You are on page 1of 16

UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS FILIAL PUERTO

MALDONADO

Estos son los preceptos


del Derecho: vivir honestamente,
no ofender a los dems y dar a
cada uno lo suyo.
Ulpiano

DERECHOS REALES | 1

UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS FILIAL PUERTO


MALDONADO
INDICE
INTRODUCCIN..................................................................................................................................... 4
DERECHOS REALES DE GARANTA:
ANTICRESIS, HIPOTECA Y DERECHO DE RETENCIN
CAPITULO I
ANTICRESIS
1.
2.
3.
4.
5.
6.

7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.

TERMINOLOGA....................................................................................................................... 5
ANTECEDENTES...................................................................................................................... 5
NATURALEZA JURDICA..........................................................................................................5
OBJETO.................................................................................................................................... 6
CARCTERSTICAS................................................................................................................... 7
CONSTITUCIN....................................................................................................................... 8
6.1. Condiciones de fondo.........................................................................................................8
6.2. Condiciones de forma........................................................................................................8
6.3. Pactos permitidos y prohibidos..........................................................................................9
DIFERENCIAS CON OTRAS GARANTAS..............................................................................9
EXTINCIN............................................................................................................................... 9
8.1. Extincin por va de consecuencia.....................................................................................9
8.2. Extincin por va principal..................................................................................................10
FORMALIDADES (ART. 1092 C.C.)..........................................................................................11
IMPUTACIN A LA RENTA DEL INMUEBLE (ART. 1093 C.C.)................................................12
OBLIGACIONES DEL ACREEDOR ANTICRTICO (ART. 1094C.C.)......................................12
RETENCIN DEL INMUEBLE POR OTRA DEUDA (ART. 1095 C.C.).....................................13
NORMAS APLICABLES (ART. 1026 C.C.)................................................................................13

CONCLUSIONES.................................................................................................................................... 86
RECOMENDACIONES............................................................................................................................ 87
BIBLIOGRAFA........................................................................................................................................ 88

DERECHOS REALES | 2

UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS FILIAL PUERTO


MALDONADO

INTRODUCCIN
El presente Trabajo Encargado desarrolla ampliamente la Seccin Cuarta del
Libro V (Derechos Reales) del Cdigo Civil Peruano de 1984 referido a los
Derechos Reales de Garanta. Los tratados en este trabajo son: Anticresis,
Hipoteca y Derecho de Retencin. Tambin se inclua la Prenda, pero fue
derogado por la Sexta Disposicin Final de la Ley N 28677 (ley de Garanta
Mobiliaria), publicada el 01 de marzo 2006.
Ahora bien, la anticresis es un derecho real de garanta, al igual que la hipoteca
y el derecho de retencin, pero este derecho slo recae sobre bienes
inmuebles (como la hipoteca), adems el bien anticresado queda en manos del
acreedor, cosa que no ocurre en la hipoteca.
Todos los derechos reales de garanta son accesorias de una obligacin. Por lo
tanto las garantas reales de garanta no pueden subsistir solas, debe haber
una obligacin principal para que poder hacerlo.
La hipoteca es un derecho real, accesorio e indivisible, pues el acreedor tiene
el derecho de persecucin y venta del bien y que se constituye en garanta de
un crdito u obligacin, extendindose a todas las partes del bien hipotecado.
La hipoteca es indivisible, otra caracterstica de los Derechos Reales de
Garanta. Esto quiere decir que primero el deudor debe satisfacer la deuda para
que pueda ser entregado el bien objeto de garanta.
Hemos tratado ampliamente los derechos reales de garanta en el presente
trabajo. Por ello slo esperamos las indicaciones del profesor que nos servirn
de ayuda para ms adelante.

Los autores.

