Il certificato di agibilit nella contrattazione immobiliare

Articolo 03.09.2012 (Pierpaolo Carbone)

Sommario
1. Il certificato di agibilit
2. La mancanza del certificato di agibilit: la tesi della nullit del contratto di compravendita
3. La tesi della compravendita di un aliud pro alio
4. Limportanza del ruolo del notaio
5. Conclusioni
1. Il certificato di agibilit
Per meglio comprendere il quadro normativo in cui si colloca il tema in questione utile ricordare che il legislatore in
passato ha spesso insistito su una ambiguit terminologica facendo riferimento sia al termine "abitabilit" sia al termine
"agibilit"[1].
La necessit di tali distinte certificazioni risiedeva, a parere di molti, nel fatto che mentre il certificato di abitabilit si
riferiva agli edifici destinati ad essere abitati e quindi ad alta frequentazione umana, il concetto di agibilit si riferiva a tutti
gli altri edifici a minor frequentazione umana. Sennonch, le varie leggi in materia, pur richiamando i due differenti tipi di
certificato, li sottoponevano sempre alla medesima normativa, generando confusione sul piano concettuale e applicativo.
In questo quadro era necessario un intervento semplificatore, attuato con l'emanazione delD.P.R. 6 giugno 2001, n.
380 (Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di edilizia, entrato in vigore il 30.6.2003), il
quale, eliminando tale artificiosa distinzione, fa oggi riferimento esclusivamente al concetto di agibilit in virt delle
norme contenute nel Titolo III, agli artt. 24-26.
In base alla normativa vigente, dunque, il certificato di agibilit viene rilasciato dal Comune e ha la funzione precipua di
certificare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, salubrit, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli
stessi istallati (art. 24, 1 comma). Si tratta di un documento che non riveste una funzione urbanistica d'interesse
generale, quale quella di attestare la regolarit urbanistica del bene, bens posto a presidio dell'interesse particolare
del compratore, attestando la capacit del bene di assolvere alla funzione economico-sociale cui destinato[2],
assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilit.
Quanto alla relativa procedura di rilascio, l'onere della richiesta grava sul soggetto che ha ottenuto il permesso di
costruire o su colui che ha presentato la denuncia di inizio attivit, e dei suoi successori o aventi causa, entro quindici
giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura.
La domanda deve essere presentata allo Sportello Unico del Comune che provveder ad inoltrarla al catasto, corredata
dalla richiesta di accatastamento, sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato; dalla dichiarazione di conformit
dell'edificio rispetto al progetto approvato, nonch, di ci che attiene alla prosciugatura delle mura ed alla salubrit dei
locali, oltre che dalle certificazioni che attestano la conformit degli impianti istallati negli edifici adibiti ad uso civile, e i
certificati di collaudo attinenti agli impianti stessi.
La mancata presentazione di tale richiesta viene sanzionata in via amministrativa, con un importo da 77,00 ad
464,00.
Entro trenta giorni dalla ricezione della domanda, il dirigente o responsabile del competente ufficio comunale, previa
uneventuale ispezione dell'ufficio, tenuto a verificare la completezza e la regolarit della documentazione prescritta,
oltre alla sussistenza del certificato di collaudo di cui all'art. 53 del T.U. Edilizia; dopo di che, deve avvenire il rilascio.
Il termine di trenta giorni pu essere interrotto dalla pubblica amministrazione per una sola volta, ed entro quindici giorni
dal ricevimento della domanda e solamente al fine di richiedere documentazione integrativa, qualora risultasse
mancante ai fini dell'istruttoria e non possa essere acquisita autonomamente. Dunque, da tale interruzione, il termine di
trenta giorni comincia nuovamente a decorrere a partire dal deposito della documentazione integrativa richiesta.
Trascorso tale termine, senza alcuna pronuncia, si forma sulla questione il silenzio assenso, purch sia intervenuto il
parere dell'Azienda Sanitaria Locale dichiarante la conformit delle opere alle prescrizioni igienico-sanitarie e a
condizione che la documentazione sia tutta quella necessaria, oltre che regolare.
Al contrario, qualora venga accertata l'illegittimit del permesso di costruire, si determina l'invalidit dell'agibilit
dell'immobile.
2. La mancanza del certificato di agibilit: la tesi della nullit del contratto di compravendita

Il certificato di agibilit viene tradizionalmente ricondotto nell'ambito dei titoli e dei documenti relativi alla propriet e
all'uso della cosa venduta che l'art. 1477, al 3 co., c.c.[3] impone al venditore di consegnare all'acquirente.
