2015 Tania Kamp Horst

CENTRO UNIVERSITRIO UNIVATES
CURSO DE CINCIAS CONTBEIS
CONTABILIDADE APLICADA INCORPORAO IMOBILIRIA

Tnia Kamphorst
Lajeado, maio de 2015
Tnia Kamphorst
CONTABILIDADE APLICADA INCORPORAO IMOBILIRIA
Monografia apresentada ao Curso de

Cincias Contbeis, do Centro Universitrio
Univates, para a obteno do ttulo de
Bacharel em Cincias Contbeis.
Orientador: Valmor Arsildo Kappler
Lajeado, maio de 2015.
RESUMO
A contabilidade no ramo da incorporao imobiliria deve atender a dois aspectos,

um deles com o intuito de atender as normas fiscais e o outro as normas
societrias, sendo que entre os dois aspectos existem diferenas no tratamento da
informao. Esta monografia demonstra a correta forma de contabilizao de uma
empresa do ramo de incorporao imobiliria. Atende as finalidades societrias que
devem estar de acordo com as Normas de Contabilidade e as exigncias da
legislao fiscal. A contabilizao pela norma contbil reconhece a receita em
funo do custo efetivo enquanto que para o cumprimento fiscal a receita
reconhecida pelo regime de caixa. Em todas as etapas apresentou-se um
fluxograma contbil das duas formas de contabilizao e a diferena entre elas. Este
estudo vem atravs de uma pesquisa bibliogrfica e documental, de forma
exploratria e classificada como uma abordagem qualitativa, identificar o fluxograma
contbil da obra. A presente pesquisa demonstra a evoluo de uma obra em trs
estgios, avaliando vendas vista e a prazo durante a obra em construo e aps a
sua concluso. Apresenta o momento e a forma ideal de apropriar os custos e as
receitas atendendo aos dois aspectos: societrio e fiscal. Aborda ainda a
importncia do patrimnio de afetao e a vantagem de optar pelo mesmo, com o
mecanismo de proteo patrimonial para os adquirentes das atividades imobilirias.
Palavras-chave: Contabilidade. Incorporao imobiliria. Societrio. Fiscal.
LISTA DE QUADROS
Quadro 1 Plano de contas com enfoque na Construo Civil ................................20

Quadro 2 Funo e funcionamento das contas ......................................................21
Quadro 3 Lanamento da compra de bens para estocagem.................................. 25
Quadro 4 Lanamento da formao do custo incorrido .......................................... 25
Quadro 5 Lanamento do custo contratado ...........................................................26
Quadro 6 Lanamento venda vista de unidade concluda ................................... 29
Quadro 7 Lanamento parcelas pagas no ano calendrio da venda .....................30
Quadro 8 Pelo efetivo recebimento do sinal (entrada) ........................................... 30
Quadro 9 Pelo valor das prestaes a serem recebidas ........................................ 30
Quadro 10 Pelo Custo das unidades vendidas ......................................................31
Quadro 11 Venda a prazo ou a prestao de unidade concluda, aspecto fiscal ... 31
Quadro 12 Lanamento dos custos incorridos aps o reconhecimento da receita 34
Quadro 13 Expresso algbrica do lucro presumido .............................................. 43
Quadro 14 Alquotas submetidas ao Regime Especial de Tributao....................46
Quadro 15 Incidncia cumulativa e no cumulativa ............................................... 46
Quadro 16 Plano de contas adotado para o desenvolvimento do trabalho ............ 56
Quadro 17 Custo orado ........................................................................................60
Quadro 18 Custos incorridos em 2012 ................................................................... 61
Quadro 19 Registro dos custos incorridos em 2012 ............................................... 62
Quadro 20 Custo incorrido por apartamento em 2012 ........................................... 62
Quadro 21 Custos orados e incorridos do ano de 2012 das vendas vista ......... 63
Quadro 22 Custos orados e incorridos do ano de 2012 das vendas a prazo ....... 66

Quadro 26 Custos orados e incorridos do ano de 2013 das vendas vista ......... 71
Quadro 27 Custos orados e incorridos do ano de 2013 das vendas a prazo ....... 73
Quadro 28 Custos totais orados e incorridos do ano de 2012 e 2013 das vendas
vista ...........................................................................................................................76
Quadro 29 Custos totais orados e incorridos do ano de 2012 e 2013 das vendas a
prazo. ........................................................................................................................78
Quadro 33 Estgio de evoluo da obra ................................................................84
Quadro 34 Custos totais orados e incorridos do ano de 2014 e acumulado AP 1,
AP 53 e AP 55 ........................................................................................................... 86
Quadro 35 Custos totais orados e incorridos e do ano de 2014 e acumulado AP
9, AP 12, AP 15, AP 30 e AP 54 ............................................................................... 88
2 ao AP 8...................................................................................................................91
Quadro 37 Custos totais orados e incorridos do ano de 2014 e acumulado AP
16 ao AP 29............................................................................................................... 93
Quadro 38 Custos aplicados na obra nos trs anos de sua execuo...................97
Quadro 39 Saldo de estoque dos imveis concludos............................................ 98
Quadro 40 Estoque dos apartamentos prontos AP 10, AP 11, AP 13, AP 14 e AP
56 ..............................................................................................................................99
Quadro 41 Estoque dos apartamentos prontos apartamentos AP 31 ao AP 52.
................................................................................................................................ 100
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 Exemplo de rateio baseado nos custos incorridos .................................. 26

Tabela 2 Exemplo de informaes para a adoo do custo orado .......................27
Tabela 3 Lanamento correspondente a 10% da rea total ................................... 27
Tabela 4 Exemplo de gasto aps a venda .............................................................27
Tabela 5 Custos da obra com posio em 31-12-X1 ............................................. 32
Tabela 6 Lanamento do recebimento do numerrio ............................................. 32
Tabela 7 Lanamento referente ao custo do apartamento vendido .......................32
Tabela 8 Reconhecimento da receita pelo Mtodo da Percentagem Completada . 32
Tabela 9 Registro contbil pela venda da unidade................................................. 33
Tabela 10 Lanamento do custo apurado na data da venda.................................. 33
Tabela 11 Venda vista de unidade no concluda sem opo pelo custo orado
.................................................................................................................................. 33
Tabela 12 Valor recebido no ato da venda .............................................................34
Tabela 13 Reconhecimento do custo ..................................................................... 34
Tabela 14 Reconhecimento da receita pelo Mtodo da Percentagem Completada
.................................................................................................................................. 34
Tabela 15 Contabilizao pelo aspecto fiscal sem adoo do custo orado.......... 35
Tabela 16 Contabilizao pelo aspecto fiscal com adoo do custo orado.......... 36
Tabela 17 Lanamentos das vendas vista com enfoque societrio em 2012...... 64
Tabela 18 Lanamentos das vendas vista com enfoque fiscal em 2012............. 65
Tabela 19 Lanamentos das vendas a prazo com enfoque societrio em 2012 .... 66
Tabela 20 Lanamentos das vendas a prazo com enfoque fiscal em 2012 ........... 67
Tabela 21 Saldo das contas contbeis do exerccio de 2012................................. 68
Tabela 22 Apropriao da receita e dos custos dos apartamentos vendidos vista

em 2012, lanamentos em 2013 - enfoque societrio. .............................................. 72
Tabela 23 Apropriao dos custos dos apartamentos vendidos a vista em 2012,
lanamentos em 2013 - enfoque fiscal. ..................................................................... 72
Tabela 24 Apropriao da receita e dos custos em 2013 ref. aos apartamentos
vendidos a prazo em 2012, enfoque societrio. ........................................................74
Tabela 25 - Apropriao da receita e dos custos em 2013 ref. aos apartamentos
vendidos a prazo em 2012, enfoque fiscal. ...............................................................75
Tabela 26 Lanamentos das vendas vista com enfoque societrio em 2013...... 77
Tabela 27 Lanamentos das vendas vista com enfoque fiscal em 2013............. 77
Tabela 28 Lanamentos das vendas a prazo com enfoque societrio em 2013. ... 79
Tabela 29 Lanamentos das vendas a prazo com enfoque fiscal em 2013 ........... 80
Tabela 30 Saldo das contas contbeis do exerccio de 2013................................. 81
em 2012, lanamentos em 2014 - enfoque societrio. .............................................. 86
Tabela 32 Apropriao dos custos dos apartamentos vendidos vista em 2012,
lanamentos em 2014 - enfoque fiscal. ..................................................................... 87
vendidos a prazo em 2012, enfoque societrio .........................................................88
vendidos a prazo em 2012, enfoque fiscal ................................................................90
em 2013, lanamentos em 2014 - enfoque societrio ............................................... 91
lanamentos em 2014 - enfoque fiscal ...................................................................... 92
vendidos a prazo em 2013, enfoque societrio .........................................................94
vendidos a prazo em 2013, enfoque fiscal ................................................................95
Tabela 39 Saldo da conta contbil de estoques .....................................................97
Tabela 40 Lanamento de transferncia do saldo de estoques em construo para
estoques acabados ................................................................................................... 97
Tabela 41 Venda vista de imveis concludos, apartamentos AP 10, AP 11, AP
13, AP 14 e AP 56: .................................................................................................... 99
Tabela 42 Contabilizao das vendas a prazo em 2014 dos imveis concludos

aspecto societrio ................................................................................................... 101
aspecto fiscal........................................................................................................... 102
Tabela 44 Saldo das contas contbeis do exerccio de 2014...............................103
SUMRIO
1 INTRODUO ....................................................................................................... 12
1.1 Tema ...................................................................................................................13
1.1.1 Delimitao do tema .........................................................................................13
1.1.2 Problema .......................................................................................................... 13
1.2 Objetivos ............................................................................................................. 13
1.2.1 Geral................................................................................................................. 13
1.2.2 Especficos ....................................................................................................... 14
1.3 Relevncia do assunto e justificativa................................................................... 14
2 REFERENCIAL TERICO.....................................................................................15
2.1 Cincia contbil ................................................................................................... 15
2.2 Contabilidade aplicada para a construo civil....................................................16
2.2.1 Caractersticas da atividade ............................................................................. 16
2.2.2 Contratos de construo .................................................................................. 17
2.2.3 Plano de contas ................................................................................................19
2.2.4 Formao do estoque.......................................................................................23
2.2.5 Custos na construo civil ................................................................................ 24
2.2.5.1 Custos pagos ou incorridos ........................................................................... 25
2.2.5.2 Custos contratados........................................................................................26
2.2.5.3 Custos orados..............................................................................................26
2.2.5.4 Custos orados versus custos incorridos ......................................................28
2.2.5.4.1 Insuficincia de custo realizado.................................................................. 28
2.2.5.4.2 Excesso de custo realizado ........................................................................ 28
2.2.6 Venda de unidades imobilirias........................................................................ 29

2.2.6.1 Venda vista de unidade concluda..............................................................29
2.2.6.2 Venda a prazo ou a prestao de unidade concluda.................................... 30
2.2.6.3 Venda vista de unidade no concluda .......................................................31
2.2.6.3.1 Com opo pelo custo orado .................................................................... 32
2.2.6.3.2 Sem opo pelo custo orado .................................................................... 33
2.2.6.4 Venda a prazo ou a prestao de unidade no concluda.............................34
2.2.6.4.1 Sem opo pelo custo orado .................................................................... 35
2.2.6.4.2 Com opo pelo custo orado .................................................................... 35
2.2.6.5 Permuta de imveis .......................................................................................36
2.2.6.6 Venda contratada com e sem clusula de juros ............................................ 36
2.2.7 Cronograma fsico e financeiro da Construo Civil......................................... 37
2.3 Habilitao e regularizao da obra .................................................................... 37
2.3.1 Projeto e planta ................................................................................................38
2.3.2 ART .................................................................................................................. 38
2.3.3 Matrcula CEI.................................................................................................... 38
2.4 Controles na Construo Civil ............................................................................. 39
2.5 Regimes Tributrios aplicados na Construo Civil ............................................ 40
2.5.1 Lucro Real ........................................................................................................ 40
2.5.1.1 Obrigatoriedade .............................................................................................41
2.5.1.2 Alquotas ....................................................................................................... 41
2.5.1.3 Formas de apurao .....................................................................................42
2.5.1.3.1 Trimestral ................................................................................................... 42
2.5.1.3.2 Anual .......................................................................................................... 42
2.5.2 Lucro presumido ...............................................................................................42
2.5.2.1 Forma de apurao .......................................................................................43
2.5.2.2 Percentuais de presuno e alquotas ..........................................................44
2.5.2.3 Receita bruta nas atividades imobilirias ......................................................44
2.5.3 Lucro Arbitrado ................................................................................................. 44
2.5.4 Regime Especial de Tributao........................................................................ 45
2.5.4.1 Formas de apurao .....................................................................................45
2.6 Pis e Cofins cumulativo e no cumulativo ........................................................46
2.6.1 Pis e Cofins no ramo imobilirio ....................................................................... 47
2.7 Tributao previdenciria ....................................................................................47
2.7.1 Responsvel pelas obrigaes previdencirias................................................ 47

2.7.2 Formas de regularizao .................................................................................. 48
2.7.2.1 Por contabilidade ...........................................................................................48
2.7.2.2 Por aferio ................................................................................................... 48
2.7.2.3 Por decadncia..............................................................................................49
2.7.2.3.1 Obrigaes acessrias ............................................................................... 49
2.7.2.3.2 DISO ........................................................................................................... 49
3 MTODO................................................................................................................ 50
3.1 Tipo de pesquisa ................................................................................................. 50
3.1.1 Abordagem qualitativa e quantitativa................................................................50
3.1.2 Quanto aos procedimentos e meios ................................................................. 51
3.1.3 Quanto aos fins ou objetivos ............................................................................ 51
3.2 Unidade anlise e populao .............................................................................. 52
3.3 Plano de coleta de dados ....................................................................................52
3.4 Tratamento dos dados.........................................................................................53
3.5 Limitaes do mtodo .........................................................................................53
4 AMBIENTE DE PESQUISA ...................................................................................54
5 ESTUDO EXPLORATRIO ...................................................................................55

5.1 Coleta e organizao...........................................................................................55
5.1.1 Plano de contas ................................................................................................56
5.2 Custo orado da obra ..........................................................................................59
5.3 Contabilizao do primeiro estgio...................................................................... 61
5.3.1 Custos incorridos em 2012 ............................................................................... 61
5.3.2 Contabilizao dos imveis vendidos vista em 2012..................................... 63
5.3.3 Contabilizao dos imveis vendidos a prazo em 2012 ................................... 65
5.4 Contabilizao do segundo estgio..................................................................... 68
5.4.2 Apropriao dos custos e receitas dos imveis vendidos em 2012
contabilizaes em 2013 ...........................................................................................71
5.4.2.1 Tratamento das unidades vendidas vista em 2012 contabilizaes em
2013 ..........................................................................................................................71
5.4.2.2 Tratamento das unidades vendidas a prazo em 2012 contabilizaes em

2013 ..........................................................................................................................73
5.4.3 Contabilizao dos imveis vendidos vista em 2013..................................... 76
5.4.4 Contabilizao dos imveis vendidos a prazo em 2013 ................................... 78
5.5 Contabilizao do ltimo estgio ......................................................................... 81
5.5.2 Apropriao dos custos e receitas dos imveis vendidos em 2012 e 2013...... 84
5.5.2.1 Tratamento das unidades vendidas vista em 2012 Contabilizaes em
2014 ..........................................................................................................................85
5.5.2.2 Tratamento das unidades vendidas a prazo em 2012 Contabilizaes em
2014 ..........................................................................................................................87
5.5.2.3 Tratamento das unidades vendidas vista em 2013 Contabilizaes em
2014 ..........................................................................................................................90
5.5.2.4 Tratamento das unidades vendidas a prazo em 2013 Contabilizaes em
2014 ..........................................................................................................................92
5.6 Concluso da obra ..............................................................................................96
5.6.1 Contabilizao do ltimo estgio da obra .........................................................96
5.6.2 Contabilizao da venda de imveis concludos vendidos vista ...................98
5.6.3 Contabilizao da venda de imveis concludos vendidos a prazo ................ 100
6 CONCLUSO ...................................................................................................... 105
REFERNCIAS ....................................................................................................... 107
APNDICES ........................................................................................................... 111
12
1 INTRODUO
A contabilidade um instrumento muito importante para as empresas,

independentemente do seu porte. atravs dela que os gestores conseguem obter
informaes teis para a tomada de decises.
A construo civil um segmento que tem uma contabilidade mais complexa
que os outros setores econmicos e necessita de um conhecimento maior por parte
dos profissionais da contabilidade.
A contabilidade na atividade imobiliria vem trazendo constantes mudanas
nos ltimos anos, isso vem ocorrendo principalmente pela necessidade da
adequao das normas brasileiras com as normas internacionais. A convergncia
internacional das normas contbeis no Brasil foi feito atravs do Comit de
Pronunciamentos Contbeis (CPC). Na construo civil o CPC 17 estabelece os
critrios que devem ser utilizados na contabilidade societria do ramo imobilirio,
sendo que estes divergem com as normas fiscais institudas atualmente no Brasil.
Aplica-se tambm construo civil formas de tributao especficas como o
Regime Especial de Tributao (RET), utilizado no presente estudo.
O presente estudo busca esclarecer os aspectos contbeis e fiscais da
construo civil, mostrando a diferena entre os mesmos, evidenciando que os
lanamentos sobre o aspecto fiscal no so demonstrados na contabilidade geral da
empresa. Para facilitar a compreenso so exibidos exemplos de como contabilizar
os custos e as receitas, alm de apresentar um plano de contas adequado para tais
lanamentos.
13
Atravs da elaborao de um fluxograma contbil, com destaque nos
procedimentos que devem ser adotados em uma empresa do ramo da construo
civil, o estudo busca atender da forma mais correta a legislao vigente.
1.1 Tema
O tema de pesquisa ser: A contabilidade aplicada incorporao imobiliria.
1.1.1 Delimitao do tema

O estudo aborda o fluxo contbil de uma incorporao imobiliria,
considerando os diferentes estgios de custos e receita durante trs anos. O
empreendimento est enquadrado no Regime Especial de Tributao (RET),
abordando a contabilizao sob o aspecto societrio e o comparativo com o
tratamento fiscal.
1.1.2 Problema
Devido complexidade da contabilidade no ramo da construo civil, o
problema de pesquisa : qual a forma correta de atender as exigncias, tributrias e
societrias, atravs da escriturao contbil?
1.2 Objetivos
Os objetivos se subdividem em gerais e especficos.
1.2.1 Geral
O objetivo geral desta pesquisa busca o desenvolvimento de um modelo
adequado para a contabilizao, controle e tributao da construo civil.
14
1.2.2 Especficos
Identificar o fluxograma contbil da obra;
Criar um elenco de contas adequado;
Elaborar registros contbeis de operaes de vendas;
Controlar os registros dos custos efetivos e orados contabilmente;
Evidenciar o controle fiscal a partir da contabilidade societria.
1.3 Relevncia do assunto e justificativa

A correta contabilizao no ramo da construo civil um desafio e um
diferencial para o profissional da rea contbil.
Para a empresa, o presente trabalho apresentou um fluxo contbil a ser
aplicado especificamente na obra estudada.
Para acadmica, o presente estudo permitiu aprofundar os conhecimentos no
segmento da construo civil como uma atuao profissional.
Para a Univates, uma oportunidade de mostrar como o conhecimento
cientfico pode ser aplicado nas empresas.
15
2 REFERENCIAL TERICO
Este captulo apresenta atravs de pesquisa bibliogrfica a fundamentao

terica do trabalho, ir abordar a legislao da construo civil, com o intuito de
contribuir para o desenvolvimento da parte prtica do estudo.
2.1 Cincia contbil

A cincia contbil usada como uma excelente ferramenta de controle para
os gestores.
A contabilidade uma cincia social que busca mensurar para poder informar
aos usurios os aspectos quantitativos qualitativos do patrimnio de quaisquer
entidades (SZUSTER et al., 2011).
Iudcibus, Martins e Gelbcke (2007, p. 29) definem a contabilidade como
sendo um sistema de informao e avaliao destinado a prover seus usurios com
demonstraes e anlises de natureza econmica, financeira, fsica e de
produtividade, com relao entidade objeto de contabilizao..
Para Marion (2009, p. 28), a contabilidade um instrumento que fornece o
mximo de informaes teis para a tomada de decises dentro e fora da empresa..
Portanto, a contabilidade um instrumento indispensvel para as empresas,
atravs de seus controles, anlises e demonstraes auxiliam o gestor na tomada
de decises.
16
2.2 Contabilidade aplicada para a construo civil
A
contabilidade
no
segmento
da
construo
civil
possui
algumas
particularidades, que sero vistas no presente estudo.

Teixeira, P; Pantaleo e Teixeira, G. (2012, p. 176), conceituam a construo
civil como:
A realizao material de obras de engenharia civil, entre as quais a
construo de prdios, estradas de ferro ou de rodagem, saneamento,
obras de terraplanagem e pavimentao em geral, de obras hidrulicas ou
eltricas, de obras de montagem e construo de estruturas em geral.
Conforme Teixeira, P; Pantaleo e Teixeira, G. (2012, p. 23),

A contabilidade regida por princpios claramente definidos e composta
de uma estrutura bsica aplicvel a todos os tipos de empresas, embora
aceitando variaes necessrias para adequaes s particularidades de
cada ramo de atividade.
O maior conflito na contabilizao das empresas do ramo da construo civil

a utilizao do correto critrio de como contabilizar os contratos de construo, ou
seja, o reconhecimento das receitas e as despesas geradas ao decorrer da obra,
conforme o Comit de Pronunciamentos Contbeis (CPC 17-R1, 2012).
A contabilidade na rea da construo civil diferenciada dos outros ramos
pela sua complexidade, devido s dvidas existentes quanto contabilizao,
reconhecimento dos custos e das receitas.
2.2.1 Caractersticas da atividade

Podemos elencar vrias caractersticas para o ramo da construo civil:
dentre elas o tempo de durao do ciclo operacional que geralmente ultrapassa um
ano (diferente das empresas de outros segmentos), os diversos tipos de controles, a
formao do estoque e as vrias maneiras de vender os imveis.
De acordo com Scherrer (2012) preciso dar enfoque, nos vrios critrios de
apurao dos resultados que so especficos do ramo imobilirio e que em muitos
momentos diferem em comparao com as outras atividades.
17
A contabilidade no ramo da construo civil diverge em seus aspectos
contbeis para os fiscais:
Para compatibilizar as normas contbeis com as tributrias, bem como
segregar os princpios contbeis das normas fiscais e legislao especfica,
principalmente no ramo imobilirio, as empresas devero apresentar dois
balanos: um para atender s disposies tributrias e outro adaptado s
normas societrias (TEIXEIRA, P; PANTALEO; TEIXEIRA, G; 2012, p.
289).
No ramo imobilirio bastante comum a operao da permuta de imveis,

considera-se permuta de imveis quando duas ou mais pessoas trocam entre si
coisas de sua propriedade (TEIXEIRA, P; PANTALEO; TEIXEIRA, G; 2012, p.
321).
Para que a contabilidade seja precisa necessrio que o profissional contbil
tenha um conhecimento aprofundado dessas peculiaridades para que possa
desenvolver o seu trabalho corretamente, atendendo o fisco e o gestor.
2.2.2 Contratos de construo

Os contratos de construo geram muitas dvidas sobre o momento de
reconhecer a receita, neste subcaptulo veremos os critrios utilizados para a
definio da data mais adequada para tal.
Contrato de construo um registro entre as partes com o objetivo de uma
negociao (CHAVES, 2014).
Conforme o CPC 17-R1 (2012, p. 2),
Contrato de construo um contrato especificamente negociado para a
construo de um ativo ou de uma combinao de ativos que estejam
diretamente interrelacionados ou interdependentes em funo da sua
concepo, tecnologia e funo ou do seu propsito ou uso final.
Conforme Chaves (2014, p. 63), podemos definir construo inter-relacionada

como um composto de vrias unidades que podem ser identificadas, sendo todas
ligadas [...] e a independente identificada atravs de matrculas separadas.
O CPC 17-R1 (2012, p. 2) usa alguns termos quando trata dos contratos de
construo, dentre eles podemos destacar:
18
Contrato de preo fixo (fixed price) um contrato de construo segundo o

qual a entidade contratada (fornecedora dos servios) concorda com o
preo pr-fixado ou com a taxa pr-fixada, por unidade concluda que, em
alguns casos, est sujeito s clusulas de custos
escalonados (cost escalation clauses).
Contrato de custo mais margem (cost plus) um contrato de construo
segundo o qual a entidade contratada (fornecedora dos servios) deve ser
reembolsada por custos projetados e aprovados pelas partes - ou de outra
forma definidos acrescido de percentual sobre tais custos ou por
remunerao fixa pr-determinada.
O item 14 do Comit de Pronunciamentos Contbeis 30-R1 (2012, texto

digital) define que as receitas provenientes da venda de bens devem ser
reconhecidas quando:
A entidade tenha transferido para o comprador os riscos e benefcios

mais significativos inerentes propriedade dos bens;
A entidade no mantenha envolvimento continuado na gesto dos

bens vendidos em grau normalmente associado propriedade e tampouco
efetivo controle sobre tais bens;
O valor da receita possa ser mensurado com confiabilidade;
For provvel que os benefcios econmicos associados transao

fluiro para a entidade; e
As despesas incorridas ou a serem incorridas, referentes transao,

possam ser mensuradas com confiabilidade.
Chaves (2014) entende que o reconhecimento das receitas conforme as

novas regras contbeis deve estar de acordo com os contratos, dessa forma antes
de qualquer outro procedimento, deve ser feita uma anlise dos contratos.
De acordo com o CPC 17-R1 (2012) as receitas podem variar para mais ou
para menos, isso pode ocorrer na medida em que ocorrem os fatos. Como
diminuio da receita, podemos destacar o no cumprimento dos prazos para a
entrega do imvel e como aumento da receita pode estar acordado uma clusula de
variao em consequncia do aumento dos custos.
O mtodo da percentagem completada denomina-se como:
O reconhecimento da receita e da despesa (transferncia do custo para o
resultado) referentes fase de concluso de um contrato muitas vezes
referido como o mtodo da percentagem completada. Segundo esse
mtodo, a receita contratual deve ser proporcional aos custos contratuais
incorridos em cada etapa de medio. Esse mtodo proporciona informao
til sobre a extenso da atividade e desempenho do contratado durante a
execuo do contrato (CPC 17-R1, 2012, p. 8).
De acordo com o CPC 17-R1 (2012) a evoluo de um contrato pode ser

determinada de vrias maneiras. Dependendo da natureza do contrato, os mtodos
19
podem incluir a proporo dos custos incorridos com o trabalho executado at a
data, de fronte aos custos totais estimados do contrato; a medio do trabalho
executado; ou evoluo fsica do trabalho contratado.
Portanto o contrato de construo um documento de suma importncia,
atravs do qual feita a negociao entre as partes e logo, os registros contbeis.
2.2.3 Plano de contas

