Avalúo Ingenio 2021 C.A.

Tc. Carlos E. Tovar R.
Perito Avaluador, Sviaa PA-481/ Sudeban P-2.635
INFORME TECNICO DE AVALO

LOTE DE TERRENO C-D-3
Solicitado por:
Sres. Empresa Mercantil Ingenio 2021 C.A.
Abril 2012

Turmero, 20 de Abril de 2012

SEORES:
EMPRESA MERCANTIL INGENIO 2021 C.A.
PRESENTE
En atencin a su solicitud referente a la inspeccin y valoracin a
mercado de un lote de terreno de su propiedad, para la fijacin del valor
del referido se procedi a realizar la inspeccin cuyo informe hago
entrega en este acto con la determinacin del valor real del inmueble
objeto del presente informe tcnico. El Resultado de este avalo se
fundamenta en los conocimientos profesionales y la experiencia prctica
en la materia a que se refieren las experticias as como en la inspeccin
presencial y la verificacin del bien a los fines de obtener informacin
sobre la existencia fsica real del activo y condiciones o variable
inmobiliarias que determinen o afecten su valoracin de acuerdo a los
clculos inherentes.En consecuencia y de acuerdo a la metodologa de
investigacin y los criterios tcnicos utilizados se concluye que al 20 de
Abril de 2012, el valor de mercado del bien descrito en el presente
informe de avalo se indica en la cantidad total de: SIETE MILLONES
CUATROCIENTOS TREINTA Y DOS MIL CIENTO NUEVE BOLIVARES
FUERTES CON CINCUENTA Y OCHO CENTIMOS FUERTES EXACTOS
(Bs.F. 7.432.109,58). Este monto corresponde a una estimacin
profesional del valor basada en el anlisis de los distintos factores que

inciden en el mismo. En este sentido dejoconstancia en forma
consistente que el monto indicado se ajusta suficientemente al valor de
mercado del referido inmueble a la fecha actual.

Perito Avaluador
SVIAA481
SUDEBAN P-2.635

CERTIFICACION
El Avaluador abajo firmante certifica:
a) El avalo realizado es producto de mtodos esencialmente
objetivos, cientficos y universalmente admitidos como justos sin
que haya influido en el mismo; ningn factor, intencin o
sentimiento personal que pudiese alterar en lo ms mnimo tanto
los datos o hiptesis de trabajo como el resultado obtenido al
aplicar los mencionados mtodos.
b) No existe ningn inters directo ni indirecto con la propiedad ni
con el contratante, en cualquier operacin comercial, ni ligan lazos
familiares ni de ninguna otra ndole.
c) Todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para
confeccionar el presente informe son ciertos, hasta donde alcanza
la buena fe del Avaluador y no ha exagerado ni omitido
conscientemente ningn factor importante que puedan influir en el
resultado de este avalo.
d) No se juzga la propiedad legal del o bienes descritos en este
informe.
e) El Avaluador declara bajo fe de juramento no ser para la fecha de
la realizacin de este informe: FUNCIONARIO PUBLICO de
ningn organismo del Estado.
Perito Avaluador
SVIAA PA-481
SUDEBAN P-2.635

INDICE DE CONTENIDO
1.-
PRESENTACIN
1.1.- Motivo
1.2.- Objetivo
1.3.- Realizado
1.4.- Identificacin del Bien Objeto del Presente Estudio
1.5.- Fecha del Avalo
1.6.- Propietarios
2.-
DESCRIPCIN DE LA ZONA
2.1.- Caracterstica del Sector
2.2.- Servicios Pblicos y Comunales
2.3.- Accesibilidad Vehicular y Peatonal
3.-
ASPECTOS LEGALES
3.1.- Tradicin Legal
4.-
DESCRIPCIN DEL BIEN

4.1.- Terreno
4.2.- Inspeccin Ocular
5.-
OBTENCIN DEL VALOR

5.1.- Valoracin del Terreno
5.2.- Fuentes de Informacin
5.3.- Descripcin de La Labor
5.3.1.- Operaciones de Registro

5.4.- Correccin por Fecha y rea

5.4.1- Correccin por Fecha
5.4.2.- Cuadro de Referenciales Corregidos por Fecha
5.4.3.- Correccin por rea
5.4.4.-Cuadro de Referenciales Corregidos por rea
5.5.- Valor Total de Terreno
5.6.- Valor Total del Inmueble
6.-
ANLISIS DE LOS RESULTADOS
7.-
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
ANEXOS
Credenciales

