00000-2005

INFORME DE VALUACIN
INDUSTRIAL
Inmueble que se vala (Objeto de Valuacin:
FUNDIDORA ZUMPANGO, S.A. DE C.V. (Metalrgica)

Solicitante del Avalo:

PORFIRIO BUSTAMANTE SNCHEZ
Propietario del Inmueble:
SOCIEDAD MERCANTIL "PROPIEDADES AMRICA, S.A. DE
Ubicacin del Inmueble:
Carretera Quertaro - Celaya

FOTO DE LA FACHADA PRINCIPAL DEL INMUEBLE

km 16
Exhacienda de Ameche "Granja la Calera"
Apaseo el Grande

Cuenta Predial:

299923

Aspectos relevantes atribuibles al Inmueble que se vala

Edad:
Vida Total:
Vida Util Remanente:
Recmaras:
Unidades Rentables:
Relacin C/T:

8 aos
50 Aos
48 Aos
NO APLICA
1

Estado Conservacin:
Proyecto:
Estacionamiento:
Seguridad Estructural:
Zona:
Servicios:

MAL ESTADO DE CONSERVACION (CLASE 4)

Funcional para su uso
No se aprecian grietas, fallas o asentamientos
Agrcola Industrial
agua, luz, telefono. Drenaje, cable, internet, etc.

(Porcin de terreno ocupado por las construcciones)

EQUIPO:
JOSE RAMON MORENO GALLEGOS
FRANCISCO MADRID OCHOA
MANUEL TAPIA NORIEGA
IVAN MLADOSICH ESTRADA
JESUS A CONDE HERNANDEZ

Presupuesto Presentado:
Avance de Obra:
Conceptos realizados:
Obra faltante:
Conceptos faltantes:
Terminado:

si

Observaciones: FUNDIDORA :

Enfoque Fisico: $
Enfoque de ingresos:
Enfoque de Mercado: $
Valor de Seguro: $

5,791,000.00

Perito valuador:

7,635,000.00
3,018,993.81

M en V.

VALOR COMERCIAL

$
Fecha del Avalo:

314480815.xls

11,032,000.00
August 3, 2006
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I. ANTECEDENTES
Perito Valuador:

Nombre: EQUIPO PICAPIEDRA (THE FLINTSTONES)

Cdula Profesional:

Autorizacin para ejercer la especialidad:

Reg. Colegio Profesionistas, Especialidad(es):
Vigencia:

Solicitante del Avalo:

Nombre: PORFIRIO BUSTAMANTE SNCHEZ

Domicilio: CONOCIDO
R.F.C.:

Industria que se vala (ramo):

Rgimen de propiedad:
Ubicacin del Inmueble:

Calle:
No.:

Colonia/Fraccionamiento:
Delegacin/Municipio:
C.P.:

FUNDIDORA ZUMPANGO, S.A. DE C.V. (Metalrgica)

Privada de uso industrial
Carretera Quertaro - Celaya
km 16
Exhacienda de Ameche "Granja la Calera"
Apaseo el Grande

Ciudad y Edo.: Celaya, Guanajuato

N de Cuenta Predial / Reg. Catastral:
P-000161-001 / F-14 C-65
N de cuenta de agua
Nombre: SOCIEDAD MERCANTIL "PROPIEDADES AMRICA, S.A. DE C.V."
Propietario del inmueble:
Fuente de referencia: Escritura pblica 16,104, volumen duocentcimo dcimo tercero, ante Notario Pblico No.
32 de Celaya, Gto., Lic. Rodolfo Valds Macas.
Domicilio: Valparaiso No. 324, Col. Valle Dorado, Tlalnepantla, Edo. de Mxico

Fecha de la visita al inmueble que se vala:

Fecha de avalo:
Objetivo del Avalo:
Uso o destino del Avalo:

2 de August de 2006
3 de August de 2006
Determinar el valor comercial del inmueble y maquinaria y equipo en l ubicado
Escrituracin y regularizacin de la propiedad

II. CARACTERISTICAS DE LA ZONA DONDE SE UBICA EL INMUEBLE

Clasificacin de zona: (uso, categ.)
Tipo de entorno:
Tipo de construccin
predominante: (calle/zona)

Agrcola Industrial
Suburbano
Naves industriales edificadas en predios de uso agrcola y/o industrial ligero

Indice de saturacin zona: (% aprox.)

Densidad de poblacin en la zona: (Hab/Ha)
Densidad habitacional de la zona: (viv./sup.)
Nivel socio-econmico: (predominante)
Contaminacin ambiental: (tipo/grado)
Contaminacin auditiva: (fuente/intensidad)
Nivel de seguridad pblica de Zona:

50%
Escasa (de menos de 50 hab./Ha
1 vivienda por Ha.
MEDIO
BAJA
BAJA
Alto, en general.

Vas de acceso e importancia:

Calle:
Tipo de va:
Orientacin:
Distancia:

Infraestructura urbana:

(Calle y zona) Completa: redes de electrificacin de tipo mixto (subterrnea y area), agua potable en

PERIMETRAL
Primaria
Sur
0m

3
Secundaria
Sur
0m

ABURTO
Secundaria
Oriente
0m

tomas domiciliarias, iluminacin exterior de buena calidad, drenaje sanitario y pluvial,

pavimentos asflticos, banquetas y guarniciones de concreto hidrulico, red oculta de gas
natural, tomas de bomberos, TV por cable y telfona pblica y privada.
Servicios pblicos municipales:

Transporte pblico a 500 m, recoleccin de basura, vigilancia policiaca y servicio de correo.

Equipamiento y mobiliario urbano:

Escuelas privadas de niveles preescolar, primario y secundario, centros deportivos,

religiosos y comerciales, sucursales bancarias, tiendas y comercios de diferentes giros.

Superficie del lote moda:

USO DE SUELO permitido en zona:

314480815.xls

XXX
Habitacional unifamiliar.
C.O.S.: 0.00%
C.U.S.: 0.00 v.a.t

(Observado): 0.00%

0.00 v.a.t
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III. DATOS DEL TERRENO

Tramo de Calle, transversales limtrofes y orientacin
El acceso al predio est al
sobre la calle
entre la calle
y la calle
completa la manzana la calle
distancia a la esquina ms prxima
Medidas y colindancias:
segn:
orientaciones

Norte:
Sur:
Este
Oeste
Noreste
Sureste
Noroeste
Suroeste

medidas

212.16 m
202.53 m
339.14 m
296.47 m
X
X
X
X

Area Total del TERRENO:

Fuente de referencia:
Configuracin
Topografa
Nmero de frentes a calles:
Caractersticas panormicas:
Densidad habitacional observada (existente):
Intensidad de construccin observada (existente):
Servidumbres y/o restricciones del terreno:
Uso de suelo autorizado para el terreno:
Clasificacin segn el plan de desarrollo urbano vigente
Nomenclatura catastral del rea de valor
Consideraciones adicionales:
Croquis de localizacin:
MICROCROQUIS (en relacin con su manzana): Cuadrante

ORIENTE
CARRETERA AL POBLADO CALERAS DE AMECHE
CARRETERA CELAYA-QUERETARO
Y LA MISMA CARRETERA CALERAS DE AMECHE
CAMINO DE TERRACERIA AL `PONIENTE
NO APLICA
CROQUIS DE LOCALIZACION PROPORCIONADO
colindantes

con CARRETERA AL POBLADO DE CALERAS DE AMECHE

con DERECHO DE VIA DE LA CARRET.QUERETARO-CELAYA
con PROPIEDAD DEL SR. LUIS SANCHEZ ARGONZA
con CARRETERA AL POBLADO DE CALERAS DE AMECHE
con
con
con
con
65,204.96 m
ESCRITURA PUBLICA NO. 16104, VOLUMEN 213
SENSIBLEMENTE REGULAR
SENSIBLEMENTE PLANA
3
LAS PROPIAS DE LA ZONA URBANA
CORRESPONDE CON LO SEALADO ANTERIORMENTE
CORRESPONDE CON LO SEALADO ANTERIORMENTE
NO EXISTE
INDUSTRIAL
NO APLICA
F-14 C-65
NO APLICA
MACROCROQUIS (en relacin con la ciudad): Plano

nort
e

EN EL CASO DE CONDOMINIO:

314480815.xls

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INDIVISO:
Area Privativa, del terreno:

314480815.xls

100.0000%
0.00 m

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IV. DESCRIPCIN GENERAL DEL INMUEBLE

Uso actual del Inmueble:

FUNDIDORA

Tipos de construccin:
Tipo 1: UNICO (NAVE INDUSTRIAL)
Tipo 2:
Tipo 3:
Tipo 4:
Tipo 5:
Superficies de construccin:
Tipo 1: 2,414.00 m
Tipo 2:
Tipo 3:
Tipo 4:
Tipo 5:
Clasificacin y calidad :

MODERNA DE TIPO MEDIO (CLASE 4)

Nmero de niveles:
Edad aproximada (en aos):
Vida Util Total (aos):
Vida Util Remanente (V.U.R.):
Estado de Conservacin:
Calidad del Proyecto:
Unidades Rentables:

UNO
20 aos
50 aos
30 aos
MAL ESTADO DE CONSERVACION (CLASE 4)
Funcional para su uso
3 unidades rentables

V. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN
a) OBRA NEGRA O GRUESA.
Cimentacin:
Estructura:
Muros:
Entrepisos:
Techos:
Azoteas:
Bardas:

Probable, a base de zapatas corridas de concreto armado.

