FACULDADE MONTES BELOS

CURSO DE DIREITO A4/DM

Tema: COMPRA E VENDA

TROCA OU PERMUTA
CONTRATO ESTIMATRIO
LOCAO

So Lus de Montes Belos

Setembro/2015

Adriana Rezende Melo

Ana Caroline Loureno
Ana Clara Azevedo Rocha
Ana Lusa Domingos Graciano
Ana Gabriela Rodrigues de Sousa
Ana Maria Borba Matos Cardoso
Augustus Borges Melo
Crita Ruttyelle Ramos Faleiro Guimares
Gabriela Santos Barbosa
Gabriella Adornelas de Oliveira
Gertom Lamounier Filho
Leticia da Costa Oliveira
Lidianny Rodrigues Silva
Vitria Messias Incio
Wittor Wincius Simo de Oliveira

Tema: COMPRA E VENDA

TROCA OU PERMUTA
CONTRATO ESTIMATRIO
LOCAO

Trabalho com base terica e pesquisa

bibliogrfica, realizado na disciplina de Direito Civil
III, do curso de Direito da Faculdade Montes
Belos, sob a orientao do professor Abrao Victor
referente avaliao para obteno de nota N.

So Lus de Montes Belos

Setembro/2015

Sumrio
INTRODUO ...................................................................................................................................... 6
1.

COMPRA E VENDA .................................................................................................................... 7

1.1.

Conceito e partes ............................................................................................................... 7

1.2.

Caractersticas .................................................................................................................... 7

1.3.

Consequncias jurdicas .................................................................................................. 7

1.4.

Unificao da compra e venda civil e mercantil ........................................................ 8

1.5.

Generalidades ..................................................................................................................... 8

1.6.

Vendedor .............................................................................................................................. 8

1.6.1. Aquisio de bens por pessoa encarregada de zelar pelos interesses do

vendedor ....................................................................................................................................... 9
Comprador ........................................................................................................................... 9

1.7.

A insolvncia do comprador e vendedor ............................................................. 9

1.7.1.

Elementos essenciais ..................................................................................................... 10

1.8.

1.8.1.

O consentimento ...................................................................................................... 10

1.8.2.

A coisa e o preo ...................................................................................................... 11

1.8.2.1.

A coisa ................................................................................................................. 11

1.8.2.2.

O preo ................................................................................................................ 11

1.9.

Despesas com o contrato de compra e venda ......................................................... 12

1.9.1.

Efeitos da compra e venda .................................................................................... 12

1.9.2.

Efeitos secundrios ou subsidirios .................................................................. 13

1.9.2.1.

A responsabilidade pelos riscos...................................................................... 13

1.9.2.2.

Responsabilidade civil pelos riscos da coisa .............................................. 13

1.10.

Questes especiais referentes compra e venda .............................................. 14

1.10.1.

Venda a descendente .......................................................................................... 14

1.10.2.

Situaes referentes falta de legitimidade para a compra e venda .... 15

1.10.3.

Venda a condmino ............................................................................................. 15

1.10.4.

Venda entre cnjuges ......................................................................................... 16

1.11.

Vendas especiais.......................................................................................................... 16

1.11.1.

Venda mediante amostra.................................................................................... 16

1.12.

Venda ad corpus e venda ad mensuram ........................................................ 17

1.13.

Promessa/Compromisso de Compra e Venda...................................................... 17

1.13.1.

Natureza jurdica do contrato de Compra e Venda ..................................... 18

1.13.2.

Esforo histrico .................................................................................................. 19

1.13.3.

Adjudicao Compulsria.................................................................................. 19

1.13.3.1.

A outorga da escritura definitiva como ato devido ................................. 19

1.13.3.3.

Execuo especfica do compromisso de venda no registrado ....... 20

1.14.

2.

Das clusulas Especiais Compra e Venda ......................................................... 20

1.14.1.

Retrovenda ............................................................................................................. 21

1.14.2.

Venda a contento.................................................................................................. 21

1.14.3.

Preempo ou preferncia ................................................................................. 22

1.14.4.

Venda com reserva de domnio ........................................................................ 23

1.14.5.

Venda sobre documentos .................................................................................. 24

Troca ou permuta ..................................................................................................................... 25

2.1.

Denominao e conceito................................................................................................. 25

2.2.

Caractersticas ................................................................................................................... 26

2.3. Permuta de valores desiguais ........................................................................................ 26

2.4. Objeto .................................................................................................................................... 27
2.5. Disciplina jurdica............................................................................................................... 27
2.6. Regulamentao jurdica.................................................................................................. 28
3.7. Relao com compra e venda ......................................................................................... 28
3.

Contrato Estimatrio ............................................................................................................... 29

3.1. Introduo ............................................................................................................................ 29
3.2. Conceitos e Partes ............................................................................................................. 29
3.3. Natureza jurdica................................................................................................................. 30
3.4. Caractersticas .................................................................................................................... 30
3.5. Direitos e Obrigaes das Partes .................................................................................. 31
3.6. Antecipao da devoluo da coisa consignada ...................................................... 31
3.7. Proibio de Penhora e Sequestro da coisa consignada........................................ 32
3.8. Responsabilidade pelo Risco ......................................................................................... 32
3.9. Regulamentao Legal ..................................................................................................... 33

4.

Locao....................................................................................................................................... 34
4.1. Conceito ................................................................................................................................ 34
4.2. Elementos............................................................................................................................. 34
4.3. Espcies de Locao ........................................................................................................ 34
4.4. Obrigaes das partes ...................................................................................................... 35
4.5. Obrigaes do locatrio ................................................................................................... 36

4.6. Direitos das partes ............................................................................................................. 37

4.7. Direitos do locatrio .......................................................................................................... 37
4.8. Direitos do locador ............................................................................................................ 38
4.9. Reviso do aluguel ............................................................................................................ 38
4.10. Outras Espcies de Locao de Imvel Urbano ...................................................... 39
4.11.

Locao para Temporada ............................................................................................. 40

4.12. Locao no residencial ................................................................................................ 41

4.13. Locao mista ................................................................................................................... 41
Concluso .......................................................................................................................................... 43
Referencial Terico .......................................................................................................................... 44

INTRODUO
As espcies de contrato que sero abordas no trabalho esto previstas no
Captulo I, II e III do Ttulo VI do Cdigo Civil, em seus artigos, 481 a 537, e na Lei
de Locaes Prediais Urbanas LLPU, n. 8.245/91. So Compra e Venda, Troca ou
Permuta, Contratos Estimatrios e Locao.
O Contrato de Compra e Venda visto no Captulo I, artigos 481 a 532 do
Cdigo Civil, uma obrigao contratual do vendedor de entregar mediante o
pagamento o produto ao comprador sendo ele corpreo. Tratasse de um direito
pessoal no qual o vendedor obrigasse apenas a transferir a posse de determinado
bem.
No Captulo II do Cdigo Civil, em seu artigo 533, dita sobre o contrato de
Troca e Permuta. Neste contrato as partes se abstm do dinheiro tendo o interesse,
literalmente, com a troca ou barganha de um determinado bem por outro.
No contrato Estimatrio ou de Vendas de Consignao presentes nos artigos
534 a 537, Captulo III, o consignante entrega ao consignatrio a funo de
comercializar seu produto a um terceiro; porm isso no impede que o consignante
seja tambm o consumidor do mesmo produto.
Por fim o contrato de Locao, abordado na Lei n. 8.245/91, como o prprio
nome j diz, o contrato no qual uma pessoa chamada de locatrio, atravs de um
contrato consensual, vai locar temporariamente e onerosamente um imvel de
outrem, conhecido como locador.

1. COMPRA E VENDA

A origem da compra e venda est ligada a troca que ocorria em uma fase
primitiva de negociaes na civilizao. Neste perodo predominava a troca ou
permuta, de objetos, alimentos e servios, pois naquela poca no existia moeda.
Esse mtodo foi utilizado durante sculos at o momento que certos bens se
tornaram padres de trocas que com esse processo evolutivo, chegou moeda
utilizada nos dias de hoje.

1.1.

Conceito e partes

A compra e venda o acordo contratual no qual o vendedor assume funo

de transferir ao comprador a propriedade de uma coisa mvel ou imvel, podendo
ser tambm de servio, mediante pagamento em dinheiro, e devidamente estipulado
entre as partes, previsto no captulo I, ttulo VI, do CC, iniciado no art. 481.

1.2.

Caractersticas

Os civilistas caracterizam este contrato como bilateral ou sinalagmtico, pois

ambas as partes possuem obrigaes contratuais na qual sero ao mesmo tempo
credores e devedores. Trata-se de um contrato oneroso, portanto, em que as
vantagens patrimoniais beneficiam ambos os lados. Tambm se caracteriza como
comutativo ou aleatrio, j que havendo objeto determinado existir equivalncia das
prestaes e contraprestaes tendo, ento, certeza do seu valor no ato da
celebrao do negcio.
Como j exposto o contrato de compra e venda pode ter por objeto bens de
toda a natureza, corpreo e incorpreo. Para alienao dos bens incorpreos
denomina-se, por termo tcnico, cesso (cesso de crditos, cesso de direitos e
etc).

1.3.

Consequncias jurdicas

Uma vez firmado um contrato de compra e venda acarretar consequncias

jurdicas. A obrigao do vendedor de entregar o bem com todos os acessrios,
7

transferido ao ento comprador a propriedade do mesmo, ao mesmo tempo, o

comprador com a obrigao de pagar os preos estipulados no acordo; a obrigao
do

vendedor

de

garantir

produto

contra

possveis

vcios

aparentes;

responsabilidade pelos riscos durante o perodo de transferncia da propriedade; o

direito do comprador de recusar coisas vendidas mediante amostra por no terem
sido entregues de acordo com condies prometidas.