INFORME TCNICO-AVALO
DE UN LOTE DE TERRENO, IDENTIFICADO COMO C-D-3, UBICADO
EN LA VA, TURMERO-PAYA, (CAMINO REAL), HACIENDA
POTRERO ABAJO, ROSARIO DE PAYA, PARROQUIA PEDRO
AREVALO APONTE MUNICIPIO SANTIAGO MARIO DEL ESTADO
ARAGUA
1.- PRESENTACION
1.1.- Motivo
Seores Empresa Mercantil Ingenio 2021 C.A.
1.2.- Objetivo
Determinar el valor mediante los valores predominantes existentes en
el mercado inmobiliario local de un lote de terreno, identificado C-D3, ubicado en la va Turmero-Paya, (Camino Real), Hacienda
Potrero Abajo, Rosario de Paya, Parroquia Pedro Arvalo Aponte
Municipio Santiago Mario del Estado Aragua.
1.3.- Realizado
Tc. Carlos Efran Tovar Ramos, titular de la cdula de identidad
N V-10.458.730, debidamente inscrito en la Sociedad Venezolana
de Ingenieros Agrnomos (Sviaa), bajo el N PA-481 y en la
Superintendencia de Bancos y otras Instituciones Financieras
(Sudeban), bajo el N P-2.635.

1.4.- Identificacin del Bien Objeto del Presente Estudio

El bien objeto del presente avalo es un lote de terreno, ubicado
en el Municipio Santiago Mario del Estado Aragua el cual se describir
posteriormente.
1.5.- Fecha del Avalu
Viernes, 20 de Abril de 2012
1.6.- PROPIETARIO
El propietario actual de este lote de terreno segn documento de
propiedad registrado por ante la Oficina del Registro Pblico de
los Municipios Santiago Mario, Libertador y Francisco Linares
Alcntara del Estado Aragua, bajo el N 16, Folios 87 al 91,
Protocolo Primero, Tomo 7, Segundo Trimestre del ao 2007, es
la Empresa Mercantil Ingenio 2021 C.A.
2.- DESCRIPCION DE LA ZONA
2.1- Caractersticas del Sector
Especficamente el sector donde se localiza el lote de terreno est
conformado
por
terrenos
para
el
desarrollo
de
unidades
habitacionales que tienden a mantenerse en esa condicin.

2.2.- Servicios Pblicos y Comunales
El sector donde se ubica el lote de terreno y su rea de influencia
cuenta con todos los servicios pblicos necesarios es decir; red
de cloacas y pluviales, servicio de agua potable, luz y fuerza
elctrica, as como calles pavimentadas.

2.3- Accesibilidad Vehicular y Peatonal

En relacin con el acceso vial importante para el sector diremos
que es la va que conduce de Turmero-Paya. Se observ la
presencia de transporte pblico que hace el servicio en la vialidad
mencionada.
3.- ASPECTOS LEGALES:
3.1- Tradicin Legal
Segn
la
documentacin
presentada
las
investigaciones
realizadas se infiere que sobre el lote de terreno no existe

ningn gravamen y no pesan medidas de prohibicin de
enajenar, gravar o de embargo decretadas por autoridades
judiciales de la Repblica Bolivariana de Venezuela.
4.- DESCRIPCION DEL BIEN.
4.1. Terreno
Como
se
coment
precedentemente
el
lote
de
terreno
mencionado se localiza en la poblacin de Turmero, jurisdiccin

del Municipio Santiago Mario del Estado Aragua.La topografa
es plana en toda su extensin y la forma corresponde a un
polgono regular. El rea total del lote de terreno segn el Plano
Topogrfico y documentacin es de Diez Mil Nueve metros
cuadrados con Setentin Centmetros Cuadrados (10.009,71 m2)
aproximadamente.
Los
linderos
generales
del
lote
de
terreno
segn
documentacin presentada anteriormente son los siguientes:
la

Noreste:
Lote A Partiendo del punto V-1 de coordenadas

Norte:
1.133.428,771
Este:
668.204,043,
siguiendo una distancia de 155,98 metros hasta

encontrar
el
punto
V-2
de
coordenadas
Norte:
1.133.387,554 y Este: 668.354,456.

