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Cdigo Civil
Artculo 10
Artculo 333 a 1087
Artculo 19300 y ss
2.
TEORAS
QUE
CONFIGURACIN
DETERMINAN
SU
FUNDAMENTO
Absolutos (propiedad)
Teora obligacionista: la esencia del derecho real no es el poder del titular sobre la
cosa.
De obligacin.
Teora clsica: la esencia del derecho real es el poder del titular sobre la cosa.
Real (el poder del titular le faculta para exigir el contenido frente a todos).
De obligacin (el poder del titular le faculta para exigir el contenido a un sujeto en
concreto, el deudor).
4 DISTINCION
OBLIGACIONES
ENTRE
DERECHOS
REALES
DERECHOS
DE
Derecho real sobre cosa ajena de uso o disfrute (usufructo, uso o habitacin,
servidumbre..)
Derecho real que concede a su titular la facultad de percibir los frutos, rentas o un
canon de un bien ajeno (censos, foros, subforos).
Derecho real que atribuye a su titular una preferencia para adquirir un bien que
pertenece a otro titular (derecho de retracto, tanteo, opcin).
Teora del numerus apertus: es posible crear nuevos derechos reales distintos de los
legamente reconocidos.
Facultad de goce o disfrute: el titular tiene derecho a utilizar la cosa sobre la que
recae el derecho y a aprovecharse de sus rendimientos.
Facultad de disposicin: el titular tiene derecho a transmitir el derecho a otra
persona.
Facultad de realizacin de valor: el titular tiene el derecho de proceder a la
enajenacin del bien si la obligacin garantizada con el bien sobre el que recae
el derecho real no se cumple.
Facultad de adquisicin preferente: el titular tiene derecho de preferencia para
poder adquirir derechos reales que pertenecen a otro titular.
Facultad de persecucin: el titular tiene derecho a defender su derecho frente a
quien le perturbe en el mismo.
ONEROSA/GRATUITA
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INTERVIVOS/MORTIS CAUSA
UNIVERSAL/PARTICULAR
Acuerdo real por el que las partes realmente transmiten el derecho y lo hace con
independencia del acuerdo obligacional.
Acto formal que si se trata de cosas muebles ser la entrega de la cosa, y si se
trata de cosas inmuebles ser la inscripcin en el Registro de la Propiedad. Este
acto formal tiene carcter constitutivo porque si no se realiza no se adquiere el
derecho.
3. Sistema causal seguido de la tradicin: (ESPAOL) para la adquisicin de derecho
real es preciso un previo acuerdo entre transmitente y adquirente (ttulo), seguido de
la entrega de la cosa (modo o tradicin).
Donacin: una persona transmite a otra algo sin que la que lo recibe tenga que
realizar nada a cambio, y sin que el que realiza la donacin est obligado a ello.
Sucesin mortis causa: el titular de los derechos fallece y comprende tanto los
derechos de naturaleza real como los de crdito. La sucesin puede ser testada
(cuando hay testamento) o intestada (cuando no hay testamento).
Tradicin: es una manifestacin de la teora del ttulo y el modo, por lo que exige
para la adquisicin de un derecho real: un acuerdo de voluntades entre las
partes y la entrega de la cosa.
Traditio brevi manu: el adquirente del derecho real ya tiene en su poder la cosa,
pero en otro concepto distinto del dueo.
Dentro de este grupo nos encontramos con animales que tienen normas
especiales:
ANIMALES FIEROS O SALVAJES: mientras estn en libertad son res nullius y por
tanto objeto de ocupacin (caza y pesca). Para su adquisicin no es necesario la
aprehensin material de la pieza de caza y pesca, sino que basta que la pieza
quede bajo el poder del ocupante.
3. Cosas muebles en general (hallazgo y tesoro): para que se produzca la ocupacin de
una cosa mueble, es preciso que se trate de una cosa que no tiene dueo o de una
cosa abandonada. Ahora bien, puede ocurrir que nos encontremos con una cosa
mueble que desconocemos si tiene dueo, si ha sido abandonada o si simplemente ha
sido perdida por su propietario. En principio, se presume que la cosa mueble hallada ha
sido perdida, situacin que se denomina hallazgo y que excluye la posibilidad de
ocupacin dando lugar a que quien la encuentra debe entregarla a su verdadero dueo
si es conocido; y si no es conocido, tiene que proceder a depositarla en la forma que
establecen el CC.
Dispone del art. 614, que dice que el que por casualidad encontrara un tesoro oculto
en propiedad ajena tendr el derecho que le otorga el artculo. Debe tratarse de una
cosa mueble y valiosa; que la cosa sea ignorada; y que se trate de propiedad
desconocida. Cabe diferenciar entre los hallazgos casuales (descubrimientos
producidos al azar) y hallazgos a consecuencia de actividades planificadas
(descubrimiento programado y perseguido).
Del 351 deducimos que:
Si el tesoro se descubre por casualidad por parte del dueo del terreno, ste
pertenece al dueo del terreno.
Si el tesoro se descubre por casualidad por persona distinta al dueo, una mitad
corresponde al descubridor y la otra al dueo del terreno.
El Estado tiene un derecho preferente para adquirir los tesoros, siempre que
estos sean interesantes para las ciencias y las artes, pagando un justiprecio.
Si el tesoro no se descubre por casualidad, sino por obras en las que se busca
expresamente el mismo, lo adquiere el dueo del terreno, sin perjuicio de los
acuerdos a los que hubiera llegado el dueo del terreno y a empresa a la que le
ha encargado la bsqueda.
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LECCIN 3: LA ACCESIN
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1. CONCEPTO Y FUNDAMENTO
El Cdigo regula la accesin en los artculos 353 a 383, disponiendo el 353 que la propiedad
de los bienes da derecho por accesin a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora,
natural o artificialmente. Los tipos de accesin son:
1. Accesin discreta: facultad del propietario de hacer suyos los frutos que la cosa
produce.
2. Accesin continua: derecho del propietario de hacer suya una cosa ajena que se ha
unido a la propia formando un todo inseparable. Esta supone:
Que varias cosas se unen por naturaleza u obra del hombre de forma
inseparable.
Que las cosas que se unen pertenecen a distintos titulares que no han querido
expresamente la unin.
Que una de las cosas tenga en relacin a las otras que se unen, una relacin de
jerarqua.
3. CLASES
Accesin discreta y continua. La discreta (de dentro hacia fuera) permite al propietario
hacer suyos los frutos de la cosa. La continua (de fuera hacia dentro) permite al propietario
hacer suya una cosa que se une o incorpora.
Accesin natural y artificial. La natural existe cuando la incorporacin se produce por un
hecho de la naturaleza, ajeno a la voluntad del hombre. La artificial se produce por acto
voluntario del hombre.
4.3 Accesin inmobiliaria y mobiliaria. La inmobiliaria se produce entre cosas inmuebles.
La mobiliaria entre cosas muebles.
4.4 Accesin horizontal y vertical. La horizontal comprende la unin de cosas reguladas
por el principio accesorium sequitur principale. La vertical se refiere a los casos de
construccin de obras o plantacin sobre una finca, regidas por el principio de superficies
solo cedit.
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4. ACCESIN DISCRETA
Es una facultad de dominio que da lugar a que el propietario de la cosa haga suyos los frutos
naturales, industriales y civiles. El fruto corresponde al titular de la cosa que lo haya
producido (propietario o titular de cualquier derecho que le faculte para hacer suyos los
frutos). El rgimen jurdico de los frutos no debe incardinarse dentro del rgimen de la
accesin, aunque as lo haga el CC.
Tipos
1. Frutos pendientes: los que no estn separados de la cosa fructfera, aunque ya
perceptibles.
2. Frutos percibidos: los que ya estn separados de la cosa fructfera, y han pasado a ser
una cosa nueva, por tanto, han sido atribuidos al titular.
5. LA ACCESIN CONTINUA
Accesin continua natural de inmuebles a inmuebles
1. Aluvin. Acrecentamiento que las heredades confinantes con las riberas de los ros
reciben paulatinamente por efecto de la corriente de las aguas. Este acrecentamiento
por accesin pertenece a los dueos de esas heredades, formndose un todo nuevo e
inseparable.
2. Avulsin. La fuerza de las aguas aade a la finca riberea una porcin no identificable
de tierra, ramas, brozas, leas o rboles arrancados o trasportados, cuyo propietario
primitivo no los haya reclamado en el plazo de un mes. Se excluye la accesin en caso
de porcin de terreno conocida.
3. Mutacin del cauce. El curso de un ro cambia su recorrido abriendo un nuevo cauce en
una propiedad privada.
CAUCES ANTIGUOS:
CAUCE NUEVO:
Dominio pblico (el dueo del terreno por tanto pierde la propiedad del
nuevo cauce).
Formacin de islas en ros no navegables que discurren entre propiedades privadas, por
sucesiva acumulacin de arrastres superiores que, pertenecen a los dueos de los
mrgenes ms cercanos a cada una, o a los de ambos mrgenes si la isla se hallase en
medio del ro, dividindose entonces longitudinalmente por la mitad. Si una sola isla as
formada distase de una margen ms que de otra, ser dueo completo de ella el de la
margen ms cercana.
No formacin de isla, sino divisin de un ro en brazos.
Accesin continua artificial de mueble a inmueble.
Principios.
1. Principio de presuncin iuris tantum (todas las obras, siembras o plantaciones se
presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras no se pruebe lo contrario).
2. Principio de superficies solo cedit (lo edificado, plantado, o sembrado en predios ajenos,
y las mejoras o reparaciones hechas en ellos pertenecen al dueo de los mismos.
3. Principio de indemnizacin (a favor de quien ha perdido una construccin o una
plantacin, y a cargo de quien los ha adquirido por accesin, con el objetivo de evitar
un enriquecimiento injusto).
Tipos.
1. En el suelo propio con materiales ajenos. El propietario del suelo que hiciere en l
plantaciones, construcciones u obras con materiales ajenos, adquiere la propiedad del
todo resultante por accesin. El dueo de los materiales tiene derecho a retirarlos
siempre que pueda hacerlo sin menoscabo o perjuicio del suelo. Si ha obrado de buena
fe, tendr que abonar el valor de los materiales a su dueo; y si ha obrado de mala fe,
adems deber resarcir daos y perjuicios.
2. En suelo ajeno con materiales propios. En principio se produce accesin del propietario
del suelo al todo resultante, pero vara entre buena y mala fe.
Si hay mala fe tanto en el que edifica, siembra o planta, como en el dueo del terreno,
la mala fe e ambos se compensa y se aplica la norma de la buena fe.
3. En suelo ajeno con materiales ajenos. Se establecen tres criterios:
El dueo de los materiales tiene derecho a retirarlos siempre que no perjudique la obra.
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Si no puede hacerlo, tiene derecho a que el tercero, que us los materiales que no eran
suyos, le abone el importe, respondiendo el dueo del suelo subsidiariamente; si el
tercero acta de mala fe, responde adems frente al dueo por daos y perjuicios.
El dueo del suelo se convierte en propietario de lo construido.
Si no hay accesin, la nica cuestin que se plantea es el derecho a indemnizacin, que
tendr el tercero dueo de los materiales contra quien los utiliz indebidamente. Si hay
accesin y el tercero dueo de los materiales no procedi de mala fe, ser indemnizado
por quien utiliz los materiales y, si carece de bienes, subsidiariamente el dueo del
terreno.
Accesin de mueble a mueble.
Cuando dos o ms cosas muebles pertenecientes a distintos dueos se unen de tal manera
que vienen a formar una sola sin que intervenga mala fe, el propietario de la principal
adquiere la accesoria, indemnizando su valor al dueo.
Principios.
1. Principio de accesoriedad, que supone que el destino de una cosa calificada como
accesoria est ligado a la cosa considerada como principal.
2. La condicin de cosa principal o accesoria se fija atendiendo o al destino o a la funcin
a la que sirve la cosa.
3. Se reputar como principal el objeto de ms valor, y entre objetos de ms valor, el de
mayor volumen.
Tipos.
1. ADJUNCIN o UNIN. Se unen dos o ms cosas muebles pertenecientes a distintos
dueos, de tal manera que vienen a formar una sola, conservando ambas cosas su
individualidad, pero no pueden separarse sin menoscabo del todo.
Si hay buena fe, el propietario de la principal adquiere la accesoria indemnizando
su valor a su anterior dueo.
Si hay mala fe caben tres posibilidades:
Si se produce la adjuncin con mala fe del dueo de la cosa accesoria,
este pierde la cosa incorporada y tiene adems la obligacin de
indemnizar al propietario de la principal por los posibles daos y
perjuicios.
Si se produce con mala fe del dueo de la cosa principal, el dueo de la
accesoria puede optar: a que aquel le pague su valor, perdiendo la cosa
accesoria por accesin; o que la cosa se su pertenencia se separe
evitando la accesin, aunque para ello se haya de destruir la principal.
Si cualquiera de los dueos hace la incorporacin a vista, ciencia y paciencia y sin
oposicin del otro, se determinarn los derechos en la forma dispuesta para el caso de
buena fe. Si hay mala fe del dueo de la principal y de la accesoria se compensa, y se
aplica buena fe.
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LECCIN 4: LA POSESIN
1. CONCEPTO
Es un concepto de Derecho positivo, en el sentido de que cada ordenamiento puede
concebirla a su manera.
La normativa de la posesin en el Cdigo Civil es una combinacin de:
1. Derecho romano. Se distinguen tres tipos de posesin:
La simple tenencia de la cosa.
El poder de hecho sobre la cosa protegida por los interdictos.
Un poder sobre la cosa protegido por los interdictos y que devena propiedad a
travs de la usucapin.
2. Derecho germnico. la idea de la posesin era ms amplia, a travs de la especial
figura de la Gewere.
3. Derecho Cannico ampli el mbito de la posesin respecto al objeto de la posesin y
respecto de cualquier de tentador, en defensa de su status de hecho, contra la
violencia.
ALBALADEJO distingue en su concepto de posesin dos sentidos:
1. Posesin de hecho. Seoro o poder de hecho sobre una cosa, la dominacin fctica
de sta.
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2. Poder jurdico. Efectos que concede la ley a determinadas situaciones que no son de
poder de hecho de una persona sobre una cosa, pero producen iguales efectos.
SERRANO DE ALONSO define que la posesin es igual a tenencia de una cosa, pero consiste
en tener algo en nuestro poder con independencia de si se tiene algn ttulo jurdico que
legitima esa misma tenencia.
2. FUNCIN
1. Es una especial forma de tutela jurdica. El poseedor tiene derecho a ser amparado
frente a la perturbacin o el despojo de su posesin, aun sin prejuzgar la propiedad o el
derecho definitivo.
2. Es un instrumento de publicidad en un doble aspecto: desarrolla una funcin
legitimadora y protege al adquirente de la posesin de buena fe, de cosa mueble,
incluso frente al verdadero propietario.
3. Es una posibilidad de convertirse en el derecho pleno y definitivo, mediante el
instituto de la usucapin, en cuyo caso, la apariencia posesoria se transforma en
realidad jurdica definitiva.
3. NATURALEZA JURDICA
1. Teora de la posesin como hecho. La posesin es un hecho, ya que la proteccin
jurdica se apoya en el dato del poder o seoro sobre la cosa, prescindiendo de que
exista o no un derecho que la ampare.
2. Teora de la posicin como derecho. La posesin es un derecho subjetivo que tiene
la eficacia, naturaleza y entidad de todo derecho. La posesin es el derecho a continuar
poseyendo, basado en el hecho de poseer.
3. Teora de la posesin como apariencia de acto provisional sobre una cosa. La
apariencia de derecho merece el mismo respeto que el estado de derecho. La posesin
es una apariencia de derecho real.
4. Teora del doble carcter de la posesin. La posesin es un hecho y a la vez un
derecho, por razn de sus efectos jurdicos y porque hay casos en que existe posesin
aunque no haya poder de hecho.
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5. CLASES DE POSESIN
Posesin natural / civil / civilsima
La posesin natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona, y
la posesin civil es la misma tenencia nica a la intencin de tener la cosa como suya. La
posesin civil est protegida por el Ordenamiento Jurdico y la posesin natural basada en la
naturaleza de las cosas (sin consecuencias jurdicas).