Si tratta di un obbligo derogabile tramite un diverso accordo fra le parti, con cui, oltre all'esonero del venditore
dall'obbligo stesso[4], potrebbe essere convenuto l'esonero, sempre del venditore, dalla responsabilit conseguente
alleventuale impossibilit di ottenere il certificato.
Molto si discusso in dottrina e in giurisprudenza circa le conseguenze derivanti dall'inadempimento dell'obbligo
suddetto.
In passato, una parte della dottrina e della giurisprudenza di merito[5] era giunta a configurare l'alienazione di un
immobile privo del certificato di agibilit come contratto nullo per illiceit dell'oggetto ex art. 1346 c.c., in virt di una
presunta contrariet alle norme urbanistiche.
Siddetta opinione per stata per lo pi disattesa, sulla base del rilievo che nessuna norma imperativa contempla un
obbligo di preventivo rilascio del certificato, trattandosi di documentazione posta a tutela del singolo compratore, non
rispondente ad una funzione urbanistica generale[6].
Pertanto, l'atto di compravendita di un edificio, nel quale non sia formalmente inserita la dichiarazione di sussistenza
della agibilit, perfettamente valido, poich nessuna violazione di legge pu essere rilevata, dovendosi inoltre
escludere qualsiasi incidenza negativa di detta mancanza sulla responsabilit del notaio rogante[7].
Apparendo, quindi, ormai consolidata l'opinione secondo cui l'assenza del certificato non comporta un vizio genetico del
contratto, ci si deve soffermare sulle conseguenze che la mancanza di tale documento pu avere, sul piano sostanziale,
in ordine al rapporto contrattuale.
In particolare, occorre verificare se la mancanza di certificato di agibilit legittimi in ogni caso il ricorso al rimedio della
risoluzione del contratto o se sia piuttosto necessario differenziare la mancanza dell'agibilit in s e per s considerata
dalla semplice omessa consegna del relativo certificato.
3. La tesi della compravendita di un aliud pro alio
Affinch la mancanza dell'agibilit di un immobile acquistato possa assumere rilievo rilevare quale inadempimento
dell'alienante ex art. 1453 c.c. e ss. si richiede che l'agibilit stessa assurga a caratteristica fondamentale del bene
alienato, la cui assenza sia cio in grado d incidere pesantemente sull'uso che la parte acquirente si aspetta dal bene
compravenduto[8].
In tale eventualit, l'orientamento maggioritario ravvisa in capo al soggetto inadempiente una responsabilit per
alienazione di aliud pro alio[9], non potendo il bene scambiato assolvere quella funzione economico - sociale che gli
propria[10].
Si tratta di una tesi che pu peraltro suscitare non pochi dubbi: la distinzione fra aliud pro alio, vizi redibitori e mancanza
di qualit essenziali, infatti, per quanto chiara sul piano concettuale, non risulta essere di facilissima applicazione.
Nel nostro ordinamento vanno distinte tre ipotesi di difetti materiali del bene (mobile o immobile) compravenduto[11]:
a) vizi redibitori, disciplinati dagli artt. 1490-1495 c.c., che consistono in imperfezioni tali da rendere la cosa inidonea
all'uso normale cui destinata o che ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore;
b) mancanza di qualit promesse o essenziali, contemplata nell'art. 1497 c.c., che ricorre quando la cosa non possiede
tutte le qualit che in essa dovrebbero essere presenti secondo il contenuto del contratto o quelle essenziali per l'uso cui
destinata;
c) aliud pro alio, fattispecie di creazione giurisprudenziale, che si configura quando la cosa consegnata appartiene a
un genus differente da quello proprio della cosa convenuta, o presenta difetti che le impediscono di assolvere alla sua
funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale delle parti: quando la cosa consegnata, insomma, sia del
tutto diversa da quella dedotta in contratto[12].
La scelta di ricondurre una determinata fattispecie concreta all'interno di una categoria di difetto materiale piuttosto che
di un'altra porta con s importanti ricadute pratiche, in ragione del differente regime giuridico di conseguenza applicabile.