Columna de perfil IPR y armaduras de alma abierta
Muros de mamposteria de 2.40 m. de altura y de la lamina en la parte superior
No hay
De lmina acanalada galvanizada
No aplica
No aplica

b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES.

Muros:
Plafones:
Lambrines:
Pisos
Zoclos:
Escaleras:
Pintura y pastas:
Recubrimientos especiales:

No aplica
No aplica
No aplica
De concreto pulido de 10 cm. de espesor
No aplica
No aplica
Pintura vinilica en muros y esmalte en estructura
No aplica

c) CARPINTERA.
Calidad:
Puertas:
Marcos:
Ventanas:
Guardarropas y muebles fijos:
Lambrines o plafones:
Pisos:
Otros:

314480815.xls

No aplica
No aplica
No aplica
No aplica
No aplica
No aplica
No aplica
No aplica

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V. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN
d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y SANITARIAS.
Red de alimentacin:
Red de desages:
Muebles de bao:
Accesorios
Espejos:
Muebles de cocina y lavandera:
Calentador:
Tinacos:

Extraccin de pozo
Ocultas de pvc a fosa sptica
De tipo econmico de mediana calidad
De porcelana
No aplica
No aplica
No aplica
No aplica

e) INSTALACINES ELCTRICAS
Redes de alimentacin: Aparentes con tubera galvanizada
Accesorios y luminarias: De tipo fluorescente de mediana calidad

f) CERRAJERA.
Chapas: No aplica

g) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS EXTERIORES.

Fachadas
Nmero de fachadas:
Carpintera:
Herrera
Vidriera
Domos:
Bardas:
Otros:

De block aparente y lamina acanalada

4 fachadas por cada nave
No aplica
Puertas metalicas de tipo tubular
No aplica
No aplica
No aplica
No aplica

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.

INSTALACIONES ESPECIALES: X
ELEMENTOS ACCESORIOS: Subestacion de 300 KVA, 220 volts/13200
Bombas centrifugas para cisterna
Bscula industrial de 40 ton.
Tanque de gas de 5,500 lts.
Bomba vertical para pozo
OBRAS COMPLEMENTARIAS: Tanque elevado de 45 m3
Fosa de concreto para bscula industrial
Caseta para bscula
Fosa sptica de 80 m3 de capacidad
Cisterna de 40,000 lts. c/u
Pozo de extraccin de agua
Cimentacion para tanque de gas

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VI. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA VALUACIN

a) METODOLOGA APLICADA EN LA VALUACIN
El mtodo Fsico o Directo (enfoque de COSTOS), es el proceso tcnico necesario para estimar el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien
idntico o similar al que se vala, considerando sus caractersticas propias de edad (F.Ed.), estado de conservacin (F.Co.) y obsolescencia
econmica o tcnica (F.Ot.) observados.
El mtodo de Capitalizacin de Rentas (enfoque de INGRESOS), es el procedimiento mediante el cual se estima el valor presente o capitalizado (a la
fecha de la valuacin) de los ingresos netos que produce o es susceptible de producir el inmueble durante su vida til remanente (V.U.R.) de modo
constante, deflactados por una determinada tasa de capitalizacin aplicable al caso especfico en estudio, considerando tambin un valor de rescate al
final de este periodo equivalente al valor comercial del terreno que le corresponde.
El mtodo Comparativo (enfoque de MERCADO), es el desarrollo analtico a travs del cual se obtiene un valor que resulta de comparar, en trminos
estadsticos, el bien que se vala (sujeto) con el precio ofertado de venta de cuando menos tres bienes similares (comparables), ajustados por sus
principales factores diferenciales (homologacin).

b) DEFINICIN DE TRMINOS Y CONCEPTOS

Valor de Reposicin Nuevo (V.R.N.) o Costo de Reposicin Nuevo (C.R.N.): Es la cuanta econmica expresada en trminos monetarios, que se
determina por investigacin de mercado (documental y/o de campo), que puede alcanzar un bien nuevo, idntico o similar, al que se pretende valuar en
mercados primarios, secundarios o especializados, que para este proyecto, es equivalente al costo actual de adquisicin ms las erogaciones en que se
incurrira por concepto de derechos y gastos de importacin, fletes, maniobras de instalacin, ingeniera de detalle, etc., sin incluir descuentos o
bonificaciones. Un bien idntico a otro, es aquel que tiene las mismas propiedades de uso o de cambio, tanto en marca, modelo, tamao, forma, diseo
y capacidad; mientras que uno similar, es el que tiene propiedades anlogas de uso, pero variaciones respecto del original en alguna de estas
caractersticas mencionadas. Este valor se obtiene por medio de cotizaciones o precios estimados de bienes idnticos o de bienes similares,
entendiendo como precios estimados aquellos obtenidos de manera informal, pero que pueden tener una variacin razonable respecto de una cotizacin
formal.
Costo Neto de Reposicin (C.N.R.): Es el Costo de Reposicin Nuevo (C.R.N.) de un bien disminuido por los efectos debidos a la vida til consumida
(V.U.C.) respecto de su vida til total (V.U.T), ponderada por el estado de conservacin y grado de obsolescencia relativos a su uso.
Vida til Total (V.U.T.): Es el periodo expresado en aos, en que un bien es econmicamente funcional y/o productivo, desde que es nuevo, hasta que
es completamente desechado; misma que es fijada por estndares internacionales con base en el uso normal de los bienes.
Vida til Consumida (V.U.C.): Es el periodo referido en aos, que ha transcurrido desde que el bien fue adquirido como nuevo, y el momento en que se
vala. La manera de ser determinada puede ser a travs de investigacin documental (facturas, registros de almacn, bitcoras, etc.), de campo
(comunicacin directa con el usuario o con el responsable), o bien por una estimacin apreciativa generada por la inspeccin visual del bien en cuestin.
Vida til Remanente (V.U.R.): Es la diferencia expresada en aos que existe entre la vida til total y la vida til consumida de un bien, la cual es
afectada por los factores por obsolescencia tcnica y por conservacin.
Factor por Vida agotada (F.Va.): Es el factor incluido en el Factor Resultante, que refleja en trminos prcticos el porcentaje, en forma decimal, del
tiempo que queda por consumir del bien.
Factor por Conservacin (F.Co.): Es un factor apreciativo, ende subjetivo, que reduce o incrementa la vida til remanente de un bien (por su
participacin en el Factor Resultante). Se determina con base en el mantenimiento que le es suministrado, tanto de tipo preventivo como correctivo, o
bien las modificaciones y/o adecuaciones que se le hagan al bien para cumplir con el fin especfico para el cual es empleado; se entiende aquella
condicin que afecta el valor de un bien o equipo derivada de ser menos til o deseable, debido a avances tecnolgicos, o cambios en el arte, diseo o
proceso, a una sobrecapacidad, capacidad inadecuada o influencias similares dentro del departamento o proceso productivo en que se encuentra, o
bien por su relacin con otros bienes propiedad de la empresa, o por influencias negativas sobre el medio ambiente. Este factor modificar, al igual que
el anterior, el Valor Neto de Reposicin del bien.
Factor por Obsolescencia tcnica (F.Ot.): Es un factor sugerido y anotado con base en la experiencia del perito valuador, quien es asesorado por
especialistas del rea especfica a la que pertenece el bien, y que califica al mismo de manera decimal, en funcin de los adelantos tecnolgicos que
presentan los nuevos bienes que sustituirn en el futuro al que se est valuando, las sofisticaciones que les son adicionados, las disminuciones
considerables en precios, etc.; y que representar, en trminos prcticos, una reduccin porcentual de la vida til remanente que le quede al bien, y por
consiguiente, tambin afectar al Valor Neto de Reposicin al aplicar el Factor Resultante como se describi anteriormente. El valor de esta factor ser
un nmero positivo menor que la unidad, pero nunca igual a cero.
Factor Resultante (F.Re.): Es el factor que resulta del producto de los Factores por Vida agotada, por Obsolescencia tcnica y por Conservacin en el
caso de bienes muebles y construcciones de inmuebles; pero en el caso de terrenos ser el producto de los Factores por Zona, por Ubicacin, por
Frente y por Superficie. Cuando se est valuando una construccin, o bien un bien mueble, este factor multiplicar a la vida til total y al Valor de
Reposicin Nuevo para determinar la vida til remanente y el Valor Neto de Reposicin respectivamente; y cuando se vale un terreno, solamente
multiplicar al Valor de Mercado del terreno para obtener su Valor Neto de Reposicin.
Factor de Homologacin (F.Ho.): Es el nmero, cercano a la unidad, con el cual se mide, de manera aproximada, la diferencia que, relativa a un
aspecto especfico apreciado en el mercado, existe entre un bien que se pretende valuar y otro similar de comparacin, a partir del cual se obtendr el
valor del primero en trminos de identidad.
Tasa de Capitalizacin Real (T.C.R.): Es la tasa efectiva de inters de deflactacin expresada en periodos anuales que servir para traer a Valor
Presente una serie de flujos de efectivo proyectados en unidades monetarias constantes.