La posesin civil es la posesin ad usucapionem: la del que posee comportndose o
presentndose como propietario, o como titular de un derecho real que pueda adquirirse por
usucapin.
La posesin civilsima nace sin aprehensin material. La posesin de bienes hereditarios se
entiende trascurrida al heredero sin interrupcin y desde la muerte del causante (adquiere
posesin como poder jurdico). No legatario (no aceptacin).
Posesin en concepto o no de titular
Se distinguen dos conceptos en los que se puede tener la posesin: O en el de dueo, o en
el de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos o disfrutarlos, perteneciendo el dominio
a otra persona.
1. En concepto de titular: posee con apariencia, conducta externa y convencimiento que
es titular.
2. En concepto de tenedor: pertenecen a otra persona.
Se establece que el poseedor en concepto de dueo tiene a su favor la presuncin legal de
que posee con justo ttulo y no se le puede obligar a exhibirlo. Presupone apariencia de
titularidad (funcin de legitimacin).
Posesin mediata e inmediata
1. Inmediata: se tiene directamente, sin mediador posesorio. Es la persona que tiene
directamente bajo su poder la cosa o derecho posedos.
2. Mediata: la que se ostenta o tiene a travs de otra posesin correspondiente a persona
distinta con la que el poseedor mediato mantiene una relacin, de donde surge la
dualidad o pluralidad posesoria.
El poseedor mediato es la persona que posee por medio del poseedor inmediato y por lo tanto
no tiene el corpus o tenencia material de la cosa, y tambin est protegido.
El servidor de la posesin es el que ejerce el poder pero no es poseedor. La posesin se
ejercita mediante el servidor y los efectos los recibe el poseedor. Es un poseedor de hecho
subordinado al verdadero poseedor.
Posesin en nombre propio y ajeno
1. En nombre propio: acta por s y para s tanto si es poseedor en concepto de titular
como si es poseedor en concepto diferente.
2. En nombre ajeno:
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7. ELEMENTOS DE LA POSESION
Sujeto
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Puedes ser poseedores tanto las personas fsicas como las jurdicas, no se exige ningn tipo
de capacidad de obrar especial para poseer, necesitando los menores o incapaces,
representacin.
Cabe que sea plural, es decir, que ms de una persona tenga con animus domini una misma
cosa o disfruten de un derecho (coposesin). La posesin, como hecho, no puede
reconocerse en dos personalidades distintas, fuera de los casos de indivisin.
Si surgiere contienda sobre el hecho de la posesin, ser preferido el poseedor actual; si
resultaren dos poseedores, el ms antiguo; si las fechas de las posesiones fueren las mismas,
el que presente ttulo; y si todas estas condiciones fueses iguales, se constituir en depsito o
guarda judicial la cosa, mientras se decide sobre la posesin o propiedad por los trmites
correspondientes.
La interrupcin en la posesin del todo o parte de una cosa poseda en comn perjudicar por
igual a todos. En todo lo dems, habr que acudir a las normas de los artculos 392 y
siguientes del Cdigo
Objeto
La posesin es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho. Slo pueden ser objeto
de posesin las cosas y derechos que sean susceptibles de apropiacin
En relacin a los derechos susceptibles de posesin se considera que los derechos reales que
implican una inmediata tenencia o disfrute son posebles. Los derechos de crdito o de
obligacin se considera que, como regla general, no pueden ser posedos por persona distinta
a su titular, y adems no son susceptibles de adquisicin por usucapin.
8. DINMICA DE LA POSESIN
Modos de adquirir la posesin
La posesin se adquiere por la ocupacin material de la cosa o derecho posedo, por el
hecho de quedar stos sujetos a la accin de nuestra voluntad, o por los actos propios y
formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho
1. Ocupacin material. Tiene lugar cuando se tiene la tenencia de la cosa con
independencia de un anterior tenedor. Si la cosa es nullius, el ocupante adquiere la
posesin y la propiedad, y si la cosa no es nullius, el adquirente o el ocupante adquiere
la posesin.
2. Traditio. Es una constitucin del adquirente en poseedor realizada con el
consentimiento del poseedor anterior. Puede ser por una material ocupacin o puede
ser el hecho de quedar la cosa sometida a la accin de nuestra voluntad.
3. Por ministerio de la ley. Se produce cuando sin necesidad de aprehensin material o
simblica, la ley atribuye a una persona la condicin de poseedor. Es el caso de la
llamada posesin civilsima. El heredero se coloca o subroga en la misma posicin
jurdica que tena el causante, tambin lo hace a los efectos de la posesin civil que
tuviera aqul.
4. Adquisicin judicial. En nuestro Derecho positivo vigente existen dos procedimientos: el
juicio verbal y el expediente de jurisdiccin voluntaria de posesin judicial.
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Las personas jurdicas tambin pueden adquirir y retener la posesin, por medio de sus
representantes.
La transmisin mortis causa de la posesin. La llamada posesin civilsima.
La posesin de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupcin y
desde el momento de la muerte del causante en el caso de que llegue a adirse la herencia. El
que vlidamente repudia una herencia se entiende que no la ha posedo en ningn
momento.
El que sucede por ttulo hereditario no sufrir las consecuencias de una posesin viciosa de
su causante, si no se demuestra que tena conocimiento de los vicios que la afectaban; pero
los efectos de la posesin de buena fe no le aprovecharn sino desde la fecha de la muerte
del causante.
El precepto contempla la situacin posesoria de una causante de mala fe y de un heredero de
buena fe, y establece una excepcin a la inmutabilidad de aqulla: no aprovecha al heredero
sino desde la fecha de la muerte del causante. Si, por el contrario, el causante era de buena
fe y el heredero de mala fe, hay una ruptura de aquella situacin posesoria.
La sucesin de la posesin es fenmeno distinto de la unin de posesiones o accessio
possessionis. La primera se produce en favor del heredero o sucesor universal en una
sucesin por causa de muerte, y no da lugar a una nueva posesin. La segunda, cuando el
causahabiente del poseedor lo es por ttulo inter vivos o cuando lo es por causa de muerte,
pero no con carcter universal y nace una nueva posesin, que es susceptible simplemente
de unirse a la anterior.
Conservacin de la posesin.
La posesin se conserva desde que se adquiere hasta que se pierde. Pero hay situaciones en
que falla el supuesto de la adquisicin o se produce el de prdida y, sin embargo, la posesin
se conserva.
PRESUNCIONES POSESORIAS
1. Presuncin de buena fe. Se presume la buena fe en todo poseedor. Esta presuncin es
iuris tantum, por lo que incumbe la carga de la prueba al que afirma la mala fe.
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II
De carcter involuntario
I
Por destruccin o prdida total de la cosa, o por quedar sta fuera del comercio.
II
Por la posesin de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva
posesin hubiese durado ms de un ao.
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3. Delito o falta.
El Cdigo penal contempla la restitucin como una forma de responsabilidad civil
derivada de los delitos y las faltas, que consisten en privar de una cosa a quien la tena
en su poder. Si la vctima no opta por exigirla ante la jurisdiccin civil, se resolver
sobre la misma en el proceso penal.
Deber restituirse, siempre que sea posible, el mismo bien, con abono de los
deterioros y menoscabos que el juez o tribunal determinen. La restitucin tendr lugar
aunque el bien se halle en poder de tercero y ste lo haya adquirido legalmente y de
buena fe, dejando a salvo su derecho de repeticin contra quien corresponda y, en su
caso, el de ser indemnizado por el responsable civil del delito o falta. Esto ltimo no
es aplicable cuando el tercero haya adquirido el bien en la forma y con los requisitos
establecidos por las leyes para hacerlo irreivindicable.
2.
LA PROTECCION DE LA POSESION
Acciones posesorias
Su origen se hallaba en el interdictum romano, separado de la actio, en que el pretor actuaba
evitando la perturbacin de hecho, en funcin ms policial que judicial. Se tramitarn en
procedimiento de juicio verbal las acciones que, en tutela de la posesin, tengan por objeto:
1. Recobrar la posesin, el poseedor que ha sido despojado de ella; o retenerla, el
poseedor que ha sido perturbado en su posesin por actos que manifiesten la intencin
de despojarle o de ejercer sobre la cosa alguna influencia fsica que modifique la
manera en que la est poseyendo.
Se establece el plazo de caducidad de un ao a contar desde el despojo o la
perturbacin. Pero si esta proteccin posesoria se ejercita por medio de las acciones
posesorias, el plazo del ao desde le despojo o la perturbacin es de caducidad.
LEGITIMACIN ACTIVA, est legitimado activamente todo poseedor, aunque sea
clandestino o violento, tanto frente a terceros como frente al poseedor que sufri
la violencia o clandestinidad. Tambin est legitimado el heredero que sucede
mortis causa en la posesin de su causante, contra la perturbacin o despojo
que puede sufrir antes de que tenga en su poder efectivo los bienes hereditarios.
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LECCIN 6: LA USUCAPIN
1. CONCEPTO, ORIGEN Y RGIMEN JURDICO
Usucapin es el modo de adquirir la propiedad u otro derecho real posebles por la posesin
continuada durante el tiempo y con los requisitos que fija la ley. Convierte en situacin de
derecho lo que empez como una situacin de mero hecho. El simple poseedor deviene titular
del derecho real.
La usucapin plantea dos problemas doctrinales.
1. Si la usucapin es un modo de adquirir originario o derivativo. La tesis dominante
considera que se trata de una adquisicin originaria; aunque el derecho que se
adquiere pertenece a otro titular, que no lo ha venido ejercitando, el usucapiente lo
adquiere sin contar con la voluntad del anterior titular; pues, precisamente, si el titular
del derecho se opone no hay usucapin.
2. Se cuestiona su fundamento. Se ha dicho que es una institucin injusta desde el
punto de vista del titular que pierde su derecho real por la usucapin de otro.
Modernamente se mantiene por toda la doctrina la justicia, la necesidad y la utilidad
social de la usucapin, en base a un fundamento subjetivo y a un fundamento objetivo.
El fundamento subjetivo se apoya en el abandono o negligencia del titular del
derecho, que ha permitido que otro adquiera su derecho por la posesin
continuada durante cierto tiempo. Al tiempo, el trabajo y la actividad posesoria
del adquirente justifican que se le otorgue el derecho que ha estado poseyendo
durante el tiempo adecuado.
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Fundamento objetivo. Para que exista usucapin, no es preciso que haya una
actuacin negligente del titular o un trabajo del usucapiente, sino que basta el
hecho objetivo de la posesin, en el tiempo y con los requisitos que marca la ley.
El fundamento objetivo es la seguridad del trfico jurdico, el inters general
social y econmico, el bien pblico.
Por complejas razones histricas, en nuestro Cdigo civil la usucapin es considerada como
una modalidad de la prescripcin. Aunque la prescripcin extintiva y la usucapin son
distintas, tienen una clara relacin en la medida en que toda adquisicin por usucapin
implica que ha habido un previo titular que deja de serlo al adquirir su derecho otra persona
que lo ha venido usando o ejercitando durante cierto tiempo.
2. CLASES DE USUCAPIN
Ordinaria: requiere los requisitos comunes (posesin y tiempo) y los especiales (buena
fe y justo ttulo).
Extraordinaria: requiere slo los comunes, pero precisa un lapso de tiempo mucho
ms largo que la ordinaria.
Mobiliaria: adquisicin de la propiedad o derechos reales sobre cosas muebles.
Inmobiliaria: adquisicin de la propiedad o derechos reales sobre cosas inmuebles y
tiene unos plazos de tiempo superiores a la mobiliaria.
Del dominio: derecho real de propiedad.
Dems derechos reales: siempre que sean posebles.
3. REQUISITOS
Sujetos
1. Usucapiente. Es el que adquiere el derecho de propiedad u otro derecho real poseble y
basta con la capacidad de obrar y con la aptitud para poseer en concepto de titular el
derecho que se usucape. Pueden adquirir por usucapin personas fsicas, jurdicas,
privadas o pblicas.
2. Titular del derecho usucapido. Es el titular del derecho que lo pierde por haber sido
usucapido por el usucapiente. Se da la usucapin contra toda persona fsica, con o sin
capacidad de obrar, y jurdica. Cabe la usucapin a favor y contra la herencia yacente
antes de haber sido aceptada y durante el tiempo concedido para hacer inventario y
para deliberar.
Existen unas restricciones que se refieren a la posibilidad de hacer valer la usucapin
frente al titular inscrito en el Registro de la propiedad.
Si dicho titular registral no fuere un tercero
Siendo el titular registral tercero, protegido por la fe pblica del Registro, si se
demuestra que ste conoci o debi conocer, antes de perfeccionar su
adquisicin, que la finca estaba poseda de hecho y en concepto de dueo por
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Usucapin
Usucapin
Usucapin
Usucapin
2. Justo ttulo. Significa que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real
de cuya prescripcin se trate. Lo que debe entenderse como el hecho suficiente, en
abstracto, para haber producido la adquisicin del derecho de propiedad u otro real, si
bien en el caso concreto no la produjo, por cualquier razn externa a l.
Son justos ttulos para la usucapin: compraventa, permuta, dacin en pago, donacin
y legado. El ttulo para la prescripcin (adquisitiva o usucapin) ha de ser verdadero y
vlido. Adems, este ttulo no se presume, sino que debe probarse.
Para adquirir por usucapin ordinaria, adems de los requisitos analizados, es preciso
que la posesin de la cosa o derecho que se va adquirir, se mantenga de forma
ininterrumpida durante los plazos que el Cdigo Civil seala.
Usucapin
Usucapin
Usucapin
Usucapin
7. EFECTOS
El efecto esencial de la usucapin es la adquisicin del derecho de propiedad o de otro
derecho real, que ha sido posedo durante el plazo de tiempo con los requisitos que han sido
analizados. Se produce la adquisicin ipso iure, automticamente, en el momento en que se
cumple el plazo del tiempo.
Tal adquisicin, tiene efecto retroactivo al momento en que comenz la usucapin. Por razn
de la retroactividad, son vlidos y eficaces los actos que hubiese realizado el usucapiente
durante el curso de la usucapin y son ineficaces los que hubiera realizado el anterior titular
del derecho usucapido.
La doctrina considera que es de aplicacin en general la regla de quantum possessum,
tantum praescriptum en el sentido de que se adquiere por usucapin el derecho en la
extensin en que fue posedo.
La adquisicin del derecho de propiedad u otro derecho real puede ser objeto de renuncia por
el usucapiente. Puede distinguirse la renuncia antes de que se consuma la usucapin, una vez
producida sta y la renuncia al derecho a usucapir.
Hay que partir de que una inscripcin registral proclama una titularidad de un derecho real
que es inexacta, pues no es tal titular; sin embargo, ste adquiere tal derecho por usucapin.
La inscripcin le facilita la usucapin, dando a aqulla el papel de justo ttulo y presumiendo
la posesin y buena fe en el tiempo en que estuvo vigente la inscripcin. En consecuencia, el
titular registral adquirir por usucapin ordinaria, pues los requisitos especiales de sta se los
proporciona la inscripcin.
Adems, la inscripcin presume -como presuncin iuris tantum, que admite prueba en
contrario- que mientras estuvo vigente a favor del usucapiente y sus causantes, ha posedo
pblica, pacfica, ininterrumpidamente y de buena fe.
Los presupuestos para que opere son: que coincidan en la misma persona el titular registral y
el poseedor efectivo o real de la finca o bien inmueble; que la finca est inscrita en el Registro
de la Propiedad; que el titular registral haya sido un adquirente a non domino, de un no
dueo, y que no est protegido por el artculo 34 de la misma ley.
El supuesto de hecho se plantea cuando el Registro de la Propiedad declara como titular de un
bien inmueble a quien en realidad no puede serlo.
Usucapin contra tabulas o contra el titular inscrito.
Se produce por un sujeto la adquisicin de un derecho real inmobiliario, siendo as que ste se
halla inscrito en el Registro a favor de otro, su titular registral. Se trata, por tanto, de
determinar si, frente a lo que declaran los libros (tabulas) del Registro de la Propiedad, puede
adquirirse por usucapin el derecho real sobre un bien inmueble.
