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INFORME DE VALUACIN COMERCIAL DE UN INMUEBLE


HOJA RESUMEN

PROPIETARIO

ISABEL GUILLERMINA BONELLI DE CARDENAS.


MANUEL EDMUNDO CARDENAS DE LOS RIOS.

CLIENTE

CESAR ABEL RAMOS HUAMAN.

SOLICITANTE

CESAR ABEL RAMOS HUAMAN.

UBICACIN

Jirn Islas Canarias, N 120, Departamento D-8, Tercer Piso,


Distrito de Pueblo Libre, Provincia y Departamento de Lima.

AREA TOTAL TERRENO

28.00 m2.

FECHA DE LA VALUACIN

31 de Marzo del 2016.

VALOR COMERCIAL

US$

97,419.22

(S/.

324,406.00)

VALOR DE REALIZACION

US$

77,935.38

(S/.

259,524.82)

TIPO DE CAMBIO

S/. 3.33 / US$ Dlar

OBSERVACIONES/CARGAS

Ninguna.

ADVERTENCIAS

Ninguna.

PERITO

Urb. El Bulevar de Naranjal Mz. B, Lt. 34


San Martin de Porres - Lima

Ing. Ana Mara Chvez Miranda


Registro CIP N 105473
S.B. y S. Resolucin 1333-2012. REPEV
Habilitacin vigente.

mkcopesac@gmail.com
Telf.: 954129457

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INFORME DE VALUACIN COMERCIAL DE UN INMUEBLE


JIRON ISLAS CANARIAS N 120, DEPARTAMENTO D-8, TERCER PISO,
DISTRITO DE PUEBLO LIBRE, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.
1.0

MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1

CLIENTE.CESAR ABEL RAMOS HUAMAN.

1.2

SOLICITANTE.CESAR ABEL RAMOS HUAMAN.

1.3

PROPIETARIO.ISABEL GUILLERMINA BONELLI DE CARDENAS


MANUEL EDMUNDO CARDENAS DE LOS RIOS.

1.4

FECHA DE LA VALUACIN.31 de marzo del 2016.

1.5

UBICACIN.Jirn Islas Canarias, N 120, Departamento D-8, Tercer Piso, Distrito de Pueblo Libre, Provincia y
Departamento de Lima.

1.6

LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS.Por el frente:


Con una lnea quebrada de 3 tramos: 1er con 6.90 ml., 2do con 1.975 ml. y
3er con 9.655 ml., colindando el primer tramo con el Dpto. D-9 y ducto 1 y el
segundo y tercer tramo con la zona comn C.
Por la derecha:

Con una lnea quebrada de 7 tramos: 1er con 0.075 ml., 2do con 0.95 ml., 3er
con 2.375 ml., 4to con 2.575 ml., 5to con 0.125 ml., 6to con 2.70 ml., 7mo
con 3.30 ml. Colindando del primero al quinto tramo con el Dpto. D-7 y el
sexto y sptimo tramo con el pozo de luz 2.

Por la izquierda:

Con una lnea de 7.925 ml., con aires del jardn exterior de la zona comn A.

Por el fondo:

Con una lnea quebrada de 6 tramos: 1er con 3.85 ml., 2do con 0.85 ml., 3er
con 1.65 ml., 4to con 0.22 ml., 5to con 0.35 ml. y 6to con 3.40 ml. lineando el
primer, quinto y sexto tramos con el lote 6 de propiedad de terceros, el
segundo, tercero y cuarto tramo con el ducto 2.

1.7

REA DE TERRENO.El rea proporcional de terreno es de 28.00 m2, segn inspeccin ocular.

1.8

REA CONSTRUIDA.El rea Techada y Ocupada del Departamento D-8 es de 83.86 m2, segn Partida Registral.

1.9

ZONIFICACIN Y USO ACTUAL DEL PREDIO.Zonificacin


:
Residencial de Densidad Media (RDM).
Uso Actual
:
Departamento Desocupado.
Entorno
:
Residencial.