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Tasa de Productividad Nominal (T.P.N.): Es la tasa de inters referida en trminos anuales que ser equivalente al valor de aquellas a las que la
entidad accede mediante sus inversiones; o bien, puede considerarse equivalente a las tasas lderes en mercados financieros (v.gr. CETES). Estas
tasas son aplicables para deflactar o reflactar magnitudes expresadas en unidades monetarias corrientes.

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VI. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA VALUACIN

Tasa Inflacionaria Anual (T.I.A.): Es aquella tasa referida, como su nombre lo indica, a periodos equivalentes a un ao que incrementa el monto de los
precios entre un periodo pasado y otro presente, o bien, entre uno presente y otro futuro. Las unidades monetarias sobre las que se aplicar esta tasa
sern de tipo corriente.
Tasa Anual de Productividad (T.A.P.): Es una tasa determinada con fundamento en la teora de inters y mediante las expresiones propias de las
amortizaciones, calculada para efectos de valuacin inmobiliaria, con la premisa de considerar al promedio de valores unitarios de bienes en venta
(valor presente) y al valor unitario de renta anual de un bien particular (amortizacin) ligados con una tasa de inters (anual e productividad).

c) CONDICIONANTES Y SALVEDADES DEL TRABAJO VALUATORIO

La informacin y antecedentes de propiedad asentados en la presente valuacin es la contenida en la documentacin proporcionada por el solicitante
de la misma y/o propietario del bien valuado, la cual se presume correcta. Entre lo citado puede mencionarse a la escritura pblica de propiedad o
documento que lo identifica legalmente, los planos arquitectnicos y el registro catastral (boleta predial).
No fue verificada la posible existencia de gravamenes, reservas de dominio, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudieran afectar el bien que
se vala, por lo que al no ser declarados por el solicitante y/o propieterio del mismo, no ser de nuestra responsabilidad la omisin de informacin
relacionada en la solicitud del avalo.
Quienes intervinieron en la elaboracin de la presente valuacin declaran, bajo protesta de decir verdad, que no guardan relacin alguna, nexo de
parentesco o de negocios con el solicitante y/o propietario del bien inmueble que se vala.
En la inspeccin ocular del bien motivo del presente, no fue posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad, por lo que slo
se consideran los aqu expresados como resultado de la observacin.
El presente documento es para el uso exclusivo del(os) solicitante(s), para el fin o propsito expresado en el mismo, en el apartado que expresa los
antecedentes, por lo que no podr ser utilizado para fines distintos.
La vigencia del presente documento estar determinada por su propsito o destino, y depender bsicamente de la temporalidad que establezca la
autoridad competente los factores externos que influyen en el valor comercial.
La edad considerada en este dictamen corresponde a la "aparente" o "estimada" por el valuador, en razn de la observacin directa de los acabados y
estado de conservacin, por lo que no es necesariamente la edad cronolgica precisa del inmueble.
Los planos de ubicacin del inmueble y los croquis de la distribucin de las edificaciones plasmados en el presente documento poseen medidas
aproximadas, por ningn motivo deben considerarse como realizados a escala, es decir, no reflejan de modo exacto la realidad morfolgica del bien
inmueble que se vala.
Toda vez que el objetivo del presente dictamen no ha sido constatar o verificar deslindes de propiedad, ni de ocupacin irregular o cualquier otra
restriccin de tip legal, el valor comercial concluido slo consider las aquellas situaciones expresadas en el propio documento, algunas de las cuales
fueron observadas durante la inspeccin visual al bien, y otras fueron detectadas en la documentacin proporcionada como antecedente para la
elaboracin del trabajo valuatorio.

d) CONSIDERACIONES ESPECFICAS RELATIVAS AL INMUEBLE QUE SE VALA

X

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VII. INDAGACIN DEL MERCADO INMOBILIARIO

a) Inmuebles comparables en VENTA, semejantes en uso al Objeto de Valuacin (Terreno + Construcciones)
N

Ubicacin de los Comparables

Fecha

Telfono

Fuente/

Precio de

Informante

VENTA

rea (m)

V.U.C. Precio Unitario

Te.

Co.

[aos]

[$/m]

1 Ave. Alvaro Obregon s/n, San Juan del Rio

2-Aug-06

5553603455 Metroscubicos. com $ 5,500,000.00

5,312

1,675

20

3,283.58

2 Acceso II Lote 3, Parque Industrial S. Juan de

2-Aug-06

4422138060 Metroscubicos. com $20,625,000.00

32,235

3,500

30

5,892.86

3 Calle Alvaro Obregon Lomas Sta. Cecilia, Gto

2-Aug-06

4777736000 Metroscubicos. com $ 3,700,000.00

4,634

3,005

20

1,231.28

4 Mision de Bucarelli, Marquez Queretaro

2-Aug-06

4422484825 Metroscubicos. com $ 6,400,000.00

4,471

3,127

22

2,046.69

5 Villa Fontan Queretaro, Mpo. Corregidora

2-Aug-06

5552645499 Metroscubicos. com $ 3,800,000.00

24,645

1,350

20

2,814.81

6 Parque Ind. Bernardo Quintana, Queretaro

2-Aug-06

4422484825 Metroscubicos. com $ 4,000,000.00

1,400

850

18

4,705.88

###

2,414

20

Del Objeto Valuacin (x):

Calificaciones para HOMOLOGACIN

Factores de HOMOLOGACIN

N C.Ho.1 C.Ho.2 C.Ho.3 C.Ho.4 C.Ho.5 F.Ho.1 F.Ho.2 F.Ho.3 F.Ho.4 F.Ho.5

F.Ed.

F.Us.

F.Ho.

F.Su.

F.Ne.

F.Ho.Re.

Valor Unitario
[$/m]

7.00

9.00

7.00

6.00

###

0.57

1.00

0.86

1.67

0.90

1.00

0.74

1.01

0.93

0.95

0.89

2,922.39

5.00

###

###

###

###

0.80

0.90

0.60

1.00

0.90

1.06

0.86

0.87

1.08

0.90

0.84

4,950.00

6.00

9.00

8.00

8.00

7.00

0.67

1.00

0.75

1.25

1.29

1.00

0.66

0.96

1.04

1.00

1.00

1,231.28

7.00

###

9.00

9.00

8.00

0.57

0.90

0.67

1.11

1.13

1.01

0.66

0.87

1.05

1.00

0.91

1,862.49

6.00

9.00

8.00

###

###

0.67

1.00

0.75

1.00

0.90

1.00

0.95

0.89

0.89

0.95

0.76

2,139.26

5.00

7.00

###

###

7.00

0.80

1.29

0.60

1.00

1.29

0.99

0.67

0.96

0.81

0.90

0.70

3,294.12

4.00

9.00

6.00

10.00

9.00

10

10

15%

19%

17%

19%

9%

13%

8% Valor Unitario Promedio [$/m]:

2,733.26

Valor unitario aplicable en nmeros redondos [$/m]

2,850.00

b) Terrenos comparables en VENTA, semejantes en uso al Objeto de Valuacin (Terreno)

Fuente/

Precio de

Fecha

Telfono

Informante

VENTA

1 Ciudad industrial Benito Jurez Qro.

2-Aug-06

442 214 3940

LIC. J. Ramirez

$3,300,000.00

2 Km. 20 carretera Qro-Sn Luis Potosi

2-Aug-06

442 214 3940

R. HERNANDEZ

3 Col. Parque industrial La Noria, Qro.

2-Aug-06

442 214 3940

4 Col. Villa del Marquez Qro.

2-Aug-06

555 562 1511

Ubicacin de los Comparables

rea (m)

V.U.C. Precio Unitario

Te.

