Por qu Invertir en Miami?

Miami es la Capital de Amrica Latina y en los ltimos aos ha sido considerada el centro
de negocios de todas las multinacionales que instalan sus oficinas para manejar sus
operaciones. Adems de ser un destino turstico muy importante, ofrece una gran cantidad
de oportunidades comerciales tanto para nacionales como extranjeros. Pero la razn
principal de porque invertir en bienes races hoy, es que tanto los precios actuales como el
costo de reposicin de los inmuebles an estn por debajo de los promedios alcanzados en
el ao 2007. Dada la dificultad para obtener crditos hipotecarios para adquirir
propiedades, hay gran demanda por alquileres, lo cual constituye un escenario perfecto para
un inversionista internacional que disponga de exceso de liquidez y quiera invertirlo en un
producto estable y con buena expectativa de valorizacin.
La poblacin de Miami se ha duplicado en los ltimos 10 aos debido a la gran afluencia
migratoria y la gran cantidad de "baby bommers" que se estn retirando y que buscan el sur
de la Florida por su clima clido y sus precios bajos. Adicionalmente, es la ciudad ms
apetecida por los ciudadanos Mexicanos, Brasileros, Colombianos, Venezolanos, Argentinos,
Europeos y Asiticos que buscan comprar aqu sus propiedades de recreo justificado por su
belleza, clima, diversidad, playa, deportes, y potencial econmico, entre otras.
Para mayor informacin puede ver en Internet: S&P CASE SHILLER MIAMI HOME PRICE
INDEX
FACTORES ECONOMICOS QUE IMPACTAN POSITIVAMENTE EL DESARROLLO DE MIAMI:

Expansin del canal de Panam

Miami / Brickell tienen la segunda mayor concentracin de banca despus de
Manhattan en Estados Unidos. 53 Bancos en Brickell mantienen 12 Billones de
dlares en sus cuentas de clientes (Fuente: Miami Today Dic 11th 2013)
Ms de 1400 Multinacionales manejan toda su operacin con Latinoamrica desde
Miami, (Ej. Exxon, AIG, Microsoft, Visa, Walmart, etc.)
Segn UHNWI (Ultra High Net Worth Individuals) Miami Ranking #2.

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20900 NE 30th Ave #809, Aventura, Fl, 33180
Directo en Espaol: 305-336-6808

QUE OFRECE MIAMI PRO BROKERS?

Especialistas en oportunidades inmobiliarias tales como:
o

Lotes Residenciales urbanizables en el Sur Oeste de la Florida (Cape Coral) desde

$15.000 dlares, 940m2 y cuyos precios en el 2007 oscilaban en ms de $60.000.

Todo tipo de Apartamentos en Miami y Fort Lauderdale desde $100.000 en adelante,

para uso personal o vacacional. Casas en Miami y Fort Lauderdale desde $150.000

IPP: Income Producing Properties son propiedades que generan ingreso mensual, ya
estabilizadas, es decir que poseen inquilino y por ende el riesgo de reparaciones es
mucho menor. Este tipo de producto comienza desde los $100.000 dlares.

Proyectos en Pre-construccin: se ofrecen directamente de la constructora proyectos

que no han comenzado su desarrollo y cuyo precio es el ms bajo ya que es el precio
de lanzamiento del proyecto. Adems, que ofrece la comodidad de pagarlo poco a
poco, a medida que se desarrolla la obra.

Remates Bancarios o (REO): son propiedades que venden los bancos, compaas de
financiamiento, prestamistas privados, etc. En este rubro hay propiedades desde
$80.000 en adelante

TODOS LOS SERVICIOS INMOBILIARIOS: Le ayudamos a vender su propiedad, a

comprar en cualquier zona de Miami, hacemos los arriendos y la administracin.

Porque invertir en Bienes Races?

