Transformaciones en la escala urbana de Buenos Aires

Hacia la vivienda en altura

ndice
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6

Introduccin
Antecedentes: El Petit Hotel
Cambio de paradigma
Los departamentos
Concusin
Bibliografa

1.1 Introduccin

H3 MOLINOS
Marmo Eliana

Transformaciones en la escala urbana de Buenos Aires

Hacia la vivienda en altura
Buenos Aires nace como un casco urbano rigurosamente cuadriculado con
manzana de 130m de lado, separadas por calles de 9m de ancho. Crece a
expensas de las tierras trazadas por Garay como tejido y reas de chacras y
estancias, sobre las que se despliegan sucesivas ampliaciones de la cuadricula.
La expansin horizontal entra en crisis a fines del S XIX, cuando se hace
necesario crecer por densificacin y no ya solamente por extensin. Como la
tierra urbana ya estaba inexorablemente amanzanada, loteada y construida, se
recurre a la estrategia de densificar por el crecimiento en altura. Qued
consagrado un modelo de ocupacin alta perimetral, con la esperanza de crear
corazones de manzana libres que formaran un espacio urbano cualificado.
Este trabajo tiene como objetivo estudiar las primeras tipologas que comenzaron
a apilar pisos con diferentes funciones acordes a las necesidades de vida de sus
ocupantes y como stas fueron modificando el paisaje de la ciudad a medida que
se introducen dentro de la trama urbana.
El recorte temporal a estudiar ser de 1900 a 1940 donde la primera tipologa a
desarrollar ser el Petit Hotel, su origen, distribucin de sus plantas y
funcionamiento de la misma, ubicacin en el lote, influencias, y principalmente
como evolucion y fue reemplazada, en la mayora de los casos, por los
departamentos en altura o casa de renta. Transformaciones que dieron
respuesta a un importante crecimiento de la ciudad con una gran influencia de
las primeras ideas del movimiento moderno en Buenos Aires que se vieron
reflejadas en la construccin de estas nuevas tipologas.
La introduccin de innovaciones tecnolgicas como las estructuras portantes (de
acero, en primer trmino; de hormign armado despus) y del ascensor, hicieron
posible una explotacin mucho ms intensa del suelo urbano en las ubicaciones
ms codiciadas.
Estas posibilidades dieron pie a que se presionara, y lograra, que las normas de
edificacin permitiesen las alturas que estas innovaciones tecnolgicas haba
hecho posibles. Se asisti entonces al exterminio del primer tipo, y su reemplazo
por las casa de departamentos en altura, con alrededor de 8 pisos en las etapas
iniciales.

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1.2 - Antecedentes: El Petit Hotel

Perodo caracterstico 1890 1920
Vivienda Unifamiliar
Ubicacin entre medianeras
Distribucin funcional compacta con centro en la escalera ceremonial
Resolucin en 4 niveles
Estilo afrancesado
Caracterizado como el tipo de vivienda familiar de las clases acomodadas, el
petit hotel, reemplazo el ordenamiento de habitaciones en hilera de la casa
chorizo, por una composicin en racimo, con ambientes de funciones ms
especficas y mucho ms definidas.
La casa hasta entonces tendida en horizontal en forma de peine sobre el terreno,
se concentra y asciende, ms o menos arracimada, alrededor del ncleo de
circulacin de la escalera principal de un solo piso, en tanto una segunda
escalera, a veces en caracol y oculta, casi clandestina, vincula todos los niveles.
En la gran mayora de los casos, el petit hotel, se articula en cuatro plantas: un
semistano de servicios e instalaciones como cocina, lavadero y sala de plancha,
bodega-despensa y recinto de caldera central (Este espacio estaba dotado de
gran ventilacin para garantizar el mximo alejamiento de olores y minimizar
riesgos de incendio). Segua la planta baja noble, el primer piso de uso familiar y
un entretecho para la servidumbre con dormitorios y bao del personal
domstico.
Desde el corazn ceremonial de la casa, el piano nobile o piso principal rodean
al hall por el plano del frente, la escalera desplegaba los salones de recibo y el
comedor, mientras que en el piso alto se disponan los dormitorios y los baos,
stos ltimos cada vez ms accesibles y mejor equipados. Segn las
posibilidades del caso, en este piso el escritorio privado, un saln de costura y la
habitacin de recreo para los nios.
La vivienda est organizada como un anillo en torno de un gran hall central en
doble altura, que queda en el corazn de las plantas iluminado a travs de las
puertas vidriadas de los locales que rodean en planta baja, y por una claraboya
en su cielorraso
Lote: La mayora de los lotes con sus estrechos frentes de 10 varas (8.66m) y
longitudes de 4 veces mayores, obligaron a cegar uno de sus posibles frentes que
se transformaron en muros divisorios (medianeras), y posibilitaron solo la
apertura hacia la calle y hacia el jardn del fondo
Fachada: fachada plstica con llenos y vacos, roleos, molduras y llena de ojosventana. Esto convirti a la casa en un organismo apto para mirar la ciudad y ser
mirado por ella. Es un rostro frontal extendido en el ancho del lote. Para casas
entre medianeras se realizaba en composiciones verticales bipartitas (10 varas) o
tripartitas (parcelas mnimas unificadas).
Lotes esquineros: para estas fachadas se desarrollan series horizontales de tres o
cuatro tramos de ventanas por frente y uno en ochava. En el ltimo permita
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implantar una torre esquinera que actuaba como flecha identificadora de
prestigio familiar.
Las esquinas eran muy codiciadas debido a la rentabilidad que ofrecan ya que la
apertura a dos calles duplicaba las posibilidades de abrir locales a la luz y ubicar
comercios y casa de renta (esto fue lo que llev a la extincin de los ejemplos
esquineros por demolicin).
Dentro de la trama urbana: Muchas veces estuvo retirado de la lnea de vereda,
de la que se separ con una reja transparente, colocando arboles en esos
pequeos retiros.
Estos gestos dieron ms aire al espacio pblico.
La profundidad de la planta entre frente y contra frente , organizada en torno a
un gran hall central, no poda pasar de cierto lmite sin que ste se
desproporcionara, lo que dio lugar a jardines de fondo que configuraron
corazones de manzanas muy interesantes.
Su moderna altura que no llegaba a os 20m no destruy el esquema espacial ni
el asoleamiento de las calles ni de sus vecinos. En base a todo esto podemos
decir que el petit hotel se insert en la escena urbana preexistente con muy
buenos modales.