O plano de contas um instrumento fundamental na contabilidade, serve
como base para a elaborao das demonstraes contbeis.
A contabilidade que tem como objetivo social o ramo da construo civil, tem
uma contabilidade bem prxima ao das outras empresas, o qu difere o plano de
contas das outras quando se trata da apropriao dos custos e receitas (CHAVES,
2014).
Prof. Marcos Antnio Airosa Neto apud Teixeira P; Pantaleo e Teixeira, G.
(2012, p. 30) define plano de contas como:
O plano de contas o guia ordenado e sistemtico das operaes que se
realizam numa empresa, as quais movimentam o Patrimnio. Na sua
elaborao indispensvel que o planificador conhea a estrutura prevista
para a empresa, suas atividades, campo de ao, mtodos de trabalho, em
suma, todos os pormenores, necessrios a um plano que permita
acompanhar as atividades da empresa, e tambm acompanhar o seu
desenvolvimento ulterior.
No Quadro 1 esto elencadas as contas do ramo da construo civil que

diferem do plano de contas das empresas em geral:
20
Quadro 1 Plano de contas com enfoque na Construo Civil
1
Ativo
Passivo
1.1
Circulante
2.1
Circulante
1.1.1
Direitos realizveis
2.1.1
1.1.1.1
Crditos por venda de imveis (1)
2.1.1.1
1.1.1.99
2.1.1.2
2.2
No circulante
1.1.1.2.99
Obra A
Crditos por financiamentos a
repassar (2)
Obra A
Dbitos de financiamentos
Custo contratado de imveis
vendidos
Custo orado de imveis vendidos
2.2.1
Receitas e custos diferidos
1.1.1.3
Crdito de juros contratuais (3)
2.2.2.1
Receitas diferidas (7)
1.1.1.3.99
Obra A
2.2.2.1.001
Obra A
1.1.2
Estoques
2.2.2.2
Custo diferido (8)
1.1.2.1
Imveis a comercializar
2.2.2.2.001
Obra A
1.1.2.1.99
Obra A (4)
Resultado
1.1.2.1.100
Terrenos (5)
3.1
Receita operacional lquida
1.1.2.2
Obras em andamento (6)
3.1.1
1.1.2.2.1
Obra A
3.1.1.1
1.1.2.2.1.1
Custo com pessoal
3.1.1.1.99
Receita operacional bruta

Receita da venda de unidades
imobilirias
Vendas da Obra A (9)
1.1.2.2.1.1.001
Salrio
3.2
Custos Operacionais
1.1.2.2.1.1.002
INSS
3.2.1
Custo das vendas
1.1.2.2.1.1.003
FGTS
3.2.1.1
Custo dos Imveis vendidos (10)
1.1.2.2.1.1.004
Frias
3.2.1.1.99
1.1.2.2.1.1.005
13 salrio
1.1.2.2.1.2
Materiais
4.1
Custo das unidades vendidas obra A

Sociedades em Conta de
participao
Nome da Sociedade
1.1.2.2.1.2.001
Cimento
4.1.1
Ativo
1.1.2.2.1.2.002
Tijolo
4.1.1.1
Disponibilidades
1.1.2.2.1.3
Terrenos
4.1.2
Passivo
1.1.2.2.1.4
Servios de terceiros
4.1.3
Patrimnio Lquido
1.1.2.2.1.5
Despesas administrativas
Empreendimentos Afetados
1.1.2.2.1.6
Terrenos
5.1
Nome do empreendimento
1.1.2.2.1.7
Apropriao dos custos
5.1.1
Disponibilidades
1.1.2.3
Almoxarifado
5.1.2
Crditos de funcionamento
1.2
No Circulante
5.1.3
Imveis a Comercializar e estoques
1.2.1
Direitos realizveis
5.1.4
Despesas de exerccios seguintes
1.2.1.1
Crditos por venda de imveis
5.1.5
Dbitos de funcionamento
1.2.1.1.99
Obra A
5.1.6
Dbitos por Financiamento
5.1.7
Exigvel a longo prazo
5.1.8
Resultado Diferido
5.1.9
Resultado Lquido
1.1.1.2
Fonte: Adaptado pela autora com base em Teixeira, P; Pantaleo e Teixeira; G. (2012).
O Quadro 2 demonstra as principais contas da atividade imobiliria, quanto a

sua funo, o momento de debitar e creditar e o que ela representa em seu saldo:
21
Quadro 2 Funo e funcionamento das contas
Descrio da Conta
(1) Crditos por venda

de imvel
(2) Crditos por

financiamento a
repassar
(3) Crditos de juros

contratuais
Funo
Dbito
Essa conta se debita para
contabilizar os direitos da
Registrar os crditos representados
empresa representados por
pelas prestaes oriundas dos
prestaes, feita por ocasio
contratos de venda, cesso de bens
da venda, cesso de bens ou
ou direitos imobilirios,
direitos imobilirios de
correspondentes s unidades
incorporaes e pela correo
vendidas.
monetria das prestaes
reajustveis.
Registrar a parcela do preo de
venda relativa ao financiamento a
Debita-se no contrato de
ser assumido pelo comprador junto
compra e venda, quando este
ao agente do Sistema Financeiro de
incluir parcela de
Habitao (SFH). Este crdito ser
financiamento pelo SFH a ser
utilizado pelo vendedor para
assumido pelo comprador e
amortizar sua dvida com o agente
pelas correes monetrias
ou para converso em dinheiro,
respectivas.
caso no tenha dbito com o
mesmo.
Registrar as parcelas de juros
Debita-se quando o contrato
estipulados nos contratos de venda, de venda prev a incidncia
correspondentes s unidades
de juros nos pagamentos
vendidas quando estes preveem tal futuros e suas correes
incidncia.
monetrias.
Registrar o custo de construo ou

aquisio de imveis concludos e
com habite-se, destinados venda.
Os custos posteriores tais como
(4) Imveis Concludos
condomnio, IPTU, manuteno,
devem ser contabilizados como
despesas, pois no aumentam o
valor do imvel.
Essa conta deve ser debitada

para registrar o custo de
construo ou aquisio de
cada imvel concludo e com
habite-se.
Crdito
Saldo
Essa conta se credita no

momento do recebimento das
Representa o valor dos
prestaes, pelas insubsistncias direitos a receber relativos
constatadas ou pelas baixas das espcie.
unidades distratadas.
Credita-se com o repasse dos

direitos ao agente ou seu
recebimento.

crditos a serem
repassados ou recebidos.
Credita-se quando do
recebimento da parcela.

juros contratuais a
receber.
Credita-se pelas baixas das

unidades vendidas.
Representa as existncias
da espcie.
(Continua...)
22
(Continuao)
Descrio da Conta Funo
Dbito
Debita-se para registro do
custo de aquisio dos terrenos
adquiridos para incorporao
ou venda, bem como das
despesas acessrias, tais como
comisses de corretagem,
impostos de transmisso e
despesas de registro. Os
gastos posteriores, como o
IPTU, tanto podero ser
contabilizados na despesa
como no custo do terreno, a
critrio da empresa.
Crdito
Saldo
(5) Terrenos a
comercializar
Registrar os terrenos de
propriedade da empresa
destinados a incorporao ou
venda.
(6) Imveis em
construo
Registrar o custo dos imveis em

construo, no vendidos.
Debita-se para registro do

custo de construo e das
benfeitorias adquiridas.
Credita-se para registro de sua

transferncia por motivo de
alienao ou concluso.
Representa o valor acumulado

dos imveis em construo
pertencentes sociedade ou
firma individual.
(7) Receita diferida

de venda de imveis
Registrar as receitas diferidas

relativas s unidades imobilirias
vendidas a prazo, quando o
contrato prev parcelas vencendo
aps o encerramento do ano em
que foi efetivada a venda.
Debita-se para transferncia

das receitas diferidas para o
"Resultado do Exerccio"
Credita-se para registro das

receitas diferidas relativas s
unidades vendidas a
prestaes.
Representa o montante das

receitas diferidas da espcie
relativas a parcelas do preo
no recebidas.
(8) Custo diferido de

imveis vendidos
Registrar os custos diferidos

relativos s unidades s unidades
imobilirias vendidas a prazo.
Debita-se para registro dos

custos diferidos relativos s
unidades vendidas a prazo.
Credita-se para transferncia

dos custos para Custo de
Imveis Vendidos no
"Resultado do Exerccio".
Credita-se para registro das
parcelas de receita relativas s
vendas de terrenos na ocasio
do seu reconhecimento, em
funo do regime adotado.
Credita-se no encerramento do
exerccio, pela transferncia de
seu saldo para "Resultado do
Exerccio".
Representa o montante dos

custos diferidos relativos s
parcelas do preo de venda
no recebidas.
Registrar a receita proveniente da

(9) Venda de
venda de imveis vista ou a
unidades imobilirias
prazo.
Debita-se no encerramento do
exerccio, para registro da
transferncia dos saldos para
"Resultado do exerccio".
Debita-se para registro da

transferncia do custo total ou
parcial dos imveis
comercializados.
Fonte: Adaptado pela autora com base em Teixeira, P; Pantaleo e Teixeira, G. (2012).
(10) Custo dos
imveis vendidos
Registrar o custo total ou parcial

dos imveis comercializados.
Credita-se pela baixa por venda

Representa o valor das
ou pela transferncia do custo
existncias dos bens das
para a conta prpria no incio
espcies.
da construo.
Representa o montante das

receitas da espcie no
exerccio.
Representa o custo total ou
parcial dos imveis vendidos
no exerccio.
23
interessante que sejam observados os Art. 299-A e 299-B da Lei n 6.404,
de 15 de dezembro de 1976, que passam a estar em consonncia com as normas
internacionais a partir do Art. 38 da Lei 11.941/09:
Critrios de Avaliao em Operaes Societrias
Art. 299-A. O saldo existente em 31 de dezembro de 2008 no ativo diferido
que, pela sua natureza, no puder ser alocado a outro grupo de contas,
poder permanecer no ativo sob essa classificao at sua completa
amortizao, sujeito anlise sobre a recuperao de que trata o 3 do
art. 183 desta Lei.
Art. 299-B. O saldo existente no resultado de exerccio futuro em 31 de
dezembro de 2008 dever ser reclassificado para o passivo no circulante
em conta representativa de receita diferida.
Pargrafo nico. O registro do saldo de que trata o caput deste artigo
dever evidenciar a receita diferida e o respectivo custo diferido.
Portanto, o plano de contas deve obedecer aos princpios contbeis, alm de

permitir ao empresrio o acompanhamento das atividades da empresa, deve ter a
possibilidade de aumentar a sua estrutura com o crescimento da empresa.
2.2.4 Formao do estoque

A formao do estoque na construo civil se constitui dos imveis prontos,
dos imveis em construo e do almoxarifado.
Iudcibus et. al. (2010, p. 72) define estoque como bens tangveis ou
intangveis adquiridos ou produzidos pela empresa com o objetivo de venda ou
utilizao prpria no curso normal de suas atividades.
Nas empresas do ramo imobilirio os custos dos imveis em construo
devem ser contabilizados no ativo circulante, essas contas no so zeradas ao final
de cada exerccio social e vo acumulando valores ao saldo das contas, permitindo
o acompanhamento e a evoluo das mesmas, tornando possvel sua comparao
com o oramento proposto (TEIXEIRA, P; PANTALEO; TEIXEIRA, G; 2012).
Conforme Chaves (2014, p. 145), o grupo de contas nomeado estoque
registra os imveis concludos destinados venda, ou seja, aps a concluso da
obra, o saldo do grupo de conta obra em andamento referente quela obra deve ser
transferido para o grupo estoque de imveis..
24
O grupo de contas do almoxarifado registra materiais de construo que
sero utilizados futuramente nas obras, a baixa desse estoque se d no momento
em que o material destinado utilizao em determinado empreendimento
(CHAVES, 2014).
Dessa forma as obras em andamento vo acumulando valores at o momento
da concluso da obra, quando a obra estiver concluda o valor acumulado deve ser
transferido para a conta estoques, onde, essa registra os imveis que esto prontos
para venda.
2.2.5 Custos na construo civil

Neste subcaptulo apresentam-se os tipos de custos aplicados ao ramo da
construo civil.
Conforme o CPC 17-R1 (2012) os custos so atribuveis obra desde a
assinatura do contrato at a data da concluso. Os custos devem ser reconhecidos
quando tiver certeza da efetivao do contrato, eles podem ser incorridos a
determinado contrato desde que possam ser individualmente identificados e
confiavelmente mensurados.
Para Teixeira, P; Pantaleo e Teixeira, G. (2012, p. 413):
A formao do custo de uma obra por empreitada ocorre de forma
tradicional e convencional, correspondendo mo de obra prpria aplicada,
material utilizado, servios de subempreiteiros (mo de obra de terceiros) e
gastos gerais. Deste modo, os valores efetivamente incorridos durante o
perodo ou custo estimado ou orado comporo igualmente o custo efetivo
da obra.
Para Scherrer (2012, p. 7) os custos na construo civil contm

caractersticas prprias:
Sem perda de conceito perante os princpios contbeis, pode-se adotar
qualquer um dos tipos (ou concomitantemente algumas vezes) em ateno
aos ditames legais vigentes no Brasil, quais sejam: Custos Pagos ou
Incorridos, Custos Contratados e Custos Orados.
A legislao permite que a unidade em construo compute os custos pagos

ou incorridos, contratados e os orados na conta Custo dos Imveis Vendidos nos
25
casos de venda de unidades em construo (TEIXEIRA, P; PANTALEO;
TEIXEIRA, G; 2012).
2.2.5.1 Custos pagos ou incorridos

Custos pagos ou incorridos podem ser definidos como custos adquiridos na
formao do custo do imvel, com destaque aos bens ou servios adquiridos para
aplicao especfica no empreendimento de que a unidade faz parte (TEIXEIRA, P;
PANTALEO; TEIXEIRA, G; 2012).
Para Scherrer (2012, p. 8), a efetiva apropriao dos custos somente aceita
quando:
A unidade imobiliria (apartamento, casa etc.) tenha sido VENDIDA, caso
contrrio, isto , quando se adquirem bens sem destino especfico (para
estocagem), no se podem apropri-los, devendo ser lanados em conta
representativa do estoque.
Para Teixeira, P; Pantaleo e Teixeira, G. (2012) aplica-se o seguinte

tratamento contbil:
a)
Para os bens adquiridos para estocagem, sem destinao especfica.
Quadro 3 Lanamento da compra de bens para estocagem

Dbito
Almoxarifado - 1.1.2.3 Estoques
Crdito
Fornecedores
b)
Todos os gastos incorridos, primeiramente sero contabilizados no
ativo circulante, para depois serem consideradas na formao do custo da unidade

vendida:
Quadro 4 Lanamento da formao do custo incorrido
Dbito
Obras em andamento - 1.1.2.2 Estoques
Crdito
Almoxarifado - 1.1.2.3 Estoques
c)
Os custos incorridos, referentes a empreendimento que contemplam
duas ou mais unidades imobilirias, devero ser apropriadas mediante rateio

baseado em critrio usual no tipo de empreendimento imobilirio:
26
Tabela 1 Exemplo de rateio baseado nos custos incorridos
IMVEIS EM CONSTRUO
Unidades
m
Frao Ideal
101
80,00
0,20
102
120,00
0,30
201
200,00
0,50
Totais
400,00
1,000
Fonte: Teixeira, P; Pantaleo e Teixeira, G (2012, p. 209).
Rateio dos Custos

30.400,00
45.600,00
76.000,00
152.000,00
2.2.5.2 Custos contratados

Os custos contratados so custos contratados de terceiros.
Para Scherrer (2012) custos contratados so os custos adicionais, aos pagos
ou incorridos, podem ser tratados como servios extras aos da construo do
imvel, como exemplo uma empreiteira.
Os custos contratados podem ser computados pelo contribuinte para a
formao do custo do imvel vendido, essa maneira de reconhecimento do custo s
pode ser aplicada aos imveis j comercializados, portanto no deve ser aplicada
aos imveis a vender (TEIXEIRA, P; PANTALEO; TEIXEIRA, G; 2012).
Os custos contratados devem ser creditados conta especfica de passivo na
data da efetivao da venda (TEIXEIRA, P; PANTALEO; TEIXEIRA, G; 2012).
Teixeira, P; Pantaleo e Teixeira, G. (2012), entendem que o tratamento
contbil deve ser da seguinte forma:
Quadro 5 Lanamento do custo contratado
Dbito
Custo dos imveis vendidos - 3.2.1.1 Resultado
Crdito
Custo contratado de imveis vendidos - 2.1.1.1 - Passivo circulante
2.2.5.3 Custos orados

Scherrer (2012) define custo orado como, um cronograma elaborado pela
rea da engenharia onde constem os custos comuns a preos de mercado que
sero utilizados para aquele tipo de empreendimento imobilirio, no momento da sua
adoo.
27
Teixeira, P; Pantaleo e Teixeira, G. (2012, p. 214) denominam custo orado
quando ao ser contratada a venda de uma unidade no concluda, alm dos gastos
j realizados at a ocasio da venda, poder ser computado no seu custo a
estimativa de custo necessrio concluso do empreendimento.
Tabela 2 Exemplo de informaes para a adoo do custo orado
Custo total previsto da obra
(-) Custos incorridos at a data da opo pelo custo orado
(=) Custo orado para a concluso das obras
420.000,00
170.000,00
250.000,00
Segue exemplo prtico elaborado por Teixeira, P; Pantaleo e Teixeira, G.

(2012):
A partir do oramento previsto na Tabela 2, foi vendida uma unidade
imobiliria que corresponde a 10% da rea total, o valor vista do imvel R$
80.000, segue os lanamentos contbeis adotados:
Tabela 3 Lanamento correspondente a 10% da rea total
Dbito
Dbito
Crdito
Crdito
Crdito
Caixa ou Banco conta movimento

Custo dos imveis vendidos - 3.2.1.1 - Resultado
Receita da venda de imveis - 3.1.1.1 - Resultado
Custo orado de imveis vendidos - 2.1.1.2 - Passivo circulante
80.000,00
42.000,00
80.000,00
17.000,00
25.000,00
Com o desenvolvimento da obra, os custos orados sero substitudos pelos

custos incorridos (TEIXEIRA, P; PANTALEO; TEIXEIRA, G; 2012).
Dando continuidade ao exemplo prtico de Teixeira, P; Pantaleo e Teixeira,
G. (2012), inclui-se ao exemplo um gasto de R$ 10.000,00 aps a venda.
Tabela 4 Exemplo de gasto aps a venda
Dbito
Dbito
Crdito

Caixa
9.000,00
1.000,00
10.000,00
28
2.2.5.4 Custos orados versus custos incorridos
O custo orado pode gerar duas situaes em comparao com o custo j
incorrido: a primeira denominada insuficincia de custo realizado, que ocorre quando
o custo orado superior ao realizado; a segunda situao denominada como
excesso de custo realizado, ocorre quando os custos realizados so superiores aos
orados, essas diferenas ocorrem somente nas vendas a prazo ou vista de
unidades no concludas. Em ambos os casos a contabilidade deve fazer o registro
das variaes (SCHERRER, 2012).
2.2.5.4.1 Insuficincia de custo realizado

Para tratamento fiscal quando existir a insuficincia do custo realizado ela
poder ser inferior a 15% do total do orado, nesse caso deve ser includa
normalmente no resultado do perodo base em que o imvel for concludo. Se a
insuficincia do custo realizado for superior a 15%, deve ser observada a data do
recolhimento do lucro bruto e a data da concluso da obra: se a data do
recolhimento a da concluso da obra for ao mesmo perodo base, a insuficincia do
custo tambm deve ser includa normalmente no resultado desse perodo base,
como recuperao de custo; se for a perodo base posterior a insuficincia deve ser
computada no resultado do exerccio social em que o empreendimento for concludo
acarretando o pagamento de correo monetria e juros de mora sobre o valor do
imposto postergado pela deduo de custo orado excedente do realizado
(TEIXEIRA, P; PANTALEO; TEIXEIRA, G; 2012).
2.2.5.4.2 Excesso de custo realizado

De acordo com Teixeira, P; Pantaleo e Teixeira, G. (2012) o excesso de
custo realizado no trar consequncias tributrias negativas desde que sejam
observados os procedimentos determinados pelos dispositivos tributrios.
29
2.2.6 Venda de unidades imobilirias
Na atividade imobiliria as vendas podem ser de unidades concludas ou em
andamento, de forma vista ou a prazo.
Unidade concluda pode ser caracterizada quando a obra for concluda
fisicamente e legalmente, quando todos os gastos j estiverem incorridos,
independente de pagos vista ou a prazo e a prefeitura j tenha concedido a carta
de habitao (TEIXEIRA, P; PANTALEO; TEIXEIRA, G; 2012).
Na construo civil bastante comum comprar um empreendimento antes
mesmo de estar pronto.
A unidade no concluda caracterizada pela obra no estar pronta, nesse
caso ainda tero custos a serem incorridos at o trmino da obra (SCHERRER,
2012).
2.2.6.1 Venda vista de unidade concluda

Quando ocorrer a venda de um imvel vista em que a unidade j esteja
concluda a receita deve ser reconhecida diretamente na Demonstrao do
Resultado do Exerccio (DRE).
Conforme Iudcibus et. al., (2010) o lucro bruto da venda vista de unidade
concluda deve ser reconhecido no resultado na data em que efetivar a transao.
Para Teixeira, P; Pantaleo e Teixeira, G. (2012) o lanamento contbil para
reconhecer o lucro bruto da venda deve ser:
Quadro 6 Lanamento venda vista de unidade concluda
Dbito
Crdito

Receita da venda de Imveis - 3.1.1.1 Resultado
Dbito
Crdito
Custo dos Imveis Vendidos - 3.2.1.1 Resultado

Imveis Concludos - 1.1.2.1 Estoques
30
As vendas vista so as mais simples de contabilizar, a sua apurao no
diverge entre o fisco e as normas internacionais.
2.2.6.2 Venda a prazo ou a prestao de unidade concluda

Conforme Iudcibus et. al. (2010, p. 388) as vendas de unidades concludas a
prazo devem ser apropriadas ao resultado no momento em que for efetivada a
venda, independentemente do prazo de recebimento das parcelas, porm deve
atender as seguintes condies:
O seu valor possa ser estimado de forma confivel;
O reconhecimento da receita da venda encontra-se substancialmente

concludo, ou seja, a entidade encontra-se desobrigada de cumprir de forma
significativa atividades que venham a gerar futuros gastos relacionados com
a venda da unidade concluda.
Para Teixeira, P; Pantaleo e Teixeira, G. (2012) a venda a prazo ou a

prestao de unidade concluda, em que as parcelas sejam pagas no ano calendrio
da venda, o lucro bruto deve se reconhecido no exerccio social em que efetuar a
venda.
Quadro 7 Lanamento parcelas pagas no ano calendrio da venda
Dbito
Crdito
Crditos por venda de imveis - 1.1.1.1 - Ativo circulante

Receita da venda de imveis - 3.1.1.1 Resultado
Dbito
Crdito
Imveis Concludos - 1.1.2.1 Estoques
Para Scherrer (2012) os lanamentos da venda a prazo, com parcelas que

sejam pagas no ato do contrato e o restante aps o exerccio, devero ser
registrados na contabilidade da seguinte forma:
Quadro 8 Pelo efetivo recebimento do sinal (entrada)
Dbito
Crdito
Fonte: Adaptado pela autora com base Scherrer (2012).
Quadro 9 Pelo valor das prestaes a serem recebidas

Dbito
Crditos por venda de imveis - 1.1.1.1 e 1.2.1.1 (Ativo Circulante e No Circulante)
Crdito
31
Quadro 10 Pelo Custo das unidades vendidas
Dbito Custo dos imveis vendidos - 3.2.1.1 Resultado
Crdito Imveis Concludos - 1.1.2.1 Estoques
A legislao fiscal difere dos critrios estabelecidos no CPC 17-R1 (2012).