DERECHOS REALES | 3

UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS FILIAL PUERTO


MALDONADO
DERECHOS REALES DE GARANTA:
ANTICRESIS, HIPOTECA Y DERECHO DE RETENCIN
CAPITULO I
ANTICRESIS
1. TERMINOLOGA
La palabra anticresis deriva etimolgicamente del griego anti que significa
contra, y chresis, uso. Con ello se quiere significar la idea de que contra el
uso del capital que tiene el deudor, ste entrega el uso de la cosa al creedor.1

2. ANTECEDENTES
Tal como el origen griego de la palabra lo denota, los antecedentes ms
remotos que se conocen aparecen en Grecia donde, al constituir la garanta,
poda pactar el acreedor que se acordara la facultad de percibir los frutos de la
cosa, independiente de que se hubiere establecido la garanta.
En Roma, en cambio, nace como un pacto complementario del contrato de
prenda, ya que en este ltimo contrato (en principio) el acreedor no poda
gozar de los frutos; si lo haca, cometa furtum usus.2

3. NATURALEZA JURDICA
La anticresis es un derecho real de garanta sobre cosa ajena, accesorio en
funcin de garanta. Sin embargo, se ha discutido el carcter de derecho real,
afirmando que se tratara de un derecho personal, por no recaer sobre el
inmueble, sino sobre los frutos.
1 VASQUEZ ROS, Alberto. Los Derechos Reales de Garanta. Per. Editorial San Marcos. Pp.
167.

2CARBONELL LAZO, Fernando R. y otros. Cdigo Civil, Comentado Concordado Anotado.


1 edicin. Lima Per. Ediciones Jurdicas. 1997. Volumen 7.

DERECHOS REALES | 4

UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS FILIAL PUERTO


MALDONADO
Es un derecho real ya que en la medida en que la anticresis concede al
acreedor el derecho de usar y disfrutar de un bien determinado, y tal derecho
es oponible a los terceros adquirentes del bien, debemos considerar que se
trata de un derecho real.
Por otro lado, el hecho de que pueda ejercerse un derecho de retencin sobre
el inmueble que genere un derecho preferente a favor del acreedor hasta que
se haya pagado la deuda, es un hecho que resalta el carcter real de la
anticresis.3

4. OBJETO
Segn lo dicho la cosa gravada debe ser un inmueble (artculo 1091 del Cdigo
civil), pero muchos autores agregan que ste debe ser fructfero. Lo tendra
apoyo en que adquiriendo el acreedor anticrtico derecho a percibir los frutos,
ello implica que el inmueble los produzca, es decir sea fructfero.
Todo ello es cierto, pero si se observa que cabe que los frutos sean naturales,
civiles e industriales, y que tradicionalmente pueden ser objeto de anticresis los
inmuebles productores de stos, se ver que, en principio, todo inmueble podr
calificarse de fructfero, porque frutos naturales podr no darlos, pero s frutos
civiles e industriales (as arrendamientos).
Por ltimo, agrguese que la anticresis no requiere que el inmueble est
produciendo frutos cuando se constituya, sino que precisa slo de su potencia
productora.4

3 GARCA MONTUFAR, Juan. Definicin de anticresis. En Cdigo Civil comentado por los 100
mejores juristas. Derechos Reales. 1 edicin. Lima Per. Editorial Gaceta Jurdica. 2003.
Tomo V. (Documento en Word)