La Ley Hipotecaria mantiene una situacin intermedia protegiendo en principio al titular
inscrito pero admitiendo la posibilidad de que un tercero adquiera por usucapin la
prescripcin comenzada perjudicar igualmente al titular inscrito, si no la interrumpe en la
forma y plazo de un ao. Como el titular inscrito conoce que otro posee la finca y puede
evitar la usucapin mediante alguno de los actos de interrupcin legalmente establecidos, si
no lo hace la ley castiga su pasividad permitiendo la usucapin. Se resuelve, por tanto, en
favor de la usucapin contra tabulas. El titular registral debe interrumpir la posesin ad
usucapionem del prescribiente dentro del ao siguiente a su adquisicin, si no lo hace dentro
de aquel ao la citada posesin del usucapiente le perjudica.
No se produce la usucapin y prevalece la titularidad registral del tercero hipotecario, en el
caso de que:
1) Haya adquirido (e inscrito) el derecho cuando ya la usucapin estaba consumada o
se consuma dentro del ao siguiente, no habiendo conocido ni tenido medios racionales y
motivos suficientes para conocer que la finca o derecho se estaba usucapiendo por otro.
2) Se oponga a la posesin, dentro del ao siguiente a su adquisicin o al conocer la
existencia de una servidumbre negativa o no aparente, cuando se trate de una usucapin
comenzada simplemente.
Por tanto, solo la usucapin consumada o la que se consumara dentro del ao
prevalece sobre el adquirente en los dos casos siguientes exclusivamente:
1. Si el adquirente conoca o tena medios racionales y motivos suficientes para
conocer, antes de perfeccionar su adquisicin, que la finca o derecho estaba poseda de
hecho y a ttulo de dueo por persona distinta de su transmitente.
32
2. Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, segn las normas anteriores,
tal posesin de hecho al tiempo de la adquisicin, el adquirente inscrito la consienta expresa
o tcitamente durante todo el ao siguiente a la adquisicin.
Usucapin liberatoria secundum tabulas y contra tabulas.
La usucapin liberatoria es la extincin de un derecho real en cosa ajena, por usucapin del
propietario de sta, por la posesin de la misma en concepto de libre. El propietario,
usucapiente, ha posedo la finca como libre y tras el tiempo y dems requisitos ha adquirido
la propiedad libre: tena la propiedad, pero no libre, sino gravada por aquel derecho real.
Si es secundum tabulas, caso de que el derecho real que grava su propiedad no est inscrito
y, por tanto, est inscrita la finca como libre: la inscripcin es justo ttulo (de la finca como
libre) y su vigencia le presume su posesin (tambin de la finca como libre) pblica, pacfica,
no interrumpida y de buena fe.
Si es contra tabulas, la usucapin se produce segn la regla normal es de la misma, salvo si
perjudica a tercero hipotecario1, en cuyo caso -por excepcin- no se produce tal usucapin
liberatoria:
1) Si el derecho real limitado, gravamen, que se libera, no lleva aneja la facultad de
inmediato disfrute (por ej., una hipoteca), pues, no se perjudica a los titulares de tal derecho
real, al no extinguirse stos (se trata de derechos reales inmobiliarios que no implican
posesin ni puedan adquirirse por usucapin y que estn amparados en la fe pblica del
Registro); o tampoco a los titulares de derechos reales que, si implican la facultad de
inmediato disfrute, siempre que tal disfrute no sea incompatible con la posesin causa de la
usucapin liberatoria.
2) O cuando siendo incompatible con la posesin, dicho tercero (titular del derecho
real) demuestra que no conoci o debi conocer, antes de perfeccionar su adquisicin, que la
finca estaba poseda de hecho y en concepto de dueo por persona distinta de su
transmitente, en cuyo caso, si la usucapin se hubiera consumado frente a un titular registral
anterior, dispone de un ao a contar desde su adquisicin para ejercitar la oportuna accin
confesoria (o la accin real registral) frente al usucapiente. Dicho tercero se opone a la
usucapin liberatoria, comenzada dentro del ao siguiente a su adquisicin. Slo le ampara la
fe pblica si acta de esta forma.
1
33
LECCIN 7: LA PROPIEDAD
1. LA PROPIEDAD. CONCEPTO Y CARACTERES
El derecho de propiedad es el derecho subjetivo de naturaleza real que atribuye a su titular el
ms completo y variado conjunto de facultades sobre una cosa o derecho, oponible a
terceros, de duracin perpetua o indefinida y cuyo ejercicio est subordinado al inters
general.
Caracteres
1. Generalidad. Es un derecho pleno, ya que atribuye a su titular un conjunto de poderes
ilimitados que se traducen en una pluralidad de facultades.
2. Abstraccin. Implica que es un derecho separable de sus facultades y con existencia
distinta y autnoma de cada una de ellas.
3. Elasticidad. Si carece de algunas de sus facultades, por razn de un derecho real sobre
la cosa, cuando ste se extingue, las reabsorbe.
4. Exclusividad. Atribuye a su titular un poder exclusivo, que equivale permitir a su titular
impedir que otras personas obstaculicen su goce; lo que no excluye que pueda
reconocerse a terceros derechos sobre la cosa.
5. Perpetuidad. Es un derecho que no est sujeto en su vigencia a limitaciones
temporales, de manera que puede durar tanto como la cosa sobre la que recae.
6. Limitacin. El ejercicio por el propietario de las facultades que integran su contenido
viene limitado por la subordinacin de su inters privado o particular al general o
colectivo.
7. Unidad. Puede hacerse valer frente a todos a travs de la oportuna accin real y todos
los derechos reales se apoyan y se fundamentan en ella.
2. NATURALEZA JURIDICA
La propiedad se caracteriza por:
1. Es un derecho subjetivo de naturaleza real porque atribuye a su titular un poder
inmediato y directo sobre la cosa o derecho que constituye su objeto.
2. Atribuye a su titular un poder que puede ejercitarse frente a todos los individuos.
3. El contenido de ese poder se integra, por una serie ilimitada de facultades de las
cuales el titular puede desprenderse temporalmente concediendo un derecho
restringido a otra persona sin que por ello quede alterada la esencia del derecho.
4. El poder del titular est sometido en su ejercicio a limitaciones de muy diversa ndole.
34
ley pueda remitirse al reglamento para que ste complete y dote de plena efectividad a la
regulacin legal.
En consecuencia, al reglamento slo le cabe ser un complemento de la regulacin legal que
sea indispensable por motivos tcnicos o para optimizar el cumplimiento de las finalidades
propuestas por la Constitucin o por la propia ley, y la habilitacin al mismo debe hacerse de
manera que no llegue a ser una total abdicacin por parte del legislador de su facultad para
establecer reglas limitativas, transfiriendo esta facultad al titular de la potestad
reglamentaria, sin fijar siquiera cules son los objetivos que la reglamentacin ha de
perseguir.
Funcin social. En nuestra Constitucin se parte de la base de admitir la propiedad privada, la
libertad de empresa y la economa de mercado. Pero la titularidad dominical se encuentra
sometida a la existencia de un principio, en cuya virtud la funcin social de la propiedad
delimitar su contenido, de acuerdo con las leyes.
La expresin funcin social de la propiedad es un concepto jurdico indeterminado que
pretende adecuar la titularidad dominical a las exigencias sociales. Lo que expresa la
Constitucin en un artculo: toda la riqueza del pas y sea cual fuere su titularidad (esto es,
pblica o privada) est subordinada al inters general.
La Constitucin expresa que ser la legislacin ordinaria la que delimite el contenido de la
propiedad privada conforme a la funcin social de la propiedad. Esto es, la funcin social de la
propiedad ha de ser necesariamente desarrollada por el legislador ordinario respecto de
materias especficas o concretas, aunque stas no se encuentran tasadas
constitucionalmente.
Contenido esencial. Al delimitar o limitar el derecho de propiedad, el legislador debe respetar
su contenido esencial. El Tribunal Constitucional ha entendido el contenido esencial de la
propiedad como recognoscibilidad de cada tipo o derecho dominical en el momento histrico
de que se trate y como practicabilidad o posibilidad efectiva de realizacin del derecho, sin
que las limitaciones y deberes que se impongan al propietario deban ir ms all de lo
razonable
Agrarismo fundamental.
Signo liberal-individualista.
Absolutismo.
Defensa del statu quo.
Rgimen de plena libertad de comercio.
7. TIPOS DE PROPIEDAD
Por los sujetos titulares del derecho
1. Por el carcter del titular
Propiedad pblica (el titular es el Estado o alguno de los entes pblicos).
Propiedad privada (el titular es un particular sea persona fsica o jurdica
privada).
2. Por la distribucin de las facultades que integran el derecho de propiedad entre varias
personas
Dominio til (corresponde a un sujeto y a otro distinto el dominio directo).
Disfrute del suelo (corresponde a un titular determinado y el derecho de vuelo a
otro distinto).
Por el objeto sobre el que recae el poder del titular
1. Bienes corporales
Muebles
Inmuebles
37
2. Bienes incorporales
Energa
Propiedad intelectual o industrial
Por las facultades del propietario
1. Propiedad plena (todas las facultades que integran el dominio estn atribuidas, sin
limitacin alguna, al propietario).
2. Propiedad limitada (supone que alguna de esas facultades pertenece temporalmente a
otra persona).
39
40
2. CLASES
Lmites institucionales: se derivan de la propia naturaleza del derecho de propiedad, an
sin disposicin legal concreta.
1
De carcter positivo
ACTOS DE EMULACIN. son actos que el propietario realiza sin que le
reporten ninguna utilidad y con la exclusiva finalidad de daar a otro.
ABUSO DE DERECHO. Se integra por los siguientes elementos: uso de un
derecho objetivo y externamente legal; dao a un inters no protegido por
una especfica norma jurdica; e inmoralidad o antisocialidad de este dao,
manifestada en forma subjetiva u objetiva. Los efectos son: ineficacia del
acto, indemnizacin y medidas judiciales o administrativas para evitar la
persistencia del abuso.
2. De carcter negativo
Se trata de un posible lmite a la facultad de excluir, tpica del derecho de
propiedad. En el ius usus inocui se le limita su facultad de exclusin al permitir que
un tercero use la propiedad ajena en la medida en que ese uso no perjudique al
propietario.
Lmites en inters privado:
1
1
2
3
4
La medianera
Es la seal o signo externo que indica la existencia de dos o ms fincas y puede
estar sealizada por una alambrada, setos, cerca de madera, muro etc. Estas
seales pueden estar construidas o levantadas sobre el terreno de uno de los
propietarios o en la lnea divisoria de ambas propiedades aunque esto conlleva
algunos problemas como por ejemplo determinar cul de los propietarios tiene la
titularidad de ese muro o el modo de contribucin de los vecinos con las cargas para
su mantenimiento.
El Cdigo Civil regula unas reglas bsicas:
La existencia de la medianera se regula por lo pactado por las partes, en
su defecto por el C.C y siempre est supeditada a las ordenanzas
administrativas y usos locales.
Queda excluida cuando se acredite que el muro divisorio pertenece a uno
solo de los propietarios porque as conste en la escritura de propiedad o
por que cumpla las condiciones del C.C.
42
Por razn del objeto: Lmites relativos a la naturaleza del objeto, por razn de su
origen o destino.
Bienes que integran el patrimonio nacional o el patrimonio histrico espaol
son indisponibles.
Riberas de los ros
43
los de la accin reivindicatoria, salvo en lo referente al demandado, que no es preciso que sea
poseedor actual de la cosa porque no se le pide restitucin. El demandado es simplemente
aquel que realiza actos que nieguen o pongan en duda el derecho del propietario.
Una vez acreditados aquellos requisitos, el juez dictara sentencia en la que se declara el
derecho del propietario demandante sobre la cosa.
Una variedad importante de la accin declarativa de dominio es la llamada tercera de
dominio, que tiene lugar cuando se han embargado bienes que se considera pertenecen al
deudor y resulta que son de otra persona (tercero); sta ejercer la tercera de dominio para
obtener una resolucin judicial que declare que el bien embargado es suyo y no del deudor
con el consiguiente alzamiento del embargo.
Accin negatoria de cargas
La accin negatoria, como protectora del derecho de propiedad, tiene por objeto que se
declare que la cosa no est sometida a un derecho real del demandado y que se haga cesar el
mismo (se niega tal derecho real ajeno que pesa sobre la cosa).
Mediante esta accin el propietario busca una resolucin judicial en la que se declare que
sobre su bien no existe ningn tipo de carga o gravamen. Como en principio se presume que,
la propiedad se tiene libre de cargas el propietario slo necesita acreditar su derecho y ser el
demandado, el que pretende tener algn derecho sobre la cosa, quien tenga que probar la
existencia del gravamen o carga.
La resolucin judicial si estima que no se ha acreditado la existencia de las cargas que alega
el demandado declara la propiedad libre de las mismas y si hubo actos de perturbacin le
conminar para que cese en su realizacin con indemnizacin de los daos que se hayan
causado al propietario por las perturbaciones. Por tanto, la accin es declarativa de condena,
aunque puede ejercerse tan slo con carcter de declarativa en el caso de que se pretenda
nicamente que se declare que la cosa est libre.
El demandante deber probar su derecho de propiedad sobre la cosa, en los mismos trminos
que en la accin reivindicatoria. Asimismo deber probar la perturbacin que hace en la cosa
el demandado. No darse perturbacin material alguna y el demandante slo pretenda que se
declare que su cosa no est sujeta a determinado derecho real.
El demandado ser el que perturbe el derecho de propiedad del demandante mediante el
ejercicio de un supuesto derecho real (el que se niega) en cosa ajena (del demandante). O
bien si se ejerce como accin declarativa, el que alega la titularidad de este supuesto derecho
real.
Los efectos son: 1) Declaracin de que el derecho de propiedad del demandante no se halla
sujeto al derecho real pretendido por el demandado; 2) Condena a ste de que cese la
perturbacin que implicaba el ejercicio de tal derecho real; y 3) Indemnizacin de los daos y
perjuicios causados por tal perturbacin.
Si slo se ejercita esta accin como declarativa, el efecto ser simplemente la declaracin de
que el derecho de propiedad del demandante no est sujeto al derecho real alegado por el
demandado.
Accin preparatoria o ad exhibendum
Es la accin que se concede a quien pretende reclamar una cosa para exigir de quien la tiene
46
en su poder que se la muestre para poder entablar con mayor exactitud y rigor el posterior
litigio. Est pensada para la reclamacin de cosas muebles.
Conforme al primero: tambin podr prepararse el juicio. 2. Mediante solicitud de que la
persona a la que se pretende demandar exhiba la cosa que tenga en su poder y a la que se
haya de referir el juicio, y en caso de no hacerlo de forma voluntaria, dispone el segundo que
puede ser obligado por el tribunal si se tratase de la exhibicin de una cosa y se conociese o
presumiese fundadamente el lugar en que se encuentra, y se presentar la cosa al solicitante,
que podr pedir el depsito o medida de garanta ms adecuada a la conservacin de aquella.
Acciones preparatorias y cautelares
Adems de las acciones que hemos mencionado en los anteriores epgrafes, que constituyen,
con la reivindicatoria a la cabeza, el ncleo central de la proteccin del dominio, ste puede
encontrarse protegido por otras acciones sumarias, a ejercitar por el procedimiento de juicio
verbal, para pretender que el tribunal suspenda una obra nueva, con carcter sumario, o,
tambin con este mismo carcter, que resuelva la demolicin, o derribo de una obra, edificio,
rbol, columna o cualquier objeto anlogo en estado de ruina y que amenace causar daos a
quien demande. Las sentencias no tendrn efectos de cosa juzgada.
1. DISPOSICIN Y ALTERACIN
Para los supuestos de alteracin o disposicin de la cosa objeto de la copropiedad, se requiere
la unanimidad de todos los copropietarios.
En casos de disposicin de la cosa comn, el CC no tiene ningn precepto que lo regule, por
ello se aplica el art. 398 en sentido contrario, llegndose a la conclusin de que se requiere la
unanimidad de los comuneros. En los actos de disposicin se incluyen los de gravamen sobre
la totalidad de la cosa.