Co.

[aos]

2,500

2,500

N.A.

1,320.00

$2,712,000.00

7,500

7,500

N.A.

361.60

LIC. J. Ramirez

$1,350,000.00

3,000

3,000

N.A.

450.00

Enrique Mier C.

$25,803,000.00

57,088

5,000

N.A.

451.99

[$/m]

N.A.

N.A.

Del Objeto Valuacin (x):

Calificaciones para HOMOLOGACIN

###

2,414

Factores de HOMOLOGACIN

N C.Ho.1 C.Ho.2 C.Ho.3 C.Ho.4 C.Ho.5 F.Ho.1 F.Ho.2 F.Ho.3 F.Ho.4 F.Ho.5

F.Ed.

F.Us.

F.Ho.

F.Su.

F.Ne.

20
F.Ho.Re.

Valor Unitario
[$/m]

###

###

###

8.00

1.00

0.90

0.60

1.00

1.13

1.00

N.A.

0.62

0.83

0.80

0.70

0.47

###

6.00

###

7.00

1.00

0.90

1.00

1.00

1.29

1.00

N.A.

0.62

0.96

0.87

1.00

0.83

300.13

###

###

###

8.00

1.00

0.90

0.60

1.00

1.13

1.00

N.A.

0.62

0.83

0.81

1.00

0.68

306.00

8.00

8.00

8.00

7.00

1.00

1.13

0.75

1.25

1.29

1.00

N.A.

0.88

1.04

0.99

0.90

0.93

N.A.

N.A.

N.A.

0%

0%

9.00

6.00

10.00

9.00

1.00

10

19%

28%

31%

9%

4
13% Valor Unitario Promedio [$/m]:

303.06

Valor unitario aplicable en nmeros redondos [$/m]

300.00

c) Inmuebles comparables en RENTA, semejantes en uso al Objeto de Valuacin (Terreno + Construcciones)

Fuente/

Precio de

Fecha

Telfono

Informante

RENTA al mes

1 Av. 5 de Febrero Norte, Col. Carrillo Puerto

2-Aug-06

N/D

Jos Bermen

2 Av. 5 de Febrero Norte, Col. Carrillo Puerto

2-Aug-06

N/D

3 Calle Santa Rosa de V., Parque Ind. Bern. Qu

2-Aug-06

4 Av. Alvaro Obregn, Col. San Juan del Ro, Q

5 Autopista Qro.-Mxico Km. 14, Parque Ind.
Bernardo Quintana

rea (m)

V.U.C. Precio Unitario

Te.

Co.

[aos]

$205,200.00

5,400

5,400

10

38.00

Octavio Bravo

$161,200.00

4,030

4,030

10

40.00

4422150102

metrocubicos.com

$82,000.00

2,050

2,050

20

40.00

2-Aug-06

5553603455

metrocubicos.com

$80,000.00

1,675

1,675

20

47.76

2-Aug-06

N/D

Francisco Muoz

$919,800.00

70,000

20,440

20

45.00

###

2,414

20

Ubicacin de los Comparables

[$/m/mes]

Del Objeto Valuacin (x):

Calificaciones para HOMOLOGACIN

Factores de HOMOLOGACIN

N C.Ho.1 C.Ho.2 C.Ho.3 C.Ho.4 C.Ho.5 F.Ho.1 F.Ho.2 F.Ho.3 F.Ho.4 F.Ho.5

F.Us.

F.Ho.

F.Su.

F.Ne.

F.Ho.Re.

Valor Unitario
[$/m/mes]

5.00

###

###

###

7.00

0.80

0.90

0.60

1.00

1.29

0.96

0.62

0.88

1.17

0.95

0.98

37.24

5.00

###

###

###

7.00

0.80

0.90

0.60

1.00

1.29

0.96

0.62

0.88

1.11

0.95

0.92

36.80

7.00

###

###

###

7.00

0.57

0.90

0.60

1.00

1.29

1.00

0.62

0.85

0.97

0.95

0.78

31.20

7.00

###

###

###

7.00

0.57

0.90

0.60

1.00

1.29

1.00

0.62

0.85

0.93

0.95

0.75

35.82

7.00

###

###

###

###

0.57

0.90

0.60

1.00

0.90

1.00

0.74

0.82

1.53

0.95

1.19

53.55

6
x

4.00

9.00

6.00

10.00

9.00

10

10

15%

19%

17%

19%

9%

13%

Para Terreno + Construcciones (Venta y Renta)

Ho.1 Conservacin y Mantenimiento
Ho.2 Calidad de Proyecto
Ho.3 Infraestructura
Ho.4 Zona
Ho.5 Nmero de accesos

314480815.xls

F.Ed.

4
8% Valor Unitario Promedio [$/m]:

38.92

Valor unitario aplicable en nmeros redondos [$/m]

40.00

Para Terreno (Venta)

Ho.1 Forma (irregularidad)
Ho.2 Infraestructura
Ho.3 Zona
Ho.4 Ubicacin
Ho.5 No aplicado

Pgina 9 de 37

00000-2005

VIII. ENFOQUE DE MERCADO

Tipo

Uso o destino del rea (tipo)

Precio Unit.
[$/m]

Area

[m]
1

UNICO (NAVE INDUSTRIAL)

2
3

2,414.00

2,850.00

Factor
de Ajuste

1.00

Precio Unit.
Modif [$/m]
2,850.00

Valor Unit. resultante [$/m]

$

6,879,900.00

c.1. ELEMENTOS ACCESORIOS:

176,951.18

c.2. OBRAS COMPLEMENTARIAS:

578,160.00

7,635,011.18

4
5
Area Total :

2,414.00 m

Por tanto, el Valor de Mercado del inmueble que se vala resulta en nmeros redondos de :

VALOR COMPARATIVO (MERCADO)

7,635,000.00

Notas: 1. Si el Factor de Homologacin es menor a la unidad, denota que la oferta (inmuebles que se venden o COMPARABLES) es
mejor que el SUJETO a comparar o inmueble que se est valuando.

VALOR DE MERCADO

c.2. OBRAS COMPLEMENTARIAS:

8%
c.1. ELEMENTOS ACCESORIOS:
2%

UNICO (NAVE INDUSTRIAL)

90%

UNICO (NAVE
INDUSTRIAL)
c.1. ELEMENTOS
ACCESORIOS:
c.2. OBRAS
COMPLEMENTARI
AS:

OBSERVACIONES:

314480815.xls

Pgina 10 de 37

NO APLICA
00000-2005

IX. ENFOQUE RESIDUAL

Superficie del terreno sujeto de valuacin
Superficie de cada vivienda por construir
Nmero de niveles de cada vivienda
Nmero de viviendas en cada nivel del mdulo
Nmero de nveles de cada mdulo
Cajones o lugares de estacionamiento por cada vivienda
Porcentaje de la superficie de cada vivienda destinado a escaleras, cubos y reas comunes
Superficie de escaleras, cubos de elvadores y reas comunes de cada mdulo
Superficie de desplante de cada mdulo
Superficie de construccin de cada mdulo
Nmero de viviendas en cada mdulo
Superficie de calles, andadores, banquetas y jardines por vivienda
Superficie de calles, andadores, banquetas, jardines y estacionamientos por vivienda
Nmero de mdulos que pueden construirse
Nmero de viviendas que se pueden construir en todo el terreno
rea libre y permeable del fraccionamiento
Costo directo unitario de construccin de cada mdulo
Costo de Reposicin Nuevo de cada mdulo
Costo directo unitario de construccin de infraestructura (agua, drenaje, electrificacin, etc.)
Costo directo unitario de construccin de pavimentos, banquetas, jardines y estacionamientos.
Costo de Reposicin Nuevo de pavimentos, banquetas y jardines por mdulo
Inversin por mdulo (viviendas, infraestructura, pavimentos, banquetas, jardines y estacionamie
No. de fases constructivas del fraccionamiento
No. de mdulos a construir por fase
No. de viviendas a construir por fase
Los gastos de instalacin del proyecto seran:
Diseo del proyecto ejecutivo
Licencias de construccin y derechos
Demoliciones y trabajos topogrficos
Se plantea construir los mdulos en 3 fases, que se integraran con los siguientes costos:
Primer mes
10.46%
Segundo mes
36.88%
Tercer mes
36.30%
Cuarto mes
16.36%
Inversin permanente por mdulo (costo directo)
Costo directo de cada vivienda, sin considerar la compra del terreno
Superficie vendible de terreno
Superficie vendible de construccin
Porcentaje de indirectos, financiamiento y utilidad en la construccin del fraccionamiento
Costo de la edificacin y sus obras complementarias de cada vivienda
Precio de venta por vivienda
Gastos de comercializacin y venta
Utilidad del promotor sobre las ventas
Se estima que las viviendas que se construiran en cada fase se podran vender de la siguiente manera:
Primer mes
Segundo mes
Tercer mes
Tasa pasiva de inversin financiera (CETES 28)
Tasa pasiva de inversin financiera (CETES 91)
Tasa inflacionaria efectiva en lo que va del ao
Meses transcurridos en el ao
Tasa pasiva efectiva anual de inversin financiera
Tasa inflacionaria efectiva del ao
Tasa de crecimiento real anual
Factor por prima de riesgo
Costo de capital anual para valuacin
Costo de capital mensual para valuacin
Valor unitario por residual dinmico