1.4.

Unificao da compra e venda civil e mercantil

No cdigo civil de 2002 tem a revogao das distines legais entre os

contratos de compra e venda civil e mercantil acarretando a unificao das mesmas.
1.5.

Generalidades

O contrato de compra e venda desde que exista vontade das partes, ser
acompanhando de clusulas especiais que embora no modifiquem suas
caractersticas essenciais alteram sua fisionomia, exigindo a observncia de normas
particulares condicionando o negcio. Tem-se ento a retrovenda, a venda a
contento, a preempo ou preferncia, a reserva de domnio, a venda sobre
documentos, venda a descendentes, venda a condomnio, venda ad corpus e venda
ad mensuram, venda entre cnjuges e entre companheiros, venda especiais e venda
mediante amostra.

1.6.

Vendedor

Alm da obrigao principal de transferir exatamente a coisa descrita no

contrato (que pode ser de dar e fazer), o vendedor deve tambm arcar com as
despesas da tradio com os dbitos que convm a coisa se as partes no
acordarem de forma diferente.
Todas as despesas relativas ao transporte das coisas, inclusive o seguro so
obrigaes do vendedor. Quanto aos dbitos atinentes a coisa funo do vendedor
responder por todas as dvidas desta at o momento da tradio, salvo novamente
se as partes acordarem de forma diversa (Ex: IPTU,IPVA,ITR,etc).
8

Em relao a responsabilidade por vcio a coisa ou o bem deve ser transferido

sem que haja defeitos ou falte algo previsto no contrato. J na responsabilidade por
evico o vendedor responde caso sua coisa vendida seja perdida para um terceiro
que reivindique, respondendo judicialmente, com exceo se o comprador j tiver
cincia da reinvindicao antes do acordo ser firmado.

1.6.1. Aquisio de bens por pessoa encarregada de zelar pelos

interesses do vendedor

Por regra a compra e venda pode ser realizada por qualquer cidado, sendo
ele capaz, porm o Cdigo Civil, art. 497, estabelece uma limitao a certas pessoas
incumbidas de zelar pelos interesses de bens alheios para adquirir os mesmos. So
eles: o Tutor, Curador, Administrador, Empregado Pblico, o Juiz e outros. O
objetivo evitar que estes usando das funes a eles atribudas se favoream no
momento da realizao contratual causando prejuzo do seu ento tutelado. A
nulidade do contrato acontece quando essa regra, codificada, for descumprida.

1.7.

Comprador

O comprador tem por obrigao pagar em dinheiro o preo acordado sob o

bem e arcar com as despesas de escritura e registro do mesmo, exceto se as partes
decidirem pela repartio ou assuno pelo vendedor desta obrigao. O
pagamento em dinheiro deve ser feito de acordo com a vontade das partes podendo
ser vista, ou sob forma de parcelamento. O descumprimento da obrigao de
pagar d ao vendedor o direito de reincidir o contrato, pode ser pela devoluo da
coisa entregue ou pela cobrana judicial acarretando indenizao pelo prejuzo
causado pelo inadimplente.

1.7.1. A insolvncia do comprador e vendedor

A insolvncia do comprador divide-se em duas espcies de compra e venda:

a Civil e a Empresarial. Refere-se aos direitos do vendedor na falncia do

comprador. Segundo Fbio Ulhoa Coelho, insolvncia a execuo concursal do

patrimnio do sujeito no empresrio.
Ela deve ser utilizada na forma da lei processual civil, toda vez que o devedor
no dispuser financeiramente de recurso necessrios para a realizao do
pagamento de sua obrigao passiva. Se algum que no explora atividade
empresarial deve mais do que tem, instaurasse em juzo a execuo concursal do
seu patrimnio, dita Ulhoa. Ento vende, com a autorizao judicial, todos os bens
do devedor com esse montante, quitando as suas dvidas. J quando o devedor
exerce atividade empresarial a execuo do seu patrimnio mais complexa e se
denomina falncia, uma vez que essa est interligada com a circulao de riquezas,
a lei se preocupa com os mltiplos interesses que se relacionam a essa matria.
Na compra e venda vista, dever o comprador efetuar o pagamento para
ento ter direito ao bem adquirido. Podendo o vendedor reter a coisa ou negar a
assinar a escritura definitiva at que o comprador satisfaa sua parte.
Sendo a venda a crdito, poder o vendedor sobrestar a entrega, se antes da
tradio o comprador cair em insolvncia, at obter dele cauo de que pagar
no tempo ajustado, conforme artigo 495 do Cdigo Civil.
O mesmo ocorre caso o vendedor caia em insolvncia, podendo o comprador
reter o pagamento at que a coisa lhe seja entregue, ou prestada cauo.

1.8.

Elementos essenciais

A natureza dos contratos de compra e venda possui como elementos

integrantes: a coisa, o preo e o consentimento. Isso ocorre porque esta e a
modalidade contratual mais utilizada no comrcio jurdico e na convivncia
comercial. Portanto a lei facilita a sua celebrao de acordo com o art.482 do Cdigo
Civil.

1.8.1. O consentimento

Consentimento a presuno da capacidade das partes de vender e

comprar, sendo livre e espontneo, sob pena de nulidade caso no exista. A
nulidade aparecer tambm caso a coisa e o preo no estiverem devidamente
10

equiparados ou quando o objeto principal e as suas qualidades essenciais

estipuladas, no consentimento, no existirem.

1.8.2. A coisa e o preo

Conforme a Lei n 10406/02 (BRASIL, 2002, artigos 481, 482 e 492, Cdigo
Civil):
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a
transferir o domnio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preo em
dinheiro.
Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se- obrigatria e
perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preo.
Art. 490. Salvo clusula em contrrio, ficaro as despesas de escritura e
registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradio.
Art. 492. At o momento da tradio, os riscos da coisa correm por conta do
vendedor, e os do preo por conta do comprador.

1.8.2.1.

A coisa

A Coisa pode ser mvel ou imvel, fungvel ou infungvel. Sendo assim so

passveis de negociao os objetos existentes, individuais e disponveis. Segundo
Gonalves, Carlos Roberto (2015, p.225) [...] nula a venda de coisa inexistente.
O Objeto h de ser definido ou determinado no momento do ato. (Gonalves, Carlos
R. 2015, p.226). A coisa tem que estar disponvel, isto , fabricada, existente e no
estar fora do mercado. (Gonalves, Carlos R. 2015, p.227). Caso a coisa
findar/danificar nos cuidados do vendedor antes de ser entregue ao comprador,
aquele dever arcar com o prejuzo.

1.8.2.2.

O preo

Deve ser em dinheiro. [...] O preo resulta do acordo das partes

relativamente ao valor da coisa. indispensvel que tanto vendedor como
comprador avaliem o objeto do contrato de forma igual, de modo a contentar-se o
primeiro em receber o preo e o segundo em pag-lo. (Coelho, Fbio Ulhoa, 2010,
p.165). Caso o preo torne-se obsoleto o comprador dever ressarcir o devido valor.

11

1.9.

Despesas com o contrato de compra e venda

Como explicado no artigo 490 do Cdigo Civil, ficaro a cargo do comprador

as despesas de escritura e registro e a cargo do vendedor as da tradio.
Entretanto, baseando-se no princpio da autonomia da vontade, podero as
partes pactuar de forma diversa da disposta no artigo: pode-se o vendedor arcar
com todo nus (Gonalves, Carlos R. 2015, p.231).
Entendem-se como despesas da tradio, ento, as despesas de transporte
da coisa e a entrega no domiclio do comprador.

1.9.1. Efeitos da compra e venda

Os efeitos principais na efetivao de um contrato de compra e venda cria

obrigao recproca entre as partes, fundamentados no artigo 481 do Cdigo Civil,
tais como: o vendedor dever transferir o domnio da coisa certa, a coisa e o
comprador adquire a obrigao de pagar o preo acordado entre ambos. O
vendedor assumir os vcios redibitrios, que so os defeitos ocultos na coisa
adquirida.
O artigo 492 do Cdigo Civil versa os efeitos secundrios ou subsidirios:
Art. 492. At o momento da tradio, os riscos da coisa correm por conta
do vendedor, e os do preo por conta do comprador.
1. Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou
assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo
ou assinalando, e que j tiverem sido postas disposio do comprador,
correro

por

conta

deste.

2. Correro tambm por conta do comprador os riscos das referidas

coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas sua disposio
no tempo, lugar e pelo modo ajustados.

Salvo contradio expressa no contrato, as despensas de escritura e registro

ficaro por conta do comprador.

12

1.9.2. Efeitos secundrios ou subsidirios

Outras consequncias ou efeitos a compra e venda acarreta e que podem ser
chamados de secundrios ou subsidirios, destacando-se os que seguem:

1.9.2.1.

A responsabilidade pelos riscos

At o momento da tradio dos mveis e o registro dos imveis, a coisa

pertence ao vendedor. Os riscos da coisa perecer ou danificar, at esse momento,
recai, portanto, ao vendedor; e os riscos do preo se perder, por conta do
comprador, como disposto no artigo 492 do Cdigo Civil.
O 1 do referido artigo ainda dispe sobre a tradio simblica, dizendo
que os casos fortuitos ocorrentes no caso de contar, marcar ou assinalar coisas que
j tiverem sido postas ao domnio do comprador, sero responsabilidade deste.
Por regra geral, entende-se, ao observar o artigo 493, que por falta de
estipulao expressa coisa deve ser entregue no local em que se encontrava ao
tempo da venda. Entretanto, esta norma tem carter supletivo, pois os contratantes
podem estipular o que quiserem a respeito do lugar onde deva ocorrer a tradio da
coisa.
Se a coisa for expedida para lugar diverso de onde se encontrava no
tempo da venda, por ordem do comprador, por sua conta correro os riscos.
Quando o comprador est em mora de receber a coisa adquirida,
colocada sua disposio os riscos sero de sua responsabilidade.

