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Sanction de la violation dun pacte de prfrence

le 18 novembre 2011
IMMOBILIER | Vente
La vente ralise en violation du pacte de prfrence doit tre annule ds lors que lacqureur a
eu connaissance de lexistence du pacte et de lintention du bnficiaire de sen prvaloir.
Civ. 3e, 3 nov. 2011, FS-P+B, n 10-20.936
Larrt rapport constitue une nouvelle application du revirement opr par larrt de chambre
mixte du 26 mai 2006, qui, rompant avec une jurisprudence traditionnelle contraire, a dcid que le
bnficiaire dun pacte de prfrence tait en droit dexiger lannulation du contrat pass avec un
tiers en mconnaissance de ses droits et dobtenir sa substitution lacqureur, condition
toutefois de dmontrer que ce tiers avait connaissance, au moment o il a contract, de lexistence
du pacte et de lintention du bnficiaire de sen prvaloir (Ch. mixte, 26 mai 2006, D. 2006. Jur.
1861, note Gautier et Mainguy ; ibid. Pan. 2644, obs. Fauvarque-Cosson ; RTD civ. 2006. 550,
e
obs. Mestre et Fages ; AJDI 2006. 667 ; Rev. socits 2006. 808, obs. Barbiri ; GAJC, 12 d.,
os
2008. 653, obs. Terr et Lequette ; JCP 2006. II. 10142, note Leveneur ; ibid. I. 176, n 1 s., obs.
Labarthe ; JCP N 2006. 1256, note Thullier ; ibid. 1278, n 2, obs. S. Piedelivre ; JCP E 2006. 2378,
note Delebecque ; Defrnois 2006. 1206, obs. Savaux ; CCC 2006, n 153, note Leveneur ; RDC
2006. 1080, obs. Mazeaud ; ibid. 1131, obs. Collart-Dutilleul ; Civ. 3e, 31 janv. 2007, D. 2007. Jur.
1698, note Mainguy ; AJDI 2007. 772, obs. Cohet-Cordey ; JCP N 2007. 1302, n 2, obs.
Piedelivre ; Defrnois 2007. 1048, obs. Libchaber ; CCC 2007, n 116, note Leveneur ; Dr. et patr.,
mars 2008, p. 91 obs. Mallet-Bricout).
La configuration du litige tait ici un peu particulire : une promesse synallagmatique de vente
avait t consentie (le 8 janv. 2002) sur un immeuble usage commercial avant quun bail
commercial, portant sur le mme bien, soit conclu (le 11 mars 2002) au profit dune socit tierce
et intgre un pacte de prfrence au profit de celle-ci. Mais, malgr sa formation postrieure celle
de la promesse, ce bail et donc le pacte de prfrence qui en faisait partie intgrante contenait
une clause qui en avanait les effets une date antrieure celle-ci (le 1er janv. 2002). Pour bien
comprendre, il faut ajouter que la socit auteure du pacte et la socit bnficiaire de la promesse
synallagmatique taient gres par la mme personne physique.
En lespce, le promettant reprochait aux juges du fond davoir prononc la nullit de la vente
consentie au bnficiaire de la promesse synallagmatique et de lui avoir substitu le bnficiaire du
pacte. Dans son pourvoi, il soutenait que la double preuve de la connaissance par le tiers de
lexistence du pacte et de lintention du bnficiaire de sen prvaloir ntait pas rapporte. Il
soutenait galement que la mauvaise foi du tiers acqureur devait sapprcier la date de la
promesse synallagmatique, qui vaut vente, et non celle de sa ritration (en loccurrence, le 7
nov. 2002). Pour le promettant, il ny avait pas fraude aux droits du bnficiaire du pacte puisque la
formation de la promesse lui tait antrieure.
La haute juridiction rejette ces deux critiques.
La fraude tait, dune part, tablie. Le point ressort, pour la Cour de cassation, de lapprciation
souveraine des juges du fond. La solution est logique : la preuve de la connaissance dun acte par
un tiers auquel on loppose est une question de fait. En lespce, lauteur du pacte et le bnficiaire
de la promesse synallagmatique taient, on la dit, des socits reprsentes par la mme
personne physique. Venait sajouter lexistence dune lettre manant du bnficiaire du pacte et
par laquelle celui-ci manifestait son intention dacqurir. Voil un nouvel exemple du fait que la
double preuve de la connaissance de lexistence du pacte par le tiers ainsi que de lintention du
bnficiaire de sen prvaloir, bien que difficile, nest pas impossible rapporter en pratique (V.
dj, Civ. 3e, 14 fvr. 2007, D. 2007. 2444, note Thron ; ibid. Pan. 2973, obs. Fauvarque-Cosson

