpentinas e bandejas e
dutos de distribuio de ar
refrigerado.

Inspeo Predial: Mecanizao

Sistema de gua
gelada

um sistema composto de
Unidades de Refrigerao (UR
Chillers), Climatizadores (Fan
Coils), tubulaes de gua gelada.
Existem sistemas mais completos
com acumuladores de gelo ou
gua fria.
Os chillers podem ser providos de
condensao a ar ou a gua.
Quando a condensao for a
gua, o sistema arrefecido
externamente com o auxlio de
torres de arrefecimento ou outros.
Como geralmente os sistemas
de gua gelada so de grande
porte, a gua condensada nos
evaporadores maior, assim
sendo as serpentinas e bandejas
devem ser limpas e tratadas
frequentemente com biocidas.

Cuidados especiais com a

qualidade das guas dos
circuitos de gua gelada
e de arrefecimento da
condensao.
Um cuidado especial deve
ser tomado com relao
corroso interna dos
equipamentos, serpentinas,
bombas e tubulaes.
Os sistemas de gua gelada
devem ser aditivados com
anticorrosivos.
A gua de condensao
deve ser aditivada com
anticorrosivos e biocida
(cuidados especiais ao
utilizar biocidas base de
cloro, para evitar corroso
excessiva).

Quando a condensao for a ar, cuidados devem tomados com

relao ao rudo provocado pela ventilao dos condensadores.
Para todos os sistemas, verificar se a instalao eltrica predial comporta a carga
dessa instalao e a limpeza de filtros, serpentinas e bandejas.

4.4. Sistema Rede de Distribuio de Gs

Os materiais, equipamentos e dispositivos utilizados na rede de gs devem possuir

resistncia fsico-qumica adequada sua aplicao e compatvel com o gs a ser utilizado, bem como devem ser resistentes ou estar adequadamente protegidos contra
agresses do meio.
O gs pode ter a sua alimentao oriunda de concessionria ou central de gs constituda de recipientes transportveis ou estacionrios e seus respectivos acessrios. O
gs pode ser do tipo:
GLP Gs liquefeito de petrleo possui densidade maior que o ar e tende a
movimentar-se para baixo (descer);
ibapeSP

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 GN Gs natural possui densidade menor que o ar e tende a movimentar-se para

cima (subir).
Um projeto de rede pode prever o uso de ambos os gases ou tambm ser dedicado
exclusivamente a um deles, considerando-se:

CUIDADOS A SEREM OBSERVADOS

Os abrigos de medio, armazenamento, regulagem e os pontos de utilizao devem
possuir ventilao direta ou por duto exclusivo ao ambiente externo, a exausto dada
no ponto superior do abrigo para o GN e no ponto inferior para o GLP;
Na total ausncia de trechos de rede de gs enclausurados, fechados ou confinados,
por menor que seja o trecho, fique atento a pequenas quantidades de gs que ocupam
grandes espaos;
O terminal do ponto de utilizao deve possuir vlvula de bloqueio tipo esfera e ser
identificado com a palavra GS.

COMPONENTES DA REDE DE DISTRIBUIO DE GS

Componente

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Caractersticas Tcnicas

Tubos de rede

Ao carbono com ou sem costura;

Cobre flexvel ou rgido sem costura;
Polietileno PE80-120 (somente enterrados em trechos horizontais
externos edificao);
No permitida a dobra de tubos rgidos;
O projeto deve evitar percursos horizontais embutidos.

Conexes

Ao forjado ou fundido malevel (somente rosqueados);

Cobre e ligas de cobre (rosqueados ou soldados);
PE (somente em redes enterradas) e de transio entre PE e
tubos metlicos;
Conexes com terminais de compresso:
de cobre (somente para tubos de cobre);
de ferro fundido malevel (somente tubos PE, transio PE Metlico).

Elementos de
interligao

Para a utilizao de tubo/mangueira flexvel de borracha, consulte

a concessionria local;
Tubo flexvel metlico;
Tubo de cobre flexvel sem costura.

