LA LEY NO. 30313, EL SISTEMA REGISTRAL Y LA BUENA?

FE
PBLICA REGISTRAL (CETERIS PARIBUS)

Hubiese sido interesante que nuestro legislador hubiese tenido en cuenta lo

sealado por Montesquieu en su obra El Espritu de las Leyes cuando
menciona De la manire de composer les lois de no separar las leyes de
las circunstancias en las que se hicieron, de tener cuidado en que las leyes
sean contrarias a los fines que se persigue, entre otras.
Mencionamos esto porque si bien es reconocido en nuestro ordenamiento
que los supuestos de fraude inmobiliario (V.g. falsificacin, suplantacin,
entre otras) han venido afectando la confianza en el registro, debemos tener
en cuenta tambin que uno de los pilares del sistema (y de cualquier
sistema registral) es la denominada Verkehrssicherheit o seguridad en la
circulacin de derechos.
La SUNARP ha ido cediendo en sostener los fundamentos del sistema,
probablemente porque se ha visto abrumada por los casos de fraude
inmobiliario, disponiendo incluso directivas en contra de sus garantas,
como por ejemplo la directiva de inmovilizacin de partidas.
Quiz para abordar un tema complejo se debi analizar donde se produce la
patologa a fin de verificar si existen herramientas dentro del sistema
capaces de erradicarlas, en caso contrario, disponer mediante nuevos
dispositivos normativos nuevas reglas para solucionar los problemas.

EL OBJETIVO DE LA LEY
El Art. 1 de la norma seala que el objetivo de la misma es prevenir y anular
las acciones fraudulentas que perjudican la seguridad jurdica. Este norte se
concreta en 4 acciones: la oposicin al trmite, la cancelacin del asiento, la
modificacin del principio de legitimacin y fe pblica en el Cdigo Civil, as
como la modificacin del Decreto Legislativo del Notariado.
Inicialmente podemos advertir que esta norma no ha sido prolijamente
trabajada en su redaccin Principio de buena fe pblica registral? lo
cual puede llevar a equvocos en su interpretacin sistemtica. No obstante
ello, slo nos vamos a pronunciar sobre el fondo del contenido de la ley.
Para ello, es necesario identificar dentro de la cadena de formalizacin de
las transferencias de dominio de inmuebles algunos de los problemas que
debieron ser solucionados por la presente norma.
Nuestro Art. 949 del Cdigo Civil nos seala que la transferencia de
propiedad se realiza mediante el mero consenso. No obstante ello, al
comprador no le basta con el mero consenso para sentirse seguro con su
adquisicin.
Aparte de la entrega de la posesin por un lado y por lo menos inicialmente
con la legalizacin de las firmas en el contrato, se requiere la firma de la

minuta a fin que se eleve a escritura pblica. Este segundo momento se da

(salvo la entrega de la posesin fsica) en sede notarial.
Una vez realizada la escritura pblica, se emiten los partes notariales
dirigidos al registro para que se logre su inscripcin, y as goce de la
publicidad registral que indica el Art. 2012 de nuestro Cdigo Sustantivo.

Dentro de este trnsito de formalizacin, consideramos que es en la

elaboracin de la escritura y su remisin al registro los momentos en los que
se dan la mayor cantidad de los casos de falsificacin y suplantacin a los
que se refiere la norma. 1

PROCEDIMIENTO ESPECIAL
Si bien el problema ha surgido fuera del registro, el legislador ha tratado de
parchar el problema dentro y fuera del mismo.
En el mbito notarial, se ha dispuesto mediante segunda disposicin
complementaria modificatoria que son nulas las actuaciones notariales
sobre bienes que se encuentran fuera de su circunscripcin, inicindoles un
proceso disciplinario de ser el caso.
Si bien la cantidad de notarios que ha estado involucrado en casos de
trfico de terrenos ha sido mnima (aunque inversamente proporcional con
los casos conocidos) y esto puede encarecer el servicio, consideramos que
la medida es adecuada hasta que se encuentren otros mecanismos de
seguridad para el acceso al registro a fin de evitar supuestos de fraude
inmobiliario.
Ahora bien, esta medida ayuda pero no soluciona los supuestos de
falsificacin ni de suplantacin, por lo que se ha regulado un procedimiento
especial.
En principio se seala que el procedimiento general sigue siendo no
contencioso, aunque se ampla el principio de rogacin permitiendo el
apersonamiento del Notario, del Juez, del rbitro o del Cnsul.
Dicho apersonamiento es limitado, dado que slo tiene como funcin
permitir la oposicin a la inscripcin del ttulo por los supuestos de
falsificacin y suplantacin, cuando estos agentes efectivamente o
supuestamente han participado en la elaboracin de los ttulos sujetos a
calificacin en el registro.
1 Entendemos como suplantacin los supuestos en los cuales quienes
participan en el negocio traslativo no son exactamente los mismos titulares
ni sus apoderados, sino que se hacen pasar por ellos. Puede ser que el
instrumento pblico formalmente sea elaborado correctamente, pero los
sujetos que intervienen no son los que debieran participar. En cambio, en
los casos de falsificacin, el instrumento no se elabora en la notara,
consulado, en sede arbitral o judicial.