314480815.xls

65,204.96 m
2,414.00 m
n.a.
4
3
1
10.00%
965.60 m
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
$3,000.00 /m
#VALUE!
$250.00 /m
$700.00 /m
#VALUE!
#VALUE!
3
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
$652,049.60
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
2,414.00 m
25.00%
#VALUE!
$6,879,900.00
1.00%
10.00%
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
8.02%
8.38%
3.37%
9
8.65%
4.52%
3.95%
2
8.02%
0.64%
$0.00 /m

Pgina 11 de 37

Valor unitario por residual dinmico de la superficie vendible

Tasa Interna de Retorno del Proyecto sin considerar la compra del terreno

#VALUE!
n.a.

00000-2005

IX. ENFOQUE RESIDUAL

Flujos de efectivo aplicados en la metodologa residual
Mes
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
SUMATORIA

314480815.xls

Ingresos

#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!

Costos
#VALUE!
$815,062.00
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!

#VALUE!

VP Ingresos
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
$0.00
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!

VP Costos
#VALUE!
$804,649.50
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
$0.00
$0.00
#VALUE!

Flujo
#VALUE!
-$815,062.00
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!

Acumulado
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!
#VALUE!

Pgina 12 de 37

00000-2005

X. ENFOQUE FSICO
a) DEL TERRENO.

Lote Tipo o Moda:

XXX

CLCULO DEL VALOR DEL TERRENO:

FRACC.

1
2
3

LOCALIZACIN

Valor de Calle o Zona: $

300.00 /m

m2.

AREA (m)

Area total

65,204.96

SUB-TOTAL a):

VALOR UNIT.
($/M)

Factor
result

0.10 Integro

300.00

65,204.96 m

VALOR UNIT.
result. ($/M)

MOTIVO

IMPORTE

30.00

1,956,148.80

Valor Unitario Resultante: $

30.00

1,956,148.80

b) DE LAS CONSTRUCIONES.

INDIVISO

100.0000%

CLCULO DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:

TIPO

USO

AREA (m)

C.R.N.'
($/m)

1
2
3
4
5

UNICO (NAVE INDUSTRIAL)

2,414.00

SUB-TOTAL b):

2,658.23

2,414.00 m

FACTORES DE DEMRITO
F.Va.

F.Co.

F.Ot.

F.De.

0.60

0.80

1.00

0.48

C.N.R. UNIT.

IMPORTE

result. ($/m)

1,275.95

3,080,144.27

Valor Unitario Resultante: $

1,275.95

3,080,144.27

c) DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.

CLAVE

EDAD

DESCRIPCIN

CANT.

(Aos)

U.

C.R.N. UNIT.

(Unidad)

($/U)

Ind

C.N.R. UNIT.

IMPORTE

F.Va.

F.Co.

F.Re.

($/U)

F. DE DEMRITO

c.1. ELEMENTOS ACCESORIOS:

1

20

LOTE

193,184.00

0.33

0.80

0.27

###

52,159.68

52,159.68

PZA

12,000.00

0.60

0.80

0.48

###

5,760.00

17,280.00

PZA

45,000.00

0.50

0.80

0.40

###

18,000.00

18,000.00

10

Subestacion de 300 KVA,

220 volts/13200
Bombas centrifugas para
cisterna
Bscula industrial de 40
ton.
Tanque de gas de 5,500 lts.

20

PZA

17,450.00

0.33

0.80

0.27

###

4,711.50

4,711.50

Bomba vertical para pozo

PZA

160,000.00

0.67

0.80

0.53

###

84,800.00

84,800.00

c.2. OBRAS COMPLEMENTARIAS:

1

20

Tanque elevado de 45 m3

PZA

177,000.00

0.60

0.80

0.48

###

84,960.00

84,960.00

20

LOTE

132,000.00

0.60

0.80

0.48

###

63,360.00

63,360.00

20

Fosa de concreto
bscula industrial
Caseta para bscula

20

20

20

20

para

LOTE

38,500.00

0.60

0.80

0.48

###

18,480.00

18,480.00

Fosa sptica de 80 m3 de
capacidad
Cisterna de 40,000 lts. c/u

PZA

71,000.00

0.60

0.80

0.48

###

34,080.00

34,080.00

PZA

48,000.00

0.60

0.80

0.48

###

23,040.00

23,040.00

Pozo de extraccin de
agua
Cimentacion para tanque
de gas

PZA

720,000.00

0.60

0.80

0.48

###

345,600.00

345,600.00

LOTE

18,000.00

0.60

0.80

0.48

###

8,640.00

8,640.00

reas comunes
SUB-TOTAL c):

VALOR FSICO (COSTO NETO DE REPOSICIN) en nmeros redondos [ a + b + c ]:

755,111.18

5,791,000.00

OBSERVACIONES:
% PARTICIPACION

34%
13%

53%

Terreno
2. ACCESO, ARRANQUE DE ESCALERA Y SALA AL
FONDO
Construccin
I.E. y O.C.
314480815.xls

Pgina 13 de 37

Terreno
Construccin
I.E. y O.C.

314480815.xls

Pgina 14 de 37

00000-2005

XI. ENFOQUE DE CAPITALIZACIN

a) CLCULO DE LAS DEDUCCIONES A LA RENTA BRUTA MENSUAL EN TRMINOS PORCENTUALES.
1. Desocupacin
6.25%
5. Cuotas (reas comnes) $
$ 6,035.00
2. Mantenimiento
2.00%
6. Impuesto predial
$ 1,931.20
$ 1,700.05
3. Administracin
2.00%
7. Otros relevantes
$ 1,931.20
$
4. Seguros
0.00%
8. Impuesto sobre la renta $ 9,929.90
$
SUMAN DEDUCCIONES: $ 21,527.35

0.00%
1.76%
0.00%
10.28%
22.29%

b) CLCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIN.

Primeramente, con base en la tasa lder nominal y en la tasa inflacionaria presentes actualmente en nuestro pas y que a
continuacin se expresan, se calcular la tasa de inters efectiva anual libre de riesgo aplicable, en trminos reales, a cualquier
inversin financiera:
Tasa de la ltima subasta de CETES a 28 das:
7.05%
Tasa de la ltima subasta de CETES a 91 das:
7.19%
Tasa inflacionaria efectiva en lo que va del ao:
3.18%
Meses transcurridos en lo que va del ao:
12
Tasa efectiva anual libre de riesgo en trminos reales:
TASA 1:
4.08%
Posteriormente, se obtendr la prima adicional de riesgo que corresponde al tipo de inmueble que se vala, en razn de su uso y
grado de liquidez, como sigue:
Prima de riesgo por grado de liquidez:

TASA 2:

2.85%

Finalmente, la tasa de capitalizacin,compuesta de las dos anteriores, se obtiene como sigue:

4.08%
+
2.85%
=
tasa de capitalizacin

6.93%

DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS

TIPO
1
2
3
4
5
6

USO o destino del Area (tipo)

UNICO (NAVE INDUSTRIAL)

F. Aj.
1.00

A. Co.
[m]

R.B.M.'
[$/m/mes]

R.B.M.A.'
[$/m/mes]

2,414.00

$
$
$
$
$

40.00
40.00
40.00
40.00
40.00

40.00

40.00

96,560.00

96,560.00

RENTA REAL RENTA EFECTIVA: $

96,560.00

TOTAL RENTA ESTIMADA DE MERCADO

2,414.00

RENTA BRUTA MENSUAL (R.B.M.), en nmeros redondos:

SUMAN DEDUCCIONES (D):
22.00%
RENTA NETA MENSUAL (R.N.M.) [R.B.M.-D]:
RENTA NETA ANUAL (R.N.A.) [R.N.M. x 12]:
Capitalizando la Renta Neta Anual (RNA) al

6.93%

resulta un Valor por CAPITALIZACIN de Rentas de:

Coeficiente R.B.M./Valor Comercial:

314480815.xls

R.B.M.