Rentabilidad de la inversin va flujo de caja: Las propiedades en Miami se rentan muy
fcilmente y generan un ingreso mensual interesante que hace atractiva la inversin de
forma inmediata.
Rentabilidad de la inversin va valorizacin del inmueble: la idea de comprar hoy en da es
aprovechar la drstica cada de los precios del ao 2007. Actualmente se encuentran
inmuebles cuyo valor es menor que su valor de reconstruccin (reposicin), es decir que
cuesta menos que lo que costara volver a construir. Como ejemplo y de manera muy general
una propiedad que costaba anteriormente $200.000 hoy se consigue por un valor de
$120.000. Hoy es ms barato comprar que alquilar, pero por falta de prstamos
hipotecarios la gente no puede comprar, por lo tanto, tan pronto reanuden lneas de crdito y
prstamos hipotecarios los precios tendern al alza.

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PREGUNAS FRECUENTES QUE HACEN LOS CLIENTES:

Antes de la Compra
o

A nombre de quien debo comprar? Persona Natural o Jurdica?

Donde debo constituir la Sociedad? En Florida? En Delaware? En BVI?

Que costos tiene constituir una sociedad?

Cuanto tiempo tarda una operacin de compra?

Me da visa o residencia comprar una propiedad?

Puedo comprar si estoy fuera de mi pas de origen?

Durante la Compra
o

Como es todo el proceso? Ver explicacin del proceso de compra

Despus de la Compra
o

Qu tipo de impuestos se deben pagar?

Si quiero alquilar la propiedad cuanto pago de comisin?

Si quiero vender la propiedad cuanto pago de comisin?

Quien me administra la propiedad?

Explicacin del proceso de compra

1. El primer paso y el ms importante de todos es tener las ganas, la disposicin y el
dinero para comprar.
2. Viajar a Miami para reunirnos, conocernos, explicarle detalladamente el proceso y
salir a ver las propiedades.
3. Escoger la propiedad.
4. Crear una sociedad para realizar la compra a nombre de la sociedad.
5. DOCUMENTOS NECESARIOS: Pasaporte o identificacin vlida en USA. Direccin
para efectos de correspondencia. Extracto bancario o carta bancaria con los fondos
suficientes para realizar la transaccin.
6. Se somete una oferta al vendedor en la cual se determinan los trminos del contrato
tales como Precio, Trminos del Depsito (Arras-Enganche), Fecha de Cierre,
Condiciones de Entrega de la propiedad, Periodos de Inspeccin, se selecciona la
compaa de Ttulos (Notaria) que es la que prepara los documentos legales, etc.
7. Firma del Contrato: Cuando todo lo anterior est determinado y acordado se procede
a la firma del contrato.
8. Deposito en Escrow (Fiducia) de un 10% del valor de la propiedad.
9. Inspeccin de la propiedad: en este periodo que usualmente son 5 das el
comprador tiene la opcin de mandar un inspector certificado para que determine el
estado de la propiedad y le haga un reporte informando los daos estructurales que
puedan cambiar la decisin de compra. En caso que los daos sean graves, el
comprador puede cancelar al contrato sin ningn costo ni penalidad. Esta inspeccin
puede tener un costo de aproximado de $200.

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10. Aplicacin a la asociacin: El propietario tiene que llenar una aplicacin en la

asociacin para ser aprobado por el conjunto o condominio. Tambin se aprovecha
esta etapa para verificar las regulaciones del condominio (Que permitan rentar las
propiedades, restricciones de mascotas, restricciones de edades, etc.) Esta
aplicacin tiene un costo entre $100 y $150 dlares por familia.
11. El tiempo estimado de una transaccin es de 20 a 30 das en condiciones normales.
Despus de que la inspeccin y la aplicacin a la asociacin se hayan llevado a cabo,
se procede al cierre del negocio.
12. EL CIERRE DEL NEGOCIO: esta es la ltima etapa del negocio, que se hace en una
compaa de ttulos que es la encargada de realizar todos los papeles, las escrituras,
investigacin de posibles embargos en el ttulo, liquidar todas las cuentas
pendientes de la propiedad, liberar hipotecas, impuestos y todo lo necesario para
que el ttulo de la propiedad este COMPLETAMENTE limpio y a Paz y Salvo de todo
concepto y que permita la transferencia del mismo. Esta compaa de ttulos
(abogados/notaria) es la que determina el valor final que el comprador debe de traer
a la mesa, ya que existen unos gastos adicionales que el comprador tiene que
asumir. Estos gastos oscilan en un 2% al 4% del valor de compra. El da del cierre, el
comprador deber realizar una transferencia bancaria a la compaa de ttulos para
culminar el negocio. Ese da se le entrega ttulo y llaves de la propiedad.