La constitucin de una servidumbre es un acto de disposicin, regulado en el art. 597 CC, que
por tanto requiere unanimidad de los copropietarios. El mismo criterio se aplica a la
constitucin de otros derechos reales limitativos del dominio. En referencia a los actos
materiales sobre la cosa, se entiende que son actos de disposicin, o al menos de alteracin,
los que afectan a la sustancia de la misma.
Adems, el art. 403 CC reconoce la accin de divisin, en ciertos supuestos, para los
acreedores o cesionarios de los participantes. Aunque en estos casos la facultad no es tan
amplia e ilimitada. El art. 400 CC, reconoce la posibilidad de excluir temporalmente la divisin
de la cosa comn.
3. EXCLUSIN
Pacto de indivisin. El apartado segundo del 400 CC, reconoce la posibilidad de este pacto,
que debe ser, siempre, temporal. Aunque se permite prorrogar la exclusin de la divisin por
convencin, siempre con unanimidad. El Cdigo Civil no dice nada acerca de la posible
duracin de la prrroga, aunque lo lgico es pensar que el tope ser de 10 aos.
Exclusin de la divisin por pacto unilateral del testador. Ser posible, en este caso la
divisin de la cosa.
En los casos en los que no se haya establecido nada, cualquiera de los copropietarios podr
pedir la divisin de la cosa aunque esta sea fsica o materialmente indivisible (que si se
dividiera perdera su identidad o desmerece su utilidad econmica). En esos casos de
indivisibilidad funcional de la cosa, la divisin se realiza en funcin de las reglas reguladas en
los arts. 401 y 404 CC.
Lo que establece el art. 401.1 CC, es que, en el supuesto contemplado no existe, en strictu
sensu, accin de divisin, por no ser posible la divisin material, pero s una disolucin de la
comunidad.
Por tanto, la divisin de la cosa queda excluida en los trminos vistos, de acuerdo con el
401.1 CC, cuando en caso de ejercitarla, la cosa resultara inservible para el uso que se
destina, entendiendo el uso al que se destina como el destino que han dado a la cosa los
comuneros por su voluntad, entre los varios posibles que puede tener la cosa. En estos casos,
ni la divisin material ni la venta tienen sentido, por ejemplo, el caso de las rampas de
entrada o pasillos de acceso a los garajes en un edificio de viviendas.
Aunque, como se seala, no quepa la divisin estrictamente entendida, s cabra la disolucin
de la comunidad que se produce de dos posibles formas: adjudicando la cosa a uno de los
comuneros, que indemniza al resto; o subastndola y repartindose el precio (art. 404 CC).
Por la forma de expresarse el 404 CC parece que la subasta de la cosa es un recurso
subsidiario para casos que no se lograra el convenio para su distribucin o adjudicacin a
favor del que estuviese dispuesto a abonar a los restantes el valor de su participacin en la
comunidad.
Pese a que esta regulacin se encuentra vigente, hay que sealar que algunos de los
supuestos sealados, se resuelven a travs de la regulacin especfica de la propiedad
horizontal.
4. MODO DE PRACTICARLA
Los procedimientos para la divisin se enumeran en el art. 402 CC y se aplican
supletoriamente de las reglas de la divisin de la herencia del art. 406 CC. Pudiendo ser
realizada la divisin:
49
Por los mismos cotitulares o comuneros siempre con unanimidad, que deben querer
hacerla y estar de acuerdo en la forma de hacerla: pueden acordar repartos no
proporcionales o suplementos en metlico.
Mediante procedimiento judicial de divisin consecuencia del ejercicio judicial por parte
de cualquiera de los comuneros de la accin de divisin.
Pese a ello, los acreedores o cesionarios, podrn concurrir a la divisin de la cosa y oponerse
a la que se verifique sin su concurso, aunque sin poder impedirlo.
Por otro lado, la forma material de hacer la divisin es distinta segn su naturaleza:
a
5. EFECTOS DE LA DIVISIN
Frente a los copropietarios
Primero, la atribucin en exclusiva, de la parte de la cosa que se haya adjudicado o el precio
que le correspondiera. Segundo, obligacin recproca entre los comuneros del saneamiento
por eviccin o vicios ocultos respecto a la parte recibida por cada uno. Tercero, presuncin de
que ha posedo exclusivamente durante la indivisin la parte que le ha sido adjudicada.
Frente a los terceros
En principio no les puede perjudicar la divisin, aunque podrn impugnar la divisin en caso
de fraude o si se ha hecho no obstante de su oposicin.
6. COMUNIDADES ESPECIALES
La comunidad hereditaria, es otra de las comunidades especiales, que surge cuando a la
muerte del titular de los bienes son llamados a sucederle varias personas y que dura hasta
que se procede a su divisin o particin.
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La comunidad de pastos, que es especial ya que no recae sobre una finca que pertenezca a
varios titulares si no que es una propiedad de un titular determinado que reconoce el derecho
a utilizar sus pastos tanto por el ganado propio como ajeno.
La comunidad de montes vecinales, que recae sobre montes de titularidad de un grupo de
vecinos que son los que pueden aprovecharse de los mismos.
La Ley de 1960 es una ley especial sobre la propiedad horizontal, que profundiz ms en el
contenido de la propiedad privativa.
1
Regul todo lo relativo a las relaciones de vecindad y acuerdos tomados por los
comuneros, y cre rganos de direccin y representacin del conjunto de los
propietarios, delimitando sus competencias.
Con anterioridad a esta Ley 8/1999, se modific por la Ley 3/1990, de 21 de junio para
facilitar la adopcin de acuerdos que, tuvieran por finalidad la adecuada habitabilidad de
minusvlidos en el edificio de su vivienda, por lo tanto se necesita la unanimidad para la
validez de los que implique aprobacin o modificacin de las reglas contenidas en el ttulo
constitutivo de la propiedad o en los estatutos. No obstante, cuando tengan por finalidad la
supresin de barreras arquitectnicas que dificulten el acceso y la movilidad de las personas
con minusvala, bastar el voto de las tres quintas partes de las cuotas de participacin.
En el artculo 396 del Cdigo civil se fija la estructura bsica de la propiedad horizontal; y, por
otra, contiene una norma de remisin en lo que respecta al rgimen jurdico por el que habr
de regirse la propiedad horizontal.
Lo caracterstico de la propiedad horizontal es un modo de divisin de un edificio en el que
pueden distinguirse pisos o locales independientes, y por la participacin en la cotitularidad
sobre los dems elementos, pertenencias y servicios comunes.
El mbito de aplicacin de esta Ley ser a las comunidades de propietarios constituidas
conforme a lo dispuesto en el artculo; a las que renan los requisitos del artculo 396 del
Cdigo Civil y no hubiesen otorgado el ttulo constitutivo de la propiedad horizontal y a los
complejos inmobiliarios privados; a las subcomunidades y las entidades urbansticas de
conservacin en los casos en que as lo dispongan sus estatutos.
2. CONFIGURACIN DE LA PROPIEDAD
PROPUEDAD SEPARADA Y COPROPIEDAD
HORIZZONTAL.
LA
La propiedad separada. La propiedad privativa sobre los pisos, locales o partes de ellos.
Cada propietario puede disponer libremente de su derecho sin separar los elementos que lo
integran y sin que, en los casos de enajenacin de un piso o local, los dueos de los dems
tengan derecho ni a tanteo ni a retracto.
Corresponde al dueo de cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad
sobre un espacio suficientemente delimitado, con elementos que estn comprendidos
dentro de sus lmites.
La cuota de participacin. Es uno de los elementos esenciales que debe constar en el ttulo
constitutivo y representa la parte de valor que corresponde a cada propietario sobre el total
del inmueble y al mismo tiempo es el factor que sirve para determinar el porcentaje de su
derecho y su contribucin en las cargas y obligaciones. A cada piso o local se atribuir una
cuota de participacin en relacin al total del valor del inmueble y referida a centsimas
del mismo.
4
5
6
7
El portal, las escaleras, porteras, corredores, pasos, muros, fosos, patios y pozos;
Los recintos destinados a ascensores, depsitos, contadores, telefonas u otros
servicios e instalaciones comunes, incluso si fuesen de uso privativo.
Los ascensores.
Las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desage y el suministro de
agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energa solar y dems
instalaciones para los servicios, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo.
Las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurdicos que por su
naturaleza o destino resulten indivisibles.
Los elementos comunes por naturaleza o esenciales son aquellas partes del edificio
que por la propia naturaleza de las cosas tienen que ser necesariamente comunes (suelo,
cimentaciones, muros o escaleras).
Los elementos comunes por destino o accidentales seran aquellos respecto de los
cuales lo mismo puede predicarse su condicin de comunes como atriburseles la condicin
de privativos (las terrazas o los patios interiores para dar luz y ventilacin a la parte interna
del edificio).
La propiedad horizontal se regir en primer lugar por la Ley sobre Propiedad Horizontal.
Adems de esta, son de aplicacin otras disposiciones legales que inciden en diferentes
aspectos del rgimen de la propiedad horizontal.
disponer libremente del mismo. En caso de enajenacin de un piso o local los dueos de los
dems, por este solo ttulo, no tendrn derecho de tanteo ni de retracto.
Cualquiera de los propietarios puede exigir a la comunidad que realice nuevas obras o
instalaciones necesarias para la conservacin, habitabilidad, seguridad y accesibilidad al
inmueble. Se dispone el carcter obligatorio de las obras que resulten necesarias para
garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal.
Las obligaciones del propietario consisten en respetar el ejercicio de los derechos de los
dems propietarios abstenindose de realizar conductas que lo impidan y otras concretas o
particulares referidas a su vivienda o local.
1 Mantener en buen estado de conservacin el piso o local.
2 Observar la diligencia debida en el uso de la vivienda y en sus relaciones con los
dems propietarios.
3 Comunicar sus cambios de domicilio a quien tenga la representacin de la
comunidad.
Como copropietario de los elementos comunes tienen el derecho de uso y disfrute de los
mismos.
Las obligaciones de cada propietario sobre los elementos comunes son:
1
Consentir que dentro de su vivienda o local se realicen las reparaciones necesarias que
exija el servicio general del edificio, y permitir en l las servidumbres imprescindibles
requeridas para su realizacin.
Es el rgano soberano de carcter colegiado que se integra por todos los propietarios, al que
corresponde:
I
II
Nombrar y remover a las personas que ejerzan funciones de gobierno y resolver las
reclamaciones de los titulares de los pisos o locales.
Aprobar el plan de gastos e ingresos y las cuentas.
III
IV
La junta ordinaria de propietarios debe reunirse al menos una vez al ao y en ella deben
aprobarse los presupuestos y cuentas de la comunidad; debe ser convocada por el presidente
con la suficiente antelacin -al menos con seis das- y en la notificacin que debe realizarse a
cada propietario debe indicarse el da, hora y lugar de su celebracin y los asuntos a tratar.
Para que la junta pueda celebrarse en primera convocatoria es preciso que a la misma,
concurran la mayora de los propietarios que al mismo tiempo representen la mayora de las
cuotas de participacin. Como suele ser difcil reunir esa asistencia lo normal es que en la
notificacin se indique tambin la fecha, hora y lugar de la segunda convocatoria que para su
celebracin no se exige ningn qurum mnimo de asistencia.
Las juntas extraordinarias son: las que se convocan por el Presidente para tratar asuntos que
son urgentes o importantes que no admiten demora; las que acuerden celebrar todos los
propietarios sin necesidad de convocatoria y las que pidan la cuarta parte de los propietarios
que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participacin. Los propietarios
pueden asistir personalmente a la junta o delegar en otra persona mediante escrito firmado
en el que se indique la persona a la que se concede la representacin.
Se establecen distintos qurum necesarios para tomar acuerdos en base a la materia y a
si se trata de primera o segunda convocatoria.
l. Unanimidad de los propietarios para acuerdos que impliquen aprobacin, o
modificacin de las reglas contenidas en el ttulo constitutivo o en los estatutos.
2. Voto favorable de 3/5 partes del total de los propietarios que a su vez
represente 3/5 partes de las cuotas de participacin para tomar acuerdos sobre
establecimiento o supresin de los servicios de ascensor, portera, conserjera,
vigilancia o arrendamiento de elementos comunes, eficiencia energtica o hdrica del
inmueble.
3. Voto favorable de la mayora de los propietarios: Suprimir barreras
arquitectnicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvala.
4. Voto favorable de 1/3 de los integrantes de la comunidad que representen
un tercio de la cuotas de participacin, para acuerdos sobre sistemas de ahorro
energtico o hdrico, que no beneficien a toda la comunidad sino a alguno de los
propietarios.
5. Un tercio de los integrantes de la comunidad que representen un tercio de
las cuotas de participacin
para acuerdos sobre instalacin, adaptacin o
modificacin de infraestructuras de acceso a servicios de telecomunicacin o
56
57
Velar por el buen rgimen de la casa, sus instalaciones y servicios, haciendo a tales
efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
2 Preparar con la debida antelacin y someter a la Junta el plan de gastos previsibles,
proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
3 Atender a la conservacin y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y
medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su
caso, a los propietarios.
4 Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los
cobros que sean procedentes.
5 Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposicin de los titulares
la documentacin de la comunidad.
El cargo de administrador podr ser ejercido por cualquier propietario, as como por personas
fsicas con cualificacin profesional suficiente y legalmente reconocido para ejercer dichas
funciones. Tambin podr recaer en corporaciones y otras personas jurdicas en los trminos
establecidos en el ordenamiento jurdico.
58
4. El Secretario. Le corresponde:
59
Es lo que se llaman complejos inmobiliarios no son otra cosa que las urbanizaciones privadas
integradas por varias edificaciones o parcelas independientes destinadas a vivienda o a
locales de negocio que comparten elementos comunes como puede ser los viales o carreteras
interiores de la urbanizacin, las instalaciones deportivas como pistas de tenis, paddle o
piscina, o servicios de jardinera, vigilancia, antenas colectivas de TV o mantenimiento del
conjunto de esas instalaciones.
La constitucin como comunidad es voluntaria y sigue el mismo procedimiento que para la
Propiedad Horizontal ordinaria; una vez constituida tienen el mismo rgimen jurdico.
La aplicacin de la referida normativa de la propiedad horizontal al complejo o complejos
requiere:
Que estn integrados por dos o ms edificaciones o parcelas independientes entre s
cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
Que participen los titulares de estos inmuebles (fincas o edificios), o de las viviendas o
locales en que se encuentren divididos horizontalmente (los edificios), con carcter
inherente a dicho derecho, en una copropiedad sobre otros elementos inmobiliarios,
viales, instalaciones o servicios.
Los complejos inmobiliarios privados pueden constituirse:
En una sola comunidad de propietarios, aplicndose ntegramente la Ley de Propiedad
Horizontal.
60
2. REGULACIN LEGAL.
Legislacin nacional. La principal fuente legal espaola en esta materia est constituida por
la Ley de Propiedad Intelectual.
Y la atribucin del derecho sobre ese objeto al autor (atribucin que es tambin
simultnea a la aparicin del objeto, y al nacimiento del derecho).
61
Son objeto de propiedad intelectual todas las creaciones originales literarias, artsticas o
cientficas expresadas por cualquier medio o soporte, tangible o intangible, actualmente
conocido o que se invente en el futuro (obras literarias, musicales, teatrales, audiovisuales,
plsticas, grficas, fotogrficas, y programas de ordenador).
Tambin se protege como parte de la obra su ttulo, cuando sea original.
En relacin con dicho listado, conviene subrayar:
1
Que puede suceder que una obra sea reconducible a ms de uno de los tipos recogidos
en el listado del art. 10 (por ejemplo, una obra teatral, que es simultneamente
literaria), lo que, de suyo, no supone una proteccin diferente, ni reforzada.
La LPI dedica una atencin especfica a las obras cinematogrficas y audiovisuales, y a los
programas de ordenador (arts. 95 a 104).
A partir del concepto legal de obra protegida, cabe hacer algunas consideraciones:
Son objeto de la proteccin legal las creaciones intelectuales, genricamente, sin que sea
necesario justificar que se trate, especficamente, de creaciones literarias, artsticas o
cientficas.
La creacin intelectual legalmente protegida no es una simple idea: las ideas, como tales,
son libres, y no pueden ser objeto de propiedad intelectual. Tampoco se identifica con el
soporte material en que la creacin se ha plasmado (el libro, la partitura, el fonograma).