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; RTD civ. 2007. 366, obs. Gautier ; ibid. 768, obs. Fages ; JCP 2007. II. 10143, note Bert ; JCP E
2007. 1615, note Lcuyer ; Defrnois 2007. 1048, obs. Libchaber ; Dr. et patr., sept. 2007, p. 97,
obs. Stoffel-Munck ; ibid. mars 2008, p. 91 obs. Mallet-Bricout ; RDC 2007. 701, obs. D. Mazeaud ;
ibid. 741, obs. Viney ; 25 mars 2009, D. 2009. AJ 1019, obs. Forest ; ibid. 2010. Pan. 224, obs.
Amrani Mekki ; RTD civ. 2009. 337, obs. Gautier ; ibid. 524, obs. Fages ; Dr. et patr., juill. 2009.
p. 84, obs. Ayns et Stoffel-Munck ; RLDC 2009/60, n 3412, obs. Maugeri ; Defrnois 2009. 1276,
obs. Savaux ; ibid. 2010. 454, note Dagorne-Labb ; RDC 2009. 991, obs. Laithier).
Dautre part, la fraude aux droits du bnficiaire du pacte avait bien t apprcie la date de
formation de la promesse synallagmatique et non celle de sa ritration. Lexigence, acquise en
jurisprudence (V. Civ. 3e, 29 mars 2009, prc.), svince du fait que la promesse synallagmatique
vaut en principe vente (C. civ., art. 1589). Elle peut toutefois, par exception, ne pas valoir vente
lorsque les parties ont essentialis une formalit diffrente du consentement la ritration par
acte authentique, par exemple , rajoutant aux conditions de formation de leur contrat (Civ. 3e, 20
dc. 1994, D. 1996. Somm. 9, obs. Tournafond ; AJDI 1996. 2, obs. Azencot ; RDI 1995. 341, obs.
Groslire et Saint-Alary-Houin ; JCP 1995. II. 22491, note Larroumet ; JCP N 1996. II. 501, note
Mainguy ; 28 mai 1997, D. 1999. Somm. 11, obs. Brun ), ce qui ntait pas le cas en lespce. La
difficult qui se posait tait diffrente. Elle tenait au fait que le pacte de prfrence avait t
formellement conclu aprs la promesse synallagmatique de vente. Mais ses effets avaient t
avancs par les parties une date antrieure, si bien que la promesse avait t consentie alors que
le pacte tait dj entr en vigueur, do le rejet du pourvoi.
Sur le plan technique, la solution est logique, mais il faut avoir gard aux particularits de lespce.
Car il sagissait ici de faire jouer contre un tiers une clause imposant la rtroactivit de la prise
deffets dun contrat, alors que ce tiers avait conclu son propre contrat un moment o la
convention qui lui tait oppose nexistait pas matriellement. Si ce tiers en avait vritablement t
un, il aurait t difficile de lui reprocher davoir mconnu lexistence et le contenu du contrat
postrieur, sauf dmontrer quil pouvait ou devait en connatre le projet. Il faut donc bien voir que
la seule chose qui explique la prsente solution est que le tiers acqureur tait une socit gre
par la mme personne que celle qui administrait la socit auteur du pacte, ce qui impliquait de
manire ncessaire une telleconnaissance.

par G. Forest

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