FE PUBLICA REGISTRAL (CETERIS PARIBUS)

Hasta dicho momento la ley se enfoca en el problema de como paliar las
externalidades negativas que genera nuestro sistema de transmisin para
tratar de corregirlo en el procedimiento. No obstante ello aade como
primera disposicin complementaria modificatoria la modificacin de los
artculos 2013 (principio de legitimacin) y 2014 (principio de buena fe?
pblica registral).
Nos reservamos el comentario a las introducciones hechas respecto al
principio de legitimacin, aunque confunden al mismo con la garanta de
intangibilidad del asiento, e introducen adicionalmente la posibilidad de
forma expresa de que los rbitros cancelen los asientos registrales. 2
No obstante ello, nos vamos a centrar en la modificacin realizada al Art.
2014 del Cdigo Civil, principio de Fe Pblica Registral (Ceteris Paribus) para
analizarla de forma concreta, a fin de verificar las externalidades que
genera la modificacin de la misma en el sistema registral.
Artculo 2014. Principio de buena fe pblica registral
El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de
persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo,
mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus
se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de
causas que no consten en los asientos registrales y los ttulos
archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que
conoca la inexactitud del registro.
En principio debemos decir que antes de la norma se discuta hasta donde
se extenda la buena fe, siendo que el sistema registral arrojaba como
resultado al asiento registral. Sin embargo, con la dacin de la norma el
razonamiento cambia, ahora debemos tambin analizar qu dice el ttulo
archivado.
Los asesores de nuestros legisladores probablemente habrn indicado que
esto va a solucionar los supuestos de fraude inmobiliario, pero
probablemente la miopa de ver parte del cuadrante del tablero registral se
les olvid avisarles los efectos en el resto del sistema registral.
El ceteris paribus en el
manteniendo las dems
vamos a analizar esta
variaciones en las dems

mbito econmico permite analizar el fenmeno

variables del sistema constantes. Entonces slo
modificacin dejando para otro momento las
garantas del sistema.

2 Este es un problema serio en nuestra realidad, dado que si bien la

institucin del arbitraje es muy til, el problema es que recurrentemente ha
venido siendo utilizada por personas inescrupulosas para perjudicar a los
titulares registrales.

Cules son las implicancias actualmente de estudiar los ttulos archivados

en nuestro sistema registral? En principio debemos decir que la
responsabilidad de la calificacin del registrador para casos de
responsabilidad civil ya no se le extiende. En los nuevos procesos en los
cuales se alegue la fe pblica registral (porque van a seguir dndose),
cuando se le demande al registrador por una inadecuada inscripcin, este
simplemente va a alegar que es hecho de la propia vctima dado que esta
debi ir al ttulo archivado a verificar la patologa.
Un segundo punto, que hay que tener mucho cuidado en su interpretacin,
dado que an podemos salvar en algo la lgica del sistema es el mbito de
anlisis hasta que ttulo archivado debe analizarse.
Sealamos esto dado que consideramos que el legislador, y gran parte de la
doctrina, han venido asumiendo que la diferencia entre el anlisis del ttulo
archivado y el asiento registral slo es de unos soles.
Esto no es as, dado que cualquier persona que haya hecho anlisis de
ttulos sabr que en estos contienen los ms diversos instrumentos, y que la
nulidad no necesariamente se verifica ah mismo O es que acaso en el
ttulo archivado las partes que realizaron el negocio van a indicar este
ttulo es falsificado o este ttulo ha sido en mrito a una suplantacin?
Dado que el asiento registral simplemente ser informativo no importando
lo sealado por el funcionario tcnico en su calificacin, para que un usuario
tenga confianza que adquiere bien tendr que analizar todos los ttulos
archivados anteriores al mismo hasta el plazo de los 10 aos anteriores para
en caso de patologa, alegar el trmino prescriptorio.
Tngase en cuenta que dicho razonamiento reduce el mbito de actuacin
del principio de legitimacin del asiento registral an sigue vigente?, dado
que en principio ms importante sera la legitimacin? que otorga el ttulo
archivado y esto irradia en los dems principios y garantas como en el
denominado principio de oponibilidad. Es que acaso ahora vamos a hablar la
oponibilidad del ttulo archivado frente al asiento registral cuando exista
alguna patologa en el primero.
Ahora se ha trasladado la carga del anlisis del ttulo del registrador en su
calificacin, al abogado (no todos son especialistas en registral) que deber
realizar el estudio de ttulos el cual no le va a asegurar la titularidad
necesariamente, y los costos de transaccin se van a incrementar para el
usuario. Ms costos y no existir seguridad que la adquisicin va a ser
inimpugnable? Esta es la solucin de nuestro legislador?
Felizmente nuestro legislador no es un buen tcnico al momento de redactar
sus dispositivos normativos, lo cual nos permite cierto grado de
interpretacin de acorde al sistema. Veamos: El tercero registral lo es
respecto a la adquisicin patolgica en la que no es parte.
Cuando se seala que se anule, rescinda, cancele o resuelva se refiere al
negocio patolgico, y es respecto a estos y slo de estos que deber
analizarse el ttulo archivado asientos registrales y los ttulos archivados
que lo sustentan.

Al ser una norma que restringe priva de derechos, no podemos ampliar su

interpretacin a otros supuestos, sino que debe ser lo ms restrictiva
posible.
Esta extrema norma era necesaria? Evidentemente que no. Los que
desconocen el funcionamiento del sistema, o los que desean cambiar el
mismo por intereses particulares (introducir el seguro de ttulos quiz), han
venido difundiendo que el problema es el 2014 del Cdigo Civil.
Desde diferentes posiciones se seal que el principio de Fe Pblica
Registral no se aplicaba al Fraude Inmobiliario, y se verific que dicho fraude
no se originaba en el registro. Quiz esto debi entender el legislador, a fin
de comprender a plenitud el sistema y no ir parchando a ciegas con
posibles soluciones que al final perjudican al sistema registral existente.
El legislar puede ser un arte, pero en nuestro ordenamiento parece un arte
abstracto.