Nel caso di consegna di un aliud pro alio, l'acquirente sarebbe legittimato ad esperire la generale azione di risoluzione
per inadempimento, soggetta solo al termine di prescrizione ordinario decennale e a nessun termine di decadenza,
laddove, invece, a fronte di vizi o di mancanza di qualit essenziali, l'acquirente avrebbe a disposizione le cd. <<azioni

edilizie>>, da esercitare, a pena di decadenza, entro otto giorni dal momento della scoperta del vizio o della mancanza
di qualit e soggette a prescrizione nel termine breve di un anno dalla consegna, ex art. 1497 c.c..
Chiaramente occorre distinguere la situazione in cui versa un immobile che possieda i requisiti per ottenere la
dichiarazione di agibilit, ma, per qualche ragione, non l'abbia ancora ottenuta, da quella di un immobile che, in concreto,
non possieda tali requisiti: nel primo caso, lirregolarit non di fatto sanabile, in quanto l'immobile carente
strutturalmente non potr mai ottenere il certificato di agibilit; nel secondo caso, invece, evidente come sarebbe ben
possibile, anche in un momento successivo alla stipula della compravendita, ottenere l'agibilit dell'immobile che ne
abbia concretamente i requisiti per l'ottenimento[13].
La stessa Corte di Cassazione ha chiarito come l'omessa consegna del certificato di abitabilit tout court non sia
sufficiente ad integrare l'ipotesi della consegna di aliud pro alio, richiedendosi, a tal fine, pure che non sussistano le
condizioni per ottenerla, a causa di insanabili violazioni della legge urbanistica.
Quando non sia questo il caso (e, quindi, si tratti di mera mancanza documentale del certificato di agibilit), la risoluzione
non potrebbe essere senz'altro pronunciata, bens si dovrebbe verificare l'importanza e la gravit dell'omissione (a
questo punto rilevante solo alla luce di quanto previsto nell'art. 1477, co. 3, c.c.) in concreto, in relazione al godimento,
alla commerciabilit del bene e alle specifiche esigenze del compratore[14].
Anche laddove l'omessa consegna del certificato non sia idonea a fondare la risoluzione del contratto, potr comunque
ravvisarsi un danno risarcibile (il cui quantum andr commisurato al deprezzamento che l'immobile ha subito a causa del
mancato rilascio della certificazione[15]), potendo un pregiudizio conseguire anche al solo fatto di aver ricevuto un bene
che presenta problemi di commerciabilit.
Viceversa, qualora la mancanza del certificato di abitabilit dell'immobile sia imputabile ad una non rispondenza alle
prescrizioni edilizie, il risarcimento dovr essere parametrato alle spese presuntivamente necessarie per compiere gli
adempimenti necessari ad ottenere il certificato stesso[16].
4. Limportanza del ruolo del notaio
Si detto che nessuna prescrizione normativa impone dinserire in un atto di compravendita delle menzioni relative
all'agibilit, a pena di invalidit, per cui l'atto ricevibile senza il rischio dincorrere nelle sanzioni ex art. 28, co. 2, L. n.
89/1913 (Legge Notarile); conseguentemente, basandosi sull'attuale linea interpretativa della Cassazione che fa
rientrare nell'art. 28 cit. soltanto gli atti viziati da nullit, si pu escludere che il notaio possa rifiutarsi di stipulare un atto
di trasferimento in assenza di agibilit, se espressamente richiesto dalle parti, essendo obbligato alla stipula in forza
dellart. 27 della stessa legge[17].
Oltre a questo fondamentale aspetto che investe la figura del notaio quale pubblico ufficiale, la dottrina[18] sottolinea
anche limportanza dell'attivit del notaio quale privato professionista, pertanto tenuto a consegnare alle parti un atto che
non solo sia immune da invalidit, ma pure privo di altre mancanze, come, appunto, le clausole riguardanti l'agibilit. Da
qui lopportunit dinserire, sia in un contratto preliminare sia in un contratto definitivo, clausole ad hoc per disciplinare le
seguenti evenienze:
A) l'immobile ha ottenuto il certificato di agibilit: in atto vi sar la menzione della consegna del certificato alla parte
(promittente) acquirente;
B) l'immobile non ha ancora ottenuto il certificato di agibilit, ma stata regolarmente presentata la relativa domanda,
nel qual caso si possono distinguere due possibilit:
(B1) l'atto viene sottoscritto mentre il Comune sta valutando la richiesta del certificato di agibilit, per cui la parte
(promittente) alienante dichiarer la regolare presentazione della domanda di rilascio obbligandosi, alla fine
dellistruttoria comunale, alla successiva consegna del certificato alla parte (promittente) acquirente;
(B2) l'atto viene sottoscritto quando sia gi trascorso il termine per il silenzio assenso: la parte (promittente) alienante
dichiarer la regolare presentazione della domanda di rilascio e la formazione del silenzio assenso per decorrenza del
relativo termine[19];
C) l'immobile non ha ottenuto l'agibilit, pur avendone i requisiti, poich non ancora stata presentata la domanda di
rilascio del certificato di agibilit: la parte (promittente) alienante dichiarer che non sussiste l'agibilit, ma l'immobile in
questione possiede tutti requisiti richiesti e pertanto potr obbligarsi, a sue complete cura e spese, ad ottenerla e a
consegnare il relativo certificato alla parte (promittente) acquirente entro un dato termine; inoltre, in caso di mancata
consegna, le parti possono stabilire che il contratto si intender risolto eventualmente prevedendo ulteriori effetti quali,
ad esempio, le reciproche restituzioni del prezzo e dell'immobile[20].