Vlvula

De bloqueio, somente do tipo esfera.

ibapeSP

Inspeo Predial: Mecanizao

Dispositivos de
segurana

Vlvulas de segurana alvio (local seguro externo);

Vlvula de bloqueio automtico tipo: sobrepresso, subpresso,
excesso de fluxo, ao trmica, limitador de presso, detector de
vazamento, outras.

PrOIbIdA A EXIstNCIA dE rEdEs dE dIstrIbuIO dE Gs EM:

Dutos em atividade (ventilao de ar-condicionado, produtos residuais, exausto e
chamins);
Cisterna ou reservatrio de gua;
Compartimento eltrico (painis, quadros e caixas);
Depsito de inflamveis explosivos e outros elementos periculosos;
Interior de elementos estruturais (lajes, pilares e vigas);
Espaos fechados;
Poo ou caixa de elevador;
No permitido o uso de tubulao de gs como aterramento.

vericar o distanciamento mnimo especicado pela norma

AbNt Nbr 15526:2013 entre as tubulaes de gs e outros componentes das demais instalaes.

4.5. sIstEMA vENtILAO E EXAustO FOrAdA

O controle da fumaa varia de acordo com o projeto e pode ser dada por:
Extrao natural: Dada por aberturas para a introduo de ar e a extrao de fumaa alternadamente distribudas, tendo em conta situaes peculiares a cada local.
Extrao mecnica: Dada por aberturas para a introduo de ar e a extrao de
fumaa alternadamente distribudas, onde aplicados ventiladores e/ou exaustores que
garantam a diferena de presso dentre a entrada e a sada de ar.

IbAPEsP

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Controle por sobrepresso: Aplicado a rota ou o recinto horizontal enclausurado,

onde apenas permitida a instalao de controle de fumaa por sistema mecnico, que
garanta a diferena de presso positiva dentre o recinto enclausurado e seu recinto edificado adjacente.
Controle por pressurizao: Considera-se um espao pressurizado quando ele receber um suprimento contnuo de ar que possibilite manter um diferencial de presso
dentre esse espao e os adjacentes, preservando um fluxo de ar atravs de trajetria(s)
de escape que conduz(em) o ar para o exterior da edificao. Comumente aplicvel a
escadas pressurizadas e escadas de segurana.

TIPOS DE SISTEMAS DE VENTILAO E EXAUSTO FORADA

Sistema

Caractersticas Tcnicas

Manuteno

Sistemas de
Ventilao de
Garagens

No permitir a obstruo
Este sistema visa a retirada ou
diluio de gases provenientes da de grelhas ou ocupao
de dutos como depsito
descarga de veculos.
de material descartvel.

Exausto de cozinhas

Sistemas individuais, com coifas,

dutos e separador de gordura.
Sistema central com duto coletor
com descarga para a cobertura.

Exausto de sanitrios

Sistemas destinados captao

de odores, compostos de
ventiladores, dutos e filtros.
Se houver insuflamento de ar
refrigerado, a captao deve ser
maior para garantir a exausto
eficiente.

Tomadas de ar exterior Sistemas com ventiladores,

dutos, dumpers e filtros.
para refrigerao e
ventilao
Ventilao que tem por objetivo
Pressurizao de
evitar que gases contaminados
escadas (rotas de
fuga) e ou salas limpas penetrem nesses ambientes.

Verificar se as sadas
de exausto esto
distantes de tomadas
de ar para outras
finalidades.

Garantir a qualidade
do ar captado quanto
limpeza e iseno de
odores.

Nota: verificar vibraes e a manuteno de ventiladores, dumpers, dutos metlicos

e de alvenaria, pintura de carcaas metlicas.