1.9.2.2.

Responsabilidade civil pelos riscos da coisa

Res perit domino a coisa perece em poder de seu dono. O legislador

utilizou - se desse princpio ao determinar, no art. 492 do cdigo civil que at o
momento da tradio, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do
preo por conta do comprador.
O alienante continua responsvel pela coisa at que haja a tradio (para
bens mveis) e o registro (para bens imveis), no sendo o contrato de compra e
venda suficiente para que se garanta a transferncia da coisa. No entanto, para o
comprador os riscos com a coisa correm quando:
13

 a coisa encontra-se disposio do comprador para que ele possa contar, marcar
ou assinalar a coisa e, em razo de caso fortuito ou fora maior, a coisa se deteriora;
o comprador solicita que a coisa seja entregue em local diverso daquele que
deveria ser entregue;
o comprador est em mora de receber a coisa, que foi posta disposio pelo
vendedor no local, tempo e modo acertado. Esta hiptese uma exceo ao
princpio da Res perit domino, pois neste caso no houve a tradio da coisa. No
seria justo, entretanto, que o vendedor arcasse com os riscos da coisa, uma vez que
cumpriu sua parte do contrato.
houver mtuo acordo entre as partes.

1.10. Questes especiais referentes compra e venda

Trata-se de questes relativas ao contrato de compra e venda, como: Venda

a descendente, falta de legitimidade para compra e venda, venda a condmino e
venda entre cnjuges e companheiros.

1.10.1.

Venda a descendente

O artigo 1.132 do CC/1916 dispunha que os ascendentes no podem vender

aos descendentes, sem que os outros descendentes expressamente consintam.
Esse artigo visava proteger o interesse dos demais descendentes que no estariam
figurados como adquirentes nesse contrato. Nosso ordenamento Jurdico defende o
Sistema da diviso necessria, que por sua vez versa a autonomia do testador em
dispor de at metade de seus bens caso exista herdeiros.
Acerca dessa verso surgiram controvrsias quanto invalidade desse tipo
de contrato, uns diziam se tratar de nulidade absoluta e outros defendiam a
anulabilidade. A fim de encerrar a questo o novo Cdigo Civil disps no art. 496:
Art. 496. anulvel a venda de ascendente a descendente, salvo se os
outros descendentes e o cnjuge do alienante expressamente houverem
consentido.
Pargrafo nico: Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do
cnjuge se o regime de bens for o da separao obrigatria

Admitindo-se assim a tese de anulabilidade desse tipo de contrato.

14

1.10.2.

Situaes referentes falta de legitimidade para a compra e

venda

O artigo 497 do Cdigo Civil dispe em seu texto as pessoas que so

consideradas ilegtimas para compra de determinados bens, ainda que em hasta
pblica, caso seja efetuada a venda, essa ser considerada nula.
Art. 497. Sob pena de nulidade, no podem ser comprados, ainda que em
hasta pblica:
I - Pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens
confiados sua guarda ou administrao;
II - Pelos servidores pblicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa
jurdica a que servirem, ou que estejam sob sua administrao direta ou
indireta;
III - pelos juzes, secretrios de tribunais, arbitradores, peritos e outros
serventurios ou auxiliares da justia, os bens ou direitos sobre que se
litigar em tribunal, juzo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se
estender a sua autoridade;
IV - Pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam
encarregados.
Pargrafo nico. As proibies deste artigo estendem-se cesso
de crdito.

1.10.3.

Venda a condmino

Condmino a existncia de vrios proprietrios, que possuem o direito real

de diviso sobre a mesma coisa. O Artigo 504 do Civil traz em seu texto:
Art. 504. No pode um condmino em coisa indivisvel vender a sua parte
a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condmino, a
quem no se der conhecimento da venda, poder, depositando o preo,
haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento
e oitenta dias, sob pena de decadncia.
Pargrafo nico. Sendo muitos os condminos, preferir o que tiver
benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinho maior.
Se as partes forem iguais, haver a parte vendida os coproprietrios, que a
quiserem, depositando previamente o preo.

Esse artigo visa defender a faculdade de alienao por parte do condmino

em face da sua parte fracionada. Dever prevalecer o interesse do condmino
alienante em adquirir o bem, se sua proposta favorecer os demais interessados. O
15

condomnio pode ser um carro, um barco, uma casa, apartamento, fazenda,

terreno... basta haver mais de um proprietrio.

1.10.4.

Venda entre cnjuges

Assim que declarado o casamento, os cnjuges assumem uma sociedade

recproca, regida pelas normas do regime de bens ou do pacto antenupcial. Dessa
forma, os consortes, se escolherem um desses regimes de bens: comunho parcial,
separao total de bens e participao final nos aquestos, podero manter
patrimnio prprio e separado.
O artigo 499 do Cdigo Civil traz que: lcita a compra e venda entre
cnjuges, com relao a bens excludos da comunho.
Aos companheiros aplica-se a mesma regra, devendo salientar que a teor do
artigo 1725 do Cdigo Civil, o regime adotado nessa unio o da comunho parcial
de bens.

1.11. Vendas especiais

1.11.1.

Venda mediante amostra

O art. 484 do Cdigo Civil traz que:

Art. 484. Se a venda se realizar vista de amostras, prottipos ou
modelos, entender-se- que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades
que a elas correspondem.

A amostra utilizada pela sua praticidade e eficincia j que evita as

minuciosas descries das caractersticas e qualidades do produto ofertado, e o
comprador pode experimentar ou provar o que est adquirindo, eliminando assim,
qualquer dvida quanto a mercadoria.
No sendo entregue pelo vendedor a perfeita correspondncia da amostra ou
modelo, pode o comprador recusar no ato do recebimento o produto ou mercadoria.
Temos a, o inadimplemento contratual. Consequentemente, o comprador deve
protestar imediatamente, evitando que o seu silncio seja interpretado como
aceitao de correta e definitiva entrega.
16

Para precaver-se, pode o comprador requerer o exame da mercadoria,

preparando-se para ao de resoluo contratual, cumulada com perdas e danos,
ou ao para pedir abatimento do preo.
1.12. Venda ad corpus e venda ad mensuram

Quando se trata de venda de imvel, a venda se classifica em ad corpus e ad

mensuram (CC, art. 500). A venda ad mensuram quando se determina a rea do
imvel vendido (ex: fazenda de trinta alqueires, imvel com mil metros quadrados)
ou tendo sido o preo estipulado por medida de extenso (ex: vinte mil reais cada
alqueire). Ad corpus, por sua vez, quando o imvel vendido como coisa certa e
discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referencia s suas dimenses, ou
seja, adquire-se coisa certa e que se presume conhecida pelo comprador (ex:
Fazenda Jacuba, Stio Nova Esperana), de modo que no se pode falar de
abatimento do preo ( 3 do art. 500). Na venda ad mensuram, se a rea real for
menor do que a mencionada, o comprador pode exigir complemento e, no sendo
isso possvel, poder optar entre a resoluo do contrato ou abatimento proporcional
do preo. Na venda ad corpus existe uma presuno absoluta de que o comprador
conhecia o imvel, sua extenso e suas divisas.

1.13. Promessa/Compromisso de Compra e Venda

Muito se discute a respeito das semelhanas entre a promessa ou

compromisso de compra e venda e o contrato de compra e venda.
Pelo segundo, entende-se como contrato principal, pelo qual uma das partes
(vendedora) se obriga a transferir sua propriedade de uma coisa mvel ou imvel a
outra pessoa (compradora) que ir, por sua vez, transferir uma determinada quantia
em favor do bem recebido.
J pelo primeiro, entende-se como um contrato preliminar de compra e venda,
onde os contratantes assumem o compromisso futuro de celebrar um contrato de
compra e venda.

17

1.13.1.

Natureza jurdica do contrato de Compra e Venda

CONSENSUAL E (EM REGRA) NO SOLENE

Depende apenas da vontade das partes. Estando ambas de acordo com o

objeto e o preo, o contrato realizado. No se exige, em regra, formalidade

especfica para o contrato de compra e venda, que s ser obrigatria quando
prevista especificamente em lei. Tanto assim que a compra de um chiclete no
baleiro da esquina perfaz uma compra e venda perfeita, embora no formalizada em
contrato escrito. Pode-se dizer, sem medo de errar, que a maioria esmagadora das
operaes de venda feita sem formalidades especficas previstas em lei.
Todavia, no se pode esquecer que, para algumas espcies de compra e
venda, a observncia de determinadas formalidades poder alterar os efeitos do
contrato. Na venda de bem imvel de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior
salrio mnimo vigente no pas, necessria a realizao de contrato escrito
mediante escritura pblica e seu registro no RGI para que gere efeitos perante
terceiros. Importante: o contrato de compra e venda de imvel realizado por meio de
instrumento particular negcio jurdico existente, vlido e plenamente eficaz, mas
somente entre as partes.
Existem outros contratos que, embora no necessitem de formalidades
especiais para seu aperfeioamento, necessitam de um determinado registro para
que a tradio do bem apesar de mvel tenha sua eficcia plena, inclusive
perante terceiros. Cite um exemplo.

SINALAGMTICO (OU BILATERAL)

Envolve prestaes recprocas de ambas as partes. O comprador deve

entregar o preo enquanto o vendedor deve entregar a coisa.