4 VASQUEZ ROS, Alberto. Los Derechos Reales de Garanta. Per. Editorial San Marcos. Pp.
171.

DERECHOS REALES | 5

UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS FILIAL PUERTO


MALDONADO

5. CARACTERSTICAS
La anticresis tiene muchas caractersticas, tratadas por varios autores, pero
hemos preferido tomar las que hace referencia el profesor ZAVALETA
CARRUITERO5, que son las siguientes:
a) Es un derecho real. El artculo 881 del Cdigo Civil considera
expresamente que la anticresis es un Derecho Real. Existe una estrecha
vinculacin entre el acreedor anticrtico y el bien dado en anticresis. Es
un derecho real sobre cosa ajena.
b) Es un derecho solemne. Debe realizarse necesariamente por escritura
pblica, bajo sancin de nulidad. La infraccin acarrea la nulidad del
acto jurdico, conforme a los incisos 6 y 7 del artculo 219 concordante
con el artculo 1092 del Cdigo Civil.
c) Es un contrato accesorio. El contrato principal es el mutuo o prstamo,
y el accesorio, la anticresis. Cuando se extingue o anula el mutuo,
desaparece la anticresis, puesto que siendo accesorio sigue la suerte
del principal.
d) Es indivisible. El gravamen afecta a todo el inmueble anticresado hasta
su extincin.
e) Es limitativa del derecho de propiedad. Priva al deudor anticrtico del
Jus Utendi (derecho de uso y disfrute) que pasan al acreedor anticrtico,
conservando aqul, solamente el Jus Abutandi (derecho de disposicin)
y por tanto el deudor puede vender el bien gravado.
f) Es inmobiliaria. Es una garanta que slo grava bienes inmuebles,
segn aparece de la definicin hecha por el artculo 1091 del Cdigo

5 ZAVALETA CARRUITERO, Wilvelder. Cdigo Civil. 1 edicin. Per. Editorial RODHAS. 2002.
Tomo I. Pp. 1147.

DERECHOS REALES | 6

UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS FILIAL PUERTO


MALDONADO
civil. Se asemeja a la hipoteca que tambin grava bienes inmuebles,
pero se diferencia en que en sta no hay desplazamiento del inmueble.
g) Es imprescriptible. El poseedor anticrtico no puede ganar el bien
afectado por prescripcin por ser inmediato, como tal, posee para el
dueo.
6. CONSTITUCIN
6.1.

Condiciones de fondo

Las condiciones de fondo son tres: la legitimacin del constituyente, la


capacidad de las partes y la entrega del inmueble.
En cuanto a la primera condicin, la anticresis puede ser constituida por el
propietario, los condminos y el usufructuario, aunque en este caso, la duracin
est supeditada a la del usufructo. Si el constituyente no est legitimado para
establecer este derecho, pero luego adquiere la propiedad o el usufructo, rige
el principio de la convalidacin.
En lo que hace a la capacidad, el cdigo exige la necesaria para disponer.
Como la enajenacin de frutos futuros entra en la categora de los actos de
disposicin, no puede constituir anticresis el que nicamente tiene poder para
administrar.
En cuanto a la tercera condicin como el contrato que da nacimiento a la
anticresis es real, slo se perfecciona con la entrega del inmueble al acreedor.
El modo queda subsumido en el ttulo.
6.2.

Condiciones de forma

La constitucin del derecho real de anticresis es formal: exige el otorgamiento


de escritura pblica, conforme al artculo 1092 del Cdigo civil. Deviniendo
esta formalidad Ad Solemnitatem, porque es bajo sancin de inscripcin en el
registro de la Propiedad Inmueble. Adems es indispensable la tradicin de la
cosa, sin la cual el acreedor no adquiere sobre ella ningn derecho real.

DERECHOS REALES | 7

UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS FILIAL PUERTO


MALDONADO
6.3.

Pactos permitidos y prohibidos

Est prohibido el pacto comisorio pues el acreedor no slo no puede tomar el


inmueble por el importe de la deuda, ni tampoco puede hacerlo por el precio
que fijen los peritos elegidos por las partes o de oficio.
Tampoco puede convenirse que el acreedor pueda hacer o vender por s el
inmueble, sin necesidad de promover un proceso de ejecucin de garanta.
Est permitido en cambio pactar la compensacin de los intereses en su
totalidad o hasta determinadas concurrencia.

7. DIFERENCIAS CON OTRAS GARANTAS


Diferencia con la hipoteca:
a) En cuanto al objeto: en la hipoteca y la anticresis se trata de inmuebles.
b) En lo que se refiere a la posesin: en la anticresis se confiere al
acreedor, en la hipoteca la cosa se queda en poder del deudor.
c) En cuanto a los frutos: el derecho de percibirlos es esencial en la
anticresis, no sindolo en la hipoteca
8. EXTINCIN
8.1.