1.3 Cambio de paradigmas

Hasta la tercera dcada del sxx, el prestigio social, estuvo regido por la influencia
parisina Beaux Art, que representaba el paradigma de la elegancia. A partir de
ese momento, surgira otro. El del modernismo, que aspir a encarnar una
elegancia alternativa.
Dot a la ciudad de algunos ejemplares excepcionales de la nueva esttica, que
adems de ofrecer
Un paradigma de elegancia alternativa, pues posibilit operar prescindiendo de
artesanas cada vez ms escasas, y utilizar componentes industriales originados
en Alemania, primero, pero que pronto fueron producidos por mulos locales. Se
impuso as, una nueva practicidad a la criolla. (fig 13 148)
En un primer momento el estilo moderno fue un recubrimiento alternativo de
los pisos elegantes, pero a poco andar se reflejaron las investigaciones alemanas
y centroeuropeas de viviendas ms econmicas y las estandarizaciones de baos
y cocinas. El departamento moderno (fig 14 148) present notables cambios, no
solo en baos y cocinas, sino en la unin y flexibilidad resultante de las reas de
estar y comedor.

1.4 Los departamentos

En este captulo vamos a desarrollar la importancia de la tipologa, tanto en
diseo, como el impacto en el tejido urbano. Se explotaron las parcelas y
manzanas y se determinaron las reas de mayor prestigio.
A medida que se agotaban lo terrenos de las manzanas existentes hubo que
ampliar el territorio.

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Quienes los buscaban, como no haba lotes vacantes, ejercieron su demanda
sobre las parcelas ya construidas y habitadas, lo que llev a la demolicin de las
construcciones que las ocupaban y la expulsin de los antiguos habitantes, ya
fuera para levantar edificaciones de mayor prestigio o para la explotacin ms
intensa del suelo. As las residencias palaciegas, petits hotels y establecimientos
comerciales fueron reemplazando a las viejas casonas de patios.
Cambios en la estructura urbana
Durante la primera mitad del sxx el centro mantuvo su plena vigencia. All
estaban los ministerios, el congreso, los tribunales, la banca, el comercio y las
oficinas privadas; por lo tanto ah se concentraban los empleos ms cualificados,
de quienes la clase media y alta, por lo tato resulto lgico que fuese deseable
vivir en ubicaciones centrales o de fcil llegada al centro.