Conforme o art. 29 do Decreto lei n 1.598/77:
Na venda a prazo, ou em prestaes, com pagamento aps o trmino do
perodo-base da venda, o lucro bruto poder, para efeito de determinao
do lucro real, ser reconhecido nas contas de resultado de cada exerccio
social proporcionalmente receita da venda recebida.
Portanto para fins fiscais Teixeira, P; Pantaleo e Teixeira, G. (2012)

entendem que a venda a prazo com parcelas que sejam pagas no ato do contrato e
o restante aps o exerccio devero ser registradas na contabilidade da seguinte
forma:
Quadro 11 Venda a prazo ou a prestao de unidade concluda, aspecto fiscal
Dbito
Crdito
Crditos por venda de imveis - 1.1.1.1 e 1.2.1.1 (Ativo Circulante e No Circulante)

Receita diferida da venda de imveis - 2.2.2.1 Resultado
Dbito
Crdito
Custo diferido de imveis vendidos - 2.2.2.2 - Passivo No Circulante

Imveis concludos - 1.1.2.1 Estoques
Pelo critrio fiscal, o regime de caixa quem define a receita tributvel,

enquanto no CPC o regime de competncia.
2.2.6.3 Venda vista de unidade no concluda

Scherrer (2012) exemplifica o lanamento contbil de venda vista de
unidade no concluda, com enfoque da aplicabilidade ao CPC 17-R1 (2012) da
seguinte forma:
Exemplo: Construo de um edifcio com 10 (dez) apartamentos de padres
iguais.
32
Tabela 5 Custos da obra com posio em 31-12-X1
Custo total orado
(-) Custo incorrido at 31-12-X1
(=) Custo orado at a concluso das obras
Fonte: Adaptado pela autora com base em Scherrer (2012).
1.125.000,00
731.250,00
393.750,00
Em X2 ocorre uma venda de um apartamento no valor de R$ 250.000,00:

Tabela 6 Lanamento do recebimento do numerrio
Dbito Caixa ou Banco conta movimento
Crdito Adiantamento de clientes
250.000,00
Fonte: Scherrer (2012, p. 113).
Tabela 7 Lanamento referente ao custo do apartamento vendido

Dbito
Crdito

73.125,00
O valor do lanamento da Tabela 7 refere-se aos custos incorridos, divididos

pelo nmero de apartamentos.
Dbito
Crdito
Adiantamento de clientes
162.500,00
O percentual dos custos concludos de 65% (Custos incorridos/Custo total

orado), esse mesmo percentual se aplica para o reconhecimento proporcional da
receita at o momento (250.000,00 x 65%).
Os lanamentos com enfoque fiscal nas vendas vista de unidades no
concludas so diferentes dos lanamentos aplicados pelo CPC 17-R1 (2012), nesse
caso interessante dar destaque a adoo e a no adoo pelo custo orado.
2.2.6.3.1 Com opo pelo custo orado

Para Scherrer (2012), quando o contribuinte optar pela apropriao do custo
orado, o lanamento contbil do registro da venda deve ser contabilizado da
seguinte forma:
33
Tabela 9 Registro contbil pela venda da unidade
Dbito
Crdito

250.000,00
Primeiramente o custo da unidade vendida no momento da venda deve ser

apurado mediante rateio proporcional rea ou frao de construo, em todas as
unidades do empreendimento (TEIXEIRA, P; PANTALEO; TEIXEIRA, G; 2012).
De acordo com Scherrer a frao ideal do custo orado por unidade se d
atravs do seguinte clculo: (100%/10 unidades). Nesse caso a frao ideal do custo
orado 10%.
Tabela 10 Lanamento do custo apurado na data da venda
Dbito
Crdito
Crdito

Obras em andamento - 1.1.2.2 - Estoques
112.500,00
73.125,00
39.375,00
2.2.6.3.2 Sem opo pelo custo orado

Para Iudcibus et. al., (2010, p. 390) quando a empresa no optar pelo custo
orado:
a) A parte dos custos apurada entre a data do reconhecimento do lucro
bruto e o final do perodo - base em que esse fato acontecer ser
computada no resultado do perodo como custo adicional da venda;
b) A parte dos custos apurada em perodos base subsequentes ser
computada no resultado de cada perodo (como custo de perodo anterior) e
representar parcela redutora do lucro bruto em vendas em cada exerccio
(o que contraria completamente os princpios de contabilidade).
Para Teixeira, P; Pantaleo e Teixeira, G. (2012), o lanamento contbil que

se far no momento da efetiva venda vista de unidade no concluda sem opo
pelo custo orado ser o seguinte:
Tabela 11 Venda vista de unidade no concluda sem opo pelo custo orado
Dbito
Crdito

Dbito
Crdito
250.000,00
73.125,00
34
Se aps a o reconhecimento do custo da unidade vendida, tiverem incorrido
mais custos eles devem ser apurados mediante rateio e contabilizados da seguinte
maneira:
Quadro 12 Lanamento dos custos incorridos aps o reconhecimento da receita
Dbito
Crdito
2.2.6.4 Venda a prazo ou a prestao de unidade no concluda

Scherrer (2012) exemplifica o lanamento contbil de venda a prazo de
unidade no concluda, com aplicabilidade do CPC 17-R1 (2012):
Exemplo: Venda a prazo de um apartamento de um edifcio de dez
apartamentos no valor de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), foi pago
no ato da venda R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) e o restante em dez parcelas
mensais de R$ 20.000,00 (vinte mil reais).
Tabela 12 Valor recebido no ato da venda
Dbito
Crdito
50.000,00
O lanamento do reconhecimento do custo feito a partir da planilha de

oramentos dos custos, apresentados na Tabela 5, o valor do lanamento a seguir
so os custos totais incorridos at o momento do registro, dividido por dez unidades.
Tabela 13 Reconhecimento do custo
Dbito
Crdito

73.125,00

Dbito
Dbito
Crdito
Crditos por venda de imveis - 1.1.1.1 e 1.2.1.1 (Ativo Circulante e No
Circulante)
50.000,00
112.500,00
162.500,00
35
Os lanamentos com enfoque fiscal nas vendas a prazo de unidades no
concludas tambm so diferentes dos lanamentos aplicados pelo CPC 17-R1
(2012), do mesmo modo interessante dar destaque a adoo e a no adoo pelo
custo orado.
Os mesmos dados do exemplo aplicado anteriormente pelo aspecto do CPC
17-R1 (2012) sero aplicados agora com o enfoque fiscal.
2.2.6.4.1 Sem opo pelo custo orado

Os lanamentos contbeis da venda a prazo de unidade no concluda sem
opo do custo orado esto apresentados na Tabela 15.
Tabela 15 Contabilizao pelo aspecto fiscal sem adoo do custo orado
Crdito
Contabilizao do montante pelo contrato da venda

Circulante)
Receitas diferidas - 2.2.2.1 - Passivo No Circulante
Dbito
Crdito
Contabilizao dos custos incorridos at o momento da venda

Custo diferido - 2.2.2.2 - Passivo No Circulante
Dbito
Dbito
Crdito
Dbito
Crdito
Contabilizao do valor recebido de entrada

Circulante)
Contabilizao do reconhecimento da receita
Receitas diferidas - 2.2.2.1 - Passivo No Circulante
Contabilizao do reconhecimento dos custos

Dbito
Crdito Custo diferido - 2.2.2.2 - Passivo No Circulante
250.000,00
73.125,00
50.000,00
50.000,00
14.625,00
A proporo do valor recebido com o valor total do contrato de 20%, o

reconhecimento do custo se d na mesma proporo.
2.2.6.4.2 Com opo pelo custo orado

Com a opo dos custos orados os lanamentos so os mesmos que sem a
sua opo, alm de todos esses lanamentos s devero ser inclusos mais dois
36
lanamentos, que esto apresentados na Tabela 16.
Tabela 16 Contabilizao pelo aspecto fiscal com adoo do custo orado
Registro contbil do custo orado, referente unidade vendida.
Dbito Custo diferido - 2.2.2.2 - Passivo No Circulante
Crdito Custo orado de imveis vendidos - 2.1.1.2 - Passivo circulante
Parcela do custo orado reconhecido proporcionalmente a receita recebida
Dbito Custo orado de imveis vendidos - 2.1.1.2 - Passivo circulante
Crdito Obras em andamento - 1.1.2.2 Estoques
39.375,00
7.875,00
2.2.6.5 Permuta de imveis

A permuta de bens tem a mesma finalidade de uma venda, tendo a
necessidade da transmisso de bens entre as partes interessadas (SCHERRER,
2012).
De acordo com o Parecer Normativo da Receita Federal do Brasil/COSIT n
09 de 09/2014:
Na operao de permuta de imveis com ou sem recebimento de torna,
realizada por pessoa jurdica que apura o imposto sobre a renda com base
no lucro presumido, dedicada a atividades imobilirias relativas a
loteamento de terrenos, incorporao imobiliria, construo de prdios
destinados venda, bem como a venda de imveis construdos ou
adquiridos para a revenda, constituem receita bruta tanto o valor do imvel
recebido em permuta quanto o montante recebido a ttulo de torna.
O mesmo Parecer Normativo deixa bem claro que o valor do imvel recebido
em permuta compe a receita bruta e, por conseguinte, a apurao do Imposto de
Renda das Pessoas Jurdicas (IRPJ), Contribuio Social sobre o Lucro Lquido
(CSLL), O Programa de Integrao Social (PIS) e o Financiamento da Seguridade
Social (COFINS).
2.2.6.6 Venda contratada com e sem clusula de juros

Quando os juros esto inclusos no preo de venda deve ser contabilizado
como receita e quando os juros no esto inclusos no preo de venda, passa a
existir a figura da receita financeira (SCHERRER, 2012).
37
2.2.7 Cronograma fsico e financeiro da Construo Civil
Ao
comear
uma
obra
interessante
fazer
um estudo
sobre
empreendimento, para ver se existe a viabilidade econmica.

Para acompanhar a evoluo de um projeto, o cronograma fsico-financeiro
bastante utilizado, ele se caracteriza fsico por apresentar o avano real das
entregas do projeto e financeiro por apresentar os custos envolvidos (RODRIGUES,
2013).
O cronograma fsico-financeiro elenca as despesas semanais ou mensais
com a execuo do empreendimento, isso auxilia o administrador a ter um maior
cuidado com os gastos da obra e da mesma forma ele pode planejar onde ser
gasto o dinheiro (FARIA, 2011).
Alm dos gastos Renato Faria (2011, texto digital) mostra que o cronograma
serve para organizar o tempo:
O cronograma mostra, em uma linha do tempo, o comeo e o fim de cada
uma das fases ou atividades da obra. A qualquer momento, portanto,
possvel verificar com rapidez o andamento das diversas frentes de servio.
Assim possvel definir prioridades e concentrar o foco nas equipes que
eventualmente estejam mais atrasadas em relao s demais. O
cronograma tambm ajuda a planejar as compras de produtos e materiais
de construo, reduzindo estoques desnecessrios no canteiro.
Dessa forma, o cronograma fsico financeiro demonstra organizao e

planejamento por parte do gestor e isso em grande parte influencia no xito da obra.
2.3 Habilitao e regularizao da obra

Neste subcaptulo foram vistos os procedimentos bsicos que devem ser
tomados para dar andamento ao incio de uma obra. Cada cidade geralmente adota
as suas prprias regras, portando, ao iniciar uma obra necessrio que essas sejam
vistas juntas com o rgo municipal em que a obra est sendo executada.
De acordo com o Cdigo de Edificaes da Prefeitura Municipal de Lajeado
(Lei n 5.848/96, art. 11):
38
Art. 11 - Nenhuma obra de construo, reconstruo, ampliao, reforma,
transladao e demolio de qualquer edificao, ou alterao de atividade,
poder ser realizada sem prvio licenciamento municipal.
1 - Em qualquer caso a solicitao deve vir acompanhada de, no mnimo,
anotao de responsabilidade tcnica ART. matrcula do INSS (CM) e
matrcula do Registro de Imveis.
2 - A partir da data da licena para construo, o proprietrio ter o prazo
de 180 dias para arquivar no cartrio competente de Registro de Imveis, os
documentos necessrios incorporao, conforme Lei Federal n4.591 de
16 de dezembro de 1964 e suas alteraes.
2.3.1 Projeto e planta

De acordo com o Art. 7 da Lei n 5.194 de 1966 so atribuies do
profissional engenheiro, arquiteto ou engenheiro agrnomo a elaborao do projeto
e planta de um empreendimento.
O Art. 13 da mesma lei determina que:
Os estudos, plantas, projetos, laudos e qualquer outro trabalho de
Engenharia, de Arquitetura e de Agronomia, quer pblico, quer particular,
somente podero ser submetidos ao julgamento das autoridades
competentes e s tero valor jurdico quando seus autores forem
profissionais habilitados de acordo com esta Lei.
2.3.2 ART
Conforme o art. 1 da Lei 6.496/97, todo contrato, escrito ou verbal, para a
execuo de obras ou prestao de quaisquer servios profissionais referentes
Engenharia,
Arquitetura
Agronomia
fica
sujeito
Anotao
de
Responsabilidade Tcnica (ART)..
2.3.3 Matrcula CEI

A matrcula CEI (cadastro especfico do INSS) dever ser efetuada no prazo
mximo de 30 dias do incio da atividade.
Conforme o portal da Receita Federal do Brasil (RFB) a matrcula CEI poder
ser cadastrada via Internet, sem a necessidade de comparecer a uma Unidade de
Atendimento da RFB. Para efetuar o cadastro primeiramente necessrio que seja
feita uma identificao e senha de uso pessoal.
39
Para proceder ao cadastro so necessrios alguns dados pessoais do
responsvel:
Obras de Pessoa Fsica
Para obra de pessoa fsica:
Dados pessoais do proprietrio (nome, endereo, CPF, etc.);
Dados da obra (tipo, caractersticas, rea, endereo, etc.);
Cpia do projeto devidamente aprovado pelo CREA para verificao e

comprovao das informaes prestadas pelo contribuinte no ato da
inscrio.
Obras de Pessoa Jurdica
Para obra de pessoa jurdica:
Dados cadastrais da empresa (razo social, endereo, CNPJ, etc.);
Dados do representante legal da empresa (nome, endereo, CPF,

etc.);
Dados da obra (tipo, caractersticas, rea, endereo, etc.) e
Cpia do instrumento de constituio e respectivas alteraes,

comprovante de inscrio no CNPJ, projeto devidamente aprovado pelo
CREA, anotaes de responsabilidade tcnica - ART, alvar de concesso
de licena para construo e outros que se fizerem necessrios.(RECEITA
FEDERAL DO BRASIL, texto digital).
A matrcula CEI ser identificada por um nmero cadastral acrescido do

cdigo de atividade - /6 (barra seis) para pessoa fsica e /7 (barra sete) para pessoa
jurdica (RECEITA FEDERAL DO BRASIL).
2.4 Controles na Construo Civil

Pela complexidade da atividade necessria a elaborao de controles para
o acompanhamento gerencial e fiscal.
A contabilidade de custos no ramo imobilirio em termos de preocupaes
no deve ser tratada diferentemente das outras atividades, deve ter um
conhecimento profundo por parte do profissional para que a sua apropriao seja
feita da forma mais adequada (SCHERRER, 2012).
De acordo com Scherrer (2012) as empresas do ramo imobilirio precisam
fazer o controle dos estoques destinados venda, atravs de um registro
permanente de estoques, com o propsito de determinar o custo dos imveis
vendidos. Esse controle pode ser feito de vrias maneiras como: atravs de
planilhas eletrnicas, fichas ou sistema informatizado, desde que sempre abrange
todos os imveis.
40
Para as empresas que sero tributadas pelo lucro real a IN RFB N 1493,
09/2014 determina que:
Art. 12. O saldo de lucro bruto, decorrente da venda a prazo, ou em
prestaes, de que trata o art. 29 do Decreto-Lei n 1.598, de 26 de
dezembro de 1977, registrado em conta especfica de resultados de
exerccios futuros na data da adoo inicial no FCONT, dever ser
computado na determinao do lucro real dos perodos de apurao
subsequentes, proporcionalmente receita recebida, observado o disposto
no referido artigo.
Pargrafo nico. O saldo de lucro bruto de que trata o caput ser controlado
no Lalur.
Os controles so importantes para que o gestor possa acompanhar os

processos de evoluo da obra e ter uma viso mais detalhada de todos os imveis,
ou seja, quais imveis permanecem em estoque, os imveis j vendidos, os custos
incorridos e orados por imvel, as receitas e os custos j apropriados e em qual
estgio a obra se encontra.
2.5 Regimes Tributrios aplicados na Construo Civil

No ramo imobilirio as pessoas jurdicas podem optar pelos seguintes
critrios de tributao: Lucro Real, Lucro Presumido, Lucro arbitrado e Regime
Especial de Tributao (Patrimnio de Afetao).
2.5.1 Lucro Real

O lucro real umas das opes de tributao em que as empresas adotam
para apurar seus tributos, tendo como base o lucro apurado na parte A do Livro de
Apurao do Lucro Real (Lalur).
Conforme o Art. 6 do Decreto-lei n 1.598, Lucro real o lucro lquido do
exerccio ajustado pelas adies, excluses ou compensaes prescritas ou
autorizadas pela legislao tributria.
Para Pinto (2013) as empresas que compram, vendem, loteiam, incorporam e
constroem imveis que forem tributadas pelo lucro real, devem apurar os impostos
relativos venda de imveis utilizando os critrios permitidos pela legislao do
41
Imposto de Renda (IR).
2.5.1.1 Obrigatoriedade
De acordo com o Art. 14 da Lei 9.718 as pessoas jurdicas esto obrigadas a
optarem pelo regime de tributao com base no lucro real quando: a receita total,
obtida no ano calendrio anterior, seja superior ao limite de R$ 78.000.000,00
(setenta e oito milhes de reais), ou de R$ 6.500.000,00 (seis milhes e quinhentos
mil reais) multiplicados pelo nmero de meses do perodo, quando inferior a doze
meses; as instituies financeiras; empresas que tiverem lucros, rendimentos ou
ganhos de capital, oriundos do exterior; empresas autorizadas pela legislao
tributria, que usufruam de benefcios fiscais relativos iseno ou reduo do
imposto; empresas que no decorrer do ano-calendrio, tenham efetuado pagamento
mensal do imposto de renda, determinado sobre a base no pagamento por
estimativa; empresas que explorem as atividades de factoring; e empresas que
explorem as atividades de securitizao de crditos imobilirios, financeiros e do
agronegcio.
2.5.1.2 Alquotas
As alquotas vigentes no portal da Receita Federal do Brasil para empresas
optantes do Lucro Real so:
A alquota do Imposto de IRPJ de 15% (quinze por cento) sobre o lucro
apurado, com adicional de 10% sobre a parcela do lucro que exceder R$ 20.000,00 /
ms.
A alquota da CSLL de 9% (nove por cento) para as pessoas jurdicas em
geral, e de 15% (quinze por cento), no caso das pessoas jurdicas consideradas
instituies financeiras, de seguros privados e de capitalizao.
42
2.5.1.3 Formas de apurao
As pessoas jurdicas optantes pelo Lucro Real podem apurador seus
impostos por perodos trimestrais ou anuais (estimativa).
2.5.1.3.1 Trimestral
A apurao por perodos trimestrais deve ser encerrada em 31/03, 30/06,
30/09 e 31/12. O recolhimento do imposto deve ser pago em quota nica at o
ltimo dia til do ms subsequente ao do encerramento da apurao ou por opo
da empresa em at trs quotas mensais, iguais e sucessivas (a quota no pode ser
inferior a mil reais e o imposto a dois mil reais) com vencimento no ltimo dia til dos
trs meses subsequentes ao do encerramento do perodo, com acrscimo de juros
calculados pela taxa Selic (TEIXEIRA, P; PANTALEO; TEIXEIRA, G; 2012).
2.5.1.3.2 Anual
A empresa obrigada ao recolhimento pelo critrio do Lucro Real pode optar
pela apurao anual, onde o recolhimento do imposto sobre a renda deve ser
recolhido mensalmente.
De acordo com Teixeira, P; Pantaleo e Teixeira, G. (2012), as pessoas
jurdicas e as fsicas do ramo imobilirio podem tributar seus impostos com base no
lucro real e optar pelo pagamento do imposto mensal calculado por estimativa,
aplicando as disposies pertinentes apurao do lucro presumido.
2.5.2 Lucro presumido

O lucro presumido a forma preponderante que as empresas utilizam para
apurar seus impostos.
O portal da Receita Federal do Brasil conceitua o regime do lucro presumido
como uma forma de tributao simplificada para determinao da base de clculo
43
do imposto de renda e da CSLL das pessoas jurdicas que no estiverem obrigadas,
no ano-calendrio, apurao do lucro real.
De acordo com Fabretti (2013) o lucro presumido uma forma mais simples
de apurar os impostos, que tem por finalidade facilitar o pagamento do IR.
De acordo com o 1 Art. 26 da Lei 9.430 de 1996 A opo de que trata este
artigo ser manifestada com o pagamento da primeira ou nica quota do imposto
devido correspondente ao primeiro perodo de apurao de cada ano-calendrio..
2.5.2.1 Forma de apurao

Assim como no lucro real trimestral o lucro presumido tambm apura seus
tributos trimestralmente, com perodos de apurao encerrados nos dias 31 de
maro, 30 de junho, 30 de setembro e 31 de dezembro de cada ano-calendrio. (Art.
1 da Lei n 9.430 de 1996).
O lucro presumido pode ser definido pela seguinte expresso algbrica:
Quadro 13 Expresso algbrica do lucro presumido
Receita de Vendas e/ou Receita de Prestao de Servios
() IPI, Descontos Incondicionais, Vendas Canceladas,
Servios Cancelados, ICMS em Substituio Tributria
(=) Receita Bruta
() Alquota Aplicvel
(=) Lucro Presumido Parcial
(+) Demais Receitas e Ganhos
(+) Ganhos de Capital na Alienao de Bens e Direitos do
Ativo No Circulante e Ouro No Financeiro
(+) Variaes Monetrias Ativas
(+) Aplicaes de Renda Fixa e Varivel
(+) Juros sobre o Patrimnio Lquido
(=) Lucro Presumido
Fonte: Adaptado pela autora com base em Pinto (2013).
Segundo Teixeira, P; Pantaleo e Teixeira, G. (2012) no lucro presumido

preciso registrar somente as vendas e os servios nos livros fiscais e sobre essa
receita presume-se um lucro, e sobre ele apurado e recolhido o imposto.
44
2.5.2.2 Percentuais de presuno e alquotas
Os percentuais de presuno do lucro presumido so tratados nos arts. 15 e
20 da Lei 9.249 de 1995:
O percentual de presuno do IRPJ de 8% (oito por cento) e CSLL de 12%
(doze por cento), sobre a receita bruta auferida mensalmente.
As alquotas do Lucro Presumido so as mesmas do Lucro Real, ou seja,
15% (quinze por cento) para o IRPJ, com adicional de 10% sobre a parcela do lucro
que exceder R$ 20.000,00 / ms e 9% (nove por cento) para alquota da CSLL.
2.5.2.3 Receita bruta nas atividades imobilirias

De acordo com o Art. 30 da Lei n 8.981:
As pessoas jurdicas que explorem atividades imobilirias relativa a
loteamento de terrenos, incorporao imobiliria, construo de prdios
destinados venda, bem como a venda de imveis construdos ou
adquiridos para revenda, devero considerar como receita bruta o montante
efetivamente recebido, relativo s unidades imobilirias vendidas.
Sendo assim as empresas que no estiverem obrigadas a recolher seus

impostos pelo Lucro Real podero optar pela apurao dos impostos com base no
lucro presumido.
2.5.3 Lucro Arbitrado

Se a empresa no obtiver e mantiver a escriturao fiscal ou comercial
exigidas pelas leis comerciais e fiscais, ou, a escriturao evidenciar indcios de
fraudes e vcios que acabam inutilizando a identificao do lucro e da efetiva
movimentao financeira, a autoridade tributria institui que o lucro da pessoa
jurdica seja calculado de forma arbitrada (TEIXEIRA, P; PANTALEO; TEIXEIRA,
G; 2012).
45
2.5.4 Regime Especial de Tributao
As incorporaes imobilirias tambm podem optar pelo Regime Especial de
Tributao.
De acordo com o Art. 1o da Lei 10.931/04 a opo do regime especial de
tributao tem carter opcional e irretratvel enquanto perdurarem direitos de
crdito ou obrigaes do incorporador junto aos adquirentes dos imveis que
compem a incorporao.
A opo facultativa pelo Regime Especial de Tributao feita de acordo com
o Art. 2o da Lei 10.931/04:
Art. 2 A opo pelo regime especial de tributao de que trata o art.
1 o ser efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:
I - entrega do termo de opo ao regime especial de tributao na unidade
competente da Secretaria da Receita Federal, conforme regulamentao a
ser estabelecida; e
II - afetao do terreno e das acesses objeto da incorporao imobiliria,
conforme disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei n o 4.591, de 16 de
dezembro de 1964.
Patrimnio de afetao quando a empresa separa de seu patrimnio um

determinado imvel para a construo de um empreendimento, ou seja, este
patrimnio no poder ser afetado por crise financeira da incorporadora (CHAVES,
2014).
2.5.4.1 Formas de apurao