ONEROSO
Tanto o comprador quanto o vendedor tm prestaes a cumprir, que

envolvem transferncia de seu patrimnio. A gratuidade da compra e venda,

expressa na desproporo manifesta entre o valor da coisa transferida e o preo
acordado, desfigura o contrato. O correspondente gratuito da compra e venda a
doao.
18

1.13.2.

Esforo histrico

Conforme o Cdigo Civil de 1916, art. 1.088. Quando o instrumento pblico

for exigido como prova de contrato, qualquer das partes pode arrepender-se, antes
de assin-lo, ressarcindo outra perda e danos resultantes do arrependimento, sem
prejuzo do estatudo no arts. 1.095 a 1.097.
Com o passar dos tempos, percebeu-se que a simples frmula de perdas e
danos no era suficiente, pois esta no supria o prejuzo sofrido pela parte
prejudicada.
Aps algumas publicaes e finalmente com o a advento do Novo Cdigo
Civil de 2002, entende-se a irretratabilidade da promessa, admitida hoje, apenas
para os imveis no loteados e o direito real do promitente comprador passou a ter
regulamentao expressa (Artigos 1.417 e 1.418, CC/2002).

1.13.3.

Adjudicao Compulsria

O grande diferencial da Promessa Irretratvel de Compra e Venda ,

indubitavelmente, a possibilidade de adjudicao compulsria do bem, decorrente de
sua eficcia real.
Entretanto, a promessa irretratvel de compra e venda somente gera eficcia
quando no houver sido pactuada clusula de arrependimento e se proceder ao seu
registro no Cartrio de Registro de Imveis.
Vale ressaltar tambm que a legislao especial probe o arrependimento
para imveis loteado.

1.13.3.1. A outorga da escritura definitiva como ato devido

Tento o compromissrio comprador adimplido corretamente, a outorga

da escritura definitiva afigura-se para o compromissrio vendedor.

19

1.13.3.2. Adjudicao

compulsria

de

compromisso

de

venda

registrado

Para os casos em que a proposta de venda foi devidamente registrada,

poder o compromissrio-comprador ajuizar ao de adjudicao compulsria, na
forma da legislao especial, de rito sumrio, caso em que o juiz, por meio de
sentena, adjudicar o imvel compromissado ao seu patrimnio, se o vendedor no
lhe houver outorgado a escritura definitiva.
1.13.3.3. Execuo

especfica

do

compromisso

de

venda

no

registrado
Uma vez no registrado o compromisso de compra e venda,
conclumos que o direito do comprador no se teria constitudo. Entretanto, tal
situao ocorre com frequncia em nosso pas. Diante de tal dilema, como ficariam
os compromissrios-compradores que de fato honraram com sua palavra?
No seria justo ao promitente-comprador de um compromisso no
registrado restasse apenas alternativa das perdas e danos.
Com isso, firmada promessa de compra e venda, mesmo que no
registrada, o contrato ter efeito entre as partes contratantes, podem lanar mo dos
meios comuns de execuo especfica da obrigao de fazer, para o fim de
satisfazer seus direitos.
Neste sentido, o Superior Tribunal de Justia editou duas smulas,
reconhecendo ao promitente-comprador direito decorrente da promessa, mesmo no
registrada (Smula n. 84 e n. 239, do STJ).

1.14. Das clusulas Especiais Compra e Venda

As clusulas especiais no afetam a existncia ou validade do contrato de

compra e venda, mas sim, a eficcia do negcio jurdico pretendido e celebrado,
subordinando seus efeitos, em geral, a eventos futuros e incertos.
So 5 (cinco) as modalidades de clusulas especiais e abordaremos cada
uma delas da forma mais clara e simples que for possvel.

20

1.14.1.

Retrovenda

A retrovenda um pacto acessrio num contrato de compra e venda, onde o

vendedor, em acordo prvio e escrito com o comprador, tem o direito de, no mximo
at trs anos, reaver o imvel vendido, devolvendo o valor e todas as despesas
feitas pelo comprador (art.505, CC). Como exemplo, temos uma pessoa em
dificuldades financeiras, que precisa vender um imvel que est em sua famlia a
muitos anos, este, se utiliza da retrovenda para ter uma possibilidade de em at trs
anos readquirir o imvel pelo qual tem afeio.
Esta uma clusula pouco utilizada, por ser onerosa para o vendedor, mas
til para aquele que est em dificuldade transitria. tambm tratada pelos
doutrinadores por pacto de resgate ou de retrato. A retrovenda permite ao vendedor
desfazer a venda, ou seja, recomprar, reaver o bem, reconduzindo os contratantes
situao anterior ao contrato. Esta modalidade, dispensa novo contrato de compra e
venda, e novo pagamento de imposto de transmisso, se for o vendedor a exercer
seu poder. O comprador passa a ser dono do bem imvel, porm, sua propriedade
no plena e sim resolvel, assim, pode ser resolvida (= extinta) se o vendedor
exercer seu direito.
direito potestativo do vendedor exercer a retrovenda, no podendo o
comprador se opor (art. 506, CC). Registrada em Cartrio de Imveis, esta clusula
se torna pblica e vale contra todos, ou seja, se um terceiro adquirir tal bem imvel
estar sujeito tambm retrovenda (art. 507, CC). A retrovenda se extingue pelo
seu exerccio, pela decadncia do prazo de trs anos, pela destruio do imvel (ex:
incndio, desmoronamento) ou pela renncia do vendedor a esta clusula.

1.14.2.

Venda a contento

Esta clusula, se inserida pelas partes, permite ao comprador desfazer o

contrato se este no gostar do bem adquirido (ex: a venda de um automvel com
prazo de alguns dias para o comprador experimentar o veculo). O comprador no
precisa justificar caso no queira ficar com o bem, sendo direito potestativo deste,
exercer a clusula, sendo vedado ao vendedor discutir ou impugnar essa vontade.
Direito potestativo aquele que exercido sem oposio da outra parte, como o
direito do patro de demitir o empregado.
21

A venda a contento dividida em duas espcies:

1) suspensiva: aqui o comprador adquire o produto para testa-lo. Se gostar,
paga o valor e fica com o produto, se no gostar pode devolver sem dar explicaes
(art. 510, CC). Como o produto do vendedor, se este perecer enquanto o
comprador experimenta, o prejuzo ser do vendedor, afinal res perit domino (= a
coisa perece para o dono). No art. 509, CC temos a venda ad gustum (degustao)
aplicvel a gneros alimentcios. Tanto na venda a contento do 509 como na venda
sujeita a prova do 510 o comprador fica como comodatrio (= emprstimo, art. 511,
CC).
2) resolutiva: nesta, o comprador paga o valor e fica com o produto como
dono, se no aprovar ou gostar devolve, desfazendo a compra e exigindo o dinheiro
de volta. Caso o produto venha a estragar (perecer) durante a prova o prejuzo ser
do comprador. Se as partes no estipularem prazo para a prova do produto, o
vendedor poder intimar o comprador para se manifestar (art. 512, CC).

1.14.3.

Preempo ou preferncia

a clusula que obriga o comprador de bem mvel ou imvel a dar

preferncia ao vendedor caso resolva alien-la, ou seja, vende-la a um terceiro. Na
preempo o adquirente aceita que, na hiptese de receber uma oferta de terceiro,
dar preferncia ao vendedor para que o bem retorne a seu patrimnio (art. 513,
CC). Existem duas condies: que o comprador queira vender (art. 514, CC) e que o
vendedor (ex-dono) pague pelo menos o mesmo preo oferecido pelo terceiro, e no
o preo pelo qual vendeu (art.515, CC). O adquirente responder solidariamente se
tiver agido de m-f (art. 518, CC). Esta modalidade de clusula direito
personalssimo (art. 520, CC).
Existem duas espcies de preferncia: a) convencional: que depende de
contrato, ou seja, de um acordo de vontades; b) legal: importa ao Direito Pblico, se
o Estado desapropria uma fazenda para fazer uma rodovia, depois desiste, cabe
ento preferncia ao ex-proprietrio para readquirir o imvel (art. 519, CC). Na
preferncia no cabe ao real (na retrocesso sim), portanto, se o comprador
vende a um terceiro sem oferecer antes ao vendedor, este, fica impossibilitado de

22

recuperar o terreno do terceiro, podendo apenas exigir uma indenizao do

comprador que no respeitou a clusula da preempo (art. 518, CC).
A preempo difere da retrovenda por cinco motivos:
1) a preferncia no precisa de registro em Cartrio de Imveis e nem
constar na escritura pblica;
2) na preferncia a iniciativa do comprador em querer vender, enquanto na
retrovenda o vendedor que tem a iniciativa e a faculdade de comprar de volta;
3) a retrovenda s se aplica a imveis, com efeito real (art. 507, CC), e a
preferncia a mveis e imveis, sem efeito real (art. 518, CC);
4) na retrovenda se extingue uma venda, aqui na preferncia se celebra novo
contrato;
5) o direito retrovenda se transmite aos herdeiros (art. 507, CC), o direito
preferncia no (art. 520, CC).

1.14.4.