Crecimiento por densificacin

Se produce un flujo y reflujo entre quienes buscan mantener el modo de vida de
la vivienda individual, dispuestos a renunciar a la vivienda del centro, y
conformarse con ubicaciones cada vez ms lejanas, y los que buscaban
conservar esa experiencia cntrica, an a costa de renunciar a la casa individual.
Se haba producido un desplazamiento del gusto de las clases privilegiadas, que
gir de la tradicional casa de patios al palacete afrancesado en su versin menor,
el petit hotel, que estaba fuera de las posibilidades econmicas de vastos
sectores que aspiraban a los estilos de vida, que el centro ofreca.
Estas presiones llevaron a modificar las normas para sacar provecho de las
nuevas tecnologas disponibles (estructuras de acero y hormign, ascensores,
etc). Comenzaron a multiplicarse los edificios de vivienda colectiva de varios
pisos, bautizadas indistintamente como casas de departamentos (porque se
buscaba destacar que, pese a formar parte de un edificio colectivo, cada unidad
estaba auto contenida, con su privacidad asegurada) o casas de renta; dado
que por lo general eran construidas para darlas en alquiler.
Los departamentos representaron una alternativa tentadora al petit hotel, los
cuales tenan puntos fuertes como:
- Alquileres accesibles, sin necesidad de invertir de un capital
- Ascensor
- Calefaccin y agua caliente central
- Portero disponible para la atencin de la puerta y el mantenimiento edilicio
menor da
La entrada en escena del nuevo tipo produjo una renovacin urbana por
demolicin. Pero la gran mayora de las parcelas eran las clsicas de diez varas
de frente (8.66m). Consecuentemente los predios ms buscados fueron los de
esquinas, tanto por el desarrollo de permetro para aventanar como por el
lucimiento de la fachada.
Las esquinas fueron ocupadas por edificaciones que alcanzaron las considerables
alturas permitidas por las nuevas reglamentaciones.
Estas piezas como sus antecesores, los petits hotel y las casas de patio,
debieron adaptarse al amanzanamiento del plano de Garay.

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No sera posible desarrollar una nueva ciudad, con supuestos de alturas y
densidades mucho mayores, sobre parcelamientos generados para una ciudad
baja. El drama de buenos aires fue sintetizado por Le Corbusier, en su magistral
croquis, que describe la evolucin de la manzana y las parcelas porteas a travs
del tiempo.
Productores y usuarios de las casas de departamentos
Los protagonistas de la construccin de estas casas colectivas de nuevo tipo
fueron grandes propietarios que quisieron asegurarse una renta y tener, a su vez,
respaldada su inversin por un valor inmobiliario que pareciese estable a
mediano y largo plazo.
Los departamentos se construan para cederlos en alquiler a sus futuros
ocupantes. Por eso aparecen en las publicaciones de arquitectura,
indistintamente, como casas de departamento o casas de renta.
Los inquilinos eran Familias de clase media o media alta, dispuestos a abandonar
el estilo de vida de la vivienda individual, con sus atractivos domsticos, a
cambio de una morada ms manejable, y una ubicacin que les permitiese
disfrutar de un estilo de vida basado en los atractivos de la ciudad moderna.
Los departamentos nos pudieron provocar un reparcelamiento por lo que tuvieron
que conformarse con ocupar las reas privilegiadas, a expensas de parcelas ya
construidas con los tipos anteriores. Se produjo entonces un verdadero
exterminio de casas de patios y perita hoteles. Las mayores alturas de las nuevas
construcciones incidieron negativamente sobre el espacio urbano de las calles.
Tipos de departamentos
Pisos: entre 250 y 400 m2 estar, comedor, escritorio, 3 o 4 cuartos, 2 baos y
toilette, cocina, lavadero, office y dormitorio y bao de servicio
Semipisos: 2 o 3 dormitorios con servicios, pero jerarquizados, cuentan con palier
y ascensor propios
Departamentos entre 150 y 250 con 3 dormitorios con servicio, con estar y
comedor y la variante de unificar estos ambientes con dos baos y toilette,
cocina, office, lavadero, dormitorio y bao de servicio
Departamentos entre 120 y 180 M2 con 2 dormitorios con servicio, con estar ,
comedor, bao y toilette, cocina, office, lavadero, dormitorio y bao de servicio
Departamento de 120 y 150 m2 de 3 dormitorios sin servicio, con estar,
comedor, bao y toilette, cocina, office, servicios
Departamentos de 100 y 120 m2 con 2 dormitorios sin servicio con estar,
comedor, bao y toilette, cocina y office
Unidades de 3 ambientes entre 80 y 100 m2 parientes pobres de los
departamentos de dormitorios sin servicio
Unidades de 2 ambientes entre 60 y 80 m2 que se componen de estar comedor,
dormitorio, cocina y bao
Unidades de 1 ambiente entre 30 y 60 m2 con bao y cocina
El ocaso del rentista y la ley de propiedad horizontal
En el periodo de posguerra 1945 el alquiler de las viviendas, amenazaba con el
desalojo. El gobierno respondi con una Ley de alquileres, que congel el monto
de los mismos, al mismo tiempo que suspendi los desalojos. Esto trajo alivio en
el corto plazo, pero en el mediano y largo plazo, desbarat el esquema comercial