Para a construo iniciada ou contratada a partir de 31 de maro de 2009 at
31 de dezembro de 2018, os projetos de incorporao de imveis residenciais de
interesse social, ou seja, os destinados construo de unidades residenciais de
valor de at R$ 100.000,00 (cem mil reais) no mbito do Programa Minha Casa,
Minha Vida (MCMV), o percentual correspondente ao pagamento unificado dos
tributos ser equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida. Para as
incorporaes que no esto no mbito do Programa Minha Casa Minha Vida a
tributao equivalente a 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida (LEI N
10.931/04).
46
De acordo com o Art. 8 da Lei 10.931 para fins de repartio da receita
tributria, o percentual devido ficar compreendido:
Quadro 14 Alquotas submetidas ao Regime Especial de Tributao
IRPJ
PIS/PASEP
CSLL
COFINS
TOTAL
Projetos submetidos ao RET

1,26%
0,37%
0,66%
1,71%
4,00%
Projetos Sociais a partir de 31/03/2009

0,31%
0,09%
0,16%
0,44%
1,00%
2.6 Pis e Cofins cumulativo e no cumulativo

O Programa de Integrao Social (PIS) e o Financiamento da Seguridade
Social (COFINS) podem ser classificados em cumulativos e no cumulativos.
O PIS foi institudo atravs da Lei Complementar n 7, de 1970 com o intuito
de promover a integrao do empregado na vida e no desenvolvimento das
empresas.
A Lei Complementar n 70, de 1991 instituiu a COFINS, que destinam a
cobrana das contribuies exclusivamente s despesas com atividades fins das
reas de sade, previdncia e assistncia social.
Conforme Pinto (2013, p. 252), so contribuintes do PIS/PASEP e da
COFINS incidentes sobre o faturamento as pessoas jurdicas de direito privado e as
que lhes so equiparadas pela legislao do Imposto de Renda..
Quadro 15 Incidncia cumulativa e no cumulativa
Incidncia Cumulativa
Alquota de 0,65% para o PIS e 3%
No permitida a utilizao dos crditos.
Aplica-se a pessoas jurdicas tributadas pelo lucro
presumido ou arbitrado e no se aplica a pessoas jurdicas
tributadas pelo lucro real, exceto nos casos especficos
previstos em lei
Fonte: Adaptado pela autora com base em Pinto (2013)
Incidncia No Cumulativa
Alquota de 1,65% para o PIS e
7,6 % para a COFINS
Permitida a utilizao de crditos.
Aplica-se s pessoas jurdicas optantes
pelo Lucro Real.
47
De acordo com o Portal da Receita Federal do Brasil a apurao e o
pagamento da Contribuio para o PIS/Pasep e da Cofins sero efetuados
mensalmente, de forma centralizada, pelo estabelecimento matriz da pessoa
jurdica..
O PIS e a COFINS devem seguir o mesmo regime de reconhecimento das
receitas que a da legislao do imposto sobre a renda e o seu recolhimento deve ter
vencimento para o dia 25 (vinte e cinco) do ms subsequente (TEIXEIRA, P;
PANTALEO; TEIXEIRA, G; 2012).
2.6.1 Pis e Cofins no ramo imobilirio

A no cumulatividade no ramo imobilirio difere dos demais tipos de atividade,
pois na construo civil o aproveitamento do crdito s poder ser utilizado quando
da apropriao da receita da venda do imvel em que o referido material foi utilizado
(TEIXEIRA, P; PANTALEO; TEIXEIRA, G; 2012).
2.7 Tributao previdenciria

Neste subcaptulo ser abordada, a forma da pessoa jurdica regularizar a sua
obra com o intuito de obter a Certido Negativa de Dbitos CND.
2.7.1 Responsvel pelas obrigaes previdencirias

De acordo com o Portal da Receita Federal do Brasil, so responsveis pelas
obrigaes previdencirias das obras de construo civil, o proprietrio do imvel, o
dono da obra, o incorporador, o condmino da unidade imobiliria no incorporada
na forma da Lei n 4.591/1964, e a empresa construtora..
De acordo com o Art. 26 da Instruo Normativa RFB n 971 de 2009:
Art. 26. No ato do cadastramento da obra, no campo "nome" do cadastro,
ser inserida a denominao social ou o nome do proprietrio do imvel, do
dono da obra ou do incorporador, devendo ser observado que:
48
I - na contratao de empreitada total a matrcula ser de responsabilidade
da contratada e no campo "nome" do cadastro, constar a denominao
social da empresa construtora contratada, seguida da denominao social
ou do nome do contratante proprietrio do imvel, dono da obra ou
incorporador;
II - na contratao de empreitada parcial a matrcula ser de
responsabilidade da contratante e no campo "nome" do cadastro, constar a
denominao social ou o nome do proprietrio do imvel, do dono da obra
ou do incorporador;
III - nos contratos em que a empresa contratada no seja construtora, assim
definida no inciso XIX do art. 322, ainda que execute toda a obra, a
matrcula ser de responsabilidade da contratante e, no campo "nome" do
cadastro, constar a denominao social ou o nome do proprietrio do
imvel, dono da obra ou incorporador;
IV - para a edificao de construo em condomnio, na forma da Lei n
4.591, de 1964, no campo "nome" do cadastro constar a denominao
social ou o nome de um dos condminos, seguido da expresso "e outros" e
a denominao atribuda ao condomnio;
V - para a obra objeto de incorporao imobiliria, na forma da Lei n 4.591,
de 1964, no campo "nome" do cadastro, constar a denominao social ou
o nome do incorporador, seguido da denominao atribuda ao condomnio;
VI - para a construo em nome coletivo, no campo "nome" do cadastro,
dever constar a denominao social ou o nome de um dos proprietrios ou
dos donos da obra, seguido da expresso "e outros".
2.7.2 Formas de regularizao

A regularizao pode ser feita pela contabilidade, por aferio ou por
decadncia.
2.7.2.1 Por contabilidade
A obra pode ser regularizada atravs da contabilidade, quando as empresas
possurem contabilidade regular durante a execuo da obra. Ela pode ser requerida
pelo responsvel da obra (FIESP, 2012).
2.7.2.2 Por aferio

Quando a obra no possui contabilidade, ela pode ser regularizada por
aferio, que consiste em uma estimativa do custo da mo de obra baseada em
uma srie de variveis tais como tipo da obra, metragem e padro da construo,
dentre outros. (RECEITA FEDERAL DO BRASIL, texto digital).
49
2.7.2.3 Por decadncia
A obra por decadncia quando a obra j foi finalizada a um perodo superior
de cinco anos (FIESP, 2012).
2.7.2.3.1 Obrigaes acessrias

O responsvel pela obra de construo civil em relao mo de obra
diretamente contratada est obrigado a se inscrever no Regime Geral de
Previdncia Social, elaborar folha de pagamento da remunerao mensal paga,
respectivamente informando na Guia de recolhimento do Fundo de Garantia do
Tempo de Servio e Informaes Previdncia Social (GFIP) e aps deve efetuar o
recolhimento da guia correspondente (RECEITA FEDERAL DO BRASIL).
2.7.2.3.2 DISO
De acordo com o Art. 339 da IN 971/09 para a regularizao da obra de
construo civil dever ser preenchida a Declarao e Informao sobre Obra
(DISO) com os dados do responsvel pela obra, a DISO est disponvel no portal da
RFB. Para o presente estudo a regularizao ser feita pela contabilidade.
50
3 MTODO
Mtodo o conjunto de atividades sistemticas e racionais que auxiliam com

maior segurana e autonomia, o alcance do objetivo (MARCONI; LAKATOS, 2010).
3.1 Tipo de pesquisa

Para Beuren (2003), a tipologia pode ser agrupada em trs categorias:
Pesquisa quanto aos objetivos, subdivide-se em pesquisa exploratria,
descritiva e explicativa;
Pesquisa quanto aos procedimentos, contempla o estudo de caso, o
levantamento, a pesquisa bibliogrfica, documental, participante e experimental;
Pesquisa quanto abordagem do problema, que compreende pesquisa
qualitativa e quantitativa.
3.1.1 Abordagem qualitativa e quantitativa

Quanto abordagem do problema de pesquisa, pode-se classificar como
qualitativa e quantitativa.
Richardson apud Beuren (2003, p. 91) define a pesquisa qualitativa da
seguinte forma:
51
Os estudos que empregam uma metodologia qualitativa podem descrever a
complexidade de determinado problema, analisar a interao de certas
variveis, compreender e classificar processos dinmicos vividos por grupos
sociais.
Pesquisa quantitativa de acordo com Gil (2010) se caracteriza pelo

levantamento de dados obtidos, agrupados em tabelas, permitindo a obteno de
levantamentos estatsticos.
Considerando que o presente estudo far a analise de informaes para a
tomada de decises, a abordagem a ser aplicada pode ser classificada como
qualitativa.
3.1.2 Quanto aos procedimentos e meios

Para Beuren (2003, p. 83) os procedimentos na pesquisa cientfica referemse maneira pela qual se conduz o estudo e, portanto, se obtm os dados..
O presente trabalho teve como fonte de informao a pesquisa bibliogrfica
utilizando todo o material que j tenham se tornado pblico em relao ao tema de
estudo.
Alm da pesquisa bibliogrfica foi aplicada a pesquisa documental, que teve
como fonte os documentos fornecidos pela empresa.
3.1.3 Quanto aos fins ou objetivos

Para Beuren (2003) pesquisa exploratria caracteriza-se quando h pouco
conhecimento sobre o tema abordado, buscando atravs da pesquisa um
aprofundamento com o assunto, de forma a torna-lo mais compreensvel.
A pesquisa descritiva, segundo Andrade apud Beuren (2003, p. 81),
[...] preocupa-se em observar os fatos, registr-los, analis-los, classificlos, e interpret-los, e o pesquisador no interfere neles. Assim, os
fenmenos do mundo fsico e humano so estudados, mas no
manipulados pelo pesquisador.
52
Quanto aos fins a presente pesquisa pode ser caracterizada como
exploratria e descritiva.
3.2 Unidade anlise e populao

O presente estudo teve a elaborao de um fluxograma de um
empreendimento de uma empresa do ramo da construo civil, e como principais
fontes de informaes a Legislao CPC 17-R1 (2012) e demais legislaes.
3.3 Plano de coleta de dados

As cincias sociais possuem inmeras formas de obter dados a fim de
resolver determinados questionamentos (BEUREN, 2003).
Marconi e Lakatos (2010, p. 149), entendem que:
So vrios os procedimentos para a realizao da coleta de dados, que
variam de acordo com as circunstncias ou com o tipo de investigao. Em
linhas gerais, as tcnicas de pesquisa so:
1. Coleta documental.
2. Observao.
3. Entrevista.
4. Questionrio.
5. Formulrio.
6. Medidas de Opinio e de Atitudes.
7. Tcnicas Mercadolgicas.
8. Testes.
9. Sociometria.
10. Anlise de Contedo.
11. Histria de vida.
No presente estudo os dados foram obtidos juntamente com a empresa,

foram utilizados balancetes, relatrios, fichas de controle de estoques e custos,
controles das obras e obteno de dados com os gestores.
53
3.4 Tratamento dos dados
Aps a coleta dos dados e obtidos os resultados, o passo seguinte foi analisar
e interprestar os dados (MARCONI; LAKATOS, 2010).
Segundo Beuren (2003, p. 136) anlise de contedo objetiva estudar as
comunicaes entre os homens, com maior nfase no contedo das mensagens.
No presente trabalho os principais dados coletados foram transformados em
planilhas, quadros e tabelas com a respectiva anlise de contedo.
3.5 Limitaes do mtodo

Uma das grandes limitaes do estudo foi o controle fiscal exigido pela
Escriturao Contbil Fiscal (ECF). Alm disso, pode se destacar as alteraes da
legislao tributria e as modificaes das normas para regularizao das obras,
que exigem constante atualizao da legislao por parte do profissional contbil.
O estudo aplica-se de forma exclusiva a uma incorporadora e obra especfica.
54
4 AMBIENTE DE PESQUISA
A pesquisa aplicada a apresentao de um fluxograma no ramo da

construo civil imobiliria.
Para desenvolver o estudo necessrio obter alguns dados junto empresa
em anlise: nmero de imveis construdos, rea, custos incorridos e orados do
empreendimento.
A obra em estudo Empreendimento A tem como base a construo de 56
apartamentos, com incio no ano de 2012 e o trmino em abril de 2014, o trabalho
apresenta os lanamentos efetuados no final de cada um desses perodos.
O empreendimento estudado um projeto na abrangncia do Programa
Minha Casa Minha Vida (MCMV), tributado pelo Regime Especial de Tributao
(RET), a alquota abrangida pelo RET no estudo de acordo com a legislao vigente
foi de 1,00%.
O estudo no comtemplou todas as atividades da empresa e sim uma
incorporao imobiliria.
55
5 ESTUDO EXPLORATRIO
A partir deste captulo desenvolvido o estudo prtico, elaborado com base

na
fundamentao
terica
nos
conhecimentos
adquiridos
durante
desenvolvimento deste trabalho.

O estudo foi aplicado na empresa objeto de estudo, a qual tributada pelo
Regime Especial de Tributao (RET), visando identificar as etapas de uma
incorporao imobiliria. Atravs de um fluxograma apresenta-se a forma correta de
efetuar os lanamentos contbeis com a utilizao do plano de contas adequado,
assim como a contabilizao sob o aspecto societrio e fiscal nas imobilirias em
diferentes estgios da obra.
5.1 Coleta e organizao

Todos os dados foram obtidos junto a uma construtora, utilizaram-se
informaes contbeis de trs momentos especficos da obra. No primeiro momento,
consideraram-se os custos iniciais de uma incorporao destinada venda, com a
ocorrncia de comercializao de unidades imobilirias em modalidades diferentes.
No segundo momento, com os custos acumulados em um estgio intermedirio,
novamente aplicando o tratamento contbil e fiscal a esses registros. E finalizando,
utilizou-se o custo efetivo final da obra para promover os ajustes contbeis das
unidades concludas para venda e em estoque, assim como as demais operaes
acumuladas ao longo do processo.
56
5.1.1 Plano de contas
As empresas tributadas pelo RET podem adotar os livros prprios da
incorporadora, porm devem fazer os registros contbeis em um grupo de contas
separado das contas da empresa.
Quadro 16 Plano de contas adotado para o desenvolvimento do trabalho
51
ATIVO-AFETAO
52
PASSIVO-AFETAO
511
ATIVO CIRCULANTE AFETAO
521
PASSIVO CIRCULANTE
51101
DISPONIBILIDADES AFETAO
52101
FORNECEDORES
511011
521011
FORNECEDORES
51101101
DISPONIBILIDADES
52101101
FORNECEDORES
5110110101
5210110101
FORNECEDORES
5110110101001
CAIXA AFETAO
5210110101001
FORNECEDORES - AFETAO
5110110101002
BANCOS
52102
CREDORES
51102
CLIENTES
521021
CREDORES
511021
CLIENTES
52102101
CREDORES
51102101
CLIENTES
5210210101
CREDORES
5110210101
EPREENDIMENTO A
5210210101001
CREDORES DIVERSOS-AFETAO
5110210101001
APTO 01
5210210101002
GASPAR STEIN-AFETAO
5110210101002
APTO 02
52103
EMPRSTIMOS E FINANCIAMENTOS
5110210101003
APTO 03
521031
5110210101004
APTO 04
52103101
5110210101005
APTO 05
5210310101
5110210101006
APTO 06
5210310101001
BANCOS - AFETAO
5110210101007
APTO 07
5210310101002
CHEQUES A PAGAR-AFETAO
5110210101008
APTO 08
52104
OBRIGAES SOCIAIS
5110210101009
APTO 09
521041
OBRIGAES SOCIAIS
5110210101010
APTO 10
52104101
OBRIGAES SOCIAIS
5110210101011
APTO 11
5210410101
OBRIGAES SOCIAIS
5110210101012
APTO 12
5210410101001
INSS A PAGAR-AFETAO
5110210101013
APTO 13
5210410101002
FGTS A PAGAR-AFETAO
5110210101014
APTO 14
5210410101003
SINDICAL A PAGAR - AFETAO
5110210101015
APTO 15
5210410101004
SALRIOS A PAGAR-AFETAO
5110210101016
APTO 16
5210410101005
PROVISO DE FRIAS A PAGAR-AFETAO
5110210101017
APTO 17
5210410101006
PROVISO 13 SALRIO A PAGAR-AFETAO
5110210101018
APTO 18
5210410101007
PRO LABORE A PAGAR-AFETAO
5110210101019
APTO 19
5210410101008
CONVENIO PAGAMENTO PIS -AFETAO
5110210101020
APTO 20
5210410101009
13 SALRIO A PAGAR -AFETAO
5110210101021
APTO 21
5210410101010
OUTRAS OBRIGAES - AFETAO
5110210101022
APTO 22
5210410101011
INSS RETIDO A RECOLHER-AFETAO
5110210101023
APTO 23
5210410101012
INSS S/PROVISO DE FRIAS-AFETAO
5110210101024
APTO 24
5210410101013
FGTS S/PROVISO DE FRIAS-AFETAO
5110210101025
APTO 25
5210410101014
INSS S/PROVISO 13 SALRIO-AFETAO
5110210101026
APTO 26
5210410101015
FGTS S/PROVISO 13 SALRIO-AFETAO
5110210101027
APTO 27
5210410101016
LUCROS A DISTRIBUIR A FUNCIONARIOS
(Continua...)
57
(Continuao)
5110210101028
APTO 28
52105
OBRIGAES FISCAIS
5110210101029
APTO 29
521051
OBRIGAES FISCAIS
5110210101030
APTO 30
52105101
OBRIGAES FISCAIS
5110210101031
APTO 31
5210510101
OBRIGAES FISCAIS
5110210101032
APTO 32
5210510101001
IRRF A PAGAR-AFETAO
5110210101033
APTO 33
5210510101002
OUTRAS OBRIGAES-AFETAO
5110210101034
APTO 34
5210510101003
CONTRIB. SOCIAIS LEI 10833-PIS/COF/CSLL
5110210101035
APTO 35
5210510101004
IRRF RETIDO A RECOLHER-AFETAO
5110210101036
APTO 36
5210510101005
ISSQN RETIDO A RECOLHER-AFETAO
5110210101037
APTO 37
5210510101006
PAGAMENTO UNIF. MCMV
5110210101038
APTO 38
52106
ADIANTAMENTO CLIENTES
5110210101039
APTO 39
521061
5110210101040
APTO 40
52106101
5110210101041
APTO 41
5210610101
5110210101042
APTO 42
5210610101001
ADIANT. DE CLIENTES EMPREENDIMENTO A
5110210101043
APTO 43
52107
CONTA CORRENTE INCORPORADORA
5110210101044
APTO 44
521071
5110210101045
APTO 45
52107101
5110210101046
APTO 46
5210710101
5110210101047
APTO 47
5210710101001
5110210101048
APTO 48
522
PASSIVO NAO CIRCULANTE
5110210101049
APTO 49
52201
PASSIVO EXIGIVEL A LONGO PRAZO
5110210101050
APTO 50
522011
5110210101051
APTO 51
52201101
5110210101052
APTO 52
5220110101
5110210101053
APTO 53
5220110101001
BANCOS
5110210101054
APTO 54
523
RECEITA DIFERIDA
5110210101055
APTO 55
52301
EMPREENDIMENTO A
5110210101056
APTO 56
523011
RECEITA DIFERIDA
51103
ADIANT. A FORNECEDORES
52301101
RECEITA DIFERIDA
511031
5230110101
RECEITA DIFERIDA
51103101
5230110101001
RECEITA DIFERIDA
5110310101
523012
CUSTO DIFERIDO
5110310101001
52301201
CUSTO DIFERIDO
51104
CREDITOS A FUNCIONARIOS
5230120101
CUSTO DIFERIDO
511041
5230120101001
CUSTO DIFERIDO
51104101
523013
CUSTO ORADO
5110410101
52301301
CUSTO ORADO
5110410101001
ADIANT. SALRIOS-AFETAO
5230130101
CUSTO ORADO
5110410101002
ADIANT. 13 SALRIO-AFETAO
5230130101001
CUSTO ORADO
5110410101003
ADIANT. ABONO/REND. PIS AFETAO
523014
CUSTO ORADO EFETIVAMENTE

REALIZADO
5110410101004
ADIANT. FRIAS - AFETAO
52301401

REALIZADO
5110410101005
ADIANT VALE FARMACIA A

FUNCIONARIOS
5230140101

REALIZADO
5110410101006
IRF A RECUPERAR-AFETAO
5230140101001
CUSTO EFETIVAMENTE REALIZADO
5110410101007
ADIANT. UNIFORMES-AFETAO
523015
IMPOSTOS DIFERIDOS
(Continua...)
58
(Continuao)
51105
CREDITOS INSS - AFETAO
52301501
IMPOSTOS DIFERIDOS
511051
CREDITOS INSS
5230150101
IMPOSTOS DIFERIDOS
51105101
CREDITOS INSS
5230150101001
IMPOSTO UNIF. MCMV DIFERIDO
5110510101
CREDITOS INSS
5110510101001
SALRIO FAMILIA-AFETAO
524
PATRIMNIO LIQUIDO-AFETAO
5110510101002
AUXILIO NATALIDADE -AFETAO
52401
5110510101003
SAL. MATERNIDADE-AFETAO
524011
51106
ESTOQUES- AFETAO
52401101
RESERVA DE LUCROS OU PREJUIZOS
511061
IMVEIS EM CONSTRUO
5240110101
RESERVA DE LUCROS OU PREJUIZOS
51106101
EMPREENDIMENTO A
5240110101001
RESERVA DE LUCROS -AFETAO
5110610101
PESSOAL
5110610101001
SALRIOS AFETAO
53
RESULTADO DO EXERCCIO
5110610101002
FGTS-AFETAO
531
LUCRO BRUTO
5110610101003
FRIAS-AFETAO
53101
RECEITA OPERACIONAL BRUTA
5110610101004
DESPESAS GERAIS DIRETASAFETAO
531011
RECEITAS OBRAS EM ANDAMENTO
5110610101005
VALE TRANSPORTE-AFETAO
53101101
5110610101006
13 SALRIO-AFETAO
5310110101
5110610101007
ENCARGOS TRABALHISTAS
5310110101001
RECEITAS OBRAS EMPREENDIMENTO A
5110610101008
INSS EMPRESA AFETAO
53102
(-) DEDUES DA RECEITA BRUTA
5110610101009
INSS TERCEIROS-AFETAO
531021
IMPOSTOS E CONTRIBUIES
5110610101010
SALRIO EDUCACAO-AFETAO
53102101
5110610102
CUSTO TERRENO INCORPORADO
5310210101
5110610102001
5310210101001
(-) IMPOSTO UNIF. MCMV
5110610103
MATERIAIS APLICADOS
53103
CUSTO DOS IMVEIS VENDIDOS
5110610103001
MATERIAIS APLICADOS
531031
5110610104
SERVICOS DE TERCEIROS
53103101
5110610104001
SERVICOS DE TERCEIROS
5310310101
5110610105
GASTOS GERAIS
5310310101001
5110610105001
IMPOSTOS E TAXAS-AFETAO
5310310101002
EXCESSO DE C.I.V.
5110610105002
DESPESAS DIVERSAS-AFETAO
53104
DESPESAS OPERACIONAIS
5110610106
(-) TRANSF CUSTOS INCORRIDOS
531041
DESPESAS ADMINISTRATIVAS
5110610106001
(-) TRANSF CUSTOS INCORRIDOS
53104101
511061
IMVEIS PRONTOS
5310410101
51106101
EMPREENDIMENTO A
5310410101001
RATEIO DAS DESPESAS ADMINISTRATIVAS
5110610101
EMPREENDIMENTO A
531042
DESPESAS GERAIS
5110610101001
IMVEIS PRONTOS EMPREEND. A
53104201
DESPESAS GERAIS
51107
OUTROS IMVEIS - AFETAO
5310420101
DESPESAS GERAIS
511071
TERRENOS
5310420101020
VIAGENS E ESTADIAS - AFETAO
51107101
TERRENOS
5310420101001
GUA, LUZ E TELEFONE - AFETAO
5110710101
TERRENOS
5310420101002
CONTRIBUICAO SINDICAL - AFETAO
5110710101001
TERRENO
5310420101003
CREA - AFETAO
51108
OUTROS IMVEIS - AFETAO
5310420101004
MATERIAL EXPEDIENTE - AFETAO
511081
IMPOSTOS A APROPRIAR
5310420101005
IMPOSTOS E TAXAS - AFETAO
51108101
5310420101006
DESPESAS DIVERSAS - AFETAO
5110810101
5310420101007
JUROS E MULTAS - AFETAO
5110810101001
IMPOSTO UNIF. MCMV A

APROPRIAR
5310420101008
BENS PEQUENO VALOR - AFETAO
(Continua...)
59
(Continuao)
512
ATIVO NO CIRCULANTE
51201
512011
51201101
5120110101
5120110101001
ATIVO REALIZAVEL A LONGO