1.10 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS.La zona donde se encuentra ubicado el inmueble cuenta con obras de habilitacin urbana, tales
como pistas asfaltadas, veredas de concreto, redes de agua potable, redes de desage, redes de
alumbrado pblico, cable e internet.
DESCRIPCIN Y DISTRIBUCIN.Se trata de un departamento flat en el tercer piso de una edificacin de tres pisos. El inmueble se
encuentra con frente al Jr. Islas Canarias, cerca de la Av. Simn Bolvar y Av. Brasil.
Departamento D-8:
Sala comedor, cocina - lavandera, 2 dormitorios, bao comn, bao de servicio, dormitorio de
servicio.

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1.11 EDIFICACIN.La edificacin tiene las siguientes caractersticas tpicas:


Cimentacin
:
Cimientos y sobrecimientos corridos con concreto ciclpeo.
Estructura
:
Columnas, vigas de concreto y muros de ladrillo.
Muros
:
De ladrillo.
Techos
:
Losa de concreto.
Pisos
:
Piso de cermico.
Cocina
:
Lavadero de acero inoxidable, muebles bajos de madera.
Baos
:
Inodoro rapid jet y lavatorio de color.
Revestimientos
:
Tarrajeo frotachado con cemento y arena, pintura en ltex.
Puertas y ventanas
:
Puertas de madera, ventanas de vidrio con marco de fierro.
Instalaciones Elctricas
:
Empotradas.
Instalaciones Sanitarias
:
Empotradas.
1.12 ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN.La edificacin tiene aproximadamente 30 aos segn Inspeccin Ocular, el estado de conservacin
es Bueno.
1.13 DEPRECIACIN.De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, segn la Tabla N 1, le
corresponde un porcentaje de 23 % de depreciacin. El material predominante es el ladrillo.
1.14 SERVIDUMBRES.No se conocen.
1.15 TITULACIN E INSCRIPCIN.El inmueble se encuentra inscrito en la Partida N 40877959 del Registro de Propiedad de Inmueble
de Lima y Callao.
1.16 GRAVMENES Y CARGAS.Ninguna.
1.17 INVESTIGACIN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA AL 31-03-16
N
DE
REF.

UBICACIN

Departamento en Av. Simn Bolvar Segundo piso,


Pueblo Libre - Lima.
A.C.: 87.00 m2
Departamento en Av. Simn Bolvar - Noveno piso,
Pueblo Libre - Lima.
A.C.: 80.00 m2
Departamento en Calle Asturias Segundo piso,
Pueblo Libre Lima
A.C.: 103.45 m2
Terreno en Jr. Carlos de los Heros,
Pueblo Libre Lima.
A.T.: 231.00 m2
Terreno en Calle Pedro Murillo
Pueblo Libre Lima
A.T.: 240 m2

DISTANCIA
APROXIMADA AL
INMUEBLE (mts)

VALOR
TOTAL
US$

VALOR
UNITARIO
CALCULADO
US$/m2

REFERENCIA

En la zona

105,000.00

1,206.90

Telfono:
989999455

En la zona

107,000.00

1,337.50

Telfono:
993601667

En la zona

190,000.00

1,836.64

Telfono:
999159960

En la zona

480,000.00

2,077.92
(Terreno)

Telfono:
947647226

En la zona

350,000.00

1,458.33
(Terreno)

Telfono:
966422968

Nota: Considerando las referencias encontradas y haciendo la comparacin con el inmueble materia
de la valuacin se estima un valor de US$ 1,650.00/m2 de terreno.
1.18 OBSERVACIONES.Ninguna.
1.19 OPININ INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR.Se cont con las facilidades e informacin necesaria proporcionada por el cliente para realizar la
valuacin del bien.