[$/mes]

$
$
$
$

96,560.00
21,243.20
75,316.80
903,801.60

11,032,000.00
0.88%

Pgina 15 de 37

00000-2005

XII. RESUMEN DE RESULTADOS

RESULTADOS

$12,000,000.00
$10,000,000.00
$8,000,000.00
$6,000,000.00
$4,000,000.00
$2,000,000.00
$-

Los importes obtenidos en cada uno de los tres Mtodos, no reflejan

necesariamente el Valor Comercial del inmueble que se vala, por lo que
una vez hechos los razonamientos y consideraciones se procede a
concluir en la estimacin de dicho valor.

Resultados de los Enfoques de Valuacin aplicados

Column G

VALOR DE CAMBIO: $

7,635,000.00

COSTO NETO DE REPOSICIN: $

5,791,000.00

VALOR DE USO: $

11,032,000.00

XI. CONSIDERACIONES PARA CONCLUIR EL VALOR COMERCIAL

1.- Debido a las caractersticas propias del inmueble, el Valor Comercial al que se concluye es igual al obtenido mediante el Mtodo
Comparativo de Mercado.
2.- Vase por favor el apartado "D. Condicionantes y Salvedades al Avalo del Captulo VI del mismo "CONSIDERACIONES PREVIAS
AL AVALO", Hoja 5.
3.- XXX Mencionar algunos hechos circunstancias que, a juicio del valuador, contribuyan al mejor uso del avalo
4.- XXX Otros comentarios
5.- X
6.- X

XIII. CONCLUSIN DEL VALOR COMERCIAL

EL VALOR COMERCIAL DEL BIEN INMUEBLE SUJETO AL PRESENTE ESTUDIO Y DICTAMEN
DETERMINADO AL JUEVES 3 DE AGOSTO DE 2006 CORRESPONDE A LA CANTIDAD DE:

###

-(ONCE MILLONES TREINTA Y DOS MIL PESOS 00/100 M.N.)Lugar y fecha en que se emite el presente reporte: Mxico D.F., a 3 de August de 2006
ESTA FECHA CORRESPONDE A LA ANOTADA EN LA HOJA 1 DEL PRESENTE AVALO.
$4,570.01 /m
Valor Unitario Vendible resultante:
Perito Valuador

VALOR REFERIDO DE OTRA FECHA (en su caso):

Para los efectos a que haya lugar, el valor referido del inmueble en
la fecha siguiente:

EQUIPO PICAPIEDRA (THE FLINTSTONES)

Ced. Prof. y Autorizacin Oficial de Especialidad
Registro y Certificacin de Especialidad:
,
0

314480815.xls

segn el ndice Nacional de Precios al Consumidor (INPC),

publicado por el Banco de Mxico (www.banxico.gob.mx), asciende
a la cantidad de:

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00000-2005

ANEXO 1. REPORTE FOTOGRFICO DEL INMUEBLE QUE SE VALA

314480815.xls

PIE DE FOTO

PIE DE FOTO

PIE DE FOTO

PIE DE FOTO

PIE DE FOTO

PIE DE FOTO

PIE DE FOTO

PIE DE FOTO

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00000-2005

ANEXO 2. PLANOS DEL INMUEBLE QUE SE VALA.

314480815.xls

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00000-2005

ANEXO 3. REPORTE FOTOGRFICO DE COMPARABLES

314480815.xls

COMPARABLE No.

COMPARABLE No.

COMPARABLE No.

COMPARABLE No.

COMPARABLE No.

COMPARABLE No.

COMPARABLE No.

COMPARABLE No.

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00000-2005

ANEXO 3. REPORTE FOTOGRFICO DE COMPARABLES

314480815.xls

COMPARABLE No.

COMPARABLE No.

COMPARABLE No.

COMPARABLE No.

COMPARABLE No.

COMPARABLE No.

COMPARABLE No.

COMPARABLE No.

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Uso del inmueble:

Calidad de las construcciones:

Conservacin de las construcciones:

Criterio para el factor por edad:

Vida til total probable del inmueble:

Vida til total del inmueble determinada por el valuador:

Edad del Inmueble:
Factor por edad aplicable:

Habitacional
Habitacional con comercio
Hotel
Industria pesada
3
Industria ligera
Precaria
Oficinas
Econmica
Abasto
Media
Comercio
Buena
Deporte
5
Muy
buena
Excelente
Cultura
Muy bueno
Salud
Bueno
Comunicaciones
Normal
3
Regular
Tesorera D.F.
Malo
Tesorera
Edo. Mx.
Psimo
Lineal
Ruinoso
Ross Heidecke
2
Kuentzle
Sugerida automticamente
Ezequiel
Sillerpor el valuador
Determinada
HR

50
20
0.60000

50

Deducciones

CLCULO DE LAS DEDUCCIONES

Uso actual del inmueble:
Entidad Federativa:
Valor total de terreno:
Superficie de terreno:
Valor medio unitario de terreno:
Valor total de reposicin nuevo de la construccin:
Superficie de construccin:
Valor unitario de reposicin nuevo de la construccin:
Edad de la construccin
Vida til total de la construccin:
Valor neto de reposicin de las inst. esp., elem. acc. y o. comp.:
Renta bruta mensual:
Renta unitaria bruta mensual:
Renta bruta anual:

6416967.22

HABITACIONAL
NO HABITACIONAL
2
DISTRITO FEDERAL
$
1,956,148.80
ESTADO DE MXICO

0.00
0.00
0.00
0.00

65,204.96 m
$ 30.00/m
$ 6,883,467.22
3,080,144.27 m
$ 2.23/m
20 aos
50 aos
$ 755,111.18
$ 96,560.00 mensuales
$ 0.03/m/mes

177000.00
132000.00
38500.00
71000.00
48000.00

6883467.22

$ 1,158,720.00 anuales

Gastos por desocupacin:

6.25% de la renta bruta anual

Tiempo que podra el inquilino ocupar el inmueble:

Tiempo que podra tardar el inmueble en ser ocupado nuevamente:
Gastos por conservacin y mantenimiento:
2.00% de la renta bruta anual

5 aos
4 meses
1

% DE LA RENTA BRUTA ANUAL

GASTO
C O N CPERIDICO
EPTO
1.00

reas privativas

%:

1.00

reas comunes

Gastos por administracin:

2.00% de la renta bruta anual

% DE LA RENTA BRUTA ANUAL

GASTO
C O N CPERIDICO
EPTO
%:

Gastos por pago de seguros:

0.00% de la renta bruta anual

2.00

% DE LA RENTA BRUTA ANUAL

GASTO PERIDICO VALOR
CONCEPTO

%:
Gastos por cuotas y consumos de reas comunes:
0.00% de la renta bruta anual

0.00
1

% DE LA RENTA BRUTA ANUAL

GASTO PERIDICO VALOR
CONCEPTO

%:

Gastos por impuesto predial:

El clculo aparecer en la tabla respectiva

PORCENTUAL
[XX.XX]

PORCENTUAL
[XX.XX]
0.00

CLCULO AUTOMTICO
DATO CONOCIDO (Boleta)
CONCEPTO

Gastos por otros conceptos:

0.00% de la renta bruta anual

% DE LA RENTA BRUTA ANUAL

GASTO PERIDICO VALOR
CONCEPTO

%:

PORCENTUAL
[XX.XX]
0.00

DEDUCCIONES PARA EL DISTRITO FEDERAL

Concepto

Porcentaje

Deducciones por desocupacin

6.25% anual

$ 6,035.00 mensuales

$ 12,070.00 bimestrales

Cantidad
$ 72,420.00 anuales

Deducciones por conservacin y mantenimiento

2.00% anual

$ 1,931.20 mensuales

$ 3,862.40 bimestrales

$ 23,174.40 anuales

Deducciones por administracin

2.00% anual

$ 1,931.20 mensuales

$ 3,862.40 bimestrales

$ 23,174.40 anuales
$ 0.00 anuales

Deducciones por primas de seguros

0.00% anual

$ 0.00 mensuales

$ 0.00 bimestrales

Deducciones por cuotas y gastos en reas comunes

0.00% anual

$ 0.00 mensuales

$ 0.00 bimestrales

$ 0.00 anuales

Deducciones por predial

1.76% anual

$ 1,700.05 mensuales

$ 3,400.10 bimestrales

$ 20,400.60 anuales

Otras deducciones

0.00% anual

Deducciones por ISR 10.28% anual

DEDUCCIONES TOTALES 22.29% anual

0.01
DF

###

$ 0.00 mensuales

$ 0.00 bimestrales

$ 0.00 anuales

$ 9,929.90 mensuales

$ 19,859.80 bimestrales

$ 119,158.80 anuales

$ 21,527.35 mensuales $ 43,054.70 bimestrales $ 258,328.20 anuales

0.01

0.01

0.01

59,502,457.55

92,566.93

23,691.91

###

###
-

###

###

4,885,191.51

EdoMex

579,360.00

103,218.01

14,747.76

142,842.60

###

7,462,922.58

2,463,751.00

5,913.00

14,487.60

###

579360

103,218.01

14,747.76

142,842.60

###

Rango
A
B
C
D
E
F
G
H
I
J
K
L
M
N
O
P
Q
R
S
T
U
V
W
X
Y

Lmite
Lmite Inferior
Superior
0.53
136,596.90
136,596.91
273,193.38
273,193.39
546,387.81
546,387.82
819,581.19
819,581.20
1,092,775.62
1,092,775.63
1,365,969.00
1,365,969.01
1,639,162.38
1,639,162.39
1,912,356.82
1,912,356.83
2,185,550.19
2,185,550.20
2,458,744.63
2,458,744.64
2,731,938.01
2,731,938.02
3,005,131.39
3,005,131.40
3,278,325.82
3,278,325.83
5,463,876.01
5,463,876.02
7,649,426.21
7,649,426.22
9,834,976.40
9,834,976.41 13,113,302.22
13,113,302.23 16,391,626.98
16,391,626.99 20,700,012.92
20,700,012.93 40,101,235.23
40,101,235.24 59,502,457.54
59,502,457.55 78,903,679.85
78,903,679.86 98,304,902.16
98,304,902.17 117,706,124.47
### en adelante

Factor a la renta
Factor uso habitacional
Factor uso no habitacional

384.7
0.25454
0.42849

Cuota
Fija
42.95
86.09
157.84
356.79
577.73
835.69
1,137.47
1,450.58
1,792.69
2,150.50
2,518.72
2,898.25
3,288.11
3,690.12
6,987.47
10,284.82
13,590.48
18,669.93
23,749.37
30,424.80
61,493.92
92,566.93
###
###
###

Factor al
Excedente
0.03157%
0.05252%
0.07282%
0.08087%
0.09442%
0.11046%
0.11461%
0.12522%
0.13097%
0.13478%
0.13892%
0.14270%
0.14715%
0.15087%
0.15087%
0.15125%
0.15494%
0.15494%
0.15494%
0.16014%
0.16016%
0.16018%
0.16020%
0.16022%
0.16024%

Cuota Fija
Descuent
Reducida
o
22.64
0.00%
25.15
0.00%
30.04
0.00%
35.21
0.00%
66.00%
45.00%
33.00%
24.00%
22.00%
19.00%
16.00%
13.00%
10.00%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%

Rang
o
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14

Lmite
Lmite
Inferior
Superior
1.00
36,000.00
36,001.00
71,769.00
71,770.00
93,622.00
93,623.00
140,434.00
140,435.00
234,056.00
234,057.00
328,500.00
328,501.00
451,687.00
451,688.00
574,874.00
574,875.00
821,250.00
821,251.00
1,231,875.00
1,231,876.00
1,642,500.00
1,642,501.00
2,053,125.00
2,053,126.00
2,463,750.00
2,463,751.00 en adelante

Cuota
Fija
52.90
79.35
93.30
128.75
203.65
356.95
525.60
756.60
1,006.05
1,560.40
2,586.95
3,613.50
4,722.20
5,913.00

Factor al
Excedente
0.000382
0.001614
0.001592
0.001629
0.001778
0.001867
0.002017
0.002248
0.002498
0.002498
0.002698
0.002898
0.003300

IMPUESTO ANUAL
Rango
A
B
C
D
E

Lmite
Lmite
Inferior
Superior
0.01
5,952.84
5,952.85
50,524.92
50,524.93
88,793.04
88,793.05
103,218.00
103,218.01 en adelante

Cuota
Fija
178.56
4,635.72
###
###

Factor al
Excedente
3.00%
10.00%
17.00%
25.00%
30.00%

SUBSIDIO ANUAL
Rango
A
B
C
D
E
F
G
H

Lmite
Lmite
Inferior
Superior
0.01
5,952.84
5,952.85
50,524.92
50,524.93
88,793.04
88,793.05
103,218.00
103,218.01
123,580.20
123,580.21
249,243.48
249,243.49
392,841.96
392,841.97 en adelante

Cuota
Fija
89.28
2,318.04
5,570.28
7,373.88
###
###
###

Factor al
Excedente
50.00%
50.00%
50.00%
50.00%
50.00%
40.00%
30.00%
0.00%

314480815.xls

Ao

Ene

Feb

Mar

Abr

May

Jun

Jul

Ago

Sep

Oct

Nov

Dic

2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
1984
1983
1982
1981
1980
1979
1978
1977
1976
1975

###
###
###
98.2530
93.7651
86.7299
78.1186
65.6377
56.9416
45.0334
29.6821
26.9283
25.0501
22.5030
19.0789
15.0101
12.2555
9.1076
3.2900
1.6100
0.9704
0.6037
0.3481
0.1657
0.1267
0.0991
0.0815
0.0693
0.0580
0.0450
0.0402

###
###
###
98.1899
93.7030
87.4992
79.1685
66.7868
57.8985
46.0844
30.9402
27.0669
25.2548
22.7696
19.4119
15.3500
12.4219
9.8672
3.5274
1.6816
1.0107
0.6355
0.3668
0.1723
0.1298
0.1014
0.0827
0.0703
0.0592
0.0458
0.0404

###
###
###
98.6921
94.2967
87.9843
79.9040
67.5692
58.6191
47.0989
32.7647
27.2060
25.4019
23.0014
19.6887
15.6206
12.5565
10.3725
3.7605
1.7598
1.0499
0.6627
0.3846
0.1785
0.1325
0.1035
0.0838
0.0710
0.0603
0.0463
0.0407

###
###
###
99.2312
94.7724
88.4849
80.6373
68.2013
59.2523
48.4378
35.3743
27.3393
25.6789
23.2063
19.8950
15.8583
12.7443
10.6918
4.0895
1.8517
1.0822
0.6913
0.4089
0.1882
0.1355
0.1053
0.0846
0.0718
0.0612
0.0466
0.0410

###
###
###
99.4324
94.9899
88.8156
81.1224
68.7446
59.7931
49.3207
36.8534
27.4714
25.6945
23.3594
20.0895
16.1350
12.9197
10.8987
4.3978
1.9546
1.1078
0.7143
0.4267
0.1988
0.1376
0.1070
0.0857
0.0725
0.0617
0.0470
0.0416

###
###
99.9172
95.2145
89.3417
81.6554
69.5571
60.3236
50.1238
38.0230
27.6088
25.8386
23.5175
20.3003
16.4904
13.0766
11.1210
4.7160
2.0800
1.1356
0.7401
0.4428
0.2084
0.1395
0.1091
0.0866
0.0735
0.0625
0.0472
0.0422

###
###
###
94.9671
89.6902
82.1951
70.2278
60.8492
50.8364
38.7982
27.7313
25.9627
23.6660
20.4797
16.7911
13.2074
11.3067
5.0980
2.1838
1.1751
0.7644
0.4647
0.2191
0.1420
0.1122
0.0877
0.0747
0.0632
0.0475
0.0426

###
###
###
95.5298
90.1831
82.6578
70.9030
61.3902
51.5121
39.4417
27.8605
26.1017
23.8114
20.6222
17.0773
13.3332
11.4107
5.5146
2.3579
1.2265
0.7861
0.4828
0.2437
0.1449
0.1145
0.0890
0.0755
0.0645
0.0480
0.0430

###
###
###
96.4191
90.8419
83.4564
72.0529
62.1548
52.3357
40.2576
28.0586
26.2950
24.0185
20.8276
17.3207
13.4607
11.4758
5.8779
2.4994
1.2755
0.8095
0.4976
0.2567
0.1476
0.1158
0.0901
0.0764
0.0656
0.0496
0.0433

###
###
###
96.8548
91.4674
83.9850
73.0854
62.6515
52.9889
41.0859
28.2060
26.4026
24.1914
21.0699
17.5697
13.6598
11.5634
6.3677
2.6422
1.3239
0.8378
0.5141
0.2700
0.1508
0.1175
0.0917
0.0773
0.0661
0.0524
0.0435