La creacin intelectual, para ser protegible precisa ser exteriorizada: Expresada(s) por
cualquier medio o soporte, tangible o intangible, actualmente conocido o que se invente en
el futuro.
La prohibicin del plagio no impide que se puedan crear obras efectivamente originales (y
protegibles) a partir de obras ya existentes, y protegidas como tales. Sin perjuicio de los
derechos de autor sobre la obra original, tambin son objeto de propiedad intelectual:
Por ltimo, es habitual exigir, para que una obra sea protegible, que sea lcita, es decir, no
contraria a las leyes, a la moral o al orden pblico.
62
-La obra colectiva: La creada por la iniciativa y bajo la coordinacin de una persona
natural o jurdica que la edita y divulga bajo su nombre y est constituida por la reunin
de aportaciones de diferentes autores cuya contribucin personal se funde en una
creacin nica.
-La obra compuesta: La obra nueva que incorpore una obra preexistente sin la
colaboracin del autor de esta ltima, sin perjuicio de los derechos que a ste
correspondan y de su necesaria autorizacin.
La LPI concede tambin derechos de propiedad intelectual a otros sujetos que no tienen la
consideracin de autores (artistas, intrpretes o ejecutantes, productores de fonogramas o
grabaciones audiovisuales)
Estos derechos son personalsimos del autor, y se extinguen con su fallecimiento, salvo
los relativos a la autora y al respeto a la integridad de la obra -que perduran sin lmite
de tiempo-, y el derecho a decidir la divulgacin durante un plazo de setenta aos
desde la muerte o declaracin de fallecimiento del autor.
El ejercicio de tales derechos corresponde a la persona natural o jurdica a la que el
autor se lo haya confiado expresamente y en su defecto, a sus herederos.
4.2. Derechos patrimoniales de los autores o de contenido econmico.
a Los derechos de explotacin.
Se atribuye al autor el ejercicio exclusivo de los derechos de explotacin de su obra en
cualquier forma.
La propia LPI establece algunos supuestos en los que es lcita la utilizacin de obras ajenas sin
consentimiento del autor. De entre ellos tiene especial relevancia la posibilidad de efectuar la
llamada copia privada que es la reproduccin para uso privado de una persona fsica a
partir de obras a las que haya accedido legalmente y la copia obtenida no sea objeto de una
utilizacin colectiva ni lucrativa.
Cabe tambin la reproduccin de obras ya divulgadas sin autorizacin del autor, hecha con
fines de seguridad pblica o en el marco de un proceso judicial, administrativo o
parlamentario. Tampoco es precisa la autorizacin para los actos de reproduccin, distribucin
y comunicacin pblica de obras ya divulgadas que se realicen en beneficio de personas con
discapacidad, siempre que los mismos carezcan de finalidad lucrativa, guarden una relacin
directa con la discapacidad de que se trate, se lleven a cabo mediante un procedimiento o
medio adaptado a la discapacidad y se limiten a lo que sta exige.
Tambin se admiten las citas o reseas de obras ajenas. No ser considerada transformacin
que exija consentimiento del autor la parodia de la obra divulgada.
Los derechos de explotacin de una obra duran toda la vida del autor, y setenta aos despus
de su muerte o declaracin de fallecimiento, que se computarn desde el da 1 de enero del
ao siguiente al de la muerte o declaracin de fallecimiento del autor.
b Transmisin de los derechos de explotacin
Reglas generales. La LPI admite la transmisin de los derechos de explotacin de la obra
bien mortis causa, bien inter vivos. La cesin deber formalizarse por escrito, y si el
cesionario se negara, el autor podr optar por la resolucin del contrato.
En todo caso la cesin de los derechos de exploracin sobre sus obras no impedir al autor
publicarlas reunidas en coleccin escogida o completa.
Otros derechos patrimoniales: derechos de remuneracin:
El derecho de participacin
Este derecho permite al autor de una obra plstica o a sus sucesores mortis causa exigir al
propietario del soporte que lo revende un porcentaje del precio de la reventa de cuanta
variable. No se incluyen aquellas reventas que se realizan directamente entre particulares que
acten a ttulo privado sin la participacin de ese profesional del mercado del arte (el
subastador, comerciante o agente comercial).
64
Todos los que intervengan en la reventa responden solidariamente con el vendedor del pago
del precio. Es un derecho de carcter artstico irrenunciable, e intransmisible, pero que
prescribe a los tres aos contados desde la notificacin de la reventa.
El derecho de remuneracin compensatoria por copia privada
Se pretende que los autores obtengan algn beneficio de la realizacin de copias privadas
(fotocopias, grabaciones, copias de discos, vdeos, CD, DVD, etc.) de su obra, tan extendidas
en la actualidad, y posibilitadas por la existencia de aparatos que permiten realizadas.
La obligacin de pago de esa remuneracin, que es nica por cada una de las modalidades de
reproduccin (libros, fonogramas, etc) no recae sobre quien hace la copia, sino sobre quien
fabrica, importa o distribuye comercialmente los equipos, aparatos o materiales que permiten
la reproduccin.
c
Lmites
66
2. CONSTITUCIN
Se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o
en ltima voluntad, y por prescripcin.
Se pueden distinguir, los usufructos voluntarios, los legales y los constituidos por prescripcin
adquisitiva o usucapin.
USUFRUCTO VOLUNTARIO. Son los constituidos por negocio jurdico mortis causa, o
inter vivos, ste a ttulo gratuito (donacin) o a ttulo oneroso (compraventa, permuta),
pudiendo hacerse como transmisin (se transmite la nuda propiedad a uno y el usufructo
a otro) o como reserva (se transmite la propiedad, pero el transmitente se reserva,
constituyndolo, el usufructo o, a la inversa, se constituye el usufructo pero el
constituyente sigue con la nuda propiedad).
USUFRUCTO LEGAL. Corresponde como legtima al cnyuge viudo (art. 807. 3),
regulado en los artculos 834 y siguientes.
USUCAPIN. Se puede constituir el usufructo, como derecho real poseble, por
usucapin, aplicando las reglas de sta.
Llamada de dos o ms a una misma herencia o porcin de ella sin especial designacin
de partes.
Que uno de los llamados muera antes que el testador, o que renuncie a la herencia, o
sea incapaz de recibirla.
USUFRUCTUARIO
FACULTADES
En cuanto a los frutos civiles, la regla es que se entienden percibidos por das y pertenecen
al usufructuario en proporcin al tiempo que dure el usufructo.
Hay especificaciones sobre la percepcin de los frutos en los siguientes supuestos:
I
El usufructo sobre el derecho a percibir una renta o una pensin peridica, bien
consista en metlico, bien en frutos. Se considera cada vencimiento como frutos de
aquel derecho.
II
III
Se obliga al usufructuario a responder del menoscabo que sufran las cosas usufructuadas
por culpa o negligencia de la persona que le sustituya.
La enajenacin del usufructo no supone la constitucin de uno nuevo en cabeza del
adquirente; subsiste el transmitido y se regir por su ttulo constitutivo. Por tanto, el
cesionario adquiere el usufructo en los mismo trminos en que se constituy.
Si es un arrendamiento rstico, aunque se extinga el usufructo, subsiste durante el ao
agrcola y, si es urbano, en arrendamiento de vivienda, se prev expresamente que el
otorgado por el usufructuario se extingue al trmino del derecho del arrendador.
El poder de disposicin del usufructuario cabe que se someta a lmites (en caso de necesidad;
slo para negocios inter vivos, etc.). Si no se respetan, hay un abuso de derecho que legitima
a los perjudicados para solicitar la nulidad, o para exigir la correspondiente indemnizacin del
autor del mismo si los adquirentes son de buena fe.
LA HIPOTECA DEL DERECHO DE USUFRUCTO.
El usufructo es un derecho real hipotecable. Esta hipoteca presenta la especialidad de que se
extingue siempre que el usufructo concluya por un hecho ajeno a la voluntad del
usufructuario.
LOS LMITES DEL DISFRUTE DEL USUFRUCTUARIO. LA CONSERVACIN DE LA
SUSTANCIA Y LA FORMA.
Se obliga al usufructuario a conservar la forma y sustancia de la cosa usufructuada, salvo que
la ley o el ttulo de su constitucin autoricen lo contrario. Con la obligacin de conservar la
sustancia, lo que se prohbe al usufructuario es que consuma o destruya la cosa.
Tal vez lo que se haya querido plasmar impropiamente con el trmino sustancia sea una
idea meramente econmica, la de que el usufructuario no ha de hacer nada que disminuya o
menoscabe la potencia fructfera de la cosa.
No obstante estar obligado el propietario al respeto de la forma y sustancia, le autoriza para
hacer obras y mejoras de que sea susceptible la finca usufructuada, o nuevas plantaciones, si
fuere rstica. De ello se infiere que el problema es el del establecimiento de un criterio que
70
permita las alteraciones de la cosa. Puede encontrarse en la no disminucin del valor del
usufructo o de la propiedad.
DEBERES U OBLIGACIONES.
El usufructuario tiene una serie de deberes que derivan, esencialmente, del respeto al
derecho del nudo propietario; se distinguen en anteriores al ejercicio mismo del derecho de
usufructo, durante la posesin de la cosa y posteriores, tras la extincin del usufructo, con el
cese de la posesin.
-
ANTERIORES:
71
Una se da en favor del propietario cuando no quisiere que se vendieren algunos por su
mrito artstico o porque tienen un precio de afeccin, podr exigir que se le
entreguen, afianzando el abono del inters legal del valor en tasacin.
Otra excepcin muy cualificada es que aunque no haya prestado la fianza, puede, bajo simple
caucin juratoria, pedir los muebles necesarios para su uso, que se asigne habitacin para l
y su familia.
El cumplimiento de la obligacin de fianza no es condicin legal del nacimiento del derecho a
los frutos, sino slo del ejercicio del poder percibirlos directamente de la cosa, y que tal
cumplimiento, aunque se haga con retraso, tiene efectos retroactivos, por lo que el
usufructuario podr recoger los frutos que entonces existan.
-
COETNEOS:
CUIDADO DE LOS BIENES. El usufructuario debe cuidar la cosa o los bienes usufructuados,
como un buen padre de familia (art. 497).
El incumplimiento de este deber constituye lo que puede llamarse abuso o mal uso y si el
abuso infiriese considerable perjuicio al propietario, podr ste pedir que se le entregue la
cosa, obligndose a pagar anualmente al usufructuario el producto lquido de la misma,
despus de deducir los gastos y el premio que se le asignare por su administracin.
CONSERVACIN Y REPARACIONES. Debe el usufructuario hacer los gastos de conservacin,
mantenimiento y reparaciones ordinarias que necesiten las cosas usufructuadas y dar aviso al
nudo propietario de la necesidad de reparaciones urgentes, las que son de cuenta de ste.
Las reparaciones ordinarias son las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del
uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservacin, y obliga al
usufructuario a realizarlas. El propietario puede requerirle para que cumpla esta obligacin, y
si no atiende al requerimiento, hacerlas l a costa del usufructuario.
Tienen carcter extraordinario las dems y sern de cuenta del propietario, y el usufructuario
deber darle aviso cuando fuese urgente la necesidad de hacerlas.
CUSTODIA. En el sentido de que debe poner en conocimiento del nudo propietario el acto de
tercero que pueda lesionar el derecho de propiedad.
PAGO DE CARGAS, COSTAS E INTERESES. El usufructuario debe pagar las cargas, impuestos
sobre el uso de la cosa, no los que gravan la propiedad (art. 504), costas de los procesos
sobre el propio derecho de usufructo e intereses por lo pagado por el propietario por las
reparaciones extraordinarias e impuestos que le correspondan.
En el usufructo de finca anteriormente hipotecada, el usufructuario no est obligado al pago
de la deuda para cuya seguridad se estableci la hipoteca, ni los intereses que adeude el
propietario. Si la finca se embarga o se vende judicialmente para el pago de la deuda, el
propietario responde frente al usufructuario de lo que ste pierda por tal motivo.
LOS GASTOS DEL LOS PLEITOS SOBRE EL USUFRUCTO: Son de cuenta del usufructuario los
gastos, costas y condenas de los pleitos sostenidos sobre el usufructo.
-
POSTERIORES:
72
B) NUDO PROPIETARIO.
FACULTADES. El nudo propietario tiene el derecho de propiedad, con todas sus facultades,
salvo la de aprovechamiento, que corresponde al usufructuario.
Podr hacer obras, mejoras o plantaciones.
DEBERES U OBLIGACIONES.
REPARACIONES EXTRAORDINARIAS. Las debe hacer el nudo propietario. Si no las hace, las
podr hacer el usufructuario, quien podr exigirle, al extinguirse el usufructo, el aumento de
valor de la finca.
IMPUESTOS. Los que gravan el derecho de propiedad los pagar el nudo-propietario, quien
exigir al usufructuario el inters legal de los mismos mientras dure el usufructo. Si los pag
el usufructuario, se entiende que es un anticipo y podr reclamar su importe.
6. EXTINCIN.
Por razn del sujeto.
1) EXTINCIN DE LA PERSONA DEL USUFRUCTUARIO. Se extingue por muerte del mismo.
En el usufructo pluripersonal, en que lo son varias y a su vez, ste puede ser simultneo o
sucesivo. En ambos no se extinguir hasta la muerte de la ltima que sobreviviere.
Si el usufructuario es una persona jurdica, se extingue el usufructo por la extincin de la
misma o, como mximo, a los treinta aos.
2) RENUNCIA. El usufructo se extingue tambin por renuncia del usufructuario.
Por razn del objeto.
1) PRDIDA DE LA COSA USUFRUCTUADA. La prdida total significa que la cosa perece, o
queda fuera del comercio o desaparece. Si otra cosa ocupa el lugar de la prdida, el usufructo
recaer sobre sta. Si la cosa se pierde slo en parte, continuar este derecho en la parte
restante.
Desde luego, si la prdida de la cosa es imputable al propietario, tendr que indemnizar al
usufructuario, al igual que ste a aqul en el mismo caso. Si es ocasionada por un tercero,
parece tambin claro que ste habr de responder del dao causado en virtud del artculo
1.902 cuando haya intervenido dolo o culpa.
73
7. EFECTOS.
Cuando concurre una causa de extincin, automticamente se produce la extincin del
usufructo. Se entregar al propietario la cosa usufructuada, salvo el derecho de retencin que
compete al usufructuario o a sus herederos.
Respecto a las mejoras, se prev una compensacin con stas de los desperfectos.
74
ocupare parte de la casa, no debe contribuir con nada, siempre que quede al propietario una
parte de frutos o aprovechamientos bastantes para cubrir los gastos y las cargas.
2.2. Caracteres.
Los caracteres del derecho de uso, aplicables tambin al derecho de habitacin son:
Un derecho real
De uso y disfrute
Recayente sobre un inmueble
Limitado a las necesidades del mismo
De carcter personal (en el sentido de personalsimo e intransmisible); con dos
particularidades esenciales que le dan individualidad jurdica, cuales son:
La temporalidad del uso (y de la habitacin) y
Su especial rgimen jurdico.
2.3. Constitucin.
Su constitucin slo es posible mediante acuerdo entre el titular de la cosa fructfera o dueo
de la vivienda, y la persona que se aprovecha de los frutos o ocupa la habitacin; tambin
pueden adquirirse por usucapin.
La posibilidad de establecer en testamento un derecho de habitacin a favor de un legitimario
que sea discapacitado y adems crea un derecho de habitacin legal frente a la situacin
precedente en la que los derechos de uso y habitacin eran siempre voluntarios- a favor del
legitimario discapacitado que lo necesite.
2.4. Rgimen jurdico.
El rgimen jurdico, es el siguiente, por orden de subsidiariedad.
1
Slo puede recaer sobre cosas corporales que estn dentro del comercio de los hombres
muebles o inmuebles, con tal que sean susceptibles de ser utilizadas y proporcionen frutos
directamente consumibles.