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2.0

VALORIZACIN
2.1

2.2

VALOR DE TERRENO (VT).De acuerdo al estudio de mercado de los terrenos en esa zona, en funcin de la oferta y demanda
existente, y considerando el rea de terreno del inmueble, el valor del terreno es de
US$ 1,650.00 /m2.
VT

US$ 1,650.00 /m2 x 28.00 m2

VT

US$ 46,200.00

VALOR DE LA EDIFICACIN (VE).CUADRO DE PRECIOS UNITARIOS:


De acuerdo a las caractersticas constructivas y a los acabados del inmueble observados se estima el
valor unitario de la edificacin en:
Item

Edificacin

Partidas

Categora
C
C
D
F
F
C
G
S/./m2
S/./m2
S/./m2
S/./US$
US$/m2
US$/m2

1
Muros y Columnas:
2
Techos:
3
Pisos:
4
Puertas y Ventanas:
5
Revestimientos:
6
Baos:
7
Instalaciones Electricas y Sanitarias:
Total Costo Directo Unitario de Edificacin - 'Factor de Ajuste (IGV*FIA/FO) = 1.735294118:
Gastos Generales, Direccin Tcnica y Utilidad del Constructor (20%):
Total Precio Unitario de Edificacin:
Tipo de Cambio
Total Precio Unitario de Edificacin:
POR REDONDEO

(S/. / m2)
203.02
149.76
85.38
47.59
55.97
47.63
29.76
1,074.34
214.87
1,289.21
3.330
387.15
387.00

Valor de la Edificacin (VE):


VE

VUOE x AT x D

=
=
=

Valor unitario obra edificacin (US$/m2).


rea Techada (m2).
Factor de depreciacin.

Dnde:
VUOE
AT
D
Por lo tanto:
DESCRIPCIN

Departamento D-8

AT

VUOE

VESD

(m2)

(US$/m2)

(US$)

83.86

387.00

Areas Comunes 15%


TOTALES

VE
2.3

2.4

83.86

32,453.82

0.77

4,868.07

0.77

37,321.89

VE
(US$)
24,989.44
3,748.42
28,737.86

US$ 28,737.86

VALOR DE REPOSICION (VRP).El Valor de Reposicin (VRP), ser igual a la suma del Valor del Terreno (VT) y el Valor de
Edificacin (VE); luego:
VRP

VT + VE

VRP

US$ 46,200.00 + US$ 28,737.86

VRP

US$ 74,937.86

VALOR COMERCIAL (VC).El perito que suscribe estima que el Valor de Reposicin (VRP) no refleja adecuadamente el Valor
Comercial (VC) del inmueble, debido a que el inmueble se encuentra cerca de avenidas importantes
del distrito, colegios, centros comerciales, universidades, etc., por lo que se bonificara por un Factor
de Mejoramiento de 1.30, luego:

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2.5

VC

VRP x 1.30

VC

US$ 74,937.86 x 1.30

VC

US$ 97,419.22

SON

NOVENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS DIECINUEVE CON


22/100 DLARES AMERICANOS.

VALOR DE REALIZACIN RESULTANTE.VALOR DE REALIZACIN DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (VRM) (RESOLUCIN


S.B.S N 808-2003 Y R.M. N 226-2012-VIVIENDA). El Valor de Realizacin inmediata en el
mercado, es el Valor Neto del inmueble, que se esperara recuperar como consecuencia de la
eventual venta del bien, en la situacin como est, descontando los castigos y cargos por los
conceptos indicados a continuacin:
Gastos de Publicidad
Gastos de Tasacin para realizacin
Comisiones de ventas
Mantenimiento
Para realizar el inmueble en un plazo de 60 das, consideramos un ajuste de
Total de deducciones

2.00%
0.20%
5.00%
2.00%
10.80%
20.00%

Por lo tanto:
VRM

US$ 97,419.22 x 0.80

VRM

US$ 77,935.38

SON

SETENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS TREINTA Y CINCO CON


38/100 DLARES AMERICANOS.

Lima, 31 de Marzo del 2016.

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PANEL FOTOGRAFICO

Plano de ubicacin del inmueble.

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