Extincin por va de consecuencia:


La extincin de la obligacin principal por cualquiera de los medios
que la ley establece, supone la extincin de la anticresis, y por tanto
implica la obligacin del acreedor anticresista de restituir el inmueble.
La anticresis, se mantiene ntegra hasta la extincin total, de igual
modo quedar extinguida la anticresis si la obligacin se declara nula
o se hubiere resuelto.

8.2.

Extincin por va principal


La anticresis se extingue por va principal en los siguientes casos:

DERECHOS REALES | 8

UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS FILIAL PUERTO


MALDONADO
a) Por acuerdo de las partes siendo un contrato consensual y de
prestaciones recprocas, se extinguir cuando las partes se ponen
de acuerdo.
b) Por renuncia del acreedor, renuncia que puede resultar no
solamente de los trminos expresos sino de la simple restitucin
del inmueble. Destacamos que la renuncia a la anticresis no
significa la renuncia al crdito, ni tampoco lo hace presumir.
c) Por confusin en la persona del acreedor, de la calidad de
anticresista y propietario del inmueble gravado.
d) Por sentencia judicial que haya condenado al acreedor a restituir l
inmueble por haber abusado de sus facultades.
La anticresis se extingue:
a) Cuando se da la nulidad del contrato principal, el mutuo, lgica
consecuencia del principio de accesoriedad.
b) Por convencin entre el deudor y el acreedor anticrtico, en virtud de la
autonoma contractual, lo que debe constar de escritura pblica, al igual
que su restitucin.
c) Por confusin entre el deudor y el acreedor anticrtico, lo que ocurre
cuando el acreedor adquiere el bien del deudor.
d) Por renuncia del acreedor, que puede ser expresa o tcita, es decir
cuando devuelve el bien dado en garanta, al igual que la prenda,
subsistiendo la obligacin.
e) Por venta judicial del bien, despus de la cual se extingue el gravamen
dado que el acreedor se hizo pago; en consecuencia el inmueble se
trasmite realengo, libre.
f) Por pago del prstamo, que es la forma normal de extinguir las
obligaciones, el pago puede ser efectuado por el propio deudor o por un
tercero; ambos casos se extingue el derecho real de anticresis, puesto
que su exclusiva finalidad es la de garantizar el mutuo.
9. FORMALIDADES (ART. 1092 C.C.)
El contrato se otorgar por escritura pblica, bajo sancin de nulidad,
expresando la renta del inmueble y el inters que se pacte.

DERECHOS REALES | 9

UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS FILIAL PUERTO


MALDONADO
El artculo bajo comentario describe los requisitos de forma para constituir
vlidamente el derecho real de anticresis.
1. Debe constar en escritura pblica
El artculo 1092 del Cdigo Civil ha establecido un requisito de forma para la
constitucin de la anticresis, esto es que conste en una escritura pblica, bajo
sancin de nulidad. En dicha escritura pblica deber incluirse el inters
pactado y el monto de la renta que se percibir, para que de esa manera los
terceros puedan determinar el tiempo durante el cual el acreedor se encontrar
en posesin del bien.
2. Debe entregarse el bien al acreedor
No existe una norma expresa en materia de anticresis que exija la entrega del
bien al acreedor. Este hecho se ha verificado tambin en otras legislaciones,
por lo que autores como Dez-Picazo y Gulln opinan que u... el Cdigo (oo.)
no prohbe una constitucin de anticresis sin desplazamiento de la posesin del
acreedor. De todos modos es materia discutida" (p. 588).
Sin embargo, en el caso peruano el artculo 1096 del Cdigo Civil hace
aplicables a la anticresis las normas sobre prenda, las mismas que s
establecen la obligacin de entrega del bien.
Asimismo, es evidente que el acreedor necesita estar en posesin del bien
para explotarlo, percibir frutos y cobrarse, por lo que resulta indispensable que
el deudor cumpla con entregar el bien al acreedor para que efectivamente se
constituya el derecho real de garanta.
3. El constituyente debe ser el propietario del bien
Como quiera que la constitucin de un gravamen importa el ejercicio de la
facultad de disposicin, solo el propietario del bien se encuentra facultado para
constituir el gravamen.
Sin embargo, cabra un caso excepcional en el que se constituya la anticresis a
non domino, esto es cuando el acreedor celebre el contrato con aquel que

DERECHOS REALES | 10

UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS FILIAL PUERTO


MALDONADO
registralmente aparece como propietario e inscriba su derecho, gozando as de
la proteccin que le otorga el artculo 2014 del Cdigo Civil.