Sureste:
Con lote A, del punto V-2 de coordenadas Norte:

1.133.387,554 y Este: 668.354,456 en una distancia
de 39,97 metros hasta encontrar el punto V-3 de
coordenadas
668.337,467
coordenadas
Norte:
y
con
1.133.351,369
lote
Norte:
del
Este:
punto
1.133.351,369
V-3
y
de
Este:
668.337,467, en una distancia de 23,60 metros

hasta encontrar el punto V-3 de coordenadas Norte:
1.133.330,372 y Este: 668.326,685,
Suroeste: Con
parcela
coordenadas
lote
C-D-2,
Norte:
del
punto
1.133.330,372
V-3
y
de
Este:
668.326,685 en una distancia de 157,80 metros

hasta encontrar el punto V-16 de coordenadas Norte:
1.133.369,525 y Este: 668.173,841.
Noroeste: Con Carretera Turmero-Paya del punto V-16 de
coordenadas
Norte:
1.133.369,525
Este:
668.173,841 en una distancia de 66,50 metros hasta

encontrar
el
punto
V-1
de
coordenadas
Norte:
1.133.428,771 y Este: 668.204,043, cerrando de

esta manera la poligonal de este lote.
La zonificacin a estudiar para este inmueble est considerada
(R-6).

4.2.- Inspeccin Ocular:

En la inspeccin realizada al terreno se determino que las
caractersticas fsicas del terreno son las siguientes:
FORMA:
REGULAR
TOPOGRAFIA:
PLANA
USO:
RESIDENCIAL
TENENCIA:
PRIVADA
DECLARACION:
OCUPADA
SUPERFICIE DEL TERRENO: 10.009,71 m2

5.- OBTENCION DEL VALOR
Para la obtencin del valor del lote de terreno se utiliz el mtodo
de mercado el cual se basa en el principio econmico de la
sustitucin y consiste
en realizar una investigacin a nivel del
Registro correspondiente de operaciones de compra-venta de lotes

similares o no similares al avaluado. Posteriormente se actualizan
y homogenizan los referenciales obtenidos a la fecha del avalo
aplicando
los
factores
de
correccin
correspondiente
para
disminuir los diferenciales que puedan tener con el inmueble

estudiado. Luego se aplica un proceso matemtico estadstico para
determinar
el
valor
ms
representativo
de
la
muestra
de
referenciales.
5.1.- Valoracin Del Terreno

Para la valoracin del lote de terreno objeto de este informe se
procedi de la siguiente forma:

Obtencin de referenciales de compra-venta de terrenos similares

o no al bien estudiado.
Anlisis de los referenciales y comparacin de los mismos con el
bien objeto de este estudio.
Proceso y anlisis estadstico general.
Determinacin del precio unitario, mediante correccin por fecha y
rea.
Determinacin del valor actual del terreno.
5.2.- Fuentes De Informacin

Operaciones de compraventa debidamente protocolizadas de la
Oficina del Registro Inmobiliario de los Municipios Mario,
Libertador y Linares Alcntara del Estado Aragua.
5.3.- Descripcin De La Labor
5.3.1.- Operaciones De Registro

A continuacin se encuentran las transacciones de lotes de
terrenos obtenidos:

Operacin:
N 01
Comprador:
Jos D Freitas Goncalvez
Ubicacin:
Sector La Providencia, parcela N

30-12.
Monto de la Operacin:
Bs.F. 15.300.000,00
rea (m2):
20.000,00
Precio Unitario (Bs.F./m 2):
765,00
Fecha:
Primer Trimestre ao 2010
Operacin:
N 02
Comprador:
Santiago Francesco
Ubicacin:
Zona Industrial Guere, sector La

Julia parcela S/N.
Bs.F. 12.100.000,00
rea (m2):
19.273,00
627,82
Fecha:
Operacin:
N 03
Comprador:
Rommel Zahenas
Ubicacin:
Sector,
Colinas
de
San
parcela S/N.
Bs.F. 12.600.000,00
rea (m2):
17.370,00
725,39
Fecha:
Tercer Trimestre ao 2010
Joaqun,