2.5. Contenido.
Facultades del usuario y del habitacionista. La facultad es la de aprovechamiento: el
usuario, tiene derecho a usar y percibir frutos de la cosa, que basten para las necesidades de
l y de su familia, aunque sta se aumente, por tanto, se trata de un derecho de extensin
variable en cuanto se va adaptando a la alteracin de las necesidades, mientras dura el
derecho; y el habitacionista, ocupar en la casa habitaciones necesarias para s y para su
familia. Si el derecho de uso recae sobre un rebao, confirmando lo dicho, el usuario podr
aprovecharse de las cras, leche y lana en cuanto baste para su consumo y el de su familia,
as como tambin del estircol para el abono de las tierras que cultive.
Pero no tienen la facultad de transmisin ni del aprovechamiento, por medio de
arrendamiento, ni del propio derecho; en este sentido, se ha dicho ya que son derechos
personalsimos e intransmisibles.
77
Deberes. El deber de cuidar la cosa como un buen padre de familia la tienen tambin el
usuario y el habitacionista, con la particularidad de que en caso de abuso grave se
extingue el derecho de uso o habitacin.
Tanto el usuario como el habitacionista estn obligados a prestar fianza y a realizar
inventario, salvo que el dueo le libere de ello.
2.6. Extincin.
Se extinguen por las mismas causas que el usufructo: as, por muerte del titular o treinta aos
si es persona jurdica. Se extinguen tambin por causas previstas en el propio ttulo
constitutivo. Se extingue, por ltimo, por abuso grave de la cosa y de la habitacin.
2. CARACTERES.
I.
II.
Constituye una relacin entre bienes inmuebles, pues, nicamente stos pueden quedar
gravados por una servidumbre.
78
III.
Es un derecho real sobre cosa ajena, si los inmuebles pertenecen al mismo dueo, no es
posible la existencia de servidumbre. Al ser derechos reales sobre cosa ajena (ius in re
aliena), si los inmuebles pertenecen al mismo dueo no es posible la existencia de una
servidumbre (nemini res sua servit).
El artculo 530 define la servidumbre como el gravamen sobre un inmueble en beneficio
de otro perteneciente a distinto dueo (predial o real).
EXCEPCIN
V.
VI.
VII.
VIII.
IX.
En cuanta suponen una limitacin del derecho de propiedad, la normativa que las regula
ha de ser aplicada restrictivamente e interpretada de forma que perjudique lo menos
posible al titular del predio sirviente.
X.
3. CLASES.
-
VOLUNTARIAS Y LEGALES.
Las servidumbres legales son aquellas cuya constitucin es forzosa, de forma que el titular del
predio dominante puede instar su reconocimiento aunque se oponga el del predio sirviente.
79
Las servidumbres voluntarias son las nacidas por negocio jurdico, o bien, en sentido amplio y
por contraposicin a las legales, las constituidas por usucapin o por destino del padre de
familia. Las voluntarias son facultativas pues nacen de la voluntad de los sujetos implicados
que libremente convienen su establecimiento.
La diferencia radica en que se habla de servidumbres legales en aquellos supuestos en los
que la ley faculta a un sujeto para que, en determinadas circunstancias, pueda exigir a otro la
constitucin de la servidumbre. Para evitar confusiones es preferible utilizar la terminologa de
servidumbres forzosas como equivalente a las legales.
-
La servidumbre predial o real es el poder sobre finca ajena, cuyo titular es el dueo de otra
finca o predio. El artculo 530 dice que est impuesto en beneficio de otro (predio)
perteneciente a distinto dueo. Se trata de una servidumbre constituida para proporcionar un
servicio o utilidad a una finca y no a una persona fsica o jurdica, de tal forma que cualquiera
que sea el titular del predio dominante puede hacer uso de la servidumbre.
La servidumbre personal es aquella cuyo titular es una persona fsica o jurdica. No se da en
ellas una relacin entre fundos o predios; lo que las caracteriza es que uno o varios sujetos
pueden hacer uso de una finca ajena en su propio beneficio.
La servidumbre predial o real y la personal se diferencian, pues, no en que no sea titular de
ambas una persona, sino en que la personal se establece directamente en favor de una
persona y la predial, que persigue la utilidad de un predio, se establece en favor de quien en
cada momento sea dueo de ste.
-
CONTINUAS Y DISCONTINUAS.
Son continuas aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervencin de ningn
hecho del hombre (Acueducto, luces y vistas).
Son discontinuas las que se usan a intervalos ms o menos largos y dependen de actos del
hombre (La de paso).
-
APARENTES Y NO APARENTES.
Son servidumbres aparentes las que se anuncian y estn continuamente a la vista por signos
exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas (cartel, anuncio, el cable de
la conduccin electrica)
Las no aparentes son las que no presentan indicio alguno exterior.
-
POSITIVA Y NEGATIVA.
Por tanto, es positiva la servidumbre si su contenido consiste en que el titular del predio
sirviente realice alguna actividad por s mismo o permita hacer alguna cosa en su finca que
en caso de no existir la servidumbre no tendra que estar obligado a soportar.
La servidumbre negativa tiene un contenido de pura abstencin. Prohbe al dueo del predio
sirviente hacer algo que le sera lcito sin la servidumbre.
80
4. SERVIDUMBRES PERSONALES
1. Concepto.
El sujeto activo de la servidumbre personal sea, en primer lugar, una persona fsica; en
segundo lugar, varias personas fsicas simultneamente o bien, en tercer lugar, varias
personas fsicas sucesivamente, una despus de otra; por ltimo, en cuarto lugar, una
persona jurdica.
A diferencia de las prediales, no se constituyen a favor de quien en cada momento sea titular
del predio dominante sino de una o varias personas concretas y determinadas.
Su nacimiento viene determinado por el principio de autonoma de la voluntad reafirmado por
el artculo 594 que faculta a todo propietario a establecer en su finca las servidumbres que
estime oportunas.
2. Rgimen jurdico
El rgimen ser, fundamentalmente, el establecido por la autonoma de voluntad y,
subsidiariamente, por las normas del Cdigo civil en aplicacin directa o por analoga. Podr
tomarse en consideracin, por ltimo, la regulacin prevista para los derechos de usufructo,
uso y habitacin, dadas las similitudes existentes entre ellos y las servidumbres personales,
en la medida en que no sea incompatible.
Son servidumbres personales la de pastos y leas y las llamadas comunidades de pastos, que
es aquella en base a la cual un sujeto puede utilizar una finca vecina como tierra de pastos
para su ganado. La servidumbre de leas consiste en el derecho a hacer uso de la lea
generada por el fundo sirviente.
En de su duracin. La regla general de las prediales es, como ya se ha visto, su
perpetuidad; la cuestin es si esa misma nota puede predicarse de una servidumbre cuya
razn de ser es prestar una utilidad a un sujeto concreto. En principio, se estima que dadas
las especiales caractersticas de estas servidumbres son vitalicias. Sin embargo, teniendo en
cuenta que en ellas el principio de autonoma de la voluntad es especialmente acusado, nada
impide que puede acordarse una duracin diferente incluso determinarse su perpetuidad.
6. CONSTITUCIN.
1. Por negocio jurdico (voluntaria o negocial).
Pueden constituirse las servidumbres prediales, en primer lugar (por negocio jurdico inter
vivos o mortis causa.
El artculo 595 prev el supuesto especfico en el que en la finca sobre la que se va a
constituir la servidumbre exista un usufructo.
En el caso de concurrencia de dos titularidades sobre la finca, podr el propietario del predio
sirviente establecer la servidumbre sin el consentimiento del usufructuario si el usufructo no
se ve perjudicado por aqulla. Si el dominio til y el directo sobre la finca pertenecen a
sujetos diferentes (artculo 596) ser necesario el consentimiento de ambos para la
constitucin de la servidumbre. Por ltimo, si se trata de un fundo indiviso es preciso el
acuerdo de todos los copropietarios (artculo 597).
2. Legal.
Aquellas reconocidas directamente en la ley y que no requieren de ningn acto especfico
para su nacimiento.
Por tanto, debe hacerse una distincin segn que la servidumbre aparezca de manera
automtica o ipso iure, ligada con un determinado supuesto de hecho que la ley contempla
(art. 552) o que la ley lo que haga simplemente sea atribuir a una persona la posibilidad o
facultad de exigir la constitucin. No crea de una manera inmediata la servidumbre. Se limita
a conceder a una persona el derecho subjetivo que le faculta para reclamar la constitucin, de
manera que sta se realiza por medio de un acto jurdico, que es un acto de concrecin del
mandato legal.
3. Por usucapin.
Las servidumbres que sean continuas y aparentes, pueden constituirse por usucapin de
veinte aos. Cuya usucapin requiere la posesin (ejercicio) del poder en que consista la
servidumbre, pblica, pacfica e ininterrumpida, durante los veinte aos, sin necesidad de
buena fe ni justo ttulo.
El cmputo del plazo se efecta, en las servidumbres positivas, desde el da en que el
usucapiente hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente; en las negativas, desde
el da en que el dueo del predio dominante hubiera prohibido, por acto formal, al dueo del
predio sirviente la ejecucin del hecho que seria lcito sin la servidumbre, tal como dispone el
artculo 538.
4. Por destino del padre de familia o signo aparente.
Se trata de una constitucin ex lege, cuando se da un signo aparente de servidumbre. El
punto de partida de este supuesto es la existencia de dos fincas que pertenecen al mismo
dueo, una de las cuales presta un servicio o utilidad a la otra que se revela al exterior a
travs de signos o indicios, pero sin existir una servidumbre porque al tratarse de predios
pertenecientes a un mismo dueo falta el presupuesto de toda servidumbre. El nacimiento de
la servidumbre tiene lugar con la enajenacin de una de las fincas, es decir, hasta ese
momento no existe como tal, al no pertenecer a distinto propietario.
Requisitos normativos de esta constitucin:
82
1) Enajenacin de una de las fincas. Todo acto de disposicin inter vivos o mortis causa.
2) Existencia de un signo aparente entre las fincas, de acuerdo con la servidumbre
pretendida.
3) Establecimiento -no slo creacin, sino conservacin- de un signo aparente por el
propietario de ambas fincas.
4) Falta de declaracin contraria a la existencia del signo en el ttulo de enajenacin y su
no desaparicin fsica antes del otorgamiento de la escritura.
El contenido concreto de cada servidumbre no puede ser fijado con carcter general, sino
que ser el adecuado a cada tipo concreto que se constituya.
ocasionndole las menores incomodidades posibles. Se pretende que las posiciones de ambas
partes sean los ms equilibradas posibles.
1
Primero. Puede ejercer, ya que se entienden concedidos, todos los derechos necesarios
para su uso.
Segundo. Puede hacer a su costa en el predio sirviente las obras necesarias para el uso y
conservacin de la servidumbre, pero sin alterarla y hacerla ms gravosa
3. La extincin de las servidumbres cuando los predios vengan a tal estado que no pueda
usarse, por lo que parece lgico que si la transformacin de las fincas impone una
modificacin de las servidumbres se tenga sta por realizada.
84
4. Al hacer referencia a las servidumbres legales se seal que su origen puede consistir en
un acto de la autoridad judicial o administrativa competente; por lo tanto, tambin por esa
misma va puede ser modificada.
Ninguno de sus titulares puede imponer al otro la divisin. Y que no hay divisin de las
servidumbres por el mero hecho de la divisin de los predios. Las nuevas fincas resultantes
debern tolerarla en la parte que les corresponda.
ACUERDO EXTINTIVO: por la redencin convenida entre el dueo del predio dominante
y el del sirviente.
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LEGALES:
CONCEPTO,
NATURALEZA
Son servidumbres legales las que el derecho positivo prev de forma expresa; el beneficiado
por ella tiene la facultad de exigir su constitucin. No son fruto de un acuerdo entre
particulares, como ocurre en las voluntarias, sino que emanan de una norma. Su nacimiento
tendr lugar tras la correspondiente solicitud del que tiene derecho a la servidumbre.
No todas las que se denominan servidumbres legales lo son en realidad; en efecto muchas
no constituyen limitaciones a la propiedad sino verdaderos lmites, con lo que escapan del
concepto de servidumbre. Para evitar confusiones se ha generalizado en la doctrina la
denominacin de forzosas en lugar de legales. Las limitaciones al derecho de propiedad,
suponen una reduccin del poder ordinario que en condiciones normales el propietario
tendra sobre la cosa.
Las principales servidumbres legales se encuentran reguladas en el Captulo II del Ttulo VII
del Libro II del Cdigo Civil. El artculo 549 seala que las servidumbres impuestas por la
ley tienen por objeto la utilidad pblica o el inters de los particulares y el 550 que se
regirn por las leyes y reglamentos especiales que las determinan y, en su defecto, por las
disposiciones del presente ttulo. Asimismo, el artculo 551 permite a los sujetos implicados
regular su contenido mediante convenio cuando no lo prohba la ley ni resulte perjuicio a
tercero.
De las normas del Cdigo Civil se deducen las siguientes servidumbres legales:
servidumbres en materia de aguas, como la de estribo de presa, de acueducto o de parada o
partidor.
servidumbre de paso.
servidumbre de medianera.
servidumbre de luces y vistas.
servidumbre de desage de edificios, como la de patio o corral.
distancias y obras intermedias.
Las servidumbres administrativas, que no son derechos reales privados sobre cosa ajena.
Son un gravamen sobre cosa ajena, que consiste en una sujecin parcial de la misma a
alguna utilizacin en uso o beneficio de la Comunidad, bien en utilidad directa de una cosa
pblica, bien en la de la colectividad.
su contenido, que puede ser similar, sino en el sujeto favorecido por ella: en el caso de las
personales, una persona fsica o jurdica.
La constitucin o nacimiento de las servidumbres personales se liga con el principio
de la autonoma de la voluntad.
Cuando lo que se pretende es abrir ventanas rectas, balcones u otros voladizos sobre la
finca del vecino, el artculo 582 exige respetar al menos una distancia de dos metros entre la
pared en que se construyan y la finca colindante; igualmente, no pueden abrirse vistas de
costado u oblicuas si no hay, como mnimo, sesenta centmetros de distancia. Todas las
distancias apuntadas se medirn de acuerdo con las indicaciones contenidas en el artculo
583: en las vistas rectas desde la lnea exterior de la pared en los huecos en que no haya
voladizos, desde la lnea de stos donde los haya, y para las oblicuas desde la lnea de
separacin de las dos propiedades.
El artculo 585 recoge el supuesto en el que se ha adquirido por cualquier ttulo una
servidumbre de vistas sobre la propiedad contigua, en cuyo caso, el titular del predio
sirviente no podr edificar a menos de tres metros de distancia. La jurisprudencia ha tenido
ocasin de pronunciarse acerca de la utilizacin de materiales traslcidos para la
construccin de muros y entendiendo que deben equipararse a los muros opacos, en tanto
que dejan pasar la luz pero no permiten la visin ni por supuesto asomarse.
2
89
Por no ser un derecho de realizacin de valor no puede incluirse entre las garantas
reales en sentido estricto, el llamado derecho de retencin que es el derecho que la ley
concede a una persona para mantener en su poder una cosa hasta que su titular le abone los
gastos realizados en ella.
4. Derechos reales limitados. Son derechos reales, otorgan a su titular un poder
inmediato y absoluto sobre la cosa que constituye su objeto. Como inmediato, recae
directamente sobre la cosa y permite realizarla si se incumple la obligacin garantizada.
Como absoluto, permite hacerlo frente a cualquiera, aunque se haya transmitido a un tercero.
Son derechos reales limitados, iura in re aliena, que conceden a su titular, sobre la cosa de
otro un poder limitado y recaen, no sobre el goce de la cosa, sino sobre la facultad de
disposicin.
5. Son derechos indivisibles; lo que implica de una parte que el pago parcial de la
deuda no permite reducir en la misma medida la garanta que sigue en su integridad hasta el
pago total de la deuda y de otra que en la medida en que se paga parte de la deuda aumenta
la garanta por el resto no pagado. Adems dividida la cosa gravada no por ello se fracciona la
garanta que sigue recayendo sobre la totalidad (artculo 1860.1 CC).
6. Son derechos preferentes de cobro de modo que enajenada la cosa el acreedor
tienen preferencia para cobrar frente a los restantes acreedores de su deudor, salvo que se
trate de acreedores privilegiados. Por tanto, sobre el precio obtenido por la realizacin de la
cosa objeto del derecho real de garanta, el acreedor garantizado tiene preferencia para
percibir su crdito sobre los dems acreedores ordinarios.