10. IMPUTACIN A LA RENTA DEL INMUEBLE (ART. 1093 C.C.)


La renta del inmueble se aplica al pago de los intereses y gastos, y el
saldo al capital.
El fundamento de la anticresis es entregar el bien al acreedor para que este
perciba los frutos y de esta manera se haga pago de la deuda. Por ello, la ley
se limita a establecer que el acreedor debe aplicar dichos frutos primero al
pago de intereses y gastos, y finalmente al capital, siguiendo la regla
establecida en materia de obligaciones respecto de la imputacin del pago.
El uso del bien otorgado en anticresis es fundamental para poder explotarlo,
por lo que el Cdigo Civil ha establecido en su artculo 1094 que si bien son
aplicables al acreedor las obligaciones del arrendatario, no lo es la de pagar la
renta, pues sera un sinsentido que el acreedor que est en posesin del bien
para percibir los frutos, tenga adems que pagar una renta al deudor.6

11. OBLIGACIONES DEL ACREEDOR ANTICRTICO (ART. 1094 C.C.)


Las obligaciones del acreedor son las mismas del arrendatario, excepto
la de pagar la renta.
Las obligaciones del acreedor son las mismas que establece el Cdigo Civil
para el arrendatario, bsicamente relacionadas con la proteccin y cuidado del
bien, con el objeto de obtener frutos, pero sin deteriorar el bien.
De esta manera el legislador ha buscado establecer al acreedor un cierto nivel
de conducta que asegure al deudor que la posesin ejercida por el primero no
6 GARCA MONRUFAR, Juan. Imputacin de la Renta del inmueble. . En Cdigo Civil
comentado por los 100 mejores juristas. Derechos Reales. 1 edicin. Lima Per. Editorial
Gaceta Jurdica. 2003. Tomo V. (Documento en Word)

DERECHOS REALES | 11

UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS FILIAL PUERTO


MALDONADO
pondr en riesgo el bien o disminuir su valor para el deudor, perjudicndolo
indebidamente por actos del acreedor.
En este sentido, la posesin que ejerce el acreedor sobre el bien est sujeta a
importantes limitaciones en beneficio del deudor.

12. RETENCIN DEL INMUEBLE POR OTRA DEUDA (ART. 1025 C.C.)
El acreedor no puede retener el inmueble por otra deuda, si no se le
concedi este derecho.
El artculo 1095 del Cdigo Civil establece la facultad del acreedor anticrtico
de retener el bien hasta que los frutos que perciba cancelen la obligacin que
ha asumido para con el deudor. Sin embargo, esta facultad se restringe
nicamente a la deuda garantizada con la anticresis, salvo pacto en contrario.
En consecuencia, las partes bien podran establecer en el contrato de
constitucin de anticresis que la garanta que se constituye asegure el
cumplimiento de una obligacin determinada, as como de otras obligaciones
que se celebren entre los mismos acreedor y deudor, por lo que de esta
manera el acreedor podra permanecer en posesin del bien extinguida la
obligacin originalmente garantizada, si es que an no hubiese visto satisfecha
otra obligacin asegurada con la anticresis.
13. NORMAS APLICABLES (ART. 1026 C.C.)
Son aplicables a la anticresis las reglas establecidas para la prenda en lo
que no se opongan a las consignadas en este ttulo.
Como sealamos al analizar la definicin de la anticresis, esta es considerada
como una prenda de inmuebles, un derecho real de garanta sobre un bien que
se constituye mediante su entrega al acreedor.
En ese sentido, resulta razonable que se establezca como regla supletoria la
que se refiere a la prenda, en lugar de otro derecho real.