Qu tipo de Impuestos se deben pagar?

Existen 3 tipos de impuestos: Impuesto a la propiedad, Impuesto al ingreso e

Impuesto a la ganancia por plusvala al momento de vender la propiedad.
IMPUESTO A LA PROPIEDAD: este impuesto se paga anualmente de forma "vencida",
todos los 31 de Marzo del siguiente ao, pero para obtener descuento por pronto
pago podr cancelarlos desde Noviembre del ao anterior. (Noviembre 4%,
Diciembre con 3%, Enero 2%, Febrero 1%). El condado hace un avalo anualmente
de la zona segn las ventas que ha habido y determina el valor de la propiedad.
Sobre ese valor que se llama "Assessed Value" el impuesto que se genera es
aproximadamente 2.2%. Este impuesto vara segn la ciudad o zona donde este la
propiedad.
IMPUESTO AL INGRESO: este es el impuesto que pagara el propietario si alquila
(renta) la propiedad y se calcula tal como si fuera un ingreso en su declaracin de
renta anual. No podemos estimar dicho valor ya que depende de la cantidad de
ingresos y gastos de cada persona.
IMPUESTO A LA VENTA: este es el impuesto que se paga por la ganancia o diferencia
del precio de compra vs el precio de venta. Existen muchas excepciones de este
impuesto en el Estado de la Florida por lo cual le recomendamos consultar un
contador que pueda analizar su caso con detenimiento. Nosotros le podemos
recomendar alguno en caso de ser necesario.
RETENCION PARA EXTRANJEROS: FIRPTA. El gobierno le retiene el 10% del valor de
venta de su propiedad mientras hace la declaracin y pago correspondiente de sus
impuestos.
Todos los aos tiene que hacer su declaracin de impuestos ante el IRS, fecha lmite
Abril 15 del ao siguiente.
Todos los aos tiene que renovar su sociedad frente al Departamento de
Sociedades, fecha lmite Mayo 1.

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Gastos adicionales en la operacin de compra?

Gastos de Cierre: son los gastos mencionados anteriormente que oscilan entre 2% y
4% del valor de compra y son referentes a los gastos de escrituras, seguro de ttulo y
registro.
Despus de que usted ya es dueo de la propiedad, debe velar por el pago de
mantenimiento (la costumbre en USA es que el propietario paga el gasto de
mantenimiento o administracin mensual del edificio) y el de los Impuestos Anuales.
Muchas veces las propiedades en Remate son propiedades que han sufrido
deterioro por su misma condicin de remate y por ende usted necesitara arreglarla,
pintarla, comprarle los electrodomsticos (en caso de no tener), revisarle el aire
acondicionado, en conclusin, ponerla apta para la renta o vivienda.
En Miami Pro Brokers estamos en capacidad de ayudarlo con cada uno de estos
posibles inconvenientes.
Si sus planes son alquilar la propiedad y desea utilizar a Miami Pro Brokers como
agencia inmobiliaria, el costo es equivalente a 1 mes de renta por concepto de
comisin.
Cuando quiera vender la propiedad, la comisin que cobra Miami Pro Brokers es
equivalente a la comisin del mercado, que es 6% del valor de venta.

Qu comisiones se pagan en Miami?

Comisin a la venta: 6% sobre el valor de la transaccin, esta comisin la paga el
propietario que quiere vender su inmueble.
Comisin por renta: es el equivalente a 1 mes de arriendo por un contrato de 12
meses, o el 10% del valor total del contrato en caso de que sea por un periodo
inferior a 12 meses.
Servicio opcional de administracin de propiedades tiene un valor de $85 dlares
por mes, por propiedad sin importar su valor y se describe detalladamente en el
siguiente prrafo. PUEDE VER AL FINAL DEL DOCUMENTO EN LA SECCION: ADMINISTRACION DE
PROPIEDADES MAS DETALLE DE ESTE SERVICIO OPCIONAL.