Venda com reserva de domnio

Esta uma modalidade de clusula especial para contratos de venda de

coisa mvel, onde o vendedor tem, no prprio bem vendido, a garantia do
recebimento do valor. Aqui, s a posse transferida ao adquirente. A propriedade
mantida com o alienante e s passa ao adquirente aps o recebimento integral do
valor. Dispe, o art. 521 do Cdigo Civil que, na venda de coisa mvel, pode o
vendedor reservar para si a propriedade, at que o preo esteja integralmente pago.
Assim, utilizada na venda a prazo de bens mveis individualizveis e durveis (ex:
carros, geladeiras, mquinas) ver, art. 523 do CC. No se aplica a imveis, s a
mveis comprados a prazo.
Em seu livro, Carlos Roberto Gonalves apresenta entendimento de
Washington de Barros Monteiro, que ressalta cinco elementos caracterizadores da
compra e venda com reserva de domnio: a) a compra e venda a crdito; b) que
recaia sobre objeto individuado, infungvel; c) entrega desse objeto pelo vendedor ao
comprador; d) pagamento do preo convencionado nas condies estipuladas,
comumente em prestaes; e) obrigao do vendedor de transferir o domnio ao
comprador to logo se complete o pagamento do preo. Portanto, resolve-se a
propriedade do vendedor automaticamente com o pagamento integral do preo, sem
23

necessidade de acordo adicional. No entanto, se constitudo o comprador em mora,

mediante protesto do ttulo ou interpelao judicial, poder o vendedor mover
contra ele a competente ao de cobrana das prestaes vencidas e a vencer e o
mais que lhe for devido; ou poder recuperar a posse da coisa vendida (CC, arts.
525 e 526). A clusula de reserva de domnio ser estipulada por escrito e, para
valer contra terceiros, o contrato deve ser registrado no Cartrio de Ttulos e
Documentos do domiclio do comprador (CC, art. 522).

1.14.5.

Venda sobre documentos

Esta modalidade de clusula especial foi regulamentada no Cdigo Civil

brasileiro bem recentemente, isto , pelo cdigo de 2002, porm j era conhecida e
utilizada antes no comrcio martimo internacional com o fim de agilizar a dinmica
contratual.
O art. 529 do cdigo civil de 2002 traz que:
Art.529. A tradio da coisa substituda pela entrega do seu ttulo
representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no
silncio deste, pelos usos.
Pargrafo nico. Achando-se a documentao em ordem, no pode o
comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do
estado da coisa vendida, salvo se o defeito j houver sido comprovado.

CARLOS R. GONALVES, observa que a entrega dos documentos gera,

pois, presuno de que a coisa conserva as qualidades neles apontadas, no
podendo o comprador condicionar o pagamento realizao de vistoria para
constatao de inexistncia de defeitos ocultos (vcios redibitrios) ou aparentes.
Como tambm observa Paulo Luiz Netto Lbo, em relao ao comprador, ocorre
aproximao com o esquema solve et repete (primeiro pague, depois reclame),
muito utilizado no direito fiscal. O comprador paga contra a entrega do documento
representativo e reclama contra o vendedor sobre vcio ou defeito da coisa.
O pagamento, devido pelo comprador, pela mera entrega do ttulo
representativo ser efetuado na data e no lugar de entrega dos documentos, salvo
conveno em sentido contrrio, na forma do art. 530 do Cdigo Civil.
24

Nesta modalidade de negcio jurdico, altamente aconselhvel a estipulao

de um seguro, cujos nus esto estipulados no Cdigo Civil brasileiro, ao
estabelecer, em seu art. 531 que se entre os documentos entregues ao comprador
figurar aplice de seguro que cubra os riscos do transporte, correm estes conta do
comprador, salvo se, ao ser concludo o contrato, tivesse o vendedor cincia da
perda ou avaria da coisa.
O dispositivo legal tem por objetivo sancionar a m-f do vendedor, que j
tinha cincia da perda ou dano do bem e, mesmo assim, celebrou o negcio jurdico.
inequvoco, porm, que este dispositivo uma regra de responsabilidade civil, por
ser, de fato, o pagamento da contratao do seguro custeado inicialmente pelo
comprador, apenas sendo possvel invocar o dispositivo depois de se constatar que
o negcio, j celebrado e consumado com a entrega dos documentos, no poderia
t-lo sido realizado, pela simples perda ou avaria do bem, o que somente pode ser
confirmado posteriormente.
Tambm se prev a atuao de estabelecimentos bancrios neste tipo de
relao negocial. Aqui descrito no art. 532 do CC. Estipulado o pagamento por
intermdio de estabelecimento bancrio, caber a este efetu-lo contra a entrega
dos documentos, sem obrigao de verificar a coisa vendida, pela qual no
responde.
Pargrafo nico. Nesse caso, somente aps a recusa do estabelecimento
bancrio a efetuar o pagamento, poder o vendedor pretend-lo, diretamente do
comprador. No compete ao banco examinar o produto vendido. Este, deve
executar o pagamento sem fazer a verificao e sem responder pela res. Apenas
havendo recusa do estabelecimento bancrio em efetuar o pagamento poder o
vendedor exigi-lo diretamente do comprador

2.

2.1.

Troca ou permuta

Denominao e conceito
A troca ou permuta trata-se de um contrato, sobre o prisma econmico, pelo

qual as partes se obrigam a dar uma coisa por outra que no seja dinheiro,
interessando a cada uma das partes alienarem um bem de patrimnio e, em
contrapartida, receber outro do mesmo valor.
25

Quando equivalente entre as coisas trocadas mais no plena e um dos

permutantes se abriga a cobrir diferena em dinheiro, diz-se que h troca. Ou seja,
quando um dos contratantes faz a reposio parcial em dinheiro, a troca no se
transmuda em compra e venda, salvo se representar mais da metade do
pagamento. Assim, se o contratante recebe coisa que vale R$ 100, 00 e entrega
outro valor que vale R$ 30,00, fazendo a reposio da diferena (R$ 70,00) em
dinheiro, ter havido compra e venda.

2.2.

Caractersticas
Quando a natureza da obrigao, tratar de um contrato bilateral, implica

direitos e obrigaes para ambas os contratantes.

As obrigaes devem equivaler-se juridicamente, conhecendo os contratantes
as suas respectivas prestaes, pelo o que fala em um contrato que envolve
normalmente duas pessoas, considerado um contrato individual, pois se refere a
uma espoliao entre pessoas determinadas, ainda que em nmeros elevados, mas
considera individualmente.
Quanto ao tempo, a troca ou permuta em contrato instantneo, j que seus
efeitos so produzidos de uma s vez, podendo materializar-se tanto como um
contrato de execuo imediato quanto de execuo diferida, depende da situao
ftica.
Por fim, tomando o critrio classificatrio dos contratos reciprocamente
considerados, confirmados como contratos principais, tem-se existncia autnoma
deste independentemente de outro, bem como definitivo.
2.3. Permuta de valores desiguais
Como parece obvio somente de forma excepcional que os bons permutados
tero exatamente o mesmo valor econmico por isto, no raro que uma das partes
acompanha a sua prestao com pecnia, o que decorre de exerccios da
autonomia individual da vontade.
Para isso preciso verificar duas situaes:
a.

Qual o maior valor exato, se da coisa ou do saldo caracterizando-se

objetivamente, no primeiro caso, permuta, e, no segundo a compra e venda;

26

b.

Efetividade intencional das partes, apreciada de acordo com as

circunstncias.

2.4. Objeto

O objeto de permuta funciona da seguinte forma: se a dois bens e por ventura

algum dos dois contratantes ao em vez de pagar a coisa, presta um servio, no
poder ser trocado. A coisa permuta no precisa ser exatamente individualizada,
pode ser passvel de determinao.
So suscetveis da troca: todas as coisas que podem ser vendidas; no
precisando ser necessrio que os bens sejam da mesma espcie e de valor igual ou
equivalente.
S podero ser permutados mveis por mveis; mveis por imveis; imveis por
mveis; coisa corprea por coisa corprea; coisa por direito; direito por direito.

2.5. Disciplina jurdica

A disciplina de troca e permuta no tem detalhes ao certo feitos por legislador.
Mas tem uma grande semelhana com o contrato de compra e venda.
Toda disciplina dada pode ento ser aplicada e invocada primeiro por mutatis
mutandis e por vcios redibitrios e evices, como outros procedimentos. O vcio
redibitrio pode no exigir entre a soluo ou o abatimento do preo, concentrandose as opes na extino da avena.
Como no propriamente nada de forma isolada, um comprador e um
devedor, mas dois sujeitos recebendo e entregando prestaes no pecunirias,
adota-se uma soluo chamada salomnica para que seja estabelecido o negcio
jurdico.
Outra ressalva que foi a atualizada e est vigente no CC, no artigo 533, incisos I e II,
anulabilidade acompanhando, portanto, a j mencionada modificao de disciplina
da venda de ascendente a descendentes.

27

2.6. Regulamentao jurdica

Caso os valores sejam desiguais e o objeto que pertence ao ascendente
mais valioso, os demais devero ser ouvidos e ter acordo expressamente, pelas
mesmas razes que justificam a necessidade de tal consentimento em caso de
venda de ascendente para desentende.
Quando os valores so iguais referida anuncia de haver prejuzo para os
demais descendentes. Caso a troca for de valor superior ao por ele entregue, haver
hiptese de aumento no seu patrimnio.
Como regra comum aos contratos aplicveis na permuta parte no vim a
cumprir com a obrigao de entregar a coisa a outra poder opor a exception non
admpleti contractus, ou seja, a exceo de contrato no cumprido previsto no
Cdigo Civil nos artigos 476 e 477, e nos artigos 22 e 42 do Cdigo de Defesa do
Consumidor, assim como o entendimento jurisprudencial sobre o assunto em
questo, e o contexto histrico de Frederic Girard, apontando Roma como o seu
nascedouro da exceo do contrato no cumprido. A evico atinge uma das coisas
afetas num contrato por inteiro. Em hiptese, o invicto tem o direito restituio da
coisa, alm das despesas com contrato, da indenizao por perdas e danos e das
custas processuais.