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de los propietarios y, como consecuencia, desalent futuras operaciones que
antes haban sido motivadas por la expectativa de una renta estable y previsible.
La construccin de casas de renta se detuvo bruscamente.
Si bien se haban extinguido los empresarios que las construan, no ocurri lo
mismo con las familias que deseaban habitar en esos departamentos. La Ley de
Propiedad Horizontal N 13512. El modelo con el que se desarrollo este nuevo
impulso de la construccin de edificios colectivos de departamentos, tuvo una
marcada diferencia con el anterior. El rentista no poda disfrutar de su
emprendimiento hasta que los inquilinos entraran a habitar los departamentos.
Deba por lo tanto, finalizar la construccin para poder ofrecerlos.
Si quera alquilar las unidades, estas deban estar bien terminadas,
especialmente en un contexto donde la competencia en la oferta niera menor.
La operacin se iniciaba con el menor capital posible, a partir de un terreno de
ubicacin atractiva, y con precios de venta muy competitivos, que asegurasen
abundantes fondos provenientes de ventas concretadas antes de que fuese
posible apreciar la construccin terminada. En suma, lo que dio en llamarse
ventas sobre el plano, en el papel, o desde el pozo. Con tal de que las unidades
fuesen completas en cuanto a cantidad de ambientes, se empez a jugar con
achicar las dimensiones de las habitaciones. Los 4,5 metros, antes comunes en
anchos de estares y dormitorios, se llevaron a 3,00m; luego se lleg a 2,80 y
hasta 2,70.
Esto se agrav en el complejo periodo de posguerra, con una industria naciente
de insumos para la construccin. El modelo de negocio, ya de por si riesgos,
tropez con crisis inflacionarias que muchas veces llevaran a la quiebra de las
operaciones.
La insercin de los departamentos en la manzana
La anterior irrupcin de los petits hoteles en manzanas saturadas como
construcciones correspondientes al tipo casa de patios no haba sido traumtica,
debido a la escasa altura, hasta 3 pisos de los nuevos tipos, lo que determinaba
medianeras de escala razonable. En cuanto a las calles, los generalizados retiros,
que dejaban jardines al frente, cerrados a menudo por verjas transparentes,
sumados a la escasa altura, produjeron un entorno amable.
Nada de esto sucedi con la irrupcin de las casas de departamentos, con sus
seis y hasta ocho pisos altos. Medianeras de una escala brutal destruyeron el
sistema espacial previo de la manzana, la altura tambin signific una alteracin
del perfil de la cuadra y tendi a ahogar la calle, privarla de a soleamiento y
alterar el desarrollo del arbolado.
Tuvieron desconsideracin con respecto a la armona que debe haber entre el
ancho de las calles y las veredas, con respecto a la altura de los edificios buque
la bordean.
El destrato del verde municipal tuvo su revancha a nivel verde privado, que
aprovech los balcones para brindar la as calles un sonrisa vegetal.
En cuanto a la casa de departamentos en s, sus primeros ejemplares se
favorecieron explotando el entorno bajo. Aun patios de pequea o mnima
dimensin permitieron abrir ventanas de habitaciones al privilegiado espacio de
jardines de residencias linderas y, en los pisos altos, gozar de extendidas visuales
que, en algunos casos, llegaron hasta el Rio de la Plata. Pero esto pas solo con
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los primeros ejemplares, a tal punto que hay departamentos en los que en el
frente a la calle estn los dormitorios y el bao, mientras que las recepciones y
comedores dan a patios internos, lo que se explica solamente porque algn jardn
lindero alguna vez dio al patio una vista y asoleamiento mejores que el frente de
la calle. Fue pan para hoy y hambre para maana. Cuando el vecino construy,
adis asoleamiento y la vista al jardn de las hermosas palmeras. La luz se perdi
cuando una medianera cerr el patio a un par de metros de las ventanas de la
recepcin. Este tipo de departamentos se conoce hoy como de plano invertido.
Sucesivas modificaciones al Cdigo de Edificacin intentaron paliar las serias
limitaciones ambientales de este tipo de edificaciones, pero fueron meros
parches de una situacin ambiental insostenible.
Pulmn de manzana.
El ingeniero Antonio Vilar lleva estas visiones crticas hasta el espacio urbano y la
manzana en s con notable sntesis y claridad, expres la esperanza de crear,
mediante normas, un corazn libre de manzana:
partiendo del hecho, por el momento inevitable, de nuestras manzanas de
ms de 100 metros por lado, y sus lotes de 10 varas de frete y considerando
como racionales las alturas del reglamento, creo que la planta ms inteligente es
aquella que viva solo del frente y el contrafrente suprimiendo patios laterales
tan inteligentes como se quiera, o usndolos solo para aire y no para luz o sol
(dependencias, no dormitorios).
Esta solucin ir procurando para la desgraciada ciudad el beneficio indiscutido y
anhelado de la manzana en anillo, es decir, hueca, con un gran patio comn tan
grande como una plaza, que libere a las habitaciones interiores del aspecto de
prisiones que tienen ahora y es permita ver un poco de cielo, de naturaleza y de
orden en el interior de la manzana
Revista Nuestra Arquitectura Julio de 1934.
Pero esta propuesta llegara demasiado tarde, porque las reas ms interesantes
ya estaban construidas.
La utopa del corazn libre y natural fue abandonada an para edificaciones
futuras cuando, buscando paliar sin xito los intratables problemas que la
difusin de los automviles privados trajeron a la ciudad, se procur sacas de la
calle estacionamiento, y se hizo obligatorio proveer cocheras dentro del predio,
tanto para oficinas como para departamentos.