Operacin:
N 04
Comprador:
Santos Vargas Gamboa
Ubicacin:
Sector Farinachi, parcela N 78-9
Bs.F. 13.800.000,00
rea (m2):
19.200,00
718,75
Fecha:
Tercer Trimestre ao 2010
Operacin:
N 05
Comprador:
Construcciones A.P.T, C.A.
Ubicacin:
Sector El Torren, parcela 45-12

Turmero
Bs.F. 21.980.000,00
rea (m2):
28.992,21
758,13
Fecha:
Cuarto Trimestre ao 2010
Operacin:
N 06
Comprador:
Marta Carrera de Riera
Ubicacin:
Avenida
Intercomunal
Turmero,
sector
La
MaracayProvidencia
parcela S/N
Bs.F. 20.500.000,00
rea (m2):
25.860,20
792,72
Fecha:
Cuarto Trimestre ao 2010

Operacin:
N 07
Comprador:
Ricardo Tomaso
Ubicacin:
Sector La Julia S/N Turmero
Bs.F. 27.250.000,00
rea (m2):
30.342,70
898,07
Fecha:
Estos datos sern trasladados a un cuadro resumen:

N
01
02
03
04
05
06
07
DATOS REFERENCIALES
MONTO
AREA
P. U.
(Bs.F.)
15.300.000,00
12.100.000,00
12.600.000,00
13.800.000,00
21.980.000,00
20.500.000,00
27.250.000,00
M2
20.000,00
19.273,00
17.370,00
19.200,00
28.992,21
25.860,20
30.342,70
(Bs.F.)
765,00
627,82
725,39
718,15
758,13
792,72
898,07
FECHA
1er.Trimestre
1er.Trimestre
3er.Trimestre
3er.Trimestre
4to.Trimestre
4to.Trimestre
1er.Trimestre
10
10
10
10
10
10
11
5.4.- Correcciones por Fecha y rea:

Con la finalidad de racionalizar el valor del lote de terreno se
procedi a realizar una correccin por fecha y rea a los
referenciales de la manera siguiente, ya que los mismos son de
los aos 2010, 2011 y de diferentes superficies.
5.4.1.- Correccin por Fecha:
Se aplico tasa pasiva de colocacin a los 90 das por el Banco
Central de Venezuela 12,12% y la siguiente formula.
M = (1+i)n

Donde:
M= Monto de Capital Interno
i= Tasa
n= Tiempo
M= 1,0102 Para todos los trimestres
5.4.2- Cuadro de Referenciales Corregidos por Fecha:
N
Referencial
01
02
03
04
05
06
07
Precio Unitario
Bs.F.
765,00
627,82
725,39
718,15
758,13
792,72
898,07
Factor de
P.Unit.Ajustado
Ajuste
Bs.F./m2
1,0102
774,18
1,0102
634,22
1,0102
732,79
1,0102
725,47
1,0102
765,86
1,0102
800,80
1,0102
907,23
5.4.3.- Correccin por rea:

Se aplico la siguiente frmula:
FCA= (1-%) Ln(A.est/A.ref)/Ln2
Donde:
FCA
= Factor de correccin por rea 1,0102
= Porcentaje de correccin 0,10%
A. est. = rea estudiada 10.009,71

A. ref. = rea de los referenciales
5.4.4.- Cuadro de Referenciales Corregidos por rea:

N
Precio Unitario
Factor
P.Unit.Ajustado

Referencial
01
02
03
04
05
06
07
Bs.F.
774,18
634,22
732,79
725,47
765,86
800,80
907,23
Correccin
0,9732
0,9732
0,9732
0,9732
0,9732
0,9732
0,9732
Bs.F./m2
753,43
617,22
713,15
706,03
745,33
779,34
882,91
El valor de mercado segn correccin por fecha y rea es de

742,49 Bs.F./m2 (promedio geomtrico).
5.5.- Valor del Terreno:

742,49 Bs.F./m2 *10.009,71m2 = 7.432.109,58
Media = 742,49
Moda = 0,0102
Desviacin tpica = 01,05
Coeficiente de variacin = 6,00 %
5.6.- Valor Total del Inmueble:

El valor total del inmueble conformado por un lote de terreno
descrito anteriormente objeto de este estudio es:
Avalo
VALOR TOTAL DEL LOTE DE TERRENO Bs.F. 7.432.109,58

6.- ANALISIS DE LOS RESULTADOS:

Para obtener el valor total del lote de terreno, propiedad de la
Empresa Mercantil Ingenio 2021 C.A. ubicado en la va, TurmeroPaya, (Camino Real), Hacienda Potrero Abajo, Rosario de Paya,
Lote C-D-3, Parroquia Pedro Arvalo Aponte Municipio Santiago
Mario
del
referenciales
Estado
Aragua;
anteriormente
se
utilizaron
citadas
las
operaciones
aplicando
mtodos
generalmente aceptados en valuacin de bienes inmuebles.

