Immobile, riconsegna, conduttore, ritardo, danno

contrattuale, maggior danno

Cassazione civile , sez. III, sentenza 26.10.2012 n 18499
La responsabilit del conduttore a norma dell'art. 1591 c.c. per ritardata restituzione dell'immobile locato ha natura
contrattuale, con la conseguenza che il locatore, in applicazione del principio dettato dall'art. 1218 c.c., deve provare il
danno derivatogli dalla ritardata restituzione con l'ulteriore effetto che per il c.d. maggior danno il locatore a dovere
fornire la prova della lesione del suo patrimonio, consistente nel non avere potuto dare in locazione il bene per un
canone pi elevato o nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo pi vantaggioso o nella perdita di altre analoghe
situazioni vantaggiose.
Tuttavia, la richiesta del maggior danno da parte del locatore medesimo per la mancata disponibilit del bene pu essere
provata secondo le regole ordinarie e, quindi, anche con presunzioni, avendo presente che la carenza di specifiche
proposte di locazione relative a quell'immobile obiettivamente giustificabile proprio alla luce della persistente
occupazione del bene da parte del conduttore, successivamente alla scadenza del rapporto.
(*) Riferimenti normativi: artt. 1218 e 1591 c.c.
(Fonte: Massimario.it - 44/2012. Cfr. nota di Franco Ballati e nota su Altalex Mese - Schede di Giurisprudenza)

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SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE III CIVILE
Sentenza 27 settembre - 26 ottobre 2012, n. 18499
(Presidente Trifone - Relatore Uccella)
Svolgimento del processo
Il 4 ottobre 2001 il Tribunale di Ragusa accoglieva parzialmente la domanda proposta da G..C. nei confronti di l.r.g. (cl.
XXXX), Gi., G., L.R.S., L.R.M., Ma.La., L.R.G., G.L.R., R.L.R., in proprio e quali eredi di L.R.C. e di L.G. (cl. XXXX) in
quanto dal momento dell'atto di citazione era deceduto il C.L.R. L'attore chiedeva di essere risarcito del danno subito per
limpossibilit di derivare dall'immobile, locato a G.L.R. nel novembre 1964 da G.M.N., di cui egli era l'unico erede
legittimo, redditi cospicui attraverso una nuova locazione con corrispettivo superiore a quello cui erano tenuti i convenuti,
che avevano rilasciato materialmente limmobile il 4 novembre 1981, a seguito di sentenza definitiva di risoluzione del
contratto di locazione. Il C., inoltre, chiedeva che gli stessi convenuti venissero condannati al pagamento dei canoni non
pagati con gli interessi e rivalutazione.
Il giudice di primo grado condannava i convenuti al pagamento in favore del C. di lire 1.218.000, oltre interessi dalla
domanda al soddisfo, quale ammontare di 87 canoni mensili scaduti dall'agosto del 1974 al novembre 1981, ma
rigettava per il resto la domanda per i danni, perch sfornita di prova e compensava le spese.
Su gravame principale del C. e incidentale del l.r.g. (cl. XXXX) la Corte di appello di Catania il 9 gennaio 2006
confermava la sentenza del Tribunale, rigettando entrambi i gravami.
Avverso siffatta decisione propone ricorso per cassazione il C., affidandosi ad un unico articolato motivo, corredato di
quesiti.
Non hanno svolto attivit difensiva nessuno degli intimati.
Il ricorrente ha depositato memoria.
Motivi della decisione