1.5 Conclusin
El proceso de especulacin sobre la tierra, hizo que las manzanas se
subdividieran al extremo, se partieran los lotes, se pusieran en crisis los antiguos
tipos de vivienda de patio central, que fueron reemplazados por tipos ms
angostos, de estructura lineal y patios ms pequeos.
Una caracterstica fundamental de este proceso de densificacin fue que se
resolvi en forma generalizada con soluciones en horizontal, de uno, dos y como
mximo 3 plantas de altura.

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La puesta en crisis de la ciudad colonial, trajo como consecuencia que la clase
dominante intentara aplicar, para desarrollo urbano, sus idealizados modelos
europeos a la francesa como hemos visto en el caso de los Petits hotels.
Vemos, entonces, un perodo de bsqueda, de gran libertad para los proyectistas,
en el marco de un sistema abierto, que permiti edificios de baja, pero tambin
otros de alta calidad. Y hasta cierto punto, es razonable afirmar que los ltimos
se estaban afirmando como soluciones preferidas.
La posterior participacin de los departamentos en la construccin de la ciudad
ha hecho que este tipo y sus habitantes hayan sido determinantes de
importantes cambios en la estructura urbana de Buenos Aires.
Si bien la saturacin de departamentos en altura, que ocupan las parcelas hasta
casi los fondos llev a condiciones ambientales negativas, podemos rescatar que,
dentro del aspecto urbano, produjo veredas muy concurridas en las que se da
una sucesin de frentes ocupados por una seguidilla de halles de entrada de
materiales nobles y bien iluminados, con puertas de entrada tratadas con arte,
alternadas con atractivas vidrieras. Esas mismas veredas son las que atraen al
turista tanto extranjero como al porteo de otros barrios.
Pues bien, cada tipologa analizada estuvo marcada y se fue modificando para
satisfacer las necesidades de hbitat de sus ocupantes. Cada solucin a esa
necesidad represent, en su poca, la ideal aunque en el presente ya puedan
haber dejado de serlo. Al mismo, cada una de estas tipologas fue modificando la
escala y la trama urbana.
Lo valioso de cada trama es que posee ventajas y desventajas, atractivos y
desaciertos. En algunas ciudades se han deformado para convertirse en una
suerte de conjunto de tramas urbanas distintas, mientras que en otras se sigue
respetando la forma original con la que fueron fundadas. Y es aqu donde se
necesita aceptar cmo y por qu ha sido fundada una ciudad. Complementar y
mejorar lo que la ciudad tiene como fortaleza, as como trabajar para revertir sus
desventajas.
A lo largo del trabajo pudimos observar que se trat de un poca de fuerte
cambios edilicios.
Es importante considerar el constante cambio en la ciudad ya que marca su
evolucin y la mantienen viva, pero tambin es fundamental proteger aquellos
rasgos, que reflejados en la arquitectura, marcan la identidad de nuestra ciudad.

1.6 Bibliografa
- Arquitectura en Argentina del SXX, Jorge Francisco Liernur
- Casas y Jardines, Jorge Francisco Liernur
-Habitar Buenos Aires, Juan Manuel Borthagaray
- Petit Hotel: Hacia una definicin tipolgica, Alberto Belucci / Hugo Pontoriero
- Buenos Aires y algunas constantes en las transformaciones urbanas, Fernando E. Diez

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