PRAZO
PRAZO
PRAZO
PRAZO
ADIANTAMENTO A SCIOSAFETAO
5310420101009
CORREIOS E TELEGRAFOS - AFETAO
5310420101010
XEROX, FOTOCOPIAS E PLOTAGENS
5310420101011
SERVICOS TERCEIROS - AFETAO
5310420101012
PROPAGANDA E PUBLICIDADE - AFETAO
5310420101013
OUTROS BENEFCIOS - AFETAO
5310420101014
ALUGUEL- AFETAO
5310420101015
DESPESAS COM COMBUSTVEL AFETAO
5310420101016
ACORDOS E INDENIZAOES TRABALHISTAS
5310420101017
PERDAS EVENTUAIS - AFETAO
5310420101018
CONDOMNIO PREDIOS EM ESTOQUE
5310420101019
SEGUROS - AFETAO
5310420101021
COMISSES
5310420101022
MANUTENO IMVEIS ENTREGUES
531043
RESULTADOS FINANCEIROS
53104301
RECEITAS FINANCEIRAS
5310430101
RECEITAS FINANCEIRAS
5310430101001
RECEITAS APLICAES FINANCEIRAS
5310430101002
DESCONTOS OBTIDOS-AFETAO
5310430101003
JUROS RECEBIDOS-AFETAO
53104302
DESPESAS FINANCEIRAS
5310430201
DESPESAS FINANCEIRAS
5310430201001
JUROS PAGOS -AFETAO
5310430201002
DESPESAS BANCARIAS-AFETAO
5310430201003
DESCONTOS CONCEDIDOS-AFETAO
5310430201004
OUTROS VALORES-AFETAO
54
APURACAO DO RESULTADO-AFETAO
541
54101
541011
54101101
5410110101
5410110101001
Fonte: A autora, com base nos dados fornecidos pela empresa.
5.2 Custo orado da obra

O custo orado total da obra R$ 4.227.567,92, aproximadamente R$
75.000,00 por apartamento.
60
Quadro 17 Custo orado
Unidade
AP 1
AP 2
AP 3
AP 4
AP 5
AP 6
AP 7
AP 8
AP 9
AP 10
AP 11
AP 12
AP 13
AP 14
AP 15
AP 16
AP 17
AP 18
AP 19
AP 20
AP 21
AP 22
AP 23
AP 24
AP 25
AP 26
AP 27
AP 28
AP 29
AP 30
AP 31
AP 32
AP 33
AP 34
AP 35
AP 36
AP 37
AP 38
AP 39
AP 40
AP 41
AP 42
AP 43
AP 44
AP 45
AP 46
AP 47
AP 48
AP 49
AP 50
AP 51
AP 52
AP 53
AP 54
AP 55
AP 56
rea
72,51
75,27
75,27
72,47
72,47
75,27
75,27
72,57
72,97
75,27
75,27
72,57
72,97
75,27
75,27
72,97
72,97
75,27
75,27
72,97
72,97
75,27
75,27
72,97
72,97
75,27
75,27
72,97
72,97
75,27
75,27
72,97
72,97
75,27
75,27
72,97
72,97
75,27
75,27
72,97
72,97
75,27
72,97
72,97
72,97
75,27
75,27
72,97
72,97
75,27
75,27
72,97
72,97
75,27
75,27
72,97
4.146,16
Fonte: Dados fornecidos pela empresa.
ndice
0,0175
0,0182
0,0182
0,0175
0,0175
0,0182
0,0182
0,0175
0,0176
0,0182
0,0182
0,0175
0,0176
0,0182
0,0182
0,0176
0,0176
0,0182
0,0182
0,0176
0,0176
0,0182
0,0182
0,0176
0,0176
0,0182
0,0182
0,0176
0,0176
0,0182
0,0182
0,0176
0,0176
0,0182
0,0182
0,0176
0,0176
0,0182
0,0182
0,0176
0,0176
0,0182
0,0176
0,0176
0,0176
0,0182
0,0182
0,0176
0,0176
0,0182
0,0182
0,0176
0,0176
0,0182
0,0182
0,0176
1,00
Orado
73.933,70
76.747,89
76.747,89
73.892,91
73.892,91
76.747,89
76.747,89
73.994,88
74.402,73
76.747,89
76.747,89
73.994,88
74.402,73
76.747,89
76.747,89
74.402,73
74.402,73
76.747,89
76.747,89
74.402,73
74.402,73
76.747,89
76.747,89
74.402,73
74.402,73
76.747,89
76.747,89
74.402,73
74.402,73
76.747,89
76.747,89
74.402,73
74.402,73
76.747,89
76.747,89
74.402,73
74.402,73
76.747,89
76.747,89
74.402,73
74.402,73
76.747,89
74.402,73
74.402,73
74.402,73
76.747,89
76.747,89
74.402,73
74.402,73
76.747,89
76.747,89
74.402,73
74.402,73
76.747,89
76.747,89
74.402,73
4.227.567,92
61
O custo orado uma previso de quanto se pretende gastar at o final da
obra.
5.3 Contabilizao do primeiro estgio

O primeiro estgio da obra ocorre durante o ano de 2012. Nesse primeiro ano
vamos simular a venda dos apartamentos AP 1, AP 53 e AP 55 vendidos vista e o
AP 9, AP 12, AP 15, AP 30 e AP 54 vendidos a prazo, cada imvel vendido por R$
100.000,00.
5.3.1 Custos incorridos em 2012

Todos os gastos que a empresa obtm para a formao do estoque so
considerados como custos incorridos. Os custos incorridos nesse primeiro estgio de
evoluo da obra foram organizados de acordo com o Quadro 18:
Quadro 18 Custos incorridos em 2012
2012
Salrios
FGTS
Frias
Vale Transporte
13 Salrio
Encargos Trabalhistas
INSS Empresa
INSS Terceiros
Materiais Aplicados
Servios de Terceiros
Impostos e Taxas
Despesas Diversas
Terreno
Total
185.501,65
17.273,24
26.973,78
4.000,07
16.450,54
13.692,23
45.451,94
11.403,88
550.241,11
182.503,14
23.992,56
32.634,71
190.147,28
1.300.266,13
O total do custo incorrido nesse estgio consta no balancete conforme

demonstrado no Quadro 19:
62
Quadro 19 Registro dos custos incorridos em 2012
51106
511061
51106101
5110610101
5110610102
5110610103
5110610104
5110610105
ESTOQUES- AFETAO
IMVEIS EM CONSTRUO
EMPREENDIMENTO A
PESSOAL
MATERIAIS APLICADOS
SERVIOS DE TERCEIROS
GASTOS GERAIS
1.300.266,13
1.300.266,13
1.300.266,13
320.747,33
190.147,28
550.241,11
182.503,14
56.627,27
Os custos incorridos com a obra so lanados na conta imveis em

construo no grupo de estoques em construo do grupo afetao, no momento
em que o imvel vendido ou quando a obra finalizada, esse valor baixado do
estoque para o custo do imvel vendido.
Para ter o valor do custo incorrido por imvel feito um rateio de acordo com
a metragem de cada apartamento:
Quadro 20 Custo incorrido por apartamento em 2012
APTO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
REA
72,51
75,27
75,27
72,47
72,47
75,27
75,27
72,57
72,97
75,27
75,27
72,57
72,97
75,27
75,27
72,97
72,97
75,27
75,27
72,97
72,97
75,27
75,27
72,97
72,97
75,27
75,27
72,97
NDICE
0,017488471
0,018154147
0,018154147
0,017478824
0,017478824
0,018154147
0,018154147
0,017502942
0,017599417
0,018154147
0,018154147
0,017502942
0,017599417
0,018154147
0,018154147
0,017599417
0,017599417
0,018154147
0,018154147
0,017599417
0,017599417
0,018154147
0,018154147
0,017599417
0,017599417
0,018154147
0,018154147
0,017599417
CUSTO DE 2012
22.739,67
23.605,22
23.605,22
22.727,12
22.727,12
23.605,22
23.605,22
22.758,48
22.883,93
23.605,22
23.605,22
22.758,48
22.883,93
23.605,22
23.605,22
22.883,93
22.883,93
23.605,22
23.605,22
22.883,93
22.883,93
23.605,22
23.605,22
22.883,93
22.883,93
23.605,22
23.605,22
22.883,93
(Continua...)
63
(Continuao)
APTO
REA
NDICE
29
72,97
0,017599417
30
75,27
0,018154147
31
75,27
0,018154147
32
72,97
0,017599417
33
72,97
0,017599417
34
75,27
0,018154147
35
75,27
0,018154147
36
72,97
0,017599417
37
72,97
0,017599417
38
75,27
0,018154147
39
75,27
0,018154147
40
72,97
0,017599417
41
72,97
0,017599417
42
75,27
0,018154147
43
72,97
0,017599417
44
72,97
0,017599417
45
72,97
0,017599417
46
75,27
0,018154147
47
75,27
0,018154147
48
72,97
0,017599417
49
72,97
0,017599417
50
75,27
0,018154147
51
75,27
0,018154147
52
72,97
0,017599417
53
72,97
0,017599417
54
75,27
0,018154147
55
75,27
0,018154147
56
72,97
0,017599417
TOTAL
4.146,16
1,00000000
CUSTO DE 2012
22.883,93
23.605,22
23.605,22
22.883,93
22.883,93
23.605,22
23.605,22
22.883,93
22.883,93
23.605,22
23.605,22
22.883,93
22.883,93
23.605,22
22.883,93
22.883,93
22.883,93
23.605,22
23.605,22
22.883,93
22.883,93
23.605,22
23.605,22
22.883,93
22.883,93
23.605,22
23.605,22
22.883,93
1.300.266,13
Para encontrar o ndice necessria que se faa a diviso da rea individual

pela rea total, a margem encontrada aplicada sobre o total dos custos incorridos,
resultando no custo individual por imvel.
5.3.2 Contabilizao dos imveis vendidos vista em 2012

Os custos totais orados e incorridos dos apartamentos AP 1, AP 53 e AP 55
vendidos vista, conforme os Quadros 17 e 20 organizam-se da seguinte forma:
Quadro 21 Custos orados e incorridos do ano de 2012 das vendas vista
Apto
Orado
AP - 1
73.933,70
AP - 53
74.402,73
AP - 55
76.747,89
Total
225.084,32
Incorrido
22.739,67
22.883,93
23.605,22
69.228,82
64
Esses trs apartamentos resultam o valor de custo orado de R$ 225.084,32
e custo incorrido de R$ 69.228,82, ou seja, 30,756838% da obra j esto concludos.
Quando os apartamentos so vendidos necessrio que sejam feitos uma
srie de lanamentos: o do ingresso de dinheiro, da apropriao dos custos, do
reconhecimento da receita e da proviso dos impostos. Na Tabela 17, segue a
demonstrao dos lanamentos de venda vista no ano de 2012 dos apartamentos
AP 1, AP 53 e AP 55, com enfoque societrio:
Tabela 17 Lanamentos das vendas vista com enfoque societrio em 2012
Lanamento do recebimento AP 1, AP 53 e AP 55
Dbito 5110110101001 CAIXA AFETAO (ATIVO)
Crdito 5210610101001 ADIANT. DE CLIENTES EMPREENDIMENTO A (PASSIVO)
300.000,00
Lanamento do custo do imvel vendido

Dbito 5310310101001 CUSTO DOS IMVEIS VENDIDOS (DRE)
Crdito 5110610106001 (-) TRANSF CUSTOS INCORRIDOS (ATIVO- ESTOQUE)
69.228,82
Reconhecimento da receita pelo mtodo da percentagem completada

Dbito 5210610101001 ADIANT. DE CLIENTES EMPREENDIMENTO A (PASSIVO)
Crdito 5310110101001 RECEITAS OBRAS EMPREENDIMENTO A (DRE)
92.270,51
Proviso do imposto
Dbito 5310210101001 (-) IMPOSTO UNIF. MCMV (DRE - DEDUO DA RECEITA)
Dbito 5110810101001 IMPOSTO UNIF. MCMV A APROPRIAR (ATIVO)
Crdito 5210510101006 PAGAMENTO UNIF. MCMV (PASSIVO)
Fonte: A autora.
922,71
2.077,29
3.000,00
O reconhecimento da receita registrado pelo mtodo da percentagem

completada, deste modo, deve-se multiplicar os R$ 300.000,00 do valor de venda
dos imveis pelo percentual j concludo (30,756838%), resultando um valor de R$
92.270,51 de receita bruta.
O imposto a ser pago deve ser calculado de acordo com o ingresso de
dinheiro R$ 300.000,00 multiplicado por 1% (percentual do RET) e o imposto
deduzido da receita deve ser proporcional a receita reconhecida R$ 92.270,51
multiplicado por 1%. Nessa situao o imposto a recolher computa o valor de R$
3.000,00 e o imposto deduzido da receita bruta R$ 922,71, a diferena fica
registrada na conta de imposto unif. MCMV a apropriar do ativo.
Os lanamentos com enfoque fiscal divergem dos lanamentos das normas
65
internacionais: Para fins de tributao o fisco entende que a operao deve ser feita
conforme demonstrado abaixo:
Tabela 18 Lanamentos das vendas vista com enfoque fiscal em 2012
Lanamento do recebimento AP 1, AP 53 e AP 55
Dbito 5110110101001 CAIXA AFETAO
300.000,00
Lanamento do custo apurado na data da venda

Crdito 5110610106001 (-) TRANSF CUSTOS INCORRIDOS (ATIVO - ESTOQUE)
Crdito 5230130101001 CUSTO ORADO (PASSIVO)
225.084,32
69.228,82
155.855,50
Proviso do imposto
Fonte: A autora.
3.000,00
No enfoque fiscal o reconhecimento da receita efetuado no momento do

ingresso do dinheiro, diferente do enfoque societrio que apropria a sua receita de
acordo com a evoluo da obra.
No enfoque fiscal os custos orados so lanados na DRE no momento da
venda, descontando o j incorrido at aquele momento. E os custos que vierem a
incorrer em momentos posteriores devem ser debitados da conta de custo orado a
realizar.
importante salientar que os lanamentos com enfoque fiscal no existem na
contabilidade geral da empresa, porm a demonstrao da Tabela 18 permite
visualizar os controles fiscais nesse tipo de atividade. Como especificamente o
ECF.
5.3.3 Contabilizao dos imveis vendidos a prazo em 2012

Os apartamentos AP 9, AP 12, AP 15, AP 30 e AP 54 foram vendidos a prazo.
Sobre cada apartamento a empresa recebeu R$ 32.000,00 (trinta e dois mil reais), a
ttulo de adiantamento de entrada e o restante foi parcelado em dez vezes de R$
6.800,00 (seis mil e oitocentos reais), sendo que cinco parcelas foram recebidas em
2013 e as outras cinco em 2014.
Os custos totais orados e incorridos desses cinco apartamentos, de acordo
66
com os Quadros 17 e 20 foram organizados da seguinte forma:
Quadro 22 Custos orados e incorridos do ano de 2012 das vendas a prazo
Apto
Orado
AP 9
74.402,73
AP -12
73.994,88
AP -15
76.747,89
AP 30
76.747,89
AP 54
76.747,89
Total
378.641,28
Incorrido
22.883,93
22.758,48
23.605,22
23.605,22
23.605,22
116.458,08
Os custos j realizados e orados dos apartamentos AP 9, AP 12, AP 15, AP

30 e AP 54 representam o valor de R$ 116.458,08 e R$ 378.641,28, ou seja,
30,756838% da obra j est pronta.
Os lanamentos do reconhecimento da receita e dos custos com enfoque
societrio esto apresentados na Tabela 19.
Tabela 19 Lanamentos das vendas a prazo com enfoque societrio em 2012
Entrada de R$ 32.000,00 dos apartamentos AP 9, AP 12, AP 15, AP30 e AP 54
160.000,00
Reconhecimento do custo
Crdito 5110610106001 (-) TRANSF CUSTOS INCORRIDOS (ATIVO - ESTOQUES)
116.458,08

153.784,20
Proviso do imposto
Fonte: A autora.
1.537,84
62,16
1.600,00
O ingresso de dinheiro de R$ 160.000,00 resultante do recebimento da

entrada de R$ R$ 32.000,00 de cinco apartamentos. As receitas com enfoque
societrio das vendas a prazo tambm foram reconhecidas de acordo com a
evoluo da obra, sendo assim, foi aplicado o percentual do estgio j concludo
30,756838% sobre o valor da venda R$ 500.000,00, resultando num valor de R$
153.784,20 a ser reconhecido como receita bruta do Empreendimento A.
O imposto devido desses cinco apartamentos nesse estgio deve ser
67
calculado sobre o valor recebido da entrada, que so os R$ 160.000,00
multiplicados por 1% e o imposto deduzido da receita bruta deve ser calculado
proporcionalmente com a mesma, isto R$ 153.784,20 multiplicado por 1%. Dessa
forma o imposto a recolher maior que o deduzido, a diferena fica no saldo da
conta imposto unif. MCMV a apropriar do ativo.
Os lanamentos com enfoque fiscal so diferentes do enfoque societrio:
Tabela 20 Lanamentos das vendas a prazo com enfoque fiscal em 2012
Contabilizao do montante pelo contrato de venda AP 9, AP 12, AP 15, AP30 e AP 54
Dbito 5110210101009 APTO 09 (ATIVO - CLIENTE)
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
Crdito 5230110101001 RECEITA DIFERIDA (PASSIVO)
500.000,00
Dbito 5230120101001 CUSTO DIFERIDO (PASSIVO)
Entrada de R$ 32.000,00
Dbito 5110110101001
Crdito 5110210101009
Crdito 5110210101012
Crdito 5110210101015
Crdito 5110210101030
Crdito 5110210101054
CAIXA AFETAO (ATIVO)

APTO 09 (ATIVO - CLIENTE)
116.458,08
160.000,00
32.000,00
32.000,00
32.000,00
32.000,00
32.000,00
Reconhecimento da receita
Dbito 5230110101001 RECEITA DIFERIDA (PASSIVO)
160.000,00
Contabilizao e reconhecimento dos custos 32%

Crdito 5230120101001 CUSTO DIFERIDO (PASSIVO)
121.165,21
Registro do custo orado referente s unidades vendidas

262.183,20
Proviso do imposto
Fonte: A autora.
1.600,00
No enfoque fiscal feito o lanamento do contrato, debitando a conta de

clientes e creditando a conta de receita diferida do passivo. Quando empresa recebe
dinheiro de seus clientes, ela deve fazer dois registros um do ingresso de dinheiro
na empresa e outro debitando a conta de receita diferida e creditando a conta da
receita na DRE.
68
A contabilidade no ramo da construo civil se torna bastante complexa pelo
fato dos critrios de contabilizao exigidos pelo fisco serem diferente dos critrios
exigidos pelas normas internacionais.
A Tabela 21 demonstra a apurao das principais contas da atividade
imobiliria no final do exerccio de 2012:
Tabela 21 Saldo das contas contbeis do exerccio de 2012
ATIVO
CLIENTES
ESTOQUES EM CONSTRUO
PASSIVO
OBRIGAES FISCAIS
RECEITA DIFERIDA
CUSTO DIFERIDO
CUSTO ORADO
DRE
(=) RECEITA OPERACIONAL LQUIDA
(-) CUSTO DOS IMVEIS VENDIDOS
RESULTADO OPERACIONAL BRUTO
Fonte: A autora.
Contbil
2012
Fiscal
2012
2.139,45
0,00
1.114.579,23
0,00
340.000,00
1.114.579,23
4.600,00
213.945,28
0,00
0,00
0,00
4.600,00
0,00
340.000,00
257.476,07
418.038,70
246.054,72
2.460,55
243.594,17
185.686,90
57.907,27
460.000,00
4.600,00
455.400,00
346.249,53
109.150,47
Pelo aspecto societrio as receitas sero reconhecidas proporcionalmente de

acordo com o percentual de evoluo da obra ou do custo incorrido, j pelas
exigncias fiscais a receita reconhecida atravs da contabilizao do contrato de
compra e venda e tributada pelo regime de caixa.
5.4 Contabilizao do segundo estgio

O segundo estgio da obra ocorre durante o ano de 2013. Nesse momento os
AP 2 ao AP 8 (sete apartamentos) foram vendidos vista e o AP 16 ao AP 29
(quatorze apartamentos) foram vendidos a prazo, cada imvel vendido por R$
100.000,00. Nesse estgio necessrio dar continuidade apropriao dos custos
e receitas dos imveis vendidos em 2012. As vendas efetuadas em 2013 seguem o
mesmo procedimento de 2012, a nica diferena que agora os custos so
acumulados de 2012 e 2013, portanto a margem de evoluo da obra maior.
69
Os custos incorridos em 2013 foram:
2013
Salrios
FGTS
Frias
Vale Transporte
13 Salrio
INSS Empresa
INSS Terceiros
Materiais Aplicados
Impostos e Taxas
Despesas Diversas
Total
428.296,91
41.048,49
63.914,33
10.837,08
47.752,47
16.899,65
105.425,53
26.467,49
955.116,46
128.057,87
19.927,51
74.431,21
1.918.175,00
Os lanamentos contbeis para cada custo do Quadro 23 devem estar

registrados no grupo:
51106
511061
51106101
5110610101
5110610103
5110610104
5110610105
ESTOQUES- AFETAO
IMVEIS EM CONSTRUO
EMPREENDIMENTO A
PESSOAL
MATERIAIS APLICADOS
GASTOS GERAIS
1.918.175,00
1.918.175,00
1.918.175,00
740.641,95
955.116,46
128.057,87
94.358,72
Procedendo da mesma forma que no ano de 2012 para encontrar o valor do

custo incorrido por imvel, feito um rateio de acordo com a metragem de cada
apartamento:
70
Unidade
AP 1
AP 2
AP 3
AP 4
AP 5
AP 6
AP 7
AP 8
AP 9
AP 10
AP 11
AP 12
AP 13
AP 14
AP 15
AP 16
AP 17
AP 18
AP 19
AP 20
AP 21
AP 22
AP 23
AP 24
AP 25
AP 26
AP 27
AP 28
AP 29
AP 30
AP 31
AP 32
AP 33
AP 34
AP 35
AP 36
AP 37
AP 38
AP 39
AP 40
AP 41
AP 42
AP 43
AP 44
AP 45
AP 46
AP 47
AP 48
AP 49
AP 50
AP 51
AP 52
AP 53
AP 54
AP 55
AP 56
rea
ndice
72,51
0,017488
75,27
0,018154
75,27
0,018154
72,47
0,017479
72,47
0,017479
75,27
0,018154
75,27
0,018154
72,57
0,017503
72,97
0,017599
75,27
0,018154
75,27
0,018154
72,57
0,017503
72,97
0,017599
75,27
0,018154
75,27
0,018154
72,97
0,017599
72,97
0,017599
75,27
0,018154
75,27
0,018154
72,97
0,017599
72,97
0,017599
75,27
0,018154
75,27
0,018154
72,97
0,017599
72,97
0,017599
75,27
0,018154
75,27
0,018154
72,97
0,017599
72,97
0,017599
75,27
0,018154
75,27
0,018154
72,97
0,017599
72,97
0,017599
75,27
0,018154
75,27
0,018154
72,97
0,017599
72,97
0,017599
75,27
0,018154
75,27
0,018154
72,97
0,017599
72,97
0,017599
75,27
0,018154
72,97
0,017599
72,97
0,017599
72,97
0,017599
75,27
0,018154
75,27
0,018154
72,97
0,017599
72,97
0,017599
75,27
0,018154
75,27
0,018154
72,97
0,017599
72,97
0,017599
75,27
0,018154
75,27
0,018154
72,97
0,017599
4.146,16
1
2013
33.545,95
34.822,83
34.822,83
33.527,44
33.527,44
34.822,83
34.822,83
33.573,71
33.758,76
34.822,83
34.822,83
33.573,71
33.758,76
34.822,83
34.822,83
33.758,76
33.758,76
34.822,83
34.822,83
33.758,76
33.758,76
34.822,83
34.822,83
33.758,76
33.758,76
34.822,83
34.822,83
33.758,76
33.758,76
34.822,83
34.822,83
33.758,76
33.758,76
34.822,83
34.822,83
33.758,76
33.758,76
34.822,83
34.822,83
33.758,76
33.758,76
34.822,83
33.758,76
33.758,76
33.758,76
34.822,83
34.822,83
33.758,76
33.758,76
34.822,83
34.822,83
33.758,76
33.758,76
34.822,83
34.822,83
33.758,76
1.918.175,00
71
5.4.2 Apropriao dos custos e receitas dos imveis vendidos em 2012
contabilizaes em 2013
Neste primeiro momento efetuaram-se os lanamentos da apropriao dos
custos e reconhecimento das receitas referente aos apartamentos vendidos em
2012, dando continuidade ao registro do fato contbil iniciado em 2012.
5.4.2.1 Tratamento das unidades vendidas vista em 2012 contabilizaes

em 2013
Em 2012 foram vendidos trs imveis vista, muitas contas ficaram com
saldos pelo fato de que em 2013 ainda incorrem custos na obra. Os custos
primeiramente so lanados no grupo dos estoques, conforme demonstrado no
Quadro 24 e depois so apropriados aos custos proporcionalmente com a metragem
de cada apartamento e as receitas so reconhecidas de acordo com a proporo j
concluda da obra.
Quadro 26 Custos orados e incorridos do ano de 2013 das vendas vista
Apto
Orado
AP - 1
73.933,70
AP - 53
74.402,73
AP - 55
76.747,89
Total
225.084,32
Incorrido
33.545,95
33.758,76
34.822,83
102.127,54
O custo orado j mencionado anteriormente computa um valor de R$