3.7. Relao com compra e venda

Compra e venda tem a mesma natureza da troca, o que s diferenciam a
prestao em espcie das partes, ao passo que na compra e venda a prestao de
um dos contraentes e consistentes em dinheiro. J neste caso o vendedor, uma
vez entregue o objeto vendido, no poder exigir a devoluo no caso de ter
recebido o valor; j o permutante ter o direito de repetir o que deu, se a outra no
cumprir o combinado e no entregar o objeto permutado. A troca possui uma dupla
venda, pois se comporta anulao de coisa contra o preo, como na compra e venda
e, compreende a alienao de uma coisa contra outra coisa.
Desse modo o permutante tem o mesmo dever do vendedor quanto garantia
de evico, aos vcios redibitrios, aos perigos e cmodos e outras obrigaes
semelhantes.
28

Apesar de tanta semelhana, a troca e a compra e venda no so idnticas,

de forma que alguns projetos na compra e venda no so aplicveis permuta. A
permuta s ser vlida enquanto no se provar grande desigualdade nos valores.
Caso os valores forem iguais ou inferiores a metade substituir a permuta.

3.

Contrato Estimatrio

3.1. Introduo
O contrato estimatrio o negcio jurdico em que algum recebe de outros
bens mveis. Podendo ento vend-los, a terceiros, em nome prprio. Se a coisa do
consignante vendida a terceiros pelo consignatrio, este deve pagar aquele preo
ajustado em contrato.
O contrato estimatrio ou venda em consignao, existe em nosso direito
como nominado regulamentao legal.
Classifica-se o contrato estimatrio como real, por constituir-se mediante a
entregada coisa ao consignatrio; e unilateral, por que implica apenas a obrigao
de ele pagar ao consignante o preo contrato.
As coisas consignadas no podero ser objeto de penhora ou sequestro pelos
credores do consignatrio.

3.2. Conceitos e Partes

A natureza do contrato estimatrio est presente a partir do art.534 do Cdigo
Civil. Dispe que o consignante entrega bens mveis ao consignatrio, que fica
autorizado a vend-los, mas pagando aquele preo ajustado, salvo se preferir.
Com esses fundamentos, podemos dizer que contrato consignatrio um
negcio jurdico. A relao contratual so o consignante (titular do bem) e o
consignatrio (responsvel pela venda ou restituio da coisa) sendo que expresso
consignado refere-se ao bem objeto do negcio jurdico.
O contrato estimatrio no se confunde com a consignao em pagamento,
por que um instituto jurdico imposto a disposio do devedor.

29

3.3. Natureza jurdica

O consignatrio recebe o bem com finalidade de vend-los a terceiro. Mas
nada impede que o consignatrio fique com o objeto para si, pagando o preo
fixado.
A venda por consignao no configura uma compra e venda, pois no
acarreta dever de pagar o preo por permitir a devoluo da coisa. Tambm no
pode constituir depsito, por ser essa devoluo uma opo. Embora se aproxime
do mandato, se a venda alcanar excesso de preo, a parte excedente poder ficar
retida, o que seria inadmissvel no mandato.
O contrato estimatrio em outros assuntos afins de contratos deixou de ter
importncia a partir do momento em que o legislador optou por coloc-lo como
contrato tpico e autnomo.

3.4. Caractersticas
O contrato estimatrio dotado de seis caractersticas, nas quais so:
1. Real: como ocorre no penhor e no depsito, enquanto no operada a
transferncia da posse o contrato no se considera formado;
2. Bilateral: impem direitos e deveres para ambas as partes;
3. Oneroso: ambas as partes experimentam reciprocamente, sacrifcios
patrimoniais e benefcios correspondentes;
4. Comutativo: uma vez que as prestaes impostas s partes so certas e
determinadas no contrato;
5. Durao: de modo geral, no contrato j vem estabelecido o prazo no qual o
consignatrio deve efetivar a venda dos bens, ou devolv-los;
6. Fiduciria: um contrato que preza a confiana, pois o consignante se sujeita
a transferir coisas suas ao consignatrio.
Esse contrato trata-se de um contrato paritrio, pois as partes estabelecem
livremente as clusulas contratuais.
Nas linhas das figuras contratuais nominadas do Cdigo Civil de 2002, o
contrato estimatrio um contrato causal, vinculado a causa que o determinou,
podendo ser de modo invlido se a mesma for considerada inexistente, ilcita ou
imoral.
30

3.5. Direitos e Obrigaes das Partes

Somente quando o consignante efetua a entrega da coisa considera-se
perfeito o contrato, havendo a partir de ento os direitos e obrigaes.
As obrigaes das partes so:
a) Consignante: garantir ao consignatrio a disponibilidade da coisa entregue; pagarlhe a remunerao devida; respeitar o prazo estipulado para a venda; no dispor da
coisa antes de lhe ser restituda ou de lhe ser comunicada a restituio. (art. 537,
CC-02).
b) Consignatrio: dentro do prazo estipulado dever vender ou devolver a coisa
consignada; respeitar o preo indicado pelo consignante; mesmo que o
consignatrio no tenha culpa dever ser obrigado a pagar, se a coisa se perder por
causas acidentais caso fortuito ou fora maior -.
Os direitos das partes so:
a) Consignante: tem o direito de receber o pagamento pela venda da coisa; ser
restitudo em caso de no se realizar a alienao esperada; ser compensado por
eventuais danos advindos da consumao de riscos (art. 535) ou do comportamento
culposo do devedor.
b) Consignatrio: perceber a remunerao estipulada; vender a coisa, podendo,
facultativamente, restitui-la ou, eventualmente, ficar com a mesma, pagando o preo
ao consignante; no ser turbado pelo consignante ou por quem quer que seja.

3.6. Antecipao da devoluo da coisa consignada

Nos testamentos, presume-se o prazo em favor do herdeiro, e, nos contratos,
em proveito do devedor, salvo, quanto a esses, se o teor do instrumento, ou das
circunstncias, resultar que se estabeleceu a benefcio do credor, ou de ambos os
contratantes. (Art. 133 do Cdigo Civil).
Percebe-se uma perfeita conexo a respeito da possibilidade de o
consignante antecipar a prestao.
O prazo concedido em favor do consignatrio sendo que o mesmo pode
antecipar a prestao, devolvendo a coisa antes do prazo. No estando previsto no
contrato, o consignatrio poder restituir o objeto da obrigao ao consignante, se
31

este no estiver interesse na venda a terceiro. Desse modo no h possibilidade de

retratao depois de feita a opo pelo consignatrio, pagando o preo ou
devolvendo a coisa.

3.7. Proibio de Penhora e Sequestro da coisa consignada

O bem consignado no pode ser objeto de penhora ou sequestro por dvidas
do consignatrio, pois ele de propriedade do consignante. O consignatrio s tem
posse direta e o poder de disposio. O cdigo civil inclusive prev tal situao no
artigo 536 que dita: "a coisa consignada no pode ser objeto de penhora ou
sequestro pelos credores do consignatrio, enquanto no pago integralmente o
preo".
Penhora consiste no ato executivo que afeta bens do executado, suficientes
para aps ser expropriado, satisfazem o crdito exigido.
Sequestro a medida cautelar que assegura futura execuo para a entrega
de coisa certa, consiste na apreenso de um bem determinado visando resguardar
direitos. (Art. 822 a 825 do CPC).
Salvo na hiptese de pagar integralmente o preo devido, partindo da
alegao de que a coisa no pertence ao consignatrio, os credores deste no
poderiam penhorar ou sequestrar algo que pertencesse ao consignante. (Art. 536 do
CC-02).
Podem, entretanto, os referidos credores pagarem ao consignante o preo
estimado, nesse caso, a penhora ou o registro.

3.8. Responsabilidade pelo Risco

Responsabilidade pelo risco a situao acidental, ou seja, no culposa em
que um bem total ou parcialmente destrudo em virtude da ocorrncia de caso
fortuito ou de fora maior.
Com relao aos riscos decorrentes de caso fortuito e fora maior, o consignatrio
responde pela perda do bem, por fora do disposto no art. 535 do Cdigo Civil que
diz o consignatrio no se exonera da obrigao de pagar o preo, se a restituio
da coisa, em sua integridade, se tornar impossvel, ainda que por fato a ele no
imputvel.
32

A regra do art. 535 traduz o postulado res perit delitoris. A coisa perece para o
devedor, ainda que por fato a ele no imputvel. uma exceo mxima res perit
domnio e o dispositivo consagra uma hiptese de responsabilidade objetiva por
risco integral aquele que no pode ser afastado por caso fortuito ou fora maior.
Preveniram-se, assim encenaes fraudulentas ou simulaes danosas ao
direito do consignante.

3.9. Regulamentao Legal

O consignatrio no se exonera da obrigao de pagar o preo, se a
restituio da coisa, em sua integridade, se tornar impossvel, ainda que por fato a
ele no imputvel. (Art. 535 do Cdigo Civil).
A coisa consignada no pode ser objeto de penhora ou sequestro pelos
credores do consignatrio, enquanto no pago integralmente o preo. (Art. 536 do
Cdigo Civil).
O consignante no pode dispor da coisa antes de lhe ser restituda ou de lhe
ser comunicada a restituio. (Art. 537 do Cdigo Civil).
Cabe ao consignatrio, caso no consiga vender a coisa, o pagamento do
preo ou a restituio. Porm, se possvel a restituio do bem decorrente de
determinao e avarias, ou perda pela destruio, o consignatrio responde pelo
preo da mesma em sua integridade.
No contrato estimatrio, a propriedade no transferida, ou seja, o consignante
permanece como dono at que um terceiro ou o consignatrio compre o objeto,
sendo assim, as dvidas do consignatrio no podem trazer reflexos na coisa, ou
seja, o bem no passvel de penhora ou sequestro.
Um terceiro no pode requerer no caso do pagamento de uma dvida nem do
consignante nem do consignatrio. Assim tambm o consignante no pode,
enquanto a posse desse bem estiver nas mos do consignatrio, vender ou alugar
esse bem.
No artigo 537 do CC, impede que o consignante disponha da coisa
consignada enquanto perdurar o contrato. O dispositivo prev dois modos de
restituio: a entrega fsica da coisa e a comunicao sem entrega fsica. A primeira
o bem mvel consignado retorna ao consignante; a segunda a influncia do prazo
33

ajustado interrompida, o que desobriga o consignatrio de pagar o preo e

reintegrar a coisa no domnio do consignante.