DERECHOS REALES | 12

UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS FILIAL PUERTO


MALDONADO
Sin embargo, como mencionamos anteriormente, existen diferencias saltantes
entre la prenda y la anticresis, por lo que resulta acertado establecer que
dichas reglas sern aplicables solo si no se oponen a lo dispuesto en el ttulo
de anticresis, esto es respecto de los requisitos de constitucin, de las
obligaciones del acreedor respecto del bien y la extensin de la garanta a otras
obligaciones entre los mismos acreedor y deudor.

DERECHOS REALES | 13

UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS FILIAL PUERTO


MALDONADO

CONCLUSIONES
El objeto de la anticresis es la cosa gravada que es un inmueble. La
anticresis es un derecho real de garanta, por cuanto la relacin
contractual, relacionado con los contratos.
Se trata de una norma de innegable importancia y aplicacin prctica, que
permite incorporar, dentro de las garantas hipotecarias, a conjuntos de bienes
integrados a una actividad econmica, superando de esa manera las
dificultades que plantea la distincin rgida entre bienes muebles e inmuebles.

Del art.1113 se deduce que el deudor hipotecario puede establecer


gravmenes con el mismo bien con varios acreedores .

DERECHOS REALES | 14

UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS FILIAL PUERTO


MALDONADO
RECOMENDACIONES
El acreedor debe aplicar su derecho de retencin tambin contra los
terceros adquirientes, los acreedores quirografarios y los acreedores
hipotecarios.
Creemos conveniente que el legislador revise el artculo 1096 del Cdigo
Civil, ya que hace mencin a la prenda, derecho real ya derogado por la
Ley de Garanta Mobiliaria, ya no debe hacerse mencin de la Prenda.
En la anticresis el acreedor no slo debe percibir los frutos, sino tambin
debe utilizar todos los medios para producirlos.
En los Derechos Reales de Garanta, constituye una manera de
garantizar una deuda, pero muchas veces, sta no es cumplida. Por ello
se recomienda establecer buenas relaciones.
Se recomienda que en un contrato de hipoteca, el acreedor no prohba
que el deudor pueda constituir nuevas hipotecas, ya que incurrira en
nulidad.
Ya que el derecho de retencin en uno de sus supuestos de aplicacin
es que haya una conexin entre el crdito y el bien retenido, que
muchas veces no se da, ya el bien en algunos casos es de ms valor
que el monto del crdito. Por ello creo que debe haber una norma
especfica que sanciones al retenedor en estos casos.
Hay que orientar a la persona natural que no tenga conocimiento de
cmo adquirir un bien inmueble para as que no sean estafadas, es para
dar seguridad a la persona cuando se van a llevar a cabo los negocios
jurdicos sobre esos bienes.

DERECHOS REALES | 15

UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS FILIAL PUERTO


MALDONADO
BIBLIOGRAFA
CABANELLAS, Guillermo. Diccionario Enciclopdico de Derecho Usual.
26 edicin. Argentina. Editorial Heliasta. 1998. Tomo III.
CARBONELL LAZO, Fernando R. y otros. Cdigo Civil, Comentado
Concordado Anotado. 1 edicin. Lima Per. Ediciones Jurdicas.
1997. Volumen 7.
CODIGO CIVIL COMENTADO POR LOS 100 MEJORES JURISTAS.
Derechos Reales. 1 edicin. Lima Per. Edit. Gaceta Jurdica. 2003.
Tomo V.
Enciclopedia Jurdica OMEBA. Argentina. Editora DRISKILL. 1979. Tomo
XXIV.
PALACIO PIMENTEL, H. Gustavo. Manual de Derecho Civil. 3 edicin.
Lima Per. Editorial Huallaga. 2000. Tomo I.
VASQUEZ ROS, Alberto. Los Derechos Reales de Garanta. Per.
Editorial San Marcos.
ZAVALETA CARRUITERO, Wilvelder. Cdigo Civil. 1 edicin. Per.
Editorial RODHAS. 2002. Tomo II.

DERECHOS REALES | 16

You might also like