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Dada la experiencia de Miami Pro Brokers todos los

trmites tanto de compra como de venta se convierten
en un proceso muy sencillo!

RECUERDE QUE POR EL BAJO PRECIO EN QUE SE VENDEN ESTAS OPORTUNIDADES

INMOBILIARIAS USTED COMO COMPRADOR DEBE ACTUAR RAPIDAMENTE PARA TENER
EFECTIVIDAD EN LA NEGOCIACION

FABIAN GONZALEZ
Brker / Dueo
Licenciado en el Estado de la Florida
Notario Pblico para el Estado de la Florida

ventas@MiamiRemates.com
LINEA DIRECTA DE VENTAS EN ESPAOL

Oficina: 305-336-6808

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Y AGENDAMOS UNA CITA PARA UNA
CONSULTA COMPLETAMENTE GRATIS

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Suplemento a la Gua del Inversionista: Administracin de Propiedades y

otros servicios que podemos ofrecerle.

Administracin de Propiedades y otros

SERVICIOS INCLUIDOS EN EL SERVICIO DE ADMINISTRACION*
Cobrar la renta mes a mes.
Depositar el pago de la renta en la cuenta de cliente y desde la misma realizar los
pagos necesarios de la propiedad.
Pago Asociacin: Realizar el pago de la Asociacin, HOA, o Condominio, tambin
conocido como mantenimiento.
Desembolso al propietario mes a mes (o trimestral segn solicitud del cliente) del
saldo remanente.
Contabilidad en Quickbooks de Ingresos y Egresos, para facilitar anualmente la
contabilidad cuando la tenga que presentar a su contador.
Reporte Mensual: Presentacin de un reporte mensual de la propiedad donde se
refleja el estado de Ingresos y Egresos de la misma.
Archivo: en una carpeta perfectamente organizada todos los documentos
relacionados de la propiedad y disponible para el propietario cuando lo desee:
Contratos, documentos legales, facturas, recibos, etc.
Servicio a la propiedad: Se atienden las llamadas de servicio de los inquilinos y de la
supervisin de posibles arreglos que pueda tener la unidad (NO INCLUYE MANO DE
OBRA DE TERCEROS, NI MATERIALES, NI REPUESTOS en caso de necesitarse).
Usualmente se envan dos contratistas (a menos que sea algo pequeo o de
emergencia) y se selecciona la mejor cotizacin. Cuando se trata de arreglos
mayores se le notifica al cliente y se espera su autorizacin.
Pago de Energa: Apertura de la cuenta con FPL (Energa) y pago de las facturas de
energa.
Relacin con Inquilino: Miami Pro Management es el canal de comunicacin con el
Inquilino; cualquier inquietud, problema, solicitud, etc., se atender, se resolver y
se comunicar al propietario.
Impuestos a la propiedad: Se hace el pago anual de los impuestos a la propiedad.
Cuando se hace la apertura de la cuenta, se determina si el propietario quiere que

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se haga una reserva cada mes para realizar este pago en el mes de Noviembre, o si
prefiere hacer una transferencia cuando llegue el momento de pagar (Vence Marzo
31).

COSTOS DE LOS SERVICIOS

Manejo de Propiedad: $85 / Mes (*Lista de Servicios Incluidos) Esta tarifa es

del 2015, cada ao puede ser ajustada.

Para Edificios Multifamiliares se determina el Costo caso por caso.

Hora Adicional de Trabajo: $25 por hora, mnima fraccin es hora con un
costo de $15, en caso de que el propietario necesite hacer algn tipo de
diligencia, no contemplada en ninguno de estos rubros, ejemplo si quiere que
le recojamos un paquete y se lo enviemos.

Transacciones de Pago Adicionales: $15 cada una. Si el cliente quiere que le

hagamos algn pago adicional diferente al del mantenimiento mensual o al
de algn arreglo con el dinero que tenemos en su cuenta (ejemplo pago de un
auto alquilado, pago de una hipoteca, pago de alguna factura a un contador,
a un abogado, etc.)

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