4.

Locao

4.1. Conceito
Encontra suas origens no direito romanista e est presente at hoje na vida
de cada cidado, ora em momentos de lazer ou at mesmo nos piores momentos da
vida.
O contrato de locao um negcio jurdico onde o sujeito ativo (locador) se
obriga a ceder ao sujeito passivo (locatrio), mediante pagamento, coisa infungvel,
seja por tempo determinvel ou no.
Este instituto regido de forma abrangente pelo Cdigo Civil, porm existe
leis, regulamentos e regras particulares para sua operao.

4.2. Elementos
Sabe-se que para um negcio jurdico ser vlido si faz necessrio o
preenchimento dos requisitos elencados no art. 104, inciso I, II, III, CC. Porm, o
contrato de locao possui ainda trs outros requisitos indispensveis sua
existncia. So o tempo, a coisa e a retribuio.
O requisito tempo representado pela caracterstica temporria do contrato,
pois a locao no pode ser permanente. A coisa se refere mobilidade, sendo
mvel e imvel, porm infungvel. A retribuio, terceiro elemento fundamental, a
parcela (onerosa) paga pelo locatrio para que o locador ceda coisa locada.

4.3. Espcies de Locao

A

espcie

de

contrato

aduzida

uma

das

mais

utilizadas

na

contemporaneidade, tendo-se em vista a riqueza e variao das relaes

interpessoais existentes.
Tem-se locao de coisas, de servio ou prestao de servios e locao de
obra ou empreitada.
34

4.4. Obrigaes das partes

Na locao tm-se no mnimo duas partes: o locador e o locatrio. O locador
o titular da posse do imvel e geralmente o proprietrio. O locatrio, atravs de
um contrato consensual, vai locar temporariamente e onerosamente como moradia
este imvel. Porm o instrumento do contrato definir a natureza da locao que,
por consequncia, a destinao que pode ser conferida ao imvel. Caso no haja
tipo de locao expressa no contrato, as caractersticas falaram por si, pois presume
o objetivo do aluguel.
H contratos de locao que tem uma terceira pessoa, chamado fiador, que
ser o que vai garantir a obrigao do locatrio. O contrato pode ser aperfeioado a
partir do acordo de vontade das partes.
Obrigaes do locador
As obrigaes do locador so basicamente de entregar, manter e garantir. Ele
deve transferir a posse, se responsabilizar por eventuais despesas necessrias
manuteno do imvel, respondendo pelos vcios ou defeitos anteriores locao, e
assegurar o uso pacfico, respeitando a posse do locatrio e defendendo-o de
terceiros. Ao entregar o imvel para o locatrio, o locador j cumpriu com seu dever
de dispor elementos mnimos e indispensveis utilizao do bem como local de
moradia: encanamento de gua, de esgoto, fiao eltrica, chuveiro eltrico, pias
entre vrios utenslios de utilizao numa residncia.
Caso seja solicitado pelo locatrio, o locador deve descrever com detalhes o
estado do imvel e expressar os eventuais defeitos existentes. Isso garante ao
locatrio uma prova do estado do bem encontrado podendo, no trmino da locao,
ter um reparo do locador.
importante ressaltar que o locador obrigado a fornecer recibo ao locatrio
com todas as quantias discriminadas, sendo vedada a quitao genrica.

Os

impostos, taxas e prmio de seguro complementar contra fogo, condomnio e

despesas extraordinrias devem ser pagos pelo locador, salvo se tiver expressado
em contrrio no contrato. Se ele contratar alguma administrao imobiliria, assim
como tambm dever se responsabilizar pelo pagamento.
O LLPU, lei de Locaes Prediais Urbanas - n. 8.245/91, em seu artigo 22,
abrange especificamente as obrigaes do locador numa locao residencial de
imvel urbano. De acordo com essa lei, no art. 32, IX, devero ser estabelecidos, de
35

comum acordo entre as partes, data e horrio para vistoria; no pode, sem
autorizao do inquilino, adentrar no imvel.
Na obrigao do locador de defender o imvel de terceiros, se acontecer
invaso, o locatrio deve imediatamente noticiar ao locador a ao possessria.
Este deve contratar, remunerar um advogado promovendo um custeio na defesa em
juzo, fornecer os elementos de prova e custear o processo at o final (LLPU, art. 23,
IV).

4.5. Obrigaes do locatrio

Assim como o locador, o locatrio tambm possui obrigaes a ser cumpridas
com prazos e boa-f. Essas obrigaes esto presentes no artigo 23 da LLPU.
O locatrio obrigado a pagar o aluguel no dia do vencimento ao locador. Se
no contrato no foi colocado data de vencimento a lei traz uma soluo: o locatrio
sendo assalariado receber seu salrio at o quinto dia til de cada ms. Sendo
assim, o locatrio pode-se, ento, pagar at o sexto dia til do ms seguinte ao
locador.
Quanto ao local de pagamento, hoje est mais prtico o locatrio pagar seu
aluguel numa conta bancrio do locador. Para isso, deve-se demonstrar essa
obrigao no contrato. Porm com consentimento de ambos pode-se combinar o
pagamento na casa do locador (obrigao quesvel) ou na casa do locatrio
(obrigao portvel).
No perodo da locao, o locatrio deve cuidar do imvel como se fosse seu e
restitui-lo, com o fim da locao, no estado em que o recebeu, exceto por alteraes
decorrentes do seu uso normal. Deve tambm comunicar o locador de qualquer
dano ou defeito, bem como eventuais transtornos de terceiros, desde que no sejam
danos provocados pelo locatrio ou por seus dependentes, familiares, visitantes e
prepostos.
O locatrio s pode alterar o imvel, por menor que seja com o consentimento
do locador. Se a mudana no teve autorizao do locador, o locatrio precisa
desfaz-la ao trmino da locao.
Qualquer documento de cobrana de tributos e encargos condominiais,
intimidao ou exigncia de autoridade pblica que refere ao imvel ou ao locador
deve ser entregue imediatamente para ele.
36

O locatrio deve pagar pelas despesas de consumo, pagar o prmio do

seguro de fiana e cumprir, se o imvel se integra ao condomnio, a toda conveno
e os regulamentos internos.
4.6. Direitos das partes
Como a cada obrigao corresponde um direito de uma das partes, a
obrigao do locatrio ser o direito do locador e a obrigao do locador ser o
direito do locatrio.
Dentre todas as obrigaes j citadas vlido ressaltar que nas locaes
residenciais contratadas antes de completar trinta meses, o locador no tem direito
de reaver o imvel sem justa causa, mesmo aps o vencimento do prazo contratual,
podendo s fazer isso quando tiver cinco anos de vnculo. J nas contratas por mais
de trinta meses, vencido o prazo contratual, o locador pode pedir o imvel sem
justificativa.
O valor do aluguel fixado por livre vontade entre as partes, porm o seu
ajuste no pode tomar como base o ndice do salrio mnimo, da moeda estrangeira
ou da variao cambial.
O locatrio no pode, sem comunicao prvia e expressa do locador, ceder
a locao, emprestar o imvel para terceiros.

4.7. Direitos do locatrio

O inquilino , em geral, a parte mais fraca da relao locatcia de fins
residncias. No mais das vezes, trata-se de assalariado ou trabalhador informal que
no dispe de meios para adquirir a casa prpria. Ademais, aluguel da casa
costuma representar, no oramento domstico, item de valor expressivo. No raro, o
locatrio negocia sob presso, premido pela necessidade de encontrar rapidamente
um local apropriado e barato para moradia dele e da famlia. Por essa razo, a
disciplina jurdica da locao de fins residenciais procura proteger seus interesses,
reconhecendo-lhe direitos que atenuem sua costumeira debilidade econmica e
social perante o locador.
Quando o locatrio exerce o direito de preferncia no prazo, o locador pode
eventualmente desistir de vender o imvel, mas, nesse caso, deve pagar quela
37

indenizao por perdas e danos, incluindo lucros cessantes (LLPU, art.29). Trata-se
de regra destinada a garantir a sinceridade da inteno de venda do proprietrio, no
momento em que ele a comunica ao locatrio.
O locatrio tem direito de reteno como instrumento de justia privada para
obter, nas condies acima, a indenizao pelas benfeitorias que tiver introduzido.
S poder exerc-lo, contudo, perante o locador, o adquirente no ser devedor de
nenhuma indenizao pelas benfeitorias trazidas pelo locatrio, a menos que haja
previso expressa nesse sentido em contrato de locao registrado no Registro de
Imveis (Smula 158 do STF).