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Inspeo Predial: Mecanizao

CUIDADOS A SEREM OBSERVADOS

Verificar excesso de folgas e o bom fechamento das portas de proteo corta-fogo
(PCF);
Verificar o sistema de acionamento e sua integrao com o automatismo predial
(sensores e atuadores);
Certificar-se da inexistncia de contaminantes prximos s tomadas de ar;
Verificar a integridade dos dutos e vazamentos, o seu afastamento de vasos sob
presso, cilindros e tubulaes de gs, depsitos de inflamveis e gases txicos. Aos
dutos da escada pressurizada, observar tambm a integridade da proteo corta-fogo;
A circulao de ar do sistema de climatizao deve manter a trajetria do fluxo de
ar no sentido contrrio ao estabelecido para o abandono da populao da edificao;
Na situao de emergncia (em funcionamento), todo o sistema de ar de climatizao
deve ser desligado, excetuando-se aqueles de exausto, desde que promovam um
fluxo de ar favorvel ao sistema de emergncia;
Os dutos utilizados para remoo de gordura devem possuir filtros e caixas de
gordura, com limpeza peridica;
O interior dos dutos deve ser limpo. Quando de introduo de ar de ambientes
climatizados, devem ser inclusos no PMOC;
Verificar qualquer tipo de anteparo ou divisria interna que obstrua ou altere o fluxo
de ar projetado.

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5. integrao DOS SISTEMAS

Com a evoluo da tecnologia da eletrnica, a mecanizao predial passou a ter
melhorias em seu uso, operao e manuteno, sendo possvel inclusive a integrao e
automao dos sistemas.
H ainda componentes em comum a diversos sistemas de mecanizao predial, que
se discute a seguir:
Motor eltrico Responsvel pela transformao de energia eltrica em energia
mecnica com grande eficincia e versatilidade a diversas cargas e formas de uso, potencializadas por inversores de frequncia e sistemas de transmisso.
Bombas hidrulicas Dispositivo mecnico destinado a movimentar ou manter sob
presso a rede de distribuio. Habitualmente so utilizadas bombas tipo centrfuga que
fornecem energia para a gua, a fim de recalc-la (elev-la) ou for-la, atravs da converso de energia mecnica fornecida por motor combusto ou eltrico.

5.1. Componente Motor Eltrico

APLICAES:
Cancelas e portes basculantes ou corredios;
Bombeamento de gua para o reservatrio superior;
Bombeamento de gua para o sistema de combate a incndio;
Pressurizao de escadas;
Sistema de refrigerao;
Sistema de filtragem da gua de piscinas;
Sistema de ventilao;
Exaustores;
Outros sistemas.

CUIDADOS A SEREM OBSERVADOS

Aquecimento excessivo do motor;
Partidas demoradas;
Degradao da fiao e dos isolantes eltricos;
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Inspeo Predial: Mecanizao

Local com excesso de poeiras. Caso necessrio, instale filtros no sistema de

ventilao;
Ataques por vapores cidos e corrosivos;
Verificao do funcionamento do quadro de comando eltrico;
A verificao de vazamentos de leos e graxas.

DICAS PARA O AUMENTO DE VIDA TIL E REDUO DO CUSTO DA MANUTENO

Os quadros de alimentao devem ser equipados com aparelhos de proteo e
comandos apropriados;
Instalao em ambiente bem ventilado e protegido contra intemprie;
Instalao de sensores e atuadores de proteo;
A limpeza de bobinas de enrolamento e ventoinha;
A limpeza e substituio de rels e contatores prejudicados;
Acompanhar a folga e a lubrificao de mancais e rolamentos;
Acompanhar rudos e vibraes;
Verificar a correta fixao e alinhamento;
Verificar as condies de isolamento eltrico e trmico.

5.2. Componente Bomba Hidrulica

A utilizao de bombas de gua em edifcios comerciais e residenciais ocorre basicamente em funo da necessidade de compensar baixas presses no fornecimento da concessionria, regular a presso de fornecimento para os pontos de utilizao, extrair gua
de poo artesiano, movimentar gua entre reservatrios, pressurizar circuito de gua para
combate a incndio e retirar gua de reservatrios de esgoto ou de gua pluvial.
Bomba de Recalque: As bombas de recalque so responsveis pela elevao e
pelo transporte de gua em um edifcio, de forma a vencer a altura manomtrica da rede.
Bomba de Combate a Incndio: Sistema de motobomba utilizado exclusivamente
para pressurizar a tubulao de gua da instalao de combate a incndio.
Bomba de Pressurizao (Jockey): Bomba hidrulica centrfuga destinada a manter
o sistema pressurizado em uma faixa preestabelecida.
Bomba de Reforo: Bomba hidrulica centrfuga destinada a garantir adequado fornecimento de gua aos hidrantes ou mangotinhos situados em pontos crticos de rede.
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Bomba de Piscina: A bomba centrfuga para piscina no controle da qualidade da