Tuttavia, ferma restando lopportunit di accennare nellatto di vendita alla mancanza documentale del certificato di
agibilit, nulla vieta alle parti di autoregolamentarsi come meglio credono, nella loro pi assoluta e piena libert
negoziale, potendo anche convenire di traslare sul (promittente) acquirente lobbligo di richiedere, a sue spese, il rilascio
del relativo certificato;
D) l'immobile non ha i requisiti igienico sanitari per ottenere l'agibilit: la parte (promittente) alienante dichiarer che
l'edificio in oggetto non ha i requisiti per ottenere l'agibilit e la parte (promittente) acquirente dichiarer di accettare tale
stato di fatto, assumendosi l'obbligo, a sue complete cura e spese, sia di eseguire le necessarie modifiche da apportare
all'immobile in oggetto sia di attivare la procedura di rilascio del certificato di agibilit[21]; potr essere opportuno
aggiungere che la parte (promittente) acquirente, edotta dellimpossibilit di ottenere l'agibilit l'immobile in oggetto,
dichiari di essere ugualmente interessata all'acquisto e di non avere alcuna eccezione da sollevare al riguardo[22].
Infatti, come gi illustrato, la stipula di un atto di vendita avente ad oggetto un fabbricato privo del certificato di agibilit
giuridicamente possibile e lecita. In tal caso, peraltro, particolarmente opportuno che in atto la parte acquirente si
renda edotta della mancata richiesta e del mancato rilascio, precisando espressamente di nulla avere a eccepire al
riguardo con pieno esonero della parte venditrice da qualsiasi responsabilit.
Limportante che dallatto risulti laccordo con cui le parti trasferiscono allacquirente lobbligo di procurare lagibilit, in
quanto parte della giurisprudenza ha ritenuto non sufficiente ad escludere la responsabilit dellalienante la mera
conoscenza da parte dellacquirente dello stato di inagibilit delledificio, se non accompagnata dalla rinuncia a farsi
consegnare il certificato di agibilit dalla parte venditrice.[23]
5. Conclusioni
L'obbligo della consegna della certificazione di agibilit sorge al momento della consegna della res, giusta il disposto di
cui al comma 3 dellart. 1477 c.c. in relazione alla vendita definitiva; la medesima norma si rende applicabile, in via
analogica, al contratto preliminare con consegna anticipata: in tal caso si ritiene preferibile la teoria secondo la quale
all'atto della consegna che bisogna anche consegnare tutti i relativi documenti per garantire un uso corretto e completo
della res medesima.
Dunque, il requisito dellagibilit, sia sotto il profilo sostanziale della sussistenza dei requisiti oggettivi sia sotto il profilo
formale della sussistenza del documento, una circostanza lasciata allautonomia delle parti, le quali possono
considerare tale aspetto come una qualit esenziale o meno delloggetto del contratto, purch limmobile non sia
abusivo.
Per quanto attiene i rimedi esperibili, deve ribadirsi come sia certamente preferibile che le parti regolino pattiziamente tali
fattispecie. Sicch, nel caso di immobili privi dellagibilit legale, il notaio tenuto ad informare la parti, consigliandole di
inserire in atto apposite clausole per impegnare la parte venditrice a chiedere il rilascio del documento, ovvero per
accollare allacquirente lonere di ottenerne il rilascio, oppure ancora per far prendere atto della carenza del documento
esonerando lalienante da responsabilit al riguardo.