4.8. Direitos do locador

Tem a onerosidade como elemento indispensvel caracterizao da
locao. A cesso temporria e gratuita do uso e gozo da coisa contrato diverso:
comodato (Cap. 32, item 3). Desse modo, nsito relao locatcia ( de qualquer
natureza, inclusive a residencial) a obrigao de o locatrio remunerar o locador pelo
uso do bem locado. Embora nada impea outro tipo de acerto entre as partes do
contrato, praxe fixar como aluguel um valor a ser pago mensalmente,como se a
locao consiste numa razo dessa praxe, h doutrina que sustenta ser o aluguel
prestao duradora de trato sucessivo.
O valor do aluguel fixado por livre conveno entre as partes. Seu reajuste
anual, porm, no pode adotar como ndice o salrio mnimo, a moeda estrangeira
ou a variao cambial e para garantir o pagamento do aluguel, a lei permite apenas
uma de trs garantias: cauo, fiana e seguro de fiana locatcia (LLPU, art. 37).
O locatrio no pode, sem anuncia prvia e expressa do locador, ceder
locao nem sublocar ou emprestar o imvel a terceiros. Se praticar qualquer um
desses

negcios

jurdicos

desatendendo

essa

condio,

incorrer

em

descumprimento do contrato, de que poder derivar a retomada do imvel locado.

4.9. Reviso do aluguel

O valor do aluguel pode, ao longo da vigncia do contrato deixar de atender
aos padres de mercado. Imagine que o imvel alugado valorizado em funo de
importante obra viria que a Prefeitura conclui nas imediaes, ou que
38

desvalorizado graas deteriorao do entorno urbano, pelo aumento de violncia

no bairro ou pela instalao de indstria na vizinhana. Fatores como esses influem,
para mais ou para menos, no valor locatcio de mercado dos imveis de mesmo
padro situados na redondeza. No tm esses movimentos nenhumas relaes com
a inflao e por isso contribuem para defasagem do aluguel, a despeito dos
reajustes anuais praticados.
A lei autoriza a reviso do aluguel (que no confunde com sua atualizao
monetria) quando, decorridos trs anos de vigncia do contrato ou ltimo acordo
revisional celebrado entre as partes, constatar-se que ele no correspondera ao
valor de mercado. A seu turno, se o locatrio discorda do aumento do aluguel para
ajusta-lo aos padres de mercado, ele ter de se mudar porque o locador tem direito
reviso.
Trs anos aps a assinatura do contrato (ou do ltimo acordo revisional),
tanto o locador como o locatrio pode requerer em juzo a reviso do aluguel para
ajust-lo aos padres de mercado. Fatores diversos podem tornar o valor do aluguel
defasado, para mais ou para menos, em relao aos praticados pelo mercado,
mesmo com a correo monetria anual.

4.10. Outras Espcies de Locao de Imvel Urbano

Quando o objeto do contrato de locao a cesso do uso de imvel urbano,
isto , em que as partes convencionam no estar autorizada a explorao de
atividade rural, h trs espcies a considerar: a locao residencial, a locao para
temporada e a no residencial.
Qualquer que seja a hiptese de locao de imvel urbano, os direitos e
obrigaes das partes esto disciplinados na locao de coisas. Uma das partes se
obriga a ceder outra, por tempo determinado ou no o uso e gozo de coisa no
fungvel mediante certa retribuio.
Na locao predial urbana, no est obrigado o locador a entreg-las junto com
o bem locado. Exige a lei apenas que o imvel seja entregue ao locatrio em demais
locaes de bem mvel, por exemplo, o locador entrega o objeto locado com suas
pertenas em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantm nesse estado,
pelo tempo do contrato, salvo clusula expressa em contrrio.
39

H duas alternativas: exigir reduo proporcional do aluguel ou, se a coisa se

tornou imprestvel ao uso a que se destinava, promover a resoluo do contrato. Se,
durante a locao, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatrio, a este
caber pedir reduo proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso j no
sirva a coisa para o fim a que se destinava.
Essa norma no se aplica a locao predial urbana cujo regime legal
estabelece a obrigao de o locador reparar o imvel deteriorado. Apenas em caso
de perda do prdio urbano locado caso o prdio pegue fogo ou ocorra um
desabamento, etc. o contrato se resolve.

4.11.

Locao para Temporada

A locao para temporada caracteriza-se por ser o imvel destinado a abrigar

o locatrio e seus familiares, tal como na locao residencial. Nas duas, os inquilinos
dormem na casa ou apartamento alugado, recolhem-se aps o trabalho, tem a
maioria das refeies, guardam roupas e objetos pessoais naquele local. A
autorizao para fruio do imvel, isto , sua explorao econmica descaracteriza
tanto a locao para temporada como a residencial.
Tpico exemplo de locao para temporada encontra-se no aluguel de imvel
na praia por algumas semanas ou meses durante o vero. Em termos gerais,
portanto, a locao residencial a destinada moradia permanente do locatrio,
enquanto a locao para temporada visa sua morada provisria num determinado
lugar, devido circunstncia que se pretendem transitrias.
O imvel locado para temporada pode ou no estar mobiliado. Se estiver, quer
a lei que a descrio dos imveis e seus utenslios, bem assim o estado em que se
encontram, constem obrigatoriamente no contrato.
Na locao para temporada, ao contrrio das demais espcies de locao de
imvel urbano residencial ou no residencial, a lei permite ao locador exigir o
pagamento antecipado do aluguel e encargos, tenha ou no sido conferida uma das
garantias autorizadas.
Por fim, registro que se o locatrio permanecer no imvel sem oposio do
locador por mais de trinta dias aps o vencimento do prazo contratual, ocorre, por
assim dizer, a descaracterizao da locao para temporada.
40

4.12. Locao no residencial

Quando o imvel urbano locado para finalidades econmicas, no residencial
a locao. Aluguel de loja apropriada a abrigar comrcio, do galpo onde a empresa
de transportes pode guardar seus nibus, do conjunto de escritrios em que o
locatrio ir prestar servios de profisso liberal.
H duas espcies de locao no residencial. De um lado, a empresarial, em
que o locatrio tem o direito de inerncia locao, de outro a no empresarial. Nas
locaes no residenciais e no empresariais, o locatrio no tem protegido o
eventual interesse em permanecer locando o imvel em que instalou seu
estabelecimento ou escritrio e explora atividade econmica. No h direito de
inerncia a locao.
Vencido o contrato, ele no tem meios de obrigar o locador a renovar a
locao. O locatrio s poder continuar explorando naquele imvel sua atividade
econmica se conseguir, na mesa de negociaes, contratar com locador a
prorrogao do contrato.
Existem algumas hipteses de locao no residencial e no empresarial em
que o locatrio goza de certa estabilidade quanto ao uso e fruio do bem locado.
Trata-se das locaes de imveis utilizados por hospitais, unidades sanitrias
oficiais, asilos, estabelecimento de sade e de ensino autorizados e fiscalizados pelo
Poder Pblico e entidades religiosas regulares.

4.13. Locao mista

Se o imvel destinado pelas partes simultaneamente para fins residenciais
ou no, a locao mista. Imagine que o prdio locado possui dois pavimentos,
sendo o trreo apropriado explorao de atividade comercial e o superior
composto de cmodos tpicos de moradia.
A lei no contempla nenhuma regra especfica o que apontado por certa
tecnologia como a soluo mais prudente, em vista da dinmica de matria. A partir
no somente do que foi contratado pelas partes, mas tambm levando em conta os
dados de fato, procurar-se verificar se a finalidade residencial prepondera sobre a
no residencial, ou se ocorre o inverso.
41

Para definir o regime jurdico a aplicar empregado, ento, o critrio da

prevalncia do uso.

42

Concluso
Neste trabalho abordamos os conceitos e particularidades do Contrato de
Compra e Venda, da Troca ou Permuta, do Contrato Estimatrio e da Locao de
Imveis.
Verificamos que desde tempos remotos j se praticava a compra e venda.
Mesmo antes de cunharem as primeiras moedas, o romano j diferenciava a emptio
venditio da permuta em espcie.
Alcanamos a compreenso de que a compra e venda o mais importante
dos contratos e a origem de quase todo o direito das obrigaes, bem como de
quase todo o direito comercial. Pela sua prpria natureza, exige, como elementos
integrantes, a coisa, o preo e o consentimento (res, pretium et consensus). Por se
tratar da espcie de contrato mais utilizada no comrcio jurdico e na convivncia
social, a lei procura facilitar a sua celebrao, simplificando-a.
Vimos que troca ou permuta o contrato pelo qual as partes se obrigam a dar
uma coisa por outra, que no seja dinheiro. Difere da compra e venda apenas
porque, nesta, a prestao de uma das partes consiste em dinheiro.
Chegamos ao entendimento de que o contrato estimatrio demanda a entrega
da coisa, que deve ser bem mvel, acarretando a obrigao para o accipiens de
restitu-la ou pagar o preo sendo que este elemento essencial. Deve ser
previamente estimado pois contrato a termo, devendo ser cumprido no prazo
estipulado, assim, este transfere ao consignatrio a disponibilidade da coisa.
E conclumos nosso trabalho, abordando especificamente sobre a locao de
imveis, tema este intrinsicamente permeado em nosso dia-a-dia, pois raro aquele
que no lana mo deste instrumento para atender suas necessidades, seja de um
imvel ou de um bem mvel. Por isso, tanto se faz necessrio aprofundarmos nesta
matria de importncia mpar.

43

Referencial Terico
COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de Direito Civil, volume 3: Contratos. 3 ed. So
Paulo: Saraiva, 2009.
GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, volume 3: Contratos e Atos
Unilaterais. 12 ed. So Paulo: Saraiva, 2015.
GAGLIANO, P. S.; PANPLONA FILHO, R. Novo Curso de Direito Civil, volume 4:
Contratos em Espcie, tomo II. 5 ed. So Paulo: Saraiva, 2012.
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Teoria das obrigaes
contratuais e extracontratuais; V. 3. 21.ed. SO PAULO: Saraiva, 2005.

44