gua possui a funo de circulao da gua, mistura e homogeneizao de produtos
qumicos, reteno de impurezas em filtro mecnico.
Bomba de Drenagem de gua ou Esgoto: Sistema de motobomba que transporta
gua acumulada em reservatrios prprios ou em reas no destinadas para seu acmulo.
No caso de esgoto, transporta os lquidos para a tubulao da concessionria pblica.
Bomba de Circulao de CAG: Motobomba utilizada no sistema de refrigerao de
ambientes.

PRINCIPAIS REQUISITOS PARA UM BOM DESEMPENHO DA BOMBA

Instalao correta;
Operao e manobras com os devidos cuidados;
Proteo contra danos mecnicos, intempries, qumicos e umidade;
Alternncia de funcionamento dentre a bomba principal de reserva.

PRINCIPAIS PROBLEMAS QUE PODEM REDUZIR O DESEMPENHO DA BOMBA

Problemas de vedao;
Perda de lubrificao;
M refrigerao;
leo degradado e contaminado;
Nveis de rudo e vibrao muito altos;
Vazamentos na carcaa da bomba.

MANUTENO
Diria/semanal: Inspecionar funcionamento da bomba, presso, temperatura, rudos, vibraes e vazamentos.
Mensalmente: Verificar e reapertar conexes e fixaes mecnicas. Verificar alinhamento e balanceamento do conjunto, a lubrificao das gaxetas e a temperatura dos mancais.
Semestralmente: Substituir engaxetamento. Verificar o estado do eixo, das buchas
e rolamentos. Examinar o alinhamento e nivelamento dos conjuntos de motobomba, verificar as tubulaes de suco e recalque e medir as presses nas entradas e sadas
das bombas.

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6. Gesto e Documentos

6.1. Requisitos a Serem Verificados na

Contratao de Empresa Responsvel
pela Manuteno
Os servios de manuteno devem ser executados por empresas e/ou profissionais devidamente habilitados;
Oferecer servios de pronto atendimento 24 horas de forma ininterrupta;
Possuir peas de reposio permanente em seu estoque;
Possuir telefone e veculo para atendimento aos chamados e dispor de meios de
contato e atendimento para situaes de emergncia.
A empresa responsvel pela conservao de elevadores deve estar registrada
junto ao rgo municipal especfico (caso exigido pela prefeitura local);

6.2. Documentos Controlados pelo Gestor

de Manuteno da Edificao

GERAIS
Contratos de manuteno peridica (com ou sem peas);
Histrico de peas de reposio;
Laudos e relatrios tcnicos;
Histrico de inspeo e testes peridicos;
Manual tcnico da operao e manuteno dos equipamentos instalados;
Projeto e suas atualizaes;
Documentos referentes responsabilidade tcnica dos servios relacionados
instalao, manuteno, modificao e inspeo.

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dOCuMENtOs EsPECFICOs A ELEvAdOrEs

Alvar de instalao e de funcionamento junto prefeitura local (em caso de regulamentao);
Relatrio de Inspeo Anual (RIA).

dOCuMENtOs EsPECFICOs AO GruPO MOtOr GErAdOr (GMG)

Atestado de startup e treinamento de operao;
Aprovao da concessionria local (caso exigido);
Certificado de abrangncia (a cada trs anos);
Licena ambiental para emisses de poluentes (quando exigido).

dOCuMENtOs EsPECFICOs A AMbIENtEs CLIMAtIZAdOs

As unidades climatizadas, com capacidade igual ou superior a 5 TR* (15.000 kcal/h
60.000 Btu/h), esto obrigadas a ter um Plano de Manuteno, Operao e Controle
(PMOC). Fique atento documentao da qualidade do ar.

dOCuMENtOs EsPECFICOs rEdE dE Gs

Laudo de estanqueidade de comissionamento e de recomissionamento com modificaes;
Registro de liberao de rede para utilizao em carga;
Laudo de inspeo (a cada cinco anos ou legislao local).