In assenza di esplicite previsioni contrattuali, lobbligo di procurare lottenimento del certificato continua a gravare
sullalienante, configurandosi il trasferimento di immobile non munito dei requisiti per ottenere l'agibilit come un
trasferimento di aliud pro alio, con conseguente esperibilit dell'azione di risoluzione ex art. 1453 c.c. entro il termine di
prescrizione decennale.
(Altalex, 3 settembre 2012. Articolo di Pierpaolo Carbone)
_______________
[1] Si richiama la L. n. 47/1987, che all'art. 35 richiamava i due termini e successivamente riconfermava tale duplicit di concetti in virt dell'art.
52; ma altri esempi erano presenti nella pi risalente legislazione come ad esempio l'art. 41-ter, L. 17 agosto 1942, n. 1150 oppure l'art. 15, L. 6
agosto 1967, n. 765, i quali utilizzavano entrambi i riferimenti.
[2] Ex multis: Cass., 20.4.2006, n. 9253; Cass., 25.2.2002, n. 2729; Cass., 28.3.2001, n. 4513; Cass., 19.12.2000, n. 15969.
[3] Cass. 26.4.2007, n. 9976.
[4] Non implica esonero dell'obbligo di consegna del certificato la mera conoscenza da parte del compratore della mancanza di tale
documentazione all'atto della stipula, occorrendo, invece, una dichiarazione espressa in tal senso: v. Cass., 25.2.2002, n. 2729, cit.; Cass.,
28.3.2001, n. 4513 cit.; Cass., 3.7.2000, n. 8880 Cass., 4.11.1995, n. 11521.
[5] In tal senso, in giurisprudenza, v. Trib. Venezia, 9.2.1978. In dottrina, a favore della tesi della nullit, v. MONACO, Azioni edilizie e
compravendita di case, Padova, 1984, 189 ss.

[6] Cass., 20.4.2006, n. 9253, cit.; Cass., 5.10.2000, n. 13270; Cass., 29.3.1995, n. 3687; Cass., 11.8.1990, n. 8199. N argomento in contrario
poteva desumersi (facendo appello alla c.d. nullit virtuale, cio non espressamente prevista ma desumibile da norme di divieto d'interesse
generale esistenti in materia) dalla precedente norma penalistica (art. 221 del R.D. 27 luglio 1934, n. 1265) che stabiliva una sanzione penale a
carico del proprietario che utilizzasse l'edificio o parte di esso a fini abitativi, senza aver preventivamente conseguito la licenza dell'autorit
competente: infatti, detta norma sanzionava non il comportamento negoziale del soggetto, bens il comportamento fattuale di colui che utilizzava
l'appartamento senza disporre del certificato di abitabilit. Tanto pi che anche questa norma penalistica ormai da ritenersi superata perch
l'art. 24, comma 3, del Testo Unico per l'edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) prescrive che la mancata presentazione della domanda intesa ad
ottenere il certificato di agibilit comporta l'applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro. Il che significa che la
depenalizzazione della sanzione penale, trasformata in sanzione amministrativa, ha fortemente ridotto l'impatto pubblicistico del comportamento
del soggetto che utilizzi la casa di abitazione ancorch non in possesso del certificato.
[7] Anche la magistratura amministrativa afferma che il certificato di abitabilit esclusivamente finalizzato a scopi di carattere igienico-sanitario
e che pertanto la revoca di esso illegittima se motivata esclusivamente con la difformit dell'edificio realizzato dal progetto approvato con la
licenza di costruzione; e chiarisce che il rilascio della dichiarazione di abitabilit non certifica la rispondenza della costruzione al progetto
approvato, ma ha solo valore certificativo della rispondenza del manufatto ai requisiti richiesti dal punto di vista igienico-sanitario (Cons. Stato,
9.9.1982, n. 664); o che il rilascio stesso non elemento idoneo a far presumere la regolarit di una costruzione e pertanto non incide sulla
legittimit delle misure repressive; oppure che esso non pu contenere determinazioni idonee a modificare il contenuto della licenza di
costruzione; o infine che il diniego del certificato di abitabilit illegittimo se motivato esclusivamente con la difformit dell'edificio realizzato dal
progetto approvato con la licenza di costruzione, in quanto il controllo della rispondenza dell'attivit materiale del costruire all'autorizzazione
esercitato dal sindaco mediante i poteri di cui all'art. 31 legge 17 agosto 1942 n. 1150 (Cons. Stato, 6.7.1979, n. 479).