7.- CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES:
Para
el
inmueble
suficientemente
descrito
ubicado
en
el
Municipio Santiago Mario del Estado Aragua, se determin un

valor de: SIETE MILLONES CUATROCIENTOS TREINTA Y DOS
MIL CIENTO NUEVE BOLIVARES FUERTES CON CINCUENTA Y
OCHO CENTIMOS FUERTES EXACTOS (Bs.F. 7.432.109,58)
Dejando as cumplida la misin que me fue encomendada.

Turmero, 20 de Abril de 2012

Perito Avaluador
SVIAA481
SUDEBAN P-2.635

ANEXOS
Credenciales

CREDENCIALES

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Tc. Carlos E. Tovar R.

Perito Avaluador, Sviaa PA-481/ Sudeban P-2.635

INFORME TECNICO DE AVALO

Tc. Carlos E. Tovar R.

Turmero, 20 de Abril de 2012

profesional del valor basada en el anlisis de los distintos factores que

Tc. Carlos E. Tovar R.

Tc. Carlos E. Tovar R.

Tc. Carlos E. Tovar R.

DESCRIPCIN DEL BIEN

OBTENCIN DEL VALOR

Tc. Carlos E. Tovar R.

5.4.- Correccin por Fecha y rea

ANLISIS DE LOS RESULTADOS

Tc. Carlos E. Tovar R.

Tc. Carlos E. Tovar R.

1.4.- Identificacin del Bien Objeto del Presente Estudio

habitacionales que tienden a mantenerse en esa condicin.

Tc. Carlos E. Tovar R.

2.3- Accesibilidad Vehicular y Peatonal

realizadas se infiere que sobre el lote de terreno no existe

mencionado se localiza en la poblacin de Turmero, jurisdiccin

documentacin presentada anteriormente son los siguientes:

Tc. Carlos E. Tovar R.

Lote A Partiendo del punto V-1 de coordenadas

siguiendo una distancia de 155,98 metros hasta

1.133.387,554 y Este: 668.354,456.

Con lote A, del punto V-2 de coordenadas Norte:

668.337,467, en una distancia de 23,60 metros

668.326,685 en una distancia de 157,80 metros

668.173,841 en una distancia de 66,50 metros hasta

1.133.428,771 y Este: 668.204,043, cerrando de

Tc. Carlos E. Tovar R.

4.2.- Inspeccin Ocular:

SUPERFICIE DEL TERRENO: 10.009,71 m2

en realizar una investigacin a nivel del

Registro correspondiente de operaciones de compra-venta de lotes

disminuir los diferenciales que puedan tener con el inmueble

5.1.- Valoracin Del Terreno

Tc. Carlos E. Tovar R.

Obtencin de referenciales de compra-venta de terrenos similares

5.2.- Fuentes De Informacin

5.3.- Descripcin De La Labor

5.3.1.- Operaciones De Registro

Tc. Carlos E. Tovar R.

Jos D Freitas Goncalvez

Sector La Providencia, parcela N

Precio Unitario (Bs.F./m 2):

Primer Trimestre ao 2010

Zona Industrial Guere, sector La

Precio Unitario (Bs.F./m 2):

Primer Trimestre ao 2010

Precio Unitario (Bs.F./m 2):

Tercer Trimestre ao 2010

Tc. Carlos E. Tovar R.

Santos Vargas Gamboa

Sector Farinachi, parcela N 78-9

Precio Unitario (Bs.F./m 2):

Tercer Trimestre ao 2010

Construcciones A.P.T, C.A.

Sector El Torren, parcela 45-12

Precio Unitario (Bs.F./m 2):

Cuarto Trimestre ao 2010