225.084,32 e os custos incorridos no ano de 2013 dos apartamentos AP 1, AP 53 e
AP 55 totalizam um valor de R$ 102.127,54, ou seja, 45,373015% do total da obra
foi concludo em 2013. O reconhecimento da receita registrado pelo mtodo da
percentagem completada.
No aspecto societrio o ingresso de dinheiro lanado como dbito da conta
caixa e crdito da conta adiantamento de clientes, a receita apropriada de acordo
com a evoluo da obra, na medida em que ela reconhecida a conta de
adiantamento de clientes vai diminuindo, debita-se a conta adiantamento de clientes
e se credita a conta de receitas na DRE. Em 2012 somente uma parte da receita foi
72
reconhecida, pois somente 30,756838% da obra estavam prontos, em 2013 mais
45,373015% da obra se concluiu. Para reconhecer a receita em 2014 foi preciso
multiplicar o valor dos trs imveis R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) pela margem
completada (45,373015%).
Na Tabela 22 segue a demonstrao do reconhecimento da receita e dos
custos no ano de 2013, referente aos apartamentos vendidos em 2012:
em 2012, lanamentos em 2013 - enfoque societrio.
Lanamento do custo do imvel vendido AP 1, 53, 55
102.127,54

Proviso do imposto
Crdito 5110810101001 IMPOSTO UNIF. MCMV A APROPRIAR (ATIVO)
136.119,05
1.361,19
Fonte: A autora.
No enfoque fiscal o lanamento da venda vista do exerccio de 2012, a

receita j foi reconhecida no momento da venda, e o custo dos imveis vendidos foi
lanado na DRE com contrapartida da conta de custos orados do passivo. Em 2013
preciso fazer somente um lanamento no enfoque fiscal:
Tabela 23 Apropriao dos custos dos apartamentos vendidos a vista em 2012,
lanamentos em 2013 - enfoque fiscal.
Lanamento da apropriao dos custos AP 1, 53, 55
Dbito 5230130101001 CUSTO ORADO (PASSIVO)
102.127,54
Fonte: A autora.
Conclui-se que os registros que precisam ser feitos em 2013 sobre as

unidades vendidas vista no ano de 2012 referem-se apenas, ao ajuste do custo
orado efetivamente incorrido.
73
5.4.2.2 Tratamento das unidades vendidas a prazo em 2012 contabilizaes
em 2013
A demonstrao dos custos incorridos nas unidades vendidas vista e a
prazo no exerccio de 2013 esto demonstrados no Quadro 25, especificamente foi
avaliada a evoluo dos custos e das receitas dos apartamentos AP 9, AP 12, AP
15, AP 30 e AP 54 vendidos a prazo em 2012.
Considera-se no exerccio desta anlise, o recebimento de cinco parcelas de
R$ 6.800,00 (seis mil e oitocentos reais), vendidas a prazo em 2012.
com os Quadros 17 e 25 foram organizados da seguinte forma:
Quadro 27 Custos orados e incorridos do ano de 2013 das vendas a prazo
Apto
Orado
AP - 9
74.402,73
AP -12
73.994,88
AP -15
76.747,89
AP - 30
76.747,89
AP - 54
76.747,89
Total
378.641,28
Incorrido
33.758,76
33.573,71
34.822,83
34.822,83
34.822,83
171.800,96
Os custos j realizados e orados dos apartamentos AP 9, AP 12, AP 15, AP

AP 54 em 2013, representam o valor de R$ 171.800,96 e R$ 378.641,28, ou seja,
45,373015% da obra foi concluda em 2013, com base nesses dados os
lanamentos da apropriao dos custos e das receitas esto demonstrados na
Tabela 24.
74
vendidos a prazo em 2012, enfoque societrio.
Recebimento de 5 parcelas de R$ 6.800,00 em 2013 ref. aos apartamentos AP 9, AP 12, AP 15,
AP30
54
5110110101001
Dbitoe AP
5210610101001
ADIANT. DE CLIENTES EMPREENDIMENTO A (PASSIVO) 170.000,00
Crdito
Dbito
Dbito
Dbito
Dbito
Dbito
Crdito
5110210101009
5110210101012
5110210101015
5110210101030
5110210101054
5310110101001
Proviso do imposto
Dbito 5310210101001
Crdito 5230150101001
Crdito 5110810101001
Crdito 5210510101006

RECEITAS OBRAS EMPREENDIMENTO A (DRE)
(-) IMPOSTO UNIF. MCMV (DRE - DEDUO DA RECEITA)

IMPOSTO UNIF. MCMV A APROPRIAR (ATIVO)
PAGAMENTO UNIF. MCMV (PASSIVO)
171.800,96
6.215,80
170.000,00
10.129,86
10.129,86
10.129,86
10.129,86
10.129,86
226.865,10
2.268,65
506,49
62,16
1.700,00
Fonte: A autora.
O ingresso de dinheiro dos apartamentos AP 9, AP 12, AP 15, AP 30, AP 54

referente a cinco parcelas recebidas em 2013 de R$ 6.800,00 de cada apartamento.
No final de 2012 encontra-se um saldo de adiantamento de clientes, referente
a estes cinco apartamentos no valor de R$ 6.215,80, em 2013 foi recebido mais R$
170.000,00 que tambm registrado na conta adiantamento de clientes. A receita
reconhecida de R$ 226.865,10 (R$ 500.000,00 do valor dos imveis multiplicado
pela margem de evoluo da obra 45,373015%) maior que o valor j recebido,
portanto o saldo da conta adiantamento de clientes se zera em 2013 e a diferena
entre o valor reconhecido e o j recebido fica registrado na conta clientes, no
montante de 10.129,86 para cada unidade.
O imposto devido no ano de 2013 destes cinco apartamentos R$ 1.700,00
(ingresso de dinheiro multiplicado por 1%), a deduo da receita 2.268,65 (valor da
receita multiplicado por 1%). Como no ano de 2012 o imposto a recolher foi maior
75
que o deduzido, a diferena de R$ 62,16 estava debitada na conta Imposto unif.
MCMV a apropriar em 2013 esse valor foi creditado. A diferena de R$ 506,49
(saldo de clientes multiplicado por 1%) fica registrada na conta Imposto unif. MCMV
diferido.
A demonstrao dos lanamentos para fins de controles fiscais esto
demonstrados na Tabela 25:
Tabela 25 - Apropriao da receita e dos custos em 2013 ref. aos apartamentos
vendidos a prazo em 2012, enfoque fiscal.
171.800,96
Cinco parcelas recebidas de R$ 6.800,00

Crdito 5110210101009 APTO 09 (ATIVO - CLIENTE)
170.000,00
34.000,00
34.000,00
34.000,00
34.000,00
34.000,00
170.000,00

128.738,04
Proviso do imposto
Fonte: A autora.
1.700,00
No aspecto fiscal no final de 2012 ficou saldo na conta clientes. De acordo

com os lanamentos da Tabela 25 o ingresso de dinheiro lanado no disponvel
em contrapartida da conta clientes e o mesmo valor reconhecido como receita
bruta abatendo do saldo da receita diferida.
O reconhecimento dos custos deve ser proporcional com a receita apropriada.
Foi reconhecido R$ 170.000,00 que corresponde 34% dos R$ 500.000,00 da receita
total. O custo a ser reconhecido no ano de 2013 no aspecto fiscal referente aos
apartamentos AP 9, AP 12, AP 15, AP30 e AP 54 R$ 128.738,04 (custo total
orado de R$ 378.641,28 multiplicado por 34%).
Concluindo os lanamentos referentes s apropriaes dos custos, receitas e
76
recebimentos das parcelas dos apartamentos vendidos a prazo em 2012, vamos dar
continuidade nas vendas de 2013.
5.4.3 Contabilizao dos imveis vendidos vista em 2013

Em 2013 foram vendidos os apartamentos AP 2 ao AP 8 vista por R$
100.000,00 cada.
De acordo com os Quadros 17, 20 e 25, os custos totais orados e incorridos
dos apartamentos AP 2 ao AP 8 vendidos vista foram organizados da seguinte
forma:
Quadro 28 Custos totais orados e incorridos do ano de 2012 e 2013 das vendas
vista
Apto
Orado
Incorrido 2012
AP - 2
76.747,89
23.605,22
AP - 3
76.747,89
23.605,22
AP - 4
73.892,91
22.727,12
AP - 5
73.892,91
22.727,12
AP - 6
76.747,89
23.605,22
AP - 7
76.747,89
23.605,22
AP - 8
73.994,88
22.758,48
Total
528.772,26
162.633,62
Incorrido 2013
34.822,83
34.822,83
33.527,44
33.527,44
34.822,83
34.822,83
33.573,71
239.919,92
As informaes dos custos orados desses apartamentos totalizam o valor de

R$ 528.772,26 e os j realizados at o final de 2013 R$ 402.553,54, sendo R$
162.633,62 de custos aplicados em 2012 e 239.919,92 em 2013.
O percentual de concluso da obra em 2012 30,756838% e em 2013
45,373015%, ou seja, no final de 2013, 76,1299% da obra j est concluda.
O reconhecimento da receita registrado pelo mtodo da percentagem
completada.
Os lanamentos vista dos apartamentos AP 2 ao AP 8 com enfoque
societrio esto apresentados na Tabela 26, da mesma forma que foram
apresentados no ano de 2012:
77
Tabela 26 Lanamentos das vendas vista com enfoque societrio em 2013
Lanamento do recebimento AP 2 ao AP 8
700.000,00
Lanamento do custo do imvel vendido

402.553,54

Proviso do imposto
532.908,97
5.329,09
1.670,91
7.000,00
Fonte: A autora.
Em 2013 pode-se apropriar mais receita em relao ao exerccio de 2012 pelo

fato de que a obra j est com um estgio de evoluo bastante superior ao ano
anterior.
Da mesma forma que no ano de 2012, na Tabela 27, segue a demonstrao
dos lanamentos para fins fiscais:
Tabela 27 Lanamentos das vendas vista com enfoque fiscal em 2013
Lanamento do recebimento AP 2 ao AP 8
700.000,00

528.772,26
402.553,54
126.218,72
Proviso do imposto
7.000,00
Fonte: A autora.
Para realizar os lanamentos tanto do enfoque societrio como do fiscal do

ano de 2013, necessrio baixar os custos incorridos contabilizados na conta
estoques em construo referentes aos dois anos (2012 e 2013).
78
5.4.4 Contabilizao dos imveis vendidos a prazo em 2013
Os apartamentos AP 16 ao AP 29 foram vendidos a prazo. Sobre cada
apartamento a empresa recebeu R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), a ttulo de
adiantamento de entrada e o restante foi parcelado em vinte e duas vezes, sendo
doze parcelas iguais de R$ 3.600,00 (trs mil e duzentos e sessenta reais) em 2014
e dez parcelas iguais de R$ 2.180,00 (dois mil cento e oitenta reais) em 2015.
com os Quadros 17, 20 e 25 foram organizados da seguinte forma:
Quadro 29 Custos totais orados e incorridos do ano de 2012 e 2013 das vendas a
prazo.
Apto
Orado
Incorrido 2012
AP - 16
74.402,73
22.883,93
AP - 17
74.402,73
22.883,93
AP - 18
76.747,89
23.605,22
AP - 19
76.747,89
23.605,22
AP - 20
74.402,73
22.883,93
AP - 21
74.402,73
22.883,93
AP - 22
76.747,89
23.605,22
AP - 23
76.747,89
23.605,22
AP - 24
74.402,73
22.883,93
AP - 25
74.402,73
22.883,93
AP - 26
76.747,89
23.605,22
AP - 27
76.747,89
23.605,22
AP - 28
74.402,73
22.883,93
AP - 29
74.402,73
22.883,93
Total
1.055.709,18
324.702,75
Incorrido 2013
33.758,76
33.758,76
34.822,83
34.822,83
33.758,76
33.758,76
34.822,83
34.822,83
33.758,76
33.758,76
34.822,83
34.822,83
33.758,76
33.758,76
479.007,09
Dos apartamentos AP 16 at o AP 29, a informao dos custos orados

totalizam o valor de R$ 1.055.709,18 e os j realizados at o final de 2013 R$
803.709,84, sendo R$ 324.702,75 de custos aplicados em 2012 e 479.007,09 em
2013. O percentual de concluso da obra no final de 2013 76,1299%. Os
lanamentos do reconhecimento da receita e dos custos esto apresentados na
Tabela 28.
79
Tabela 28 Lanamentos das vendas a prazo com enfoque societrio em 2013.
Entrada de R$ 35.000,00 dos apartamentos AP 16 ao AP 29
5110110101001 CAIXA AFETAO (ATIVO)
Dbito
5210610101001 ADIANT. DE CLIENTES EMPREENDIMENTO A (PASSIVO)
Crdito
490.000,00
5310310101001
Dbito
5110610106001
Crdito
803.709,84
CUSTO DOS IMVEIS VENDIDOS (DRE)

(-) TRANSF CUSTOS INCORRIDOS (ATIVO - ESTOQUES)

5210610101001 ADIANT. DE CLIENTES EMPREENDIMENTO A (PASSIVO)
Dbito
5110210101016 APTO 16 (ATIVO - CLIENTE)
Dbito
Dbito
Dbito
Dbito
Dbito
Dbito
Dbito
Dbito
Dbito
Dbito
Dbito
Dbito
Dbito
Dbito
Crdito
5310110101001
Proviso do imposto
5310210101001
Dbito
Crdito
5230150101001
5210510101006
Crdito

490.000,00
41.129,85
41.129,85
41.129,85
41.129,85
41.129,85
41.129,85
41.129,85
41.129,85
41.129,85
41.129,85
41.129,85
41.129,85
41.129,85
41.129,85
1.065.817,90
10.658,18
5.758,18
4.900,00
Fonte: A autora.
No enfoque societrio o reconhecimento da receita feito proporcionalmente

de acordo percentual de evoluo da obra, o valor reconhecido da receita bruta
resulta dos R$ 1.400.000,00 referente ao valor dos quatorze imveis, multiplicado
pelo percentual j concludo 76,1299%, resultando um valor de R$ 1.065.817,93.
Os lanamentos com enfoque fiscal so diferentes do enfoque societrio:
80
Tabela 29 Lanamentos das vendas a prazo com enfoque fiscal em 2013
Contabilizao do montante pelo contrato de venda
Crdito 5230110101001
RECEITA DIFERIDA (PASSIVO)

Entrada de R$ 35.000,00
Dbito 5110110101001
Crdito 5110210101016
Crdito 5110210101017
Crdito 5110210101018
Crdito 5110210101019
Crdito 5110210101020
Crdito 5110210101021
Crdito 5110210101022
Crdito 5110210101023
Crdito 5110210101024
Crdito 5110210101025
Crdito 5110210101026
Crdito 5110210101027
Crdito 5110210101028
Crdito 5110210101029

100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
1.400.000,00
803.709,84
490.000,00
35.000,00
35.000,00
35.000,00
35.000,00
35.000,00
35.000,00
35.000,00
35.000,00
35.000,00
35.000,00
35.000,00
35.000,00
35.000,00
35.000,00
490.000,00

369.498,21
Registro do custo orado referente as unidades vendidas

251.999,34
Proviso do imposto
Dbito 5310210101001
Crdito 5210510101006
Fonte: A autora.

4.900,00
81
Concluindo os lanamentos do segundo estgio na Tabela 30 segue o saldo
das contas no final do exerccio de 2013:
Contbil
Fiscal
Contbil
Fiscal
2012
2012
2013
2013
IMPOSTOS A APROPRIAR (ATIVO)
2.139,45
0,00
2.387,01
0,00
CLIENTES (ATIVO)
0,00
340.000,00
626.467,20 1.080.000,00
ESTOQUES EM CONSTRUO (ATIVO) 1.114.579,23 1.114.579,23 1.552.562,35 1.552.562,35
OBRIGAES FISCAIS (PASSIVO)
4.600,00
4.600,00
13.600,00
13.600,00
ADIANTAMENTO CLIENTES (PASSIVO) 213.945,28
0,00
238.701,47
0,00
0,00
340.000,00
0,00
1.080.000,00
CUSTO DIFERIDO (PASSIVO)
0,00
257.476,07
0,00
814.949,00
IMPOSTO DIFERIDO
0,00
0,00
6.264,67
0,00
CUSTO ORADO (PASSIVO)
0,00
418.038,70
0,00
522.328,26
(=) RECEITA OPERACIONAL LQUIDA
(-) CUSTO DOS IMVEIS VENDIDOS
RESULTADO OPERACIONAL BRUTO
Fonte: A autora.
246.054,72
2.460,55
243.594,17
185.686,90
57.907,27
460.000,00
4.600,00
455.400,00
346.249,53
109.150,47
1.961.711,01 1.360.000,00
19.617,11
13.600,00
1.942.093,90 1.346.400,00
1.480.191,88 1.027.008,51
461.902,02
319.391,49
No segundo estgio o procedimento bastante semelhante ao primeiro

estgio. Na Tabela 30 est demonstrado o ano de 2012 em que obra foi iniciada em
que teve vendas vista e a prazo, a continuidade dessas operaes em 2013 e
novas operaes contratadas em 2013, nas modalidades vista e a prazo.
5.5 Contabilizao do ltimo estgio

A obra termina em abril de 2014, esse o estgio de fechamento. Como o
estudo j demonstrou vendas vista e a prazo de imveis em construo, neste
estgio sero demonstrados somente vendas de imveis concludos vista e a
prazo. Primeiramente sero contabilizados os registros relativos ao primeiro e
segundo estgio da obra, posteriormente os lanamentos da concluso da obra e
por ltimo a vendas de imveis concludos.
82
Para o presente estudo proposto um excesso de custo realizado em relao
ao orado de 1%.
Os custos incorridos em 2014 foram:
2014
Salrios
FGTS
Frias
Vale Transporte
13 Salrio
INSS Empresa
INSS Terceiros
Materiais Aplicados
Impostos e Taxas
Despesas Diversas
Terreno
Total
234.760,87
22.499,76
35.033,14
5.940,09
26.174,39
9.263,15
57.786,52
14.507,53
523.524,60
70.191,91
10.922,80
40.797,72
0,00
1.051.402,47
Os lanamentos contbeis para cada custo do Quadro 30 devem estar

registrados no grupo:
51106
511061
51106101
5110610101
5110610102
5110610103
5110610104
5110610105
ESTOQUES- AFETAO
IMVEIS EM CONSTRUO
EMPREENDIMENTO A
PESSOAL
MATERIAIS APLICADOS
GASTOS GERAIS
1.051.402,47
1.051.402,47
1.051.402,47
405.965,45
0,00
523.524,60
70.191,91
51.720,51
Fonte: A autora.
Para ter o valor do custo incorrido por imvel feito um rateio de acordo com
a metragem de cada apartamento:
83
Unidade
AP 1
AP 2
AP 3
AP 4
AP 5
AP 6
AP 7
AP 8
AP 9
AP 10
AP 11
AP 12
AP 13
AP 14
AP 15
AP 16
AP 17
AP 18
AP 19
AP 20
AP 21
AP 22
AP 23
AP 24
AP 25
AP 26
AP 27
AP 28
AP 29
AP 30
AP 31
AP 32
AP 33
AP 34
AP 35
AP 36
AP 37
AP 38
AP 39
AP 40
AP 41
AP 42
AP 43
AP 44
AP 45
AP 46
AP 47
AP 48
AP 49
AP 50
AP 51
AP 52
AP 53
AP 54
AP 55
AP 56
Fonte: A autora.
rea
72,51
75,27
75,27
72,47
72,47
75,27
75,27
72,57
72,97
75,27
75,27
72,57
72,97
75,27
75,27
72,97
72,97
75,27
75,27
72,97
72,97
75,27
75,27
72,97
72,97
75,27
75,27
72,97
72,97
75,27
75,27
72,97
72,97
75,27
75,27
72,97
72,97
75,27
75,27
72,97
72,97
75,27
72,97
72,97
72,97
75,27
75,27
72,97
72,97
75,27
75,27
72,97
72,97
75,27
75,27
72,97
4.146,16
ndice
0,017488
0,018154
0,018154
0,017479
0,017479
0,018154
0,018154
0,017503
0,017599
0,018154
0,018154
0,017503
0,017599
0,018154
0,018154
0,017599
0,017599
0,018154
0,018154
0,017599
0,017599
0,018154
0,018154
0,017599
0,017599
0,018154
0,018154
0,017599
0,017599
0,018154
0,018154
0,017599
0,017599
0,018154
0,018154
0,017599
0,017599
0,018154
0,018154
0,017599
0,017599
0,018154
0,017599
0,017599
0,017599
0,018154
0,018154
0,017599
0,017599
0,018154
0,018154
0,017599
0,017599
0,018154
0,018154
0,017599
1,000000
2014
18.387,42
19.087,32
19.087,32
18.377,28
18.377,28
19.087,32
19.087,32
18.402,64
18.504,07
19.087,32
19.087,32
18.402,64
18.504,07
19.087,32
19.087,32
18.504,07
18.504,07
19.087,32
19.087,32
18.504,07
18.504,07
19.087,32
19.087,32
18.504,07
18.504,07
19.087,32
19.087,32
18.504,07
18.504,07
19.087,32
19.087,32
18.504,07
18.504,07
19.087,32
19.087,32
18.504,07
18.504,07
19.087,32
19.087,32
18.504,07
18.504,07
19.087,32
18.504,07
18.504,07
18.504,07
19.087,32
19.087,32
18.504,07
18.504,07
19.087,32
19.087,32
18.504,07
18.504,07
19.087,32
19.087,32
18.504,07
1.051.402,47
84
5.5.2 Apropriao dos custos e receitas dos imveis vendidos em 2012 e 2013
preciso fazer o registro de apropriao dos custos e das receitas dos
imveis vendidos no ano de 2012 e 2013.
O Quadro 33 um demonstrativo da evoluo da obra, onde consta o total de
custo realizado e orado, a margem de evoluo da obra e o valor de custo excedido
na obra em anlise:
Quadro 33 Estgio de evoluo da obra
Apto
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
Total
Incorrido
74.673,04
77.515,37
77.515,37
74.631,84
74.631,84
77.515,37
77.515,37
74.734,83
75.146,76
77.515,37
77.515,37
74.734,83
75.146,76
77.515,37
77.515,37
75.146,76
75.146,76
77.515,37
77.515,37
75.146,76
75.146,76
77.515,37
77.515,37
75.146,76
75.146,76
77.515,37
77.515,37
75.146,76
75.146,76
77.515,37
77.515,37
75.146,76
75.146,76
77.515,37
77.515,37
75.146,76
75.146,76
Total Orado
73.933,70
76.747,89
76.747,89
73.892,91
73.892,91
76.747,89
76.747,89
73.994,88
74.402,73
76.747,89
76.747,89
73.994,88
74.402,73
76.747,89
76.747,89
74.402,73
74.402,73
76.747,89
76.747,89
74.402,73
74.402,73
76.747,89
76.747,89
74.402,73
74.402,73
76.747,89
76.747,89
74.402,73
74.402,73
76.747,89
76.747,89
74.402,73
74.402,73
76.747,89
76.747,89
74.402,73
74.402,73
Margem concluda
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
24,8701%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8701%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8701%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
Margem Total
incorrida
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
Excesso de
custo realizado
739,34
767,48
767,48
738,93
738,93
767,48
767,48
739,95
744,03
767,48
767,48
739,95
744,03
767,48
767,48
744,03
744,03
767,48
767,48
744,03
744,03
767,48
767,48
744,03
744,03
767,48
767,48
744,03
744,03
767,48
767,48
744,03
744,03
767,48
767,48
744,03
744,03
(Continua...)
85
(Continuao)
Total
Incorrido
77.515,37
77.515,37
75.146,76
75.146,76
77.515,37
75.146,76
75.146,76
75.146,76
77.515,37
77.515,37
75.146,76
75.146,76
77.515,37
77.515,37
75.146,76
75.146,76
77.515,37
77.515,37
75.146,76
4.269.843,60
Apto
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
AP
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
Total Orado
76.747,89
76.747,89
74.402,73
74.402,73
76.747,89
74.402,73
74.402,73
74.402,73
76.747,89
76.747,89
74.402,73
74.402,73
76.747,89
76.747,89
74.402,73
74.402,73
76.747,89
76.747,89
74.402,73
4.227.567,92
Margem concluda
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8702%
24,8701%
Margem Total
incorrida
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
101,00%
Excesso de
custo realizado
767,48
767,48
744,03
744,03
767,48
744,03
744,03
744,03
767,48
767,48
744,03
744,03
767,48
767,48
744,03
744,03
767,48
767,48
744,03
42.275,68
O resultado da soma das margens dos trs anos computa 101,00%, ou seja,
a margem necessria para que o ano de 2014 fechasse em 100,00% seria
23,87015050%, sendo assim a obra evoluiu 1,0000% a mais do que o previsto. Para
calcular o excesso de custo basta aplicar a margem excedida sobre o custo orado,
ou fazer a subtrao do custo orado pelo realizado.
5.5.2.1 Tratamento das unidades vendidas vista em 2012 Contabilizaes

em 2014
Em 2012 foram vendidos trs imveis vista, mais precisamente trata-se dos
apartamentos AP 1, AP 53 e AP 55. Em 2014 o ano em que a obra se finaliza,
portanto no aspecto contbil as receitas so totalmente reconhecidas e a conta de
adiantamento de clientes se zera. Os custos totais orados e incorridos do ano de
2014 e acumulado dos apartamentos AP 1, AP 53 e AP 55 de acordo com o Quadro
33 foram organizados da seguinte forma:
86
Quadro 34 Custos totais orados e incorridos do ano de 2014 e acumulado AP 1,
AP 53 e AP 55
Apto
AP - 1
AP - 53
AP - 55
Total
Orado
73.933,70
74.402,73
76.747,89
225.084,32
Incorrido em 2014
18.387,42
18.504,07
19.087,32
55.978,81
Incorrido total
74.673,04
75.146,76
77.515,37
227.335,17
Excesso
739,34
744,03
767,48
2.250,85
Os custos orados dos trs imveis vendidos vista em 2012 computam um

valor de R$ 225.084,32 e os custos incorridos no ano de 2014 totalizam um valor de
R$ 55.978,81, corresponde a 24,870150% de concluso da obra. O acumulado dos
custos incorridos desde o incio at o trmino da obra de acordo com o Quadro 34
de R$ 227.335,17, esse valor ultrapassa o custo orado em 1,0000%, resultando em
um excesso de custos incorridos no valor de R$ 2.250,85.
custos no ano de 2014, referente aos apartamentos vendidos em 2012.
em 2012, lanamentos em 2014 - enfoque societrio.
Lanamento do custo do imvel vendido AP 1, 53, 55
Dbito 5310310101002 EXCESSO DE CUSTO DOS IMVEIS VENDIDOS (DRE)
53.727,96
2.250,85
55.978,81