[8] Cfr. S. MIRANDA, Il certificato di agibilit nella prassi contrattuale, in Notariato 2010, 2, 129.
[9] Cass., 23.1.2009, n. 1701; Cass., 22.11.2006, n. 24786; Cass., 26.1.2006, n. 1514; Cass., 25.2.2002, n. 2729, cit.; Cass., 3.7.2000, n. 8880,
cit.; Cass., 11.2.1998, n. 1391; Cass., 20.1.1996, n. 442, cit.; Cass., 26.1.1995, n. 953, cit.; Cass.,14.12.1994, n. 10703; Cass., 10.6.1991, n.
6576.
[10] Cfr Trib. Pescara, 7 aprile 2011, Cass., 27.11.2009, n. 25040, secondo cui nelle vendite immobiliari il certificato di agibilit essenziale
dal momento che viene in rilievo l'interesse dell'acquirente a ottenere la propriet di un immobile idoneo "ad assolvere una determinata funzione
economico-sociale e quindi a soddisfare i concreti bisogni che inducono il compratore all'acquisto".
[11] Per una trattazione pi esaustiva delle varie ipotesi, cfr. G. CASU, Certificato di agibilit e commercializzazione dei fabbricati, nota a
Cassazione civile, 29/11/2007, n. 24957, sez. II, in Riv. Notariato, 2008, 4, 872.
[12] Cos Cass., 8.7.2008, n. 18859; Cass., 23.2.2001; Cass., 23.3.1999, n. 2712; Cass., 15.5.1998, n. 4899; Cass., 13.1.1997, n. 244; Trib.
Torino, 5.10.2009.
[13] Cfr. E. PRIVEATO, Vendita di bene immobile privo del certifcato di agibilit, in Resp. civ., 2010, 12, 849.
[14] Cass., 18.3.2010, n. 6548, cit.; Cass., 15.2.2008, n. 3851; Cass., 22.11.2006, n. 24786, cit.; Cass., 27.7.2006, n. 17140; Cass., 11.2.1998,
n. 1391 cit.; Cass., 5.11.1990, n. 10616.
[15] Cass., 19.7.1999, n. 7681; Cass., 14.12.1994, n. 10703, cit..
[16] Cos Cass., 15.5.2003, n. 7529.
[17] Inoltre nessuna norma prevede la necessit di menzionare in atto gli estremi del provvedimento che dichiara lagibilit delledificio, quindi
non pu considerarsi responsabile il notaio che non inserisca in atto gli estremi del provvedimento che dichiara lagibilit del fabbricato
compravenduto.
[18] S. MIRANDA, op. cit.
[19] Un caso di esistente agibilit sotto il profilo anche giuridico, ma di mancanza di documento certificativo, rappresentata dal silenzio
assenso, disciplinato dallart. 25, comma 4, del T.U. n. 380/2001, a norma del quale una volta presentata la domanda di rilascio del certificato di
agibilit corredata di tutta la documentazione necessaria, lagibilit si intende attestata qualora siano decorsi:
- trenta giorni se stato rilasciato il parere dellASL;
- sessanta giorni nel caso di autodichiarazione,
e sempre che il termine non sia stato interrotto per la richiesta di documentazione integrativa.
Ricorrendo un caso di silenzio assenso, nellatto sar contenuta la dichiarazione del venditore circa la data di presentazione della richiesta di
rilascio dellagibilit, si dar conto dellavvenuta scadenza del termine per la maturazione del silenzio assenso, ed il venditore garantir che lo
stesso si formato non esistendo cause ostative allo stesso.