Jamais contrate ou adquira qualquer equipamento ou servio de

rma ou prossional no habilitado.

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Inspeo Predial: Mecanizao

7. BIBLIOGRAFIA
ABNT NBR 16083:2012 Manuteno de elevadores, escadas rolantes e esteiras
rolantes Requisitos para instrues de manuteno;
ABNT NBR 16042:2012 Elevadores eltricos de passageiros Requisitos de
segurana para construo e instalao de elevadores sem casa de mquinas;
ABNT NBR NM 207:1999 Elevadores eltricos de passageiros Requisitos de
segurana para construo e instalao;
ABNT NBR NM 313:2007 Elevadores eltricos de passageiros Requisitos de
segurana para construo e instalao Requisitos particulares para a acessibilidade das pessoas, incluindo pessoas com deficincia;
ABNT NBR NM 267:2001 Elevadores hidrulicos de passageiros Requisitos de
segurana para construo e instalao;
ABNT NBR 12892:2009 Elevadores unifamiliares ou de uso restrito pessoa com
mobilidade reduzida Requisitos de segurana para construo e instalao;
Lei 11934/09 Dispe sobre limites exposio humana a campos eltricos,
magnticos e eletromagnticos;
ABNT NBR 16401:2008 Instalaes de ar-condicionado Sistemas centrais e
unitrios;
ABNT NBR 13971:2014 Sistemas de refrigerao, condicionamento de ar, ventilao e aquecimento Manuteno programada;
ANVISA Resoluo n 09/2003 Padres referenciais de qualidade do ar interior,
em ambientes climatizados artificialmente de uso pblico e coletivo;
ABNT NBR 15526:2013 Redes de distribuio interna para gases combustveis
em instalaes residenciais e comerciais Projeto e execuo.
ABNT NBR 6146:1980 Invlucros de equipamentos eltricos Proteo Especificao;
ABNT NBR 6808:1993 Conjuntos de manobras e controle de baixa tenso Especificao;
ABNT NBR 7094:2000 Mquinas eltricas girantes Motores de induo;
ABNT NBR 5626:1998 Instalaes prediais de gua fria;
ABNT NBR 13714:2003 Sistemas de hidrantes e de mangotinhos para combate
a incndio.

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A INSPEO PREDIAL h anos uma ferramenta de gesto de manuteno disponvel para sndicos e administradores prediais, visando sempre uma gesto consciente e
eficiente dos sistemas que compem uma edificao e ainda entendendo as necessidades especficas de conservao, operao e manuteno de cada sistema.
A Cmara Tcnica de Inspeo Predial nasceu no IBAPE/SP,
e o pioneirismo do IBAPE/SP resultou em cursos, normas
tcnicas e diversas publicaes sobre o tema. Esta cartilha
se junta s demais j lanadas, integrando esta coletnea e
fazendo parte desta histria. A formao do profissional e a
informao sociedade so metas mais uma vez alcanadas com esta publicao, que objetiva, alm da preveno
de acidentes (proporcionando maior segurana e conforto
aos usurios), disseminar os conceitos e a metodologia da
atividade da Inspeo Predial (focando, de forma indita, os
sistemas relacionados mecanizao predial) aos arquitetos, urbanistas, engenheiros e tcnicos que atuam na rea,
bem como aos profissionais que exercem funes de gerentes prediais, sndicos, s empresas de manuteno predial e administradoras de condomnio.

Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo

Rua Maria Paula, 122 cj. 106 1 andar CEP 01319-907 So Paulo SP
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