Proviso do imposto
Crdito 5110810101001 IMPOSTO UNIF. MCMV A APROPRIAR (ATIVO)
71.610,44
716,10
Fonte: A autora.
Como demonstrado no Quadro 33, at o final de 2013 j tinha 76,129853%

(30,756838% referente ao ano de 2012 e 45,373015% referente a 2013) da obra
concluda, faltando 23,870150% a ser concludo no ltimo ano. Considerando esses
dados em 2012 foi reconhecido de receita R$ 92.270,51 (R$ 300.000,00 multiplicado
por 30,756838%) e 2013 R$ 136.119,05 (R$ 300.000,00 multiplicado por
45,373015%), restando a reconhecer em 2014 R$ 71.610,44 (R$ 300.000,00
87
multiplicado por 23,870150%).
O excesso de custos incorridos deve ser registrado quando a obra
concluda, como pode ser observado na Tabela 31, esse valor contabilizado na
DRE em uma conta especfica de excesso de custo realizado.
No enfoque fiscal em 2014 preciso fazer somente o lanamento da
apropriao dos custos:
lanamentos em 2014 - enfoque fiscal.
Lanamento da apropriao dos custos AP 1, 53, 55
53.727,96
2.250,85
55.978,81
Fonte: A autora.

unidades vendidas vista no ano de 2012.
5.5.2.2 Tratamento das unidades vendidas a prazo em 2012 Contabilizaes

em 2014
Em 2014 so recebidas as ltimas parcelas dos apartamentos AP 9, AP 12,
AP 15, AP 30 e AP 54 vendidos a prazo em 2012. Considera-se no exerccio desta
anlise, o recebimento de cinco parcelas de R$ 6.800,00 (seis mil e oitocentos
reais).
Os custos orados e incorridos de toda a obra e somente os custos incorridos
do ano de 2014 desses cinco apartamentos, de acordo com os Quadros 32 e 33
foram organizados da seguinte forma:
88
9, AP 12, AP 15, AP 30 e AP 54
Apto
Orado
Incorrido em 2014
AP - 9
74.402,73
18.504,07
AP -12
73.994,88
18.402,64
AP -15
76.747,89
19.087,32
AP - 30
76.747,89
19.087,32
AP - 54
76.747,89
19.087,32
Total
378.641,28
94.168,65
Incorrido total
75.146,76
74.734,83
77.515,37
77.515,37
77.515,37
382.427,70
Excesso
744,03
739,95
767,48
767,48
767,48
3.786,42
Os custos orados dos apartamentos AP 9, AP 12, AP 15, AP 30, AP 54

representam o valor de R$ 378.641,28, sendo que em 2014 os gastos aplicados
foram R$ 94.168,65 ou seja, 24,870150% da obra foi concluda em 2014. O
acumulado dos custos incorridos desde o incio at o trmino da obra de acordo com
o Quadro 34 de R$ 382.427,70, esse valor ultrapassa o custo orado em 1,0000%,
resultando em um excesso de custos incorridos no valor de R$ 3.786,42.
Com base nesses dados os lanamentos da apropriao dos custos e das
receitas esto demonstrados na Tabela 33:
vendidos a prazo em 2012, enfoque societrio
Recebimento de 5 parcelas de R$ 6800,00 em 2014 ref. aos apartamentos AP 9, AP 12, AP 15, AP30 e AP
54
170.000,00
10.129,86
10.129,86
10.129,86
10.129,86
10.129,86
119.350,70
90.382,24
3.786,42
94.168,65

119.350,70
Proviso do imposto
Dbito 5310210101001
Dbito 5230150101001
Crdito 5210510101006

1.193,51
506,49
1.700,00
Fonte: A autora.
O ingresso de dinheiro dos apartamentos AP 9, AP 12, AP 15, AP 30, AP 54
89
referente a cinco parcelas recebidas em 2014 de R$ 6.800,00 de cada
apartamento.
Em 2014 a receita totalmente reconhecida no enfoque societrio, sendo que
em 2012 se reconheceu R$ 153.784,20 (R$ 500.000,00 multiplicado pela margem
de evoluo 30,756836%), 2013 R$ 226.865,10 (R$ 500.000,00 multiplicado pela
margem de evoluo 45,373015%), restando para 2014 R$ 119.350,70 (R$
500.000,00 multiplicado pela margem 23,870150%).
Em 2013 tinha saldo na conta clientes, devido apropriao da receita ser
superior ao j recebido, como em 2014 foi recebido o restante do valor desses cinco
apartamentos a conta de clientes se zera.
Como no aspecto societrio os custos incorridos so sempre lanados nas
contas de imveis em construo no grupo dos estoques, para reconhecer os custos
necessrio baixar do grupo dos estoques o valor proporcional dos custos
incorridos dos cinco apartamentos, valor esse que est demonstrado no Quadro 35 R$ 94.168,65. O custo dos imveis vendidos foi apropriado de acordo com o
percentual faltante para a concluso da obra 90.382,24 (valor total orado R$
378.641,28 multiplicado por 23,870150%). A diferena entre o custo orado e o
realizado deve ser registrada na conta excesso de custo dos imveis vendidos
(DRE).
A conta de estoques tambm se zera tanto no enfoque societrio como no
enfoque fiscal.
90
vendidos a prazo em 2012, enfoque fiscal
Reconhecimento dos custos
90.382,24
3.786,42
94.168,65
Cinco parcelas recebidas de R$ 6.800,00

170.000,00
34.000,00
34.000,00
34.000,00
34.000,00
34.000,00
170.000,00

128.738,04
Proviso do imposto
Dbito 5310210101001
Crdito 5210510101006

1.700,00
Fonte: A autora.
Concluindo os lanamentos referentes s apropriaes dos custos, receitas e

recebimentos das parcelas dos apartamentos vendidos a prazo em 2012, vamos dar
continuidade para os apartamentos vendidos em 2013.
5.5.2.3 Tratamento das unidades vendidas vista em 2013 Contabilizaes

em 2014
Em 2013 foram vendidos os apartamentos AP 2 ao AP 8 de forma vista. Em
2014 necessrio que se faa os lanamentos de apropriao dos custos e da
receita referente a estes sete imveis. Como esse o ltimo ano da obra, toda a
receita apropriada no aspecto contbil.
Os custos totais orados e incorridos, e os custos realizados de 2014 desses
sete apartamentos, de acordo com os Quadros 32 e 33 foram organizados da
seguinte forma:
91
2 ao AP 8
Apto
Orado
Incorrido em 2014
Incorrido total
AP - 2
76.747,89
19.087,32
77.515,37
AP - 3
76.747,89
19.087,32
77.515,37
AP - 4
73.892,91
18.377,28
74.631,84
AP - 5
73.892,91
18.377,28
74.631,84
AP - 6
76.747,89
19.087,32
77.515,37
AP - 7
76.747,89
19.087,32
77.515,37
AP - 8
73.994,88
18.402,64
74.734,83
Total
528.772,26
131.506,46
534.060,00
Excesso
767,48
767,48
738,93
738,93
767,48
767,48
739,95
5.287,74
Os custos orados dos sete imveis vendidos vista em 2013 computam um

valor de R$ 528.772,26 e os custos incorridos no ano de 2014 totalizam um valor de
R$ 131.506,46, corresponde a 24,870150% de concluso da obra. O acumulado dos
custos incorridos desde o incio at o trmino da obra de acordo com o Quadro 36
de R$ 534.060,00, esse valor ultrapassa o custo orado em 1,0000%, resultando em
um excesso de custos incorridos no valor de R$ 5.287,74.
custos no ano de 2014, referente aos apartamentos vendidos vista em 2013.
em 2013, lanamentos em 2014 - enfoque societrio
Lanamento do custo do imvel vendido AP 2 ao AP 8
Dbito
5310310101001
Dbito
5310310101002
EXCESSO DE CUSTO DOS IMVEIS VENDIDOS (DRE)
Crdito 5110610106001
126.218,72
5.287,74
131.506,46

Dbito
5210610101001
Crdito 5310110101001
ADIANT. DE CLIENTES EMPREENDIMENTO A (PASSIVO)
167.091,03
Proviso do imposto
Dbito
5310210101001
Crdito 5110810101001
1.670,91
IMPOSTO UNIF. MCMV A APROPRIAR (ATIVO)
Fonte: A autora.
Como j analisado anteriormente, at o final de 2013 j tinha 76,129853%

(30,756838% referente ao ano de 2012 e 45,373015% referente a 2013) da obra
concluda, faltando 23,870150% a ser concludo no ltimo ano. Como o imvel foi
92
vendido em 2013 a receita reconhecida foi de R$ 532.908,97 (R$ 700.000,00
multiplicado pelo percentual de evoluo da obra no final de 2013 - 76,129853%),
restando a reconhecer em 2014 R$ 167.091,03 (R$ 700.000,00 multiplicado por
23,870150%), de acordo com o registro da Tabela 35.
No enfoque fiscal em 2014 preciso fazer somente o lanamento da
apropriao dos custos:
lanamentos em 2014 - enfoque fiscal
Lanamento do custo do imvel vendido AP 2 ao AP 8
126.218,72
5.287,74
131.506,46
Fonte: A autora.

unidades vendidas vista no ano de 2013.
5.5.2.4 Tratamento das unidades vendidas a prazo em 2013 Contabilizaes

em 2014
Em 2013 os apartamentos AP 16 ao 29 foram vendidos a prazo, em 2014
necessrio que se faam os registros para acompanhar a evoluo dos custos e das
receitas desses quatorze apartamentos.
Considera-se no exerccio desta anlise, o recebimento de doze parcelas de
R$ 3.600,00 (trs mil e seiscentos reais), vendidas a prazo em 2013.
Os custos totais orados e incorridos, e somente os custos realizados em
2014 dos apartamentos AP 16 ao 29, de acordo com os Quadros 32 e 33 foram
organizados da seguinte forma:
93
Quadro 37 Custos totais orados e incorridos do ano de 2014 e acumulado AP
16 ao AP 29
Apto
Orado
Incorrido
Incorrido total
AP - 16
74.402,73
18.504,07
75.146,76
AP - 17
74.402,73
18.504,07
75.146,76
AP - 18
76.747,89
19.087,32
77.515,37
AP - 19
76.747,89
19.087,32
77.515,37
AP - 20
74.402,73
18.504,07
75.146,76
AP - 21
74.402,73
18.504,07
75.146,76
AP - 22
76.747,89
19.087,32
77.515,37
AP - 23
76.747,89
19.087,32
77.515,37
AP - 24
74.402,73
18.504,07
75.146,76
AP - 25
74.402,73
18.504,07
75.146,76
AP - 26
76.747,89
19.087,32
77.515,37
AP - 27
76.747,89
19.087,32
77.515,37
AP - 28
74.402,73
18.504,07
75.146,76
AP - 29
74.402,73
18.504,07
75.146,76
Total
1.055.709,18
262.556,46
1.066.266,30
Excesso
744,03
744,03
767,48
767,48
744,03
744,03
767,48
767,48
744,03
744,03
767,48
767,48
744,03
744,03
10.557,12
Os custos orados dos apartamentos AP 16 ao AP 29 vendidos a prazo em

2013 computam um valor de R$ 1.055.709,18 e os custos incorridos no ano de 2014
totalizam um valor de R$ 262.556,46, corresponde a 24,870150% de concluso da
obra. O acumulado dos custos incorridos desde o incio at o trmino da obra de
acordo com o Quadro 37 de R$ 1.066.266,30, esse valor ultrapassa o custo
orado em 1,0000%, resultando em um excesso de custos incorridos no valor de R$
10.557,12, registrados na Tabela 37:
94
vendidos a prazo em 2013, enfoque societrio
Doze parcelas recebidas de R$ 3.600,00 ref. aos apartamentos AP 16 ao AP 29
604.800,00
41.129,85
41.129,85
41.129,85
41.129,85
41.129,85
41.129,85
41.129,85
41.129,85
41.129,85
41.129,85
41.129,85
41.129,85
41.129,85
41.129,85
28.982,10
251.999,34
10.557,12
262.556,46

28.982,10
21.800,00
21.800,00
21.800,00
21.800,00
21.800,00
21.800,00
21.800,00
21.800,00
21.800,00
21.800,00
21.800,00
21.800,00
21.800,00
21.800,00
334.182,10
Proviso do imposto
Dbito 5310210101001
Dbito 5230150101001
Crdito 5230150101001
Crdito 5210510101006
Fonte: A autora.

3.341,82
5.758,18
3.052,00
6.048,00
95
Em 2013 a receita apropriada superior ao valor recebido, portanto encontrase um saldo de clientes de R$ 575.817,90 no final do exerccio. Em 2014 esse saldo
foi recebido com as parcelas pagas pelos clientes. A receita j apropriada at 2013
foi de R$ 1.065.817,90 (1.400.000,00 multiplicado pelo percentual de evoluo at o
final de 2013 76,129853%). Restando um saldo de 334.182,10 (R$ 1.400.000,00
multiplicado pela margem de evoluo necessria 23,870150%) para apropriar em
2014. Como a obra termina nesse estgio toda a receita apropriada, ficando um
saldo de clientes de R$ de R$ 21.800,00 por apartamento que ser recebido em dez
parcelas iguais de R$ 2.180,00 (dois mil cento e oitenta reais) em 2015.
vendidos a prazo em 2013, enfoque fiscal
Reconhecimento dos custos
251.999,34
10.557,12
262.556,46
Doze parcelas recebidas de R$ 3.600,00 ref. aos apartamentos AP 16 ao AP 29

604.800,00
43.200,00
43.200,00
43.200,00
43.200,00
43.200,00
43.200,00
43.200,00
43.200,00
43.200,00
43.200,00
43.200,00
43.200,00
43.200,00
43.200,00
604.800,00
Contabilizao e reconhecimento dos custos 43,20%

456.066,37
Proviso do imposto
Dbito 5310210101001
Crdito 5210510101006

6.048,00
Fonte: A autora.
No aspecto fiscal no final de 2013 ficou saldo na conta clientes. De acordo
96
com os lanamentos da Tabela 38 o ingresso de dinheiro lanado no disponvel
em contrapartida da conta clientes e o mesmo valor reconhecido como receita
bruta abatendo do saldo da receita diferida.
O reconhecimento dos custos deve ser proporcional com a receita apropriada.
Foi reconhecido R$ 604.800,00 que corresponde 43,20% dos R$ 1.400.000,00 da
receita total. O custo a ser reconhecido no ano de 2013 no aspecto fiscal referente
aos apartamentos AP 16 ao AP 29 so R$ 456.066,37 (custo total orado de R$
1.055.709,18 multiplicado por 43,20%).
Concluem-se os procedimentos referentes s vendas dos imveis em
construo e as respectivas apropriaes de custo e receita dos mesmos.
5.6 Concluso da obra

A obra foi concluda em abril de 2014, nesse estgio da obra necessrio
fazer a transferncia dos saldos da conta dos estoques em construo para os
estoques de imveis prontos.
Vamos supor que o restante dos apartamentos foi vendido aps o trmino da
obra, todos em 2014. Sendo que os apartamentos AP 10, AP 11, AP 13, AP 14 e AP
56 foram vendidos vista e os apartamentos AP 31 ao AP 52 foram vendidos a
prazo, cada imvel vendido por R$ 100.000,00.
5.6.1 Contabilizao do ltimo estgio da obra

Quando a obra termina preciso efetuar o lanamento da transferncia do
saldo da conta contbil dos imveis em construo para a conta contbil dos imveis
acabados, as duas contas classificadas no grupo dos estoques do ativo.
No decorrer da obra os custos incorridos foram lanados a dbito nas contas
do grupo de estoques em construo. O Quadro 38 demonstra como foram
registrados os custos aplicados no empreendimento durante os trs anos da obra:
97
Quadro 38 Custos aplicados na obra nos trs anos de sua execuo
Classificao
Conta contbil
2012
2013
2014
Total
51106
ESTOQUES- AFETAO
1.300.266,13 1.918.175,00 1.051.402,47 4.269.843,60
511061
IMVEIS EM CONSTRUO
1.300.266,13 1.918.175,00 1.051.402,47 4.269.843,60
51106101
EMPREENDIMENTO A
1.300.266,13 1.918.175,00 1.051.402,47 4.269.843,60
5110610101
PESSOAL
320.747,33
740.641,95
405.965,45
1.467.354,73
5110610102
190.147,28
0,00
0,00
190.147,28
5110610103
MATERIAIS APLICADOS
550.241,11
955.116,46
523.524,60
2.028.882,17
5110610104
182.503,14
128.057,87
70.191,91
380.752,92
5110610105
GASTOS GERAIS
56.627,27
94.358,72
51.720,51
202.706,50
Esse grupo de contas diminui de acordo com a transferncia para o custo do

imvel vendido na DRE, isso ocorre no momento em que o imvel vendido e
posteriormente na medida em que mais custos desses imveis vendidos venham a
incorrer. No presente estudo foi utilizada uma conta redutora de estoque
denominada (-) transferncia dos custos incorridos (ativo - estoques).
A Tabela 39 demonstra o custo incorrido de cada ano e o valor baixado do
grupo dos estoques para a conta dos custos.
Tabela 39 Saldo da conta contbil de estoques
Custo Incorrido
(-) Baixa do estoque
Saldo do estoque em construo
2012
2013
2014
1.300.266,13
1.918.175,00
1.051.402,47
185.686,89
1.480.191,88
544.210,38
1.114.579,24
1.552.562,35
2.059.754,44
Fonte: A autora.
No final da obra o saldo da conta estoques em construo registrava o valor

de R$ 2.059.754,44, tanto no aspecto societrio como contbil o lanamento contbil
deve ser:
Tabela 40 Lanamento de transferncia do saldo de estoques em construo para
estoques acabados
Dbito
5110610101001
IMVEIS PRONTOS EMPREEND. A (ATIVO - ESTOQUES)
Crdito
5110610106001
2.059.754,44
Fonte: A autora.
Com o lanamento da Tabela 40 o saldo da conta redutora de estoques se

iguala com os custos demonstrados no Quadro 38, dessa forma o valor do grupo
dos estoques em construo fica zerado e o grupo dos estoques concludos
98
computa um saldo de R$ 2.059.754,44. O valor de R$ 2.059.754,44 representa
todos os custos incorridos da obra dos imveis ainda no vendidos, que so os
apartamentos AP 10, AP11, AP 13, AP 14, AP 56 e AP 31 ao AP 52. O Quadro 39
demonstra o saldo de estoque de imveis concludos por apartamento:
Quadro 39 Saldo de estoque dos imveis concludos
Apartamento
AP 10
AP 11
AP 13
AP 14
AP 31
AP 32
AP 33
AP 34
AP 35
AP 36
AP 37
AP 38
AP 39
AP 40
AP 41
AP 42
AP 43
AP 44
AP 45
AP 46
AP 47
AP 48
AP 49
AP 50
AP 51
AP 52
AP 56
Total
Estoques prontos
77.515,37
77.515,37
75.146,76
77.515,37
77.515,37
75.146,76
75.146,76
77.515,37
77.515,37
75.146,76
75.146,76
77.515,37
77.515,37
75.146,76
75.146,76
77.515,37
75.146,76
75.146,76
75.146,76
77.515,37
77.515,37
75.146,76
75.146,76
77.515,37
77.515,37
75.146,76
75.146,76
2.059.754,44
Fonte: A autora.
5.6.2 Contabilizao da venda de imveis concludos vendidos vista

Agora a obra j est pronta o momento mais fcil de contabilizar os custos e
as receitas, pois os registros no divergem do aspecto fiscal com o societrio.
Vamos simular a venda dos apartamentos AP 10, AP 11, AP 13, AP 14 e AP 56,
foram vendidos de forma vista sendo que cada imvel vendido por R$
99
100.000,00.
Os estoques desses cinco apartamentos de acordo com o Quadro 40 esto
organizados da seguinte forma:
Quadro 40 Estoque dos apartamentos prontos AP 10, AP 11, AP 13, AP 14 e AP
56
AP - 10
AP - 11
AP - 13
AP - 14
AP - 56
Total
Fonte: A autora.
77.515,37
77.515,37
75.146,76
77.515,37
75.146,76
382.839,63
A demonstrao dos lanamentos para fins de controles fiscais e contbeis

no divergem nas vendas vista de imveis concludos, na Tabela 41 segue o
registro que deve ser efetuado no momento da venda:
Tabela 41 Venda vista de imveis concludos, apartamentos AP 10, AP 11, AP
13, AP 14 e AP 56:
Lanamento do recebimento AP 10, AP 11, AP 13, AP 14 e AP 56
Dbito
5110110101001
Crdito 5310110101001
CAIXA AFETAO
500.000,00

Dbito
5310310101001
Crdito 5110610101001

IMVEIS PRONTOS EMPREEND. A (ATIVO ESTOQUES)
382.839,63
Proviso do imposto
Dbito
5310210101001
Crdito 5210510101006

5.000,00
Fonte: A autora.
Os R$ 500.000,00 do ingresso de dinheiro so referentes ao recebimento de

cinco apartamentos de R$ 100.000,00 cada. O valor encontrado para a apropriao
do custo se encontra no Quadro 40 e a proviso do imposto calculada sobre o
valor recebido referente venda dos imveis sobre a alquota de 1%.
100
5.6.3 Contabilizao da venda de imveis concludos vendidos a prazo
Os apartamentos AP ao AP 52 foram vendidos a prazo. Sobre cada
apartamento a empresa recebeu R$ 30.000,00 (trinta e dois mil reais), a ttulo de
entrada e o restante foi parcelado em sete vezes de R$ 10.000,00 (dez mil reais)
para recebimento em 2015.
Os estoques desses vinte e dois apartamentos de acordo com o Quadro 39
esto organizados no Quadro 41:
Quadro 41 Estoque dos apartamentos prontos apartamentos AP 31 ao AP 52.
AP - 31
AP - 32
AP - 33
AP - 34
AP - 35
AP - 36
AP - 37
AP - 38
AP - 39
AP - 40
AP - 41
AP - 42
AP - 43
AP - 44
AP - 45
AP - 46
AP - 47
AP - 48
AP - 49
AP - 50
AP - 51
AP - 52
Total
77.515,37
75.146,76
75.146,76
77.515,37
77.515,37
75.146,76
75.146,76
77.515,37
77.515,37
75.146,76
75.146,76
77.515,37
75.146,76
75.146,76
75.146,76
77.515,37
77.515,37
75.146,76
75.146,76
77.515,37
77.515,37
75.146,76
1.676.914,81
Fonte: A autora.
A contabilizao dos imveis concludos vendido a prazo para fins societrios

esto apresentados na Tabela 42:
101
aspecto societrio
Lanamento da venda a prazo dos apartamentos AP 31 ao AP 52
660.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
2.200.000,00

Crdito 5110610101001 IMVEIS PRONTOS EMPREEND. A (ATIVO - ESTOQUES)
1.676.914,81
Proviso do imposto
Dbito 5310210101001
Crdito 5230150101001
Crdito 5210510101006

22.000,00
15.400,00
6.600,00
Fonte: A autora.
A venda registrada a prazo foi de 22 apartamentos, cada cliente pagou uma

entrada no valor de R$ 30.000,00, computando um montante de R$ 660.000,00.
Como o empreendimento est concludo, no aspecto societrio pode-se reconhecer
a receita total no momento da venda, ou seja, R$ 2.200.000,00 (22 apartamentos
multiplicados por R$ 100.000,00 cada), a diferena que foi parcelada de R$
70.000,00, ser contabilizada na conta contbil de clientes.
O custo ser totalmente apropriado no momento da venda.
O imposto devido em 2014 sobre esses vinte e dois apartamentos R$
6.600,00 (ingresso de dinheiro multiplicado por 1%), a deduo da receita
102
22.000,00 (valor da receita multiplicado por 1%). Como no ano de 2014 o imposto a
recolher foi menor que o deduzido, a diferena de R$ 15.400,00 (saldo de clientes
multiplicado por 1%) fica registrada a crdito na conta Imposto unif. MCMV diferido.
Os lanamentos no aspecto fiscal divergem dos lanamentos societrios, na
Tabela 43 esto demostrados os lanamentos de acordo com as exigncias fiscais:
aspecto fiscal
Lanamento da entrada de R$ 30.000,00 dos apartamentos AP 31 ao AP 52
660.000,00
Contabilizao da receita diferida

Crdito 5230110101001 RECEITA DIFERIDA (PASSIVO)
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
70.000,00
1.540.000,00
Contabilizao e reconhecimento dos custos

Crdito 5110610101001 IMVEIS PRONTOS EMPREEND. A (ATIVO - ESTOQUES)
503.074,44
1.173.840,37
1.676.914,81
Proviso do imposto
Dbito 5310210101001
Crdito 5210510101006

6.600,00
Fonte: A autora.
No aspecto fiscal a receita reconhecida de acordo com o valor recebido, o
103
restante lanado como receita diferida com a contrapartida da conta de clientes. O
reconhecimento dos custos deve ser proporcional com a receita apropriada. Foi
reconhecido R$ 660.000,00 que corresponde 30% dos R$ 2.200.000,00 da receita
total dos vinte e dois apartamentos. O custo a ser reconhecido no ano de 2014 no
aspecto fiscal referente aos apartamentos AP 31 ao AP 52 R$ 503.074,44 (custo
total orado R$ 1.676.914,81 multiplicado por 30%), os outros 70% ficam
contabilizados na conta de custo diferido do (passivo) at o momento que for
recebido o restante das parcelas.
Desta forma conclui-se a venda de todos os imveis do empreendimento. Na
Tabela 44, segue a demonstrao das contas contbeis no final de 2014.
IMPOSTOS A APROPRIAR (ATIVO)

CLIENTES (ATIVO)
EST. EM CONSTR. (ATIVO)
Contbil
Fiscal
Contbil
Fiscal
Contbil
Fiscal
2012
2012
2013
2013
2014
2014
2.139,45
0,00
2.387,01
0,00
0,00
0,00
0,00
340.000,00
626.467,20
1.080.000,00
1.845.200,00
1.845.200,00
1.114.579,23
1.114.579,23
1.552.562,35
1.552.562,35
0,00
0,00
0,00
0,00
4.600,00
4.600,00
13.600,00
13.600,00
19.348,00
19.348,00
EST. IMV. CONCL. (ATIVO)

OBRIGAES FISCAIS (PASSIVO)
ADIANT. CLIENTES (PASSIVO)
213.945,28
0,00
238.701,47
0,00
0,00
0,00
0,00
340.000,00
0,00
1.080.000,00
0,00
1.845.200,00
CUSTO DIFERIDO (PASSIVO)
0,00
257.476,07
0,00
814.949,00
0,00
1.403.984,97
IMPOSTO DIFERIDO
0,00
0,00
6.264,67
0,00
18.452,00
0,00
CUSTO ORADO (PASSIVO)
0,00
418.038,70
0,00
522.328,26
0,00
0,00
246.054,72
460.000,00
1.961.711,01
1.360.000,00
3.392.234,27
1.934.800,00
2.460,55
4.600,00
19.617,11
13.600,00
33.922,34
19.348,00
(=) RECEITA OPER. LQUIDA
243.594,17
455.400,00
1.942.093,90
1.346.400,00
3.358.311,93
1.915.452,00
(-) CUSTO DOS IMV. VENDIDOS
185.686,90
346.249,53
1.480.191,88
1.027.008,51
2.582.082,71
1.470.718,47
21.882,12
21.882,12
776.229,23
444.733,53

(-) DEDUES DA REC. BRUTA
(-) EXCESSO CUSTO DOS IMV.