[20] Ai fini di tale obbligazione, si noti che l'alienante non potr esimersi nemmeno se l'inadempimento sia causato da modifiche normative o da
comportamenti non conformi dell'amministrazione pubblica: "In proposito, giova rilevare che questa Corte Suprema, pronunciando, con sentenza
n. 7022 del 27 novembre 1986, su fattispecie, del tutto simile a quella in esame, di vendita di alloggio risultato privo di licenza di abitabilit all'atto
della stipulazione del contratto, e per il quale, per, l'alienante si era specificamente obbligato a far conseguire al compratore l'abitabilit legale,
nell'accertato mancato assolvimento di tale obbligo, ha accolto l'istanza di risarcimento dei danni derivati dall'obiettivamente

constatatoinadempimento contrattuale azionata dall'acquirente, considerando essere il venditore tenuto, in osservanza dell'impegno in tal senso
pattiziamente assunto nei confronti della controparte, a far conseguire, comunque, a costei la promessa licenza di abitabilit, e non rilevare ai fini
della sua liberazione da tale obbligo n il dato dell'intervenuta realizzazione dell'alloggio compravenduto in perfetta conformit con le norme in
materia igienico-sanitaria, con la disciplina urbanistica e con le prescrizioni della concessione ad edificare, n la circostanza che il mancato
rilascio della licenza cennata si riveli correlato a modificazioni della disciplina urbanistica sopravvenute alla stipulazione del contratto, o,
comunque, a fatto della p.a.; non potersi, pertanto, in nessun modo, sottrarre, in tutte le ipotesi richiamate, il venditore all'obbligo del risarcimento
del danno nei confronti dell'acquirente.", Cass. 17 dicembre 1993, n. 12507; nonch Cass. n. 829/1983. Infine deve sottolinearsi che, per
opinione comunemente ammessa, l'obbligazione in parola - in riferimento all'attivit di esame (dei documenti) e rilascio (del certificato)
dell'amministrazione - rileva quale fatto del terzo ex art. 1381 c.c..
[21] Sar naturalmente anche possibile che tali obblighi vengano assunti dalla parte (promittente) alienante, ma in tal caso sar bene allegare
all'atto un capitolato con relativo progetto dei lavori a farsi, in modo che successivamente non possano sorgere tra le parti contestazioni al
riguardo.
[22] In tal senso, Cass. 14.11.2002, n. 16024.
[23] Inoltre, al di l della specifica pattuizione inserita in atto, occorre sempre ricordare che: 1) anche l'avvenuto rilascio del certificato di agibilit
non impedisce l'esercizio del potere di dichiarazione di inagibilit di un edificio o di parte di esso ai sensi dell'art. 222, R.D. 27 luglio 1934, n.
1265. (ora art. 26 T.U. Edilizia). A tal riguardo si possono avere in concreto due possibilit: in un primo caso la dichiarazione di inagibilit pu
essere causata da difformit preesistenti all'atto di trasferimento, nel qual caso sembra ragionevole che vi sia la responsabilit dell'alienante nei
confronti dell'acquirente. L'altra possibilit si avvera quando l'inagibilit in parola sia dichiarata sulla base di carenze sorte successivamente
all'atto di trasferimento, ad esempio per mancanza di manutenzione: ovvio che in questo caso vi una responsabilit esclusiva dell'acquirente
attuale proprietario che niente potrebbe pretendere dall'alienante;2) il T.U. allart. 24 punisce con la sanzione amministrativa da Euro 77 ad Euro
464 solo la mancata presentazione della domanda intesa ad ottenere il certificato ma non lutilizzo di un immobile non agibile; tuttavia si ritiene
che, in base ai principi generali, un tale utilizzo possa essere impedito con lordinanza di sgombero che, se non eseguita, rende applicabile lart.
650 del Codice Penale che punisce con larresto fino a tre mesi o lammenda linosservanza dei provvedimenti dellAutorit. Poich la normativa
igienico-sanitaria strettamente connessa con quella edilizia ed urbanistica, linagibilit spesso la conseguenza di illeciti urbanistici; pertanto
sar possibile ricorrere agli ordinari strumenti repressivi previsti per gli abusi edilizi allo scopo di impedire lutilizzo di un immobile non agibile.che
anche l'avvenuto rilascio delcertificato di agibilit non impedisce l'esercizio del potere di dichiarazione di inagibilit di un edificio o di parte di esso
ai sensi dell'art. 222, R.D. 27 luglio 1934, n. 1265. (ora art. 26 T.U. Edilizia). A tal riguardo si possono avere in concreto due possibilit: in un
primo caso la dichiarazione di inagibilit pu essere causata da difformit preesistenti all'atto di trasferimento, nel qual caso sembra ragionevole
che vi sia la responsabilit dell'alienante nei confronti dell'acquirente. L'altra possibilit si avvera quando l'inagibilit in parola sia dichiarata sulla
base di carenze sorte successivamente all'atto di trasferimento, ad esempio per mancanza di manutenzione: ovvio che in questo caso vi una
responsabilit esclusiva dell'acquirente attuale proprietario che niente potrebbe pretendere dall'alienante.

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