Y, como requisitos esenciales. Son los siguientes, segn el artculo 1.857:
1. Que se constituyan para asegurar el cumplimiento de una obligacin principal. Por
tanto, las garantas reales son accesorias de una obligacin, sin ella no pueden existir, y no
garantizan ms que a ella; no cabe una transmisin aislada de la garanta a favor de otro
crdito distinto, ha de ser necesariamente conjunta con el crdito. Otra cosa es que se
extinga, crendose una nueva aunque del mismo contenido que la extinguida, para garanta
de un crdito diferente. La obligacin garantizada puede ser pura o sujeta a condicin
suspensiva o resolutoria (art. 1.861).
2. Que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empea o
hipoteca. A la palabra cosa hay que darle una significacin amplia, comprensiva tambin de
derecho, puesto que legalmente se admite la prenda e hipoteca de determinados derechos.
Por otra parte, el que la cosa pertenezca en propiedad al que la pignora o hipoteca no
prohbe la aplicacin, respectivamente, del artculo 464 CC y del artculo 34 LH.
3. Que las personas que constituyan prenda o hipoteca tengan la libre disposicin de
sus bienes o, en caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto. Se exige la
capacidad general de disposicin, pues estamos ante gravmenes que llevan consigo la
posibilidad de una enajenacin del objeto en caso de impago de la obligacin garantizada. La
constitucin de prenda o hipoteca no es acto personalsimo, puede realizarse por apoderado
aunque con poder expreso (art. 1.713).
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Es un derecho de garanta que recae exclusivamente sobre cosas muebles; las que
pueden trasladarse de un lugar a otro sin perjuicio o menoscabo de su esencia, as como las
cosas muebles por analoga (rentas o pensiones).
Efectivamente, lo que caracteriza y diferencia el derecho real de prenda es:
Su objeto: recae sobre cosas muebles que estn en el comercio, con tal que sean
susceptibles de posesin y que puedan ser enajenadas.
Hay que distinguir dos posibilidades, una en la que se entrega una determinada
cantidad de dinero en sobre cerrado y claramente identificada de forma que el acreedor
cumplida la obligacin principal debe devolver exactamente lo recibido y que da lugar a
una prenda ordinaria; y otra en lo que se entrega una suma de dinero cuyo importe
deber devolverse y que equivale a la que se denomina prenda irregular, en la que el
acreedor devuelve otro tanto de lo recibido, que no es una verdadera prenda porque en
realidad el acreedor adquiere la propiedad del dinero recibido y se compromete a
devolver en su da una cantidad igual que la que recibi.
admite la posibilidad de que el derecho real de prenda pueda tambin constituirse mediante
usucapin.
Tercero. Defensa de la cosa. Consecuencia del derecho de prenda, como derecho real
que es y como derivacin de los dos anteriores derechos, el titular, es decir, el acreedor podr
ejercitar las acciones que competan al dueo de la cosa pignorada para reclamarla o
defenderla contra tercero (art. 1869.2 CC). Por tanto, tiene accin real para perseguir la cosa
en poder de quien se halle, si pierde su posesin y para recuperarla.
Cuarto. Compensacin anticrtica. Los intereses de la obligacin, si los hay, se
compensan con los intereses de la prenda si los produce, o se imputan al capital (artculo
1.868).
Quinto. Transmisibilidad. El artculo 1.528 establece que la venta o cesin de un crdito
comprende la de todos los derechos accesorios como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio.
De aqu que, en principio, la prenda sea transmisible conjuntamente con el crdito que
garantiza, dado su carcter de derecho accesorio, si bien debern concurrir en la transmisin
los requisitos exigidos para que produzca efecto contra el deudor.
B) DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ACREEDOR PIGNORATICIO.
En cuanto a las obligaciones:
Primera. Conservacin. El acreedor (pignoraticio) debe cuidar de la cosa dada en
prenda con la diligencia de un buen padre de familia, dispone el primer inciso del artculo
1.867, y aade el ltimo inciso, que responde de su prdida o deterioro conforme a las
disposiciones de este Cdigo, es decir, si obr con dolo o culpa, cuya culpa se presume, salvo
prueba en contrario, segn el rgimen general de los artculos 1.182 y 1.183.
No puede disponer de la cosa (art. 1.859), pues no es propietario; ni tampoco puede
usarla (art. 1.870), a no ser que el propietario de la misma lo autorice, y si la usa o abusa de
ella en otro concepto (aade el art. 1.870), puede el propietario pedir que se constituya en
depsito.
Segunda. Restitucin. El acreedor debe restituir a su propietario de la cosa pignorada
cuando se extingue el derecho de prenda, extincin que se producir normalmente -como
prev el art. 1.871- cuando se pague la deuda y sus intereses, con las expensas en su caso.
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C) CONSTITUYENTE DE LA PRENDA.
El constituyente de la prenda, propietario de la cosa (art. 1.857, nm. 2),
evidentemente, pese a la constitucin del derecho de prenda, sigue siendo dueo de ella (de
la cosa pignorada) tal como dice el artculo 1.869, primer prrafo. Cuando se extingue el
derecho de prenda, normalmente por cumplimiento de la obligacin garantizada, podr exigir
del acreedor pignoraticio la restitucin de la prenda (de la cosa pignorada), dice el artculo
1.871.
B FASE DE REALIZACIN DE VALOR.
Ante el incumplimiento por el deudor de su obligacin, el acreedor puede realizar el
valor de la cosa, mediante la enajenacin del bien pignorado ante el incumplimiento de la
obligacin garantizada. Estos procedimientos son ejecucin judicial contra el bien pignorado
prevista en los artculos 681 y siguientes de la LEC; y, la venta extrajudicial ante Notario
(artculo 1872 del CC y artculo 129 de la LEC).
3.6. Extincin.
Las causas de extincin del derecho de prenda son, en su mayor parte, efecto de su
carcter de derecho accesorio de una obligacin principal lo que determina que las
situaciones que afectan a sta repercuten en el derecho de garanta. Por otra parte siendo un
derecho de naturaleza real se extingue por las causas generales de extincin de estos
derechos. Las causas especficas de extincin son:
A) POR EXTINCIN DE LA OBLIGACIN GARANTIZADA. Siendo el derecho de
prenda un derecho real de garanta que, como tal, tiene el carcter de accesorio, se extingue
cuando se extinga la obligacin garantizada, por cualquiera de las causas de extincin de las
obligaciones.
Esencialmente, cuando se cumpla la obligacin garantizada (sta se extingue por
cumplimiento, art. 1.871).
Cumplimiento que deja sin justificacin la garanta y por ello surge para el acreedor -o
para el tercero que la tenga en su poder- la obligacin de devolver la cosa a su dueo. Si la
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devolucin resulta imposible por culpa del acreedor, responde de los daos y perjuicios que
ocasione al propietario.
Cuando incumpla la obligacin el acreedor procede a realizar la enajenacin de la cosa
y con el precio obtenido se satisface su derecho de crdito.
B) POR EXTINCIN DEL DERECHO REAL DE PRENDA. El derecho de prenda se
extingue, como derecho real que es, por las causas de extincin de los derechos reales. As,
por vencimiento de un trmino o cumplimiento de una condicin resolutoria si se constituy a
plazo o condicional; por consolidacin, al reunirse en la misma persona las cualidades de
acreedor pignoraticio y de propietario de la cosa constituyente de la prenda; por prdida o
destruccin total de la cosa, mientras est en poder del acreedor; se presume que la prdida
es por su culpa, si no demuestra lo contrario; por renuncia al derecho real de prenda por el
titular de la misma (acreedor pignoraticio), art. 1.191.
III
Prendas especiales.
Se emplea esta denominacin para referirse a distintos supuestos en los que por a las
peculiaridades del objeto que se entrega o por el sujeto acreedor, sea altera el rgimen
jurdico que se acaba de exponer. Se suelen considerar como prendas especiales:
4.1. PRENDA IRREGULAR.
Incluye la entrega de cosas de difcil tenencia por el acreedor o de imposible
devolucin; as ocurre cuando se entregan cosas consumibles como puede ser el dinero u otra
cosa mueble al acreedor que debe devolver no lo mismo recibido sino otra cosa equivalente.
No hay verdadera prenda porque no hay retencin de la cosa ni devolucin de lo mismo
recibido, y por lo tanto se aplicarn las normas que, las partes hayan convenido.
Por tanto, se trata de una prenda que recae sobre dinero u otras cosas fungibles no
especificadas. Cumple la misma funcin que la prenda: garanta, pero no es un autntico
derecho real de prenda, por lo que carece de eficacia frente a terceros.
Ahora bien, si se dan en sobre cerrado, sobre dinero u otra cosa fungible puede recaer
el derecho de prenda (se cumplen requisitos de arts. 1.863 y 1.864), y el acreedor
pignoraticio tendr su posesin (ius retentionis) hasta la extincin, devolviendo la misma
cosa, si se cumple la obligacin garantizada, o hacindose pago si se incumple (ius
distrahendi). No es una prenda especial, sino ordinaria, con la nica particularidad de que su
objeto es cosa fungible, dinero, por ejemplo.
La que s lo es, es la llamada prenda irregular. El acreedor no tiene la mera posesin,
sino la propiedad de la cosa fungible pignorada y, en evidente consecuencia, puede disponer
del dinero. Si se cumple la obligacin garantizada, deber devolver al constituyente de la
prenda otro tanto de la misma especie y calidad; si se incumple, imputar el valor de la cosa
a la obligacin (que se incumpli).
4.3. PRENDA EN MONTE DE PIEDAD y ENTIDADES DE CRDITO.
Es una prenda especial por el sujeto, acreedor pignoraticio, que es un Monte de Piedad
o un establecimiento o entidad de crdito oficial o privado, y tambin por el objeto, ya que se
concreta no a cualquier obligacin, sino tan slo al prstamo. Se regir por las leyes y
reglamentos especiales que les conciernan y subsidiariamente las disposiciones de este titulo
(art. 1873 CC).
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que debe hacer y que se reembolsa con los frutos y si stos no lo cubren totalmente,
responder el propio inmueble.
c) Restituir la finca a su dueo una vez cumplida por el deudor la obligacin
garantizada y rendicin de cuentas. El constituyente de la anticresis, que puede ser el mismo
deudor de la obligacin principal o un tercero, sigue siendo dueo del bien inmueble, aunque
no tenga la posesin, no perciba los frutos y por tanto puede disponer del inmueble, pero lo
transmite con la carga o gravamen de la anticresis; una vez cumplida la obligacin principal
tiene derecho a que se le reintegre la posesin y disfrute de la finca. Si se incumple la
obligacin garantizada, se realiza la cosa y, en consecuencia, pierde su propiedad.
6.5. Extincin
Al ser la anticresis un derecho real de carcter accesorio de garanta las causas de
extincin son de un lado las generales de todos los derechos reales y de otro lado las propias
derivadas de esa accesoriedad: la consolidacin en una misma persona de las posiciones de
deudor y acreedor; el cumplimiento de la condicin si la garanta se estableci en esos
trminos y por destruccin total del bien inmueble.
6.6. La ejecucin de la anticresis
La utilidad de los derechos reales de garantia en el trfico jurdico viene dada por la
posibilidad que se concede al acreedor titular del derecho de garanta de poder solicitar la
enajenacin del bien mueble o inmueble sobre el que recae el derecho del acreedor. Esta
facultad es la llamada realizacin de valor y consiste en enajenar o vender el bien entregado
en garanta para con el importe obtenido satisfacer la obligacin principal (art. 1872 CC).
Sin embargo, existe silencio del legislador para la realizacin de la anticresis. Caben
dos posturas:
99
100
3. LA HIPOTECA MOBILIARIA.
3.1. Concepto y caracteres.
La Hipoteca Mobiliaria es un derecho de garanta semejante a la hipoteca inmobiliaria
de la que se diferencia por el objeto sobre el que recae, que necesariamente slo puede ser
alguno de los que expresamente seala la Ley. Por ello, se puede definir la Hipoteca Mobiliaria
como el derecho de garanta de constitucin registral que recae sobre determinados bienes
muebles que confiere a su titular un derecho de realizacin de valor para el supuesto de
incumplimiento de la obligacin principal garantizada.
Sus caracteres son los mismos que los de los derechos de garanta real:
1. Es un derecho de naturaleza real porque el poder de su titular recae directa e
inmediatamente sobre el bien sobre el que se constituye.
2. Es un derecho accesorio porque se establece para garantizar el cumplimiento de
una obligacin principal; por ello su existencia est directamente condicionada por lo que
suceda con aquella obligacin. Puede garantizar todo tipo de obligaciones, pero ha de fijarse
su importe en dinero, as como el inters que se pacte y la cantidad que se fija para posibles
costas y gastos.
3. Es un derecho de constitucin registral lo que implica que es preciso establecerla en
escritura pblica con posterior inscripcin en el Registro de Bienes Muebles; se trata de una
inscripcin constitutiva del derecho, que slo existe una vez inscrito.
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103
4. Importe en moneda nacional del principal garantizado, plazo para su devolucin, tipo
de inters si se pactare y cantidad que se seale para costas y gastos.
5. Fijacin de un domicilio para requerimientos y notificaciones al deudor y, en su caso,
al hipotecante no deudor.
La escritura pblica debe inscribirse en el Registro de Bienes Muebles a partir de este
momento surge la garanta real del acreedor.
3.4. Contenido
Es preciso separar los efectos que la Hipoteca Mobiliaria produce respecto del deudor o
tercero constituyente y del acreedor hipotecario. El deudor o tercero que constituyen la
hipoteca sobre un bien suyo siguen con la posesin del bien pues no hay desplazamiento
posesorio al acreedor; estn obligados a conservarlo con la diligencia de un buen padre de
familia haciendo en ellos cuantas reparaciones y reposiciones fueren menester. No pueden
enajenar el bien hipotecado sin consentimiento del acreedor.
El acreedor hipotecario mientras la obligacin principal no ha vencido, si teme que el
bien resulte perjudicado por una conducta negligente del deudor, puede solicitar del juez la
administracin judicial del bien. Puede tambin ceder su derecho de crdito garantizado con
la hipoteca mediante escritura publica y notificndolo al Registro de Bienes Muebles.
El acreedor que tiene su crdito garantizado con Hipoteca Mobiliaria goza para su cobro
de preferencia y prelacin.
Vencida la obligacin principal si el deudor no la cumple el acreedor puede instar la
enajenacin del bien por alguno de los procedimientos de ejecucin que se examinan en otro
apartado.
3.5. Extincin
La extincin de la Hipoteca Mobiliaria se produce por tres tipos de causas; las primeras
de ellas son las mismas que originan la extincin de los derechos reales en general como son
la consolidacin en una misma persona de la posicin de deudor y acreedor; el vencimiento
de la condicin si el derecho era condicional o la prdida o destruccin total de la cosa.
El segundo tipo de causas es efecto de su carcter de derecho accesorio o de garanta
que resulta afectado por las incidencias que ocurran con la obligacin principal de modo que
la extincin de esta por alguna de las causas de extincin de las obligaciones establecidas en
el artculo 1156 del Cdigo Civil determina tambin la extincin del derecho de hipoteca.
Por ltimo son causas propias de extincin la prescripcin de la accin hipotecaria que
se produce a los tres aos de inactividad del acreedor computados desde el vencimiento de la
obligacin principal; la inscripcin registral de la hipoteca caduca, a instancia de parte o de
oficio, a los seis aos contados tambin desde el vencimiento de la obligacin principal.
104
de Bienes Muebles), y para dems derechos que correspondan a los titulares de contratos,
licencias o subvenciones administrativas (en cuyo caso es preciso que la ley autorice la
enajenacin a un tercero) (prenda de titularidades administrativas).
En todo caso, para que estos bienes puedan pignorarse es necesario que, su pleno
dominio pertenezca al pignorante; si pertenecen pro indiviso a varias personas o en usufructo
y nuda propiedad a diversas personas, es preciso que todos los titulares presten su
consentimiento.
b) Requisitos formales: la pliza o escritura de prenda deber contener, adems de
las circunstancias generales:
1. Descripcin de los bienes que se pignoran, con expresin de su naturaleza, cantidad,
calidad, estado y dems circunstancias que contribuyan a identificarlos.