Preliminarmente va affermato che il presente ricorso non necessita dei quesiti previsti dall'art.366 bis c.p.c. perch volto
contro sentenza anteriore al 2 marzo 2006.
1. - Con lunico motivo (violazione e falsa applicazione degli artt. 1591, 2697, 2729 c.c. e 113 c.p.c., nonch omessa,
insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia - art.360 n.3 n.4 e n. 5 c.p.c.) il
ricorrente lamenta la erronea applicazione da parte del giudice di appello dell'art. 1591 c.c., nella parte in cui ha ritenuto
che mancasse la prova rigorosa del maggior danno in quanto non erano state evidenziate proposte di locazione
superiori a quelle pattuite con il conduttore.
Assume il ricorrente che, contrariamente a quanto ritenuto dal giudice dell'appello, la C.T. di parte non solo non sarebbe
stata mai contestata dalla controparte, ma conteneva tutti gli elementi utili "per poter comprendere se al C. dal ritardato
rilascio dell'immobile fosse derivato il maggior danno di cui all'art.1591 c.c. - ubicazione locale, valore locativo effettivo,
facilit di affitto etc.", mentre sarebbe ovvio che egli non poteva offrire la prova dello stesso danno attraverso la prova
dell'esistenza di ben precise proposte di locazione o di acquisto, ovvero altri e concreti propositi di utilizzazione (p. 9 - 11
ricorso, in sintesi).
2. - La complessa censura va accolta nei sensi di seguito indicati.
Va infatti posto in rilievo, in linea di principio, che la responsabilit del conduttore a norma dell'art. 1591 c.c. per ritardata
restituzione dell'immobile locato ha natura contrattuale con la conseguenza che il locatore, in applicazione del principio
dettato dall'art. 1218 c.c. deve provare il danno derivatogli dalla ritardata restituzione con l'ulteriore effetto che per il c.d.
maggior danno il locatore a dovere fornire la prova della lesione del suo patrimonio, consistente nel non avere potuto
dare in locazione il bene per un canone pi elevato o nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo pi vantaggioso o
nella perdita di altre analoghe situazioni vantaggiose.
Questa prova deve avere il carattere della rigorosit sia in ordine alla sua sussistenza che al suo concreto ammontare
sul presupposto che l'obbligo risarcitorio non sorge anteriormente in base al valore locativo presumibilmente
riconoscibile dall'astratta configurabilit dell'ipotesi di locazione o vendita del bene, ma va accertato in relazione alle
concrete condizioni e caratteristiche dell'immobile stesso, alla sua ubicazione, alla sua possibilit di utilizzo, onde fare
emergere il verificarsi di una lesione patrimoniale effettiva e reale nel patrimonio del locatore, dimostrabile attraverso la
prova di ben precise proposte di locazione o di acquisto ovvero di altre concrete offerte di utilizzazione. Tuttavia, se non
sufficiente che il locatore si limiti a dedurre che il bene locato era suscettibile di impiego tale da garantirgli un risultato
economico migliore rispetto al canone originariamente e non corrisposto, per cui ha ottenuto la risoluzione del contratto
stipulato con il conduttore (v. per quanto valga Cass. n. 10485/01 e puntuale Cass. n. 13294/02), la richiesta del maggior
danno da parte del locatore medesimo per la mancata disponibilit del bene pu essere provata secondo le regole
ordinarie e, quindi, anche con presunzioni, avendo presente che la carenza di specifiche proposte di locazione relative a
quell'immobile obiettivamente giustificabile proprio alla luce della persistente occupazione del bene da parte del
conduttore, successivamente alla scadenza del rapporto (Cass. n. 1372/12).
Alla luce di questi principi la semplice lettura dell'argomentare del giudice dell'appello non si appalesa immune dai vizi
denunciati.
Di vero il C. con la perizia giurata aveva offerto al giudice del merito tutti quegli elementi presuntivi utili per dimostrare di
aver subito un danno e, quindi, poter determinare anche se in via equitativa lentit dello stesso, per cui non
condivisibile l'affermazione del giudice dell'appello secondo cui il C. avrebbe fondato la sua pretesa sul principio
"secondo cui il danno da mancata disponibilit dell'immobile sarebbe in re ipsa" (p. 11 sentenza impugnata).
Del resto, a fronte degli elementi presuntivi addotti dal C., il giudice del merito, come ha gi statuito in fattispecie simili
questa Corte, ben poteva porre a fondamento della decisione la perizia stragiudiziale prodotta, anche se contestata dalla
controparte (Cass. n. 26550/11, prima parte della massima): il che, nella specie, non sembrerebbe essersi verificato; e,
comunque poteva fare a meno di disporre una C.T.U. solo se aveva la possibilit di decidere la controversia in base agli
elementi offerti dagli atti processuali, come, per l'appunto, detta perizia, di cui, invece, ed in modo apodittico, afferma che
"essa si limita ad ipotizzare un valore locativo medio della zona per immobili genericamente simili" ed alla quale non ha
dato "nessun rilievo" (p. 11 - 12 sentenza impugnata).
Mentre, invece, detto documento indicava, tra laltro, la ubicazione e la consistenza dell'immobile, posto in una zona
commerciale di XXXXXX, l'importo del canone di affitto di mercato, la possibilit di fruire dell'immobile per uso personale,
attesa la sua attivit professionale o quella di potere concludere un nuovo contratto con terzi a condizioni pi
vantaggiose, come si rileva anche dalla depositata memoria.
Conclusivamente, il ricorso va accolto e la sentenza impugnata, alla luce dei principi di diritto sopra enunciati e della
circostanze di fatto poste in rilievo e gi presenti nelle fasi di merito, va cassata con rinvio alla stessa Corte di appello,
che in diversa composizione, provveder anche sulle spese del presente giudizio di cassazione.
P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso nei sensi di cui in motivazione e per leffetto cassa la sentenza impugnata e rinvia
alla Corte di appello di Catania, in diversa composizione, che provveder anche sulle spese del presente
giudizio di cassazione.