VENDIDOS
RESULTADO OPERACIONAL
BRUTO
57.907,27
109.150,47
461.902,02
319.391,49
Fonte: A autora.
Sobre a Tabela 44 pode-se ter uma viso geral dos saldos contbeis durante
os trs estgios da obra, no aspecto fiscal e societrio, importante salientar que o
aspecto fiscal no evidenciado na escriturao contbil, porm a base do
controle de apurao dos impostos e cumprimento das obrigaes acessrias.
No final de 2014 a obra j est finalizada, mas ainda demonstra alguns saldos
104
contbeis de acordo com a Tabela 44. Tanto o aspecto contbil como fiscal existe
saldo na conta de clientes, que se refere a sete parcelas de R$ 10.000,00 dos
apartamentos AP 31 ao AP 52 computando um valor de R$ 70.000,00 por
apartamento, ou seja, so vinte e dois apartamentos multiplicados pelo valor
individual, totalizando um valor de R$ 1.540.000,00. Mais dez parcelas referente aos
apartamentos AP 16 ao AP 29 de R$ 2.180,00, que totalizam um valor de R$
21.800,00 de saldo por apartamento, ou seja, quatorze apartamentos multiplicados
pelo valor individual do saldo resultam em R$ 305.200,00. A soma de R$
1.540.000,00 com R$ 305.200,00 resulta no valor de R$ 1.845.200,00 que est
demonstrado no saldo de clientes.
No aspecto contbil a receita e os custos j foram reconhecidos pelo fato de a
obra j estar pronta, portanto j foi feita a deduo total do imposto na DRE, ficando
ainda um saldo em impostos diferidos do passivo, que iro se zerar na medida em
que os clientes pagarem.
J no aspecto fiscal falta reconhecer uma parte da receita que ser
apropriada no momento do ingresso de dinheiro e os custos sero apropriados na
sua proporo.
Quando todo o valor das vendas a prazo for recebido todos os saldos
contbeis remanescentes da obra iro se zerar.
105
6 CONCLUSO
O estudo avaliou o tratamento contbil e fiscal em diferentes estgios de uma

incorporao imobiliria.
No primeiro ano da obra designado como primeiro estgio a contabilizao
apresenta uma distncia maior entre o registro societrio com o fiscal,
principalmente nas unidades vendidas vista em que a contabilidade fiscal
reconhece um montante maior de receitas tributadas do que a societria. Essa
situao exige a adoo de subcontas contbeis especficas para o registro, controle
e acompanhamento.
No segundo estgio a anlise j contempla um volume maior de custos
incorridos na incorporao imobiliria, nesse momento foi exigido alm do controle
societrio e fiscal das operaes do segundo ano, tambm as operaes do primeiro
ano que requerem controle sob o aspecto societrio na medida em que evolui o
custo incorrido e no fiscal em decorrncia do fluxo de recebimento das unidades
concludas.
No ltimo ano avaliado que coincidiu com a concluso da obra, alm das
operaes normais do ano, foi necessrio o controle e movimentao de todas as
subcontas de exerccios anteriores, o reconhecimento de excesso de custos
orados. A partir deste estgio toda a contabilidade para a incorporao em estudo
passa a ser de comercializao de unidades concludas.
Todos os estgios da incorporao devem ser evidenciados em mapas e
registros contbeis, apresentados em sucessivas tabelas que permitam a
106
visualizao da evoluo do estgio de custo da obra e o respectivo fluxo contbil.
O patrimnio de afetao consiste na separao do patrimnio de
determinado empreendimento com o patrimnio da empresa, objetiva trazer mais
segurana para o cliente no momento da compra do imvel, pois se a empresa tiver
uma crise financeira o patrimnio do empreendimento no ser afetado, alm disso,
no deixa de ser um incentivo fiscal, pois possui uma alquota reduzida.
No presente estudo elaborou-se um modelo adequado para a contabilizao
da construo civil, mais especificamente no ramo da incorporao imobiliria.
Demonstrando atravs de lanamentos contbeis como os custos e as receitas
devem ser reconhecidos e o momento em que estes registros devem ocorrer.
Conclui-se atravs do estudo a importncia da adoo de sub contas para
controle do fluxo contbil e fiscal, sendo que o aspecto mais importante que orienta
o reconhecimento da receita sob aspecto societrio o percentual do custo incorrido
proporcional com a receita efetivamente recebida, enquanto que sob o aspecto fiscal
a receita reconhecida unicamente pelo regime de caixa.
Como sugesto para realizao de futuras pesquisas, recomenda-se estudos
mais aprofundados sobre o controle exigido para a Escriturao Contbil Fiscal
(ECF).
107
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111
APNDICES
112
APNDICE A Margem de evoluo da obra Aspecto societrio
APTO.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
NOMES
APTO 01
APTO 02
APTO 03
APTO 04
APTO 05
APTO 06
APTO 07
APTO 08
APTO 09
APTO 10
APTO 11
APTO 12
APTO 13
APTO 14
APTO 15
APTO 16
APTO 17
APTO 18
APTO 19
APTO 20
APTO 21
APTO 22
APTO 23
APTO 24
APTO 25
APTO 26
APTO 27
APTO 28
APTO 29
APTO 30
APTO 31
APTO 32
APTO 33
APTO 34
APTO 35
APTO 36
APTO 37
APTO 38
APTO 39
APTO 40
APTO 41
APTO 42
APTO 43
APTO 44
APTO 45
VALOR DO CONTRATO
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
2012
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
2013
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
2014
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8702%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8702%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
(Continua...)
113
(Continuao)
46
APTO 46
47
APTO 47
48
APTO 48
49
APTO 49
50
APTO 50
51
APTO 51
52
APTO 52
53
APTO 53
54
APTO 54
55
APTO 55
56
APTO 56
TOTAIS
Fonte: Da autora.
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
5.500.000,00
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
30,7568%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
45,3730%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
23,8701%
114
APNDICE B Reconhecimento da Receita Aspecto societrio
PRESTAO RECEBIDA
APTO.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
NOMES
APTO 01
APTO 02
APTO 03
APTO 04
APTO 05
APTO 06
APTO 07
APTO 08
APTO 09
APTO 10
APTO 11
APTO 12
APTO 13
APTO 14
APTO 15
APTO 16
APTO 17
APTO 18
APTO 19
APTO 20
APTO 21
APTO 22
APTO 23
APTO 24
APTO 25
APTO 26
APTO 27
APTO 28
APTO 29
APTO 30
APTO 31
APTO 32
APTO 33
APTO 34
APTO 35
APTO 36
APTO 37
APTO 38
APTO 39
APTO 40
APTO 41
APTO 42
2012
100.000,00
2013
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
32.000,00 34.000,00
32.000,00
34.000,00
32.000,00
34.000,00
35.000,00
35.000,00
35.000,00
35.000,00
35.000,00
35.000,00
35.000,00
35.000,00
35.000,00
35.000,00
35.000,00
35.000,00
35.000,00
35.000,00
34.000,00
32.000,00
2014
34.000,00
100.000,00
100.000,00
34.000,00
100.000,00
100.000,00
34.000,00
43.200,00
43.200,00
43.200,00
43.200,00
43.200,00
43.200,00
43.200,00
43.200,00
43.200,00
43.200,00
43.200,00
43.200,00
43.200,00
43.200,00
34.000,00
30.000,00
30.000,00
30.000,00
30.000,00
30.000,00
30.000,00
30.000,00
30.000,00
30.000,00
30.000,00
30.000,00
30.000,00
RECEITA BRUTA
2012
30.756,84
2013
30.756,84
45.373,01
76.129,85
76.129,85
76.129,86
76.129,86
76.129,85
76.129,85
76.129,85
45.373,02
30.756,84
45.373,01
30.756,84
45.373,02
76.129,85
76.129,85
76.129,85
76.129,85
76.129,85
76.129,85
76.129,85
76.129,85
76.129,85
76.129,85
76.129,85
76.129,85
76.129,85
76.129,85
45.373,02
30.756,84
2014
23.870,15
23.870,15
23.870,15
23.870,14
23.870,14
23.870,15
23.870,15
23.870,15
23.870,15
100.000,00
100.000,00
23.870,15
100.000,00
100.000,00
23.870,15
23.870,15
23.870,15
23.870,15
23.870,15
23.870,15
23.870,15
23.870,15
23.870,15
23.870,15
23.870,15
23.870,15
23.870,15
23.870,15
23.870,15
23.870,15
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
(Continua...)
115
(Continuao)
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
APTO 43
APTO 44
APTO 45
APTO 46
APTO 47
APTO 48
APTO 49
APTO 50
APTO 51
APTO 52
APTO 53
APTO 54
APTO 55
APTO 56
TOTAIS
30.000,00
30.000,00
30.000,00
30.000,00
30.000,00
30.000,00
30.000,00
30.000,00
30.000,00
30.000,00
100.000,00
32.000,00
100.000,00
34.000,00
34.000,00
30.756,84
30.756,84
30.756,84
45.373,02
45.373,02
45.373,02
246.054,69
1.961.711,01
100.000,00
460.000,00
1.360.000,00
1.934.800,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
100.000,00
23.870,15
23.870,15
23.870,15
100.000,00
3.392.234,30
Deduo da receita
Imposto a pagar:
2012
2013
2014
2012
2013
2014
4.600,00
13.600,00
19.348,00
2.460,55
19.617,11
33.922,34
Imposto a apropriar (-) Imposto diferido

2.139,45
Fonte: Da autora.
-3.877,66
-18.452,00
116
APNDICE C Saldo de Adiantamento de clientes e Clientes Aspecto societrio
Cliente
Adiantamento de cliente
APTO.
NOMES
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
APTO 01
APTO 02
APTO 03
APTO 04
APTO 05
APTO 06
APTO 07
APTO 08
APTO 09
APTO 10
APTO 11
APTO 12
APTO 13
APTO 14
APTO 15
APTO 16
APTO 17
APTO 18
APTO 19
APTO 20
APTO 21
APTO 22
APTO 23
APTO 24
APTO 25
APTO 26
APTO 27
APTO 28
APTO 29
APTO 30
APTO 31
APTO 32
APTO 33
APTO 34
APTO 35
APTO 36
APTO 37
APTO 38
APTO 39
APTO 40
APTO 41
APTO 42
2012
2013
2014
69.243,16
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
1.243,16
0,00
0,00
1.243,16
0,00
0,00
1.243,16
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
1.243,16
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
23.870,15
23.870,15
23.870,15
23.870,14
23.870,14
23.870,15
23.870,15
23.870,15
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
2013
-10.129,85
-10.129,85
-10.129,85
-41.129,85
-41.129,85
-41.129,85
-41.129,85
-41.129,85
-41.129,85
-41.129,85
-41.129,85
-41.129,85
-41.129,85
-41.129,85
-41.129,85
-41.129,85
-41.129,85
-10.129,85
2014
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
-21.800,00
-21.800,00
-21.800,00
-21.800,00
-21.800,00
-21.800,00
-21.800,00
-21.800,00
-21.800,00
-21.800,00
-21.800,00
-21.800,00
-21.800,00
-21.800,00
0,00
-70.000,00
-70.000,00
-70.000,00
-70.000,00
-70.000,00
-70.000,00
-70.000,00
-70.000,00
-70.000,00
-70.000,00
-70.000,00
-70.000,00
(Continua...)
117
(Continuao)
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
APTO 43
APTO 44
APTO 45
APTO 46
APTO 47
APTO 48
APTO 49
APTO 50
APTO 51
APTO 52
APTO 53
APTO 54
APTO 55
APTO 56
TOTAIS
Fonte: Da autora.
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
69.243,16
1.243,16
69.243,16
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
23.870,15
0,00
23.870,15
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
213.945,31
238.701,48
0,00
-10.129,85
-626.467,18
-70.000,00
-70.000,00
-70.000,00
-70.000,00
-70.000,00
-70.000,00
-70.000,00
-70.000,00
-70.000,00
-70.000,00
0,00
0,00
0,00
0,00
-1.845.200,00
118
APNDICE D Controle permanente de estoques
CONTROLE PERMANENTE DE ESTOQUES
APTO
REA
NDICE
CUSTO DO
ANO 2012
CUSTO DO
ANO 2013
CUSTO DO
ANO 2014
TOTAL DOS
CUSTO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
72,51
75,27
75,27
72,47
72,47
75,27
75,27
72,57
72,97
75,27
75,27
72,57
72,97
75,27
75,27
72,97
72,97
75,27
75,27
72,97
72,97
75,27
75,27
72,97
72,97
75,27
75,27
72,97
0,01748847
0,01815415
0,01815415
0,01747882
0,01747882
0,01815415
0,01815415
0,01750294
0,01759942
0,01815415
0,01815415
0,01750294
0,01759942
0,01815415
0,01815415
0,01759942
0,01759942
0,01815415
0,01815415
0,01759942
0,01759942
0,01815415
0,01815415
0,01759942
0,01759942
0,01815415
0,01815415
0,01759942
22.739,67
23.605,22
23.605,22
22.727,12
22.727,12
23.605,22
23.605,22
22.758,48
22.883,93
23.605,22
23.605,22
22.758,48
22.883,93
23.605,22
23.605,22
22.883,93
22.883,93
23.605,22
23.605,22
22.883,93
22.883,93
23.605,22
23.605,22
22.883,93
22.883,93
23.605,22
23.605,22
22.883,93
33.545,95
34.822,83
34.822,83
33.527,44
33.527,44
34.822,83
34.822,83
33.573,71
33.758,76
34.822,83
34.822,83
33.573,71
33.758,76
34.822,83
34.822,83
33.758,76
33.758,76
34.822,83
34.822,83
33.758,76
33.758,76
34.822,83
34.822,83
33.758,76
33.758,76
34.822,83
34.822,83
33.758,76
18.387,42
19.087,32
19.087,32
18.377,28
18.377,28
19.087,32
19.087,32
18.402,64
18.504,07
19.087,32
19.087,32
18.402,64
18.504,07
19.087,32
19.087,32
18.504,07
18.504,07
19.087,32
19.087,32
18.504,07
18.504,07
19.087,32
19.087,32
18.504,07
18.504,07
19.087,32
19.087,32
18.504,07
74.673,04
77.515,37
77.515,37
74.631,84
74.631,84
77.515,37
77.515,37
74.734,83
75.146,76
77.515,37
77.515,37
74.734,83
75.146,76
77.515,37
77.515,37
75.146,76
75.146,76
77.515,37
77.515,37
75.146,76
75.146,76
77.515,37
77.515,37
75.146,76
75.146,76
77.515,37
77.515,37
75.146,76
BAIXAS DO
ESTOQUE
2012/CIV
BAIXAS DO
ESTOQUE
2013/CIV
BAIXAS DO
ESTOQUE
AT 04/2014/
CIV
22.739,67
33.545,95
58.428,05
58.428,05
56.254,57
56.254,57
58.428,05
58.428,05
56.332,19
33.758,76
18.387,42
19.087,32
19.087,32
18.377,28
18.377,28
19.087,32
19.087,32
18.402,64
18.504,07
22.883,93
BAIXAS DO
ESTOQUE
IMVEIS
PRONTOS
77.515,37
77.515,37
22.758,48
33.573,71
18.402,64
75.146,76
77.515,37
23.605,22
34.822,83
56.642,69
56.642,69
58.428,05
58.428,05
56.642,69
56.642,69
58.428,05
58.428,05
56.642,69
56.642,69
58.428,05
58.428,05
56.642,69
19.087,32
18.504,07
18.504,07
19.087,32
19.087,32
18.504,07
18.504,07
19.087,32
19.087,32
18.504,07
18.504,07
19.087,32
19.087,32
18.504,07
SALDO
FINAL
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
(Continua...)
119
(Continuao)
APTO
REA
29
72,97
30
75,27
31
75,27
32
72,97
33
72,97
34
75,27
35
75,27
36
72,97
37
72,97
38
75,27
39
75,27
40
72,97
41
72,97
42
75,27
43
72,97
44
72,97
45
72,97
46
75,27
47
75,27
48
72,97
49
72,97
50
75,27
51
75,27
52
72,97
53
72,97
54
75,27
55
75,27
56
72,97
SUBTOTAL 4.146,16
Saldo do Estoque
Fonte: Da autora.
NDICE
CUSTO DO
ANO 2012
CUSTO DO
ANO 2013
CUSTO DO
ANO 2014
TOTAL DOS
CUSTO
0,01759942
0,01815415
0,01815415
0,01759942
0,01759942
0,01815415
0,01815415
0,01759942
0,01759942
0,01815415
0,01815415
0,01759942
0,01759942
0,01815415
0,01759942
0,01759942
0,01759942
0,01815415
0,01815415
0,01759942
0,01759942
0,01815415
0,01815415
0,01759942
0,01759942
0,01815415
0,01815415
0,01759942
1,00000000
22.883,93
23.605,22
23.605,22
22.883,93
22.883,93
23.605,22
23.605,22
22.883,93
22.883,93
23.605,22
23.605,22
22.883,93
22.883,93
23.605,22
22.883,93
22.883,93
22.883,93
23.605,22
23.605,22
22.883,93
22.883,93
23.605,22
23.605,22
22.883,93
22.883,93
23.605,22
23.605,22
22.883,93
1.300.266,13
33.758,76
34.822,83
34.822,83
33.758,76
33.758,76
34.822,83
34.822,83
33.758,76
33.758,76
34.822,83
34.822,83
33.758,76
33.758,76
34.822,83
33.758,76
33.758,76
33.758,76
34.822,83
34.822,83
33.758,76
33.758,76
34.822,83
34.822,83
33.758,76
33.758,76
34.822,83
34.822,83
33.758,76
1.918.175,00
18.504,07
19.087,32
19.087,32
18.504,07
18.504,07
19.087,32
19.087,32
18.504,07
18.504,07
19.087,32
19.087,32
18.504,07
18.504,07
19.087,32
18.504,07
18.504,07
18.504,07
19.087,32
19.087,32
18.504,07
18.504,07
19.087,32
19.087,32
18.504,07
18.504,07
19.087,32
19.087,32
18.504,07
1.051.402,47
75.146,76
77.515,37
77.515,37
75.146,76
75.146,76
77.515,37
77.515,37
75.146,76
75.146,76
77.515,37
77.515,37
75.146,76
75.146,76
77.515,37
75.146,76
75.146,76
75.146,76
77.515,37
77.515,37
75.146,76
75.146,76
77.515,37
77.515,37
75.146,76
75.146,76
77.515,37
77.515,37
75.146,76
4.269.843,60
BAIXAS DO
ESTOQUE
2012/CIV
BAIXAS DO
ESTOQUE
2013/CIV
23.605,22
56.642,69
34.822,83
BAIXAS DO
ESTOQUE
AT 04/2014/
CIV
18.504,07
19.087,32
BAIXAS DO
ESTOQUE
IMVEIS
PRONTOS
77.515,37
75.146,76
75.146,76
77.515,37
77.515,37
75.146,76
75.146,76
77.515,37
77.515,37
75.146,76
75.146,76
77.515,37
75.146,76
75.146,76
75.146,76
77.515,37
77.515,37
75.146,76
75.146,76
77.515,37
77.515,37
75.146,76
22.883,93
23.605,22
23.605,22
33.758,76
34.822,83
34.822,83
18.504,07
19.087,32
19.087,32
185.686,89 1.480.191,88
544.210,38
1.114.579,24 1.552.562,35 2.059.754,44
75.146,76
2.059.754,44
0,00
SALDO
FINAL
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
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CENTRO UNIVERSITRIO UNIVATES

CURSO DE CINCIAS CONTBEIS

CONTABILIDADE APLICADA INCORPORAO IMOBILIRIA

Lajeado, maio de 2015

CONTABILIDADE APLICADA INCORPORAO IMOBILIRIA

Monografia apresentada ao Curso de

Lajeado, maio de 2015.

A contabilidade no ramo da incorporao imobiliria deve atender a dois aspectos,

Quadro 1 Plano de contas com enfoque na Construo Civil ................................20

Quadro 24 Registro dos custos incorridos em 2013 ............................................... 69

Tabela 1 Exemplo de rateio baseado nos custos incorridos .................................. 26

Tabela 22 Apropriao da receita e dos custos dos apartamentos vendidos vista

Tabela 42 Contabilizao das vendas a prazo em 2014 dos imveis concludos

2.2.6 Venda de unidades imobilirias........................................................................ 29

2.7.1 Responsvel pelas obrigaes previdencirias................................................ 47

4 AMBIENTE DE PESQUISA ...................................................................................54

5 ESTUDO EXPLORATRIO ...................................................................................55

5.4.2.2 Tratamento das unidades vendidas a prazo em 2012 contabilizaes em

REFERNCIAS ....................................................................................................... 107

APNDICES ........................................................................................................... 111

A contabilidade um instrumento muito importante para as empresas,

1.1.1 Delimitao do tema

1.3 Relevncia do assunto e justificativa

Este captulo apresenta atravs de pesquisa bibliogrfica a fundamentao

2.1 Cincia contbil

particularidades, que sero vistas no presente estudo.

Conforme Teixeira, P; Pantaleo e Teixeira, G. (2012, p. 23),

O maior conflito na contabilizao das empresas do ramo da construo civil

2.2.1 Caractersticas da atividade

No ramo imobilirio bastante comum a operao da permuta de imveis,

2.2.2 Contratos de construo

Conforme Chaves (2014, p. 63), podemos definir construo inter-relacionada

Contrato de preo fixo (fixed price) um contrato de construo segundo o

O item 14 do Comit de Pronunciamentos Contbeis 30-R1 (2012, texto

A entidade tenha transferido para o comprador os riscos e benefcios

A entidade no mantenha envolvimento continuado na gesto dos

O valor da receita possa ser mensurado com confiabilidade;

For provvel que os benefcios econmicos associados transao

As despesas incorridas ou a serem incorridas, referentes transao,

Chaves (2014) entende que o reconhecimento das receitas conforme as

De acordo com o CPC 17-R1 (2012) a evoluo de um contrato pode ser

2.2.3 Plano de contas

No Quadro 1 esto elencadas as contas do ramo da construo civil que

Crditos por venda de imveis (1)

Receitas e custos diferidos

Crdito de juros contratuais (3)

Receitas diferidas (7)

Custo diferido (8)

Receita operacional lquida

Obras em andamento (6)

Custo com pessoal

Receita operacional bruta

Custo das vendas

Custo dos Imveis vendidos (10)

Custo das unidades vendidas obra A

Apropriao dos custos

Imveis a Comercializar e estoques

Despesas de exerccios seguintes

Crditos por venda de imveis

Dbitos por Financiamento

Exigvel a longo prazo

O Quadro 2 demonstra as principais contas da atividade imobiliria, quanto a

(1) Crditos por venda

(2) Crditos por