2. Determinacin, en su caso, del inmueble en que se situaron esos bienes por su
origen, aplicacin, almacenamiento o depsito.
3. La obligacin del dueo de conservarlos y de tenerlos a disposicin del acreedor,
para que ste pueda, en cualquier momento, inspeccionarlos y comprobar la existencia y
estado de los mismos, en la forma pactada, o, en su defecto, conforme al artculo 63.
4. Los seguros concertados, con referencia a la pliza correspondiente.
En cambio, a diferencia de la prenda ordinaria, no se exige el desplazamiento
posesorio, que es sustituido: 1) Por la inscripcin en el Registro de Bienes Muebles; 2) Por la
consideracin como depositario del dueo de los bienes empeados, con la consiguiente
responsabilidad civil y criminal, no obstante su derecho a usar de los mismos sin menoscabo
de su valor (art. 59 LHM); 3) por el sealamiento del lugar en que debe encontrarse la cosa
empeada (art. 57.2), del que no podrn ser trasladados sin consentimiento del acreedor
(art. 60).
4.2. Constitucin.
La prenda sin desplazamiento surge de un contrato entre el deudor de la obligacin
principal y el acreedor que es el que adquiere el derecho de garanta. El deudor debe tener
adems de la capacidad general para contratarla libre disposicin de sus bienes; el acreedor
la capacidad general para obligarse. Como se ha indicado la ley exige el otorgamiento de
escritura pblica y su posterior inscripcin en el Registro de Bienes Muebles; la escritura de
constitucin de la prenda adems de los requisitos que la legislacin notarial establece, tiene
que contener como mnimo las siguientes circunstancias que enumera el artculo 57 de la ley:
1. Las que identifiquen la personalidad del acreedor y del deudor.
2. La descripcin de los bienes que se pignoran, especificando su naturaleza, cantidad,
calidad, signos distintivos y dems particularidades que sirvan para identificarlos o
individualizarlos.
3. Determinacin del lugar en que se situarn esos bienes y la obligacin del dueo de
conservarlos y tenerlo a disposicin del acreedor para que pueda en cualquier momento
inspeccionarlos.
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4. Importe en moneda nacional del principal garantizado, plazo para su devolucin, tipo
de inters si se pactare y cantidad que se seale para costas y gastos. Los seguros
concertados con referencia a la pliza correspondiente.
5. Fijacin de un domicilio para requerimientos y notificaciones al deudor.
La escritura pblica debe inscribirse en el Registro de Bienes Muebles a partir de este
momento surge la garanta real del acreedor.
4.3. Contenido.
El deudor que constituye la prenda sobre un bien suyo, sigue con la posesin del bien
pues no hay desplazamiento posesorio al acreedor; pero sigue como si fuese depositario del
bien; pero puede hacer uso de l siempre que no perjudique la cosa.
Como ya se ha dicho, el constituyente de la prenda sin desplazamiento est obligado a
usarla sin menoscabo de su valor, y a no trasladarla sin consentimiento del acreedor. Adems,
sern de su cuenta los gastos necesarios para la conservacin, reparacin, administracin y
recoleccin de los bienes pignorados (art. 61 LHM). El mal uso de la cosa o el incumplimiento
de estas obligaciones permiten al acreedor exigir la cantidad adeudada, o ejecutar la prenda.
En caso de abandono de los bienes pignorados, podr encargarse de ellos el acreedor.
Adems, ste tendr un peculiar derecho de adquisicin preferente sobre los bienes
empeados, para el caso de que su dueo decidiera venderlos con consentimiento del
acreedor.
El acreedor pignoraticio, mientras la obligacin principal no ha vencido, puede en
cualquier momento inspeccionar los bienes, por eso es esencial fijar el lugar donde los tiene
el deudor y si teme que el bien resulte perjudicado por una conducta negligente del deudor
puede solicitar del juez la administracin judicial del bien. Puede ceder su derecho de crdito
garantizado con la prenda (mediante escritura publica y notificacin al Registro de Bienes
Muebles y al deudor).
El acreedor que tiene su crdito garantizado con prenda sin desplazamiento goza para
su cobro de preferencia y prelacin. Vencida la obligacin principal si el deudor no la cumple
el acreedor puede instar la enajenacin del bien por alguno de los procedimientos de
ejecucin que se examinan posteriormente.
4.4. Extincin
La extincin de la prenda sin desplazamiento se produce por tres tipos de causas; las
primeras de ellas son las mismas que originan la extincin de los derechos reales en general
como son la consolidacin en una misma persona de la posicin de deudor y acreedor; el
vencimiento de la condicin si el derecho era condicional o la prdida o destruccin total de la
cosa.
El segundo tipo de causas es efecto de su carcter de derecho accesorio o de garanta
que resulta afectado por las incidencias que ocurran con la obligacin principal de modo que
la extincin de esta por alguna de las causas de extincin de las obligaciones establecidas en
el artculo 1156del Cdigo Civil determina tambin la extincin del derecho de hipoteca.
Por ltimo son causas propias de extincin la prescripcin de la accin pignoraticia que
se produce a los tres aos de inactividad del acreedor computados desde el vencimiento de la
obligacin principal; la inscripcin registral de la prenda, a diferencia de la hipoteca
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mobiliaria, caduca, a instancia de parte o de oficio, a los tres aos contados tambin desde el
vencimiento de la obligacin principal.
8. LA PREFERENCIA
MOBILIARIA.
DEL
TITULAR
DE
LA
GARANTA
REAL
109
entre los dos propietarios una propiedad horizontal con la fijacin de las cuotas
correspondientes.
Si el edificio est ya sometido al rgimen de la Propiedad se establece la necesidad de
un acuerdo unnime de los propietarios para conceder el derecho de vuelo. Una vez
alcanzado el acuerdo unnime es preciso proceder a la modificacin del ttulo constitutivo con
una nueva asignacin de cuotas a cada propietario.
El artculo 16.2 del Reglamento Hipotecario declara inscribible, como derecho
independiente del de superficie, el derecho a elevar una o ms plantas sobre u edificio o de
realizar construcciones bajo el suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes que se
reserve el propietario en caso de enajenacin de todo o parte de la finca.
El titular del derecho de vuelo adquiere la propiedad temporal de lo construido y tiene
la libre disposicin sobre lo edificado, sin existir derecho de tanteo ni de retracto a favor de
ninguno de los propietarios de la edificacin original ni del de las nuevas plantas.
Las causas de extincin del derecho de vuelo son las generales de todos los derechos
reales; y adems: l. El cumplimiento del plazo de duracin pactado, momento en que lo
construido pasa a propiedad del dueo del suelo, concedente del derecho; 2. Si se estableci
plazo para edificar y no se hace se extingue el derecho; 3. Por consolidacin en una misma
persona de la titularidad del suelo o del edificio y de lo edificado. Del mismo modo que ocurre
en el derecho de superficie la destruccin de las nuevas plantas no extingue el derecho si es
posible su reconstruccin.
El derecho de subsuelo o subedificacin. Es un derecho semejante al derecho de
vuelo, pero aqu el propietario del suelo renuncia al poder cuando dispone: el propietario de
un terreno es dueo de su superficie y de lo que est debajo de ella, y puede hacer en l las
obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujecin
a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de polica.
Implica la renuncia del propietario del terreno a aprovecharse del subsuelo,
aprovechamiento que concede a un tercero que se convierte en propietario de lo que se
construye debajo del subsuelo. Se trata de una modalidad de derecho real sobre cosa ajena.
La situacin fctica de su constitucin implica un acuerdo o contrato entre el dueo de
la superficie y un tercero al que se concede poder construir bajo la superficie adquiriendo la
propiedad de lo construido. La concesin del derecho es temporal sin que pueda exceder de
99 aos.
El rgimen jurdico es el mismo que el que se acaba de indicar en relacin con el
derecho de vuelo o sobreelevacin y por tanto puede dar lugar a una propiedad temporal,
independiente de la del suelo cuando sobre este no hay ninguna edificacin o a una Propiedad
Horizontal cuando sobre ella hay una previa edificacin de cuya organizacin pasa a formar
parte lo construido sobre el subsuelo. Conforme al artculo 396.1 del Cdigo Civil ni el dueo
de la superficie ni el de lo construido tienen derecho de tanteo ni de retracto.
Es un derecho que requiera su formalizacin en escritura pblica y su inscripcin en el
Registro de la Propiedad y por ello en la escritura de constitucin debe figurar la cuota de
participacin.
Se produce la extincin del derecho por las mismas causas por las que se extinguen los
derechos reales y adems: 1. Por vencimiento del plazo de duracin pactado, en cuyo
momento lo construido pasa a ser propiedad del dueo del suelo; 2. Por no construir en el
111
tiempo fijado; 3. Por consolidacin de la propiedad del suelo y de lo construido en una misma
persona. La ruina o destruccin de la construccin no implica por si sola la extincin del
derecho si es susceptible de reconstruccin.
Libro de entrada
Libro de inscripciones
Libro Diario o Diario de las operaciones del Registro
Libro de alteraciones en las facultades de administracin y disposicin
ndice de fincas y derechos
Libro de estadstica
Libro especial de anotaciones de suspensin e mandamientos judiciales,
laborales o administrativos
Libro Inventario
1. Principio de inscripcin
2. Principio de presuncin de exactitud registral.
o
Principio de legitimacin
Principio de fe pblica
3. Principio de especialidad
4. Principio de legalidad
5. Principio de rogacin
6. Principio de tracto sucesivo
7. Principio de prioridad
113
Positivos (en los mismos se hace constancia de un derecho en plena vida) o negativos
(en los mismos se hace constancia de un derecho de extincin).
2. LA INSCRIPCIN
La inscripcin es un asiento principal, definitivo, de carcter positivo, que se practica en los
libros de Inscripciones y en el que se hace constar de modo completo la constitucin,
transmisin o modificacin de un derecho real sobre un bien inmueble.
Se caracteriza por tanto por:
1 Ser un asiento principal frente a los asientos accesorios.
2 Ser definitivo frente a los asientos provisionales.
3 Ser de carcter positivo frente a los negativos.
Clases
1
2
3
4
5
Extensas y concisas.
Primeras y posteriores.
Constitutivas y declarativas.
De inmatriculacin e hipotecarias.
Comunes y especiales.
Principales y de referencia.
4. LA ANOTACIN PREVENTIVA
Es un asiento principal, provisional y en general positivo que se practica en los libros de
inscripciones y que tiene por objeto o asegurar las resultas de un juicio o garantizar un
derecho perfecto pero no consumado.
Tipos
1
2
3
4
5
6
7
8
De demanda.
De embargo.
Ordenando el depsito judicial de bienes o prohibiendo disponer o enajenar bienes
inmuebles.
De resoluciones judiciales referidas a limitaciones de la capacidad de obrar, declaracin
de ausencia o fallecimiento y concurso de acreedores
Del derecho del derecho hereditario.
A favor del legatario.
A favor del acreedor refaccionario.
Por faltas o defectos subsanables de los ttulos o por imposibilidad del registrador o por
incoacin de oficio de un procedimiento de rectificacin de errores.
haya intervenido en el acto contrato inscrito; definicin que en su da fue muy criticada y
que desaparece en las ulteriores leyes hipotecarias.
En rigor, el concepto de tercero hipotecario es idntico al concepto de tercero civil, con las
matizaciones derivadas de la materia hipotecaria a que se refiere, de modo que tercero
hipotecario es el mismo tercer adquirente del Derecho Civil, en virtud de un negocio jurdico
inter vivos, cuya adquisicin hace referencia a un derecho real inmobiliario inscrito, pero que
en funcin a una inexactitud registral y en virtud de los efectos de la fe pblica registral es
mantenido en su adquisicin cuando se producen determinadas circunstancias.
Esas circunstancias son las contempladas en el artculo 34 LH, el cual contempla dos
supuestos de hecho:
Hiptesis o supuesto normal contemplado en el artculo 34 LH
Se podra formular del siguiente modo: el tercero que sin conocer la inexactitud del Registro
adquiera por negocio jurdico oneroso algn derecho de persona que en el Registro aparezca
con facultades para transmitido, ser mantenido en su adquisicin una vez que haya inscrito
su adquisicin. Por ejemplo, A adquiere la finca X que el Registro declara ser propiedad de B,
que es quien se la vende; en la realidad resulta que la finca es de C. A ha adquirido civilmente mal, pues adquiere de quien no es dueo de la cosa; como ha adquirido findose de lo
que el Registro dice (y que es inexacto), se le protege en su adquisicin si a su vez ha inscrito
la misma en el Registro.
Para que se produzca el efecto protector del tercer adquirente, es preciso que se cumplan las
condiciones siguientes:
1. Que el tercero adquiera en la forma que establece el artculo 34.
De buena fe.
A ttulo oneroso.
Que el transmitente del derecho adquirido por el tercero, sea la persona que
conforme a los libros del Registro es titular del derecho que transmite, o el
transmitente sea un representante con poder bastante del titular registral.
Que una vez efectuada la adquisicin, el tercero proceda a inscribir a su nombre
el derecho adquirido.
2. Que el tercero haya adquirido en funcin de un Registro inexacto al tiempo de la
adquisicin; el artculo 39 LH seala: por inexactitud del Registro se entiende todo
desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre el Registro y la
realidad jurdica extrarregistral. La inexactitud puede provenir, entre otras, de:
Error cometido al practicar los asientos.
No haber tenido acceso al Registro algn ttulo registrable.
No existir el derecho registrado debido a nulidad o a otro defecto del ttulo
inscrito.
3. Que la causa de la inexactitud registral no conste explcitamente en el Registro; por lo
tanto, no se aplicar la proteccin del tercero cuando ste, por los propios asientos del
Registro, pudo conocer que el asiento en el que se basa para su adquisicin es errneo
o defectuoso.
Hiptesis extraordinaria de proteccin al tercer adquiriente
117
Tiene lugar cuando el tercero adquiere de quien conforme al Registro puede transmitir, pero
despus de la adquisicin se anula o resuelve el (derecho) del otorgante por virtud de
causas que no consten en el mismo Registro.
En este supuesto no hay en rigor inexactitud registral, de modo que: el titular inscrito puede
inicialmente transmitir su derecho; el tercero acta de buena fe y adquiere bien, pues en el
momento de su adquisicin adquiere de quien puede transmitir y por tanto adquiere de quien
es dueo; de manera que, en este caso, el artculo 34 LH lo nico que hace es ratificar la
adquisicin efectuado por el tercero, sin que las causas sobrevenidas al derecho del
transmitente afecten a la adquisicin.
El efecto principal que se deriva del artculo 34 en el supuesto ordinario o normal es mantener
al tercer adquirente en su adquisicin. En realidad, el tercero ha adquirido a non domino,
pues el titular registral no poda transmitir lo que ya no era suyo. El concepto de adquisicin
a non domino aplicado al Registro de la Propiedad presupone un negocio jurdico de
disposicin vlido en s mismo que acta sobre un derecho inmobiliario inscrito que en la
realidad extrarregistral pertenece a persona distinta del enajenante.
La razn de proteger al tercer adquirente -frente al verdadero dueo que es quien fuera del
Registro tiene la titularidad del bien- no es otra que el inters pblico de dar seguridad
jurdica al trfico, de manera que el inters individual del verdadero dueo queda supeditado
a la eficacia del Registro de la Propiedad, y al mismo tiempo se protege la buena fe del
adquirente. Si no fuera as, el Registro no servira para nada, pues nadie se fiara de lo que
sus libros declarasen, ya que se dara preferencia a la realidad extrarregistral.
El titular extrarregistral -que se queda sin el bien inmueble- conserva frente al titular registral,
que ha enajenado lo que en realidad no era suyo, las acciones civiles para ser indemnizado
del perjuicio sufrido al ser privado de su bien por la proteccin concedida al tercer adquirente
de buena fe.
La proteccin concedida al tercer adquirente de buena fe en los casos del artculo 34 LH no es
absoluta, no se produce cuando la ley excluye tal posibilidad; dando lugar a que el tercero,
an teniendo buena fe no sea protegido en su adquisicin (lo que supone proteger entonces
al titular extrarregistral.
Supuestos
1.
2.
3.
4.
118