###
###
###
97.2197
92.2495
84.7319
74.3797
63.3524
53.7918
42.0990
28.3568
26.5190
24.3924
21.5930
18.0362
13.8515
11.7182
6.8728
2.8208
1.3850
0.8666
0.5443
0.2837
0.1538
0.1196
0.0929
0.0781
0.0668
0.0548
0.0438

###
###
###
97.3543
93.2482
85.5807
76.1946
64.2400
55.5141
43.4706
28.6055
26.7212
24.7397
22.1013
18.6046
14.3190
11.9627
7.8879
3.0435
1.4793
0.9034
0.5676
0.3140
0.1579
0.1227
0.1139
0.0787
0.0678
0.0783
0.0442

314480815.xls

1974
1973
1972
1971
1970
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1957
1956
1955
1954
1953
1952
1951
1950

0.0341
0.0275
0.0258
0.0247
0.0235
0.0224
0.0219
0.0216
0.0209
0.0207
0.0200
0.0196
0.0191
0.0193
0.0184
0.1820
0.0178
0.0166
0.0165
0.0150
0.0128
0.0125
0.0130
0.0111
0.0093

0.0349
0.0277
0.0259
0.0248
0.0235
0.0225
0.0219
0.0218
0.0209
0.0208
0.0203
0.0197
0.0193
0.0193
0.0184
0.1820
0.0177
0.0166
0.0166
0.0151
0.0128
0.0124
0.0129
0.0116
0.0094

0.0351
0.0280
0.0260
0.0249
0.0236
0.0225
0.0221
0.0218
0.0209
0.0209
0.0203
0.0197
0.0194
0.0192
0.0188
0.0183
0.0178
0.0167
0.0166
0.0154
0.0129
0.0125
0.0130
0.0121
0.0098

0.0356
0.0284
0.0262
0.0250
0.0236
0.0226
0.0222
0.0218
0.0210
0.0210
0.0204
0.0197
0.0196
0.0193
0.0192
0.0183
0.0180
0.0170
0.0167
0.0156
0.0133
0.0125
0.0131
0.0124
0.0099

0.0359
0.0287
0.0262
0.0251
0.0237
0.0226
0.0224
0.0216
0.0210
0.0210
0.0205
0.0198
0.0196
0.0193
0.0191
0.0181
0.0181
0.0171
0.0166
0.0155
0.0139
0.0127
0.0131
0.0127
0.0099

0.0362
0.0289
0.0264
0.0252
0.0238
0.0226
0.0222
0.0215
0.0211
0.0210
0.0205
0.0197
0.0196
0.0193
0.0191
0.0181
0.0181
0.0171
0.0165
0.0157
0.0141
0.0126
0.0131
0.0129
0.0098

0.0367
0.0297
0.0265
0.0252
0.0240
0.0227
0.0222
0.0217
0.0212
0.0209
0.0207
0.0198
0.0197
0.0193
0.0193
0.0181
0.0181
0.0173
0.0163
0.0159
0.0141
0.0128
0.0129
0.0128
0.0099

0.0372
0.0302
0.0267
0.0254
0.0241
0.0227
0.0223
0.0218
0.0214
0.0209
0.0209
0.0197
0.0197
0.0191
0.0193
0.0182
0.0180
0.0176
0.0163
0.0160
0.0142
0.0127
0.0129
0.0125
0.0101

0.0376
0.0309
0.0268
0.0255
0.0241
0.0229
0.0224
0.0219
0.0214
0.0209
0.0206
0.0197
0.0198
0.0191
0.0194
0.0179
0.0177
0.0175
0.0163
0.0160
0.0142
0.0129
0.0127
0.0127
0.0104

0.0383
0.0313
0.0268
0.0255
0.0241
0.0232
0.0223
0.0220
0.0214
0.0209
0.0206
0.0196
0.0198
0.0191
0.0192
0.0180
0.0179
0.0175
0.0162
0.0162
0.0145
0.0129
0.0128
0.0127
0.0105

0.0394
0.0317
0.0270
0.0256
0.0242
0.0232
0.0223
0.0220
0.0214
0.0209
0.0208
0.0196
0.0198
0.0192
0.0191
0.0182
0.0181
0.0175
0.0164
0.0163
0.0147
0.0128
0.0127
0.0130
0.0107

0.0397
0.0329
0.0271
0.0257
0.0245
0.0234
0.0223
0.0218
0.0215
0.0209
0.0208
0.0197
0.0197
0.0192
0.0192
0.0182
0.0182
0.0175
0.0165
0.0162
0.0148
0.0128
0.0127
0.0130
0.0108

Habitacional
Habitacional con comercio
Hotel
Industria pesada
Industria ligera
Oficinas
Abasto
Comercio
Deporte
Cultura
Salud
Comunicaciones

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12

Precaria Econmica Media Buena Muy buena

40
60
70
80
90
40
60
70
80
90
40
60
70
80
90
30
30
50
70
90
10
20
30
40
50
40
60
70
80
90
10
20
30
40
50
30
40
50
70
90
40
60
70
80
90
40
60
70
80
90
40
60
70
80
90
40
60
70
80
90

Precaria
Econmica
Media
Buena
Muy buena
Excelente
Muy bueno
Bueno
Normal
Regular
Malo
Psimo
Ruinoso

1
2
3
4
5
6
7
8

1.3
1.2
1.1
1
0.8
0.6
0.4
0.2

Tesorera D.F.
Tesorera Edo. Mx.
Lineal
Ross Heidecke
Kuentzle
Ezequiel Siller
HR

1
2
3
4
5
6
7

0.64000
0.80000
0.60000
0.72274
0.84000
0.72000
0.82875

Sugerida automticamente
Determinada por el valuador

HABITACIONAL
NO HABITACIONAL
DISTRITO FEDERAL
ESTADO DE MXICO
% DE LA RENTA BRUTA ANUAL
GASTO PERIDICO
CLCULO AUTOMTICO
DATO CONOCIDO (Boleta)
CONSERVACIN Y MANTENIMIENTO
%:
Pintura y barniz:
Plomera:
Iluminacin:
Impermeabilizacin:
Otro:
Elevadores:
Escaleras elctricas:
Monta cargas:
Equipo contra incendio:
Subestacin:
Planta de emergencia:
A. acond./Calefaccin:
Aire lavado:
Gas:
Bombas y motores:
Alberca:
Jardinera:
Otro:
ADMINISTRACIN
%:
Comisin:
Vigilancia:
Limpieza:
Otro:
SEGUROS
%:
Primas:
CUOTAS Y GASTOS DE REAS COMUNES
%:
Cuota de limpieza:
Cuota de vigilancia:
Consumo de energa elctrica:
Consumo de agua:
Otro:
PREDIAL

Impuesto:
OTROS
%:
Adicionales:

1
2
3
4
5
6
7

LUNES
MARTES
MIRCOLES
JUEVES
VIERNES
SBADO
DOMINGO

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12

ENERO
FEBRERO
MARZO
ABRIL
MAYO
JUNIO
JULIO
AGOSTO
SEPTIEMBRE
OCTUBRE
NOVIEMBRE
DICIEMBRE

Mdulo de expresin de valores numricos en valores alfabticos

Valor numrico>>>
Valor alfabtico>>>

$
11,032,000.00
-(ONCE MILLONES TREINTA Y DOS MIL PESOS 00/100 M.N.)0
0

UNIDADES

0
0

0
0

0
0

DECENAS

DECENAS

CENTENAS

1 UN

DIEZ

ONCE

CIENTO

2 DOS

VEINTI

DOCE

DOSCIENTOS

3 TRES

TREINTA

TRECE

TRESCIENTOS

4 CUATRO

CUARENTA

CATORCE

CUATROCIENTOS

5 CINCO

CINCUENTA

QUINCE

QUINIENTOS

6 SEIS

SESENTA

DIECI

SEISCIENTOS

7 SIETE

SETENTA

DIECI

SETECIENTOS

8 OCHO

OCHENTA

DIECI

OCHOCIENTOS

9 NUEVE

NOVENTA

DIECI

NOVECIENTOS

DIECI
centenas de millar de mill decenas de mllar de milln

millares de milln

10000000
1
CIEN

11000000
1

11000000
0

MIL

MILLN

centenas de milln

decenas de milln

11030000
3
MILLONES

11032000
2

11032000
0

unidades de milln

centenas de millar

ONCE

ONCE

11032000
0

MILLONES

11032000 00
0 00

decenas de millar

0 00

millares

centenas

DOS
TREINTA

TREINTA

DOS

MIL

decenas

unidades